购房定金范文

导语：如何才能写好一篇购房定金，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

    案情

    2012年6月21日,王某在某公司开发的凯旋华庭楼盘售楼处查看楼盘后,双方达成购房意向,王某预先支付2万元作为购房意向金。次日,王某选定购买凯旋华庭24幢2101室商品房,王某又付款8万元。王某先后两次付款合计10万元,作为购房的预约定金,并由某公司开具定金收据一份。收据载明:“收款事由:凯旋华庭高层24-2101定金。”但双方就合同的其他条款正在协商中,未正式签订购房合同。同年8月底,某公司将王某订购的凯旋华庭24幢2101室商品房出售给他人。王某诉至法院,要求判令某公司双倍返还购房定金20万元。

    评析

    本案中的定金收据具备书面形式,购房定金合同有效成立。某公司与王某虽未订立含有定金条款的《商品房认购协议书》,仅向王某出具了定金收据,但该定金收据可以有形地表现所载内容,应认为已具备我国合同法第十一条所要求的书面形式,且收据记载了交款人、收款单位、收款事项、收款日期等内容,对买卖标的房屋的指向亦明确具体,已经包括房屋买卖协议的主要条款,故可认定购房定金合同有效成立。

    购房定金的性质及定金罚则的适用。购房定金属预约合同,其目的系担保商品房买卖合同的订立,违约的法律后果是适用定金罚则。从预约和本约的关系看,购房定金具有独立性,且是实践性合同,自一方当事人交付购房定金时生效,商品房买卖合同最终是否签订并不影响购房定金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未订立,则构成对购房定金合同的违反。就本案而言,双方已就适用定金罚则形成合意。某公司擅自单方决定将王某预定的房屋出售给他人,其亦未能举证证明在出售房屋前曾通知王某限期签订合同及逾期签订合同的后果,已构成违约,自应由该公司承担双倍返还定金的违约责任。

篇2

    朋友小庄通过某房屋中介公司，与李女士签订了一份房屋转让合同，合同约定，李女士委托房屋中介公司将属于自己的一处房屋以20万元的价格转让给小庄，定金4万元。合同签订后，小庄先后两次交了4万元，房屋中介公司前后开具了两张收据，一张收据注明是定金15000元，另外一张注明购房款25000元，小庄并没有注意两张收据的不同就收起来了。后来小庄因为工作变动要到国外进修，在北京买房子也就没有什么实际的意义了，没法再交付剩余房款，于是他便要求中止履行合同，退还他已交的房款，而房屋中介公司与李女士则以小庄违约在先，不肯返还那4万元，双方因此发生争执。

    无奈之下，小庄将纠纷提交到了仲裁委员会，在仲裁过程中，双方各执一词，观点大相径庭，李女士认为，合同中明确约定了定金是4万元，而小庄也已实际交付，至于一张收据中注明的购房款，实际上是房屋中介公司的笔误将定金写成了购房款，这并不能改变4万元定金的性质。根据相关法律规定，当事人一方在法律规定的范围内，可以向对方给付定金，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，所以小庄无权要求返还定金。

    小庄则坚持相反意见，后来仲裁庭经审理认为：定金是一种实践性合同，不仅要求双方当事人的意思表示一致，还要求有交付定金的行为，如果只有意思表示而没有交付行为，定金合同就不能成立，所以合同中约定的4万元定金，实际只履行了一部分，即15000元，另一部分的25000元在实际交付的过程中明确写明是购房款，李女士在接受收据时也未表示异议，因此，25000元定金不适用定金的规定，根据法律规定，小庄交付的40000元中的15000元适用定金的有关法律规定，房屋中介公司应予以扣留，而25000元的购房款则应返还给小庄。

    接到裁决后，小庄喜忧参半，钱终于要回来了一部分。这件事也给我们大家提了个醒，在购买房屋时，无论是订合同还是开具收款收据时一定要注意定金问题，否则可能导致与双方约定的原意背道而驰的结果。

篇3

二手房购房定金合同集锦

甲方：

乙方 ：

甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方购买房屋事宜，订立本合同。

第一条：乙方购买的房屋位于**市**区***，(以下简称该房屋)。甲方已取得该房屋的房屋所有权证(编号：** )，该房屋建筑面积为：**平方米，产权人：**.

第二条：双方一致同意该房屋成交价格为人民币元。此房价为净价，税费由乙方承担，房屋内保留设施设备清单如下：

第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币**万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。

第四条：甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。

第五条： 甲方同意配合乙方提供办理银行贷款所需要的材料及手续。

第六条：甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金。

第七条：本协议一式叁份，甲乙丙各持一份，签字生效。

甲方：(签章) 乙方：(签章) 丙方：

身份证号码： 身份证号码：

时 间：

关于二手房购房定金合同

甲方(出售方)：

乙方(买受方)：

依据国家有关法律、法规,甲乙双方在自愿、平等互利的基础上，友好协商，达成如下协议：

一、该房屋坐落于: 市 区 小区 号楼 单元 室，房屋权属面积 平方米，房屋成交价格为 万元 ,甲方收取乙方定金元。

二、甲方确保产权清晰，所有权明确，无权益纠纷。

三、甲乙双方约定于年 月 日之前签定正式买卖合同并进行交易，签定与交易地点为 ，甲乙双方如不按时签定正式买卖合同并进行交易，则作违约处理。如遇不可抗力因素，导致无法履行本协议，则不作违约处理。

