物业应急管理方案范文

导语：如何才能写好一篇物业应急管理方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

目前中小企业集团呈现多种经营，多元发展的业态。一般一个中小企业集团，有多个独立企业组成，各企业之间独立运作、独立法人，并且各企业的经营活动各不相同，每个企业有自己管理模式、经营模式，有自己的产业链、客户群，互不相干。但是对于企业集团老板来说，形成“中小企业集团”的管理模式，其目的就是，能达到及时了解和控制各企业的运营情况、资金情况、及时降低经营风险，使企业集团形成合力创造更大的价值，甚至集团上市运行。各个企业财务虽然进行独立核算，但集团财务总监能对各个企业的财务信息进行统一监管，为集团老板提供决策参考，帮助老板把握集团发展方向，因此凸显了财务集中管理的必要性和重要性。通常在企业管理中，其问题表现主要有以下几个方面：

1、信息管理的不对称

加强内控体系是现代企业特别是中小集团企业的重要管理目标，而信息管理是加强内控体系中非常重要的一环；部门/人员详情、成本、费用等情况的发生难于管理；各单位详细费用/收入情况难于控制；资金流向、资金利用、企业的应收款管理等问题，这些就造成了中小集团企业管理中的漏洞，集团领导无法及时得到监管企业信息，企业在自己运行中，不能严格管理，企业内部控制不规范，容易造成集团领导的可控性差。

2、数据统计、核算延时

财务提供的数据不细致，无法作为决策依据；期末转账业务处理时间长，工作量大；某些企业科目划分不科学，无法达到明细的核算要求；同时数据关联性、一致性差，一旦业务中稍作改动，都要做很多调整。

3、多企业应用数据管理

多业态经营是目前越来越多的中小集团企业的特点，而不同业态企业的业务不同，数据分析的角度不同，造成了中小集团企业不同业态报表的汇总与分析困难；同时多公司多账套多项目多维度交叉分析的管理型企业应用也逐渐成为了中小集团企业的重点

针对目前大多数中小集团企业的现状分析如下：

成员企业信息化管理水平不一，管理需求满足程度低；目前，组成中小集团企业的各成员企业员企业使用的财务软件为分布式应用，采用不同品牌、不同型号的管理软件，集团无法及时获取财务数据，使得决策缺乏依据，不易及时发现问题，不能提前控制运行风险。

二、产品应用解决方案

由各独立单位财务管理软件加上集团财务的汇总软件两部分组成。

2.1、企业财务核算（如用T6软件）

财务核算解决各独立企业财务核算过程中存在的问题，包含模块：总账系统 、UFO报表

2.1.1、凭证管理

l 通过严密的制单控制保证制单的正确性。提供资金及往来赤字控制、支票控制、预算控制、外币折算误差控制以及查看最新余额等功能，加强对发生业务的及

时管理和控制。

l 全面支持2013年执行的《中小企业会计准则》

l 可随时调用常用凭证、常用摘要，自动生成红字冲销凭证，助您更加快速准

确地录入凭证。

l 增加凭证及科目的自定义项定义及录入，提高凭证录入内容的自由度。

l 可完成凭证审核及记账，并可随时查询及打印记账凭证、凭证汇总表。

l 凭证填制权限可控制到科目，凭证审核权限可控制到操作员。

l 标准凭证格式的引入和引出，可完成不同机器中总账系统凭证的传递。引入：按规定格式引入其他系统或其他机器上的总账系统中的凭证；引出：按规定格式引

出总账系统中的凭证；复制：按规定格式将相同版本账套中的凭证复制到其它账套中。

2.1.2、标准账表

l 可随时提供总账、余额表；序时账、明细账、 多栏账、日记账、日报表等多

种标准账表，并可查询包含未记账凭证的最新数据，同时能够查询上级科目总账数据

及末级科目明细数据的月份综合明细账。

l 提供“我的账簿”功能为您保存常用的查询条件，加快查询速度。

l 任意设置多栏栏目，能够实现各种输出格式。自由定义各栏目的输出方式与

内容，能够满足不同层次的管理需要。

l 提供总账ßà明细账ßà凭证ßà原始单据相互联查、溯源功能。

l 明细账的查询权限可以控制到科目。

l 灵活的打印输出：提供栏目打印宽度、账页每页打印行数等参数的设置，以及

明细账可按总账科目打印账本的功能。各类正式账簿提供套打功能。

2.1.3、出纳管理

l 提供出纳签字功能，加强出纳凭证的管理。

l 提供银行对账单引入、录入、查询功能。

l 为出纳人员提供一个集成办公环境，加强对现金及银行存款的管理。完成银行

日记账、现金日记账，提供银行对账功能，随时查询银行余额调节表。

2.1.4、外币核算

l 用户可选择采用固定汇率方式还是浮动汇率方式计算本币金额。

l 可由用户选用直接标价法和间接标价法折算本位币。

l 月末可自动调整汇兑损益。

2.1.5、月末处理

多公司经营状况一览表

多公司应用：

多公司应用，支持中小集团多公司报表合并交叉汇总分析

支持多公司多账套复合交叉汇总分析

支持公司间财务报表数据比较分析

多维度应用

支持报表按会计期间、公司、部门、个人、项目、供应商、客户进行多维度交叉合并及汇总分析

实时性

支持实时进行公司间数据同步取数，保证财务数据的实时性

支持当月未月结、 未记账的实时凭证数据获取分析

跨年度

支持同一公司不同年度的财务数据交叉汇总分析与比较

支持不同公司不同年度的财务数据交叉汇总分析与比较2.2.2中小集团财务汇总

功能

针对企业多个年度的财务数据，或者有多子公司的机构实现不同账套的财务数据

查询和汇总，可实现多个年度账或账套的集中查询和汇总，包括的报表有：

凭证序时账：1）科目序时账；2）部门序时账；3）个人序时账；4）供应商序时

账；5）客户序时账；6）项目序时账。

三栏明细账：1）科目三栏明细账；2）部门三栏明细账；3）个人三栏明细账；4）供应商三栏明细账；5）客户三栏明细账；6）项目三栏明细账。

余额表：1）科目余额表；2）部门余额表；3）个人余额表；4）客户余额表；5）供应商余额表；6）项目余额表；7）供应商部门项目余额表；8）客户部门项目余额表。

统计表：1）经营状况一览表；2）科目月份综合分析表；3）账套科目统计表；

4）科目月份汇总表；5）科目部门统计表；6）科目个人统计表；7）科目项目统计表。

更多的报表可上应用商店下载。(略去)

中小集团内的各成员企业独立部署应用，通过INTERNET网络定时将数据进行导出导入到总部所在的服务器，由总部进行统一的汇总、查询机分析。

3、网络部署

3.1多企业分布管理应用产品方案及应用价值

利用财务汇总,实现了针对各个独立核算公司帐套的汇总查询和分析，解少异地上报数据、综合绘制报表、核查财务数据的时间和工作量，为财务节省了很多时间和人力。财务个项指标信息能够清晰、快速获得，并进行综合管理。

对各个公司的各项财务指标数据一览无余，快速、实时综合查询。（图略）

3.2多企业集中管理应用

多组织集中管理应用即服务器在总部，各多组织通过网络的形式登陆服务器进行相关业务的操作。

该部署方式优点，数据实时；缺点则比较依赖于网络的带宽，速度可能会受一定的影响。

篇2

 

