弱电初步设计方案范文

导语：如何才能写好一篇弱电初步设计方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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另外，尽管建设部自1988年开始在部分城市、部门组织开展建设监理工作，但是第一个有关建筑智能化系统工程法规1997年才颁布，即建设部建设 ［1997］290号文《建筑智能化系统工程设计管理暂行规定》（以下简称290号文）。所以，建筑智能化系统工程监理可以说是刚刚起步。在许多监理工作实用手册中就是传统弱电系统篇幅都很少，更谈不上智能化系统了。本文总结设计监理工作中的经验教训，参与建筑智能化系统工程设计监理这一领域的交流。

一、建筑智能化设计中的各个阶段以及组织格局

在我们讨论建筑智能化系统工程设计中的监理之前，我们应先了解建筑智能化设计中各个阶段以及组织格局的一些特点。

建筑智能化设计必须经过用户需求分析、初步设计、系统工程设计以及深化设计等环节。涉及的单位有业主、监理、设计单位、系统集成商和各专业子系统分包商等。他们在设计的各个阶段担当各自不同的角色。如何确定设计的目标由谁来完成，各个参与单位在何时承担什么任务，如何组织落实各阶段的设计目标，从而保证建筑智能化设计中的质量、进度和投资三大目标。这是我们在从事这项监理工作之前首先应当明确的。

在建设部290号文中明确规定：“建筑智能化系统工程设计应由建筑物或建筑群的工程设计单位总体负责”，所以，设计的总体目标、投资规模应由设计单位和监理协调业主做好用户需求分析，最终由业主确定。据此，由设计单位完成建筑智能化系统工程的初步设计。在这一阶段应根据建筑类型、使用功能、物业管理的要求，受控机电系统的配置以及投资规模，确定智能化系统各子系统的组成以及各子系统应达到的功能，同时对系统集成做出总体要求。（图1）

但对系统工程设计由谁承担并完成，290号文中并没有做出明确规定。显然，在初步方案中，因未定各子系统的品牌，以及系统集成软件平台，所以达不到系统工程设计的深度。本文建议在设计单位完成初步设计的基础上，编制系统工程设计的招标书，经监理由业主最终确认。之后，公开招标，择优确定系统工程设计的方案以及系统集成商。同时，系统集成商为总包，其他各专业子系统可作为分包纳入管理体系。在设计单位指导下，总包组织各分包单位完成深化设计。

二、建筑智能化设计各阶段监理工作要点

（一）用户需求分析和初步设计阶段。建筑智能化系统工程是多学科、多技术综合集成的新兴事物，大部分业主对智能建筑缺乏一个全面的了解，而且建筑智能化涉及的诸多技术还在迅猛发展，产品和标准日新月异，这就使得业主对将来建成的建筑智能化系统功能很难有明确的需求。因此，在这一阶段，配合设计单位，帮助业主明确建筑智能化系统工程的功能需求，显得最为重要。

这一阶段的监理工作主要有：（1）审查参与设计各单位的资质是设计阶段监理的一个很重要内容。（2）通过详细的用户需求分析，协助确定合理的投资规模和建设等级标准。（3）跟踪了解建筑智能化系统工程各专业和系统集成技术的最新发展，掌握与其相关的技术规范和政策法规，避免设计方案采用落伍的产品技术，或不符合最新的规范要求。（4）熟悉所建工程的建筑类型、建筑各部分的使用功能、机电系统的配置情况。审核各系统具体功能以及系统集成达到的目标。（5）强调与土建、水、暖、电等各专业系统工程的关系，明确各专业之间的接口要求。（6）对初步设计方案，重点审查其与建筑物或建筑群整体工程的协调性，所采用技术的可行性、可靠性和先进性，投资的经济合理性。

（二）系统工程设计阶段。采用何种技术、何种产品，选择哪一种集成方案、哪一家集成商均在这一阶段确定下来，所以这一阶段的工作事关整个智能系统工程建设的成败。建议在初步设计完成之后，应以招投标的方式确定系统集成商和系统工程设计方案。

这一阶段监理工作主要有：（1）参与制订招投标方案、审核招标文件、参与评标工作，审查系统集成商和各分包单位的专业资质。（2）系统工程设计首先应确定系统集成方案，而后考虑各子系统的合理配置。强调系统集成宜采用开放的通信协议和标准接口。（3）审核系统图、平面布置图和设备清单；审核技术要求和验收标准，验收标准应强调可操作性。系统设计方案应经会审后确定。（4）不仅要求确保系统集成方案在技术上的可行性，还应要求集成商与分包商之间建立合同制约、分清责任，避免扯皮，保证系统集成的顺利实现。（5）工程设计应为将来的扩展预留合理的软硬件接口。

（三）深化设计阶段。系统集成商和各子系统分包单位在深化设计之前应对建筑物相关位置做实地测量，并了解水、暖、电等各专业系统工程设备具体型号。深化设计是在设计单位指导下，参照水、暖、电和建筑等各专业的图纸，协调各相关单位，相互合作完成的。

这一阶段监理工作主要有：（1）中心控制室关系到多个系统，敦促总包综合考虑，避免各专业之间的冲突，避免设备的重复设置。（2）弱电管线管槽工程应在分包商设计方案基础上，结合集成商做出综合优化的弱电管线管槽图，而最终方案应在汇同各相关单位意见，总体考虑建筑、水、暖、电等其他专业走线后确定。（3）审核各专业设备的安装大样图，注意各专业的交接面是否有冲突之处，分清各专业的作业面，并提出相互配合的注意事项。（4）要求提供详细接线图，设备和接线端子应有统一的编号系统。（5）消防、安防子系统的设计方案应向当地主管部门报备，应注意当地与智能化系统工程建设的相关法规。（6）深化设计应附上施工组织计划，将工程分解出详细的工序、分项、分部工程，并在此基础上由总包与其他各专业施工单位协调统一，作出施工进度网络图，以便于施工过程中的监理工作。

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在实施高层建筑电气设计的时候，设计人员需要按照我国建筑设计的相关规定，坚持一定的原则实现。例如，高层建筑设计人员应该按照不同的设计内容进行设计、按照一定的设计步骤进行设计、与相关部门探讨和交流高层建筑设计中的问题等。1.1不同的高层建筑设计内容我国的建筑正在实现现代化发展，高层建筑作为我国建筑走向现代化发展的一个重要标志，正在实现多元化的风格发展。高层建筑的建筑高度比较大、占地面积比较广泛，具有多样化的复杂功能。因此，高层建筑的电气设计内容越来越多。为了满足人们对高层建筑的新的使用需求，对高层建筑的电气设计要求也越来越高。从狭义方面说，高层建筑的电气设计是指仅仅针对高层建筑的使用者正常应用电气设备所进行的设计；从广义方面来说，高层建筑的电气设计主要是指建筑中所有构筑物和周围道路以及广场等的电气设计。我国的建筑电气设计，传统意义上只包括供电和照明。但是，在高层建筑的电气设计中，设计内容增加了很多，包括供电、电话、照明、电视、防雷击、消防和一些弱电部分。根据电压的不同，在高层建筑中应用的电气设备可以分为强电和弱电两部分。但是在实际的高层建筑电气设计过程中，不能完全的按照这两种不同的类型实现。例如，高层建筑中应用的动力设备中的二次控制回路，从电压等级上说属于弱电，但是在进行电气设计的时候，却应该和强电设备放在一起设计。高层建筑中的消防回路联动电压等级比较高，属于强电部分，但是却要结合其他的弱电设计一起，才能实现电力设计。1.2高层建筑设计的一定步骤在高层建筑的项目计划得到审议之后，对建筑工程的设计就已经进入到了新的设计阶段。在这个阶段的设计内容，主要包括建筑工程的初步设计和施工图设计。一些规模比较大的高层建筑或者一些比较重要的高层建筑，在进行建筑工程的初步设计的过程中，需要对不同的建筑工程设计备选方案进行优选。如果高层建筑的规模相对比较小的时候，可以直接对建筑工程的设计方案进行选取，作为建筑工程的初步设计。明确了建筑工程的设计任务之后，需要施工企业严格的贯彻和落实这些设计任务，认真的核实需要检查的不同设计项目、内容和范围。设计人员在实施高层建筑电气设计的过程中，一定要按照设计要求，充分的了解高层建筑电气设计的内容和需要进行设计的内容。针对高层建筑电气设计的内容，积极的进行调查研究，收集相关的资料，保证高层建筑电气设计的质量和设计进度，才能实现高层建筑电气设计的作用，促进高层建筑的发展。1.3加强高层建筑设计的交流和沟通在实施高层建筑的电气设计的过程中，建筑设计单位必须上交初步设计，让建设单位进行审核。在审核通过之后，建筑设计单位才可以继续进行高层建筑的施工图设计。在高层建筑的电气设计过程中，包括很多的相关部门，需要不同部门之间加强交流和沟通，及时的解决高层建筑电气设计中出现的问题，才能保证建筑电气设计的全面实施，发挥建筑电气设计的重要作用，提高建筑的使用功能，促进高层建筑的发展。例如，高层建筑电气设计中包括的部门，主要有城乡规划部门、消防部门、供电部门和环境保护部门等。

