店铺经营管理方案范文

导语：如何才能写好一篇店铺经营管理方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

合作人： 甲方：姓名______，性别___，年龄____，身份证号码________________；

（以下简称甲方） 乙方：姓名______，性别___，年龄____，身份证号码________________。（以下简称乙方）

甲、乙双方本着诚信合作，互惠互利，公平、公正、公开的原则，决定对原甲方经营的美容院实行股份合作经营，现定如下协议： 合股经营宗旨 精诚团结，共同发展。 合股经营项目和范围 　 工商营业执照登记的项目和范围；共同经营一家高档次的美容院，具体地址为： ；店名为： 为保证双方合作的公平、公正，特达成以下协议：

一、合作期限：自 年 月 日至 年 月 日。在合作期内甲、乙双方必须承担所持 店股权比例的各种法律、民事责任。甲乙双方应积极对 店的经营管理，协调内部关系。合作期满，若一方主动退出，则本店的一切权益归另一方所有；若则双方都愿意继续经营此店,则双方无条件继续履行本协议规定，并续签协议或延长期限。

二、 店实际总投资为人民币 元整。 甲方出资人民币 元整，占股权 %； 乙方出资人民币 元整，占股权 %。 双方出资期间：签订协议后3天内50%到位，装修过半100%到位。

三、由甲乙方全权负责 店的前期装修、启动、正常营业等日常经营管理，甲乙双方共同制订店铺正常营业的总投资预算方案、结算清单。

四、甲、乙双方都不得违反双方认可的规章制度，甲乙双方共同研究制定经营管理的规章制度，任何一方违反制度造成一定后果的，应赔偿对方产生的一切损失。

五、分红方法：双方按持股比例一月一分，个人承担的税金由个人自己申报交纳。

六、违约处理：违约一方的股权归另一方所有，股金不予退还，并赔偿产生的一切损失。

七、若经营亏损，甲、乙双方均须根据投资比例承担亏损额，及时把亏损补上。若任何一方出现连续3个月不把亏损额补上，则不补偿亏损额的一方的股权作自动放弃，归另一方所有，同时必须承担相应股权比例的债务。若连续亏损3个月以上，则甲方应承担相应的管理责任，乙方有权享有与甲方同等权力参与本店的日常管理。

八、合作期内如遇市政动迁或人力不可抗拒的自然灾害等需中止合作的情况，若获得外界补偿、赔偿的，甲、乙双方按股份比例分配获得的补偿金、赔偿款等。合作期间，若在双方同意的条件下发生本店转让的情况，则转让费按出资比例分配。

九、甲、乙双方对店铺财务共同协商，任何一方都具有财务监督权。双方共同协商决定店铺的管理制度，薪酬制度、业务经营方式，利润分配等。

篇2

2010年品牌受政策影响，将会有半数以上的品牌难以在央视，湖南卫视及浙江卫视的黄金强档播出广告，10年后30分钟电视节目之允许播放1分45秒广告，广告费用成倍翻番导致中小厂家难以支撑，被迫停播高端电视频道的广告，未来化妆品牌将会演绎两级分化的局面，大品牌将会做大更大更强，小品牌会越来越小越来越没有声音。

厂家的未来趋势多为自营连锁店与加盟连锁店为主，商超百货渠道为辅助，打造专卖商超百货三驾马车提升品牌，形成产供销一条龙自助型营销模式。

千店连锁万店加盟级店铺，垄断区域以及全国的专卖市场占据优势，实现零售王国的梦想，区域经销商只能做不入流的中小型店铺，经销商未来会被厂家与专卖店夹在中间，上下受气左右难受，未来十年厂家可以做大做强，专卖店可以布局全国连锁全国，而经销商只能局限在区域内难以做大。

未来大型厂家相互争市场，一流品牌互相争份额争占有率，未来千店级店铺争地盘，区域连锁店铺争高低，主要竞争格局是厂家自营连锁店铺，全国级连锁店铺与区域优势连锁店铺之间相互竞争，经销商层面主要是客户资源与市场网络之争，如果经销商不能成为店铺的战略合作伙伴，不能在商超百货占有营销优势，未来发展前景不容乐观。

未来制模式将会受到严峻挑战，厂家自己开连锁店铺，大型连锁专卖店自有品牌为主，厂家的品牌可以在自有渠道销售，优势的品牌在区域型连锁店铺销售，全流通无利润品牌与小品牌会延续制模式。所以未来大品牌有前途，中级品牌有出路，小品牌前途未卜。

化妆品行业希望很大但问题也不少，经历20多年的发展，培养出销售过十亿元规模企业，总体有规模营销有待创新竞争优势有待加强。

虽然单品牌已经突破3个亿的销售规模，但是还停留在推的初级层次，品牌的拉动力不强为最大的劣势，品牌营销无诉求无特点无特色，停留在模仿跟随孪生复制的低级层次，一流品牌必须是市场欢迎，经销商推崇受顾客喜爱的品牌，创新思路创新模式出奇方可制胜。

品牌定位停留在价格高中低，适合主流消费的大众化产品层面，未来必须市场细分科学定位，创新营销模式开拓市场，迎合目标顾客受经销商的欢迎的品牌有前途。

老板层面：大海航行靠舵手万物生长靠太阳，车子跑得快全凭车头带，老板的思想决定企业的兴衰，老板是企业的舵手是品牌的灵魂，老板想把品牌做强但缺乏行之有效的方法，转变思路必须先改变经营体制，聘请高级职业经理人把企业做大把品牌做强。

企业高管层面整天琢磨怎么控制经销商，想方设法的向经销商压货，让经销商无力顾及其它品牌，这是目光短浅急功近利的做法，品牌能够成为经销商的战略品牌，经销商对品牌绝对忠诚，停留在做政策刺激经销商，实在不行就延伸到营业员层面，让营业员也得到好处主动推荐品牌，市场高管层面还停留在纸上谈兵的初级的层次，提高品牌的影响力是最终的目标，因为品牌营销的核心是顾客，品牌的终极目标是培养忠诚的顾客群体。

上游厂家需要理论与实战型的综合人才，营销需要思路企业必须走在行业的最前沿，市场推广需要实力高管必须能打硬仗，帮助经销商开拓市场开发客户建设销售网点。

企业需要制定战略树立目标，建立企业文化改变经营体制，谋求做大做强而非顺其自然的发展，老板要勇于放权敢于授权，让跨国公司的职业经理人来负责运营，企业需要战略品牌要规划，根据市场的要求迎合目标顾客的需求设计产品，一切围绕市场一切围绕发展一切围绕顾客，三个一切为指导思想。

聘请跨国公司的职业经理人，负责企业的战略规划，品牌规划与市场运作渠道推广网络建设等工作，从战略的角度指点江山，有方向有目标后需要本土实战型市场人才攻城掠地，跨国公司的职业经理人理论丰富思路领先，本土人才熟悉市场可战斗在一线，这样的组合比较适合企业的现状。

专卖店层面：大多数的店铺在走连锁模式，困扰专卖店发展有三个决定性因素，老板层面职业素养不高与经营管理能力欠佳，缺乏优秀的骨干员工，又难以留住优秀的骨干，品牌区域限制店铺难以跨区域扩张，经营模式管理体制困扰老板难以突破，缺乏骨干困扰店铺发展速度，经营模式营销思路促销方案困扰店铺的业绩，让绝大多数的连锁店铺放慢发展的脚步。

连锁店铺老板做得心力憔悴，在家门口有一定规模还具备规模优势，跨区开店之后只能成为参与者与陪衬者，店铺超过30家就乱了方寸，超过50家成没了章法，超过100家以后加盟店开始脱离，加盟后脱离再加盟再脱离的往复循环，自己开直营店铺看不过来管不好，专卖店连锁发展必须依靠发展靠模式，建立经营模式已到刻不容缓的地步。

专卖店需要总结经营模式改变企业体制，用股份留住优秀的店长，用年度分红留住优秀的营业员，用股份用期权留住优秀的经营管理人才，有人才店铺才会有发展，店长勤奋敬业店铺的生意才会兴旺，营业员能力强业绩稳步提升利润才会有保障。

六大问题急需解决，开新店选址难，选店长选营业员难，品牌规划无章法，库存管理混乱，促销活动效果差，成为老板难以解决的难点问题。

经销商层面：缺乏营销思路缺乏专业素养，缺资金缺人马缺网络是经销商的最大软肋，经销商接一个新品牌需要做一年的推广，有些甚至做几年的市场开拓工作，客户需要单独去谈逐个跟踪速度极慢，建立的合作关系对新品牌合作不起作用，说明客户对经销商不相信，也说明经销商没有成为终端店铺的战略合作伙伴。

