装修销售范文
时间：2023-04-01 20:07:02
导语：如何才能写好一篇装修销售，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
摘要： 目的 了解装修材料销售场所室内空气中有害物质污染状况，为制订防治对策提供依据。方法 检测30家装修材料销售店，分别对其室内空气中甲醛、挥发性有机物(VOCs)进检测。结果 各类装修材料销售店室内空气中甲醛、VOCs浓度均高于室外对照(P
关键词： 装修材料；甲醛；挥发性有机物
Investigation on indoor air pollution of ornamental materials markets
YU Zhilin，LI Chunying，DENG Shufang，et al.
Department of Hygiene，School of Public Health，Nanhua University(Henyang 421001，China)
Abstract： Objective To understand the indoor air pollution condition in decorating materials markets，and to offer the corresponding preventive measures.Methods To survey 30 sale stores and detect the concentration of formaldehyde and volatility organic compounds (VOCs) in their indoor air.Results In sales stores with different decorating material，the concentration of formaldehyde and VOCs were higher than that of outdoor air (P
Key words： decorative material;formaldehyde;volatility organic compounds (VOCs)
室内装修材料释放的甲醛、挥发性有机物(VOCs)已成为室内空气不可忽视的污染源〔1，2〕。为了解销售场所的空气污染状况，本文对30家装修材料销售店室内空气质量进行检测。结果报告如下。
1 对象与方法
11 检测对象 采用单纯随机抽样的方法随机抽取装修材料销售店30家，对30家销售店室内空气质量进行检测，检测项目为甲醛、VOCs(苯、甲苯、二甲苯等)。其中检测人造板材店20家，油漆涂料店6家，其他店包括地毯、避纸、塑料贴面、地板砖店各1家，选择建材店外空气作为对照。
12 检测方法 按照公共场所监测规范进行交叉布点和斜线布点的原则，根据销售店面积(x)决定采样点数，x
13 仪器 PPM400甲醛测量仪(英国PPM400-Technology公司)、美国MultiRAE Plus(PGM50)五合一(含VOC)气体监测仪、干湿球温度计、QDF-3型热球式风速仪、氯压计等。
14 健康问卷调查 对销售从业人员进行健康问卷调查。问卷调查主要包括从业人员主观感觉，如刺鼻气味、刺眼、流泪等；从业人员呼吸道症状发生率，如咽喉不适，呼吸道发干等。
2 结果
21 不同类型装修材料销售店室内空气质量状况(表1) 在不同种类装修材料销售店室内空气中甲醛、VOCs均不同程度地高于室外对照(P
表1 不同种类装修材料销售店室内空气污染状况（略）
注：与室外比较，a P
22 通风对板材销售店室内空气质量的影响(表2) 门窗敞开2h后测定为通风，关闭2h后测定为不通风。板材销售店室内空气中甲醛严重超标，最大值超标69倍；通风状态下2项检测指标的平均值和超标率均低于不通风状态(P
表2 不同通风条件下板材销售店内空气质量状况（略）
注：与不通风状态下比较，P
23 店面大小对板材销售店空气质量的影响 按面积大小将板材销售店分为3类，面积50m2的销售店中甲醛和VOCs的超标率为343%和113%，均低于面积50m2以下店(P
24 销售人员健康调查状况 调查板材销售店销售员67人，大多出现咳嗽、打喷嚏、感觉咽喉疼、呼吸道发干、头痛乏力等呼吸道症状，发生率为9403%；记忆迟钝、精力难以集中、头晕、头痛、疲劳等综合征的发生率为4328%。
3 讨论
各种装修人造板材、新式家具、墙面、地面的装修辅助设备中均使用以甲醛为主要成分的脲醛树脂作为粘合剂，可不断地向环境中释放甲醛〔3，4〕。VOCs主要来自于油漆、含水涂料和各种粘合剂、稀释剂、人造板、壁纸、地毯等〔4〕。本次调查显示，人造板材店甲醛的超标率高于油漆涂料店和其他店，油漆涂料店VOCs的超标率高于人造板材店和其他店，均高于室外对照，甲醛最高值为室外对照的70倍，VOCs最高值为室外对照的20倍；销售场所室内均可闻到刺鼻、刺眼的刺激性异味，其从业人员大多出现咳嗽、打喷嚏、感觉咽喉疼、呼吸道发干等症状，部分人员出现记忆迟钝、精力难以集中、头晕、头痛、疲劳等症状，说明装修材料销售场所室内空气中甲醛、挥发性有机物污染严重，并对劳动者健康产生不同程度的影响。因此，加强建材销售场所室内空气质量监测，对保护劳动者健康和改善居室空气质量具有重要意义。为了彻底改善建材销售场所室内空气的质量和保证居室空气少受装修材料的污染，有关部门应加强对生产厂家的监督与监测，定期公布检测结果，对经营劣质装饰材料的生产商、销售商严厉查处。加大对绿色建材的研究开发〔5，6〕，强制执行装饰材料的环保标准。另外，应加强职业健康教育，提高销售人员的健康销售意识和自我保护意识，自觉采购符合卫生要求的产品，并加强店面开窗通风换气，尽量降低摆材密度，防止有害物质高浓度聚集。本次调查结果显示，通风状态下甲醛、挥发性有机物低于不通风状态，面积50m2以下的销售店甲醛、挥发性有机物的超标率高于50m2以上的销售店，说明加强店面通风，增加销售店的面积、降低摆材密度改善销售场所的空气质量。
参考文献
〔1〕 Maria P，Baya，Evangelos B，et al.Volatile organic compounds in the air of 25 Greek homes［J］.Indoor Built Environ，2004，13:53-61.
〔2〕 童智敏，赵进顺，叶明宪，等.居室空气中挥发性化学物的遗传毒性研究［J］.中国公共卫生，2004，20(5)：575-576.
〔3〕 李延红，薄萍，朱颖俐，等.装饰材料对居室空气污染的调查［J］.中国公共卫生，1999，9(8)：751-752.
〔4〕 杨旭，曾庆详，包克光，等.建筑及装修材料卫生学评价系列综述之二：建筑材料释放的室内有机污染物［J］.中国卫生工程学杂志，1996，5(1)：4-13.
