房地产新媒体运营方案范文

导语：如何才能写好一篇房地产新媒体运营方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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南泉沉默。突然叫：“大夫!”

“在!”

南泉微笑：“出来了!”

陆大悟，谢之。

合纵连横打造国内最大房产合作平台

秦　斐

5月18～20日，由中国房产信息集团(纳斯达克：CRIC)主办的“合动力，赢时代――2010中国房产信息集团合作伙伴大会”，在云南丽江隆重召开。这是CRIC 2009年10月16日在美成功上市之后的首届合作伙伴大会，不仅聚合了房地产上下游各行业协会领导、各方新媒体及跨界合作伙伴、全国各地两百余家新浪乐居和新浪地产合作伙伴，更有一百多家潜在合作伙伴怀着浓厚的合作热情参与了大会。

会上，CRIC旗下房地产互联网业务板块中的两大品牌分别介绍了其合作伙伴战略，即：新浪乐居全国布局的加盟合作伙伴战略和新浪地产的房商通产品合作伙伴战略。

更为激动人心的是在本次大会上CRIC向广大合作伙伴展示了近期的重大成果，即六大类资源合纵连横后的“合动力”。

CRIC合动力包括挖潜内部资源的“合纵”部分和强化外部资源的“连横”部分。

“合纵”动力来自不断地创新进取，基于对房地产及互联网行业的双方面理解，新浪乐居和新浪地产不断给市场带来惊喜。

在行业整合方面，新浪乐居和新浪地产分别对应2c和2B用户提供有价值的资讯服务，其中新浪地产基于房地产上下游产业充分整合行业资源、运用完整的数据系统。敏感的新闻视角、公正的测评体系加之权威的行业协会指导，业已成为房地产产业链信息服务的首选品牌。

在产品整合方面，新浪微博、新版楼盘详情页、新版BBS等令人耳目一新，而房商通产品更是全面整合房产商和建材商的突破性网络产品，为房地产上下游企业挖掘产业商机提供利器。而在营销整合方面，新浪乐居和新浪地产整合各种营销手段，发挥一贯优势，为广大客户提供全生命周期、覆盖线上、线中、线下的一站式整合营销躺决方案。

互联网整合、跨媒体整合和合作伙伴整合凝聚为“连横”动力。

CRIC通过与百度、微软必应、财富中文网、土豆网、火狐浏览器、当当网、卓越亚马逊等不同互联网品牌的联合及互动，达成全面覆盖不同类型网络受众需求。

这其中最为重要的合作是不久前CRIC与百度签署的合作协议，CRIC将独家建设和运营百度所有与房地产和家居相关的频道，包括house和baidu，com，leju，baidu，com，jiaju.省略，并将获得这些频道的所有营业收入。

此次合作将极大提升网络用户对房地产信息互联网访问的体验，无论是门户角度还是搜索角度进入都可以方便地找到最为系统、准确的资讯。CRIC房地产互联网板块也将由此实现对网上购房群体99.9％的覆盖。

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王旭简历： 《地产》杂志运营总经理。2000年3月加盟财讯传媒集团。2000年3月至2001年12月任《财经时报》地产广告总监，2001年12月参与创建《地产》杂志，2001年12月至2006年12月任《地产》杂志广告总监，2007年1月至今任《地产》杂志运营总经理。

前瞻观点： 现在的房地产客户对于自身的宣传需求在不断变化，这就需要相应的推广向专题活动、特别策划、产品特刊等方向发展，依靠各个层面的整合力量来强化品牌。2008年的房产市场仍然是瞬息万变，而《地产》将紧跟市场步伐，以各个业务层面的全面整合来顺应变化、实现突破。了解更多请点击赢销互联网站省略。

《地产》创刊至今已经6年有余，自创刊起就跟传统的杂志媒体有很大不同之处。一般的杂志会从内容做向品牌，而新地产完全是从市场出发，以市场为导向应运而生的。编辑、发行、推广、广告这几方面紧密结合，而不像一般的媒体，几方面是剥离的、分开的。 早些年，我们的经营模式比较简单，主要来源于广告。而近年来随着市场需求的不断变化，我们的业务模式也发生了很大的变化，特别增加了策划部和公关部，这两个部门的新功能正好支撑了我们赢利的新的增长点。比如说策划部，它可以顺应市场的需求，直接策划杂志的选题内容、可以策划活动方案，它既是为编辑部和广告部服务的，也是连接这两个部门的纽带；而公关部的工作主要就是一个公关公司的角色，主要去做会议执行。那么我们跟单纯的营销策划公司和公关公司相比，我们的优势在哪里呢？应该就是“整合”。 2007年我们就制定了一系列战略，包括全国战略、品牌战略、网络战略和数据库战略。而在2008年我们将把这几大战略进一步落实和强化。 第一个是全国战略，新地产原来虽然是在全国发行，但是主要的内容还是受地域的局限，主要立足于北京。而现在很多大品牌的房地产公司也都开始走异地化路线，在向京外扩展，所以我们的内容必须要做到放眼全国；同时在发行上加强力度；第二个战略就是品牌战略。可以说发展的时间越长就会感到品牌的重要性，我们接下来就要品牌深化，扩展品牌客户。这样就可以拓宽我们广告客户的领域，不仅仅局限于房地产这一个行业；第三个就是网络战略。正如我们的杂志定位于房地产专业人士一样，我们的网站也力图走专业化路线，在本年度我们肯定要不断地改版来适应市场和受众群体的需要；第四个是数据库战略。在一个平面媒体创立这么多年，经历过大大小小很多活动之后，它建立起的人脉关系、建立起的专业人群都是非常珍贵的，要使得这些人群不仅是简单的数字而真正形成互动，建立一个有效的数据库是非常重要的。目前，我们的数据库不仅形成了一定的规模而且具备检索功能、短信群发功能等，力保可以随时被激活和使用。 大家都知道，2007年对于整个中国的房地产市场都是非同寻常的一年，发生了很多变化，从开发商的角度来说房子非常好卖，从老百姓的角度来说来自于高房价的压力越来越大，而从我们专业媒体的角度来说，就要思考这时的市场需求是什么。可以说我们的思考赢得了比较满意的结果。 单纯从收益上来看，2005年之前我们的杂志上的硬广告占绝对比重，而从2007年开始明显下降，但是我们整个经营收益却是增加的，比前一年提高了将近30%，其实就是来自于活动、特刊这样的收入大量的增长。了解更多请点击赢销互联网站省略。 2007年全年我们在市场上是非常活跃的，最主要的方面正是得益于我们将各种元素很好的整合在一起。