经销商要接一个新品牌，严重影响到老品牌的投入，资金紧张始终困扰经销商， 缺乏营销人才是最大弊病，员工的职业素养还不如专卖店的素质高，岂能带动专卖店帮助店铺做大做强。

难以兑现承诺，合作之初对天发誓绝对能够做到，合作之后折扣打到最低，透支自己的信誉换取短暂的合作，

经销商推广新品牌，省级市场用九个月时间为合格经销商，六个月时间为优秀经销商，三个月时间成功绝对是超级经销商，现在已经出现一个会搞定一个省级市场的案例。

经销商层面需要顾问型人才，策划型人才与市场开拓型人才，顾问型人才服务专卖店老板，帮助店铺作经营规划，帮助店铺培养人才做员工培训，策划型人才帮助店铺做促销方案，不要再让店铺的老板为做活动头疼，实战性人才帮助店铺做推广提升业绩，虚实兼顾人才组合成为店铺的好伙伴老板的好帮手。

篇3

所谓“一铺养三代”，商铺从来就是最受欢迎的投资品种，也是投资回报稳定、升值潜力大的投资品种，现阶段的“商业地产一卖就死”的现象，其本质不在于商业地产能不能销售，而是商业地产还刚刚起步，――如果说住宅地产是一道一元一次方程式，那么商业地产就是一道多元多次方程式，商业地产产业的开发营销链刚刚达到小学生的水平，还达不到可以解开多元化方程式的中学水平。

商业地产，一道多元多次方程式

――深圳世方商业地产顾问有限公司6年专业营销实践

同样是在深圳的东门商业旺地，同样是分割销售的商场，位于东门中路的九龙城，与坐拥东门步行街核心和老街地铁站双重地利的八达商场，却形成了强烈的经营反差：九龙城商场人气旺盛，不仅商场低楼层满租，连六七层以上几乎没有空铺，而八达商场空置严重，业主不得不打出自行招租的条幅。

在东门商业中心，类似八达商城遭遇的还有新2000广场、金世界商业中心等物业，这些当初销售火爆的商场如今惨淡经营，既让投资者背上了沉重的包袱，也使开发者滑进了商业地产的深渊。

曾创下商铺40万元/平米天价的东门九龙城，之所以成为东门的“常青树”，关键在于开发商茂业集团雄厚的经营实力，九龙城也一度发生招商和经营危机，业态也在不断调整之中，如果没有强大的经营管理做后盾，相信就不会有九龙城的今天。

不仅是东门茂业九龙城，人民南罗湖口岸的罗湖商业城、华强北的赛格电子广场、宝安区的宝安电子城等销售过的商场，尽管同样面临着产权分离的局面，但是在开发商成立的管理团队有力地经营下，不但经营稳定，有的更创下了深圳商业的奇迹。

同样的地段，同样是销售型商业地产，其结局却是天壤之别，――那么，商业地产销售产权分离之后，“命根子”究竟在哪里？怎样才能保证商业地产的可持续经营，使商业地产销售之后成为良性物业？

2001-2004年，商业地产简单销售的时代

2001-2004年是我国商业地产刚刚兴起之初，如同超级女声一夜红遍大江南北一样，商业地产在“首期几千元买铺”的强烈诱惑之下，迅速形成“全民卖铺”的热潮。这一阶段的商业地产以纯销售为主，能卖掉就万事大吉，主导营销的是强势的广告宣传，其销售模式主要有两种：一是只管卖不管租，二是包租十年销售。

简单销售模式一：引进主力店，包租十年销售。

商业地产营销初期，引进主力店包租十年销售虚拟产权式商铺的模式较多，投资者往往看中这种销售方式的长期稳定性回报，加上商铺面积分割得很小总值才几万十几万、首期不过几千元，在全国范围内形成了一股“全民买铺热”，然而实际上，这种长期包租的虚拟产权式商铺，并不能给予投资者稳定的收益，投资者恰恰成了受害者。

首先，虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租，以超市、百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成为货架，有的成了通道，投资者在经营卖场里根本找不到自己的铺位。

其次，包租期满后难以为继。虚拟产权式商铺包租期满后，业主找不到自己的铺位。由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位，如何再出租？ 此外，大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家的过低的租金要求怎么办？大商家谈不好租金撤走了，商场如何再经营？

其三，包租期内也可能会出问题。事实上，当前大商家正在疯狂扩张，存在着巨大的经营风险，疯狂扩张使得大商家就像吹气球一样，气球越吹越大，有的最终升上了天，有的却吹破了。一旦大商家经营不善或关门倒闭，发展商又拿什么支付包租期的小业主回报呢？另外，如果发展商经营不善，无力支付小业主租金，如何兑现包租承诺？

总之，虚拟产权式商铺是发展商套钱融资的手法，一方面发展商用低租金招大商家进场，另一方面却要给小业主高回报，其自身也是利益的损失者，一旦其资金回报率达不到年回报8%，必然要亏损甚至倒闭；另一方面，小业主在包租期内和包租期满后风险都很大，小业主也是利益损失者。建设部曾多次查处虚拟产权商铺，如合肥采取虚拟产权商铺包租销售的某广场就被建设部查封，重庆在某包租销售的虚拟产权式商铺查封后，有关部门立即规定销售的商铺必须要有独立门牌号，同时必须是独立经营等。

虚拟产权式商铺存在种种问题，这些问题都是无法协调的，将是包租期满之后的一颗“定时炸弹”，而且这颗炸弹还可能在包租期内提前引爆，所谓的长期包租最有保障只不过是一张空头支票。

世方公司认为，商铺销售必须明确产权，而且必须保证销售分割的铺位实际经营的铺位，保持高度的一致性。只有独立式分割的铺位，让销售铺位与招商铺位一一对应，业主可以直接向租户收租。

简单销售模式之二：只管卖不管租，从长期包租走向另一个极端。

只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自。但由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，而经营者往往根据自己的判断“什么赚钱卖什么”来选择经营品种，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。

只售不租的商业地产开发模式，只能局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。由于管理不善导致商场难以经营甚至瘫痪的悲剧在商业地产领域时有发生，甚至已成为一种通病。试想，一座几千数万平米的商场，缺少必要的短期委托经营，产权分离之后，成百上千的小业主各自为政，如何按照既定的经营分区去招商？事实证明，深圳有多个只管卖不管租的商场，有的不得延期开业，有的经营分区十分混乱难以为继。

根据世方公司的商铺操盘经验，虽然长期包租的虚拟产权式商铺不可取，但采取独立店铺销售模式的商场，必须要采取短期委托经营的办法，如世方的多个商业项目都采取了委托经营两年的办法，也就是发展商一次性支付业主两年租金，发展商于而在商铺销售之后取得了两年的经营权，从而保证商场可以按统一的经营定位招商，并以优惠的租金放水养鱼，做旺商场，而两年之后，业主得到的是一个旺场。

由上述两种商铺模式可以看出，虚拟产权式商铺在包租期满之后，必然成为非良性物业，而只管卖不管租的物业如果开不了业，马上就会成为不良物业。

2004-2007年，商业地产进入探索期的“伪经营时代”

在商业地产后续经营问题不断出现之后，商业地产受到商业地产的强烈质疑，而商业地产的开发者和营销者，开始进入2004-2007年的探索期，为商业地产导入“定位―招商―销售―经营管理”全方位的策划推广，这个阶段的商业地产市场既好看又热闹，伴随着零售市场进入大连锁和升级换代的进期，大型购物中心、步行商业街和社区商业风起云涌，各类消费品和工业品专业市场也随着市场升级层出不穷。

在2004-2007年是商业地产开发营销的探索期，尽管进入了全方位的策划运营，但是概念化、表面化的东西太多，真正进入市场规律和价值规律的东西太少，实质上是一种“伪经营”的状态，在定位、招商、销售、经营管理四个方面的运作都只停留在比较肤浅的层面上。

定位方面追求创意。

一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，几千平米的一座小商场也自称“第五大道”；二是追求环境创意，如广州和深圳都出现了以“五洲风情”主打环境的商场，但由于忽视业态规划，两个商场都关门大吉；三是追求业态定位创意，比如近年动漫概念比较抢眼，商业地产就出现了许许多多的动漫城，却不知一个刚刚处于培育的动漫市场存在着极大的经营风险。

招商方面一味“放水养鱼”。

由于投资者开始关注商场经营，开发商为了推销商铺，不得不被动做招商，而主导营销的是公司，缺少成熟的招商运营团队。多数商业项目的销售一般都有二三年的委托经营期，开发展在这二三年的委托经营期内都会采取“放水养鱼”的做法，通过免租期、租金优惠、追加经营推广费用三大法宝来做旺市场，希望委托经营期结束、跳过“龙门”后，投资者能坐收高租金。但是开发商放这么多的“水”，会养出什么样的“鱼”呢？事实证明这几招不太管用，不少商业项目因此而带来巨大的经营压力：有的项目这个铺位要转让那个铺位关了门，有的整个商场差不多就剩下一条“大鱼”（主力商家）在游，小鱼（散户）早已稀稀拉拉。免租期还没完，“鱼”就死了一半，还指望什么二三年后跳“龙门”？这种忽视招商定位、招商质量的形式主义，虽然能够完成招商指标，但却给后期经营带了巨大的压力。