篇2
1、看工程量与工程项目。现在装修行业的竞争压力很大，所以一些小众品牌为了提高交易成功率，会故意减少工程项目和工程量，将总价压低，然后在施工过程中，提出增加，这对业主来说是很不利的。所以业主在看装修公司出的明细清单时，要时刻注意工程量和工程项目是对等的，如果没有经验，可以多找两个进行对比，差距就会很明显。
2、看装修材料。因为很多业主对装修的型号和种类可能不太了解，所以不知道怎么看装修清单，注意为了防止装修公司后期恶意加价，必须要求他们，将所有材料的型号和品牌都写在清单中，这样业主就可以根据标明的品牌进行查询，价格也会更加明了一些，尤其是门窗、腻子、瓷砖等重要建材，对产品质量要求极高。
3、看施工工艺。大多业主在看装修清单的时候，只会对着一对数字核对，而忽略了各个项目的施工工艺要求，所以装修公司也容易在这方面做手脚，最后就容易出现各种纠纷，举个简单的例子，刮腻子是墙面装饰的基础，一般需要刮3层，可是装修公司为了节约成本，可能就只刮2遍或者1遍，这样墙面的装修质量就会受到严重的影响。
以上关于新手小白如何看懂装修清单就介绍到这里了，希望对您有所帮助。
（来源：文章屋网 ）
篇3
问题一：精装修与房屋统一销售带来的税务问题
精装修房销售，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产交纳5％的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产交纳5％的营业税，精装修按建筑安装交3％的营业税。为此开发商多缴营业税，增加了经营成本。
例如：销售价值100万元的房屋，为了达到营销的目的。房地产公司找装修公司对房屋进行装修后对外销售就是我们称的“精装修房”。价格为120万元。
分析：公司以精装房按120万元对外销售，应按120万元交纳5％的营业税6万元。装修公司按20万元交纳3％的营业税6000元。合计6.6万元。将房屋和装修分开销售，分开开发票：房屋100万元、装修20万元。房地产公司应交纳5万元的营业税。装修公司还是交纳6000元的营业税。合计5.6万元。由于房地产公司将房屋价格提高，导致了开发商多交纳营业税1万元。
由于销售价格的增加，还可能引起土地增值税的增加，甚至大比例增加，最终造成商家实际收益的减少。与此同时，由于契税以房屋的交易价为依据征收，又必然导致买受人多缴契税3000元和公共维修基金3000元。这样房屋与精装修统一销售，不但没有给任何一方带来利益，反而都增加了双方的交易成本。
问题二：无合同约定产生大量的质量纠纷
现在笔者接受咨询的有相当一部分投诉在于装修标准。由于装修问题比较细碎，《商品房销售合同》中不便于制定相关条款，精装修房项目在装修问题上存在着很大法律风险。由于没有装修合同，对质量、品质没有明确的约定，造成双方纠纷。现在媒体类似的报道已经很多。应当引起开发商及买房人的重视。
问题三：责任主体混淆，开发商陷入被动
装修本是对房屋的添附，从合同角度是一种施工合同，属于承揽合同的一种。对于由此产生的工程质量问题由装修公司负责。但是，开发商将装修作为房屋的一部分一同出卖，开发商就装修的瑕疵承担担保责任。这样，开发商就成为代人受过。
篇4
建材按装修类型分家装与工装两类，而家装建材与老百姓“住”的生活质量最息息相关。
装修才知道，目前在上海最多的是半包装修（根据篱笆网在建工地统计半包装修占全部装修90%以上）。半包装修就是委托家装公司承担装修人工与辅料采购，业主购买主材的装修方式。半包装修符合中庸之道，既可避免全包装修的费用高与不透明，又避免了清包施工的劳心费时。半包装修成为市场主流说明家装市场的竞争激烈、业主话语权得到提高。曾记否，前几年大的家装公司不是全包的不做，装修总价少于多少万的不做，而如今有些家装公司清包都做。半包装修的主材没有特别界定，一般指包括橱柜、地板、瓷砖、卫浴等大件的或价值高、能够直接体现装修效果的主要材料。辅料是指水泥、黄砂、砂纸、滚筒等辅助材料。一些主材购买时会包括安装人工，比如橱柜、强化地板、铝扣板吊顶等，而其它的装修人工全部都是家装公司做的。
家装模式的转变带来了家装建材的营销转变
首先，家装主材的采购权由家装公司向业主转移，这势必导致家装主材的营销对象也向业主转移。直接的表现就是家装主材在家装公司的销售有所下降，而终端销售有所增加。
一些家装主材销售商正在加强对业主的直接营销，比如加强与主要建材团购网站的合作。在参加上海建材团购网站的活动中，经常可以发现某店面既是篱笆网的合作店面同时也是上海团购网的合作店面。有些家装主材销售商会组织活动，比如邀请团购客户集体参观工厂生产线及产品展厅等。美标卫浴在新浪网上宣传并长期免费寄送的《卫浴设计指南》就是在加强与业主的直接营销。一直很奇怪的是，家装主材销售商为什么死守建材商场进行销售。DM直邮就是很好的方式。举例来讲，在上海到了夏天没有装纱窗的业主会寻找安装纱窗的，纱窗销售商如果在夏天来临之即邮寄或发放DM宣传页到居民小区，一定可以找到更多的顾客。橱柜销售商如果定期邮寄新产品资料给小区业主，不仅可以提高品牌知名度，有需要装修的业主也会按图索骥到店面来看看。
其次，家装辅材的采购权仍然由家装公司掌握。一般的家装公司有固定或根据工程单数调整的若干个施工队伍，施工队长有固定工资并须服从公司管理。对于半包装修，家装公司负责找到顾客、设计图纸、签订合同、工程监理、售后保修并承担法人责任等。施工队长负责按设计及业主要求，根据施工进度组织不同工种的装修工人具体完成装修施工。而家装辅料由家装公司购买并按施工进度统一供应。为防范浪费，较好的家装公司有相应的辅料管理或节约制度。在半包装修开工时，家装公司向业主提供全部辅料清单，清单中包括详细的各种辅料名称、品牌、规格、单价、数量、损耗、家装公司供应价、市场价等。家装公司供应价一般都低于市场价但大于家装公司采购价，也就是说半包装修家装公司赚的材料费就是辅料采购差价。
施工队长没有家装辅料采购权但有采购建议权，比如室内批墙用的腻子哪一家的施工批刮性好，防水抗裂不容易出问题；哪一家的木板质量更好等等。这样看来，家装辅料在营销方面更与工装建材相似，品牌的形成更依赖于家装公司的口碑相传。因为做品牌的家装公司虽然要在辅料里面赚钱，但辅料的质量也就是性价比更为重要。如果装修后的房子因为腻子或涂料选用不当墙面开裂，卫生间因为防水砂浆不好而漏水，装修公司因维修及业主投诉的品牌损失更大。
篇5
甲方：三亚万象岛旅游文化开发有限公司
乙方：
1、合同总则
1.1
为了拓展“岛屿传说”品牌旅游商品的销售市场，甲方特推出“岛屿传说”特许专卖计划。
1.2
甲方根据加盟计划，鉴于乙方申请，授予乙方专卖店或专柜特许经营权。
1.3
乙方自愿申请加入“岛屿传说”专卖店或专柜的经营，接受甲方授予的单店、单柜的特许经营权，并自愿成为“岛屿传说”商品特许专卖之成员。
1.4
甲、乙双方本着自愿、平等、诚实、信用及共同拓展市场的原则，经友好协商，签订本合同（以下简称本合同或加盟合同）以由双方共同恪守。
2、加盟细则
2.1
专卖店规模
2.1.1
简约型。面积10—12平方米，装修费3000元，配货量6000—8000元（按进货结算价计算）；
2.1.2
标准型。面积15—20平方米，装修费5000元，配货量10000—15000元（按进货结算价计算）；
