房地产企业审计报告范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业审计报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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首先是完善环境保护宣传教育机制，建立以碳会计确认、计量、记录以及报告为中心的审计体系，进一步确定低碳经济的房地产企业审计标准；其次是大力推广低碳经济的房地产企业审计，号召和鼓励更多的企业、学校等组织能够积极的参与到低碳经济的房地产企业审计活动中来，不断壮大审计队伍；再次是加大低碳经济的房地产企业审计监督管理机制执行力度，及时发现和查处碳排放领域的经济犯罪问题和违法违规现象，并予以严厉惩处，力争为公众营造一个良好的生活环境；最后是增强企业、学校以及各组织的环保意识，使其能够全面认识碳审计工作的重要性和必要性，进而，充分调动各组织的低碳经济的房地产企业审计的积极性、自主性，为低碳经济的房地产企业审计提供真实可靠的数据打下坚实的基础。

强化低碳审计工作，降低低碳审计风险

传统的低碳经济的房地产企业审计工作主要着力于碳源的负债确认问题与碳汇的资产确认问题，此行为在一定程度上制约着低碳审计工作的高效性，因此，应进一步强化低碳审计工作，在传统低碳经济的房地产企业审计工作的基础之上，不断创新，一方面是充分披露因废弃排放对环境产生的各种风险，通过降低低碳会计报告的重大错报风险，起到降低碳审计风险的目的；另一方面是低碳经济的房地产企业审计应积极开展计划审计工作，严格按照风险评估程序，实施控制测试和实质性测试，保障审计工作和编制审计报告的真实性、合理性以及科学性。

加强低碳审计业务培训，培养“双复合型”审计人才

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财务管理是企业经营管理中非常重要的内容，良好的财务管理往往可以改善企业的投资管理、筹资管理以及营运资金的使用情况等等。以房地产企业为例，首先详细分析影响企业财务管理的几个重要的因素，继而给出对策，以正确发挥企业财务管理的核心价值，最后给出一个概括性的结论。

关键词：

财务；企业管理；定位；价值

中图分类号：

D9

文献标识码：A

文章编号：16723198（2014）06016102

1 引言

财务管理是企业管理的核心内容，对于一个企业以及一个行业而言，都有不可估量的价值和作用。财务管理与生产管理、销售管理、人员管理等一同组成了企业管理的核心体系，对企业的整个经营效益和长期发展有着重大影响。但是目前在包括房地产行业在内的许多行业都存在着缺乏高素质财务会计人员以及片面化地追求利润最大化等等问题。这些问题对财务管理发挥应有的核心作用以及体现核心价值造成了严重的阻碍，不利于企业建立健全一套完善的财务管理体系。因此，如何正确认识目前广泛存在于行业或者企业中的财务管理问题，并实施有效的解决对策，将有利于行业和企业的财务管理制度健全，有利于长期的发展。

2 影响企业财务管理的几个重要因素

2.1 高素质财务管理人员的严重匮乏

高校培养的财务管理人才数量庞大，并且从事财务管理工作的人员也大有人在，但是在房地产等行业中却严重匮乏高素质的财务管理人员。房地产行业以其高薪以及其他方面吸引着许多财务管理人员来就业，但是由于房地产行业压力较大，这些财务管理人员往往没有足够的继续深造的时间，本身的财务管理基础也不能得到强化。并且，很多财务管理人员的技能比较单一，不能够从宏观的角度来全面掌握企业的财务管理工作。因此，这些财务管理人员并不能胜任高强度、高难度、综合性的财务管理工作。因此，解决好财务管理中高素质财务管理人员严重缺乏的问题是目前首要的工作。

2.2 过分强调利润最大化

众所周知，企业财务管理的目标有利润最大化、股东权益最大化以及企业价值最大化等不同的目标，而利润最大化是最片面，最局限的一种，这种财务管理目标直接阻碍着企业的长期可持续性发展。目前，许多房地产企业过分强调利润最大化的财务管理目标，而忽略了股东价值以及企业整体价值最大化的实现。房地产企业目前存在这过多的泡沫，因此财务管理人员和企业负责人过分强调利润最大化无疑将加剧这种房地产行业的这种情况加剧。因此，从利润最大化的财务管理目标转为股东价值最大化或者企业价值最大化才是正确的选择。

2.3 资本结构和资金控制存在问题

资本结构的不合理和资金控制上产生的问题也是目前困扰许多行业和企业，尤其是房地产企业和房地产行业的主要问题。首先，房地产企业尤其是房地产开发商由于需要大量资金进行房地产的建设和开发，因此往往会进行高负债经营。然而高负债经营往往会导致企业资本结构的不合理以及利息费用的支出过高等严重的问题，给企业的财务管理带来困难。其次房地产企业在资金控制上面也存在着问题。主要体现在房地产投资和开发项目的资金投入控制和资金回收控制方面的问题等等。调整资本结构，有效控制资金，促使资金回笼也是目前亟待解决的问题。

2.4 税收筹划和利润分配的问题

税收筹划和利润分配也是目前企业在财务管理上应当引起重视的方面，但是很多企业并没有采取有效的措施进行税收筹划和利润分配工作。好的税收筹划和有效的利润分配有利于提高企业净利润、改善企业经营者与出资者之间的关系。如前所述，目前房地产企业应当改掉片面追求利润最大化的“陋习”，而应当加强对股东利益的关注，并且实现更高的“净利润”而不是“收入”或者“利润”。并且，由于房地产企业面临着土地增值税、消费税、增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等多重课税的压力，因此，做好税收筹划工作也是非常必要的。

2.5 缺乏事前财务预算控制和事后财务评价

全面预算管理系统下的企业财务管理系统要求企业必须做好事前财务预算和事后财务评价的工作。但是目前许多房地产企业的全面预算系统和标准成本体系并没有得到有效的实施，这导致房地产企业成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，导致最终的净利润数据并不乐观。因此，在房地产企业中建立一套有效的事前财务预算体系和时候财务评价体系也是非常必要的。

3 正确定位财务管理的核心作用，体现财务管理的价值

3.1 提高财务管理人员素质，加强财务管理人才队伍建设

提高财务管理人员素质包括加强财务管理人员的岗前培训以及财务管理人员的平时继续教育。房地产企业必须从源头做起，应当尽量招聘一些高素质的财务管理人才，例如，招聘人员的时候要求必须从事多年的财务管理工作以及拥有多项财务管理方面的证书等等。另外，在平时工作中也应当注意财务管理人员技能的提升，加强对财务管理人员的继续教育培训，加强对最新财务管理政策法规的学习，做到与时俱进，并让员工意识到学无止境，只有加强自身财务管理能力的提升才能不被淘汰。

3.2 健全内部控制建设，强化外部审计

首先，房地产企业应当加强和健全内部控制建设，根据企业内控准则COSOII或者国际最新规定，完善内部控制五要素（或者八要素），建立全面的内部控制评价体系。并且在房地产公司内部建立和健全企业的内审机构，培养专业的内部审计人才队伍，从而做到真正有效的而不是形同虚设的企业内部控制。其次，房地产企业还应当聘请知名的会计师事务所来强化企业的外部审计。房地产企业不能为了自身利益而与会计师事务所私下沟通，制造虚假的财务报表或者虚假的审计报告、验资报告等。所聘请的会计师事务所也应当站在中立的立场上，客观地对房地产公司的财务进行评价，出具公正的财务审计报告，以保证企业的长期可持续发展。

3.3 调整资本结构，加强资金控制

在房地产企业和房地产行业中加强资金控制和资本结构的调整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地产行业往往是高负债经营，因此，应当减少房地产企业对金融机构和大量资金的依赖，从财务管理的角度将房地产企业从以资金和劳务堆积而成的粗放模式转为技术集中型。另外，促使房地产企业上市也是调整房地产企业资本结构的有效方法。一旦上市，将会减少这些企业对于金融机构借贷资金的依赖，筹资渠道也变得更加多元化。其次，加强资金控制主要包括减少房地产企业胡乱投资的行为以及加强营运资金的管理。由于筹资、投资和经营是企业财务管理必不可少的三个重要内容，因此加强这三方面的资金控制显得尤为重要。在生产经营过程中防止资金链断裂；在筹资过程中拓宽融资渠道，减少财务费用的支出以及在投资过程中注意资金回笼和投资效益的考核，这样做可以全方位加强房地产企业的资金控制。

3.4 强调成本控制和存货管理

房地产企业的总收入高，但是成本相对也比较高，因此强调房产公司的成本控制和商品房等存货的管理工作是十分必要的。加强单位成本和总成本的管理工作，降低采购价格，合理制定销售价格等等都是成本控制的重要环节。此外，在企业中杜绝浪费可以有效的降低间接成本的总额。其次，加强存货管理意味着房地产工资应当加强营销力度，避免过多囤积商品房，保证商品房等等存货周转的速率。

3.5 建立健全事前预算控制和事后财务评价体系

建立健全财务事前预算控制和事后财务评级体系包括建立和完善一套标准成本核算系统，以及做好单位成本的核算和控制，计算实际成本和标准成本的差额以分析原因等等。在房地产企业建立好事前预算控制，包括制定房地产开发的每一项标准成本；而事后评价体系，如前所述，主要是将标准成本与实际成本之间的差异进行计算，用于下一会计年度的参考，避免再次发生实际成本远远超过预算成本的情况，让企业的成本处于可控的范围之内。

4 结论

企业的财务管理的核心作用和核心价值是有目共睹的，但是在房地产企业的实际生产经营过程中，财务管理方面却存在着许多的问题或者弊端，诸如过分追求企业利润最大化以及高素质财务管理人才缺乏等问题。针对这些问题，采取加强培养高素质财务管理人才等措施能够有效地解决。但理论往往是片面的、单一化的，如何在实践中进一步体现财务管理的核心价值和作用，正确将财务管理的核心价值定位，还有待进一步研究和考证。

参考文献

[1]王亚东.如何发挥财务管理在企业管理中的作用[J].会计之友，2006，（01）.