四、违约责任：

甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约。

1.甲方若违约，则应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额100%的违约金;

2.乙方若违约，乙方则应放弃收回定金的权利，所付的定金视作违约金。

五、甲乙双方其他约定事项：

六、甲乙双方在此声明，均已认真阅读本协议，已全部知晓所有条款所约定的内容，并自愿遵守及依照所有条款履行本协议。

七、本协议经甲乙双方签字后即产生法律效力，一式二份，甲、乙双方各执一份，每份具有同等的法律效力。

甲 方 ： 乙 方：

身份证号码： 身份证号码：

日期： 年 月 日日期： 年 月 日

二手房购房定金合同模板

甲方:

乙方:

1.甲方的房屋座落在闵行区碧江路x弄x号x室,建筑面积x平方米。

2.甲乙双方协商一致同意上述房地产转让价格为￥460000元(大写:人民币肆拾陆万元正)。

3.双方约定房屋定金数额为￥10000元正(大写:人民币壹万元正)于定金协议签定当天支付,定金支付后本协议生效。

4.甲方在收到定金后在双方签定房屋买卖合同前将房屋出售给他人,视为甲方违约,双倍返还定金。

5.乙方必须在定金支付后x天内于x日前签定房屋买卖合同,同时支付首期房款￥x 元(大写:人民币 x )第二期房款为x元(大写:人民币 x )于x 前支付、,余款为按揭贷款方式支付,并在买卖合同签定后一周内开始办理,一月内办理完毕。超出时间视为乙方违约,定金不退还。

6.维修基金由乙方付给甲方,具体数额看维修基金发票。

7.乙方的按揭贷款由乙方自行办理,但甲方必须协助。

8.如有未尽事宜,可双方协商解决。

篇4

定金是指在债权债务关系中，为证明债的成立和保证债的履行，一方当事人在债务未履行之前，先行交付另一方当事人一定数额的货币。定金是债权担保的一种形式，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

定金可以以定金条款或者定金合同的形式体现出来，定金作为与保证、抵押、质押、留置相并列的担保方式，具有其自身的特点。

1、定金合同是要式合同，必须采用书面形式。《担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。

2、定金合同是实践合同，在交付定金时生效。《担保法》第九十条规定：当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

3、定金合同是从合同。其效力依主合同的效力来确定，主合同无效，定金合同亦无效；反之，定金合同无效，主合同并不因此必然无效。

4、定金合同中给付定金数额的限制性。《担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。

二、购房时应注意定金与订金的区别

近年来出现的一种购房诚意金（订金）,一些地方在房产交易实践中,开发商要求购房者为了证明够房诚意而向开发商交付的一笔金额,开发商承诺交了诚意金的购房者可以获得该楼盘的优先购买资格,签订正式购房合同时还可以享受一定的优惠。购房者在交付诚意金时一般要与开发商签订诚意金协议,该协议一般没有房屋购买合同的具体内容,例如单价、面积、房屋地点、交楼日期等。诚意金至今尚未得到法律上的承认，属于开发商自创的词语和收费环节，并被开发商描绘为使购房行为公平、有序的营销方式。然而在现实中，诚意金有时只是表达了购房者单方面的诚意，一些开发商以及房屋中介并不受诚意金所应体现的诚意制约。 由于“诚意金”并不具有合同担保效力,购房者者向房地产商支付“诚意金”所购买的只是一种优先的机会,这样购房者的一番诚意实际上往往得不到优惠,甚至诚意金不明就里地也有去无回。

订金不具有定金的性质，一般情况下，交付订金的视作交付预付款。“订”的含义是订立、预订之意。通常人们把购房合同的订金划分为预付款,意思指购房者怕看中的房子不能买到而交的预订的钱,可以理解为一种预付款行为,合同确立、履行时预付款要充抵价款,合同不成立时预付款应当返还。

根据我国《民法通则》和《担保法》规定，定金与订金的区别主要表现在四个方面：1、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。3、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。所以针对你的情况：如果按照合同注明的“定金”，对方违约则要双倍返还定金；如果按收据“订金”，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。

因此，在将购房者依据认购书、意向书预先交付的款项明确规定为购房定金的情况下，才可适用有关定金的法律条款。若是注明为“订金”、“预收款”，则不能适用有关定金的法律条款，则不具有定金所拥有的担保的效力。如果在合同中虽未明确为“定金”却用了“订金”概念，但在条款中明确了收款方违约的双倍返还，付款方违约不得退回的条件的情况下，可以适用合同文字的解释，将“订金”解释为“定金”。

三、定金罚则在商品房买卖中的适用及免责事由

（一）定金罚则的构成要件

1、当事人之间有设立定金的合意。定金罚则的适用为定金合同不履行的结果, 故其构成要件须以定金合同的成立为前提。定金合同成立又须以当事人双方就定金的数额、币种、交付期限、支付方式等达成合意为必要。商品房买卖的实践中, 当事人一般在认购书中就有关立约定金的相关事项进行约定。

2、定金的交付。我国《担保法》第9 0 条规定, 定金合同从实际交付定金时起生效。此条虽系专就违约定金而作的规定, 但因所有类型定金都具有款项的性质,故就立约定金而言, 仍须以定金的实际交付为定金合同成立的必备要件。

3、因一方原因而致商品房买卖合同无法订立的法律事实。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条前段称,“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的, 如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同, 应当按照法律关于定金的规定处理” 。这是将“ 因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同” 作为定金罚则的构成要件。

