房产纳税评估范文
时间：2024-05-22 17:28:00
导语：如何才能写好一篇房产纳税评估，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、评估数据来源
1、综合征管系统中的基础数据。包括基本信息、申报的销售数量、销售收入、应纳税额、各类核定、认定、审批类文书等。
2、相关部门的第三方数据。在采用投入产出和能耗推算等方法进行评估时应注意收集水、电管理部门等外部单位数据用以核对企业申报信息的真实性和准确性。
3、企业的相关账簿、凭证，生产经营的工艺流程，财务核算特点，成本费用核算方式等，以利于更为准确地找到评估切入点。
4、管理员日管工作中收集的相关信息。
二、评估方法
1、单位用水量、用汽量推算。
每瓶啤酒90%以上的成份是水，水在啤酒生产过程中起着极为重要的作用，其耗用主要集中在酿造车间和罐装车间（瓶酒车间），二者用水比例基本在1：1，根据成本计算单测算，酿造车间用水单耗2.60吨/千升, 罐装车间（瓶酒车间）用水单耗2.70吨/千升;啤酒生产销售加权平均用水单耗5.6851吨/千升。评估中我们既可以从水资源管理部门取得企业实际用水数据，也可以通过企业取得的相关发票记载的数据进行评估分析。
评估模型
评估期产品产量=评估期水耗用量/单位产品水耗用量
应税产品销售数量=期初库存数量+评估期产品产量-期末库存数量
问题值=测算应税产品销售数量-实际申报销售数量
另外，由于啤酒生产的糊化过程中需要大量蒸汽，企业
一般要向热电公司购买，数量、金额也很大，因此，也可以通过用汽量按上述模型进行评估分析。
2、产品单耗定额分析
啤酒生产过程中消耗的主要材料包括进口麦芽、地产麦芽、小麦芽、大米等粮食，根据测算，以11度啤酒为例，每千升产品上述粮食单耗定额大约为154公斤，根据单耗定额可以大致计算出产量，但由于还需按一定比例折算为8度、10度等不同产品，因此可能会产生较大误差。
评估模型
评估期产品产量=评估期材料耗用量/单位产品材料耗用量
应税产品销售数量=期初库存数量+评估期产品产量-期末库存数量
问题值=测算应税产品销售数量-实际申报销售数量
3、投入产出推算
评估模型
评估期产品产量=评估期原材料投入数量*投入产出率
应税产品销售数量=期初库存数量+评估期产品产量-期末库存数量
问题值=测算应税产品销售数量-实际申报销售数量
由于啤酒生产企业目前已经向大型化、集约化方向发展，每个啤酒生产企业基本形成了高、中、低档酒相互结合的产品结构，品种少则几个，多的达到几十个，不同品种使用的原料又会有所区别，在采用投入产出法进行评估分析时，应注意啤酒生产的中间过程，即酿造车间生产的半成品（清酒液）经罐装车间装瓶后成为产成品。一个啤酒生产企业产品品种可能有几十个，但酒液可能只有几种，因此只要正确区分不同酒液所用原料，分别计算投入产出率推算出不同酒液的产量，再根据期初、期末库存等数据就可以测算出应税产品的销售数量。
以13.5度啤酒为例,大麦浸出率为78.8%,麦汁合理损耗率2%,即100公斤大麦芽可以获得麦汁78.8*98/=77.224公斤,可以生产啤酒77.224/0.135=572.03公斤。
4、能耗推算
电力的消耗基本上贯穿于啤酒生产的每道工序，因此，以电力为基础指标的能耗推算法可以作为啤酒生产企业纳税评估的一种重要方法。以20__年6月为例，__啤酒（__）有限公司生产用电951012千瓦时，产量12795千升，单位电耗74.33千瓦时,经测算，该公司千升酒的平均电耗为70.87千瓦时。
评估模型
评估期产品产量=评估期能（电）耗量/单位产品能耗定额
应税产品销售数量=期初库存数量+评估期产品产量-期末库存数量
问题值=测算应税产品销售数量-实际申报销售数量
5、其他
饮料(酒)类产品共有的瓶、箱、盖等包装物也可以作为评估的参考指标。但从目前啤酒生产企业来看，通过上述指标进行纳税评估比较困难，主要是由于绝大部分啤酒的瓶、箱是以押金形式周转使用的，包装物的管理对于啤酒生产企业本身就是一个管理上的难点，再考虑到毁损、押金期限等问题，很可能会给评估工作造成事倍功半的效果。
三、其他应注意的问题
1、由于啤酒属于生活消费品，评估中应注意企业是否将自产产品无偿赠送给其他单位和个人，作为福利发放给本企业员工，如果存在上述行为，是否按规定提取增值税、消费税。
篇2
【关键词】房产建筑业 税收 专业化管理
近年来我国房产建筑业得到迅猛发展，在改善广大居民居住条件，提高生活质量的同时也带动其他项目的发展，产生了大量的税收收入，增加了地方财力，对各项社会事业的发展提供了资金保障，加强对房产建筑业税收管理，有利于提高税收征管水平，确保税法的有效执行，本文就如何开展房产建筑业税收专业化管理进行探讨。
一、房产建筑业税收专业化管理的必要性
目前我国房地产业对国民经济的贡献率为1～1.5个百分点，即目前我国GDP约10%的增速中，有1%～1.5%是房地产业贡献的。近年来，房地产业的税收收入也成为地方税收收入的重点，如笔者所在的浙江省诸暨市房产建筑业税收比重为48%，毫无疑问成为征管上重点监控的行业。同时，房产建筑业是地方营业税收入的重要来源，尤其在营改增全面推开后，对房产建筑业进行分类管理，也是加强营业税的单税种管理的需要。
另外，房地产和建筑业的生产经营、预警税负、产业链、发票使用等税源信息，存在着极其密切的联系，构成了一个小的产业集群，对房产建筑业进行分类管理，方便税务机关对房产建筑业纳税人整体税收表现和风险指标进行比对分析，找出潜在的风险监控目标，有利于建立行业管理模板、风险指标，提高房产建筑业税务管理的综合效能。
二、房产建筑业税收专业化管理的现状
全国各地对房产建筑业专业化管理进行了各种尝试。从组织形式来讲，包括成立房产建筑业管理办公室，建立房产建筑业管理分局等，机构设置和人员配备不尽相同。从管户多少和重点税源管理两个因素出发，建立专门的房产建筑业管理分局首先对房产建筑业进行集中管理是正确的方向。
房产建筑业的税收管理与其他行业税收管理一样，包括催报催缴、巡查、核查、一般性调查核实等一些基础管理职能，相对来讲偏重于管户。在这方面，将房产建筑业纳税人进行集中管理产生了如下弊端：管理员在日常管理下户巡查时，属地管理的纳税人因为地域集中，方便管理，而房产建筑业的纳税人分布各乡镇、各街道，地域广泛，基础工作反而因此增加了难度。因此，在日常管理环节，这种房产建筑业分类集中管理就是一种形式专业化，税源管理过程并没有体现出专业化管理的优势。
在对纳税人税源监控管理层面，房产建筑业项目管理的要求已逐渐和属地管理脱钩，从风险查找分析角度看，其征管对象是各种房产建筑项目，基本以管事为主。从数据信息管理到数据分析、各税种及专业事项的专门分析以及各种风险现象，如房产建筑业有关的土地招拍挂项目信息，项目登记管理，房产企业的城镇土地使用税的计算、土地增值税清算等管理和所得税预缴清算等问题，要能进行全面应对，则必须要对各种功能进行细分，进行专业化管理。
目前来看，在以管户为主要模式的管理制度下，日常税源管理人员既承担繁琐的日常基础管理，疲于奔命忙于申报质量、欠税追缴、非正常户核查等事务，却无力获取房产建筑业税源管理的必要信息量，或由于专业化知识缺失，不能将获取的信息转化为风险监控目标，进行深一步的专业化管理。所以，成立组织机构，不过是房产建筑业专业化管理的第一步。建设符合房产建筑业的行业特性和税务工作特点的专业化岗责体系，实现征、管、查、控分离是开展房产建筑业专业化管理的基础。
三、房产建筑业专业化管理的征、管、查、控分离
（一）征――日常基础管理
日常基础管理，属地管理具有不能替代的优越性，在成立专业管理分局的前提下，应尽量按房产建筑业纳税人属地配置管理员。基础管理人力资源配置的多少由户管工作量确定，主要工作有：
1.基于依申请或依职权的业务流程要求开展日常管理工作，包括前台受理后流转至税收管理员的调查、核实、核定、认定等业务，以及催报催缴、日常管理等，坚持管户和管事相结合，通过整合简化流程，减少管理员下户密度和工作量。
2.基于风险分析识别的具体指向，开展规定的项目调查。如对房产税和城镇土地使用税申报，税种间逻辑性比对、申报质量低下等问题的调查。
（二）管――开展征管信息情报收集和后台数据分析
这个环节是房产建筑业专业化管理的重点和难点。征管信息情报收集，是指根据规定目录、格式和程序要求，获取税源分析原始数据。后台数据分析是指通过数据分析，建立纳税风险指标分析体系，为风险管理提供量化参考依据。该环节应配置专业化人才，即对房产建筑业有着税收管理经验和相关税收专业能力的人才。同时要保持人员基本稳定，以保证政策执行的连贯性。一方面专业岗位的运行需要专业人才支撑，另一方面，专业岗位的设置也有助于培养专业化人才，实现良性循环。主要工作有：
1.收集必要的征管基础数据和资料。包括收集纳税人应提供的《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、项目平面布置图、建筑工程承包合同、监理合同、拆迁补偿合同等资料，《房地产项目开工登记表》、《房地产开发合同登记表》、《土地增值税清算项目登记表》等基础资料。收集整理房管、土管、建管、建设、招拍挂中心的第三方信息。
2.根据宏观税收分析、房地产业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及政府部门涉税信息等内外部相关信息，运用数学方法测算出评估指标预警值。综合考虑地区、规模、税种等因素，考虑房地产业纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平，建立预警风险指标体系。
（1）建筑业的纳税风险指标分析体系。
首先是建筑安装项目收付款情况预警，按建安项目，分析比对甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申报收入，比较三个数据是否有差额。如果三个数据不相等以预警事项的方式进行提醒。
其次是建筑安装项目承建单位税款缴纳情况预警。按建设单位付款信息比、按实际取得收入比、按建设进度测算比、按工程进度比、按合同约定付款及完工时间五种不同的形式比对税款征收情况，如果比对认为存在欠缴税款的以预警事项的方式进行提醒。