2高层建筑电气设计的发展

在完成了对高层建筑的电气设计之后，需要建筑企业按照一定的发展要求，实现高层建筑的发展。这些高层建筑电气设计的发展要求，主要包括建筑的电气设计发展一定要满足高层建筑的使用功能，符合高层建筑的节能和经济要求，保证高层建筑电气设计的安全、稳定和经济性能，实现高层建筑电气设计的人性化和科学化发展。2.1适应高层建筑的使用需求高层建筑是为了满足人们日益增长的建筑需求形成的产物，在我国的建筑发展过程中，发挥了重要的作用。在实施高层建筑的电气设计过程中，电气设计也应该适应高层建筑的使用需求。例如，在进行高层建筑的电气照明设计时候，设计人员一定要遵照一些重要的电气照明指标进行设计。例如，建筑电气设计师应该遵守电气照明的照度、显色指数和色温指数等技术指标进行设计。在高层建筑的制冷和取暖方面，设计师也应该重视选择合适的空调温度和风量，不仅要达到相关部门的卫生状况要求，还要保证建筑使用者的舒适度。在设计高层建筑的应急通道和消防通道的过程中，一定要保证设计方案符合我国建筑部门的防火规范要求，保证在发生建筑隐患的时候，应急通道的畅通无阻。2.2实现高层建筑的节能效果实施对高层建筑的电气设计的时候，在具体的设计工作中，应该明确电气设备的不同功能。对于在高层建筑中没有发挥作用的电气设备，应该采取有效的措施进行处理。对高层建筑的电气设计，应该坚持节能原则。针对一些耗电量比较大的高层建筑物，会具有很大的节能空间，需要设计师进行深度的挖掘。例如，在高层建筑中大量应用节能灯，减少不必要的照明等。实现高层建筑的节能效果，才能发挥高层建筑的可持续使用。

3总结

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可研阶段。首先要满足用户的需求，一切想法和决策都要符合国家的政策、法规和行业的规定，同时，要考虑安全和环保的要求。深入现场，调查研究，搜集本工程的有关资料，对本工程进行多方案分析比较，选用最优方案。最优方案不仅在技术上要先进、可行.而且在经济上要有效降低工程造价，又能满足投资方的需求，按期收回所投资金，并有经济最佳效益，使收益率达到基准水平。（1）初步设计阶段。影响工程造价的可能性最为关键，至施工图设计结束后，影响工程造价的可能性为15%一40%，施工开始，通过技术措施节约工程造价的可能性只有5%一10%。由此可见，施工以前控制工程造价的关键在投资决策和设计阶段，投资决策出台后，控制造价的关键则在设计阶段。（2）施工图设计阶段。施工图预算是确定工程造价、实行经济核算、签订工程承包合同、控制工程进度拨款的依据，同时也是工程决算的基础资料，因此，设计人员应主动深入现场了解情况，争取把设计变更控制在最小范围内。 本文着重探讨初步设计阶段造价控制和施工阶段的造价控制。

初步设计阶段是工程建设投资控制的关键，如技术与技经脱节、协调与监督机制的不健全，设计人员和工程造价人员之间缺乏必要的协调工作，设计人员认为工程造价的控制是工程造价人员的事情，特别是设备选用的不合理，认为国外合资的设备总是好于国内的设备，因此都选用合资的设备，使得建设成本大增。而工程造价人员总认为设计人员的设计方案是最优的，这就容易造成设计概算的超标。它对于项目在建成以后能否获得较好经济效益有决定性的作用。

就风电场工程而言，因此在初步设计阶段的造价控制是核心工作，也是业主方追求概算造价目标控制，实现项目经营预期效益的需要。为此，可以采取措施对建设项目所处的场地的地质情况、设备的选用进行深层研究，充分调动设计人员和工程造价人员的积极性，做好各方案的技术经济比较，做到技术、经济综合最优的方案。 经济方案比较工作主要包括：

（1）了解各方案条件利弊，研究确定方案经济比较原则、方法和影响要素；

（2）分析方案相关其他因素对方案投资的影响程度；

（3）合理分析各方案单位千瓦静态投资和相关造价指标；

（4）分析方案造价的合理性；

（5）根据初步经济比较结果，进一步优化、调整技术方案；

（6）确定各方案造价和比较结果；

（7）进行技术、经济评审分析，确定最优方案。

风机机组、塔筒设备及设备基础是占风电场工程造价总投资的70%～80%以上，在风机机组、塔筒设备设计参数比选时，要合理分析各方案造价的比选，从中选优；设备基础进行设计时，就风机基础形式设计人员根据地质勘探资料，首先考虑是大开挖方案还是 PHC 桩方案；然后，造价人员对两个方案造价进行测算比较后，各相关专业对方案进行共同评审，从保证安全，节约投资、降低造价方面考虑，最终优选最佳方案。最优方案不仅在技术上要先进、可行.而且在投资上又要有效降低工程造价，又能满足投资方的需求，按期收回所投资金，并有经济最佳效益，使收益率达到基准水平。

开展限额设计，限额设计就是按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初设总概算控制施工图预算。在实际工作中，建设单位为了所报建设项目能过顺利的通过，要求勘察设计单位有意低估投资估算，而不是在设计方案中寻找降低工程量及施工措施费的途径，就违背了限额设计的初衷。初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行优化设计，由丰富经验的各专业设计人员配合设总工程师进行设计提资，主要是对工程中设备、材质的控制。要在满足使用功能的前提下，各专业设计人员要增强工程造价意识，尽量降低工程投资。严格按照优化设计所分解的投资额和控制工程量以及保证使用功能的条件下进行设计，不盲目追求一流，既要满足投资方和规范要求，又要把钱花在刀刃上，不要因工程设计人员偏重于设计质量与功能，使设计失误而造成浪费。例如，某些风电场工程的配电设备、弱电设备，国产设备与合资设备的费用差异悬殊，国产设备的性能参数能达到设计要求，故建议工程上设计参数匹配采用国产机电设备的要求，并可达到合理的性价比。因此，设计人员在设计产品完成后，应当积极进行回访，召集各方的技术和经济分析人员进行设计方案的造价合理性评定，听取各方的反馈意见，同时结合工程实际情况，修正工程项目设计方案，提高设计产品的质量。

施工阶段工程项目实施阶段的工程造价控制是建设项目全过程综合造价管理的重要组成部分。正确地处理造价和工期、质量的辩证关系，对管好用好建设资金以提高工程建设的综合经济效益有着十分重要的意义。针对工程项目施工现场的特点，为达到项目有效控制造价的目标，采取公开招标方式确定分包单位，分包招投标由业主方委托招标负责组织实施。工程建设分包实行招投标制度是控制工程造价的有效手段，通过招投标充分合理利用社会资源，提高建设工程的经济效益，保证建设工程的质量，缩短建设投资的回报周期，达到本过程有效地进行工程投资控制的目的。

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【关键词】医院建设项目 投资控制 管理

【Abstract】Modern hospital construction projects use function is extremely complex， the construction content includes the general public buildings shared architecture， structure， water supply and drainage， electrical， HVAC， inside and outside decoration， but also to the general public buildings do not have content， Such as air purification system， medical gas system and logistics transmission system， the emergence of irrational competition between the hospital and even blind competition situation， the hospital construction project construction costs continue to increase， Engineering construction investment excess phenomenon is very serious. How to control and manage the hospital construction project scientific and rational investment， give full play to the investment benefit， is the hospital construction project managers continue to explore the topic.

【Key words】The hospital construction project； Investment control； Administration

引 言

笔者根据近年从事医院建设管理及投资控制的自身经历，分析总结出医院建设项目投资控制的重点，与广大同仁交流。

一、优化建筑设计方案，合理编制投资估算，是做好医院建设项目投资控制的前提

建筑方案是医院建筑设计的最初阶段性成果，是设计者在领会业主意图的基础上，根据设计任务书要求，对建筑进行具有创造性的形象化过程后形成的初步成果，是编制建设项目可行性研究报告和投资估算的重要依据，也是开展初步设计的基础。它直接关系到建设项目的使用功能、流程、建设投资及后期运营成本，必须进行多方案比较，选择最优方案。笔者经历的某新院区建设项目，受地方政府要求尽快开工建设的约束，在规划设计阶段没有足够的时间进行多方案比选，仅进行了简单比较，这为该项目的超投资埋下了隐患。为了真正达到优选设计方案的目的，采取设计方竞赛或设计方案招标是较好的方式，若仅由同一设计单位出具几种方案进行比较，难以达到理想的效果。

投资估算是建设项目投资决策的重要依据，也是研究、分析建设项目投资效果的重要基础，更是项目决策者和审批机构关注的重要内容，一旦决策审批认可，即构成建设项目投资控制的基数，故应能全面客观地反映完成建设项目的全部投资。投资估算除应包括工程建设费用外，还应包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等其它费用和预备费。在工程建设费用中，项目的完整性和指标的合理性尤为重要。因为在编制投资估算时，还没有详细的设计施工图，只有建设单位提出的建设规模、建设标准和设计方案，医疗建设项目的复杂性还不能充分体现，所以编制单位只能根据既有的项目资料和投资估算的指标，加上自身的经验进行编制。如果编制单位没有丰富的经验，往往会造成投资估算不准确，更多的是投资估算不足。笔者经历的某医院建设项目投资估算中，存在诸如放射性防护工程漏项、信息化建设等项目投资估价偏低的情况，这是导致该项目“三超”结果的重要原因。

