房子纠纷的解决方案范文
时间：2024-04-19 11:27:37
导语：如何才能写好一篇房子纠纷的解决方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
问题一：房屋短租，需要签合同吗
吴先生富余一套房子，因为过段时间想把父母从老家接过来住，只想出租三个月。对此，吴先生的顾虑是如果房子只出租三个月，要不要与房客签订合同？
法官解答：我国《合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当签订书面合同。吴先生只准备将房子短租三个月，根据上述法律规定，吴先生可以不与租客签合同。但如果租房时仅口头进行协商，不签订书面合同，发生纠纷后难免因没有合同而吃哑巴亏。因此，在出租房屋时，不管租期长短，最好签订书面的房屋租赁合同，以便日后解决纠纷时有据可依。
问题二：租赁关系解除，装修费用怎么算
老徐有一处闲置厂房，2005年租给了一家企业，这家企业当时对厂房进行了装修，但租赁关系终止后，双方对房屋租赁期间承租人投入的装修费用如何处理产生了纠纷。那么，租赁关系解除后，装修费用该由谁承担？
法官解答：对于老徐的问题，法律、法规并无明文规定，只能在签订合同时双方进行约定。
问题三：转租房屋，会有法律风险吗
老方将自己的一套房子租给了大学生小倩，而小倩又把这套房子的其中一间大卧室转租了出去。现在，老方想知道，在未经自己同意的情况下，小倩有权转租自己的房屋吗？
法官解答：我国《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以小倩必须经过房东老方的同意才能转租。
问题四：损坏租房设施，该由谁埋单
王先生有一套精装房，因闲置未用便租给了刚刚大学毕业的靳小姐，王先生的这套房子里配有二手彩电、冰箱、空调等家用电器。在签订租房协议时，靳小姐经检查，房子内的家电都能正常使用。同时，靳小姐在协议中约定电器如系自然损坏的由房主王先生负责维修、更换。但居住两个月后，靳小姐突然发现电视有黑屏现象；冰箱噪音也很大，并且制冷效果也不好。但在靳小姐要求房主王先生对已坏电器进行维修更换时，却遭到了王先生的拒绝。他认为这些电器并非自然损坏，而是靳小姐使用不当所致。因此，王先生要求靳小姐对损坏的家电予以赔偿。而靳小姐则认为，房子里的家电均为二手货，质量难免存在问题。况且，合同约定了由王先生负责进行维修和更换，自己不该为此埋单。
法官解答：我国《合同法》 第二百一十八条规定：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条同时规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。这起纠纷的关键是确定家电出现问题的原因，王先生如不能证明靳小姐使用不当，应当按照租房协议的约定及时履行对家电的维修义务，以保证靳小姐正常使用。
问题五：出租房屋，如何提防房客使诈
2009年5月，沈女士想把自己的房子出租。然而，就在沈女士前往房产中介进行登记时，来了一个自称姓唐的年轻女子，说是想租房。看完沈女士家的房子之后，“小唐”悄悄与沈女士商量：“沈大姐，咱们私下签租房合同吧。这样能省一笔中介费呢。”沈女士也没多想，就答应了“小唐”的要求，并在“小唐”自己拟定的一份租房协议上签了字。事后，“小唐”说要去房产部门办理租房备案，向沈女士索取了房产证和身份证的复印件。
拿到沈女士的房产证和身份证复印件后，“小唐”并没有去办理租房备案，而是一连找了三家房产中介公司，谎称自己是房主沈女士，并以30万元将房屋出售给了赵女士。当赵女士交完款，“沈女士”却迟迟没有露面。更可怕的是，房产部门告诉赵女士，“沈女士”拿来的这本房证是伪造的。这时，不光是购房人赵女士，还有真正的房屋所有人沈女士都傻眼了。目前，二手房交易市场的诈骗行为层出不穷。出租房屋，要提防房客使诈。
法官解答：对买房者而言，一定要检查好相关证件，不能单凭证件复印件就轻易相信他人。同时，要约定好购房款要在房产正式过户前后分多次交付，以维护自己的合法权益。而对出租方而言，也要多长个心眼，不能轻易将有关证件原本和复印件交给别人，以防被别有用心的人利用。
温馨提示
租房签约，需要注意啥
租房时除租金约定等常规性的问题外，还有四大签约必备要件需引起签约双方重视。
1.水电、物业等其他费用承担方式。租赁合同里要约定在租赁期内水电、物业费、卫生费等其他费用的承担方式，双方应该就这部分条款作出明确的约定并直接写入合同，可以避免产生费用方面的纠纷。
2.房屋的维护、维修。在房屋出租期间，约定房屋维护、维修的权责非常有必要，双方应约定业主与求租者两方的责任，保证在租赁期内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时的解决方案，以有效避免业主和求租者因为物品损坏带来的纠纷。
篇2
从有限的报道来看，整件事情异常简单：一个希望能够被宗庆后雇佣的49岁江苏苏州务工者，在被拒绝后（宗的这个判断完全符合常理），就“实施了违法行为”。这桩简单的攻击行为，让我条件反射般想起在镀金时代，一名失业者向纽约洛克菲勒家族的住宅投掷炸弹。在今天这可以被指责为恐怖行为，但在当时激发的更多的是人们的同情。因为一个时髦的说法是，在鸡蛋和高墙之间，我们总应该选择站在鸡蛋这一边。
当时住在那幢房子中的洛克菲勒的长子，后来成为洛克菲勒基金会的运营者。他是那个时代的比尔·盖茨，专心于将自己家族聚集起来的巨额财富用于慈善事业。我们没有办法判断，是贫穷者的仇视最终促使了这个家族变成人类历史上最重要的慈善家族之一，还是洛克菲勒本人的信仰和理念所致（洛克菲勒固执地认为，他只是替上帝来保管这些财富，同时使这些财富的使用更有效率）。但从后果来看，袭击者显然找错了对象。他想要消灭的是真心想要帮助世界上的受难者的人。
我们没有办法知道宗庆后的内心因为这次袭击经历了怎样的波动。没有一名记者能够前往访问他，请他谈论攻击对他造成的冲击和影响。尽管我相信，68岁的宗庆后，经历过中国的剧变时代，在后来的从商生涯中也必定受到过不少冲击，其内心已经足够坚固；但我同样相信，已经是这个国家最富有的人之一，总是有机会和这个世界上最精英的一群人谈笑的他，必定难以相信自己竟然会成为一场如此简单粗暴的袭击的对象——即使真的有针对他的攻击，他的对手难道不应该是同样的强者，并且经过了缜密的算计吗？更何况，他自己是一名雇佣者。攻击者还是看到关于他帮助工人就业的报道才找上门来。
正是这种简单的、粗暴的、来自于素不相识者的攻击，才最让人感到不安。因为其发生的理由过于抽象。它不是起因于某项具体的冲突，无论是商业上的纠纷，还是个人的恩怨。它发生的原因，似乎只能归咎于整个宏观环境：就业问题、对财富的仇视、贫富差距，以及弥漫于整个社会的暴戾之气，这种暴戾之气能让萍水相逢者因为一言不合就拔刀相向。
篇3
――一线城市房价率先回落，“明折+暗扣”，降幅多达20%，价格拐点特征明显
不出意料，降价最先从一线城市开始。
大约从今年七八月份起，在北京工作的山东人霍小姐就明显感到手机每天收到的卖房广告多了起来。10月份以来，更是每天要收到10多条类似的短信，且大多打着低价入市、大幅优惠的旗号。霍小姐觉得，开发商和中介是真的着急了。然而在限购的情况下，她并没有购房资格。“其实我是想买房的，如果一年前看到这么大的优惠，也许我就买了。限购一年了，房价不可能不降。”霍小姐说。
一直想在自己小区买一套更大一点房子的上海人陈先生，一年多来经常到中介去看二手房信息。“一年多时间价格就没动过，但最近明显降了，还时不时的会有特价房源，都说是业主急售。”但陈先生决定继续观望，“房价肯定还要跌的，现在出手多傻呀。”
10月以来，北京、上海、广州等一线城市的部分楼盘率先吹响了房价调整的号角。各种明折暗扣都算上，降价幅度多在20%左右，一些前期涨得过快、泡沫较为明显的项目，降价幅度甚至达到50%。
“在房价飞涨的时候，人们认为降价20%几乎是不可想象的事情。但在房价泡沫比较大的情况下，价格稍微一动，就会有两三成的幅度。”北京中原地产市场研究部总监张大伟指出，尤其是在北京通州这样前期价格涨幅较大、泡沫明显的区域，由于前期拿地成本很低，跌幅再大一些也不至于亏本。
宏观统计数据进一步印证了房价拐点的到来。
国家统计局的数据显示，10月70个大中城市房价平均环比下降0.14%，首次出现环比下降。链家地产首席分析师张月认为，10月全国平均房价首现环比下降，表明下半年来持续的价格僵局已经被打破，房价下降的拐点初步确立。
与此同时，与9月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。
但是，市场拐点的确立，不能单从1个月的环比下降就来判断，因此未来两个月的价格情况将成为判断楼市拐点的一个关键指标。
市场库存不断创新高，加剧了降价的压力。目前，北京住宅库存已超过12万套，为2009年6月以来的库存最高点。市场供应出现相对过剩，只有降价促销才有可能换来成交量。
“降价只是刚开始，相比购房者的预期还有不小差距。”张月表示，当前房价下跌已经开始逐渐由外向内蔓延，成交量下跌带动成交价下降的趋势十分明朗。在购房者“买涨不买跌”的心理影响和调控政策不放松的政策影响下，成交量很难有反弹。整体市场已经进入了下行阶段。
“暴利时代不会再回来”
――开发商加快促销防止被“拖死”，房地产行业面临大调整
有些出乎意料的是，龙头开发商成为降价的先锋。
在上海，引发这次大幅降价的，并非实力较差、资金紧张的小企业，而是龙湖、绿地、中海等标杆房企。在其他城市，万科、富力等大开发商也加大了促销力度。
“先跑的抢的是钱，后跑的抢的是纸。”显然，在调控的重压下，经历过市场起伏的大开发商对这句话的认识更清楚，嗅觉更灵敏，反应也更迅速。
据统计，近七成一线房地产企业今年前三季度未完成年度销售任务的75%。从目前已经披露的销售数据看，预计未完成同期任务的企业将继续增加。临近年底，开发商面临还贷和回笼资金压力进一步加大，这也成为开发商加速促销的动力。
在市场调整中，中小房企受到的冲击更大。在江浙一带，一些小开发商资金链断裂、老板卷款“跑路”的情况屡次发生。一些企业受制于资金及库存的双重压力，到了必须出售项目或股权换取资金渡过冬天的关口。
业内人士普遍预计，随着调控的深入，房地产企业兼并重组的现象将逐渐增加，行业集中度会明显提高，这也有利于整个行业的健康发展。
在这样的背景下，“降价换量”已成为开发商的共识。“即便个别项目有可能亏本，也比企业被一个项目拖死要好。降价宜早不宜迟。”一位开发商表示。
“房价要回归合理水平是大势所趋。”万科集团总裁郁亮告诉记者，一年多来，万科一直坚持积极定价的策略，保证项目在开盘一个月内销售60%以上，确保安全。“对习惯生活在甜水里的房地产企业而言，下半场到了。”
郁亮认为，过去几年房地产行业快速增长，企业的利润率非常高，但这种“美好的岁月”并不正常。经过这一轮严厉的房地产调控，未来住房的投资属性将难以体现，这也就意味着房地产行业很难再回到过去的暴利时代。在“下半场”，企业应该更加注重产品的性价比，更好地满足普通人的居住需求。
郁亮坦言，万科2012年的策略就是“过冬”，保证企业有充足的现金流，更加积极地卖房减少库存，谨慎买地，进一步强化内部管理，开源节流。
从全国土地市场的表现看，开发商“过冬”的表现越来越明显。2011年1―10月份，主要城市土地流拍575宗，较去年全年增加110%。部分城市，如广州，出现了无人竞拍而底价成交土地的情况，甚至取消了土地出让。据统计，今年前10月全国主要城市居住地块成交7734宗，其中4619宗底价成交，占比60%。
“中国的房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成。开发商将通过降价、布局三四线城市、以品牌和效率而非扩张土地储备等方式来提升价值、应对调整。
舆论不支持“房闹”
――业主维权应遵守市场规则，政府要加强市场监管
每次市场调整的时候，总会出现一些类似的现象，“房闹”就是其中之一。
在北京、上海等地，由于开发商大幅降价促销，使不少在高点买房的购房者的房产“纸面价值”一下缩水几十万元，引发了他们的不满。和2008年底房价下降时类似，老业主们要求开发商退还差价，甚至出现围堵打砸售楼处等过激的“维权”行为。近两个月来，北京、上海等地，仅媒体报道的此类事件就有十余起。
张大伟认为，在目前楼市拐点特征明显的情况下，降价项目出现纠纷的主要原因有两个：一是开发商销售过程中有部分违规行为或者承诺；二是多年来楼市畸形发展，房价从来没有真的跌过，这使得购房者忽视了房屋作为商品不仅会涨，也会跌。“享受了多年泡沫与暴利的楼市，将投资赌在房子上的人们，在本轮调控中更应该增加风险意识，那种只涨不跌的楼市‘博傻’时代已经过去了。”
与2008年底相似情况出现时媒体纷纷声援不同，近期多数媒体均发表评论，呼吁购房者遵守契约精神，理性应对房价调整。专家认为，房价合理回落是民心所向。在房价上涨过程中，购房者并未平分利润给开发商，所以在下调的时候也很难要求开发商退差价，降价就闹纠纷明显不符合契约精神。
对地方政府而言，这种维权行为事关社会稳定，甚至可能成为调控松动的推手。但处在风口浪尖的上海市政府第一时间公开表示：“商品房销售价格是由房地产企业和购房人根据市场供求关系协商约定，房地产企业也应该按照规定实行一套一标明码标价，接受监管。如果在购房合同执行中发生矛盾纠纷，双方当事人应该按照合同约定，协商解决。如果协商不成，可以通过司法途径解决。”
业内人士普遍将其解读为政府并不支持“房闹”，坚持调控的决心十分坚定。
“我们会协助这些购房者和开发商商讨解决方案。但无论如何，打砸售楼处的方式是不支持的。”某省会城市政府官员告诉记者，地方政府也会高度重视楼市降价引发的“房价焦虑”和“退房纠纷”，做好抚慰和风险教育。同时要格外加强对市场的监管，警惕可能发生的价格欺诈，保护购房者的合法权益。
“调控绝不可有丝毫动摇”
――调控底气比2008年更足，降价只是刚刚开始
房地产调控效果越来越明显的时候，人们开始担心，调控如果就此放松，房价会出现大幅反弹。
这种担心并非多余，房价下降导致土地市场冷清、地方土地财政和房地产税收下降、“房闹”事件发生。从经济环境看，欧美债务危机结果捉摸不定，我国经济增速有所下滑，部分企业受到较为严重的冲击。2008年底，当房价出现拐点的时候，正是因为相似的原因，调控出现转向。
“这一次调控和2008年最大的不同，就是同时进行的大规模保障性住房建设，这是调控坚持下去的基础。”陕西省建设厅有关负责人告诉记者，今年全国1000万套保障性住房的建设任务近期已经全部开工，陕西省更是超额完成了任务。从今年陕西省的实践看，大规模的保障房建设，既能起到解决低收入家庭住房困难的作用，也的确能起到带动投资和消费的作用，在一定程度上对冲房地产调控对经济的影响。
“与房地产调控相应的制度改革，效果也需要时间来进一步体现。”重庆市国土房管局有关负责人指出，重庆试点征收房产税一年来，尽管收到的钱并不多，但房产税对抑制投资性需求、引导开发商多建普通住宅等方面效果明显。重庆今年在没有实施限购的情况下，之所以房价仍然保持平稳，房产税起到了相当大的作用。
以“房价回归合理水平”的短期目标来看，目前房价的调整幅度还比较小，只是刚刚开始，房价整体水平仍然远远超出普通居民“踮踮脚尖、努努力能够到”的高度，一线城市的房价收入比、房价租金比等指标还远高于“安全边界”。以“促进房地产市场平稳健康发展”的长期目标看，土地、房产税、信息系统等制度改革还刚刚起步，甚至整个住房体系的顶层设计还没有完成。在这样的情况下，调控也不具备放松的条件。
篇4
Abstract： Case teaching method is helpful to arouse the initiative and enthusiasm of police students and develop their potential so that they can adapt to their post quickly. Based on the background of opening Police Communication courses， this article introduces the concept of case teaching method and the practical significance of its application in Police Communication course. By analyzing the application of case teaching in Police Communication course， the matters needing attention and specific operation method in the teaching preparation， organization and implementation are put forward. The evaluation system of case teaching method is briefly discussed too.
