房地产行业发展规划范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业发展规划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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1.房地产行业快速发展，房价快速提高。

在中国城镇化政策开始实施之后，中国城市人口大幅度增加，这样便大大的增加了对城市房屋的需求。但是当前中国房地产发展的模式还比较落后，仍然实行的是之前政府购买土地再卖出的形式，这样严重造成了房地产市场无法全面根据市场经济发展的需要进行合理调节。正是因为房地产行业与市场经济发展不相符，从而导致了房价快速上升。尤其是一些一线、二线城市，房价的上升幅度基本上已经不科学了。同时房价的不合理上升也在一定的程度上影响了房地产朝着稳定健康的方向发展。

2.房地产适应市场经济发展的程度较低，市场发展不成熟。

由于房地产市场兴起时间较短，市场发展还不健全，而房地产行业适应市场经济发展的程度较低，同时由于房地产行业在发展的过程中具有一定的特殊性，以及受到中国基本国情的影响，导致中国房地产行业尚未形成适合房地产行业发展的买方市场，从而导致了房价在发展的过程中无法真实地反映出供需的要求。当前房地产开发单位还片面追求高层次、高水平发展的产业结构，其中较为高档的房屋建筑供应较多，但是中低端的商品房供不应求。这样的现象严重影响了城市人们的正常生活，大大降低了人们的生活质量。

3.目前与房地产行业相关的金融体系发展不完善。

在房地产行业的发展过程中，其需求的资金大大超过了其他基础的生产行业。正是因为这个原因，资金成为了房地产行业开发过程中一个非常重要的问题。其中一个非常直观的问题就是当前银行所制定的松紧政策，对房地产行业的发展起着较大的影响。虽然银行已经针对房地产行业制订了较为完善的资金管理制度，但是仍然存在着很多不成熟的方面。其中主要表现为很多房地产行业的开发商过度依赖国家银行贷款，而自己拥有的资金较少，一旦出现了资金需求缺乏的现象便会直接影响到房地产项目的工程进度。这样的现象则不利于房地产开发商的可持续发展。同时，由于当前银行对于房地产行业的监督机制还不健全，其承担的发展风险也较大，银行出于自身资本安全的考虑，会谨慎选择放贷对象，这将直接限制房地产开发上的融资途径。

二、目前推动房地产经济稳定健康发展的对策

（一）强化政府经济职能，推动房地产市场走向成熟化

根据当前房地产行业发展的状况进行综合分析，中国当前房地产行业的投资环境尚且处在繁荣的发展阶段。这样的现象有利于房地产快速向前发展。但是从当前房地产行业的经济发展情况来看，房地产行业基本进入到了略成熟的阶段。在今后的几年里，通过对房地产市场进行调控，有利于房地产行业朝着理性的趋势发展。但是，房地产是现代城市建设的重要一部分，而房地产消费又属于长期投资的一种项目，涉及的资金数额较大。因此，通过强化政府经济职能，推动房地产市场走向成熟化，有利于保证房价朝着合理化的方向发展。其中，在市场经济不断发展的背景下，政府调控房地产行业主要是通过科学规划、经济调节、法律法规等宏观调控手段。通过合理调整房地产的价格，促使房地产朝着科学合理的方向发展，推动房地产市场更加繁荣稳定。

（二）制定科学化的发展规划，推动房地产经济健康发展

在中国当前社会经济快速发展的背景下，房地产改革尚且处在初级阶段，面临着重大管理方式和发展模式的调整。很多人错误的认为房地产行业发展主要是为炒房创造了条件，这样的观念不利于房地产科学健康的发展。主要表现在以下几个方面：房地产开发商通过对商品房和小商铺直接进行出售，从中获得经济利益；有的开发商则通过对大型商场和写字楼进行长期出租，通过经营的方式从中获得经济利益；有的房地产开发商则将房子装修成娱乐场所和工业厂房等，从经营中获得经济利益；而有些房子基础设施则是作为公共基础设施存在于城市中，虽然没有直接获利，但却在无形中提升了城市的整体形象，有效增加了城市发展的经济价值。因此，在当前房地产行业的发展过程中，应该根据国家经济发展的基本情况，进行综合规划，努力做好现代城市发展的建设工作。坚持制定适合房地产经济科学发展的途径，深入了解房地产行业发展中各种经济关系，促使房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。

（三）建立完善的金融支撑体系，为房地产行业的发展提供重要的条件

在目前房地产行业的发展过程中，由于过度依赖金融机构资金支持，房地产开发单位与金融机构之间的联系非常紧密。因此，需要根据中国经济发展的基本情况，建立完善的金融支撑体系，然后从根本上解决房地产行业发展的资金问题，为房地产行业的发展创造良好的条件。除此之外，为了能够有效解决房地产行业发展中各项资金流动的问题，中国政府还应该根据房地产行业发展的实际情况建立科学合理的抵押贷款二级市场。坚持实现中国房地产市场贷款的证券化，努力将整个房地产一、二级市场纳入到国家整体经济的发展中，推动中国房地产市场与资本市场合理的联系在一起。只有这样才能够从根本上解决中国房地产行业发展过程中的资金问题。更重要的是建立房地产金融二级市场，还有利于降低各大银行贷款的金融风险，有效推动房地产行业更好地适应市场经济化的趋势发展，有效提高整个房地产行业的经济价值，促进中国国民经济稳定的发展。

（四）建立科学化的管理机制，明确房地产经济发展的主体

中国当前房地产市场在发展的过程中出现了很多问题，而且这些问题基本上都是深层次的。通过分析得出，造成这些问题的原因是多方面的。因此，为了有效改善当前房地产行业发展中的问题，便需要建立科学合理的管理机制，充分明确房地产经济发展中的主体。通过利用政府职能进行科学调整，将推动房地产行业发展的各项政府职责落到实处。同时，还应该不断完善房地产市场发展的相关法律法规，为房地产市场能够稳定发展提供重要的条件。因此，需要根据中国经济发展的基本情况，构建与中国经济发展相适应的房地产法律体系，从而促使中国房地产市场更加规范化。通过将房地产行业发展的基本情况纳入到国家的法律体系中，促使房地产经济更加规范和稳定，确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。

（五）以科技创新为依托，推动房地产经济稳定发展

房地产经济的可持续发展，应当以科技创新为依托，知识经济，科技发展水平的提升，对于推动国民经济的发展的作用越来越大，并逐渐成为主导作用。房地产科技的创新和发展，对于改善人们的生活，工作环境具有重要意义；能够引领房地产智能化的发展；并提升资源的利用效率，减少污染，增加房地产建设的环保性。更重要的是随着科技的发展，人们将突破原有的思维方式和生产方式，探索合乎人类生存发展的模式，将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。

三、结论

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日前，在一个座谈会上，有两位成功的企业家在介绍经验时说的话，引起我的共鸣和思索。其一是一位国有房地产企业总经理说：国有企业要有三个不辜负，一不辜负国家。因为企业是用国有资金、在国家政策指导下发展；二不辜负业主。因为业主购买房屋，就是企业的上帝；三不辜负历史，在历史的长河中，能够有一个发展的机会，就要在史书上留下光彩的一笔。其二是一位在海外发展的民营企业董事长，他总结自己企业在海外发展的经验，就是既要遵守所在国的法律、依法发展，同时要推介中华文明、引领发展，从而展示中国人对历史、对人类发展的责任。