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关键词：国有房企，商业地产，盈利模式

中图分类号：C35文献标识码： A

1引言

当住宅市场在房地产政策的不断打压下，商业地产作为城市和居民的生活配套工程，越来越被各大房地产企业所重视。就连一向对商业地产多有回避的万科，也表示会像重视住宅一样重视商业开发。其实商业地产得以迅速发展，一方面是由于居民的消费结构在发生质的变化，另一方面很大程度上是由政府推动造成的，这点从土地的招拍挂市场就能看出端倪，现如今几乎每个地块的出让条件里都规划了一定体量的商业配套，开发企业的拿地能力与商业地产开发能力紧密联系在了一起。

2国有房企的优劣势分析

2.1国有房地产企业的开发优势

拥有优良的资质和信誉，各方合作单位均喜欢找国有背景的企业进行合作，就拿建筑单位来说，它们甚至可以先行垫资也要和国有房企合作，因为国有房企为了维护自己的社会形象和承担一定的社会责任，特别是努力杜绝社会性的恶劣影响，坚决不会拖欠施工单位的佣金。资金充裕有保障，如果是上市的国有房企，股值稳定，现金流有保证，银行信用等级高，贷款获批较民营房企更为容易，银行贷款利率也更低，大大降低了融资成本，在资金运作方面占据了很大的优势。甚至连国外投资机构都比较看好国有房企，特别是首次进入中国发展的外企，注重的是资金的安全性，而国有房企的企业“稳定、安全“的发展理念正符合双方的诉求。

与地方政府能够更好建立紧密的关系，往往国有房地产企业在土地市场上的踊跃，其背后是地方政府的推动。更有甚者还能得到政府发放的巨额“财政红包”，在众多获得地方政府补贴的国有企业中，华侨城2013年获得的政府补助金额最高，达3.66亿元。据媒体报道，国有房企获取政府补助的形式多样，除了常规的地价偿还、税收返还外，还有其他方式，如帮助提高就业率、支持绿色生态、绿色建设等名目。

2.2国有房地产企业的开发劣势

决策流程复杂，时间长。虽然自改革开放以来，国有企业业已实现政企分开，但与民营房地产企业相比，国有房企在市场化、发展机制方面仍出现了明显地滞后。例如某国有房企，原本一个非常平常的决策，需要分公司按照内部流程上报总部，相关的业务部门进行审批，然后再由分管领导进行批示，最后才能送达公司总经理，如果事情更为紧要的，还需要召开总经理办公会审议，甚至是董事会，中间的过程还包括各种部门研讨会和专家评审会。和民营企业的“一人说了算”不同，国有房企更注重的是风险控制、流程严格化，所以通常一个问题得到解决平均需要用时一个月。企业间的合作或兼并等工作就更为麻烦，因为涉及到国有资产等敏感问题，还需要国资委审批通过才可以操作，例如某国有房企和某民营企业商讨赴港上市，从方案立项到审批，过程中花费了近一年的时间，方案最终也没有得到落地，最后该民营企业实在是等不及国有房企的审批速度，自己在香港“借壳上市”。而国有房企也并没有对方案持否定态度，只是因为方案的实施牵涉到商业物业资产的剥离、规避国有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切实可行的办法，该事件就能看出民营企业“扁平化”管理的优势。

和决策程序同样有问题的是国有房企的用人机制和考核激励机制。国有房企仍带有浓重地“铁饭碗”色彩，企业员工存在着“少做少错，不做不错”的无为之道，导致公司结构越来越臃肿，但是工作效率却越来越低，长期以来干部能上不能下，职工能进不能出。在薪酬分配方面也存在平均主义，公平原则失效等现象。例如某国有房企，新成立了商业地产部门，部门人员过多，商业地产方面的专业技术人员却没有几个，商业地产业务开展起来困难重重，也试着对外招聘，却由于固化的工资体系和用人机制，无法和其它房企相竞争，最后只能寄希望于公司内部培养。

3现有的商业地产盈利模式

按照国际惯例，商业地产的盈利模式大致可分为发展物业模式、投资物业模式和混合模式。发展物业模式又称持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进行整体经营，获取租金收入和增值收益。投资物业模式是指商业地产企业将项目建成出售，取得销售利润。投资物业+发展物业混合模式是指商业地产企业持有物业与投资物业并举，一方面开发出售高回报、高价值的商业项目，获得盈利率高增长，另一方面持有稀缺的商业物业，产生持续收入，提升净资产价值。