要使投资估算尽量准确客观，首先要委托熟悉医院建设项目特点并有资质和经验的咨询服务机构编制项目可行性研究报告和投资估算；其次是建设单位要对咨询服务机构编制的可行性研究报告和投资估算进行全面的审查，重点应审查投资估算编制是否全面、合理，是否已经包含了工程建设过程中可能发生的全部费用等核心内容，以确保投资估算科学合理、准确客观。

二、控制初步设计深度和建设标准，科学编制设计概算，是医院建设项目投资控制的关键

初步设计是在建设项目已经批准、投资估算已经确认的基础上，结合技术与材料，对方案进行深化和完善后形成初步设计文件，其深度应能满足业主功能要求，单项工程要齐全，应能满足编制初步设计概算的需要，且应符合已批准的建设规模和主要建设标准。

设计概算是初步设计文件的重要组成部分，是设计单位在已批准的投资估算控制下，根据初步设计图纸、相关定额和取费标准、项目所在地区的自然技术经济条件、人工及材料设备价格等资料，编制确定的从建设项目筹建至竣工验收交付使用所需的全部费用的文件，初设概算总投资应控制在已批准的投资估算内。

笔者经历的某建设项目，其初步设计虽然通过了相关部门的审查，但经检查发现，其初步设计图纸有部分内容的深度不能满足编制初设概算的要求，如缺乏医用气体系统图纸和手术室净化空调图纸等，使得据此编制的初设概算不能客观全面地反映工程实际投资。同时，该项目初步设计中还增加了大量的外墙及屋顶装饰构件，一定程度上增加了工程建设投资。此外，该项目初设概算文件存在一定的漏项和已列项目概算投资不足的情况，如漏算基坑降水排水措施费，净化手术室和医用气体等项目概算投资均不足等，为工程最终出现“三超”现象埋下了隐患。

为对上述情况加以预防和控制，笔者认为：首先应推行限额设计，以批准的可研报告及投资估算控制初步设计及设计概算，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，通过估算、概算、预算层层控制，保证竣工决算不突破已批准的投资估算额。其次可利用业主自有力量或聘请中介机构对设计文件进行审查把关，即在初步设计过程中及正式上报审批前，对初步设计说明图纸及概算进行全面审查，提出相应的修改和优化意见，力求做到：第一，建设规模和标准与已批准的内容相符；第二，使用功能完善、医疗流程科学；第三，设计深度满足相关规范及编制初设概算的要求；第四，初步设计概算能客观全面地反映项目建设的全部投资，并控制在已批准的投资估算内。以上措施可对全面控制医院建设项目投资起到至关重要的作用。

三、加强实施阶段的投资控制，是医院建设项目投资控制与管理的又一重要环节

工程实施阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长、引起变化因素最多的阶段，也是医院建设项目投资控制和管理最难、最复杂的阶段，可分为两个子环节：前期管理、施工过程控制。

（一）前期管理

前期管理主要包括招投标管理和合同签订两部分。招投标能让业主择优选择参建单位，并在一定程度上控制工程建设投资，已为各建设项目业主所公认。在招投标环节：

首先，要合理划分标段。因为医院建设项目十分复杂，不可能在一个标段内包完。在划分标段的时候，要注意明确各个标段的工作范围和内容，尽量减少各个标段之间的工作干扰和影响，避免在施工过程中因为工作界面不清而出现相互扯皮的现象。尤应注意，标段划分不宜过多，能够纳入总承包范围内的宜尽量纳入，以减少各个标段之间因界限不清导致的相关问题，仅医用气体系统、手术室净化工程等特殊子项宜作为单独标段发包，这样有利于界面管理。

其次，选择有经验、有资质的咨询机构为业主进行招标。

第三，认真审查招标机构编制的招标文件。因为投标单位一旦中标，招标文件的内容就是未来签订合同的依据，故应认真审查合同条款，防范合同风险。工程量清单是将来施工合同的组成部分，在审查时要看其编制是否符合规范、项目特征描述是否清楚全面、工程量计算是否相对准确、内容是否完整等。

合同是承包、发包双方进行工程计价的重要依据，其签订对建设项目投资控制起着重要作用，应以招标文件已载明的条款为基础，重点应对分包范围、管理费和配合费的计取范畴和标准加以明确，并应对变更的计价原则加以约定，还应注意尽量避免潜在的可能转化为业主经济责任的条款等。

（二）施工过程控制

施工过程中投资控制的重点首先在于加强设计技术交底和图纸会审，避免返工浪费。设计技术交底和图纸会审的意义在于让建设项目的参与者进一步熟悉图纸，了解工程特点、设计意图以及关键部位的质量技术要求，早日发现设计图纸中的错误并予纠正，达到保证工程质量、减少返工浪费、合理控制工程投资的目的。

笔者经历的某地下专用配电房（地面为绿化）工程，其内布置有柴油发电机、变压器和各种电气屏柜等设备，该配电房对外垂直交通为两座楼梯，另有通过待建的与之相连的地下车库通向室外地面。该配电房设备安装期间地下车库尚未形成，楼梯间又不能满足上述设备运输需要，因此，在设计过程中，业主单位工程技术人员向设计院提出了“在地下配电房顶板上预留吊物孔，待设备吊入后再行封闭”的建议，建筑师采纳了这一建议，并在建筑施工图中标注有“预留吊物孔”，但结构施工图中并未据此留出相应的洞口。在图纸会审时笔者指出了这一设计疏漏，设计人员进行了相应的设计修改，有效避免了返工浪费，节省了工程投资。

施工过程中投资控制的另一重点在于主动控制设计变更，减少变更的发生，对必须进行的设计变更，应尽早提出，以减少因变更引起的返工损失。

某消毒供应室改造项目建筑平面施工图（代工艺图）所示，洁净区与清洁区之间并列布置6台专用消毒设备（高温灭菌蒸锅），而各设备工种施工图均按7台设备进行了资源（给水、排水、供电、蒸汽、排风等）配置，经核实应为6台设备（设计过程中由7台减少为6台），若按照各专业施工图进行施工，既浪费投资又不能满足专用设备的需求（数量有余，点位不正确），施工过程中因业主方管理人员主动核对图纸与建设需求后及时提出了设计变更，有效避免了返工浪费。

引起设计变更的原因是多方面的，既有因医疗建筑的复杂性而设计者不够专业及设计者之间相互配合不充分引起施工图纸“错、漏、碰、缺”所致的设计变更，又有因业主单位使用者、管理者人更等原因引起的功能调整而导致的设计变更，还有施工（或监理）单位为保证工程质量、方便施工等提出的具体做法上的设计变更等，无论何种原因引起的设计变更，均需加以严格控制与管理，建立完善的审批管理制度，并严格执行。严格控制施工单位借设计变更之机将不必要的设计变更合法化，以达到其获取更多利益的目的。所有设计变更除需经设计、施工、监理同意外，还应经业主单位相关部门人员审批确认，尤其对已完成工作进行设计变更前，必须进行技术经济分析论证，重点分析论证修改的必要性和由此付出的代价，必要时应报业主单位主管领导审批同意，重大设计变更还应向上级主管部门申报。

四、竣工结算阶段的投资控制与管理也不容忽视

竣工决算是指建设项目竣工验收合格后，建设单位按照国家相关政策规定编制的竣工决算报告，是综合反映已竣工建设项目建设成果及财务情况的总结性文件，其编制的依据之一是工程竣工结算报告书。

竣工决算阶段是工程投资控制的最后阶段，对工程投资控制的余地已相对较小，重点是根据承包合同约定，与承包商对已完工程实事求是地办理工程结算，即对承包商编制的竣工结算报告进行审核确认。审核的重点是竣工图纸、技术经济签证单、材料设备价格确认单的真实有效性和完备性，以及工程量计算的准确性和取费的合理性与合法性。委托中介机构进行审核时，委托单位应向被委托的中介机构详细解释施工合同中有关价款结算条款的内容，使审核者能够准确把握合同的内涵，据此合理审定最终工程结算价款，真正做到竣工结算的合理与真实。

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关键词：机电安装深化设计

中图分类号：TU85 文献标识码：A

深化设计不仅可以解决原设计与实际施工中的问题，还可以提高机电安装工程的施工品质、缩短施工周期、实现业主对产品功能的更高要求。本文通过对香港和内地在深化设计工作的模式比较，阐述深化设计的作

用。

一、香港与内地建筑工程机电安装工程施工模式的比较

在香港，由机电设计公司提供招标图纸(相当于内地的初步设计图纸)，中标企业根据投标图及相关技术文件要求进行施工图深化设计，经多次向业主、顾问及设计单位报审，最终由设计单位确认后实施。设计单位只提供招标图纸即可开始招投标工作。

