停车管理细则范文

导语：如何才能写好一篇停车管理细则，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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面：

(1)静态交通的内涵与特性研究。至点研究城市静态交通的因素特性、动静态交迥的

关系、路边停车对道路交通的影响、静态文迥与城市土地规划的关系、停车场出人口对路

上车流的影响、停车换乘等。

(2)静态交通行为研究。包括交通行为者使用和选择静态交通设施的条件，静态交通

设施分布和路网规划等刘静态交通行为的影响，静念交通管理政策变动对静态交通行为着

的冲击。

(3)静态交通管理模式研究。包括静态交通设施、静态交通管理措施、静态交迥环境

和静态交通管理目标、功能等之间的关系，从而确定我国城市静态交通管理的系统模式。

(4)停车需求预测与需求管理研究。通过运用绝化分析的力法，建立科学、合理、实

用的城市停车需求预测模型，制定我国城市停车需求管理的任务、目标、手段和措施。

(5)静态交通管理机制研究。重点研究静态交通管理机构、静态交通设施投融资模

式、停车费率确定方法、路边停车管班机制等内容。

(6)静态交通政策、法规制定。城市静态交通政策、法规的制订方法和程序，比较国

内外静态交通政策、法规，分析我国城市静态交通政策、法规的不足，提11l我国城市静态

交通政策、法规的修订建议，井探讨静态交通政策、法规的综合评价理论模型和方法。

(7)停车场配建指标分析。刽对我国城市配建停车场现状、现行配建标难及指标实施

情况，分析影响建筑物停车需求的因素。借鉴国内外主要城市的经验，对我国城市配建标

准提出修订及相关的政策建议，阐述建筑物配建停车场形式及其选择原则。

(8)静态交通管理信息系统研究。确定城市静态交通管理信息系统设计的一般原则和

技术路线，研究地理信息集成平台等信息处理技术在城市静态交通管理信息系统开发过程

中的应用方法以及停车诱导系统的实施方案。

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我国静态交通认识过程可归结为子个阶段：无规划管理意识阶段、认识的起步阶段、

认识的提高阶段。

近几年来、城市交通问题比较突出，停车间题已经成为城市交通发展的亟大阻碍，为

此，研究人员深入地研究了城市停车的特性，大力加强静态交通管理研究，进一步探讨停

车间题的本质，在认识深人的基础上，探讨适合国情的大城市停车管理模式。

从国内总体邢言，静态交通管班曲研究还处于初步研究阶段，对停车间题的认识4＼统

一，对于目前国内的经济现状以及停车问题的实际情况而言，各项法规和管理政策的制定

也不完善。各地方对静态交通管理正在展开比较深入的研究，从而为提出一些14行的政策

措施和采用先进的停车管理技术提供基础。

欧美先进国家的静态交通政策已出最初的无限制满足停车需求过渡到控制停车需求的

阶段，静态交通设施的规划发展也相应从大兴土木的建设阶段转入强化管理的完善阶段。

发达国家在静态交通政策的发展中意识到静态交通政策对土地利用、环境规划和社会经济

发展目标等都有—定的作用；合理的静态交通政策将能够吸引和维持城市土地必要的开

发，保持城市商业区的繁荣，改善城市的环境质量；静态交通政策日益成为治理城市交通

混乱的一个重要手段。

在静态交通政策发展研究的同时，静态交通设施的规划研究也口益深入。例如美国提

出解决整个城市长期的静态交通问题要以规划条例和细则以及建筑法规为基础。静态交通

设施规划是社区长期发展规划的一部分，而且在各城市中心区纷纷建立了静态交通设施的

规划、设计、建设、运营、管理等专业部门；现行的静态交通设施规划，原则上要求既满

足静态交通需求，又与城市总体规划、交通规划、土地利用规划、环境规划及城市的社会

经济发展相一致；静态交通设施规划最终要与城市中心区交通、步行区、土地利用组成一

个庞大的有机系统，从而使人们进出城市中心区和在中心区的活动更加方便、容易、舒

适。

美国强调要采取综合措施解决中心区的静态交通问题，即从整体交通系统出发，特别

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为规范公司的公务用车管理，降低费用，建立良好的用车秩序，特制定本制度。

第二条 适用范围:

本制度适用于集团公司及其子公司。

第三条 定义：

本制度所指公务车，包括

1. 经集团批准，为满足集团公司及子公司办理日常公务需要所配置的车辆;

2. 经集团公司批准，配备给子公司总经理日常使用的工作用车。

第四条 公务车管理职能部门及其职责:

一、集团公司及其子公司办公室是各司公务车管理职能部门，负责车辆的日常管理与调配。

二、公务车驾驶员负责所在公司工作出车，车辆的保养与维护，办理车辆上牌、保险、年审及其它常规手续和养路费等基本费用缴纳，建立《车辆费用台账》，做好记录，其手续的复印件由办公室存档。《车辆费用台账》见附件一。

三、各司保安负责公务车辆在司期间钥匙保管、车辆安全、《车辆出行记录表》的登记等工作。

第五条 车辆管理规范

一、车辆购置与处置：

按集团公司《固定资产管理制度》相关要求执行。

二、车辆的调配与用车管理：

(一)总经理工作用车管理规范：

1.总经理工作用车配置对象：

经集团公司正式任命的子公司总经理(或子公司第一负责人)。

2.配置标准：

总经理工作用车由所在公司提出申请，经集团总裁批准后，集团公司车辆管理部门负责调配或申购。严禁子公司擅自调换、占用试乘试驾或路救车辆，严禁以其它名义购置新车做为工作用车。

总经理工作用车不得擅自配置本车型标准配置以外的其它设施。不得擅自进行车辆装潢及车辆改装。

3.车辆使用：

总经理工作用车白天作为所在公司公务用车使用并管理，下班后做为总经理在公司所在城市内的工作用车(交通用车)使用。特殊情况下，集团公司车辆管理部门有权调用。

4.事故处理与损失承担：

(1)总经理工作用车在办理公务时发生事故(本人驾驶)，按子公司经营责任书相关约定扣除总经理的个人绩效，其损失按照集团公司《员工赔偿公司资产损失的规定》进行赔偿。

(2)总经理工作用车在办理公务时发生事故(非本人驾驶)，按本制度第五条第(二)款公务用车管理规范第五项：安全管理与事故处理规定执行。

(3)总经理非公务用车，除按子公司经营责任书相关约定扣除其个人绩效外，全部损失由个人赔偿。

4.费用管理：

(1)总经理工作用车费用(汽油费、停车费、路桥费、维修费)不得超过所在公司其它车辆平均费用。

(2)非公务用车前往外地，除按规定向集团报批外，所有费用由用车人个人承担。

(3)总经理工作用车费用列为总经理个人费用，需由总经理本人填报，按权限规定由集团公司总裁批准后方可报销。

(4)交通违章费用由违章人个人承担，不得报销。

5.工作用车借用管理、节假日管理、保养维修等其它管理规定按照本制度第五条第(二)款：公务车管理规范执行。

(二)公务用车管理规范：

1、派车流程：

用车人申请

部门负责人审批

司机出车

职能部门负责人审批

2、流程要求与规范：

(1)、因公用车须经用车人申请，填写派车单后经所在部门负责人批准，职能部门负责人审批后统一安排。《派车单》见附件二。

(2)、市内处理一般业务工作，原则上不派车。下列情况可以安排用车：

①财务人员有现金进账或取现;

②集团公司及其子公司部门负责人处理紧急业务;

③公司晚间加班人员的接送;

④采购急需的物品;

⑤集团公司或子公司负责人直接派车。

(3)、原则上公司公务车辆由专职驾驶员驾驶，如有特殊情况，要求单独驾驶外出的，需公司负责人批准后方可用车。

(4)、驾驶员凭职能部门负责人签核的派车单出车，前往所申请之目的地。

(5)、各司保安凭派车单发放钥匙，并在《车辆出行记录表》上做好登记，注明出车时间、路线地点、码表数(起始数)。车辆返回后及时收回车钥匙并记录返回时间、码表数(终止数)及本次用车的公里数，并由驾驶员确认签名。停车费、路桥费须与《派车单》、《行车记录表》记载相符，经各司办公室审核后方能报销。如不相符，不予报帐。《行车记录表》见附件三。

(6)、车辆加油在公司定点供应商服务网点加油，并在《行车记录表》中做好记录，报销时根据加油后行驶总里程核算该车百公里油耗，经各司办公室主任核实在合理范围内方可报销。

三.车辆的借用管理：

1.集团各司之间因工作需要需相互借调车辆，需报被借车公司负责人批准。职能部门应做好相关记录。原则上该车专职司机人随车走，费用由借车方承担。

2.公司公务用车，原则上不外借(包括私人或其它单位)，特殊情况，如员工因结婚、丧事或重要社会关系借用等原因借用车辆，在被借车公司所在地使用的，一天以内由该车所在公司负责人批准。一天以上或需前往外地的，报请总裁批准。同时向集团办公室备案。原则上该车专职司机人随车走，所有费用由借车人承担。特殊社会关系，经总裁批准，费用方可由公司承担。

3.司机或职能部门负责人未经批准，擅自向他人出借公司车辆，一经查实，除由其承担所有费用外，扣除当月全部绩效工资。如造成事故者，由其承担全部责任。

四、节假日车辆管理：

1.节假日期间，公司所有公务用车(值班路救车辆除外)均应停放在各司指定停放地点。未经批准不得擅自外出。由集团公司统一调度。

2、节假日期间，各司应加强车辆管理，杜绝公车私用。特殊情况需用车，按本制度第四条第二款规定执行。

3、节日期间所有车辆油卡上交各司办公室统一保管，车辆用油用现金购买，节后凭派车单及出车记录据实报销。因私用车，所有费用一律自理。

五、安全管理与事故处理：

1、使用前检查：驾驶人出发前，先检查车况，如：车证、水箱、刹车系统、轮胎、燃油等。如发现异常情况，应及时向职能部门负责人报告。

2、驾驶员在出车期间应遵守交通规则，临时停车应按规定停放，做好安全防范工作。

3、非出车时间，车辆一律停放在公司指定地点，不得擅自在外停放。下班及节假日期间车辆钥匙交公司指定人员妥善保管，并做好安全防范措施。

4、非工作时间，司机未经批准，擅自将车驶离指定停放点，一经查实，视情节轻重，扣除50%100%的当月绩效工资。

5、当月发生安全事故者，按各司个人绩效考核实施细则进行考核，同时依照集团公司《员工赔偿公司资产损失的规定》进行赔偿。

六、保养维修

1、车辆保养与清洁：

(1)驾驶员对驾驶的车辆车况应熟悉与掌握，发现问题应及时向职能部门负责人汇报，以便及时处理

(2)驾驶员应严格按照该车《保养手册》的要求按时送指定保养厂定期保养和检查。

(3)每星期由车辆驾驶人员负责至少一次清洗。保持车辆内外清洁。

(4)车辆长期闲置时，每周由车辆驾驶员发动一次，温车5分钟。

(5)物料应放于行李箱内，不得放在椅座上。

(6)如遇贵重物品及设备放在椅座上时，应事先垫好防护物品。

2、车辆的日常维修：

(1)车辆如需外出保养或维修由驾驶员提出意见并填写《车辆保养与维修申请表》，经职能部门负责人签署意见方可执行。《车辆保养与维修申请表》见附件四。

(2)车辆维修期间，驾驶员须正常上下班，并到修理厂进行质量跟踪，核准报修项目及验收已换损件，防止对方漏项或以劣充优。

(3)车辆维修完毕，应由驾驶员验收，职能部门指派人员参与验收并核帐，如费用超出预算规定，须详细秉报情况，经职能部门负责人或公司负责人审批后方可付款。若在保修期内出现同样故障，应向修理厂提出返修或索赔。