还有总分机构企业所得税预分预缴情况预警，对跨省建安企业的总分机构，系统按季（月）根据总机构的企业所得税分配表中列明的分配比例和分配税额，与分支机构按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。对跨省建安企业直接管辖的项目部，系统按季（月）根据建安项目的经营收入乘以0.2%，与项目部按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。
（2）不动产项目税收评估预警。
第一是不动产项目税款征收情况预警（按月）。按不动产项目比对每月收入情况、纳税申报情况、各税种缴纳情况，对出现异常情况以预警事项的方式进行提醒。
第二是土地增值税分类预征、清算预警。跟踪不动产项目的《商品房预（销）售许可证》的预售时间和销售面积。对满足清算条件的以预警事项的方式进行提醒。对土地增值税预征率不到位的以预警事项的方式进行提醒。
（三）查――风险应对
风险应对主要是指“预警分析――风险提示――纳税人自查――工作核查――纳税评估――日常检查――重点稽查”中的工作核查――纳税评估――日常检查――重点稽查四个环节。
1.根据各类预警指标做进一步工作核查。对房地产项目立项登记的准确性和真实性进行审核。对重点税源项目定期开展日常巡查，核实项目基本信息、立项登记信息，项目建设情况、程开工情况，楼层栋号、楼层数、已建层数或施工建筑面积、已完工面积，建设单位付款情况。
对建筑安装工程项目登记信息进行审核，对重点税源项目定期开展日常巡查，核实项目入场动工建设情、开工时间、建筑面积、合同金额，材料供应、施工进度、收入、预警信息、总包、分包工程项目纳税情况、混凝土、钢材、砖瓦、水泥、沙石供应情况和征税情况已建层数或施工建筑面积、已完工面积、合同约定本月应收工程款、根据工程进度本月应收工程款、本月收到工程款、建设单位预付工程款。
2.根据工作核查情况开展纳税评估或移交稽查。通过对纳税人相关数据信息的分析，建立房地产业纳税评估平台，逐步建立健全房地产业、建筑业纳税评估模型，利用系统已保存的数据信息进行纳税评估，利用科学的评估指标体系，借助信息化手段，对纳税人的纳税情况进行综合客观的评价。通过纳税评估掌握纳税人税收负担率、生产经营情况，对评估异常的企业可按规定进行纳税约谈或转稽查选案备选。
（四）控――对房产建筑业专业化管理进行过程监控与绩效评估
房产建筑业专业化管理，在整个税务管理中占有极为重要的地位，必须通过iso9000质量管理体系，对风险管理每一个环节进行监控，及时纠正风险管理的具体运行与风险管理总体目标之间的偏差；定期进行风险绩效评估，对风险过程的各主要环节做出的评价，并从税法遵从度和征管成本效益两方面对房产建筑业专业化管理的管和核两个环节的管理质量和效率做出评判，以促进风险管理持续改进。
篇3
（江西经济管理干部学院 江西 南昌 330088）
摘 要：十几年来，关于对个人住房征收房产税的争论频繁见诸报端。2015年3月，不动产登记条例的公布再次掀起对房产税制改革的热议，文章通过国外征收房地产税的经验比较，对我国房产税改革提出个人看法。
关键词 ：个人住房；房产税；国际比较
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．14．015
1 国外房地产税制概况
1．1 美国的房地产税
美国对土地、房屋及车船等少量动产合并课征财产税，是地方税的主体税种。财产税以不动产的所有人为纳税人，税率由地方政府依据地方的支出规模、非财产税收入及可征税财产的估价来确定。财产税采用从价计征的方法，财产价值的估算是财产税制的核心。估价的方法有三种：一是市场信息法，又称可比价格法，即通过比较最近在市场被售出的类似财产的价格来估价；二是所得法，即通过预计财产的预期收益来估计财产的价值；三是成本法，即重置成本法，同时还要合理地确定累计折旧。美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，还建立了比较详细的财产信息管理制度，其中资料卡是最常见的管理方法。卡片上的信息包括所在地、税号、财产类别、所有权的变更情况、估价的日期、估价的组成及变化情况，土地的类别、建筑的种类、房屋的种类和数量等。在计算机加以管理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息：可以作为财产重新估价时的参考；把财产的估价汇总可以掌握财产税的税基情况；财产的信息也可以为个人所得税的计算和检查提供必要的参考。财产税的优惠规定主要是针对各级政府包括外国政府拥有的非商业财产和宗教、慈善、教育等非盈利组织拥有的财产；对老人、退伍军人和家庭自用住房税法也规定了一定的宽免，部分政策鼓励项目也可享受宽免；低收入家庭缴纳的财产税与个人所得税的比率达到一定标准时，可以抵免个人所得税或直接退税；所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可以享受税收递延。
1．2 英国的房地产税
英国对住房所有者或承租者征收住房财产税，对企业法人或个人拥有的营业用房征收营业房屋税。住房财产税是英国唯一的地方税，采用从价计征的方法。住房的价值由英国政府国内税收局所属的房屋估价机构进行估价。营业房屋税按租金计税，租金由专门设置的评估机构对纳税人财产按视同出租的租金收入进行估定，每5年重估一次。住房财产税的税率由各地议会根据地方政府开支情况以及从其他渠道可获收入的差额确定。房屋价值不同，地区不同，适用税额也不同。营业房屋税税率全国统一，由财政部确定，目前税率为41．6％。住房财产税主要对伤残者和低收入者实行减免税优惠，住宅所有人或使用人是未成年人、医生或学生等的可享受一定折扣优惠。营业房屋税对工业、运输业空置房屋，农业房屋免税，慈善机构用房和其他空置房屋也可享受相应减免优惠。
1．3 日本的房地产税
日本对土地所课征的税种有地价税、特别土地所有税，对土地、房屋合并征税的有固定资产税、不动产购置税和城市规划税。其中，地价税属国税，固定资产税属都道府县税，特别土地所有税、不动产购置税和城市规划税属市町村税。
（1）地价税。地价税的纳税人为拥有日本国内土地及租地权的个人与法人。课税对象为个人与法人所拥有的土地及土地权力。税法规定，每个纳税人每年对其1月1日所有的土地承担纳税义务，地价税的计税依据为土地的评估金额，税率为比例税率，现行税率为0．15％。地价税还按金额和面积比例设定的两种起征点，即定额起征点和面积比例起征点。
（2）特别土地所有税。特别土地所有税设置了较高的起征点，只对较大规模的土地所有者课税。课税对象为土地的所有和购置行为，计税依据为土地的购置价。特别土地所有税实行固定税率，土地所有的税率是1．4％，土地购置的税率是3％。为避免重复征税，在计算特别土地所有税时，要扣除与其性质相近的其他税种的纳税额。具体来讲就是：对土地所有者课征特别土地所有税时，扣除同年固定资产税的纳税额；对土地购置者课征特别土地所有税时，扣除该土地购置时已缴纳的不动产购置税额。
（3）固定资产税。固定资产税对个人或法人所有的固定资产课税，包括土地、房屋和折旧资产。其计税依据为各市町村《固定资产登记册》中所列示的应税财产的评估价值，该评估价值原则上用时价（即当地同期买卖价格）来计算固定资产的价值。评估价值每三年重估一次，纳税人对评估价值有异议的可以向固定资产评估委员会提出申诉。住宅用地计税依据实行按评估价值扣除一定比例的制度。固定资产税标准税率为1．4％，限制税率为2．1％，超过1．7％时自治省有权下调。固定资产税对土地、房屋和折旧资产分别设置了起征点，对新建住宅可以适当减免。
（4）不动产购置税。不动产购置税对购置和改扩建土地、房屋的个人和法人课税，其计税依据为固定资产课税台账所记载的评估价值，而且符合一定条件时可以从计税依据中扣除一定金额。不动产购置税实行比例税率，标准税率为4％，住宅购置为3％，对土地，新建、扩建的房屋以及其他房屋也分别规定了起征点。
（5）城市规划税。城市规划税的纳税人、计税依据、缴纳方法等与固定资产税相同，通常与固定资产税一并征收。不同之处在于：城市规划税不对折旧资产课税；对住宅用地的计税依据所设置的扣除比例也不同于固定资产税；税率上规定了0．3％的限制税率；对新建住宅不进行税额减免。
1．4 加拿大的房产税制度
加拿大对土地、房屋的所有者课征房地产税，对不动产的占用者征收营业财产税。各省对房地产税的征收方式、税基、估价、税率及税收优惠都作了规定。房地产税和营业财产税的税基由两个部分组成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府评估，政府估价一般采用市场评估法。为了降低评估误差，各省都成立了专门的集中评估机构，并制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大多数省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，当事人必须配合评估师的工作。各省税率主要依据各个地方政府的收支情况确定，全国甚至全省都没有统一的税率。加拿大房地产税的税收优惠与美国类似，主要依据房地产的用途和所有者确定减免。
1．5 香港的房产税制度
在香港，房产税又称为物业税。香港物业税对土地及建筑物的所有者和占用者均课税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入则不需要缴纳物业税。物业税的税率为15％左右，业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表中，接受税务机关评税，再根据评税通知书列明的时间和税额缴纳税款。香港物业税的免税项目主要有：由业主支付的差饷（即物业管理费）；来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；作为支付修理费及其它开支费用20％的免税额，该扣除额与实际开支数目大小无关，统一按20％扣除。
2 国外关于房产税的做法对我国的启示