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随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。

由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：

1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。

2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。

3、在房地产项目竣工验收后，发出了入伙通知书并开具销售发票确认收入。

4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。

上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。

根据《企业会计制度》及《企业会计准则现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。

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1、地方税收征管数据。地方税收征管数据属于规范的结构化数据，目前多在省级集中，统一存放在省地税局。2014年，湖北省审计厅从省地税局共采集3670张结构化税收征管原始数据表，约5亿条原始记录数据。经对地税征管系统及其数据库进行分析，向市县各级审计机关下发32张关联分析表，约5700万条关联数据。

2、相关信息数据。这部分数据多为非机构化和半结构化的数据，由各审计组根据实际需要，向被审计单位提出需求后取得，或通过网络或者社会公开信息等渠道取得。如武汉市审计局在地税审计实施过程中，使用税收会计统计报表及财务报表约494张，重点核查图片资料和网页信息近千条。通过对各种类型数据的审计分析、疑点核实，先后查出少征漏征税款、调节税收、税款存放企业账户、未按期征收税款等问题。

近年来，武汉市审计局等地方审计机关依托大数据环境，采取 “统一组织、集中分析，分级核查、分别处理，成果共享、综合报告”的模式，地税征管审计实现了优质、高效和全覆盖。

（一）统一组织、集中分析。

由市级审计机关制定审计工作方案，统一组织区审计局开展对地税部门的审计。在现场审计前，市审计局对省厅下发的全市地税征管数据进行集中分析处理，并根据审计工作方案确定的审计事项和审计重点对征管数据进行处理，分区形成结果表，将结果表和原始数据交各区延伸审计核实。

（二）分级核查、分别处理。

各区审计局根据市审计局或本局形成的结果表，对本区地税局进行延伸审计核实，市审计局提供业务指导和计算机技术支持。延伸审计核查的结果，形成审计证据材料。各区审计中发现的问题，由各区审计局出具审计报告和审计决定；市、区共同审计发现的问题，由市、区审计局分别报告。对同类问题，市审计局可在全市范围内统一处理口径。

（三）成果共享、综合报告。

各区审计发现的问题，纳入本区财政同级审计报告；市局综合汇总市、区地税审计情况，在市级财政同级审报告中集中反映。

（一）结构化数据在大数据环境下的应用。

结构化数据是地税审计工作中最常使用的数据类型，通过编制计算机审计模块，固化审计思路、经验和方法，对结构化数据进行全方位多角度的查询和分析，在全面掌握地税征管总体情况、发现疑点线索和促进地税系统建章建制、完善日常税收征管等方面发挥了积极作用。

1、税收征管总体情况分析。利用数字化审计系统多维分析功能和SQLSERVER等数据库软件，对税收征管数据完整性、税收收入结构及变化趋势进行总体分析。其中：

（1）核查数据完整性。通过按税种分类，计算本区域各项税收征收总额和入库数，与税收会统报表比对，核实税收会计统计数据的真实性、完整性。

（2）分析税收结构及增减变化趋势。对税收收入构成和年度变化趋势分析，各税种间横向变化趋势与税种自身纵向变化趋势进行分析，各行业税收趋势进行分析，掌握税收增减变化情况，分析影响增减变化的原因，对差异较大的异常情况，将作为下一步疑点筛查、延伸核查的内容和重点。

2、审计疑点筛查。将税收征管法律法规政策要求和以往审计查处问题方法作为数字化审计思路，利用计算机数据查询和筛选等功能，发现税收征管中存在的问题疑点线索。如：

（1）税费未足额征收入库。从国税和地税部门采集增值税、消费税、营业税征收数据后，按照各税计税依据，分别计算出纳税人应缴城建税、教育费附加、地方教育附加、堤防费、文化事业建设费（娱乐、广告业纳税人营业所得应缴），将计算得到的应征税费总额与纳税人在地方税务机关实际缴纳的各项税费情况进行比对，得到应征未征相关税费。

（2）寅吃卯粮预征税款。对税收征收数据进行查询，发现税款的所属日期在下一年度的或不在规定时期的预征税款行为；同时对纳税大户或重点纳税人缴纳主附税结构进行分析，发现存在少征共享税收多征地方税收等问题。

（3）延压税款。对税票反映的税款征收数进行分税种汇总，将各税种征收数与金库报表数据进行比对，如存在差额，则存在税务机关违规开设过渡户延压税款的问题；同时结合宏观经济走势和企业年报数据，对总体分析中反映的入库税收变动与企业经营状况不相一致的纳税人进行重点查询，发现税务机关将税款留存于企业应征未征的问题。

（4）超过税款缴纳期限未征收滞纳金。计算税款征收数据中税

款入库时间超过税款缴纳期限的天数，按照日加收滞纳税款万分之五计算得到滞纳金数据表，与原数据库滞纳金税票数据表进行核对，发现超过缴纳期限而税务机关未征滞纳金的问题；对税务机关批准延期缴纳税款的，应延伸核查审批延期缴纳程序是否合规。（5）超属地范围征税、买税卖税。为核查各区县之间争夺税源，或为完成任务目标违规引税等问题，对税务机关近三年税款征收数据表中纳税人、税款征收机关与纳税人基本信息表、税务机构基本信息表进行比较分析， 除建安或房地产企业可在项目地缴税外，发现是否存在税源户注册地与纳税地不一致的情况，从中查处违规引税、买税卖税的问题。

（6）房地产企业少缴营业税或土地增值税。按照湖北省相关规定，房地产企业进行房地产开发经营业务应缴纳营业税和预缴土地增值税，两税计税依据应一致，均应等于年度财务报表的营业收入（包括预收款），也就是说房地产企业营业税计税依据、土地增值税计税依据、与纳税人年报计税收入，三者数据应基本一致。通过查询税款征收入数据中各房地产企业已缴纳入库的营业税和土地增值税，比对此两税的计税依据与年度财务报表的营业收入是否一致，如果三者不一致，则有可能是相关税款未足额征收。此方法亦适用于审查按照税法规定，计税依据应一致的其他税种的纳税情况。

（二）半结构化数据在大数据环境下的应用。

随着被审计单位对各类数据的充分利用，各类会计统计报表也更加多样化，这一方面提升了被审计单位的精细化管理水平，另一方面也为审计人员利用大数据进行审计提供了便利。在税收征管审计中，我们主要用到的半结构化数据即是各种会计统计报表和减免税等业务数据台账。这些数据主要用于：

1、核查年度税收征管数据的完整性。审查采集到的审计数据的真实完整性，是每个审计项目实施过程的重要开篇，会计统计报表即是进行审计核实的重要依据。通过计算机汇总县篇，会计统计报表即是进行审计核实的重要依据。通过计算机汇总县市区税收征收入库数据，与取得的当年税收统计报表相比对，就能确认税收征管审计取得数据的真实完整性；在确定税收收入总额的前提下，分市区汇总税收收入，与取得的当年税收统计报表相比对，则能掌握各地区审计数据是否真实完整，为本区域税收收入准确分析提供数据支撑。

2、开展税收征管趋势和疑点分析。通常税务部门会对部分重要税种单独出具相关统计报表，通过对统计报表中分地区分税种分年度数据对比，掌握某区域税收收入增减变化趋势，分析各地之间是否有争夺税源的情况；比较某税种在持续可比的税收期间（月度、季度、年度等）入库数额是否有较大异动，核查是否存在营业税、企业所得税等税种税款少征漏征，将税款存放企业账户、按照税收收入计划调节税款入库时间等问题。同时，税务部门落实税收减免政策，进行代征代扣服务，及收取滞纳金等均会单独出具相关报表，均可以在项目执行过程中为审计人员所用。

被审计单位的会计统计报表和征收管理业务数据表在大数据环境下已经承载了更多信息，通过充分挖掘和剖析，能在审计中发挥出更大的作用。

（三）非结构化数据在大数据环境下的应用。

在税务部门的日常工作中，有很多信息是以非结构化数据的形式存储和使用的。比如纳税人基本资料、经营状况、办公场所情况及企业财务报表等是以图片资料的形式提交至地方税务机关；某些与应纳税额相关的信息则可以在工商、房产交易等有关职能部门的公开网站上进行查询，同时搜索引擎能够在互联网范围内为审计人员提供帮助。在税收征管审计过程中，审计人员可以让这些以图片或网页方式存在的非结构化数据为我所用。

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关键词:房地产企业会计 收入 成本

一、房地产企业会计实务中存在的主要问题

会计核算主要是反映会计主体资金的运转情况。虽然我国的房地产业经过这一时期飞速的发展,已经达到了一定的水平,到目前也制定了一系列相关的法律法规,但是由于我国的房地产企业起步晚,存在的问题也很多,相关的法律法规不是十分的健全,因此,房地产开发企业收入的确认、竣工验收后成本结转的会计核算中还存在许多问题。限于篇幅,本文主要从以下几个方面进行阐述。