七、费用管理

1、公司车辆在日常使用过程中产生如下费用：

(1)各项规费：购置税、上牌费用、养路费、保险费、年检费用等。

(2)使用过程中发生的费用：油费、路桥费、停车费、维修费等。

2、费用报销按集团公司《费用报销管理制度》规定执行。

3、职能部门在车辆使用过程中应建立车辆费用台账，按月汇总后报集团公司办公室。上报报表的及时性、准确性与完整性列入部门负责人个人绩效考核内容。

4、交通违章费用由违章人个人承担，不得报销。

八、考核管理

1、考核项目：

(1)日常工作项目完成情况

(2)费用管理及车辆出行记录表填报情况

(3)工作流程执行情况

(4)服务质量提升情况

(5)安全与内务管理

(6)保养维修

2、考核标准：

各司依据本制度所列管理规范及考核项目，具体制订本公司驾驶员岗位个人月度绩效考核内容及标准，按月进行考核。

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一、驾驶员守则

遵守交通法规，服从交警指挥；

听从工作安排，积极完成任务；

爱护车辆设备，认真维护检查；

车辆勤擦勤洗，保持车容整洁；

尊重乘车人员，提供优质服务；

钻研业务技术，确保行车安全。

二、“五禁止”

严禁公车私用；

严禁酒后驾车；

严禁疲劳驾车；

严禁带故障出车；

严禁擅自将车交给他人驾驶。

三、驾驶员内部管理规定

1、驾驶员应加强政治学习，不断提高思想觉悟，努力钻研业务知识，提高工作技能，自觉遵守法律法规和本单位各项规章制度。

2、驾驶员必须服从工作安排，认真完成工作任务。

3、加强对车辆的保养和检查，做到车容整洁、各机件安全完整可靠，确保行车安全。

4、驾驶员须仪容整洁，保持良好的精神状态和饱满的工作热情，文明驾驶，尊重乘员，提供优质服务。

5、自觉遵守劳动纪律，按规定时间上下班。有事须事先请假，不准擅离工作岗位。领导出差不用车期间，驾驶员须按作息时间正常上班，有事需经请假。车辆修理期间，驾驶员报经车管同意后可在政府投标选中的汽修厂维修车辆。

6、未经请示和批准，任何人不得私自动用车辆。

车辆管理规定

一、机关车辆由办公室统一检查管理；直属单位车辆日常管理由单位自行负责，办公室不定期进行检查。

二、车辆的日常保养和一般性维护，由驾驶员自行完成。

三、办公室每月组织一次车辆检查，检查内容包括：

车况检查：发动机、转向制动、灯光、、轮胎；

车容检查：发动机、车身、底盘、内饰、灭火器、警示牌等。

四、需要进厂修理的车辆，必须填写报修单，确定修理项目，经办公室领导批准后，到指定工厂修理，驾驶员不得随意进厂或任意增加修理项目。如增加项目，应先请示办公室车管后实施。更换下的零件由驾驶员带回以备查。

五、车辆在规定的地点停放，必须摆放整齐，禁止乱停乱放、堵塞通道；车辆必须入库，夜间必须在指定停车场停放以防被盗。次日启动车前要仔细检查车辆本身及周围有无异物和其它异常情况。

六、凡行驶区域超出本市的长途任务，须经分管领导同意，并由办公室负责对驾驶员进行长途会签和安全教育，方可出车。

驾驶员内部考核规定

为充分调动驾驶员的积极性，确保交通安全，提高车辆服务水平，根据车辆管理工作的要求，结合工作实际情况，拟定内部考核规定，以此鼓励先进，鞭策后进，更好地完成各项工作任务，为机关提供优质的后勤服务。

一、考核内容

1、遵守国家法律法规，遵守本单位各项规章制度，无严重违章违纪行为。

2、遵守道路交通管理法规，执行本单位车辆管理规定，确保行车安全，不发生重大责任事故。

3、严格遵守劳动纪律，服从工作安排，认真完成领导交办的各项工作任务。

4、热情服务，讲究文明。

5、爱护车辆，勤于保养，注重节约，努力降低各类消耗。

二、考核办法：

由车辆管理员依据车辆管理规定及相关的考核内容，每月对驾驶员的工作实绩进行综合初步评议，报办公室审核。

三、风险抵押金

为增强机关临时工驾驶员的工作责任心，加强管理力度，驾驶员须缴纳风险抵押金5000元。扣风险抵押金按照考核细则执行，全年考核合格以上者（含合格）全额返还。

奖惩细则

一、有下列情况之一的，予以辞退，并扣风险抵押金100

1、未经请示和批准，擅自动用车辆干私活的。

2、酒后驾驶车辆的。

3、旷工一天以上的。

4、无正当理由，拒不执行工作命令的。

5、因乱停乱放，造成车辆被盗的。

6、发生责任性的各类事故，造成实际经济损失达5000元以上的。

7、违反法律法规，受到执法部门警告以上处理的。

8、发生事故，隐瞒不报的。

9、未经批准，将车辆交给他人驾驶的。

10、因违章或事故待处理，不能正常工作10天以上的。

11、向业务协作单位索要物品或拿回扣的。

12、无正当理由，连续2次查车不达标的。

二、有下列情况之一，扣风险抵押金的50

1、违反劳动纪律，迟到或早退的。

2、无正当理由，不按规定时间出车，影响工作的。

3、擅离岗位，消极怠工，影响工作秩序的。

4、发生各类责任事故，造成实际经济损失20__元以上不满5000元的。

三、有下列情况之一，扣风险抵押金30

1、因保管不善，丢失行车文件和物质器材的。

2、发生负责任各类事故，造成直接经济损失1000元以上不满20__元的。

3、

非特殊情况，不按规定办理长途出车会签的。4、不认真保养车辆，一次检查不达标的。

四、有下列情况之一的，扣风险抵押金的20

1、拒绝或不配合车管员对车辆进行不定期抽查的；

2、不按规定程序办理报修手续，随意进厂修理或随意增加修理项目的；

3、发生各类责任事故，造成直接经济损失不满1000元的；

4、发生各类事故，不论有无责任，在事故发生后24小时内未及时报告的；

5、清洁卫生工作差，受到上级或相关部门批评的；

6、工作时间内参与明令禁止活动的；

7、车辆被损坏，不能说明原因，无法认定责任的，且损失不满1000元的；（以上以下均包括本数）

五、奖励

按照考核内容，对于安全工作，完成工作任务、油材料消耗和修理费较低，在服务工作中受到上级和相关部门好评的驾驶员，以及除完成本职工作，积极完成领导交界的其他任务，模范执行《车辆管理规定》，积极协助和配合车辆管理小组工作，在实际工作中较突出的，车管员应结合检查情况和个人的工作实绩，提出奖励方案，报办公室批准后，对相关人员给予适当奖励。

1、遵纪守法，遵守社会公德，见义勇为，在维护社会治安和社会主义精神文明中有突出贡献的；

2、积极认真完成工作任务，吃苦耐劳，受到用车部门好评，并建议给予表扬或奖励的；

3、行驶里程多，无任何事故及违章现象的；

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最新出租车管理办法全文第一章　总则

第一条　为加强城市出租汽车管理，提高出租汽车服务质量，保障乘客、用户和出租汽车经营企业、个体工商户及其从业人员的合法权益，促进城市客运交通事业的发展，根据国家的有关法律、法规，制定本办法。

第二条　本办法适用于城市出租汽车的规划、经营、管理和服务。

第三条　本办法所称的出租汽车，是指经主管部门批准的按照乘客和用户意愿提供客运服务，并且按照行驶里程和时间收费的客车。

第四条　出租汽车是城市公共交通的重要组成部分。出租汽车的发展，应当与城市建设和城市经济、社会发展水平相适应，并与其他公共交通客运方式相协调。

出租汽车的发展规划和计划，由城市建设行政主管部门会同有关部门编制，纳入城市总体规划，报当地人民政府批准后实施。

第五条　出租汽车行业实行统一管理、合法经营、公平竞争的原则。

城市的出租汽车经营权可以实行有偿出让和转让。

第六条　国家鼓励和支持出租汽车行业的科学技术研究、推广和有计划地引进先进技术和设备，提高出租汽车管理科学技术水平。

第七条　国务院建设行政主管部门负责全国的城市出租汽车管理工作。

县级以上地方人民政府城市建设行政主管部门负责本行政区域内出租汽车的管理工作。出租汽车的具体管理工作可以委托客运管理机构负责。

第二章　经营资质管理

第八条　出租汽车经营企业应当具备下列条件：

(一)有符合规定要求的客运车辆和相应的资金;

(二)有符合规定要求的经营场所;

(三)有符合规定要求的管理人员和驾驶员;

(四)有与经营方式相配套的经营管理制度;

(五)有独立承担民事责任的能力;

(六)符合其他有关规定的条件。

第九条　出租汽车个体工商户应当符合下列条件：

(一〕有符合规定要求的客运车辆和相应的资金;

(二)有符合规定要求的停车场地;

(三)符合其他有关规定的条件。

第十条　出租汽车驾驶员应当符合下列条件：

(一)有常住户口或者暂住证;

(二)有当地公安部门核发的机动车驾驶证并有二年以上驾龄;

