房地产项目审计报告范文

导语：如何才能写好一篇房地产项目审计报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：信托 房地产 财务 尽职调查

一、房地产信托业务的财务尽职调查的原因

众所周知，房地产业是资金密集型行业，在房地产开发的过程中，房地产开发商通过信托公司进行融资是较为普遍的渠道。尤其随着目前国家对房地产行业调控的不断深入，房地产企业向银行融资较为困难，转而通过信托公司进行融资成为不少公司的新渠道。房地产企业类型众多，实力良莠不齐，不少甚至深陷资金链断裂以至不能顺利开发。在信托公司对外融资过程中，对拟融资的房地产项目的尽职调查具有不可或缺性，本文主要探讨房地产信托业务的财务尽职调查问题。

二、财务尽职调查的主要内容

（一）调查标的公司基本情况

1、查阅基础资料

包括但不限于：O立批准文件、营业执照、组织机构代码证、房地产开发资质证书、公司章程（包括历次章程修正案）等；

2、核查设立及资质相关事项

包括但不限于：设立程序、合并及分立情况、工商变更登记、年度检验、房地产开发资质等级等。如果因为资料不全、真伪不明导致无法做出判断，或者认为与事实不符的，应及时到工商管理部门核查。

（二）调查股东及实际控制人情况

1、查阅并收集基本资料

包括但不限于：标的公司股东及其出资情况、历次股东变更情况、主要股东介绍、实际控制人情况介绍与主要开发业绩、实际控制人与标的公司之间的投资关系。

2、重点调查股权结构相关情况

调查标的公司股权结构、下属企业及股东背景；追溯至标的公司最终股东，了解最终股东对交易对手的持股状况和控制程度；调查了解股权设立质押及其他限制情况。若交易对手为民营、私营或集体企业，还应了解其创业、发展和经营的历史。

（三）调查公司治理情况

1、调查基本情况，包括但不限于

标的公司股东会组成情况；董事会组成情况及主要决策权限，尤其重点了解与信托项目投融资相关的决策权限；董事长及主要高级管理人员情况，至少包括总经理、财务负责人基本情况；标的公司组织结构（含对外投资情况）。

2、核查相关文件资料，包括但不限于

标的公司股东、董事会成员的签字样本；标的公司关于信托项目投融资的内部决策文件，含股东（大）会决议/股东决定、董事会决议等；

（四）收集、分析财务数据

1、收集基本财务资料，包括但不限于

近三年的审计报告；最近一期带附注的财务报表及主要财务指标，必须包含资产负债表主要科目数据、利润表主要项目数据、现金流量表主要项目数据等；主要科目（重大科目）余额分析等。

2、根据收集的资料，按照以下基本要求，对财务数据进行详细分析

（1）比对经审计的财务报告原件；

（2）翻阅、复印重要事项的原始凭证；

（3）原则上应直接进入标的公司会计信息系统，导出会计科目余额表、会计科目明细账及会计报表等基本资料进行分析。

3、应重点关注财务审计意见

（1）如审计意见为非标准无保留意见，应要求公司董事会和监事会对审计报告涉及事项处理情况作出说明，并关注该事项对公司的影响是否重大、影响是否已经消除、违反公允性的事项是否已予纠正。

（2）如果交易对手不能出具审计报告，可根据评估及决策需要，安排必要的专项审计。

通过人民银行系统收集公司开立账户信息，就账户资金往来情况与公司财务数据进行比对核实

（五）调查融资与对外担保情况

1、收集基础资料，包括但不限于

查询征信授权书；要求提供贷款卡（账号及密码），并留存复印件；要求提供融资明细表及对应的融资合同（含借款借据）与担保合同、对外担保明细表及对应的融资合同与担保合同等。

2、分析标的公司现金流量流入流出结构

测算、分析标的公司经营、投资、筹资活动的现金流入比及流出比；评价标的公司融资及销售渠道是否畅通；了解标的公司是否存在资金缺口，并评估资金缺口是否可以得到解决及融资能力对公司经营的影响；了解标的公司现有资金结构、融资渠道、未来资金需求及融资计划。

3、多方面、多手段的全面了解标的公司对外担保情况

与标的公司法定代表人或授权代表访谈；通过中国人民银行企业信用信息基础数据库系统，查阅审计报告以及交易对手董事会、股东（大）会的会议记录和与保证、抵押、质押等担保事项有关的重大合同；统计、分析标的公司对外担保的金额及其占净资产的比例；重点关注对标的公司偿债能力或担保能力有重大影响的担保事项；评价交易对手履行担保责任的可能性及金额，必要时应了解被担保方的偿债能力及反担保措施。

三、根据项目实际情况，对标的公司其他情况展开调查

1、其他情况包括但不限于

（1）标的公司是否存在隐性债务；

（2）以前开发项目是否存在欠付工程款信息；

（3）是否存在未交房情况、历史欠税情况；

（4）是否存在未决诉讼、仲裁与违约情况。

2、可以采用以下方式对相关情况予以确认

（1）要求标的公司/控股股东出具《关于对外融资的承诺函》；

（2）要求以前或正在开发项目的工程承包方出具《工程款确认函》；

（3）要求标的公司所属税务部门出具纳税情况说明，明确是否存在欠税信息；

（4）收集标的公司最近三年的企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证报告、本年度的所有纳税申报表；

（5）登陆工商行政管理总局“全国企业信用信息公示系统”，查询并核实标的公司最新工商登记基本情况及股权质押情况；

（6）登陆最高人民法院“中国裁判文书网”及“全国法院被执行人信息查询系统”查询未决诉讼相关情况。

参考文献：

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关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则

一、引言

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。

在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。

二、房地产行业会计信息质量问题

由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。

（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：

1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。

2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。

3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。

4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。

上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。

（二）企业各期的业绩信息可比性较差

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。

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关键词：房地产开发项目；涉税筹划；全寿命周期

中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）30-0029-02

随着中国对房地产公司的宏观调控的紧缩力度日益加大，房地产公司的自身发展正处于复杂而多变的经济环境中，房地产公司受到极其严重的影响。在这种情况下，如何增强房地产开发项目自身的创利能力和抗市场风险能力，已经成为学界和房产界关注的话题。作为减轻房地产开发项目的税负手段之一，涉税筹划成为房地产开发项目减少经营成本、增强市场竞争力的必然选择。

一、房地产开发项目生命周期划分

“项目的各个阶段放一起就构成了一个项目的生命周期。” 这一定义从项目管理和控制的角度，强调了项目过程的阶段性和由项目阶段所构成的项目生命周期。房地产开发项目作为一个特殊的项目，因项目而生，因项目的结束而结束，与普通的房地产企业或者房地产集团企业相比，只有生产的过程而无再生产的过程，所以对于企业生命周期即企业从出生、成长、成熟到衰退的定义，更适用使用项目生命周期的概念。据此，我们将房地产开发项目生命周期大致划分为四个阶段：项目决策阶段、项目建造阶段、项目销售阶段和项目终止阶段。

二、房地产开发项目决策阶段的涉税筹划

房地产开发项目决策阶段的内容主要是通过投资机会的选择、可行性研究、项目评估和决策来决定地域市场的进入，土地资源的获取。在整个决策过程中，纳税成本的评估也是贯穿始终，而涉税筹划是要在纳税人对应的经济业务发生前，用既有的法律、法规对其经济行为所带来的影响进行估计和判断，并选择有效的方案执行。

房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行涉税筹划的问题就是内部组织形式的选择。这里通过案例进行分析：

情况一：若W北京公司为分公司，当年亏损3 000万，则集团纳税计算如下：K公司汇总 W 北京公司亏损额，其应纳税所得额为 7 000 万元，应纳所得税为 1 750 万元，W北京公司需在北京缴纳 875 万元。K 公司经过分配，需要在深圳缴纳 700 万元。集团总计缴纳企业所得税 1 575 万元。若 W北京公司为子公司，当年亏损 3 000 万，则集团纳税计算如下：