从开发周期、资产周转率、业绩可控性、投资回报率等指标来对比分析三种盈利模式，得到结论如下表所示，“投资开发模式”的平均开发周期最短，资产周转率最高，短期投资回报率最高，运营成本最低；“持有发展模式”的运营成本最高，平均开发周期最长，长期投资回报率最高；“投资开发+持有发展模式”的大部分指标都处于中位，但收益来源最多，业绩可控性最强。

三种盈利模式各种指标对比分析

考察指标 三种盈利模式

投资开发模式 持有发展模式 投资开发+持有发展

平均开发周期 最短 最长 中位

资产周转率 最高 最低 中位

业绩可控性 最低 中位 最高

投资回报率 （短期） 最高 最低 中位

投资回报率（长期） 最低 最高 中位

收益来源种类 最少 中位 最多

运营成本 最低 最高 中位

经营能力依赖度 最低 最高 中位

资料来源：东海证券研究所

4国有房地产开发企业的商业地产盈利模式建议

与成熟的商业地产开发公司不同的是，国有房地产开发企业更偏偏重于“以住宅为主，商业为辅”的发展模式，“快进快出，现金为王”的战略思想。国有房企既然没有办法避开商业地产的开发，不如主动迎头而上，在塑造和提升企业核心竞争力的过程中，结合自身的企业实力，扬长避短，确定合理的目标，制定行之有效的措施。在初期，国有房企通过对可售物业的销售实现阶段性利润及现金流入，并对持有型物业的开发经营进行初步探索。在中期，可通过对销售物业的销售回款、开发贷款和经营性物业抵押贷款力争实现项目的现金流基本平衡，以形成项目的滚动开发和商业地产的良性循环。在后期，通过境外上市或其它房地产金融工具拓展融资渠道，扩大资金规模和开发规模，最终实现销售和持有型物业并举的经营机制。

4.1追求现金流的同时，逐步增加持有商业物业

虽然业界一直强调商业地产应该持有经营，以长期的租金收益为主要利润，但现实情况是国有房地产企业的领导关注的是资产的保值和增值，追求的是合理利润和企业的稳定成长，上市公司还要实现股东利益最大化，还有任职期间的个人职务前途。特别是在住宅市场起伏波动的当下，不关注现金流的房地产企业是相当危险的。所以要用务实的眼光来看待商业地产，结合企业和市场情况，对商业项目进行整合分类，梳理分析出占用资源情况，货值及释放情况，明确不同项目的商业销售和持有比例。对商业各产品类型进行深入研究，搞清哪部分是实现现金流的，哪部分是实现物业增值的。对于临街商铺来说，全部销售比较容易实现，可是对于一个综合体项目来说，全部销售或者全部持有对于国有房企来说都是不可取的，第一，全部销售很难实现，即便实现了，后期也会引来麻烦不断，因为全部销售的物业后期经营将得不到保障，容易导致社会发生，直接影响开发企业的品牌形象。第二，全部自持只是个理想状态，对开发企业的资金要求太高，投入太大，回收周期过长，即便是像万达集团这样的商业地产龙头企业，在发展的初期也是将产权商铺全部进行销售，在保证了现金流之后逐步将产权商铺的经营权回收。根据现有的成功案例，建议国有房企可从被动持有开始，逐步增加商业物业的持有量，寻求城市综合体开发机会，逐步加大商业地产的投资力度，完善整个商业地产运营管理体系建设。在开发运营的过程中积累商业地产经验，并为将来的跨区域复制、跨产业经营打下坚实基础。

4.2整合多元产品线，挖掘细分市场

随着商业地产市场需求的日益细分，领先企业更加注重打造不同定位的产品线，推出特色鲜明的项目品牌，并通过品牌复制战略，快速实现跨区域拓展，占据主流商业地产市场。目前大多数企业基本围绕城市商业、区域商业、邻里商业三个层级划分产品系列，诸如华润置地的“万象城”、“五彩城”、“欢乐颂”系列产品。在商业地产快速发展的背景下，拥有系统化、专业化的产品线，更能精准锁定不同层次的目标群体，并通过规模效应获得更大收益。

4.3创新经营、拓宽融资渠道

随着万科、金地、招商、中粮相继在香港购买上市公司，相比于目前国内严厉的调控环境，内地房地产企业更倾向于在港上市。国有房企如能实现在港上市，将实现规模化发展：满足国有房企的业务发展需要，提升房企在行业的影响力，增加品牌附加值，拓宽融资渠道。财务上由减值计提转变为增值溢价，实现国际化管理，适应可持续发展要求。

5结论

国有房地产开发企业在加快城市建设步伐、改善居民居住环境方面起着重要的推动作用，但在商业地产开发板块却属于落后者。本文是基于对国有房地产企业和民营房地产企业的体制对比，结合商业地产开发的特点，探讨国有房企在开发商业地产物业时，应摒弃住宅开发的套路，谨慎看待商业地产开发，商业地产开发不是朝夕就能完成和快速周转的。只有降低预期和利润指标，全面平衡项目的资金成本，在务实的指导思想下，给予一定的耐心和信念，找准商业项目的定位。

参考文献：

1.大连万达商业地产股份有限公司.商业地产投资建设.清华大学出版社，2013

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一、广告：新媒体广告逐渐主流化

1.网络广告受众广泛

2007年12月iResearch艾瑞咨询根据针对全球手机用户的研究数据发现，年龄在16-35岁的青少年手机用户的数字媒体活动中最经常进行的是使用即时通讯工具，比例最高达46%；其次是在网络上收看电视节目，达39%；其他数字媒体活动包括购买手机音乐达35%、在移动终端上收看电视节目也达到23%。这些数字显示数字媒体活动在青少年中渐成主流，如果这些活动形成习惯并得以保持，未来的中青年人群也将成为数字媒体的主要客户群而使得数字媒体活动更加主流化。虽然电视、广播这些传统媒体广告的价格一直保持增长并且在一定时期广告市场将依旧占据主导地位，但是新媒体广告价格低廉以及用户数量激增会使得投资者的广告投资从成本较高的传统媒体转向新兴广告媒体，逐渐使得新媒体成为商业广告投放的主要渠道和市场。

