农村危房改造的定义范文

导语：如何才能写好一篇农村危房改造的定义，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：义务教育；经费；保障机制；税费改革

一、农村税费改革前农村教育经费投入概况

位于闽北山区的南平市是以农业为主体的设区市，工业规模小，商业不发达，经济总量小，全市人口304万人，农村义务教育阶段学校1971所，学生30.5万人，农村税费改革前的2002年南平市教育支出占财政总支出的28.35%，比省均教育支出占财政总支出的21.64%还高出6.71%，可是人均财政对教育投入仅167元，比省人均教育投入261元还少94元。由此可见，南平市各级政府已高度重视教育投入，并尽了很大的努力，但由于南平市财政收入总量很小，目前我市县级财政对教育投入的潜力有限，据调查，农村税费改革前，我市农村义务教育正常运转主要是靠农村教育费附加、教育集资和当地政府出台收费政策。根据农村税改测算办法，据调查2000年至2002年三年平均每年我市农村义务教育公用经费10098万元，而主渠道投入为5846.35万元，主要是财政预算内拨款和农村教育费附加投入，此外还有乡村教育集资。我市前几年教育公用经费缺口大，而教育事业之所以能维持运转，主要靠当地政府出台各种收费项目（如：普九金、义教金等）和提高学生代办费收费标准。由于我市各县（市、区）经济欠发达，财政困难，据调查各县（市、区）税改前三年平均财政预算内安排教育的公用经费严重不足，为保证农村中小学正常运转、支撑农村教育事业的发展，各地方政府和部门出台收费政策，或自立项目，或提高中小学课本、簿籍讲义、水电等代办费收费标准等办法，全市农村中小学2002年各项地方性收入为4543.19万元。

二、农村税费改革后农村教育经费投入状况

各县（市、区）财政足额安排了教职工的人员经费和生均公用经费，教师工资实行国库统一支付，生均公用经费是按省定的最低标准减去“一费制”中的杂费后，即小学年生均30元，初中年生均50元，基本做到了“保工资、保运转”，如按校舍每年1.5%自然老化的比例计算每年新增危房达4万平方米以上，每年至少需投入2000万元改造资金，目前此项资金尚无固定的来源，农村税费改革后，取消了农村教育费附加，取消了乡村教育集资，取消了所有的地方性收费，使原来靠地方政策性收费弥补（掩盖）的教育经费缺口显现出来，税改后政策性教育经费损失12808.59万元。其中：农村教育费附加2002年实征4224.43万元；农村教育集资2002年实征数4040.97万元；2002年地方政府出台和省定代办项目收费项目4543.19万元。税改后省税改办由于采用其他渠道的统计数据为依据，所以安排给南平市的转移支付教育专款不足以弥补税改后教育减收资金，省上税改转移支付给我市教育专项经费和危房改造专项补助款与税改前教育经费投入相抵后，仍有较大的缺口。可见，目前的投入情况，与税改政策中要求的税改后教育经费投入不低于税改前水平， 做到保工资，保运转，保安全的目标，即“一增三保”还有一定差距。

三、农村税费改革后面临的困难

1.以“县为主”新体制对县级财政收入总量影响不大，而教育负担却增加了

农村义务教育“以县为主”的管理体制虽然减小了县内发展的不平衡，但对于贫困地区来说，县级财政同样十分有限，根本无法保障教育投入，对于县级财政来说，新的体制是县级财政与乡级财政关系的调整，这种调整主要是负担责任的调整，对县级财政收入总量影响不大，但却将原来由乡级政府承担的教育支出任务全部担负起来，从而加剧了教育经费供求矛盾。

2.县级政府的财政责任与财政能力严重失衡

1994年国家实行分税制改革后，财政结构发生了很大变化，中央财政所占的比重增大，地方财政特别是县级财政所占比重逐年减小，许多县市财政成为“吃饭财政”、“赤字财政”。有的县级政府财政能力很弱，而财政责任却十分繁重，对财政困难的县来说是“用最柔弱的肩膀来挑最重的担子”（承担举办农村义务教育的主要责任）。目前，有的县（市）本级的财政收入不够支付财政供养人员工资，有的县（市）每年教育经费支出占财政总支出的50%以上，所以县级政府财政责任与财政能力严重失衡，现行的财政体制将举办农村义务教育的责任主要放到县级政府，不可能从根本上解决农村中小学教育经费短缺问题。

3.“两基”以来学校工程欠款无力偿还

据2003年调查统计，全市“两基”以来学校工程欠款达1.67亿元，有的工程是由工程队垫资兴建的，有的工程是向银行贷款建的，县、乡拿不出钱来还欠款，债务不能按期偿还，因追讨欠款常引发事端，影响了学校正常的教育教学工作。

4.危房改造配套资金难筹措

国家和福建省都十分重视农村中小学危房改造工作，并补助危改专款，市、县政府十分珍惜这笔专款。但是中小学危房改造筹措配套资金很困难，这将在一定程度上影响危房改造工程的进度。

5.改善办学条件步履维艰

近年来，教育事业发展迅速，办学条件要求逐年提高，相对而言，农村学校基础设施建设滞后，特别是农村中小学专用教室、信息技术教育等的必备设施普遍短缺；寄宿生生活用房紧缺、简陋，相当一部分学生还租住在农民家中；农村学校没有足够的经费维修校舍，也没有专项经费及时添置实验器材、图书。

四、健全农村义务教育经费投入保障机制

当前，按中央精神要建立农村义务教育经费投入的保障机制，是农村义务教育健康稳步发展的迫切要求，就“以县为主”的办学体制和现有条件，我认为首先必须建立以下五个方面的保障机制：

1.