从国外房产税的概况及其比较可以看到，房产税是一个地方税种，由地方政府负责征收管理，它对土地、房产及其他建筑物的保有环节征税，按房地产的评估价值的一定比例计算应纳税额，由纳税人申报纳税。国外房产税的做法对我国房地产税制有以下启示：
2．1 合理确定房产税税制要素
（1）纳税人。由于我国土地归国家所有，房产税的纳税人可以设定为拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人。
（2）征税范围。建议将房产税的征收范围扩大到城市非经营性房地产和农村地区的房地产。同时，借鉴日本的做法，通过设置一个足够高的起征点，使城乡中低收入者不用负担房产税。
（3）计税依据。遵循国际惯例，房产税应以房地产的市场价值为计税依据。这里的市场价值即经过评估机构评估确定的评估价值。评估价值可以依据房地产的市场价值、重置价值或租金价值确定，不同的情况下依据不同的价值，比如，对商业用房采用市场价值或租金价值，对旧住宅采用重置价值。
（4）税率。房产税税率的设计有一个基本原则，即科学测算现行房地产相关税费的总体规模，使房产税的总体收入规模与之基本相当。在具体制定税率时，应该是由中央政府确定税率幅度，各个地方依据本地经济发展水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府收支情况等因素确定本地适用税率。同时还可以借鉴国外经验，对不同用途的房地产设置不同的税率。
（5）减免税。房产税的减免规定应该规范透明，体现国家重要的长期政策走向。建议房产税保留对国家和政府所拥有的房地产、外国领事馆房地产给予免税，对教育、文化、宗教、慈善等非营利性事业给予免税，对城乡居民住房设定起征点，对农业用地暂免征收房产税。已售住房因为已经预交了30~70年的土地出让金，可以考虑给予适当的税收优惠。
2．2 建立房地产价值评估机制
房产税以房地产的市场价值为计税依据，这就要求我国建立完善的房地产评估机制。首先要制定与价值评估有关的评估方法、技术手段、操作程序、争议处理等法规，然后再设定专门的评估机构，配备专业的评估人员。在评估机构的设置上，建议我国借鉴加拿大的做法，由省级政府设置评估办公室，对市（县）一级政府的评估进行管理协调，或者由省级政府负责招标，在民间选定评估机构，市（县）级政府则具体负责辖区内的评估工作。对评估从业人员也要定期进行培训，并考核其执业能力。
2．3 建立与不动产登记、评估有关的数据库
房地产价值评估需要用到大量的详尽的信息，建议我国借鉴美国、日本等的经验，建立房产登记制度。在对房地产信息进行登记时，要运用计算机技术对房地产信息进行及时的搜集、处理、存储和管理，从而更加方便快捷地获取有效的评估和征管资料。2015年3月1日不动产登记条例终于开始实施。
2．4 适当下放房产税的征管权限
从国际经验来看，房产税是地方税，其征管应该由地方政府负责，并把房产税逐渐培育成地方政府的一项重要收入来源。在我国现在的五级政府的框架下，省以下的省、地（市）、县、乡镇都叫地方，本文所说的地方与现在的地方还不完全一样，与国际上通常所讲的地方也不一致。只有在完成了“乡财县管”、“省管县”等改革将我国政府减少到中央、省、市（县）三级政府时，国外所说的地方才能对应到我国的市（县）一级，房产税才可以清晰的配在市（县）一级政府上。
将房产税的征管权限下放到市（县）政府是因为房产税以不动产为征税对象，它几乎没有流动性，具有很强的稳定性，便于地方掌握。具体的下放的征管权限有具体税率的最终决定权、具体起征点的最终决定权以及对低收入者和缺乏收入来源的伤残者的减免规定等。
参考文献
1 王乔，席卫群．比较税制［M］．上海：复旦大学出版社，2004
2 各国税制比较研究课题组．财产税制国际比较［M］．北京：中国财政经济出版社，1996
3 贾康．对房地产税费改革思路与要点的认识［J］．涉外税务，2005（8）
4 黄璟莉．国外房产税的征收经验及对我国的启示［J］． 财政研究，2013（2）
篇4
关键词：房产税 征收现状 建议
一、房产税相关介绍
房产税是以房屋为征税对象、向产权所有人征收的、以房屋的计税余值或租金收入为计税依据、向产权所有人征收的一种财产税。房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种，可以为筹集地方财政收入做出重要贡献，并有利于加强房产管理。2011年1月28日，上海重庆开始房产税试点改革，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。2013年5月24日，房产税试点扩容被证实，将增加房产税改革试点城市，专家称直指一二线高房。
二、我国房产税之征收现状及问题
国家征收房产税的主要目的在于通过增加房产持有环节的成本来打击囤房的行为，抑制房产投机，稳定房产价格，提高房屋住宅率。以此达到国家调控房地产市场的目标。但事与愿违，房地产制度设计的偏失使其不能有效地发挥其作用，某种程度上阻碍了征收房地产税目标的实现。笔者认为主要体现在以下几个方面：
（一）征收对象的范围界定不明晰
根据《房产税暂行条例》其征税的对象仅仅局限于经营性的房产，而将住宅用途的房产排除在外，无疑使房产税征收的初衷大打折扣，偏离了其价值取向。不论是经营性房屋还是住宅性房屋都是"一人占多房"的状态，在持有环节上不应区分它们的用途，而当一视同仁。此外，沪渝两地的房产税试点方案都针对增量房征收房产税，对存量房本不征收，仅重庆在后来才加征存量独栋别墅的房产税。
（二）纳税人权利保障缺失
这样使得房产税征收失去了群众基础。不论是《房产税暂行条例》还是两地改革试点的《暂行办法》中均无有关纳税人权利保障的规定，纳税人的知情权、参与权与监督权就无从行使，不能较好地参与到税收立法与监督的过程中去，这也成为房产税征收及其改革试点遭受众多质疑和非议的症结所在。
（三）税收监督缺位
我国行政诉讼的受案范围不包括对抽象行政行为提起的诉讼，那作为行政法规和地方政府规章的两个有关房产税的税收法规，被排除在司法审查之外；而关于行政复议有关附带提请抽象行政行为审查的规定，行政复议只审查规定及以下的抽象行政行为，这意味着作为行政立法的《房产税暂行条例》及两地的《暂行办法》再一次被排除在监督的范围之外。
（四）房地产评估体系不健全
长期以来，我国的房地产评估机构大多挂靠在各行政主管部门，他们在行使政府赋予的行政管理职能的同时还在承揽有偿的社会中介性质的房地产评估业务，这就造成了行业垄断的形成。近两年，评估机构虽已"脱钩改制"，但这种状况并未得到根本改变。这也造成了我国房地产评估行业出现了评估机构"小马拉大车"，很多的评估师们甚至于身兼数职、横跨许多的行业部门。
（五）信息资源共享体制尚未建立
目前，中国的财产登记制度不够健全，房地产信息不完整，各地的房管局只登记了当地的房屋，没有形成全国性的网络管理，信息资源共享体制尚未建立，导致税源流失，严重影响了税收征管力度。
四、对我国征收房产税的政策建议
任何制度的产生与发展都是在争议的过程中实现的，房产税制度更是如此。为有效地解决房产税制度存在的问题，发挥税收手段的调控功能，本文试图通过对房产税上述问题的研究，从而提出可行性的解决方案。
（一）做好立法工作，完善税改细则
一是前期调研工作，从社会不同层面对房产税改革整体立法工作进行专题调研，为制定立法计划、掌握立法程序、确定立法内容做好前期准备工作；二是拟写房产税改革税法的立法草案；三是制定房产税地方性法规。法律制度建设方面应把房产税征收的对象范围适当扩展，主要是非经营性房屋和旧有房屋。依据房产税的规范意旨，将这两类房屋都囊括在调整对象的范围内，才能达到房产税制度的规范目的。
（二）保障纳税人知情权和监督权
建立与完善房产税的立法信息公开制度，公开立法过程，确保纳税人的知情权，同时要建立房产税支出情况的定期公布制度及支出审计情况公布制度，利用多种信息手段及时向纳税人公布。纳税人的监督权的保障方面，可以建立纳税人诉讼制度，当纳税人对其所纳的税有争议时，可向法院提讼，由司法对其合法性进行审查。我国在房产税立法中，可以尝试建立纳税人诉讼制度，在强有力地保障纳税人的监督权的同时还能建立对税收的司法监督。
（三）实行行政审查和司法审查两步走策略
扩大行政复议附带抽象行政行为的对象范围，将行政立法中规定及以上的抽象行政行为囊括其中。司法审查这部分，就如前面提到的，可以考虑建立纳税人诉讼制度，实现司法对税收的监督。行政审查和司法审查都是法制建设层面，关乎我国法律体系、权力分配和部门设置等众多方面，这种局面的实现不是一蹴而就的，需要从长计议、循序渐进，但若建成此种模式，无疑是我国建设法治社会的过程中历史性的进步。
（四）完善市场环境，设立公正的评估机构
在房产税评估方面，应加大教育培训力度，重点培训专业人员，实施严格的定期考核，建立健全房地产估价师职业资格制度。在我国的房产税改革中，可以将评估机构作为税务机关的组成部分，与其他政策管理部门、征收管理部门并行设置。积极完善我国的市场环境，引导社会再分配朝着更加合理和谐的方向发展，为评估工作提供一个诚信、公平的市场环境。
（五）建立信息资源共享体制
要加强国土、建设和地税等部门的协作，确保信息统计和登记的完整性和有效性，建立高效、统一的信息共享平台。加快住房信息系统的建设，有利于明确房产税的收入来源。建议相关部门建立一个全面的、统一的、实时动态的住房持有数据系统。
参考文献：
[1]朱玉红.中美房产税实施的背景制度比较[J].南京工程学院学报，2014（2）.
[2]陈相莉，荣洁.房产税改革的必要性分析[J].管理与财富，2010（5）.
[3]蒋震，邢军.地方政府"土地财政"是如何产生的[J].宏观经济研究，2011（1）：20-54.
[4]李拯.如何通过税收对房产市场实行有效调控[J].特区经济，2009（10）.
[5]徐迅.浅谈宏观调控下房地产税收政策的调整[J].领导理论与实践，2008（4）.
[6]张洪铭，张宗益，陈文梅.房产税改革试点效应分析[J].税务研究，2011（4）：35-37.
[7]谷成.对进一步完善房产税的探讨--由上海、重庆开展对部分个人住房征收房产税试点引发的思考[J].价格理论与实践，2011（2）：27-28.
[8]罗妙成.对重庆上海房产税改革试点的思考[J].福建江夏学院学报，2011（2）：42-45.