这两家企业，均在业界取得良好的成绩。两位企业家的经验，发人深思。他们不约而同地讲到了企业的社会责任和历史责任。确实，企业家们能够将国家和人民的利益放在重要的位置，将对历史的责任感放在重要的位置，就会遵纪守法，合法经营；就会统筹运作，长远考虑；而不会追逐一时的企业短期效益，不挣昧心钱，从而为企业的长远发展打下坚实的基础，也会取得长期稳定的效益和发展。

当下中国的房地产行业，在快速发展的过程中，为经济社会的发展做出了巨大的贡献，取得了很大的成绩，但也存在一些不如人意的地方。有一些短期看来很有效的政策、措施，也许成为今后发展的瓶颈；有些房地产企业为了本企业的利益，不惜损害国家和业主的利益。因此，笔者认为，作为当下中国的房地产行业的从业单位，乃至每一位从业者，都需要肩负起一定的社会责任和历史责任。首先，作为政府管理部门，要从中国的实际国情出发，将老百姓的需求和我国的资源现状、未来发展结合研究，制定科学合理、可持续的房地产发展规划和切实可行的实施方案，既不欠现代人的账，也不花子孙的钱；其次，作为房地产企业，要在追逐企业利润最大化时，确保兼顾国家和业主的利益；第三，作为管理和研究者，要以对社会、对历史负责的责任感，认真思考房地产行业发展中的有关问题，制定适宜的解决方案，提前预测发展中的问题，消除一些不稳定的因素，保持房地产行业持续健康地发展。

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【关键词】房地产行业；高新技术产业；发展影响

1 引言

高新技术产业是以高新技术为基础进行高新技术及产品研发、开发、生产、技术服务的企业集合，是知识和技术密集的产业，具有较高的经济效益和社会效益，目前主要包括信息技术、生物技术、新材料技术三大领域。1988年起，我国就开始实施高新技术产业化发展计划，将创办高新技术产业开发区和高新技术服务中心作为重要内容，并探索出了一条具有中国特色的发展高新技术产业的道路，经过二十余年的发展，已经开成了各具优势和特色的支柱产业，在我国经济建设和人民生活中起着极为重要的作用。房地产业作为我国经济的重要组成部分，也受到高新技术产业的影响，在房地产市场变化莫测、前景不明的今天研究高新技术产业对房地产业的影响有着重要的理论价值和实践价值，对促进房地产行业的健康发展有着极为重要的意义。下面，本文就高新技术产业对房地产业的影响进行浅要的探讨。

2 高新技术产业繁荣了房地产市场

分析各地房地产行业的发展和变化，我们可以发现，很多地区房地产的发展和变化都与高新技术产业的发展有着极大的关系，不少地方甚至是以高新技术产业的发展作为房地产市场发展的源头和核心。如总部基地、BDA国际企业大道、北京亦庄经济技术开发区、中关村软件园等知名高新技术产业园区，这些地区的房地产业即便是在国家宏观调控不断加强下，依然一枝独秀的屹立于房地产市场，展现出一片蓬勃发展的迹象。实际上，高新技术产业发展是城市运营、城镇建设的一个核心问题。实持由，城市是人类经济活动的载体，城市主导产业直接影响了城市功能分区和土地区位关系，当前高新技术产业已经成为各大城市发展动力的核心要素之一，“产业先行、住宅跟进”的发展理念，使得高新技术产业的发展成为地区房地产业繁荣发展的动力源泉，作为一个增长点推动了房地产业的发展，并拉动了周边地区的经济发展，促进了房地产业的增长。如武汉光谷在2004年以前，其楼盘销售周期是市区的两倍，空置率极高，随着光谷的发展该地已经相当于一座中等城市，其房地产市场迅速发展，并且向周边地区输入动力，刺激和推动着周边地区的发展，其房地产市场发展速度远高于全市，拉升了地区楼价和区域价值。再如美国佛罗里达，高新产业的迅速崛起，不仅使佛罗里达成为全美经济版图的重要极点，奠定了美国创新中心的地位，也影响了该处的人居地理，促进了该地房地产行业的繁荣发展。

3 高新技术产业提高了房地产商品使用价值

当前房地产市场呈现出全球经济一体化、顾客需求个性化、房地产商品高新技术化的物点，房地产市场正迅速与国际接轨，房地产企业核心竞争力开始以房地产产品属性、房地产成本优化、房地产企业管理模式等作为核心竞争能力。高新技术产业的发展，极大的改善了房地产行业商品的产品属性，为满足顾客个性化需求，打造现代化、人居型房地产商品提供了技术基础。如当前房地产市场普遍推广的智能化建筑、即是融合了建筑技术、通信技术、计算机技术、监控技术、自动化管理技术等，以为用户提供优质高效的服务，灵活方便的使用性能以及安全舒适的环境，满足用户在经济与生活现代化发展方面的需要。再如在当前环境污染严重、能源浪费突出情况下所提出的绿色建筑，在节能环保、资源利用、建筑材料等方面即受到了高新新技术产业的支持，以满足人们的需要，提高了房地产行业商口的价值。此外，高新技术产业的发展，由于大量高新产业从业人员的聚集，对地区物业的开发、地区居住需求等很多方面也会带来巨大的影响，这种影响在很大程度上会对房地产商品的使用价值构成量变向质变的转移，促进房地产商品使用价值的提升。

4 高新技术产业改变了房地产业结构布局

产业布局一体化是全球经济一体化和区域经济一体化趋势，提升地区经济综合实力和整体竞争力的战略选择。如在《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》中就明确提出“要以深圳市为核心，以东莞市、惠州市为节点的珠江东岸地区，要优化人口结构，提高土地利用效率，提升城市综合服务水平，促进要素集聚和集约化发展，增强自主创新能力，面向世界大力推进国际化，面向全国以服务创造的新空间，提高核心竞争力和辐射带动能力，并赋予珠江三角洲地区‘科学发展、先行先试’的重大职责……”高新技术产业是现代产业体系的核心产业之一，其快速发展在地区经济建设中具有重要地位，并且形成了鲜明的产业布局特色。如珠三角地区以广州、东莞、深圳为核心的“电子资讯走廊”，即培育了TCL、华阳、德赛等大型国有企业。大亚湾石化工业区集电子信息和石油化工两大产业，光电一体化的产业协调发展格局，是又一新的产业格局。再如其它高新技术产业开发区、经济技术开发区、民营科技园区、工业园区、软件园、留学生创业园、农业高新技术园等以高科技产业为核心的科技产业园区，都是属于城市经济重点区域的高科技产业带。

高科技产业对地区产业布局的影响，所带来的群聚效应与“城镇-产业”模式的发展，会使房地产行业发展的重点和核心发生转变，从某一区域转向另一区域，从某一发展模式转向另一发展模式，其对产业发展和产业转移的影响，更会对房地产行业重要资源的“土地资源”造成影响，改变地区土地资源开拓模式，构建出新的土地协调发展框架。或在合理规划、产业协同、产业社区联动下使土地价值迅速上升，或在产业转移、土地配置不合理、环境污染下使土地价值下降失去产品价值和品位，并降低房地产市场原有供需水平。

3 结束语

房地产行业的发展是一个持续发展的过程，是事关人民群众正常生活和社会经济发展的大事，研究房地产行业的发展有着极为重要的意义。高新技术产业对房地产商品价值的提升、对房地产行业发展的促进、对房地产行业产业布局的改变，都极大的影响着房地产行业的发展，本文仅就高新技术产业对房地产行业的影响进行了浅要的探讨，不足之处还望同行指正补全。