职业教育逐渐走出了传统高等教育的学科教育体系，取而代之的是更加重视培养学生职业技能、就业能力和创业能力。国家对于职业教育的规划是要以提高质量为重点，并提出通过开展职业技能竞赛来提高教学质量。职业技能大赛，既是检验职业教育质量和办学水平的手段，又是加强校企合作和深化人才培养模式的重要途径。

 

1 物流职业技能大赛和人才培养方案结合的必要性

 

人才培养模式是专业建设的核心体现，包括专业、课程建设，实训条件和实训内容的建设和制定，教师团队的结构和建设以及课程日常的教学工作等内容，而这些内容都是可以通过职业技能大赛来实现的，可见职业技能大赛对于人才培养模式的建设有着至关重要的作用，从而使得职业技能大赛和人才培养模式的结合成为必要。

 

1.1 将专业建设和课程建设与技能大赛相结合，优化人才培养方案

 

技能大赛的项目设定是在充分调查市场的基础上，将当前先进的物流硬件设备与运输、仓储和配送等前沿理论进行深度融合。大赛项目的设置，一方面，可以满足企业的实际需求;另一方面，也与职业技能标准相契合。这样，通过对大赛项目的理解和实施，可以更好地对专业人才培养方向和标准进行准确定位，同时可以针对市场的实际需求调整课程设置、课程内容和实训项目，从而达到优化专业人才培养方案的目的。

 

1.2 将物流职业技能大赛与教师团队建设相结合，强化人才培养方案

 

物流职业技能大赛参与主体是学生，但是真正的实力较量是教师团队的较量，因此教师的知识水平和实践能力是职业教育质量的核心。多年来各高职院校一直重视“双师型”教师团队的建设，主要通过以下三种措施来实现。一是“传帮带”制度，对于新进教师安排有经验的老教师进行专业知识和专业技能的指导;二是安排教师到企业进行顶岗锻炼，参与企业的运营的相关过程，提升实际工作的能力;三是引进行业或企业的人担任兼职教师，指导大赛和实验实训。通过教师团队的建设，使得人才培养方案的实施更有保障，从而达到强化人才培养方案的效果。

 

2 物流职业技能大赛对人才培养方案实施的作用

 

2.1 以赛促学

 

高职院校的学生来源是高考中分数比较低的一部分学生，这部分学生的特点是不爱传统的学习，但是动手和实践能力比较强。如果还是采用学科教育体系，无疑就将这部分学生的缺点放大了。而通过技能竞赛，一方面提高了教师的业务水平，改进了教学方法;另一方面也能提高学生的信心，并最终提升学生的学习兴趣。学生通过完成项目，成就感使得学生信心逐步提高，因此，技能竞赛可以促进学生学习兴趣和培养团队合作精神。

 

2.2 以赛促教

 

将职业技能大赛的项目按照科目分类之后融入课程标准中，“课赛相融”需要对原有的物流专业人才培养模式进行改革，打破以理论课和课堂教学为主的培养模式，取而代之的是突出技能教学和岗位实践。将每一门专业课都体现出技能大赛的相关能力要求，同时让每一位学生都有参加竞赛项目的机会，形成“人人参与”的局面，将大赛由传统的少数师生参与转变为全体师生共同参与的普及化转变。

 

2.3 以物流职业技能大赛为切入点，优化工学结合人才培养模式

 

“校企合作、工学结合”是职业教育人才培养的主要模式，而职业技能大赛是践行这个模式的重要平台，对于专业改革、促进工学结合人才培养模式的创新具有重要作用。在教学内容选取、教学实施、考核评价、实训教学条件建设等方面融入大赛元素。在专业人才培养方案制订中，强化职业技能大赛方向与技能培养。有针对性地将赛事项目内容融入到教学内容中。同时充分借鉴大赛组织、大赛评价、过程控制等形式，完善课程实训项目的建设，充分实现“课证岗对接、学训赛相通”。

 

3 物流职业技能大赛影响下的人才培养方案教学体系的构建

 

近年来，在职业教育的顶层设计上提出了“工学结合、校企合作”等理念，为了充分实现这一理念，就应当着力构建基于能力培养、注重学生实践操作能力培养、适应高等职业教育特点的物流职业技能教学大赛体系，而这个体系的关键就在于三个主体的建设，即教师、学生和企业。

 

3.1 教师团队的构建

 

“双师型”教师是高等职业教育对于教师的新型要求，由于之前我国单一的高等教育体系，使得高职院校的教师只具备单一的知识技能，这和职业教育的本质相差甚远。近年来，高职院校开始注重“双师”素质的教师团队建设，通过培训、企业实践锻炼等途径来完成。而物流职业技能大赛恰恰是“双师”能力展现的主要平台，也是检验教师是否具备“双师”素质的试金石。

 

3.2 强化学生基于工作过程的学习，发挥“双证联动，半工半读”的作用

 

物流技能大赛的重要特点是不仅要比赛参赛学生的实际操作能力，而且要考理论知识，以行业从业者的标准和要求，从“知”和“会”两个方面进行考核和比赛。因此在进行学科教育的同时，也应重视学生的技能训练，学生在学习理论的同时，需要拿出一半左右的课时，用于学生的实践训练。

 

3.3 引企入校，将企业需求与教学体系构建深度融合

 

物流职业技能大赛的竞赛环境建设和企业的生产运作实际是相吻合的，同时结合院校实训基地的条件而构建的，这样使得竞赛环境既能满足生产型需求，又能满足教学型需求。学校在构建校内实训基地的实践教学体系的时候，密切结合企业生产实际需要和职业技能大赛需要来编制实训方案。在新的职业教育理念的指引下，通过“引企入校”，将企业所需的设备和学生实训所需的设备相结合，把校内实训基地建设成职业技能大赛训练基地。

 

“职业性”是高职院校物流职业技能大赛不同于本科学科竞赛封闭式模式的典型特征，这也就决定了如果技能大赛仅仅是教育主管部门、学校和学生来参与，就违背了“职业性”的特征。因此，物流职业技能大赛需要行业、企业和学校、学生等多方参与才能发挥其应有的作用。物流技能大赛必须借助企业的资源条件，将实训的内容与社会实际需求相融合才能发挥其作用。

 

4 结 论

 

通过职业技能大赛，将物流前沿理论和生产实践进行融合，为“工学结合、校企合作”的人才培养模式提供了平台。同时可以与专业建设、课程建设、校内外实训基地建设和教师团队建设相结合，对人才培养方案起到推动和促进作用。职业院校师生应该充分利用这一平台，广泛参与技能大赛，从而实现促进人才培养方案、提升教师业务素质和提高学生学习热情的“三赢”局面。

篇3

一、安全工作小组

1、组长：(安全负责人)

副组长：（物管处负责人）

2、组员：

二、提高安全防患意识，做好节前安全大检查

1、召开部门安全责任人座谈会和中航物管处全体大会，提高全体人员的安全责任意识。

2、中航物业公司应针对大楼特点和节日期间中心开展工作的需要，做好各项安全防患措施。

3、节前安全工作小组要对大楼、地下室、进行一次安全检查并整改。

三、进行消防安全演练及突发事件应急演练

1、节前全体物业人员进行消防演练，特别针对跑水、起火等安全工作进行演练和培训工作。

2、针对人员、大型机电设备可能发生的事件制定应急处理预案，并报中心物业部备案。

四、人员安排

1、管理处：值班电话：

1号：2-4号：5-7号：

2、值班室：24小时电话：

3、安管部：负责日常治安、消防安全管理和各种应急事件的处理，实行24小时值班制。

队长：

早班：中班：夜班：

4、工程部：24小时值班，负责工程设施、设备的日常管理和应急处理。

五、各岗位值班要求

1、节日期间凡出入大楼，需实行登记制度，外单位人员来访要实行凭有效证件登记，经同意后方可入内。

2、﹙东、西﹚岗24小时值班，负责对车辆进行控制和管理，东岗除了内部及允许的车辆进入外，其他车辆严禁进入，要对车辆按时进行登记和检查，确保车辆的安全，西岗只停放内部人员自行车，中心红线范围内的其他地方严禁停放各种车辆，如有违反值班员要进行特别提示；