根据iResearch 艾瑞咨询推出的《2007年第三季度中国网络广告监测报告》数据显示，2007第三季度中国网络广告市场规模达到28.99亿元人民币，环比增长27.3%，前三个季度市场规模总计已达69亿元。2006Q1至2007Q3间，中国网络广告市场规模持续递增。2007前三个季度，同比增长幅度分别达到了59.1%、62.8%、67.9%，Q4有望达到70%。iResearch艾瑞咨询预计2007年中国网络广告市场规模将突破100亿元。

在网络广告中的搜索引擎广告方面，北京正望咨询公司日前的《2007年第三季度搜索引擎广告主调查报告》显示，百度在中国三季度搜索引擎广告市场占有62.0%的份额，谷歌(Google)和雅虎的市场份额分别为22.7%和10.8%；百度、谷歌两家主流搜索引擎媒体广告收入同比增长均在100%以上，成为中国网络广告市场上亮点，强劲拉动了付费搜索市场。该报告显示，尽管百度、谷歌和雅虎彼此间竞争激烈，但各地区新增广告主的增长主要来自百度的强势推广和营销，谷歌和雅虎都从百度的高速增长中受益，因为一部分广告主在一个搜索引擎上投放搜索引擎广告有了良好收益后，自然会考虑到别的搜索引擎上投放广告。正望咨询对搜索引擎广告主市场连续一年的调查显示，中国搜索引擎广告市场在这一年内规模翻番，其中百度已连续四个季度实现了收入100%以上的同比增长。

从行业整体角度观察网络广告，艾瑞资讯公布的数据显示，2007年10月，房地产行业网络广告投放费用快速增长，从1月份的3017万元增长至10月份的6624万元，增长率达119.6%。知名房地产集团的广告投放费用也呈明显增加趋势，网络广告额排名前十位的企业间的差距也在加大。2007年10月，房地产行业网络广告投放费用最高的是万科集团的307万元，接近第二名中远集团的两倍。华润置地和绿地集团投放费用均超过100万元。目前房地产广告主要投向三种主要的新媒体：一种是直接可以达到对房地产商品有需求的受众的垂直网站，包括以房地产资讯、租赁信息为主的网站；第二种是聚集巨大网络人气的新浪、搜狐综合门户网站；此外，分众传媒、华视传媒等户外移动媒体也是房地产广告投放对象。数据显示，预计2010 年我国互联网广告额将达到157亿元，其中房地产广告将成为网络广告主要增长点。传统的房地产广告投放媒体依次为报纸杂志、户外媒体、电视。但是近来随着新媒体异军突起，网络等新媒体逐渐成为新增房地产广告投放的首选对象。

2.车载广告增长强劲

移动传媒产业也是新媒体中的一股强劲的新势力，由于其单一频道强制性传播的特点，加之目前中国城市人口中约50%(城市中心人口则高达95%)选择公交车等公共交通出行这一国情，水木清华研究中心预测，在未来3年至5年内，车载移动电视将至少占据全国300多亿元人民币的广告市场份额。2007年11月，CTR市场研究、尼尔森媒介研究、美兰德媒体传播联合《2007年中国车载(公交)数字移动电视发展蓝皮书》显示，从2003年底上海、长沙、北京等数字电视试点城市率先开展移动电视业务，截至2007年12月，我国已经有40多个城市陆续开始了在公交车上播放移动电视，2007年移动电视的终端规模和营业收入都将得到极大的发展，2007至2008年，我国车载移动电视市场年平均增长率将超过50%。

2007年12月新华社、中央电视手巴士在线推出CCTV移动传媒，分为“新闻”、“奥运”、“娱乐”、“资讯”的四个板块内容，将在包括北京、上海、广州、深圳在内的近30个大中城市、2万多辆公交车上率先与移动中的观众见面。而根据CTR媒介智讯对上海和北京两大移动电视运营商――东方明珠和北广传媒――近三年的广告监测情况来看，移动电视广告市场的确处于不断扩张过程中。由上海广电牵头组建的东方明珠率先在上海4000辆公交车上安装显示屏，使上海成为继新加坡之后全球第二个拥有庞大数目的数字移动电视的城市。同样从广电系统内部衍生出来的北广传媒则表示将在奥运会之前，在北京所有的公交车上都安装上移动电视。2005年前三季度东方明珠移动电视的广告投放规模为1.76亿，2007年前三季度已经达到2.13亿，增长超过20%；北广传媒2005年1～9月广告投放规模为1.83亿，2007年已经达到3.49亿元，增幅近一倍。2006年，风险投资资本源源不断地流入到车载电视领域，其中世通华纳赢得了国内媒体最大一笔4500万美元风险投资。2007年11月，另一移动电视巨头华视传媒也向美国证券交易委员会递交了首次公开招股(IPO)申请，22日确定上市发行1350万股美国存托凭证，最高融资1.55 亿美元。目前，世通华纳和巴士在线均已“覆盖全国33个省会和中心城市”，华视传媒则覆盖了“中国具有经济辐射力的14个城市”。

