房屋销售范文

导语：如何才能写好一篇房屋销售，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、不动产基本情况：

甲方自有产权的不动产位于 市 区 单元第____层，共（套），房屋结构为__ __，建筑面积 平方米，户型 ；房屋所有权证号： ，属于： .附房屋状况表。

二、销售价格与收款方式：

1、甲方确认本合同指定的房屋销售底价为__ __元/平方米，总价 元人民币，乙方可视市场情况高于底价销售， 销售价超出甲方指定销售底价部分，甲方得 %、乙方得 %.若销售价低于甲方底价，须征得甲方书面认可；

2、甲方确认由乙方代收房款。

三、甲方同意乙方客户的以下几种付款方式：

四、结算方式：

双方约定，自购房客户与甲方签订房屋买卖合同，房产证过户并交房后，方办理房款结算手续。

一次性付款结算方式：

1、一次性付款是指即购房客户与甲方签订房屋买卖合同当日将全部房款支付到乙方帐户；

2、乙方代收购房款，在甲方自行办理产权过户手续或委托乙方办理产权过户手续后，自房产证过户完毕之日起三日内乙方将代收购房款转予甲方。

按揭贷款的结算方式：购房客户与甲方签订购房合同后，购房客户向乙方支付首期房款后开始向银行申请按揭贷款，接揭贷款手续获批后，待房产证过户并办抵押后，首期款由乙方付，按揭款由按揭银行付清。

为保证房屋交易的安全性，房屋产权过户手续办妥后，甲方接到乙方通知后，须凭本人身份证来乙方处领取房款，如委托他人取款的，应凭经公证的委托书（注明代收房款）及委托人身份证明领取，甲方系法人的，应以合同载明的开户行和帐号转帐。

五、期限及权限：

1.本合同期限为 个月，自____年____月____日起至____年____月____日止。合同到期后，本合同自行终止。

2. 甲方全权委托乙方在不低于甲方售房底价的情况下与客户签订定房协议书，并代甲方收取房款。

3、在本合同有效期内，甲方不得指定其他人或中介机构销售该不动产。

4、委托期满仍未销出者，甲方授权乙方可在委托底价内下浮 %出售。

六、费的收取

1、乙方的费为本合同所售不动产，在出售成功后按成交总额的____%收取，乙方实际销售价格超出甲方指定销售底价部分，甲方得 % ，乙方得 %.费由甲方以人民币形式支付，由乙方从代收房款中扣除。

2.甲方在与乙方客户正式签订房屋买卖合同，乙方客户支付首期房款后，乙方即可获得本合同所规定的全部费。

3、甲方委托乙方在信息宣传系统上为该物业广告及带购房客户到现场看房，双方商定甲方向乙方支付信息费、产证鉴定费及服务费合计 元。

七、双方权利义务：

1、甲方向乙方提交如下房屋产权证明资料，并保证其真实、准确性。

1）《土地使用权证》、《房屋所有权证》、房主身份证等有效证件的复印件及原件，乙方核对原件无误后将原件交还甲方。

2）已婚夫妇，房屋所有权在一方名下，但共同生活超过八年的，应证得另一方的书面同意。

3）原购房协议书（另：如房屋是集体土地，应提交乡、村办及所属村委会城管科证明）

4）房屋平面结构图及附属设施说明清单、钥匙等。

5）房屋是否设定担保等债权、债务的书面声明。

6）有委托人代办的，应出具经公证的房主授权委托书原件及受托人身份证明。

2、甲方保证该不动产的产权清楚，若发生与之有关的权属纠纷及债权、债务纠纷概由甲方负责清理，因此给乙方及乙方客户照成的经济损失，甲方必须负责赔偿。

3、乙方在与客户签订定房协议书合同后，甲方应在得到乙方通知后三天内来乙方处签署销售确认书，并与乙方客户会签购房合同，如因甲方地址、电话变更，而未能通知甲方而给甲方所造成的损失概由甲方负责。甲方联系电话及地址以本合同所载的地址为准，经交邮即为送达。

4、甲方与乙方客户签订房屋买卖合同后，若双方委托乙方办理房产证的过户手续，应支付代办费。

5、房产证办理过户完毕，甲乙双方结清房款，则本合同指定的不动产义务即告完成。

6、原则上，乙方要求甲方应在房产证办理过户后，方交付房产给购房客户。特殊情况下，甲方愿提前交房应书面通知乙方。

7、乙方系房地产的中介机构，依法承担中介机构的权利义务。

八、违约责任：

1、乙方在委托期间，将委托不动产出售，并与购房客户签订定房协议书，如购房客户未履行定房协议书所规定条款，乙方

有权终止定房协议书，并没收定金；如乙方与购房客户签订定房协议书后甲方反悔的，甲方应支付违约金，违约金的数额为乙方客户缴纳给乙方的定金。

2、甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售，否则视为违约，应承担违约责任。如甲方自行售出委托物业，应以书面形式提前3天通知乙方，否则乙方仍按未售物业出售，就此造成的经济损失由甲方承担。

九、乙方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则，积极、主动、热情地为甲方进行服务，乙方必须严守甲方有关商业机密不能外泄。

十、双方一致同意本合同如发生争议由无锡仲裁委员会仲裁。

十一、本合同一式两份，双方各执一份为凭，本合同附件为主合同不可分割的一部分。本合同自双方签字盖章后生效。

十二、如有其它事宜，可签订补充协议。

甲方： 乙方：

代表： 代表：

地址： 地址：

联系电话： 联系电话：

开户行：

帐号：

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房屋销售许可证和预售证的区别具体如下：

1、二者适用对象不同。商品房预售许可证的适用对象是期房，因为该证件是证明房地产管理机关允许房地产开发企业在房产项目未建成时便可销售的标志。商品房销售许可证的适用对象是现房，因为该证件是证明房地产管理机关允许房地产开发企业在房产项目竣工后便可销售的标志。

2、二者办理条件不同。商品房预售许可证和商品房销售许可证的办理条件不同，虽然它们都要求房地产开发企业必须已经取得土地使用权证书、建设工程规划许可证书和建设工程施工许可证书，但若要取得预售许可证，则要求开发企业已投入的工程建设资金需达到总投资的25%以上，且已经确定施工具体计划和竣工时间，建立了商品房预售监管账户。

若要取得商品房销售许可证，则要求该房产开发项目已经竣工且验收合格，此外，该房产的供水、供电、燃气等配套基础设施也必须已具备使用条件或者已经确定交付日期。

（来源：文章屋网 ）

篇3

房地产市场温度不均价格差异较大

如“表1”所示，2001年全国35个大中城市房屋销售价格抽样调查资料表明：35个大中城市中，房屋销售价格较高的城市是深圳、广州、北京、上海和南京，分别为6921.2、4957.2、4883.7、3820.6和3579.2元/每平方米；较低的城市是西宁、郑州和银川，分别为1208.4、1463.1和1484.3元/每平方米。房屋销售价格同比涨幅明显的城市是宁波、武汉、杭州、上海和银川，分别上涨7.2％、6.1％、5.8％、4.4％和4.2％；同比下降的城市是大连、昆明和海口，分别下降0.4％、0.3％和0.2％。房屋销售价格较高而同比价格涨幅又较明显的城市是上海，价格较低而同比价格涨幅又较明显的城市是银川。那么，全国35个大中城市房地产市场状况与各地区经济状况、收入水平和人们消费取向的关系又如何呢？