(三)经客运服务职业培训，并考核合格;

(四)遵纪守法。被取消营运资格的驾驶员，从取消之日起的一定年限内不得从事客运服务。不得从事客运服务的具体年限由城市人民政府规定。

第十一条　申请从事出租汽车经营的企业和个体工商户(以下简称经营者)，应当向客运管理机构提交下列文件：

(一)书面申请;

(二)经营方案及可行性报告;

(三)资信证明;

(四)经营管理制度;

(五)有关经营场地、场所的文件和资料;

(六)符合其他有关规定的文件。

客运管理机构应当在收到上述申请文件之日起的三十日内，根据出租汽车的发展计划及申请者的条件作出审核决定。核准的，发给许可凭证;不核准的，书面通知申请人。

第十二条　经核准允许的经营者，应当持客运管理机构核发的许可凭证，向有关部门办理营业执照、税务登记，车辆牌照等手续。

已按前款规定办妥手续的，由客运管理机构发给经营资格证书，并发给车辆营运证和驾驶员客运资格证件后方可营业。

第十三条　客运管理机构应当定期对经营者的资格进行复审。经复审合格的，可继续经营。

资格复审不合格的，责令限期整改。逾期仍不合格的，注销其经营资格证书，并提请工商部门吊销其营业执照。

第十四条　客运管理机构应当定期对出租汽车和驾驶员的客运资格进行审验。经审验合格的，准予继续从事营运;审验不合格或者逾期六个月以上不参加审验的，注销其车辆营运证和客运资格证件。

出租汽车经营者、驾驶员和车辆的资格审验周期，由地级以上(含地级)城市建设行政主管部门规定。

第十五条　经营者变更工商登记项目或者停业、歇业的，应当凭有关部门的证明，自变更或者停业、歇业之日起十日内向客运管理机构办理有关手续。停业、歇业的，应当缴回有关证照。

第十六条　实行出租汽车经营权有偿出让和转让的城市，由市人民政府按照国家有关规定制定有偿出让和转让的办法。

第三章　客运服务管理

第十七条　经营者应当遵守下列规定。

(一)执行由城市的物价部门会同同级建设行政主管部门制定的收费标准，并且使用由城市客运管理机构会同税务部门印制的车费发票;

(二)按时如实向城市客运管理机构填报出租汽车统计报表;

(三)按照规定缴纳税费和客运管理费;

(四)不得将出租汽车交给无客运资格证件的人员驾驶;

(五)未经客运管理机构批准，不得将出租汽车转让或者移作他用;

(六)符合其他有关规定。

第十八条　出租汽车应当符合下列要求：

(一)车辆技术性能、设施完好，车容整洁;

(二)出租汽车应当装置由客运管理机构批准的，并经技术监督部门鉴定合格的计价器;

(三)小客车应当装置经公安机关鉴定合格的防劫安全设施;

(四)出租汽车应当固定装置统一的顶灯和显示空车待租的明显标志;

(五)在车身明显部位标设经营者全称及投诉电话，张贴标价牌;

(六)携带建设部统一样式的营运证正本。在车前挡风玻璃处张贴建设部统一样式的营运证副本;

(七)符合客运服务规范的其他要求。

第十九条　出租汽车实行扬手招车、预约订车和站点租乘等客运服务方式。

经营者及其从业人员应当为乘客提供方便、及时、安全、文明的规范化服务，对病人、产妇、残疾人以及急需抢救的人员优先供车。

遇有抢险救灾，主要客运集散点供车严重不足、重大活动等特殊情况时，经营者应当服从客运管理机构调集车辆的统一指挥。

第二十条　机场、火车站、客运码头、长途汽车站和其他客流集散地等大型公共场所可以设置营业站及相应的停车场地。

出租汽车营业站可以由客运管理机构指定或者委托有关单位进行日常管理，并向全行业开放。任何单位和个人不得独揽客运业务。进站营业的车辆，必须服从统一调度，接受管理。

出租汽车营业站及相应的停车场地，未经城市建设行政主管部门、城市规划管理部门和公安部门批准，不得擅自关闭或者改变用途。

第二十一条　出租汽车营业站的调度人员应当遵守下列规定：

(一)佩戴服务标志，执行服务规范;

(二)积极调度，有车必供，及时疏散乘客;

(三)制止驾驶员拒绝运送乘客和不服从调度的行为。

第二十二条　出租汽车驾驶员应当遵守下列规定：

(一)携带客运资格证件;

(二)按照合理路线或者乘客要求的路线行驶，不得绕道和拒载;营运途中无正当理由不得中断服务。对不遵守本办法第二十三条、第二十四条规定的乘客，可以拒绝提供客运服务;

(三)执行收费标准并且出具车费发票;按照规定使用顶灯、计价器等客运服务设施;

(四)不得将车辆交给无客运资格证件的人员使用;

(五)不得利用车辆进行违法犯罪活动;

(六)发现违法犯罪嫌疑人员，应当及时报告公安机关，不得知情不报;

(七)遵守客运服务规范的其他规定。

第二十三条　乘客需要出市境或者夜间去郊县、偏僻地区时，出租汽车驾驶员可以要求乘客随同到就近的公安机关或者出租汽车营业站办理验证登记手续，并报告驾驶员所属的出租汽车经营企业。乘客应当予以配合。

第二十四条　乘客应当遵守本办法和道路交通管理法规的有关规定，在下列情况下，乘客不得拦车：

(一)车辆在载客运营中;

(二)车辆在遇红灯停驶时;

(三)所在地点或者路段禁止停车时;

(四)所经道路无法行驶时。

第二十五条　乘客应当按照规定的标准支付车费和应乘客和线路需要而发生的过桥、过路、过渡等费用。

遇有下列情况之一时，乘客可以拒绝支付车费：

(一)租乘的出租汽车无计价器或者有计价器不使用的;

(二)驾驶员不出具车费发票的。

第二十六条　出租汽车原则上应当在本地区经营，但根据乘客的需要，也可以往返于本地区与外地区之间。其间，收费标准、车费发票等仍应当按照本地区的规定执行。

出租汽车在外地从事起、讫点均在该地区内的经营活动，必须经过该地区城市客运管理机构批准。

第四章　检查和投诉

第二十七条　城市建设行政主管部门或者其委托的城市客运管理机构应当加强对城市出租汽车的监督和检查。城市客运管理人员在客流集散点和道路上对出租汽车执行检查任务时，应当穿着统一的识别服装，佩带值勤标志。

第二十八条　客运管理机构和出租汽车经营企业应当建立投诉受理制度，接受对违反本办法行为的投诉和社会监督。

投诉者应当提供车费发票、车辆牌照号码等有关证据和情况。

第二十九条　出租汽车经营企业受理投诉后，应当在受理之日起十日内作出答复。投诉者对答复有异议的，可以再向客运管理机构投诉。

客运管理机构受理投诉后，应当在受理之日起一个月内处理完毕;情况复杂的，可以在三个月内处理完毕。

第三十条　乘客与驾驶员对客运服务有争议时，可以到客运管理机构处理。

乘客投诉计价器失准的，客运管理机构应当立即封存该计价器及其附设装置，并送技术监督部门校验，由此发生的费用由责任者承担。

第五章　罚则

第三十一条　对违反本办法第十七条、第十八条第(二)、第(四)、第(五)、第(六)项、第二十条第二、第三款、第二十二条第(一)、第(二)、第(三)、第(四)项的经营者、从业人员，视其情节轻重，分别由城市客运管理机构给予警告，并处以3000元以下罚款。

第三十二条　对非出租汽车擅自安装顶灯、计价器等客运设施或者标识的，由城市客运管理机构责令其改正，并处以3000元以下罚款。

第三十三条　对未经批准非法从事出租汽车经营活动的单位和个人，由城市客运管理机构责令停止违法行为，并处以5000元以上30000元以下罚款。

第三十四条　妨碍客运管理机构工作人员执行公务、违反第二十二条第(五)项、利用承租车辆从事非法活动触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关给予行政处罚;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第三十五条　客运管理机构及工作人员违反本办法，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

对当事人造成经营损失的，按照《中华人民共和国赔偿法》的有关规定处理。

第三十六条　当事人对客运管理机构作出的行政处罚行为不服的，可以在接到《行政处罚决定书》之日起十五日内，向其上级行政主管部门申请复议;对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向当地人民法院起诉。当事人也可以直接向当地人民法院起诉。

第六章　附则

第三十七条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制订实施细则。

第三十八条　本办法由建设部和公安部负责解释。

出租车调价方案北京20xx年6月6日北京市发改委在官网上公布北京市出租车最终的价格调整方案。20xx年6月10日起起步价涨至13元。最终方案或有微调。

方案中规定，北京市出租汽车价格调整为3公里以内13元，基本单价为每公里2.3元。燃油附加费标准调整为每运次1元。这个最终的方案基本上是和4月23日北京举行的听证会当中的方案一基本上是一致的。

在低速行驶费和等待费方面，方案规定，在早晚高峰期间，每5分钟将会收取2公里的低速等待费，即在早晚高峰时间等待了5分钟，或者是5分钟内以低于每小时12公里的低速行驶的时候，就会收取4.6钱，从而鼓励司机在早晚高峰的拥堵时段出车。

在预约叫车服务费方面，4小时以上的提前预约是收取6块钱，4小时以内的预约叫车服务是收取5块钱，这比之前听证会方案中的价格有所降低。其他包括夜行费，夜行的加价费，合乘的收费方法，基本和保持不变。

整体上看，北京调整后的13+2.3+1块钱的方案和上海、广州、深圳的水平是相当的。

由于涉及到对北京6.6万辆出租车全部调表，更换价格的过程，从6月10日到6月30日，中间会有一个20天的过渡期。在这期间，已经调完表，更换完价格的出租车，将会按照新的价格标准来执行。在过渡期间尚没有调表的出租车，将会按照原有的价格执行。

这次调整完之后，北京出租车的计价器就能够实施三票合一，也就是燃油附加费的票，出租车本身的发票和预约叫车的发票将能够在一次机打过程中同时出现。

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安保队员流动频繁是物管企业的特征之一。今年，××大厦管理处安保队员累计流动××人次，大厦管理处安保队员流动××人次，新聘安保队员×××人、车辆协管员人，为了不降低安保服务质量，安保部根据公司《培训纲要》，认真制定入职培计划，精心组织入职培训。为了把好入职培训关，部门经理、班长、骨干择优施教，充分发挥×××、×××、×××等小教员的作用，采用请进来、走出去等多种方式因人施教。如××××的××名女实习生，担心自己不适合保安岗位工作，就组织她们到×××、××大厦参观学习，和女安保队员交谈，了解她们的工作情况，看到其他女同志在安保岗位上同样干得很出色，从而消除了胆怯心里；××大厦消防自动报警系结统和××大厦的不一样，操作程序也不同，就把厂家工程人员请进来。由于责任明确、分工恰当、把握重点，新队员入职培训达到预期效果。