(一)房地产企业收入确认存在的问题

房地产企业经营方式呈多元化特点,其企业的收入确认存在其自身的特点。在房地产企业项目建设中成本费用要大于当前确认的收入,房地产企业一般采用预售和分期付款的办法。房地产企业收入确认方面,在会计务实中,针对不同的房地产企业,基本对于收入的确认有以下几个方法:①在签订预售合同后收预售房款确认收入;②在签订预售合同后以合同金额确认收入;③在房地产项目验收后,开具销售发票确认收入;这样就造成了房地产企业会计务实中收入确认的随意性较大。大部分房地产企业在销售收入确认原则问题上,被注册会计师出具保留意见审计报告,这样就造成了房屋所有权报酬是否转移的风险。

(二)地产企业成本结转存在的问题

土地的经营,开发、房屋的经营,开发、城市基础设施公共设施的开发等都是房地产业的经营的范围。所以,土地购置、土地开发,房屋建筑,安装工程等的成本,以及管理费用,销售费用等等都是房地产业成本核算的内容。

总所周知,房地产企业开发的周期长,投资的风险大,所需要的资金非常多。所以,对于房地产企业成本的管理非常重要。由于房地产企业在成本核算上存在很多问题:①没有形成完整的成本控制体系。在市场竞争日益加大的情况下,企业在成本控制上没有明确的体系,缺乏战略指导性,从而造成了成本管理的盲目性,有些情况下,甚至使得管理目标难以实现。②房地产企业的利润率很高,对于成本核算以静态成本管理方式为主,缺乏竞争意识。一般情况下,财务人员根据合同控制款项的支付,却很少关注对成本的控制,从而造成了大量的浪费现象,加大了成本的投资

二、房地产企业会计存在问题的原因分析

(一)房地产企业收入确认存在的问题分析

商品所有权的风险和报酬依据转移给买方,由买方对产品进行控制,并同时拥有对商品的管理权,而卖方不在对商品产生影响,这是房地产企业收入确认的原则和条件。

实际上,房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。确定确认收入以及入账金额的时间。在房地产企业的会计务实中,在房地产企业竣工并通过验收以后,办理了移交手续,此时确定房地产收入。在某些房地产企业中,预售款是一种暂收款,因为风险没有转移,成本没有最后核算,因此预售款只作为企业的预收账款,在完全竣工后,才确认收入;某些房地产企业在竣工前的销售款作为确认收入,在竣工并收到部分房款后确认;对于分期房款方式来说,按照合同规定的时间确认收入,实际上也是分期结转成本的过程;有些房地产企业在房地产转移时,已经按照回收或可能回收的价款确认;某些房地产企业收取的房款代表已发生销售业务,按预售合同价款中己经收取的价款分期确认收入。

(二) 房地产企业成本的问题分析

在我国的房地产企业成本问题中存在一定的问题,由于房地产企业需要资金多,开发周期长,使得其风险较大,那么房地产企业成本的问题显得十分重要。

造成这些问题的原因有以下几个方面:①伴随着中国城市化建设的不断深入,经济水平的不断提高,人们对生活质量的要求越来越高,中国的房地产企业竞争也越来越激烈。某些房地产企业抢市场和工期,在过程中造成了一定的盲目性;②在我国传统观念中,房地产企业是高利润回报的企业,受此影响,忽视了成本的动态管理和控制,造成了不必要的浪费;而房地产企业本身开发中周期长,造成了管理人员对成本缺乏控制的意识。③房地产企业在项目做规划的时候,有些房地产企业事先并没有对成本进行认真的估计和预测,在经营过程中,对成本的控制重视不够,或者即使进行了成本预测,但是不够规范,不够系统,不够全面,仅仅是对事后进行控制核算,没有进行全程的跟踪控制和管理。

三、房地产企业会计实务存在问题的解决方案

(一) 建立和完善的房地产企业财务制度,尤其是会计规范体系。

房地产企业会计务实活动,如成本结算,收入确认等都有着自身的特性。但是还存在着不够系统和完整的问题,目前房地产企业会计的自身特点还没有相应的会计制度进行指导和规范,这样,会计核算就不一致,影响了房地产企业财务状况。房地产企业缺乏规范的制度的指引,使得房地产企业会计人员按照需要做出处理。因此,在目前实行的会计相关的规范和制度的基础上,不断完善房地产企业的会计业务制度,制定的这些房地产企业相关的会计准则,为房地产企业会计的发展提供了制度依据和基础。

(二) 建立和完善房地产企业收入与成本费用确认原则

房地产企业收入的随意性比较大,因此,房地产企业可以延迟和提前确认收入。建立针对房地产企业的会计准则,使得所有的房地产企业有统一的标准作为收入的确认准则。房地产企业的成本要有明确的规定,并应该细化到有可操作性。收入和成本费用的差是利润,细化成本费用和确认收入的准则可以减少房地产企业会计确认的随意性,可以减少房地产企业会计政策的自由,这样可以大大提高会计信息的真实性。

(三)完善房地产企业的公司治理,提高会计人员的素质

完善房地产企业的公司治理结构。房地产企业从所有者入手,形成对经营者的监督机制,通过对公司各个相互利益相关之间相互协调,合理分配权力,形成完善科学的公司治理结构,这样可以减少房地产企业会计信息失真问题。

对于会计信息的技术规范就是会计制度。不管是会计制度或是会计规范,都是面向会计人员的,其实施的对象就是会计人员。所以,会计人员是不是能够正确了解熟悉运用会计制度或者规范,是非常重要的。提高房地产企业会计人员的素质,既包括专业素质,文化修养,也包括房地产会计人员的诚信和职业道德。提高房地产企业会计人员的专业素质,可以提高房地产企业会计信息的真实性,可靠性。如果房地产企业会计人员的专业素质不够,那么会造成会计信息质量的下降。做好房地产企业会计工作的前提是会计人员的职业诚信,提高会计人员的道德素质,使得会计人员尽职尽责,做好本职工作。

参考文献:

[1]孙海彦.中国房地产企业融资结构优化研究[D].天津:天津大学硕士学位论文.2007

[2]张艳,孙利琼.谈房地产开发企业收入和费用的处理[J].财会月刊(会计).2006;8

[3]刘昭阳.我国房地产业发展战略研究[D].大连:大连理工大学硕士学位论文.2003

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[5]王 震,王京梁.房地产开发企业借款费用会计出来的比较研究[J].经济论坛.2005;2

[6]聂琦波.房地产估价[M].大连:大连理工大学出版社.1998

[7]谢诗芬.公允价值:国家会计前沿问题研究[M].长沙:湖南人民出版社.2004

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展腾投资集团是一家集金融投资、境外上市、基金管理、资产运营等服务为一体的综合性跨国金融服务集团，在境内外拥有丰富的项目、市场及人脉资源，并与国内外多家投资银行、资产管理公司、行业投资机构、律师事务所及会计事务所等专业服务机构建立了战略合作伙伴关系，致力于为中国的高增长企业及高净值人士在大中华地区及海外的投资活动提供全方位的投资银行、资产管理及资本运营等服务，帮助企业客户实现产业资本和金融资本的完美结合，帮助高净值群体实现投资银行服务和私人银行服务的有效融合。

展腾投资集团总部位于北京，公司目前在香港、台湾、悉尼等地设有分公司，业务范围主要包括为企业提供海外上市、项目并购、股权投资、产业链整合、基金管理等各类资本增值服务，以及为高净值人群提供专业财富管理服务和全球资产配置解决方案。

展腾投资集团所投资的领域涉及金融行业、房地产行业、矿产资源、文化传媒、消费行业、现代服务业等多个领域，并拥有一支国家化的专业投融资团队。展腾投资集团的高级管理层来自中国大陆、香港、台湾、新加坡、澳大利亚等地，并在这些国家和地区拥有多年金融行业从业经验。执行团队由行业投资、法律及财务管理、风险控制等专业人才组成，90%以上的团队管理成员拥有硕士以上学历，70%以上的团队成员拥有海外教育及从业经历。

展腾投资集团有广阔的人脉资源及政府合作关系，在海外拥有资本及项目资源优势。展腾将立足国内的资本市场并着眼于国内资本与境外资本市场的对接，国内资本和境外项目资源的对接，帮助企业实现价值提升，并由此为投资者创造较高回报，实现企业和投资者的共赢。

展腾的业务范围

投资银行

海外上市

以澳大利亚资本市场为核心的海外上市业务是展腾投资集团投资银行版块的核心业务之一。展腾拥有大量的上市资源，并与境内外的行业投资机构、承销商、会计事务所、律师事务所、资产评估机构及行业研究机构拥有战略合作关系，致力于帮助境内企业通过首次公开发行，即IPO的方式，或者通过借壳等更为灵活的方式在海外资本市场上市。

展腾投资集团对澳大利亚资本市场及其主要证券交易所的成立背景、发展定位、上市条件、上市流程、审批政策和监管政策等具有深刻认识和理解，可以为拟上市企业提供最专业的全程上市财务顾问服务。在此过程中，展腾投资集团将依托专业、高效、国际化的精英团队，强大的合作关系网络，为企业提供完成IPO可行性分析和规划、IPO一体化咨询、上市前的资产及业务重组、财务及税务整理、公司治理结构设计完善、指派并协调专业机构、出品投资研究报告等全程一站式的财务顾问服务。

并购业务

展腾投资集团投行业务版块的另一个重点业务是并购投资顾问业务，集团发挥自身的国际化和专业化优势，利用自身的国际网络在全球范围内根据客户要求扫描标的物，并在项目执行过程中将行业知识和投资经验相结合，为企业进行最大化的和最有效的资源整合。展腾的并购团队为客户提供专业的并购投资、买方与卖方财务顾问服务。