3、大堂岗24小时值班，负责对进出中心大楼的人员和物品进行严格控制，严禁闲杂人员及危险物品进入大楼；

4、巡逻人员在巡视过程中注意检查、留意楼内各种情况，发现异常及时处理和汇报；

5、监控室24小时值班，密切注意电梯（电梯A、B座各开1台）、大堂及楼内重要部位的情况，发现异常及时汇报；

6、值班室负责各种信息的收集，重要情况及时向班长和管理处值班主任汇报，配合协调各部门工作；

7、节日期间中心大楼二楼以上及地下室不对外开放，首层18：00后不对外开放，AB座各开一部电梯供内部人员使用，管理处在电梯厅进行相关提示；

8、节假日期间公共区域的灯、空调严格按照相关的管理规定执行；

9、遇异常情况，则参照中航物业公司及管理处应急预案进行处理。

六、施工管理

节假日期间若有施工单位进入楼内施工，严格按日常施工管理方案进行，巡逻人员注意跟踪检查。

七、实行信息报送制度

1、安全工作小组要将节假日期间的工作方案及每天值日记录表上送到中心主任室备案。

2、遇到突发事件要第一时间逐级上报，并实行责任追究制。

八、其它

1、提醒各部门要注意关好门窗、窗帘、且切断电源；

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长庆兴隆园小区高层办公楼宇消防安全管理模式是属于模拟独立法人运行模式的创新。物业管理人员及相关人员在总结经验的基础上不断完善高层办公楼宇的消防安全管理机制。长庆兴隆园小区高层办公楼宇消防安全管理机构长庆兴隆园小区在物业管理模式下的高层楼宇。高层办公楼宇消防安全管理为了进一步规范高层办公楼宇消防安全管理，长庆兴隆园小区物业服务处制订了《高层办公楼宇消防安全管理规范》，内容主要包括:高层办公楼宇消防系统隐患排查与整改长庆兴隆园小区物业公司根据大楼消防系统的设备图、管网图、施工图及有关设备设施基础台帐，组织专业人员对消防系统的组成、性能进行检查，尤其是自动报警系统、自动喷淋系统、消防给水系统、消防增压系统、消防设备逐一检查，对检查存在的问题，根据“五定”原则及时加以整改，确保消防长期有效。高层办公楼宇消防安全管理制度物业公司明确每一栋办公大楼消防安全管理责任人，完善消防安全管理制度，加强消防管理的组织领导，做到职责到位、监督到位、考核到位，确保大楼消防管理工作有人抓、有人管、有人救。1)高层办公楼宇消防管理责任制度。根据消防工作“谁主管，谁负责”的原则，建立健全各级物业管理、大楼用户单位各级领导负责的逐级消防工作岗位责任制，签订消防安全管理责任书，建立健全大楼消防值班制度、消防设备设施定期检查和保养制度等。2)高层办公楼宇防火规定。从预防的角度出发，对容易引起火灾的各种行为做出规定，以杜绝火灾隐患。比如，对公共通道、楼梯、出入口、消防通道等部位的规定;建筑修缮、装修过程中动火、动电等必须办理许可证的规定;电气设备使用的安全规定;烟花爆竹燃放管理规定;危险物品存放、使用规定等。3)高层办公楼宇消防监督检查制度。为了强化大楼消防安全管理制度和防火规定的落实，加强监督，定期检查，以便及时发现火灾隐患，责令整改。一是全面检查，利用巡视、日检、数字化管理平台对物业的电气设备、开关线路、照明灯具、应急标识等进行检查。二是专项检查，对消防栓玻璃、阀门、水枪、水带的完好性进行检查。报警系统要求准确无误，达到应急要求。自动消防系统的操作人员是否经过培训、资格是否符合消防法规规定。各楼层、办公室按要求配齐灭火器材。确保备用发电机、消防水泵、消防电梯能满足应急需要。三是定期检查、抽查、临时检查相结合，对检查出来的安全隐患，立即整改，人为隐患按照责任追究制度追究责任人的责任。

高层办公楼宇消防应急管理

根据《消防法》《消防监督检查规定》等法规规范，物业公司应急领导小组组织人员编制高层办公楼宇消防应急预案，配备消防应急物资和器材，建立消防应急队伍，加强消防应急演练，增强火灾扑救能力。1)消防应急预案。根据《生产经营单位安全生产事故应急预案编制导则》(AQ/T9002－2006)编制了《高层办公楼宇消防安全综合应急预案》《高层办公楼宇消防应急专项预案》及《各种火灾现场处置方案》，并且明确了消防应急指挥、消防应急管理组织机构及其职责，消防应急响应机制，应急保障条件等。2)消防应急队伍。物业公司根据社区内民用建筑及高层建筑分布特点，建立了义务消防队伍，除此之外物业公司全体安保人员和管理人员全部是义务消防队员。加强日常消防知识、消防器材使用方法的培训和教育;每年开展一次高层建筑消防知识宣传;物业公司每一位员工有权制止违反消防安全的行为;火灾时期，义务消防队员及每一位员工，无论当班与否，都能够投入救灾，组织人员按应急预案疏散和逃生。3)消防应急演练。物业服务处根据应急预案规定，每年定期或是利用“消防日”开展高层办公楼宇义务消防队和大楼办公人员消防技能、应急疏散演练，使每大楼每个部门和高层建筑内的办公人员掌握火灾知识、消防报警、消防器材的正确使用方法。高层建筑消防设备、设施管理1)消防监控系统管理。一方面管理好消防监控中心的各种设备、设施，保障监控中心始终处于正常工作状态;另一方面，安排好值班人员，不能带病和疲劳作业，严禁工作期间擅离职守。2)消防设备设施定期检查与维修。加强设备定期检查，物业公司对消防设备、设施和器材定期检查、试验、大修和更新，确保始终处于完好状态。3)消防设备设施更改及维护。加强装修过程管理，严禁更改消防设施及更改、破坏供电线路的行为，特别规定二次装修时，必须严格审查消防设备、设施的完好程度。高层办公楼宇消防安全管理持续改进的部分1)建立高层办公楼安全消防系统管理和维护机制。做到全面检测、重点检测、定期检测“三结合”，人防、物防、技防“软硬兼施”，消防队伍、制度、器材“三落实”。出入部位要经常保持畅通，严禁堆放物品，疏散标志和指示灯要保证完好。2)建立高层办公楼物业管理人员和保安“人人都是消防员”工作机制。加强物业公司及物业保安的消防安全职责的落实，切实提高物业保安的消防安全责任心和消防技能、常识等素质。3)建立高层办公楼办公人员“人人能防火、人人能灭火、人人懂逃生”的消防工作机制。火灾初起阶段扑救成功率占94%。根据这一特点，加强高层办公楼使用人员火灾知识和消防器材使用技能培训与教育。4)建立高层办公楼装修、功能改变等许可机制。对于高层建筑办公用房二次装修、功能改变等可能影响防灭火系统功能正常发挥的作业，实行消防许可制度，必须在物业公司监督下进行。5)建立高层办公楼消防隐患排查与整改工作机制。根据小区内高层楼宇数量、种类和危险因素等条件，对高层办公楼宇消防隐患实行分类分级，建立“按类分级、依级监管”的模式。依据消防有关法律法规、标准规程的要求，细化消防隐患排查标准，明确每项消防工作的具体标准和要求，使隐患排查人员知道“做什么、怎么做”，使各级消防安全管理人员知道“管什么、怎么管”，实现安全隐患排查治理工作有章可循、有据可依。利用小区数字化管理信息系统，建立隐患排查与整改的动态监管统计分析评价系统等，重大隐患实际“挂牌督办制度”。为了确保消防隐患整改到位，建立以小区安委会为领导机构的隐患排查与治理工作小组，组织、协调和指导小区物业管理各职能部门、业主等方面的积极性，全面推进安全隐患排查治理工作。