（二）定金罚则的免责事由

定金罚则在某些情况下也会无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的, 出卖人应当将定金返还买受人。由于不可归责于双方当事人的事由，有很多。因房产不同于一般商品，它的附加值和不确定性较大，毕竟认购协议不能包括买卖合同的全部内容。除面积、价格、地段、楼层、付款方式等主要条款外，有些内容很难在签订认购协议时量化和具体化，容易产生理解上的偏差，如绿化面积、配套设施、配套建筑的产权归属、违约责任、争议解决方法等。确因这些因素致命合同条款不能协商一致的，笔者认为，应算在不可归责之列，也应退还定金。

四、购房时定金问题的防范措施

由于房地产市场求大于供的客观状况，加之购房者与房地产商之间的信息不对称，地位不平等，主动要求收取定金的往往是房地产商，一旦发生纠纷，吃亏的往往是购房者。俗话说：“买的没有卖的精。”为了尽量减少这方面的纠纷，维护购房者的合法权益，特提出如下建议：

1、房地产市场运作复杂，涉及的法律、法规较多，一般购房者很难通过个人能力防止自己的合法权益受到侵害，购房时应多多救助于法律界和专业人士，不仅要在权益受到侵害后寻求保护，更要在签约和协商过程中拒绝被侵害的可能。

篇5

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

篇6

笔者根据基金理论以及中国资本市场实际状况，建议发行“上市型定期开放式基金”。这是一种以封闭式为主兼具开放式优点的投资基金。这一产品如能推出，既能为基金业输入新鲜血液，又可以稳定证券市场，且能有效地解决封闭式基金高折价交易的现实问题。

“封闭”“开放”之优弊

开放式基金是在封闭式基金的基础上发展起来的，并迅速将后者边缘化，成长为基金市场的主角。其主要优势就在于“开放”，即投资者可以“随时”以资产净值申购或赎回基金份额。这就迫使基金管理人全身心地投入基金的运作，以提高业绩，为投资者带来高于储蓄存款的满意回报。否则，投资者赎回的压力将变得非常现实。

虽然开放式基金有效地激发了基金管理人的积极性，但随之而产生的问题是：基金管理人为应对投资人的赎回，手中必须留有一定的现金头寸，同时又只能投资于流动性强的证券，以应对万一出现的大规模赎回。这在一定程度上减少了基金的投资对象和投资机会，由此必然使投资基金的业绩大打折扣。

以偏股型基金来说明，在行情较好的2003年，封闭式基金净值增长总体好于开放式，封闭式基金加权平均净值增长率为20.05％，而开放式基金净值增长率仅为18.04％；即使在股市处于调整的2005年，封闭式基金也取得了3.6％的平均净值增长，仍高于开放式基金3.0％的平均净值增长。

此外，开放式基金的助涨助跌作用非常明显。当股市向好时，基金净值稳步增长，投资者踊跃买进，其基金规模会迅速壮大，基金管理人就会继续向股市投入资金，推动市场进一步上涨；而当股市步入漫漫熊途时，基金净值也将慢慢缩水，投资者会不断地赎回，也就迫使基金管理人必须不断地卖出股票，使市场进一步下跌。这种助涨助跌作用加剧了股市动荡。

相形之下，处于边缘化的封闭式基金却可以消除开放式基金的弱点。因其规模固定，当证券市场出现较大涨幅且具有一定泡沫时，基金管理人可以减仓操作，而当证券市场下跌严重，大多数股票具有投资价值时，又可以重仓吃进。这种套利操作既让受益人的利益得以最大化，同时也限制了证券市场过度投机和严重超跌，从客观上起到了稳定市场的作用。

不过，在我国目前投资者队伍还不成熟的情况下，由于封闭式基金无法使投资者迅速实现市价与净值之间的套利，导致其全面高折价交易也乏人问津。这也是封闭式基金早在2002年就已停发的直接原因。

因此，笔者认为可以发行一种兼具封闭式与开放式基金优点于一身的“上市型定期开放式基金”。其既具有封闭式基金上市交易方便快捷的特点，同时又能有效地规避开放式基金的弱点。如果这一投资品种能及时问世，也将给封闭式基金带来好的归宿―封闭式基金可以非常容易地转换成这种“上市型定期开放式基金”。

“上市型定期开放式基金”设计构想

顾名思义，“上市型定期开放式基金” 是指可以上市交易，并规定“开放期”的投资基金。也就是说，这种基金在一年中的绝大多数时间里按照封闭式基金来运作与管理，只在“定期”的“开放”时间内才允许投资者申购与赎回。由于只是“定期开放”，基金的投资对象与封闭式基金的选择范围基本一致，因此可以为投资者带来较为理想的收益。

具体设计方案如下：基金在发行时可以限额发售，也可以不限额发售；发行结束后，经过申请即可像封闭式基金一样上市交易；但在基金契约中应有明确规定，每年有一至两周时间为该基金的“开放”日，投资者可在这段时间内办理申购与赎回业务。同时要求基金契约规定具体的开放时间，比如每年四月的第一个交易周（因每年三月底是基金年报的最后截止日期）。如果基金管理人能向投资者交出满意的答卷，该基金就可能出现大量的净申购；若基金管理人的水平不如人意，则可能遭遇大量的赎回。

此外，在基金管理人费用收取方面，可借鉴国外对冲基金的成熟经验，即可收取一部分管理费用，以保证基金的正常运作。这部分可以基金管理资产净值为基础每年提取1％左右；另一部分是激励费用，可以按照基金所实现收益的10―20％提取。