W北京公司所得税为零，K 公司不能汇总 W北京公司亏损额，其应纳税所得额为 1 亿元，应纳所得税为2 000万元。即 W北京公司组织形式的不同，可以为总公司降低 425 万的企业所得税的税收成本。

情况二：若 W北京公司为分公司，当年盈利3 000万，若 K 公司只有北京一个分公司则集团纳税计算如下：W北京公司所得税为（10 000+3 000）*50%*25%=1 625万元，K公司其应纳所得税为（10 000+3 000）*50%*20%=1 300万元，集团企业所得税成本共计：1 625+1 300=2 925，若W北京公司为子公司，当年盈利3 000万，则集团纳税计算如下：

W北京公司所得税为 3 000*25%=750 万元，K公司其应纳税所得额为1亿元，应纳所得税为2 000万元。集团企业所得税成本共计：750+2 000=2 750 万元。

案例总结：通过两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。

三、房地产开发项目建造阶段的涉税筹划

在项目的建造开发阶段会涉及到筹资业务、投资业务，需要我们在合同订立、账务处理、内部和外部资金筹措方式及配套设施的处理等提前或过程中进行有关土地增值税或者营业税的筹划。

签订项目承包合同是项目实施建造阶段的重要工作之一。利用承包合同来进行税收筹划，可以在一定程度上达到节税的效果。房地产开发企业将开发的建筑工程项目以总包的形式发包给建筑公司，同时对关键设备如电梯进行分包。

开发间接费用房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。在实务操作时，除总部外项目公司的公司部门设置全部是为项目开发服务的，所以在进行土地增值税清算时，可以和税务机关就此问题进行沟通，阐明理由，在账务处理时项目公司各部门的费用向开发间接费用倾斜，如果项目当地税务部门无法认同，可以在进行土增税清算时按部门将费用调出。

另外，由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再进行分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

四、房地产开发项目在销售阶段的涉税筹划

开发企业对项目的销售可分为两个阶段，预售未竣工产品和销售已竣工产品，各地对预售未竣工产品的时间点并不相同，但必须要拿到预售许可证才能进行。开发企业在收到预售款项包括房屋的首付款、房款、定金、押金、保证金和诚意金等，应按适用税率上缴营业税、土地增值税和企业所得税。

销售已经竣工的商品房时，这一阶段按照税法的有关规定已做完土地增值税和企业所得税的竣工清算。因此，销售商品房时按已确认的土地增值税和企业所得税的单位成本计算应缴纳的土地增值税和企业所得税，不再按预售方式计算和缴纳土地增值税和企业所得税。建立销售公司，通过拉长企业收入链条，增加环节，利用企业自身的组织架构的变化来降低税收成本。通过案例来分析下销售定价的涉税筹划：

1.背景介绍：W公司，其开发的项目“W家园”2007 年开始销售，经测算，普通住宅销售面积为 4.9万平方米，预计土地和开发成本合计为 2.1亿元，土地增值税征收暂行条例规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，因此如何实现效益最大化，需要设计销售价格区间。

2.案例分析

A方案：普通住宅增值率≤20%，此时住宅单价为6 517元，净利润8 707万元。

B方案：普通住宅增值率>20%且

C方案：增值率达到50%～100%，土增税率40%，销售均价最高可达到8 300元。

但根据当年市场销售情况分析，定价在7 000元以下较为合理。则方案A为最佳，既能保证完成原有销售计划，减少资金成本，又能保证利润目标的实现。

3.案例总结

由于有土地增值税，这种超率累进税率的影响，企业的销售收入与销售利润间并不是完全的正比例增长，如果销售收入的增长不能大于营业税金及附加和土增税的增长，企业得到的税后利润将会低于销售收入增加前的税后利润。如此，我们提高售价将不会有意义，所以在定价时我们需要充分的考虑到土增税等各种税收对利润的影响，在可能的条件下充分利用国家对土增税的优惠政策，在不能适用优惠政策的时候，根据市场条件，争取在价位相近的情况下，适用最低的土增税税率，来实现企业利润的最大化。

五、房地产开发项目清算的涉税筹划

项目公司在开发项目竣工验收后，依据与购房者签订的商品房交易合同，接受购房者的检验，通过之后“交钥匙”。购房者接受钥匙即意味着开发商在会计处理中，资产的风险和报酬已经转移，可以确认收入。虽然房屋产权在此时并未完成转移，但由于此步骤时间跨度较长，从开发商的大产权变更到小产权往往在交房后一到两年的时间里，所以审计师和业内实操中通用的做法就是以“交钥匙”来认定。

项目公司税务清算的程序是先进行土地增值税和企业所得税的清算，再进行清算期的清算即应出具清算期的会计报表审计报告、近三年的国、地税清税报告，经主管税务机关的审核后注销税务登记，最后进行工商登记的注销。此步骤完成后也就意味着一个项目生命周期的结束。

六、结束语

伴随着房地产行业的快速发展，无论是在项目的开发模式上，还是在开发产品的种类上，房地产企业均呈现出多样化、复杂化的趋势。在此情况下，房地产开放项目的纳税管理变得越来越复杂，必须具有战略性和前瞻性。如何科学合理地对房地产项目进行纳税筹划、减低税负，已成为决定房地产企业能否健康、稳定发展的关键因素之一。

参考文献：

[1] 梁云凤，逢振悦，梁云波.房地产企业涉税筹划[M].北京：中国市场出版社，2006，11.

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房地产项目中介合同范文1甲方： 供地方

委托人： 身份证号码：

电话： 帐号：

乙方： 建设方

单位地址： 法定代表人：

委托人： 身份证号码：

电 话： 帐号：

根据城市规划建设的需要，经某县政府批准，经有关职能部门同意，甲方与乙方联合共同开发某某项目 (下称该项目，地点位位地址： 法定代表人：于 )。甲、乙双方多次协商，本着平等、互利、自愿的原则，达成联合开发某某商贸市场项目的协议，特订以下条款共同遵守。

第一条 合作原则

甲乙双方的合作原则为合法、平等、自愿、互利互惠。在合作过程中双方若有其他分歧，应本着以上原则进行协商解决。

第二条 合作标的

(一)双方联合开发标的位于某县某路某某土地，面积及范围以政府主管部门最后批准的土地使用权宗地图为准(宗地图见附件)，在该地块上拟建某某商贸市场项目。

(二)甲方投资的土地类型为 ，开发房地产手续应由甲、乙双方共同汇报政府和有关部门达成一致意见，行文执行。甲方以某某现有全部土地约10000㎡(以原划拨土地面积为准)土地使用权宗地图面积评估价为限出资，四址界线以土地使用权

宗地图为准(宗地图见附件)。过户该宗土地使用权由政府主管部门行文直接将该宗土地办理完整过户手续到乙方名下，甲方必须提供相关资料手续。过户契税由乙方负责，其他费用由甲方承担。

(三)甲方投资联合开发的该宗土地，应合法无任何纠纷，如因该宗土地四址界限图内遗留产生的纠纷，以及相关民事责任和经济责任由甲方负责解决，所发生的费用由甲方全部承担;如因该宗土地宗地图外新规划涉及到周边相邻单位及居民因建设所发生的纠纷由乙方解决，产生的费用由乙方承担，与甲方无关。该项目建设实施中需甲方提供的相关资料和需要甲方出面协商的，甲方应积极提供并参与协调。

第三条合作方式

(一)甲方将其拥有的某某土地按某县国土资源局编制的基准地价进行评估，将其评估价格作为合作出资份额。

(二)乙方负责该项目开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位及施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项，并承担该项目的全部法律责任。

第四条 合作时间

甲乙双方合作时间从签订本协议时起，到全部条款履行完毕后止。全部条款履行完毕应理解为：⑴该项目工程完全按照设计图纸全部建设完毕;⑵该项目的销售部分的房屋销售完毕或甲乙双方认为销售完毕的;⑶该项目完成各种行政报批手续、办理各种竣工手续、完成法律、法规、政策规定的其他手续的;⑷其他双方认为应该完成的事项。