参考文献

[1]韩振华，丁珊.开发区主导产业与房地产业发展关系分析[J].合作经济与科技，2009（03）

[2]余明江.产业集聚的创新力与竞争争力研究[J].安徽农业大学学报（社会科学版），2005（05）

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关键词：房地产经济；管理；问题；对策

一、目前房产经济管理中存在的问题

在房地产快速发展的过程中，从而使相关企业也逐渐认识到了房产经济管理的重要性，为了使自身的竞争实力可以实现明显的提升，从而进一步加大了房产经济管理工作。但是，在实际的房产经济管理工作中，因为受到多种因素的影响，造成在很多方面还存在着一定的缺陷。结合目前的实际情况来看，在房产经济管理中存在的问题主要体现在了以下几个方面。1.没有加强对房地产经济管理的认识在目前的房地产经济管理工作中，还存在着非常多的管理问题，其中一种非常普遍的现象就是没有加强对房产经济管理的认识。存在非常多的房地产企业会认为房地产经济管理与企业的财务管理之间存在一定的联系，所以企业通常都会将房产经济管理工作交由相应的财务部门进行管理，这种问题的存在，会对相关部门的工作质量造成非常严重的影响。2.房产经济缺少明确的管理目标，政策方面不具备稳定性在房产经济管理工作开展过程中，在各个方面还存在一定的缺陷。首先，房产经济管理目标不具备确定性。目前，在我国社会经济不断发展的背景下，房地产行业在发展过程中为了可以保证供需之间的平衡性，避免房价出现快速上涨，保证在购房方面可以满足社会的相关需求，我国的政府部门针对房地产经济管理进行了严格的调整。但是，因为受到市场经济发展的影响，房地产市场本身在发展过程中还存在着非常多的缺陷。另外，在对相关政策进行制定的过程中，制定人员没有对房地产行业的发展状况以及未来的发展目标进行全面的了解，所以在整体的发展目标上不够明确，这也是造成一些问题产生的主要原因。其次，房地产相关政策不具备稳定性。目前，虽然我国相关的政府部门已经制定了相应的房产经济管理政策，同时对于房产的价格也做出了有效的控制，一些与房地产行业税收相关的政策已经得到了全面落实。但是，房产的价格却没有因为政策的实施而发生相应的改变，局部地区还呈现出了上升的趋势。最后，房地产政策的调控力度不足。结合目前的实际情况可以了解到。我现有的房地产行业调控方式涉及的类型较少，在整体上呈现出了非常明显的单一性，这就造成无法在根本上对房地产行业发展过程中存在的问题进行有效的解决，很多政策无法满足房地产市场稳定发展的相关要求。因为在政策方面不具备针对性，所以对国家的行政资源形成了非常严重的浪费现象。3.缺少完善的房地产经济管理机制首先，房地产经济管理的作用没有得到充分的发挥。如今，房地产已经经历了较长时间的发展，现在已经进入非常重要的调控时期。在最近几年的发展过程中，政府部门逐渐对房地产管理工作引起了高度的重视，并且也根据实际情况出台了非常多的管理政策，但是这些政策却没有得到全面的落实和实施。主要是因为相关部门没有加强执行工作，这就造成房地产的经济管理只是流于形式，从而造成相关政策的作用无法实现充分的发挥。其次，还存在部分政策不具备明显的操作性，所以在实施过程中也引起了一些争议；另外，相关政策不具备连续性。主要是因为我国相关的政府部门没有对目前房地产市场中存在的问题进行全面的了解，所以，不能有目的性的制定出长期的经济管理政策，这将对房地产经济管理工作的实施带来一定的影响。4.相关法律以及法规体系不完善结合目前我国房地产经济管理的现状可以了解到，要想保证房产经济相关政策可以得到有效的实施，首先必须具备完善的法律与法规政策。我国的房地产行业现在正处于初级发展阶段，并且还不具备完善的法律与法规体系。虽然房地产经济管理工作已经涉及了整个过程当中，但是现在还不具备房地产整个阶段的经济管理方法。另外，我国房地产的法律与法规政策不能满足房地产行业的发展需求，经常会出现法律真空的现象。

二、提升房产经济管理水平的相关措施

1.加强对房产经济管理的认识房地产经济管理工作与其他部门工作之间有着非常密切的联系，通过经济管理工作的全面落实，可以在很大程度上加强房地产企业各部门之间的沟通交流工作，从而保证各个部门的职责作用可以实现充分的发挥，这对于整个房地产行业的发展有着非常重要的促进作用。对于相关的房地产企业而言，要想保证经济管理目标可以得到有效实现，一定要加强对房产经济管理的认识工作，在此基础上选择科学有效的管理方法，并在施工工作开展之前对经济管理计划中存在的缺陷做出相应的调整，保证经济管理计划在整体上具备一定的科学性与合理性。在投标工作正式开展之前，应该对项目随处位置的实际情况进行全面的考察，主要是看自身情况是否满足实际的建设要求，对房地产经济管理中的内容进行全面的了解，从而为房产经济管理工作的实施提供良好的基础条件。2.制定房地产行业长期发展规划首先，应该对具体的发展目标进行明确。如今，我国市场经济正处于改革的重要时期，在经济结构以及发展方向上都发生了相应的改变。对于房产经济管理人员而言，一定要对具体的管理目标进行明确，全面认识到房地产行业长期发展的重要性，与房地产行业的发展目标之间实现有效的结合，从而保证在目标上具备一定的科学性。其次，对房地产经济发展总体思路进行明确。一定要站在整体的角度上进行分析，对目前房地产行业的发展方向进行全面的了解，在此基础上构建出长期的发展目标，通过这种方式可以促进城市实现更加快速的发展，同时也能满足居民对住房的相关需求。最后，应该对目标进行有效的分解，有目的性的开展房产经济管理工作。在总体规划基础上，一定要对中短期的发展目标进行科学设定，对目前房地产发展过程中存在的关系交叉现象进行有效的梳理，对市场中存在的不规范行为进行合理的控制。3.构建完善的房地产经济管理体制对于相关的房地产企业而言，要想保证房产经济管理工作可以实现有效的落实，一定要结合实际情况构建出完善的经济管理体制，这样才能使自身的适应能力以及调节能力实现明显的提升。企业一定要根据实际情况对管理制度进行灵活的运用，保证企业可以获得良好的发展空间。在对管理制度实施的过程中，如果在其中发现问题，一定要及时采取有效的措施进行解决，这样才能避免产生一些不必要的损失。针对我国相关的政府部门而言，应该在整个房产经济管理中发挥出自身的调控作用，中央政府与地方政府之间可以做好互相配合的工作，对违规现象进行合理控制。4.完善房地产中相关的法律法规政策对于房地产企业而言，在经营期间，要想提升经济效益，实现稳定发展，少不了法律法规政策的支撑。因此，在具体的环节中，要不断总结经验，根据企业实际经营现状来制定与之相符的法律法规政策，进而使其和我国房地产经济发展需求相符合。并且，有关部门要从我国国情入手，构建满足社会经济需求的房地产法律制度，借助国家法律的帮助来推动房地产经济管理进程，大力监督市场运行情况，使其更加呈现合理性和规范性。（1）颁布政策的主要目的是为了对房地产市场行为加以约束，然后在政府干预的基础上来规范市场经济，使其朝着稳定性方向迈进。（2）构建房地产市场经济调控体系，全面落实房地产政策，将城乡规范准则和土地管理体系结合到一起，以此发挥出重要的作用，从而引领房地产经济又好又快地发展。（3）在后期服务中，要明确论述房地产交易情况以及开发建设管理情况，使房地产经济管理行为具备法律性，进而促进房地产行业的稳定经营。

三、结语

房地产经济管理工作，本身具备复杂性特点，它包含的环节比较多，因此，必须加以重视和监督。在这一阶段中，要想促进房地产行业的稳定发展，做好房地产经济管理工作，首先要做的便是健全现有的经济管理体系，加大对法律法规的建设力度，使房地产政策更加具备完善性。当前，全面实施和监督房地产经济管理工作，是每个房地产人员自身的职责，所以，必须对房地产市场加以规范，防止出现违反规定的现象，进而实现房地产行业稳定发展的目的。

参考文献

1.王猛，吕亿环.浅论房地产经济周期问题.转变经济发展方式与经济规律，2010（2）.