关键词： 案例教学；警务沟通；应用研究
Key words： case teaching；police communication；application study
中图分类号：G642 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）02-0223-03
1 《警务沟通》课程开设背景
长久以来，传统警察训练的内容都集中在法律知识解读、武器使用、逮捕疑犯、解除疑犯武装、自我保护等方面，其训练的方式也和军事化训练相似，包括：严格的军事化程序与气氛；高应激的训练强度；等级分明的上下级制度等。研究表明，类军事化模式训练出来的警察，不太可能在与公众打交道的时候表现良好，缺乏同情心，容易表现出蔑视他人的自我优越感，更易于表达攻击，缺乏灵活性，在需要运用权力的时候不擅于考虑恰当的意见[1]。
实际上，当前大多数民警的工作重心并不在于追查和逮捕罪犯，而在于与普通的人民群众打交道。民警如何处理某个情景的态度以及如何与他人的沟通方式都对其他人的合作度和暴力程度有很大的影响。近年来，杨佳事件、孙志刚事件、瓮安事件等发生于警民关系中的冲突无不显示民警沟通能力亟待提高。2008年，公安部就明确提出各级公安机关要努力提高广大民警做群众工作的能力，努力做到“三懂四会”，即：懂群众心理、懂群众语言、懂沟通技巧，会化解矛盾、会调解纠纷、会主动服务、会宣传发动。2013年，中央政法委书记孟建柱、公安部部长郭声琨就上海宝山6.22重大暴力犯罪案件作出批示，明确要进一步加强矛盾纠纷排查化解工作，紧密结合开展党的群众路线教育实践活动，组织广大公安民警特别是派出所社区民警和治保积极分子深入走访群众，积极会同有关部门对各类矛盾纠纷展开拉网式、滚动式排查，及时做好疏导化解工作，努力从源头上预防和减少社会矛盾。其核心就是强调民警要加强与群众沟通、提高民警做群众工作的能力。在此现实背景下，《警务沟通》课程的开设应运而生。
2 案例教学法的概念和实践意义
2.1 案例教学法的概念
案例教学法也叫实例教学法或个案教学法，是教师和学生围绕已经发生的案例事实或者将来可能发生的问题作为个案研究展开相互作用，共同对案例情境中涉及到的相关问题进行研讨与分析，并提出各种解决问题的方案，从而提高学生解决实际问题能力的一种教学方法[2]。
2.2 案例教学法在《警务沟通》课程中应用的实践
意义
2.2.1 案例教学有助于调动学警学习主动性、开发学警潜能 传统教学方式主要以教师为核心，以讲授为主要教学手段，在教学内容的设计上以逻辑性很强的知识编排按章节向学生传授知识体系。这类教学方法经过实践证明对于理论性很强的基础学科是有明显优势的，但对于突出应用性的《警务沟通》课程，弊端显而易见——授课如果只是从沟通的理论到理论，缺乏社会经验的学警甚至不知道该如何将学到的理论知识应用到实际警务工作中去，只能停留在纸上谈兵阶段，从而对警务沟通课程丧失兴趣。
而案例教学则是以“学生为主体，教师为主导”的启发式、讨论式、互动式的教学形式。学警通过课前认真阅读案例，结合案例后面的案例问题准备好自己的建议方案；教师则突破传统意义上的讲授者，更多的是课堂讨论的组织者，通过启发、引导和点评，汇总学警不同的案例情境解决方案，以解决实战难题为目的引导学警总结并领悟蕴藏在其中的集体智慧。所以，案例教学法能激发学警的学习主动性，调动学警的学习兴趣，最大限度开发学警潜能。
2.2.2 案例教学有助于学警快速适应岗位需要 《警务沟通》课程是一门融知识与技能为一体的操作性很强的课程。以应用为核心，需求为导向，培养警务实战中学警的沟通技能是该课程的主要目的。通过案例教学，把现实中的警民冲突带到课堂，把教学双方带到矛盾的冲突之中，把枯燥的理论章节变成化解矛盾的公开讨论，把教师的单向教授变为师生之间的教学相长，把个人的思路变为集体的智慧，把深奥的知识理论框架变为警民沟通的可操作性的实践。通过案例教学，阐明《警务沟通》教学问题的本质——文化、冲突与不确定性，并提供一个生动形象的思维模式，展示经验丰富的民警是如何思考和解决现实中的沟通问题，示范怎么样像一个沟通高手一样思考这些问题，有助于学警快速适应岗位需要。
3 案例教学法的设计和实施路径——以《警务沟通》课程为例
3.1 案例教学设计的重中之重在于案例的选取和
设计
3.1.1 案例的选取和设计取决于课程目标和教学要求。哪怕运用同一个案例，由于不同的教学目的和要求，呈现出来的用于课堂教学的案例内容的侧重点是不一样的。比如：瓮安事件[3]是个非常典型的警民沟通失败的实战案例。如果《警务沟通》课程目标是沟通技巧——同理心的倾听，那么根据教学要求，课堂教学中该案例主要呈现的内容重点应该就是最初民警在事发时与受害人家属的沟通以及后来的补救沟通措施；如果课程目标是沟通技巧——媒体应对，那么该案例主要呈现的重点就应是警方当时应对媒体的情况说明。当然，也有可能为强调某项知识点，围绕一个主题将几个案例剪裁加工串联起来组成案例群。因此，最终成型的应用于课堂教学的案例都来源于实践又高于实践。
3.1.2 案例的选取与设计要具备理论背景。每个案例都需要理论支撑。案例的教学价值就在于它是理论的典型现实再现。如果一个案例，非常特别或者里面包含了有趣的故事，但是不能通过它来说明一个理论，那就不是一个优秀的教学案例：缺乏了理论的支撑，就缺乏了在现实中的普遍指导意义。
3.2 案例教学法一般由以下教学环节组成
布置研究案例、分析案例报告、组织案例讨论、实战拓展延伸、总结教学经验。
3.2.1 布置研究案例。学警对案例的熟悉、思考和激发是教师开展案例教学的基础和前提。教师应该预留充分的时间供学警阅读案例、查阅相关资料、厘清思路、找出主要问题、分析问题成因、制定相应针对性措施并对提出的方案做出初步评价。学警也可以根据案例后面的开放性提问，比如说：“如果你在某某民警的位置，你将如何沟通？为什么？”或者“你如何评价某某民警的做法，为什么？”来思考如何采取适当地沟通行为解决一个具体的问题。
3.2.2 分析案例报告。教师在组织案例讨论之前应该将学警提供的案例分析报告进行分析研究，以便在整体上把握学警现实的思维能力，并在此基础上提炼几个有代表性的、符合学警现实能力，并能有效激发并提高学警思维能力的核心问题供课堂案例讨论时应用。这样做既是对课堂案例讨论过程实施有效控制的准备，同时也是对案例讨论预期方向的有效引导，在有限的教学时间里可促进案例教学效果的提升。
3.2.3 组织案例讨论。这一阶段是案例教学功能发挥最核心的环节。教师最担心的常见问题一是冷场；二是偏题；三是失控。这一阶段的顺利实施非常考验教师的教学功底——案例是否熟悉、理论功底是否扎实、逻辑分析、要点概括和驾驭课堂的能力是否强劲等等。
这一阶段分三个基本过程：讨论开局阶段；案例讨论阶段；点评总结阶段。
①讨论开局阶段
王慧[4]在设计课堂讨论开局时建议可用以下几种模式进行：1）充分肯定；2）激发热情；3）点兵点将；4）分数激励。除此之外，笔者认为播放相关案例的视听材料或者进行情境模拟也是非常能够调动学警积极性的开局方法。无论是通过观看视频还是通过角色扮演，都是案情重现的直观方式，与单纯的讲授相比，更加生动、富有冲击力，有利于激发学警的情绪、拓展学警的思路。比如说在沟通技巧——情绪管理课上，笔者应用的案例之一是2012年深圳罗湖案件[5]。首先，播放媒体关于此案的报道，让学警们基本了解案情的背景资料以及大致情况，然后通过挖掘案情细节设计情景对话，由学警在课堂上分角色扮演进行案情重现，极大的活跃了课堂气氛，也为后面的讨论以及理性情绪疗法理论的引出埋下伏笔。
②案例讨论阶段
偏题和失控基本上考验的都是教师在展开案例讨论后的控场能力。一个充满授课魅力的教师就是一个高明的“导演”，既要选择好的“剧本”即符合教学要求的案例，又要在课堂讨论中审时度势、因势利导，控制讨论的方向和节奏，合理安排每个议题的讨论时间：既不能盯着某个问题穷追不舍、无限拓展，也不能放任讨论随波逐流，最后彻底偏离预期方向。笔者以“2012深圳罗湖案件”为由组织学警就情绪管理展开讨论为例，结合学警的案例分析报告，通过该案例中的情境引出几个问题：究竟是什么导致了两民警身亡？民警产生情绪的根源是什么？常见有哪些控制情绪的方法？我们有哪些可以改变情绪的技巧？来引导讨论方向，不断深化讨论的内容。在具体的实施过程中，笔者就曾在究竟是什么导致了两民警身亡这个问题上，过分沉迷于当时案发双方当事人身份的探讨，结果学警们将讨论的方向迁移至“民警如何处理上下级矛盾”，完全偏离了预期的讨论方向。
③点评总结阶段
在实践操作中，笔者认为在这一阶段至少有以下几个步骤是必不可少的：1）概括、归纳学警们的观点；2）对以上观点进行点评：肯定正确的、富有创造性的观点；也指出挖掘不深、有失偏颇、忽视甚至遗漏的问题；3）引出相关理论进行指导讲解。课堂讨论后的点评和总结是整个案例教学的灵魂，是从典型事件到一般结论再到实践指导的关键之路。仍以“2012深圳罗湖案件”为例，通过对学警观点和看法的概括、总结和评价，有意识地将埃利斯的ABCDE理论（理性情绪疗法核心理论）贯彻其中是本堂“沟通技巧——情绪管理”课的点睛之笔。
3.2.4 实战拓展延伸。为进一步提高学警理论结合实践的能力，教师可以设置一个和相关理论、知识点匹配的、但有一定现实难度的实战拓展情境，让学警们自主演练。学警分几个小组在组内根据设定情境分角色进行沟通练习，教师巡回指导，解答学警在完成演练时遇到的各种问题或困难；对学警普遍遇到的问题，教师可以中断练习，集中讲解。演练完成后，教师和学警共同评价演练情况，交流学习经验，以提高学警在警务实战中的沟通能力。比如：在讲解了埃利斯的ABCDE理论后，教师可以通过设置一对夫妻，男方想把房子卖掉去做生意，而女方不同意，矛盾加深后男方就使用家庭暴力，女方拨打110求救这样一个现实“110”中常见的情境，要求学警演练到场出警后如何运用所学到的情绪管理知识与报警人沟通，合理解决家庭
纠纷。
3.2.5 总结教学经验。对案例教学进行全面的评估，有助于总结教学经验。评估分为专家评价、自我评价与学生评价三个方面。首先是对案例材料的评估，应用的案例材料选择是否与课程目标匹配，是否存在忽略的知识点；其次是对教学内容的评估，教学与实战是否脱离，对学警的实战能力能否有帮助，有哪些需要改进的地方，有什么好的提议与意见；最后是对教师授课技巧的评估，讲授是否清楚，是否很好的组织学警发言，课堂讨论时间比例是否恰当，总结点评是否到位等等。
4 结语
职业教育的目的就是把需要工作的人培养成工作需要的人[6]，公安院校培养人民警察的目的就是要把学警培养成适应当前公安工作的人，其中转换的机制就在于教育培养的过程。建构主义学习理论认为，仅仅靠教师告诉学警应该了解什么内容，培养转换的效果不是最理想的。讲授法的作用不容忽视，但是学警如果有机会从经验中构建自己的知识体系，将会是更有意义的培养过程。案例教学就是建构主义学习理论最直接的体现，在把这种方法应用于《警务沟通》这门课程时，实现了理解、应用和体验知识迁移过程的高层次认知思维训练。案例教学让学警中对学习到的沟通理论和技能具有深刻的理解力，能够举一反三，把知识转化为实践能力，对将来的实际警务工作会有积极的迁移作用。
参考文献：
[1]陈林.上海市理想警察心理品质研究[D].华东师范大学，2004：76.