3.游戏内置广告别有洞天

“游戏内置广告”（In-Game Advertising，简称IGA），指游戏中出现的嵌入式商业广告，以每款网游为一个虚拟世界来安插广告。网游的商业模式为：玩家免费玩游戏，游戏商则通过出售广告位，从广告主中获利。艾瑞咨询调查数据显示，电脑游戏类软件是2007年中国网民使用的主要娱乐软件，广泛的受众人群基础是IGA广告主投放广告的先决条件。来自eMarketer的资料则显示，游戏过程中广告对玩家的购买意愿和广告体验有重要影响，可分别提高――品牌认知度64%、品牌评价37%、购买意向41%、广告记忆度41%，广告评价69%。虽然目前还没有IGA 整体市场规模的数据，但有数据显示目前中国游戏广告业年复合增长率约为60%，前景乐观。目前国内IGA 运营商的进入模式主要有：如分众传媒（NASDAQ：FMCN）通过收购网游广告公司传世奇迹和其旗下专事游戏内置广告的酷动传媒进入游戏广告业；或游戏运营商如天联世纪，为自己的网游专门成立了天街广告有限公司；而盛大（NASDAQ：SNDA）投资的上海盛越广告有限公司成为IGA 领域的第三方服务公司，同时为其它网游运营商提供广告方案。

4.无线广告迎来“黄金时代”

无线广告就是以推广企业产品或服务为目的所做的一切无线传播，目前主要有短信、彩信、彩铃、WAPPush，WAP站点广告等实现的手机广告形式。根据艾瑞研究数据来看，2007年中国无线广告收入市场中，短信广告占据了78.1%的比重，远远超越了排在第二和第三位的WAP网站广告和WAP PUSH 广告。另外以手机为载体的无线搜索、手机杂志、手机回铃音、手机MSN、手机报、二维码等产品也极大丰富的同时也促进了无线营销市场的迅速增长。

艾瑞咨询研究数据显示，2007年中国无线广告市场规模预计将达到7.8亿元人民币，较2006年的5亿元人民币增长56%。由于北京奥运会的来临而带来的广告市场的整体性增长，无线广告无疑也是其中非常重要的一块，2008年中国无线广告市场规模的增长率还将继续放大，进入发展的”黄金时代”，预计未来三年将保持约50%的年增长率，在2011年将达到40亿元的市场规模。

二、数字电视 Vs. IPTV:“市场内力”孰高

摩根士丹利2007年12月表示，中国新媒体行业增长空间巨大，预计08、09、10年三年数字电视用户数量每年将以三倍的速度增长，最终中国的数字有线电视用户数甚至会超过了互联网的规模。摩根士丹利认为，中国的数字电视在世界上占绝对领先的地位，整个中国的闭路电视用户差不多1.4个亿，世界上差不多3个用户就有一个在中国；但中国的闭路电视收入目前相当于美国的2%，还有相当大的上升空间。摩根士丹利指出：目前数字电视发展水平低的原因在于，第一是中国的有线电视市场目前相当分散，前5名的中国有线电视运营商只占到市场份额的14%到15%，美国前5位的闭路电视运营商占到市场的80%。赛迪顾问的数据显示到2007年底，中国全国数字电视用户预计将接近约2700万户。从2002年到2015年，国内数字电视市场规模将由400亿元扩张到5000亿元，其中蕴藏的市场机会超过万亿元，而整个数字电视产业的规模预计将达到1.5万亿元。

IPTV（Internet Protocol TeleVision），即交互式网络电视，是一种利用宽带网基础设施，以计算机（PC）、或普通电视机+网络机顶盒（TV+IP STB）作为主要终端设备，通过互联网络协议向用户提供视频点播、Internet访问、电子邮件、游戏、电子商务、宽带电话等多种交互式数字媒体个性需求服务的崭新技术。以中兴、华为、UT 斯达康等众多为代表的IPTV 接入方案的设备提供商，联合上海文广掌控牌照权的内容开发商，中国网通和中国电信的网络运营商，联袂打造的数字化精品战略――IPTV，在河南、上海、哈尔滨等城市取得了可喜的进展，数据显示目前全国范围内IPTV 用户约120万，IPTV发展基础较好的上海、黑龙江、河南三地用户数合计占全国总数的60%以上。IPTV新增地区数量有限：江西、陕西、宁夏、四川、山西、广东等地正在开展测试与试用，未能形成规模。2007年中国IPTV用户规模稳定增长，预测到2007年底用户规模将达到118.7万，同比增长115.8%。考虑到国内电视用户和宽带用户数量庞大，再加上视频编码技术成熟、众多设备商的积极推进、以及已有成功应用等因素，IPTV 的具备了良好的商用基础。

上海IPTV发展领先全国。根据上海电信的数据，上海IPTV用户数量2007年底已经突破22万户，继续保持着中国内地IPTV用户规模最大和发展速度最快的骄人记录。据介绍，从去年9月至今，上海的用户通过IPTV，可欣赏到包括上海文广传媒开路频道、数字电视特色频道等58个直播电视频道，以及导视频道、热门剧场等精选轮播专题节目。点播节目更是长达5000小时，同时还可为用户提供两天内所有漏看的电视节目回放。据透露，从2008年起，上海市民的衣食住行也可以在IPTV上得到更加方便丰富的服务，在家打开电视就可以轻松购物、订餐；中小学生在家里可以得到一流老师的在线辅导；通过带有固网支付功能的电话机可实现直接刷银行卡进行支付；甚至还可实现在电视上进行股票交易等。对数字电视来说，内容的先天垄断性，低成本，海量带宽，适合大众化需求，目前电视终端已占据家庭娱乐中心的位置以及数字电视的用户数和产业链上市场的总体规模是它的优势。而运营商的体制机制，市场运营能力，技术体系的单向无交互功能，除了收视费的上涨其他赢利模式尚在探索之中因此面临的运营风险较大是它的劣势。