二、细化岗位职责，签订岗位责任书

在总经理办公室统一安排下，安保部重新梳理××大厦管理处每个安保岗位的工作内容、工作标准、工作纪律及检查方法，并交员工讨论，统一认识后，签订《岗位目标责任书》，使每个岗位的员工都熟悉本岗位工作职责，懂得不履行职责，违反工作纪律会受到怎样的惩处，今年共调整不称职班长1名，辞退违纪员工2名。管理处与各岗位员工，层层签订《目标责任书》，一级监督一级，有力保障××大厦安全保卫工作。

三、强化车辆管理，努力增加收入

自去年9月份《××大厦停车场汽车停放暂行管理办法》后，停车场秩序逐渐好转。今年2、3月份，由于春节期同放松管理，使用人的汽车又开始频繁出入停车场，交通秩序回潮。针对这一情况，安保部抽出2名业务骨干，配合物业管理员逐户解释《××大厦停车场汽车停放暂行管理办法》，取得绝大多数使用人的理解和支持。同时，组织全体安保队员，学习“办法”、车管岗位职责和考核细则。因为具体工作做得扎实，每个环节都计划周全，很快扭转了被动局面。同时，为提高汽车泊位使用率，在不影响业主停车的前提下，积极收取汽车临停费。截止12月15日，汽车临停费收入元，停车场泊位费收入××××元，停车库泊位费收入××××元，超额完成指标××××元。

四、强化安全管理，创建平安、文明大厦

××大厦管理处编制××人，负责主楼和裙楼的安全。仅后大院就需××个固定岗任，只能设一个巡护岗位，巡护力量明显偏少。为缓解这一矛盾，安保部根据主楼相对稳定的实际，把工作重点放在裙楼，依靠业主的力量共同做好安全工作。为了减少管理环节，变间接管理××××店、××××大卖场为直接管理，请两店正式聘任安全负责人，便于物业公司与两店的工作联系。今年，安保部牵头，召集两店和市场管理办公室，召开安全专题会议4次，组织检查、互查12次，专项检查3次，开具内部安全隐患整改通知书8份，并达到整改要求；灭火器操作训练率达95％；义务消防队员的训练走上正轨，消火栓操作、灭火演练、疏散逃生训练累计20小时。通过有效的训练，提高市场整体应急处置能力。全年未发生火险事故和刑事案件，顺利通过“社会治安安全”达标验收和三级治安防范评定。

五、承接××大厦，不断探素管理经验

今年6月10日，安保部××人先行介入××大厦前期物业服务工作，在此期间，主要协助开发公司加强现场管理，做好承接验收的准备工作，配合接待部分业主和少量物业整改工作。9月份，配合公司承接××大厦项目，××大厦项目的承接，标志公司上了新的台阶，实现了突破性的发展，安保部全体同仁以此为契机，以主人翁的姿态和认真负责的精神，投入到紧张而有序的工作中去，具体负责、协调钥匙管理、物业整改、煤气开通、有线电视开户、装修现场管理等工作，钥匙发放准确率100％，物业整改合格率约80％，管道煤气除三层小部分外全部开通，有线电视可开户率100％，装修审批率98.9％。9月份，气候炎热，工作量又大，安全保卫部从经理到员工，放弃休息天，加班加点，全力保障业主顺利入伙。同时，在工作中不断摸索经验，剖析典型案件，组织员工学习、讨论，统一思想认识，提高服务质量。如×号楼××××室业主自行车丢失，向安保队员报失后，接待不周、处置不当，又没有及时及业主沟通，导致业主意见很大，后来部门经理和物管员主动上门沟通，业主表示理解的同时还提出几点很好的建议。安保部将这一案例在各班展开讨论，两名接待业主的员工认识到自己的不足，全体队员很受启发。

六、20__年工作思路

1、继续推行首问负责制，全面提升服务质量。今年9至12月份，90户业主陆续开始装修，在此期间，业主接触较多的是安保队员，大部分业主通过安保队员报修、 投诉，由于首问负责制没有全面落实，部分业主的报修和投诉没有及时处置，形响了公司的信誉。因此继续推行首问负责制势在必行。首先，监控岗位作为业主报修、投诉的窗口，必须挑选优秀员工上岗，规范工作程序；其次，给合安保队员班次的待殊性，将安保部所接报修、报诉当日归口到物管员岗位，由物管员担负首问负责的责任。

2、加强与业主的沟通，创建和谐、温馨家园。今年9至12月份，业主装修90户，除装修审核岗位上的员工，熟悉业主和使用人的基本情况，其余岗位员工缺乏对业主和使用人的了解，对业主和使用人少了招呼声、问候声，部分业主认为物业公司的员工素质有待提高，我们同样感觉到这一点。中园是礼仪之邦，加之物业公司的服务性质，要求我们要主动和业主沟通。要服务好业主，首先要了解业主。春节过后，大部分业要进场装修，在装修期间，会有很多和业主接触的机会，业主也需要我们的帮助和服务，要充分把握机会，对业主加深了解。这样，员工遇到业主上班或下班等，方便招呼和问候，迅速养成尊重业主的良好风气。

3、加强骨干队伍建设，保持安保队伍稳定。打破班长终身制，每半年述职一次，班长工作是否称职，由队员说了算。为了增加班长评议的透明度，班长半年内每个班工作两个月，让每个队员都了解每个班长的工作，使得班长评议更加公开、公平，一个班长的述职报告在本班不能通过，就由该班重新推举班长后，报总经理室审批。

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【摘 要】2009年武汉开始在全市密集覆盖建设公共自行车服务系统，至今为止共享单车项目一直蒸蒸日上发展。选择现武汉市运用较广的四种共享单车“摩拜”“ofo” “hello bike”“小蓝车”，分析他们在武汉的发展现状、存在的问题及未来前景并借鉴共享单车在其他城市的应用情况并提出相关建议。最后阐明了共享经济对社会发展的趋势。

【关键词】共享经济；共享单车；路权；单车绿色出行系统

引言

共享经济的理念第一次被系统的阐述是在雷切尔・布茨曼，茹・罗杰斯所著的《我的就是你的》一书中。共享经济，一般是指以获得一定报酬为主要目的，基于陌生人且存在物品使用权暂时转移的一种新的经济模式。其本质是整合线下的闲散物品、劳动力、教育医疗资源。有的也说共享经济是人们公平享有社会资源，各自以不同的方式付出和受益，共同获得经济红利。此种共享更多的是通过互联网作为媒介来实现的。

共享经济的产物的快速发展和广泛应用给我们的生活带来了很大的影响，如共享单车。2016年以来，共享单车凭借无桩借还、绿色节能、方便智能等特点迅猛发展，在解决大众运输系统中的“最后一公里”问题，并连结通勤者与大众运输网络中发挥了重要力量，截至2016年底，中国共享单车市场整体用户数量已达到1886万，预计2017年底将达5000万。这个数字也在不断增长。

一、共享单车的应用现状与存在问题

（一） 共享单车的应用现状

共享单车，作为全民共享的一种有效出行交通工具，其火爆的发展势头，给人们的出行带来了巨大便利，使得人们与“最后一公里”只有一步之遥，其新兴的发展，赢得了绝大部门人的欢迎，他成为新兴的“互联网+经济”的成功模式。我国“十三五”规划建议也提出，推进交通运输低碳发展，实行公共交通优先，加强轨道交通建设，鼓励自行车等绿色出行。从国际惯例来看，大都市的汽车化进程到一定阶段后，会逐渐走向鼓励慢行交通系统的阶段。以纽约为例，2016年的《纽约交通战略规划；安全、绿色、智慧、公平》提出，每年新增80公里自行车道，到2021年共新增320公里自行车道，使骑车人数增加一倍。

2007年共享单车被国内引入了公共自行车系统，政府主导分城市统一管理模式的时代正式开启。2010年永安行公司成立并开始承接市政单车，开启了承包市政单车的时代。2014―2016年“ofo”、摩拜单车成立，个人无桩单车开始兴起。2016年共享单车进入高速发展阶段，各类共享单车如井喷一般进入人们的视野，出现在大街小巷中。

共享单车有两大核心市场，一是城市，二是校园。在共享单车群雄争霸的时代，各共享单车企业自然对校园这一块鲜美的肥肉虎视眈眈。据调查，目前走校园化路线的“ofo”已覆盖200个校园，拥有180万用户，每日提供超过50万次出行服务。“ofo”早期投资方经纬创投曾表示，“ofo”在1年时间里，就把日订单量从20单，做到了50万单。发展速度可见一斑。如此大幅度的增速，侧面反映出了庞大的市场需求，经纬中国合伙人肖敏就表示，自行车共享市场具有庞大的潜在客户群体，

摩拜单车在武汉运营达百日，并“武汉单车出行大数据报告”。自2016年12月28日进入武汉以来，摩拜在汉投入车辆近10万辆，20岁至35岁用户为主要使用人群，用户出行距离以1-2公里为主。数百万武汉摩拜用户骑行总距离超过3528万公里，约等于绕赤道近900圈，单辆摩拜单车一天内最多被42次扫码开锁。四类地区骑行最热：一是商贸办公区，以江汉路循礼门、范湖王家墩、黄浦路二七、王家湾、积玉桥、光谷广场为典型；二是大型居住区，如汉口古田、常青、百步亭，汉阳马鹦路；三是景点周边，如东湖绿道、司门口长江大桥沿线；第四是出行相对不便的区域，如南湖及青山片区整体需求持续旺盛，表明公共交通配套建设亟待升级。从出行距离来看，武汉用户98%的骑行里程都在10公里以内，其中2公里以内占到多数，印证了“最后一公里”庞大刚需之所在；不过，20公里以上的长距离骑行也不少，一名耐力出众的用户更是用49公里的路程“丈量”了武汉三镇。

（二）共享单车在武汉的要问题

1.随意停放导致无序占用公共空间。共享单车“无桩”的运营模式给用户更多的停车地点选择自由，也成为其解决“最后一公里”难题的关键。然而虽然企业规定单车需停放在制定白色停车框格内，但在实际使用中难觅白框踪影，用户随意停车导致占用人行道、公交站台等公共区域等现象十分普遍。