经营管理方面“头痛医头，脚痛医脚”。

经营管理前期介入，是商业经营的重要原则，经营管理只有前期介入商场的定位和招商，才能有的放矢地做好经营管理，然而目前的商业地产开发运营程序，基本上都是经营管理团队在项目快开业之前匆匆忙忙建立，项目的定位和招商已是“生米做成熟饭”，经营管理团队只能被动上阵，“头痛医头，脚痛医脚”。

发展商付出了昂贵的后期经营成本。

伴随着全国各地商业地产后续经营问题的不断出现，商铺“一铺养三代“的神话不继破灭，一些经营不良的商铺甚至出现了“三代养一铺”的倾向，商业地产开发面临着市场信任危机。尤其是一些场内商铺，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出现的后期经营问题更多。

商业地产由于定位、招商、经营管理不力而导致的经营后遗症，不仅使投资者交了学费，同时也使开发商自身付出了昂贵的后期管理成本，――由于前期缺少经营管理介入，后期为改变定位高成本调整商户者有之，商场长期亏损颗粒无收倒贴水电费者有之，砸掉装修翻版重来者有之，投资者要求退铺告上法庭者有之……一些开发商面对如此严重的经营管理后遗症手足无措，不得不做出回购商铺的痛苦选择。

商业地产与商业行业的区别

――与成熟的商业行业相比，商业地产还刚刚起步

商业地产与连锁经营的商业行业有着重大区别，商业行业是以商业经营获利，而目前的商业地产开发更多是以销售商铺获利，尤其是销售型的商业地产项目，其经营模式也与商业行业的主流业态存在着本质的区别。

那么，销售型商业地产与成熟的商业行业有什么不同？

首先，商业行业早已进入成熟的连锁经营。成熟的商业行业未来是以连锁化、规模化经营为主导的，购物中心、百货、超市、电器大卖场等正以巨大的规模优势、一站式的购物选择、强大的价格组合战略在零售市场遍地开花。在这些连锁化的零售大卖场中，商场格局基本上都是开放式大卖场，经营模式为统一收银扣点。

其次，销售型商业地产以独立店铺、独立收银为特征。销售型商业地产一般做法是将商场分割成若干间商铺，将分割的商铺产权销售给投资者，投资者通过出租商铺获取租金收益，这种销售型的商铺属于独立店铺。如果将这种卖场百货化，即空间上采取全开放式格局，收银上采取统一收银扣点，将难以满足商铺业主的需要。

其三，业主不可能以扣点为收租模式，而是以实际租金为收租模式。一个销售型的商场，如果采取百货大卖场的统一收银扣点经营的模式，业主根本无法以营业额扣点来衡量租金收入，一方面，业主无法判断经营者的营业额能达到多少，来估算扣点所对应的租金水平，另一方面，波动的营业额将会导致业主回报的波动，从某种意义上说，业主是不愿意承担经营者的风险的。

其四，销售型商业地产在定位上，不要与统一收银、连锁经营的百货竞争。目前不少销售型商业地产的开发者，都有一种贪大求洋的心态，就是要把商场装修得豪华气派，在经营定位上要走高档路线，引进各类大品牌，却不知在百货连锁发展、促销升级、价格战不断的今天，一个销售型的商场，根本不应该走高端定位路线，而应该回避百货竞争，走中低端路线和专业化路线，其原因在于：销售型的商业地产往往只是单个商场经营，不可能在与多店连锁的百货竞争中占上风，同时百货统一收银统一促销，而销售型商场独立店铺独立收银难以进行实质性的统一促销。未来购物中心和百货商场将垄断零售的中高端市场，作为销售型的商业地产，应该立足零售中低端和专业化的市场，与购物中心和百货商场互补性经营。

相比成熟的商业连锁经营，销售型的商业地产还只是刚刚起步，两者之间有着天壤之别。只有把握销售型商业地产和商业连锁经营的区别，才能给销售型商业地产做出正确的定位。

商业地产，输在不完善的产业链

商业地产产业链包括开发商、销售商、招商和经营管理公司、建筑规划设计等，在这条产业链上，有的参与者纯粹以商铺销售为终极目标而对商业经营缺乏基本了解，有的参与者具有丰富的商业行业经验但对销售型商业地产一无所知，从而导致商业地产产业链的极度不完善。销售公司把商铺当作住宅销售，对商业缺少了解。销售公司以商铺销售为导向，通行的营销惯例是，只要将商铺划小，就有投资市场，于是，管它三七二十一，划蚂蚁铺，划柜台，普通的百姓都可以来抢铺，却不知适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划。一些销售公司开始转型商业地产，也只能说是“半路出家”，对于商业地产的经营定位、招商、经营也下过一番功夫，但是由于缺乏对商业规律的深入了解，其运作只能停留在创意的层面上，――可以说，一个不了解商业地产规律的销售公司，其在给项目带来良好的销售业绩的同时，也给项目的后期经营判了死刑。

招商和经营管理公司熟知商业行业，却不了解商业地产。目前绝大多数的商业招商经营管理公司，其人才结构大多是具有购物中心、百货或超市大卖场行业经验的，这类人才和公司，普遍不了解商业地产的特点，存在着“商业地产=商业经营”的误区。比如对于销售型的商业地产，必须考虑独立店铺、独立收银、定位中低端或专业化业态，但是这些人才和公司的骨子里只有开放式卖场、统一收银的概念，对于中高档的百货大卖场有着明显的倾向，――可以说，一个只懂百货超市的商业招商经营管理公司，在给一个销售型的商业地产带来良好招商业绩的同时，也给项目判了死刑。

商业规划设计单位简单照搬国外经验。在商业地产产业链上，不仅仅是销售商、招商和经营管理公司不成熟，规划设计单位等基本都停留在常规型商业连锁认知上，对销售型商业地产缺乏了解，不能融会贯通，比如很多大型的商业地产项目，规划设计单位往往忽视项目销售需要，简单照搬国外购物中心模式，导致发展商不得不采取十年包租的销售模式，给发展商和商铺投资者带来了灾难。

商业地产服务行业进入分工协作时期。目前，商业地产行业已经悄悄进入到行业细分的时期，比如深圳的房地产销售行业，已经细分出专业的商铺策划公司、写字楼策划公司，甚至专业的豪宅公司、大盘公司等等，世方商业地产顾问有限公司2001年开始介入商业地产策划，2003年就开始全面进入商业地产领域，只做商铺不做住宅和写字楼市场。目前在深圳、珠三角乃至全国范围内，已逐渐形成了一种住宅、写字楼、商铺分开寻求策划的气侯，比如深圳的多个综合性项目，都是由世联、中原策划住宅部分，由世方商业部分。

商业地产必须注重可持续经营

怎样保证商铺销售之后成为的可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。

首先，要明确什么样的商铺可以卖？只有产权铺位与经营卖场相对一致的商铺才能卖，一类是独立的街铺，一类是独立经营、独立收银的主题商城或专业市场。那种引进大零售大商家、包租十年销售的虚拟产权式商铺，是不符合商铺销售市场规范的。

其次，要考虑一座商场应该卖多少？对于零售类商场，开发商应该尽可能对大商家租赁的部分只租不售，如世方策划的深圳华强东商业中心项目，开发商将沃尔玛租赁的二三层12000平方米不售，以保证二三层产权的完整，只销售首层的6000平米面积。主力店部分只租不售，为首层销售商铺的经营和业态调整留下了较大的空间；而对于专业市场项目而言，发展商必须充分考虑足够的配套空间，比如深圳华南工业原料城的展览中心、酒店等综合配套十分完善。

其三，销售商业地产必须进入专业化运作体系，把握五个重要环节。目前商业地产领域，开发商和策划商基本上还停留在销售时代，其营销流程是：先找一个经营定位，再大肆炒作，然后强力销售。尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性，但还是停留在表面需求上，忽视商业基本规律。如某商场引进电器主力店，再销售电器辅营区，却不知电器主力店的辅营区很难定位，也很难经营下去；再如某零售中心引进家具主力店，却不知家具属于大宗采购型消费，人流很难与超市百货互补。

商业地产定位，在销售与经营之间走钢丝。商业地产作为不动产长期持有经营时，其经营定位是比较单纯的，商业地产一旦要分割销售，就必须在满足经营条件的同时，还要满足销售条件，这就是商业地产以销售为前提的特殊性。

