城市危房改造范文

导语：如何才能写好一篇城市危房改造，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

拉萨城市名称也因这两尊佛象而得名。“拉”指的是至尊至圣的释迦牟尼佛象，“萨”指的是佛所在的地方。从那以后，虔诚的佛教信徒从家乡出发，或徒步、或骑马、或磕着等身长头朝着圣地拉萨走来。他们围绕大昭寺、小昭寺转经祈祷，年复一年、日复一日，周而复始，最终转出了一条街，一条物质与精神融为一体的街，它就是八廓街；转出了一座城，一座古老与现代并存的城，它就是高原圣城拉萨。古老的拉萨城已经走过了1300多年漫长的日子，经历了风雨的洗礼，岁月的坎坷。

旧政教合一的农奴制度，把佛教视为至高无上，政府把大量财力投入到宗教事业的发展上，却从来没有把心思放在发展社会经济、提高人民生活水平的大业上。于是一座座金光闪闪、富丽堂皇的寺庙建筑拔地而起，高高在上。一排排低矮狭小、阴暗潮湿的民居建筑匍伏在地，不堪入目。拉萨老城就是这样迈着疲惫的双腿，走过了千余年。到了20世纪中叶，古城显得越发苍老。

历史进入了以经济建设为中心的新时期，随着经济建设、改革开放不断深入，城市人口不断增加，城市居民生活水平不断提高，人们改善住房条件的愿望越来越强烈。自治区政府和拉萨市政府把城市建设工作视为重要工作，尤其是对拉萨老城区危旧房屋的修缮改造工作非常重视，把它提到重要的议事日程上来。拉萨市作为国家历史文化名城，有众多的文物，而拉萨老城区危房修缮改造工作，需要在重要文物和民族传统建筑密集区内进行，工作要求高，难度大，牵涉面广。为了使这项工作顺利进行，于1997年9月30日成立了拉萨市老城区保护管理领导小组，由拉萨市市长亲自担任组长，有关方面的9名领导担任组内各项职务，全面负责拉萨老城区危房修缮改造工作。两级政府为了确保这项工作顺利开展，经过严格认真深入的调查研究，先后制定了具有法规性质的各项条例，以使这项工作纳入法制化轨道。

自1992年以来，先后制定了《拉萨市八廓街详细规划》、《拉萨市历史文化名城保护规划》、《拉萨市文物保护规划》。1995年又制定了《拉萨市城市总体规划》、《拉萨市城市总体规划・专项规划》。这两项规划是1995年至2015年20年拉萨城市发展规划。于1999年7月30日得到国务院批准，成为拉萨城市发展纲领性文件，标志着拉萨城市发展进入科学的、规范化的轨道。在这两项规划中明确规定了占地130公顷的“八廓街历史文化保护区”。公布了《拉萨市老城区保护管理暂行规定》，特别值得一提的是2001年制定了《拉萨市城市规划条例》，这项条例于2001年10月25日在拉萨市第七届人大常委会第26次会议上获得通过，2002年11月20日自治区七届人大常委会第23次会议批准并予以公布。这项具有法律权威的条例的颁布从法律意义上确保了拉萨城市建设的地位，对未来拉萨城市发展起到了指导性作用。

拉萨老城区大规模修缮改造工作是从20世纪70年代末开始的，迄今走过了20多年。在这段时间里，老城区修缮改造工作从未间断过，从投资规模、完成建筑面积、建筑施工质量、保持民族建筑风格等方面看，危旧房屋的修缮改造大体上经过了三个阶段。

第一阶段从1979年开始到1992年，在14年的时间里，完成建筑面积达 23.9万平方米，投资全部由国家承担，这是头一次对老城区危旧住房进行大规模改造。虽然从建筑外观上保持了民族建筑特色，但是当时的建筑材料决定了民居建筑仍然是土木结构，室内还不能摆脱木质柱子、大梁、椽子木，室内使用空间小、采光采暖差，住房功能不齐全，尤其是包括卫生间在内的环境卫生条件差的局面没能得到根本解决。尽管如此，这段时间危旧房屋修缮改造工作，在改变长期居住在危旧房屋中的居民的住房条件发挥了重要作用。

第二阶段是1993年到2000年，在这短短的8年时间里，老城区危旧房屋改造建筑面积达22.2万平方米，仅国家一方投资2.6亿元。这段时间投资渠道扩大了，既有国家一方，也有地方政府一方，另外还有一部分自筹资金，比第一阶段投资力度加大了，建筑材料有了明显改进，从土木结构转向石头水泥混合结构，室内使用空间明显加大，采光采暖条件更好，建筑设计更趋合理，外观上保持了浓郁的藏族建筑特色。建筑使用功能更加齐全，卫生条件彻底改观。建筑层高、街道院落布局、建筑外观色彩、甚至外墙石头砌筑都要求按着有关规定进行，不得随意建造。政府有关职能部门监督力度加大，一切按有关规定在严格的审批制度下进行，杜绝了任何形式的随意性。由于指导思想明确，采取措施得力，监督机制健全，第二阶段的老城区危房改造工作有了明显成果。一间间宽敞明亮、功能齐全、卫生条件良好、适宜于藏族居民居住习惯的崭新民居出现在老城区内。它们既与八廓街古老的三级文物保护建筑风格协调，又大大改善了拉萨老城区居民的住房条件。广大城市居民从低矮、阴暗、潮湿、危险的住房搬进了宽敞、明亮、卫生、舒适的新居，老城区改造工程真正成为民心工程。

公元2000年12月，大昭寺被正式列入世界文化遗产名列，从此这项工作步入了新的层面。拉萨市政府充分认识到这一点，于2002年3月11日召开市政府专题会议进行认真研究，成立了拉萨老城区改造工作领导小组，由城关区委书记热丹担任组长，与改造工作有关的14名领导担任领导小组成员，2002年4月17日正式启动新一轮老城区改造工作，这是拉萨老城区改造工作第三阶段，对这次老城区危房修缮改造工作，市政府提出了十分明确的要求：危房改造与拉萨市总体规划相结合；与老城区基础设施建设、周边环境相结合；与政治、经济、文化中心的城市地位和历史文化名城风貌相一致；设计风格与传统建筑文化相协调，充分体现出民族文化特色和传统建筑特色。拉萨市老城区危房改造领导小组在具体实施市政府这些要求时坚持了“两个必须和两个不能变”的工作原则，即老城区基础设施必须改造，老城区传统建筑内部设施必须改造，以满足居民现代化生活的需要；老城区整体街巷布局不能变，具有较高历史价值的传统建筑的外观风貌不能变。工作原则确定之后对老城区建筑进行深入细致调查，邀请各方的专家进行认真论证，正式提出对老城区内9处具有较高价值的传统建筑和47处带有险情的居民住房进行维修改造，投资7000万元，分两年时间完成。这次维修改造建筑面积达7万平方米，均在老城区保护范围内，占老城区总面积的5.4%。其中需要严格按照“修旧如旧、保持风貌”原则进行修缮改造的建筑面积达2.8万平方米，占此次修缮改造建筑总面积的40%。经过一年零三个月的艰苦努力，这项计划初见成效。

进入第三阶段老城区危房改造工程中的邦达仓、帕拉、归桑孜、朗嘎努四座大院是拉萨市人民政府列入拉萨市第一批93处挂牌保护宅院名单中的重要建筑。拉萨市老城区危房改造领导小组对这四座大院的修缮工作特别重视，在多次深入调查研究的基础上于2002年5月28日召开现场办公会议，决定将这四座建筑修缮任务按照招标的有关规定进行分配。结果邦达仓大院修缮工程由城关区第一建筑工程公司承担，其余三座由城关区古艺建筑公司承担。拉萨市老城区危房改造领导小组对于承担这四座大院的施工单位提出明确要求，要求他们严格按照“修旧如旧、保持原貌”的原则开展修缮工作。位于八廓街周边的这四座建筑，从施工角度上看，技术要求高，施工难度大。两个施工单位组织精兵强将，严把各个环节的技术关，顺利完成了任务。如今这些古老的建筑焕发了青春，以崭新的面貌出现在八廓街区，为八廓街增添了不少色彩。一批长期住房条件十分恶劣的居民在这些院落中得到安排，他们从内心深处感谢政府的关怀。

邦达仓大院位于八廓街东南端，它是旧远近闻名的富商邦达仓的私人宅院，具有50年以上的建筑历史，从建筑风格上看是典型的贵族宅院式建筑，三层楼高的主体建筑坐北朝南，采光采暖的优势使它沐浴在阳光之中，二层楼高的凹字形大院围住主体建筑，烘托出主体建筑高大庄严的气派，同时保持了私人住宅浓郁的人情味。整个建筑错落有致又浑然一体，经过建筑工人精心维修后，邦达仓大院浓郁的民族特色和恢宏气派体现得更加完美，成为八廓街区传统民族建筑的一个亮点。居民们住上这样的房屋十分满意，居住在城关区绕赛居委会社区邦达仓大院内的居民洛亚今年70岁，她出生在昌都地区八宿县，退休之前在那曲地区班戈县加油站工作，1980年退休后到拉萨，城关区把她安排在绕赛居委会社区，邦达仓大院维修以后老人一家住进这个大院内。洛亚老人如今年事已高，身体状况也不是很好，但她为居民群众服务的热情旺盛不衰。她身兼居民小组组长，整天为居委会内干不完的那些琐碎事儿忙碌。她说：“我觉得自己有了一个落脚处，心里很踏实。现在为居民做点事儿是应该的。今天我住的这个房子是大贵族家的房子，要是在旧社会连梦里也是不敢想的，今天却变成了现实。”

在老城区130公顷面积内，三级文物保护单位就有7处，拉萨市政府公布的挂牌民族传统建筑保护院有93处。在如此密集的文物保护建筑群中开展危旧房屋修缮改造工作，这不仅是政府规划设计部门一项艰巨任务，同时对于政府文物管理部门也提出了新的、更高的要求。拉萨市文物管理局在这样的形势面前十分清醒地认识到应该从过去单一的保护三级文物的工作模式中走出来，着眼未来，积极投入到历史文化名城的保护工作中去。他们对拉萨历史文化名城的保护工作是这样理解的，首先是要保护文物古迹和传统古建院落；其次要保护古城的格局和风貌特色(包括街巷布局、桥梁水系以及历史上的寺庙区、商业区、居住区和风景区)；再次是继承和发扬城市的优秀历史文化传统(如乡风民俗、传统工艺特产、地方风味和诗书、戏剧、音乐、绘画等丰富多彩的文化艺术遗存)，在这样一种具有前瞻性工作思路的指导下，拉萨市文物管理局在拉萨老城区危旧房屋修缮改造工作中，积极配合政府其他职能部门，做了大量而有效的工作。

2000年大昭寺在申报世界文化遗产过程中，联合国世界遗产委员会委派的专家德・席尔瓦先生对紧靠大昭寺建筑的阿康大院因存在火险等安全隐患提出了采取措施的要求。阿康大院在20世纪70年代曾经进行过一次拆建，现存阿康大院仅有20多年的历史，它的历史文化价值不是很高，鉴于上述原因，此次危房改造工作中，决定对其进行改建。将紧靠大昭寺南墙的阿康大院向南移动，与大昭寺墙体彻底分离，二者之间留出一条通道，便于消防车辆通行。对消除大昭寺火灾隐患、保护大昭寺安全起到了良好作用。改建的阿康大院外观设计保持藏式建筑风格，层高保持原有高度，内部结构进行调整，从空间布局、使用功能、内部装饰、卫生条件均与现代城市生活要求相接轨，在与历史文化街区风貌保持一致的前提下，改善居住群众住房条件。

藏式建筑在材料运用上，采取因地制宜、就地取材的办法，建筑多为土木结构。到了公元20世纪40年代，第二次世界大战爆发前后，随着商道的进一步开通，现代建筑材料水泥、钢筋、玻璃、钢架等慢慢进入藏式建材领域之中，从此藏族传统建筑发生了巨大变化，以至新旧世纪交替时期的藏式建筑中木质材料已经大量隐退，取而代之的是钢筋、水泥的大梁和楼板，从而屋内使用空间大大拓宽，采光采暖及密封程度大为改善，居住条件更加良好，受到广大藏族居民的喜爱。从建筑外观和屋内布局安排上来看，仍然保持了传统的民族特色，这样既符合藏民族的生活习俗和审美情趣，又提高了居住生活质量，同时保留了历史文化名城的文化品质。通过实践摸索出来的这种做法，在拉萨老城区危房修缮改造工作中广泛采用，得到了社会的认可、专家的好评。2002年我国著名的建筑专家吴良庸先生和周干崎先生进藏视察八廊街的时候给予了充分肯定。

在20多年来的拉萨市老城区修缮改造工作中，有关部门一方面积极探索保存民族文化遗产的最佳途径，实行街区整体保护与历史价值较高的单体建筑保护相结合，在进行基础设施改造时，不新建交通干道，大幅度削减老城区开发建设强度；另一方面，为了缓解老城区交通、居住、污染等压力，促使城市功能向外疏散，在老城区130公顷保护区以外，开辟新的居民住宅区，解决城市居民住房困难问题。这些年的实践充分证明，在老城区改造工作中采取的这些措施是正确的，是符合国家公布的各项政策、法规规定的，也是符合广大人民利益的。

篇2

关键词：卫生间防水；楔形口；防渗漏；排水；凿楔形口

中图分类号：TU761 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2011）33-0094-03

卫生间防水一直是建设者们十分关注的热点问题。目前也有很多关于如何做好防水的文章，这些文章阐述的观点前提都是在施工质量能得到完全保证的基础上才能实现。然而工程在建过程中，由于方方面面的原因，在防水施工过程中受其它不可预知因素的影响是不可避免的。这就难免会出现一些建筑卫生间等有防水要求的房间在使用过程中出现渗漏，特别是对于改造的建筑。在某综合楼改造工程，卫生间新的管道洞口与旧的管道洞口的位置不同，且原作法为卷材防水加细石混凝土，改造完成砖面层距楼板大约20cm左右。在改造过程中，需要先将老的管道洞口封堵，而新管道需重新开设洞口安装。原设计的防水施工方法比较笼统，在施工过程中和后期使用过程中，我们总结出了“合理疏导，预防为主，多道设防”的十二字方针。