2.缺乏用户行为监控影响社会秩序。当前各共享单车企业对单车停放位置、使用人群等都有相关规定，如不允许未成年人骑行、不允许单车进入小区等。但由于缺乏对用户行为的有效监控，同时用户信用体统不完善，失信违规成本较低，市民素质有待提升等多种因素导致用户违规使用共享单车等情况十分普遍，如在单车与行人争道、未成年人骑行形成安全隐患、用户将共享单车骑进非公共区域或恶意损坏，甚至把共享单车进行改装、低价出售等。

3.配套规范未能及时跟进。目前共享单车市场发展迅猛，单车数量及品牌持续增加，如东莞已相继有摩拜、优拜等共享单车进入市场。然而目前尚未有相关部门对共享单车进行统一规划及规范，导致各类乱象层出不穷，如为了抢占市场，各类共享单车投放量急剧上升等，城市空间资源和城市交通管理相协调的问题变得越来越显著。

4.城市执法管理难度较大。共享单车因乱停放、侵占盲道等经常被大量举报，目前处罚违章停车的做法是罚款或者扣车，而共享单车的用户只有使用权，对其违章行为较难严格执法。且共享单车数量大，需要出动大部分执法队伍进行管理，消耗大量人力物力。

二、针对共享单车存在的主要问题，提出的解决方案

坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，以交通供给侧结构性改革为引领，以优先满足短距离出行和对接公共交通需求为导向，鼓励支持共享自行车发展；以合理配置城市公共资源为主导，以规范企业市场经营活动和维护城市环境为重点，汇聚政府、社会、企业等多方力量，规范引导共享自行车有序发展，在发展中规范，在规范中发展。

共享单车在运营过程中出现的种种问题，显然制约了共享单车健康、良性发展，也不利于改善市民的

出行。如何让共享单车骑得更顺畅、更便捷，这需要政府、市民和共享单车平台三方共同给力。

（一）从政策上完善共享单车配套措施及相关的管理制度，为共享单车创造更好的运行环境

目前，共享单车的发展还处于各家占领市场、快速扩张的阶段，由于没有相关的规章可依，政府与企业在应对问题时的反应会有些滞后。交通专家表示，政府和企业应共同合作，采用负面清单的模式完善与共享单车有关的规章。

从长远来看，政府应从土地、规划方面对共享单车停车地的选址给予政策扶持。另一方面，政府还要规划出城市单车道，应解决共享单车通行路权的问题，很多路边的临时停车位“剥夺”了自行车的“路权”，应该把公共道路资源还给绿色出行的自行车，完善自行车专用道，形成完善的慢行系统，并加强交通规则和安全意识的宣传教育。倡导骑车出行的绿色生活理念，方便市民骑车出行，让市民有意愿骑车出行。

平等路权的基本原则包括，人均道路面积小者优先，对环境影响小者优先，自行车应该处于优先地位。有专家建议，城市应该有自行车的独立路权，实行人行道和自行车道的隔离，以保障行人和自行车的安全。在北京，伴随着《城市道路空间规划设计规范》的出台，道路使用空间正在向步行和自行车倾斜，其中便提到了自行车道的独立路权。

4月初，深圳市交通运输行政执法支队支队长黄生文表示，深圳已经进行自行车道规划改造，对以后新建改建的道路，原则上都要考虑自行车道的设计；在道路改造方面，结合自行车短距离出行、与公交轨道接驳的定位，会在一些片区道路特别是次干道以下支路进行改造；对人行道宽度足够的道路通过适当的标志隔离行人和非机动车，基本的计划是到年底完成不低于100公里，未来还会加大力度。

武汉市交通管理部门近日主动与共享单车合作，规划共享单车停车点，并在全国率先设立了共享单车专用道路。

武汉首个摩拜单车推荐停车点（MPL：mobike Preferred Locaiton）于2017年2月14日揭幕，由摩拜单车和武汉市第四医院（华中科技大学同济医学院附属普爱医院）共同推出。

此次设立的摩拜单车推荐停车点，首期在汉口武胜路的四医院东院区开放，紧接着还将在其古田地区的西院区落地。停车点位于医院出入口附近的人行道空地，用白色和橙色线圈出，配有统一标志和使用指南，并整齐摆放几十辆摩拜单车供随时取用。此举旨在倡导绿色低碳的生活方式，方便用户取车，并规范其停车行为，倡导文明骑行新风尚。

（二）对于违法行为的惩治一定要有法可依，依法必严

调查中发现，自行车被用户随意停放甚至带回家、二维码被毁、车上被贴广告、车座被损坏、私自加锁占为己有等现象时有发生，甚至还有使用者将其丢进河里，对于用户的某些不道德甚至违法行为，共享单车经营者也表示束手无策。显而易见，无桩的共享单车虽然使用时方便自由，随之而来的却是经营者和政府部门监管成本的上涨。共享单车的盈利基础，就是要求使用者秉持“共享”的理念，主动促进单车的有效利用率，通过合理停放、主动爱惜、及时报修等自律行为让单车实现最大程度的循环利用，这样共享单车的经营者才会实现更多盈利，进而提供更加优质的服务。有人说共享单车反映出来的是社会公共道德心丧失的问题，但我们在谴责其毁坏公共财物时对于损毁行为严重者一定要依法进行惩治。

出现共享经济、分享经济形态之后，法律要及时适应，要针对共享单车的车辆标准、技术标准、收费标准、服务标准、管理标准、车辆维护标准、投诉机制等作出详细规定；鼓励企业为使用者购买保险并承担事故先行赔付责任；立法应落实共享单车的使用规范，对用户违章停车、违章行驶、破坏车辆的行为作出明确的处罚规定，建立有效的惩戒机制，引导市民文明用车；第二，一定要有法可依、执法必严。这种既便利又环保的共享单车经济，必须依赖良好的法治环境，否则将寸步难行。

“共享”本身就是一种自律性理念，这种经济理念根植于良好的法治环境之中，这要求政府部门以法治思维和法治方式，为共享型经济模式提供优质公共服务，更要求共享的参与者具有良好的道德法律素养，通过自律实现“与人方便，与己方便”。共享单车能否在城市畅行无阻，其根本性保障就是国民自身的法治素养。

（三）尽快出台共享单车监管细则，完善用户信用体系

政府明确相关部门对共享单车的监管职责，出台相关监管细则对用户、运营商、破坏单车者进行指导及约束，规范用户行车及停放秩序，同时明确运营商、人、车之间的权利与责任，如单车出交通事故人、车与运营商间责任界定问题，促进共享单车市场良性健康发展

推动企业建立更加完善严格的信用积分系统，激励用户规范骑行并举报违规行为，鼓励更多用户参与到监管当中。此外可参考将违规用户纳入政府交通违法平台，加大用户违规成本。

应该关于共享单车管理办法的征求意见稿，尽早出台规范性文件和系统化管理措施，解决现有的问题，积极引导其健康有序发展。利用互联网+交通，运用共享单车大数据，在市政交通管理、缓解交通拥堵等方面加强合作，根据实际交通需求，合理设置充足的非机动车停放点，制作共享单车停放点标志，并建立一支规范共享单车停车的志愿者队伍。

武汉理工大学获悉，该校学子发明的“智慧城市――单车绿色出行系统”，可有效规范这些乱象。据了解，这一项目由该校机电工程学院创新团队研发。项目发起人牛通之介绍，去年11月他开始着手研发这一系统。考虑在地铁站、商圈等人流量大的场所，设计智能立体车库，减少占地面积；在校园、住宅区等行车需求时间集中的场所，放置可拆便捷移动车库，应对人流潮汐；在公交站等停车固定场所，则设计电子车库，方便取车并且实现对单车停放的低成本管理。经过5个多月的研发，这套系统终于研发成功。整个系统以立体车库、可拆便捷移动车库和电子车库为点，通过车库的合理分布形成覆盖面，最终通过配套APP实现信息反馈，形成闭环网络，以此减少共享单车乱停乱放现象。据计算，其中智能立体车库地上占地面积为5平方米，可同时存储单车共计204辆，相比现有的停车车桩，节地面积达九成。

目前，该项目已申报国家发明专利三项，即将代表该校参加国家级大学生竞赛。武汉市城管委也已就此研发系统，与这些学生进行过沟通和交流。

（四）共享单车运营企业也应该担负起相应的社会责任

企业要承担自行车租赁服务与管理的主体责任，科学制定投放计划，开展车辆安全评估并保证质量安全，建立车辆管维机制，及时保养维修车辆和召回报废老旧车辆。

配备管理力量，做好现场停放秩序管理和车辆运营调度，及时清理违规停放车辆和处理用户投诉。加强信息平台建设，保证网络信息与用户资金安全，管理约束用户行为，及时提供相关共享信息数据，并接受政府的服务监督。

如何让好事办得更好，让共享单车更好地服务大众，减少负面观感，企业其实有很多事可以做。比如像摩拜单车，利用技术手段和奖惩机制引导用户到推荐停车点停放单车，解决乱停放问题；而ofo则采取与政府相关部门沟通协作设立推荐停车点、停车牌的办法来规范停车秩序。在故意破坏损坏单车方面，摩拜采取使用“非标件”，让拆下的零件无法适配家用自行车的办法，防止单车零件被拆卸；而ofo则拿起法律武器，追究破坏单车责任人的法律责任。

除纽约之外，世界上其他的大城市T如巴黎、巴塞罗拉、伦敦、华盛顿也正在不遗余力地推广自行车共享计划。以上等城市的自行车共享计划大都是采取政府主导、私营企业出资并负责管理的形式，为城市的绿色发展做出了贡献。

三、结束语

共享经济现下最尖锐的一个问题就是在利用互联网技术消灭信息不对称、让大量闲置资源涌进平台提供服务时服务质量不能保障。既要追求规模又能保证产品质量和服务才是共享经济能更持久高效发展的关键之所在。

参考文献：

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为了进一步加强规范我街道拆迁安置房小区的物业管理，提升物业管理水平，为住户创造一个整洁、文明、安全舒适的生活环境，根据国务院《物业管理条例》以及区《关于规范和加强农民安置小区物业管理的意见》等有关文件精神。结合我街道的实际情况，贯彻两位一体管理的运行模式，理顺物业管理的管理职能，物业公司现将以三级管理服务标准，对各物业管理服务站作出总体管理服务标准如下：