建立由县级财政按时足额发放教职工工资的保障机制

按时足额领取劳动报酬是中小学教师的合法权益，确保农村中小学教师工资发放是各级党委和政府的重要责任。县（市、区）政府要强化对教师工资的管理，实行县（市、区）长负责制，认真贯彻执行国务院和省委、省政府有关规定，根据农村中小学教职工工资收归县管和由县财政统一发放的管理办法，按照中央统一规定的工资项目和标准以及省统一规定的职务津贴和岗位补助标准，将农村中小学教职工工资全额纳入县级财政预算，由县级国库按时足额发放，对地方出台的各类津贴补贴，教职工应与当地公务员一视同仁，不得发生新的拖欠。

2.确保农村中小学校正常运转公用经费的保障机制

农村中小学公用经费是保证农村中小学校正常运转的必需经费，是农村义务教育投入的重要组成部分。各县（市、区）农村中小学公用经费应不低于省定标准，并依法确保预算内公用经费逐年增长。县（市、区）政府应根据省核定的农村中小学日常公用经费标准拨付学校的公用经费，该经费在扣除学校按省上规定向学生收取的杂费（不含济困助学部分）后，其余应全额纳入县级财政预算并予以保证。全市县级财政部门应统一设立农村中小学公用经费专户，经费使用应由县级教育部门提出使用方案在征得同级财政同意后下达执行。

中小学校向学生收取的杂费，必须全部用于学校公用经费开支，不得用于教职工工资、津贴、福利、基建等开支，不得用于平衡政府的财政预算，不得从中提取任何性质的调节基金，也不得以任何理由统筹、调剂或截留（本市2006年春季开始执行农村义务教育阶段学生免杂费政策，所需资金省财政承担80%，县级财政承担20%，这项资金应及时足额到位）。

3.建立农村中小学危房改造投入机制

各级政府应根据省上要求三年内完成现有中小学危房改造任务。农村税费改革省上转移支付教育专款中，每年应划出不低于30%的经费用于农村中小学危房改造；县级财政部门也要在预算中安排相应的配套资金；乡镇政府和村委会要对辖区内的校舍安全负责，做到早发现、早监控、早改造，并将中小学危房改造纳入农村“一事一议”范畴；同时要发挥财政资金导向作用，广泛吸收社会资金用于危房改造。争取与全省同步，用3年时间消除现存D级危房，并建立新增危房预警和正常改造经费保障机制，确保师生安全。要继续征足用好城镇教育费附加、地方教育费附加和向企业征收的农村教育费附加，多渠道筹措危房改造教育经费，也可以通过村民自愿提供劳务等形式，支持农村中小学校舍维护和修缮。

4.建立健全化解“普九”债务的有效机制

办好农村教育，是各级政府重要的职责，也是各级党委加强对农村工作领导的重要方面。要坚持农村义务教育走持续发展的道路，营造农村义务教育健康发展的良好环境，对各县（市、区）“普九”中形成的债务，制定具体的还债计划，根据财力安排偿还债务专项经费，以维护学校的正常教学秩序，推动农村义务教育健康发展。

5.建立健全中小学济困助学机制

要满腔热情地关注和解决好农村家庭经济困难学生的就学问题，抓紧建立健全资助家庭经济困难学生就学制度，保障他们接受义务教育的权利。各县（市、区）政府要从财政中安排一定数量资金，按规定从学生缴纳杂费中提取部分助学金，同时利用社会捐资、集资等设立专项济困助学基金，逐步帮助学校减免家庭经济困难学生杂费、课本费，对家庭经济困难的寄宿学生提供必要的生活补助。在广泛动员和鼓励机关、团体、企事业单位和公民捐资助学中，对纳税人向农村义务教育的捐赠，在应纳税所得额中全额扣除，并鼓励“希望工程”、“春蕾计划”等，继续做好资助家庭经济困难学生完成学业。

五、强化监督，保证运行

多年来，我们一直强调要监督教育经费的投入，但执行起来，制度不完善、不规范，看起来多部门监督，实际上没有固定的连续的监督，造成监督弱化，效果不明显。因此，我认为监督应当做到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”，应当细化义务教育法，并制定具体实施办法做到便于操作，应当由各级人大监督同级或下级政府对农村义务教育的投入，由人大审批教育经费预算，由人大督查教育经费执行，也可以委托审计部门具体检查，但牵头和执法必须以人大的身份进行才有力度，每年定期评比并通报各地农村义务教育经费投入情况及使用效益，把这项工作列入党政主要领导年度业绩考核内容，强化刚化监督，使监督切实有效。

六、农村义务教育保障机制的改革思路和建议

1.要准确测算办学成本

要建立科学合理的农村义务教育投入保障机制，就必须足额安排教育经费预算，要准确编制教育经费预算就必须科学测定义务教育阶段生均培养成本，确定了培养成本就能依据学生数计算一个县（市、区）的义务教育经费需求，并以此纳入公共财政供给安排，也就可以根据各级财力状况合理分担教育培养经费。测定生均培养成本同时也是准确制定科学合理的生均公用经费标准和学生杂费标准的依据，只有确定了生均培养成本，才能解决“教育经费需多少，县级财政能给多少，省级财政能补多少（转移支付），该向学生收多少”的问题。

2.要分级承担教育经费

综合上述情况，我们应当清醒地看到，农村义务教育发展客观上遇到一些困难，我们不能回避而必须正视它并采取切实措施予以解决，依据《国务院关于深化农村义务教育经费保障机制改革的通知》中“明确各级责任、中央地方共担、加大财政投入、提高保障水平、分步组织实施”的精神，我认为农村义务教育管理体制应当从“以县为主”向“教育管理以县为主，教育投入中央地方共担”的方向过渡，同时建议：（1）县级财政承担义务教育的工资等人员经费；（2）省级财政承担义务教育的校舍维修改造和设备购置（如：计算机、多媒体、语音等大型批量教学设备）专项经费等；（3）中央财政承担义务教育的公用经费。这样才能平衡公共财政负担，实现教育投入均衡，保障全国义务教育的公平和促进义务教育稳定健康发展

[参考文献]

[1]杨周复。世纪之交的中国教育财会改革与发展[M].武汉：华中师范大学出版社，2004.