一、综合处理原则

作为卫生间改造一项系统工程“合理疏导，预防为主，多道设防”这三方面既是独立的工序，也是相互依存的关系。所谓“合理疏导”就是疏导楼面的水，这是防水综合治理最直接有效的方法。合理疏导又可分为两方面：（1）截断水源，将水从地砖面层上截走，减少地砖面层水的下渗。这需要地砖铺贴时因利制导，使地漏位于房间的最低处，地表的水全部导入地漏。（2）排水，降水汇集于一处迅速排走，不使其聚积过深，以减小渗水压力和渗流量。“预防为主”就是对潜在的漏水点进行提前处理，采用注浆、嵌补等方法将楼板裂缝、空隙堵死，不让水有渗漏的地方。“多道设防”就是在关键部位分层设置多道防水措施。做好这三方面的工作，改造工程卫生间漏水就能得到有效的防治。

二、防水施工方法操作工艺

某综合楼改造的卫生间防水的设计做法比较笼统，根据工程实际情况，我们细化了施工做法，特别是明确了新老给排水管洞口的细部处理。

（一）施工流程

（二）具体操作要点

1．凿楔形口。原有楼板老给排水管道洞口和改造给排水管新开洞口吊模前应将其凿成楔口形，如图1所示。凿楔形口时要注意保护给排水管，洞口周边应凿毛。

2．第一次浇筑细石混凝土时，应浇筑6cm左右，当有给排水管时，注意扶正给排水管。如图3所示：

3．待第一次细石混凝土密实后，剪掉铁丝，去掉模具后第二次浇筑细石混凝土，并留设圆型槽。

4．沿圆型槽做防水砂浆及密封处理。用劳亚尔防水剂与水泥按1:3搅拌成素水泥灰浆，沿圆槽涂刷一至两遍厚度2mm，待30分钟素水泥灰浆表干，此时在管口周围一圈打上密封胶（无给排水管洞口不需打密封胶），如图5所示。再在上面一层用劳亚尔防水剂与水泥、砂子按1:2:5.5搅拌成砂浆将圆槽做平防水面，并沿管道做成倒圆弧状。

5．在楼面层上做水泥砂浆防水找平层。

6．沿楼地面至套管间涂刷防水涂料。

7．蓄水试验，完毕后做一层砂浆保护层。

8．粘贴地砖面层。

三、出现局部渗漏的处理方法

以上的防水做法，是在完全理想状态下完成的，其防水效果绝对能达到要求。但在实际工程中，由于各方面的原因，特别是因工期问题而导致做防水的时间紧迫，比如在蓄水试验尚未完成就已经开始施工地砖面层和楼层吊顶。这就导致发现问题不及时。这样的话，渗漏问题就会在使用过程中暴露出来。在我们发现渗漏问题时，房间已经在正常使用，地砖面层，下层吊顶也全部都已经完工。如何在尽量少影响使用者的情况下维修且达到良好的效果，是我们思考的

重点。

经过我们的探索，对于改造卫生间的渗漏的问题，处理方法如下：

1．首先检查一下是不是楼板存在裂缝，楼板要是存在裂缝，就采用注浆的方法修补裂缝。

2．一般的渗漏点都是在给排水管口周围，在下口将给排水管周围凿成楔形口，采用SCD高强型快速堵漏剂与水的比例按1:0.3配制，搅拌均匀成腻子状将其填充，并用劳亚尔防水砂浆做保护层。对于所有的新老给排水管洞口均进行同样的处理，以做到“预防为主”。具体做法参照图4、图5。

3．在上口，将给排水管道口处的地砖凿出，并凿至混凝土基层，按本文前文叙述的方法做好防水，在给排水管上戳出几个排水孔，以降低排水点的方法对渗入地砖面层与楼板基层间的水进行“合理疏导”，在降水点处防水需加强。

4．对给排水管进行检查，特别是蹲便器尾冲接口处，对这些潜在的水源点进行防水加强处理，以截断水源。

5．恢复地砖面层，在戳有排水孔的给排水管周围填充透水性极强的、不易流动的松散性材料，再贴地砖。地砖面层完成后，采用劳亚尔素水泥浆进行勾缝处理。并采用无毒，不燃烧，无刺激，渗透力可达1.2～3mm的有机硅防水剂将整个地砖面层喷涂。这样就使整个地砖面层构成一张不透水的“薄膜”，将地面水在地面导入地漏或排水管，为防水增加了一道防护。

以上几点渗漏的处理方法相辅相成，充分体现了“合理疏导，预防为主，多道设防”的十二字方针。相比完全返工，这种办法对使用者的影响也是比较小的，且能达到良好的效果。

四、结论

在改造工程中，卫生间渗漏问题一直是未能彻底根除的质量通病，是建筑渗漏的一个主要方面。本文阐述的“合理疏导，预防为主，多道设防”的十二字方针不仅适用改造工程的卫生间防水做法及防渗漏，对新建工程的卫生间防水做法及防漏渗也有一定的指导意义。

参考文献

[1] 地下建筑防水构造（02J301）[S]．

[2] 楼地面建筑构造（01J304\03J304）[S]．

[3] 建筑材料（第2版）[M]．中国建筑工业出版社．

[4] 屋面工程施工工艺标准（GB50207-2002）[S]．

篇3

2020是决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚关键之年，农村危房改造工程作为实现“三保障”之一住房保障的重要手段，必须作为重中之重，现将有关工作重点印发给你们，请认真贯彻落实。

一、关于存量危房排查方面

（一）排查到位，不落一户。

对四类重点对象、边缘户、一般农户的住房展开全覆盖排查，重点排查有没有农房尚未进行鉴定或鉴定不准，有没有个别贫困户还住在危房，有没有新房建成旧房未拆除的现象等。

（二）乡镇主体，部门指导。

乡镇人民政府是排查工作责任主体，分乡镇展开，做到镇不漏村，村不漏户，建立排查工作台账，列出问题清单，对账销号。县级主管部门负责指导督查，汇总上报。

（三）突出重点，明确时限。

要充分发挥村“两委”的作用，以建档立卡贫困户等四类对象为重点，排查工作在3月底要全面完成，县区主管部门须在4月上旬完成排查报告上报。

二、关于农村危改程序方面

公开透明，程序规范。严格执行户申请、村评议、乡镇审核、县区审批制度。三级公示按要求严格公示载体和公示时间，县级要畅通投诉渠道，设立投诉举报电话，并在新闻媒体公开。

三、关于危房改造工程方面

全面落实《农村危房改造脱贫攻坚三年行动实施方案》，持续开展查漏补缺，对于2019年摸排出来的1700多户存量危房和新摸排出来的危房，要根据对象类型，符合农村危房改造条件的四类重点对象全部纳入危改计划，并建立层层分解、环环相扣的农村危房改造责任体系，把任务明确到乡镇和责任人。要强化面积管控、质量管理、工程验收、资金拨付等工作，抓紧改造到位，做到应改尽改，确保农村困难群众不住危房，全面实现贫困户住房安全有保障目标。对于边缘户、一般农户不符合农村危房改造条件的群体，各地也要积极想办法、拿措施，引导和鼓励一般农户自行改造；对于无意愿改造的，要履行住房不安全因素告知义务和政策宣传引导工作；对于有意愿改造，但家庭有特殊困难的，县区政府可以给予适当帮扶。

四、关于农村危改相关问题处置方面

（一）排查问题要限期销号整改。

对于排查出来的问题要立行立改，对于一时不能整改到位的，要明确整改时限，上半年要清零见底。

（二）加强质量安全管控。

县级要开展农村危房改造质量巡查，地基和关键部位的施工乡镇要派员旁站指导，开展建筑材料抽检，杜绝不合格产品流入。

（三）明确县级竣工验收流程。

危房改造完成后，县级住建部门要汇同财政、发改等部门共同组织验收，把好危改最后一道关。

篇4

 

在镇党委、政府的正确领导下，以及上级相关部门的大力支持下，城建科室较好地完成各项工作任务，现将2018年全年重点工作进行简要总结，并对2019年工作做出安排，具体情况汇报如下：

一、2018年重点工作总结

（一）立足镇村实际，开展村镇建设。 工作中，积极立足台头镇村镇建设实际，认真开展村镇建设服务工作，积极改善群众的生产、生活条件。一是继续改善道路交通状况：1、投资31.5万元，对台头绿源路进行挖补修复，修补面积为2500㎡。2、投资234.5万元，对台头中心路进行改造，同时拆除中心路沿街76处私搭乱建，营造良好公共交通秩序；二是电力升级改造: 配合电力部门完成台头主干线、穿越大清河线路、和平支干线3段线路的绝缘化升级改造。

（二）精心组织，有序推动农村宅基地确权核实认定工作。前期我镇配合区国土分局完成农村宅基地测量7000余户，今年按照区政府、静海国土分局的统一安排和部署，我镇农村宅基地确权登记核实认定工作于2018年4月4日正式启动。具体工作安排：一是及时组织召开村级动员会，邀请静海国土分局业务人员进行现场讲解，使参会人员能更直接、更清晰理解土地确权登记工作的会议要求，促进了确权登记工作的扎实开展；二是结合我镇实际，突出重点，区分轻重缓急，由易到难。选择二堡片先行开展农村宅基地确权登记核实认定工作，以点带面，全面推进。同时注意灵活处理，防止引发矛盾冲突，对于权属界线无法确定、存在争议的，本次暂不予以认证核实；三是认真组织村干部参与其中，做好确权核实认定工作事前、事中、事后协调工作，充分发挥其优势，使各种纠纷能得到及时化解，确保此项工作的顺利推进。截止目前，全镇18村农村宅基地确权核实认定工作基本完成，完成农户个人核实6000余户，完成四至认证3000余户。

（三）严格危房改造程序，扎实推进农村危房改造工作。按照市、区建委关于做好2018年危房改造工作的要求，结合区建委下达我镇85户指标任务数。在工作中，一是明确职责，落实责任。成立台头镇农村危房改造领导小组，建立健全协调机制，明确分工，密切配合；二是出台2018年台头镇农村危房改造实施方案，进一步规范确保农村危房改造各项工作顺利推进；三是推进“互联网+政务服务”，农户通过微信搜索并关注“天津农村危房改造”微信公众号自行或通过亲朋好友、镇村干部协助，就可直接报名；四是加强宣传。在村级公示栏张贴公众号报名方式，以及农村危房改造明白卡等有效措施，增强农村危房改造惠民政策实效，畅通农户表达参与危改诉求渠道。根据第三方鉴定结果已公示92户，开工85户，竣工85户，完成镇、村两级验收，目前正在整理档案，准备区建委、民政等部门联合验收。

（四）完成镇域总体规划、村庄规划接特色村庄规划相关工作。按区委区政府相关工作要求及我镇发展实际需要，有效地优化乡镇布局规划，合理布置服务设施。同时，强化规划管理力度，用战略眼光进行规划管理，不断拓展村镇化发展的空间，优化布局，更加科学的引导村镇建设。我办正积极筹划镇域总体规划、控制性规划、村庄规划及北二堡特色村庄四项规划工作。目前镇域总体规划、村庄规划、控制性规划均与天津市规划设计研究院签订规划合同，委托该设计院规划设计编制工作。北二堡特色村庄规划方面，与都市意匠城市规划设计中心（北京）签订规划合同，现阶段规划设计已完成。

（五）加强监管，广泛宣传，加大力度整改，全面遏制违法违章建筑。一是落实责任。将违法建设工作纳入各行政村年度工作考核目标，落实网格员职责，调动各村负责人切实负起责任，抓好本责任区域内的整治工作；二是严格落实区政府治违的工作要求，全面遏制违法占地。根据区国土分局违法占地巡查整改任务清单内容，涉及我镇整改任务17宗，共计35.79亩。现已整改完成12宗，整改面积为30.82亩；正在整改验收中1宗，幸福村邢金利厂房0.72亩，剩余4宗未完成整改，合计4.25亩。具体为2018年二季度卫片2宗1.23亩（胜利村、民生村民宅2宗），2017年卫片1宗，0.6亩（具体为新力村农业机械仓储用房），2016年卫片1宗，2.42亩（和平村厂房1宗）。

二、2019年工作计划安排

在镇党委、政府的正确指导下，2019年镇城建办将继续以“京津冀协同发展”大发展大机遇为抓手，以着力推动乡村振兴战略建设与雄安新区实现统筹、协调、一体化发展，服务对接雄安新区建设。不断加强乡村设施建设、着力推进农村宅基地确权、危房改造等惠民工程的实施，做好乡镇各项规划建设，不断推进乡村振兴工作进程更好发展。

（一）进一步加大基础建设力度。2019年我办将紧紧围绕提升村镇载体功能，不断提高路网连通度，以不断改善全镇交通环境，使农村公路的通行能力得到提升为任务，计划投资约900万元，新建公路4条，改建公路6条，大修公路2条，累计全长9300米。直接受益村庄11个，受益人口3万余人。

（二）做好农村宅基地确权登记核实认定工作扫尾工作。一是按照静海国土分局有关指示要求，制定统一时间，组织对各村未进行核实认定农户再次进行核实认定；二是组织协调专业人员对未进行宅基地测量的农户进行测量核实。

（三）进一步推进危改工作进程。结合2018年危改工作经验，不断改进方式方法，一是在工作中要严格认真参照执行危改文件要求， 做好危改补助对象认定工作，切实落实审核把关责任，对网上报名信息进行实地核实；二是加强竣工验收管理，进一步强化危房改造的质量安全监管；三是加强档案管理。建立和完善危房改造纸质档案，规范有关信息管理；四是严明工作纪律，严禁任何人员以任何名义进行索拿卡要和报销所谓费用，发现问题，报请纪检部门严肃处理。

（四）跟进各项规划对接工作。根据现阶段规划设计完成情况，结合镇村实际，积极协调区相关部门，对已完成规划内容进行对接论证，村庄规划方面，继续跟进工作进程，加快规划设计完成，为我镇各项社会事业的发展奠定基。