篇5
一、保本估税法的涵义与内容
（一）保本估税法的涵义
保本估税法是根据税收征管法、有关法律和地方政策的有关规定，以个体工商户实际支出的“三费”信息资料为基础，运用倒推方法，对已经核定的纳税情况的真实性、准确性进行审核，分析和综合评定。通过评估及时发现、纠正核定税中的错误，并对异常核定情况进行调查研究和分析评价，为征收、管理、稽查提供工作重点和措施建议，从而对征纳情况进行全面、实时监控的一项管理手段。
（二）保本估税法的内容
以成本租金、人工工资、水电费用三项基本固定费用，通过保本测算个体工商户的税收负担，是保本估税法的基本原理。个体工商户在生产经营中发生的费用很多，本文通过简化的办法，只对发生的三项主要固定费用关注，而忽视其它发生的费用，是从实际出发对个体工商户的实际情况正确考量，是落实科学治税观的体现，从建设和谐社会的指导思想出发，对个体工商户弱势群体进行必要的扶持正是体现国家这一政策，双定征收是对个体工商户的“生存型”经营的实际支持。
1.成本租金。是指个体工商户为了生产经营向承租人实际缴纳的金额。成本租金是房屋、设备租赁交换时要维持简单再生产所商定的最低租金标准,是房屋设备租赁经营盈利和亏损的临界点。成本租金是以折旧费、维修费、管理费、利息、地租等五项构成。正常情况下，个体工商户在生产经营之前，与出租人通过协商，议定一个一定时期的租金合同，确定租金额，通常是一个季度，一年，这个租金额就是保本估税法核定的成本租金。为了确保评估结果的准确性，要求纳税人在纳入税务机关管理，在核定“双定税”时必须提供房产、设备租赁时签订合同的原件和复印件，经税务机关审核后，原件归还纳税人，税务机关备存复印件。如果纳税人提供的合同租金额相差甚远，税务机关根据征管法规定，可以比照同地段的房产租金、相同或类似设备租价确定纳税评估使用的成本租金。
2.人工工资。人工工资是指纳税人在生产经营中为顾佣生产经营人员而支付的人工费或者纳税人因从事个体经营而支出的必要生活费用。人工工资是纳税人实际支付给用工者的支出，可以直接从纳税人列支的工资清册中获得，没有工资清册的，按照当地政府部门规定的各个行业最低工资标准列支。在确定人工工资时，对使用人数的确定，税务机关有必要对部分个体工商户进行实地调查，可根据业主向劳动保障部门缴纳的“三金一费”核定其实际顾佣人数，不能只根据纳税人向税务机关报告的数字评估。
3.水电费用。是指个体工商户为生产经营实际支付的水电费支出。水电费用是通过向供水局、供电公司缴纳的费用，资料来源水电局、供电公司收取费用的有关凭证。
4.行业毛利率。行业毛利率是经过当地政府、税务机关每年核定的，以法规形式颁布实施具有法律效力有关行业经营数据。毛利率是用以反映纳税人每一元营业收入中含有多少毛利额，它是计算净利润的基础。计算公式如下：营业毛利率＝(主营业务收入-主营业务成本)／主营业务收入×100%。
5.保本估税法的计算。以成本租金、人工工资、水电费用三项费用之和除以（1－行业毛利率）得出本期生产经营收入，以本期生产经营收入乘以税率得出本期应缴纳税额。
特别强调的是，在收集资料时要依靠科技手段获取数据，广泛采集各方面的信息，努力保障评估信息资料的全面性、真实性、有效性。纳税评估信息资料的缺乏性、真实性，仍然是目前纳税评估的一大难题，纳税评估难免要扮演“难为无米之炊”之“巧妇”。要保障信息资料的全面性，纳税评估信息资料不仅包括税务机关内部各岗位在日管中整理形成的种种资料、数据，而且还应该包括其他涉税资料，如账簿、凭证等。同时要保障信息资料的真实性，单凭税务机关内部的资料是很难确认其申报的真伪性，所以，有些纳税人对不同部门报送不同的资料数据，如：报送税务是一套数据，报送银行又是一套数据，数字不相同，评估结果相差甚远。所以，外部信息资料与内部信息资料的比对，就能发现评估信息资料的真伪，找出问题的根源。要保障纳税评估资料的有效性，是做出准确的判断或认定的基础。所以，对纳税进行评估，首先，要有纳税人纵向涉税资料的比较，如跨年度比较，其次要有横向的涉税比较，如跨行业的比较，这样才能做出公正、客观的评估。因此，在现有的征管资料的基础上，要重视纳税人的涉税资料信息，加强与工商、银行等部门的横向联系，获取最新数据；随时掌握纳税人的经营动态信息，了解结算资金的变化情况。
二、个体工商户纳税评估现状
（一）纳税评估促进税收管理工作质量提高的作用未得到充分认识
现阶段的纳税评估工作的重点只限于企事业，对企事业开展纳税评估的作用得到了较高的认识，国家税务总局在制定纳税评估实施办法时，也只有对企事业的纳税评估办法。但是对个体工商户进行纳税评估，税务部门就没有那么重视，税务部门征管的纳税人不仅限于企事业，还有个体工商户，随着我国经济的不断发展，虽然个体工商户税收收入占税务部门组织收入中的比重很小，但是税法的贯彻不能因为是个体工商户就另当别论，因此，对个体工商户开展纳税评估要有一个高度的认识，亟需在对企业纳税评估的经验基础之上，尽快开展对个体工商户进行纳税评估形成共识。
（二）纳税评估工作缺位，评估工作未能得到充分开展
个体工商户的纳税评估工作，目前《税收征管法》及其《实施细则》均无规定。*年3月国家税务总局下发的《国家税务总局关于印发开展纳税评估的通知》（国税发[*]43号）的规范性文件，详细规定了对企业进行纳税评估规定，针对建帐企业使用的财务指标进行详细的设计，但是工作开展起来较为复杂、繁锁，操作难度大。对没有建帐核算的个体工商户来说难以适用，因此许多地方税务部门虽然成立了专门的纳税评估机构，其实就是针对企业开展纳税评估而成立的。正因普遍对个体工商户纳税评估的认识不足，如何开展纳税评估思路不清，重视程度不够，致使评估工作迟迟没有开展，工作上还处于缺位状态。
（三）核定的“双定税”被误解就是评估税
目前，个体工商户的纳税方法主要是通过双定税进行，个体工商户是否按照税法规定正确履行了纳税义务，税务部门核定的定税额度是否正确、合适，没有人再作衡量。“双定税”是片管员个人通过纳税人报告的数据经核定后报税所所长审批确定下来按期征收的税款，可以说“双定税”是经过评估过的税，但是所长在审批过程中多数只是简单地对双定表上的数字进行表面审核，对数据的逻辑关系进行审定，至于表里面数据来源的真实与否就不得而知。
（四）没有系统性的合法的信息来源渠道
当前，个体工商户一般都是采用“双定办法”征收税款，在日常的税收管理过程中，税收的管理资料主要是由管理部门收集，税务人员往往重企业、轻个体，个体工商户的征管资料非常有限，大部分的资料是纳税人口头提供的，这样税务部门从资料中得到的真实信息很少，因此利用现有的信息资料开展对个体工商户进行纳税评估是困难重重，评估结果经不起检验。
（五）个体工商户的纳税评估指标设定存有一定的局限性
如果纳税人提供的信息数据质量不高，资料不全，相关信息不足，但被测算的指标在正常幅度内，就难以确定结果的真实性，实际上，评估对象的规模大小，企业产品类型等因素，都会产生较大影响；另外，单凭评估指标测算很难合理确定纳税申报的合法性和真实性，企业还受到所处的环境、面临的风险、资金流向等诸多因素的影响，纳税评估指标体系的局限性，制约着纳税评估工作的结果和开展方向，何况个体工商户还没有企业一样的财务指标，所以各地开展起来花式多样，没有一个标准化的纳税评估体系。
三、保本估税法在个体工商户纳税评估中的具体运用
（一）保本估税法的测算
对个体工商户的纳税评估应该评估的税种有：营业税、城市维护建设税、个人所得税、印花税、土地使用税、房产税。
1.营业税的测算
纳税人每月发生固定租金、人工工资、水电费用之和/(1－毛利率)，计算出保本营业收入，用营业收入乘以税率得出测算的应交营业税。
2.城市维护建设税的测算
纳税人每月发生的固定租金、人工工资、水电费用之和/(1－毛利率)，计算出保本销售收入，把销售收入换算成不含税的销售收入，用不含税的销售收入乘以增值税率得出测算的应交增值税。以应交增值税乘以城市维护建设税率得出应交城市维护建设税。同样可以计算出应交教育费附加。
3.个人所得税的测算
用保本估税法测算出保本营业（销售）收入，用营业（销售）收入乘以随征个人所得税税率得出测算的应交个人所得税。
4.印花税的测算
一般检查个体工商户签订的房屋、设备租赁、货物进销合同，以合同签订额乘以对应印花税率得出应缴印花税额，同时检查有关的证照是否帖花。
5.房产税、土地使用税的测算
主要是检查房屋出租方出租房屋时是否已经缴纳了出租房屋的房产税、土地使用税，以出租房屋的合同乘以出租房产税税率得出应缴房产税；如果房产是个体工商户个人自用的，以使用房产的价值计算应缴房产税，同时以使用房产的土地面积计算土地使用税。
6.保本估税法的修正
保本估税法采用“三费”和“一率”对个体工商户进行纳税评估，经营业户每月发生的三费：固定租金、人工工资、水电费用相对稳定，每月发生的费用占其支付月固定费用支出的90%以上，具有普遍性，因此对一般性的个体工商户适用，但是，对于一些特殊的个体工商户，除了发生这三项费用以外，发生的一些比较固定的特殊费用也是很大，如连锁加盟店，每月发生的连锁加盟费用占固定费用的25%左右，如果按上述的“三费一率”方法不考虑该费用，评估的结果会产生巨大偏差，因此在使用“三费一率”估税方法时，对某项费用每月固定发生额占月固定费用达20%以上时，应在三项费用基础上加上该费用，变成“四费一率”，这是对“三费一率”估税办法的修正。
在评估个体工商户纳税情况时要注意二个问题：
一是不同行业的毛利率问题。不同行业有不同的行业毛利率，毛利率是地方政府经过相关部门调查定期制定颁布，相对固定，使用时要注意适用最新的规定；二是不同行业的个人所得税负担率问题。个体工商户适用的随征个人所得税率，不同地区、不同行业是不一样，是各地方税务部门根据不同情况定期调整，不是固定不变的。
（二）比较评估结果与核定定额的差异
通过保本估税法评估得出的结果，主要比较个体工商户原来已经双定的营业税、城市维护建设税、个人所得税三个税种，得出两者之间的差异，看原来核定的“双定税”是否高了还是低了，通过评估发现应该缴纳的印花税、土地使用税、房产税是否已经缴纳，已经缴纳和实际缴纳的数额差异在那里，以此做出税收征管建议。
（三）提出评估税收管理建议
纳税评估后必须有工作反馈制度，才能达到纳税评估的目的。在纳税评估工作中，为进一步加强对纳纳税评估结果的利用，应有纳税反馈制度，要求对纳税人纳税评估结束后，将纳税评估结果反馈给稽查部门与征管部门，找到相关行业的稽查方向和加强征管的方向。同时纳税评估要有告知制度，将对业户进行纳税评估的所有事项细化，让纳税人知道评估结果，目的是为了加强对纳税评估的理解，最大限度的取得纳税人对纳税评估工作的配合，保证纳税评估后对工作管理质量的提高。对存在重大嫌疑的纳税评估对象，在实施纳税评估工作前，要求制定详细的评估实施方案，保证纳税评估工作的针对性，要有专项评估实施方案。评定后续管理后完善纳税人分级分类管理。将纳税评估的结果与每年的信用等级联合评定相联系，完善信用等级联合评定办法和后续管理办法，通过信用等级的评定来加强对纳税人分级分类管理工作，把握税收征管工作的重点。
（四）保本估税法测算说明
保本估税法，之所以说“保本”，实际上是没有能够按照税法规定得出准确的数据的情况下，采用一种折扣的办法来推算一个接近实际的数，是保本估算法应用的前提，这是个体工商户的特点决定的。使用保本估税法对象只能是没有建帐的个体工商户，对建帐的个体工商户适用查帐征收办法，评估方法适用与对企业纳税评估方法相同。对个体工商户采用保本估税法纳税评估分析时，要综合运用各方面的信息，参照宏观税收分析、行业税负监控、纳税人生产经营以及内外部相关信息，运用数学方法测算出的算术、加权平均值及其合理变动范围测算预警值，综合考虑地区、规模、类型、生产经营季节、税种等因素，考虑同行业、同规模、同类型纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平，以使预警值更加真实、准确和具有可比性。纳税评估指标预警值由各地税务机关根据实际情况自行确定。
使用保本估税法要建立一种信息传导机制，明确出环节间资料传递的步骤、时间限制、责任单位，纳入征管流程，并以严格的督查考核促进落实。一是要征收监控、管理服务、税务稽查及时将纳税申报资料、发票稽核、财务资料等有关资料传递到评估岗位。在现有的征管、申报资料的基础上，要重视纳税人提供的会计资料信息；依照新的《税收征管法》的规定，加强与工商、银行、政府等部门的横向联系，获取最新数据；充分考虑纳税人所处的环境、面临的风险和资金投向等信息资料；随时掌握纳税人的经营动态信息，了解结算资金的变化情况，实现对纳税人经营行为的全方位监控。
对企业纳税评估，通常用到几个财务通用指标：如收入类评估分析指标、成本类评估分析指标、费用类评估分析指标、利润类评估分析指标、资产类评估分析指标。对个体工商户的纳税评估就没有这些指标，只能通过上面所提出的“三费”和“一率”来开展评估，所以得出的数据只一个比较接近实际的数据。评估的结果，也只能测算已经双定的纳税额是否接近纳税人在经营保本的情况下应该缴纳的税款，这是一个比较保守的数字，但是较为合理可靠。
四、保本估税法的使用评价
（一）有效加强税收管理的刚性