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\[关键词\]教育公平；受教育群体；城乡一体化；补偿性

\[中图分类号\]G521\[文献标识码\]A\[文章编号\] 2095-3712（2014）10-0010-03\[作者简介\]崔颖（1990―），女，江苏盐城人，扬州大学教育科学学院2013级在读硕士。

“教育公平”是教育的一种理想状态，是指社会公平在教育内的拓展与具体表现，这一概念包括了教育机会和教育权利平等两个基本方面。按教育过程可划分为教育起点公平、教育过程公平、教育结果公平；从宏观和微观角度划分，在宏观领域教育公平主要表现为教育资源合理配置，在微观领域教育公平主要表现为受教育者在教育过程中应受到社会、学校和教师的同等对待及因材施教等。\[1\]从法律上来说，“教育公平”是人人享受平等的教育权利。由此可见，所谓“教育公平”即社会公平在教育领域的延伸和体现，其核心是保障公民享有平等的受教育权利，公平地享用公共教育资源，在教育过程中被平等地对待，以及具有同等的学业成就与就业前景的机会。\[2\]

一、不同受教育群体在实现教育公平过程中存在的问题

夸美纽斯在《大教学论》一书中强调，教育是“把一切事物教给一切人的全部艺术”，“学校教育应该是普遍的”，说明教育是面向每一位受教育者的，人人都有接受教育的权利。然而，受各种因素影响，东西部、城乡及社会性别、群体之间受教育情况却存在各种不公平现象。

（一）东西部地区受教育群体之间教育不公平的表现

国家经济发展政策对东部地区的倾斜，使得全国在经济和教育上呈现出不均衡的局面。受环境、地理位置、经济文化发展程度等诸多因素影响，我国东西部地区在教育方面有着很大差距。在东部发达地区，教学信息化已经普遍实现，而西部地区的教育基础却比较薄弱，很多学校的教学设施破败陈旧，一些地区的适龄儿童连上学的条件都没有。国家教育督导团2005年的报告显示，2004年，小学生均预算内教育事业费，东部地区1598元，西部地区942元；小学生均预算内公用经费东部地区平均207元，西部地区90元；小学生均校舍建筑面积，东部地区5.6平方米，西部地区4.7平方米。\[3\]由此可见，东西部的差距在快速发展的今天并没有缩小，反而在不断地扩大，如此必然会带来一定的危害。一方面，对相对发达的东部地区而言，教育的基础比较好，加之政府教育资源分配的偏向，难免会出现资源浪费的现象；另一方面，教育资源配置的不均衡会不断拉开东西部地区的教育质量，致使西部地区的教育水平落后于平均线，不利于该地区的长远发展。

（二）城乡受教育群体之间教育不公平的表现

1.城乡教育经费投入的不公平

改革开放以来，我国的基础教育已经取得了一些成就，教育资源的配置力度也在不断地扩大，尤其是教育经费的投入正在不断地加大。但长期以来，我国一直坚持“以城市为中心”的教育经费投入，致使城乡之间教育经费的投入存在着一定的差距，农村教育经费严重不足。以2001年全国普通小学分城乡教育经费的支出为例（见表1）：表12001年全国普通小学分城乡生均教育经费支出情况（单位：元）\[4\]

城镇农村农村低于城镇的比例（%）生均教育经费支出1483.98797.6046.25生均预算内教育经费支出953.11558.3641.41生均教育事业性经费支出1399.98768.4345.11生均预算内教育事业性经费支出922.81550.9640.29生均公用经费支出389.09159.7558.94生均预算内公用经费支出95.3928.1270.522.城乡的师资配置不公平

教育经费投入的不公平影响了师资水平的发展，而教师却是提高教学质量的关键所在。在二元户籍制度基础上产生的二元教育体制，使得教师都倾向于向城市流动。学历或教学水平高的教师，集中到了城区，这使得原本就存在的城乡师资水平差距越来越大。教师编制在城市和乡村的分布也存在着差距，城市的教师编制数量远多于乡村。另一方面，在职称考评方面向城市教师倾斜也是加大城乡师资差距的一个因素。“2001年城乡小学和初中专任教师学历状况”表明，城镇小学大专以上学历的专任教师比例为40.94，而农村则仅为20.25%，城乡间差距高达20.69%；初中阶段，城镇本科及以上学历的专任教师比例为23.51%，农村为9.35%，差距达14.16%。

此外，代课教师的数量也是造成城乡师资水平不等的又一因素。在农村，有些地区的学校举债进行危房改造，教育经费不足的问题更是雪上加霜，准时、足额地发放教师工资成了难题。有些学校为了节约教育经费，就以较少的薪水雇用没有编制的代课教师，从而造成师资流失。“2001年普通中小学代课教师城乡分布情况”显示，城市小学代课教师占教师总数的2.93%，而农村的代课教师占13.59%，其差距可见一斑。\[5\]

三、弱势群体教育不公平的表现

据有关数据显示：截至2000年底，盲、聋、弱智三类残疾少年儿童的义务教育平均入学率为77.2%，上涨了近15%。其中盲童的入学率为54.1%，远远低于健全儿童的99.1%的入学率。\[6\]尤其是在经济欠发达地区，特殊学校多集中在大城市，受经济、交通等条件限制，很多特殊儿童都无法接受应有的教育。

另外，由于受我国传统文化的影响，“重男轻女”的观念在整个社会中根深蒂固。随着社会的发展，重男轻女的现象在城市内得到了一定程度的改善，但是在农村依然很普遍。义务教育的普及，让农村女童的入学率得到一定的提高，但是在农村偏远地区，女童的入学率仍远远低于男童。