对IPTV来说，TCP/IP的开放性意味着会获得广泛支持，先天交互性能适合各种增值业务开发，适合满足个性化需求，运营商的体制机制，市场能力是它的优势。而它要取得大规模发展，在用户数和市场总体规模要和数字电视分庭抗礼必须要过的四道关，国家对内容的管制，随着3G标准出台以后电信运营商战略重点的调整造成IPTV 面临的政策风险较大是它的劣势。

从短期内来看，IPTV 对有线数字电视不会产生太大的影响，120万和2700万用户基数相差很大。数字电视定位在中低端、高带宽共性化服务；而IPTV用户群则定位在高端、个性化服务。

三、重点公司分析

1.歌华有线：合资项目受阻延缓利润增长投资评级：中性

2.东方明珠：业绩增长提速，期待控股东方有线投资评级：增持

3.博瑞传播：积极推进实施跨媒体战略投资评级：增持

4.电广传媒：关注实质性资产注入投资评级：谨慎增持

5.新华传媒：再注资成长似迈开实质步伐投资评级：增持

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首先我们来到了位于湖南路上的江苏苏垦有限公司，通过公司相关人员我们了解了江苏苏垦有限公司的主要情况及广告制作的大概的流程。当天上午首先是苏垦的经总给我们做了演讲，他的讲话诙谐中带着很深的道理，现场气氛很是热烈。他先是对本公司做了详细的介绍。有此我了解到苏垦机构已在房地产行业专业做了10多年，它是一家以房产广告、房产整合营销传播、房产营销推广和房地产销售为主导业务的专业服务机构。公司主要还是做广告和房地产销售两大块，而公司内部90%的营业额都是来自于房地产。公司目前走的是多元化道路而非专业化，这使公司的发展更具有潜力和竞争力，更利于公司的现阶段的发展。经总说，目前将房地产目标受众及其所追求的房子种类简单的划分，可分为3类：低产阶级追求经济实惠的房子，中产阶级看中的是文化、品味和小资情调，而高产阶级注重的则是精神的寄托。接着他又告诉我们房地产的广告主要是投放在报纸和户外媒体上的，而非电视媒体。另外，经总还说，做文案、策划最好的还是哲学系的人，因为这样的人思想缜密，又有智力，因而做文案是再好不过的了。最后，他强调对于现在的大学生，应该往多元化方向发展，注意朝阳产业化、要发挥自己特长，还要懂得嫁接资本等。他还传授给我们这么多年来的人生体会和感悟：

1.不要轻易和业务谈恋爱

2.转向营销方向不如转向销售

3.要不断开拓视野，学习经典书

4.课后多与老师交流，才能得到更多的人生经验

5.要多交朋友，特别是不同专业的朋友

6.要多往外跑跑，才能更有见识，开阔视野。

下午，在苏垦任职同时是南财学生的学长给我们做了简短的讲话，他让我们明白了做大小品牌的不同，及做作品和创意的完整性和创意性以及最后的完稿等都给我们他个人的建议和经验。他还给我们看了很多有名的策划案例，让我们直接接触和感受到了公司所做的策划和作为学生做的策划的不同，所以以后要学的还很多，还要不断努力。

接下来的一段时间，我和xx、xx、xx这组在苏垦相关工作人员的带领下来到了位于龙蟠中路的南京日报社，在和广告公司有着紧密联系的媒体进行下一步的学习。

首先是报社的金老师给我们简单介绍了他们媒体，大致分成两块内容：新闻采编和广告业务，其中新闻采编是非盈利性的，而广告业务是支撑报纸运作的主要经济。还给我们介绍了报纸制作的整个流程，包括出很多次版、给领导经过几次签字才能正式上报，及新闻要有时间性、价值性等相关知识。还说了他们整个报社的情况：主要分为办公室、编辑出版部、时政新闻部、经济新闻部、民生新闻部、社会新闻部、文体新闻部、副刊部、经营管理部和综合专刊部、房地产专刊部及商业专刊部。且南京日报主要是与政府挂钩的。而房地产专刊部在整个报社是任务最较为重的部，因为它与报社运营经济直接挂钩，每年包括每个季度都是有一定指标的。在报社学习过程中，肖老师曾带我们去看了排版，从而我知道了版面编排的大致模式和规格及主要的板式，和相关排版改版规定和要求等。

篇6

江湖上有传说，某大侠带领武馆全体成员拜访传说中的高人，高人把三年前的广告公关说辞又说了一遍，于是这位大侠回去便创立了新的神功，成为江湖继续被仰望的对象。这便是当下互联网与房地产的可爱写照。

“小米没有计划进军房地产行业，我们相信专注，只做自己能做好的行业”。5月29日，在“见仁见智—仁恒滨河湾+小米智能家居合作会”上，小米联合创始人、副总裁黄江吉在接受媒体采访时再次向外界释放小米不会做房地产的信息。

仁恒是一家新加坡品牌开发企业，一直以品质被称道，尽管最近被业主维权闹的不太愉快，但并不能阻挡他们营销的势头，新闻的标题依旧吹捧雷布斯进军地产产业，而对于开发商而言，小米的品牌变成了营销的噱头。

无独有偶，除了仁恒之外、南京银城地产、福建正荣、华润等品牌房企，都与小米在各地开展了合作，这也就不断出现了小米相应人员一边替开发商站台吆喝，一面否认自己做地产的滑稽表现。

小米为何要跟开发商混迹一起

虽然一在否认，根据《每日经济新闻》披露，小米正在与金地深度合作，小米房产已经再动工，杭州艺境项目此项目项目所在的翁梅板块属于杭州的副城余杭板块，由于房价处于杭州整体的低谷，区域内集合了众多开发企业，甚至浙江某县级市电器产业园公寓项目也声称小米与其有合作计划并两年后会推出项目。根据公开报道，小米2015年将选择10家左右房企进行深度合作。

显然，小米在地产行业的态度是鲜明的：悄悄的进村，打枪滴不要!