2.1.3
豪华型。面积25—35平方米，装修费8000元，配货量20000—30000元（按进货结算价计算）；
2.1.4
旗舰型。面积50平方米左右，装修费15000元，配货量50000元左右（按进货结算价计算）。
2.2
专卖店选址
2.2.1
乙方可根据甲方专卖店选址方略自行选定专卖店、专柜地址，并真实填写《“岛屿传说”加盟申请表》提交甲方审核，甲方根据乙方填写的《“岛屿传说”加盟申请表》进行店址实地考察。
2.2.2
乙方加盟“岛屿传说”专卖店或专柜，甲方不收取加盟费。双方认可后再进一步签订下列协议。
2.3
装修及费用
2.3.1
甲方免费为乙方提供装“岛屿传说”专卖店、专柜装修方案。
2.3.2
装修方式：
2.3.2.1
乙方根据甲方提供的装修方案设计要求自行进行装修的，费用由乙方支付。
2.3.2.2
甲方根据乙方申请，甲方负责进行装修的，按：标准型或简约型规模进行，费用由甲方支付。
2.3.3
装修奖励返利：凡乙方自行承担费用进行装修的，当乙方专卖店销售“岛屿传说”商品累计达到二万元时（按进货结算价计算），甲方奖励返利乙方装修费用3000元；当乙方专卖店销售“岛屿传说”商品累计达到三万元时（按进货结算价计算），甲方再奖励返利乙方装修费用2000元。
2.3.4
装修保证金及返还:
凡甲方承担费用并进行装修的，乙方需在甲方进行装修前支付与装修规模等额的装修保证金，甲方将根据乙方经营业绩，返还乙方装修保证金。
2.3.4.1
如属标准型规模装修，装修保证金5000元，当乙方专卖店销售“岛屿传说”商品累计达到二万元时（按进货结算价计算），返还装修保证金3000元，当乙方专卖店销售“岛屿传说”商品累计达到三万元时（按进货结算价计算），再返还装修保证金2000元。
2.3.4.2
如属简约型规模装修，装修保证金3000元，当乙方专卖店销售“岛屿传说”商品累计达到二万元时（按进货结算价计算），甲方一次性返还。
2.3.5
本协议采纳的装修方式是：乙方自行装修；甲方按标准型规模装修，乙方装修保证金5000元；甲方按简约型规模装修，乙方装修保证金3000元。（签订本协议时需进行选择，用“∨”、“╳”表示）。
2.4
商品发货
2.4.1
在本合同签订后的二月内、店铺装修完成后10天内，乙方须向甲方首次进货，按专卖店规模，首次进货量
元（按进货结算价计算），第一次进货由甲方统一配货；
2.4.2
乙方经营期间商品补充由乙方根据经营情况决定，并提前一周传达至甲方。
2.4.3
甲方每次发货必须提供发货清单，发货清单装入商品箱内，乙方凭发货清单验货，如有差异（多发或少发），应在收货两天以书面形式告知甲方，否则甲方视乙方如数收到发货清单上的商品。
2.4.4
本合同有效期内，所有进货运输费用乙方自行承担。
2.5
商品退换
2.5.1
所进商品在包装完好、没有人为破损及虫蚁咬坏，并不影响第二次销售的前提下，甲方承诺100%退换（过季商品退货量另行协商）。
2.5.2
本合同有效期内，乙方收到的货物属商品质量问题的，由甲方负责全额退货（属乙方或第三方造成的人为残次商品除外）。
2.5.3
合同有效期内，乙方可向甲方提出换货要求：非过季商品和不影响第二次销售的商品，可在进货后的二月内按此商品当批进货量的30%换货。每次换货前需提供换货明细单，其运费由乙方自行承担。
2.5.4
乙方连续两个月内未进货，需向甲方书面报告说明，乙方未提出书面报告，甲方可视为乙方单方自行退出加盟，甲方有权单方面终止本合同。装修保证金不再返还，并追回乙方进货余款。
2.6
货款结算
2.6.1
货款结算方式：现金价结算、代销价结算二种方式。
2.6.1.1
现金价结算：建议乙方以现金价结算方式配货，可享有更大的利润空间。乙方按专卖店规模一次性支付货款现金或汇入甲方帐户，甲方收到货款后进行商品配送。
2.6.1.2
代销价结算：如乙方第一次进货不采纳现金价结算方式，则按代销价结算（代销结算价高于现金结算价20%左右），由甲方代垫货款按乙方专卖店规模进行开业前一次性统一配货；为确保诚信、共求发展，以代销价结算方式的乙方需在甲方配货前一周预付甲方货款总额60%的货款保证金，40%的余款在第二次进货时或售后结清（第二次及以后进货时可选择继续按代销价结算或改为现金价结算，由乙方自定。）
2.6.2
本协议采纳的货款结算方式是：现金价结算；代销价结算，货款保证金
元；（签订本协议时需进行选择，用“∨”、“╳”表示）。
2.6.3
终止结算：经营合同到期后，如乙方终止“岛屿传说”旅游商品经营，在商品保存完好无缺损的前提下，剩余商品可退回甲方，甲方将乙方剩余商品货款退还乙方。
2.7
销售奖励
2.7.1
当乙方商品销售额累计达到进货量5万元时，甲方向乙方返利货款3%；当乙方商品销售额累计达到进货量8万元时，原5万元以上部分，甲方向乙方返利货款5%；当乙方商品销售额累计达到进货量10万元时，原8万元以上部分，甲方向乙方返利货款8%。
2.7.2
返利方式：价值等同的“岛屿传说”品牌货品或现金。
3、保证与要求
3.1
甲方确保根据双方确认的订货单向乙方供货，乙方保证只从甲方或甲方指定商处购进甲方品牌的产品。
3.2
甲乙双方严格执行“岛屿传说”特许专卖计划，以利于“岛屿传说”产品市场的健康发展。乙方保证按“岛屿传说”特许专卖统一的经营模式、服务质量标准向顾客提供服务，甲方提供“岛屿传说”产品的统一市场零售指导价格（市场零售指导价是指商品经过甲方试销后，被认定基本合理的价位），供乙方参考。
4、合同及经营期限
特许经营权许可期限与本合同期限自________年______月_____日起至______年______月_____日止，有效期_______年。自本合同签订之日起，除非本合同已提前终止，乙方可在合同有效期满前一个月向甲方提出延长本合同的书面请求，经双方协商同意，可以延长本合同有效期。
5、特许经营权许可的内容、范围
5.1
甲方特许乙方于合同期限内在甲方认可的专卖店、专柜使用“岛屿传说”之商标、商号，并以“岛屿传说”商品限定的经营模式经营“岛屿传说”系列产品。
5.2
乙方获得上述特许经营权许可，须按甲方要求经营，不得超越许可范围和许可期限，未经甲方
书面同意，不得将该项权利转让。
6、专卖店地址
6.1
甲方特许乙方在___________省___________市（县）___________区域内开设“岛屿传说”专卖店、专柜。乙方自开店一月内将店面装修效果图照片，及营业执照复印件交甲方存档。
6.2
因地域环境或其它原因乙方希望变更第六条第一项规定的加盟店地点时，须向甲方提出书面变更申请，双方协商后解决。
6.3
乙方需要在第六条第一项规定的店址区域以外新建“岛屿传说”专卖店或专柜，必须报经甲方同意，双方补充签订（或修改）原加盟合同。
7、甲方的权利和义务
7.1
为确保专卖经营体系的统一性和产品服务质量的一致性，甲方或甲方的授权人,有权对乙方的经营活动进行监督（审查乙方履行本合同的表现及商店整体形象和服务质量）。
7.2
乙方违反本加盟合同规定，侵犯甲方合法权益，甲方有权提出更正或单方终止本合同。
7.3
甲方需向乙方提供乙方开店的授权文书、证牌、店柜装修方案。
7.4
甲方提供乙方经营的指导及相关技术支持。