因施工图深化设计在后期的施工中进行，各设备参数可完全按照现场订货要求进行设计，对业主在功能上不断变更的要求可作出较快的调整；因设计单位只是制订图纸初步设计方案原则、各图纸的最后审批工作，图纸的深化设计由施工单位完成，所以设计和施工单位之间的优势得到很好的结合。在内地，机电施工图纸从方案设计到施工图设计全部由设计单位负责完成。施工招投标须待设计院出具完整的施工图才能进行。设备选型参数设计单位只能参照某一厂家进行设计，以致后期的设备采购往往因条件限制难度大，成本也高；另外，施工现场平面布置、预留洞等也因此与设计的参照相关参数不能完全一致，导致施工图对现场指导性不强。加上工期等其它因素限制，设计人员大都没有充足的时间仔细推敲，对图纸的系统性、

完整性和合理性并不作仔细探究，就导致很多问题在施工过程中，甚至到试运行时才能被察觉，所以因设计错误而造成的返工较为普遍，造成的浪费和影响工程质量、工期的现象十分明显。

二、机电工程深化设计的意义

深化设计是指在工程实施过程中对招标图纸或原施工图的补充与完善，使之成为可以现场实施的施工图。一张完美的深化设计图纸可以将设计师的设计理念、设计意图在施工过程中得到充分体现；并在满足甲方需求的前提下，使施工图纸更加符合现场实际情况，深化设计也是施工单位的施工理念在设计阶段的延伸；更好的为甲方服务，满足现场不断变化的需要，优化设计方案在现场实施的过程，是为了达到在满足功能的前提下降低成本，为企业创造更多利润。降低了建设单位投资成本、降低了承包方的施工成本，同时也节约了社会财富的使用。

三、浅谈机电图纸的深化步骤

在深化图纸前，首先要有清晰的思路，对深化工程的区域有大概的掌握。以高层商用办公楼为例，深化的区域主要在标准层、设备层、管井、机房、地下室等。按照施工进度计划，安排图纸深化区域的先后顺序。为了切实满足工程要求，圆满完成合约内容，必须在成立项目经理部的同时成立深化设计部门。深化设计部门应该有完善的组织架构和管理办法，具备从深化工作初期的资料收集、到具体深化工作的执行、关系协调、图纸审核、报送，直至施工图的完成，一套成熟的深化设计按流程作业的工作能力。鉴于深化设计的重要性，深化设计人员应具备扎实的理论知识和丰富的施工经验，详细了解工程的功能、建筑结构和精装修的设计，熟悉设备的性能、参数和安装要求，并且熟练掌握CAD 绘图技术。硬件上配备足够数量的电脑和绘图工具，以完成工程设计深化工作。

1、深化设计人员需明确深化的含义：主干系统不可变更，局部

使用功能的改变不可变更，不可进行涉及初步设计的工作内容；深化工作应在合约范围内有利于降低工程造价，有利于工程施工；只是在二次设计过程中对原初始施工图的具体补充与完善。如遇到客观因素

需要对系统作较大变更时应请建设或设计单位同意。并对变更后涉及到容量变化、阻力变化等部分做出书面说明，及时送交原设计单位进行审核处理。

2、组织深化设计人员按照业主提供的技术指标，

根据国内外设计标准，结合建筑物中各区域的功能，确定建筑物各区域的设计技术指标；收集各系统、行业的设计规范和已获业主批准的设备制造厂家的设备参数。同时还必须积极与土建、建筑结构设计师联系，以便第一时间获得建筑、结构变更的信息，从而修订机电专业的深化设计，否则，很难得到顾问公司的同意。

3、针对深化区域设定几个设计方案。

各专业设计负责人应在项目总工程师的组织下，提出各自专业的几个设计方案，设计方案中既要保证业主提出的各项技术指标都能得到满足且在保证质量的前提下，安装工程造价要最低，同时设备参数表单独列出。然后，组织各专业设计负责人优选一个设计方案。

4、绘制管线综合平面图。将风、水、电、等相关专业施工图中的管线（如：风管、水管、电管、桥架及重要管件）绘制到一起，发现其中存在的施工交叉点或无法施工的部位，在不改变所设计的机电工程各系统的设备、材料、规格、型号又不改变原有使用功能的前提下，按照施工规范和管道避让一般原则（一般先后为：风管自流管压力管电管弱电管），布置设备系统的管路，管路只做位置的移动，不做功能上的调整，使之布局更趋合理，进行优化设计，既达到合理施工又可节省工程造价。

5、在管线密集部位（如：内走道、管井、设备房等）绘制管线

布置详图（核对设计图中各种风、水管、电缆桥架、设备的安装方式、标高是否准确可行。如有问题或未确定标高，最好以梁和结构墙为基点进行标注，为精装预留更大空间，以满足精装安装及机电安装高度要求，结构已施工完的应以现场实际测量尺寸为准。在管道排布时，应保证管道交叉转弯、保温厚度、操作和规范所要求的最小距离。为了提高吊顶高度，部分管线（如弱电线槽、喷淋管道等）可能需要穿梁洞安装，但应考虑到梁洞是否有

其它功能上的使用，如吊顶内回风的回风通道。

6、确定管道、设备支架形式，绘制管道支架大样图。

按照各专业设计图纸、施工验收规范、标准图集要求，正确选用支架形式、间距、布置及固定方式。对于大型设备、大规格管道、重点施工部位应进行应力、力矩验算。应注明型钢的规格、长度，固定端做法、采用的膨胀螺栓规格、预埋件尺寸及预埋件具置。

7、在综合管线深化过程中应多与精装修方面配合，在灯具、风口、喷淋头、探头、检修口等设施的选型与平面设置时，除满足功能要求外，还要兼顾精装修方面的选材与设计理念，力求达到功能和装修效果的完美统一。

8、深化设计图纸基本完成时需有项目部的内部审核。设计人员先对图纸进行自审，深化部门再组织项目部各专业责任工程师进行会审，会审后由各专业责任工程师进行设计会签，并填写《图纸确认记录》最后送交原设计单位及业主进行确认。注意保留深化设计图纸电子版本，在综合了各类修改文件及其它资料后，可全面地、完整地反映本项目机电设备安装的最终结果，以便工程竣工后出具一套有较高可信度的竣工图。

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关键词：工程 设计质量 造价控制

一、提高总体设计的质量

设计单位要对工程项目进行深入细致的调查研究,多方案比选,达到优化设计方案,降低工程造价的目的。包括节约用地少占或不占耕地,确定合理的建筑密度和容积率。处理好节约用地和绿化及公共用地的关系。选择工程地质、水文地质条件好的地段,避免断层、熔岩、流沙层、有用矿床,以及洪水淹没区、滑坡下,以减少基础及其它地下工程的投资费用。合理确定建设规模、占地面积、工艺装备、建筑标准、配套工程、劳动定员等方面的标准和指标。

二、提高各专业初步设计方案的质量

满足适用、经济、美观、安全可靠等方面的要求。建筑方案要做到平面布置合理,功能分区明确,组织好工艺流程(人、物资的线路)等,确定合理的层高,优先采用自然采光,提高墙面、门窗、屋面的保温性能,减少交付使用后的日常开支。装修标准还必须考虑放火、耐久性及经济性等因素,使装修的总费用最低。建筑方案和结构方案要同时考虑,建筑师和结构师要密切合作,加强联系,及时调整、不断完善建筑结构方案。考虑结构方案时要特别注意抗震设计中概念设计的重要性,力争做到在实现相同的使用要求,达到相同的结构可靠度时,结构的用料最省,费用最低。充分发挥造价工程师在方案比选和经济分析中的重要作用。给排水、采暖、供电、弱电工程的管线布置要便捷合理,选材适当,注意节约投资。厂内运输方案的设计,运输线路便捷,减少正常使用后的运输费用。制定切实可行符合标准的“三废”治理方案,减少环境污染。

三、做好施工图设计

施工图设计应严格按初步设计确定的原则、范围、内容、项目和投资进行设计。建筑施工图要做到尺寸完善准确,相互之间无矛盾。避免缺项漏项。提高结构施工图的设计质量,关键在于进一步认真细致地贯彻执行抗震、高层、钢筋混凝土等有关结构设计规范,按照规范要求的内容和深度进行验算。要重视结构措施的重要性。处理好安全和经济两者之间的矛盾。克服类似“少动脑筋,多配钢筋”的不良行为,减少人为的浪费。 四、要严格控制施工过程中的设计变更,健全设计变更审批制度