全国35个大中城市房屋消费状况

如“表2”所示，全国35个大中城市中购房建房消费占可支配收入比例较高的城市是宁波、呼和浩特、沈阳、厦门和上海，分别为22.0％、16.9％、13.9％、13.2％和12.6％；比例较低的城市是昆明、青岛、杭州和福州，分别为1.0％、1.0％、1.4％和1.7％。可支配收入较高，购房建房消费所占比例较高的城市是上海和宁波；所占比例较低的城市是杭州和福州。可支配收入较低，购房建房消费所占比例较高的城市是呼和浩特和沈阳。

从购房建房消费占可支配收入的比例看，全国35个大中城市房屋消费占整个消费的比重较小，人们对房屋消费还很谨慎，对房地产市场还在观望。房屋消费的需求何时释放，与各地区的经济发展前景和人们对收入的预期有关；与房地产市场的温度是否适中，价格是否合理有关。随着市场经济的发展，消费者的消费理性程度与日俱增，房地产市场只有通过市场整合，使其监管有序、温度适中、价格变动与消费者的收入变化一致并日趋合理，才能有效地拉动房屋消费需求的释放，使房地产市场健康发展。那么，目前我国房地产市场的理性程度、价格合理程度如何呢？

房地产市场温度较高相对价格也较高

2001年，全国35个大中城市房地产市场的价格呈现增长态势。我国西部大开发进入实施阶段、申奥的成功和加入WTO有力地推动了房地产业的发展。房屋销售市场出现了火爆的场面，有些地区出现了排队和计算机摇号购房的现象。2001年全国房屋销售价格与上年相比增长2.2％；2002年上半年全国房屋销售价格与上年同期相比增长3.6％。全国房地产市场温度较高，但未出现过热的现象,价格的增长是合理的。

国际上发达国家的房屋销售中，套房价格与消费者户均年可支配收入之比在6倍至12倍之间。我国的情况如“表3”所示：房屋销售相对价格比率（倍率）较高，北京、沈阳、贵阳的倍率超过了12，南京、广州、大连和西安等城市的倍率都超过了10，最低的在5至6倍。从数字来看，我国的房屋销售价格似乎是合理的，市场是理性的，但不能这么说。我国的房屋价格与房屋消费与国际上发达国家的房屋价格与房屋消费是不可比的。我国的房屋消费处在初期阶段，不但房屋消费水平较低、房屋质量不高、居住环境不够好、配套设施不够完善，而且房屋销售还包括公房销售在内的福利性质，销售是不完全市场化的。国际上发达国家的房屋消费处在享受阶段，房屋消费水平高、房屋质量好、居住环境好，配套设施完善，而且房屋销售是完全市场化的。因此，我国与国际上发达国家的房屋消费不在一个水平线上，房屋销售价格是不可比的。根据目前中国的经济状况和居民消费水平，我国的“套房”销售价格与户均年可支配收入的比率（倍率）应在4倍至8倍之间。目前，我国的房屋建设的整体结构不合理，适合高、中、低收入阶层消费的房屋比例失调，房屋销售总体价格普遍较高，房地产市场的温度也较高。

加强宏观调控促进房地产业健康发展

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关键词：房地产企业；按揭销售；会计处理；税务处理

商品房的按揭销售作为房地产企业销售活动的主要形式，其在我国国内的应用十分广泛。按揭销售指的是购房者在付清首期房款后，以所购买房产为抵押的、售房方为担保人的、向借贷方进行的购房贷款方式。这一贷款形式不仅能够促进国内商品房交易额的提升，还能够加大资金流通的速度，推动经济的发展。在实行这一购房形式后，房地产企业的会计工作与税务处理就需要工作人员综合企业情况和相关制度来进行，以推进企业的资金周转。

1 房地产企业按揭销售的会计处理

商品房在按揭销售后，企业需要对账款的到账情况进行确认与核算。根据国内的企业会计制度内容，房地产企业在以按揭销售的形式进行商品房的销售后，需要在确认以下条件无误的情况下开展相应的会计处理。

首先，房地产企业需要对其所开发的建筑进行工程验收，经由相关部门审批合格后，才能够开展下一步工作。其次，房地产企业需要与购房者签订合法的购房合同。最后，房地产企业只有在购房者确认购房无误并正式入住后才能够开展会计处理工作。

会计处理在按揭销售这一过程中主要体现为对客户首付款项的核算与确认。工作人员在开展会计处理时，需要综合考虑客户首付款、银行贷款、预收账款等多方面内容，进行准确的数据录入和信息核对，同时，担保保证金、开发产品的成本也需要工作人员进行管理。其工作流程如下：第一，工作人员做好定金记录，对客户的银行贷款款项和预收款项进行数额登记；第二，工作人员需要在首付款项到帐后，进行客户银行存款和预收账款的信息录入，担保保证金的信息录入也必不可少；第三，工作人员在银行贷款款项确认后，需要及时的进行主营业务收入和主营业务成本的数额登记。第四，在收回担保保证金后，会计处理人员要及时的进行保证金金额的记录。

2 房地产企业按揭销售的税务处理

按揭销售过程中，房地产企业需要遵循国家的税法条例对其所收到的首付款以及后期按揭贷款进行收入确认。

其工作流程主要为：第一，税务处理人员需要做好客户定金信息录入。以借贷双方为录入重点，记录客户贷款后银行存款的多少和预收账款的数额。第二，商品房的正式买卖过程中，房地产企业需要与客户签订房屋销售合同，客户需要向房地产企业支付房屋总价格的百分之三十的首付款项。在这一过程中，税务处理人员需要对房屋总造价有精确的记录，做好首付款金额录入与预收款项的录入。第三，在银行支付了按揭款项后，房地产企业需要对按揭贷款到账进行记录，并做好担保保证金的信息管理，这时房地产企业的主营业务收入是银行按揭贷款的全额。第四，在将房产证抵押给银行后，房地产企业需要收回担保保证金。这一系列环节过后，税务处理工作告一段落。

3 房地产企业按揭销售的会计与税务处理对比分析

第一，收入确认阶段。会计处理的收入确认工作在工作流程的最后环节，前期的资金登记中，都未能进行相应的收入总额计算。而相对来讲，税务处理工作的每一环节都会进行收入登记。从国税的税法条例上看，房地产企业的销售收入在企业与客户签订销售合同的那一刻起已经产生，因此，工作人员是不能将这两者混为一谈的。会计处理的销售收入与税务处理的销售收入在不同的阶段差异是较大的，另外，受到税收政策的影响，税务处理工作人员需要结合国家的税收进行销售收入计算。