1.通用性。保本估税法简单实用，合理可靠。评估的依据、过程和结果对于纳税人、税务机关双方都能接受，普通税务人员容易掌握，纳税人也容易理解，不仅适用于地税独管户，也适用于国地税共管户，不仅适用农村个体工商户也适用城市个体工商户，不管何时何地，不管何人使用，方法科学、合法、简单实用，对于目前我国的各地税务机关征管着4000多万户个体工商户来说，是一种简单易行的纳税评估方法，对于成千上万的纳税人来说，在没有建帐征管的情况下，显然是一种可靠的办法，通过在基层的实践证明，无疑是纳税人和税务人员在评估个体工商户税收负担程度时是较容易接受的方法。
2.公平性公正性。保本估税法是按照个体工商户发生的比较固定的“三费”客观存在事实的为依据，在科学划分行业的基础上，通过行业调查了解每个行业的生产经营特点、掌握行业性客观经营规律，抓住其核心问题的基础上，以事实数据说话，严格按照税收征管法的规定，完全掌握个体工商户个体生产经营的租金、人工工资、水电费用成本消耗等关键性信息指标和数据，作为评估的依据和标准，因为信息数据指标都是客观性的特点，因此评估过程和结论对于每个个体工商户来说都是公平和公正的。
3.增强服务意识。简单化纳税评估是在依法治税的前提下为纳税人减少工作干扰，增强为纳税人服务的意识，税务机关对纳税人在纳税评估过程中发现一般涉税违章违法行为或疑点后，能够及时主动约请纳税人沟通相关征纳信息，向纳税人进行税收政策法规宣传、辅导，促使纳税人主动自查自纠，减少征纳税收成本，减少税收争议的一种服务工作方式。保本估税法能使税务机关在税收管理工作中变被动为主动，有针对性地把一般涉税问题前置，且对个体纳税人起到一种有效监督，减少对纳税人的处罚，节约纳税成本，在大大提高提醒纳税人自查自纠水平。
（二）可以有效提高税务机关的税源监控能力
税收征管质量的高低，取决于税务机关对各类税源监控能力的强弱，而税源监控手段是否先进、科学、易行，又直接影响到征管的效率。在纳税人数量逐渐增多，工作人员相对不足的情况下，加强纳税评估是提高税务机关税源监控能力必不可少的措施。保本估税法就是面对几千万的个体工商户开展的一项税收监督管理手段，以“雷达检测站”的方式定期运动个体工商户的纳税情况进行评估，是税务机关实施有效管理可靠的方法，借助信息化手段，通过科学的评估，对监控区域内全体纳税人的纳税情况进行“扫描”，及时发现疑点，向其他管理环节传递排除疑点的意见，使各项管理措施环环相扣，有效提高税务机关的税源监控能力。通过纳税评估，树立一批诚信纳税人，促进诚信纳税；通过对不同信誉级别纳税人的征管制度设置，形成良好的体制激励，从而促进征管质量的提高。
（三）使稽查工作更有针对性
纳税评估是税务稽查实施体系的基础，有助于税务稽查明确方向，发挥整体效能。保本估税法是对个体工商户是否履行税法规定的义务，以及履行程度的一种评价。因此，是税务稽查实施体系的基础环节，是构建依法、统一、协调的税务稽查体系的重要内容，其工作质量直接影响到税务稽查的实施效果。一方面，纳税评估通过评估分析，发现疑点，直接为税务稽查提供案源，不仅可使稽查选案环节避免随意与盲目，而且可以使税务稽查的实施做到目标明确，重点突出，针对性强；另一方面，纳税评估有利于税务稽查内部的专业化分工，并对稽查实施产生制约，有利于规范税务稽查行为、完善税收征管、形成法制威慑的整体效能。纳税评估是税务机关的执法行为，通过审核个体工商户纳税情况，分析税负异常，提醒纳税人规范向税务机关报告的数据，遏制各种偷税行为，使税务机关及时发现日管工作的漏洞和偏差，避免税收征管中的人为因素所造成的影响。它通过税务机关的提前预警告知，引导纳税人自行规范纳税义务，自行纠正各种违规行为，提高申报准确率。
（四）增加税收收入
通过实地使用该办法，为地方税收增加了40%的税收收入，个体工商户在核定双定税过程中，容易产生纳税偏离的问题，在评估中，发现核定的营业额普遍低30%，有的偏离很远，税收只收了应缴税款的三成。同时使用该方法，可以使原来容易漏征的土地税、房产税、印花税征管到位。目前个体工商户租用的经营场地绝大部分是个人房地产，在小城市县镇特别突出，这部分出租户的纳税大部分被忽略了，流失的税款比经营户还要多，必须加强对这块税收的管理，在经营户向税务机关第一次报送纳税资料时，税务部门必须同时要求经营户报送租赁合同原件与复印件，不是租赁关系的，必须提供房产证原件和复印件，没有房产证原件的要提供相关的资料，证明房产是谁在管理使用，税务部门同时建立相应的出租户房屋场地电子台帐，确保对出租房屋场地的税收管理。对出租业主定期进行必要的稽查，及时发现和纠正租金的真实性，防止出租业主弄虚作假，通过税务部门的稽查工作，完善对出租户出租租金税收管理的长效机制。
（五）有效预防税务干部以税谋私
篇6
（美国德州农机大学 建筑学院城市规划系， 美国 德州77843）
摘要：本文参考美国房产税的文献资料法和因果分析级差地租与中国房地产税关系的理论基础，探讨中国房产税的理论基础，提出了引入级差地租的概念和延长土地使用年限的制度建设是中国房产税的理论基础，解决《物权法》明确规定的土地使用年限“自动续期”的法律问题，使中国的房产税制度更合理。
关键词 ：土地经济；级差地租；房产税；物权法
1城市级差地租概论
城市级差地租的实质是马克思在《资本论》中第三卷第四十六章“建筑地段的地租”。城市级差地租产生的条件是土地等级的不同[1]。马克思所说的“建筑地段”，表现为位置的优劣，市场的配套，交通便利，教育设施和条件的健全，人口的集聚程度，环境的优化等等。目前我国按照一、二、三线城市不同分类及同一城市不同地点房地产价格的不同分化来看，建筑地段的不同，房价按照一、二、三线城市依次递减和随着离市中心的距离也依次递减。形成了一个梯级状态。上海市曾把土地分成10个等级，其依据主要也是级差地租和地价的不同[2]。由于土地等级不同，会产生不同的级差收益，优越的地段便可获得超额利润。城市级差地租的实质诚如马克思所说的“建筑地段”理论，所处位置在这里具有决定性的影响。
政府作为国有土地所有者代表，从级差地租中获得的主要收益体现在土地出让金收入中。从1998年住房制度改革至2014年的 16 年中，全国土地出让金收入总额累计达到 24.31万亿元，年均超过1.519万亿元，其中包括绝对地租，但主要是级差地租。地方政府正是用土地级差地租的收入来进行城市基础建设的，而城市建设又可增加级差地租，促使土地增值，使政府获得更多的城市建设资金，如果土地仍然富有，刚需住房人口仍然庞大，这是一种良性循环。如果违背级差地租形成规律，远离土地价值和真实需求而产生的虚涨级差地租就是经济泡沫，由此造成房地产泡沫破灭，将严重危害房地产业和整个国民经济。因此我国2011 年在上海和重庆两地推行房产税改革试点，从而也引发了中国房产税的争论。围绕中国特色的房地产市场的特点，也就是中国的“房”与“地”是处于“分”与“合”的二元理论和房产、地产与房地产三层空间的制度安排产生了争论[3]。
美国是土地私有制，是永久所有权，因此他们的房地产是一元理论和二个空间内。美国 50 个州都征收房产税，各个州的房产税税率不同，维持在1%-3%之间，征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，但是，联邦政府和州政府不征收房产税，房产税的征税主体是县政府、市政府和学区 [4]。
2美国同上海和重庆两地房产税的区别
对比美国的房产税以及上海和重庆两地推行的房产税改革试点，有以下八点主要区别。
（1）美国房产税是“宽税基”类型，较大部分房地产都被纳入房产税的征税范围之内。我国上海和重庆正在试点的房产税是“窄税基”类型[5]。
（2）美国房产税是地方政府的主要收入来源，占到地方财政收入的50%-80%，而我国试点的房产税并不是地方收入的主要来源，其占地方财政收入的比重很小。例如，上海2014年的房产税为27.6亿元，占总税收的0.008%，重庆的比例更低[5]。
（3）美国房产税是以房地产的评估核定价值作为计税依据。各州对房地产的核定价值的计算标准不尽相同。为了防止计税价值增长过快，适当稳定和控制房地产的税负，美国部分州以法律形式规定了计税价值年增长比例控制指标。而上海参照应税住房的房地产市场价格确定为评估值，评估值按规定周期进行评估。试点初期，暂以应税住房市场交易价格的70％计算缴纳。而重庆应税住房的计税价值为房产交易价[5]。
（4）美国房地产税的税率是根据预算和税基变化情况而不断变化，各州和地方政府的税率不一，大约在1％至3％，平均为1.5％。我国上海采取了相对简单的0.6％和0.4％两档税率， 而重庆采取了多档累进税率，按照住房建筑面积交易单价分别采用0.5％至1.2％的税率征税[5]。
（5）房产税征收管理与评估机制方面，美国多数州以下房产税的征收管理程序由房产税的核税官员核定所管辖区域内房产税的计税价值，市镇地方政府根据房地产计税总价值及本地的预算情况确定税率，纳税人在接到税单后缴纳税款。对过期缴纳的则会接到罚单，而拒绝缴纳房产税的，税务部门会对房产予以没收和竞拍。而我国试点房产税征管规定，纳税人应在规定的申报期限内主动向应税住房所在地税务机关报送纳税申请表，提供减免税要件和其他纳税资料，税务机关将纳税人申报情况与征收档案信息比对，核实纳税人实际应纳税额，进行税款征收，并向纳税人开具完税凭证。同时还规定纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款[5]。
（6）房产税税收优惠的对比，美国地方政府对自住房屋给予减免税是通过减少税基或低估财产价值来实现的。当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。我国上海市和重庆都是按照人均免税面积来进行税收优惠的，上海还对婚姻购房的和高层次、紧缺人才的购房需求也给予免征优惠[5]。
（7）房产税的监管与用途的对比，美国政府在使用税收方面接受老百姓严格的监督，房地产物业税是地方政府机构所需各项经费的主要来源，主要用于公立大学，中小学，政府各个部门经费，包括消防、图书馆、医院、紧急救护、港口、公园等，因此，房地产物业税主要是为民众提供服务或用于市政建设的。其中，房产税的绝大部分被用在教育上，也就是“学区税”。我国此次试点的房产税改革方案中，上海市提出将个人住房房产税收入用于保障性住房建设等方面，重庆市则将个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护[5]。
（8）美国的房产税将对房屋永久性收取，因为土地私有制，是永久所有权，我国的房产税还将面临土地40、50、65、70年等不同时间的使用权问题。《物权法》明确规定的“自动续期”是针对所有的住宅用地。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何续，是有偿还是无偿，《物权法》并没有作更多解释。美国的房产税较好地体现了“取之于民，用之于民”的理念，也反映了级差地租的特点，对环境的建设使住房评估价值相应提高，又反过来增加了税收，形成了良性循环。而我国，由于一次性征收的土地出让金目前不可能纳入房产税，地方政府目前的城市建设中很大一部分资金来源是土地出让金。
3 改革中国房产税的对策
房产价值应该分为土地价值和地面上的建筑物价值， 建筑物反而会因为折旧而不断贬值，因此房产空间是贬值的，随着土地使用期限和使用时间的推移，房产的价值不断降低，即使通货膨胀因素使房子重置成本上升，贬值速度减缓，但是房产的价值不断降低的趋势不会改变，因此房产代表居住属性，无投资价值。房价很大程度是源于土地出让金的推高和级差地租产生的增值，因此中国的房地产增值部分只有土地的增值，也就是，地产代表投资属性，级差地租是房价上涨的动力，这才是中国房产税的理论基础[6]。
级差地租理论是土地市场和房地产的基础理论[6]，对比美国的房产税的以上八点区别，我国通过级差地租的概念，逐步进行制度性安排和改革。引入级差地租的概念和延长土地使用年限的制度建设，通过市场评估队伍的建设，税收体系的改革，土地的统一登记制度的实施，使地方政府尽早从土地出让金收入过渡到依靠房产税作为重要的地方财政收入来源，将该税收用于民众提供服务的市政建设，设想如果开征房产税是针对土地使用年限后的级差地租问题，也就是说，如果缴纳1年的房产税就可以自动延长1年的土地使用年限，相信这样的制度安排更能吸引大家自动缴纳房产税。也解决了土地使用年限自动续期的问题。这也相当于政府将70年的土地出让金一次收取后有利于加快进行城市化建设一样，政府又能将土地使用年限以后的级差地租提前拿来用于保障房和城市化建设，使晚买房者也同时受益，又达到对房地产持有环节征税后调节房地产市场和调节收入的目的，将本来土地使用年限外的级差地租提前收归政府，达到调控房地产市场的投资和投机的比例。又能使中国的房屋的寿命和土地使用年限延长，在拆迁重建时也能考虑到土地使用年限的价值，不至于老百姓辛苦买来的房屋由于土地使用年限问题一直纠结在心。这是政府比较容易调控的政策，既提高了房屋持有成本，从根本上改变房地产投资的行为模式，又提前解决了物权法规定的自动续期问题。对收取房产税也有了进一步的理论依据。特别在通过交易环节也很容易纠正不缴纳行为，征收环节也比较容易进行。
4结 论
总之，通过对美国房产税和我国沪渝房产税改革试点的比较分析，两国国情虽然不同，地情也不同，房产税制度肯定不同，但是，级差地租的概念和作用相同，仍然有借鉴启示。虽然沪渝两地率先破冰房产税改革，较旧制度有了很大的进步，但与美国相比，缺陷仍有，仍需不断完善房产税税制，我国房产税改革依然任重道远。
参考文献：
[1]马克思.资本论[M].北京：人民出版社，2004．
[2]陈伯庚.城市级差地租若干问题探讨[J].上海房地，2014：31-34.