在施工过程中克服施工与经济的脱节现象,尽可能在设计之处将问题考虑全面,防止不合理的设计变更造成工程造价的提高。变更设计必须在设计单位同意、建设单位审批后方可进行。重大设计变更还须上报项目批准机关审批。为了确保工程设计质量,降低工程造价,不但要了解每个控制环节,而且对保证工程设计质量,应采取必要的措施,具体措施有如下几点: 1、提高工程设计质量,必须提高设计人员的专业素质。通过业务培训,掌握新的设计规范、建设技术、设计手段、不断更新知识。培养造就一批政治觉悟高、职业道德好、敬业爱岗、专业基础扎实、有吃苦精神、能打硬仗的过硬的设计队伍。2、设计人员应与造价管理人员密切配合。在工程设计中不少设计人员缺乏经济观念,重技术,轻经济,任意提高安全系数和设计标准,很多技术方案片面强调技术上的可行性,而对经济上的合理性考虑极少,从而造成工程极大浪费。而造价管理人员是只管编制概、预算,不管技术,也不以工程造价来控制设计或约束设计。因此,形成了你搞你的设计,我搞我的造价,使技术和经济严重分离,工程设计标准提高了,工程造价也大大地提高。为克服这个弊端,在工程设计过程中,设计人员既要重视技术,也要重视经济。同样,造价管理人员既要控制造价,又要控制设计,使两者有机地结合起来,密切配合,提高工程设计质量,降低工程造价。3、采用设计招投标和设计方案竞选的方式优化设计方案。设计投标方案要有独创之外,还要按照适用、经济、美观的原则,符合技术先进、结构合理、满足建筑节能、环境等要求,同时,编制的的工程概预算切合实际,真实可靠,并能控制在批准的投资范围内。评标小组专家,要有较教高的技术水平、丰富的实践经验,并能秉公办事,评标小组采用科学的方法,综合评定设计方案的优劣,择优确定中标方案。4、积极实行和推行限额设计。限额设计是按照已批准的可行性研究报告的内容和投资额进行工程设计,也就是说,初步设计阶段,在满足工程建设规模、产品方案和产品质量要求的提前下,保证初步设计概算不突破估算,在施工图设计阶段,在保证工程各功能的提前下,施工图预算不突破概算,它是设计阶段控制工程造价的有效方法。工程设计过程中,各专业在保证使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计。严格控制不合理的变更,保证总投资限额不突破。限额设计并非一味考虑节约投资,其中包含了尊重科学,尊重实际,精心设计和保证设计可行性等实际内容。体现建设标准、规模、原则和概预算费用的合理性,出现不合理的费用超出要及时调整。五、严把材料、设备定货关 每次材料设备订货，业主工程部都应与物供部门充分沟通协调，通过比较多家中标单位材料供应商的产品质量和价格，筛选出几家质优、价廉的材料、设备供应商，认真研究拟采购的材料、设备的技术问题，认真推敲技术协议，从而达到较好的控制材料、设备的质量和价格的目的，杜绝因设备采购问题对今后造成不良影响，合理控制工程造价。 六、 加强施工过程的造价控制 工程项目的投资主要发生在施工阶段。在施工阶段，主要加强和重视做好以下几项工作：①及时对完成的工程量进行计量，对工程进度款的给付严格执行审批手续。随时跟踪工程进度情况，严格按照招标文件、施工合同的约定支付工程款。②完善现场签证手续。凡涉及现场临时发生的签证，业主工程人员及监理工程师都应亲临现场进行核查，以招标文件、施工合同和补充协议为依据，认真区分哪些该签，哪些不该签；哪些项目是合同内，哪些项目是合同外；哪些工作内容已在投标单价中包含，哪些没有包含；如果要签应该签多少等等。从而具保证施工质量又很好的控制工程造价。③工程变更的控制。施工中，每次由于不可预见的因素及环境的改变，图纸的遗漏等原因引起的工程变更，业主都应会同设计单位商讨对策，提出经济、可行、合理的施工方案，从而更好地控制因工程变更和设计变更所增加的费用。

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关键词：设计阶段造价控制

所谓建设工程造价控制——就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。

现在对于建设工程造价的控制，主要或者说绝大部分是在建设实施（施工）阶段，一般只注重施工预算、结算而忽视实施前的造价控制；只注重施工而忽视设计；只注重砍价和压价而忽视了科学合理的定价；只注重造价控制的形式而忽视其实质——是否是真正意义上的控制。其结果是事倍功半，造价控制效果不理想。

下面，我想从各阶段造价控制的特点入手，阐明控制造价的关键在设计阶段，以及针对实际当中的问题，如何在设计阶段控制造价。

一、造价控制的若干个阶段及其特点

建设工程造价的控制应遵循建设程序。建设程序是对建设项目从酝酿、规划到建成投产所经历的整个过程中，各项工作开展先后顺序的规定。它反映工程建设各个阶段之间的内在联系，是从事建设工作的各有关部门和人员都必须遵守的原则。目前，我国的建设程序基本上是：投资决策阶段（项目建议书、可行性研究），工程设计阶段（简称设计阶段），工程实施阶段（简称施工阶段），竣工验收阶段。

在投资决策阶段（项目建议书、可行性研究），应编制投资估算。写项目建议书时应编制初步投资估算，做可行性研究报告时应编制投资估算，由于都是投资估算，所以误差较大，一般误差在正百分之三十到负百分之二十之间。这一阶段建设工程造价控制的难点是：第一，项目模型还没有，估算难以准确；第二，此阶段业主往往是为项目能上马，长官意识比较强，投资估算偏小；第三，投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况。这一阶段建设工程造价控制的重点应是力求把投资打足，避免钓鱼项目的发生。

在设计阶段，设计单位应根据业主（建设单位）的设计任务委托书的要求和设计合同的规定，努力将概算控制在委托设计的投资内。在设计阶段内一般又分为三或四个设计的小阶段：作为控制建设工程造价来说，1．方案阶段，应根据方案图纸和说明书，作出含有各专业的详尽的建安造价估算书。2．初步设计阶段，应根据初步设计图纸（含有作业图纸）和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计总概算；概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额。3．技术设计阶段（扩大初步设计阶段），应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计修正总概算。这一阶段往往是针对技术比较复杂，工程比较大的项目而设立的。4．施工图设计阶段，应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算。以施工图预算为基础招标投标的工程，则是以中标的施工图预算作为以经济合同形式确定的承包合同价的依据，同时也是作为结算工程价款的依据。由此可见，施工图预算是确定承包合同价，结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统。

在施工（工程实施）阶段，主要按照承包方实际完成的工程量，以合同价为基础，拨付工程款，同时考虑因物价上涨所引起的造价提高；考虑到设计中难以预计的而在施工阶段实际发生的工程和费用；考虑到业主提高标准，指定材料、设备而引起的工程费用的上涨；合理确定结算价。

在竣工验收阶段，全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用，如实体现建设工程的实际造价，编制竣工决算。

二、造价控制的关键在设计阶段

造价控制是一个全过程的控制，同时，又是一个动态的控制。从上面对各阶段造价控制的特点不难看出：设计阶段的造价控制是非常关键的。

应该说，控制造价必须从投资决策阶段开始抓起，这才是从龙头抓起。但是，由于投资决策时连方案都没有，要确定准投资额也确实不那么容易，尤其民用建筑变化比较大，虽然都是宾馆饭店，可是由于建筑方案不同、设计标准不同，所选用的材料设备不同，所采用的结构形式不同（当然施工地点、方法、管理的不同也是造成造价不一样的重要原因），致使它们的造价是千差万别的。因此，虽然建筑类别相同，但很难有相同的工程造价。在设计阶段，由于针对的是单体（具体项目）设计，是从方案到初步设计，又从初步设计到施工图，使建设项目的模型显露出来，并使之可以实施。因此，这一阶段控制造价比较具体、直观，似乎有看得见、摸得着的感觉。在设计过程中，可以利用价值工程对设计方案进行经济比较，对不合理的设计提出意见，从而达到控制造价，节约投资的目的。例如在实际工作中，就曾提出过：多层住宅的基础一般就没有必要采用大口径扩孔桩；高层建筑可利用架空层作为辅助用房，而没必要回填大量的土方，这样做既节省了资金又增加了面积。因此，设计阶段控制造价是非常行之有效的。

设计阶段控制造价还充分体现了事前控制的思想。设计阶段是项目即将实施而未实施的阶段，为了避免施工阶段不必要的修改，减少设计洽商造成的工程造价的增加，应把设计做细、做深入。因为，设计的每一笔每一线都是需要投资来实现，所以在没有开工之前，把好设计关尤为重要，一旦设计阶段造价失控，就必将给施工阶段的造价控制带来很大的负面影响。现在，有的业主往往为了赶周期、压低设计费，设计阶段的造价没有控制好，方案估算、设计概算没有或者有也不符合规定、质量不高，结果到施工阶段给造价控制造成困难。据西方一些国家分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的百分之一以下，但正是这少于百分之一的费用对工程造价的影响度占到百分之七十五以上。由此可见，设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的，设计阶段的造价控制对提高设计质量，促进施工质量的提高，加快进度，高质优效地把工程建设好，降低工程成本也是大有益处的。所谓建设工程全寿命费用包括工程造价和工程交付使用后的经常开支费用（含经营费用、日常维护修理费用、使用期内大修理和局部更新费用）以及该项目使用期满后的报废拆除费用等。

设计阶段控制造价既是必须的又是行之有效的，同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。由于设计阶段毕竟是纸上谈兵，建设项目还没有开始施工，因此，是调整还是改动都比较容易，而施工阶段改起来就麻烦多了。长期以来，我国普遍忽视工程建设项目设计阶段的造价控制，结果出现有些设计粗糙，初步设计深度不够，设计概算质量不高，有些项目甚至不要概算，概算审批走形式，造成三超现象（概算超估算，预算超概算，结算超预算）严重。业主（建设单位）往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段——审核施工图预算、合理结算建安工程价款，算细帐。这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制建设工程造价，就要坚决地把控制重点转到设计阶段——这个关键阶段上来，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。