结语

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2018年6月15日，****物业管理有限公司正式在工商登记注册成功。该物业公司以****为法人股东，认缴注册资金200万元，法定代表人为**。成立本物业公司旨在更加高效、有序管理**所辖区域的安置小区，并努力向外拓展物业服务，促进本物业公司健康、可持续发展，增加集体经济收入。

鉴于目前**各安置小区现状，特提出关于****物业管理有限公司启动运营的方案，仅供讨论、参考。

目前，**区块5个安置房小区由****物业管理有限公司开展应急管理，且在**股份经济合作社的监管下，****物业管理有限公司自行招聘物业经理、人事专员、出纳、行政、保安、保洁等必要的工作人员，独立成立一支专业队伍，对**区块的安置小区进行直接管理。

针对**区块5个安置房的建筑面积等实际情况，现将每个小区及公司的人员配置汇报如下：

一、**家园：物业主任1名，物业客服1名，保洁8名，保安4名。

二、**北苑：物业主任1名，物业客服1名，保洁5名，保安4名。

三、**南苑：物业主任1名，物业客服1名，保洁4名，保安4名。

四、**：保洁2名，保安2名。

五、**：保洁1名。

六、工程人员：6名。

七、水电工：1名。

八、消控人员：3名

九、保安队长：1名。

十、会计、出纳：2名

十一、物业总管：1名

即五个安置房小区需要物业总管1名，物业主任3名，物业客服3名，保洁20名，保安14人，工程人员6名，保安队长1人，消控人员3名，会计和出纳2名。共计53人。以上人员是基于目前现状需要配备的人员，近期或远期将根据实际情况，调整或完善相应人员配备。

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第二条 温州市行政区域范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。 本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指由业主交存的专项用于物业共用部位（以下简称共用部位）、物业共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条 专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第四条 温州市物业主管部门会同财政部门负责全市专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作。市物业维修资金管理中心(以下称市维修资金管理机构)具体负责鹿城区、龙湾区、温州经济技术开发区专项维修资金的日常管理工作。 瓯海区、各县（市）物业主管部门会同财政部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作，并指定机构负责专项维修资金的日常管理工作。

第二章 专项维修资金的交存

第五条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存专项维修资金： （一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。 （二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 （三）住宅小区外用于销售的独立非住宅。

第六条 首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。 物业首期专项维修资金交存的标准，多层为每平方米建筑安装平均造价的5%，小高层、高层为每平方米建筑安装平均造价的6%。市物业主管部门会同市财政部门可以适时提出专项维修资金交存标准的调整方案，报市人民政府批准后公布执行。 建筑安装平均造价由市物业主管部门会同市财政部门根据温州市当年竣工实际建筑安装工程造价进行测算，定期公布。

第七条 拆迁安置房首期专项维修资金按照下列规定交存： （一）在9月1日前领取拆迁许可证组织拆迁的，由建设单位交存。 （二）在9月1日后领取拆迁许可证组织拆迁的，属合法拆迁面积或者视同合法拆迁面积的，由建设单位交存；增加部分面积，由业主交存。

第八条 新建物业首期专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋权属初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条、第七条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。 未出售物业的专项维修资金由建设单位交存，待物业出售时向业主收取。

第九条 维修资金管理机构应当通过招标方式，公开选择商业银行作为专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专户。

第十条 收取专项维修资金，维修资金管理机构应当出具财政部门统一监制的专用票据。 业主在办理房屋权属登记时，应当提交专项维修资金交存的专用票据。

第十一条 业主大会成立前或者业主大会未决定实行业主自主管理的,专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。

第十二条 专项维修资金实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。 业主委员会应持下列材料到所在地维修资金管理机构办理专项维修资金移交手续，并报所在地物业主管部门备案： （一）业主自主管理专项维修资金书面报告。 （二）业主大会自主管理专项维修资金的决议。 （三）专项维修资金划转后的账目管理单位。 （四）专项维修资金使用、续筹办法及应急支取预案。 （五）专项维修资金账目管理制度。 （六）专项维修资金有关的其他材料。 维修资金管理机构应当在收到上述材料之日起10个工作日内，通知专户管理银行将该专项维修资金本息划转至业主委员会在专户管理银行开立的专项维修资金专户，并将收支账目等有关资料移交业主委员会。

第十三条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当按照下列规定续交维修资金： （一）专项维修资金实行代管的，由维修资金管理机构向业主出具《专项维修资金续交通知书》，并抄送业主委员会、社区组织；业主应当在收到续交通知之日起90日内将维修资金存入专项维修资金专户。 （二）专项维修资金实行自主管理的，由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案，通知业主续交维修资金；业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入专项维修资金专户。 （三）专项维修资金可以由物业服务企业、业主委员会或者社区组织代收代交；负责代收代交的单位，应当及时将代收代交的专项维修资金明细情况，在物业管理区域内公布，并抄送所在地维修资金管理机构。

第十四条 本办法实施前未建立或者未按规定交存首期专项维修资金的物业，维修资金管理机构应当向业主出具《专项维修资金补建补交通知书》，并抄送业主委员会、社区组织。业主应当在接到补建补交通知之日起90日内，按照本办法规定的交存标准、交存方式将维修资金存入专项维修资金专户。 第

十五条 业主未按规定续交、补交专项维修资金的，业主委员会或者社区组织应当督促其交存；业主经督促仍不交存的，业主委员会可以依法向人民法院。第三章 专项维修资金的使用

第十六条 专项维修资金属于业主所有，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第十七条 专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十八条 共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，按照下列规定分摊： （一）属于整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从小区业主交存的专项维修资金中列支。 （二）属于单幢物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由该幢全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从该幢业主交存的专项维修资金中列支。 （三）属于一个单元的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从该单元业主交存的专项维修资金中列支。 专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊。业主委员会可以委托物业服务企业按照标准向相关业主收取。

第十九条 维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当采取招标方式择优确定维修单位： （一）维修费用总额超过30万元的。 （二）单项维修工程费用超过5万元的。 （三）业主大会决定实行招标的。 维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价： （一）维修费用总额超过10万元的。 （二）单项维修工程费用超过5万元的。 （三）业主大会决定进行项目审价的。 工程招标、监理和审价费用计入维修、更新和改造成本。