[3]董金社，马建平.中国房地产市场全息解读[M].济南：山东人民出版社，2010，54-66.
[4]王萍.以美国房产税为例谈我国房产税改革[J].上海房地，2014，37-39.
[5]侯学群，李珊珊.美国房产税与我国沪渝房产税改革之比[J].天津职业院校联合学报，2014，16（1）：118-121.
篇7
第二条凡在本县境内转移土地、房屋权属的，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照《条例》规定申报，缴纳契税。
下列行为属于转移土地，房屋权属行为：
（一）国有土地使用权出租；
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
（三）房屋买卖、赠与和交换。
第三条契税税率为4%。
第四条契税计税依据按下列方式确定：
（一）国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，按成交价格计算。
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出让、房屋买卖的市场价格核定。
（三）土地使用权交换和房屋交换，按所交换的土地使用权、房屋的价格差额进行计算。
买卖双方提供的成交价格明显低于市场价格，并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的，由房屋评估中介机构参照市场价格核定。
第五条应纳税额计算方法为：
应纳契税税额=计税依据×税率
第六条契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其它具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
第七条全县契税征收机关为邵阳县契税耕地占用税征收管理局。各乡镇财政所协助本乡镇区域内的契税征收工作。根据工作需要，全县范围内的房地产契税由县房产局统一代征，代征地点设县房产局。
第八条收验资料及办事流程：
（一）收验资料：1、房屋权属证书；2、身份证件或法人资格证明；3、房地产转让证明材料（房地产转让合同或协议，法院司法文书、房地产继承公证书等）和房地产买卖契约。4、房地产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告及房产机构出具的房屋现值评估报告（评估报告附后）。
（二）用户凭房地产评估报告，到县房产局交纳契税，并分别到县地税局交纳相关税收及县政务中心交纳房地产交易过户手续费及其他费用。办事流程：收件—外勘—稽查—评估—初审—复审—审批—收费—发证。
第九条契税的减征和免征按下列程序审批：
（一）由纳税人向县契税耕地占用税征收管理局提出书面申请。
（二）县契税耕地占用税征收管理局按规定权限负责审批，在“契税耕地占用税征收管理局意见”栏签具意见，加盖征收专用章交纳税人办理土地，房屋权属转移手续。房产、国土资源部门将《契税减免审批申请表》作为办证存档资料。按《省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉若干规定》第八条规定：契税减征免征额在5万元以下的，由县、市（区）契税征收机关审批；减征、免征额超过5万元的（含5万元），报地、市、州契税征收机关审批；减征、免征超过40万元的（含40万元），报省契税征收机关审批。
第十条财政、房产部门要严格贯彻执行契税政策，做到依法征税，依率计征，坚决制止违反规定擅自缓征、减免或不征契税的行为。要加大执法检查力度，对有关单位和个人实行定期或不定期检查，特别是对现行契税优惠政策要进行全面清理，凡不符合国家有关政策规定的文件，应立即停止执行，造成税款流失的应及时补征税款，根据需要可追溯检查到以前年度。要严格规范契税减免程序，对有关部门工作人员、、不征或少征税款，导致国家税收流失的，按有关规定追究相关人员经济或法律责任。
第十一条本办法未尽事宜，按《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定执行。县内以前出台的相关政策与本办法不符的，以本办法为准。
篇8
关键词：房产税试点；税收公平原则；改革
2011年伊始，我国选择将上海、重庆作为试点城市进行房产税改革，以对部分居民住房实收房产税为契机改革房产税制。自两市房产税试点改革开始以来，各种不同的声音不绝于耳，赞成者认为房产税的征收可以缓解房地产投资的热潮、抑制房地产投机，从而降低房价，同时税收可以投入经济适用房的建设，缓解政府的压力。反对者却认为现在信息登记、联网等配套制度不完善，房产税征收的效果堪忧，而且目前房产税的设计并不能从根本上改变高房价的现状，税收最终会以房租或者房价的形式转嫁给普通购房者。笔者认为，试点改革的作用正在于此，可以通过观察试点改革的实施分析房产税如何设计和推行才能够最好的达到抑制投机性投资、房价过快增长，调节收入水平，改革税收体制等一系列目标。
一、沪、渝两市房产税改革试点解读
（一）沪 、渝两市对部分个人住房征收房产税实施细则分析
1、上海
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，自2011年1月28日起对上海居民家庭在本市新购第二套及以上的住房和非本市家庭在本市新购的住房征收房产税。该《暂行办法》详细规定了房产税的计纳标准、税率以及免征房产税的条件等。同时，推出了新购住房后一年内出售原有唯一住房的，退还先征的房产税等税收优惠政策。
由此可见，上海市个人非经营住房房产税征收范围，基本不包括自住房（本市居民首套房免征，非本市居民工作生活满3年后免征，改善性住房税收予以退还），而主要针对投资性房产；不包括存量房，而只对增量房征收。
2、重庆
《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》明确规定了首批征收对象及其适用的差别税率以及应税住房的计税价值的计算依据等。该办法也同样推出了相关的税收减免措施。
从该办法的规定可以看出：第一，重庆市房产税改革的征税对象目前针对的主要是高档住房，除了"三无人员"新购买的第二套及以上住房，绝大多数的普通住房都不用征税，这更像是一种"惩罚性"税收，假设那些高端住房的产权人都是高收入人群，对其征税以调节贫富收入差距。第二，重庆市房产税改革虽然对"三无"人员新购第二套及以上普通投资性住房要求征税，但对其他人员的多套普通投资性住房目前均不征税，对自住和投资的税收调节区分不如上海市明显，而更着重于区分是普通房还是高端房。第三，重庆市住房也以新购住房为主，除了独栋商品住宅外，针对的都是增量房；而独栋商品住宅，增量房比存量房的减免税面积也少 80%。
（二）沪、渝两市房产税改革实施效果分析
据统计，今年1-6月份，上海商品房销售面积和去年同期相比下降13.8%；重庆多数高档住宅商品住宅楼盘访客量下降30%-50%，且主城区应税住房交易价格有所下降，较房产税实施前同类房屋成交价下降10.48%。
对于个人非经营房屋征收房产税的主要原因之一在于抑制投资性购房以缓解房价上升过快的压力，但是投资者的收益受包括房产税在内的运营费用的影响较小，主要考虑的因素在于房产出售时的预期价格。从房产税金额占投资者收益比重的角度看，房产税改革虽然会减少投资者收益进而抑制房地产市场的投机性需求，但是其直接抑制功能比较有限。但是房产税的出台，可以说给了人们一个政府确实要加强房价的调控的信号，这一政策信号会降低人们对未来房价的预期，房产税对于房价的抑制作用也将因此被放大。所以，我们有理由相信，房产税的推行将有效抑制投机性购房的热潮，缓解房价上升过快的压力。但是这仅仅是房产税调节的短期目标，对于调节收入差距、完善房地产税制等长期目标，目前的房产税设计是否能够有效实现则需要进一步的讨论。
二、税收公平原则视角下沪、渝两市房产税试点的制度设计缺失
所谓税法公平原则是指国家征税要使各个纳税人承受的负担与其经济状况相适应，并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡。税法公平原则具体包括：普遍课税原则，即纳税人在法律上地位平等，受到法律的公平对待；量能课税原则，即依据纳税人税负能力的高低课税，具体分为横向的公平和纵向公平，即条件或能力相同的人缴纳相同的税，条件或能力不同的人承担不同的税收负担。从此次试点方案的各项课税要素来看，仍存在与税法公平原则相悖之处，而这些相悖之处将影响调节收入差距、完善房地产税制等长期目标的实现。
（一）纳税人：房屋所有人的区别对待
此次试点方案中，房产税的纳税人范围主要限定为房屋产权所有人，并且将房屋产权所有人进行严格的区分。上海以户籍区分不同的房主，对于外地居民适用较本地居民更广的征税范围以及更为严苛的免税条件。重庆也同样主要以纳税人是否同时具备无户籍、无企业、无工作的标准进行区分，适用不同的征税范围及免税条件。
税法公平首先体现为法律平等，禁止区别对待，并且遵守量能课税的原则，以税负能力的高低作为划分标准对纳税人课以不同税收。但从沪、渝两市的试点方案来看均将有无户籍、居住年长短、有无工作等作为区分的标准，带有明显的调控导向，即通过对于这些非本市人口征收较高的税收来抑制投机性购房。这种带有政策导向的纳税主体的设计，从现阶段对于抑制房地产投资、稳定房价来讲有一定的合理性，但从立法技术来看明显是有违税收公平原则的。同时，法律追求稳定性，税制的设立同样也需要稳定，不能仅仅为了追求短期目标而对纳税人进行不公平的区分。如果仅仅追求抑制投机性购房的短期目标，那么在房价相对稳定之后，势必又将引发关于房产税是否需要继续推行的大讨论，而这样的讨论本就是无意义的，因为对于个人非经营房产征收房产税的主要与根本目的在于调节收入水平，减少收入差距，而非仅仅是稳定房价。如此，看来违反税收公平原则对纳税人依据纳税能力以外的因素进行区分的行为，明显混淆了开征房产税的主要目的，而这将不利于房产税实现调节收入差距的长期目标的实现。
（二）课税对象