商业运营公司对于商业地产的经营定位，是以经营为导向的。一个零售购物广场项目，可以引进超市、百货、电器、餐饮、休闲、娱乐等等，这么多的业态足够选择与组合了，――但是，问题在于，适合经营的业态，并不一定适合销售，比如商铺定位做开放式百货大卖场，开发商就得背上10年甚至更长时间的返租包袱，再比如商铺定位做高档品牌店中店，铺位经营面积都很大，单铺总值越高就越不易销售。

地产公司对于商业地产的经营定位，是以销售为导向的。地产公司明白：只要在保证实用率的同时，尽可能将商铺划小，就有投资市场，――但是，适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划，如果只管销售，不管经营定位、招商营运，开发商迟早得给自己擦屁股。

商业地产营销的根本：以销售为目的，以经营为导向。其实，商铺销售的风险性，正在于商铺经营与销售的冲突性，不同的商业业态，涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求，而商铺销售，大多要求面积较小、独立收银，――一个成功的商铺定位，正是在这种冲突中找到契合点，在经营与销售之间走钢丝！

商业规划，调动策划者、设计者、经营者全体参与。在成熟的住宅市场，无论是设计院、开发商、商，基本都能够独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、公司内部的概念设计部等等，都具备了一定的建筑规划设计能力。

相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，既无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，给商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如目前众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段往往与以住宅为主的中介合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在户型设计、环境布置上花足了功夫，由于发展商、设计院、以住宅为核心业务的中介公司，三者均不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，结果，发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。

在商业较为发达的城市，一个处于初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场，商家每每只能削足适履。

商业规划必须调动策划者、设计者、经营者全体参与。开发商业就必须了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个“门外汉”变成“商业通”，通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触，了解商业地产开发的基本规律，然后再充分群体参与，通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量身定做，达到商业设计与与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。

商业地产，规划决定成败，一个规划不当的商业项目，其结果只能是市场的弃儿，商场每建高一层，风险就会增大一成，发展商是最后的买单者；只有以策划定位为先导，走好规划设计第一步，并充分把握商业地产运营的每一个环节，才能成竹在胸，才能有效降低商业地产开发的风险。

商业招商，必须严把招商质量关。招商工作是一个承上启下的环节，此环节招商的质量与后期经营管理息息相关。商业地产项目的前期招商，一定要立足长期的经营管理，一方面要在“放水养鱼”的同时把好招商质量关，一方面要摒弃急功近利的思想。

招商工作最重要的部分，是在实施有效的业态定位的前提下，把握商户质量，对商户进行“体检”，了解商户实力。一方面确认商户在哪里经营过，经营什么，经营得怎么样，提供相关营业执照、工商税务登记证等，另一方面要看商家的实力能否经得起市场培育期，不少商户是属于“打游击”类型，这类商户开业后发现人气不足就没有信心经营下去。其次是考察商户是否适合本项目的经营环境，看其经营商品与周边存在的消费群体符合多少，消费需求量大不大。其三要看商户之间的经营互补性，尤其是在社区商业中，如果同一品牌、同一品类的商户过多，经营商品相同，就会分流客户，造成恶性竞争。

商铺销售，必须关注销售模式对后续经营的掌控。只售不租的商铺销售模式，必然导致商场产权分离，业主自行招租各自为政，因此，商业地产的销售，必须通过有效的销售模式，来掌控商场销售之后的有序经营。

目前有效的销售模式有两种，一种是短期委托经营，一种是带租约转让。短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的经营权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理，放水养鱼，引进有实力的商家做旺商场。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。

带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。租赁时由开发商先和商家代签合同，投资者买铺后再转让合同，也可直接与投资者签订合同。带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位；发展商也减轻了返租的包袱。同时，对于投资者而言，商户的租金真实反映了商铺售价水平。

商业经营管理，建立团队前期介入。纵观近几年商业地产发展，不难发现商业经营低成功率主要有五大因素：首先，开发公司不重视项目后续经营管理工作，近几年房地产开发正处阶段，开发公司一般是多个项目同时开发或连续滚动开发，对商业地产投资偏向于短线投机盈利，急于回笼资金，对项目没有长线经营意识，而商铺投资热更是加剧了开发者忽视经营管理。其二，商业项目开发赶速度，项目规划、业态定位、招商工作等过于粗糙，导致业态定位不准、业态规划不合实际、规模过于庞大等多种负面问题，直接造成项目无法运营成功。其三，商业后续经营管理过于繁琐，开发商没耐心做，经营管理公司对于销售型商业地产的经营管理缺少经验，很难有效介入保障市场运营，导致商业后续经营管理实质上处在真空状态。其四，经营管理方案执行不彻底，有的商业项目也承诺组建专业经营管理队伍，开发商留出多少万专项运营基金等，最后大都不了了之。

其实，从技术的角度来看，商业经营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作，需要发展商建立经营管理团队，实施前期介入，先认清商业项目经营管理工作的重点，抓住定位期、筹备期、进场期、 启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。

定位期，为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入。

筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。举个例子来讲，一般新商业招商有很多都是首次下海缺少经验的商户，经营管理公司在此时一方面要注重筛选有多次经商经验的商户，另一方面应该编撰创业手册等资料，协助创业者顺利入行。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。

进场期，提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。

启动期，把人气做起来。商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是制造现场的人气，可以用天天特价、买货抽奖、消费送礼、免费接送等方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是批发业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品款式不新、品种不全、质量不高、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。

运营期，把生意机会最大化。项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，专业市场类的应加大和下游终端商户的贸易对接工作，零售卖场类应尽可能扩大商圈辐射范围，对商圈盲点进行专项推介，对商圈居民进行情感性沟通工作等。

稳定期，守卫消费商圈，与时俱进提升商业竞争力。此阶段一方面为商业创品牌，增加商业形象诚信度，促进消费者情感认同度，另一方面要持续不断的为市场商户提供商业资讯、增强其经营素质和新商品引进能力，持续不断推出各类促销活动增加消费热情。

商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作，它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，乍一看起来有些复杂，但是商业经营管理工作并不是无章可循，从技术层面来说，其可操作性还是很强的。

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纵观国内美容行业的企业虽说是风风火火闯九州，但是年销售额过亿元的企业却很少很少，年销售几个亿员的企业就更少了，很多企业的经营业绩甚至在几百万徘徊不前。美容院品牌为什么不如日化品牌发展快呢？（虽然柔婷业绩不错，是经过十几年的探索受益于连锁加盟的模式）这种模式可以火爆一时，象以前的“琪雅”和“特莱维”等都曾经盛极一时。

专业线品牌运作模式多采用制营销，以省级为主要模式。商的经营实力决定厂家的经营业绩，一个省级商一个品牌一年能够做到100万元的业绩已经不错了，终端美容院决定中间商的经营业绩，归根结底是美容院业绩决定厂家的经营业绩，专业线品牌利润高但是不容易出量。终端美容院业绩不佳上游厂家的经营业绩肯定不会很好。美容院做不大原因不取决于厂家和商，而是美容院自身存在诸多的问题难以破解！

原因一、行业门槛太低导致门店泛滥成灾：开一家一间两个美容师（楼上楼下）五张床的美容院，再一个品牌全部的投资不超过五万元，有些美容院的总投资连三万元都不到。如果在乡镇上开美容院一间店铺一个人总投资一万元都用不了。如此之低的从业门槛，导致一些什么也不会干的人，没有职业的人纷纷开美容院淘金，还有一些是做过美容师有一定的经验，觉得开美容院容易自己就当起了老板，这样的一批人怎么可能把美容院经营好呢？

原因二、受教育程度过低不能驾御店铺：绝大多数的美容院老板没有接受过高等教育，一般都是小学，初中，中专水平，具有大专水平的可谓凤毛麟角，其中一些连初中都没有读完。老板的知识匮乏目光短浅、受教育程度徘徊在社会底层，怎么能够把店做好把生意做大呢？当今社会知识爆炸的时代，有知识都不一定能把事情做好，何况是一些半文盲状态的专业素质不高一批人，怎么能够把店铺经营好呢？

原因三、经营者素质低管理水平欠缺：由于经营者的目标只是为了赚点钱自己有事情做，不用去上班受别人的约束才开店，从来没有把美容院当是毕生追求的事业去做，只是把店铺当成维持自己生存的工具而已。她们只是为了赚钱为了改变自己的生活，也想把店开好但是仅仅停留在想的层面上。绝大多数的店老板不具备经营管理能力，也不懂经营规划，更谈不上店铺营销与市场运做了，子曰：取乎其上，得乎其中；取乎其中，得乎其下；取乎其下，会得乎什么呢？开店定位赚钱定位在养家糊口的层次，店铺永远做不好，最后只能关门大吉或者吉房转让！