设计阶段控制造价是花小钱办大事，如果做好的话，才是真正意义上的控制造价。该阶段的造价控制不只是表面意义上的控制估算、概算、预算，而其实际意义在于通过控制三算，达到提高设计质量，降低工程成本的目的，即取得真正意义上的控制造价。因此说：控制造价的关键在设计阶段。

三、设计阶段控制造价的条件

干任何事情都需要一定的条件，当条件具备时想要干的事情，通过努力也就干成了，而当条件不具备时恐怕想要干的事情也很难干成。造价控制也同样需要一定的条件。过去在计划经济条件下，我们也搞造价控制，但由于不管造价控制的好与坏，都是国家拿钱，最后使设计阶段的造价控制流于形式。现在是社会主义的市场经济，建设项目中的投资方讲究投资效益，业主（建设单位）、承包方（施工单位）、设计单位也都有各自的经济利益。因此，市场经济的建立，为造价控制在大的环境方面创造了有利的条件。

虽然在设计阶段控制造价比在施工阶段的效果好得多，但它并不是无条件的，设计阶段控制造价依然需要主客观条件。没有条件就根本谈不上控制造价。

设计阶段控制造价的主观条件是：业主（建设单位）非常真诚而且迫切需要控制造价，设计单位不但有水平非常高的设计师而且还有非常精通造价业务的造价师。这样，业主、设计师、造价师三方密切配合才有可能在设计阶段控制造价，而缺一方都是不可能的。设计单位应有完善的造价控制系统，每一建设项目都有一套完整的估算、概算、预算。

设计阶段控制造价的客观条件是：国家（包括中央和地方的各级政府）要有相应的、明确的政策法规。特别是在市场经济条件下，对设计概算要有明确的规定，一定要有资质的单位和人才能编估算、概算、预算，不能是什么人都能干。要建立严格的概算审查制度和对编制单位、编制人员的审核检查制度。同时，要赋予造价师一定的权力，还要建立责任追究制度。

只有在主客观条件都具备的情况下，设计阶段控制造价才能实现，也才能做到真正意义上的造价控制。

四、设计阶段造价控制目标的确定

当明确了控制造价的关键在设计阶段和设计阶段控制造价的条件具备时，要控制造价就要合理的确定控制目标。

设计阶段控制造价的目标一般是用投资估算（一般是可行性研究的投资估算）作为方案设计估算的控制目标，用方案设计估算作为初步设计概算的控制目标，如果有技术设计时用初步设计概算作为技术设计修正概算的控制目标，用修正概算作为施工图预算的控制目标，如果没有技术设计时就直接用初步设计概算作为施工图预算的控制目标。

在实际工作中，一般业主委托设计的投资都偏低，这主要是业主为了能立上项目，在投资决策阶段（项目建议书、可行性研究）的估算偏低，而在立项之后又提高标准，结果造成概算超估算。因此，通常情况下，初步设计报批时，业主都要追加投资。由此看来，在投资决策阶段将投资打足也是十分重要的，否则，也将给设计阶段的造价控制带来不好的影响。设计阶段造价控制目标确定的关键是要在方案设计阶段把方案估算打足，初步设计阶段把概算做全，施工图设计阶段把预算做准。

现在，有些建设项目业主（建设单位）要求进行两阶段设计，即方案设计和施工图设计，这种情况多发生在成片住宅的设计中。这时就用方案估算作为施工图预算的控制目标。

对于三边工程（边设计、边准备、边施工），尤其是要把投资打足，把不确定的因素考虑全，使设计概算的控制目标定的比较切实可行。因为，三边工程的不确定因素比正常工程的不确定因素要多得多。

还有一种情况是业主（建设单位）在委托设计时根本不委托概算编制或者是委托后又来文说明不要概算，设计单位在不减少设计费的情况下也就不编概算，从而导致设计阶段的造价控制失去目标，无法控制，同时也给施工阶段的造价控制带来影响。其实，这样做是与现行的基本建设程序相违背的。目前，无论是计委、建委还是规委都没有发文说，取消设计概算，与之相反的是：国家计划发展委员会还成立了概算审查中心，加大了对概算的审查力度。国家早有文件规定：设计概算是设计文件不可缺少的一部分。现在之所以有些业主只委托设计院进行设计而不要概算，这一方面说明建立社会主义市场经济以来，投资的主体发生了很大的变化，既有国家投资也有私人投资，更有公、私共同投资的；另一方面说明造价咨询业的竞争日益激烈，设计院编的概算质量有待提高。从有利于国家在市场经济条件下进行宏观调控，有利于控制工程造价，有利于设计单位提高设计质量出发，避免设计中华而不实、出现不切实际的形式主义，使有限的建设资金的作用得到充分发挥，应该说：设计概算是设计文件的重要组成部分，这句话是非常正确的。

总之，在确定设计阶段造价控制的目标时，要根据不同的情况来确定造价控制的目标，要使目标值经过努力是可以达到的，不能使目标值和实际值相差太远，并且设计阶段造价控制的各目标值要构成一个有机联系的整体，绝不可以单打一。

五、设计阶段造价控制的方法

合理地确定设计阶段造价控制的目标值以后，就要采用科学的方法对造价进行控制。设计阶段控制造价的方法有：利用价值工程对设计方案进行评估，进行限额设计，搞标准化设计。这些方法对设计阶段控制造价确实也都起到了一定的作用。然而当前要强调的是：加强对设计阶段方案估算、初步设计概算、施工图预算编制的管理和审查是至关重要的。工作实际中经常发现有的方案估算不够完整，有的限额设计的目标值缺乏合理性，有的概算不够正确，有的施工图预算或者标底也有不正确的地方。

例如：墙体改革增加墙体保温的方案估算中，就只有当节能百分之三十时，增加造价百分之三；当节能百分之五十时，增加造价百分之五的估算值。而实际上由于节能要求不一样，采用保温的措施，施工的工艺和方法不同，节能保温所占造价的比例也是不一样。如果在墙体改革的方案中，多考虑一些影响造价的因素，使估算完善就好了。这样也为决策部门提供更加科学的依据。再如：现在推行的热（采暖）分户计量的设计，在方案阶段只凭感觉，在采用同样铸铁四柱炉片的情况下，热（采暖）分户计量比不分户计量要贵，但贵多少，说不清。而只有通过分析测算，才能得出热（采暖）分户计量大概要比不分户计量贵一倍的结论，而并不象有些人所说的那样——贵两倍。因此，方案估算的重点在于分析测算，而不是拍脑袋胡夯。方案估算要建立在科学的基础上，能比较全面真实地反映各个方案所需的造价。对于设计单位来说，当务之急是要对各类各种设计资料进行分析测算，以掌握大量的第一手资料数据，这对方案估算是很有益处的。

现在有的开发商，出于自身利益考虑，也开始对设计单位要求进行限额设计。应该说，限额设计是设计阶段控制造价的好方法，但如果限额设计的目标值缺乏合理性，那么，这个额就要被突破。象二、三层的别墅住宅限额每平方米一千一百元（粗装修），其中：土建限额每平方米八百八十元，水、电、采暖（地板辐射采暖）、煤气合计限额每平方米二百二十元，这显然是不够的。最后，造价咨询部门作出的施工图预算为每平方米一千三百八十元（粗装修，含土建、水、暖、电、煤气）。这就说明限额设计绝不是业主（建设单位）说个数就限额了，这个限额不仅仅是一个单方造价，更重要的是要对其进行科学的分析，使其科学、合理。具体的分析步骤是：第一步要将这个限额按专业（单位工程）进行分解，看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理，则应按各单位工程的分部工程再进行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到满意的答案，则说明该限额可行，同时，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准；若以上的分解分析（不论哪一步）没有得到满意的答案，则说明该限额不可行，必须修改或调整限额，再按上面的步骤重新进行分解分析，直到得到满意的答案为止，该限额才成立。前面所举例子中，之所以每平方米一千一百元（粗装修）的限额没有限住，就是因为土建单位工程每平方米八百八十元不够，另外，由于采暖单位工程是地板辐射采暖，它也要比一般铸铁炉片采暖要贵。通过上面的分析，可以看出：限额设计的技术关键是要确定好限额，控制好设计标准和规模。在设计之前，对限额进行分解分析是万万不可缺少的一步。

实际工作中经常听到有这样的反映：初步设计概算不准，与施工图预算相比，差距很大。当前初步设计概算确实存在一些质量问题，造成其水平不高的主要原因是：有些初步设计图纸的深度不够，有些概算编制人员缺乏责任心，概算与设计脱节，又与施工脱节，工程量算错，定额套错，间接费计取错误等都时有发生。要提高概算的质量，首先，就必须加强设计人与概算编制人的联系与沟通，因为，在初步设计阶段，设计不可能太详尽了，否则就不叫初步设计了，所以就需要概算编制人经常向设计人询问，搞清楚图纸上交代不清楚的地方。其次，就是要提高概算编制人的素质，加强责任心，多深入实际，丰富自己的头脑，多了解设计和施工。再其次，就是要加强对初步设计概算的审查，设计单位要建立健全三审制度（自审、审核、审定），大的设计单位还应建立概算抽查制度。从这些年的概算抽查实践来看，概算审查是非常必要的，它可以避免重大错误的发生，避免不必要的经济损失。如在概算审查中就发现：有的写字楼概算，居然在概算汇总时将整个弱电工程概算漏掉；有的多层住宅楼概算，居然没有内墙的工程量。这些都是不应该发生的。