[2]陈庆，赵志梅.案例教学法在法学教学中的运用[J].教学理论与实践，2011（1）：63-64.
[3]瓮安事件.2008年6月28日，在贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县，一名初中女生“离奇”死亡引发的一起严重烧突发事件，造成百余名公安民警受伤，县委、县政府、县公安局被焚烧打砸，公共财产损失严重.
[4]王慧.高职案例教学探析与实践[J].教育与职业，2004（28）：26-28.
篇5
关键词：小区住宅；消防；给排水；设计
Abstract: Combined with the author’s experience, this paper analyzes the methods of the fire and water supply and drainage design in the housing design.
Key words: residential area; fire; water supply and drainage; design
中图分类号：TU992文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
住宅给排水系统的设计日益受到用户的重视,工程设计人员应本着技术、安全、经济性原则,在实践中力求创新,寻找最佳的给排水设计方案,适应住宅设计建设发展的新要求,满足人们不断提高的生活水平要求。工程施工人员也应该在设计及规范指导下,本着技术、安全、经济舒适性的原则,在工程施工过程中平衡利弊,对设计方案的适用性作出优化和创新,找到一个更合理、人性化的解决方案。同时也要加大对产品售后服务的管理, 尽可能发挥技术方案的适用性, 通过不断创新-实践-意见反馈的过程开发新时代高档次住宅。
1 室内消火栓系统
室内消火栓箱的设置: 对于单元式住宅来说,由于平面位置限制,消火栓一般只能明设于楼梯休息平台, 根据《建筑设计防火规范》GB50016-2006 第 8.3.1 第 5 条的规定:超过 7 层的住宅应设置室内消火栓系统, 当确有困难时, 可只设置干式消防竖管和不带消火栓箱的 DN65 的室内消火栓……消防竖管的直径不应小于 DN65。如图 2 所示,在消防箱安装高度正好有一道梁, 如果按照常规安装,使得消防箱只能明装而不能暗装,这就影响了休息平台的使用并且不美观。所以建议不装消防箱、水枪水龙带或者如图 3 所示:把栓箱分离并暗装在梁的上部或者下部。因此单元式住宅消火栓可只留栓口,不必设箱及水枪、水龙带等,以节省楼梯休息平台的实际空间,或者将栓箱分离:消防栓按照规范安装, 而消防箱根据休息平台空间做一定调整, 当然建议至少保证成年人站在地面能够取。
2 水表设置与管理
2.1 水表设置
长期以来，单元住宅水表一般设于室内厨房或卫生间等用水集中处，用水点较多且分散的住宅，有时一户内设多个水表，这是传统分户水表布置方式。但水表设于户内而引发的诸多问题日益引起人们的重视, 即入户抄表扰乱人们的正常生活及可能导致的入户抢劫, 使住宅私密性及安全性得不到保障；管理人员抄表不易且抄表劳动强度大；个别用户偷水而使水表用水量与实际不符而管理部门无法制止及处罚等。由于这些问题的产生,根据新修订的国家规范《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003 第 3.4.17 条规定, 水表出户已成为必然的选择, 当前常规采用设置方式有地面集中设置和管道井集中设置 2 种方式。
2.2 管理
现行的管理模式有2种:
2.2.1 自来水公司直接建设、管理对于多层住宅楼 (自来水水压保证范围内),均由自来水公司建设至水表处。建成后产权归自来水公司, 由自来水公司直接对系统进行维护管理并收费。该方式简称一户一表方式。
2.2.2 由开发商建设、物业公司管理对于高层及坡地住宅 (自来水水压不能保证范围的区域), 由自来水公司设置小区总表, 开发商投资建设蓄水池及水泵房进行二次加压,向用户供水。建成后产权归全体业主,由物业公司向用户收费并转缴自来水公司。日常维护管理工作由物业公司负责。该方式简称为二次加压方式。
由于当今社会条件下, 大多数物业公司专业人员缺乏、管理经验欠缺,日常物业管理工作繁杂,导致维护不及时、维护工作不到位及水损难以摊销, 可能引起用户与物业公司之间的争执和矛盾。所以一户一表具有明显的优势。
作为长远发展趋势, 将二次加压方式转化为一户一表方式, 最大限度节约水资源,建立起自来水公司和用户之间一对一的宾主关系,从而缓和社区矛盾,本人建议将二次加压设施建设完成后将产权交由自来水公司,由自来水公司对加压设施和供水管网进行维修维护并直接向用户收取水费。
3 下沉式卫生间排水处理设计
《住宅设计规范》GB500155-2003 第 4.3.8条规定；住宅卫生间的卫生器具排水管不宜穿越楼板进入他户。规范虽然有此规定,但在现实住宅设计中, 真正能做到这一点的尚不多。在日常生活中,经常出现上下层住户因排水管道漏水而导致的各种纠纷、影响邻里关系。为解决这一难题,提出以下做法以期待解决此问题:
卫生间地面楼板下沉, 污水横管设于本层下沉板以上的户内。这种方式对排水管道的施工较为方便,但检修管道则十分不易。这就要求在实际施工过程中, 严格做好卫生间地面的防水处理及下沉室四周的防水处理,卫生间内所有给排水管道应经严格试压注水试验后方可暗封管道等, 以尽量避免本层卫生器具漏水影响下层用户。
如图1所示,这种敷设方式,一般楼板下沉 400mm 为好, 因根据《住宅设计规范》GB50096-2003 第 3.6 条规定住宅层高宜为2.8m, 卫生间层高不小于 2.2m. 如果下沉400mm,卫生间的最小净高在 2.3m,满足层高要求。所以下沉 400mm 对下层层高没有影响,又能保证符合规范规定。
图1 卫生间排水敷设方式
4 厨房排水处理
由于厨房地面一般已很少用水冲洗,少量的溅水用抹布就可完成地面的清洁, 厨房内地漏的常规设置已无实际意义, 反而适得其反:由于地漏长时间无水补充,水封内存水蒸发后臭气由地漏进入厨房内。现实生活中本人曾碰到如此情况: 由于本层不设置厨房地漏, 而下一层已经装修,有人将厨房内预留水龙头打开, 而当时因为自来水停水, 该层用户忘记将水龙头关闭就离开, 导致水流到其他房间再向下一层渗漏,造成下层装修损坏。有人就将此问题归结为不设置地漏的问题, 于是以设计不合理诉诸法院。但是这种情况完全可以通过管理来实现的,即只要采用水表集中安装管理,只有用户向物业公司申请,才可开通自来水总阀,在无人居住情况下,户内是没有水的。还有,如果是已经装修的房子因为停水情况下把水龙头打开,水是流到盥洗盆里,而盥洗盆是有溢流孔的,不至于淹没厨房,顶多是浪费一点点水而不造成间接损失。因此完全可采取取消厨房地漏的设计避免地漏排水支管进入下层户内空间, 洗涤池排水支管直接在本户的楼板上接入排水立管。
5 结语
住宅给排水系统看似简单，但它与我们的日常生活息息相关。作为工程设计人员，应本着技术、安全、经济性原则，在实践努力创新，寻求最佳的给排水设计方案，适应住宅设计发展的新要求，满足人民群众不断提高的物质文化要求。
参考文献：
[1] GB50015-2003,建筑给水排水设计规范[S].
[2] GB500155-2003,住宅设计规范[S].