2.傅光明.论开征物业税对中国房地产经济的影响.中国制度经济学年会论文集，2016.

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关键词：房地产经济；经济管理；现状

引言： 目前中国是全世界公认的房地产市场大国，自改革开放以来，伴随着城市化进程的快速发展，中国的房地产业也得到了迅猛的发展。我国房地产业的快速发展对于促进国民消费、刺激扩大内需、促进拉动投资、改善居民居住条件和城市面貌做出了巨大贡献，同时也带动了建筑建材业的发展，为社会创造了更多的就业岗位和机会，带动了社会经济的发展。尽管房地产行业给社会带来了如此多的益处，但是目前中国的房地产行业发展还存在着严重的问题。比如，新型城镇化将导入大量就业人口到城镇，无疑，房地产行业将从中受益。但专家表示，房价太高使得人口“进不来”，阻碍城镇化发展。另一方面，“人口进不来”又阻碍了城镇化发展。

一、房地产经济现状以及存在的问题

受我国经济水平的快速发展及种种政策的影响，房地产业近几年得到较快发展，人民居住水平明显改善，但是快速发展的同时也存在着一些问题。？

1、房地产投资出现区域性失衡。

房地产投资大量集中在东部经济发达地区尤其是大城市，而中、西部及小城镇投资不足。？

2、房地产投资出现结构性失衡。

主要表现为投资主要集中于一般商品房、高端住宅、写字楼等，而供中低收入阶层居住的经济适用房和廉租房严重不足。一方面，高收人者投机炒房，低收人者却无力购房；另一方面，房地产业增长迅速，但空购率也在不断提高，出现了所谓“二元结构”，一旦矛盾集中爆发，后果不堪设想。？

3、房地产投资增长起落过大，不利于经济平稳增长。作为固定资产投资的重要组成部分，近年来房地产投资同固定资产投资一样，大起大落。

4、炒房团体日益壮大。

炒房是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，转手获利，这一类的特殊投资行为被称为炒房，它是市场经济发展到一定时期的产物。炒房有一般性炒房，也有违法性炒房。违法炒房行为也是炒房团（炒房者）利用其资金、信息等优势操纵市场，影响房地产市场价格的集中表现，它们影响了房地产市场的正常秩序。炒房团的危害：其一，抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力。其二，进一步加剧社会贫富差距。其三，透支社会财富、抑制社会有效需求。其四，削弱整个社会的风险承受能力。其五，扭曲了整个国家的产业结构。其六，不利于城乡二元结构的融合。

其七，不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬。其八，促使地方政府产生房地产依赖症。

二、房地产经济管理制度存在的问题？

近几年来。我国房地产市场管理目标都集中在尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰。同时，政策目标的模糊不清、政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。自2003年以来，我国的房地产调控工作从未停歇过，每年都会出台相关政策力图调控房价。但是数年来，为何中国多数城市目前的房价是屡调屡涨，越调越高，下面就简要列举目前的房地产经济管理制度存在的一些问题：

1、管理目的模糊不清，缺乏明确的相关政策

近些年来，我国房地产行业一直以控制房屋供需平衡、抑制房价过快上涨为目的，然而缺乏一些相应的合理规划，缺乏长远目光。在国家政策方面，存在短期政策手段与长期规划相背离现象，为投机倒把者留下漏洞。

2、相关法律法规体系的不健全？

从世界各国房地产市场的发展的经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立。但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场，特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严，陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。？

3、机制不完善，管理流于形式？

我国房地产经济管理已跨过了十几个年头。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式。目前，我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。三、房地产经济管理建议？

（一）制定长期发展规划， 指导短期实践？

我国正处于体制改革不断深入的关键时期。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路。在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标。以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。？

（二）健全房地产市场调控体系？

要根据房地产市场运行中出现的新情况新问题，加强政策协调配合，注重分类指导，提高房地产调控的针对性和有效性。要有效遏制投资投机性购房；调整和完善房地产开发、销售、租赁、中介服务和持有等环节的税收政策。强化房地产经营风险防控防范措施；进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入经济社会发展的工作目标；完善土地供应政策，增加住房用地供应总量。

（三）完善相关法律法规体系？

当前实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规。建立起具有中国特色的完整房地产法律体系。实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干

（四）加快保障性住房制度建设？

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关键词：一级土地整理；收益分配；税收筹划

一、相关概述

近些年来，伴随着我国经济社会的不断发展，城镇化水平不断提高，房地产行业已经逐渐成为我国经济社会发展的重要支柱产业。房地产行业发展健康与否，直接关系到我国经济社会发展的质量。与此同时，我国对于房地产行业的发展也出台了一系列的宏观调整政策，这有助于规范和完善房地产行业发展，减少房地产行业发展中的不规范行为。从这个角度上看，我国房地产行业受国家宏观调控政策的影响比较大。另外，土地整理市场跟房地产行业之间具有密切的关系，在房地产行业发展的大背景下，土地整理市场也得到了较大程度的发展。正是基于此，越来越多的企业在生产经营领域上纷纷向土地整理业务拓展。同时国家对地方融资平台也进行了规范和清理，这些都使得企业涉足土地整理市场的机会增加，并将土地整理业务作为企业的重要业务内容进行管理。因此围绕土地整理业务，对其收益分配和税收筹划进行分析，对于进一步规范和完善土地整理市场，提高土地整理业务规范性都具有一定的指导意义。

二、一级土地整理概念分析

一级土地整理是指相关部门及机构在土地出让之前，对该土地所进行的整理以及投资等相关过程的统称。在土地整理过程中，土地整理参与者应当围绕地区功能规划、竖向标杆以及基础设施配套标准等相关的指标进行落实，并在土地整理、征地补偿、基础设施建设、拆迁安置以及公共设施配套等方面实施统一的制度和流程管理，通过对土地进行投资、整理，按照既定规划进行建设和安置，实现预定计划的土地出让和地块建设开发。因此，土地整理的内容和环节比较多，包含了多个方面的内容和要素，需要遵循的法规和制度也比较多，涉及到多个机构和部门。一般情况下，一级土地整理活动的具体实施都是依靠政府部门来进行的，也有一些地区是由政府部门委托企业来对土地进行整理，政府部门对土地整理活动进行管理和监督。也有一些地区的土地整理是由国有企业或者相关的土地储备机构来实施的。