基金管理

股权投资基金

展腾投资集团在房地产、矿业资源、消费、服务、农业、节能环保等领域均有专业的投资团队进行长期研究及跟踪，拥有大量的成长期和成熟期企业储备。展腾投资集团拥有专业的投资及投后管理团队，这些团队拥有强大的政策、技术、经济、金融运作和管理优势。同时集团外聘了包括金融、法律、财务、资产评估等多领域领军专家作为顾问，进一步提升了展腾投资集团的专业水平和行业研究优势。

展腾投资集团的管理团队和专家顾问通过整合集团、外部投资人及各类合作机构的资源和经验，为所服务的企业针对性地提供战略梳理、治理优化、人才引进、管理设计、融资支持、业务拓展等增值服务，帮助已投企业实现价值提升，为投资者创造较高回报，实现企业和投资人的双赢。

房地产基金

展腾投资集团在房地产金融领域经验丰富，可以更深刻地了解房地产开发商的需求，并以最合适的金融服务方案匹配其需求。与此同时，也能为高净值个人群体推荐最合适的房地产投资产品或房地产投资项目，助其获得最大的价值和收益。展腾投资集团在行业内与政府主管部门、行业组织、地产与金融专家、房地产开发商、各类金融机构一直保持着密切的合作关系，力求广泛整合社会资源，为企业和高净值客户实现价值最大化。

展腾投资集团结合自身团队的境外从业经验，长期跟踪研究房地产金融创新型产品，长期关注澳大利亚、新加坡及美国的房地产开发市场、房地产投资基金（REITS）及房地产信托市场，助力房地产企业打通境内外资本市场的通道，拓宽投资地域及领域，利用国际化多元化资金，将房地产长期投资与短期投资、境内与境外投资、股权投资于债券投资相结合，利用国际经验和创新思维最有效的满足房地产企业的金融服务要求。

财富管理

全球资产配置

为高净值客户实现全球资产配置以及进行配置后的跟踪服务是展腾投资集团财富管理业务的强项和重点。2013年《胡润私人财富管理白皮书》明确揭示：中国的高净值人士已超过105万人，已配置离岸资产的比例已经达到33%，并且多是以房地产形式进行配置和储备。

展腾投资集团是综合性跨国金融服务集团，在香港、台湾、澳大利亚、新加坡等地设有分公司或办事处，在境内外拥有丰富的产品、市场及人脉资源，并与国内外多家投资银行、资产管理公司、行业投资机构、律师事务所及会计事务所等专业服务机构拥有战略合作伙伴关系，在帮助高净值群体进行资产的全球配置以及提供海外高端增值服务等领域具有明显优势，致力于为高净值客户群体提供全球一体化资产配置理财规划方案。

展腾能做什么

投资银行团队服务内容

展腾投资集团将在您上市过程中担任上市总顾问角色，协助您进行从上市准备、过程执行以及上市后的一系列工作。内容包括：业务规划、财务管理、法务规范、构架设计、澳大利亚境内的监管与合规、投资者关系、本土团队搭建、承销工作、路演活动及当地媒体关系等多方面。

上市前，展腾团队将帮您进行周密筹划，包括评估您的公司是否具备上市的条件，结合中澳两地监管机构的要求及市场上的案例，关注未来可能影响上市过程的潜在问题，包括拟上市主题的股权构架、资产所有权的明晰及独立性、财务规范性、是否存在重大关联交易问题以及公司的持续盈利能力等问题。评估这些问题对上市过程的重要程度，与公司共同制定上市流程的可行策略，制作上市可行性方案和上市时间表。

在上市过程中，展腾团队会在方提供全程顾问服务：

业务顾问

发现企业对投资人的价值

评估所处行业的成长性

评估公司在现有行业的市场地位

评估企业发展的优势与劣势

结合企业的上市愿景出具企业未来的发展策略建议书

编制切实可行的当地市场的业务发展建议书

财务顾问

合乎准则的良好财务记录

根据对企业财务报表和内控的审计编制一系列特别报告

合理的财务预测

合理的资产价值评估

评估现有的融资结构

经过充分论证的资金投向

指导招股说明书中的最终披露信息

审计顾问

境内账目的审计及合规

通过审计过程发现并解决可能对上市过程产生潜在影响的问题

满足监管部门对历史财务报表的独立审计要求

编制审计的独立详尽调研报告

评估财务预测的充分性和准确性

编制招股说明书中所需的审计报告

法律顾问

历史沿革的合规性

重组及架构的合法性

评估业务重组对上市的影响

评估公司运作的法律环境及保护公司的合法权利

就交易所上市规则问题和公司要求提供建议

参与或负责尽职调查过程和招股说明书的拟定

拟定和审查公司章程、员工股份方案、红利再投资计划、承销协议书等重大合同的拟定和评估等文件

交易所上市申请的管理

股票经纪顾问

筹划发行（IPO）的结构、规模、时间点并结合市场状况进行公司估值

完成IPO尽职调查流程

通过本地的网络关系，从潜在的机构客户和零售客户群众确定投资者

通过已建立的渠道进行IPO营销

协助上市时有积极且稳定的市场环境

协助进行IPO首发的后续发行（再融资）

公司治理及其他专业顾问

评估企业公司治理现状

根据相关的监管要求完善企业公司治理结构根据对上市公司高管及独立董事的配置及资格要求，协助企业建立上市公司的高管团队

根据企业所处行业，协助推荐相关行业专家出任公司的独立董事

协助公司通过谨慎的识别和计量进行风险管理

协助企业完成当地的税务筹划、薪酬筹划

投资者关系顾问

组织投资者路演

潜在机构投资者和散户投资者关系的建立和维护

公司的流通股发行引起投资者的注意和吸引媒体的报道

当地媒体顾问

公司上市挂牌日的媒体新闻会

公司上市后后续市场活动的本地新闻，增加企业在本地市场的活跃性

展腾投资银行团队全程服务

全面统筹

根据公司的特定情况，全程指派及统筹专业第三方服务团队，包括会计师、审计师、律师、资产评估师、股份过户登记处、承销商、印刷商及公关公司等

制定上市流程的可行策略，建议上市工作的方案及时间，包括筹划放行的机构、规模、时间及公司估值建议

具体执行

协助制定上市重组方案

进行IPO尽职调查的流程

撰写《上市商业计划书》

在合适的时间点任命及统筹第三方专业机构进场

公司治理结构建议

证券交易所申请建议及拟定招股说明书

推广和承销

根据资本市场情况，建议及参与制定股份发行价格范围

建立并维护投资者关系

制作投资价值分析报告

组织发行路演及新闻会等

展腾投资银行团队的核心价值

参与海外上市的决策、上市地点的论证与选择，帮助企业设计上市方案，进行深层次改制与重组，帮助企业建立内控制度，进行财务调整，使企业全面符合上市条件。

按照当地监管政策，全面制作包括上市可行性计划书、财务及审计尽职调查报告、法律尽职调查报告等，并以此为依据制作招股说明或信息披露书。

与上市企业在保持一致利益的原则下，统筹安排最适合企业行业规模的第三方专业机构，并在整个规程中协助企业协调与第三方机构、上市审核机构及证券交易所，以及当地机构与个体投资人的关系。

篇7

年初，xx公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。**年*月份集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿；**年*月份集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

1、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

2、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。

3、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

4、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

*、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性；二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

*、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求；二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。

*、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。**月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

*、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。

*、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。

*、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识；二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西；三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计，于****年**月推出《成本费用明细分类目录及说明》；于****年**月**日推出《会计报表管理试行办法》；****年*月**日推出《会计凭证管理试行办法》。

会计报表推出执行*个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。

会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，*月份实行逐步换新的办法，*月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足。****年*月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于****年*月**日下发了有关规定。

经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

（一）核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

*、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。

如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。

在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

*、材料核算材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格“公司财务工作年终工作总结”版权归作者所有；请注明出处!不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如：杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”，****年**月**日供给浙江大经有限公司和****年**月**日供给浙江闻堰建筑有限公司“楼梯砖”于****年*月*日前来办理结算，时间跨度近一年，在与施工单位核对时发现浙江大经材料员签名非本人手迹，当时该款项未办理结算支付，要求核对无误后再付货款。

在材料采购调拨过程中，我们感觉在材料管理的“采购-- -供货---结算”三个环节中，我们只掌握了两头，对供货这一环节掌握不够，材料供应均由厂家与施工单位交接，我方是否参与验收不清楚，因收货单上无我方人员的验收签字，这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如*月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”，施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异，经核实，是厂家供货时未注明等级，发现后也未及时补救，只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节，特别是供货环节监控管理。

*、会计内部报表执行对*月份会计报表审核中发现存在的问题，如：①@#￥公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行，使用的仍然是老格式，发现后要求重新调整编制；②宁波公司未按新表编制，因为信息传递上的出了问题，已通知从 *月份报表按新表式编制。对这件事的反思，一项新工作的推行，一是要责任人大力宣传并监督执行，二是执行人足够重视并自觉执行，只有这样一项新工作才能有效地推行。

对会计报表推出执行*个月后进行反检，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。并布置集团公司和嘉和公司在编制*月份报表时试行。本打算在*月份报表中全面推广，因这项工作的前期工作量较大，由于*月份开展税务自查工作把此事担搁了，要求*月份落实执行。