第二，房地产企业对其在进行按揭销售后的所得税的处理上有较大的差异。根据商品房销售结算形式的不同，其收入确认标准也不尽相同。一般情况下，房地产企业的企业所得税需要综合顾及到预售商品和已售商品，这一政策对于国内的房地产企业来讲有一定的执行缺陷。综合这一现状，笔者认为企业需要根据税收政策条款进行适当的工作内容调整，调整的核心是所开发产品在完工前与完工后收入的录入。完工前的收入录入需要工作人员进行专门的款项收录，设置出递延税款与预收款项两项对比，这对企业的税收的缴纳来讲十分有利，对于一些企业所得税难以确定的商品，会计部门可以对其进行延缓处理。

完工后的商品房的销售工作就相对简单。工作人员只需要对相关数据金额进行核对与计算，并综合总成本进行税务确定。会计处理账面上的所得税款项与税务处理过的所得税款项虽然都是商品房收入的精确的记录，但前者的企业所得税可以通过递延税款而往后顺延。税务处理就相对直接，收入与纳税额都能够较快的得到确定。

4 结语

从房地产企业的按揭销售成果来看，该项结算形式的推行是推动国民经济发展的有利举措，但受到借贷双方和担保者的制约，房地产企业在进行会计处理与税务处理上存在小小的问题，因此，工作人员需要灵活转变工作模式，适当的调整工作流程与应对方法，推动房地产企业资金管理的科学化。

参考文献：

[1]蒋晓凤.房地产企业按揭销售的会计与税务处理比较[J].会计之友，2011（07）.

[2]高越青.如何有效应对住房按揭贷款业务中的假按揭[J].辽宁经济，2009（06）.

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无限放大销售行为的根源是企业不懂营销

国内的企业在产品市场化的初期，确实用销售的方法取得了一定的成绩，在市场经济条件下，由于思维定势，企业还热衷于以销售的方法去做市场。其实营销应该是先为消费者设定欲望，然后企业做相关定位，启发消费需求，最后用合适的渠道去满足消费需求。但是现在大多数企业都只做了营销工作中的一小部分内容，只会做销售，只知道在满足需要的层面上去做。其实营销还有很多的层面要去做，现在一些企业不知道也不懂。

把销售当作营销是企业的通病

现在的企业都领教了竞争，因为竞争带给企业的再不是那种“皇帝女儿不愁嫁”的美好感觉了。所以大家在感叹竞争的激烈的同时，不约而同地想到了做销售工作，把销售作为企业生存的第一生命线。纷纷加大力度在销售上去比拼，如比价格、比促销，大家都这样去朝一个方向去挤，结果路越来越窄，到最后都受到伤害。

混淆销售行为和营销行为直接导致在终端无休止的价格战、促销战

大家都认为只有在终端去拼杀才有出路，于是就一起在终端用价格和促销来比拼，其实殊不知促销降价也是利益的转移，不分时限和阶段的使用是对品牌的伤害，是不利于品牌的建设的，是一种“自杀”行为，是行业无序竞争的表现。

渠道、促销、终端等不是市场竞争制胜的法宝

这些都是销售行为的具体表现，是不能用来替代营销的，当然在适当的市场阶段，上述行为的合适运用是能够提升产品销量和市场份额的，但其使用条件和特定的背景，是不能盲目使用、无限放大和复制的。

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第一条本项目用地范围内土地上的建筑物、构筑物、地上附着物，实施征收的，按市府发文件规定执行。

第二条对项目用地范围内的违法建筑物、构筑物，责令限期自行拆除，逾期未自行拆除的，报请区人民政府组织相关部门依法，不予补偿安置。

第三条对2014年9月12日以后镇政府关于禁示乱搭乱建，违法建房的公告公示后修建的无任何手续的建筑物，一律自行拆除。

第四条对2014年9月12日前规划区内的建筑物，征收人与被征收人未达成征收协议的，按市府发文件规定，依照法定程序，由征收人报请区人民政府组织相关部门或向人民法院申请依法强制征收后进行补偿。

第五条本次征收安置工作中，不积极支持、阻碍开展征收安置工作，情节严重的，由司法机关依法追究其责任。

第二章房屋征收范围

第六条本项目用地范围

一、本项目规划用地范围（详见小城镇规划）。

二、本项目施工退让所需范围。

第三章房屋征收管理

第七条征收人应将项目名称、被征收人、征收范围、征收期限、征收奖励办法等予以公告。

第八条在征收公告明确的征收期限内，征收人与被征收人应当按照本办法，就补偿、安置等事项签订《房屋征收补偿安置协议》，明确补偿安置方式、补偿金额、搬迁期限、违约责任等。

第九条签订《房屋征收补偿安置协议》时，被征收人需提交《户口簿》、社区证明、房屋修建年限及相关权属证明。

第十条征收产权、使用权有纠纷或其他产权不明的房屋，在征收公告明确的期限内不能解决纠纷或明晰产权、使用权，由征收人提出补偿安置方案会同有关部门对需征收房屋勘察记录后进行征收，待解决纠纷或明晰产权后进行补偿安置。

第四章搬迁奖励及搬家费

第十一条被征收人签订《房屋征收补偿安置协议》后，在7天内主动拆除让出土地的，按被征收户主体房建筑面积给予450元/平方米的奖励费。逾期不拆除的，每天扣发50元/平方米奖励，不能达成征收协议的参照本办法第四条处理。

第十二条征收人在征收安置过程中支付被征收人一次性搬家费，搬家费按主体房建设面积每月每平方4.25元计算，一次性支付三个月。

第五章房屋征收安置

第十三条安置方式本次安置一律采用货币安置的方式进行，凡符合购买棚户区改造房条件的所有权人每户可优先申请购买棚户区改造房一套。

第十四条补偿原则

（一）合法建筑物、地上附属物补偿标准，按市府发文规定执行。

（二）结合本办法第三条规定，本着尊重历史，面对现实、让利于民的原则。在2014年9月12日后修建的无任何手续的违法建筑，一律自行拆除；在限期内自行拆除的，可给予当事人300元/平方米的拆除误工补助，不享受其他任何奖励；若限期内未自行拆除，报请区人民政府组织相关部门依法，不予补偿。

第十五条认定程序镇成立小城镇建设工程指挥部，由工程指挥部办公室牵头组织相关人员进行认定。

第十六条本办法未尽事宜按《中华人民共和国城乡规划法》以及省、市有关房屋征收政策执行。

第十七条本办法仅适用于钟山区镇小城镇建设工程房屋征收安置。

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【关键词】房地产公司；销售环节；财务内控；管理方法

前言

在现阶段，我国的大部分房地产企业都有一个共性的问题，就是在销售环节都存在一定的财务风险，究其原因是由于我国市场经济的不断深化和改革，很多的经济体制和经济政策都发生了一定的变化，在新形势下，由于房地企业没有对新的经济形势进行深入的把控和了解，导致企业无法适应新形势下的经济发展需求，从而导致一些财务风险的产生。财务风险的存在，给房地产企业带来了非常不利的影响，导致与企业有关的经济活动存在不稳定的因素，从而影响企业的经济效益。