[3] GB50016-2006,建筑设计防火规范[S]
[4] GB 50084－2005，自动喷水灭火系统设计规范［S］．［3］ GB 50261－2005，自动喷水灭火系统施工及验收 规范［S］．
篇6
【案件回放】
纠葛的一家人
家住淮北市烈山区土楼社区的李凤香老人，出生于1926年，是村里数得着的老寿星。1960年，丈夫因病早逝，生性要强的她硬是靠自己一手将两个儿子和1个女儿拉扯大。艰苦的岁月里，能生存下来原本就很不容易，更别说1个女人带着3个孩子。这其中吃了多少苦，遭了多少罪，只有李凤香自己知道。
好在，苦日子总算一点点地捱了过去，3个孩子也渐渐长大。大儿子陈龙和二儿子陈虎都在家务农，并先后娶了媳妇。按照风俗，陈龙作为长子和妻子与母亲一同居住在老房子里，陈虎则另立了门户。没过几年，小女儿陈秀梅也嫁给了村里一个后生。
看着3个孩子各自都成了家，李凤香的心里总算踏实下来。夜深人静，她常常凝望着堂前供奉的老伴儿的灵位喃喃自语：“他爹，我把娃们都拉扯大了，以后到了那边也对你有了交代。”没过两年，二儿子陈虎又添了两个孩子，三代同堂让李凤香觉得这辈子就算圆满了。
然而，老天爷似乎并没有打算让老人幸福太久。2002年，大儿子陈龙开始觉得身体乏力，没过多久甚至下不了床了。到医院一检查，竟得了尿毒症！这种病，除了换肾没有其他更好的法子，但换肾所需的费用，对于这个普通农家来说，无疑是一个天文数字。仅仅是透析，就迅速掏空了陈龙一家。陈龙的妻子承受不了巨大的压力，提出了离婚，不久便改嫁他乡。
没有钱看病，李凤香只得向二儿子和女儿求助。彼时，陈虎已在县城打工，妻子还是当地小学老师，经济条件并不差，可看到大哥这个病是个无底洞，且大嫂也离开了家，以后根本没有还钱的能力，于是便东推西阻不愿借钱。倒是女儿，虽然家里条件远不如二哥家，但还是拿了1万块钱。然而这些钱对于陈龙的病来说只是杯水车薪，2003年，在疾病的摧残下，他还是去世了。
下葬前夕，李凤香又一次犯了难，按照当地风俗，要由逝者的儿子执行摔捞盆领棺下墓的仪式。可是，结婚多年，陈龙并没有子嗣。这时，陈虎站了出来，说是可以让自己的大儿子陈鹏鹏替大哥完成葬礼。原本李凤香还在为当初二儿子不愿意借钱气愤，一听他这么说，顿时感动不已，觉得自己当初可能是错怪了他。可没等老人开口，陈虎又接着说道：“既然是给大哥当儿子用，那一切都该按照儿子的待遇来。我知道大哥也没啥积蓄，不过他户头下的那两间平房还有1亩多地以后可得归鹏鹏了，不然哪能说得过去。”听到这里，李凤香明白了二儿子一家的用意，顿时觉得心寒不已。可是，大儿子的命已经够苦了，她实在不忍心看到他到最后连个送终的人都没有，无奈之下，只得咬牙答应了二儿子的要求。
下葬那天，李凤香哭倒在大儿子的坟前，白发人送黑发人的苦楚让她痛不欲生，而小儿子的冷漠自私更让她悲从中来，撕心裂肺的哭声让在场的乡邻都流下了同情的泪水……
丧子之痛让李凤香的身体一下子垮了。过去和大儿子一家住在一起时，大儿子侍奉得很是周到。而今李凤香病倒在床上痛苦地着，却连个端茶送药的人也没有。
陈虎一家虽然得到了大哥的两间平房，却并不愿意过来住。原来，这几年政府征地拆迁，陈虎得到了一大笔拆迁补偿款，而且，由于大哥去世，原本属于母亲和大哥的那部分补偿款也被陈虎以“母亲年纪大，身体不方便”为由领走了。有了钱的陈虎把房子里里外外装修了一番，很是风光，但对独居在老屋的母亲，却从不过问。有时候李凤香实在太难受了，只好托邻居去找陈虎。陈虎实在架不住面子，只得到母亲屋里走一趟，却连口热饭都不做便匆匆离开。
小儿子的所作所为让李凤香心寒不已，她常常望着老伴的照片流泪：“他爹，二小子的心咋就那么狠啊……”独自生活了5年之后，李凤香彻底病倒了，躺在床上无法下地。
女儿陈秀梅不忍心看着老母亲无人照料，来到二哥家商量如何分担，不料陈虎态度非常蛮横：“当初老娘是跟大哥一起过活的，前些年的私房钱都被大哥榨干了，我成家时啥都没给我，一点好处都没落着，凭啥现在老得不能动了就得我来伺候？”陈秀梅气得直发抖：“你说这话还算是人吗，过去家里穷，咱妈把我们拉扯大已经够不容易了，还要她给你什么？再说，大哥去世，他的房子不是被你拿去了吗，你怎么就不知道知足呢？”二嫂张金芳听完立刻扯开嗓子嚷道：“老大死了还是我儿子披麻戴孝的呢，不然谁给他送终？别说得好像我们捡了多大便宜似的！你说得那么好听，你咋不伺候她？”二哥一家的自私让陈秀梅愤恨不已，可生气归生气，总不能看着老母亲没人管吧？陈秀梅只好把母亲接到了自己家伺候。
陈秀梅的家境并不宽裕，丈夫在外打工，她自己则在镇上的塑料厂打零工，家里还有两个正在上学的孩子，压力可想而知。为此，她多次向村里求助。在村干部的调解下，陈虎夫妻极不情愿地同意与妹妹轮流照顾母亲。
然而，住进了二儿子家的李凤香等来的并不是照料。陈虎夫妻俩常常在老人面前指桑骂槐；饮食上更是饥一顿饱一顿，全无营养可言；由于长期卧床，李凤香大小便只能在床上解决，因为没人帮助，老人只好尽量少吃饭、少喝水，能忍就忍，有时实在喊不来人，弄到了床上，又会招来儿子儿媳一通责骂甚至是殴打。几个月下来，李凤香的身体很快虚弱下去，身上也长出了褥疮，床铺散发刺鼻的酸臭味。前来探望的陈秀梅一见母亲的样子，心疼得直掉眼泪，一番争吵后，她决定把母亲接回家照顾。临走时，看着倚在门口一脸得意的二哥二嫂，陈秀梅从牙缝里挤出几个字：“你们会有报应的！”
【法律援助】
让遗产回归
李凤香在女儿家里一住就是6年，其间，还突发疾病住院，经过一番抢救才得以脱险，女儿在医院一连照顾了1个多星期，儿子却连面都没露，更别说支付赡养费、医药费了。这无形中加重了女儿一家的负担。眼看孩子要到娶媳妇的年龄，用钱的地方越来越多，一向老实本分的女婿渐渐有了意见，女儿夹在中间左右为难。虽然年近九旬，可李凤香头脑很清晰，这一切都让她心里很不是滋味。
这天夜里，陈秀梅伺候母亲洗漱后，准备回屋休息，李凤香却拉住女儿的手让她坐下。看着女儿鬓边丛生的白发，老母亲浑浊的眼里流出两行热泪：“孩子，这些年苦了你了，妈对不起你……”陈秀梅不由得也红了眼眶，但还是摩挲着母亲的手说：“妈，我是您闺女，伺候您是应该的，没啥。”李凤香顿了顿，说：“当初你大哥去世，我本以为把房子和地都给了你二哥之后，他会管我，哪想到他会这么做。你想想看，有没有什么法子能把房子和地给要回来，我不能便宜了这个不孝子。”陈秀梅愣住了，是的，一直以来她只知道去二哥家吵架评理，可这根本解决不了实际问题，到底怎样才能帮助母亲拿回她应有的东西呢？
第二天，陈秀梅来到厂里上班，一旁关系很好的工友见她心事重重的样子，便询问发生了什么事。听完陈秀梅的倾诉后，工友气愤之余告诉她：“听说我们村里有妇女受了委屈无处伸张就去妇联求助，最后问题还给解决了，要不你也去试试吧。”陈秀梅听后，仿佛抓住了一根救命稻草，第二天便赶到了淮北市妇联。妇联的工作人员热情地接待了她，在听完她的叙述后，当即表示会尽力帮助她解决问题。
随后，妇联工作人员联系上陈秀梅所在的烈山区宋疃镇法律服务所，在进行了实地调查后，开始商讨解决方案。考虑到此前当地村委会等单位，已经多次与陈虎进行沟通调解，但都没有什么效果，这次，妇联及法律服务所决定，指派有经验的法律服务工作者张家华作为李凤香老人的人，向法院提讼，要求陈虎归还曾属于陈龙名下的房产、土地以及李凤香名下的土地。
在接到法院传票后，陈虎夫妻俩又气又怕，他们做梦也没想到会被告上法院。尽管如此，陈虎依然觉得自己没错，理直气壮地要与母亲对薄公堂。
法庭上，李凤香出具了烈山镇土楼社区居民委员会开出的证明，证实了其在土楼社区有1.5亩承包地，并自建3间房屋及院子，现在土地由陈虎耕种。
然而陈虎却不以为然，他虽然承认3间房屋曾经是母亲的，但后来其中两间房屋已经转到大哥陈龙名下。而当初大哥下葬，自己的儿子为他摔了捞盆领棺下墓，按照当地风俗就该由儿子继承陈龙的所有财产。至于母亲的土地，也是因为她没有耕种能力了自己才代为耕种的，作为家里唯一的儿子，自己有权代替母亲做决定。
看着儿子说得头头是道，李凤香气不打一处来，用颤抖的手指指着陈虎问道：“你说你是我儿子，那这么多年你管过我什么？没有你妹妹，我早就死了！”
针对陈虎的说法，原告人认为，尽管当地有“摔捞盆就能继承财产”的说法，但是这并不具备法律效力，陈龙名下的房产最终继承人，应按照《中华人民共和国继承法》的规定来执行。而对于李凤香的土地，因为李凤香现在神志清醒，具备民事行为能力，所以陈龙不能以任何理由随意占有。
法院经过审理，最终作出如下判决：一、陈虎于判决生效之日起10日内，将其占用的位于安徽省淮北市烈山区烈山镇土楼社区居民委员会第十二居民小组的两间房屋返还李凤香；二、陈虎于判决生效之日起10日内返还李凤香1.512亩的承包地；
【维权提示】
继承纠纷怎么办？
本案主要涉及财产继承，客观来说，其实并不算复杂，但是一直以来围绕着财产继承的纷争总是层出不穷。究其原因，主要在于人们对于继承法常识的缺失，常将法律和风俗人情混淆。
本案中，原被告双方争议的焦点为陈龙死亡后其名下的两间房屋到底由谁继承。母亲李凤香主张两间房屋应由自己继承，而兄弟陈虎认为因陈龙死亡后是由其子摔捞盆领棺下葬，按风俗陈龙的遗产应由陈虎之子继承。
《中华人民共和国继承法》规定，法定继承按照下列顺序进行，第一顺序为配偶、子女、父母，第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承开始后由第一顺序继承人继承，没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。很明显，陈虎关于陈龙的遗产应由其子继承的主张不符合法律规定，故不予支持；本案中，陈龙的第一顺序继承人只有其母亲李凤香一人，无论李凤香与陈龙二人对3间房屋共同拥有，还是其中一间归李凤香所有、两间归陈龙所有，在陈龙死亡后作为其遗产的房屋均应由李凤香继承，即3 间房屋现均归李凤香所有，因而对李凤香要求陈虎返还的诉讼请求，法院予以支持。
另一方面，陈虎认可李凤香的1.512亩承包地自2005年起被其耕种，作为土地发包方的淮北市烈山区烈山镇土楼社区居民委员会第十二居民小组，亦证明该土地的承包经营权人为李凤香，故对李凤香要求陈虎返还该1.512亩承包地的诉讼请求，予以准许。
最后，关于李凤香要求陈虎返还陈龙死亡之前所耕种的承包地的问题，根据我国法律规定，承包地及承包经营权均不能作为遗产，双方均不能以继承的方式取得陈龙生前耕种土地的承包经营权；农村集体经济组织实行的是以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。本案中，李凤香与陈龙生前不属同一承包户，李凤香对陈龙生前耕种的土地不享有承包经营权，因而法院对李凤香要求陈虎返还陈龙生前耕种土地的诉讼请求不予支持。
篇7
关键词：服务；临时代永久；第三产业；发展趋势
作者简介：赵荣生（1982-），男，北京人，北京市电力公司，经济师，工程师。（北京 100031）
中图分类号：F274 文献标识码：A 文章编号：1007-0079（2011）36-0073-03
一、概论
改革开放以来，中国城市化进程明显加快，现阶段已进入到高速城市化的起飞线上。建设现代化新城区的步伐逐年加快，为满足人民群众改善居住环境的迫切需求，众多房地产项目如雨后春笋般拔地而起，核心城区逐渐形成了商品房和经济适用房聚集的居住带。这一趋势直接导致了高投入、低产出的居民用电占比较大，给公司的营销与优质服务工作带来巨大压力。同时，由于城市化是以现代化城市基础设施及公共服务设施为标志的现代城市文明的过程，第三产业的发展促进了城市化软硬件设施的完善和人民生活水平的提高，随着第三产业在国民经济的比重增大，第三产业作为城市化后续动力则日益显现，这就对供电企业如何为高端第三产业园区提供量体裁衣式的服务提出了迫切的需求。
二、城市发展趋势与面临的重点问题
1.用电客户分类及用电量发展趋势
按照用电客户所属的行业来划分，电力销售目标市场可划分为：农林牧渔水利业、工业、地质普查和勘探业、建筑业等电力销售目标市场，也可以简明地归纳为四类，即第一产业、第二产业、第三产业和居民生活用电市场。2010年，某发达城市区属供电公司第一产业用电量比重为1.61%，比去年同期降低0.23个百分点，随着城乡一体化、农村城市化进程的加快，其用电量比重还会进一步降低。第二产业用电量比重为28.70%，比去年同期降低1.13个百分点，随着地区功能定位的逐步落实，其用电量比重可能会逐步降低。第三产业用电量比重为69.69%，趋势为逐年升高，随着区域经济的发展趋势，其用电量比重还会进一步升高。居民生活用电比重累计为28.81%。
如图1、图2所示，可以看出2006～2010年，第一产业用电量和占比呈持续稳步下降趋势，第二产业的用电量和占比呈明显下降趋势，第三产业大部分行业均以逐年递增的方式增长，占比亦随之增加，城乡居民生活用电继续保持逐年递增的趋势。
2.用电负荷的影响主体――居民、第三产业用电分析