四、教育不公平的解决策略

（一）在社会体制下实现东西部受教育群体的均衡发展

起初，均衡发展与非均衡发展是相对于经济发展而言的。如今，均衡发展这一概念也被专家引入教育领域。从价值上来看，均衡发展是一种理想状态，是趋于教育公平的追求；从政策上来看，均衡发展又是实现教育公平的调节手段。\[7\]教育的均衡发展不仅是教育资源配置的均衡，更主要的是教育机会和教育权利的均衡配置。

对于贫穷地区的学校，国家财政应给予适当的倾斜，弥补之前的财政漏洞，增加学校改造经费，提高学生均用经费水平，更新学校的仪器设备，提高学校信息化水平。在教育管理体制上，“实行在国务院领导下，由地方政府负责，分级管理，以县为主的管理体制”，这样就能减少其中办事的障碍。

（二）树立城乡一体化的理念

城乡二元体制是城乡差距不断拉大的一个重要因素。城乡一体化有助于缩小城乡之间的差距，有助于统筹城乡发展，促进农村经济的不断发展，构建和谐社会。而和谐社会的构建是实现社会公平的基础，社会公平的实现与教育公平的实现有着密切的关系。实现教育公平不可单独研究农村教育或城市教育，而要把两者联系在一起研究，防止脱离城市教育的农村教育出现。我们应把城市和乡村作为一个整体来看待，并不是要求两者的统一化、同一化，而要保持各自的特色，例如校本课程要体现各地的文化特色。

（三）对弱势群体实行补偿性政策

根据“丛林法则”，在实现教育公平过程中要更多地关注弱势群体。因此，政府要加大医疗投入，减少特殊儿童的出生比例；要改变以往特殊学校集中在大中城市的分布格局，增加特殊学校的数量，并要合理分布到各个中小城市；增加财政扶持的力度，减少教育对家庭产生的压力，让更多的孩子拥有接受教育的机会。除此之外，还应加强宣传，打破家长的传统观念，积极让这类特殊儿童接受教育。

《世界人权宣言》强调，人人都有受教育的权利。女童也是公民，政府须加大对落后地区的观念宣教力度，纠正长期以来重男轻女的观念，提高女童的入学率。一个人在社会竞争中所需要的知识，大部分都是通过教育获得的，所以，不管是男童还是女童，不接受教育，必然会在竞争中处于弱势。解决问题，还需从根源进行考虑。因此，国家还应考虑进一步巩固九年制义务教育，适当延长义务教育的年限，降低就学的经济投入，让更多的学生获得受教育的机会。

参考文献：

\[1\]张红.反映中国教育政策价值取向的两种关系：教育公平和教育效率\[J\].经济研究导刊，2012（11）.

\[2\]吴永军.教育公平：当今中国基础教育发展的核心价值\[J\].教育发展研究，2012（18）.

\[3\]国家教育督导团.国家教育督导报告2005――义务教育均衡发展：公共教育资源配置情况\[J\].教育发展研究，2006（9）.

\[4\]中国教育与人力资源问题报告课题组.从人口大国迈向人力资源强国\[J\].中国高等教育评估，2003（2）.

\[5\]中华人民共和国教育部发展规划司.中国教育统计年鉴2002\[M\].北京：人民教育出版社，2003.

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关键词：通货膨胀；成因；为害；应对方法

一、引言

当总需求大于总供给，一个经济中大多数商品和劳务的价格连续在一段时间内（物价连续上涨 6个月以上，或货币连续贬值 6个月以上）普遍上涨，物价上涨幅度大于等于3%，宏观经济学就称这个经济经历着通货膨胀。也可定义为因纸币发行量超过商品流通中的实际需要的货币量而引起的纸币贬值、物价上涨的现象。由于消费价格指数(CPI)是通过计算城市居民日常的社会用品和劳务的价格水平变动而得的指数，因此一般用CPI来衡量通货膨胀。当CPI 介于3%-5 %时为温和通货膨胀，在5%-10%之间为严重通货膨胀，大于10%的则是奔腾的通货膨胀。

近年我国的宏观经济呈现出GDP高速增长的态势，同时却出现一个影响宏观经济运行的不稳定因素：通货膨胀。2010年以来，我国消费者物价指数（CPI）持续走高，特别是进入2011年后，CPI平均在5%以上，表现了一定的通货膨胀压力。近期人们普遍担忧宏观经济是否会发生比较严重的通胀，本文将就我国近期的通胀的成因进行分析和探讨，并提出预防通胀恶化的应对方法。

二、我国通货膨胀的成因

西方经济学认为通货膨胀主要有三种类型：需求拉动型、成本推动型和结构性通胀。当前我国出现的通胀压力加大的原因并不是单一因素所引起的，是多种因素共同作用的混合型通货膨胀。

（一）货币供应量

弗里德曼的货币数量论认为在货币数量与物价及货币价值变动之间存在着一种因果关系，在其他条件不变的情况下，物价水平的高低和货币价值的大小由一国的货币数量所决定。货币数量增加，物价随之正比上涨，而货币价值则随之反比下降。根据货币数量论的观点，通货膨胀的最终原因必然是货币供应超过了社会的货币需求。

2008年次贷危机爆发，中国货币政策由原先较为稳健的货币政策转为宽松的货币政策，刺激经济复苏。宽松的货币政策必然造成市面上的资金流量过大，流动性过剩明显。经过一个时期后，宽松货币政策对于物价指数的拉动作用就开始慢慢出现。伴随着庞大的货币投放数量，我国的物价指数也出现了大幅的上升，通货膨胀发生的概率大为增加。

另外，由于我国长期的贸易顺差，使得外汇储备逐年增多，导致我国的外汇占款越来越多，从2009年10月的218454亿元增至2011年5月的243907亿元，增长率为11.65%。外汇储备的增加导致央行基础货币的被动投放，使得当前的流动性过剩问题更为突出，影响偏紧货币政策的效果，加大通货膨胀压力。外汇储备的高额积累也加大了人民币升值压力，使我国在相当程度上陷入减轻人民币升值压力与抑制货币供给增长难以兼顾的两难境地。