1房地产销售环节财务内控管理的必要性分析

我国现阶段房地产企业在财务管理和预算审计方面都普遍的存在不科学的现象，财务内部控制和管理制度上都缺乏一套科学的管理方法，与企业相关的各项制度也不够完善，往往导致房地产企业在财务预算上达不到企业的需求标准。在现阶段，我国的财务功能相对比较单一，很多企业对财务职能的认识上还停留在简单的财务核算上，所以失去了财务本身的职能和意义。所以加强房产企业财务内部控制，提高财务人员工作效率和职业素养，是非常必要的。（1）房地产行业的销售环节存在一定的特殊性，它不同于其他行业资金回笼的方式，在销售过程中，房地产商品具有期房和现房两种形态，本身具有高风险和高价值等特点。所以在销售环节，预售的销售方式是房产企业主要的销售方式，买家可以先交预付款，房产企业可以先不用交付房产，通过签订相关的合同，进行商品的销售。由于特殊的交易方式，致使在资金回收方面也存在一定的特殊性，有些买家可以全款购买，很大一部分买家需要通过银行贷款的方式进行分期付款，所以在房产企业资金回笼的过程中，经历了很多环节，这些环节的不可控因素也随之增多，其中任何一个环节出现差错，都可能导致房产企业资金回笼缓慢的现象发生。所以加强财务内控管理，对于房产企业具有重要的意义[1]。（2）加强企业财务内控管理，是实现房产企业现代化财务管理制度形成的必要手段，科学的财务内控管理，可以促进企业平稳和健康的发展，使企业的经济效益不断的提升，从而提高企业在众多房产行业中的竞争力，同时健全的财务内部控制管理制度，可以使企业内部各部门职能的考核和管理具有一定的科学性和规范性。对部门的责任和职责进行有效的调节，加强工作人员之间的工作联系，明确企业内部的经济责任，从而提高企业各个部门的工作效率。（3）加强财务内控管理，保证务会计资料具有一定的真实性，对于加强财务会计的资料管理具有一定的积极意义，同时提高了资料的审核力度，确保公司财务会计资料的真实性和可靠性，规范的财务控制管理制度，对于提高财务会计的业务水平和职业素养方面都有一定的作用[1]。

2房地产企业财务内控管理中存在的一些问题分析

（1）在房产销售环节，财务职能得不到应有的体现

我国目前房产销售部门的职能普遍都有被放大的现象，在财务收款和其他的销售环节，销售人员过多的干预导致财务人员的职能被弱化，仅仅是依据票据进行收款，对于收款的性质和其他因素没有进行相应的监督和复核，对于合同价格的审核往往都是事后审核，不具有代表性。由于销售人员的流动性相对很大，对于事后审核出现的一系列问题，已经无法找到相关的责任人，从而给企业带来的巨大的经济损失。

（2）房产企业对于收复款项的控制环节相对薄弱

房产行业在销售过程中，需要经历很多款项的收复，过程相对复杂，由于缺乏相应的控制和管理，无法确保每个应收款环节的及时性，这也是制约相关房产企业工作效率提升的一个重要因素，由于一些资金的回收不及时，直接导致房产企业在资金运行上存在一定的压力，使企业无法实现正常的运行。基于以上的情况分析，需要加强企业的财务内控管理，使内控管理具有一定的科学性和规范性，从而实现应收账款的及时回收。

3实现房产销售环节财务内控管理的方法简析

（1）完善企业财务会计的相关的制度

建立一个完善的企业财务会计制度，使企业更加适应现代化经济发展的形势，可以实现企业财务会计的有效管理，加强财务会计的培训，对新的政策和法规进行有效的把握和了解，使会计人员在房产销售环节明确自身的职责和功能，严格把控销售环节每个关键工作的控制点，树立精细化管理的理念[2]。所以构建一个完善的会计管理体系，对于房产销售环节财务管理，具有积极的意义。同时对于实现房产企业的规范化管理，也具有一定的促进作用。

（2）培养员工的团队意识，建立财务与销售部门的有效合作关系

财务部门与销售部门的合作在房产销售环节是非常普遍的，要想实现企业的稳定发展，实现经济利益的最大化，加强内部团队建设，促进部门间的合作和互助工作关系，是非常关键的。团队意识对于房产企业而言，具有重要的意义。企业需要从各个方面对企业的员工进行团队意识的建设，提高员工的职业素养，注重培养员工之间和部门之间的合作意识和互助意识，在具体工作工，以公司的利益为主，严格遵守相关的财务制度，形成和谐的工作氛围，更有利于房产企业财务内控管理制度的执行和推广。

（3）对财务和会计两部门进行有效的责任划分

建立明确的财务、会计职能划分的前提是，具有一个规范的组织机构执行方案，规范的组织方案，对于实现财务内部控制具有重要的作用。在建立方案的过程中，需要遵循一定的标准，必须保证企业的经济财产安全，确保企业的财务安全。加强财务与会计两部门的责任划分，对于房产企业加强财务内部控制具有决定性作用，在具体的划分中，使会计部门和财务部门的职能与责任更加的明确，使日常工作的分工更加具体，同时形成了两者之间互相合作和互相监督的工作模式。实现财务和会计职能的划分，对于房产企业的长远发展和规范经营，具有重要的现实意义。

（4）培养财务专业型人才

专业型人才的招募和培养，对于房产企业销售环节实现规范的财务内控管理具有重要的意义。我国经济的发展离不开对人才的依赖，房地产企业也不例外，所以培养相关的财务专业型人才，可以有效的提升企业的管理和经营水平，专业型人才对于企业的相关工作的规范性具有一定的促进作用，可以加强企业对财务风险的识别能力，提出合理化建议，采取相应的预防措施[2]。在企业财务内控管理上，使相关法规和制度有效的执行下去，实现最终对财务的有效控制。

（5）房地产销售环节合理的运用销售软件

房地产销售软件的应用具体意义在于可以有效的控制房地产项目的目标成本，提高房产销售工作的效率，合理的运用计算机技术，实现对客户相关信息的统一存贮和管理，建立房产网络营销模式对于扩大房产企业的竞争力具有重要的作用，真正的实现了房产营销与消费者的有效互动，使房产企业在销售环节中对消费者的购买欲望和需求进行全面的了解，消费者可以根据自身的需求，对购买的房产相关信息进行更多的咨询，销售软件的运用，使销售和购买者建立了有效的交流平台，对实现房产交易起到了关键的作用。另一方面，销售网络系统的建立，对于实现财务内控的管理具有一定的积极作用，通过网络销售平台的建立，可以节约大量的销售成本，比如降低采购费用、人员资讯费用、广告费用等等，使财务更加快捷和方便的对营销成本进行管理和控制，大大的提高了企业的营销效率。

4结束语

销售环节对于房产企业来说，具有重要的意义，它是保证企业实现更大利润空间的基本前提和保障，保证销售环节相关的工作顺利进行，对于房产企业的长远发展具有重要的意义，通过以上关于财务内控管理相关问题分析，我们总结了一些有效的应对措施，不断的完善企业相关的规章制度，建立规范的财务和会计管理体系，培养员工的综合素质，提高他们的职业素养，最大限度的发挥财务内控的作用，确保房产企业的销售环节更加科学化和规范化，使房产企业得到更大的进步和发展。

参考文献

[1]陈新.完善房地产企业销售与收款环节内部控制的探讨[J].江苏商论，2012（21）：251~252.