8、乙方的权利和义务
8.1
乙方可自行在本区域内开设新店，但须申报甲方，甲方根据乙方当地市场、店面和乙方的经营状况而审批。
8.2
乙方在本合同规定的权利的责任范围内，自行投资、自负盈亏、自聘员工、自行经营和管理。
8.3
本合同有效期内，乙方必须销售“岛屿传说”品牌的产品。
8.4
乙方应保持甲方制定的统一装修标准和店面装修的完整性。
8.5
乙方需作有关“岛屿传说”的产品、商标、商号对外广告时，广告资料内容须经甲方审核同意。
9、商标的现有权和使用权
9.1
所有带有表示“岛屿传说”或与“岛屿传说”有关的标记均属甲方所有，在未经甲方事先书面许可，乙方不得注册甲方任何标记，亦不得将甲方标记用于本合同之外的任何活动。
9.2
乙方只可在加盟店或专柜内使用“岛屿传说”的商标、服务标志及表示这些标志的标签或招牌。
9.3
乙方在甲方授权范围内使用“岛屿传说”商标及服务标志，且必须按甲方提供之原样使用，不得自行对其进行任何改变。
10、合同解除及终止
10.1
本合同期满时，乙方可提前一个月提出续约要求，双方在正常履行本合同的前提下续订该项经营合同，乙方未提出续约要求则视为本合同期满而自动终止。
10.2
本合同有效期内，双方一致同意提前终止本合同并达成一致书面协议，则本合同可依协议提前终止。
10.3
乙方有下列行为之一，甲方有权单方提前解除本合同。
10.3.1
乙方仿冒，滥用“岛屿传说”商标。
10.3.2
乙方在专卖店内未经允许、自行销售“岛屿传说”产品以外的其它产品，甚至假冒伪劣产品而影响甲方声誉。
10.3.3
乙方违反本合同，侵犯甲方合法权益，破坏加盟体系。
10.4
本合同终止或解除时，乙方不得继续使用“岛屿传说”商标，拆除乙方原所有带有“岛屿传说”的商号、标识、商标、服务标志等一切含甲方标识的装饰用具、店面装修、灯箱、宣传品等。
11、不可抗力
11.1
如因非双方所能控制的不可抗力事件发生，包括地震、台风、水灾、火灾等意外事件，并导致双方的任何一方无法履行合同时，遇不可抗力之一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在十五天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。
11.2
如因第十三条第一款的原因终止合同，甲乙双方必须清算清理货物及帐款，互不追究责任，但乙方仍须在合同终止后一个月内，自行拆除所有“岛屿传说”专营店标牌箱广告等。
12、适用法律
本合同之订立、效力、解释、履行和争议的解决，均受中华人民共和国法律管辖。
13、争议的解决
因本合同引起的或与本合同有关的争议，双方应通过友好协商解决，如果协商不能解决的，则任何一方均可诉诸本合同签订地人民法院裁决。
14、保密条款
乙方同意本合同有效期内对甲方提供给乙方的商业资料进行保密。如果上述资料中的一部分或者全部被甲方公布，乙方对公开部分则不再承担保密义务。
15、通知
任何书面通知，按本合约中所述双方的公司地址、或图文传真送达通知人后，即视为送达。
16、
附则
16.1
以上条款未尽事宜由双方协商解决，另外议定的补充合同条款经双方签订后作为本合同的附件，被视为与本合同具有同等法律效力。
16.2
甲乙双方兹承认签署本合同，并已阅读及明白本合同所列条款包含之规定，并同意受其约束。
16.3
3、本合同一式二份，甲、乙双方各持一份，经双方签字盖章后生效。
甲
方：三亚万象岛旅游文化开发有限公司
公司地址：海南省三亚市西河西路天山大厦602室
联系电话:
0898-88362531
传
真：0898-88362531
甲方代表：
乙
方：
地
址：
联系电话：
乙方代表：
签约时间：
年
月
篇6
关键词：样板房 作用亮点
中图分类号：TU198文献标识码：A 文章编号：
一、制作样板房的意义：
样板房，英文名为SHOWROOM，直译的意思就是“展示的房子”。事实上，作为一个不同于日常用品的商品，商品房往往是以期房的形式销售。由于房地产项目的特殊性，客户在买新房的时候并不能看到房子的真实情况，而必须借助图纸、模型以及样板房等手段进行想象，样板房作为承接客户梦想和现实的窗口，已经成为一个楼盘必需的外包装，是一个项目的形象代言人、模特。现在的楼盘，几乎都要先做出样板房才开始发售。
作为一个窗口，样板房展示的是空间之美，开发商展示样板房首先是展示楼盘的户型结构、楼盘定位以及开发商对生活方式的规划，也是对消费群体的规划。从一定意义上说，样板房是住宅项目对未来生活方式的诠释，而理想的样板房应该是一个令人充满惊喜，营造美好生活远景的所在。样板房不仅传达一个楼盘的文化品位，也展示了建造者的市场实力。开发商通过展示，让客户透过实地的观看感知，充分地了解物业价值以及能给客户带来的未来的生活图景，借以达成销售的目的。
二、样板房的操作：
样板房的重要性是不言而喻，它应该是楼盘现场最具有杀伤力的道具。既然样板房如此重要，样板房的操作一定要注意以下几个方面：一是样板房完成的时间；二是应该选择什么样的房型来做样板房；三是样板房如何装修；四是样板房的种类有哪些。
首先来看第一个方面。现在的房产销售，可以说每一个楼盘都需要做样板房。由于是期望销售，所以样板房的完成时间一定要在正式开盘前，同时最好是做成实品样板房（也就是样板房建在实际盖的房子里），这就对开发商的施工管理提出了较高的要求，如果能在开盘前完成样板区的建设同时再建好样板房是最佳的，这在别墅或低密度住宅中会使用。对于高层住宅而言，要完成样板区有一定的困难，但做好实品样板房也是可以的（未封顶的楼盘也是可以做的），若以上两种都无法做到，则可以在售楼处内搭建样板房，这样做效果会略差些，且成本也较高（因为实品样板房最后是可以装修打折销售的）。总之要克服一切困难，在开盘前让购房者看到样板房，这一点很重要。
第二，选择什么样的房型来做样板房也很重要。把所有的房型都拿来做样板房，一般不可能，我们的建议是选择有闪光点的2－3个主力户型来做样板房，同时如果是有一定数量的缺陷房型也要选择做样板房，因为房型上的缺陷可以利用装修进行化解，甚至可以转化成独有的魅力，不做样板房有可能会形成滞销，若在销售持续期或中、尾盘销售阶段，某种房型有一定数量的销售积压，选择做样板房也是一个很好的解决销售困难的方法。
第三，样板房如何装修？这方面目前各地方的操作水准不一样。有些开发商会有一个思路误区，认为样板房就是全装修展示房，是今后装修效果的展示，所以会找装修公司做样板房，在效果上也尽量贴近今后购房者的实际装修需要。这类的样板房的效果会大打折扣，也很难吸引眼珠。一定要清楚地认识到样板房是最重要的销售道具，而不是简单的装修示范间，两者最大的区别在于作为销售道具的样板房会主打房型销售卖点，对某一亮点或主题进行夸大和强化，同时在家具的摆放上也有很多学问，力求使空间宽敞（这种家具摆放可能会不适宜今后使用，仅突显了效果），其作用是冲击客户内心的某种内在需求渴望，从而产生购房的冲动。所以有些室内设计公司是专门做样板房的，他们在这些方面的经验非常多，当然价钱也很高，但我们认为仅作为几套样板房，这样的投入仍是值得的。例如，佘山某知名的小独栋别墅楼盘。在开盘前期，该楼盘推出了私家娱乐、私人工作室、私家SPA、私家影院四套针对不同需求的样板房，效果极好。