篇5

内容提要: 从解放初期开始，上海市政府就非常重视旧区改造，已经成为政府工作的一项重要内容。旧区改造的对象主要是危旧房屋集中的区域，包含两个核心层次：一是“危旧”，二是“集中”。旧区改造以区域性为基础，更能实现改造目的，也更具操作性。我国现阶段，新制订的条例应明确旧区改造属于“公共利益”，但是需要有比较严格的限制条件。要实行征收的旧区改造项目，必须经过市相关部门的认定，并制订规划。上海逐渐探索形成的“二次征询”机制，可以将征收与补偿过程更加公开、透明地展示给旧改居民。旧区改造制度设计的核心，应是全过程的信息公开和公众参与。

2011年1月19日《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收补偿条例》）经国务院第141次常务会议通过。《征收与补偿条例》第8条对适用国有土地上征收房屋的公共利益范围，采用列举方式作了明确和细化，具体内容中除了包括公认传统意义上的国防和外交需要，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，由政府组织实施的科学、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要等内容外，还将政府组织实施的保障性安居工程建设的需要、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要纳入了公共利益的范围之中。

而其中“危旧住房改造”是否属于公共利益并适用征收程序，一直受到社会各界的广泛关注和讨论。本文将针对旧区改造或者说旧城区改建内容，结合上海旧区改造实践，对其中有关法律问题进行深入分析和探讨。

一、上海市旧区改造实践的回顾与总结

通常来说，旧区改造主要是指城市建成区域内由于历史、自然或者人为因素造成城市建筑空间、环境、设施等功能缺失、缺陷甚至恶化，进而进行更新的活动。从笔者查阅的相关法律文件看，旧区改造概念在城乡建设部和各地规范性文件中的表现形式可谓多种多样，有旧住宅整治改造、[1]危旧住宅区改造（棚户区）、[2]旧城改造、[3]旧区改建、[4]旧城拆迁改造，[5]危旧房改造[6]等等提法。但无论表述是界定在区域概念上，还是落脚于危旧房屋上，区域性的特征均突出地体现于其中。“旧区改造”[7]的概念频繁出现在上海市的政策性文件中，主要从20世纪90年代开始。这一概念用于归纳上海利用土地级差效应完成城市更新的一种经验模式，核心内容是对上海市旧区实施拆迁补偿安置并进行土地再开发。在旧区改造初期，上海已经开始出现“旧区改造”的概念，但当时实践中使用较多的还是“危棚简屋改造”、[8“]旧区危棚简屋改造”[9]的表述。从其内涵看，旧区改造和危棚简屋改造都是政府为改善市民住房条件和居住环境，而组织进行拆迁和建设活动的代称，其针对的改造对象在具体政策落实中也是基本相同的。

回顾上海旧区改造历史，旧区改造工作并非到19世纪90年代才产生和开展。从解放初期开始，市政府已经非常重视旧区改造，此项工作已经成为政府工作的一项重要内容并陆续开展。当时，上海的房屋主要是旧式里弄和棚户区，基本占到了上海居住房屋的70％以上，房屋质量结构比较差。但当时及此后相当长的一段时间内，由于政府财力有限，动迁规模和旧城面貌变化并不大。据统计，从1950至1990年期间，市区共拆除棚户、简屋256.8万平方米。上海真正开始大规模推进旧区改造，是从20世纪90年代初开始的，这与我国住房制度改革和土地制度改革息息相关。也就是在此时，旧区改造步伐开始进一步加快，主要经历了以下三个阶段：

第一阶段：20世纪90年代的“365危棚简屋改造”。这一阶段，纳入改造的旧区包括已经确定的市区365万平方米危棚简屋以及与上述危棚简屋交叉或毗连的房屋，按照城市规划要求，在地块实施改造中需附带拆除的二级旧里以下的危旧房屋，据统计约300万平方米。对于列入旧区改造范围内的地块，各区应当以1991年统计的365万平方米危棚简屋数为基础，界定旧区改造范围，按照规定程序，由市房地局会同市规划局逐块认定，制定切实可行的改造计划，所认定的地块需要报市建委、市计委备案。[10]对于已经认定的旧区改造地块，在实施中明确不得擅自调整或者扩大。

第二阶段：“十五”新一轮旧区改造。这一阶段，旧区改造按照城市总体规划的要求，统一规划，合理布局，突出重点，分布实施，做到了旧区改造与市政基础设施建设、绿化建设、生态建设的有机结合。对于列入旧区改造范围的地块，在原有“365危棚简屋改造”阶段旧区改造地块认定的标准基础上，将其界定为在中心城区房屋建筑面积占房屋总建筑面积超过70%，且旧式里弄房屋建筑面积超过70%的区域，特别是房屋结构和居住环境差的二级旧里以下地区，对于结构尚好、不成套的职工住宅则进行成套改造。对于具体旧区改造地块的认定程序，具体则由各区申报改造范围、改造范围内拆除一、二级旧里及各类建筑面积、动迁居民和单位数量、回搬比例等内容，由市建委、市房地资源局、市住宅局、市规划局等有关部门共同认定。[11]

第三阶段：“十一五”成片二级旧里以下房屋旧区改造。这一阶段，只要政府有能力，群众有意愿，各级政府都要全力以赴加快推进旧区改造。如此，旧区改造不再是政府单方面意愿，而更要征得居民的同意。其间，推行了五大创新机制：一是试点旧区改造事前征询制度，扭转了以前不正常的拆迁氛围，变“被动改造”为“主动改造”，逐渐形成良好的动拆迁环境，改变了原先老百姓与动拆迁公司对立的局面。二是试点数砖头加套型保底机制。在坚持居住房屋的补偿安置一定要以市场评估价为依据基础上，考虑到旧区改造要让老百姓得益的原则，政府增加了20%—30%的价格补贴。同时对于那些不成套的房屋以及棚户等还增加了15平方米的面积补贴。三是增加了就近安置的方式。四是建立了旧区改造协调机制。[12]五是实行改造过程“全公开”。

综合分析上述上海旧区改造工作的历史和发展过程，得出以下几个基本性结论。

（一）旧区改造概念应当具有区域性特征

在上海旧区改造历史中，曾出现了“危棚简屋”、“危旧住房”、“旧区”等差异化的表述，但在实际操作中均是指区域性的概念。一直以来，上海旧区改造对象除了包括符合标准的危旧房屋外，还包括虽然够不上危旧房屋但与之毗连和交叉存在的其他房屋。首先，从现实情况看，并不是每个或者每幢房屋都是孤立存在的，危旧住房大量集中的区域，往往还有一些质量和条件相对较好的居住房屋，危旧房屋与其他房屋往往犬牙交错。这是一个无法回避的现实。其次，由于旧区改造主要采取的是对危旧住房进行拆除，并在补偿安置基础上进行土地再开发利用的形式，所以操作上难以仅对单个或者单幢的危旧房屋进行拆除改造，而需要以成片区域为单位进行改造。其三，旧区改造需要按照城市规划的要求，对拟改造区域进行统一性拆除改造，这更能体现城市功能布局与区域性发展要求。因此，综合来看，将与纳入改造的危棚简屋交叉或毗连，按照城市规划要求，在地块实施改造中需附带拆除的房屋一并纳入旧区改造的范围，即肯定旧区改造的区域性特征是可行的和必要的。可以说，将旧区改造界定在区域性概念基础上，更符合旧区改造的特征，更能实现旧区改造的目的，而且也更具有现实操作性。

（二）“旧区”应当具有界定标准

旧区改造的对象主要是危旧房屋集中的区域，那么这一对象该如何界定呢？拆分“危旧房屋集中的区域”，我们可以看到，其中危旧房屋集中包含两个核心层次：一是“危旧”，二是“集中”。

顾名思义，“危旧”包括危房和旧房。其中危房是按照建设部的《危险房屋鉴定标准》[13]予以认定，它针对的是房屋本身，一般是在整幢房屋的地基基础、结构构件危险程度的严重性鉴定基础上，结合历史现状、环境影响以及发展趋势，全面分析和综合判断而得出结论。具体而言，危险房屋为结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。而且一旦符合危房鉴定标准后，将区分A、B、C、D四个不同等级进行观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除等不同处理方式。[14]除了“危房”一类，还包括大量虽然够不上危房但房屋条件和居住环境也是亟需更新的“旧房”，这一类占到了旧区改造总量的大多数。对于其中的旧房，在上海的实践中，旧区改造或者说危棚简屋对于改造对象一直有较为严格的界定标准，其中改造对象仅限于二级旧里以下房屋，即按照上海市房产管理局1990年12月29日的《上海市房屋建筑类型分类表》中确定的标准进行界定。[15]二级旧里以下居住房屋指二级旧里房屋以及简屋，包括普通零星的平房、楼房及结构较好的老宅基房屋、郊区设备简单的小楼房以及瓦屋面，木屋架，砖墙身三项条件中，至少有一项未能符合要求的。可见，危旧房屋是有着确定的标准的，不能随意扩大或者缩小其范围。

“集中”在这里则指在一定区域内危旧房屋所占比例较大，具有绝对数量，类似于“群”的概念。考虑危旧房屋集中，一则体现了旧区改造的重点所在，二是充分考虑了旧区改造的实效性，因为不能无视与危旧房毗连和交叉存在的其他非危旧房屋的存在。20世纪90年代，上海“365危棚简屋改造”就将属于危旧或者设施简陋不堪、居住条件恶劣的房屋和与之交叉或毗连需要附带拆除的一些质量和条件相对较好和良好的房屋，一并纳入了旧区改造的范围，但在操作中对于房屋类型的占比上均有严格的限制。后来新一轮的旧区改造以及后续的旧区改造，均延续了这一特征，将范围界定为成片二级旧里以下的区域，同时避免实践中借用旧区改造名义拆除大量非危旧房屋的情况，上海实践中形成了“两个70%限制”的具体内容：对于居住类房屋建筑面积占总房屋建筑面积比例、二级旧里以下房屋建筑面积占居住房屋总建筑面积比例，均应当超过70%，从而保证了旧区改造地块认定标准的一致性。

（三）旧区的认定程序应当严格规范

拟纳入改造区域的“旧区”具体由谁判断和核定，这一环节构成旧区改造的另一个关键性内容，即“旧区”认定程序。这一程序可以确保旧区标准在实践操作中落到实处。上海对“旧区”的主要认定程序具体操作如下：第一步，由各区县按照已经统一确定的旧区认定标准（成片二级旧里以下区域），向市旧区改造办公室（市建设交通委）申报旧区改造的面积数量和地块。第二步，市旧区改造办公室（市建设交通委）会同市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局等有关部门根据各区县上报的情况，共同对地块是否符合“两个70%限制”标准进行逐一认定。在认定过程中，相关部门必须派员到现场踏勘。第三步，将认定的旧区改造地块纳入旧区改造规划，作为日后旧区改造工作落实的基础和条件。第四步，根据旧区改造规划，确定一定阶段的旧区改造计划和年度旧区改造计划，以此作为具体旧区改造项目操作的前提和目标。

从上海多年来的实际操作看，严格的旧区改造认定程序至少应当包括以下几方面内容：第一，前提条件是要有旧区改造的规划和计划。依照程序确定的旧区改造规划和计划是旧区改造工作的依据。第二，旧区改造规划和计划的确定应当经过相关部门具体地块认定的程序。第三，纳入旧区改造地块的认定应当严格按照具体的技术标准和参数来衡量和核定。

二、旧区改造中“公共利益”的界定

（一）公共利益问题的提出

我国《物权法》实施前，我国立法中的征收概念仅出现在土地征收中。虽然我国《宪法》第10条规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”，而在房屋拆迁方面，国务院1991年颁布《城市房屋拆迁管理条例》以来，在政府与需要拆迁的建设用地单位之间的法律关系界定上，始终定位于行政许可。在拆迁行政许可的审核过程中，不涉及项目目的是否为“公共利益”的判断。政府对是否实施拆迁，具有绝对的控制力。1988年宪法修正案确立“土地的使用权可以依照法律的规定转让”制度，至20世纪90年代初，土地所有权与使用权主体基本一致，土地流转制度处于初步确立阶段。此时的住房制度改革尚未铺开，城市房屋基本为国有或者单位所有。城市房屋的拆迁，更基于国家作为土地所有者权利的行使，是对土地用途所进行的调整。1991年《城市房屋拆迁管理条例》是在当时制度环境下的自然选择。至2001年修订《城市房屋拆迁管理条例》，其立法理念和确定的拆迁模式仍没有改变，不分公益和商业拆迁，旧区改造中的房屋拆迁，仍作为城市土地使用权调整的后续环节，无需判断其公益属性。

我国《物权法》实施后，旧区改造中行政权的运用由调整城市土地使用权的许可，转为以“公共利益”为目的对城市房屋所有权的征收。依据我国《物权法》规定，只有为了公共利益，政府才可以对居民的房屋进行征收并拆迁。而旧区改造是否为了公共利益，成为旧区改造拆迁中是否具有合法性的法律基础。旧区改造是否为公共利益尚存在着分歧，因为“公共利益”这一概念本身就具有模糊性和不确定性。有的学者认为，旧城改造不能界定为公共利益。因为一个人对自己的生活方式有权作出选择。[16]即便脏乱差的地方，政府想改变，也应当以尊重个人的自主意愿为前提。有的观点则认为，对于因危旧房改造而引起的房地产开发不能绝对的否定其公共利益。因此，如果不就旧区改造是否属于“公共利益”形成明确的判断，旧区改造势将陷入困境与争议。

（二）对“公共利益”概念的认识

什么是公共利益?上海市行政法制研究所曾就此与美国耶鲁大学法学院中国法律中心共同举办了公共利益界定法律问题研讨会，并分别委托复旦大学法学院和市城乡建设和交通委开展课题研究。综合研究结果，笔者认为：公共利益是一个具有价值选择和历史特征的开放概念，其“对抗”和限制的不仅有公民个人权利，更有行政权力。