在2008年全球性金融危机爆发后，第一轮量化宽松的货币政策全球广泛实行，2010年11月美联储宣布，进一步收购6000亿美元长期国债，并将在较长时间内维持利率于0-0.25％ 的区间不变，欧洲央行、英央行、日本央行紧跟其后，第二轮量化宽松货币政策开始实施。此举诱发了国际资金不断涌入中国经济市场的冲动，大量的国外资金进入国内，输入性通胀压力增大。只要国外银行还在蓄意的打压资金的利率，我国将要面对越来越多的套利资金，这就加大了通货膨胀可能。

（二）公众预期

预期是宏观经济学的范畴之一，指经济活动者为了追求个人利益最大化，对当前决策有关的经济变量 ( 如价格、利率等 ) 在未来的变动方向和变动幅度经行的预测。通货膨胀的风险很大程度上在于导致长期通货膨胀预期的上升，如果现时的通货膨胀导致了长期通货膨胀预期上升，那将具有更大风险。在通胀的产生初期，物价上升，如果进入了通胀预期的循环，无疑会加大人们的心里对通胀的预期，形成“ 预期通胀”。 通胀预期一旦形成，就会促使大众提前盲目的消费或增加金融投资的比例，这类行为又会进一步加剧物价上涨。目前在货币存量已过量累积的背景下，社会公众对物价上涨的心理预期，增大了通货膨胀的风险和控制通货膨胀的难度，任何外生因素对物价的冲击，都会产生较大的联动效应。当前人们对于物价上涨的预期将增加人们的当期需求，从而成为不断推动物价水平攀升的内在动力。通胀预期加强还会增加居民对保值商品和股票、房地产等资产的需求，提高此类商品和资产的价格，社会调查资料显示，当前社会公众对未来发生通胀的预期相当明显，不断上涨的房价和金价正是这一预期的明确反映。

（三）结构性原因

经济学家希克斯认为：结构性通货膨胀是在全社会总供给与总需求处于均衡状态下，因部门间劳动生产率的差异和货币工资增长率保持一致的矛盾所引起的物价总水平上涨。部门发展结构的不协调是结构性通货膨胀的经济实质，而部门间物价涨落幅度的差异程度则是结构性通货膨胀的表现形式。

1、房价上涨与通货膨胀

房价与通货膨胀是一种相互推动的关系。持续偏高的通货膨胀促使房价暴涨。同时，房价的暴涨反过来也可能刺激通货膨胀。房价的上涨提高了生产行业的成本，从而压迫利润极薄的生活必需品涨价。房价全面上涨，必然会拉高城市经营性场所的租金和人工工资，抬高了城市所有经营性场所的成本，这些抬高的成本一方面通过提高管理消化，另外最主要的就是通过“抬高价格”来消化，这将进一步加剧通货膨胀。

2、食品等农副产品供求引起的通货膨胀

在全世界的范围内，食品价格出现了非常大的上涨。造成全球范围内的食品价格上涨的原因不仅有暂时性的，而且也有可能产生长期、持续影响的原因。农业部门劳动生产率低下以及政府对农业价格的长期管制，导致农产品价格长期低于其价值，因此必然存在调高农产品价格的客观要求,从而导致结构型通货膨胀。

3、能源价格的上涨引起通货膨胀

由于我国经济的快速发展，对基础资源（如石油、铁矿石、木材等）的消耗逐渐增加。当国际上这一类资源价格上升时，会带动许多行业的工资和产品价格出现普涨，最后迫使企业提高工资，而一旦工资和物价轮涨，将引发通货膨胀螺旋式增长。

三、通货膨胀的为害

（一）通货膨胀对我国经济增长的危害

一般认为，温和的通货膨胀对经济增长是有益的，但是高通货膨胀甚至恶性通货膨胀一般与低增长或开放性的经济衰退相伴随，会给国家经济带来灾难。Fischer(1993)发现，通货膨胀平均每上升一个百分点，经济增长率就会损失1／10个百分点。根据实证分析，通货膨胀对经济增长率的影响通常随着通货膨胀率的变化而发生很大的变化。在亚洲经济危机，由于企业负有大量的短期债务，必须按极高的利率再融资，从而导致了企业大面积破产，经济出现衰退。2011年 3月以来，CPI连续三个月超过5%，通胀对经济发展的压力越来越大。

（二）通货膨胀对我国劳动力就业的影响

治理通货膨胀往往会引起更多的失业，至少在短期内如此，这就是菲利普斯曲线所描述的失业与通货膨胀的替代关系。2008年以来政府为应对全球金融危机采取的4万亿财政刺激政策和宽松的货币政策都是有利于促进就业的，但同时也是引发通货膨胀的原因之一。

（三）通货膨胀加剧贫富差距

通货膨胀使得以利润为收入者受益。由于生产成本特别是工资落后于产品价格的上升，因而利润呈上升的趋势 只要成本滞后于产品价格上升，那么取得利润者就会获得好处。通货膨胀降低工薪阶层的消费能力。在劳动市场上，工人的工资往往以工资合同的方式预先加以确定，也就是说货币工资的上涨往往慢于物价上涨。因此，当出现通货膨胀时，工人的货币工资没有变动，但实际购买力却下降了。

四、应对通货膨胀的方法

通货膨胀会导致国民经济比例失衡，降低国内商品出口的竞争力和人民生活标准，引起社会的不和谐不稳定，对社会经济发展造成的巨大的影响。面对通货膨胀的压力，应当采取积极的态度应对，采取切实可行的措施和方法。