第五条 项目规模

建筑规模按乙方报审的经政府主管部门最后批准的方案为准。

第六条 利益分成

(一)在该项目方案确定后，经甲乙双方协商后大致确定分给甲方商品房的位置及楼层。

(二)在该项目竣工后，乙方根据甲方所投入的该地块的评估价格，按当时该项目商品房价格划分与该地块的评估价同等价格的商品房给甲方，甲方所得商品房应缴纳的各种税费和应办理的各种手续由甲方自行负责。

第七条 甲方的权利和义务

(一)落实合作开发项目用地规划手续，办理合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为乙方，土地使用不附带第三者的利益限制。

(二)落实合作开发项目占地的规划报建工作。

(三)完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作。

(四)若乙方自筹资金不足确需贷款，乙方会通甲方后，以项目名义向银行贷款，甲方有权监督乙方使用该银行贷款的情况。

(五)甲方应及时配合乙方办理有关项目报批、工程施工、销售等手续。

(六)甲方应及时缴纳本协议规定的由甲方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。

第八条 乙方的权利和义务

(一)乙方委托二狗同志全权负责该项目的开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项。

(二)为使该项目如期完工，实现较好的经济效益和取得良好的社会信誉，乙方须设立专项帐户，该项目的所有销售收入必须进入该帐户，实行专款专用。

(三)乙方不得挪用以该项目名义向银行所贷的款项，所得贷款须在甲方的监督下用于项目开发建设。项目开发销售收入除一部分用于保持正常施工进度外，其他优先用于偿还贷款，否则由此产生的银行债务及其它法律责任均由乙方承担。

(四)乙方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、供气、通讯报装手续。

(五)乙方负责合作项目开工手续的办理，获得开工许可证，使合作项目可以合法开工建设。

(六)乙方应保质保量按期完成项目建设。

(七)乙方应及时缴纳本协议规定的由乙方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。

第九条 声明及保证

甲乙双方应保证以下事项真实可信：

(一)甲方为有独立民事行为能力的法人，有权独立签署并有能力履行本协议。

(二)乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本协议。

(三)甲乙双方签署和履行本协议所需的一切手续均已办妥并合法有效。

(四)在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对任何一方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

第十条 保密条款

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限双方按照实际情况约定。

第十一条 协议的变更

本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出七个工作日内)签订书面变更协议，该协议将成为协议不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本协议。

第十二条 协议的转让

除协议中另有规定外或经双方协商同意外，本协议所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。

第十三条 争议的处理

(一)本协议受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

(二)本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人按照本协议合作原则协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

(1)提交_________仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

第十五条 违约责任

(一)甲方隐瞒真实情况，合作的该地块不合法致使项目无法继续进行的，甲方应向乙方赔偿自项目开发以来所发生的费用总额及该费用总额的同期人民银

行贷款利息;合作的地块有其他纠纷影响项目建设的，造成的损失由甲方负责。

(二)甲方不配合或不及时配合乙方办理项目开发所需要的各项手续致使项目开发延期的，造成的损失均由甲方承担。

(三)乙方隐瞒真实情况，不具备房地产开发资质的，乙方应向甲方赔偿自项目开发以来所发生的费用总额及该费用总额的同期人民银行贷款利息。

(四)乙方不能如期筹集项目开发所需资金的，甲方可视为乙方违约而与乙方解除协议另寻合作方。

(五)乙方不能如期保质保量完成项目建设，损失由乙方负责。

(六)乙方私自挪用以该项目名义向银行的贷款，造成损失由乙方负责。

(七)合作的某一方违反本协议保密规定泄漏秘密的，造成的损失由泄漏方负责。

(八)合作的某一方违反本协议关于协议更改规定的，所作出的更改内容无效，由此产生的损失由违约方承担。

(九)合作的某一方违反本协议关于协议转让规定的，任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第十六条 协议的解释

本协议未尽事宜或条款内容不明确，协议双方当事人可以根据本协议的原则、协议的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本协议作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本协议相抵触。

第十七条 补充与附件

本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。补充协议和附件作为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

第十八条 协议的效力

(一)本协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章之日起生效。

(二)本协议经甲乙双方签字盖章后生效，全部条款履行完毕后自然失效。本协议壹式陆份，壹份捌页，甲乙各执叁份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产项目中介合同范文2甲方：

乙方：

经甲、乙双方友好协商，就乙方向甲方提供房地产项目中介服务事宜达成协议条文如下：

一、服务内容：

1、受甲方委托，乙方为甲方在武汉市寻求----------------公司地块开发房地产项目。项目信息具体情况如下：该项目位于武昌区和平大道673号，用地面积 亩。区域内交通十分便利，配套设施齐备，规划中的地铁站就设在项目旁。

2、甲方在对该项目进行评估审查后，初步同意接受乙方所中介的房地产项目。

3、为便于甲方与乙方达成项目合作协议，乙方积极配合进行调查和分析。向甲方提供了土地业主方资料及进行沟通，供甲方参考。并陪同甲方工作人员对项目作了实地调查和现场踏勘。

二、中介服务费用及支付方式：

鉴于乙方提供了上述房地产项目信息和相关的服务，经双方协商，甲方同意按乙方所中介的房地产项目土地金额(市场价值) %即人民币 万元向乙方支付中介服务费用(税后)。双方约定，该款项在甲方与武汉气体压缩机有限公司签订协议后一个星期内付清。否则，乙方有权按年息20%收取滞纳金，同时要求甲方承担相应的违约责任。

三、违约责任：

甲、乙双方如有违约，守约方均可向法律机关申请仲裁，或提出起诉，要求违约方承担相应的违约责任。

四、本协议一式肆份，双方各执两份，具有同等效力。

五、本协议双方签字盖章后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产项目中介合同范文3甲方：

住所地：

乙方：XXX

住所地：

丙方：XXX

住所地：

甲、乙、丙双三方就甲方取得土地使用权，位于#################的项目合作开发事宜，经充分、友好的协商，本着互利互惠、诚实信用的原则，订立如下协议，以资三方共同遵守执行：

一、合作内容

合作项目位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二、合作方式

1、甲方提供依法取得的国有土地使用权。乙方筹集项目建设所需的土地出让金、开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金，预计投资资金为人民币@@亿元。在乙方投资款项全部到位的情况下，乙方负责该项目的开发经营权。丙方负责该项目的前期策划和运作。 项目所获的利润按投资比例分配：甲方占@@%，乙方@@%，丙方@@%。

2、甲乙丙三方确认，三方均以中小企业融资进行投资，中小企业融资财务费用均按月息@@%的标准进入项目成本核算。

3、甲乙丙三方出资比例：甲方按总投入的@@%，乙方按总投资的@@%，丙方按总投资的@@%出资。由乙方统一筹集，并以三方的名义投入该项目。

4、甲乙丙三方确认，乙方可以用甲方的产权、土地进行中小企业融资，但所融到的资金必须用在本合作项目，但不影响项目开发的前提下，必须优先偿还按投资比例多出资本金的乙方本金。

5、本合作项目不发生土地权属的变更，即在房屋销售完成之前，土地的使用权名义上仍然归甲方所有，但乙方和丙方有权依照本合同的约定对项目所涉的土地使用权及其地上建筑物享有收益权。

6、本合作项目所有的对外合同，报建、竣工验收等手续的办理均以甲方名义进行。

三、合作管理机构及职责

1本协议签订后，由丙方负责前期的项目落实工作，由甲方赋予丙方在办理该项目前期工作中的权利，并由甲方出具相关的委托书，提供公司的营业执照副本及公章等。

2、甲乙丙三方共同派员组成“合作开发项目部”，负责建设项目的具体组织和实施。项目部设总经理一名，由乙方委派，副总经理一名，由甲方委派。其他工作人员由乙方根据需要委派。