三、一级土地整理的收益分配对象

一级土地整理在地区区域条件下的土地开发利用以及房地产行业发展中处于首要环节，一般都是在当地政府部门的主导之下进行，围绕土地增值所获得的经济收益在一级土地开发商、一级土地使用者等各个利益主体之间进行收益的分配，通过在收益分配方案中协调和兼顾各个利益相关者的经济收益情况，在此基础上对一级土地整理和开发市场进行完善和规范，并在此基础上进一步形成科学有效的土地开发模式。一般来讲，在一级土地整理过程中会涉及到多个经济利益主体，在利益主体的划分上应当结合一级土地整理所涉及到的概念及相关内容，将一级土地整理过程中的收益分配主体划分为地方政府、一级土地开发商以及原先的土地使用者三个部分。第一，地方政府收益分配主体。在一级土地整理过程中，地方政府相关部门扮演着重要的角色。地方政府应当围绕地区经济社会发展规划对本地区的土地整理和开发、投资行为进行科学规划和设计，确保本地的土地整理和开发行为跟本地区未来的发展战略规划进行有效衔接，切实做好本地区土地整理、开发的规划工作。除此之外，还应当围绕土地整理开发过程中的基础设施建设、征地补偿、拆迁安置以及配套设施建设等诸多方面实施有效的监督和主导。并且还需要在完成一级土地整理工作程序之后，对土地的二次开发和投资过程进行必要的参与和主导。第二，一级土地开发商。在一级土地的开发和整理过程中，一级土地开发商扮演着重要的角色。它既是中间者，同时也是实际的执行者，甚至也具有投资者的角色。开发企业要参与土地整理市场，就需要获得政府相关部门的批准以及授权，并需要充足的资金来协助政府部门对土地进行整理和开发。在这一过程中，政府部门能够获得财政资金，而一级土地开发企业则可以获得投资收益。第三，原有的土地使用者。尽管在土地开发整理之前，该土地在所有权上属于国家，但是该土地的使用权是属于原有的土地使用者，并且该土地使用者拥有该地块的收益和使用权。在土地开发和整理过程中，土地开发商以及相关的政府主管部门应当征得原有土地使用者的同意之后才能够对该地块进行整理和开发，并且应当给予原有的土地使用者一定的费用作为征地拆迁补偿。这些费用和补偿是原有土地使用者在出让土地的过程中应当获得的经济收益。政府部门和土地开发企业应当切实保障原有土地使用者对该地块征用所要求的经济补偿权益。

四、一级土地整理的收益分配

第一，一级土地整理的收益分配途径。政府相关部门、土地开发企业围绕一级土地整理进行收益的分配，在分配的过程中有多种方式和手段。一方面，可以依靠政府相关部门以及授权开发商，在土地市场中对整理的土地进行公开的出售。将土地出售收入扣除掉必要的成本和费用后所获得的收益，在政府部门和开发商之间按照约定进行分配。另一方面，也可以在政府的授权之下，开发商对整对土地进行整理和开发。对于土地出售过程中继续中标，但是不能够继续进行二次开发的企业则应当上交相应的土地出让金之后，按照部门和地区发展规划进行土地二次整理开发，并以此来获得相应的土地整理收益。第二，一级土地整理的收益分配。对于一级土地整理的收益分配过程，包含了首次分配和二次分配两个环节。首次分配过程。土地经过一级整理之后，由相应的待开发企业进行商业转让，相应的土地出让金则在各个利益主体之间进行分配。在一级土地整理过程中，整理的对象是原始土地。由于我国土地所有权归国家所有，土地相关主体所拥有的只是该地块的使用权。在一级土地整理过程中，所收到的土地出让金需要扣除掉成本和费用以及相应的政府提取费用，并上交国家财政土地出让金。在此基础上对剩余的收入进行土地整理收益的二次分配。在一级土地开发整理过程中，发生的成本具有多个方面内容，包含了基础设施建设费用、前期项目费用、工程建设费用、征地拆迁补偿费用以及其他费用等。还应当根据国家土地政策法规，对土地收益基金和失地农民保障金进行足额提取。二次分配环节。二次分配环节是在一级土地收益分配的基础上进行的，是对剩余收益的二次分配。在二次分配环节中，一级土地整理产生的净收益是分配的主要对象。一级土地整理净收益在将国家土地使用权出让收入，扣除掉相关税费以及一级土地整理成本之后，所获得的收益就是一级土地整理净收益。而土地整理的二次分配环节，则应当在土地整理开发企业以及政府相关部门之间进行，按照两者之间原有的约定对剩余净收益进行二次分配。一般情况下，二次收益分配的比例主要是取决于一级土地整理的难度大小。对于地理位置偏僻、整理难度大的地块，一级土地整理开发商在收益分配上获得的比重相对要高。围绕土地收益的分配，开发企业和政府相关部门在土地收益分配完成之后，土地开发企业将成本费用以及法定公积金在收入扣除之后，按照相应的比例在股东之间对税后利润进行分配。

五、一级土地整理的收益税收筹划

土地整理是一项特殊的经济活动。由于一级土地整理过程中，需要政府相关部门的主导和参与，同时土地整理环节和流程也比较多，往往涉及到的涉税行为相对复杂。企业在一级土地整理过程中，往往会涉及到企业所得税、印花税、营业税等相关税种。另外，一级土地整理在税法中没有明确的规定，这就要求一级土地整理开发企业跟税收主管部门进行友好的沟通，切实减少税收管理风险，围绕土地整理税收优惠政策实施相应的税收筹划工作。在此基础上，有效降低企业成本，同时减少企业税费支出，增加一级土地整理开发企业收益和利润。土地整理收益的税收筹划应当围绕土地净收益来开展工作，具体来讲主要有以下几点：一方面，要做好一级土地整理收益税收筹划的基础性工作。围绕一级土地收益税收筹划，要对前期的基础性工作进行科学的设计和有效的整合。实现土地整理企业内部管理部门和业务部门，企业内部和外部相关政府主管部门之间的良好衔接。通过对会计报表进行完善，提高会计信息质量，增强会计信息的真实性和完整性。通过定期汇报会计信息，为企业管理决策提供有效的信息支持。合理安排管理决策，事先规划税收筹划，切实降低企业纳税风险，增强企业税收筹划的科学性。另一方面，共同设立土地整理开发公司。在一级土地整理开发过程中，开发企业可以共同设立相应的土地整理项目公司，以此来争取土地整理开发项目，并共同开发和整理以及投资。一般情况下，开发企业和政府部门可以共同出资成立相应的土地整理项目公司，并在出资方之间进行收益的分配。在项目公司管理上，应当通过掌握多数股权来控制关键管理岗位，确保公司权益，减少税收责任。另外，还应当积极运用税收优惠政策。尤其是对于开发难度大、地理位置偏僻的土地整理地块，政府一般都给予一定的税收优惠政策。一级土地开发企业可以充分利用此类税收优惠政策，在降低纳税负担的基础上，提高经济收益。也可以依靠成立项目公司等方式，在所在区域充分结合当地的税收优惠政策，有效降低企业区域外的税收压力。

作者:喻小颖 单位:重庆市江津区土地整治中心

参考文献

[1]范金梅、王磊、薛永森：土地整理效益评价探析[J].农业工程学报，2014（S1）.