首先，公共利益是一个抽象概括的概念。公共利益的最大特点就在于：它是一个与诚实信用、公序良俗等相类似的框架性概念，具有高度的抽象性和概括性。[17]

其次，公共利益是一个历史性概念。[18]公共利益不是一个永恒的概念，在不同的历史阶段具有不同的内容和表现。这并不是公共利益本身发生了变化，而是公共利益所属的环境发生了变迁，这种环境包括整个社会的价值观念，政治、经济、文化、宗教、自然环境等等因素都是影响公共利益评判的条件。以美国为例，其宪法规定的是“公用”。最初，“公用”系指政府拥有，即政府征收土地用于某种政府用途，例如一条公路或一个军事基地。后“公用”扩展到指开放供公众使用，无论其所有权为公有或私有，如在私有土地为公众所使用的例子有铁路和旅馆。到20世纪40年代以来，“公用”再扩展到“公共利益”或公共目的，虽然美国国内也存在争议，并且有各种限制，但该标准却成了“公用”的主导定义。

第三，公共利益是一个包含价值选择的概念。既包括宏观的价值，例如，国家的持久发展、社会的安定有序、环境的保护、资源的合理开发利用等，也包括微观的价值，例如旧房改造、修桥造路、消费者权益保护等等。价值选择是对思想态度的确定，公共利益既是价值选择的结果，又是价值选择的目标。[19]

第四，要全面认清公共利益的私权保护功能。宪法所保护的利益除了以基本权利为内容的个人利益之外，还包括公共利益，两者是两种不同的法益。在个人利益与公共利益这两种不同法益发生冲突与抵触的时候，需要立法者加以协调和平衡。当前，公共利益限制公民基本权利的功能被放大，而其保障公民基本权利的功能被忽视。只有认清了公共利益在私权保护中的“防火墙”效用，才能避免因滥用公共利益条款而引发的侵权事件。[20]

（三）旧区改造与公共利益的关系辨析

在大众眼中，公共利益与旧区改造或者其他相同意思的概念经常同时出现，其联结点就是：为了维护公共利益，可以对私有财产进行征收。在各类私有财产征收中“，旧区改造”相比较于其他征收理由，如应对突发事件、建设军事、市政设施等，其是否具有“公共利益”属性更容易引发社会的关注、讨论和争议。这不仅在于征收房屋财产对被征收人个体权益的影响最大、涉及的人数众多，还在于旧区改造的具体实施者往往带有商业利益驱动性，更在于人类社会的城市演进长河中，城市更新与历史记忆和私人财产保护之间的困难抉择。

建设项目的公益性是房屋征收中有关公共利益界定的主要标准，可以分为目的公益性和性质公益性两类。建设项目的目的公益性标准，[21]是以建设项目的目的为基点来判断的，即不论建设项目自身的性质和用途是什么，只要在经济增长、社会发展、城市建设、促进就业、提高社会保障水平等方面产生积极促进作用的建设项目，都可以视为符合公共利益原则的建设项目。建设项目性质的公益性标准，则是以建设项目用途性质为基点来判断是否符合公共利益需要原则的标准。

这两种标准的实施，目的公益性标准较为抽象，弹性较大。面临着如何准确把握界定标准、采用什么样的界定程序、界定主体为谁等一系列难点问题，具体操作难度很大。目前在理论界、实务界占主导地位的是建设项目性质公益性标准，这一标准的实施将明显缩小政府在征收土地房屋方面的行政权力，但也存在着一系列操作性问题：第一，在一个建设项目中，公共利益用地与商业利益用地存在着一定程度上的交叉和混合，难以划清。第二，整个社会能否接受自然垄断行业的公益性建设项目，存在争议。第三，不同性质建设项目间的补偿标准的不公平和不平衡。第四，项目性质公益标准实施范围过狭的问题，可能会遗漏相当部分实施后产生较好社会效果的建设项目。第五，纯商业性开发建设用地的供应困难。

在我国现阶段，《征收补偿条例》明确旧城区改建属于“公共利益”是符合现有国情、充分尊重现实的选择。同时，需要有比较严格的限制条件。与政府建设经济适用房、廉租房的目的一样，旧区改造的主要目的是改善旧区居民的居住条件，保障社会弱势群体的基本权益。与传统上认为公共利益的受益对象为不特定公众有所不同，旧区改造的受益对象是特定区域的居民。要防止征收房屋的权力被滥用，需要对旧区改造中的“公共利益”有比较严格的限定，即征收后的土地再使用要符合公共利益。例如，旧区拆除后，土地再开发用途中，没有用于原居民没有回迁或者就近安置，全部用于商业性开发，这样的旧区改造虽然可能改善原居民住房条件，但要界定为公共利益，与法与理与情都难以自圆其说。

（四）旧区改造中如何体现公共利益

在我国仍处于城市化进程时期，各地发展又不均衡，需要面对城市旧区改造与发展的客观现实。由于城区功能布局的客观规律性，大部分旧区改造不可避免渗透着商业性项目用地。而有些地方以旧区改造为名实施商业开发，补偿又不到位，是造成旧区改造变异并引发矛盾的重要原因。因此，旧区改造必须体现出公共利益的属性，才可能顺利实施。需要从以下方面予以体现：

1.征收主体应当为政府。从理论来看，行使征收权的主体，只应为行政机关，政府应是行政征收的主体。从现实来看，目前政府即便不是拆迁主体，也没有避开拆迁中的矛盾，一旦发生冲突，矛盾的指向和提出解决方案的仍然是政府。《征收补偿条例》明确了征收主体是政府，而不是原条例中所说的从政府手中“取得房屋拆迁许可证的单位”。这是由拆迁制度向征收制度转变后的逻辑必然。

2.公共利益的认定权应当交给政府和法院。理论上说，政府、第三方组织和司法部门都可以作为公共利益的认定主体。有学者主张，专门成立相对独立的专门委员会等第三方组织，对项目是否为公共利益进行认定，以保证判断的客观性。《征收补偿条例》第9条第1款明确：“保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。”笔者认为，从目前我国的现实出发，仍以政府先行认定为宜。因为政府在规划编制过程中，更为了解旧区的实际状况，了解规划项目的用途、性质等具体情况，同时还可以通过听证会、论证会等形式听取公众、专家的意见。如果产生争议，或对政府的认定不服，再通过司法途径，由法院对征收决定的合法性进行审查，对是否符合公共利益作出最终裁断。这样的制度设计，既保证了征收效率，也保证了社会公平正义。

3.认定公共利益的“四条底线”。旧区改造中要体现公共利益，政府应当守住以下四条底线：

一是拆迁目的应当以改善居民居住条件为主要目标。结合建设用地的供应需要，有计划地选择集中成片的旧居住区，应当从改善居民的住房条件出发征收；在拆迁补偿时，为体现改造目的，应当为原住居民提供就近安置或者回迁的选择。如为了有利于控制拆迁成本，就近安置房源可在新建普通住宅项目中配建，或者由政府指定机构拆迁其他旧住房时，在原址集中建设安置房。

二是动迁后土地使用要确保相当程度的公益性。动迁后，土地理应优先考虑用于原住户居住条件的改善。而实践中，土地全部用于原住户的情况极少，大量的是渗合着其他公益性项目和商业开发项目。这是无法避免的现实，也就是说，在区域性城区改造中，全部土地使用没有一点商业性项目开发混和在其中，是很难做到的。但为了保证拆迁行为的公益属性，笔者认为，土地使用中必须要有一定的比例用于公共利益性质的项目。这需要一个新的制度设计，如其中有商业开发项目的，其土地使用面积一般不宜超过50%。当然具体比例也可以由各地方根据不同区域确定不同比例。例如，中心商务区可以要求不低于1/3用于公益性项目，郊区不低于2/3，等。另一方面，对公益性项目也可作列举式的界定，如学校、医院、邮局和集贸市场建设等，应当认定为非商业设施；以服务于周边居民生活为主的一些小型商业设施，如小型商铺、便利超市等，也可以作为公建配套设施，纳入公益性范围。

三是必须给予动迁居民充分的补偿。总的目标是切实改善其居住条件，让动迁居民成为旧区改造的最大受益者。对可能造成的工作、生活、学习等影响，有充分的补偿，不能因征收而妨碍私人财产权益的完整实现。

四是需要建立土地使用性质变更的弥补机制。如果土地使用规划从公益性调整变更为商业性动迁的，要有公平合理的弥补机制，及时按照商业性动迁的补偿标准，补足到位。

三、上海在旧区改造中的主要探索

在我国《物权法》的基本理念日益深入人心的大背景下，上海旧区改造的房屋动迁，在原条例没有废止之前，曾经根据实际和上海的特殊情况，进行了积极的探索，通过一些程序性的设计和制度上的创新，在保障居民参与权和知情权的基础上，力求更好地维护旧区改造中居民的合法权益。

对于在旧区改造中如何进行征收与补偿，上海的18个区（县）都进行了一些探索，笔者从中选取了浦东塘一塘二地块、闸北桥东二期地块、卢湾区390地块、黄浦区东元坊地块、虹口区虹镇老街地块等5个试点地块进行了定性和定量的分析，提炼出如下几方面的做法。

（一）规划的认定及项目的启动

为了避免旧区改造的随意性，以及由此可能引起的旧区居民的不满，并对各级政府及其相关部门的征收项目进行控制和规范，上海明确需要征收的旧区改造项目，必须是经过市相关部门认定的旧区改造项目。目前，上海旧区改造项目的认定及项目启动主要包括：

1.制定全市旧区改造规划。按照旧区认定标准，各区（县）政府将自行认定的旧区改造地块上报市旧区改造办公室，由市旧区改造办公室会同相关部门认定后，制定全市的旧区改造总体规划，作为一段时间内，全市旧区改造项目启动实施的依据。

2.旧区改造项目的组织实施。纳入全市旧区改造总体规划的旧区改造项目，分成两个层次：一部分旧区改造项目由市里直接推动，组织实施，比如：浦东塘一塘二地块、闸北桥东二期地块、虹口区虹镇老街地块，就是由市直接启动组织实施的项目；另一部分旧区改造项目，经市里认定后，由所在区（县）组织实施，以调动区（县）的积极性。如：卢湾区390地块、黄浦区东元坊地块。

3.专项规划的制定与认定。旧区改造项目在正式启动前，还需要制定一个专项规划。专项规划主要是对旧区改造的时间、规模、拆迁安置计划以及地块的利用计划进行编制。专项规划的制定要求与区域规划相结合，以保持区域规划内各专项规划以及专项规划本身的协调。专项规划完成后，需要报市相关部门认定后，旧区改造项目才能够正式启动实施。

（二）率先探索“二次征询制”

以往的旧区改造，政府拥有绝对的主导权。在旧区改造的启动与征收中，一般会运用行政手段，直接启动并组织征收。我国《物权法》实施后，这种传统的征收方式违背了《物权法》对私权依法予以保护的基本理念，政府需要依法进行改变，以保护被征收居民的合法权益。但是，如何通过程序的完善，让旧区居民参与到征收与补偿的过程中，使征收与补偿过程能够更多地体现民意，使旧区居民的权益少受到侵犯？上海在试点中逐渐探索形成“二次征询”这样一种新的机制，力求征收与补偿过程可以更加公开、透明地展示给旧区居民。

1.第一次征询，即对居民“是否愿意接受旧区改造拆迁”的征询。只有同意改造户数超过规定比例，才能够办理地块改造前期手续；如果同意改造户数达不到规定比例，旧区改造暂缓。因此，意愿征询的结果将直接决定旧区改造能否正式启动。

上海在试点推行中，将同意旧区改造的比例一般设定为不低于旧区改造居民总户数的90%以上。在第一次征询中，设定较高通过比例的原因在于：旧区改造，一个重要目的就是改善旧区居民的居住条件。而居住条件的改善与居民的利益直接相关，居民的意愿和想法理应得到最大限度的尊重与满足，以避免政府和动拆迁方随意启动旧区改造项目。

从目前试点推行的实践来看，第一次意愿征询还是很容易高比例通过的。因为旧区居民的居住环境普遍较差，改造意愿普遍来说非常高。课题组选择的5个试点地块第一次意愿征询的具体比例如下表：

地块

浦东塘一塘二

闸北桥东二期

卢湾区390地块

黄浦区东元坊

虹口区虹镇老街

地块平均比例

比例

87.7%

98.17%

96%

96%

95.98%

94.77%

（注：由于浦东塘一塘二地块是上海的第一个试点地块，因此该地块设定的通过比例为85%）

2.第二次征询，即拆迁补偿安置方案的征询。此次征询结果将直接影响旧区居民签订附生效条件补偿安置协议的比例，而规定期限内签订附生效条件补偿安置协议的比例达到旧区改造居民总户数的三分之二，即67%以上，附生效条件的补偿安置协议才会生效，动拆迁才能够真正进入实施改造阶段；如果达不到67%的规定比例，已签订的附生效条件的安置补偿协议无效，第二次征询活动中止，动拆迁暂缓启动实施。可以说，旧区居民绝大多数是愿意或者说是支持旧区改造的。在以往的旧区改造中，征收工作遇到困难或阻力，很大程度是由于补偿安置方案更多的是由政府或动拆迁方单方面制定的，又缺乏公开透明，从而导致越来越多的旧区居民通过非正当途径或手段获取更大的补偿利益，引发社会矛盾。

上海在试点推行中，首先将补偿安置方案（草案）予以公示。公示期间，通过对旧区居民的集体征询与单独征询，不断优化完善补偿安置方案，以求最终确定公布的正式补偿安置方案能够最大限度地反映民意，最大程度地体现公平性。例如：闸北桥东二期，在15天的补偿安置方案公示期间，召开了8个座谈会进行集体征询，通过登门入户的重点宣传等单独征询的方式广泛征求被动拆迁居民意见，最终收到93份书面意见。在经过动拆迁方与旧区居民的充分讨论后，动拆迁方吸纳旧区居民提出的意见对方案进行优化，然后再次公示3天，最终的动拆迁补偿安置方案才确定下来。[22]