可以预见，这种基金不会像封闭式基金那样出现大幅折价交易（因为有每年一次的“开放”作保证），也有效地避免了开放式基金随时被赎回的弱点（因一年中的绝大多数时间里是“封闭”的）。同时，由于有较大比例的激励费用存在，既可以吸引优秀的基金管理人才，又可以让基金管理人与投资人同舟共济。

优势与可行性

“上市型定期开放式基金”的优势与可行性还表现在以下几个方面：

首先，它可以降低投资者交易成本、提高交易效率。目前开放式基金一般采用1.5％申购费和0.5％赎回费的收费标准，与在交易所挂牌交易的封闭式基金不高于2.5‰的交易费用相比，其交易费用明显偏高。而“上市型定期开放式基金”主要按照封闭式基金的交易方式挂牌交易，交易成本将会低于所有开放式基金，同时会略高于封闭式基金（因每年有1至2周的开放期）。

另外，我国目前开放式基金的申购与赎回均采用面对面的柜台式服务，一次交易时间长达几十分钟，甚至超过一小时，而上市型基金的交易仅需几秒钟，而且可以使用电话和网络等现代化通讯工具，交易方便快捷。

篇7

随着我国铁路建筑事业的不断发展，既有线路的遗留问题越来越突出，钢筋混凝土顶进框构桥是近年来广泛应用于铁路建筑工程中的一种新技术，其可在不中断既有铁路正常运行的基础上进行施工。文章就以某铁路工程为例，分析铁路既有线框构桥的顶进施工方法及体会。

关键词：铁路工程；既有线路；框构桥；顶进施工

中图分类号：X731 文献标识码： A

某线路平剂线道口平改立框构桥，采用钢筋混凝土结构，两孔连续，长25m，宽18.1m，高7.6m，与铁路正线交角为70度。根据现场地形、场地及土质情况，将工作坑设置于铁路上行线右侧，采用C35钢筋混凝土预制框构桥主体，采用工字钢纵横梁法进行线路加固，设计顶力3840t，共计10台400t千斤顶。

一、顶进前的准备工作

顶进前要做好充分的准备工作，才能保证施工过程中的安全性与连续性，具体而言，包括以下几个方面：

（一）开挖工作坑

工作坑是结构预制及顶进的临时性工作场所，工作坑开挖坡度在1：1-1：0.5之间，工作坑顶边与最外侧铁路中心线至少在3.2m以上；主要采用机械开挖的方法挖掘工作坑，直至距坑底标高30cm处，再由人工进行余下工作的清理，并夯实；在确定工作坑的尺寸时，可参考箱身尺寸，一般要大于箱身两侧各1m；需要注意一点，即工作坑顶部要设置截水沟，且坑内要设置排水沟，以便及时引排，尽量降低施工过程中水的影响。设置工作坑底板时要注意，要求其与顶进涵设计中线保持一致，底板前端要大于箱身1m以上，后端与后背保持连续，两侧大于箱身各0.3m；本工程采用20cm厚的混凝土灌注底板，灌注前要在坑内土中插入片石，可起到增加结构抗滑能力的作用，夯实后再灌注混凝土成为整板。

（二）隔离层的

工作坑底板顶面铺设隔离层的主要作用是防止工作坑底板与预制桥涵箱身底板发生粘连，并且可有效减少首次启动顶力。待工作坑底板顶面充分干燥后，先喷一层柴油，再喷一层石蜡，注意石蜡的厚度至少在3mm以上，可以在底板长度方向每米挂一道铁路，可有效控制石蜡的喷洒厚度；浇完一格后，将拆除铁丝后留下的槽痕及时用木板刮平，再用喷灯将石蜡烤至溶化、整平，待其凝固后再撒一层滑石粉，厚度在1mm以内；再铺两层塑料薄，注意薄膜接缝处压槎0.2m，且槎口要与顶进方向保持平行。

（三）框构主体施工

本工程中框构为钢筋混凝土结构，混凝土采用C35，其抗渗性能可达P8级，抗冻性则为F100；钢筋采用I级、II级钢筋，与GB1499-84标准相符，箱梁采用II级钢筋。桥体预制顺序为先底板、后墙身、再顶板的阶段性施工方法，一般情况下可采用两阶段施工，如果浇筑混凝土量较大，则可采用分三阶段施工的方法，不过分段施工的间隔时间要尽量缩短，以保证混凝土的性能；底板、顶板要一次性浇筑完成，保证顶板的平整度，并根据施工要求合理选择外加剂；底板浇筑过程中要对振捣深度进行严格控制，以免对隔离层造成破坏；顶面要做防水层，并保证桥顶面的平整、干燥、整净；支模时，外模在箱体两侧前端2m范围内可向外放宽1cm左右，或者形成楔形，即前端保持正误差，尾端保持负误差，切忌不得出现前宽后窄现象；框构顶板要设置刃角，以利顶进。