当下，小米提供给开发商的服务主要有两个，一个是小米的品牌效应，另外一个就是雷军作为小米下一步的重要布局：智能家居行业。

从各类声称小米房产的样板间，我们多少都能看到这些东西：传统的样本间被植入了小米的小蚁摄像头，智能灯泡，智能插座、路由器，还有带有明显小米LOGO的米兔。

似乎用手机能控制家电、简单监控就实现了智能化?其实不然，这里面最核心的，还是数据，也就是入口价值。

1.小米通过设备搜集用户信息、使用习惯，这些数据会综合成为下一步智能家居的开发参考。

2.通过简单智能设备，让用户低成本购置，形成类似miui的市场占有率，形成家庭的互联网入口，利用长尾效应赚钱。

3.作为房产业务链背后的互联网产业链：O2O、互联网家装、房地产后市场服务等领域的商业模式。

4.对于小米下一步资本价值的提升。

5.小米急需要积累房地产开发经验，与开发商接触，培养房地产专业度，节省未来时间成本。

开发商为何选择小米?

对于当前的开发商而言，真正利用互联网技术切入房地产最直接、最快的角度，就是营销。营销的本质，就是让项目吸引更多的买房人，卖出好的价格，做出溢价，快速的去化项目达到快速回笼资金的目的。

另外一方面，花样年的彩生活在资本市场的成功，大大刺激了众多开发商，原来，除了老老实实做物业，利用互联网故事创造股市神话也是另外一条路，所以选择跟小米合作也是必然。

小米的小蚁摄像头，智能灯泡，智能插座、路由器……这些硬件的投入，对于庞大的开发资金的投入，可以忽略不计。对于营销而言，小米的植入成本低廉，品牌知名度高，绝对不伤害自身调性，还能吸引媒体做免费宣传，也是增加了项目卖点，何乐而不为?

这一链条在北京华润的项目体现的淋漓尽致：合作模式是，华润置地提供毛坯房，小米提供智能家居，爱空间则负责为业主提供装修解决方案，爱空间则是小米声称跟其“不是小米要做家装”的家装公司，由雷军领投。而这个项目，位于北京的门头沟，也许对于北漂们都感觉有点远的地方。而当下披露的合作的小米房产项目，都位于区位优势不明显、配套相对较少的新城区，项目多以小户型公寓、loft为主，利用小米做噱头，提高产品溢价成为不二之选。

这样的结果，就是买房人为房价买单，毕竟您买的是高大上的“智能公寓”啊。

至于开发商大多声称要做自己闭环的O2O，为业主提供服务，提供项目物业的二次盈利机会，这也是一个伪命题，在当前的市场环境下，除了资本市场的成功，很难见到能完成标准化复制的开发商负责全套运营的O2O生活化社区项目。

小米智能家居的瓶颈与悖论

最近最让雷军沾沾自喜的，自然是1000多万台的手机销量，最初的时候，小米手机说是为发烧而生，只为个性化有追求的人群服务，后来发现，在手机温度上的确很发烧，各种段子频出，原本需要个性化的产品，变为了工业化的产品，这是营销的成功，消费者的失败。

雷军是有野心的!

小米与开发企业的合作仅仅是开始，实际上，小米自己去做地产开发，也不是不可能事情，从雷军的自我布局上来看，也是冲着这个方向而去。

2014年2月被曝出的小米员工公寓开建、雷军投资you+公寓、雷军投资爱空间，这些都是为地产开发所做布局。

从房地产专业角度，雷军面临的最大门槛是拿地和资金，现在来看，小米有钱任性，双手一挥，资本自然滚滚而来，通过少数项目的成功，快速圈地建设销售，并不是问题，这是最核心的问题，还是时间。

小米最初的定位是年轻人，而you+公寓和爱空间均是为此类人群量身定制，加上小米论坛的火爆运营经验，小米想构建的帝国也显而易见：

1. you+公寓解决个性化服务的需求，了解用户习惯。

2.爱空间以家装入手，通过标准化解决小米智能家居的装修问题，由家装升级为个性化工装。

3.智能家居形成强制入口，C端用户成为电商、O2O的第一渠道入口

似乎，这样颠覆BAT们的机会，到来了。

实际上这里有个悖论，理论上，每个开发商，都有机会完成这个闭环，类似万科、招商、保利、中海等大型开发企业，在市场的保有量都非常高，看上去他们也有机会去做，因为社区是封闭的呀，人的衣食住行需求也是存在的。

从经济学角度，按边际效用递减规律：商品的需求价格不是由商品的总效用而是由商品的边际效用决定。购买商品越多，边际效用越小，商品价格约低;反之，购买商品越少，边际效用越大，商品价格越高。因此，商品需求量与价格成反方向变化，这就是需求定理。

篇7

“投链家，我们谈了一年，给老左（左晖）做了好多工作。链家不是谁想投就能投，很多人想投，投不进去的。”2017年1月15日，融创中国控股有限公司董事会主席孙宏斌在乐视的会场，解释融创投资乐视的逻辑时顺带提到的这句话，成了一个意外的“爆点”。 《中国经济周刊》首席摄影