*、销售管理春节前后按揭放款缓慢，针对这个问题，姚笑君副总裁亲自督阵，由财务部与销售部门进行了核对查明原因，并催促银行放款。并明确了职责，按揭资料由销售部门负责，整理完整的资料提供给按揭放款银行的同时，将名册报财务部，财务负责催放工作，在规定放款期限内未放款的由财务与银行交涉并查明原因。

*月份公司加强了财务部销售管理力量，加强了对销售台帐的审核，加快了财务销售明细的编制，及时与销售部的销售月报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，提出有关措施。如：从*月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高，要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制，建议在签约及办理按揭前与客户说明情况，或了解清楚客户的相关信息，避免按揭办理后反复工作；对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续，并对这批客户多加关注。

*、税务政策及纳税申报

运用税务政策，向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请，经杭州市地方税务局检查审核于****年*月**日下文批复同意杭州建设集团有限公司对杭州山水人家xx有限公司、杭州坤和建设有限公司等*户企业按不超过当年销售收入*%的比例提取****年度总机构管理费。****年会计决算中集团公司向山水人家xx公司提取了***.**万元。

对****年养老保险进行清算，整个集团养老保险分四个公司交费，今年社区公司也单独开户交费。在集团参保人员较多，各公司人员都有，不利于管理，我们看出参保人按块划分，集团公司主要纳入集团本部、山水公司、三墩公司员工及外派人员；公司员工划到余杭；客旅中心划入客旅分公司；社区员工由社区统一办理；宁波当地人员在宁波公司办理。这样利于管理，对该项费用支出便于掌握，主要还是有利于接受税务与社保的检查。

****年度，山水xx公司产生利润，为弥补以前年度的亏损，我们做了税务审计和申报工作，经多方努力于****年*月获得所得税退税返还**万元。根据浙地税发[****]**号文件《浙江省地方税务局浙江省财政厅关于个人取得差旅费津贴、误餐补助收入征收个人所得税问题的通知》，从月份开始在工资核算上进行相关调整，一是企业可在税前列支；二是员工可减轻税赋。

（二）审计工作

*、山水xx公司一期交付结算后产生了利润，在进行所得税申报的同时，办理以前年度亏损弥补申报。为弥补以前年度亏损委托杭州天瑞税务师事务所对山水 xx公司****年、****年及****年进行了税务审计（****年、****年已审计过），出据的审计结果符合公司利益，西湖区地方税务征管局已对山水xx公司前五年的亏损进行了核实。

*、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司、客运中心、集团合并报表进行会计审计，审计的目的是为了融资的需要。已取得了集团公司、客运中心审计报告，审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的会计审计报告经过蹉商获得了有效的会计审计报告。

*、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司增资的验资工作，已取得有效的验资报告。

*、*月份对各公司财务状况进行了一次审计；**月份

对客旅分公司****年经营进行了内部审计；对投资企业彩虹城项目的****年会计报表进行复核；*月份对社区服务公司****年经营情况自查工作进行了布置，并进行了财务审计。

篇8

过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

x、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

x、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。

x、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

x、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

x、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性;二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

x、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求;二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。

x、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。xx月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

x、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。

x、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。

x、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识;二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西;三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计，于xxxx年xx月推出《成本费用明细分类目录及说明》;于xxxx年xx月xx日推出《会计报表管理试行办法》;xxxx年x月xx日推出《会计凭证管理试行办法》。

会计报表推出执行x个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表(内)ⅳ《经营情况表》”和“会计报表(内)ⅴ《中小企业融资及中小企业融资成本情况表》”。

会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，x月份实行逐步换新的办法，x月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足。xxxx年x月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于xxxx年x月xx日下发了有关规定。

经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。职能管理[/page]

二、职能管理

(一)核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

x、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。

如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

x、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如：杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”，xxxx年xx月xx日供给浙江大经有限公司和xxxx年xx月xx日供给浙江闻堰建筑有限公司“楼梯砖”于xxxx年x月x日前来办理结算，时间跨度近一年，在与施工单位核对时发现浙江大经材料员签名非本人手迹，当时该款项未办理结算支付，要求核对无误后再付货款。

在材料采购调拨过程中，我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中，我们只掌握了两头，对供货这一环节掌握不够，材料供应均由厂家与施工单位交接，我方是否参与验收不清楚，因收货单上无我方人员的验收签字，这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如x月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”，施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异，经核实，是厂家供货时未注明等级，发现后也未及时补救，只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节，特别是供货环节监控管理。

x、会计内部报表执行

对x月份会计报表审核中发现存在的问题，如：①××××公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行，使用的仍然是老格式，发现后要求重新调整编制;②宁波公司未按新表编制，因为信息传递上的出了问题，已通知从x月份报表按新表式编制。对这件事的反思，一项新工作的推行，一是要责任人大力宣传并监督执行，二是执行人足够重视并自觉执行，只有这样一项新工作才能有效地推行。

对会计报表推出执行x个月后进行反检，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表(内)ⅳ《经营情况表》”和“会计报表(内)ⅴ《中小企业融资及中小企业融资成本情况表》”。并布置集团公司和嘉和公司在编制x月份报表时试行。本打算在x月份报表中全面推广，因这项工作的前期工作量较大，由于x月份开展税务自查工作把此事担搁了，要求x月份落实执行。

x、销售管理

春节前后按揭放款缓慢，针对这个问题，姚笑君副总裁亲自督阵，由财务部与销售部门进行了核对查明原因，并催促银行放款。并明确了职责，按揭资料由销售部门负责，整理完整的资料提供给按揭放款银行的同时，将名册报财务部，财务负责催放工作，在规定放款期限内未放款的由财务与银行交涉并查明原因。

x月份公司加强了财务部销售管理力量，加强了对销售台帐的审核，加快了财务销售明细的编制，及时与销售置业部的销售月报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，提出有关措施。如：从x月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高，要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制，建议置业部在签约及办理按揭前与客户说明情况，或了解清楚客户的相关信息，避免按揭办理后反复工作;对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续，并对这批客户多加关注。

x、税务政策及纳税申报

运用税务政策，向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请，经杭州市地方税务局检查审核于xxxx年x月xx日下文批复同意杭州建设集团有限公司对杭州山水人家置业有限公司、杭州坤和建设有限公司等x户企业按不超过当年销售收入x%的比例提取xxxx年度总机构管理费。xxxx年会计决算中集团公司向山水人家置业公司提取了xxx.xx万元。

对xxxx年养老保险进行清算，整个集团养老保险分四个公司交费，集团公司、客旅分公司、××××公司、xx公司，今年社区公司也单独开户交费。在集团参保人员较多，各公司人员都有，不利于管理，我们看出参保人按块划分，集团公司主要纳入集团本部、山水公司、三墩公司员工及外派人员;×××公司员工划到余杭;客旅中心划入客旅分公司;社区员工由社区统一办理;宁波当地人员在宁波公司办理。这样利于管理，对该项费用支出便于掌握，主要还是有利于接受税务与社保的检查。

xxxx年度，山水置业公司产生利润，为弥补以前年度的亏损，我们做了税务审计和申报工作，经多方努力于xxxx年x月获得所得税退税返还xx万元。

根据浙地税发[xxxx]xx号文件《浙江省地方税务局浙江省财政厅关于个人取得差旅费津贴、误餐补助收入征收个人所得税问题的通知》，从月份开始在工资核算上进行相关调整，一是企业可在税前列支;二是员工可减轻税赋。

(二)审计工作

x、山水置业公司一期交付结算后产生了利润，在进行所得税申报的同时，办理以前年度亏损弥补申报。为弥补以前年度亏损委托杭州天瑞税务师事务所对山水置业公司xxxx年、xxxx年及xxxx年进行了税务审计(xxxx年、xxxx年已审计过)，出据的审计结果符合公司利益，西湖区地方税务征管局已对山水置业公司前五年的亏损进行了核实。

x、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司、山水置业、×××置业、客运中心、集团合并报表进行会计审计，审计的目的是为了中小企业融资的需要。已取得了集团公司、山水置业、×××置业、客运中心审计报告，审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的会计审计报告经过蹉商获得了有效的会计审计报告。

x、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司增资的验资工作，已取得有效的验资报告。

x、x月份对各公司财务状况进行了一次审计;xx月份对客旅分公司xxxx年经营进行了内部审计;对投资企业彩虹城项目的xxxx年会计报表进行复核;x月份对社区服务公司xxxx年经营情况自查工作进行了布置，并进行了财务审计。

x、今年房地产行业是税务机关重点审查对象，为此我们在x月份已对xxxx年的有关会计资料进行复检，做好有关准备工作。x月x日，杭州市审计局前来对山水置业公司进行税务的延伸审计，由于准备充分，审计后对我们的会计核算规范性给予肯定。

篇9

大限来时，最先从森林中飞出的鸟是兴业银行。

2月末，兴业银行暂停部分房地产融资业务的消息在市场上扩散，并产生了连锁反应。

谁都知道一个刺激、上瘾、病态的狂欢式高收益的链条是不可持续的，其实兴业银行对房地产融资业务的调整才刚刚开始，后面还有“狠招”。据了解，该行已经派研究人员到各地调查，预计3月底前会有更进一步的调整政策。

事实上，年初，兴业银行总行就向下级机构下发了业务窗口指导，要求暂停房地产夹层融资和房地产供应链金融业务。

房地产夹层融资和供应链融资是近年商业银行金融创新主要产品，而在中国银行业，兴业银行的创新一直走在前端，国内的很多银行业务创新都是由兴业银行先尝先试的。

去年6月“钱荒”之后，互联网上出现了一本以“钱荒”为背景的小说，名叫《同业鸦片》，其中的主角之一蓝兴银行，作风果断、狠辣，被很多人认为是影射兴业银行的，连名字也只差一字。不知是否兴业银行不太喜欢这种影射，小说正式出版时，蓝兴银行被改名浦江银行――当然没人会把它当成浦发银行。