从图3、图4中我们可以看出，地区负荷无论是年负荷变化还是日负荷变迁都存在巨大的峰谷差效应，某些典型日负荷峰谷值相差1倍多，充分说明了居民生活供电在公司业务中占比较重。这对公司的主配网设备稳定运行的可靠性提出了很高的要求，也对营销服务工作带来了巨大的人力、物力压力。以2008年8月8日奥运会开幕式典型日为例，公司110kV及10kV主网运行稳定，安全度过了用电高峰，但从19点到21点短短2个小时，公司共接到低压配网事故保修百余起，其中绝大部分为“临时代永久”供电小区及高压自管户。由于奥运盛典百年一遇，停电小区居民情绪激动，公司本着主动承担社会责任，为居民排难，为政府解忧的原则，垫付资金，边安抚，边抢修，顺利度过紧张的一晚。反思事故频发、故障处理艰难、安抚服务工作压力巨大的根源是居民生活供电占比高造成的大比例峰谷差，以及“临时代永久”电源的不可靠性。
在“十二五”规划下，地区经济将实现又好又快发展，加快经济结构调整，转变经济增长方式。整合区域资源，大力培育优势产业，建立以高新技术产业为龙头，以房地产、现代服务、商贸物流和文化旅游为支柱的产业发展格局。发展绿色建筑，建设生态宜居小区，打造地产知名品牌将成为地区发展的支柱产业；以高端商务区等重点功能区为载体，注重发展现代服务业，增强综合服务功能，将成为区域发展的新亮点。因此，公司今后服务的重心需要根据地区的经济发展做出一定调整，应根据居民生活电量和第三产业电量大幅增长的现状，针对居民生活用电和商务服务业客户制定合适的服务模式，严厉遏制“临时代永久”供电产生的源头，并积极配合区域第三产业发展，增加售电收入。
三、解决的思路与办法
结合地区发展规划和公司面临的社会矛盾及服务难点，针对“临时代永久”问题、配合区域第三产业发展提出一些简单的想法。
1.房地产业“临时代永久”问题的思考
近年来房地产业的迅速发展也引出了一些社会矛盾，因房地产开发企业片面追求利润的最大化，从而导致规划的混乱和产品品质的低下。其与供电企业相关的问题集中体现在临时用电代替正式用电。
对于已经存在的“临时代永久”小区，很难找到可以统一实施的解决方案，只能采取一事一议的方式。与政府、开发商、物业、居民四方沟通协商，为企业尽可能争取利益的同时适度承担社会责任，杜绝因供电问题而引发群体上访等恶性事件，积极协助居民采取法律手段，惩治无良奸商。近几年北京市电力公司与市、区两级政府共同实施的“老旧小区供电改造”，即是富有创造性的解决方案，其由政府和企业共同出资对老旧小区进行小区内配电设施的改造，以满足日益增长的居民用电量。
对于预防可能发生的“临时代永久”问题，积极进行政府公关，在147方案短期无法成行的情况下，督促政府落实配套设施企业会签制，对没有完成永久用电工程改造的开发项目，不予办理验收手续；营销部门对新建在建住宅定期巡视，如发现正式用电未投入使用而楼房已销售、无居民入住等情况出现，及时书面通告开发商并上报区政府，必要时采取停电等措施；加强面向全社会的宣传，普及“临时代永久”概念，增强购房居民的防范意识，利用社会舆论监督功能向开发商施压。
我国实行严厉的房地产调控措施后，绝大部分房地产公司资金趋紧，开发商肯定会设法通过各种渠道取得资金。但是，在当前的经济形势下，为取得这些资金付出的成本和代价要比前两年高得多。很多小型开发商不得不依靠民间借贷甚至是高利贷来筹集资金渡过难关。有相关人士预测，近两年兼并将成为主流整合模式，地产商之间的优胜劣汰正在拉开序幕。相信未来2到5年，市场上留下来的开发商大都是资质优秀、品牌响亮的明星企业。而这些知名房地产商想利用“临时代永久”的方式从供电配套设施上减少的开支成本远小于对企业形象毁坏而造成的不良影响，因此临时用电问题也许会逐渐消失。但在这个过程中，我们尤其要提高警惕，谨防一些中小房地产商在恶劣大环境下捞最后一把就走的策略，在近两年的方案审批以及接点程序上严格执行规章制度，至少从配电设施这个角度，不让奸商有机可乘。
但在发达国家，开发商与供电企业之间的关系与我们存在一些不同。例如在美国，住宅建设的所有配套设施中，只有排水系统要由开发商投资建设，其他的室外设施，如电力、自来水、煤气、电话、有线电视等都不用开发商操心和花钱。专业公司会主动把住宅小区室外的管线免费铺设好，而期望开发商把房子卖出后，从消费者的缴费中回收他们的投资。也许在未来5～10年中，随着电价的市场化改革以及一些配套方案的实施，我国也会采取类似的方式，特别是在电力建设大发展后期，或者说主配网规模化建设完成后，随着国家经济增长平稳放缓，电力市场会由一个从卖方市场向买方市场过渡的过程，这个过程对电力公司是痛苦的但又是要必须面对的，伴随着这个进程，现在存在的很多问题会慢慢消失，随之而来一些新的矛盾和挑战，也就是在发现矛盾、寻找根源、解决问题的过程中，社会和企业不断发展，机制不断完善。
2.大力协助第三产业发展
（1）高端商务区的定位与供电需求。高端商务区是一个国际都市的名片，具有超强的经济辐射力，如纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环、深圳福田CBD等。高端商务区是城市的功能核心，是城市经济、科技、文化的密集区，集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，均是以第三产业为主导，而且不是传统的第三产业，应该是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业，比如金融、保险、证券、中介、会计等等。这就需要该区域具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。因此高端商务区对供电可靠性的要求要远高于一般居住区或商业区，甚至部分核心办公区域在工作时间内需要实现“零闪动”的安全供电，这些高品质和个性化的用电需求为电力企业带来了挑战，同时也带来了机遇。
（2）大服务与多赢。高端商务区作为城市功能发展的必然，它对城市形象的提升和地区经济的拉动作用不言而喻，这也是为什么地方政府均热衷于倾力打造高端商务区的原因。
对于电力公司，尤其是属地电力公司，安全供电、优质服务、环保节能是企业的社会责任，而协助政府拉动地区经济实现共赢也是责无旁贷。对外优质服务不仅仅是面对高低压客户，还应该包括对政府和对社会各个阶层、环节等。这是一个“大服务”的概念：公司应积极倡导及组织供电所加强与政府相关管理部门、街道委员会、物业公司、行风监督员、农村大队、居民客户的沟通，通过召开座谈会、走访大客户等形式，倾听来自客户的声音，尽力满足客户的需求，主动接受外部的监督，达到客户满意的结果，从而形成公司与客户、政府、利益相关各方的多赢。
如何协同作战，提升社会经济，实现多赢是我们下一步需要花心思、投入精力思考与运作的重点，可以从以下两方面去完善服务机制。
首先，对高端商务区的受电客户可以大胆的尝试客户经理制。将附近供电所作为一个试点，对高危用户和重要客户的报装、施工、接电、用户内部运行维护进行的全程管理，在实践中完善电力客户经理制度。按党政事业单位、大宗客户、住宅社区、专变客户等供电性质划分服务类别，由各供电所所长、专工专责担任客户服务经理，从客户报装、报审方案、组织施工、竣工验收、装表接电全程跟踪服务；对商务区重点客户进行上门服务，主动了解客户需求；同时公布服务经理电话，及时解决客户疑难；每个季度都组织人员对大宗客户的用电设备、安全隐患进行排查，了解客户对电力企业的工作建议和要求，处理客户诉讼，了解客户资讯，指导用电业务办理，宣传电力法规，讲解用电常识等，为客户提供个性化服务，维护供用电双方权益。同时，向社会承诺“三全服务”：全天候24小时值班、全面解决客户急难、全面掌握客户服务需求；实行“五个高效”：高效到达抢险救灾现场、高效立足岗位服务客户、高效解决客户疑难、高效兑现客户承诺、高效协调客户纠纷，为客户提供可靠、优质、高效的上门服务，营造一个良好的和谐的社会供用电环境。针对商务区客户对日间供电质量可靠性的高要求，首先，要遏止住“临时代永久”的源头，客户经理密切协助开发商，确保双路供电；其次，用电检修方式切换务必安排在晚间或周末进行，确保工作日供电无闪断。
这种扁平化的服务组织结构，有利于提高报装服务工作效率，加快客户报装接电速度，从而促进公司业绩增长。同时，便利快捷的服务也有利于商务区整体的对外形象，对招商引资起到一定辅助作用，加快规模化效应。另外，还可以起到对用电客户全程监管，避免“临时代永久”等情况的出现。
其次，在商务区长期规划建设周期中，时刻保持与政府顺畅的沟通与合作，可以实现商务区经济效应迅速规模化，增加电费收入。在政府公关过程中，企业行为包含了两层含义：一是与政府建立互信基础。企业积极响应政府的号召或者以主动的姿态为政府分担社会责任上的重任，同时为此做出一系列承诺，并以自己的行为履行诺言，赢得政府相关部门的信任。二是与政府进行利益共享。随着政府职能的不断转变，政府对于企业而言，既是监督者、管理者，某些时候又是利益共享的伙伴。从企业公关的角度上讲，商务区的规划建设成为企业与政府加深信任分享利益的绝好契机。在这个过程中，如果我们可以更深一步做足功课，不仅可以在拓展企业发展空间等方面起到至关重要的作用（例如在解决“临时代永久”问题时就可以利用优势，展现公司的主动性），同时还可以以此锻炼队伍，培养与政府、社会各部门之间的公关渠道，这对公司软实力的提升大有裨益，也就是所谓的“大服务”概念。
（3）供电所建设。供电所麻雀虽小，五脏俱全，细化管理是根本。供电所作为供电部门接触用户最直接、最具普遍意义的部门，应进一步细化供电营销服务，确保优质服务。还要在规范化窗口和规范化示范窗口建设中，综合提高供电所的服务水平和服务质量。加强人员控制、管理水平，各所在达到统一标准的同时，可尝试建立适应本管辖区域和本所组成成员特点的管理办法，充分发挥供电所的主动性，为商务区第三产业发展提供供电服务保障。
第一，客户资源差异化管理，从根源上提高服务品质还需要把客户细分，进行差异化处理，形成客户分类管理，针对不同用户类别提供相应供电要求的服务。在示范区试行大客户经理机制，建立大客户经理负责档案，健全大客户服务业务办理渠道，形成制度要求。
第二，提高基础业务能力水平，时间上制定出相应的抄表收费预警机制，如高考时段、度夏时段、过冬时段，针对学校类别的用户要根据放假时间制定催费计划。加强抄表水平抽查和健全监督机制，确保供电所能掌握方便快捷的第一手资料。
第三，建立信息共享保障机制，根据供电所工作场所地处，是一个相对独立的机构部门，健全的信息共享保障机制是确保工作顺利开展，确保优质服务的前提。
第四，结合大客户经理制度的尝试应用，在供电所可以尝试建立只受理不办理的过渡办法，对于业务员的水平建设要从现代化企业统一标准入手，像麦当劳、肯德基的统一标准那样建立统一风格，统一模式的服务。
参考文献：
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[关键词] 城乡建设；增减挂钩；成本效益doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 10. 019
[中图分类号] F301 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）10- 0035- 02
0 前 言
目前，我国的土地使用情况存在一些问题，主要集中在2个方面，①城市化所需土地供给不足的问题，一个是农村居民点土地利用存在很多浪费的问题。自从20世纪90年代以来，由于我国经济的飞速发展和人们经济以及生活意识的提高，开始有越来越多的农村居民涌入城市，城市也必须随之扩展来满足和适应，扩大建设来给城市人们提供生活基础。随着城市的不断扩建，很多城市目前已经将未来几年甚至十几年、几十年的建设用地指标用完，这就形成城市发展的瓶颈。另外由于大量的人涌入城市，也造成了农村居民点出现大量闲置用地，造成农村土地浪费状况。因此我国政府相继出台政策，在各地进行“挂钩政策”试点工作。
1 城乡建设用地增减挂钩的效益与成本构成
1.1 经济效益与成本
经济效益体现在政府、投资者的经济效益和农户的经济效益2个方面。对政府或者投资者来说，经济效益主要体现在获得挂钩指标，通过指标的实用而达到资金回收的结构。同时通过城乡建设，政府还可以获得建厂、房地产开发等方面的税收收入。农户的经济效益主要体现在失去土地所获得的相应补偿。在城乡建设的增减挂钩项目中，政府和投资者的经济成本包括项目新区的建设成本和旧区拆迁、复垦等费用。农户的经济成本则集中在搬迁费用、失去附着物和原有住房等，另外农户要重新获得房子还需要负担建房费用。
1.2 社会效益与成本
在城乡建设用地增减挂钩项目中，政府基本没有承担社会成本，社会成本更多是由农户来承担的。由于城镇化发展带来的环境变化、人际关系变化、就业学习变化、生活成本变化等都是农户社会成本的体现。通过城乡建设用地增减挂钩政策，增加耕地资源、促进农村现代化建设、优化农村土地布局和利用结构、增加农村剩余劳动力就业机会等都会带来巨大的社会效益。