从上海试点推行的实践来看，只要对补偿安置方案的征询做到充分，征询中能够通过解释与沟通消除旧区居民的疑虑，做到一视同仁，基本上都能够在规定的时间内达到67%的签约比例，甚至提前达到。比如：卢湾区390地块只用了28天，签约率就达到了67%，签约期满时，签约率达到100%；闸北桥东二期在签约期满时，签约率达到86.4%；浦东塘一塘二地块比计划时间提前2天，达到规定的75%的签约率；[23]黄浦区东元坊地块签约期满时，签约率达到96.1%；虹口区虹镇老街地块签约期满时，签约率达到77.3%。

当然，在签约率达到67%，附生效条件补偿安置协议生效后，试点地块都应当严格执行协议，坚决避免出现以往动拆迁中“早走吃亏，晚走实惠”情况在试点地块的发生。只有严格按照补偿安置协议兑现承诺，予以补偿，才能取信于民，维护制度的公信力。

（三）完善补偿方式、标准与程序

1.征收补偿方式应当确保具有可选择性。既然旧区改造的主要目的是改善旧区居民的居住条件，那么征收补偿方式就应当确保具有可选择性，以最大限度地满足旧区居民的需求，维护旧区居民的合法权益。

目前，上海旧区改造的补偿方式基本上是分为两种：一是货币补偿；二是房屋调换，包括回迁、就近安置、跨区域异地安置。

闸北桥东二期地块1353证，户籍1890户，户籍人口6689人，其中19证选择了货币补偿的安置方式，就近安置860套，异地住房安置1300套，出资回搬560套。[24]

从5个试点地块的实际情况来看，旧区居民选择房屋调换这种补偿方式的比例较高。对于选择房屋调换这种补偿方式的旧区居民来讲，希望政府或征收方能够提供更多的房源，以满足他们不同的需求；对于政府来讲，如果旧区居民选择回迁这种补偿方式的比较多，政府就应当考虑在征收的土地利用中，建一部分经济适用房和廉租房，以体现市场机制与公共利益的平衡，切实保障被征收人的正当权益。

2.树立以市场评估价为基础的补偿标准理念。从理论上讲，城市旧区改造的征收补偿标准包括公平补偿、安慰补偿、全额补偿和充分补偿。公平补偿与安慰补偿，由于尺度不容易把握及对被补偿人明显不公，在实践中已经很少运用；而全额补偿，在上海房价如此高的情况下，也很难实现。因此，在补偿标准的确定上，上海选择了充分补偿的标准，即以被拆除房屋的市场评估单价为基础，增加一定的价格补贴（上海确定的补贴系数为30%）和套型面积补贴（卫生间加厨房15平方米）。另外，对于人均居住面积过低的旧区居民，还会按照托底住房保障面积标准（人均建筑面积22平方米）计算后，增加住房保障货币补贴。具体住房保障托底货币补偿的单价，以市属配套商品房单价为基准。而且增加托底保障面积，需要经认定符合面积托底住房保障条件。这样算下来，最终的补偿标准会明显高于市场价格。

有观点认为，城市旧区改造征收中的补偿，只补偿了房屋产权的价值，没有补偿土地使用权的价值。笔者认为，该观点存在认识误区。比如：上海选择的这种市场价格为基础的补偿标准，虽然名义上没有明确地将土地使用权价值与房屋产权价值区分开来，但是，操作中市场价格为基础补偿标准已经包含了土地使用权的价值。其中值得思考的是，补偿究竟是基于现状还是基于改造以后的未来，也就是说“增值部分”是否应当纳入补偿范围。

从5个试点地块的征收情况来看，该补偿标准与提供的补偿方式相结合，基本能够满足绝大多数旧区居民的需求，达到了改善旧区居民居住条件和居住环境的目的。因此，也得到了绝大多数旧区居民的认同。

3.严格遵循先补偿后拆迁的征收补偿程序。按照补偿安置协议，将旧区居民应该得到的补偿及时支付到位后，再组织实施旧房屋的拆迁工作，实际上更有利于旧区改造的顺利推进。因为只有在权益得到充分尊重与保护的情况下，旧区居民才会更情愿配合征收，征收才会更顺利。

笔者选取的这5个试点地块，都是严格按照“先补偿后动拆迁”的程序组织征收工作的。由于是先补偿，后实施动拆迁，征收工作进展得都比较顺利，有的地块甚至比计划完成征收的时间有所提前。

（四）实行全过程的信息公开

信息公开，是旧区改造征收与补偿程序中不能缺少的程序。因为信息公开不但是保障旧区居民知情权的要求，而且也是保障整个征收与补偿做到公平、公正的要求。笔者选取的这5个试点地块，在征收与补偿过程中，都做到了“五公开”：

1.动拆迁意愿征询过程及情况公开。在试点推行中，不但将征询结果公开，而且在意愿征询中要求采用实名制的方式。首次探索实名制投票方式的是虹口区虹镇老街。虹镇老街在征询中将每张记名选票都逐一上墙公布，这样征询结果也就一目了然，不存在任何“暗箱操作”的可能，这打消了被动迁居民的疑虑，极大地提高了意见征询的效率，只有了5天的时间，就顺利地完成了意愿征询工作。

2.基本情况信息公开。基本情况主要是指被拆迁房屋的面积及户籍人口等基本信息情况。这些基本信息，由动拆迁小组上门与动拆迁户逐一核实后，予以公开，旧区改造地块范围内的居民都可以翻阅、查询。

3.补偿安置方案公开。公开的补偿安置方案包括动拆迁方最初制定的方案、根据征询居民意愿不断优化的方案以及经过公示，旧区居民认可确定的最终方案。补偿安置方案的内容，不但包括旧房屋的市场评估价格、补偿的方式及计算标准，还包括房屋拆迁费用、居住面积、动迁费、集体奖、名码补贴、廉租户补贴、住房托底保障金额等等。

4.签约情况公开。旧区居民签订的附生效条件的安置补偿协议不但会一一公布上墙，而且协议签订统计情况也会适时更新公布。旧区居民能够随时清楚地知道已有多少户签约，哪些户已经签约，签约比例达到多少，全过程地了解签约情况。

5.补偿安置结果公开。补偿安置结果的全面公开，使得居民不但能够知道自己补了多少，也能够知道邻居补了多少，同等条件的其他人家补了多少。对于每一户动迁家庭来说，动迁补偿安置费用，都不再是笔“糊涂账”。例如：闸北区桥东二期，对已签约1169证动迁补偿安置结果全部公开。有异议的有关人员可以申请查阅补偿安置的协议和相关材料，并承诺拆迁补偿在尺度的把握上保持一致，拆迁房屋补偿安置前后一致，绝对杜绝“早走吃亏，晚走实惠”情况的发生。

此外，为了将全过程信息公开置于全体旧区居民的监督之下，上海在试点推行中，将相关的法律规范与政策，如《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻执行〈上海市城市房屋拆迁管理实施细则〉若干意见的通知》、《被拆迁房屋建筑面积认定办法》、《动迁安置款购买配套商品房的办法》、《住房保障托底对象认定办法》等提供给全体旧区居民，作为法律制度的保障。2010年6月，本市住房保障房屋管理局、市监察局已经了《关于房屋拆迁补偿安置结果公开的实施意见》，从制度规范角度完善结果公开的具体要求。

（五）行政裁决与司法强制搬迁

即便对房屋的征收和补偿都是合目的的、合法的，程序也是公开的、规范的，现实中还是会存在一些旧区居民因为这样或那样的原因不能与征收人达成一致而不愿搬迁，导致征收进程的受阻或其他旧区居民权益无法如期实现。例如，广州《羊城晚报》曾报道，广州越秀区珠光路因一户不搬走，致使其他169户700多人“漂泊”14年。[25]这一案例折射出一个问题，即为防止因个别人利益纠纷而致使公共利益或其他大多数人的权益无法及时得以实现和保障的情况屡屡发生，在有关旧区改造征收的立法中，保留强制执行这种法律手段还是非常必要的。因为任何法律在实施的过程中，都有一个强制的问题，从而保证法律能够得到全面的贯彻执行。

目前，立法的倾向是将旧区改造征收中强制执行的权力仅赋予司法机关。这样规定，既体现司法最终救济的原则，又可以避免政府与旧区居民之间发生直接的利益纠纷，乃至冲突，维护政府的形象。在这一制度设计中，笔者认为需要把握好三点：一是，司法强制的前提是有行政裁决，或者说有行政征收的决定。因为行政征收的主体是政府。同理，申请司法强制的主体也应是作出征收决定的政府。二是，法院强制执行的对象，不是危旧房屋，而是人与房屋以外的财产。也就是说，强制执行的行为不是拆迁，而是强制相对人搬离原住房。现在媒体上的宣传，把此变化说成是从行政强制拆迁变成法院强制拆迁，是一种误导，并未理解从拆迁制度变成征收制度后的本质属性。若论拆除权，仍是征收后政府可以行使的。三是，这种制度调整后，要从机制上避免法院因畏难而不作为的问题，吸取过去在“拆违”立法中拆违权司法保留后出现的不作为情形的教训，使旧区改造工作能实现“效率与公平”的平衡。

从上海二次征询征收的实践来看，只要前期二次征询能够做到全过程信息公开，与被征收人充分沟通，安置补偿方案贯彻执行能够做到公平、公正、前后一致，最大限度地体现民意，不但申请行政裁决的情况很少，而且需要采取强制执行的情况更是很少会发生。比如：闸北桥东二期地块1353证，户籍1890户，依法申请行政裁决的有40户；裁决后，申请行政复议或提起行政诉讼的数量均为0，而实际强迁数为1。[26]

城市房屋拆迁中的法律问题，是我国在现代化城市建设过程中必然需要面对的问题，也是亟需通过制度设计予以解决的问题。通过对上海初步探索与实践的梳理与分析，我们认为，城市房屋拆迁中的法律制度设计，应当以拆迁全过程中的信息公开为核心，建立起一套能够最大限度地保证公众参与的有效途径与机制。只有做到公开公正、尊重民意，城市旧区改造拆迁的效率才能够最终得到保证，关注民生、维护稳定与和谐才能够真正落到实处。

注释:

本报告由上海市行政法制研究所成立的课题组完成。课题组负责人：刘平。执笔人：李萍、王松林、王天品。

[1]建设部：《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》，载wenku.baidu.com/view/88e37042a8956bec0975e31e.html，2011年8月11日。

[2]江西省人民政府办公厅：《关于加快我省城市棚户区（危旧住宅区）改造的实施意见（试行）》，载zgsr.gov.cn/srweb/www/zfxxgk/b/fgj/2011-06-10/35184.htm，2011年8月11日。

[3]武汉市人民政府：《关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知》，载wenku.baidu.com/view/64e9a100de80d4d8d15a4fbe.html，2011年8月11日。

[4]四川省人民政府：《关于加快城市旧区改建的通知》，载law.baidu.com/pages/chinalawinfo/1680/10/9c1cbc76528698595d0028838e58f0d9_0.html，2011年8月11日。

[5]深圳市地税局：《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的通知》，载chinalawedu.com/news/1200/22016/22020/22124/22128/2006/4/wu752453516460021436-0.htm，2011年8月11日。

[6]北京市人民政府：《加快城市危旧房改造实施办法（试行）》中的“四、市规划部门应根据本市实际情况，编制本市危旧房改造区（以下简称危改区）的控制性详细规划……”载bj.house.sina.com.cn/special/rule/2001-10-15/529.html，2011年8月11日。

[7]《上海市人民政府批转市房地局关于本市旧区改造中严格控制在外动迁过渡户做好居民安置工作意见的通知》，载law.baidu.com/pages/chinalawinfo/1710/88/383c83618a489c535a53b5f7786c7e75_0.html，2011年8月11日。

[8]《上海市人民政府批转市建委关于加快本市中心城区危棚简屋改造若干意见的通知》，载house.focus.cn/news/2003-03-17/42971.html，2011年8月11日。

[9]《上海市人民政府批转市建委关于积极消化空置商品住宅加快旧区危棚简屋改造若干意见的通知》，载tj.focus.cn/news/2003-03-17/42975.html，2011年8月11日。

[10]上海市人民政府：《关于加快中心城区危棚简屋改造的试行办法》，载vip.chinalawinfo.com/newlaw2002/SLC/SLC.asp?Db=lar&Gid=16866892，2011年8月11日。

[11]2001年2月9日，上海市建设和管理委员会、市城市规划管理局、市房屋土地资源管理局、市住宅发展局联合《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》，载wenku.baidu.com/view/9ea35d28915f804d2b16c164.html，2011年8月11日。

[12]上海市人民政府：《关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见》，载shanghai.gov.cn/shanghai/node2314/node2319/node10800/node11407/node22592/userobject26ai17516.html，2011年8月11日。

[13]建设部：《危险房屋鉴定标准》5.1.1，载law-lib.com/lawhtm/2000/71484.htm，2011年8月11日。

[14]建设部的《城市危险房屋管理规定》第9条，载baike.baidu.com/view/436372.htm，2011年8月11日。

[15]1990年12月29日，上海市房产管理局的《上海市房屋建筑类型分类表》明确，联接式的广式或石库门砖木结构住宅，建筑式样陈旧，设备简陋，屋外空地狭窄，一般无卫生设备，为5（1）类旧式里弄，如建国西路建业里。普通零星的平房、楼房及结构较好的老宅基房屋为5（2）类旧式里弄，郊区设备简单的小楼房，亦归入此类。标准低的简陋房屋、临时房屋。即瓦屋面，木屋架，砖墙身三项条件中，至少有一项未能符合要求的，为简屋类，如尚未改造的苏家巷简屋群。

[16]马军：《北大教授钱明星：强拆让国家付出沉重代价》，《青年周末》2009年12月17日。

[17]参见王利明：《公共利益是否就等于“大家的利益”》，《解放日报》2006年9月4日，第13版。

[18]胡鸿高、王东光：《论公共利益的法律界定———从要素解释的路径》，《政府法制研究》2007年第11期。

[19][20]同上文。

[21]《公共利益界定的中美制度比较———中美公共利益界定法律问题研讨会综述》，上海《政府法制简报》2008年第9期。城市房屋拆迁中的法律问题研究[22]闸北区人民政府法制办公室：《旧区改造动拆迁中居住房屋的行政补偿报告》。