3、项目部下设工程部、销售部、财务部。工程部负责人由乙方委派，销售部负责人由乙 方委派。财务人员由三方各委派一名，会计由乙方委派，出纳由甲方丙方委派。财务部印鉴与支票应分开管理，并按照国家法律、法规进行日常财务管理工作。

4、工程部负责本建设项目的招投标及施工管理、建设项目验收工作;销售部负责本项目的日常销售、广告宣传、按揭贷款手续以及房屋产权登记过户等事项。

5、项目部下设的部门对项目部负责，重大问题(重大问题的范围由三方另行补充约定)均应由项目部会议表决决定。会议内容应形成纪要，各方代表应在纪要上签字确认。

6、项目部日常费用的支出由项目部总经理签字后生效。

四、工程投资款及其他费用的筹集与拨付

1、本建设项目所需的投资资金及其他与建设项目相关的费用，由乙方直接划入三方共同开立的帐户，专款专用。划入时间以项目部呈报的的用款计划为准。

2、若因城市规划调整等而使乙方实际筹集投资数额超出本协议第二条第一款约定的金额，对增加投资额的应由各方实际出资额来确定增加利润的分配比例。若一方放弃出资的，享有由于增加投资而产生的收益的12.5%。

五、成本核算和利润分配

1、本建设项目成本核算应当在项目竣工验收后60日内完成。项目竣工后，由甲乙双方共同委托一家有资质的会计师事务所进行决算审计。利润分配应根据该审计报告并按照甲方丙三方25:50:25的比例进行利润分配。若因城市规划调整而新产生的利润，按照本协议第四条第二款约定的办法分配。

2、竣工决算前预售房屋的销售收入，应按照甲乙丙三方25:50:25的比例分别记账，未经三方同意，任何一方不得挪用销售款项。原则上优先偿还投资本金。

六、审批手续的办理

本协议签订后，待丙方前期协调妥善后，移交给乙方。甲方按照乙方的要求予以重新授权和委托。由乙方负责办理建设项目的审批、验收等手续，包括工程设计方案的报批、工程招投标、施工许可证、工程竣工验收手续、商品房预售许可证的申领等。

七、违约责任

本协议签订后，该项目获得@@相关部门批准可以实施时，由于乙方资金未到位而造成的后果，乙方愿意承担赔偿给甲方人民币@@@万元;而由于甲方未经乙方和丙方的一致同意而另找其他第三方合作开发的，甲方愿意赔偿给乙方和丙方人民币@@@万元。

八、其他事项

1、本协议签订后，甲方即刻出具给丙方授权委托书，并提供公司的公章和营业执照副本，便于丙方顺利开展前期的相关工作。丙方办妥前期约定工作后，移交给乙方，再由甲方按约授权或委托给乙方办理本项目开发的相关事宜。

2、甲方公司在本协议生效前或与本项目无关的业务往来所发生的债权、债务不涉及乙方、丙方，概由甲方自行负责，由此而造成乙方、丙方利益损害的在该项目产生的甲方收益中偿还。

九、本协议自双方签字之日起生效。

十、本协议未尽事宜，经甲乙丙三方共同协商一致同意，与本协议具有同等效力。

十一、本协议壹式叁份，由甲乙丙三方各执壹份，同具法律效力。

甲方： 乙方： 丙方：

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深圳中天勤师事务所(简称中天勤)由于为“银广夏”上市公司出具严重失真的审计报告而被吊销执业资格，其签字注册会计师也被吊销执业资格，并受到司法机关的调查。连同以前的琼民源、红光实业、东方锅炉、黎明服装、麦科特、大庆联谊等上市公司造假事件，会计师事务所因出具虚假审计报告而受到处罚的现象日趋严重。注册会计师提供严重失实的审计报告，不仅造成了证券市场的混乱和投资者惨重的投资损失，也日益引起整个对注册会计师行业存在的价值产生怀疑，使注册会计师行业步入了信誉危机，中国注册会计师执业环境遭遇了前所未有的信誉寒冬。“银广夏”公司自上市以来，深圳中天勤会计师事务所一直为之提供包括审计在内的鉴证服务，按常规，合作的双方应该彼此相互了解，是什么原因导致主审会计师没有发现“银广夏”公司如此大的造假行为。在整个事件未调查公布之前，我们未敢妄加评论，但根据相关媒体的报道，未遵循独立审计准则的相关规定，未履行应有的审计程序是“银广夏”公司审计失败的重要原因之一。这种情况在注册会计师审计中带有普遍性。本文结合“银广夏”案件，就注册会计师遵循独立审计准则，防范审计风险的重要性谈一些个人的感想。

一、遵循独立审计准则与“银广夏”公司审计

财政部颁布的独立审计准则和实务公告基本涵盖了审计工作的重要领域，是规范注册会计师工作的权威性标准，也是衡量注册会计师业务质量的尺度。尽管国家以、法规等形式给注册会计师执业提供了较好防范风险的制度保证，但是从目前证券市场多数审计失败事件看，执行效果并不理想，多数会计师事务所和执业注册会计师都没有很好地遵循这些准则，没有认真履行应有的审计程序，审计风险意识淡薄，审计工作具有很大随意性。下面分别加以评述。

1.《中国注册会计师质量控制基本准则》要求:(1)会计师事务所应建立多层次的审计工作底稿复核制度，并规定会计师事务所在出具审计报告前，可根据需要委派未直接参与审计的人员进行必要的复核。多层次复核制度的规定目的就是为了防止审计风险，保证审计质量。尽管当前大部分会计师事务所都制定有这一制度，但真正严格照章办事的不多，制度往往成了一些会计师事务所的摆设，或者成为应付相关部门检查的工具。有时为了赶时间，抢任务，即使有三级相关责任人的签字，也是敷衍了事。例如，在“银广夏”公司审计中，中天勤会计师事务所只进行了两级复核;(2)为了保证审计工作质量，会计师事务所应当确保全体专业人员达到并保持履行其职责所必备的专业胜任能力，对于重要的审计领域和重要的审计，必须委派经验丰富，有较长审计经验和具有一定能力的人员担任。但目前的会计师事务所普遍按照会计报表科目分配审计任务，一些重要的会计科目如银行存款、固定资产、主营业务收入，甚至一些重要的分公司、子公司审计也分配给无足够审计经验的助理人员或新入门的大学生，有时为了节省审计成本，甚至交由实习的大学生。负责具体审计项目的签字注册会计师和现场项目负责人，由于缺乏相应的指导和疏于复核工作底稿，也就难以保证审计工作质量。中天勤会计师事务所在审计“银广夏”时，基本上就属于这种情况。

2.《独立审计具体准则第3号—审计计划》规定，编制审计计划是审计工作的重要组成部分，其中总体审计计划就包括对被审计单位基本情况的了解、重点会计问题及重点审计领域的关注、审计小组的组成及人员分工、对专家工作的利用等。生活日趋复杂，注册会计师特别是从事上市公司审计的注册会计师，面对的上市公司不仅业务复杂，而且涉及的行业也很多，审计目的也各不一致。当前，不少会计师事务所对于常年老客户，出于对他们的信赖，往往不编制完整的审计计划。当被审计单位经营环境发生重大变化和发生重大的交易事项时，也没有引起足够的重视。对于新客户，如果缺乏事前周密的计划安排和对重大事项的关注，其后果可能更是严重。“银广夏”公司自1994年上市以来，一直都是中天勤为它提供审计服务。可能出于对老客户的信任，当该公司1999年变更主营业务后，盈利和收入都增长得离谱，中天勤却未引起关注。如果中天勤事先将一些引起关注的事项通过编制总体审计计划的形式落实下来，然后在具体审计工作中，告知每一个审计人员，可能就不会出现如此大的漏洞。