当然，当前提高设计质量，使设计图纸符合设计深度的要求，这对于提高设计概算的质量也是很必要的，为了确保概算能真实反映设计图纸的内容和标准，必须要加强对设计图纸和概算的审查。概算审查不光是设计单位的事，业主（建设单位）和概算审批部门也应加强对初步设计概算的审查，概算的审批一定要严，这对控制工程造价都是十分有意的。

施工图预算或者标底是签订施工承包合同，确定承包合同价，进行工程结算的重要依据。它的质量的高低直接影响到施工阶段的造价控制。然而，现在有的施工图预算或者标底也居然有漏项的，现浇框架梁柱、预制楼板的六层厂房，居然把预制楼板上的迭合板给漏掉了；宿舍楼把壁橱给漏掉了；按理说，这些都是不应该发生的。要解决这一问题，就必须加强对编制施工图预算或者标底的单位和人员的资质审查，加强对他们的管理。

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【关键词】商业地产；规划设计；项目定位；概念设计；施工图设计；设计变更

自2000年开始，我国商业地产开发进入了高速发展期。仅仅用了几年的时间，我国商业模式就完成了西方国家几十年的发展历程，从传统的商业街发展到商业步行街、购物中心、城市综合体。商业地产作为房地产开发的重要发展方向，受到越来越多大中型房产公司的重视。万达地产、宝龙地产、华润置地、世茂地产等近十几年来一直以商业地产作为房地产开发的主要业务进行发展，并取得了较大的成就。万科、保利、中海、中粮、金地、富力、凯德置地多年来以住宅开发为主业的房产巨头，其总部纷纷通过不同渠道表示，2010年将进军商业地产领域。然而要做好商业地产，科学、系统的规划设计与招商管理是重点。

然而，规划设计好坏并不仅仅取决于设计本身。项目所处位置周边环境、配套设施、政府规划部门对地块的控制性条件、区域人口规模、经济水平、当地政策、开发商整体实力等对项目设计有着极大的影响。商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。

投资开发阶段，在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。

项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的分析。在完成分析后，对项目以下七个方面进行定位：

1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。

2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。

3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。

4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。

5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。

6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。

7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。

在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。

概念性方案设计阶段，有了投资开发阶段扎实的基础工作，建设单位可结合规划条件、相关法律法规、项目定位、商家资源等对各种业态组合进行对比分析，寻找经济效益最大、符合市场需求的业态布置方案。城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式。通常城市综合体项目涵盖住宅、酒店式公寓、写字楼、商业街和购物中心各类建筑。只有建设单位对产品提出明确的设计要求，并经充分论证取得一致意见后，才能委托设计单位从建筑整体风格、日照分析、交通流线、环境评价、规划指标、建设单位要求等方面着手，构思项目的两、三种设计方案。建设单位对各种方案进行分析、比较，综合评分选择评分最高的方案为最终的概念方案，作为后续设计的基础。

概念方案一旦确定，即可进入方案设计阶段。在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：

1、城市基础设施发展状况。

2、城市未来规划发展趋势。

3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。

4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。

方案设计阶段重点是对总平面布置及地下室进行进一步优化设计，明确规划红线与建筑物的位置关系、场地道路与建筑物之间的关系、建筑单体相互位置关系、地下车库出入口位置，以及完成建筑单体的平面布置、外立面造型、外立面材料确定。从满足产品标准、政府各部门审批要求等角度进行审核，确保在满足较好经济效益的同时，方案能满足建设单位目标成本和政府审批要求。

初步设计阶段，建设单位应统筹建设单位资源，加强与设计单位的沟通，形成初步设计委托书，委托书的主要内容包括：设计依据，项目准予建设的批文，经过科研取得的建设条件的技术资料，环境部门批准的环境影响报告书和环境评价书，人防工程部门的批示，建设工程的名称、功能、规模和有关的技术数据和条件，各单位工程的详细使用要求，批准的相应地勘报告，科研报告，自然环境资料，测量资料等。设计单位根据委托书展开初步设计工作，初步设计文件应明确建筑做法，外立面设计满足节能要求，机电系统设计深度满足施工图设计的准备工作要求。

施工图设计应根据建设单位批准的设计任务书进行编制，并不得违反初步设计的设计原则和方案。如确实需要更改初步设计文件时，建设单位要组织相关部门进行详实的论证后实施。施工图是对设备、设施、建筑物、管线等工程对象物的尺寸、布置、选材、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。建设单位拿到施工图后，首先要审核施工图纸的完整性和全面性。其次审核工程施工设计的总布置图和总目录。各专业图纸是否存在无法合理规避，相互碰撞现象，以及设计是否违反专业规范或国家法律法规的规定。施工图首先由设计单位自身审核，建设单位应要求设计单位提供审核意见，以便核实设计单位内部审核流程完整；建设单位在设计单位自审完成后，组织公司相关部门进行集中审核，从建设单位角度提出审核意见；设计单位根据审核意见对图纸进行完善后，由建设单位组织将施工图报第三方图纸审查、政府相关部门审核。

施工图完成后，进入设计交底及变更管理阶段。设计单位应充分准备，将各专业的重点、难点在交底时向建设方、施工、监理单位交待清楚，并形成书面纪要。设计变更有可能节约成本，产品功能更加符合建设方要求，也可能产生不好的影响，导致费用增加，影响工程进度。要想减少设计变更次数，关键是将设计变更的风险前移，也就是将设计变更的可能性尽可能在设计管理阶段提出来，予以解决。概括来说，就是在设计过程中编制好设计任务书、加强过程控制与沟通、做好设计评审工作。

参考文献：

[1]尹青. 建筑设计构思与创意. 天津：天津大学出版社，2002

[2]刘力编著. 商业建筑. 中国建筑工业出版社，1999年

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关键词：建筑装饰成本控制

中图分类号：TU198文献标识码： A

随着我国房地产业热潮的逐步兴起和建筑装饰行业的发展，新材料、新技术、新工艺不断涌现，建筑装饰行业已成为快速成长起来的朝阳产业，并成为建筑业中的三大支柱性产业之一，近年来装饰企业队伍不断地扩大，竞争越来越激烈，加上我国建筑装饰业目前还存在市场秩序比较混乱、市场主体经营行为不规范、从业人员专业素质低等情况，因此建筑装饰工程项目成本控制就显得尤为重要。

1 建筑装饰工程的特性

建筑装饰工程，是指在工程技术与建筑艺术综合创作的基础上，对建筑物或构筑物的局部或全部进行修饰打扮与装饰点缀的一种再创作的艺术活动。因此，建筑装饰工程须依附于已完工程的结构主体(土建工程)，但又具备如下一些特点。

1.1 复杂性：当前的建筑装饰工程不仅在设计上和施工上包含了建筑工程的许多传统项目，而且如家俱类、装璜类，甚至建筑亮化、建筑智能化等弱电安装类也常常出现在装饰工程设计图中，使得装饰工程更复杂。

1.2 投资高：由于新材料、新工艺的应用及对装饰效果需求的不同，稍上档次的装饰工程造价都较高，动辄上千万，更有甚者能超过土建工程的投资，故而投资额较大。

1.3 不确定性：因为建筑装饰范围较广，且好多建筑装饰项目施工设计都不很深入，边施工边修改设计的情况经常发生，且室内装饰和室外装饰受天气影响的程度也不相同；建筑装饰工程合同工期往往有短有长，随工程量的变更而不同，以上种种情况都决定了建筑装饰工程的不确定性。

2 建筑装饰工程成本控制概述

建筑装饰工程项目成本是指建筑装饰企业以施工项目作为成本核算对象，在施工项目过程中所发生的一切费用的总和，包括所消耗的主材、辅材、构配件、周转材料摊销费或租赁费、施工机械台班费或租赁费、折旧费，支付给工人的工资、奖金以及项目经理部为组织和管理工程施工所发生的全部费用支出。

3 建筑装饰工程成本控制的原则

3.1成本最低化原则

施工项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本的要求。。

3.2成本管理科学化原则

施工项目成本科学化管理，是要求把有关自然科学和社会科学中的理论、技术和方法运用于成本管理。

3.3成本动态控制原则

施工项目具有一次性的特点，而影响施工项目成本的因素众多，如内部管理中出现的材料超耗、工期延误、施工方案不合理、施工组织不合理等都会影响工程成本，同时，系统外部有关因素如通货膨胀、交通条件、设计文件变更等也会影响项目成本，因此，必须针对成本形成的全过程实施动态控制。

4 建筑装饰工程成本控制的措施

4.1项目设计阶段

4.1.1推行工程设计招标和方案竞选：通过招标和设计方案竞选有利于择优选定设计方案和设计单位；有利于控制项目投资，降低工程造价，提高投资效益；有利于采用技术先进、经济适用、设计质量水平高的设计方案。

4.1.2推行限额设计：  限额设计是按照批准的设计任务书及成本估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计；同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的成本限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被超过。

4.1.3加强设计标准和标准设计的制订和应用： 设计标准是国家的技术规范，是进行工程设计、施工和延伸的重要依据，是进行工程项目管理的重要组成部分，与项目成本控制密切相关。采用设计规范可以降低成本，同时可以缩短工期。