第四，样板房的种类大致有三种。第一种就是现在常见的实景情境样板房；第二种就是以交房标准为展示的标准样板房，其目的是告诉客户他们看到的就是以后交房的实景了，这类样板房主要用于全装修的商品房；第三种是工程和工艺样板房。它能够把毛坯房中隐藏的东西展现出来，包括电线、水管的走向，墙体的内部用材等。通过对设计工艺、新技术、新材料等工程实质内容的详细展现，显示了开发商的扎实功底以及建筑的高品质，加强了客户对开发商的产品的信任度。由于没有经过粉饰、墙体、柱等都很容易观察，甚至还有专门切开的墙体、门窗、水电设备放在现场，可供想知道房子内部结构的购房者探究。这种让客户一层层看得清清楚楚的样板房营销方式，其目的是要让客户对房子有从里到外的了解。而建筑的工艺等特点如果仅仅通过语言来介绍的话，可能需要很多时间，销售人员也不一定能把它的优点真正传递出去，对于非专业的普通购房者，他们也很难直观地理解。通过这些样板房，我们就能够很好地展示房子最真实的一面，让客户更真实、更直接地了解到这些优势。如果你的楼盘采用了新工艺、新材料，这种样板房就会体现很好的效果。
样板房的作用
通过样板房的装修实践，可以解决几个方面的问题：
第一：可以检测设计效果，通过样板房的施工实践，可以反应出设计中存在的不足之处，发现缺点，利于下一步改进。
第二：可以有效检验施工方的管理水平，通过样板房的施工，监理、建设方可以检查出施工单位管理协调能力，质量进度管理水平。
第三：通过样板房的施工，实物材料的采购，可以测出工程成本，为以后装修提供测算的依据，具有参考的价值。
第四：样板房的装修完成后，可以给看房客户提供直观的形象，为打动准用户的心理防线，提供一个完整空间形象。
突出亮点
选有闪光点的主力户型来做样板房，对闪光点进行夸大和强化，
篇7
公司全程策划工作程序
[初步接洽阶段]
1、项目资源条件整合及判断
负责部门：策划部、部、研究部
报告名称：《**项目策划大纲》
中心内容：
宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。
地段资料：规划要点、坐标。
周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。
发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。
判断内容：优势、难点、突破口、把握度。
2、多方案初步规划、设计或调整建议
负责部门：策划部
报告名称：《会议纪要汇总》
《**项目概念设计提示》
或《项目调整建议》
中心内容：草图、立意、说明、交流记录
[前期策划阶段]
3、地块内在条件整合及价值分析
负责部门：策划部、投资部
报告名称：《**项目土地价值与分析报告》
中心内容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较
4、资源综合及定位
负责部门：策划部
报告名称：《**项目综合定位报告》
中心内容：上述各内容汇总，初步定位或创意
5、依据定位针对性的市场调查
负责部门：策划部、研究部
报告名称：《**项目市场调查报告》
中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据
6、经济可行性分析
负责部门：投资部、策划部
报告名称：《**项目经济可行性分析报告》
中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。
7、初步营销框架
负责部门：策划部
报告名称：《**项目初步营销报告》
中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系
8、规划、设计方案及跟踪
负责部门：策划部
报告名称：《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》
中心内容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导
[营销策划阶段]
9、营销整体规划
负责部门：策划部、部
报告名称：《**项目营销整体规划》
中心内容：VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。
10、经济敏感分性
负责部门：投资部
报告名称：《**项目经济敏感性分析报告》
中心内容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。
11、价格策略执行计划
负责部门：投资部、部
报告名称：《**项目价格策略报告》
中心内容：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。
12、物业准备工作计划
负责部门：投资部
报告名称：《**项目的物业模型》
中心内容：配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。
13、销售准备工作计划
负责部门：部、策划部
报告名称：《**项目前期工作计划表》
中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算
14、项目包装执行计划
负责部门：策划部
报告名称：《**项目包装概念设计》
中心内容：VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。
15、广告宣传炒作计划
负责部门：策划部、部
报告名称：《**项目新闻炒作提纲和广告计划》
中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。
16、销售活动规划及策划
负责部门：策划部、部
报告名称：《**项目公关活动计划报告》∑《**项目**活动报告策划书》
中心内容：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。
17、装修套餐
负责部门：策划部、部
报告名称：《装修套餐服务计划报告》
中心内容：售后装修和装修按揭服务。
[销售实施阶段]
18、销售培训
负责部门：部、策划部、投资部
教材名称：《销售基础知识》《**项目销售相关内容》
中心内容：建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。
19、执行修正
负责部门：部、策划部
往来文件：《**项目销售情况总结》《**项目策划执行修正安案》
中心内容：根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。
20、置业锦囊
负责部门：策划部投资部
报告总称：《置业锦囊》
篇8
——胡杰
2月底,参加了公司华东区的专业知识培训,这是进公司以来参加的最大的一次集体培训,经过这次培训,学会了公司的企业之歌,了解公司的企业文化,坚定了信念.并使我的专业知识有了一个飞跃,从以前的懵懂,到现在的深刻.更重要的是在这次培训会上,华东区各个办事处优秀同事的经验介绍,销售心得,更加使我受益匪浅.专业知识和销售技巧二者相辅相成,缺一不可.