1.3 生态效益与成本
生态效益和成本是一个比较抽象的概念，生态效益是自然界生态系统对人类生活、生存环境和生产活动所产生的有益效益。城乡建设用地增减挂钩所带来的生态效益主要体现在维护农村生态平衡和增加农村自然资源的存量2个方面。城乡建设项目通过改善农村农民的生活环境和生产环境来获得生态效益，这种效益既是政府的效益又是农民的效益。比如，由城乡建设用地挂钩项目给农村带来复垦、耕种便利、交通便利、环境改善、绿化增加等效益。生态成本则相对一些，更多体现在农民的生活心理的改变，一旦搬入城镇中，他们将彻底结束传统农村生活，这对农民而言可能会是一种无形的损失。
2 城乡建设用地增减挂钩存在的问题与建议
2.1 城乡建设用地增减挂钩工作中存在的问题
由于城乡建设用地增减挂钩工作开展时间较短，人们还没有充分地了解到其中的效益，并且项目缺少专业的工作人员，对政策精神的领悟不够彻底，宣传力度不大也造成农民心理存在担忧，导致工作困难重重。在试点的工作中，重指标使用轻实施管理、权属调整复杂等问题比较突出，由于没有经验可以借鉴，对土地的整体规划不明确，对城乡建设的长远规划不清晰，造成土地优化效果不明显。对于土地的集体使用权转变为国家使用权、农村户口转为城镇户口等权属调整不到位都会造成农户间纠纷。另外农民的安置与权益保障、资金投资效益低、农村和城镇整体规划欠缺等问题也是摆在城乡建设土地增减挂钩工作面前的难题。
2.2 推进农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩工作的建议
①加大基层政府对农村土地整治和“增减挂钩”工作的重视，强化宣传力度，让农民真正理解到政策所带来的巨大效益。②建立科学严谨的工作程序，制订一套行之有效的工作流程和规划方案，放远目光，长远规划，注重农民的意愿，确保指标合理流转。③提高投资资金的使用效率和投资收益，加强资金使用管理，对项目涉及的各部门进行严格的资金监管，对资金使用情况及时审查，发现问题并及时改进。④统筹规划，制订高标准的村庄规划方案，结合当地实际情况，统计分析入城农民的比例和农村空置住房的比例，制订相应的方案。
2.3 完善城乡建设用地增减挂钩政策的建议
①拓宽筹集资金的渠道，将政策实施的流程标准化、快速化，探索引入市场机制，通过市场资金运转城乡建设。②进一步加强和完善土地管理相关政策，建议明确农村集体土地的使用权和所有权，由村庄整合合并带来的农村集体经济用地的资产效益分配方案和新型农村产权的管理等问题需明确且透明化，比如鼓励有条件的地区实行农村集体用地折股化政策等。③适当增加农民权益的保护内容，扩大农民权益的保护范围，政府应该加大监管力度，确保“挂钩”工作能够顺利开展，政策能够完全落实。
2.2.2 城市废弃物的消纳
钢铁企业对城市废弃物的消纳包括处理各种不同来源的废钢、废塑料、废轮胎、社会垃圾和社区废水和污水等，目前较为典型的是钢铁企业消耗社会上的废塑料。我国城市垃圾中的废塑料占垃圾总量的4%～10%，年产量为500万～600万吨，而且每年正以8%～9%的速度增长。我国废塑料的回收再利用量仅为10%，约90%被填埋。处理社会上的废塑料潜力很大，若将废塑料全部处理，则每年的市场潜力在125亿～150亿元，减少填埋土地4 500万～5 400万平方米，节约炼焦用煤500万～600万吨，同时减少因此带来的环境污染问题。钢铁企业可以做到处理废塑料不亏本，若在政府的优惠政策下，企业可以做到稳定运行[4]。
钢铁工业对城市废弃物的处理与应用使得钢铁工业融入更大范围的循环经济产业链，随着钢铁工业循环经济技术的不断拓展，钢铁企业特别是大城市周边的钢铁企业应该融入循环经济社会，逐步实施生态化转型，创造更大的经济-生态价值。在资源与环境约束日益紧张的背景下，在一定程度上减少钢铁工业自身对资源和能源的需求量，既节约成本、创造价值，同时也能够减轻城市的环境负担。
2.3 钢铁产品升级替代
钢铁生产排放出的废气以CO2和CO居多，尽管减少燃料的使用量是削减废气排放的重要途径，但是钢铁产品的升级和替代也可以提供一系列CO2减排的解决方案，具体有如下3种途径：①用途转换。即在服务于同一目的时，通过钢材的一种应用代替钢材的另外一种应用，使得所产生的温室气体强度减少。如从2003-2008年，风能的年平均增长率达到了25%，而利用风能取代煤炭发电，每生产1千瓦时电能减少CO2排放量高达80%[5]；②材料替代。指通过利用钢铁替代其他材料来实现CO2减排目的。如与混凝土结构建筑物相比，钢结构在其整个生命周期里可以减少大约20%的CO2排放量[6]。③新型钢材转换。低碳产品和技术的设计和使用本身已经减少了CO2排放，而应用新钢种也可提高钢材的经济效益。例如，一个高约70米的典型现代风力发电机塔筒的重量只有140吨。如果和10年前相比，这比传统钢铁节省大约50%的重量，也使每一座风力发电机减少了200吨的CO2排放。
3 钢铁企业发展循环经济的途径
为保障钢铁企业在发展循环经济过程中价值创造驱动因素的实现，应建立发展循环经济的长效企业管理机制、加大技术研发投入、构建多层次的循环经济产业链。
3.1 建立发展循环经济的长效企业管理机制
要使企业发展循环经济取得实效，就必须把发展循环经济作为一项重要的公司政策和管理的重点领域，建立长效管理机制，不断提高发展循环经济的管理水平。要建立循环经济统计体系和信息平台、建立循环经济评价指标体系、建立循环经济发展指标考核体系、逐步建立定期向社会环境公报和社会责任公报的制度，广泛接受社会公众监督[7]。
3.2 加大技术研发投入、构建多层次的循环经济产业链
循环经济的减量化、再利用和再循环，哪一个环节都离不开先进的处理和转化技术，离不开工艺、装备的开发和更新。为此，企业需要不断加大有关技术研发投入，加大技术改造投入，加大环保投入，努力建设一支高水平的科技攻关队伍。钢铁企业应设立专项基金用于循环经济技术的研究开发，通过成立专项研发中心和产业基地为企业高校和科研院所进行技术合作创造条件，在合作中培养企业自主创新和引进吸收再创新的能力，使技术研发成为钢铁企业生产运营的重要环节，并逐步拓展多层次的循环经济产业链体系。
另外，从整个行业的角度出发，还应逐步完善政府和市场共同作用的钢铁行业循环经济的运行机制，即在政府的支持引导下依照市场规律和市场经济要求进行运作；发展钢铁工业生态园区等等。
4 结 论
我国钢铁行业发展面临严峻挑战和新的发展机遇，传统的粗放型发展模式已难以为继。钢铁企业可以通过采用循环经济技术减少资源和能源的消耗，节约生产成本；通过将企业“三废”回收利用以及对城市废弃物消纳处理，既节约了排污费又创造了经济、环境和社会效益；通过对钢铁产品升级换代不仅减少了CO2排放也提高了钢材的经济效益。为保障钢铁企业在发展循环经济过程中价值创造驱动因素的实现，应建立发展循环经济的长效企业管理机制、加大技术研发投入、构建多层次的循环经济产业链等等。我国钢铁企业只有依据循环经济发展路径作为价值创造的重要驱动因素，不断突破自身的增长“瓶颈”，才能够在国内外发展环境和竞争形势重大变化的情况下、在日趋激烈的全球化市场竞争中、在以转变发展方式为主线的“十二五”乃至更长的时期内保持可持续发展的竞争能力。
主要参考文献
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一、引言
中国的电子商务现在是越来越火，特别是近几年b2c商城更是火的不得了，而在传统零售业中大杀四方的零售百货集团却在互联网上栽了跟头，基本上发展一个死一个，而没死的也半死不活的挺尸着。大家都认为这是水土不服导致，说什么传统百货零售企业不了解网上消费，我就纳闷了网上消费群体也是中国人，传统百货零售企业研究中国人的消费习惯已经几十年的历史了怎么可能不了解中国人的消费心理呢？只不过销售平台变成了网络，消费者还是那些人，消费心理肯定还是那种心理，和传统百货零售并没什么不同。
我呢，2008刚毕业就在一家大型的百货零售集团旗下的电子商务公司工作，从这个B2C网站的创建到现在的半死不活，这个过程我一直在参与其中，中间经历了很多事情。我是一个小人物但是也不妨碍思考，思考为什么会出现这样的状况，表面上看来有很多很多原因，什么管理问题、商品问题、招商问题、推广问题、程序问题、对互联网理解的问题、资金财务问题、还有物流问题，可是以上的这些问题哪一家电子商务网站不存在呢？难道一个成功的公司就不存在这些问题了吗？这些都是一些共性问题，这些问题可能在任何一家电子商务类网站存在，只是程度不同，我认为这些共性问题不是真正妨碍电子商务网站成长的因素，而妨碍一个电子商务网站成长最致命的因素应该是企业经营模式，一个企业没有自己独特而适合自己的经营哲学，那这个企业不会真正成为一棵苍天大树。
写这个帖子的目的，就是帮助那些还没有找到自己经营哲学企业，尽快找到自己的”道”。如果不同意我的看法，你可以留言，一起来探讨。我工作的这家零售百货企业，业务非常庞杂，电器、百货、超市都有涉及，商号也有好几个，门店数量上百，并且门店中的经营模式也是各种各样，我认为这样一个企业是非常具有代表性的。下面就以我所在的企业为例子，来探讨传统零售企业在网络上经营模式的选择，为了便于表述以后就用D来表示这家企业，D网站是指这家企业开设的B2C网站。
二、传统零售百货企业的核心竞争力是什么？
在探讨传统零售企业的网上经营模式之前，我们必须先弄清楚传统零售企业的核心竞争力，然后围绕着核心竞争力展开网上经营。
传统零售企业的优势有很多，供应商优势、品牌优势、门店优势、管理水平高、对消费心理了解透彻、与地方政府关系不错等等，我认为传统零售百货企业最大的优势就是有实体的店铺，正是因为有了实体店铺，这些企业才能做大。网上经营也是一样，传统零售企业做的电子商务网站一定要把实体店铺这个作为自己的优势，不能抛开实体店铺去学别人，别人的鞋只适合别人的脚，你穿进去肯定蹩脚。
D企业拥有150+家分布在全国各地的店铺，这150+家店铺形成一张分布非常大的网，而这张网就应该成为D网站的核心竞争力(可惜现在还有没有)。而D网站的经营模式就应该以店网这个核心竞争力来展开。
很遗憾，现在全国百货零售企业所开办的BTC网站基本上都是按照一个实体店铺的方式来操作(苏宁除外，现在苏宁基本上已经将自己门店的力量整合到电子商务中去了，我是非常看好苏宁的)，而网站又没有实体店铺那样拥有水泥地上面的卖场，这样的话等于没有核心竞争力，仅仅是一个挂了企业名字的BTC网站而已，除去这个名字，和网上千千万万的BTC网站没有什么不同。当然这个你可以说还有供应商和品牌的优势，但是这些优势都是建立在你的实体店铺基础上的，并且随着凡客、京东、淘宝商城之类互联网企业的崛起，传统百货零售企业的供应商和品牌优势逐步在减小。所以，传统百货企业最大的优势就是实体店铺，只有将实体店铺的核心优势在互联网上发展扩大，才能创出一条自己的路，而不是仅仅去学淘宝、京东、凡客。
三、网站和实体店的关系是什么关系
既然确定了我们的核心竞争力，那我们就得先了解了解实体店是什么情况，我们先看看，现在实体店之间的联系和管理结构，然后再看看现在国内这些零售企业网站和实体店的联系以及管理架构，最后我再说说我设想的网站和实体店的关系。
3.1门店和门店是什么关系
还是以D企业为例子，别的企业我也不熟悉。D企业呢，才用的是地区制，也就是说D虽然有上百家门店，但是他不是垂直管理的，可能只有D的老家根据地的十几家门店属于总部垂直管理，其他地区的门店都是划归于门店所在地的地区中心管理，总部指标也是直接向地区进行，至于地区内部如何划分那就是地区老大的事情了。这个就有点像古代的诸侯制度，总部就是天子，天子有自己嫡系部队和地盘，其他地区让诸侯来管理，诸侯每年给天子交一部分钱和粮，诸侯在自己的领地内有很大的自主权利。
看完以上，我们就有一定的概念了，我们可以明晰的看出来，在地区的划分下，每个地区和每个地区的利益是相互分割开的，北京地区的利益牵扯不到上海地区去。而地区内部两个门店出现了利益纠纷由地区经理来搞定。
3.2网站和门店的关系
说完了实体店铺与实体店铺之间的架构，我们再来看看现在大部分国内零售类企业办的购物网站和门店之间的联系，这里要分几种
1.门店开上网型。
B2C当做开新店，在他们理解B2C就是在网上开一家店铺，弄一套班子然后搞一堆手下，开始招商，招人写程序，搭网站，除了网上需要写程序不需要盖房子以外和开个实体店铺没啥区别，认为用了电脑就是电子商务，没有实体门店就是B2C！
这种类型也有优点，就是因为和其他实体门店的联系不大，相对来说与实体门店的利益纠纷也不多，不会出现网上价格过低导致门店向网站停货的现象发生。例子：我所在的网站、
2.信息平台型