3.《独立审计具体准则第5号—审计证据》规定，获取充分、适当的审计证据是注册会计师形成审计意见、出具审计报告的充分必要条件，注册会计师获取充分、适当的审计证据必须考虑审计风险、具体审计项目的重要程度、审计人员的审计经验、审计证据的类型与获取途径等因素，对于重要审计项目，不应将审计成本或获取审计证据的难易程度作为减少必要审计程序的理由。在索取审计证据时，除了应取得足够多的证据外，还应该判断证据的真假。对于一些非常重要的审计证据，即使有时无法函证，也必须进行详细的替代性测试程序或采取间接函证方式，以排除伪证。可是，现在大多数会计师事务所出于对客户的信赖，或为减少麻烦，却将所有询证函交由公司发出，也未要求被函证公司将回函直接寄送会计师事务所，对于不能进行正常函证或回函率低的情况，也未认真实施应有的替代性测试程序。有时，对于非常重要的函证事项，在出具审计报告后，如果仍未取得相关回函，也就不了了之。例如，在“银广夏”公司审计中，注册会计师将该公司所有的函证交由公司人员发出和回收，这样就难以避免回函不被涂改或被伪造。

4.《独立审计具体准则—分析性复核》规定，分析性复核是指注册会计师分析被审计单位重要的比率或趋势，包括调查这些比率或趋势的异常变动及其与预期数据和相关信息的差异，分析性复核在审计计划、审计实施和审计报告阶段都可以运用。通过分析性复核，将会计信息各构成要素之间、会计信息和相关非会计信息之间以及将被审计单位与所在行业或同行业中规模相近的其他单位进行比较，比单纯依靠抽查凭证、核对账簿报表的效果可能要好得多。将公司一些重要的财力指标，如存货周转率、应收账款周转率、销售利润率、净资产利润率、每股经营活动现金流量、每股净利润、应收账款存货占总资产的比例等，进行横向和纵向比较，若指标数值异常，又无合理的解释，那么在审计中我们就应该给予重点关注。如果通过一般审计程序后还难以消除疑虑，从谨慎性原则出发，注册会计师完全有理由在审计报告中予以反映。例如在“银广夏”审计中，该公司2000年实现盈利4.17亿元，较1999年增长226%，每股收益由1999年的0.51元在股本扩大一倍的基础上，攀升至2000年的0.83元，超乎寻常的速度，有违基本。

5.《独立审计具体准则第12号—利用专家的工作》规定，注册会计师在审计过程中，可以根据需要，利用专家协助工作，注册会计师在利用专家工作时，应当考虑相关事项的性质、复杂程度及其导致错报的风险。注册会计师由于受自身专业能力的限制，对于许多重要的审计领域，如房地产项目的完工程度、矿山储量、农(林、水)产品存货数量和质量的确定、生物(制药)及IT等高产业、一些复杂的生产工艺过程和化学反应等，必须借助专家的工作，才能保证审计结果的客观性和真实性。尽管目前独立审计具体准则就注册会计师利用专家工作做了具体的规定，由于受审计时间和审计成本等诸多原因，利用专家工作还远远不够，由此导致的审计失败也屡见不鲜。例如在“银广夏”事件中，对于“银广夏”公司鼓吹的萃取技术，如果没有专家的协助，一般的注册会计师不可能获取满意的审计结果。

6.《独立审计具体准则第21号-了解被审计单位情况》规定：注册师在接受委托前，应当初步了解被审计单位的生产与业务流程、所处环境、所在行业等情况，注册会计师在执行会计报表审计业务时，应当充分了解被审计单位情况，以识别和理解对会计报表、审计过程或审计报告有重大的交易事项。同时，准则还规定在注册会计师连续接受委托时，应当及时更新和重新评价以前获知被审计单位有关信息。在很多案件中，注册会计师之所以未能发现错误，一个重要的原因就是他们不了解被审计单位所在行业的情况及被审计单位的业务。会计是经济活动的反映，不熟悉被审计单位的经济业务和生产经营实务，仅局限于有关的会计资料，就可能发现不了。一个国家在一定时期内对包括利率、财政、税收、出口等宏观经济政策的调整在很大程度上影响到的，而国家对行业的鼓励和限制发展措施，则直接影响到企业的生存。因此，作为一个意义上的合格注册会计师，不仅要具备深厚的会计、审计知识，而且还必须具备宏观经济知识背景，重视从电台、报纸、报刊杂志等新闻媒体以及行业主管部门、技术权威、国家相关部门定期的国民经济景气指标等方面收集同本会计师事务所审计客户有关的背景资料，特别是要重视收集同被审计客户生产产品或提供服务相同或相近，规模、技术水平相当的同行业其他公司经营和财务指标，从宏观上把握被审计客户的整体情况。此外，我国的上市公司资产重组、资产置换、购买和股权变更情况较多，伴随每一次重大产权交易，上市公司都会不同程度地变更主营业务，这就要求注册会计师要不断更新和补充被审计单位有关信息。以“银广夏”公司为例，根据相关背景资料，该公司上市之初，以生产软磁盘为主业，后通过兼并收购等一系列资本运作，由单一产业公司发展为拥有27家全资、控股子公司和分公司的跨行业实业公司，从牙膏、水泥、海洋物产、白酒、牛黄、活性炭、文化产业、房地产到葡萄酒和麻黄草，但盈利水平始终貌不惊人。“银广夏”公司“咸鱼翻身”的奇迹，是该公司1999年从国外进口一套二氧化碳超临界萃取设备，对于“银广夏”公司生产经营的上述重大变化，作为主审会计师有必要从各种渠道详细了解二氧化碳超临界萃取设备相关背景知识及从事同类产业相关企业的情况。如果主审注册会计师做到这一点，“银广夏”公司也不至于胆大妄为地造假到如此地步。

二、遵循独立审计准则时要注意的问题

严格遵循独立审计准则，对于防范审计风险，为投资者提供高质量审计服务有重要意义。在遵循独立审计准则时，应注意以下几点：

1.作为项目经理人员及签字的注册会计师要时刻树立风险意识，以警觉心理从事审计。会计师事务所必须建立、健全一套严密、的内部质量控制制度，并将这套制度推行到每一个人、每一个部门和每一项业务，促使注册会计师按照专业标准的要求执业，加强工作底稿的内部审核工作，特别是要贯彻落实审计工作底稿三级复核制度。

2.必须改变目前会计师事务所注册会计师知识结构单一的局面，在人员招聘方面，有选择性地接受一些具备工程技术、管理背景的复合型人才，改变会计师事务所单纯的知识结构。在后续方面，要特别重视加强对员工的职业道德、风险意识教育，重视加强除会计以外的其他相关专业知识的培训工作，如银行业务、进出口业务、国际结算、证券业务等，培养他们对宏观、微观经济环境的观察力，改变注册会计师知识过窄的状况。

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一、国有商业银行固定资产管理现状

长期以来，国有商业银行的固定资产管理（含在建工程管理，下同）沿袭着“财政部——总行——各级分行”的计划管理体制，即财政部作为主管部门，每年根据国有商业银行的计划需求申请，综合考虑银行业务、物价变动及上年度计划执行情况等因素，核批国有商业银行总行当年的固定资产及在建工程购建资金计划。这个计划是指令性指标，不得突破，对国有商业银行固定资产管理提出的是总体要求，即绝对额控制。但这种要求是粗放式的，年度计划的分配、执行及监管、固定资产的日常维护等均需通过银行自身的活动得以实现。因此，在银行内部建立健全各项固定资产管理制度是十分必要的。

从纵向上看，固定资产管理遵循“分级管理、授权有限”的原则。与计划的逐层分配相适应，固定资产管理在银行内部实行总行、一级分行（即各省、自治区、直辖市分行）、二级分行（即各地市分行）、三级分行（即各城区、县支行）共四个层次的分级管理体制，各级机构对自身的固定资产管理工作负责，上级机构对下级机构的固定资产管理具有审批、指导、监督、检查的权力。由于财政部的考核以总行为单位，出于管理、控制的需要，固定资产的采购、竣工决算、处置、报废、盘盈、盘亏等审批权限集中于总行。