销售从直观上简单来讲目的是做什么？当然是把现有的产品卖出去。产品知识是你对你所要销售的产品的了解程度，试问自己对自己所要销售的产品都不了解，顾客要求你解释产品的功能特点，销售人员一问三不知，顾客怎么放心买你的产品？放心使用你的产品？专业知识是一切销售的基础,作为一家公司的销售人员,如果对公司产品的原理和性能不了解,他就无法最大程度的让顾客了解产品,无法了解顾客的需求.这样就无法取信于顾客.最终于无法达成销售.特别是我司的产品具有一定的针对性，一般只有家里正在装修或装修完后才会用到我司的产品，国内的这个市场还不是很成熟,市场还在培育阶段,很多人对装修污染都不了解,对我们这个行业更不了解，所以我们销售人员的任务不仅仅是卖产品，更重要的是给顾客传递一种理念，一种健康装修的理念。在会上,通过吕总的专业知识讲座,让我认识到了自己的不足,更加深入的了解了装修污染.更加深刻的了解到了公司产品.
什么是销售技巧？有人说销售技巧就是如何去骗人家买下你的产品。这样做你也许能把产品卖出去，但是无异于杀鸡取卵，做成了这比生意，失去了口碑，丢了以后的生意。真正的销售技巧是如何把自己的产品和顾客的需求相联系起来，从而达成销售，一次成功的销售可以为你带来源源不断的销售，这就是所谓的可持续性销售。
怎么样去完成一次成功的销售呢？陈安之老师的《卖产品不如卖自己》让我们对销售有了一个深刻的体会。
卖产品是每给人都可以卖的出去的。只是数量上的多少和客户对你的接受程度？有没有下一次的机会？我们做销售的都知道，有时候，客户急需某一方面的东西，只要你有，什么都好说！但是，以后的时间里，再也没找过你！不是不用，而是不要你的。并不是不好用，也不说什么原因。那么我们做为销售人员，是不是要考虑所产生这样结果的因素在哪里？不管是什么原因，都是我们销售人员的失败，因为，你虽然做了一次交易，但却失去了终身交易的机会！
做为销售人员（其实，不管你是做什么的）诚信最重要。诚，不光是诚实，还要让客户感觉到你的诚意。信是在交往中产生的信任，我们要为自己的承诺负责，做不到的不说，说了的一定要做到！而客户的信任就是在交易中产生的。在今天，以买方占市场主导地位的情况下，买方有很多的选择机会，而你有机会不发挥优势，那是你的失败！下一个销售人员将走进他的视野。你就会消失出他的脑海。那么，销售人员口若悬河呢？也不行。因为，在当今社会，营销和推销的人太多！顾客一般的都对推销人员产生逆反心理，就算是顾客给你一个机会让你去讲解产品，你也要用最短的时间，最简洁的语言去阐述你所要表达的概念。不是你说的好就有用。俗话说：说的好，不如做的好！你要是做的让他满意，何须要说那么多？反而言之，做的不好，说的再好，又有何用？
推销自己首先要身份符合。你卖的东西，要看是否适合你去卖？一个大男人卖胭脂，即使有人买，又有多少份额？卖机械的说自己是多年经验，但是，人却是一个小姑娘？卖卫生巾的是个二十多岁的小伙子，试问：有几个小姑娘会去买？所以，卖化装品的自己要清新艳丽；做体育用品的自己要充满活力。同样卖室内空气治理产品的你得对装修所用的各个材料也得有所了解，对装修的各个程序和步骤相当精通。“顾客不知道的你要知道，顾客知道的你要比他专业，顾客的问题你都能回答，你就是装修污染防治专家。”
要销售产品先要对方可以接受自己。不要把自己看的太高。世界离了谁都一样转。也不要奴颜婢膝的，因为买卖双方是平等的。在和客户交往时既要不卑不亢，又要有洞察力；抓住对方的需求点，让自己的卖点体现出来。那么你就有成交的机会。自信很重要。有些刚入社会或初进公司的员工，虽然产品质量没话说，但是在见到客户时胆战心惊的，让客户感觉到你自己都没信心，让客户如何敢信任你？不要吹嘘或夸大自己的产品。虽然一时的吹嘘，让客户摸不着头脑，会购买一次。结果却是再也不敢相信你！那是得不偿失的做法。其实客户也一样知道：每种产品都有他的不足之处。而我们要的不仅是扬长避短，还要与客户的需求相符才行。在客户购买前告诉他产品的缺点，不是愚蠢，而是明智的做法。多了解客户的情况，对照自己的产品。让客户接受自己的价格，把最好的产品供给客户。这样，一是你免了后顾之忧；二是得到客户的赞誉。何乐而不为呢？往往我们很多销售人员自己都觉得产品贵，不好卖，推产品不敢推单价高的，即使推了单价高的产品也不敢进行关联销售，顾客嘴上都喜欢买便宜的产品，但是这里是“便宜”并不是简单的指价格便宜而已，顾客买产品，是买这个产品使用后所创造的价值，如果一件产品花了很少了钱就买到了，但是使用之后没有任何效果，那这个产品的就是“昂贵”的，反之花了很高的金额买了一件产品，使用后效果非常好，那这个产品就是“物美价廉”。顾客不买你的产品也许是他现在暂时没有这个需求，但是有很大一部分准顾客是因为做为销售人员的你没有把产品介绍到位，没有让顾客充分的了解到产品的“价值”。产品的市场价格不是取绝于这个产品的成本价格，而是取绝于这个产品的市场供求关系。举一个例子，平常在市场上卖1块钱一瓶的矿泉水，你卖100块肯定无人问津，但是如果你在沙漠中长途跋涉了3天3天，一滴水没喝，如果现在有一瓶矿泉水在你面前，就算是1000块钱你也会毫不犹豫的买下来，因为在这个时候这瓶水对你的价值就远远超过1000块钱。
在产品销售出去以后，我们最重要的是跟踪服务。有些人认为卖出产品就天下大吉！其实不然，销售只是我们的第一步，后面的跟踪和服务很重要。没有好的服务，就不会有“回头客”。而我们现在的卖场销售有相当大一部分比例都是靠上门后工程部的兄弟们达成的二次销售。工程师上门完成销售额的多少与卖场销售人员跟顾客的沟通有非常大的关系，一旦顾客在卖场信赖了我司销售人员，信赖了我司的产品，那工程师上门之后做单就非常容易。往往签单的额度也很可观。以后在培训方面更要加强促销员之间的沟通与交流，在留下顾客信息的时候要注意技巧！
篇9
一、销售计划目前基本运行方式：
1、月度销售计划：办事处每月将每个客户做一个计划，结合办事处的库存，销售目标做成办事处销售计划，我汇总办事处的销售计划，再结合营销中心销售目标，上月销量和去年同月销量，对品种进行调整，形成营销中心的计划。
2、临时生产计划：主要是第一次生产的新产品，新配方或产品质量、包装等有特殊要求的品种。一般是第一次运行这种计划，产品成熟后就不再用该计划，生产直接见需求生产。
3、最低库存计划：主要是供工业用户的产品、规格比较大或规格比较特殊的产品、新上市的产品，市场量不稳定或市场量不可预估，而这类产品要货都比较急或市场销售机遇性强。为了保证供货及时，一般在供货紧张的情况下，对生产做一个最低库存计划的要求。
5、最低最高库存计划：主要全国范围内销售的大宗产品，销量较大的品种，主要是为了满足市场集中要货避免断货，同时也是为了生产能力的释放避免库存过高积压。一般是国内、出口需求都较大的情况下，或者产能大于销售需要加大库存时，临时性给予一个最低最高库存计划。
二、销售计划存在的问题