据说兴业银行行长李仁杰也看过该小说，并评价它“演义过多”。 半个地产股

2月19日，经历了一个暖冬的杭州突然变得很冷，这一天的最高气温据说只有6度。但在房地产项目“天鸿香榭里”的售楼处，这天“热”极了，很多业主聚集到这里，不仅打出横幅要求开发商赔偿损失，更一气之下把售楼处砸了。

业主们说，闹事的原因是因为开发商隐瞒了附近有高压线，但明眼人都知道，说到底，不过是因为房价降了，前一天，“天鸿香榭里”宣布房价直降6000元/平米。当下，中国的老百姓被分成了两大阵营，已经买房的和想要买房的。在已经买房的人心里，房价只能涨不能降，否则开发商就是侵占消费者利益的奸商；想要买房的人心里，房价只能降不能涨，否则开发商就是攫取最后一分利润的奸商。说到底，都是奸商！

一叶落而知秋，暴涨了10年的房价到了微妙的位置。对于普通购房人来说，房价下跌可能会带来几十万的浮亏，但对于一直将自身利益与开发商捆绑在一起的银行来说，数以千亿计的地产融资将被置于火上。

杭州降价发生后三天，兴业银行、招行、交行暂停房地产业务领域贷款的消息便在网上蔓延开来。但除了兴业银行确认暂停了夹层融资和供应链融资，另外两家银行都对消息予以澄清。

兴业银行危险，以至于要第一个撕破银行和地产开发商之间的同盟？

在兴业银行资本市场部门人士看来，网民们有点过度反应了，夹层融资和供应链融资只是兴业银行很小的业务，甚至房地产贷款对于兴业银行来说规模都不大。但轻描淡写的回应怎么解释兴业银行拥有的“半个地产股”的绰号呢？

兴业银行与房地产业素有渊源。 2007年末，该行房地产类贷款占贷款总额的41.55%。故曾被称为“半个地产股”。及至2013年上半年，兴业银行的贷款结构发生了重大变化，房地产类贷款仅占贷款总额的22.8%，低于全行业平均水平。

“兴业银行早已不是之前的‘半个地产股’了。”兴业银行总行人士对记者表示。实则然否？

根据中金公司测算，截至2013年上半年，整个兴业银行的全口径房地产融资规模为5000个亿。与2007年房地产融资手段相对单一不同，2013年兴业银行的房地产融资模式相当多元化，除了3000个亿左右的信贷资产外，兴业银行还持有约2000亿的其它金融资产。而这5000个亿又是个什么概念？根据财务报表，兴业银行2013年上半年全部贷款余额为13078亿元。一个并不严谨的比较是，如果全口径房地产融资全部置换为表内信贷，那么也大概占到贷款余额的33%。

从“半个地产股”到“三分之一个地产股”，兴业银行资产结构并没有本质改变。 《同业鸦片》，其中的主角之一蓝兴银行，作风果断、狠辣，被很多人认为是影射兴业银行的，连名字也只差一字 鲶鱼创新

回顾兴业银行的历史，很容易联想到一种动物――鲶鱼。

从2007年到2012年，兴业银行资产规模从8513亿元扩大至32510亿元，净利润从85.9亿元增加至349.3亿元，地产业功不可没。

“‘半个地产股’战略曾负有历史使命。”兴业银行总行人士告诉记者。

在2008年之前，房地产市场已经连续上涨多年，开发贷被银行视为优质资产，个人住房按揭贷款则更是几无风险的优质资产，由于开发商往往将开发贷款与个人住房按揭贷款捆绑，因此两类贷款成了各家银行扩大资产、保证收益的“不二法门”。

在兴业银行上市前一年，即2006年，该行房地产开发贷占贷款总额比例为16.64%，个人按揭贷款的比例也在16%左右。及至2007年上市当年，兴业银行的房地产类贷款比例进一步扩大，这为银行带来了非常靓丽的财务报表，2007年该行的总资产收益率（ROA）、净资产收益率（ROE）均位列全国银行前三名。

但2008年，中国房地产市场迎来了拐点，兴业银行房地产战略受到了质疑，这项战略就此完成历史使命。当年，兴业银行将房地产公司贷款的占比由14.01%缩小到了11.81%。值得注意的是，开发贷是一种周期较长的贷款，因此银行控制其规模需要一个过程。

然而，2009年开始，房地产市场报复性反弹，从来锦上添花易，于是银行又想做地产商的生意了。但这一次，兴业银行意识到，依靠传统的信贷，不仅业务单一，也存在很多限制。

首先，随着房价的上涨，房地产调控如期而至，监管层开始对房地产贷款进行窗口指导。当然，只要把房地产贷款“变脸”，便可以规避窗口指导。供应链金融就是其中一种好方法。

供应链融资，就是产业上下游替代融资行为。针对房地产业来说，主要指的是上游施工企业、原材料供应商来替房地产企业融资，而融资的钱可能转给开发商，甚至用于开发商买地，也可能用于垫资施工。“银行向融资企业追款，企业会说‘钱给开发商用了’。”一位银行分析师说，虽然供应链金融可不受房地产贷款的窗口指导，但风险仍集中在开发企业。

其次，商业银行信贷业务受75%存贷比限制。2008年，兴业银行的存贷比已经达到70.82%，2009年兴业银行的存贷比达到71.9%，而夹层融资就是一种绕过存贷比限制的业务创新。

在房地产项目上实行夹层融资的好处显而易见，根据政策规定，房地产企业必须以自有资金拿地，不得使用银行贷款，但没人规定银行持股的公司不能拿地。对于银行来说，上述融资模式不仅不受银行存贷比限制，也可绕过监管层对于房地产贷款的窗口指导。在实际操作过程中，银行多用表外非标资产来为开发商提供夹层融资，更令此项业务游离于监管之外。

夹层融资目前已被很多银行采用。根据中金公司的统计，2013年银行业房地产夹层融资的新增规模在1000亿-2000亿间，占整个房地产开发投资的1%-2%。但对于兴业银行来说，这种模式用起来可能特别得心应手。2011年，兴业银行收购福建联华信托，后更名为兴业信托，而联华信托就是国内夹层融资模式的发明者。 即“假股权真债权”，银行表面上通过持有企业股权的形式进行注资，而未来融资企业会以股权回购的方式来兑现债权收益。

但银行分析师告诉记者，截至2013年上半年，上述两项业务只占整个兴业银行房地产融资的5%-10%。那信贷之外的2000亿房地产融资主要流向了哪里？绝大多数被打扮成了信托受益权藏匿在兴业银行同业资产和表外非标资产中。 极致错配

在《同业鸦片》中，浦江银行被描述得像一个“山大王”，它成立的资金平台则像水泊梁山山寨，是一个股份制银行携手中小城商行、农商行和农信社打造的同业资金快速清算平台。而浦江银行犹如寨主，带领百家小兄弟在金融市场冲杀，所向披靡。

而在现实社会，兴业银行也通过“银银平台”的打造，赢得了“同业之王”的美誉。此称号又不仅指其在中小银行中的号召力，更是对其如入化境的同业业务创新能力的赞誉。

伴随着2009年房地产市场反弹，兴业银行于当年开始大幅扩大信托受益权资产规模。虽然该行从未披露信托受益权对应的实业资产，但地产是重要部分。

原因是“只有贷款受限的企业才会去做信托融资。这些企业中，有几个可以承受信托融资成本？除了矿业就是房地产业，暴利行业对利率不敏感，另外一个就是地方融资平台，地方政府可能根本没想还钱”，上述银行分析师表示。目前，信托计划的年化收益率普遍高达12%。

“这部分是典型影子银行。”在今年《中国企业家》两会沙龙上，针对银行的信托受益权资产，招商银行原行长马蔚华对记者表示。

“原本房地产开发贷款受规模控制，受银行存贷比限制，亦有政策窗口指导，但房地产业有融资需求，银行也有创利的冲动，影子银行的介入，令一切问题得到解决。”马蔚华说。 76.22% 根据兴业银行历年年报，自2010年至2012年，同业存放的增幅分别是76.22%、50.08%、42.69% 5000亿 截至2013年上半年，整个兴业银行的全口径房地产融资规模为5000个亿

对于银行来说，将开发贷“打扮成”信托收益权还有特别的好处。尽管资产规模增加了，但对流行性影响不大。根

据规定，传统信贷的风险权重为100%，而属于计在同业资产项下的信托受益权，风险权重仅为25%。

2008年，兴业银行表内的信托受益权资产仅18.43亿元，及至2013年上半年，该项资产规模达到7136.46亿元，占总资产的近20%。这还不包括银行利用表外理财资金承接的信托受益权。

单就表内而言，信托受益权资产被计入三类资产项下，银行打算持有到期的信托受益权计入应收款项类投资；打算出售的信托受益权计入可供出售金融资产；另外最主要的一块则计入买入返售金融资产。而操作信托受益权的买入返售，正是“同业之王”兴业银行开发的创新业务。

原本，银行做买入返售的标的主要是债券、票据等金融资产，但自2010年，兴业银行开始涉猎买入返售信托受益权。

兴业银行信贷部门人士向记者介绍了买入返售信托受益权的经典模式。银行A有客户，但不想给其办理贷款，便找了一家信托公司打造了一个信托受益权。这时，银行B买下这个信托受益权，而银行A则担保在信托受益权到期前，按照约定价格回购信托受益权。