二、顶进施工

顶进设备包括两大部分，即液压系统与传力设备，控制点对其进行操控指挥，完成顶进工作。顶进作业施工过程具体如下：（1）启动桥体时，要设置专业人员在各部位及各观测点进行严密监测，开泵后油压每升高10MPa，就必须停泵检查一次，以便及时发现异常情况，及时处理。（2）桥体在滑板上空顶时是调整偏差的最佳时期，这是由于当桥体大部分进入路基后会形成孔道，此时再纠正偏差难度较大，且易导致侧塌，因此要在空顶时保证桥本严格按设计轴线进入路基。（3）施工过程中按照联系信号，在无列车运行时交替进行桥体吃土顶进与土方挖运，线路有通过列车时则严禁进行顶进作业。（4）每次顶进完成后，均需更换顶铁及顶柱，更换时要沿着轴线方向做出调整，垂直于横梁与后背，要及时填土压实顶柱上方，填土高度至少在1m以上，才能保证传力设备的稳定性。（5）顶进桥体前注意松动线路加固横梁下的木楔，再用小滑车滚动的方法顶进，以降低施工阻力；线路的固定采用倒链葫芦利用桥上拉环来完成，可起到避免线路横移的作用，当然，线路通过列车时要将木楔再楔紧。整个顶进过程中均要求观测人员严格记录每个顶程的进尺、轴线与高程偏差、千斤顶的开启数量、油压及顶力等指标，发现偏差可及时采取纠正措施。（6）线路每次通过列车及每个顶程均需对线路的各项指标进行检查与校正，包括线路的水平位置、轨距、轨顶标高及行车状态下的挠度变化等，如有偏差则要在下次列车通过前调整好；此外，还要各连接结构的螺栓、支撑垫的稳固程度进行定期检查，包括吊轨与枕木、吊轨与横梁、横梁与纵梁等，及时紧固松动的连接件。（7）项进时前悬臂与支撑桩比较接近，因此，可以将横梁支撑在框构桥的前悬臂上，再将支撑桩的桩头混凝土凿除；注意为了使前臂越过支撑桩，要求桩顶要略低于顶板底面，且前臂要伸至线路以下，尽可能前靠。（8）采用机械挖土作业完成顶进挖土，刃角上部土方则由人工开挖，再将洞内的土方利用装载机倒运至洞外。顶进至线路下方后要对每次挖土进尺进行严格控制，每次均控制在50cm以内；挖土时要遵循“快挖、勤顶”的原则，保证挖土的连续性，尤其是顶进到线路下方要注意施工安全，以免发生塌方。

三、其它施工注意事项

（一）附属工程的施工

桥体顶进就位后要及时回填两侧塌陷的路基；将慢行点内的线路加固设备及时拆除，以恢复线路通车，并进行线路整修，将做好道碴的补充并捣实，抽换预应力混凝土枕，设置护轮轨；箱体就位后即进行各附属工程的施工，包括底板与刃角的补齐，砌护出入口两端八字墙、桥上栏杆、铁路边坡及电缆槽等。

（二）加强施工安全管理

挖掘过程中要注意，挖掘进度要与线路加固结构安全允许标准相符，每次挖掘均不得大于顶进方向0.5m，遵循“即挖即顶”的原则。主体预制过程中，框构桥底板底部与顶镐接触的地方要预埋厚钢板，厚度在10mm左右，其主要作用时保证顶进时传力的均匀性，以免顶裂框架。顶进前要全面检查框构桥桥体，底板及四角不得存在裂缝，且混凝土充分凝固以达到设计强度；列车行进时必须立即停止顶进施工，以保证营业线及列车的安全；此外，桥上工字钢横梁下要注意支墩，以提高既有线路的稳定性。顶进施工过程中如框构桥发生偏移，要及时纠偏；顶进时如发现线路横向变形，则要及时整修恢复加固。此外，有必要在施工现场成立顶进应急救援指挥领导小组，组织应急人员在施工现场随时待命，遇有突发事件及时抢修。行车设备遭到破坏时，负责人用最快的方法向上级主管部门报告，并会同设备管理部门共同抢修。

结语

城市化进程的不断推进、交通事业的不断发展，使得新建公路工程与铁路既有线路的交叉也越来越多，顶进框构桥技术不仅不会对既有线路正常运行产生过多影响，而且体现出桥梁规模小、整体性好、工期短、成本低等诸多优势，故在实际工程中的应用也越来越广泛。当我，铁路既有线框构桥顶进施工也具有一定的风险性，因此施工过程中必须提前做好充分准备，通过有序的施工组织保证施工的连续性。并且，无论是永久性工程结构还是临时性结构，均要充分重视其施工质量，做好线路的加固及整修，最大程度上保证工程质量及施工安全。

参考文献：

[1] 张小刚.既有浅基桥梁整治措施浅析[J].山西建筑，2011 （12）：304-306.

[2] 张爱民. 铁路既有线框构桥顶进施工技术[J].铁道建筑技术，2014（3）：46-47

[3] 李明选. 浅谈某框构桥顶进施工方法及措施[J].四川建材，2013（12）：181-183

[4] 成跃利. 营业线框架桥顶进施工监理作业手册[M].北京中国铁道出版社，2011：77-79

篇8

一、计真贯彻执行国务院房改规定，全面推行公积金制度，积极推进租金改革，稳妥出售公有住房，逐步取消福利分房，建立社会化、商品化、货币化的个人住房消费体系。

二、允许已购公房上市。以成本价或市场价购买的公有住房可依法进入市场交易。以标准价、优惠价购买的公有住房补足成本价后进入市场交易。

三、允许拆迁安置房、集资房等房屋在取得房屋所有权证后进入市场交易。

被拆迁人以拆迁安置补偿款购买住房的，视同实物补偿，免征契税。

四、允许公有住房使用权上市。转让金按产权人50％、转让人（原承租人）50％的比例分配。为鼓励转让使用权后再购房，转让人半年内再购住房的，产权人退还30％的转让金。转让人半年内未再购住房的，产权人收取的转让金全额转为住房专项资金。