[23]上海浦东新区城市动拆迁有限公司居向明为组长的《旧区改造中居民自决机制研究报告》。

[24]前引[22]，闸北区人民政府法制办公室文。

[25]李春暐：《苦等14年拆迁户怒告“钉子户”》，《羊城晚报》2010年9月8日，第A17版。

篇6

第一条、根据《广州深化城市管理体制改革试点区改革总体方案》、《试点区深化国土房地产管理体制改革方案》（以下简称《方案》），制定本操作办法。

第二条、根据《方案》，市国土房管局（以下简称“市局”）对区国土房管局（以下简称“区局”）实行业务领导、监督，由区局组织实施征地拆迁、土地监察、房地产登记、租赁、鉴定、测绘、评估、危房改造工作。

第三条、为适应国土、房地产管理的各项业务工作，区局应根据本区实际，相应建立和健全区征地办、区土地开发中心、区拆迁办、区房地产登记所、区房屋租赁管理所、区房屋安全鉴定所等职能机构，所需人员可从区局机关定编人员中调整解决，或由区编办协调解决。

各区房管局应指导各房管站转制，各房管站转制后从事房产经营和物业管理，保证公有房屋的保值和增值，不再具备行政职能。

第四条、区局建立和健全与市局相应的职能机构时，须具备以下条件：

1.成立专业机构并具备固定办公场所；

2.配备有经培训考核合格、领取上岗证书的专业人员；

3.开展档案综合管理，实现档案管理电脑化，并与市局联网。

第五条、市局委托区局实施具体工作，行政行为主体为市局。《城市房屋拆迁公告》、《建设用地通知书》、《建设用地批准书》、《土地使用权出让合同》、《房地产证》均以市局名义、签署或签发。在工作中形成的文件材料，应在规定时间内移交市局房地产档案馆。

依法或依协议应由区局负责的工作，区局应积极完成。

第六条、区局应对市局负责，按照市局的委托、授权范围和法律法规，认真履行职责；市局及所属机构对口派出联络人员，具体指导、监督区局及所属机构的业务活动。对区局的不当行政行为，市局有权予以纠正，区局拒不改正的，市局可收回委托区局的权限或停办区局的相关业务。

第七条、凡市局委托区局实施具体工作，实行备案制度。区局办结的案件应在7个工作日内向市局申请备案。市局对申请备案的案件不核准的，应在收到案件的10个工作日内书面通知区局，逾期的视作同意并生效。

第二章、建设用地管理

第八条、市、区两级建设用地管理实行市管两头，区管中间的原则，市管两头，即“批前”（建设用地通知书）和“批后”（建设用地批准书）的工作；区管中间即征地、收税费、监证、交地、农转非、核减面积等工作。

第九条、建设用地管理要积极地、逐渐地实行“五统一”，即统一规划、统一征地（拆迁）、统一开发、统一出让和统一管理。建设项目用地规模涉及征用集体土地400亩以下的（包括区属大型项目的统一包干征地工作），由区局办理征地补偿手续。包括直接与村镇商谈土地补偿事宜，申办减免农业税以及“农转非”的初审手续，主持土地交接等工作。400亩以上和市重点项目、特殊项目等建设项目的征地和交地工作由市土地开发中心负责办理。

前款由市土地开发中心负责办理的工作，也可由市局委托区局办理，但必须办理委托合同。

第十条、区局应建立闲置土地检查、建档、处理制度，对辖区内批出的土地情况进行定期追踪检查，对批而不征、征而不拆或者拆而不建的用地红线进行检查及认定工作。凡批出时间超过两年又未经市局批准延期的，由区局负责向市局提出收回土地的申请。凡认定属闲置土地的，负责依法征收土地闲置费。

第十一条、区局受市局委托，对由区组织实施的道路市政和旧城改造项目的用地，办理有偿出让的前期工作；对有条件的地块由区政府组织统一拆迁，将“生地”改造成“熟地”后再交由市局组织出让实施工作。

第十二条、凡由区负责办理的用地，市局凭区局建议核发《建设用地批准书》函，办妥土地有偿手续后，准予发出《建设用地批准书》。

第三章、房屋拆迁管理

第十三条、市局的职责和事权

1.宣传贯彻国家、省、市有关城市房屋拆迁的法律、法规和规章。

2.制定全市城市房屋拆迁的规范性文件。

3.对全市的房屋拆迁总量实施总体控制。

4.对拆迁单位和拆迁人员实施管理，依法核发房屋拆迁单位资格证、房屋拆迁员证和房屋拆迁工作证。

5.对委托拆迁合同实施审查备案。

6.审批中央、省、市、部队、外地驻穗机构（包括与其合作开发的项目）的拆迁计划和拆迁方案。

7.对拆迁当事人签订的补偿安置协议实施审查备案，依法核发房屋拆迁公告、房屋拆迁许可证。

8.审批永迁点和永迁安置面积增幅。

9.房屋确权、房屋代管。

10.对拆迁纠纷依法实施行政栽决。

11.对拆迁违法行为依法实施行政处罚。

12.核发拆迁结案意见书。

13.对拆迁工作实施跟踪检查。

第十四条、区局的职责和事权

1.对区组织出让和区属单位的建设项目的拆迁计划和拆迁方案进行审批，报市局备案。

2.对区组织出让和区属单位建设项目（包括与其合作开发的项目）的拆迁补偿安置协议进行审批，报市局备案。

3.对拆迁范围内的危房实施安全检查，提出处理意见。

4.对区局管辖内的房屋拆迁，作出房屋确权、代管建议，报市局审批。

5.对区局管辖内房屋拆迁的违法行为提出处理意见，报市局审批。

6.对区局管辖的房屋拆迁案件，提出结案意见报市局审定。

7.对区局管辖内的房屋拆迁实施跟踪检查。

8.行使市局下放的市重点工程项目（包括市政建设、公益建设）的部分管理事权。

9.办理市局交办的其他拆迁管理事项。

第四章、土地监察

第十五条、土地违法案件由土地所在市、区、县级市国土局管辖、查处。

1.市局主要负责对大案、要案和跨区、县级市案件的查处，区、县级市主要负责对辖区范围内违法用地案件的查处。

2.对土地违法案件，区、县级市发现后五个工作日内，应向市局报告；区、县级市对立案和作出行政处罚决定五个工作日内，应向市局抄送立案报告和行政处罚决定书。

3.区、县级市对已立案查处的土地违法案件，应在立案后的一个月内作出行政处罚决定，涉及犯罪的，应移送司法机关。个别案件不能按时作出的，应向市局书面报告。

4.凡区、县级市新发生的土地违法案件在15天内未发现或不按第2条规定办理，累计三次未向市局报告、抄送的，市局将予以通报批评。

第五章、房地产登记发证

第十六条、市局的职责

1.负责全市国土房产登记发证作业的管理，负责贯彻执行国家、省、市有关房地产登记发证的法规、规章和制度；负责全市房地产登记发证方面的规范性文件制定和实施；负责协调、管理、监督、指导各区局发证办的业务工作。

2.负责全市国有土地上的房产总登记和初始登记。对全市房改房、商品房、部队房、宗教房、涉外房予以确权发证以及变更登记、注销登记；对全市单位自管房及私房的总登记和初始登记的确权登记。

3.负责他项权利的登记发证，核发他项权证或出具抵押备案证明书。

第十七条、区局的职责

1.负责对辖区内不涉及改制、资产重组的非生产性单位自管房的初始登记及总登记、落实政策的私人房屋的登记和直管公房的在市局整幢初始确权后的公、私房进行变更登记、转移登记（除买卖交易外的继承、赠与登记）。

2.负责涉及土地出让金的房地产转移登记的收案和到市局办理土地出让金的审核及征收工作。负责对辖区内不涉及收取土地出让金的房地产进行抵押登记，核发他项权证。

3.负责对集体土地房产的总登记和初始登记发证，对“两违”集资房经市局确权后发证。

4.条件成熟后，逐步施行国有土地范围内的房地产初始登记。

第六章、房地产测绘

第十八条、市局的职责

1.负责全市房地产测绘作业的监督管理，房地产测绘资质审查报批，并对区局和受委托测绘单位进行技术培训和业务指导。

2.负责贯彻测绘技术标准，制定我市房地产测绘技术规范。

3.负责全市房地产的地籍管理，负责地籍图地号的编写、管理、图件资料的收集、保存、更新、利用等工作。

4.负责提高测绘管理自动化水平，完善改进房地产绘图软件，建立地籍现代化信息管理系统。

5.负责组织全市房改房、商品房、部队房、宗教房、涉外房、拆迁征审等测绘工作及其他属市局发证需进行房地产测绘的工作。

6.负责全市房地产地籍基础图和较大项目房地产测绘的组织实施。

7.负责房地产测绘成果质量的监督管理。

8.负责裁定房地产测绘纠纷。

第十九条、区局的职责

1.负责区辖内直管公房、集体土地房产的测绘，受市局委托和监督可进行区辖内房改房和集资房的测绘工作及其他属区局登记发证需进行的房地产测绘。经市局审批的区局也可负责其他属市局登记发证需进行的房地产测绘。

2.负责建立区局地籍现代化信息管理系统。在系统未建立联网前，区局负责每月将修绘的资料送市局归档，作统一管理。

3.区局施测的房地产基础地籍图、分宗图及较大项目的房地产测绘的图件、资料、控制点坐标、验收报告等，需复制送市局整理归档。

4.地籍图应按保密条例进行管理，严禁擅自复印、复制。

5.负责市局交办的其它测绘任务。

第七章、房地产评估

第二十条、市局的职责

负责政府指令性评估即政府公益性、职能性评估，包括：

1.国有土地使用权出让；

2.行政、司法机关决定或裁定以房地产作价补偿、赔偿；

3.依照房地产价值为纳税基数的项目等。

第二十一条、区局的职责

评估业务范围包括：

1.国有土地使用权转让、抵押；

2.组建中外合资企业、股份制企业及上市公司对房地产作价投资、入股；

3.不涉及土地出让金的企业兼并或破产需对房地产评估；

4.房屋抵押、典当、投保等。

第八章、房屋租赁管理

第二十二条、市所的职责

1.负责《广州市房屋租赁管理办法》及《广州市房屋租赁管理办法实施细则》在全市范围的贯彻执行；参与制定房地产租赁管理法规、政策。

2.负责全市房地产租赁管理行业的业务管理，对各区房地产租赁管理所的业务具有指导、管理、协调、监督的职能。

3.为统一、平衡全市房屋租赁管理工作，市所每年向区所下达工作指标，提出工作要求。

4.负责办理涉外（指当事人双方或一方是境外，含台湾、香港、澳门的经济组织驻国内的办事机构、外资独资、中外合作、中外合资企业及香港、澳门个人）的房屋租赁，以及市属以上的宾馆、酒店房屋租赁登记管理；其澳台同胞出租住宅的，由区局办理。

5.组织全市房屋租赁管理人员的业务培训和考核。

6.参与制定房屋租赁参考价格（原为指导价格）。

7.检查监督全市房屋管理执法情况，受理对违法房屋租赁行为和违法管理行为的检举、投诉；协助房屋租赁案件的行政复议、调查处理工作。

8.负责全市房屋租赁管理办事表格的统一印制工作。

9.参与房地产租赁市场的调研和信息收集、工作。

10.法律、法规、规章规定的或市局授予的其他职责。

第二十三条、区所的职责

1.按照工作要求，全面完成市所下达的工作指标。

2.负责辖区内除涉外房产及中央、省、市、部队、外地驻穗机构的宾馆、酒店以外的房屋租赁登记和市所委托办理的房屋租赁合同审查、登记、管理。

3.负责辖区内房屋租赁价格评估。

4.负责辖区内房屋租赁市场的稽查。

5.负责辖区内房屋租赁违法案件的查处和房屋租赁纠纷的调解，并上报市所备案；协助执行市局作出的行政处罚决定。

6.协调与政府其他职能部门的关系，配合所在辖区做好社会环境综合治理工作。

7.每月5日前向市所上报房屋租赁管理统计报表、会计报表和数据磁盘。

8.完成上级主管部门交办的其他任务。

第二十四条、建立年度考核制度。市局和市所对区所每年进行一次考核，以委托要求和每年市所下达的任务的完成情况（包括质量和数量等）为考核内容，对考核不合格的，责令限期整改，逾期仍不能改正的为不合格，连续两年不合格的，市局收回委托。

第九章、房屋安全鉴定

第二十五条、市所的职责

1.负责《广州市房屋安全管理规定》在全市范围内的贯彻执行。

2.负责全市房屋安全鉴定行业的业务管理，对各区房屋安全鉴定所的业务具有指导、管理、监督、协调的职能，督促区所按照《贯彻广州市房屋安全管理规定的若干意见》的“八统一”（鉴定标准、鉴定程序、鉴定文书、鉴定专用章、培训发证上岗、使用电脑软件、资料归档、收费标准）要求开展工作。