上海通过对新购的第二套及以上住房征收房产税，重庆对高档住房和三无人员的二套房征收房产税，都是假设这些房产的产权人为高收入人群。这个假设基本上可认为是合理的，一定程度上可以调节收入分配差距。但是，在改革办法中还有明确规定，即这种调节主要针对的是增量房，而基本将存量房排除在外。由此可以看出，对于纳税人承担税负的衡量标准是以购买房产的时间为依据而非以其拥有的支付能力为标准。这与税收公平原则不符，将产生税收调节收入不公平问题。实际上，居民拥有的房产被认为是具有保值增值功能的个人财产，持有时间越长一般获得的收益越高。而能够在早期购买房产的人，多数比同期不能购买者富有。因此，对于拥有投资性住房者来说，存量房的持有者会比增量房的持有者更加富有。因此，目前的试点方法虽然使得比普通大众收入高的人群需要交税，却使最富有者不用交税，这与量能课税这一税收公平原则不符，而且影响了房产税收入调节作用的有效实现。
（三）课税依据
虽然无论是上海还是重庆都规定将以市场估值作为未来的计税依据，但是目前却都已房屋的交易价值作为计税依据。这样的计税依据使得本应为财产税的房产税具有了商品税的属性。所以在目前的课税依据下，应税房屋所有人只是长期保有却不交易的话，即可免于房产税之累。这样的课税依据明显无法达成调整收入差距、改善房产税制的目标。
三、房产税改革的方向与建议
通过上述分析可以看出沪、渝两市房产税试点的实施理论上将有效达到抑制投机性购房、稳定房价的效果，但是却在一定程度上违背了税收公平原则，与房产税调节收入差距、完善税制改革的长期、根本目标的实现却产生了一定程度的背离。归其原因，主要在于对于房产税改革的根本目标并不明确；征收范围仅限于增量房，而免除了存量房的纳税义务；以市场交易价格而非市场评估价值作为计税依据等。
（一）明确房产税改革的根本目的：完善房地产税收体制
结合大多数已经开征房地产保有税的国家的经验来分析，房地产保有税设立的主要目的是：（1）为地方政府公共服务提供财政资金；（2）作为政府市场调控的工具，以提高土地使用效率；（3）改善社会公平。而在我国开展房产税改革的主要目的也无外乎完善房地产税制，更好的发挥税收优化资源配置和调节贫富差距的职能；增加财政收入；调控房地产市场，防止房地产市场泡沫化等。而税收的稳定性，税收的公平性都要求房产税以优化资源配置、调节贫富差距为根本目的，而这一目的的实现需要一个完善的房地产税收体制。
两市房产税试点方案的出台建立在我国房价持续上涨、国家不断进行调控效果不是很显著的大背景下，所以试点的改革方案也多从平抑房价的调度出发，而这使得房产税改革方案缺乏长远性、公平性与科学性。未来的房产税改革应尽量避免这种目标不明确下的短视性，处理好长期目标与短期目标之间的次序，秉承税收公平原则、更为合理与科学的设置税收制度。
（二）同等对待增量房与存量房
首先，增量房与存量房并不是居民收入高低的标志，相反，已经拥有多套存量房的所有权人可能比意图提高居住质量购入增量房的所有权人加富裕。因此如果仅仅对增量房征收房产税，将进一步加剧贫富差距，造成社会中最为富裕的一部分人无须承担与其能力相符的税收的后果。其次，如果将增量房纳入房产税征收范围，将有助于增加二手房市场的房源，房产税对房价的调控作用也将因此被进一步扩大。
（三）统一纳税人标准
就纳税人而言，此次试点方案中对其区分主要是基于经济宏观调控的目的，即调控高居不下的房价，故而主要目的在于限制非本市人口的购房行为，遏制房地产投资。以经济调控为目的的立法具有暂时性，而作为需长期存在的税收制度，则需要以公平原则作为立法指导。因此，在今后的立法中，应当对于现行的区分纳税人的做法进行统一，以拥有房产的数量作为统一纳税人标准的方向。
（四）建立房产市场价值评估体系
从征收房产税的各个国家的经验来看，房产税几乎都是以房产市场价值的估值为计税依据。以房产市值为计税依据的主要原因在于房产税随着房产的市场价值实时变动，房产的保有成本也随着房产的价值的波动而变化。在房产贬值时，保有税下降，所有权人的税负减少，可供其支配的资金增加，这将有利于增加房地产市场中的流动资金，进一步盘活低迷的房地产市场。因此，从某种角度讲，这对房地产市场的房展也是一种自动稳定机制。从长远来看，将房产税税收与资产增值紧密联系的计税依据才是最为科学、公平、合理的。所以国家需要尽快出台科学、统一的房产评估标准，并且最好建立专门的非营利性评估机构，建立完整的房产市场价值评估体系。
参考文献：
[1]尹煜,巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议[J].苏州大学学报:哲学社会科学版,2011,(5).
[2]童大焕.别指望房产税能降房价[N].京华时报,2011-01-16.
[3]和讯网房产税专题[EB/OL].house.省略/2010/6347/123887967/.
[4]徐旭忠,魏宗凯,张翅.房产税灵吗？房价调控需打组合拳[J].半月谈:内部版,2011,(8).
[5]徐孟洲.论税法原则及其功能[J].中国人民大学学报,2005,(5).
[6]张守文.税法原理[M].北京大学出版社,2007.
[7]方建国.中国房地产保有税制改革的目标和路径研究[J].财政研究,2011,(8).
篇9
关键词：房产税；财产分配；市场秩序
1 房产税改革的必然性研究
1.1 改革的必要性
近年来房价的上涨导致出现了很多房产商投机倒把的行为。当前的房产税改革成为人们的关注热点，从一些发达国家的经验案例来看，征收房产税一方面是抑制投资者需求，另一方面是为政府提供相应的财源。从实际情况来看，房产税改革一方面是抑制房价，稳定房产市场，另一方面是改革的必然。房产税的改革主要是商品税、所得税、财产税这几大系类，我国的商品税以及所得税相对比较成熟，而财产税的发展仍旧滞后。我国现行的房产税的税收虽然税率不高，但是征收范围有一定的制约性，此类现象导致房产税的收入规模较小。
房产税改革能够优化地方财政，由于地方政府缺乏收入自主性，与地方经济发展相背离，这需要不断开辟财源。当前经济的发展，需要从银行信贷方面着手，由政府进行制约，将土地作为未来贷款中的优质财产。房产税的改革还能够促进公平，降低投机者的投机机会，稳定市场的投机行为，减小贫富差距，缩小了社会的不公。我国的居民来源包括工资薪金以及财产收入，这需要我们及时调节贫富差距，发挥当前应有的作用。
1.2 改革的可行性
当前的房产税课税范围是城镇经营性房屋，而改革后进行的房产税征收改革主要就是针对城镇住房的。因为财产关系是财产税征收的前提，由于财产税发展之后，我国对于私人财产的保护比较滞后，在房屋所有者对于房产征收了一定的所有税后，这会使得地产只有一定的使用权。在房产与土地分离中，需要合理征税，这需要设立相应的财产权。当前的物权法明确规定了宅基地的使用权期满的会自动续期，这杜绝了因为土地的使用年限而导致的房产权冲突，为建设用地使用权做出了明确且完整的规定，便于房产税的税基征收。
2 房产税改革存在的问题以及启示
2.1 改革的进展
我国房产税的改革起始于2003年，党的十六届三中全会提出了物业税的概念，物业税与房产税都是属于财产税的一种，主要以土地和房屋作为征收的对象，对于承租人征收的税费进行分类。当前的房产税税制随市场的价值升高，当前的房产税经过的两年的试点，创建出了符合我国国情的工作模式，建立了政府间的合作机制，培养了一系列的专业人才。
物业税在我国的征收呼声由来已久，这需要明确征收范围，确定立法保障，强化房产税的征收的可行性。当前，我们对于房产税的改革表述相对比较平缓，需要逐步推进。
2.2 改革存在的问题
当前的房产税征收与民众的利益息息相关，这需要政府发展经济及时调控土地财政。当前，房产税改革中存在几个误区：首先，认为房产税的改革加重了百姓的负担，因为社会上不少人有这种误解，百姓购房已经交了很多税了，房产税的征收会使得他们的负担更重，其实房产税改革并不意味这税种增加，而是将征收的范围扩大到相应的领域，使得在税制的设计中综合了个人的基本住房标准；其次，房产税的改革于地产的市场调控是无意义的，但从数据层面否定房产税的调控并没有什么太大的意义，当前的房产税目标在于抑制投机，将房价进行合理的控制，发挥政府的政策作用；最后，随着改革的推行，房价的走向成为房产税的改革标准，对于个人的住房征收能够帮助房价的调控，增强财政收入，深化税制改革，维护社会公平。
征管水平难以维系税率改革的要求，这主要是因为税收的流失以及征管的成本问题，当前需要将征管能力控制在可控范围之中。从试点改革的成果来看，首先，我们可以发现，税收改革中的税源信息很难获取，因为征管的力度不足，透明的信息是房产改革的前提，征收的市场信息需要大量数据支撑，这影响了征收的力度。再者，房产的评估体系比较之后，为减少征管的难度，在试点改革中很容易出现一些隐瞒报价的情况，这需要深化房产税的改革，制定合理的计税价值。当前的征管制下实施的房产税需要进行准确的价值评估，从多层面进行房产税的征收，这会影响征管的效率，降低税收制度的信任。
2.3 房产税改革的国际经验
国家征收房产税的目的在于增加地方的财政收入，提高政府的服务水平，及时调节贫富差距。房产税税制的设计还在于及时调节分配，维护社会公平。当前世界上房产税改革比较成功的国家都建立了较为完善的财产登记以及信息管理制度，这是房产税改革成功的重要环节。国外房产税征收有很多值得借鉴之处，比如信息制度的完善，比如技术方面的投入，比如建立科学完善的房产税征管机制等，房产税的稽查、服务等等。
3 坚持房产税改革的建议
3.1 坚持渐进式改革
房产税不仅是时间工程，也是社会系统型工程，需要协助推行。从征管的角度来看，房产税的改革需要坚持正义，采取分步走的策略，推行改革，尽量降低风险。房产税的改革主要就是争取民众的理解以及支持，当前百姓对于房产税认知有一定偏差，作为新增的一种税收负担，房产税存在着一定的抵触。当前应该积极开展房产税的教育活动，通过对房产税的改革，增强当前进行公共服务活动的能力，发挥调节作用，缩小贫富之间的差距。房产税税收主要是满足群众对于住房的需求，借助积极宣传，让房产税改革有明确的认知，保证征税的公开、公正。政府部门践行的房产税收入需要公众取之于民，争取获得纳税人的支持。