原因四、不思进取缺乏职业素养：绝大多数美容院老板不爱学习，认为学习是美容师的事情，即使是商邀请外出学习，也都是以玩乐和旅游为主、根本学习不到真正的知识。店老板从事美丽的行业，老板与美容师却不修边幅蓬头垢面的迎接顾客，两手粗糙的去给顾客做美容做身体项目，老板自己是个大胖子，却整天嚷自己经营的品牌减肥效果如何如何好，让顾客放心绝对能减下来；店老板自己脸上长满了斑点，却给顾客承诺多少天就能把斑点祛掉；自己是个黄脸婆满脸皱纹宣传自己的产品美白保湿、抗衰祛皱效果显著。这样的店铺生意绝对好不了，顾客早晚会离她而去，店铺早晚会关门大吉！大家可以总结一下，当地的一流美容院、老板的职业素养和个人形象，也一定是一流的是无可挑剔的！

花絮：（美容院经营者的整体素质不高，对店铺营销知之甚少，欠缺经营管理能力和运作能力，不会做促销活动凡事只会求助商，自己店铺的命运不掌握在自己手里，如何能够把品牌运作好把美容事业发扬光大呢？）

原因五、店铺的经营空间和美容床的数量决定容客的数量，很多美容院只有50个左右的固定顾客，稍微好点顾客的数量徘徊在80—120个左右，只有很少的一部分美容院顾客数量超过200人，这样的数量在县级城市绝对是一流店铺，在地级城市也是优秀的店铺，顾客数量在50—100人左右打转转，美容院又怎么能够做大呢？美容院的生意要做好，基础（稳定的老顾客）顾客必须占40%的比例，年消费能力在2000元左右，这些顾客保住店铺运营的所有费用；优质的顾客占40%的比例，年消费能力在3000元----5000元左右，这些顾客为店铺创造利润；还有20%的散客为店铺提升人气。你的店铺为什么做不好你分析过吗？你总结过吗！

原因六、做而不专用而不知：老板美容师对产品专业知之甚少，美容手法不够娴熟。尤其是身体项目就掌握的更少了，美容师的服务不专业顾客岂能不流失，还有很多美容专业人员不会操作美容仪器，真是可笑！美容院的老板和美容师对经营的品牌很不了解，不会搭配不会推销产品，因为她们不知道自己经营的品牌，有几大系列多少个单品？产品的最低价格和最高价格？平均价格是多少？（平均价格定位品牌档次高低），每个单品所含有的成份、功能、作用、效果等优势与卖点等等，天天在用的基本知识。每个产品的搭配效果与黄金组合的作用，老板和美容师天天在推销产品却不了解产品，天天接待顾客却不晓得顾客需要什么，天天混日子式的经营这样的做法店铺生意绝好不了！

原因七、日出而作日落而息盲目经营：美容院老板每月都会收到商发给的促销方案，老板接受方案的唯一条件是促销方案配赠的力度与配赠的比例，如果配赠的力度很诱人就要考虑吃政策。老板做生意以来从未梳理过经营思路，海尔集团张瑞敏先生说过：没有思路就没有出路。美容院老板从未统计过每个月营业额占全年总额的比例，更没有统计过每个单品每个月的销量，缺货了就订货从不多想。如果能够做好库存管理就能很好的规避经营风险。了解月销量走势了解单品用量，就可以科学订货就可以提升资金利用率、减轻资金压力。还可以根据上年的经营情况指导下一年或者下个月的经营，也可以指导下一年营业增长额度与订货的数量。科学指导规范经营，如果店铺的经营沦落成盲人式的瞎干不可能有大作为！

原因八、不懂营销只会依靠商：由于美容院老板的经营素质低下，自己不会做营业推广与开展促销活动，每月都要求商给自己做促销活动。正是因为美容院老板的素质不高辨别与分析能力不强，让很多不讲信誉的公司钻了空子，合作生意之前说得天花乱坠，口头承诺斩钉截铁，订货以后就见不着人了，自己遭受很大的经济损失。由于美容院自身运营能力比较弱有很多小美容院从此一蹶不振。

还有一些美容院被商套牢，要求做促销活动的前提是必须回款！不回款就不给做活动，美容院前期的货物还没有消化多少又压新货，周而复始陷入恶性循环，到头来没有见着钱就看到令人头疼的一堆不好消化的货物。本身资金就不丰厚仓库里占压很多资金，店铺运转不灵就陷入要么再继续投资、要么转让的两难境地，如果再投资能看到希望也行，由于自己经营能力欠缺，还会重新陷入新一轮的恶性循环，到头来还是进退两难。

原因九：没有分析顾客群体实施软管理：美容院的工作迎送顾客，做好护理是最主要的工作。老板总是觉得顾客太少，所以顾客到店里以后就无休无止的向顾客推销产品。顾客每次来做护理在家里就要斗争一番，是来还是不来。最后下定决心无论你说什么都不买产品，下定决心之后来到美容院，无论美容师怎么推荐产品顾客就是不购买产品，顾客不买产品美容师拿不到提成工作就没有积极性，服务水平下降顾客就就会有怨言，顾客有怨言就容易流失。顾客不相信店铺，店铺的业绩就受到影响。

想把生意做好就要登记好顾客资料，美容院登记顾客的个人资料一般是六至八项，姓名、电话、工作单位，出生年月和个人电话等信息，在欧美国家对顾客信息的收集可以达到一百多条。分析顾客群体的单位情况有助于开发新顾客提升经营业绩，如果一个单位有五位顾客，就应该加强与这五位顾客的交流与沟通，扩大顾客影响力争取邀约新顾客，如果一个单位有十个顾客，就应该在这个单位做宣传促销活动，扩大顾客群体。

了解顾客区域分布情况，远距离的顾客了解为什么舍近求远，了解顾客真正的想法把服务做到顾客心里去，才能赢得顾客信赖。店铺的周围的顾客就要重点突破，重点宣传争取新顾客，把周围的顾客维护好，远距离的范围宣传好，重点单位的顾客服务好，这样美容院才有做好的条件，当一天和尚撞一天钟，稀里糊涂做事要把美容院做好一定是等到猴年马月了。

花絮：（很多美容院是两三个品牌同时运作，还有是三个品牌以上，在县级城市的一些美容院一年的经营业绩在二三十万徘徊，有些店一个月仅仅几千元的营业额。年营业额在六十万元以上的美容院就是非常优秀的店铺，因为终端业绩不佳厂家的总量总也提升不起来。）

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世纪今缘喜庆社是专业从事婚礼活动策划、庆典活动策划、影视创意策划的喜庆公司，拥有上千场次活动策划经验，以及八年的运营管理经验，针对目前婚庆用品市场经营浅谈一下自己思路。

喜铺经营定位

喜铺与婚庆公司有所不同，婚庆公司更多的是策划，而喜铺则更多关注细节方面的东西，根据不同类型顾客的不同要求，把细节处理周到。比如，靓丽的新人婚房用品、琳琅满目的喜糖包装、精致的请帖以及礼花与烟酒等物品，也可以提供一些配套服务，比如提供司仪、摄像、婚车等等。在经营过程切忌不要过多涉足婚庆策划业务，可以承接业务，转交给专业公司办理。因为一旦混淆可能会导致什么业务也做不好。

之前的喜铺成功经营的思路是“麻雀小，五脏倶全”，一站式服务得到市场的认可，这一功能需要根据婚庆市场的变化进一步强化，可以让来喜铺的人一次就把婚庆用品操办得差不多，免了跑了东家跑西家的麻烦。

由于目前大型超市、批发市场、网购以及店铺租金的压力影响，世纪今缘喜庆社的经营管理团队建议目前喜铺的经营定位应适当扩充一下，比如目前婚房的布置、喜庆礼品以及情侣饰品以及其他贴近市场的部分商务礼品等。还可以继续在婚礼之外开拓市场，比如贺寿的寿碗、寿烛、寿帖等到开张志喜的彩球、灯笼、舞狮、打腰鼓，满月生子的喜蛋、喜帖、老虎鞋等，以及各种民间工艺品以及在演艺市场应用到的传统服装在里面都可以列入其中。

因此喜铺的经营可以在宣传中定位于喜庆顾问，根据不同的婚礼或者喜庆活动，提供代表不同喜庆文化的用品，并根据活动流程提供整套的喜庆用品方案，彻底让主办方从喜庆活动中解放出来，进一步巩固喜庆的市场地位。

喜铺店址选择

婚庆用品店选址很重要，靠近婚纱影楼集中地段的附近是首选，婚庆用品店如果计划开单体店，要么选择离住宅区近一点，要么离商业区近一点。世纪今缘喜庆社的经营管理团队建议尽量离商业区近一点，因为住宅区的人群相对固定，特别是成熟社区结婚群体会逐年下降的。在商业区出于经营成本的考虑未必一定要选择闹市区，但公交与停车要方便，尽可能在店铺经营中增加一部分年轻人的生活必需品，可以聚焦一部分年轻群体的客源，强化宣传效果。