3.为统一、平衡全市房屋安全鉴定工作，市所每年制定工作计划，对区所提出工作要求。

4.负责办理涉外的非住宅房产和市属以上的宾馆、酒店、公共娱乐场所（含影剧院、歌舞厅等）以及省、市法院委托，其他技术难度较大、项目较复杂的房屋安全检查和鉴定。

涉外房产是指房产当事人双方或一方在境外，含台湾、香港、澳门的经济组织驻国内的办事机构，外资独资、中外合资、中外合作企业及香港、澳门个人。

其他技术难度较大、项目较复杂的房屋安全检查和鉴定是指：

（1）灾难性房屋：300平方米以上的房屋发生火灾或塌故的房屋鉴定；

（2）因建筑施工质量原因引起房屋整体损坏，建筑面积在1000平方米以上的房屋鉴定；

（3）因集体性纠纷而需要房屋鉴定；

（4）因施工事故造成工地周边房屋需紧急排危抢险的鉴定。

5.组织全市房屋安全鉴定人员的学习交流、业务培训和考核，带动全市房屋安全鉴定技术和管理水平的不断提高。

6.法律、法规、规章规定的或市局授予的其他职责。

第二十六条、区所的职责

1.接受市所在业务上的指导、管理、协调和监督，按照《贯彻广州市房屋安全管理规定的若干意见》的“八统一”要求，开展房屋安全鉴定和管理工作。

2.根据工作要求，全面完成市所下达的工作任务。

3.负责辖区内除市所办理的业务以外的房屋安全鉴定工作，包括开具新基坑开挖周边房屋的安全鉴定证明，市局市场处在核发商品房预售证明时把关。

4.每月5日前向市所上报上月房屋安全鉴定统计报表（在全市鉴定所未联网前，用磁盘将工作数据复制）及会计报表。

5.完成上级主管部门交办的其他业务。

第二十七条、建立年度考核制度。市局和市对区所每年进行一次考核，以委托要求和每年市所下达的任务的完成情况（包括质量和数量等）为考核内容，对考核不合格的，责令限期整改，逾期仍不能改正的为不合格，连续两年不合格的，市局收回委托。

第十章、危房改造

第二十八条、市所的职责

1.负责全市危房改造管理行业的业务管理，对各区危房改造管理所具有指导、管理、协调、监督的职能。完成由市负责的危房改造任务。

2.制订危房改造的近期和远期工作计划。

3.负责办理危房改造项目向市计委申请立项的有关手续。

4.参与制定组织实施危房改造管理的政策、法规等。

5.组织全市危房改造管理人员的业务培训工作，支持、帮助区所解决工作中存在的困难和问题。

6.法律、法规、规章规定的或市局授予的其他职责。

第二十九条、区所的职责

1.在市所的统一领导下，按照市、区两级签订的责任状，负责本辖区危房成片改造和零星分布的危房改造工作。

2.负责辖区内危险房屋的督修工作，确保辖区内房屋不发生倒塌伤人事故。

3.协调与政府其他职能部门的关系，配合市所完成全市危房改造工作。

4.完成上级主管部门交办的其他任务。

第三十条、奖惩办法

1.在规定期限内完成危房改造任务的单位，市局应按危房改造建筑面积每平方米20元给予奖励。

2.在规定期限内未能完成危房改造任务的单位，市局按未完成部分的危房改造房屋建筑面积每平方米10元予以惩罚。

第十一章、业务收费的分配

第三十一条、按照市局与区局的职责和事权分工，区局收取职权范围内的征地管理费、拆迁管理费、房地产登记费、房地产测绘费、房屋租赁登记费和房屋安全鉴定费，并按规定的比例上交市局。各项收入以实际发生数为依据，并在会计报表中反映。

第三十二条、征地管理费的收取标准，仍按省国土厅〔1986〕136号和市政府〔1996〕125号文执行。区局收取的征地管理费，应在次月15日前将上月收入总额的25％上交市局。

第三十三条、区局收取由区政府组织出让的项目和区属单位建设项目的拆迁管理费。在次月15日前将上月收入总额的30％上交市局，余额上缴区财局，并按规定返还使用。其他项目的拆迁管理费由市局收取，并连同区局上交的费用一并上缴市财局，按规定返还使用。

第三十四条、区局受理的房地产登记，其登记费、工本费、测绘费由区局收取，在次月15日前将上月收入总额的10％上交市局作为市局业务指导、图册资料和证书印制等费用。

第三十五条、区局收取的房屋租赁登记费和房屋安全鉴定费按收入总额的30％在季度结束后15天内上交市局。根据需要市局从区局上交收入中提取30％支持区所作业务费和奖励金。

第三十六条、各区租金与市局的分配比例，由市局与各区局另行协商确定。

第十二章、附则

篇7

区国土局、房地产管理局（下简称区局）承担区城乡土地、房屋的行政管理职能，负责组织实施国家、地方有关土地、房屋管理的法律、法规、规章、方针和政策，对实施情况进行监督、检查。

（一）土地管理。

1.负责城乡建设用地管理，推行统一征地；办理用地规模为400亩以下建设项目的征地工作；受市国土局、房地产管理局（下简称市局）委托，对区组织实施的市政道路和旧城改造项目的用地，办理有偿出让的前期工作（包括制定受让方案、开展土地现状调查、进行宗地地价测算、拟定土地出让条件、与受让者签订前期合同）和对闲置建设用地的认定和处理（征收土地闲置费或收回土地）；办理农村居民住宅建设用地审核、报批工作。

2.负责土地利用现状调查和土地统计，进行土地利用动态监测；按市、区分工负责地籍测量和地籍管理工作，办理房地产权属登记、发证工作。

3.负责组织编制、修订、实施土地利用总体规划，组织实施农田保护和荒废闲置土地的复垦开发，确保耕地总量的动态平衡。

4.负责土地监察工作，受理对土地违法行为的检举、控告，查办土地违法案件。

5.承担区地名委员会办公室日常工作，负责地名标准化管理，按市、区分工办理地名命名、更名审核上报工作。

（二）房屋管理及有关工作。

1.负责城乡房屋租赁市场管理和房地产物业管理，查处房屋租赁违章案件。

2.负责城市房屋修缮工程质量、安全。

3.负责城市危险房屋管理，开展房屋安全鉴定业务，指导、监督房屋权利人定期进行房屋安全检查和及时治理危险房屋。

4.指导属下直管房经营企业的管理，确保国有房产保值、增值。

5.承担区城市房屋拆迁管理工作，配合城市道路、市政建设和旧城改造，做好城市房屋拆迁管理工作。

6.承担区房改和住房解困工作，指导、督促区属单位开展房改和住房解困业务。

7.承担区落实侨房政策工作，办理落实侨房政策案件。

8.没有农村的区，承担区防汛防旱防风日常工作，组织防灾抗灾。

9.依法开展房地产价格评估工作。

二、区国土局、房地产管理局的主要事权

1.根据城市年度土地供应计划，提取一定比例的土地，由区组织招商受让。区局受市局委托，对由区组织实施的道路市政和旧城改造项目的用地，办理有偿出让的前期工作；对有条件的地块由区政府组织统一拆迁，将“生地”改造成“熟地”后再组织出让实施工作。

2.区局受市局委托，审查对由区政府组织实施或由区属单位投资建设的项目的拆迁方案和拆迁资质、调处拆迁纠纷、鉴证拆迁补偿安置合同等。

3.按照市、区在建设用地管理和拆迁管理的分工，办理闲置建设用地的认定和处理。

4.具备房地产登记专门机构、合格专业人员及与市局房地产档案联网电脑设施等条件的区局，受市局委托办理房地产变更登记、注销登记和其他权利登记。逐步推进房地产初始登记工作。

5.办理除涉外房产及中央、省、市、部队、外地驻穗机构的宾馆、酒店以外的房屋租赁登记。市局办理的房屋租赁登记应知照区局。

6.按照市局穗国房字〔1995〕79号文的规定，区的估价机构按资质等级开展相应的估价业务。

7.对除涉外房产及中央、省、市、部队、外地驻穗机构的宾馆、酒店、公共娱乐场所以外的房屋进行安全鉴定。

三、理顺市、区、街的关系

1.凡以委托方式下放的事权，行政行为主体为市局。《城市房屋拆迁公告》以市局名义；《土地使用权出让合同》以市局名义签署；《房地产证》以市局名义签发。区局具体操作，对市局负责。市拆迁管理部门拆迁公告，应抄送拆迁地块所在的区局和街道办事处，街道对拆迁工作应予支持配合。

2.组建“区土地开发中心”、“区房屋安全鉴定所”、“区房屋租赁管理所”，为自收自支事业单位，归口区局管理。

3.土地收益，属于委托区组织出让的项目，其地价款按市占15％（含应上缴款），区占85％的比例进行分配。区所得部分，用于项目的拆迁、市政道路建设和配套设施建设；属市组织出让的项目，其土地收益，在扣除上缴中央、省财政定额以及业务费、地铁资金、农耕资金、土地开发周转金后，市、区按各占50％的比例进行分配。区所得部分用于区属市政道路建设和配套设施建设。

4.拆迁管理费、房屋租赁登记费、房屋安全鉴定费收入，区留70％，上交市局30％。

篇8

按照省政府提出的“十二五”期间全面解决全省农村整体存在危险的困难家庭（即D类危房）住房问题的要求，以及省委、省政府确定的我县“十二五”期间农村D类危房数据，结全我县实际，__年我县农村危房改造特制定如下实施方案：

一、农村危房改造的工作目标

__年，省委、省政府确定我县的农村危房改造任务为700户（其中20__年400户，2013年300户，20__年节能示范户200户），工程建设于2013年10底完成建设任务。

二、基本原则

统筹规划，分期分批推进。根据困难群众的经济状况，按照先无房、危房户，后其他困难住户的要求，科学制定解决农村困难群众住房问题（以下简称“解困”）规划。

因地制宜，分类分户解决。结合各村实际情况，区别不同对象和住房困难类型，按照旧房维修，危房改建、无房新建等不同类型逐户解决。

先易后难，满足安全居住。根据经济安全实用、节地节能节村的要求，要先易后难，坚持低标准起步，广范围覆盖，以满足安全适用的居住要求。

节约用地，坚持一户一宅。解决农村困难群众新的住房后，应收回原宅基地，以防造成土地资源的浪费。

三、方法程序

（一）解困对象

1、解困对象标准。解困对象，是生活在农村贫困线以下的下列人员，并属于居住在上世纪50年代前建造，不能保障安全的简易土窑洞、简陋土坯房的住房或房屋已经倒塌的无房户：

（1）经县级人民政府部门确认的农村低保户；

（2）经县级人民政府确认的农村低保边缘住房困难户；

（3）经县级人民政府确认因病返贫的住房困难户；

（4）经县级人民政府部门确认不宜集中供养，享受国家定期抚恤补助的农村重点优抚对象。

对违反计划生育政策的困难家庭，而子女有经济能力，但不履行赡养义务造成住房困难的，不在此解决范围。

2、解困对象认定。认定农村住房解困对象，按下列规定执行：

（1）农村低保户和优抚对象，由县级民政部门审查认定。

（2）农村低保户和优抚对象中的住房困难户，由县级建设部门审查认定。

（3）农村低保边缘和因灾因病返贫的住房困难户，由县级建设部门会同民政部门审查后，报县人民政府认定。

城市和县城规划区内的农村住房困难户，不在此次解决的范围；已经规划在地质灾害治理搬迁村、整体移民搬迁村的困难群众住房问题，在整村搬迁时一并解决；已经在残疾人危房改造中解决住房的农村贫困残疾人，不再重复解决。今后，解决经民政部门认定的扶贫搬迁和残疾人困难群众住房问题时，可适用农村困难群众住房政策，但不能重复适用其他优惠政策。

（二）解困方式

在解决农村困难群众住房问题中，坚持个人自筹与政府补助相结合；坚持旧房利用与新房建设相结合；坚持统一组织建设维与住户自行修缮相结合。解困工作要与新农村建设结合起来，与村庄整治、土地整理、村庄绿化结合起来，按照新农村建设规划的要求，结合移民搬迁、残疾人住房改造，结合农村困难群众的意愿，采取新建、改建、修缮、置换或其它方式，做好解困工作。

1、新建住房。对没有住房或现住房已不能居住的利用本村现有住房也无法解决的，可采取新建的方式解决。

2、改建住房。对原住房已成危房但还有一定利用价值的可采取对原住房进行改建的方式解决。

3、修缮住房。对原住房已经严重破损，但修缮后还能使用的，可采取修缮原住房的方式解决。

4、置换住房。对于没有住房的，除采取新建住房外，还可在本村置换解决，即在原住户自愿前提下，收购现有依法批准建设的空置住房进行维修的，安排没有住房的困难群众居住。

（三）解困要求

1、严格控制建房面积。新建和改建住房的建筑面积可按困难群众户籍人口确定，一般控制在40—60平方米之间，乡（镇）政府要积极引导、防止出现超标准建房的问题。修缮住房的，按现有住房面积修缮。置换住房的参照新建住房的面积标准掌握。

2、严格质量安全管理。各乡镇组织技术力量，对危房改造施工现场开展质量安全巡查与指导监督，及时发现和纠正施工中存在的问题，要组织农村建筑工匠的培训和管理，提高其农房建设的技术水平和业务素质，确保农村困难群众住房“安全、实用、经济”。具体要求是：

(1)新建和改建住房的，应为一层砖混或砖木结构的平房，铺水泥地面，刷内外墙壁，性能要安全适用。

(2)修缮住房的。根据实际情况，可选做墙壁维护，屋顶维修，铺水泥地面，刷内外墙壁，性能要安全适用。

(3)置换住房的。应购买置换一层砖混或砖木结构的平房，铺水泥地面，刷内外墙壁，性能要安全适用。

（四）补助标准

在解困时，按《意见》要求，各级财政对农村危房改造平均每户补助标准为14000元，其中：中央财政补助7500元，省级财政补助2600元，市政财补助1950元，县（市）财政补助1950元。对农村危房改造建筑节能示范户，中央财政每户再增加2500元补助。解困工作的摸底调查、建立档案工作培训，监督管理等工作经费，由县财政根据工作需要专项列支。省、市两级财政专项补助资金下达后，连同县的补助资金一并在银行专户储存管理，上年结余部分可滚动到下年继续使用，由县建设部门根据各乡（镇）、农村的工作进度，按照管理程序的规定拨付。

（五）工作程序

1、个人申请。符合解困条件的家庭，向村民委员会提出书面申请，填写《长治市农村困难群众住房解困申请表》并提供户籍、住房和低保等证明材料。

2、评议公示。村民委员会对收到的解困申请，经村民代表会进行评议，初定解困对象，并予以公示，广泛听取意见。评议公示后，对符合条件的，村民委员会签署意见报乡（镇）人民政府；对不符合条件的应向申请人说明情况和依据。

3、审查公示。乡（镇）人民政府对村民委员会上报的申请材料；要及时进行审查，对符合条件的，报县建设局、民政部门审批，不符合条件的，将材料退回所在村委会，并说明原因，审查结果应在乡（镇）人民政府政务公开栏进行公示。