一、建立物业管理机构

1、为了加强对各物业管理服务站的监督及规范管理，提高物业管理水平，根据国务院《物业管理条例》以及建设部《物业管理企业资质管理办法》等有关规定。由区河埒物业公司负责指导、监督各社区物业管理服务站。

2、各社区成立社区物业管理服务站，指定一名副职领导分管本单位的物业管理工作。做到“四有”：即有组织机构、有队伍、有制度、有措施。管理好辖区内的安置小区，凡在建中的农民安置小区，应提前加入管理，致使今后能有序的安置入住。

二、物业管理范围及管理标准

1、对物业管辖区内的公用部位的维修、养护、装修管理

严禁私自违章搭建占用公共部位，一经发现上述行为，物业应及时劝阻制止，责令其恢复原状或拆除，对于拒不改正的，物业应及时上报城管等相关部门依法处理。

2、对物业管辖区内的公共设施、设备场所的维修养护管理

自接报、抢修一小时内到位，每天有专职水电工值班，饮用水水池、水箱每年清洗、消毒化验一次，每年对地下管、井道、化粪池清理疏通一次；电梯、消防需有专职单位按合同规范进行维保。如在日常运营中出现故障，及时通知维保单位。

3、对物业管辖区内的公共环境卫生、保洁管理

配专职保洁员，穿戴统一服装，每日道路、花坛、绿化带清扫清杂二次；垃圾、电梯轿厢每日清运、清扫一次；垃圾桶、电梯壁、各楼道及楼梯台阶、楼梯扶手、公共设施每周清扫及擦洗一次，灭鼠、灭蚊每年不少于两次。

4、对物业管辖区内的安全护卫、公共秩序管理

配身体健康，责任心强，工作认真负责的专职安全护卫员，穿戴统一制服，佩戴明显标志，配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具，主出入口24小时看守，次出入口每日6：00—22：00有人职守，白天巡逻4次，夜间巡逻6次，预防不安全隐患，组建应急处理机动队，并由动作灵敏、综合素质高，机动能力强的队员组成，由保安队长任现场总指挥，指定相关的应急预案、方案。对火灾、地震、抢劫、偷盗、聚众斗殴、车辆冲卡、酗酒闹事等重大事件及其他突发的不可抗拒的偶然性事件，按预案规定进行处理。一有情况发生，应急队员及相关人员第一时间赶到现场，立即封锁、控制事态，采取补救措施，看情况报警并做到立即疏散人员撤至安全地带，维持秩序，防止骚乱，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，耐心劝说。接受住户求助，回答住户咨询，协助保护现场和证据。巡逻要有安全检查记录，遵守规章制度及劳动纪律。并做好交接班记录。

5、对物业管辖区内的车辆行驶及停泊管理

完善车辆管理制度，小区设明显交通标志，维持交通秩序，按物价局收费标准进行收费停车管理，控制外来车辆，并做好外来车辆的停车登记、记录。确保小区内车辆停放整齐，道路畅通。

6、对物业管辖区内的园林绿化养护管理

草坪、树木、花坛确保成活率在80%以上，每年修剪三次，及时除草、除虫、浇水。落实专业的维保单位，按合同要求严格管理。

7、对物业管辖区内的各类档案、资料管理

房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，查阅方便，并做好台帐。

8、对物业管辖区内的生活服务及社区文化活动经营管理

定期检查公用活动器材，发现问题及时维修，确保住户运动安全，协助社区做好广场文艺活动的秩序。

9、对物业管辖区内的智能化管理

落实智能化维保单位，按合同要求严格管理，监控室24小时值班，发现问题及时与部门负责人联系，重大事情及时报警。

10、法律法规及规定的其他管理

各部门条线应按规章制度严格执行。

三、完善物业配套设施的使用

1、将小区内的各种配套用房设施设备进行规范管理、合理使用。

2、不准将小区规划内的公建配套用房和各种设施设备擅自出售或挪作他用。物业管理服务站对本小区公建配套用房进行有序管理经营，确保小区住户的物业权益不受侵犯。

四、加强物业管理人员的培训

1、为了进一步提高物业管理从业人员的总体素质和管理水平。根据建设部文件《全国物业从业人员岗位证书管理办法》的有关规定，对物业从业人员组织外送或自行组织培训。

2、物业管理负责人必须取得国家建设部颁发的《全国物业管理经理上岗证》，其他各类人员都需持证上岗。

五、制定物业管理标准

各农民安置房物业管理小区，要对照《全国物业管理示范小区标准及评分细则》执行。完善各项管理制度，制定各项考核标准。由街道物业公司对各农民安置房小区的物业管理工作进行指导监督、考核。凡已完善的农民安置房小区争取在交付使用后两年内达到市物业管理优秀住宅小区的标准。

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一、2006年的指导思想

以服务群众为重点，规范物业服务行为，推动物业管理行业精神文明建设，促进和谐社区、和谐村镇的建设，适应村委会体制改革和物业市场竞争的需要，结合企业自身情况创建具有**物业管理特色的物业管理模式。努力探索企业内部的管理机制，强化企业的综合服务能力和管理标准。坚持对客服务、多种经营的思路，全面提高各级人员的思想素质和业务素质。

二、2006年主要经营指标

1、全面完成四方景园五区住宅部分收入45696平米，510户物业费收费率达到98％以上。

2、积极拓展停车场的租售活动，争取新的突破。

3、底商物业费要达到全额收取（包括3号楼的物业费供暖费）。

4、多种经营收入利用现有资源、群策群力争取最大利润。

5、开源节流、控制内耗、降低成本、节约能源、提高项目经营效益。

6、合理安排岗位，根据员工自身特点、专长、进行合理评估。明确发展方向和目标，把企业的发展和员工的需求相结合，给有发展潜质的员工提供机遇。

7、E区指标另行修订。

三、2006年管理指标计划

紧密围绕**物业管理中心的发展方向，贯彻执行为社会服务、为业主服务、为用户服务、为企业服务的企业宗旨，通过服务实现社会效益、经济效益、环境效益和品牌效益的统一，为实现这一目标，特制定如下计划：

1、建设团队、溶入团队、立足本职、树立服务意识。

2、锻炼队伍、打好基础、规范服务、构建和谐、赢得业主满意。

3、强化管理、提高技能、培养选拔一批技术骨干，成为企业支柱，树立**企业形象。

（1）村委会体制的改变，滋生出物业管理中心。从优越的环境逐步过渡到独立经营，自负盈亏的物业企业。从金饭碗到泥饭碗，从思想上转变需要一个过程。但必须适应环境，忘记自我，从零开始，学好技能把握未来，把主动权留给自己。所以必须转变观念，摆正位置，真正溶入到企业中来。

（2）坚持良好的工作作风，逐步完善服务体系，理顺关系，明确责任，健全制度使管理工作逐步走向正常化。

（3）坚持原则，维护团结和协作单位经常沟通。保证较好配合，协调关系进行深层次开发、拓展领域争取有新的突破。

（4）管理规范，树立健全各式档案，力争全面详实有据可查。

（5）定期走访业主，并进行满意度调查。不断变换工作方式让业主满意，树立**物业形象。

（6）逐步完善各项规章制度，通过实践，修改再实践，再修改，最终达到有章可循。保持员工队伍的纯洁品质，不断提高员工的综合素质。

四、2006年的基础准备工作：

1、端正思想、改变认识，与开发商保持统一的思想，树立“本一家”的理念，勇于承担责任，为了共同的利益，不计得失，做好全方位的服务赢得业主对我们的信任，通过我们的言行让开发商和业主了解、理解、肯定、选择**。

2、做好专业化物业管理流程的准备。使**管理的项目，都能够通过规范的作业流程，确保实现在事先设定的品质目标、成本目标和时间目标。

3、做好新项目接管的准备工作。

4、做好业绩考核与激励机制的准备。依据职责和计划客观评估工作业绩，并以此为基础公正确定职务晋升和利益分配，让利益差别与业绩差别成比例，保证团队持续的工作热情。

5、要做好多区域、多级分权管理架构的准备，要使整个体系的运转高效且风险受控。

6、要做好核心管理和团队建设的准备。

五、2006年主要工作计划

1、规范服务、构建和谐

以“规范服务、构建和谐”为主题，进行深入规范化活动，以服务业主为为重点，规范物业管理的服务行为，提高物业管理工作水平，为业主创造一个良好的居住和工作环境，推动**物业管理中心精神文明建设，促进和谐社区的建设。紧扣“规范服务、构建和谐”主题，组织员工开展“知情、真情、亲情、社情”活动。工作重点如下：

（1）知情：继续按照住宅物业服务基本标准，在管理项目的适当位置向广大业主公开物业服务标准、收费标准及依据；利用各种形式，宣传物业管理的政策法规，在宣传栏等醒目位置张贴或以手册、印张形式向业主发送《物业管理条例》、《业主大会规程》、《业主（临时）公约》等文件，让居民了解、熟悉相关法律、法规、政策，做到服务透明，居民知情。

（2）真情：召开业主座谈会、发放民意调查表等形式了解居民对物业服务的意见和建议，真正倾听群众的呼声，在此基础上制定切实有效的措施，进行认真的改进。

（3）亲情：在“元旦”、“春节”前后开展形式多样的爱民、便民、助民活动，开展上门服务，慰问孤寡老人、军烈属等，为广大居民创造更加便捷的生活条件和环境，增进相互了解，融洽彼此关系，体现亲情，凝聚人心。从业户最关心的问题入手，切实为业户办实事，如免费检查电气线路、义务维修、建立孤寡老人档案，参观机房设备、宣传燃气使用常识等，加强业户回访、征求业户意见等；

（4）社情：通过业主座谈会形式建立与社区居委会的协商议事制度，定期共同研究社区共驻共建共管事项，及时沟通，做到掌握社情，了解民意；支持和配合各级开展安全防范、文明礼仪、科普、教育、文化体育等社区建设活动，促进团结友善、邻里互助良好社会风气的形成。

2、奠定基础搞好培训、让业主满意

**物业管理中心人员来自基层，接触物业行业不久。所以我们要从基础培训、从政策法规，从业技能，从观念转变进行系统的培训。制定详实可操有针对性的培训计划。并结合成人教育特点，项目部的具体情况，开展形式多样的培训。从而达到对工作程序，工作内容怎样做，该做什么，不该做什么。对本职岗位有初步的了解达到上岗的要求。为迎接业主入住做好各项前期准备工作，达到预期效果。