喜铺经营思路

喜铺经营会避免重蹈覆辙，其一需要强化产品的创新，这需要喜铺的经营者需要花费一定的时间去婚庆用品批发市场、淘宝商城甚至一些义乌一些大型市场进行淘宝，并在网上与一些经营喜庆用品的厂家保持长期的合作关系，由于前期订货量比较少，很难与厂家进行深度合作，但是可以积累信用，逐步可以联合当地一些婚庆公司或喜庆用品的批发商户，针对一些常用用喜庆用品，销售大的进行销售方式，可以适当增加利润空间，拓展经营的思路。

在喜铺的经营过程中，如果有精力可以考虑增加一部分个性化定制的产品，这样既会增加喜铺产品范围，也可以因为提供的服务的增多，吸引一部分客户，目前个性定制的婚庆用品大部分是利用打印机进行印制，但需要经营从网站上定制一些时尚新颖的模版，另外部分礼品用品的定制设备或工具也不高，一般在几百元或者数千元之间，可以经营的需要逐步增加。

其二：坐店经营一方面需要产品种类齐全，针对一些用户满意的地方以及缺货进行登记，及时补货，甚至可以上门送货，在实际经营过程中关于定价与货品摆放都有很多学问，细节可以与世纪今缘喜庆社的经营管理团队咨询。目前大部分新人结婚通过婚庆公司进行操办，但是也有一小部分人自行操办婚礼的，也可以适当增加一部分婚庆道具，出租或者针对婚庆用品采购量大的客户进行赠送的方式锁定客户。

其三口碑宣传，婚庆用品市场口碑宣传占比很高，因此需要针对定单式、大额采购以及经营光顾店铺的客户进行很好的维护，并可以采取商品积分的方式锁定客户，并推动其进行宣传。在口碑宣传过程最关键是要做好服务，由于大部分新人父母在外地，他们对操办婚礼有时束手无策，这时一个关怀，或者不经意的帮忙都会让他们感激，并且成功进行客户转介绍。

其四锁定婚庆公司，婚庆公司的经营的核心是策划服务，大部分喜庆用品要么外包，要么提供清单，由新人自行购置。一方面可以从婚庆公司那里得到一部分订单，另外也可以从婚庆公司那里了解婚庆市场的最新动向，以便进行市场的调整。

市场经营风险

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商业地产管理遵循的是战略目标管理方式，是目前最为普遍的管理方式，主要设置项目总体战略，通过总体战略的分解，形成阶段战略目标和部门战略目标，用来指导和管理整个项目的运作。商业地产项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目负责制为基础，运用系统管理的观点、理论和方法，项目经营管理的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，商业地产项目不同于住宅地产，具有投资金额大、运营周期长、投资回收缓慢、经营管理复杂等特点，最重要的是商业市场变化较快，开发商需不断去适应市场的变化，灵活采取经营管理策略，以满足市场的需要。所以在制定管理的目标时既要有硬性的指标也要灵活变通。目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、商场开业率、销售利润率、自有资金利润率等效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标年度销售额、店铺出租率、投资限额、质量标准等。除此之外，商业地产项目还受城市区位因素、城市规划、目标受众群体、招商公司等条件制约。商业地产项目涉及投资方、规划、设计、施工、招商、营销、租户等多部门和单位，以及最终用户消费客群的相互制约和相互影响，因此，商业地产经营是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调项目的全过程和确保总体目标的实现。

2.房地产项目管理的重点

2.1商业地产项目的计划管理

对商业地产项目进行计划管理，能使项目的前期论证、招商策划有计划、按顺序有条不紊地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将项目全过程和全部经营活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。

2.2商业地产项目的组织管理

这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

2.3商业地产项目的协调管理

其意义是为经营管理提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找招商推广渠道，广揽优秀招商和推广队伍，获得市场竞争优势，更好地服务于项目。

2.4商业地产项目的控制管理

其意义是有利于对既定的战略目标的实施进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、阶段性目标的贯彻执行与监督等措施，对项目的设计规划、招商周期、营销推广费用、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保项目用最少最优的人力物力投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

3.商业地产经营管理的策略

商业地产项目的经营管理是指从项目定位期到稳定期的全过程所进行的管控。由于商业地产项目专业性比较强，一般需要与专业的商业地产管理公司或机构来协助进行项目运作，在管理好项目自身团队的同时，更重要的是需要团队成员运用好外协单位的资源和力量服务于项目，所以商业地产的经营管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查等方法，对商业项目推进过程中的技术活动和经济活动，按照行业要求、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保商业项目总体目标的最终实现。商业项目阶段式目标管理方法。对一个商业项目而言，需经历项目定位期阶段、项目筹备期阶段、项目进场期阶段、项目启动期阶段、项目运营期阶段和项目稳定期阶段6个大的阶段，6个阶段彼此独立又相互关联，需要管理人员在实际管理过程中针对每个阶段制制定合理的管控策略，这样才能将6个阶段统一起来实现商业项目的总体目标。

3.1项目地位阶段的策略

定位期，为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入，依托专业的商业策划管理公司或机构对项目进行整体的规划和展望，制定确实可行的策划方案，并逐项分解到项目的各个专业，包括招商需求、推广需求、营销需求等等，目的是为商业项目的实施奠定一个强有力的基础。同时需要制定一些风险管控机制。确保项目目标顺利实现。

3.2项目筹备阶段的策略

筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。这个阶段需要重点关注对商业项目影响较大的主力店的确定，主力店作为商业项目的主要业态之一，不但具有巨大的“磁场”吸引力、良好的集客效应和极强的品牌号召力和影响力，同时能够达到提升商业项目的整体商业价值，增强业主的投资信心，推动商业项目商铺的销售的作用，为其他业态及业种的加盟奠定坚实的基础。可以说，商业项目主力店招商的成果，引进主力店的品牌质量和档次，招商的速度快慢，直接决定开发商投资回报的实现及商业项目后期的运营和管理。管理者需结合招商规划和商圈的特点确定主力店，待确定后需尽快将主力店的物业条件提交给设计和工程部门，由他们尽快完善设计和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本压力，其他次主力店及商铺也需尽快确定，并将物业条件提交给开发部门，以达到商业管理和工程开发的有效衔接，有效地降低成本和保证质量。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立IT信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。

3.3项目进场阶段的策略

进场期，提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户与工程部门进行工程交接，使商户尽快进入场内，同时要帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。

3.4项目启动阶段的策略

启动期，把人气做起来。商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是聚拢人气，增加人流，可以用特价（SP活动）、商业抽奖、消费送礼、免费接送、明星造势，线上线下等推广营销方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是餐饮业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品与客群需求不匹配、品种不全、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。

3.5项目运营期的策略

运营期，把生意机会最大化。项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，应尽可能扩大商圈辐射范围，对商圈盲点进行专项推介，对商圈居民进行情感性沟通工作等。此外在建立起一定的品牌口碑后，需要在推广营销上不断进行强化和创新，在节假日举行大型的推广活动的基础上利用网络和媒体的力量进行持续的推广。以此来建立商业项目的特有的品牌影响力，保证客流持续稳定的增长，从而实现商业的持久盈利。

3.6项目稳定期的策略

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1商业地产项目分类

商业地产（Commercialrealestate）是指作为商业用途或者具备商业功能的地产，常被简单的理解为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心，以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。广义商业地产依托的是一个泛商业的概念，包含：商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业等；狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产项目的分类。①按使用功能类，分为商业、服务业的物业项目，国内常见有：步行街、MALL、购物中心、底商、专业性市场。②按地域性分类，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象；武汉、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区，如南京新街口。③按服务对象和辐射范围分类。有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。实际上有很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产，界限不一定划分的那么明确，比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。

2商业用地的价值研判与发展定位

价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。⑴定地址。选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。如：万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。万达选址的理由是旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去；附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有两句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。⑵定客户。目标客户要选好。如社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。可以看出，社区商铺大多数投资小，容易出租、转让，属于商铺投资中的"小盘活跃股"。其中，服务型社区商铺的客户已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因一方面，过去的财力不足，只能租用商铺，但现在具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以会转而选择购买商铺。所以，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。⑶定规模。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。根据经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右，最大面积也不要超过20万平方米，否则增加的都是无效益或低效益面积。但对零售型社区商铺来说，规模有大有小，其中便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7－8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，即使有面积也通常20－30平方米。随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，如餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺也具有良好的市场空间。