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关键词：房地产管理；多项目开发；管理模式研究

在新的地产市场形势下，房地产企业要想继续保持快速健康的发展势头，应尽快确立产品模式和管理模式。房地产多项目开发，作为当前形势下最有效的管理模式，各企业应根据自身特点，有效的开发和利用。增强企业的竞争力、提高市场的占有率。这也是企业实现战略目标的必然选择。

1多项目开发的必要性

1.1多项目开发管理模式是房地产企业自身发展的需要

当前，我国的房地产开发企业普遍存在资产规模小、年开发量不大、资质等级低、企业经营能力与其拥有的资源存量不匹配现象，整个行业的发展处于比较松散的阶段，资源集中度低、抗风险的能力差，缺乏有影响力的大型企业或企业集团引导整个行业的发展。所以，房地产只有扩大企业的经营规模，进行多个项目的开发，才能提高企业的抗风险能力，整合资源，必将有利与企业的长足发展。

1.2多项目开发管理模式是适应激烈的市场竞争的必然要求

当前，我国房地产市场已经进入到了买方市场，消费需求正在不断变化，而去适应这种变化是房地产企业的生存之本。由于房地产市场竞争的不断加剧，房地产企业开发项目的风险不断增大，这就要求开发企业有较强的抵抗风险的能力。企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须投入大量人力、财力，同时进行开发和管理的创新，形成企业自身的竞争优势。但没有一定的企业规模和资金实力，是根本不可能进行新产业研究与管理创新的。

1.3多项目开发管理模式是国民经济和行业发展的迫切要求

房地产业是我国国民经济的支柱产业，为适应经济发展的需要，同时也为了实现产业的可持续发展，这就需要一批实力雄厚的大企业发挥市场的主体作用，在为市场提供有效的市场供给的同时，根据市场的变化和政府宏观调控政策，及时调整企业的行为，确保市场稳定平衡。

1.4多项目开发管理模式是提高投资利润率的有效保证

在国家新的房产市场政策下，房地产企业如果还是实行单项目开发模式，前期必然需要大量的现金流出。在企业资金有限情况下，融资费用以及项目的成本费用等必然要增加。而在销售回款之后，就会有大量的资金流入，除了支付有限的项目资金费用外，大量的现金都只能存放在银行。但在通胀率高于存款利率的时期，这种情况就要导致资金的缩水。结果是投资利润率将远低于预期的利润率。所以，多项目开发模式一方面是适应了新的市场政策下房地产投资模式的变化，也是房地产企业实现资本、规模快速扩张的必然选择。我国的房地产行业急待进行资源整合，通过行业的资源整合和企业的多项目开发管理，形成一批实力雄厚、具有较强市场竞争能力的大型房地产企业，为整个国民经济的发展做出应有的贡献。

2目前房地产公司所采用的多项目管理模式

当前，国内大型房地产企业多项目管理的主要模式大致有三种：矩阵式管理型、职能管理型和项目管理型。

2.1矩阵式管理型

矩阵式管理型指项目部是执行的主体，在管理上企业集团直接对区域公司实行监管，设计、拓展和销售等职能将由总部职能部门直接管理，具体一般性业务则由区域公司自行管理负责。而项目部由各职能部门抽调专人进行组建，项目成员一方面对部门经理负责，也要对项目经理负责。这种管理模式的优势是对外界环境的变化做出迅速的反应，避免了资源的闲置和浪费，但不足之处是人员所要受的双重领导。

2.2职能管理型

智能管理型是完全由各职能部门根据项目不同开发阶段来介入项目的管理。集团只监控管理到区域一级，项目及具体业务则由区域级直接进行管理。包括项目的拓展、项目的设计、工程和销售等阶段。这种管理模式的优势是分工的高度集中和专业化，能把内部资源最大限度的反复利用起来，不足之处是对外界的环境变化反应速度慢，部门之间协调过多，造成决策缓慢的现象发生。

2.3项目管理型

项目管理型是指项目公司作为项目开发的主体，项目公司则下设拓展、工程、设计、销售以及各职能岗位。这种管理模式的优势是能迅速的对外部环境的变化做出反应，不足之处是总部对项目的控制不到位，造成了资源闲置的现象发生。

3目前房地产多项目管理模式存在的主要问题

在多项目开发模式日益兴起的今天，多项目管理模式已经成为房地产企业在激烈竞争中能否取胜的关键所在，但与单一项目开发模式相比，多项目开发所存在的问题也不可避免的暴露出来。也势必会面临许多新的管理难题，如成本的压力、资源的竞争以及市场目标快速变化等。

4多项目开发管理出现以上问题的原因

4.1战略发展目标不明确

房地产开发企业的发展战略包括市场发展规划、区域发展规划以及产品发展规划等。战略发展规划是企业发展的方向标，所以在多项目开发的初期，房地产企业就应该研究并制定清晰的战略发展规划。在确定市场发展规划时，要明确发展的目标是什么，明确了目标方向后，在确定区域发展规划时，要进一步分析目标城市的商品房空置率和第三产业比重，还要确定进入的先后顺序等。在确定产品发展规划时，要明确产品的模式以及项目的规模，各档次产品的比例等。各类问题都必须在多项目开发初期予以明确。否则盲目性扩张将引发管理上的混乱。

4.2资源配置的不合理

合理配置资源是企业发展必须具备的核心能力。房地产企业是资源密集型产业。其内部包括土地、人力、财务、技术以及品牌等资源，还包括政府、供方、客户等外部资源。无论是社会的发展还是企业的发展过程，无不是资源有效配置的过程，因此房地产企业要想实现可持续的健康发展，就必须做到各项资源的优化配置和合理利用。

4.3规章制度不健全

健全的规章制度和完善的企业管理体系是企业发展的基本保障。在企业发展的初期，单项目开发模式下，因为管理层级和人员都较少，所以简单的管理制度就可以管理企业。但在多项目管理模式下，层级、部门和人员都众多，工作流程以及资金和信息的交流都比较复杂，如果房地产企业没有一套全面和完善有效的规章制度和管理体系，就必然会导致权利的交集或责任的真空现象发生，监管和考核不清晰，部门沟通协调不畅，这也必然会阻碍企业的发展壮大。

所以，为了避免这些问题的出现，房地产企业应该在进行多项目开发前，就制定出完整的战略发展规划，确定企业发展目标，协调各职能部门，合理配置和利用有限的人力、资金等资源。并制定一套全面、适宜和有效的规章制度。只有这样才能在多项目开发过程中，有效的实现投资目标。

综上所述，项目制管理是当代房地产企业极力推行的组织管理形式。在新的市场形势下，各个房地产企业为求得更广阔的生存和发展空间，保持快速稳定的发展势头，就必须不断推进管理创新，尽快确立适宜企业实际的管理模式。针对房地产管理中的多项目开发模式进行分析研究，以期提高房地产管理的科学性和有效性。

参考文献：

[1]朱建达.人造景观建设“当醒”[J].中国园林.1999（02）

[2]毛玉元，刘援朝.非传统矿产资源的开发研究及前景浅析[J].成都理工学院学报.2000（S1）

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（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求

房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显著。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。

（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段

目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。

（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道

良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。

二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略

（一）前期准备阶段税务筹划

房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。

（二）开发建设阶段税务筹划

开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。

（三）商品房销售阶段税务筹划

房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。

（四）物业持有阶段税务筹划

在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。

三、房地产行业税务筹划存在的问题

虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。

（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足

房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。

（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏

税务筹划人员不仅需要具备税收、会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。

(三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够

税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。

四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议

（一）增强房地产开发企业税务筹划意识

要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。

（二）重视培养税务筹划的专业人才

一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。

（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理

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一、主要职能

(一)根据全市国民经济和社会发展的总体目标和规划，研究制订建设事业的发展战略、产业政策和体制改革方案，并监督和指导实施。

(二)负责管理全市城市规划、村镇规划、城市勘察设计和市政工程设计工作；承担推进城市化的组织协调工作；负责城市总体规划、城镇体系规划、城镇群规划及其它相关专业规划的编报工作；承担历史文化名城、历史文化保护区的报批和保护监督工作；指导优化城市土地资源配置和利用的规划管理；参与审查土地利用总体规划、国土规划和区域规划；负责全市测绘行业管理；管理城市建设档案。