4、核准上报。县级建设部门会同民政部门对乡（镇）人民政府上报的申请材料进行汇总复核。对 符合条件的，核准其享受住房解困优惠政策，并按市里分配指标，分年、分批解决，报县人民政府批准后由县人民政府向市建设部门、民政部门申请补助。

四、保障措施

（一）完善工作机制，加强舆论宣传

建立长效、动态的解困工作机制与监管机制，建设完善公示制度、严密审核制度、透明资金拔付制度。通过广播、电视、报纸、网络、宣传栏和标语等形式，宣传解困工作的重要意义，形成全社会积极支持配合解困工作的良好氛围。

（二）注重业务培训，开展产权登记

要通过专家讲课等形式，加强对农村建筑工匠的技术培训，不断提高专业素质，进一步适应农民建房由传统砖木结构向现代钢筋水泥结构转变的需要。开展农村住房产权登记培训，尽快开展农村房屋产权登记发证工作，为解困工作的逐步落实提供条件。

（三）搞好政策衔接，落实解困规划

理顺解困政策渠道，做好政策衔接工作，避免重复补助。积极组织搞好调查研究，摸清住房困难情况，建立住房解困档案，扎实搞好前期工作，实事求是、各负其责、协调配合、认真落实解困年度计划。

篇9

撰写人：___________

日

期：___________

2021年2月局长工作总结

全局上下认真学习贯彻党的“十八”大会议，切实把“___大”精神与本职工作结合起来，提升服务“三农”理念，将农业增产、农民增收、农村稳定作为全局工作的出发点和落脚点，全力抓好科技兴农，稳定粮食生产;抓好农产品质量安全监管，确保农产品质量安全;抓好农村沼气池建设，确保完成今年的建池任务;抓好现代高效农业示范园区建设，推进农业结构调整;抓好特色基地建设，推进农业产业化发展;加大招商力度，抓好项目的积极争取与实施，进一步增强农业发展后劲。通过广大干部职工的共同努力，各项工作取得了明显成效，促进了农业和农村经济持续健康发展。现将半年来有关工作完成情况总结如下：

一、全力抓好科技兴农，稳定粮食生产

(一)全面落实科技增产措施，春播作物长势良好

强化科技支撑，搞好科技服务和指导。我局成立技术服务巡回指导小组，对全县春播生产进行服务指导，采取了多样化的培训方式，加大培训力度。目前我县已出动技术人员___人(次)，开展各类培训___次，培训农民___万人，发放技术资料___万份，大力推广先进适用技术，按照“科技人员直接到户、良种良法直接到田、技术要领直接到人”的要求，切实抓好春季农业生产的技术指导和培训，积极推广玉米育苗移栽、水稻旱育稀植、测土配方施肥、绿肥聚垄、地膜覆盖和农作物病虫害综合防治等农业适用技术。__上半年完成玉米、马铃薯测土配方施肥___万亩，农作物病虫草鼠害综合防治___万亩。

(二)抓好春季农业生产，为全年粮食增产奠定基础

抓好春季农业生产，是实现全年粮食增产、农民增收、农村繁荣和社会稳定的重要基础和前提。全县规划种植玉米___万亩、水稻___万亩、马铃薯___万亩、大豆___万亩、杂粮___万亩、油菜___万亩。全年粮食产量___万吨。经过各级各部门的共同努力，目前已种植玉米___万亩，水稻育秧可栽大田___万亩，大豆___万亩，杂粮___万亩，马铃薯___万亩。

(三)实施高产创建和粮食增产示范工程

1、粮食增产工程

今年，全县粮食增产工程计划面积___万亩，实际完成面积___万亩。完成县级玉米样板点___个，面积___亩(竹园乡)，完成新技术示范片___个，面积___亩(竹园乡)，完成乡级样板___个分别在___个乡镇实施，面积各___亩，样板面积共完成___亩。粮增工程的实施全县涉及___个乡镇、___个村、___万户，___万人。其中贫困乡镇___个，贫困村___个，贫困农户___万户，贫困人口___万人。

2、高产创建整村推进项目

马铃薯高产创建：__上半年马铃薯高产创建项目安排在凤山乡___个行政村实施，计划实施面积___亩，实际完成种植面积___亩，涉及___个村民组、___户、___人。

玉米高产创建：我县玉米高产创建项目两个示范片分别安排在大方县的东关乡和大山乡。东关乡计划面积___亩，实际完成___亩，涉及___个村、___户、___人;大山乡计划实施面积___亩，实际完成___亩，涉及___个村、___户、___人。

大豆高产创建：集中安排在黄泥塘镇的黄泥、西河、甘棠、安坪、眉井___个村实施。计划面积___亩，实际完成___亩，涉及___个村民组、___户农户、___人。

二、抓好现代高效农业示范园区建设，推进农业结构调整

在园区建设中，我局按照“市场化运作、商品化生产、企业化管理”原则，抓好园区规划编制、配套设施建设、市场主体培育、招商引资和服务体系建设，把农业园区建成集聚要素、促农增收、提质增效的经济共同体和“农业综合体”。按照园区初步设计，已投入资金___万元，建设硬化通村通组连户路___公里，美化了农家村寨___户，修建中药辣椒文化广场___㎡，___路灯___盏，配备健身器械___套，绿化区域__㎡，硬化广场___㎡，休闲观光亭2栋，动工修建中药辣椒育苗中心，已投入资金___万元，为园区的建设奠定良好的基础条件。

大方县中药辣椒产业示范园于__年__月经大方县委、县人民政府召开专题会议启动建设，以中药辣椒生产、加工、物流为主产业，重点建设中药辣椒标准化高效高产栽培示范园;中药辣椒生态观光旅游美丽乡村建设示范园和中药辣椒设施栽培观赏、育苗技术交流服务中心。突出四大功能:研发孵化功能、示范带动功能、集聚扩散功能及休闲旅游功能。努力把园区打造成全省中药辣椒生产、科研、繁育、展示、加工、培训、休闲观光等功能为一体的中药辣椒示范园。

工作总结范文

我局以党的___大精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕建设“三宜”特色现代化城市目标，在市委、市政府的领导下，在省住房和城乡建设厅的指导下，加强城镇基础设施建设、保障性住房建设、新农村建设村庄整治及农村危房改造工作，加快推进城镇化步伐，着力整顿、规范房地产和建筑市场，狠抓建筑节能、建设工程质量和建筑施工安全，全市住房城乡建设顺利推进。

__上半年全市住房城乡建设工作基本情况

(一)整顿、规范房地产和建筑市场，促进房地产和建筑市场健康发展

加强建筑市场管理。__上半年协助省住建厅举办一期“五大员”学习班，培训___人，一期“三类人员”新颁证学习班，培训___人。积极参与城市综合体建设工作。“两节”期间积极清理拖欠民工工资，维护社会稳定。

实施房地产开发项目管理。一是认真开展项目巡查调研工作。为更好地掌握新“国五条”出台后我市房地产市场发展情况，进一步加强房地产开发项目监管，我局___人员分两组，于__月至__月开展了房地产市场调研和房地产开发项目检查工作。二是建立项目统计制度。对全市___个在建项目的总投资、总规模、__年建设规模、形象进度、__上半年计划投资、完成投资、开工面积、竣工面积、销售情况进行统计，以项目为单位进行管理，及时掌握全市房地产市场运行情况。三是加强中心城区项目管理。__上半年，共对中心城区正在实施的___个房地产开发项目进行了有效管理，并建立了《__省房地产开发项目手册》。对___个房地产开发项目进行了交付备案登记，备案面积___万平方米。

加强房地产业行业管理。__上半年受理___家新办房地产开发企业资质申请并核发了资质证书;对___家房地产开发企业、房地产评估机构申请资质有效期延续、变更、升级资料进行___，并报省住建厅审核备案。拟写了《__年第一季度房地产市场运行情况》、《__市房地产市场运行分析报告》，为领导决策提供参考依据。__上半年进行了___宗房屋安全鉴定，鉴定面积约___万平方米，为排除危险房屋的安全隐患和老百姓房屋历史遗留问题的办证提供了依据。

(二)住房和城乡建设投资稳定增长

元至__月，全市住房城乡建设累计完成投资___亿元，完成市政府年初明确目标(___亿元)的___%，同比增长___%。其中：

1.村庄整治及农村危房改造完成投资___亿元，占年度目标的___%。村庄整治黔北民居建设启动___户，完成___户。__年省危改办分两批下达__市农村危房改造任务___户。截止__月底，全市已开工___户，开工率___%，竣工__户，竣工率___%，入住___户，入住率___%。__市目前新一轮农村危房改造摸底调查工作已基本结束。全市共统计上报危房改造___户，占全市农业户籍户数的___%;上一轮农村危房改造___户，占全市农业户籍户数的___%;上一轮农村危房改造户数和本次摸底上报户数共计___户，占全市农业户籍户数的___%。

2.房地产开发完成投资__亿元，占年度目标(___亿元)的___%，同比增长___%。

3.小城镇建设完成投资___亿元，中心城区市政建设完成投资___亿元,合计完成投资___万元，完成全年目标任务的%，比去年同期的___亿元增加___亿元，同比增长___%。出台了《__市__年示范镇建设工作推进计划》，目前省级、市级、县级示范小城镇建设已顺利开展，其中___个省级示范小城镇总体规划修编优化提升已完成，通过专家评审，截止__月__日，___个省级示范小城镇已完成固定资产投资___亿元，占计划的___%，___个省列示范镇完成投资额排序为：鸭溪镇、茅台镇、安场镇、风华镇、镇南镇、尚嵇镇、永兴镇、敖溪镇、土城镇、官渡镇、永安镇、新站镇。其余示范小城镇建设项目正在实施过程中，进展顺利。

我局___实施的市政重点工程项目进展情况如下：

1.官井隧道复线(互通立交)工程。已进行两期征地，共计征地___亩，全部征地补偿费用已赔付到位。已通过竞争性谈判方式确定隧道工程招标机构，本年度完成投资___万元。

2.官井东路道路建设和官井路棚户__改造还房工程。已累计完成投资___亿元，资金缺口达___亿元，急需融资贷款，以保证工程顺利进行。本年度完成投资___万元。

3.子尹南延线棚户__改造工程。隧道工程左、右洞已贯通，本年度截止__月底完成投资___万元。

篇10

镇民政科按照上级要求，对全镇541户五保户、1549户低保户、232人各类优抚对象，补助金严格按照规定全额发放，确保他们的生活问题，对特困户及优抚对象住房进行调查，今年以来，全镇调查落实65户危房，镇政府及时采取措施，组织镇有关部门及各村对这些房屋进行改造、修缮，重点帮助了7户房屋损坏较为严重的农户进行修建改造，有效地解决了他们住房问题，保障了群众的生命财产安全。

二、加大宣传力度，深入扎实地做好“慈善一日捐”工作

镇党委、政府高度重视慈善工作，早动员、早发动正在积极准备实施，活动结束后我们将严格按比例足额上交市慈善总会。城乡医疗救助制度日趋完善，根据上级出台的有关大病医疗救助政策，改进救助方式，采取比例救助与定额救助相结合，事后救助与事前、事中救助相结合，大病住院救助与慢性门诊救助相结合的救助方式，重点救助五保户、低保户、贫困户和优抚对象，使我镇困难群众就医难问题得到了保障，今年已救助100人次，发放大病救助款20余万余元，有效地缓解了特困家庭“因病致贫、因病返贫”的现象

三、大力推行村务公开和民主管理工作

实行严格的责任制。每月10号前，镇组织专门成员单位对各村进行统一检查，各村村务监督小组每月8号前对本村的村务公开情况进行自查。并将检查结果以信息的形式予以通报，组织科存档，作为年终评先树优的重要依据。今年根据市民政局要求统一制作高标准的村务公开栏，努力把村务公开和民主管理工作推向一个新水平。

四、强化低保管理措施，做好动态管理下的低保工作

我镇城市低保主要是原平板玻璃厂下岗职工的生活保障，今年严格按照民政局要求搞好入户调查摸底，审核办证，实行公正、公开，接受群众监督，做到应保尽保。

五、加强婚丧管理，开展移风易俗活动

广泛深入地进行婚丧稽查活动，同时与计生办一起利用重要节日搞好婚事稽查，严禁大操大办，严厉查处非法婚姻，在全社会影响较好。同时严查封建迷信用品销售，有效遏制了封建迷信活动。

六、加大拥军优属工作力度，认真做好优抚工作

积极做好“八一”、春节期间走访工作，严格兑现政策，认真解决“三老”人员的就医、生活、住房等方面的困难，切实解除他们的后顾之忧，稳定他们的情绪，避免一切因政策不到位而造成的上访事件。

七、认真做好老龄工作，拓宽服务领域

2013年我们把落实老年政策作为老龄工作的落脚点和总抓手。把资金投入作为衡量抓好老龄工作的重要标志。因此，在政策上用活，在资金上最大争取。设立了专门老年人救助基金。从镇财政、社会捐款中筹集部分资金，为特困老年人解决就医、生活、住房等方面困难。今年在广泛宣传发动的基础上，加大对老年人意外保险工作的宣传力度，共完成对6000余名老年人的投保工作，超额完成30%，受到了市老龄委的表彰。2013年共办理老年人意外保险50余人次，理赔金额达4.6万元，切实维护了老年人的利益。创新形式，重点抓好开发式助老扶贫活动，取得较好的社会经济效益。进一步巩固了磨庄村大棚葡萄、二村和邢庄村冬暖大棚养老基地建设，在今年民政部门落实五保、农村低保工作中，首先，五保老人的补助金全部足额发放到位，保障了他们的利益；二是为五保老人统一解决了新型合作医疗，较好地解决了看病难问题；三是为困难老人办理了农村低保。四是广泛深入地宣传《老年法》活动，切实维护老年人的权益。开展丰富多样走访慰问活动，利用老人节、仲秋节、春节对老年人进行走访慰问，并在九九重阳期间对老年人进行免费健康查体，为80岁以上老年人建立健康档案。