推行房产税的改革需要找准切入点，不断扩大改革的范围。从当前的改革力度来看，需要总结试点地区的经验，推进试点改革。当前，试点地区的改革需要遵循相关经验，在未来几年内将试点城市逐步扩大。
3.2 优化税制设计
合理的税制设计需要纳税人进行引导，为追求最大化的利益，从而符合政府的利益，当前为推行房产税的试点改革，需要将市场价值作为基础，从税制设计等方面进行完善与优化。当前应当适当的扩大征收范围以及征收对象，发挥房产税的作用。首先，需要将存量房纳入房产税的征税范围，因为房地产市场中只有存量房在内的房产才能体现出个人以及家庭的财富价值，体现税收的公平公正。其次，是否将农村地区划入征税范围，需要将地方政府作为收入来源，弥补地方政府的服务成本，将农村的居民纳入房产税的范围中。最后，在优化税制角度来看，还应当统一市场评估价值，因为当前我们的市场评估体系还不是很健全，房地产从一定程度上反映的是居民享受服务的指标，符合税收的受益原则。房地产的市场评估能够反映公共服务的差异性，体现税收的公平原则，提高税收与地方经济的相关性，为未来税收的可持续性提供丰富的税源。
房产税的税率应综合税基以及税率，因为不同国家基本国情不同，所以房产税的税制方面存在着一定差异，税率的选择应借鉴国外的经验，由中央立法，规定税率的幅度，根据当前的经济发展确定使用的税率。当前的个人房产税的制定需要综合经济发展的水平，在综合纳税人的收入以及财富的基础上进行税收优惠以及减免。
3.3 完善房产税的征收与配套机制
房产税收入主要是纳税人为政府提品服务的补偿，房产税需要建立在法治基础上。因为居民的住房属于非国有制财产，为避免全国范围的冲突，需要赋予房产税一定的法律地位。
从房产税的征收以及监管水平来看，房产税需要及时进行收入分配，促进社会公平，落实税收的监管。首先，当前应当建立健全的资金监管制度，设立专项基金账户，设置合理的监督机构，促进房屋建设能够及时开展。其次，需要划分房产税的使用比例，为纳税的税区提供公共服务支持，控制好地产别墅的数量，发挥房产税的价值，促进社会的公平。再者，在房产税的评估中，需要将市场评估价值作为未来改革的选择方向，这需要我们尽快建立房产税的评估系统，完善房产评估的法律体系，确立评估制度、标准以及生产流程。最后，需要完善房产税的评估体系，因为房产税在不断推行之中，这需要我们制定符合国情的评税方法，尽量实现税收公平。当前的房产税试点工作经验丰富，按照不同的评税方法制定的技术标准保证了评估工作的准确与公平，建立相对应的处理机制，尽量满足纳税人的需求，保证评税结果的公平性。
综上所述，当前我国的房产税的设计存在着一定的缺陷，这为当前的社会经济带来了很大的影响。在当前的房价暴跌的大环境中，上海、重庆这两地拉开了房产税的改革内部，因为房产税的改革主要是弥补当前房产税对于个人住房的设计缺陷。税收体系的选择主要是优化我国的财政环境，促进社会公平。从改革的环境、技术上进行分析，扩大试点范围的可行性。房产税的改革相对比较复杂，其间牵扯了土地制度、市场调控等社会问题，这期间需要长期的过程用于完善，未来的房产税改革需要与其他税种结合，发挥税收对于经济的促进。
参考文献
[1]郭宏宝.房产税改革目标三种主流观点的评述――以沪渝试点为例[J].经济理论与经济管理，2011，（8）：53-61.
篇10
【关键词】房产税；市场；影响
一、房产税的内涵和意义
（一）房产税是国家以房产作为征税对象向产权所有人按房价或出租租金收入征收的一种财产税，具有如下特点：税源可观察性，易于征管；税基稳定，对经济的扭曲程度小；对经济波动的弹性适度；适合由地方政府征管。
（二）房产税的征收意义
1、房产税为地方税，可增加地方政府的税收来源，降低对土地出让金的过度依赖。
2、有利于合理调节国民收入分配。对持有大面积住房、多套房的高收入者征税，对只拥有一套中小面积住房的低收入不征税，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。
3、有利于改变居民的住房消费模式。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。
4、有利于调控房地产市场，减少市场上的投资炒作行为。对于自住购房者来说，可能由于开发环节税负的降低而降低开发成本，进而降低前期购房成本，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。对投资和投机者来说，除了交易环节成本增加，后期保有成本也会增加，这就必然对投资与投机者的购买动机产生抑制效果。
二、房产税征收的国际经验
（一）香港的房产税及其影响
1、香港的房产税现状
香港的房地产税分为三类，即差饷、地租和物业税。（1）差饷，对土地及建筑物的出租市值征收的，税率为5%，征税主体为差饷物业估价署，纳税主体为租赁、持有或占用物业者，课税对象是土地、建筑物及构筑物，税基是应课税租值。（2）地租，政府土地在出让时除一次性缴纳一笔土地出让金外，每年还要为土地缴纳一定的地租，税率为3%，征税主体是差饷物业估价署，纳税主体是土地契约业主，课税对象为物业，税基是应课差饷租值。（3）物业税，是对物业所有者征收的，其针对的是土地和建筑物的租金收入，税率为15%，征税主体是香港税务局，纳税主体是物业所有者，税基是租金收入。
2、香港房产税对房地产市场的影响。香港曾试图用差饷减免来刺激房地产行业和拉动经济增长，但作用有限；香港物业税短期内可以减缓房地产市场的短期变动，但不能改变长期趋势；香港房产税税率低，对房价整体影响有限。
（二）韩国的房产税及其影响
1、韩国的房产税现状
韩国的房地产税主要分两类，由地方政府征收的土地和住宅物业税，以及归属于中央政府的综合房地产税。（1）物业税是是对土地、建筑物等所有者按物业的评估价值征收的税种，征税主体是地方政府，纳税主体是物业所有者，税基是标准价值的一定比例，实行累进税率。（2）对于价值过高的土地或住宅，除了要交物业税，还要另交综合房地产税，纳税主体为拥有土地或住宅价值过高的主体，税基是物业总评估价值扣减一定额度后的80%，税率为0.5%-2%。
2、 韩国的房产税对房地产市场的影响。1990年的物业税改革打击了囤地行为，在一定程度上增加了土地供给，有利于减缓房价上涨。2005年出台的综合房地产税曾对韩国的房价出现短期的抑制作用，但最终无法阻挡加速上涨的趋势。
（三）英国的房产税及其影响
1、英国的房产税现状
英国的房产税分为住宅房产税和营业房屋税两种，分别针对住宅和营业性用房征收。（1）住宅房产税，根据房屋在某一特定时间的评估价值进行征收，征税主体是底层地方政府，纳税主体是房屋使用者，税基为按历史评估价值征税，税率为累退.。（2）营业房屋税，是针对经营性非住宅用不动产征收的，根据房屋的租金价值征收，属中央税种。纳税主体是房屋所有者，税基是房屋的年租金收入，税率由中央政府每年统一决定。
2、英国的房产税对房地产市场的影响。
房产税一直是地方政府的主要收入来源，房产税对房地产市场有小幅影响，但程度十分有限。
三、我国的房产税改革试点情况
（一）我国房地产业现状
1、房产投资过热。许多投资者将房地产商品视为投机获得高额利润的手段，甚至许多外资也陆续注入我国房地产市场。这不仅导致我国房地产市场投资过热，甚至出现通货膨胀和资产泡沫，而且也是导致房价持续上升的主要原因。
2、住房需求不断加大
由于城市化进程的推进、人民生活的改善对住房的需求、人口结构变化、房型的变化、旧城改造、投资需求等方面原因，我国房地产供需矛盾较为突出。这不仅强化了当地房地产升值预期，而且导致投资性购房需求大量增长，导致高端商品房和别墅型商品房数量急增，而能满足中低收入群体居住需求的经济适用房和廉租住房却供给不足。
3、部分城市的住房收入比过高
上海易居房地产研究院的“全国35个大中城市房价收入比排行榜”显示，2011年35个城市中有23个城市的房价收入比超出6-7的合理区间，比例接近七成。
（二）我国的房产税税制
事实上，我国房产税并不是新的税种，早在房产业发展之前已经存在，然而其结构设计并不合理。
上海、重庆宣布从2011年1月28日起开征房产税，两市相继出台了《房产税暂行条例》的有关规定，为我国房产税改革拉开了序幕。
1、上海模式
征税对象为本市居民家庭在本市购买的第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）且人均住房面积超过60。
采用差别征税，对新购住房超出的面积和非本市居民家庭在本市新购买的住房，税率暂定为0.6%，如应税住房的交易价格低于本市上年商品住房价格2倍的，税率暂定为0.4%。计税依据为房地产市场的评估值，评估值按周期估计。
2、重庆模式
征税对象为三类：个人拥有的独栋商品住房；个人新购的高档住房；在重庆市的三无人员（无户籍、无工作、无企业）新购的第二套住房（含第二套住房）。
针对独栋商品住房和高档住房采用差别税率，而对于三无人员购买的第二套住房税率设计为统一的0.5%。
计税依据现规定为房产的交易价格，待条件成熟后，以住房的评估价值作为计税依据。
3、沪渝房产税的特点
两地的房产税政策都将予头指向炒房客，两地的税率都比较低，但体现了差别化的税率征收原则，两地均提出待时机成熟后按照房产的市值来计算应纳税额。
四、开征房产税对我国住房市场的影响
（一）房产税对各方参与者利益得失的理论分析
1、对地方政府的影响：带来新的收入来源，有利于提升信任度和支持度。
2、对房产投资者的影响：减少利润，增加其房产持有和交易成本，扩大住房市场的供给量，减少投资需求。
3、对刚性需求者的影响：没有带来税收负担，有利于使房价达到科学合理的水平，有利于保障性住房建设，保证中低收入人群利益。
4、对房地产企业的影响：增加了开发和销售成本，高档住宅所带来的丰厚利润减少，短期内房地产价格的下降会影响自身经营，长期来看有利于为房地产企业营造健康稳定的经营环境。
5、对住房市场供给的影响：增加投资者的持有成本，促使炒房者抛出房产，增加供给；地方政府将增加的收入投入到保障房建设中去，增加供给；房地产企业减少高档房建设，增加容积率低的普通商品心供给。
6、对住房市场价格的影响：总需求降低及总供给上升，均衡价格下降。