3、树立热爱企业、建设企业的思想、积极配合、开展工作

在工作中我们要始终强调“主人翁”精神，以热爱建设项目的态度去工作。不等、不靠、不推、不拖、各部门岗位做好配合，发挥团队精神，主动为客户服务不强调客观。有条件要做，没有条件创造条件也要做。只要对项目部发展有利，都要积极做好。当好主人。热爱、建设、管好项目为**在丰台区树立良好的品牌

4、健全设备、设施档案，做好维修工作检查记录

为了保证设备、设施原始资料的完整性和连续性，必需健全档案管理。档案是在物业管理活动中直接形成的文件材料，在形式上，留下了管理者的笔迹和签名；在内容上，记录着物业、业户和管理过程的真实面貌。要求各部门档案按期、细致的整理完成，并不断更新，保持数据的完整性。同时督促厂家做好对设备、设施的保养，保持良好运行，延长使用寿命。并在合理控制公共能源上集思广益，争取合理化建议，把能源费控制在最低水平，减少开支

5、大力加强项目安全保卫工作及安全生产工作

项目保卫及安全生产工作一直是项目部工作的重点，我们要做到事前控制，流动巡视堵塞漏洞相结合。消除安全死角，确保项目不发生任何安全问题，对施工单位出现违章操作和违反操作规程的事件，要立即予以制止，并上报上级领导进行批评，对突发事件要做好预案，同时也要让全体员工牢记生产事故对社会及单位的重要性和严重性

6、加强社区文化活动，促进精神文明建设

发挥**物业中心本地区域优势，依托村委会的支持积极开展有益的社区全民健身文化交流，民俗展示等一系列活动，以满足业主业余文化的需求，积极参加上级单位和地区的公益事业。如赞助“希望工程”给灾区捐款捐物等。

7、加强物业管理知识的学习，提高专业化管理水平

通过对员工的定期，不定期业务培训和考核，从而提高服务层次，改进服务质量，使员工专业培训率达到100％。初步达到具有一定的专业知识和处理正常事务的能力。人人熟悉掌握各岗位工作的要求和细则，不断提高工作质量和专业化管理水平，树立良好的服务意识，积极主动地为业主服好务，赢得对**物业管理中心的信任。

8、搞好宣传教育，拉近业主与物业距离，用心与业主接触沟通交流：

（1）业主们，在从四面八方聚集到一个新的生活环境下，开始肯定有很多的不适，特别是预期值很高的消费心理和幻想的房间雏形被很少接触的毛坯房给打破后，产生极大的心理不平衡，这种不平衡会持续一段时间，装修以后或者更久，如果在其这段时间或装修中出现不理想或一些堵心事，其的心态会有更突出的异常现象，在传统思想的支配下产生一种自我保护意识，怕吃亏，怕受骗，怕被宰，说明他们对我们的企业不了解，缺乏认知度；这要靠我们在实际工作中去感动靠我们日常的宣传；

（2）在物业管理这个事物或管理服务形式被全面认可接受前，要有一个较长的逐渐被认识、被接纳的过程和过度期，在这个时期，方方面面都在做物质和经济基础方面的准备，在做思想、法规、理论、标准方面的准备、意识观念方面的准备；我们需要积极、主动的去做一些基本的宣传工作，去与业户、客户作沟通工作，介绍我们的基本日常工作和基础工作，使我们企业的管理服务理念深入人心，主动创造条件、机会，营造适合的氛围；主动引导舆论，去控制舆论导向；

（3）物业要充分利用宣传栏，开展物业基本知识，政策法规。社区活动概括。消防常识，防盗窍门等一系列宣传活动。同时把一些典型案例分析介绍给业主引起警觉，真正为业主着想，共同建设自己的家园。保持和谐的邻里关系，物业真正起到穿针引线作用让业主满意。

六、各部门工作计划：

1、行政部：

一、2006年将接管世纪风景E区，行政部将提前做好以下准备工作：

⑴配合工程、物业、安保财务等部门制定相关接管验收以及业主入住等相关资料、表格、并联系印刷工作；

⑵准备和购置办公用品；

⑶注意了解员工情况；把有特点、有专长的员工向领导推荐，给有潜力的员工提供施展才能的机会，

⑷配合各部门进行E区的接管、验收、入住工作。

二、完成E区入住后的工作重点：

①培训工作：制定培训计划包括行为规范，专业知识、先进经验的学习等等。不定期的对员工的培训效果采取多种形式的考核，严格要求并把奖惩制度落实到工作中。弥补工作中的不足，做好新入职员工的培训工作，完善培训程序，做好培训记录。

②质检工作：和领导协商，争取下半年出台质检细则，各部门按标准执行。质检检查要纳入部门下半年工作重点，加大检查力度，把好质量关。

③在做好本职工作的基础上，支持配合领导，协调好与各部门的关系。与员工们一起共同学习，共同提高。

④档案管理：建立健全各类档案，认真细致的收集各类档案，将收集到的档案进行认真细致的整理、归档，做到资料完整、规范，记录清楚、详细，查找方便、快捷，真正做到有据可依、有案可查。

⑤后勤保障工作：关心员工，加强凝聚力，尽力为员工解决实际困难，做好项目部的后勤保障工作。

2、物业部：

实现物业专业化管理，迎接小区业主顺利入住，为住户营造优美、舒适的居住环境，是2006年物业部的工作目标和努力方向。

①业户的档案资料建立及时、完整，符合公司的质检要求。

②对员工进行细化培训，不断提高工作质量和专业化管理水平，树立良好的服务意识，积极主动地为业户、客户服务。

③加强与业主的沟通，物业部人人要建立自己的客户群体。为业主办好事、办实事。业主满意度要达到98%。

④积极开展业主需求的调查，提升物业服务价值。

⑤根据与保洁公司签订服务合同监督指导保洁公司做好园区内的保洁、绿化工作，努力为小区住户营造优美、清洁、舒适的居住环境。

⑥积极开展社区文化活动，营造温馨、健康的社区生活环境。

⑦对入住业户进行满意度调查，全年覆盖率达100%。

⑧开展丰富多彩的社区文化活动为业主增添生活乐趣。

⑨利用宣传栏，向业主们介绍物业知识、生活常识、健康信息等，同时也将向业主们随时介绍物业公司的工作，便于业主的认知和监督。

⑩做好园区内的卫生清洁、消杀防疫、环境保护、绿化管理等基础工作。

3、工程部：

（1）设备设施的计划保养工作：

①严格执行定期巡视检查制度，发现问题及时处理，每日巡检不少于1次。

②根据季节不同安排定期检查，特别是汛期，加强巡视检查力度确保安全。

③消防系统的维护：结合安保部的需要，及时检查、维护保养，使各类消防水泵、烟感、喷淋设施、声光报警器以及消火栓设备处于良好的状态，根据实际需要采购备品备件，以便及时更换，确保设备发挥应有的作用。

④庭院铁艺护栏根据实际情况安排除锈刷漆。

⑤业户装饰装修已基本接近尾声，2006年将全面进行楼道、电梯厅等公共区域墙面的粉刷工作。

⑥根据实际情况对各类设备（水泵、风机、电梯等）进行维护保养。

（2）完善配套设施：

①督促开发建设单位完善园区道路照明设施。

②督促施工单位完善设备设施的维修工作。

③督促开发将楼四周沉降部分进行修复。

（3）节能降耗：

①进行地下停车场的照明设备的改造，将车场能耗降到最低。

②将楼道、电梯厅的灯改为节能型。

③将楼梯内照明控制开关改造为触摸延时开关。

（4）设备设施的重大技术改造：建议开发单位对四方景园五区的地下停车场、电梯等，安装监控设备，以降低**物业管理中心人力成本。

（5）提高服务质量：树立为业主竭诚服务的职业志向，自身要做到仪表端庄；语言谦逊、文雅、准确；主动热情，事事为业主着想。对业主委托的事情要认真做好，对业主的后顾之忧要积极想办法解决，使业主能身心愉快安居在小区内。

（6）解决房屋遗留问题：配合开发单位督促施工单位进行房屋遗留问题的返修工作。

（7）做好安全生产管理工作，逐级落实安全生产责任制，签订安全管理责任书。

（8）环境秩序的管理：做好对房屋外立面、内部结构、室内装修的管理和控制，维护园区环境的美观，制止乱搭乱建、乱码乱放、违章占用公共区域面积的行为，保持优雅宁静的良好环境秩序。

（9）防冻保温措施：冬季防冻保温工作不容忽视，针对楼内设备设施情况制定相关防冻保温措施。

（10）E区工作计划：

①前期介入：

时间：2005年10月～2006年3月；

目的：介入E区的施工管理，从物业管理的角度出发，参与E区的设备设施的调试和竣工验收工作，包括分部、分项工程的验收、隐蔽工程的验收及综合验收。

要求：熟悉和掌握E区所有设备设施的详细情况，学习设备的使用操作程序，对发现的问题进行详细记录，提出相关的合理化建议督促施工单位进行整改，确保施工质量，减少接管后的返修工作量。

②接管验收：

时间：2006年3月～2006年4月

内容：⑴制定物业接管验收的相关文件、资料、表格及交接验收程序，确保E区的接管验收工作顺利进行。

⑵针对验收结果督促施工单位组织人员对验收中检查出的问题进行全面维修，确保业主顺利入住。

③返修管理工作：

针对业主入住验房时提出的整改要求组织施工方人员进行返修，确保在规定期限内整改完毕，避免不必要的推诿扯皮现象。

④装修管理：

⑴健全装修施工管理服务内容，做好装修手续的办理工作，确保装修手续办理率100％。

⑵做好日常装修管理工作，随时关注业主装修情况，发现违章行为，及时予以纠正。

⑶与各部门通力合作，避免破坏房屋结构或侵犯其他住户利益的行为发生。

⑤正常期管理：

⑴完善配套设施：根据E区实际情况另行制定相关计划。

⑵节能管理：根据E区公共区域、地下停车场以及其他现有设备，采取措施，挖掘节能措施。

⑶其他管理工作：根据实际情况另行制定工作计划。

4、安保部：

⑴治安管理：治安管理包括防盗、防破坏、防罪案等一系列管理活动，为此我部做出如下工作计划：

①加强门岗的检查力度，严格执行来客登记制度，对进出小区人员进行严格管理，确保小区无闲杂人员进入，保证业主安全。大宗物品持出门证出门，各种机动车辆的进出严格登记并查阅车证。