（一）减少货币供应量

通过采取紧缩的货币政策和财政政策，减少市场上的流通性，并由此影响总需求供给曲线，使得均衡价格下降，从而降低通货膨胀。针对过多的货币供应量，央行采用了上调存款准备金率和上调存贷款基准利率的方法来紧缩银根。从2010年1月18日至2011年6月20日，央行已经12次上调存款准备金率，也是2011年第6次上调存款准备金率。存款准备金率在一年多的时间内从16.5%上升到21.5%。提高存款准备金率减少了银行的可贷资本，在一定程度上减少了投资行为。但实际上，仅靠单一的提高存款准备金率和存贷款基准利率，对通胀及流动性的作用有限，CPI指数仍然持续增长，且股市对于加息政策反应平淡。需要同时运用存款准备金、公开市场操作、加息和外汇监管等手段对通胀进行控制。

同时，在保持汇率水平相对固定的前提下，减轻外汇占款被动投放基础货币过多压力。加强对短期投机资本的监测和管理，防止热钱大规模流动给国内经济造成大的冲击。加强和改进外债管理，鼓励和引导境内机构更多地使用国内资金。稳步推进资本项目可兑换，进一步支持符合条件的境内机构对外金融投资。

（二）增加信息透明度

抑制通胀预期的最有效的手段是显示当前控制通胀上升的政策效果。央行要注重通货膨胀的防治，保持币值稳定，在宏观调控和制定货币政策时要考虑促进就业，为消费者提供更好的服务。根据储蓄流向及时预测未来通胀的变化趋势。政府应该增加反通胀的政策透明度、经济透明度、政治透明度、程序透明度及操作透明度，进行通货膨胀的预期管理，让公众对政府的反通胀政策产生信心。

（三）实行强农惠农政策

加大财政扶持力度，加强农业基础设施建设，提高农业部门的劳动生产率。稳定粮食生产，增加重要紧缺农产品供应，保障“米袋子”、“菜篮子”安全。继续实施对种粮农民直接补贴，增加农资综合补贴、良种补贴、农机具购置补贴。提高粮食最低收购价，继续实施重要农产品临时收储政策。最终实现增加农民收入，稳定农产品价格，减轻通胀压力。

（四）稳定能源和资源性产品价格

美国能源信息暑(EIA)预计，2011年中国石油日需求量上升55万桶，至944万桶，升幅6.2%，所以我国必须充分利用外汇储备充裕的优势，增加原油、有色金属、铁矿石等不可再生资源产品进口，控制国内资源性产品的需求，稳定汽油等能源和资源性产品的价格。

（五）完善住房供给体系

虽然我国CPI中居住类消费不包括房地产价格，但住房需求是人的基本需求，房价问题已成为最重要、最受瞩目的民生问题之一，而且房价上升必然拉动水泥、钢材、建材、家装等上下游产品的价格上涨，从而推动消费指数整体上升。因此，必须继续加强房地产调控,继续大规模实施保障性安居工程，加快保障性住房、棚户区改造住房建设，扩大农村危房改造试点范围,确保保障性住房的土地、资金和优惠政策落实到位。

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关键词：房地产；操作风险；对策

一、房地产行业操作风险概述及特征

由于房地产经营性质的特殊性，在现代复杂的信息社会中，房地产业面临着更多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点，但操作风险却很少引起关注，房地产行业操作风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等，他们的操作由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统，以及外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括策略风险和声誉风险。所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。

国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在较大的欠缺。首先对房地产操作风险认识不足，很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险，或者误解为操作性风险，更有甚者称为房地产犯罪。其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责分散，缺乏专门的管理部门，不同的操作风险由不同的部门负责，缺少协调统一，致使各部门高层管理者无法清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况，有些操作风险处于无人管理的真空状态。

房地产行业操作风险大多内生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动，覆盖面大，不宜区分和界定，除具有地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险控制牺牲性等特征之外，还具有以下特有特征：一是风险内生性。根据操作风险定义，由于程序、人员和系统都是重要组成部分，大多数操作风险存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中，可以说是一种内生于内部各层次范围内的系统性风险。二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断。房地产操作风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关，只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生，有时随着环境的变化而改变，管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏，增加了管理的难度。三是损失无限性。操作风险涉及商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面，有时可能导致他们整体严重受损。四是损失数据不完整。操作风险的发生不会立即呈现，商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具有回避已发生风险的动机，有时记录不及时或根本没有相关记录。五是计量的困难性。操作风险的评估除考虑直接损失，还需考虑经营中断、法律成本等间接的损失，有时还有无法计量的损失。六是风险不易分散。操作风险难于通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和分散风险，因为它与不同的区域文化、素质不同的员工、特定的经营机构，甚至是信件收发人员都有关系，具有很强的隐蔽性。

二、海南省房地产行业操作风险历史回顾

1988年4月，国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下，各地投资商都看好海南省。1992年我国改革开放的力度进一步加强，海南省在一夜之间成为投资者的乐园，各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省设有办事处，投资商、投机者云集海南，房地产需求有了惊人的增长，从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与，多方炒作。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南省经济陷入恶性循环。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策，金融机构的资金迅速退出海南省房地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂，严重影响了海南省资源利用和经济发展[1]。

2010年1月4日国务院办公厅《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划至2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2010年新年伊始，随“国际旅游岛”登场，海南房地产市场迅速“井喷”，商品房成交量成倍放大、价格飙升。透过快速攀升的数据，可以看出海南省房地产市场出现的一些乱象苗头：开发商违规操作，职业炒家操控市场，购房者浮躁、恐慌、盲目跟风，部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势，海南省政府及时干预市场，做出暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动的决定，并宣布2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效，民众恐慌性购房逐步消停，开发商采取暗中打折促销，炒家开始抛售囤积房源，引发房价下调，商品住房成交量开始下降，市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过低，这既是对资源的浪费，最终还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理，从这个角度分析，也说明海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多，并且房价与当地的收入水平相比显然较高。加上第一批炒房者已经获利撤出，一部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态，从而抵消了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。因此，海南省房地产的需求量增加最快的阶段已过去，此后增长速度将减缓，房地产需求逐渐减少。同时海南省房地产开发企业还面临两个方面的压力：一是世界经济未来的走势还不明朗，对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观；二是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量，进而影响到企业资金的回笼。由于房地产规模较大，投资期长，具有投资品和消费品双重属性，其风险变化就变得更加复杂，房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作导致的操作风险以及带来的系统性风险问题将逐渐暴露出来。