信息平台型，顾名思义实际上就是将门店的促销信息以及商品信息放到公网上来就行了，所有的送货以及订单由门店来处理，每个门店拥有自己一个相对独立的电子商务网站，而电子商务公司仅仅是做一个协调的工作，将每个门店的网站通过信息平台进行汇总，当订单产生时提醒门店处理订单进行配送。网站以一种实体店铺补充的角色存在。
电子商务公司对每个频道也就是每个门店约束力较低，很可能因为门店实体业务繁忙，无法顾及线上销售，造成线上消费体验不佳。例子：百联E城
3.地区上网型(分站型)。
这种模式是前几年B2C网站喜欢采取的措施，当时物流的匮乏和便于平衡各地方的利益而应运产生的，这样模式建立简单并且每个地区只有一个分站，顾客只能购买本地区的商品，哪怕别的地区便宜50%也不行，因为物流配送不支持，并且这种分站模式顾客选择了分站也就很难到看到其他分站的商品价格，除非刻意去比较。这种模式的核心竞争力确实是实体门店，而且保证了门店的利益，但是它的最大问题就是不是以消费者利益为中心来开展整个的业务，不以消费者的利益为中心开展业务，那也别怪消费者不买你的帐。例子：国美
4.大店搬上网型
这种模式的核心呢就是依托一家超级大店，然后在这家超级大店的基础上建立整个网上商城，将这家超级大店的商品搬上互联网，在外招一些没有门路进这家超级大店的供应商来补充整个网站，财务上可以保持独立，物流交给物流公司来做。这种模式优点很多，因为他是依托大店来做，借了大店的势，而整个网站由于是这家店在网络上的投影，利益纠纷时相对来说较好协调。网站由于是大店在整个网络上一个投影，那网站的知名度、可信度、商品都有一定的优势，网站也相对容易成功。
这种方式实际上就是在初期依赖了门店的力量，而后自建仓库、自采商品，后期做大的时候，可能会抛开实体门店成为一个挂着XX大名的互联网公司，也可能将这种模式向全国各地推过。这种方式真的能成功吗？这个我不知道，至少这种方式现在看起来是不错的，不过这种模式实际上只整合一家店的力量没有将整个零售企业的所有门店力量都整合到一起。例子：银泰
5.门店仓库型
门店仓库型是现在非常流行的一个模式，成立一个总部，视每个地区门店就是自己的仓库，顾客购买商品就近选择商品的出库地，将物流的成本降到了压的很低，现在最成功的例子就是苏宁。这种模式非常好，实现了整个企业的资源向网上整合，在强大的采购力量和业已成型的售后物流支持下，B2C网站很容易就获得飞速的发展。
优点说完了，得说说缺点了，也不能说是缺点而是一些必备条件吧，第一，利益很难平衡，因为好的货品你拿去卖了，还用着门店的物流和售后，在利润分成是门店却没有占到大头，门店没脾气才怪呢，像对门店有绝对控制的企业还可以通过强制往下压，若搞到D企业这种各个地方诸侯已经可以和总部叫板的企业，根本不可能获得通过；第二，必须有一个功能强大的ERP系统将整个的系统资源整合起来。因为每个店铺有什么货品，该如何调配，销售状况，配送状态等等后台的动作都需要一个ERP系统来进行。电子商务的核心是利用简单、快捷、低成本的电子通讯方式进行交易，实际上就是减少了中间流通环节，节约了成本，而要实现以上目的就需要对资源整合。这个是电子商务真正关键所在，苏宁早在2008年就使用SAP系统对整个企业的资源进行了软硬件的整合，苏宁易购只不过是企业ERP系统向外扩展了一步的产物，增加了一个对外入口罢了；第三，需要对商品和库存的完整掌握，看到这一点我估计做百货的企业就该犯愁了，因为国内的百货零售企业大多采用的是联销和租赁两种，换句话来说企业根本就不知道每个柜台中商品有多少，库存有多少，每个月你给我交上来按照销售额浮动的或固定的租子就行了。如果离柜台近呢，还可以就近问问每个商品的库存和商品信息，但是距离远了，就没招了。
所以门店仓库型的经营模式不是每个企业都能玩的转的，在选择他之前得先看看自己的情况，在不具备条件下转向门店仓库型只会是邯郸学步。
3.3我的脑子里门店和网站的关系
在我理解电子商务应该是一个真正资源整合的过程，将自己现有或者以后会有的资源全部整合起来，拧成一股绳来为使用者服务。我前面总结的四种模式只有门店仓库型真正的做到了这一点，但是门店仓库型的要求过高了，大部分企业达不到实施这种模式的要求。而我的设想是将本地化(超市、电器、百货门店)和网络店铺的一种结合，在大店上网型上做了一些改变，让这种模式适用范围更广一些。
我设想的模式不仅仅是将门店看成一个仓库和售后服务中心的存在，而是将每个门店看成一个权限很大供应商来做，或者是将这个地方成立一个分公司承包给各个门店来做，门店的角色不局限于送货和物流的角色，他们承担起各个门店的网上商品的经营权，可以针对所属的商品做一些促销活动，总部不对分公司商品的价格和种类进行限定。这种模式可能有点像当当的店中店模式，不过与店中店模式最大的不同就是，当当店中店是外招的供应商，而这种“店中店”是一个连锁集团中的不同地域门店，门店的存在不会像店中店那样会造成不好的影响，相反因为各个门店的加入会提升整个网站的可信度和品牌知名度。网站的商品是由门店和供应商来提供，实现门店的商品门店负责，供应商的商品网站负责，至于订单、物流以及售后等问题我将在后面详细说明。我管这种模式叫做门店平台型
当然每个企业和每个企业的实际情况不一样，这是我为D企业设计的模式，不一定能适合其他企业，其他企业要做也要找到自己适合的模式，不能单纯的模仿他人，毕竟你穿着别人的鞋，去和人赛跑，十有八九是要输的。
下面我就来细细说说我设想的经营模式：
四。前台体验
前台体验之商品展示
商品展示真的很重要，中间的学问也很多，派代上有很多的帖子也是在讲这个，而我这里说的不是图片该如何拍，商品描述如何写，这里的商品展示主要是解决各个门店商品重复的问题，因为每个门店可能有一部分商品会出现重复，例如我有欧珀莱，你也有欧珀莱，而向消费者该如何展示呢？总不能像淘宝一样，搜一个品出来无数个商品吧，毕竟我们是B2C不是C2C，要给顾客一个统一的形象。
解决这个问题时，先来看看其他B2C网站是如何解决的。
1.分站式
这个就是老套路了，因为每个地区都是一个分站，只需要保证这个地区内商品的唯一性即可。
2.门店仓库式
最流行的展示模式，一般3C类B2C网站采用，像京东，苏宁都是用的此种模式，整个网站只存在一个商品，门店只是对每个商品配置上相对应的库存、价格和地域属性，按就近原则从各个门店出货。若同一商品出现不同店铺不同价格，根据价格和库存选择店铺在前台展示，例如E72I，A店卖2600，B店卖2450，那前台展示的商品价格就应该是2450，货品也是从B店走。不过，这样做你得先把店铺摆平，要不价格高的店铺会很不理解，对以后的工作展开产生不利的影响。并且这种因为在系统中只存在一个E72I，每个店铺只是给此商品提供一个库存和价格属性，商品信息的新增和修改就需要网站产品经理来修改，无形之中增加了产品经理的工作量，造成商品信息的更新不及时。
3.淘宝商城式
注意哦，是淘宝商城模式不是淘宝模式。淘宝商城中有很多供应商经营同一个商品，那淘宝商城是如何解决这个问题呢？淘宝商城通过每个商品的型号或者货号将相同商品关联起来，搜索时只显示一个商品，价格显示是一个区间，点击商品是进入到默认供应商对商品详细页，通过左边的TAB按钮切换不同供应商。淘宝这种模式也是在供应商与前台体现之间，找到一个平衡，并且相对应给顾客增加了选择权。为什么说增加了选择权了呢？因为A商家卖的E72I是一块电池2100元，而B商家卖的E72I是双电双充2250，这样不就是给顾客增加了选择权了吗？
D企业的特色我已经说过了，对各地区的门店不是绝对控制，这样就需要照顾到各地区门店的利益，假如选择门店仓库式的展示方法，那就会造成某些门店将销售不好的原因推到电子商务公司这里来，原因是电子商务公司不向顾客展示门店商品，或者顾客压根看不到他的商品；另外还有两个原因，第一，门店仓库的展示方法实际上是限制了各个门店已经供应商自主经营的范围，为什么这样说呢？例如这里A店有一个N97卖2100，B店卖2150，虽然B店比A店贵50元，但是B店比A店多配一块原装电池，实际上B店卖的N97还是比A店要划算，而选择了门店仓库展示模式，就将B店这部分优势给砍掉了，也就是限制了整个网站的竞争力；第二，商品信息的管理问题，采用门店仓库展示方法面向顾客的只是一个商品，而我们得根据价格、地域等等因素来从全国各地为顾客配货，这样商品信息就不能由供应商或者门店来录入，因为他们录入的信息可能会带有一些特性，需要网站找专人来做整个的商品录入工作，无形中提高了运营成本。
基于这样的考虑，我们只能将前台体验最好的门店仓库型展示方法排除，剩下分站型和淘宝商城型，分站型的顾客体验太差，只剩一个选择了，那就是淘宝商城式。事实上，淘宝商城型的也是最适合D企业的，淘宝商城模式是在供应商与前台体验之间找一个平衡，而D企业需要在各个门店与前台体验中找到平衡。而且淘宝商城的模式给了供应商和门店非常大的自由，这样就便于供应商帮助我们将网站做大，而不是仅仅B2C在一头使劲。
前台体验之客服
客服可以通过媒介分为线上客服和电话客服，而线上客服又分为售前咨询和售后咨询，售前咨询需要对商品的足够了解，促成销售。售后咨询需要非常好的脾气来处理各种各样售后问题以及物流问题。电话客服(call center)主要是处理物流和售后问题。
看过了各种客服的分工，按照分工我们就对应的客服交给门店或者是自己来做，售前咨询因为需要对商品的了解就需要放给门店或者；而售后咨询和电话客服牵扯到物流以及售后问题，对整个网站的品牌影响较大，需要统一管理应由公司网站自己来做。
当然也不是所有的售前咨询都交给门店来做，门店做的仅仅是自己商品的咨询，非门店商品就需要产品经理助理负责了。
五。库存和超单问题
库存和超单问题实际上制约传统百货业向电子商务发展的拦路虎之一(至少D网站是这样，活跃用户数因为超单问题始终得不到提高)，要搞清楚这个问题，就先得说说传统百货的经营模式。
传统百货店共有四种经营模式：
第一种，联销，联销是商场和供应商签订合同，供应商在商场里设摊位，聘用人员自行销售，商场进行管理，每个卖出一件商品，商场出具发票，月底时供应商拿着销售相对应增值税发票来和门店结算，门店将销售额的一部分以扣点的形式留做商场的毛利。
第二种，经销，经销是商场自己进货，自己销售，自己解决库存以及进货问题。日本百货公司大多采用这种模式。
第三种，租赁，租赁就是商场将摊位租个商家，商家每个月向商场缴纳固定或者不固定的租费，
第四种，代销，代销其实是经销和联销的混合体，简单的说来就是商家将货品放到商场，告诉商场一个供价，商场管理销售，只有产生销售时，商场才向商家付货款，将经销产生的风险转移至供应商。
国内百货企业大多数采取的都是联销和租赁两种模式，因为这两种模式风险小，占用的资金、人力物力都少。
看出问题了吧，采用租赁和联销模式是不清楚库存的，但是电子商务中，库存是一个重要的问题。假如你将X商场的gxg放到网上线上线下，并且录入现在库存数量，除非你将GXG网上销售的商品冻结库存，要不就会出现超单现象，换句话来说就是网络上销售的商品很可能在实体店中早已被售出。超单是非常非常严重影响声誉的问题，因为一个当出现超单时，顾客的消费意向已经达成，满心欢喜的等着交钱拿货时(或者已经交了钱)，你告诉顾客说“很抱歉，这个商品已经没有货了！”我想这个顾客下次很难再来购物了。
解决超单问题，有三种解决方案。
第一种，改变经营模式，这种就是以代销或者经销为主，自己掌握库存，进行仓储，但是缺点显而易见，占用资金多，需要仓库，以及货品囤积以及火灾等意外风险。
第二种，供应商专门为电商网站预留库存，详细的说呢，供应商根据网站的销售情况为网站预留部分库存或者全部库存。这种方案是非常完美的，不过需要供应商的支持，毕竟供应商将一部分库存商品关闭了其他销售渠道，专门为你服务，是需要冒很大风险的。
第三种，超单其实是供应商链中信息孤岛问题具体体现，只要将供应商链中信息孤岛问题解决，也就不存在超单了。实际上每个供应商都有自己进销存系统，只不过每个进销存系统都不一样，你家金蝶，我家用友，可能他家是哪个非著名软件。我们可以针对供应商常用的进销存系统开发出对接接口，主动到供应商的ERP中索取库存信息，产生销售时第一时间将库存减少信息返回到对方ERP中，同时开放自己的库存API，使用那些使用非著名软件的供应商可以通过这里来更新库存。当然，第三种方法仅仅是部分解决了库存信息孤岛的问题，还有一部分没有或者无法通过API同步库存的供应商是无法解决的。
要解决超单，这三种方案我们是可以并列应用的，针对流通率高，占用仓库小的商品我们可以经销或代销；针对流通率高，但是体积大的商品我们可以让供应商为我们预留库存或者冻结库存；针对流通率低，体积大，种类多的商品我们就采用第三种方法。
只要存在联销和租赁的销售方式，那么超单问题就不可能避免，只能尽可能的减少。当超单出现时，如何解决就是关键，如果在顾客下单后的24小时内告知顾客商品已缺货，就可以将超单造成的负面印象降到最低，怕的就是供应商在配货的过程中才发现商品已经缺货，这样距离顾客下单时间已经过去了3-5天，顾客已经满心欢喜的等待商品的到来了，可等到不是商品，却是缺货电话！这样恐怕这个顾客以后不会来网站购物，他还会劝说他人别来网站购物，这简直对于商家就是一个灾难！