3．商业地产项目的营销策划

⑴商业地产项目运营模式与融资策划。商业地产项目运营模式受规模影响，规模不同则运营模式也不同。商业房地产项目一般选择只租不售。做商业地产是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。①大商业地产项目运营模式。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式。商业地产项目可以打包上市，形成商业房地产金融。②较小商业地产项目运营模式。大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，需要谨慎。③商业地产融资。商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益"路线图"。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如：从银行贷款和投资人出资入股两种方案中，银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。

⑵产品策划。商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。商业项目的产品形式一般有写字楼、酒店、商铺和大型综合体，面积大的在1万平方米以上整层或整栋，中等约在1000平方米以上，小的约100平方米，甚至仅7－8平方米或更小。商业项目的产品策划需要根据商业用地的价值研判与发展定位，以及商业地产项目运营模式与融资情况决定。社区商铺的主要形式为铺面形式，投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代向商业投资机构转化。住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商产品开发，开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的产品创新，使住宅底商的概念复杂化了。这要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货商场或其他商业房地产产品形式，会加大项目的风险。

⑶招商策划。招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。一定要招商在前，开工建设在后。招商主要解决三个问题：①确定主力店。主力店不是多多益善，一个MALL里面，3－5个主力店足矣。不会因为增加一两个主力店，人流就会增加，而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居、建材等。最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。②选择次主力店。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，而是有特色经营的500－1000平方米的次主力店。③补偿小店铺。主力店、次主力店招商成功后，小店铺招商就顺理成章了。

⑷规划策划。意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。主力店招商解决以后，商业项目规划设计注意三点：①交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口；第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下；第三卸货区要合理安排。一般做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。②高度、荷载。不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1吨、图书要2吨、建材要4吨；做餐饮楼板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，设计就更合理一些。零售型社区商铺一般3．5米的层高，如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做数字影院，影院层高的下限要求是9米。所以做购物中心设计的时候，最好留有余地。④从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要采用带造价控制的图纸设计，真正把好成本关。⑤技术策划。建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。

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一、指导思想

为全面贯彻落实净化文化市场这个主题，积极开展执法行动，规范文化市场执法行为，提高文化市场依法行政水平，严厉打击文化娱乐市场各类违法违规经营行为，有效解决网吧接纳未成年人、非法侵权盗版、电子游艺非法游戏等违规经营行为，为建国六十周年营造文明安全的文化环境。

二、工作重点

紧紧抓住开展文化娱乐市场专项治理行动这个契机，以网吧、音像和电子游艺市场整治为重点，认真落实“市场天天查，执法规范化”这个行动主题，切实规范区文化娱乐场所的经营秩序。

（一）按照《互联网上网服务营业场所管理条例》的规定，严查网吧接纳未成年人、擅自停止实施经营管理技术措施和超时经营等违法经营行为。严格执行《市文化局关于对全市互联网上网服务营业场所主要违法经营行为实行统一处罚标准的通知》的规定，对于各类违规经营行为严管重罚。

（二）以清理合法批发、零售、出租店铺经营侵权盗版音像制品为重点，维护著作权人和未成年人的合法权益。并以文化部《违法音像制品查缴目录》为重点，加大对非法音像制品查缴力度；同时，协调工商、城管、市新闻出版稽查等相关部门，严厉打击无证经营音像制品等违规行为。

（三）加强对全区游艺场所的监管力度，严格防止无证经营、非节假日接纳未成年人、私设赌博游戏等各类非法经营行为。

三、工作措施

(一)采取明察和暗访相结合的方式，对重点地区和重点场所，以查大案要案、挖窝点、打击未成年人进入为重点，加强对全区文化市场经营单位和经营活动进行检查。

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乙方：

为了结合双方优势，共同致力于开创连锁餐饮经营，甲乙双方本着平等互利，共同发展，优势互补的原则，经友好协商，在合作意向上达成一致，结为合作伙伴，现就双方合作的具体事宜及双方的权力与义务达成如下协议：

第一条?合作宗旨

共同开创连锁餐饮经营事业

第二条?合作经营项目和范围

连锁餐饮产品的研发;连锁餐厅的筹措、设立、经营、推广、管理;

第三条?合作期限

本协议生效时起至 止，并仅限于双方共同设立的前两家实体餐厅

第四条?合作方式

(1)产品研发及连锁餐厅筹措期间，乙方以委托顾问的方式为甲方提供餐厅食品的研发、连锁餐厅的设立筹备等;

(2)甲乙双方以合伙关系，共同经营管理连锁餐厅第一间及第二间实体餐厅。甲乙双方根据产品研发和连锁餐厅的设立进度分期分批进行投资。具体如下：

1.设立第一家实体餐厅时：

甲方以现金方式出资，出资额为该实体店铺投资额的90%。

乙方以现金方式出资，出资额为该实体店铺投资额的10%。

乙方该期出资由甲方无息出借给乙方。待该实体店铺盈利时，从乙方盈利分配所得中直接扣除后返还给甲方。

2.设立第二家实体餐厅时：

甲方以现金方式出资，出资额为该实体店铺投资额的90%。

乙方以现金方式出资，出资额为该实体店铺投资额的10%。

各合伙人的出资，于实体店铺设立前 日内交齐，乙方若逾期不交或未交齐的，对第二家实体店铺不享有合伙人权利，不能参与该实体店铺之盈利分配。

3.合伙期间各合伙人的出资为共有财产，不得随意请求分割，合伙终止后，各合伙人的出资仍为个人所有，至时予以返还。

第五条?甲乙双方的权利、义务

(一)甲方的权利、义务

1.产品研发及连锁餐厅筹措期间：

① 向乙方支付5000元/月的研发经费，该经费包含产品研发过程中所产生的所有费用，包括通讯费、车船费、材料费、厨具器具费等;

② 向第三方购买相关餐饮核心产品之原料、配方，享有该产品配方之所有权，并有权不向乙方披露;

③ 组织餐饮产品研发，享有该研发产品之所有权;

④ 连锁餐厅之经营权、商标权、产品之所有权等为甲方享有;

⑤ 负责确定连锁餐厅的品牌、定位、logo设计，并享有其所有权;

2、合伙期间各项决策由甲

乙双方按照出资比例进行表决确定。甲方为合伙负责人。其权利义务为：

① 对外以合伙名义开展业务，订立合同;

② 对合伙事业进行日常管理;

③ 组织餐饮产品的研发，享有该研发产品之所有权;

④ 实体餐厅设立后，享有5000元/月的工资;

⑤ 支付合伙债务;

(二)乙方的权利义务：

1.产品研发及连锁餐厅筹措期间：

①负责策划连锁餐厅之定位，设计连锁餐厅品牌、logo;

②负责餐饮产品之研发、改进，并将所得之产品配方披露给甲方，甲方享有该研发产品之所有权;

③负责餐厅烹饪设备的规划、设计，实现烹制设备的标准化;

④定制餐厅产品材料选购、加工、配送的各项标准和流程，将食品加工从厨房中分立出来，实现后勤生产的标准化;

⑤负责定制餐厅各级管理、各项工序、各种操作的标准及岗位流程，将餐厅操作有序且量化，实现餐厅操作的标准化;

⑥乙方提交的各类规范规程、岗位手册、策划设计方案、技术成功等的所有权、著作权归甲方所有，且不得侵犯第三方的合法权益，给甲方造成损失的，应当承担赔偿责任;

⑦乙方未按上述规定履行其顾问职责的，甲方有权随时解除协议，乙方应返还甲方支付的委托顾问费，并赔偿给甲方造成的损失。

2、合伙期间

①参予合伙事业的管理;实体餐厅设立后，享有5000元/月的工资;

②乙方应当尽职尽责负责店铺之经营管理，将其多年管理连锁餐厅之经验应用到合伙实体餐厅之运营中，具体包括但不限于：

负责餐饮产品之研发、改进，并将所得之产品配方披露给甲方，甲方享有该研发产品之所有权;

负责连锁餐饮产品的定位、包装设计;

负责餐厅的选址、定位、外观设计、室内布置、成设、装潢，构建餐厅卫生、健康、温馨的外部形象，建立良好的就餐环境;

负责餐厅及其经营产品的宣传与推广，定制餐厅的宣传口号、定期策划促销活动，积极开拓市场，努力使餐厅及产品获得客户的满意和认可;

负责餐厅员工之招募、录用、培训、考勤、管理，制定员工岗位手册，营造融洽的劳资关系，调动员工的工作热情和积极性;尽忠职守;

定期向甲方汇报餐厅之运营情况、产品之顾客反馈，同甲方共同商讨餐厅之发展方向及改善措施。

③未经甲方同意，禁止乙方以合伙连锁餐厅之名义进行业务活动;如其业务获得利益，其收益归合伙所有;若造成损失则由乙方按实际损失承担赔偿责任。

④禁止乙方在合伙期限内经营与合伙连锁餐厅存在竞争的业务及相关餐饮业务，及禁止乙方在合伙期限内在与合伙连锁餐厅存在竞争业务及相关餐饮业务的企业内担任负责及管理职务。