第二十条 专项维修资金实行代管的，使用专项维修资金按照下列规定办理： （一）物业服务企业或者相关业主根据维修、更新和改造项目的实际，提出《专项维修资金使用方案》（以下简称《使用方案》），《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围等。 （二）《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 （三）《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。 （四）物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料，向所在地维修资金管理机构申请列支。 （五）维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起5个工作日内进行审核：符合规定的，予以核准，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业，未实施物业服务的划转至维修单位；不符合规定的，出具不予列支通知书。 （六）工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 （七）物业服务企业或者相关业主持下列材料向维修资金管理机构申请办理工程结算： 1.工程决算单； 2.维修、更新和改造工程的费用票据； 3.相关业主意见反馈表； 4.维修费用分摊明细表； 5.其他相关材料。

第二十一条 专项维修资金实行自主管理的，使用专项维修资金按照下列规定办理： （一）物业服务企业或者相关业主提出《使用方案》。 （二）《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 （三）《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。 （四）物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料向业主委员会申请列支。 （五）业主委员会同意列支的，应当将有关材料报所在地维修资金管理机构备案；维修资金管理机构应当及时出具备案证明。 （六）业主委员会凭所在地维修资金管理机构的备案证明，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业，未实施物业服务的划转至维修单位。 （七）工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 （八）物业服务企业或者相关业主持下列材料与业主委员会办理工程结算： 1.工程决算单； 2.维修、更新和改造工程的费用票据； 3.相关业主意见反馈表； 4.维修费用分摊明细表； 5.其他相关材料。

第二十二条 下列项目日常维修费用，除物业服务合同约定由物业服务企业承担的外，可以在专项维修资金中列支： （一）电梯、消防、避雷设施设备的检测费用。 （二）共用设施设备日常修理费用。

第二十三条 日常维修项目使用专项维修资金，按照下列规定办理： （一）物业服务企业提出《使用方案》，经业主委员会或者社区组织核定后，在物业管理区域内公示3日。 （二）《使用方案》在公示期内无异议或者有异议的业主少于1/3，视为业主同意。 （三）物业服务企业持专项维修资金使用申请表、《使用方案》等材料，向所在地维修资金管理机构申请列支。 （四）维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起3个工作日内进行审核，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业。 （五）日常维修费用经业主委员会或者社区组织核实后，物业服务企业应当将日常维修费用的使用情况，在物业管理区域内公示3日，并公布举报电话。 （六）物业服务企业向维修资金管理机构申请办理结算。

第二十四条 物业管理区域按首期交存的专项维修资金总额的5%作为应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防系统故障等紧急情况下抢修。 发生前款规定的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区组织核实，可直接拨付应急备用金。物业服务企业或者相关业主应当立即组织维修，必要时先行垫付维修费用。 发生第一款规定的紧急情况，物业服务企业或者相关业主未及时进行维修的，物业主管部门可以组织代修或者责令物业服务企业维修，维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支。

第二十五条 下列费用不得从专项维修资金中列支： （一）依法应由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备保修期内的维修、更新和改造费用。 （二）依法应由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。 （三）因人为损坏，应由当事人承担的共用部位、共用设施设备的修复费用。 （四）根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。 （五）尚未办理物业承接验收移交手续所发生的，应由建设单位承担的维修费用。

第二十六条 下列资金应当转入专项维修资金滚存使用： （一）专项维修资金的存储净利息。 （二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益。 （三）利用物业共用部位、共用设施设备所得收益，但业主大会另有决定的除外。 （四）利用物业管理区域共用部位或者其他场地停放汽车收取的临时停车费，但业主大会另有决定的除外。 （五）共用设施设备报废后回收的残值。 （六）其他按照规定应当纳入的资金。 第

二十七条 业主委员会及其成员，不得参与承接本物业管理区域内维修、改造、更新项目的具体业务。

第四章 专项维修资金的监督管理

第二十八条 专项维修资金应当专户

存储、专款专用。专项维修资金应当建立明细帐：以物业管理区域为单位设立总帐，按幢建帐，以每独立户号设立分户帐，核算到户，记载分户专项维修资金的交存、使用、结存等情况。第二十九条 专项维修资金中当年交存或者使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。

第三十条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。 除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得利用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

第三十一条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。原业主未交存首期专项维修资金或者未按规定续交、补交专项维修资金的，原业主应当与受让人协商，并在办理房屋权属转移登记前按规定足额交存。

第三十二条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使物业灭失的,业主可凭原交存的专用票据或者有关证明，到维修资金管理机构办理分户账注销手续，支取分户账中专项维修资金的余额。

第三十三条 专户管理银行应当每月向维修资金管理机构或者业主委员会发送专项维修资金银行存款对账单。 维修资金管理机构或者业主委员会应当定期向业主公布下列情况： （一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。 （二）发生列支的项目、费用和按户分摊情况。 （三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。 （四）其他有关维修资金的情况。 业主对公布情况有异议的，可以向维修资金管理机构或者业主委员会要求复核。维修资金管理机构或者业主委员会应当及时将复核情况告知相关业主。

第三十四条 专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。 物业服务企业或者业主委员会应当及时公布维修资金使用情况，接受业主监督。维修资金管理机构应当每年不少于一次公布本行政区域内维修资金交存、使用、管理情况。 第三十五条 物业主管部门应当加强对专项维修资金使用情况的监督，发现在使用上存在安全隐患或者违反规定的，应当责令限期整改。

第三十六条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。 专项维修资金的管理经费，由维修资金管理机构按照规定的标准编制全年预算支出总额，报同级财政部门批准后，在专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。 第五章 法律责任

第三十七条 挪用专项维修资金的，依照国务院《物业管理条例》第六十三条规定，由县级以上房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第三十八条 物业主管部门、维修资金管理机构、财政部门及其工作人员有下列情形之一的，依照《浙江省物业专项维修资金管理办法》第三十条规定，由相关行政机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的。 （二）未按照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的。 截留、挪用、侵占专项维修资金的。 有其他、、行为的。

第三十九条 违反专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定，依法追究法律责任。

第四十条 物业服务企业与业主委员会或者业主因专项维修资金的使用发生纠纷，当事人可以自行协商解决；协商不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院。

第六章 附则

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项目管理论坛

作为一名合格的项目经理，除了必须具备基本的任职条件和满足用人单位的基本要求以外，从事物业管理的时间（一般为三年）和独立运作过一定规模（约10万左右的高层物业）的物业项目，这两个因素缺一不可。只有满足了这些在实践中必备的条件，项目经理才能在运作项目时体现出下面三个方面的专业素养。

一、及时有效做好前期介入工作，以期达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦之目的。项目管理论坛

目前，成熟、有实力的房地产开发商已非常注重项目的物业管理前期介入工作，虽然在项目规划、设计阶段介入暂时仍存在较大难度，但在项目施工阶段介入已经不是问题，良好的物业管理品牌效应，在物业管理前期介入后已显现出其独特的作用：①促进房屋销售；②最大限度地减少了日后管理麻烦；③使业主正式入住之前对未来的物业管理有了一个初步认识，同时，物业管理企业也抓住这一机遇展示了自我，为今后的管理打下良好基础。为此，以项目经理为首的项目组能否在前期介入阶段及时、有效地发挥作用，是成功的关键一步。t

（一）高度关注，密切配合项目的开盘日和一系列促销活动，展示物业管理公司的良好形象和专业素质。

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在项目正式入伙之前，为项目服务的各合作单位，应以提高房屋销售率为中心开展工作，在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售、物业管理等部门应共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。对物业管理企业而言，要紧紧地把握住这第一次亮相的机会，把售楼处、样板房、清水房（交楼标准）的保安、保洁服务做到极致，作为项目经理，应对保安、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好：车辆有序引导、人员分流措施、看楼通道及样板房安全防范，临时看楼电梯的维护应急预案、认购及签约区域的重点看护，等等。持续做好上述工作的目的，在于获取开发商、业主对物业管理公司的初步认同感，为未来的物业管理服务打下良好基础，项目经理应充分认识到这一点。