(三)根据国家、省的有关法律法规和各类规范，对全市建筑活动实施全过程的监督和管理。

(四)综合管理全市城市供水、燃气、热力、公共客运交通、市政设施、园林绿化、市容和环境卫生工作；负责管理全市风景名胜区工作；负责管网供水节水工作，受托负责城市规划区地下水的开发利用和保护工作。

(五)负责全市住宅与房地产行业管理；综合管理全市住宅产业化、房地产开发、物业管理、房屋装饰、白蚁防治、城市房屋拆迁和各类房屋产权产籍管理；规范房地产市场，负责房地产交易和市场准入管理。

(六)指导全市城市和村镇建设；指导城市地下空间的开发和利用。

(七)负责监督实施各类房屋建筑及其附属设施和城市市政设施的建设工程的抗震设计规范；制订建设行业科技发展规划、计划；组织重大科技项目攻关和科技成果转化、推广；指导技术创新和技术引进工作；指导行业科技人才队伍建设。

(八)承办市委、市政府交办的其他事项。

二、内设机构

根据上述职责，市规划与建设局设11个职能处室。

(一)办公室

负责局机关的政务和事务工作，以及文秘、档案管理和对外宣传与联络工作；负责会议的组织与协调工作;负责处理人大建议、议案和政协提案，做好与接待工作；负责局机关保卫、保密工作，指导局属单位保密工作；负责协调本系统社会综合治理工作，兼管局人民武装工作。

(二)政治处(监察室)

负责本系统党的建设、组织、宣传、纪检监察和群团工作；承担本系统的机构编制和人事劳动工作；负责局机关工作人员、下属单位领导班子和领导干部的考核和日常管理；负责管理、指导局机关和下属单位的离退休干部职工工作；负责本系统精神文明建设和相关行业的行风建设；负责管理局属社会团体。

(三)法规处

组织实施本系统的依法行政工作；负责起草规划与建设方面的有关行政(行业)管理规范性文件；负责对规划与建设执法监察工作进行指导，并管理建设行业的行政执法工作；负责行政复议和行政诉讼工作，配合相关业务处室做好行政处罚工作；指导本系统的法制宣传教育工作。

(四)计划财务处

负责牵头全市建设事业发展规划和中长期计划等的编制工作；负责本系统的资金调度平衡、财务审计监督工作，参与国有资产的管理；组织编制行业年度固定资产投资计划和日常经费使用计划，并按规划办理有关项目立项的审查和审批；组织拟订计划统计、财务会计方面的规章制度和管理办法；负责机械、车辆、设备的购置审批工作；负责局机关的财务管理工作。

(五)规划监督综合处(**市测绘管理处)

综合管理全市城乡规划；负责编制并报批区域规划、市县域城镇体系规划、市县(区)中心城市总体规划，以及城镇和村庄规划；管理市域内的风景区规划和历史文化名城(保护区)规划；负责编制和审批中心城市近期建设规划、分区规划、控制性详细规划、专项规划，以及城市设计和修建性详细规划；负责中心城区城市重点建设工程的规划论证；参与市重大建设项目的规划选址；负责审批中心城区建设项目《选址意见书》；负责审核城市规划资质的资格；会同市、区有关部门对全市城乡规划实施监督和检查；负责建设项目规划的综合验收工作；配合有关部门查处违法建设和违法建筑案件；配合局有关处室做好行政复议工作；负责全市测绘单位的资质管理和行业管理；编制规划建设项目库和年度规划计划，负责落实编制单位，并编制规划预算。

(六)规划用地处

承担市规划委员会办公室的日常工作，负责市规划委员会交办的有关规划审查论证工作，组织有关专家对城乡规划重点建设项目、工程规划、建筑设计方案和景观设计方案进行审查；负责审核建设项目设计方案，核发《建设项目设计方案规划审查意见书》；负责审查建设工程项目初步设计方案，核发《建设项目初步设计规划审查意见书》和《建设用地规划许可证》；负责审查建筑工程施工图(包括各类建筑物及构筑物)和技术指标，核发《建设工程规划许可证》；负责建设工程规划验线、审批后的管理和临时建设工程监督管理；负责户外广告(店招)空间设置审批；负责市政设施、道路、管线工程的审批、验线及审批后的管理工作；指导城市地下空间的开发利用；负责行业统计工作。

(七)建筑业处

负责全市建筑业的行业管理，研究拟订行业发展规划；负责管理全市工程建设招标投标、施工许可、安全生产许可、建设监理、质量监督与检测、施工安全、定额标准、工程造价和竣工验收等工作；参与或组织查处建设工程事故；负责推行工法制度；负责全市建筑业的行业统计工作；负责管理全市建筑业企业、中介机构的资质和从业人员的从业资格；负责各类人员的培训管理等工作。

(八)城市建设处(**市风景园林管理局、**市城市节约用水办公室)

负责全市城镇市政、园林和公用事业的行业管理。根据全市社会和经济发展的总体布局，组织编制中心城市市政道路、园林绿化、供水、排水、生活污水处理、公共交通、垃圾处理、城市路灯、亮化、河道、燃气、热力及节约用水等方面的工作规划，制订相应的中长期建设和管理计划；负责市政、园林绿化等城市公用事业的各类资质以及政府特许经营权的管理；负责城市道路占用、开挖审批、审核工作；指导协调全市城镇市容环境卫生管理工作，组织实施中心城区市容环境卫生，并对其进行监督考核；牵头做好中心城区道路、桥梁、城市防洪、风景园林绿化的维护(养护)管理工作。

(九)房地产业处

根据城市总体规划的要求，负责编制全市住宅与房地产业的发展规划；负责管理全市各类房屋产权确权登记工作，以及房地产转让、出租、抵押等经营活动；负责全市房地产业的行业管理，并对其进行指导和检查监督，负责房地产开发经营、物业、白蚁防治、房屋安全鉴定和房屋装饰等管理工作；负责管理从事房地产开发、物业和房地产评估等中介服务机构的资质；负责商品房预售管理。

(十)村镇处

综合管理全市村镇规划建设工作，指导全市小城镇、村庄规划的编制、调整和报批工作；指导协调市区村镇建设项目的选址定点和村镇规划管理工作；组织实施村镇建设试点，指导村镇的统一开发和综合建设；负责组织培训村镇建设管理人员；指导和督促镇容镇貌管理和村庄环境整治工作，承担市“百村示范、千村整治”工程领导小组办公室日常工作。

(十一)科技与勘察设计处

组织拟订全市建设行业的科技发展规划和行业规范；负责新技术、新产品、新工艺、新材料的科研、鉴定和推广工作；研究拟订勘察设计咨询行业的发展规划，规范勘察设计市场；负责全市勘察设计质量和勘察设计咨询企业资质的管理工作；负责建设行业的标准化和计量工作；负责对各类房屋建筑及其附属设施和城市市政设施工程抗震设计规范的实施情况进行监督。

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关键词：商业房地产；建设阶段；风险管理

中图分类号：S618文献标识码： A

1 风险管理的相关理论

1.1风险的概念

现阶段以来，在房地产建设阶段，风险就是发生不幸事件的概率，或者说是指损失发生的不确定性【1】 。严格说来，风险是一种综合效应，是关于事件本身的不确定以及结果的不确定效应。学术界上有一种经典定义，是将风险用一个函数来表示： R=f(P，C)，其中R表示某事件的风险，P表示事件发生可能的概率，而C表示该事件发生所带来的损失或者收益。