五、已购公房、拆迁安置房、集资房及商品房再转让的，根据现行税法征收土地增值税、营业税及营业税的附加税费，市财政留成部分返回转让人25％。

六、扩大房屋置换范围，鼓励个人致力改善居住条件，允许不同产权性质，不同地域之间的房屋置换。房屋差价置换的，仅对其差价部分征收契税。

七、活跃住房租赁市场，住房租赁的房产税、营业税及营业税的附加税费根据现行税法征收，市财政留成部分返回15％。房屋转租的，转租人在纳税时可扣除已缴纳税款。

八、鼓励以租赁形式盘活存量房屋，对开发企业未能出售的商品房，可采用边租边售、先租后售、售后包租、预先招租等形式经营。

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据广东新闻广播《民声热线》报道，包括东莞大朗医院在内的部分公立医院存在医生开手写处方，指定患者在“便民药房”购高价药的现象。相关报道引发广泛关注。

对于患者“外购药物”，有政策明确限制了“外购药物”的范围，一旦医生的处方包含外购药品，必须书面告知患者。再加上医院门诊药品“零加成”规定，种种政策不可谓不周到。然而，这次被曝光的几家公立医院还是钻了制度的空子。

所以目前“便民药房”主要存在的问题是：一些医生在打印处方之外，开具手写处方逃避监督，同时指引患者前往位于医院附近的“便民药房”购药。患者则不明所以，或是以为“便民药房”是医院的门诊药房，或是对“便民药房”的性质有所怀疑但无暇细想，稀里糊涂就买了“便民药房”的高价药。

对此，基层建议：

首先，有关监管部门应当警醒。只有督促医疗机构将“三不、五严禁、五不允许”等政策从文件落实到行动，才可能防患于未然，消除监管灰色地带。

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主题词；商品房认购书，预约款，定金

引言

随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展，导致了司法适用中的困难。例如，很多开发商在和准买受人签订购房合同前，与其（以下称为准买受人）签订一份商品房认购书（实践中使用的名称不一，例如称为预订书、确认书等），要求准买受人交纳定金，准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）中对商品房认购书做出了一些规定，但由于其中仅有两个条文涉及这个问题，内容简略，故仍有进一步探讨的必要。

一、商品房认购书的意义及性质

（一）商品房认购书的意义

商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书，确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。

商品房认购书的通常内容是，准买受人向开发商交纳一定金额的预约款，享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定，开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单，但一般都会写明认购的房号，约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细，基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。

（二）商品房认购书的法律性质

商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为，预约生效后，发生将来订立一定合同的债务，原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权，与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的，这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢？下文会逐一加以分析。

在实践中，很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同，但是，商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后，只要准买受人按时支付了预约款，开发商就有义务保留目标房，并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约，预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。而一般情况下，商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。

二、商品房认购书与购房合同

（一）商品房认购书是不是购房合同的从合同

商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。

有种观点认为，商品房认购书约定了定金条款，也就是一种定金合同，是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为，首先，定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款，但预约款的性质仍需进一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房认购书约定的确实是定金条款，但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是，定金是为了担保债务的履行而成立，但是这种债务并不是购房合同的债务，而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此， 定金并非购房合同之担保，而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。

（二）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同

如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容，商品房认购书具有什么样的法律效力呢？有种观点认为，在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。

笔者认为，这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同，并不是对双方签订购房合同的直接确认，因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是，因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定，开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为，因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定，就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思，商品房认购书的约定是一种有效的合同义务，合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时，它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约，具备了强制执行的效力。

（三）具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约

商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约，从而具有强制执行的效力？

从商品房解释第五条规定来看，显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。

笔者认为，商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容，是对认购预约成立的条件认识不清所致，也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理，无论什么种类的合同，只要其能够依法成立，就是有效的，并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然，商品房买卖合同特别是预售合同，的确在确认双方买卖意向之外，还有许多内容需要明确，这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是，鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易，只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准，就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准，我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。

当事人名称或者姓名和住所这一条款显然是购房合同成立所必要的。关于第二条商品房基本状况，笔者认为，约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项，可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。关于第三条商品房的销售方式，笔者认为，本条并非必要。理由是在没有特殊约定的情况下，销售方式可以推定。关于第四条商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，笔者认为，价款是购房合同的必要条款，由于目前商品房市场并未形成充分的竞争，难以确定市场价格，因此，价格约定是必要条件。当然，只要通过约定可以确定价格就可以了，至于付款方式和付款时间，完全可以通过交易习惯来确定。值得注意的是，由于商品房的面积有多种计算标准，例如套内建筑面积和建筑面积之间区别就很大，直接影响着房屋总价的确定和单价的高低，因此笔者认为，面积计算方式应为必要条款。

关于第五条交付使用条件及日期，笔者认为，对于交付使用条件，相关法律和法规有比较明确的规定，包括强行性规定和任意性规定，可以起到漏洞补充的作用，因此并非必要。关于交付日期的问题，笔者认为，如果是现房出售，没有约定交付日期的，可以通过合同法的催告制度解决；如果是预售，可以合理确定交付期限；关于第六条装饰、设备标准承诺，笔者认为，如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容，一般可以视为购房合同的内容；即使没有这方面的规定，也可以通过开发商的设计确定；如果开发商的设计中也没有此方面的内容，可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此，装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。关于第七条供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，笔者认为，关于配套设施，各地政府往往对开发商都有比较明确的要求，因此本条并非必要条件。关于第八条公共配套建筑的产权归属，笔者认为，公共配套建筑的产权归属，既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断，也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定，不是购房合同的必要条款。关于第九条面积差异的处理方式和第十条办理产权登记有关事宜，商品房解释中做出了如何处理的明确规定，并非必要条款。