（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。

为保障项目前期介入工作有序进行，项目经理应按照项目物业管理方案和物业服务合同的要求，制定前期介入总体方案，并组织实施。各专业工程师（主要指水电、土建、电梯、绿化、智能化等专业）在项目经理的直接领导下，发挥各自的专业优势，从业主的角度，及时发现项目存在的问题，有针对性地提出整改意见。

项目经理博客

1、项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：①关于防水处理，有防水要求的卫生间、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大（补救的有效办法日前多采用压力注浆法，费用约100元/米）。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷。②关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见，如监控点不足而出现防护死角，缺少高速球摄像机而无法捕捉小区内出现的突发事件现场，采用专业高解析度彩色监视器以提高清晰度，部分摄像机采用适应夜间低照明度使用的摄像机等等。项目经理应清楚通过完善项目的智能化系统来有效降低人工成本的基本道理。③关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。如灌木种植太疏易造成水土流失，如果绿地无走边，加之土层又高于小区道路时，便会给小区道路造成污染；另外，业主对绿化的要求不仅仅满足于只有“绿”，也希望有花色点辍，因此，在设计施工时应尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。

2、项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：①积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为日后管理工作做好充分准备；②积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组成验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：第一，明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利益；第二，对验收接管中发现的问题，督促开发商或施工单位尽快落实整改。总之，物业管理前期介入工作意义重大，尽管其难度甚至高于日常管理，但做好了此项工作，其所产生的作用是长久的，它是日后提升管理档次的先决条件。

二、全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装修的破坏。

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此阶段是对项目经理及其服务团队的第一次严峻考验，因此，应在入伙前做好充分准备，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：项目经理博客

1、建议开发商向业主分期分批发出入伙通知书，主动分解入伙现场压力。项目管理者联盟文章

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2、会同开发商、施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患。

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3、为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺。4、及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙文件资料，动员业主尽快收楼。

项目管理者联盟

5、若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面出现。

项目管理培训

6、结合小区实际制定具有较强操作性的装修监管方案，对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见。项目管理者联盟

7、严格控制进入小区的装修人员数量，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修作为监管的工作重点。

项目管理者联盟文章

大规模入伙和装修管理期间，是业主较容易与开发商产生矛盾，同时也是业主与管理处较容易结怨的时候，作为项目经理应把化解矛盾、清除积怨作为头等大事来抓。

三、依法依约、规范运作，坚持日常管理工作常做常新。

作为国家二级资质以上的物业管理企业，在日常管理方面一般都具备较完善、成熟的管理模式、操作流程和服务理念，项目经理只要在执行力和团队建设方面多下功夫，保持管理经营的稳定一般不能做到。在此要加以强调的是如下几方面的意识：

（一）契约意识：物业管理公司与业主之间，从某个角度看，只是一纸合同的关系，换句话讲，业主作为合同甲方的权利是产权人本身所固有的，他当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业管理企业只有在不断加强履约能力，兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

（二）沟通意识：广泛收集和听取业主意见，随时掌握业主需求，及时调整管理服务思路，是成熟物业管理企业的基本素质。

1、经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，哪怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，项目经理应时常提醒自己这一点。

2、开展积极向上、喜闻乐见的社区文化活动，虽然不是物业管理服务的基本内容，但其确是营造小区良好的人文环境，融洽业主关系的重要手段，是把业主从“小家”融入“大家”的最佳途径。因此，不断提升社区文化活动的质量，让更多业主参与，也是项目经理经常思考的问题。项目管理培训

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一、指导思想

认真贯彻学习关于“从根本上消防事故隐患”的重要批示精神，按照县消防防范工作要求，在2020年消防安全风险隐患和整改责任的基础上，加大对商务领域所属重点企业消防安全专项整治攻坚力度，落实和完善治理措施，推进商务领域消防安全专项整治工作取得明显成效，有效防范和遏制商务领域火灾事故的发生。

二、重点任务

(一）集中整治所属企业消防安全问题。要持续开展所属企业火灾隐患排查整冶，对一时难以整改的，列出整改计划，明确整改时限，落实整改责任。建立火灾隐患“吹哨人”制度，鼓励单位员工和知情群众举报火灾隐患。持续加强部门协作、源头管控和事中事后监管，健全行业部门联合检查、信息共享、执法衔接、移交查办等制度。

(二）提升大型商业综合体规范管理水平。配合消防救援部门督促、指导大型商业综合体推进消防安全达标创建。一是大型商业综合体全面落实“一家一策”，根据企业自身情况，建立完善的消防安全管理责任体系和机制，健全消防安全档案，推动大型商业综合体内部以功能分类分区、以店铺为单元推选网络化消防管理制度。二是固化大型商业综合体定期开展消防安全自查、消防安全培训、消防设施维护保养、电气线路安全检查、初起火灾扑救和应急疏散演练、梳理完善消防安全管理制度。三是消防救援机构深化教学培训式检查，着力提升大型商业综合体法定代表、总经理、消防安全管理人、物业经理、工程部经理、保安部经理、微型消防站站长、电工等“关键人”消防业务能力水平。四是积极配合消防救援机构每季度至少联合开展1次消防安全专题培训和消防演练，协助大型商业综合体培养消防安全“明白人”和分区域健全应急处置快速响应机制，优化部署内部消防救援力量。五是鼓励大型商业综合体探索实行消防安全经理人制度，可以委托物业服务企业等单位提供消防安全管理服务，并应当在委托合同中约定具体服务内容。争取年底前消防安全管理达标率实现100%。

三、时间步骤

（一）细化任务措施（2021年4月9日前)。根据本方案，结合各企业实际细化任务措施，进一步明确整治目标、重点任务、责任分工、工作措施、工作时限等，制定印发实施方案，并宣传动员部署。

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一、XX佳园物业概况

“XX佳园”位于福厦路、环城西路与205国道交汇处，总建筑面积约2万平方米，小区以多层住宅为主，配有较高价值的店面，其中A区、B区占据交通“黄金点”，交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“阳光物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。

二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准

根据XX佳园的实况，我司确定XX佳园物业为中高档管理。其服务标准如下：

（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。

（二）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。

（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。

（六）常规性公共服务

1、房屋管理及维修养护

（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。

（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。

（3）空调安装统一。

2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。

（1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。

（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。

（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。

（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。

3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。

4、保安及车辆管理。

（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。

（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

（3）车辆出入管理严格，有登记。

（4）停车场停放整齐，场地整洁。

（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

（6）联系群众，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。

5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

（1）环卫设施完备。

（2）实行标准化清扫保洁。

（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。

6、绿化管理

（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。

（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

（4）绿化完好率达到95%以上。

7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。

（1）受理本小区二次装修咨询与审批。

（2）所有装修人员到管理处办理出入证。

8、房屋租售管理。

（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。

（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。

9、社区文化

（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。

（2）制有居民精神文明建设公约。

（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。

（4）业主满意率95%以上。

（七）针对性的专项服务（业务）

1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服务。

3、代定报刊、邮件报刊的代收。

4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。

5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。

三、公司拟采取的管理方式

“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。

（一）标准化管理

物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。

（二）沟通服务至上

组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

（三）缔造亲善的社区文化

创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。

四、为开展XX佳园物业管理所配置的人力、物力资源

（一）人员设置。

根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积2万平方米计算,本公司“XX佳园”管理处拟设置工作人员11人。