1、月度销售计划准确率不高，准确率不高主要是拔高了大宗产品的计划量，大宗产品计划完成的非常差，其次是销量比较小的小品种，销量只要是比计划大一吨半吨，计划就超的离谱。
2、销售计划不等于要货计划，对生产的参考性和指导性还是不很强：如有些产品办事处造的月度计划是100吨，由于办事处有库存，所以可能不会向工厂要货；还有些品种，办事处月度计划只有50吨，办事处为了销售50吨计划，同时为了储备一定的库存，办事处向工厂要货可能会要100吨的货；所以销售计划不等于生产计划，只能参考，在参考过程中难免会有生产多了或供货紧张的时候，
3、汇总的月度计划与计划目标有差距，为了确保高目标要求，对计划进行拔高。由于月度计划拔高，而实际完成非常差，就更显得计划准确率非常差。
4、滚动库存计划、最低库存计划、最低最高库存计划运行还不是很成熟规范：由于销售、生产没有达成一个约定俗成运行规范，运行体系，所以在计划的下达上，计划的执行上都不到位。
5、销售计划的品种范围还不够全面：馅旺味膏、鲜味汁、鸡精、烘焙原料、食用油都还没有运行月度计划，主要这些产品是新产品，销量不稳定，加上大部分产品都是见单生产，所以计划没有怎么做。
问题总结：由于业务人员、客户不愿或不重视提前报计划，办事处制单人员缺乏需提前做单产品数据，或者考虑配车发运方便、运费等问题，办事处习惯集中做单配车，加上缺乏提前制单的监控，所以提前报订单和要货计划还做的很不好。
2快消品工作总结
本学期开学以来，在教育科、教委、教研室各位领导的关怀指导下，开学初首先进行安全教育，上好开学第一课。积极开展甲型H1N1流感防控工作、并教育学生如何养成良好的卫生习惯。开展了文明礼仪等教育。
主要做了以下几项工作
一、继续完善制度建设，规范学校常规管理
在制定了教师考评考核、考勤、备课、上课、听课等多种制度的基础上，又重新修改完善了学习制度、研讨制度、课程制度、听课制度、家校联系等制度。
认真执行课程计划，开齐上足每门课程，做到“三不”：不上无准备的课，不坐着上课，不歧视后进生；力求“三多”：多采用直观教学，多采用普通话教学，多给学生思考的时空；
二、加强班子建设，强化办学思想
“不断提高教育质量，办群众满意的教育”
学校校委会一班人通过不断地学习，认真学习姚局长讲话精神，牢固地树立“办群众满意的教育”的思想，把“着眼孩子的终身发展”作为办学宗旨。切实履行“读书、学礼、立志、践行”，使学校成为学生探索求知的学园、文明活泼的乐园，增强学校的生存、发展能力。
班子建设的目标是团结、务实、高效。班子建设实行分级管理，分工负责，团结协作的原则。
三、加强教师队伍建设，努力提升教学质量
“以高尚的师德回报社会”
我校教师队伍平均年龄偏大，教师队伍的年龄搭配不合理，个别学科教师不配套，因此，我们把加强教师队伍建设作为工作的重中之重，认真学习教师职业道德规范。要求对教学管理重心下移，走进教室，走进教材，走向学生。认真开展课堂教学研究和备课专题研究。
四、着力开展平安学校创建活动
“安全伴我在校园，我把安全带回家”
安全工作是学校的头等大事，稳定是改革的基础，稳定是效益，稳定是生产力，只有稳定才能有序发展。在安全卫生方面，学校高度重视，警钟长鸣。认真贯彻有关文件精神，按时做好卫生防疫工作，认真组织学生进行手足口病、甲型H1N1流感病毒知识的宣传预防。
五、贯彻“素质提高年”，开展多种形式的师生教育活动，锻炼提高师生的德育能力
“面向全体学生、全面提高学生素质、促进学生全面发展”
开学来，学校坚持以人为本为指导，根据《省规范》要求和青少年身心发展特点，以德育实践为主体，将德育工作寓于丰富多彩的活动之中，让学生在活动和实践中体验感悟，从而发挥学生主体作用，培养学生自我教育、自我管理能力。为庆祝国庆60周年，举办“为祖国喝彩”合唱比赛，取得良好效果。今后，继续将此类活动进行下去。
六、学生教育力求细致、细心
“不以事小而不为，不以恶小而为之”。
开学以来，针对学生年龄小等特点，强化教师工作中的细心、细致。对在学生中出现的问题及时反馈，反映多的问题及时开会研究，及时部署，切实做好细致耐心。
七、优化校园育人环境
“花儿用美丽装扮世界，我们用行动美化校园！”
加大育人环境改善，努力加强校园文化建设，结合语言文字学校申报工作于近期将教学楼上的文化氛围更新，增添语言文字有关内容。结合当前教育督查要求，将学校三面院墙进行美化，起到墙墙育人的效果。不断增强校园文化特色。
八、转变工作目标，不断提高教育质量
通过学习姚局长在全市教育系统20**年半年工作总结会上的
讲话学校紧紧围绕讲话精神转变学校工作目标，姚局长讲话中提到：“什么是教育质量？“教育质量”就是教育及其所培养的人才与社会发展的要求之间的适应程度。如果教育包括教育的结构及其所培养的人才，能够很好地适应社会发展的要求，则是高质量的，也是人民群众满意的；反之，则是低质量的，是人民群众不满意的。
因此我校把“不断提高教育质量，办群众满意的教育”作为今后工作的目标。”把工作的着眼点和落脚点放到不断提高教育质量上来。
随着教育教学的不断深入，学校将在保证正常教学工作的基础上，进一步开展好安全、卫生、礼仪等教育。
3快消品销售工作总结
（一）房屋管理
房屋管理是物业管理的重要内容之一，此问题在前期业主装修阶段显得尤为重要，纵观各老旧物业小区存在的上下单元渗漏、外立面破坏、楼宇结构受损、房屋功能改变等不一而足的问题，无不是因为前期阶段管理不到位而种下祸根、埋藏隐患，从而造成了后期管理服务工作的困难重重、举步维艰，这一问题已逐渐演变成一个困扰行业发展的突出问题。
为此，在装修管理工作方面，我们重点加强了以下方面的工作：
1）针对业主与装修管理专项拟定了"装修工作指引"，就装修单元的"重点部位防水"、"消防安全"、"水电管路走向"、"自用设施设备安装"等作出明确的指引，让业主与装修公司提前知悉各项管理规定与要求，为后期的管理工作做好准备；
2）从严把好装修申请审批关，建立完善的装修管理档案，所有装修申请必须提交装修手册内规定的资料与图纸，并对装修申请中的关于外立面及室内结构方面从严审核，给出审批意见与建议；
3）建立装修巡查签到制度，安排各部门按规定对装修单元开展装修巡检工作，对消防管理、违章装修、防水工程按部门分工开展巡检工作，将违章装修现象消除于萌芽状态；
4）定期组织开展装修专项巡检整治活动，对存在未符合管理规定要求的现象，限定作出整改，并按计划实施复检工作，此项工作得到了大部份业主的肯定。
5）从20**年十月份起，根据工作的安排需要，管理处设立了装修巡检专项负责制度，该项工作由保安队长组织实施，经过相关培训及各项准备工作后顺利予以实施，取得了良好的成效。