三、海南省房地产行业主要操作风险问题及原因

从海南省房地产历史可看出，海南省主要存在以下操作风险问题。

（一）房地产开发商操作风险问题

由于缺乏房地产发展的总体规划，一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区不清楚，开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点。在海南省房产商中，许多发展中的中小房地产商更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少，甚至开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式套取银行贷款；盲目圈地，占地为牢，土地闲置严重；捂盘惜售、炒地炒房，房价死扛、明降、暗降，高房价低成交乃至零成交已逐渐成为了一个常态；私自加建楼层、抢建、改建的现象十分严重，更有甚者把违章建筑当商品房对外销售；肆意占用公共空间，压缩休闲空间；豆腐渣工程，各种偷工减料、破墙漏水的质量问题，建筑质量存在问题违章建筑现象严重；沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店，“私属化”现象严重，毫无节制的圈地破坏；优质海岸线基本被抢占一空，在一线海景填海造地，对海底环境及海底生物造成巨大破坏。总之城市土地开发具有随意性和低水平性，各种违规操作现象严重，既给海南省长远发展带来了严重的不利影响，又给开发企业带来其自身难以控制的操作风险。

（二）商业银行的操作风险问题

这种操作风险主要表现在：第一，贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实；第二，抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；第三，个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施；最后就是内外勾结，一起金融舞弊。近几年海南省银行房地产金融大案要案的接连发生，从某一层面说明海南省银行对操作风险防范的重视程度还远远不够，内部控制存在漏洞和不完善的地方。金融案件正在朝着高职务、高科技、高案值，发案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展，并呈现出“同类案件屡次发生”的特点。因此，银行加强操作风险防范仍是重中之重。

（三）海南省房产中介操作风险问题

海南省房地产中介机构存在很多问题。首先，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。其次，行业监管存在漏洞。中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介，所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的资料，监管容易出现漏洞。再次，服务不到位，品牌意识较弱。中介公司规模总体偏小，多数是靠差价赚钱。那些规模和实力较强，能够引导市场发展的中介公司的品牌意识比较弱，经营缺乏长期发展的考虑。最后，人员素质及信誉偏低，从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的，并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规操作，这些问题从不同程度上影响房地产市场。

（四）海南省政府管理方面存在的问题

目前房地产已成为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并促进房地产的可持续发展；另一方面还存在相关的政府部门和人员出现以下主

要违法违规行为：第一，公权私用。主要在土地增值环节，税收环节，开发资金的获取环节，存在着官本位、情本位、钱本位甚至性本位的现象。第二，行政权越位。行政体制改革后，地方政府在再分配方面的权力减小了，但在财政的支配权、经济审批权、建设项目的决定权等方面仍没有完全隐退，这意味着地方政府对市场推进的程度、地方资源的控制、地方市场规则的制定以及政府工程项目的招投标等是具有实际的决定权的，因此会发生为了保护和扶持与自己有共同利益的产业而滥用权力的情况。第三，征地补偿。以前各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定，投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题，同时关于补偿款的纷争也显得十分混乱，因补偿款发生暴利事件的事情时有发生。第四，税费不合理。海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理，如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%，其中预征土地增值税2%。预征土地增值税，迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金，导致房价升高。第五，规划不合理。由于缺乏全省房地产发展的总体规划或因为城市规划经常变化，导致一些地产商以破坏式的方式乱开发或囤地不开发，从而导致土地浪费闲置现象严重。第六，监督管理不到位。海南省九十年代建设的商品房不能保值增值的原因，除了规划设计落后外，房屋质量差、管理不严是最大的缺陷。海南近年来建设的房屋规划、质量有很大提高，但还不完美，由于管理上不够严格，建筑设计部门设计降低标准，开发商有使用劣质材料，建筑商有偷工减料等行为，政府部门运作缺陷导致了一系列房地产操作风险，阻碍了海南省房地产和经济的发展。

（五）买房人操作风险问题

买房人容易犯的错误主要有：不关注国家政策，买涨不买跌，盲目跟风炒房；迷信权威专家；迷信媒体；有些人甚至不惜一切代价买房囤房，如此等等容易陷入操作风险。引起购房者疯狂的原因有很多，其中最主要有如下几条：首先就目前而言，我国正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步，导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。最后中国社会保障制度在摸索和“修理”中，养老面临太多问题。中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”，当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利，现在已变成“买房养老”的时代。

四、海南省房地产行业操作风险控制策略分析

面对房地产业操作风险发展的现状，海南省应根据自身的特点，对开发商、银行、中介机构、相关政府部门进行风险管理控制，以促进海南省房地产业持续、稳健、高效发展。

（一）加强政府部门操作风险规避

为了避免相关政府部门和人员的操作风险，笔者认为应从以下几方面入手：第一，政府管理部门必须加强监管力度，严把质量关，杜绝劣质材料进入市场、进入工地。第二，要通过税收、信贷、融资等渠道控制和稳定普通商品房的价格，改变房价猛涨的局面，增加中低位商品房的供给，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资并尽力改变目前价格泡沫，推动房地产业平稳有序发展。第三，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。大力发展廉租房，制定政策鼓励扩大廉租房的供应范围，保障低收入人群的住房要求，形成售租结合的住房保障体系。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。第四，政府要起到主导作用最重要的就是通过完善危机管理相关政策法规，规范市场秩序，建立房地产预警预报体系和有效的信息系统，加强房价控制，完善住房保障体系等措施预防危机的发生，使危机的各种影响减至最小，为房地产企业发展提供良好的外部环境。第五，结合国际旅游岛建设，对海南省主要城市进行重点规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性，没有控制性详细规划不得建设，详细规划一经形成不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设。第六，政府要给予旅游房地产发展的大力支持，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度，同时保障消费者的权益，营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。第七，海南省应建立市场信息披露制度，及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息，成立建设管理服务中心，土地、建设、规划等部门集中办公，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的“制度交易成本”。第八，应尽快建立房地产信用体系，以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。第九，在房地产开发建设方面，使项目建设与生态环境保护相适应、相协调，体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念。