职位人数负责内容

管理入主任兼业主联络处主任1人负责总体工作安排、业主沟通

工程人员1人负责设备、设施维修、保养

车管员/收银员2人停车场管理、出纳、收费

保洁绿化人员1人负责保洁绿化

保安人员6人负责岗亭、车辆出入、巡逻

注：财务人员由总公司兼任。

（二）综合效益简要分析

XX佳园综合管理费及维修金收费标准可为(以上收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费)：

管理费维修金

多层住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月

商场1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月

地上车位40元/位·月

地下车位60元/位·月

五、XX佳园物业管理的具体操作

公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。

(一)前期准备

公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1.内部机构的设置与拟定人员编制

2.物业管理人员的选聘和培训

开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。

3.规章制度制定

1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。

2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。

(二)物业管理的启动

1.物业的接管验收

1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。

2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）

2.入伙管理

1）、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问；签订物业管理委托合同、业主公约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放《用户须知》、《用户手册》；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。

2）、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。

3.二次装修施工全过程监控

二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《厦门市住宅区物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《厦门市建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《厦门市物业管理服务收费办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。

作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。

安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。

环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。

外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。

土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。

水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。

装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。

(三)完善的日常物业管理服务

A、安全保卫系统

1、总体安全环境管理

在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。

2、对出租户管理

租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。

3、车辆交通及道路管理

楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。

4、科学管理

记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

B、设备设施维护系统

1.房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。

2.共用设备管理

本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

1）给排水设备管理

管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。

供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。

排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

2）供电设备管理

供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。

配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。

3）弱电设备管理

每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。

4）消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。

建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。

C、环境保结系统

环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1、日常保洁

范围工作内容频次标准备注

楼道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味

2扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水

3冲洗楼梯1次/周无杂物，无积水

4擦公寓口信报箱1次/天无灰尘，无手印

5擦电梯2次/天无灰尘，无手印

6擦公共防盗门1次/周无灰尘

7擦楼梯扶手1次/周无灰尘

8擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝

9擦消火栓1次/月无灰尘

10擦窗户2次/月无灰尘

道路1路面循环清扫无杂物

2路边绿地2次/天无杂物

3水泵结合器1次/周无灰尘

4路灯柱1次/周无灰尘

绿地清理2次/天无灰尘、枯叶

2、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

D、绿化维护系统

制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

项目措施标准

绿化浇水浇水（依气候变化）浇足浇透

草皮修剪（按季节进行）草皮美观平整

杂草清除（每周一次）确保基本无杂草

防虫病虫害防治（一年2次）无病虫害

养护施肥（一年4次）绿化生长旺盛

乔灌木修剪造型一年4次

E、共用设施管理系统

制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。

F、社区文化活动组织系统

1、社区文化建设

创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。

2、便民服务

“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。

1）、日常服务

设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；代定报刊，邮件报刊代收。

2）、特约服务

提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代装家用电器；代办家庭清洁、消毒、打蜡；委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理；信息咨询服务等

六、物业接管事项说明

篇10

第二条 本市行政区域内高层、地下建筑消防安全管理适用本规定。本市行政区域内符合城乡规划要求，依法取得城市规划建设合法手续建设的高层、地下建筑应依法向消防部门申报消防审核备案和验收。

第三条 高层、地下建筑消防安全管理贯彻预防为主、防消结合的工作方针，立足自防自救的原则，实行严格和科学的管理。

第四条 各级公安机关依法对全市行政区域内高层、地下建筑的消防工作实施监督管理，各级公安机关消防机构，公安派出所负责具体实施。

第五条 城乡规划、建设、房产、工商等行政主管部门应当在各自职责范围内依法做好高层、地下建筑的消防工作，市、县公安机关应与上述政府职能部门建立工作协调机制。城乡规划行政主管部门对不符合城镇消防专项规划的建设项目，不予办理规划手续。城乡建设行政主管部门对消防设计依法应当经公安机关消防机构审核的高层、地下建筑工程而未经审核或审核不合格的，不予施工许可；对工程竣工依法应当经公安机关消防机构验收的高层、地下建筑工程未经消防验收或验收不合格的，不予办理竣工验收备案。房产行政主管部门应当将物业服务企业的消防安全防范服务质量作为对物业管理活动进行监督管理的重要内容；指导高层、地下建筑业主使用专项维修资金对物业管理区域内的共用消防设施进行维修、更新和有效管理，确保完好有效。工商行政主管部门对高层、地下建筑内未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全条件的公共娱乐场所，不予办理工商登记注册手续。

第六条 高层、地下建筑的建设单位依法应当对下列消防工作负责，对其行为依法承担相应法律责任：

（一）新建、扩建、改建高层、地下建筑（含装修工程）工程，其建设单位依法应当报公安机关消防机构消防设计审核和备案，未经审核或审核、备案抽查不合格；

（二）依法应当经公安机关消防机构消防验收，未经验收或者验收不合格而交付使用的；

（三）依法应当经公安机关消防机构竣工验收备案，未经备案或备案抽查不合格而交付使用的。

第七条 高层、地下建筑工程的设计、施工、监理单位应依法履行法定职责，分别对高层、地下建筑工程消防安全负责并承担相应法律责任。

第八条 高层、地下建筑施工现场防火应统一管理。实行工程总承包的项目，应由总承包单位负责施工现场的防火；未实行工程总承包的项目，应由建设单位负责施工现场的防火。施工现场的其他单位应承担合同约定的防火责任和义务，工程监理单位应负责对施工现场防火实施全程监理。施工现场的防火责任单位应制订施工现场的消防安全管理办法，落实相关消防安全生产责任制度。施工过程中，施工现场安全管理人员应对施工现场的消防安全管理工作和消防安全状况进行检查。建设单位或者个人对高层、地下建筑进行局部改建、扩建或者装修时，应当与施工单位明确施工现场的消防安全责任；没有明确的、消防安全由双方共同负责。

第九条 高层、地下建筑业主是高层、地下建筑消防安全的责任人，履行下列消防安全义务：

（一）制定和遵守公共消防安全管理规约；

（二）及时落实火灾隐患整改措施，承担整改所需资金；

（三）委托担负物业管理服务的企业或另行约定的机构组织担任高层、地下建筑管理人，对物业管理区域内的公共消防安全实施统一管理；

（四）不得设置危害高层、地下建筑公共消防安全的生产、生活、经营性场所或者库房；

（五）法律、法规规定的其他消防安全责任。

依法投入使用的高层、地下建筑，其专有部分的消防安全由业主负责，共有部分的消防安全由所有业主共同负责。

第十条 高层、地下建筑业主、使用人（承租人）在使用、管理范围内履行消防安全义务，维护公共消防安全。高层、地下建筑业主与使用人（承租人）应对建筑消防安全责任应有明确约定，对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施、消防车道、火灾隐患的整改落实、消防安全管理机构组织、消防宣传教育等事项作出约定，并实行统一管理。对存在火灾隐患高层、地下建筑的业主、使用人（承租人）和高层、地下建筑管理人必须采取措施消除隐患。

第十一条 高层、地下建筑业主或者使用人（承租人）将住宅改建为宾馆、餐饮等经营性场所或者库房的必须符合法律法规和国家工程建设消防技术标准。

第十二条 高层、地下建筑投入使用后，任何单位或者个人均不得擅自改变消防安全设计。广告牌、雨篷等外墙设施不得妨碍消防排烟和火灾扑救。任何单位和个人应当确保疏散通道、楼梯、出口等安全疏散设施通畅。消防车道、消防扑救场地应当设置明显标志，不得擅自改变用途或者设置障碍物。