六。物流和配送
在谈这个问题之前，有一个概念需要明确，那就是D企业的各个地区门店在这个模式设计中承担着供应商、管理者、商品集散点等多种角色。我设想的门店平台型是本地化与面向全国的互联网模式的一种结合，这样对于不同地域的供应商来说都会有一个概念就是本地和外地的概念，例如A地的消费者购买A地店铺的商品就会享受到满100元免运费的措施并且我们可以保证72小时送货到家，购买A地以外的商品需要满300元才可以免运费并只能承诺14天送到家，而有些特定商品只能限定本地顾客只可以购买本地商品，例如空调，热水器等涉及到安装的大家电。
需要实现这种本地与外地的配送方式，首先需要针对每个供应商和门店设置本地和外地的配送规则，这些规则是灵活多变的，而且是需要与配送模式相配合。
物流和配送在我的模式中实际上是两个过程，物流是商品从一个仓库到另一个仓库运输的过程，而配送是商品从仓库到消费者手中的过程。假设一个消费者购买了两件商品，一个是本地的，一个是外地的，这样本地的商品直接从仓库送到顾客手中只存在配送过程，而外地的商品就有两个选择了，一个是将商品运输到当地的门店中(也就是物流过程)，当地门店完成配送过程；另一个是将订单拆分直接将商品配送到顾客手中。这种两种配送方式的选择牵扯到不同的配送流程和不同的配送成本。我认为两种配送模式的选择应该是并存的，根据顾客的要求去选择。
物流模式的选择
前面说过了，这里的物流是指货物从外地门店或者外地供应商的仓库运输到本地仓库的过程。
1.物流公司(天地华宇、德邦、邮政等)
2.自建物流车队(苏宁、国美)
这两种模式各有优利弊，自建物流车队高效、迅速、成本高，物流公司速度相对慢、成本较低。不过也不是绝对的，当运输量大的时候自建物流车队就成了趋势。当量小时，那委托物流公司那就是必然的选择。
配送模式的选择
1.快递公司
2.自建配送车队
3.与当地的小车队合作
配送也是我们销售的最后环节，九十九拜都拜完了，不能差着最后的一哆嗦，因为最后的配送环节问题导致销售的不成功是不可以原谅的。从成本上分析，以上三种配送模式中，自建车队是成本最高的，但是也是用户体验最好的。快递公司和当地小车队这种模式成本相对低一些，而用户体验不同公司差距很大，这个就需要具体情况具体考虑了。
七。售后该如何解决
网络售后和门店中的售后是有一些区别的，主要区别是网络售后中货品退换过程中会产生运费，而这个运费有时会占到商品额度的很大一部分，假如我买了件100元的衬衫，但是发过来后，我穿着尺码不适合，需要进行换货，这样就会产生一来一回运费，这个运费基本在20元左右，在下次购物时我就会产生一层顾虑，顾虑这回是不是会产生售后问题。
而以上的问题，我认为恰恰是传统店铺做电子商务优势的所在，当售后问题出现的时候，门店就充当了售后服务中心的作用，这个是纯粹的网络零售商无法比拟的。以下就是我总结的三种售后模式。
三种模式
1.顾客直接快递给门店
这个和现在网络上的售后处理方式没啥区别，没有体现出传统门店的优势。
2.顾客送到当地门店进行售后，门店用第三方物流运回购买门店退换
这种就是我推荐的，采用这种模式，就解决了运费的问题，当然相对来说成本较高，因为退换过程中的费用都是由网站承担。
3.第二种模式的进化版，顾客到当地门店退货，当地门店通过自有的物流中心进行退换
第二种模式和第三种模式差别就是成本上的差距，对于顾客来说是没有区别的。
八。结语
以上说了很多，有一条很重要但是没有说到，就是网站与实体店铺的利益划分问题，必须给实体店铺足够的好处让其死心塌地的帮助网站一起成长，但是为什么我没有说，就是因为这个问题需要网站的管理者与门店的管理者去谈的问题，不是简简单单去想就可以解决，利益分配问题一定要好好的谈，真正与实体门店绑在一起，而不能简单的寻求高层帮助往下压，否则门店也不会真心实意的帮助你，电子商务是靠大家来做的，靠一个公司是很难做起来的。
现在的中国的电子商务实际上还处在初级阶段，为什么这样说，因为各个电子商务网站都还处在价格战这个范围中，你的JACK&JONES打7折，我就打6.5折，这样做的后果就是大家都在赔本赚吆喝。实际上网络上销售的产品不比现实生活的产品流通次数要少很多，减免出来的费用也没有那么多，就那我们邻国日本来说，日本的网络销售额大概占实体店铺销售额的20%，而网络上销售的产品并不比实体店铺便宜很多，而日本的百货业是这个星球上是最厉害的。这就说明B2C的真正核心不是便宜而是服务，日本人将精力放在抓服务和管理上了，将“方便”这一点做的淋漓尽致，从网络上购物不会有任何风险，售后以及物流做到了让消费者满意的地步，这样消费者才心甘情愿的花着与实体店铺差不多的金钱去网络上购物。
篇10
关键词：高层住宅；给排水设计；技术措施
随着我国经济的发展，房地产业迅速崛起，建设全方位、舒适、高雅、享受型的现代住宅势在必行。近年来，笔者在工作过程中接触了较多高层住宅给排水设计和评审，从中得到一些经验和感悟。在此对高层住宅建筑给排水设计的相关技术措施进行简要的分析探讨。
一、给水系统
1、给水系统设计
选择给水方式是给水系统设计的关键，它直接关系到生活给水系统的使用和工程造价。对于高层建筑，城市自来水管网的水压一般不能满足高区部分生活用水的要求，绝大多数采用分区给水方式，即低区部分直接由城市管网供水，高区部分由水泵加压供水。一般可将三层及以下定为市政给水管网直供,三层以上采用加压供水。高区部分可以采用的分区给水方式有：高位水箱给水方式；变频调速水泵给水方式或气压罐给水方式。由于高位水箱的设置存在水质二次污染和维护不便的问题，所以笔者建议100米以下的高层住宅建筑采用变频恒压水泵供水方式，配备气压罐，以应付夜间小流量用水。另外，高层分区要合理，设计出流水头时要充分考虑目前市场上一些新型用水器具（如淋浴用的莲蓬头）阻力较大的因素，确保业主用水水压充足。
同时在设计中还应充分考虑节能问题。高层建筑由于层数多、用水量大，导致能耗很大，而其中用于给水提升和输送的能耗占了很大的比例，使得节水、节能问题不容忽略。在选择增压设备时要考虑水泵工作点应在水泵工作曲线高效区范围内，且宜在该范围右侧。水泵恒压工作线值应能满足用户最不利点压力所需流出水头，以此计算在满足设计秒流量下水泵的工作压力。这样，既能满足日常使用，也要符合经济节能要求。
2、给水管材选用
给水管材的选择，技术上应从压力、温度、使用环境、安装方法等方面进行考虑；同时结合业主的要求和住宅的档次，进行经济技术综合比较后确定。目前生活给水管在工程实际应用中有PP-R管，PE管，CPVC管，PCX管，PP-C管PVC-U管，铝合金衬塑管，钢塑复合管等，高档住宅也有使用不锈钢管，铜管。由于不锈钢管和铜管价格较高，采用并不普遍。我们在选用给水管材时，主要考虑的因素是安全可靠性、经济性、卫生性；同时也要考虑建筑装饰标准、建筑物的寿命、输入温度、供水压力、节能、管道敷设方法、连接方式等因素对整个住宅建筑给水系统的影响，只有充分考虑这些因素，才能选择到理想的管材。
3、水表的设置
市政自来水引入口应分设以下总表单独计量：生活用水表、商业用水表、特种用水表。生活用水中居民用水、园林绿化景观用水、物管用水需单独计量；商业、特种用水分表根据实际情况设置。
居民水表一般有以下几种设置方式：分户水表集中设于屋顶或底层空间内；水表设于楼梯休息平台处；水表每层集中设于水表间内。以上几种水表出户方式的优点为：抄表容易，抄表人员劳动强度低。缺点是：管材耗量大，管道水头损失大，需占用较大空间的管道井，如设于外墙则影响建筑外观，分户支管不易检修。
对设在户内的水表，宜采用远传水表、IC卡水表等智能化水表。远传水表计算准确且无需抄表，管道布置简单，节约管材，特别适用于高层民用住宅。但是由于目前远传水表在技术上仍存在一定问题，质量尚不能得到可靠保障。
具体在工程实际设计中采用何种方式，应根据住宅的性质、档次及当地行业管理部门的要求确定。
二、排水系统
1）排水设计应注意实用与美观兼顾
随着居民生活水平的日益提高，对住宅卫生状况的需求也更加严格，目前住宅建筑室内排水系统普遍采用污水、废水分流，加上专用透气管和沉箱排水，一处可能同时有4条排水管。为满足实用美观的需求，排水管优先布置于平面阴角、凹槽﹑工作阳台等位置，有条件的最好在卫生间内设置管道井，以保证建筑立面的美观。
2）排水管材选用
排水管材主要有排水铸铁管和排水塑料管。目前,住宅室内排水多使用UPVC塑料排水管，类型有普通UPVC实壁管、UPVC芯层发泡管（PSP管）、UPVC螺旋消音管三种。与金属管道相比较，塑料管具有重量轻，耐化学腐蚀性能强，安装方便，使用寿命长等特点。但是普通UPVC管道的排水噪音较高，若排水立管靠近卧室，加上现浇楼板的隔音效果较差，住户能明显感觉到排水噪音，降低了生活质量。排水立管布置时要尽量远离卧室和客厅，管材考虑采用新型降噪产品，例如芯层发泡UPVC管道和UPVC螺旋管，以减少对居民用户的噪音污染。
3）地漏的选择
在实际工程中发现,有一些业主反应房间内气味异常,为此与物业及开发商产生了许多纠纷。经查看和分析，问题的根源是地漏的水封被破坏,排水管道内气体进入室内,造成污染。《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003版第4.5.9条规定“带水封的地漏水封深度不得小于50mm。”,在建设及施工过程中,有些业主为了降低工程造价,使用了劣质的地漏,这种地漏水封深度一般不大于30mm,无法起到水封的作用。住户在装修房子时选用装修市场上外观美观的不锈钢,内部水封也很浅。如果水封深度不满足规范规定,当排水时，地漏的水封由于诱导虹吸或正压喷溅作用被破坏，就起不到应有的防臭作用。
造成异味的另一个因素是，有的住宅厨房内设置了地漏，由于长时间没有补水，容易干涸，导致臭气溢出。笔者建议，一般厨房内地面溅水很少，可以不设置地漏，当对气味有严格要求时, 设计及施工应采用高水封地漏或新型的气水两封型地漏。
4）卫生间沉箱排水设计
以往有住户反映卫生间沉箱出现渗漏水问题，分析其中原因，主要是囤积在卫生间沉箱内的积水无法排出，加快了防水涂料的老化，导致防水涂料失去抗渗能力所致。2010年《东莞市住宅工程质量通病防治手册》颁布，针对这个问题做出规定：“沉箱式卫生间应做二次排水和二次防水设计，沉箱底排水应单独设置。”目前普遍做法是在沉箱底面接出DN25侧排短管和地漏,接入DN50专用废水立管。这种做法可以有效解决沉箱排水的问题，缺点是，往往在较狭小的空间里再装一条排水立管较为困难。目前市面上的沉箱排水器，可直接接入卫生间废水立管，据了解该排水器价格偏高，在大多数地产项目使用并不普遍。
5）空调凝结水应有组织排放
空调冷凝水无组织排放污染建筑物外墙，已是影响住宅美观的一个重要问题，建筑给排水设计时应考虑空调冷凝水的有组织排放。
一般做法是在空调板位置处设置凝结水排水管,凝结水排水管单独设置,排至室外散水。立管选用管径De40的PVC—U排水管,在每层空调机处预留排水顺水三通，以便于空调软管接入。冷凝排水立管建议明装，笔者接触过几个工程，由于当时考虑立管的隐蔽，将立管暗敷墙内，日后立管有堵塞现象时，清理维修较困难。
6）小区庭院雨污水的收集
雨污水排水井、给水管道阀门井、检修井应尽量设于小区绿地内，采用下沉式雨污水井盖，尽量避免设于道路上和入户门厅前。庭院内如果雨水井确实过多，为了美观，可沿宅前路做周圈雨水暗沟，雨水或雨落管排入沟内，再统一排入雨水井。
室外庭院若设置在地下室顶板上，应充分考虑避免出现因地下室顶板排水不畅导致顶板大量积水的现象出现。排水可通过带有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室顶板上预留排水孔，将顶板上积水收集到地下室集水坑，用污水泵排出，地下室顶板上预留排水孔应做好防水处理。
三、结语
住宅给排水系统与我们的日常生活息息相关, 人们对高品质住宅的需求，必然是今后住宅建设的发展方向。高层住宅给排水设计当中，一些看起来很简单的问题，却直接影响到住宅的使用效果，甚至会给业主带来经济上的损失。作为给排水工程设计人员，应本着技术、安全、可靠的原则，以人为本，用户至上，将人性化的设计理念贯穿各个环节。在实践中努力创新，不断总结和完善，寻求最佳的技术措施和解决方案。
参考文献：
[1]《建筑给排水设计规范》，北京，中国建筑工业出版社。
[2]《居住小区给排水设计规范》，北京，中国建筑工业出版社。
[3]《对住宅建筑给排水安装施工的探讨》，梁杰升。
[4]《高层建筑给排水系统安装及施工技术》，邱冠文。
[5]《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002