从横向上看，固定资产管理遵循“集中管理、监督到位”的原则。在各级机构内部，固定资产的管理权集中在财会部门，负责建立健全固定资产管理制度，组织计划的编报、执行和监控，完善固定资产的卡片管理与规范会计核算，监督固定资产的实物管理以及接受稽核部门的监督。行政部门、信息部门是固定资产的实物管理部门，负责固定资产的日常维护，完善固定资产的登记备案及领用制度，监督固定资产的使用情况，保证固定资产的安全、完整。固定资产使用部门是固定资产各项业务的终端，负责合理确定固定资产计划需求，妥善使用和保管领用的固定资产，接受财会部门和实物管理部门的监督。

在上述管理体制下，固定资产管理工作的重点主要集中于两个方面：一是配置固定资产购建资金资源，合理安排计划指标，强化各项固定资产业务的审批，保证计划管理的有效性；二是加强固定资产的日常管理，确保其账务处理的合规性，真实、准确地反映会计信息。为此，近年来国有商业银行内部陆续出台了一系列固定资产管理制度，如固定资产的投资管理制度、集中采购制度、日常管理制度、处置管理制度、核算制度与内部考核制度等，这些制度形成了较为完整的固定资产管理制度体系，成为内部控制制度体系的重要组成部分。在此前提下，固定资产管理工作基本实现了有章可循，有据可依，事前、事中、事后各环节的控制与监督工作也得到了日益重视和加强，管理的有序性得到了很大提高。

二、固定资产管理工作中存在的问题

目前，国有商业银行根据市场经济需要，正在抓紧进行股份制改造，把建设良好的公司治理机制作为发展目标，因此，提高资产质量与会计信息的真实性和准确性、实现计划管理的有序性和有效性、加强监管检查成为了固定资产管理体制改革的首要要求。由于管理要求的不断细化，以及固定资产管理工作本身的复杂性，一些基于原因以及现有体制不完善之处而产生的问题逐步显现出来。

（一）账实不符问题

账实相符是确保会计信息质量真实、准确的基本要求。账实不符主要表现为有账无实、有实无账和账实不匹配。造成账实不符的原因，一是固定资产采购项目的计划指标被挪用，形成固定资产虚列；二是利用“小金库”等账外资金越权违规购建固定资产，但为逃避监管而不入固定资产账或部分入账；三是会计差错，即已报废、盘亏的固定资产未及时进行账务处理。国有商业银行曾在1995年进行了清产核资，在1999年和2000年开展了账外并账检查，相当于在全辖进行了大盘点，规范了固定资产的入账核算，在很大程度上改善了会计信息质量。但由于账实不符问题来源于多年的积累，并未得到根除。

（二）固定资产年度计划执行的偏差问题

固定资产购建资金计划作为上级机构对下级机构进行管理与控制的工具，是指令性指标，必须做到层层负责、不得突破。但一些分行在计划实际执行的过程中，执行的结果与执行的目标出现了偏差，具体表现为超计划执行、计划被挪用、擅自购建新项目、擅自换项目等。由于银行业务本身的特殊性，其资金流入、流出十分频繁，金额十分庞大，因此，正常情况下银行固定资产的购建资金来源也就非常充裕，从而需要指令性计划对固定资产的购建加以控制。上述种种计划执行偏差现象则使计划失去了严肃性与指令性，管理机构的管理意图未被落实，造成了固定资产计划管理的失控，如程度严重时还将到银行的正常经营。

（三）房地产未确权问题

国有商业银行要进行股份制改造，要实现上市目标，就必须保证其资产的产权清晰，固定资产中涉及产权问题的项目主要表现是房地产。由于历史上银行办公用地多采用划拨形式、管理制度的松散造成房地产购建资金来源多元化以及办证意识淡薄等原因，银行内部无论是正常入账还是账外并账的一些房地产项目存在房产证、土地使用权证等证照不全的现象，即未做好房地产的确权工作。这些房地产长期归银行使用，虽然不存在第三方对其产权进行要求，但为保证固定资产的安全、完整，这些房地产须补办相关证照，这往往需要一笔不小的税费支出。

（四）基建项目竣工决算造价不完整问题

基建项目的竣工决算代表了基建资金循环的终结，决算造价是基建项目成本的准确反映，是入账原值的确定依据，因此，银行内部都有一套完整的竣工决算审批操作规程。但在实际工作中，经常出现已经办理竣工决算的基建项目仍需要追加投资的现象，主要分为两种情况：一是主观方面的原因，在利益的驱使及基建项目主管机构的干预下，一些独立审计机构违背职业道德，出具虚假的审计报告，掩盖基建项目中存在的或有债务（如税务机构口头承诺的税费减免），将决算造价从表面上控制在批准的预算总投资内，以逃避监管，可一旦或有债务发生，银行必须面临付款问题。二是客观上的原因，近年来，国家逐步推行国有土地使用权有偿使用制度，一些基建项目靠行政划拨方式取得的土地使用权，面临着支付土地出让金的局面，从而需要追加投资。

（五）责任人处罚机制不到位问题

根据固定资产管理制度规定要求，银行应该对造成上述违规现象的责任人进行处罚。但实际上，这种处罚的权力集中在人事部门，而一些责任人往往现任或曾担任过领导岗位，由于人际关系等因素的影响，对其处罚往往是象征性的，或者根本不处罚，造成一些责任人长期逍遥“法”外，有关制度成为一纸空文，这也是国有企业监管不利的通病。由于责任人的处罚未得到彻底落实，容易造成有关负责人责任意识差，对固定资产的管理工作不重视，结果形成恶性循环，产生更多的违规现象。此外，责任人处罚不到位的问题也影响到了基建项目决算、闲置固定资产处置等业务的审批。近年来，随着银行内部控制制度的完善及三令五申，逐步将固定资产违规现象与有关负责人的职位升迁挂钩，这种情况已有所好转。

（六）闲置固定资产的处置问题

国有商业银行的闲置固定资产是指不需用固定资产，主要表现为闲置房地产及闲置电子设备。闲置固定资产的产生主要源于以下三种因素：一是银行内部流程整合产生的闲置，在进行股份制改造的过程中，国有商业银行纷纷推行“减员增效”措施，甩掉历史包袱，对一些经营效益差、无发展潜力的县支行以下机构进行了撤并，造成了撤并机构房地产闲置；二是科技进步造成固定资产无形损耗而产生的闲置，这在电子设备的更新换代上表现得尤为突出；三是违规途径产生的闲置，即一些分行通过各种手段逃避总行监管，购建账外固定资产却未实际发生使用效益。这些闲置固定资产属于非生息资产，占用了银行大量资金，需要积极加以盘活处置。在处置的过程中要确保程序的公开、透明，最大限度实现国有资产保值、增值，严防国有资产流失。

三、健全和完善固定资产管理体制的对策

固定资产管理工作之所以会存在上述种种，很大程度上来源于上长期粗放式管理形成的遗留问题积淀，还有一部分源于现有体制的不完善之处。针对固定资产管理中存在的种种问题，笔者认为，国有商业银行应进一步健全和完善固定资产管理体制，做到“权责分工明确、管理高效有序、过程公开透明、监督检查到位”，具体对策如下：

（一）完善人事约束机制

固定资产管理的各项工作归根到底是由各级机构相关管理人员（即负责人及经办）的活动完成的，因此必须建立起有效的约束机制，以促进管理目标的实现。而缺乏有效的约束机制或者约束机制得不到落实的状况是历史原因形成的通病，是产生各种违规现象的症结所在。完善固定资产管理方面的人事约束机制必须受到银行高层的重视与认可，具体措施如：设定固定资产管理工作岗位人员的任职资格，提高管理人员的素质要求，实行竞聘上岗；对管理人员实行目标责任制，定期进行考核，考核结果作为对其发放个人绩效奖金的依据；将固定资产违规现象与管理责任人的职位升迁挂钩，对有关责任人应及时、合理地进行处罚；将固定资产违规现象与责任人所在机构的人事费用、业务费用挂钩，按违规金额的一定比例扣减人事费用、业务费用指标等。