关于第十一条解决争议的方法，笔者认为，司法裁判是法定的解决方式，双方没有约定不影响纠纷的解决，更不影响合同的成立，并非必要条款。关于第十二条违约责任，笔者认为，根据商品房买卖合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法，可以折衷裁定；商品房解释中关于开发商的重大违约事项处理，也有很多明确的规定，赋予了买房者保护自己权利的充足方法，因此，违约责任不是必要条款。

综上所述，只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件。但是应当注意的是，只有在开发商拒绝履行洽谈签约义务时，准买受人才有权请求法院强制开发商将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务，双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致，那么，准买受人仍然无权提出强制购买的请求。这种标准，保证了商品房认购书强制双方洽谈的义务，同时又不会干涉双方的签约自由。笔者认为是比较合理的。

三、商品房认购书的成立和生效

（一）商品房认购书的成立

商品房认购书应当具备哪些必要条款才能成立？有一种观点认为，商品房认购书只有达到以下条件后才是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房认购书约定的主要条款签订购房合同；第三，在约定的期限内洽谈并订立买卖合同。

笔者认为，商品房认购书并非购房合同的从合同，其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。合同条款无论繁简，其成立要件应以法律能凭其条款予以确认和保护为准。只要合同内容确定、可能、合法、公平，并且当事人就此达成了合意，合同债权就可以有效成立。反之，合同债权就不能有效成立。因此，商品房认购书只要是表明了双方在将来时间洽谈购房合同的协议，就足以构成独立的合同。就可以推定开发商已经默示承诺保留该房至约定的时点不另行出售，因此双方无需就该房不得再向第三人出售做出特约；也能够推定要按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同，同样无需特约。

商品房认购书签订后，双方都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购书内容不一致的购房合同，也并不会影响商品房认购书和购房合同的效力。

商品房认购书是否必须约定房号和单价？笔者认为，约定房号和单价并非确定认购的意思确定的必要条件。即使没有约定认购的房号和单价，认购的意思也是确定的。当然，这样的商品房认购书对开发商不能形成足够的义务。这样的商品房认购书如果约定了准买受人应当交付预约款，不签订购房合同预约款不退的规定显然是不具有法律效力的。

（二）商品房认购书的生效

在实践中，很多开发商为筹集建房资金，在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户洽谈商品房认购书。这样的商品房认购书是否有效？一种观点认为，内部商品房认购书是无效的合同。其理由是，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定， 商品房预售应当符合预售条件。根据商品房解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

笔者认为，商品房认购书并非购房合同，不能把买卖合同的生效条件误认为是商品房认购书的生效要件，不应要求签订商品房认购书时就符合商品房预售条件。无论双方是否在取得预售许可后再签订正式购房合同，或者在起诉之前取得预售许可证与否，均不应影响商品房认购书的效力。如果只是签订内部商品房认购书，并不实际支付购房款，不会因没有取得预售许可证导致预约无效。

在实践中，内部认购的目的通常是为了筹集资金。开发商在取得土地使用证和建设用地许可证后，就向资金拥有人发出较低价格的认购，认购人实际支付部分房款，在开发商以较高价格正式开盘后，开发商再利用购房人交付的购房款支付按照开盘价计算的房款，认购人取得认购价和开盘价之间的差价。笔者认为，这是一种规避法定商品房销售条件的行为，是无效的。但应当澄清的是，这种认购实际上并不是预约性质，而是非法买卖的性质，应当称为内部销售为妥。这种合同的无效并不是认购预约的无效，而是非法买卖的无效。

四、预约款

（一）预约款是否就是定金

商品房认购书中最核心的条款，除了约定了双方的订约义务以外，就是关于预约款的约定。那么，预约款的法律性质是什么呢？预约款是否就是定金？

笔者认为，预约款并不一定就是定金。担保法解释第118条规定，如果没有约定定金字样，如果想认定款项的性质为定金，必须通过约定的内容来体现。如果双方对于预约款的性质没有做出明确的约定，则不能当然推定预约款就是定金。也就是说，如果商品房认购书没有约定预约款的性质就是定金，也没有约定准买受人不在约定的将来时间洽谈时预约款不退，开发商是没有权利扣留预约款的。

（二）约定了预约款不退条款的预约款是否就是定金

大家知道，定金合同的内容包括两个方面，一个方面是给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；另一个方面是收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这两个方面共同构成了定金作为债权担保的效力。如果商品房认购书约定了准买受人不来洽谈时无权要求返还预约款，就应当推定出卖人默示承诺不履行洽谈义务时双倍返还预约款，此时应认定其性质为定金。因为商品房认购书是双务合同，在准买受人在负有洽谈义务的同时，开发商也负有洽谈义务。如果不在法律上做出这种推定，开发商违约拒绝洽谈购房合同时，就无需与准买受人拒绝洽谈时失去同样数量的金额，这种条款是不公平的。