4.2 项目施工阶段

4.2.1控制成本费用支出：施工图预算控制成本费用支出在装饰装修工程项目的成本控制中，是有效控制成本的方法之一。其具体做法是： (1)人工费控制用施工图预算用工总量控制用工的数量；根据施工图预算人工费单价、管理费和其他因素确定用工单价。项目经理部在签定劳务合同时，应将人工费单价确定标准低于对外承包合同中的人工单价，其余留部分考虑用于定额外人工费和关键工序的奖励费等。 (2)材料费控制装饰装修材料的价格应该随行就市，材料的采购成本用其预算价格进行控制：材料消耗的数量用施工图预算分析的消耗数量来限制，通过限额领料来落实。 (3)构件加；工费和分包工程费的控制构件加工与工程分包都要通过经济合同来明确双方的权利和义务，签定合同时，必须坚持“以施工图预算控制合同金额”的原则，不允许合同金额超过施工图预算。

4.2.2控制资源消耗：在项目开工之前，根据设汁图纸计算工程量，并按照有关定额编制整个工程项目的预算，以此作为指导和管理施工的依据。对于项目进行过程中的设计和施工变更，应该由预算员做统—的调整和变更；同时坚持现场管理标准化，堵塞浪费漏洞，要重点做好现场平面布置管理工作和现场安全生产管理工作。现场平面布置应当根据工程特点和场地条件，以配合施工为前提进行合理安排。现场安全生产管理就是要保护工程现场的人身安全和设备安全，堵塞一切可能发生的影响项目进行的漏洞，避免一切不必要的损失。

4.2.3 控制质量与安全：质量与安全是建筑工程项目的重中之重，一旦发生质量与安全事故，带来的经济和社会影响不可估量。因此应把质量与安全成本控制当作成本管理的重要内容来抓。

4.3项目决算阶段

在竣工验收阶段，应抓好每个单项工程的完工清算和整个项目的竣工决算，当整个项目完工后，应按合同要求，及时组织有关人员搞好竣工决算，核实项目发生的实际成本，。在办理工程竣工决算时，必须认真核对实际工程量及实际施工过程中的认证工作。预算人员必须与项目管理人员进行认真全面的核对，相互补正，以免漏项。财务人员应做好成本的核算和分析工作，为以后新接项目提供成本控制的依据。

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关键词：房地产；设计管理；措施

1房产项目设计管理的指导意义与重要价值

说到设计管理，传统的理解就是根据地块的规划要点和营销的项目定位报告，来给设计单位下达委托或进行设计招标，确定设计单位后，要求设计单位按照合同要求，进行方案设计、扩初设计直至完成施工图设计，施工图设计完成了，设计管理工作就剩后期的设计变更管理服务了，但我们知道项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。这就意味着房地产项目的设计管理工作，必须贯穿始终，它对一个项目的成败具有重要的价值和特殊的意义。设计管理部门通过对国家规范、政策以及当地政府政策的全面掌控，把控好技术管理关的同时，加强对设计合同的管理，降低项目实际支出成本，从规划、配套、建筑设计、环境设计和相关政策上，为公司争取利益最大化。下面我们就根据房地产开发的每一个阶段来探究一下设计管理的内容以及相应的管理措施。

2房地产开发不同阶段的设计管理措施探究

2.1前期拿地阶段

这个阶段首先有一系列的注意事项：当地生活习惯、日照要求；基地地形/基地地质和地下水文情况；开挖回填土情况；政府规划或倾向建筑风格；周边市政、公建配套；当地部品材料、苗木情况调研；地方规范（如节能标准/抗震标准/人防标准等）以及当地的一些习惯做法。这个阶段设计管理还只是辅助作用，其主要工作就是设计研究，提供拿地的强排概念方案供营销部门进行初步的市场定位以及成本部门对总体的目标成本进行初步测算。

2.2方案设计阶段

方案阶段随着设计工作的展开，设计管理开始成为主角，目的就是要求项目设计人员结合成本控制人员按技术经济分析方法和价值工程原理以及美观度、合理性角度来选择最佳设计方案。通过设计任务书从设计、工程，销售等多角度把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。从形成基本方案，一直到确定最终方案是一个反复多轮次的方案设计过程，作为设计管理人员，都应认真深入地剖析项目中各个价值体系，如：在建筑空间分布设计、建筑造型分析、建筑环境景观系统、建筑设备的设置、以及建筑户型的平面及立体风格等，都要与设计院进行详细沟通，并与政府有关部门保持联系，促使方案设计健康发展。设计管理组织者还必须具备一定的风险意识，及时分析项目风险，采取一些规避措施，防患于未然，设计管理部门在这个阶段应加强与其他部门的沟通与协调，明确项目定位和发展模式，提高产品开发能力，加强对设计师的管理。

2.3初步设计阶段

本阶段控制内容主要为设计任务书、限额设计、建筑、景观、室内、定板定样、综合管线、概算等；设计任务书主要是应对外墙形式、屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电、配水指标以及与“荷载”相关的其他指标进行确认。具体原则是：“技术先进，安全适用，经济合理，确保质量”。这个阶段在建筑设计总体、指标等都已明确的前提下，就要和设计合作单位做好相关沟通和交流工作，引导设计院进行多方案比较并采用最优化、最合理的结构方案来降低工程的结构成本；以及对于强弱电（包括变配电系统、照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统等）确定具体电气设计技术经济指标。在本阶段设计管理部门要配合项目发展部、设计顾问完成主材的材料调研、材料清单编制及主要材料初步定样。在初步设计阶段进行建筑材料研究是为了深化方案设计、把控方案效果尽可能真实反映到最终的建成效果，指导下一步的施工图设计并保证施工建造的工程质量，提高工作效率，减少后期的变更修改量，将建设成本控制在预算范围内。

2.4施工图设计阶段

本阶段最重要的任务就是要完成该项目可供报建及施工的图纸。房地产开发企业一般都会聘请专业设计顾问进行设计优化，各专业工程师精通目前设计单位采用的施工图软件，具有建筑工程设计优化资质和能力，能有效的帮助开发企业进行设计投资控制。设计管理部门要对图纸进行严格管理，结合公司的相关规定，采取奖励方案，对设计图纸进行质量定量评估，并在施工过程中，根据工程进度，对设计图纸进行分期评审。这个阶段在各专业图纸均已成熟，通过审图并准备实施的情况下，就需要完成建筑材料最终研究成果，按照结构材料、外立面材料、室内材料、公共灯具、设备材料、室外景观材料分为六个大项，分别对其中每种材料进行具体的技术项目研究和说明。同时成本部门应尽快提供预算并结合整体成本控制提醒设计管理人员超成本注意事项。

2.5施工现场配合阶段

本阶段设计管理的主要工作就是配合现场施工以及设计变更控制：由于在设计阶段受到外部条件的限制，如工程地质、设备材料的供应、物资采购、供应价格的变化，以及人们主观认识的局限性，往往会造成施工过程中的局部变更，由此会引起对己确认造价的改变，但这种正常的变化在一定范围内是允许的。至于涉及到建设规模、产品方案、工艺流程或设计方案的重大变更时，就应进行严格控制和审核。因此，要加强设计变更的管理和建立相应的制度，防止不合理的设计变更造成工程造价的提高；对影响工程造价的重大设计变更，要用先算账，后变更的办法解决，以使工程造价得到有效控制。

2.6后期竣工阶段的优化总结

随着计算机联网的普及，可以由造价工程师牵头、结合设计管理各专业技术人员、经济人员可以通过互联网跨地区、跨省进行技术交流、互通信息、全面了解建筑市场，实行网络化投资管理，并建立集团标准化材料库。总结公司已有优秀项目并在此基础上加以深化完善后形成系列产品。

3贯穿始终的技术管理，合同管理和责任管理

前面我们分析了在房地产开发的不同阶段，设计管理的主要任务和相应措施，综合而言，设计管理无外乎技术管理、合同管理和责任管理这三方面：技术管理就是个各专业技术管理人员，及时发现设计中的各种纰漏与缺陷，从而有效减少设计后期的变更数量，节省设计成本，有效提高设计进度与设计质量，并在现场施工阶段加强设计变更流程管理。合同管理是甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪，在项目成本估算的基础上要求设计单位控制好单方造价的上线，避免到全部设计成果完成时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发生。合同管理中还有一个重要环节是设计周期的时间管理，在房地产项目设计管理阶段，要防止发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。责任管理方面需要制定严格的设计管理责任体系，制定完整的设计变更责任图，确保每个职能部门都能了解自身工作内容及主要职责，将设计变更等责任落实到具体部门及个人，提高项目开发建设效率。

4结论

总之，在房地产项目设计管理，根据不同阶段，采取不同措施，严格把控技术管理、合同管理、责任管理等方面的问题，才能保障工程项目每一阶段的各项任务顺利执行。

参考文献

[1]张闽强.初探房地产开发公司的设计管理问题与对策[J].福建建材，2016，01：115~116.

[2]王辛乾.房地产开发项目设计与变更管理方式研究[J].北方经贸，2016，05：135~136.

[3]殷飞.浅析房地产住宅项目设计管理要点[J].建材与装饰，2016，18：141~142.