（二）开发商需要理清发展思路，明确发展定位

根据海南城市规划把握开发热点，从机会主义导向转向战略驱动导向开发，对海南省房地产发展进行战略性谋篇布局，开发商必须自觉地进行战略管理，寻找并发现新的需求和新的市场领域。在房地产开发上，结合国际旅游岛建设合理布局，准确定位；对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析；将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大经济效益；不搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系；旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。同时要突出旅游房地产的主题形象，努力挖掘内涵，避免项目雷同，强化品牌形象，运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。在旅游房地产营销方面，要满足旅游房地产消费者的多样化需求，广开营销渠道，加大营销宣传力度，促进销售，努力赢得回笼资金；不盲目圈地，不闲置土地，杜绝假按揭，提高建筑质量，不搞违规建筑和豆腐渣工程，同时配合国家房地产调控政策，适度降低房价，不搞虚假炒作。要想主导海南未来的楼市，海南省房地产商们还需加快自我升级的速度，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，转变及其商品房供给严重大于需求的状况，实现房地产业健康发展，防止房地产操作风险。

（三）加强银行的操作风险控制

由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险，因而具有较强的内生性，难以在事前充分预期。实践表明，相对信用风险和市场风险，操作风险更加难以事先计量和预测，这即通常意义上所说的管理滞后性特征，也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除，但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核，对明显存在疑点的资料深入调查核实；办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作，规范管理抵押物；建立相关的风险预警措施，防止内外勾结、一起金融舞弊；海南省银行业监督管理委员会、保险监督管理委员会和证券监督管理委员会等监管部门应各司其职，应对各种房地产金融创新手段和由此衍生出来的投资产品加强监管，重视各种金融机构可能会对市场造成的潜在风险，建立信息共享和协调合作机制，提高监管效率；海南省各家银行应及早建立房地产金融数据库，对发生的每一次风险事件进行监控和记录，并分析导致每次风险的因素和产生风险的环节点，度量这些因素对风险的具体影响，同时对风险的程度进行数量化的度量记录；按照不同的风险事件和其所发生的业务部门不断积累风险识别经验，进而提高对操作风险的防范和控制。

（四）避免中介服务所带来的操作风险

健全房地产中介行业法律法规，让海南省房地产中介机构走组织市场化、正规化、规模化、品牌化、信息化、资源共享化的现代管理模式，学习国内外一些先进管理模式，加强对中介服务的管理，扩大对从业人员的培训，规范房地产中介服务行为，遏制中介盲目追求规模扩张、忽视操作风险管理的短视行为，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，避免操作风险。海南省房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理；土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门应当按照各自职责，协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作，让房地产中介适应时展，向国际管理靠拢，创一流品牌和建设更高的产业平台。同时加强房地产中介信用道德建设，教育是基础。广泛深入地开展信用道德教育，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导中介企业加强信用管理，强化信用观念，形成一种诚信为本的良好气氛，使他们懂得“君子爱财，取之有道”不断提高信用道德观念，将信用风险管理作为房地产中介企业管理的重要内容。在中介企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企业外部树立诚信经营的企业形象，提高房地产中介经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖。

（五）买房人规避操作风险之道

对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言，房产投资是实现个人财产保值增值，获得良好收益的一个重要手段。作为一种花费大的投资行为，在进行房产投资之前必须认真研究，考虑多种因素，规避风险。首先研究宏观政策变化走向，积极关注国家宏观政策的变化，研究政策走向，适当收缩投资战线，集中资金于少量优质房产，这样虽说收益减少，但风险可有效降低。其次防范城市规划带来风险，注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。同时，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，不仅可以规避风险，还有可能大赚一笔。再次警惕房产商圈套，购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱，房产投资者不妨借外脑，多咨询房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别合同和交易过程中的风险，避免中了房产商的圈套。最后评估自身远期支付能力，不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。天有不测风云，如果还贷额占资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，房子则有被银行收走的风险。买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，有偿付能力，以便从容还贷，规避房贷风险。最后就是买房人不要盲目跟风炒房，小心炒成房东；学会投资理财，敢于贷款买房；租房不如买房，但是在当前楼价非理性上涨情况下还是租房更划算；买房时自己审慎，不要迷信权威专家和迷信媒体等等，从而规避操作风险。

（六）未来房地产操作风险应对之策

在国际资本市场信用形象遭受重创、各国经济面临大衰退的非常时期，作为海南省经济的支柱产业、龙头行业，海南省房地产业面临着市场与资金的双重煎熬。房地产业在海南省是一个与民生密切相关的行业，需要实体经济特别是全社会实际购买力作支撑，“暴利”不是其应有的特征，它是一个与海南省资源利用和城市品质、人民生活质量息息相关的行业，区域经济价值决定房产价值。针对海南省未来可能面临的房地产市场风险，海南省房地产应适度降价，加快资金回笼，避免资金链断裂，回避毁灭性打击。同时海南省应结合建设国际旅游岛，抓住历史机遇，站在更高的层面，以战略的眼光来谋划适合海南省经济社会发展的房地产业，走高端路线和品牌路线，大力发展高端旅游房地产、度假地产和休闲地产，实现住宅建设节能、节地、节水、节材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，充分利用太阳能优势，推广太阳能与建筑一体化技术，发展生态、节能建筑，提高房地产产品的附加值；逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，以保护良好的生态环境，使低碳房地产产业成为战略性新兴产业和新的经济增长点。

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