通过操作买入返售，逆回购方的信贷资产转化为同业资产，不受存贷比限制，风险资本占用较少，而正回购方的担保业务可不入表。

上述银行分析师告诉记者，由于表外担保业务同样占用资本，通过将担保协议地下化，即达成所谓的“抽屉协议”，可令正回购方彻底解脱。

正因为操作模式多样化，在买入返售项下做信托受益权，可实现资产负债在银行表内表外腾挪。

兴业银行一位支行行长告诉记者，前几年，由于监管不到位，很多城商行、农商行可利用表外资金业务来做买入返售，于是便成了银行间买入返售的“中间人”，以令上下两家的资产负债全部出表。“替大银行消了几千亿规模。”该行长表示。

连续的财务报表显示，2010年，兴业银行买入返售信托受益权余额为14.5亿，仅占买入返售金融资产的0.39%；但2011年，该项资产增加为2831.2亿元，占买入返售金融资产的53.73%。兴业银行做大信托受益权的买入返售，与它收购兴业信托的步调一致。直至2013年上半年，兴业银行买入返售信托受益权的规模不断加大，并一直保持在买入返售金融资产的一半左右。

买入返售的钱何来？还是来自银行内部。“我们吸收同业资金，与买入返售业务匹配起来，可以取得不错的收益。”李仁杰曾表示。

截至2012年末，兴业银行的银银平台上线客户共318家。而这些中小银行，由于地域限制，往往存贷比较低，有“闲钱”可以拆出。根据兴业银行历年年报，自2010年至2012年，同业存放的增幅分别是76.22%、50.08%、42.69%。

换句话说，兴业银行实际上是拿同业拆借的钱去放贷。由于这种操作一般是拆短借长，因此该银行因期限错配饱受质疑。 是一个逆回购的过程，简单来说，即一家银行向另一同业购买了一项金融资产，双方约定在某一时间，出售方要按约定价格回购该项资产。 同业末路

对于“同业之王”的称号，兴业银行内部感受很复杂。

随着8号文的出台，107号文的悄然下发，9号文又如达摩克利斯之剑高悬于顶，同业业务的空间不断被压缩。

2013年3月27日，中国银监会下发《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》（8号文），其中规定，银行理财资金投资于非标准化（下称“非标”）债权的规模不得超过理财产品余额的35%，及商业银行上一年度审计报告披露总资产的4%。

受限上述规模控制，很多表外非标资产转移到表内，很多银行应收款项类投资和可供出售金融资产暴增，大幅度挤压了流动性，而这正是造成去年6月钱荒的重要原因之一。

“擅玩”非标资产的兴业银行更无例外。2013年6月末，该行应收款项类投资中的信托受益权，由上年末的807.4亿元激增到了2231.17亿元，可供出售金融资产中的信托受益权，由上年末的559.14亿元增加到了674.23亿元。

而今年年初，国务院办公厅向相关部委和各省政府下发《关于加强影子银行业务若干问题的通知》（107号文），该文件提出了对影子银行监管的“顶层设计”。

如果说107号文虽然规格高，但更多的是原则性的，那么让银行更感到紧张的还是迟迟未出的《商业银行同业融资管理办法》（9号文）。网上流传的版本中，9号文针对同业业务有了更为明确的规定，主要包括：同业融资纳入全行统一授信体系，计算资本和拨备；不允许银行接受或者提供“隐性”或“显性”的第三方金融机构信用担保；禁止同业代付业务和买入返售业务中，正回购方将金融资产从资产负债表中转出等。

“这意味着，今后，信托受益权的买入返售没法做了。”兴业银行信贷部门人士表示。当然，也有银行业人士认为，107号文既出，9号文便不会出台。

“文件一出，有的银行马上跌停。”马蔚华意有所指，8号文公布的第二天，兴业银行放量跌停。

事实上，针对同业业务的监管不是兴业银行遇到的全部考验，风险更来自市场。如果说上一次房地产低谷期，兴业银行通过压缩房地产贷款规模来逃脱，这一次兴业银行又将如何逆市脱身？

据了解，今年以来，兴业银行压缩表外地产非标业务的力度较大。实际上，该银行意识到风险的时间可能更早。“除了开发贷，我们对其它地产融资业务也实行名单制管理。”兴业银行总行人士表示。

篇10

时间如梭，转眼间又跨过一个年度之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。

年初，置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。**年*月份集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿；**年*月份集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

*、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

*、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。

*、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

*、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

*、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性；二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

*、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求；二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。

*、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。**月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

*、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。

*、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。

*、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识；二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西；三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计，于****年**月推出《成本费用明细分类目录及说明》；于****年**月**日推出《会计报表管理试行办法》；****年*月**日推出《会计凭证管理试行办法》。

会计报表推出执行*个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）Ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）Ⅴ《融资及融资成本情况表》”。

会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，*月份实行逐步换新的办法，*月份要求全面试行。试行一个月时间来看， 主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足。****年*月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于****年*月**日下发了有关规定。

经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

（一）核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

*、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。

如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

*、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如：杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”，****年**月**日供给浙江大经有限公司和****年**月**日供给浙江闻堰建筑有限公司“楼梯砖”于****年*月*日前来办理结算，时间跨度近一年，在与施工单位核对时发现浙江大经材料员签名非本人手迹，当时该款项未办理结算支付，要求核对无误后再付货款。

在材料采购调拨过程中，我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中，我们只掌握了两头，对供货这一环节掌握不够，材料供应均由厂家与施工单位交接，我方是否参与验收不清楚，因收货单上无我方人员的验收签字，这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如*月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”，施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异，经核实，是厂家供货时未注明等级，发现后也未及时补救，只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节，特别是供货环节监控管理。

*、会计内部报表执行

对*月份会计报表审核中发现存在的问题，如：①@#￥公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行，使用的仍然是老格式，发现后要求重新调整编制；②宁波公司未按新表编制，因为信息传递上的出了问题，已通知从*月份报表按新表式编制。对这件事的反思，一项新工作的推行，一是要责任人大力宣传并监督执行，二是执行人足够重视并自觉执行，只有这样一项新工作才能有效地推行。

对会计报表推出执行*个月后进行反检，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）Ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）Ⅴ《融资及融资成本情况表》”。并布置集团公司和嘉和公司在编制*月份报表时试行。本打算在*月份报表中全面推广，因这项工作的前期工作量较大，由于*月份开展税务自查工作把此事担搁了，要求*月份落实执行。

*、销售管理

春节前后按揭放款缓慢，针对这个问题，姚笑君副总裁亲自督阵，由财务部与销售部门进行了核对查明原因，并催促银行放款。并明确了职责，按揭资料由销售部门负责，整理完整的资料提供给按揭放款银行的同时，将名册报财务部，财务负责催放工作，在规定放款期限内未放款的由财务与银行交涉并查明原因。

*月份公司加强了财务部销售管理力量，加强了对销售台帐的审核，加快了财务销售明细的编制，及时与销售置业部的销售月报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，提出有关措施。如：从*月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高，要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制，建议置业部在签约及办理按揭前与客户说明情况，或了解清楚客户的相关信息，避免按揭办理后反复工作；对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续，并对这批客户多加关注。

*、税务政策及纳税申报

运用税务政策，向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请，经杭州市地方税务局检查审核于****年*月**日下文批复同意杭州建设集团有限公司对杭州山水人家置业有限公司、杭州坤和建设有限公司等*户企业按不超过当年销售收入*的比例提取****年度总机构管理费。****年会计决算中集团公司向山水人家置业公司提取了***.**万元。

对****年养老保险进行清算，整个集团养老保险分四个公司交费，集团公司、客旅分公司、@#￥公司、宁波公司，今年社区公司也单独开户交费。在集团参保人员较多，各公司人员都有，不利于管理，我们看出参保人按块划分，集团公司主要纳入集团本部、山水公司、三墩公司员工及外派人员；@#￥公司员工划到余杭；客旅中心划入客旅分公司；社区员工由社区统一办理；宁波当地人员在宁波公司办理。这样利于管理，对该项费用支出便于掌握，主要还是有利于接受税务与社保的检查。

****年度，山水置业公司产生利润，为弥补以前年度的亏损，我们做了税务审计和申报工作，经多方努力于****年*月获得所得税退税返还**万元。

根据浙地税发[****]**号文件《浙江省地方税务局浙江省财政厅关于个人取得差旅费津贴、误餐补助收入征收个人所得税问题的通知》，从月份开始在工资核算上进行相关调整，一是企业可在税前列支；二是员工可减轻税赋。

（二）审计工作

*、山水置业公司一期交付结算后产生了利润，在进行所得税申报的同时，办理以前年度亏损弥补申报。为弥补以前年度亏损委托杭州天瑞税务师事务所对山水置业公司****年、****年及****年进行了税务审计（****年、****年已审计过），出据的审计结果符合公司利益，西湖区地方税务征管局已对山水置业公司前五年的亏损进行了核实。

*、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司、山水置业、@#￥置业、客运中心、集团合并报表进行会计审计，审计的目的是为了融资的需要。已取得了集团公司、山水置业、@#￥置业、客运中心审计报告，审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的会计审计报告经过蹉商获得了有效的会计审计报告。

*、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司增资的验资工作，已取得有效的验资报告。

*、*月份对各公司财务状况进行了一次审计；**月份对客旅分公司****年经营进行了内部审计；对投资企业彩虹城项目的****年会计报表进行复核；*月份对社区服务公司****年经营情况自查工作进行了布置，并进行了财务审计。