②加大巡逻检查密度，做到勤巡视、勤检查，要害部位无异常、无隐患。

③加强对员工进行安全管理教育，如突发事件的处理，报警、现场保护、急救、事故报告等。

④对保安员、车场管理员、中控人员进行治安管理培训，明确各自的岗位职责。

⑵消防管理：火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，人身和财产都会受到严重威胁，为此制定如下防范计划：

①严格根据《中华人民共和国消防条例》的规定，建立健全防火组织，并确定相应的防火责任人，将防火责任分解到各户，由各业主、住户、装修单位等个人或团体负责所属物业范围内的防火责任。

②每日进行防火检查，根据检查出的火险隐患制定和落实消防整改措施。

③以保安部为中心组建义务消防组织，实施严格的消防监督管理。

④加强对消防设备设施的巡检和维护，对发现的问题及时进行处理和解决。

⑤建立和健全防火安全制度，向住户、员工落实应急疏散程序等消防常识。组织保安、车场管理员、消防中控人员及相关部门人员进行消防演习，培养处理突发事故的能力。

⑶车场管理：版权所有

加强停车管理，对管理人员进行专项培训，提高停车管理的技能和服务质量。做到进出车辆记录清楚，进行车况检查，核对车证的真实性及有效期，加大便民服务力度，做到车场收费，票据钱款清楚，交接清楚。

七、2006年的六大希望

1、个人要在持续反思中去强化责任心、热情和对人的尊重。

2、有意识去感受工作乐趣，追求大家合作成就一番事业的幸福感。

3、对自身能力要扬长补短，将自己不足之处列成清单，逐项改进。

4、重视工作的模式。注意总结改进工作方法，把成功做法形成模式，运用到同类问题的处理。

5、树立经营意识，珍惜资源，要患得患失，重视投入产出关系。

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组织结构图 经营环境图 四、 人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、 经营预测 a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略） l 物业管理费：11.34万元 应收 12.6万元 30000*12*0.35=126000（元）

预计收入 11.34万元（收缴率90%） l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b) 支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等） l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c) 润亏：-1.11万元 d) 物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等） e) 公共费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* M2

（1） 员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600 工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年） 合计：14..17万元/年 （2） 公用设施设备维修及保养费：1.5万元 （3） 绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元 （4） 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元 （5） 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元 （6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元 （7） 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元 （8） 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元 （9） 保险费：暂不投保 （10） 合理利润：按营收8%计算 1.36万元 但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共费价格指导价格为0.35元/月* M2 。 六、 前期物业接管 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。 b) 物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收； l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； l 房屋幢、户编号已经有关部门确认； l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。 l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。 l 抄水、电、气表的底数，记录备案。 l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。 l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。 l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。 七、 入伙 1、准备工作 l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库； l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等) l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；

2、协调工作 l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。 l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。 l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场 入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。 举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。 注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。 4、业主、使用权人入住程序 　 发函

办入伙手续

签约

5、办理入伙手续程序

已缴款票据

入伙手续书、身份证、购房合同

确认业主身份

缴清代垫代缴费用、装修保证金

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一、当前军队住宅小区物业管理存在的问题

业主观念难以转变，无意参与物业管理。军队住宅小区的业主以军人为主，即使是新建军队经济适用房小区的业主，也大多有过甚至刚刚告别多年福利住房的经历，福利住房的低廉房租以及免费维修等在军人业主的思想中打下深深的烙印。许多军队住宅小区的业主大多不太了解物业管理的实质，对物业管理也不关心，主要表现在：一是有部分业主认为，参与物业管理是对全体业主有益，希望其他业主能够出面，自己“搭便车”的思想较为严重；二是部分业主不能将物业服务看作是使自己房产保值、增值的消费行为，花钱买服务的意识不强；三是有些业主认为“凡是对物业管理有利的做法，都是业主在吃亏”，不愿与物业管理公司打交道，甚至站到物业服务公司的对立面。所需设施老化严重，不利于推行物业管理。军队住宅小区除新建经济适用住房小区外，大多为已售干休所住房或从家属生活区划分出售的区域，住房情况复杂，建成年代、楼房形状、结构形式差别较大，对其按照统一的标准进行改造难度很大。主要体现在：受建筑年代、建设要求和当年技术水平等影响，部分房屋质量差，维修保养成本较大；部分管线老化厉害、超负荷运行现象严重；一些新划售房区的各种附属设施设备的市政化程度较低，物业管理公司难以接手。法规体系有待完善，物业监管力度不大。当前，我军实行物业管理的依据除国务院颁布的《物业管理条例》及《物权法》外，还有《军队住房物业管理暂行规定》、《军队营房保障社会化管理暂行规定》等。这些法律法规只是对军队住宅小区实行物业管理的组织实施、监督监管、资金使用等问题作了笼统的规定，缺乏可操作性的实施细则。特别体现在物业管理的监管上，既缺乏监管的主体机构，又缺乏相应的规章制度。根据国家的法律法规及我军住房物业管理的相关文件，对军队住宅小区的监管职责应由业主代表——业主委员会来履行。但实际上，军队住宅小区的业主委员会大多组织构成比较松散，还不具备主体地位，难以发挥维权、监督和协调的作用。在规章制度层面上，规范和约束小区业主与业主之间、物业公司与业主之间的关系仅靠几部管理公约还远远不够，必须有更加细化的配套规章制度体系，来规范营房管理部门、施工单位、物业管理公司、业主四方的关系，明确他们各自对物业的质量、养护、使用应承担的责任。管理经费标准偏低，业主费用收缴困难。营房管理经费的标准，严重影响、制约军队住宅小区的物业管理质量水平。在物业费的收缴上，由于军队住宅小区业主受传统观念影响较深，一部分人不愿意支付住房的日常消费费用，特别是房屋维修基金的收缴更是困难。甚至有业主把房屋维修基金等同于物业管理费用当中的一部分，认为交纳物业管理费中已经包括房屋维修基金，不大愿意交纳这部分“多余”的资金。此外，物业管理资金缺乏监管，使用状况的不透明，也是许多业主不愿意交费的原因之一。这些问题如果长期得不到解决，将对我军住宅小区的物业管理社会化进程产生十分不利的影响。物业服务缺乏标准，公司和业主责权不明。当前，我国的物业公司大多还处于劳动密集型阶段，不同的地域、不同公司的管理理念、员工素质、服务水平差别很大，就军队住宅小区一些现状，目前物业管理也很难有统一的服务标准。例如，在物业维修上，维修到哪种程度，保修期多长等，也没有统一的尺度。此外，对于物业公司的服务性收费，由于地区、市场供应、小区级别等差异，我军目前也没有统一的服务收费标准，这就决定了一些小区物业公司的收费行为具有一定的随意性和自主性。

二、做好军队住宅小区物业管理的几点建议

引入竞争机制，招标选择物业公司。军队住宅小区物业管理的招标应采取以营房管理部门为主体，业主参与的原则，必要时可以聘请专业的组织招标活动中间人对招投标活动加以指导。营房管理部门要明确招标方向、规范程序，积极引导招投标顺利进行。在选择中标方时，要做好实地考察工作，管理方不但要对入围公司的团队精神和管理能力进行实地考察；还应组织投标单位现场考察小区情况，认真解答投标单位咨询的各类问题，避免以后物业公司以签订合同时不知情为借口违约。签订合同时，一定要按照标准合同的格式，将双方的承诺和一些事项的界定具体化，保证合同条款的可操作性，避免日后可能发生的纠纷。完善规章制度，充分发挥榜样作用。在实行物业管理之初，部队房管部门就要根据国家和军队现行相关法律法规，制订完善小区物业管理的各项规章制度。在售房之初就要印发《入住须知》、《业主公约》、《住房装修管理规定》、《物业管理缴费管理规定》等资料，让每一位业主都感到有章可循，有据可依。还要根据小区实际情况制订好物业服务标准的细则，细化如《安保管理规定》、《停车管理规定》、《小区绿化管理规定》标准等，尽量做到事事有约在先，从根本上解决物业管理服务缺乏标准的问题。同时，要发挥榜样的作用，将小区整体开发效果明显、物业管理制度完善、物业服务质量水平高、业主与物业服务公司关系融洽、业主主体作用发挥好、满意度高的小区，树立为军队住宅小区物业管理的典型，总结并推广其做法和经验，以此带动军队住宅小区物业管理水平的提高。争取多方支持，积极筹措管理资金。解决物业管理资金问题，应本着尽可能不增加业主负担、不增加部队投入的原则，根据资金的不同用途，多方筹措：将售房所得款的一定比例用作公共维修基金的启动资金，专项用于小区住房共有部分、共用设施设备的维修保养；对于需要改造的设施，在用好总部补助经费的同时，探索利用市场经济手段引入社会资金的办法；对列入地方政府改造项目的部分，要积极争取地方政府的资金支持；将原属单位按政策应享受的设施设备更新改造费用以及共用部分的维修基金下拨给物业服务公司；充分发挥小区内在优势和潜力，开发活动中心、商铺等服务性场所，以其出租收入的一部分弥补物业管理费和住房公共维修基金。强化主体意识，科学设立业主委员会。现代物业管理的实行，离不开业主的支持与理解。首先，要加强对业主的政策宣传，使国家和军队的房改政策人人皆知；其次，将实施物业管理的必要性以及给业主带来的益处解释清楚，切实让军队住宅小区实行物业管理深入人心；第三，要切实做好实行物业管理后业主与物业服务机构责、权、利的宣传与解释，使每个业主都明了自身角色，都能够自觉服从小区管理规定，形成人人懂得物业管理、人人参与物业管理的良好局面；第四，要加强小区业主委员会建设，充分发挥业主在物业管理中权力主体的地位作用。加强监管力度，营造和谐物业环境。对重大管理行为和物业管理基金实施监管，是确保业主切身利益不受侵害的根本保证。在业委会成立之前，部队营房管理部门应主动承担起临时业委会的责任，参与物业管理全过程，协助和监督物业管理机构依法经营，落实各项管理工作。要建立物业管理重大事项的监管机制，凡是小区内涉及共有财产的管理、重大修缮行为、共用部分财产变更、改建重建建筑物及其附属设施等涉及全体业主利益的重大事项，都要明确要求物业管理公司和业委会组织召开业主大会来研究决定。业委会成立之后，基金应由业委会负责监管，重大事项必须要经过业委会的审核决议后才能实施。物业服务公司至少应每半年向业主公布一次管理费用收支账目，每季度应组织业主召开一次管理工作形势分析会，让业主心里有数，努力营造一个和谐、透明的物业管理环境。

作者：何晓云 单位：房地产管理局昆明房管处