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但是，面临我们现在的学生的层次分层非常严重，表述自己观点或者与人交谈大部分都有一定的难度。所以销售与服务流程这门课不仅仅是给学生介绍销售顾问与服务顾问的工作内容及形式，更重要的是培养学生怎样与人交谈，怎样用良好的方式与人交谈，怎样让自己的谈话内容有目的性及逻辑性等等。

所以，销售与服务流程这门课程对于汽车类的学生业务能力培养起到非常重要的作用，我们需要花时间去思考怎样才能在短短的时间内，让学生不仅学到了课本内容的知识，还应该学到的是自己受益终身的交际能力呢。

下面我将从汽车企业需求的人才类型及应届毕业生的人才类型进行比较，从而浅谈我对于汽车销售服务流程教学方法创新的一些想法。

一、汽车营销人员需要具备的素质

（1）影响力：通过各种手段影响别人使其支持或采纳自己的观点。主要对学生的表达、影响、策略方面的能力要求。

（2）关系建立：努力与那些对自己的工作有帮助，或者将来对自己有用的人建立友好的、互惠的甚至非常密切的关系。主要对学生建立及维系人际关系方面的能力要求。

（3）人际理解：指个人愿意了解他人，并能够准确地掌握他人的特点、正确理解他人没有明确表达出来的想法、情感和顾虑。这种能力也被称为同理心、人际敏感性等。主要对学生与人交往时理解、把握和预测他人感受的能力要求。

（4）成就导向：成就导向是指个人具有成功完成任务或在工作中追求卓越的愿望。个人希望出色地完成任务，愿意从事具有挑战性的任务。这种人在工作中有强烈地表现自己能力的愿望，不断地为自己设立更高的标准，努力不懈地追求事业上的进步。主要对于完成工作的目的性要求，是刚好完成，还是完美完成，或者赋予自己想法的超越完成。

（5）信息搜集：指个人对事物具有较强的好奇心，努力获取有关事物和人更多的信息，从而对其有比较深入的了解。是指不仅要会找资料，还要会整理资料。

（6）组织意识：理解和掌握组织当中权力运作关系和架构的能力。这包括判断谁是组织中真正的决策者、谁是具有影响力的人，预测当前发生或即将发生的事件对于组织当中的个人和群体产生什么样的影响等。

（7）客户服务导向：具有帮助和服务客户、满足客户需求的愿望。具有客户服务导向的人关注客户对服务的满意度，集中精力发现客户需要并给予满足。

二、应届毕业生的表现

应届毕业生在刚开始工作时，不能清楚地表达自己要讲的内容或不能说服别人听从自己的观点；接待客户时不积极与客户建立关系；与客户交谈时不能正确地理解别人的思想、情感或行为；对于上司安排的工作安于现状，不追求个人技术或专业修养方面的进步；准备工作时不积极获取有关的行业与产品信息；不了解公司的基本运作系统；缺乏满足客户的需求的愿望和态度。

三、浅谈课程教学方法

1.重新认识销售与服务流程课程的重要性

增加销售与服务流程的课时量，把销售与服务分列两册，销售72学时，理论30学时实训42学时，其中实训内容重点在热情接待、需求分析、产品六方位介绍。服务36学时，理论实训各占一半，只需了解服务顾问的工作流程，对于其中的行业管理规定着重讲解。共计课时108。

2.增加了学生在课程学习中的积极性

增加学生的互动与组织能力。学期开始征询学生的活动策划案，然后在年级中每月举行知识与技能问答比赛，检验课堂所学内容

3.改变了课程的讲述方法

（1）每次课程给学生留下部分时间进行表达练习。针对销售流程的产品介绍可以提前让学生做准备，比如每次2人，分别在班级给同学用PPT介绍“我最喜欢的车”，不仅锻炼了学生收集资料整理资料的能力、语言表达能力、心里素质，而且更能增加学生对更多产品的认识与对汽车新技术的了解。

（2）在课程中多添加一些案例、讨论、团队游戏及解决方案。提高课堂的活跃度，学生的积极性也能鼓励学生勇敢的谈论自己的观点，无形中完善他们的价值观及恢复他们的自信。

（3）实训课中分组练习，课时的大量增加就是为了给学生留下足够的时间进行反复的联系以达到熟练。细分组员（2人～3人一组）达到每人都能够参与而且彼此还能提出练习过程中的不足的目的，最终达到每个学生都能说出来，流利的说出来，有自己想法的表达。

篇9

随着市场竞争的日益激烈，企业之间的竞争如火如荼，商场成为没有硝烟的战场，手段各异的各种促销方式应运而生。不同的促销方式往往适用不同的税收政策，企业在选择促销手段时，应根据自身的实际情况，利用税法提供的节税空间，选择适合的促销方式，既要考虑市场营销效果，同时兼顾税务筹划，以降低税收成本，以实现企业经济效益最大化。目前，商业零售企业常见的促销手段可以分为以下几类:一是打折促销。是商场促销活动中最为传统和常见的价格促销方式，通常是指商业折扣，是企业在销售货物时在价格上给予顾客的优惠，折扣额一般在交易发生时已经确定并与实现销售同时发生。如全场八折、限时特价、特价大米每人限购十斤等。二是买赠销售。是指企业在促销活动中经常使用的买A送A，买A送B，购物满多少送礼品等的销售方式。如牛奶买一送一，买空调送电扇等。三是购物返券。是对消费达到一定金额时赠送购物券、现金抵用券、赠品券等的促销活动，是目前商业零售企业广泛应用的一种变相打折销售方式，也是当前商业零售企业最流行的促销手段之一。四是购物送现。是指商场对购物消费达到一定金额时赠送现金的活动。购满即送现金，如满100元送10元现金、满100元送10元打车费等。五是积分返购。商场为长期留住顾客，增加顾客对品牌的忠诚度和依赖性而推出的顾客会员制。对于会员除了给予一定价格优惠外，往往还推出会员消费积分制，根据会员积分可以换领一定价值的商品。目前推广会员制和会员积分消费已成为很多商家建立顾客群的一种重要手段。六是以旧换新。是商家常用的一种促销手段，是顾客在购买新商品时可以用一件旧的商品，折抵一定数量的现金，商家再将回收的物资卖给厂家回收或者废品收购公司。