（二）小区安全防范工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重，为能给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防管理工作，对保安人员定期进行岗位培训，考核，制定了严格的岗位执行标准，并坚持严格执行了各项工作程序、巡更、巡岗制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌服务，在前期装修阶段进出人员复杂，硬件设施条件欠缺的情况下，基本完成了公司安排的各项工作任务。
1）继续执行施工人员出入证正副证制度，定时定岗进行装修单元清场，这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效，同时更避免了延时装修引致客户投诉的情况，收到了良好的成效；
2）为加强装修搬运的监管，避免违章使用电梯搬运装修材料的情况，从20**年下半年起管理处实行了"装修搬运押金管理制度"，自制度实施以来，材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏卫生环境、违章使用电梯搬运的情况基本得以杜绝；
3）严格执行人员及物品出入管理制度，施工人员凭证出入，其它人员进出须配合查询与登记，拿出小区的物品均凭"放行条"并经查核后才能放行，有了这些管理制度的严格执行，小区的安全才能得到保障；
4）按消防管理制度要求，保安部安排专人每月定期对消防栓、灭火器实施专项检查，确保消防器材处于良好的状态，同时针对在经营的商铺开展灭火器配置检查工作，目前在经营的商铺均已按要求配备了灭火器；
5）前期阶段由于各方面的因素，停车场车辆出入管理较为混乱，通过邓经理主持召开专项整治工作，并安排落实相关工作后，所有进出的车辆均已凭证出入，大大地提高了停车场车场管理的安全系数。
（三）公共设施、设备的管理
小区公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作是建立在前期的接管验收入及试运行阶段调整磨合基础上的，***作为广浩地产首个小高层住宅项目，由首期楼宇交付业主起，我们一直秉持的工作理念是："严把接管验收关，密切监控设备运行状态"，为此我们实施了以下管理措施：
1）建立起设备移交初验复检制度，如电梯设备的移交，由于各方面的因素，电梯的安装工艺、设备的运行性能不如理想，但在验收过程中，在公司各部门的密切配合下，部位存在未符合质量要求的问题，经过协调跟进，基本上得到了整改；
2）在物业管理的前期阶段，由于设备处于运行磨合阶段，同时由于其使用情况有别于正常阶段，所以故障情况时有发生，为此管理处加强了与相关单位的沟通工作，对存在的问题进行专题研讨，再根据实际情况调整管理工作重点，经过努力，在后期阶段，设备的运行性能得到了极大的改善；
3）实施了设备定期巡检制度，做到设备巡检及养护工作规程张贴上墙，维修人员定期实施巡检工作，并做好巡检工作记录，基本上达到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标；
篇10
【关键词】房地产企业；财务管理；税收筹划
税收筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种新的理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。本文主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税金为例，对税收筹划实务进行分析，恳请大家赐教。
一、相关借款利息的筹划实务
由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量
大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。案例:某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元和70万元时（设贷款利率5%），如何为该公司利用利息扣除进行筹划？筹划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)，其次判断：当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万
二、利用建房方式的筹划实务
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用房，资金由富民公司提供，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。
三、改变销售模式的筹划实务
一是，针对纳税主体的新设分立。即房地产经营企业设立独立销售公司，负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。案例：大华公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果采用两种售价：第一，若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。第二，以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，免征土地增值税，净赚233.04万元。第三，如果大华公司设立独立销房屋销售公司，大华公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%＜20%，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5%=82.5万元，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250万元，其增值率为16.67%＜20%，免纳土地增值税。最终从集团角度看，销售时只增加营业税等税金：1400×5.5%=77万元，获利润1500－（1167.5＋77）=255.5万元，比筹划前增加255.5－232.75=22.75万元。
二是，针对开发企业对独立销售公司的销售方式上，也可以采用以下销售模式来减少账面收入或递延纳税时间。第一，开发企业采取无偿或收取极少手续费方式委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税（基本无代销收入）。第二，将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担（开发企业的收入多，抵扣的限额就大），这样就可以避免上述费用应超标而调增应纳税所得额的情况。第三，对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账日再确认收入并纳税，这样，一方面银行可以沉淀资金，另一方面，企业可以控制收入和所得实现时间。