（二）树立年度计划的权威性

在目前的计划管理体制下，年度计划是固定资产管理工作的主线，必须向各级机构树立起年度计划的权威性，防止计划管理扭曲、失控，实现预期目标。各级机构应形成“没有计划、不得执行；执行计划、不得突破；专项计划，不得挪用”的观念；跨年度使用计划，必须重新申请；当年的固定资产投资必须与批准的计划相配套。各级固定资产管理人员应转变思想，切实履行岗位职责，对计划的执行实施认真有效的监控，同时加强固定资产投资项目的预算管理，细化成本控制，、合理地申请、安排计划，减少超计划情况的发生。作为处罚措施，对于出现超计划等违规问题的机构，总行可在处罚责任人的同时，按违规金额的一定比例扣减违规机构下一年度计划。

（三）减少管理层次，科学上收固定资产管理权、核算权

管理层次多是固定资产管理工作乃至其他各项工作的共同特点，其弊端在于管理效率低下、风险点分散以及信息不对称带来的监管难度大。目前，国有商业银行纷纷推行机构“扁平化管理”政策，即减少管理层次。在固定资产管理工作上，可以考虑将固定资产的管理权和核算权统一上收至一级分行，由一级分行负责辖内的资本性支出及日常核算等职能，未经一级分行批准，其辖内各机构不能动用固定资产账户对外支付款项，辖内固定资产的入账和计提折旧也全部由一级分行来完成。管理层次的减少将有利于管理目标的实现，提高管理效率，降低管理风险，保证信息的真实性、准确性。

（四）实现固定资产管理工作的电算化

由于国有商业银行的固定资产规模庞大，种类繁多，各项管理工作仅靠传统的手工管理、手工统计已远不适应工作要求，必须实现管理工作的电算化，即建立起包括计划管理和核算管理等功能齐备的信息系统，将固定资产的购建、决算、处置、报废、核算等各项业务全部通过系统加以反映，按照管理权上收的原则设置相应系统管理权限，与文件审批流程同步，实现固定资产的化管理与实时监控。完善的信息管理系统将有助于银行管理机构实时掌握固定资产信息，提高管理工作的时效性、透明度和效果。同时，在实现核算电算化的前提下，可以取消手工固定资产明细账和总账，有利于减少手工劳动，提高工作效率。

（五）重视固定资产的盘点工作

根据会计制度规定，银行固定资产应定期或每年至少盘点一次。但在实际工作中，固定资产的盘点往往因为人手少、工作任务重而流于形式，这也是账实不符等违规现象长期未被发现、整改的直接原因。因此，固定资产的盘点工作必须认真落实，从小、从细抓起，对发现的账实不符、盘盈、盘亏等历史遗留问题及时进行整改，使资产的安全、完整得到充分保障，提高会计信息质量。

（六）加强固定资产的采购管理

固定资产采购是银行对外付款、发生现金流出的环节，也是逃避计划管理、风险最大的环节。加强固定资产采购管理的具体措施主要有：积极实行集中采购制度，对于大额项目通过招投标方式选择供应商，项目决策通过集体评议，项目效果进行后评价；电子设备、运钞车、业务用车、出纳机具等固定资产可由总行集中采购，后分配至各一级分行，以进一步节约成本、降低风险；对于在建工程要严格落实建设工期，执行投资预算，按期决算并交付使用。

（七）积极盘活闲置固定资产

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2008年12月15日，吴尚澧被亳州市公安局以非法吸收公众存款罪刑拘，其所创办的兴邦公司一并被取缔。2011年4月，亳州市中级人民法院以集资诈骗罪判处吴尚澧死刑。2011年9月，安徽省高级人民法院维持一审死刑判决。现在，案件报最高人民法院死刑复核，吴尚澧生死未卜。

庭审中，吴尚澧本人供述，其设立兴邦公司的目的是为了实现农业现代化和中药产业化。经过十年艰苦创业，从开始注册资本50万元发展到总资产达20多亿元、15家分公司和1000多家专营店；从初创时的几名员工，到如今近万员工和销售人员。

一审判决之后，有两万多被害人或通过我或其他途径为吴尚澧求情，请求对吴尚澧从轻判决。案件进入最高人民法院死刑复核期间，又有两万多集资户为吴尚澧求情，请求最高人民法院不予核准死刑，释放吴尚澧。

本欲实现农业现代化，却成最大集资诈骗犯而被法院判处死刑。法院认定的被害人却为诈骗犯求情，并且求情的人数创纪录的突破两万多人？到底是怎么回事？作为吴尚澧一、二审辩护人，我简单介绍一些情况。

比法官和检察官

更了解兴邦案件

死刑复核开始后，我给最高人民法院写了一封报告，也就是后来公布在我博客中的《兴邦案致最高法院的一封信》。信的开头写到“我办理该案件历时近三年，全面调查了兴邦公司的集资和投资、项目和财产等情况，累计工作时间超过2600小时。通过开庭以及事后了解，发现我比所有的公诉人、审判人员更熟悉该案。”比所有的法官和检察官更了解案情，或许有人认为我吹牛或者炒作，摘录我在一审开庭后写的《兴邦办案纪实》一段：

亳州市兴邦科技有限公司高管吴尚灃涉嫌集资诈骗案（以下简称兴邦案）经过九天的审理，一审庭审已经结束，等待法庭的宣判。

庭审九天，在刑事案件中或许是时间比较长的一个案件。但九天反映出来的也仅仅是兴邦公司的一部分，甚至是极少的一部分。有更多的内容，在庭审中是看不到的，尤其是办案过程中的一些情况，以及办案过程中体会到的人生百态、世事艰辛。

兴邦案，对我来说意味着什么？一切都是未知。下面一些事实或许可以记录一些问题：

1. 从接受委托到一审庭审结束，历时15个月，办案时间超过2400小时（包括协作人员的工作时间近800小时）；

2. 从最北的黑龙江到最南的海南，到13个省调查了解详细情况；

3. 收到兴邦投资户的材料近三万份，其中递交法庭的卷宗就达到214册（21300份）；

4. 共会见被告人（嫌疑人）兴邦公司董事长吴先生41次，会见笔录装订成一册；

5. 家人说一个案件让我老了5岁，我说我成长了十年；

6. 开庭前，紧急筹办一家律师事务所；

公安机关认为

吴尚澧等人非法集资

亳州市公安局向检察院移送的《意见书》认为：1998年11月17日，被告人吴尚澧、石峰等人设立亳州市兴邦科技开发有限公司（以下简称兴邦公司），吴尚澧任法定代表人，在各地建分公司及服务中心，经营蚂蚁、土元供种养殖、回收等业务，因技术、市场等原因，公司效益不好。后在未经批准情况下，兴邦公司以推广养殖为名，以高额返利为诱饵，非法集资。2002年，兴邦公司开始销售农户仙人掌种片，并隐瞒仙人掌真实预期效益，以支付高额返还利润为诱饵，进行集资诈骗。后因非法集资被严厉打击，兴邦公司返款压力巨大，又以“全员营销”、“清欣片招商”等集资模式继续集资诈骗，先后在亳州、上海、深圳等地购建20多家公司，生产或委托加工少量但名目繁多的酒类、化妆品、保健品等，作为虚假宣传的道具。2008年前后，兴邦公司预谋以海南房地产项目诱骗群众集资，缓解返款时间。兴邦公司通过海南项目转单高达17.3亿元，其中新集资款仅1.87亿元，大部分还被用于公司运转和返还一部分到期集资款，实际上此时尚未返还的集资款本金已超过24亿余元，吴尚澧等人根本没有资金开发所谓的海南项目，最终于2008年12月案发。