二、商业零售企业不同促销方式税负分析

下面以商业零售企业为例，对该企业不同促销方式下的税负进行分析。

案例一：华联商场为增值税一般纳税人，计算时仅考虑增值税、个人所得税、企业所得税，不再考虑其他纳税影响（因城市建设维护税和教育费附加比例较小，忽略不计）；所有的购销活动都是以现金支付，不存在资金的时间价值和风险因素的影响；商品销售价格为100元（含增值税），成本利润率为55%，即销售100元（含税价）商品，其成本为55元（含税价），增值税税率为17%，企业所得税税率为25%。假设华联商场的所有购货均能取得增值税专用发票，企业在促销活动中返还给顾客的利益不再向顾客收取任何费用，由企业负担个人应缴纳的各项税费。在国庆节来临之际，商场拟采用不同的促销方式予以让利，让利幅度为购物满100元让利30元。商场采取不同让利促销方式的税收负担和税后利润有所不同。

第一，打折销售。根据《增值税暂行条例》规定:“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从销售中减除折扣额”。通常情况下，商业折扣从商品价目单上规定的价格中直接扣除，购销双方均以折扣后的实际价格计算反映。按照税法规定，华联商场应按发票上注明的折扣后的销售额计算增值税。这里的折扣仅限于货物价格折扣，如果是实物折扣则应按视同销售中“无偿赠送”处理，实物款不能从原销售额中扣除。如果华联商场对原价商品7折销售，则相关计算如下:

应缴增值税额=［70÷（1+17% ）-55÷（1+17% ）］×17%=2.18元

应纳所得税额=［70÷（1+17% ）-55÷（1+17% ）］×25% =3.21元

应纳税合计=2.18+3.21=5.39元

税后利润=70-55-5.39=9.61元

第二，买赠销售。根据《增值税暂行条例》规定：纳税人“将自产、委托加工或者外购的商品无偿赠送给他人，应视同销售行为，计提销项税。”同时根据国税函［2000］57号文《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》：部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券，对个人取得该项所得，应按照《中华人民共和国所得税法》中规定的“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。在实际操作中，为提高销售量和保证让利顾客，商场赠送的物品应是税后物品，因此商场承担这部分个人所得税。采用买赠销售时，对于购物100元送30元商品的促销形式相关计算如下:

销售100元商品应交增值税=［100÷（1+17% ）-55÷（1+17% ）］×17%=6.54元

赠送30元商品视同销售，应交增值税=30÷（1+17%）×17%-30×55%÷（1+17%）×17%=1.96元

应纳增值税合计=6.54+1.96=8.5元

商场代缴顾客偶然所得个人所得税=30÷（1-20%）×20%=7.5元

《中华人民共和国所得税法》规定：赠送商品的成本属于非公益性、救济性捐赠支出，按税法规定赠送的商品成本和代交的个人所得税不允许税前扣除。

应纳税所得额=100÷（1+17%）-55÷（1+17%）=38.46元

所得税=38.46×25%=9.62元

应纳税合计=8.5+7.5+9.62=25.62元

税后利润额=（100-55）÷（1+17%）-16.5÷（1+17%）-7.5-9.62

=7.24元

第三，购物赠券。在购物赠券促销方式中，由于顾客通常用赠券换购等值商品，相当于商场在正常的销售外向顾客无偿赠送该商品，因此在计算增值税时，该赠券部分应视同销售计算增值税，不能直接从销售收入中扣减。采用购物赠券销售方式，满100元赠送非兑现礼金券30元，相关计算如下：

销售100元商品应交增值税=100÷（1+17%）×17%-55÷（1+17%）×17%=6.54元

合计应纳增值税=6.54+1.96=8.5元

其赠送的购物券，为有价证券，按照国税函［2000］57号文，应代扣代交个人所得税额=30÷（1-20%）×20%=7.5元

赠送礼金券属于非公益性、救济性捐赠支出，按税法规定其成本和代交的个人所得税不允许税前扣除。

应纳税所得额=100÷（1+17%）-55÷（1+17%）=38.46元

所得税=38.46×25%=9.62元

应纳税合计=8.5+7.5+9.62=25.62元

税后利润=（100-55）÷（1+17%）-30×55%÷（1+17%）-7.5-9.62=7.24元

税法规定，企业赠送礼金券代扣个人所得税的处理与赠送商品时的处理相同，若用礼金券抵减货款后，在发票上以销售折扣名义列示，或者直接按商品金额扣减折扣券后的金额后开具发票，则可避免多交增值税，也无需代扣个人所得税。

第四，购物返现。对于购物返还的现金，根据国税函［2000］57号文件规定，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物等应按规定代扣代缴个人所得税，税款由支付单位代扣代缴。同时税法规定，赠送的现金和代顾客交纳的个人所得税不允许税前扣除，故计算所得税时应作纳税调整。对于购物满100元送30元现金的促销形式的相关计算如下：

销售100元商品应交增值税=100÷（1+17%）×17%-55÷（1+17%）×17%=6.54元

应代扣代交个人所得税额=30÷（1-20%）×20%=7.5元

返还的现金属于非公益性、救济性捐赠支出，按税法规定其成本和代交的个人所得税不允许税前扣除。

应纳税所得额=（100-55）÷（1+17%）=38.46元

所得税=38.46×25%=9.62元

应纳税合计=6.54+7.5+9.62=23.66元

税后利润额=（100-55）÷（1+17%）-30-7.5-9.62=-8.66元

第五，积分返利。会员积分换领商品，实质上还是一种商业折扣。采用积分返利促销方式，积分满3000分，可以换领价值30元的礼品，相关计算如下：

赠送30元购物券视同销售，应交增值税=30÷（1+17%）×17%-30×55%÷（1+17%）×17%=1.96元

商场代缴顾客偶然所得个人所得税=30÷（1-20%）×20%=7.5元

第六，以旧换新。按照税法规定，以旧换新销售时，要求拆分为销售新商品和购入旧商品两笔业务进行处理。销售新商品，要按全价作为销售额，计提税金，旧商品的折抵价，不能直接冲减新商品的销售额；购入旧商品时，不能取得进项发票抵扣，而销售旧商品时还要再次缴纳增值税，从而造成了企业不必要的多交税款。

华联商场电器卖场开展以旧换新活动，每台旧电视机折价200元，同时给顾客发放200元的折价券。假如顾客在卖场购买一台2000元的新电视机时，抵减现金200元，实付1800元。按税法规定，需交纳以下税款：

售新电视机缴纳增值税=2000÷（1+17% ）×17%=290.60元

购入旧电视，无抵扣发票，不能抵扣进项税。

以200元每台售出旧电视机应交增值税200×17%=34元

应缴增值税合计=290.60+34=324.6元

如果选择和废旧物资回收公司合作，改变购进旧商品的主体，由废旧物资回收公司以每台200元的价格直接收购旧电视，并发给顾客200元的折价卡，在顾客购买新电视时抵减现金。卖场凭借回收的折价卡每月和回收公司结算。企业有关计算如下:

售新电视机应缴纳增值税=2000÷（1+17% ）×17%=290.60元

收到顾客交回的折价卡作为应收废旧物资回收公司的应收账款。

月底卖场开具收据，从废旧物资回收公司收回200元应收款。如此核算，比商家自己收购旧物资少缴纳增值税34元。

以旧换新时，以第三方废品回收公司或者电器生产厂家作为收购旧物资的主体，从而可以避免多交税款。

三、商业零售企业对促销形式税务筹划

商业零售企业常见促销方式的税负及实际利润比较如表1。

经上述分析比较发现，采用打折销售税后利润最高，购物返现销售税后利润最低，无论是购物赠物还是购物赠券，税负和税后利润都相同；打折销售税负最低，购物返现税负最高。由此可见，基于法律角度，进行合理的税务筹划，不求税负最低，只求企业实际利益的最大化。

实际工作中，一些零售企业在选择和设计具体的实施方式时，往往为“促进销售”而促销，只赚到人气，没赚到利润。销售额扩大的目的是实现企业实际利润的增加，因此在营销策划的同时进行税务筹划，从整体上科学地进行谋划，使营销方案更有实效。

对于买赠销售的促销行为，为了避免被当作视同销售而多交税款，销售时可将赠品与正常销售商品打印在同一张发票上，再将赠品的金额以折扣的形式，直接在销售发票中以负数列示，将赠品转化为折扣，直接扣减销售额，使企业实际利润最大化。

购物返券与买赠销售的税负是相同的，其区别在于购物送物必须在当期视同销售，而购物返券确认纳税时间是货物发出时，商场因此可能获得延期纳税的收益。同时，赠送非兑现礼金券的促销方式容易刺激消费者的大额购买，增加顾客选择商品的余地，因而比一般的赠送实物更受欢迎。对于商家而言，持券购买，增加了消费者在商场内的滞留时间，也有利于扩大商品的销售额。

对于购物返现的促销活动，如果返赠现金以折扣形式在发票上体现，可以少交增值税，免交个人所得税，扣除应纳税所得额。

积分返利的税负和买赠销售相同，对于此类促销，原理上还是转化为折扣形式，避免视同销售。顾客使用积分，换取商品时，在发票上列明货物标价、积分折扣金额、实收金额，会员积分可以完全当作销售折扣处理，避免视同销售而多交增值税，同时，如果把积分换购商品扩展至全场，会员因为可选择商品的范围的扩大而更加容易接受。

由此可见，对于上述各种促销手段的税务筹划，其关键是将各种打折、赠送行为，转换成商品的折扣形式，以期达到直接扣减销售额，少提增值税销项税的目的。

如果买赠销售时，赠送的现金、购物券和实物与企业生产销售密切相关的，应计入企业广告促销费用，允许税前限额列支；而捐赠与企业生产经营无关，企业不通过非营利机构的捐赠一般不得税前扣除，需要做纳税调整。

篇10

一是《企业会计准则第14号――收入》（财会[2006]3号）的下以几条规定： 第六条 销售商品涉及现金折扣的，应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额。现金折扣在实际发生时计入当期损益。现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。 第七条 销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。第八条 企业已经确认销售商品收入的售出商品发生销售折让的，应当在发生时冲减当期销售商品收入。销售折让属于资产负债表日后事项的，适用《企业会计准则第29号――资产负债表日后事项》。销售折让，是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。第九条 企业已经确认销售商品收入的售出商品发生销售退回的，应当在发生时冲减当期销售商品收入。销售退回属于资产负债表日后事项的，适用《企业会计准则第29号――资产负债表日后事项》。 销售退回，是指企业售出的商品由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。

二是《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函》〔2008〕875号文件中以下规定：企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。

三是《国家税务总局关于纳税人折扣折让行为开具红字增值税专用发票问题的通知》国税函〔2006〕1279号规定：纳税人销售货物并向购买方开具增值税专用发票后，由于购货方在一定时期内累计购买货物达到一定数量，或者由于市场价格下降等原因，销货方给予购货方相应的价格优惠或补偿等折扣、折让行为，销货方可按现行《增值税专用发票使用规定》的有关规定开具红字增值税专用发票。

二、折扣方式销售货物会计处理

（一）商业折扣的会计处理 会计上通常称的商业折扣，税法上称之为折扣销售。可以理解为折扣发生在销售之前，实质上商业折扣解决的问题就是货物交易过程最终成交价的确定数，即为最终成交单价。商业折扣后，相对于没有折扣的销售来说，即减少了增值税和企业所得税，但通常作为促销的手段，从扩大销路，增加销量，提高盈利水平角度考虑，销售方可采用销量越多、价格越低的促销策略，即所谓“薄利多销”。商业折扣企业定价策略是根据各类销售渠道成员在产品销售中承担的功能不同而给予不同的折扣。

[例1]2013年11月30日，甲企业从乙企业购入生产用201号配件4000块，单价1600元（不含税价，以下相同），202号配件5000块，单价1200元。因为是批量购买，与对方谈妥给予10%的商业折扣，对方垫付不含税运费8000元（取得货物运输增值税专用发票，两种材料平摊），向销售方签发一张3个月不带息银行承兑汇票，材料尚未到达。

解析： 商业折扣实质上就解决最终成交价问题，本业务中，给予10%的商业折扣，即平时我们常讲的打九折。201号配件新的单价=1600×90%=1440（元），202号配件新的单价=1200×90%=1080（元）。这样用单价和数量可以求得不含税销售额。不含税销售额与税率之积就是税额， 如表1所示：

运费进项税额为运费不含税价与税率11%之积，即8000×11%=880（元）。

购货方甲企业会计处理：

借：在途物资――201号配件 5764000

――202号配件 5404000

应交税费――应交增值税（进项税额） 1898080

贷：应付票据――银行承兑汇票 13066080

销售方乙企业的会计处理：

借：应收票据――银行承兑汇票 13066080

贷：主营业务收入――201号配件 5760000

――202号配件 5400000

应交税费――应交增值税（销项税额） 1897200

银行存款 8880

对于发票的开具，增值税法中规定同一张发票上分别注明的，可以按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。这一点还是基于从税收征收管理上避免混乱角度考虑，如果允许对销售额开一张销货发票，折扣额再另开一张退款红字发票的话，可以发生销售方按折扣后的销售额计算销项税，而购货方不一定按减除折扣额的销售额及其进项税额进行抵扣，这样的话会给税务机关征收管理上带来很大的难度。

对于发票的开具，增值税法中规定同一张发票上分别注明的，可以按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。这一点还是基于从税收征收管理上避免混乱角度考虑，如果允许对销售额开一张销货发票，折扣额再另开一张退款红字发票的话，可以发生销售方按折扣后的销售额计算销项税，而购货方不一定按减除折扣额的销售额及其进项税额进行抵扣，这样的话会给税务机关征收管理上带来很大的难度。

正规的发票开具方法，在防伪税控开票系统中，按原价开具发票填写后，在发票填开对话框中点击“折扣”按钮，在出现的对话框中填写相关折扣信息，自动生成“折扣行”。在实务中，很多财务人员图省事，直接按折后价格按正常销售处理办法开具发票。虽然达到的效果一样，但这种开具法有可能会引起不必要的税收风险。