第十三条 高层、地下建筑业主委托给物业服务企业统一管理消防安全的，由物业服务企业依照国家法律法规和物业服务合同的约定承担物业管理区域内的消防安全责任。物业服务企业履行下列消防安全责任：

（一）制定消防安全管理制度，组织防火巡查，及时消除火灾隐患；

（二）定期组织共用消防设施的维护保养，确保完好有效；

（三）组织开展消防安全宣传教育；

（四）制订预防火灾、灭火扑救和应急疏散的方案，并开展灭火扑救和应急疏散的演练；

（五）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；

（六）劝阻、制止业主或者使用人影响消防安全的行为，并及时报告辖区公安机关消防机构或者公安派出所；

（七）妥善保管高层、地下建筑消防档案资料；

（八）法律法规规定的其他消防安全责任。

第十四条 没有物业管理的高层、地下建筑，业主或者使用人（承租人）应当就共有部分的消防安全责任进行约定，落实消防安全责任。

第十五条 高层、地下建筑内的机关、团体、企业、事业等使用单位以及公众聚集场所的经营者应当建立并落实消防安全培训制度，明确机构和人员，保障教育培训工作经费，按照下列办法对所属员工进行消防安全教育培训：

（一）定期开展形式多样的消防安全宣传教育；

（二）对新上岗和进入新岗位的职工进行上岗前消防安全培训；

（三）对在岗职工每年至少进行一次消防安全培训。

第十六条 高层、地下建筑内的机关、团体、企业、事业等单位的消防安全责任人、消防安全管理人、专兼职消防管理人员、物业服务企业从业人员和公众聚集场所从业人员等重点岗位人员应当定期参加消防安全培训。

第十七条 高层、地下建筑消防安全宣传教育培训的主要内容应包括：

（一）国家消防工作方针、政策；

（二）消防法律法规；

（三）火灾预防知识；

（四）火灾扑救、人员疏散逃生和自救互救知识；

（五）其他应当教育培训的内容。

第十八条 高层、地下建筑消防控制室必须实行专人值班、专人负责制度。消防控制室自动消防系统操作人员必须经消防专业培训合格后持证上岗。

第十九条 高层、地下建筑内的公众聚集场所经营者应当在经营场所内开展下列消防宣传工作：

（一）在出入口、电梯口、防火门等醒目位置设置提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语；

（二）编印消防安全宣传资料供公众取阅；

（三）利用广播、视频、公告栏等媒介宣传消防安全知识。

第二十条 各类学校必须每学期举办一次高层、地下建筑消防安全专题教育，开设消防安全教育栏目。

第二十一条 高层、地下建筑管理人应当对其建筑消防设施每年至少委托具备消防设施检测资质或资格的消防技术服务机构进行一次全面检测并建立检测档案，对故障或者损坏的消防设施应当及时维修，检测报告应当及时报辖区公安机关消防机构备案，需要暂时停用消防设施的，高层、地下建筑管理人应当采取有效补救措施确保消防安全；停用消防设施超过24小时的应当报告辖区公安机关消防机构。

第二十二条 对依法投入使用的高层、地下建筑，整改业主共有部分火灾隐患或者维修共用消防设施的费用，在保修期内的由建设单位承担。保修期满后，业主与使用人（承租人）及高层、地下建筑管理人有约定的，从其约定；没有约定的，从专项维修资金中列支；没有约定且没有收取专项维修资金的，按照业主各自专有部分占建筑总面积的比例收支。

第二十三条 发生危及高层、地下建筑消防安全的紧急情况，需要立即对共用部位消防设施设备进行维修、更新和改造的，应当立即进行。建筑业主、使用人（承租人）、物业服务企业就共用部位消防设施无约定，致使维修、更新、改造资金难以落实的，市、区（县）房地产行政主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主专项维修资金分户帐中列支。涉及已售公有住房的，从公有住房专项维修资金中列支。

第二十四条 高层、地下建筑内用火安全管理应当符合下列要求：

（一）不得在具有火灾、爆炸危险场所吸烟或者使用明火；

（二）不得在商店、公共娱乐场所营业期间动火施工；

（三）不得在人员密集场所使用明火照明或者取暖；

（四）不得燃放烟花爆竹（包括冷烟花）。

第二十五条 高层、地下建筑管理人应当对管理的高层、地下建筑逐栋制定并落实预防火灾、灭火扑救和应急疏散的方案，其主要内容是：

（一）高层、地下建筑的基本情况；

（二）消防安全管理制度和保障消防安全的操作规程；

（三）共用消防设施的维护保养；

（四）防火巡查和火灾隐患整改；

（五）消防宣传教育；

（六）报警和接警处置程序；

（七）确定灭火行动、通信联络、疏散引导、防火救护等人员分工；

（八）应急疏散的组织程序和措施；

（九）扑救初期火灾的程序和措施；

（十）通信联络、安全防护救护的程序和措施。

第二十六条 高层、地下建筑管理人应当每年至少组织一次灭火和应急疏散演练，消防安全重点单位每半年至少组织一次灭火和应急疏散演练。演练时，应当设置明显标识，并事先告知演练范围内的人员，演练后及时修订、完善方案。公安机关消防机构应当指导和监督预防火灾、灭火扑救和应急疏散方案的制定和落实。

第二十七条 高层、地下建筑管理人应当开展防火巡查、检查。高层、地下建筑内的机关、团体、企业、事业等单位应当至少每季度开展一次防火检查，重点单位或者人员密集场所应当坚持组织每日防火巡查。高层、地下建筑内的公众聚集场所在营业期间应当至少每2小时开展一次防火巡查，营业结束时应当对营业现场进行检查。高层、地下建筑内的医院、养老院、寄宿制的学校、托儿所、幼儿园还应当加强夜间防火巡查；其他消防安全重点单位可以结合实际，组织夜间防火巡查。

第二十八条 设置于高层、地下建筑的宾馆及公共娱乐场所、幼儿园、养老院等人员密集场所内应当配备手电筒、防烟面具等逃生器材。场所员工服务人员必须经消防安全培训合格后方可上岗，应普遍达到“懂基本消防常识、懂消防设施器材使用方法、懂逃生自救技能，会查改火灾隐患、会扑救初起火灾、会组织人员疏散”的要求。倡导配备缓降器、软梯、救生袋和防毒面具等避难救生设施，在安全出口处安装单向防火型报警疏散门锁装置。

第二十九条 公安机关消防机构对检查发现的高层、地下建筑公共安全重大火灾隐患应当立即通知有关单位或者个人整改，并函告有关行政主管部门、单位或者个人，及时向社会公告，提示公众注意消防安全。

第三十条 对违反本办法的行为，公安、规划、建设、房地产、工商等行政主管部门依法在各自职责范围内对相应责任单位和个人给予行政处罚或者采取行政强制措施。

第三十一条 高层、地下建筑的消防安全管理人发现高层、地下建筑业主、使用人（承租人）影响消防安全的行为，应及时提出警告并进行劝阻，对已形成的火灾隐患应向业主提出具体的整改意见，落实整改措施，消除火灾隐患。对业主、使用人（承租人）拒不整改火灾隐患的，应向辖区公安机关消防机构或者公安派出所报告，由公安机关消防机构对其直接负责的主管人员和其他责任人员和单位依法作出处理。