最大集资诈骗犯借款请律师

2009年1月7日，十点二十分，亳州市看守所。

我第一次会见吴尚澧，聊的第一个话题竟然是律师费问题。他说“如果律师费太高我就不请了，我家里没有钱。”

一个发展十年，涉嫌集资额几十亿的民营企业董事长，居然没钱请律师？说出来又有谁会相信？当时我不相信，陪同会见的干警也不相信。然而，这竟然是事实，他的律师费都是向亲戚朋友借的。一直到一审开庭结束，我阅完所有卷宗，也没有发现吴尚澧本人（及家庭）有多少资产。专案组一年多时间调查，没有发现吴尚澧收敛了很多财物。

被认为最大的集资诈骗主犯，家里穷到没有钱请律师。清贫诈骗犯感动了我和我事务所的其他合伙人。事务所全免了吴尚澧一审开庭之后到二审判决为止几百小时辩护的律师费，我自己全部垫付了差旅、复印等办案费用。

对几万投资户进行调查

2009年9月7日，为了更全面的了解案件情况，我向亳州市人民检察院提交《调查取证申请书》，申请对兴邦公司投资户进行问卷调查。9月10日，我在互联网上了《调查问卷》，就兴邦公司投资户开始投资兴邦的时间、投资原因、兴邦公司发展到现在的原因、解决兴邦公司问题的建议、对司法机关的建议等问题进行了调查。

截至2009年10月15日，共收到21个省（自治区、直辖市）符合证据形式的调查答卷21240份（10月15日以后收到的调查答卷未统计）。统计显示：

投资户投资兴邦公司的原因是多方面的，除了追逐高回报这一主要原因以外，还有对地方政府的信任、对公司的信任、对项目的信心、媒体的报道等等，多因一果。兴邦发展到今天的规模是多种因素共同作用的结果。有企业自身、地方政府扶持、投资户支持等因素。

投资户对于案件处理的意见和建议反映两个方面的问题。一方面是投资户对兴邦公司以及吴尚澧从轻处理的请求；另一方面反映了他们对司法机关的期望，或者说是受害人的意见。

我提出，兴邦公司发展到今天这个规模，原因是多方面的，需要从历史的、辩证的角度进行综合分析。兴邦公司涉及人数非常多，影响面非常广。在保障司法独立的同时，需要充分考虑投资户的意见。如何解决投资户的问题非常重要，他不仅关系到社会的稳定，也关系到司法和行政的责任与诚信。

政府的责任是什么？

从2008年4月开始立案侦查，到2008年12月15日对“兴邦”高管采取强制措施，历时近八个月。而“兴邦”种植的几千亩仙人掌在12月15日以后被毁掉了，并且造成了其他财产损失，现在“兴邦”的企业资产仍处于被查封状态，损失每天都在发生。这些损失该由谁来买单？

兴邦案件反映出的许多问题让我心堵，特别是政府责任问题。

“兴邦”是如何走到今天的？政府有没有责任？

“兴邦”走了10年，国家向兴邦征收了10年的税，也对“兴邦”管理了10年，为什么到10年以后才出现这个问题？

是因为“兴邦”经营方式在法律上有模糊的地方，需要时间判断？还是因为相关部门或者钓鱼执法，导致百姓利益遭受巨额损失，为什么没早5年立案侦查、向社会提出警示？

如果是前者，我们需要通过调查，对“兴邦”进行规范，让“兴邦”更好的发展。并让“兴邦”对投资人、对员工承担起责任。

如果是后者，我们在追究“兴邦”的同时，是不是要追究相关部门领导的责任（刑法在1997年就已经修订了）？是不是要对后期的投资人承担因为失职造成的损失承担责任？如何定性已经收取的税收？不要给百姓以共犯或分赃的质问，那可是对相关政府部门在法理上的合法性质疑！

地方政府最初

对兴邦公司集资的态度

卷宗显示，判决涉及部分集资行为是有亳州市相关部门批复同意的，当地政府和公安部门对兴邦公司的集资行为是了解的。

1.部分集资行为是经过政府部门批复同意的：

2004年4月18日，亳州市谯城区发展计划委员会 “计基字[2004]33号”《关于兴邦科技开发有限公司2万亩食用仙人掌种植项目的批复》“项目需要资金53380万元。”要求“积极筹措建设资金，尽快建设，早日发挥投资效益。”

2004年，亳州市谯城区发展计划委员会给亳州市发展计划委员会“计基字[2004]49号”《关于转报兴邦科技开发有限公司建设仙人掌果酒厂项目申请立项的请示》“项目总投资3645万元，资金自筹。”

亳州市发展计划委员会“计工交[2004]80号”《关于兴邦科技开发有限公司仙人掌饮料项目立项的批复〉“项目总投资3144万元，自筹资金。”

……

2.包括公安局在内的政府相关部门对兴邦的集资行为进行了调查，没有材料反映政府部门在调查后进行制止：

2003年3月29日，亳州市政府组织在北京召开“农业产业化和中药现代化——兴邦模式研讨会”，研讨会对兴邦产业化经营的“兴邦模式”给予充分肯定；

2005年，亳州市政府政策研究室组成调研组对兴邦公司的融资模式进行了调研；

2004年，亳州市银监会对兴邦公司的融资模式进行了调查；

2004年、2005年，亳州市公安局对兴邦公司的融资模式多次进行了调查；

最初政府部门批复同意的事情，后来为什么又被认定为集资诈骗呢？如果是集资诈骗，公安机关调查后为什么没有制止？作为企业应如何判断自己的行为是合法的，怎样相信自己的行为是安全的？

一、二审以集资诈骗

判处吴尚澧等人死刑

2010年1月5日，亳州市检察院以吴尚澧等人涉嫌集资诈骗向亳州市中级人民法院提起公诉。

2011年4月2日，安徽省亳州市中级人民法院以“（2010）亳刑初字第00013号”刑事判决判吴尚澧死刑。判决认定被告人吴尚澧、石峰等人以支付高额返还利润为诱饵，进行集资诈骗。经会计师事务所审计鉴定，全国先后有27个省、市、自治区4万余名群众参与兴邦公司集资，共计集资金额371685.26万元，造成集资款244299.76万元未能返还。判处吴尚澧死刑，，并处没收个人全部财产的判决；判处石峰、廖开祥、王正君死缓及判处张燕、孙祥云无期徒刑的判决；判处其余33名被告人刑期不等的有期徒刑。

2009年9月，安徽省高级人民法院基本维持原一审以集资诈骗罪。

应辩证看待民间集资行为

一审判决后，北京星林律师事务所邀请了全国著名的几位刑法专家，就吴尚澧被判集资诈骗案进行了咨询和论证。专家们对一审判决认定的集资行为是兴邦公司的单位行为还是吴尚澧等人的个人行为？该集资行为是否构成集资诈骗罪？《审计报告》是否能作为定案的依据？对于案件处理的意见等几个问题进行了论证。

在对本案案情和案件材料进行审慎、认真的分析后，专家们一致认为：涉案的集资行为属于兴邦公司的单位行为，而非吴尚澧等人的个人行为；一审认定的集资行为属于非法吸收公众存款，不构成集资诈骗罪；一审判决将《审计报告》作为定案根据违反《关于办理死刑案件审查判断证据若干问题的规定》；应当辩证、全面、客观、历史地看待兴邦公司向民间集资的行为；充分考虑广大投资户的意见，更好地实现案件裁判法律效果与社会效果的有机统一。

首先，兴邦公司向民间融资的模式符合安徽省近年来加快发展民营经济的政策。

其次，在兴邦公司成立十余年来的发展历程中，其经营模式一直受到安徽省及亳州市有关政府部门的调研和考察，从未被认定为涉及集资诈骗。

再次，兴邦公司的发展一直得到了政府的扶持和社会各界的肯定。