（二）现金折扣的会计处理 现金折扣，税法上称之为销售折扣，可以理解为折扣发生在销售行为之后，对及时付款的购买者提供的减价优待。实质上就是销售方在赊销后，为了尽早收回货款给予购货方金钱上的奖励，即一部分债务的豁免。对于现金折扣，我国现行处理是按总价法入账，实际发生时做财务费用处理。

但国税函[2008]875号文仅规定了做财务费用处理，实务中这部分费用到底用什么凭证来做？很多人观点不一，有人认为需要去主管税务机关代开金融业营业税发票；而也有人认为此财务费用非金融业利息费用，也并非发票管理办法中规定的发票开具范围。

可以参照《山东省青岛市国家税务局关于2010年度企业所得税汇算清缴若干问题的公告》（山东省青岛市国家税务局公告2011年第1号）规定：符合国税函[2008]875号文件第一条第（五）款规定的现金折扣，可凭双方盖章确认的有效合同、根据实际情况计算的折扣金额明细、银行付款凭据、收款收据等证明该业务真实发生的合法凭据据实列支。”

根据上述规定，现金折扣在实际发生时可以作为财务费用扣除，相关合同及收付款凭证可以作为税前列支的合法凭证。销售折扣不能从销售额中扣除，换句话说在销售折扣下，不会影响增值税的计算，享受的折扣进当期损益，但会影响企业所得税。

[例2]2013年11月28日甲企业从乙企业购入设备外壳9000 个，单价600 元 /个（不含税价），对方垫付运费杂费4000元（取得铁路收据一张，注明项目是装卸费），款项尚未支付，乙企业已签发增值税专用发票，材料尚未到达。双方约定的现金折扣条件为2/10，1/20，n/30 ，计算现金折扣时不考虑增值税。

11月28日购货方甲企业账务处理：

借：在途物资――设备外壳 5404000

应交税费――应交增值税（进项税额） 918000

贷：应付账款――乙企业 6322000

11月28日销货方乙企业账务处理：

借：应收账款――甲企业 6322000

贷：主营业务收入――设备外壳 5400000

应交税费――应交增值税（销项税额） 918000

银行存款 4000

同年12月8日，甲通过银行汇款偿还欠乙企业上述全部货款。

解析：由于双方约定了现金折扣条件，甲企业于10天内付款享受2%的折扣，计算的折扣=5400000×2%=108000（元）。

购货方甲企业的会计处理：

借：应付账款――乙企业 6322000

财务费用――现金折扣 -108000

贷：银行存款 6214000

销货方乙企业的会计处理：

借：银行存款 6214000

财务费用――现金折扣 108000

贷：应收账款――甲企业 6322000

（三）销售折让的会计处理 销售折让，实质上是在销售方开具增值税专用发票以后，因为购货量大、供应的货物质量有问题、与合同要求有差异或市场价格降低等原因，给予购货方的价格优惠或补偿。销售折让可以通过开具红字专用发票从销售额中扣除，会计上做购销业务的红字冲销法处理或者做对应业务的相反分录处理。

[例3]2013年11月30日，甲公司销售货物价值200万元（不含税价）到达丙公司后。因部分商品质量不合格，对方要求给予10%折让，双方经协商达成按销售额给予5%折让的协议，丙公司按折扣后的金额付款。

解析：销售折让，销售方做销售业务的红字冲销法或相反分录即可，同理购货方也做购进货物的红字冲销法或相反分录。

销售方甲公司的会计处理：

借：应收账款――丙公司 117000

贷：主营业务收入 100000

应交税费――应交增值税（销项税额） 17000

按折后金额收款

借：银行存款 2223000

贷：应收账款――甲公司 2223000

购货方丙公司的会计处理：

借：原材料 100000

应交税费――应交增值税（进项税额） 17000

贷：应付账款――甲公司 117000

付折扣后的款项：

借：应付账款――甲公司 2223000

贷：银行存款 2223000

（四）销售退回的会计处理 销售退回是指企业销售的产品到达购货方处后，因品种、规格、质量不符合合同的要求而被购买方退回。退回是销售货物的全部或部分取消，是产品销售收入的减少。相对于销售折让来说，销售折让只是货款上的折让，销售退回则出现货物的退回。会计处理同销售折让处理。即购销双方在会计上分别做购进或销售业务的红字冲销法处理或者做对应业务的相反分录处理。

[例4]2013年11月28 日，甲公司上月向乙公司销售的A型电脑，有10台出现了质量问题，经双方协议，将不合格产品原数按售价退回，并已入库，该产品售价4000元/台，单位成本2800元/台，已向对方开具红字增值税发票。

解析：销售方甲企业的会计处理，做销售货物会计处理的红字冲销法应根据退回货物的数量、价款开出红字增值税专用发票，并作账务处理，分录为：

借：应收账款――乙公司 -46800

贷：主营业务收入――A型电脑 -40000

应交税费――应交增值税――销项税额 -6800

同时销售退回冲减成本会计处理：

借：库存商品――A型电脑 28000

主营业务成本――A型电脑 -28000

购货方乙公司根据取得甲公司开来的红字增值税专用发票，做购进货物的红字冲销法或相反分录，分录为：

借：库存商品――A型电脑 -40000

应交税费――应交增值税―销项税额 -6800

贷：应付账款――甲公司 -46800

（五）买一赠一的会计处理 买一赠一这种特殊销售方式，不同于企业对外捐赠，我们应将销售总金额按照一定的分配标准来分摊确认各项商品的销售收入。分配标准我们可以按各项商品的公允价值或账面价值的比例，也可以按照成本价比例分配、实物量法或其他可行的标准。也可以利用成本会计学中的费用分配通用公式来分配：某项费用分配率 =

某分配项目的分配额=该分配项目的分配标准×分配率

[例5]2013年11月30日，某大型超市甲公司搞促销方案：销售一台A型电脑4800元送一台B型微波炉，正常销售价格分别是5000元和1000元（均为不含税价格）。乙企业购入一台电脑，同时获赠一台微波炉，均做固定资产管理，取得增值税专用发票。

某项费用分配率==0.8

A电脑收入=5000×0.8=4000元；B微波炉收入=1000×0.8=800（元）

销售方甲公司的会计处理：

借：银行存款 5616

贷：主营业务收入――A电脑 4000

――B微波炉 800

应交税费――应交增值税（销项税额） 816

购货方乙公司的会计处理：

借：固定资产――A电脑 4000

――B微波炉 800

应交税费――应交增值税（进项税额） 816

贷：银行存款 5616

（六）其他折扣方式的处理 实物折扣即数量折扣，当购货方购买货物达到一定数量或金额时，销售方给予的一定折扣 。按视同销售中“无偿赠送”业务进行会计处理。季节性折扣是销售方给予购买过季产品和服务单位的一种减价，鼓励购货方在淡季消费，可以参照折扣销售业务进行会计处理。特别事件折扣是销售方在某个特定事件或特定时期内对购货方给予折扣，根据具体折扣情况选择参照哪种折扣会计处理方式。

参考文献：