⑤乙方在合伙期限内应当尽忠职守，严格遵守餐饮行业之执业道德和操守，不得利用职务之便，为个人利益，以非法占有为目的，牟取一己私利。

⑥自第三家实体餐厅时起，乙方不享有第三家及以后所有连锁餐厅之权利、不承担与此相关的所有义务;

⑦禁止乙方再加入其他合伙。

⑧禁止乙方与本合伙签订合同。

⑨合伙期间，乙方提交的各类规范规程、岗位手册、策划设计方案、技术成功等的所有权、著作权归甲方所有，且不得侵犯第三方的合法权益，给甲方造成损失的，应当承担赔偿责任;

⑩如乙方违反上述各条，应按合伙实际损失承担赔偿责任。经甲方劝阻后仍执意孤行的，可由甲方决定除名。

第六条 合伙期间盈余分配与债务承担

1.盈余分配，以出资额为依据，按比例分配。实体店铺的利润为实体店铺的总收入减去总支出后的盈余，产品折旧年限不能超过三年。

2.债务承担：合伙债务先由合伙财产偿还，合伙财产不足清偿时，以各合伙人的出资额为据，按比例承担。

第七条?合伙期间入伙、退伙、出资的转让

1.入伙：①需承认本合同;②需经全体合伙人同意;③执行合同规定的权利义务。

2.退伙：①合伙第一年内不得退伙。乙方若未经甲方同意在合伙第一年内退伙的，乙方应当双倍返还研发筹措期间由甲方支付之研发经费，立即返还第一家实体餐厅设立时甲方出借给乙方之借款，承担甲乙双方设立之实体餐厅之亏损，且返还从所设立之实体餐厅中享受的盈利分红;②不得在合伙不利时退伙;③退伙需提前________月告知其他合伙人并经全体合伙人同意;④退伙后以退伙时的财产状况进行结算，不论何种方式出资，均以金钱结算;

3.出资的转让：在合伙期限内，乙方可以原出资额为限将其在合伙中的出资转让给甲方。

第八条?合伙的终止及终止后的事项

1.合伙因以下事由之一得终止：①合伙期届满;②全体合伙人同意终止合伙关系;③合伙事业完成或不能完成;④合伙事业违反法律被撤销;⑤法院根据有关当事人请求判决解散。

2.合伙终止后的事项：①即行推举清算人，并邀请____________中间人(或公证员)参与清算;②清算后如有盈余，则按收取债权、清偿债务、返还出资、按比例分配剩余财产的顺序进行。固定资产和不可分物，可作价卖给合伙人或第三人，其价款参与分配;③清算后如有亏损，不论合伙人出资多少，先以合伙共同财产偿还，合伙财产不足清偿的部分，由合伙人按出资比例承担。

第九条?保密条款 ：

合同有效期内，双方在合伙或合伙之外从对方获得任何有价值的商业信息或技术信息应予以严格保密，未经对方书面同意不得向第三人披露或泄露，也不得擅自许可别人使用，违反本条将视为严重违约，应承担相应的违约责任并赔偿一切由此导致的经济损失。

第十条?纠纷的解决

第十一条 甲乙双方如发生纠纷，应共同协商，本着有利于连锁餐厅事业发展的原则予以解决。如协商不成，任何一方均可向东莞市人民法院起诉。

第十二条 本合同如有未尽事宜，应由甲乙双方共同协商讨论补充或修改。补充和修改的内容与本合同具有同等效力。

第十三条 本合同正本一式____份，甲方执 份，乙方执 份，具有同等法律效力。本合同自订立并报经工商行政管理机关批准之日起生效。

??甲方：____________

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甲方：

乙方：

根据有关法律、法规，本着平等互利的原则，甲、乙双方共同合作投资经营商铺做安防

项目，经友好协商一致，特订立本协议书。

第一章

合作项目

第一条：1、双方拟共同投资经营的项目为位于

xx电脑城，并挂靠甲方的名义，甲方无偿提供

商铺内一切货源和安防配套经营

2、合作本项目内容为：

乙方同意共同出资购买xx电脑城商铺，并装修，同时按照双方确定的

安防材料设备的标准及规模进行装修

4、本合作项目期限为x年，自本合同签订之日开始计算。

第二章

出资及盈亏分担

第二条：乙方确认本项目的第一期投资为x万元，甲方负责商店的进货和管理和技术。

第三条：合作经营的利润分配方式为：甲、乙双方各占商铺内50%的纯利润享有合作经营所产生的利润;如在合作经营中，合作经营产生借款，合作经营的利润应先偿还借款;利润三个月分配一次，但须在利润中扣除20%作为合作项目的后续发展基金

合作经营的亏损分担方式为：乙方前期需要承担第一期投资的30%亏损!若超过30%则以双方各承担一半分担合作经营所造成的亏损。

第三章

项目经营管理

第四条：项目经营的组织架构

1、管委会由甲、乙双方共同组成，是项目经营管理的最高权利机构，参照我国有关法律及合作双方签订的合同规定行使职权。

2、商店管理由甲方担任负责合作经营的日常事宜，会计由乙方推荐担任，所有合作资金须全部划入店铺资金。有关财务制度，经管委会订立后实施执行。

3、其他管理人员的由甲、乙双方共同商定委派或向社会招聘来确定。

第五条：商铺经营的具体经营模式、商铺管理及业务规章及制

度由甲乙双方共同制订，甲乙双方应认真、全面遵守。

第六条：每一个月甲乙双方召开一次会议，通报商铺的经营情况，包括生产、财务等情况，并经全体合作人一致同意制订的相应方案、协议对全体合作人具有约束力;特殊情况，经双方合作人同意，可召开临时会议。

第七条

合作人不得从事损害商铺和有损甲乙双方的经营的活动，商铺经营的下

列事务必须经全体合作人同意：

1、投资规模或更改投资方案

2、对外订立合同

3、转让或出租项目经营的财产

4、项目经营投资及费用超过____万元支出

5、处分其他财产权利或以商铺经营的财产为其它人提供担保

合作人未经合作人同意，行使上述行为，造成其他合作人经济损失的，应承担赔偿责任。

第八条

合作经营的内部管理事宜如聘任经营管理人员、

工作人员的工资、待遇、规章制度、对合作人管理工作的撤消等须影响合作经营的重大事宜经管委会双方同意通过。

第九条

合作人转让其出资的，须经其他合作人同意，转让时，其他合作人享有优先购买权，如转让给第三人的，第三人按合作人对待。

第四章

合作经营的加入及退出

第十条

新合作人加入合作经营时，应当经全体合作人一致同意，并依法订立书面合作协议书。

第十一条

加入的新合作人与原合作人享有同等权利，承担同等责任。加入的新合作人对加入前合作经营的债务承担连带责任。

第十二条

合作人如退出经营需提前一个月告知其他合作人并经全体合作人一致同意后，合作人可以退出合作经营。

合作人有下列情形之一的，经其他合作人一致同意，可以决议将其退出合作经营：

1、因故意或者重大过失给合作经营造成损失

2、执行合作经营事务时有不正当行为

3、合作人个人丧失偿债能力

4、被人民法院强制执行在合作经营中的全部财产份额

5、法律、法规规定的其他情形

退出合作经营后以退出时的财产状况进行结算，不论何种方式出资，均以金钱结算

未经合作人同意而自行退出合作经营给其他合作人造成损失的，应进行赔偿。

第十三条

退出合作经营的合作人对其退出前已发生的合作经营债务，与其他合作人承担连带责任。

第五章

合作经营的终止和清算

第十四条

任何合作一方均不得擅自终止合作经营，合作经营有下列情形之一，应当终止：

1、合作经营协议书约定的经营期限届满，合作人不愿意继续合作经营的

2、全体合作人决定终止合作经营的。

第十五条

合作经营终止后，应当进行清算，清算人由全体合作人担任;未能由全体合作人担任清算人的;经全体合作人过半数同意;可以自合作经营终止后十五日内指定一名或者数名合作人或者委托第三人担任清算人。

第十六条

合作经营终止后，如合作经营存在借款，财产应优先偿还借款，如财产不足以支付的，全体合作人须按照自己的投资比例以自己的财产承担偿还义务。

第六章

其他事项

第十七条

合作人履行合作经营协议发生争议时，合作人可以通过协商或者调解解决。合作人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的，可以退出合作。

第十八条

本协议书未尽事宜，按照有关法律、法规的规定执行

第十九条

本协议书由全体合作人共同订立，自合作人签字之日起生效。

第二十条

本《协议书》共一式两份，合作人各执一份。