*、今年房地产行业是税务机关重点审查对象，为此我们在*月份已对****年的有关会计资料进行复检，做好有关准备工作。*月*日，杭州市审计局前来对山水置业公司进行税务的延伸审计，由于准备充分，审计后对我们的会计核算规范性给予肯定。

*、****年*月**日，杭州市地方税务局稽查二局召开属管辖的下房地产企业税收缴纳情况稽查工作会议。本次税务大检查在全省范围开展，会上对税务大检查工作进行了布置，税务大检查工作分三个阶段，第一阶段，为自查阶段，时间从*月**日至*月**日，给企业一个补交的机会；第二阶段，为市地方税务局稽查二局对重点企业进行稽查，时间从*月下旬至*月底，对以下三类企业为必查对象：①自查情况空白的；②销售利润率不到*的；③不交自查情况表的，另外按自查户数的**比例确定重点检查对象；第三阶段，为省局重点检查。

公司领导对这次税务大检查工作非常重视，姚笑君副总裁会后亲自布置了自查工作，要求财务人员全力以赴做好自查工作，经过**天的奋战，完成了自查工作。在自查申报过程中，认真对待税务机关的查询，在姚笑君副总裁统一部署下顺利通过自查申报，未将我公司列入重点检查行列。

能过这次税务自查，我们感到会计核算的基础工作还需要进一步加强，基础工作是一切工作的根本。我们将进一步开展会计规范化，特别是对会计制度和税务政策有差异的问题多咨询研究，尽可能做好会计处理，在对每笔会计核算都要有统盘考虑和长远的观念。

（三）财务分析

财务分析工作已开展，但仍处在账面上说明分析，分析深度不够。为提高财务分析能力，把财务分析纳入日常工作中去。要求日常做好财务分析资料的收集，每月有在《会计报表会签单》对财务主要情况进行说明；*月*月报表按季度对财务状况进行简要分析说明；*月份报表按公司经营年度对财务状况进行分析说明；**月份报表按会计年度进行分析说明。

为了提高公司的财务分析能力，较全面地反映一定时期的财务情况，对财务分析内容作了概要说明，主要内容如下：

*、资产结构变动的分析，以资产负责表为主，对资产负债的分析、流动性和变现能力的分析、长短期负债和偿还能力的分析，对资产分布和资金营运是否合理、资本结构的是否正常、盈利能力和资产管理水平、是否存在潜在的财务风险进行评价。

*、损益情况的分析，以损益表为主，对盈利目标是否完成进行分析，对收入、成本、费用、税金的配比进行分析，评价其经营活动的绩效和经营结构，反映主营业务与其他业务对利润的影响。

*、收入情况的分析，对销售收入预算执行情况进行分析，反映当期的房屋销售与回款情况；签约情况；分析存量资源的原因、影响回款的因素；其他收入的分析。

*、成本、费用支出的分析，对成本、费用支出预算执行情况进行分析，实际支出与预算异动的原因分析，成本、费用支出对资金的影响分析，费用之间的比例分析。

*、对外投资变动情况的分析，长、短期投资的收益分析，投资结构的变动原因分析，长期投资与所有者权益的比例分析。

*、固定资产变动情况的分析，新增、减少、损坏、报废固定资产情况，固定资产的净值率，固定资产的结构情况，完好情况等。

*、融资贷款情况的分析，融资对资产的影响，融资结构的分析，融资成本的分析，融资的利用情况等。季度分析和年度分析应根据各项借款的利息率与资金利润率的对比，分析各项借款的经济性，以作为调整借款渠道和计划的依据之一。

*、往来情况的分析，关联企业之间往来、协作单位之间的往来分析，变现能力与帐龄分析，催收情况。

*、税赋的分析，税费计缴情况，税费对企业和影响，税收政策对企业的影响。

**、材料的分析，材料结构分析；材料采购价格与调拨价格进行对比，反映施工单位对甲供材料的用量情况异动；材料采购价格与近期市场价格进行对比，反映材料价格的变动情况等。

**、其他需要说明的事项，

（*）会计核算方式变更说明。

（*）各项指标与上年同期对比的增减水平比。

（*）对其他影响企业效益和财务状况较大的项目和重大事件做出分析说明。

**、措施与建议

通过分析对所存在的问题，提出解决措施和途径。

（*）根据分析结合具体情况，对企业生产、经营提出合理化建议。

（*）对现行财务管理制度提出建议。

（*）总结前期工作中的成功经验。

财务分析除了财务报表分析外，还有其他多方面的分析，如材料采购、核对、调拨、结算的分析，销售完成情况与回款情况的分析，预算执行情况的分析等等，这些分析工作都需要我们去做的事。销售分析、预算分析已经开展，材料分析争取*月份开展。

（四）资金管理

*、认真做好资金结算的日清月结工作，及时反映资金的流向和存量情况，根据公司的资金需求量做好资金筹措工作。目前房款收入较大，公司沉积资金较多，由于近期没有较安全的投资项目，继续与银行密切合作办理协定存款业务，通过采用“通知存款”和“协定存款”，提高公司存款资金增值率。

*、到*月底共向银行贷款*.*亿元，同时正在办理新的贷款手续，及企业信资评议工作。

（五）预算管理

预算管理工作在****年*月新推出的一项工作，具体职能落实到财务部。在对*月份集团本部资金使用进行了预算编制过程中，由于没有模式，实行自创，编制的结果并不如人意，但走出了预算管理的第一步。对*月份资金使用预算编制有较高的提高，各项目公司也随之展开，经过一段时间的实行，暴露出一些问题，为此公司领导提出统一规范的要求，*月份推出了资金预算表式和编制说明。

在预算执行过程中发现一些问题，并在预算执行情况评议中予以明确。

*、在预算执行过程中，部分事业公司有预算支付的项目，在结算过程中发现问题，需要重新核实而推迟结算。这是采用了利益高于一切的原则，只要是有利于公司事项，把原因说明，在考核中公司将给予支持，但该预算费用在下月度支付时仍须申报预算。

*、部分事业公司在月末结算的项目，因相关手续尚未办理完毕，致使本月预算未执行，但在下月预算中没有编制进去，造成两头踏空现象。针对此类现象，相关经办人员要加强预算意识，预见本月结算不了的，在下个月度须重新审报。

*、因预算执行中常有不可预见的事项发生，事业公司现都以急件申办。针对此类情况，原则上对重大的事项、影响较大的事项允许采用特批手续办理，审批程序按规定办理；一般事项原则上不予办理。

*、针对预算中遗漏的，事业公司往往采用追加预算，但追加预算在审核程序上又不完备。考虑到预算的严肃性，原则上不同意追加，如有急件按特批程序办理。

*、各事业公司在一定程度上存在着预算代替一切的想法，认为预算已经报了，结算审批程序可从简。各责任单元必须清楚，预算是企业为了搞好资金的统筹和运用，提高企业经济效益的一种管理手段，并不能代替一切，相关的程序必须按公司相关规定执行。

三、职能服务

财务部门既是管理部门又是服务部门，在加强严格管理的同时又要做好热情服务工作，这是两种不同角色的转换，在严格管理的同时不失笑容，在热情服务的同时不失原则，这就是我们工作的要求。

*、在会计审核中，严格按规定办事，一就是一，对审核中发现的非原则问题仔细地向经办人员说明，并告知如何办理相关手续和解决问题的办法。

*、财务信息的服务，在工作年度初期就向各事业公司征询，需要财务部提供那些信息，由于各公司均未提出要求，所以信息的提供是按财务人员的思路归集的，不一定能满足事业公司的需求，新年度我们将继续做好征询工作，把信息服务工作做得更到位。

*、咨询服务，对前来咨询财务、税务知识和政策法规等有关问题，我们都能尽自己所能耐心解说。对公司新出台的规定做到边贯彻边学习，如：结算单的修改出台、预算管理表格设定的出台，在使用时大家遇到很多问题，为此我们提供咨询的同时吸收各方意见，不断提高认识，做好服务工作。

*、配合协调工作

①配合*置业公司做好第四批房源的集中销售收款工作；配合山水置业公司做好清水湾交付结算工作。

②为了做好白荡海东苑产权延期办理的赔付工作，连续**天派人到现场办理赔付工作。

③根据山水人家二期交付需要，派人到现场办理交付结算工作，

大量的外派工作给本部增加了很大的压力，为了做好各项工作，我们做好人员安排。

四、自身建设

本年财务部工作负荷相当大，年初@#￥置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现；财务合同管理月的开展；预算管理工作的落实；房地产企业税务大检查等工作，为了各项工作顺利地开展和有序地进行，部门进行多次的工作调整，调动大家的工作热情，这里特别要表杨的是杨，在原来工作量就很大的情况下，还担任起客旅分公司的财务工作，为了按时完成各项工作经常加班加点。但也有个别员工存在本位主义思想，对部门的其他工作不够主动，

公司为加强财务工作将财务部人员编制从*人调整到**人。从置业部调入专业人才加强销售管理方面的工作。多次组织招聘，由于财务部门是公司的重要部门，对人员要求比较高，没有招到合适的人选。公司今年公司招聘大学应届毕业，实行新生力量的培养，分配到财务部*名，经过*个月的实习培训，现已独立操作基础的会计核算工作。目前，财务部人员结构不能满足公司向管理型发展的需要，财务管理人才缺少，在新年度一是加强自身培训提高管理能力，二是对外招聘，充实新生力量。