（三）预约款能否作为开发商保留房屋的对价

有种意见认为，商品房认购书约定了开发商的单方扣款权时，可以把预约款视为开发商保留在此期间内的对价，所以不存在不公平的问题。开发商洽谈商品房认购书后，产生了不再向第三人出售该房屋的义务，也产生了按照商品房认购书约定的条件签定购房合同的义务。也就是说，开发商为此会影响其尽快出售房屋的目的。因此，如果准买受人无故不来洽谈，无论商品房认购书是否约定开发商此时是否有权扣收预约款，开发商都有权扣收预约款，以作补偿。至于如果因为开发商的违约行为，导致准买受人受有损害，准买受人完全可以要求开发商另行赔偿。定金作用是担保债权的履行，既不以发生损害为前提，也不以损害赔偿为目的。因此，此时无需将预约款视为定金。

笔者不同意这种观点。我国实践中的预约款并不具有对价的性质。对价，是英美合同法上的理论。在英美合同法上，存有这样一种土地购买合同。准买受人向土地出卖人缴纳一小笔款项，土地出卖人允诺在将来以确定的价格将土地出卖给准买受人。在这个合同下，准买受人享有订约的权利，出卖人允诺将该土地出卖给准买受人。这样的允诺是可以强制执行的。如果出卖人不履行允诺，法律可以要求其强制出卖。

这种情况看起来似乎与预约款性质相似，其实不然。首先，英国的土地保留对价支付后，就已经归土地出卖人所有了，不存在退还的问题，因此说它具有对价的性质。而准买受人从未明示这笔钱从此就归开发商所有，也就不具备对价的性质。

其次，因为土地出卖合同的内容比较简单，所以在支付土地保留金时，土地合同的内容已经确定了。所以土地保留对价有着类似于史尚宽先生所言的预约的性质。如果土地出卖人不履行出卖土地的承诺，准买受人是有权请求法院强制土地出卖人履行买卖合同的。也就是说，这样的约定，可以视为一种类似于附期限的买卖合同了。而在大多数情况下，签订商品房认购书也不具备购房合同的主要内容，是不能强制履行的。

至于无需双倍返还，可以另行索赔的观点，笔者认为，这种观点是不恰当的。因为商品房认购书保证的主要是洽谈购房合同的可得利益，准买受人虽然享有要求损害赔偿的权利，但通常难以举证其受到的损失。特别是由于正式购房合同还没有签订，其支付预约款期待的可得利益难以得到保障，而仅能追究开发商的缔约过失责任。而定金却具有担保债权履行的作用，主张双倍返还无需主合同的成立，是比较公平也比较容易实现的。

因此，商品房认购书中的预约款不是一种对价，而是一种担保。如果没有约定预约款不退条款，可以视为类同于酒席订金。

（四作为定金的预约款

如果商品房认购书约定或可以认定预约款的性质是购房定金，那么，预约款是什么类型的定金？

笔者认为，在商品房认购书不具备购房合同主要内容的一般情况下，作为定金的预约款是违约定金。如果在商品房认购书具备了购房合同的主要内容，作为定金的预约款是立约定金。如果约定了解约权，具有解约定金的性质。

《担保法司法解释》第115条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本条解释认为预约款是作为订立主合同的担保，显然认为购房定金是立约定金。

笔者不同意这种观点。根据民法理论，立约定金的法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的生效是独立的，在主合同之前就成立。这显然不符合预约款的特点。前文已述，作为定金的预约款并不是担保购房合同的订立的，而是担保双方履行洽谈义务的，只要双方履行了洽谈义务，即使最终没有达成购房合同，也不能适用定金罚则。该条解释也承认，只有在拒绝订立主合同时，才能适用定金罚则。而拒绝订立主合同的前提是主合同的内容已经确定。因此，在商品房认购书不具备购房合同主要内容的一般情况下，作为定金的预约款是违约定金。

如果在商品房认购书具备了购房合同的主要内容，作为定金的预约款的性质应该是立约定金。此时，双方的义务已经不是洽谈订约，而是订约，作为定金的预约款所担保的就是双方的订约，相对于购房合同来说就是立约定金。但应当注意的是，相对于商品房认购书来说，它仍然是违约定金。

还有一种意见认为，购房定金具有解约定金的性质。也就是说，准买受人有权以放弃预约款为代价解除认购，开发商也有权以双倍返还预约款为代价解除认购，双方除此之外无需对解约行为在承担其他责任。

笔者认为，预约款并非解约定金。解约定金是订约人为保留解除权交付的定金。各国关于解约定金的规定各不相同。在罗马法，定金除当事人另有订定外，没有解除权保留之效力。德民336条2项规定，如无其他规定，定金不视为解约金。法国和日本民法规定了解约定金，解约定金为定金之通常性质。也就是说，只有法律做出了明确规定的情况下，解约权才能视为定金的通常性质。我国的法律没有这样的规定。我国《担保法司法解释》第117条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”也就是说，合同必须对这种解约权做出明确的约定，否则解约权不是定金的通常性质。

如果商品房认购书中明确约定，交付预约款的一方可以按照合同的约定以丧失预约款为代价而解除主合同，收受预约款的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同，这种约定是有效的。此时，如果当事人以承担定金损失为代价要求解除合同的，对该合同不能强制实际履行。此时，应允许合同解除，并裁判当事人以承担定金处罚代替履行合同。

五、违反商品房认购书义务的法律责任

经过了前文的讨论，就可以确定违反商品房认购书义务的违约责任了。

首先，有定金条款的适用前文关于定金的讨论。