虽然风险具有不确定，但它与不确定有着本质的区别。一般而言，风险是可以量化的，其不确定性是可以通过它发生的概率来进行估计，从而可以采取有效的预防措施、运用各种科学管理方法来加以控制【2】。

1.2商业地产项目风险的特征

众所周知，在房地产开发过程中，可能会存在各种意外情况，从而影响开发项目的利润，房地产项目风险就是指在房地产开发活动过程中发生的风险【3】。商业地产项目风险的特征有：①客观性和必然性②阶段性：由于房地产项目寿命周期较长，因此在每个阶段呈现出来的状态不一样，从而面临的风险不一样③开发模式的复杂性：商业地产遵循遵循研究城市发展规划、居民消费需求及相关行业发展态势-商业定位-主力店招商-产品规划设计-开发建设的开发模式，其过程更为复杂，对建设阶段的风险管理要求也应更高。

1.3风险管理的基本过程

依据现在的文献总结来看，一般将风险管理分为四个阶段：风险识别，风险分析与估计，风险应对和风险监控。项目风险管理就是通过这四个阶段循循渐进进行展开的。详见图1

图1项目风险管理流程图

下面我就以建设阶段为例，站在业主方的角度来对某商业房地产项目风险管理进行分析。

2某商业房地产项目建设阶段风险管理

2.1风险识别

当项目开发阶段的工作完成以后，接下来就到了地产开发建设阶段,所谓的建设阶段通常来讲就是从正式开工到工程竣工的阶段。建设阶段应该是项目整个过程最关键最容易产生矛盾与纠纷，也是最容易产生风险的阶段，这一阶段的主要任务就是进行开发项目设计；采用合适的招标模式，招标选择承包商；选择合理的承包商，拟定合同条款，签订承包合同；施工过程中，加强管理，跟踪控制，确保项目能够按计划保质保量得完成，以保障开发商和投资者的利益，如果管理不当或者技术手段不当，则有可能引起工期风险、技术风险、质量风险以及安全风险等。

（1）招标模式风险：一般而言，以大多采用的公开招标为例，对于业主而言，招标工作量大，费用支出多，用于招投标的时间较长，不利于缩短项目的周期，且对中标者可能不太了解，如一选择素质较差的企业，就增加了今后双方协调上的困难。

（2）承包合同风险：合同风险有两类，一类是由于合同条款不完善，叙述不严密，有漏洞，或者部分条款与法规相抵触，存有“陷阱”，在执行中可能会对业主造成损失的可能。第二类是由于合同条款规定而引起的风险在合同双方间不同分配，即纯合同风险，这里不阐述。

（3）工期风险： 房地产建设过程中，工期拖延是种常见的情况。而一旦工期发生拖延，将会造成巨大的损失，首先可能是市场供求发生了变化，耽误了租售的最佳时间，其次是工期拖延将占用资金，管理成本增加，最终导致投资利润的下降。工期风险发生的原因大多为设计文件的变更，承包商故意拖延工期，不可预见事情的发生。

（4）质量风险：质量对于工程建设项目而言，是最为重要的。影响项目质量的因素主要有：设计理念落后，承包商技术水平落后，施工方案、方法选择不当等。

（5）施工安全风险：施工安全风险主要是由于自然环境因素，现场条件(施工现场安全措施、操作不当)，施工人员的不安全行为导致的风险，材料设备等因素。发生安全风险，必然会使得工期延误。

2.2 风险分析与估计

在商业房地产项目建设阶段，项目风险评估主要是针对于风险识别出来的各种风险进行评估。主要内容包括质量风险评估、进度风险评估、项目成本风险评估、安全风险评估。针对于每种可能发生的风险，现行下都有相应的数学分析方法加以分析。比如质量风险评估（针对于施工阶段而言），在量化的数据中，可以采用模糊事件树方法、FMEA、以及物元综合评价方法，PRA等。在进度风险评估中，现在大多数企业仍然采用传统的双代号网络计划图或者横道图进度计划表。如以CPM为基础，求出关键线路，用PERT来评审关键线路上工期目标实现的可能性。如果发生工期延误的情况，首先找出关键线路上影响工期顺延的因素，然后加以解决。在施工成本风险评估中，可以采用蒙特卡罗模拟方法，基于Possion分布的现场变更成本风险评估模型【4】。在安全风险中，由于企业大多数对风险进行了转移，即通过全部或者部分购买工程保险，所以在对安全风险进行评估时，可以通过查看企业办理的保险范围和相应的保险费率来进行。

2.3 风险应对

在建设阶段主要面临的风险有：工期风险、质量风险、安全风险，因此对项目的风险管理应对策略如下：

（1）严格处理好工期方面的风险:为了避免产生工期拖延的情况，项目管理者应时刻跟利益关系人保持沟通，随时向他们反馈项目的进展情况，及时处理沟通过程出现的问题（如设计出现变更），保持良好的合作；要对承包企业加强督促力度，严格监督施工企业是否按照计划施工、是否有拖沓的迹象，督促承包企业应该保证充足的资金和材料以确保工期，督促承包企业加强对非关键线路上的工序的同时施工以确保工期等。

（2）严格处理好质量方面的风险：由于项目的施工是按照图纸进行施工，所以在质量方面分风险处理上应采取两方面的考虑。①施工图纸的设计阶段，在设计单位提供设计的图纸时，项目的管理者应邀请一些相关专家对可能发生的风险进行评估；然后将整理好的评估结果交由施工图纸审查部门进行审核，在审核合格后应该组织进行设计单位与施工单位的设计交底；最后施工企业应根据施工现场等的实际情况对施工图纸进行全面了解，发现不合理的情况应交由设计院处理（图纸会审）；在图纸会审结束后相关单位就可以熟悉图纸的内涵，掌握工程难点并提出相应的技术方案，从而施工前的问题可以得到最大限度的解决。②工程施工阶段，在施工图纸得到肯定后，管理者对于工程的质量应该进行全面细致的监控，应该安排人员对施工现场（包括施工环境、施工技术的监察）进行监督，加强对施工材料的进场检查；对于已经完成的工序要使用科学公正的方法进行检测以保证工程的质量；对于各个阶段风险识别的结果应采取事前控制，对于级别高的风险因素应随时跟踪，做好应急计划；做好现场建设日志等。

（3）严格处理好安全方面的风险：向开发建设各方人员灌输安全意识，对相关人员进行三级培训教育，专业工种必须先培训后上岗。制定相应的安全管理措施，加强施工现场的安全控制等。

3 结论

本文探讨了商业地产建设阶段的风险管理，以风险管理理论为基础，逐步深入地对建设阶段可能存在的风险以及它的评估和应对作出了阐述。对目前国内正在开发建设的商业地产项目具有一定的借鉴性。但是我们知道，房地产的风险管理是一个动态的过程，仅仅从某个阶段来论证其风险管理是不够的，有关于如何实现商业地产风险管理的动态性及基于DSS来实现商业地产风险管理的集成仍然是一个重要课题。

参考文献：

[1] J S Rosenbloom. A Case Study in Risk Management[M]. Prentice Hall, 1972

[2] Gaylon.E.Greer,Phillip T.Kolbe,Investment analysis for real estate decisions,[M].Dearborn Real Estate Education．1981

[3]RogerP．Sindt，Real Estate Investment，[M]．South-Western Pub.1997