不管房产中介行业有没有为在存量房时代“唱主角”做好准备，资本已经闻风而动，对这个行业寄予了厚望。而在过去的两年中，作为房产中介行业里的佼佼者，链家可谓炙手可热。

1月9日，融创中国公告称，将通过增资事项以人民币26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权，并将有权向链家委任一名董事。

4月19日，万科也对外确认了以30亿元入股链家的消息，称看好链家的发展空间。但万科并未向外界透露具体的持股比例。中国指数研究院的数据显示，万科与融创2016年的销售额分列中国房企的第二位与第七位。

除了这两家房企，数十家投资机构更早已经布局链家。在万科及融创入股前，链家方面已完成过两轮融资。链家A轮融资在2014年1月7日，向复星昆仲、鼎晖投资融资数亿元;B轮融资在2016年4月15日，向执一资本、源码资本、腾讯产业共赢基金、华晟资本、百度经纬中国、H Capital等共融资64亿元。

2016年4月，多家媒体报道，链家同投资人签订了“对赌”协议：若公司（链家）未能在B轮交割日后5周年内完成IPO，投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购。回购价格为基本投资价格+每年8%（单利）的回报。

对此，《中国经济周刊》记者向链家方面求证。链家市场部一位人士告诉记者，不掌握相关信息。“链家从来没有对外谈过上市，连融资都没有谈过。老左特别低调，希望事情都做完了才对外讲。”

而有知情人士告诉《中国经济周刊》记者，链家目前正处在上市辅导期。

《中国经济周刊》记者查阅链家的工商登记资料发现，链家的股东已从最初的三位自然人：左晖、单一刚、周育松，扩大到目前的32位股东。而细细研究这些股东的资料，其背后映射的投资人数量更是庞大而复杂，不仅有歌斐资产、华晟资本、源码资本、执一资本等投资机构，有腾讯、百度、新希望等明星企业，还有中国人保、招商局等国资，以及中煤能源、潞安矿业、淮北矿业等资源型企业的身影[编者注：招商局、中国人保、中煤能源、潞安矿业、淮北矿业等均为链家股东宁波梅山保税港区红橡股权投资合伙企业（有限合伙）的幕后股东]。

资本的蜂拥而至进一步提升了链家的价值预期。以融创中国在公告中披露的价格计算，链家的估值达416亿元，这比5年前鼎晖、复星投资链家时的估值高出了40余倍。

资本为何如此“宠爱”链家？今年4月，左晖在一公开活动上的一番论断，或可解释。左晖说，中国房地产的存量住宅面积约200亿平方米，存量住宅资产有200万亿元人民币的规模，中国人的住宅资产已经超过美国人。未来房地产的发展可能更多地依赖怎么盘活存量住房、存量资产。而现在全国存量住宅的流通率很低，大概2%都不到。

严格意义上，存量房指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。一般而言，存量房概念中包括二手房。眼下，热点城市正快速跨入存量房主导的市场。2016年，北京市二手住宅的成交量突破27万套大关，是新房成交量的2.7倍，创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。

作为链家的投资方之一，歌斐资产董事长殷哲早在2015年10月就曾表达过对存量房市场的看好。殷哲在接受记者采访时表示：“未来的投资的关键词是‘存量’和‘运营’，具体来讲，未来的投资重点将是：存量资产的改造运营机会、运营公司的股权投资机会、新房市场的调整机会。”

“从发达国家房地产发展历史看，房地产中介的生存空间远比开发商大。2016年，我国新房销售达到15亿平方米，@个‘顶’未来很难突破。但是，存量物业流通、资产管理、家装、租赁、融资等，却是一个没有终点的永续市场。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉说。

而融创中国则在公告中将投资逻辑表述为，“本公司看好中国房地产存量交易市场的发展空间，并且北京链家已经在该市场建立了绝对的优势。”

链家“绝对的优势”有多“绝对”？占北京市场50%以上份额

融创中国公告中所言的链家在中国房地产存量交易市场建立的“绝对的优势”有多“绝对”？对比链家与其他房产中介的估值或可见一斑。

2017年2月，昆百大A（000560.SZ）公告称，以约3.78亿元的转让对价受让利禾等3家公司持有的我爱我家6%的股权。此后，昆百大A又以发行股票及支付现金的方式购买我爱我家剩余的94%的股权，合计支付对价约61.82亿元。以此计算，我爱我家的估值约为65.6亿元，与链家的416亿元不在一个数量级上。即便是于2009年业内首家登陆A股的世联行（002285.SZ），目前的总市值也只有160多亿元。

2014年，链家的除税后纯利超过7400万元;2015年，这一数字超过8亿元。

独立第三方房地产大数据服务商云房数据研究中心的统计显示，2016年北京市二手住宅共成交272020套，通过中介公司进行的有237233套，占比87.2%。其中，链家成交129757套，占所有中介成交套数的54.7%。排名第二、第三的我爱我家、麦田，成交套数相加也尚不及链家的1/3。

云房数据研究中心的统计还显示，2016年，北京有1502个活跃小区（编者注：指年成交量20套以上），超过50%的房源交易由链家经手。甚至，在48个活跃小区，超过80%的房源交易由链家经手，几乎做到了“绝对垄断”。

链家成立于2001年，2015年以前聚焦北京市场。2015年开始，链家在全国一二线城市“跑马圈地”，一口气并购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红、北京高策、大连好旺角等11家各地老牌中介公司，在行业内一骑绝尘。

在链家于2015年刚刚大举杀入的上海二手住宅市场，链家成交量也在所有中介公司中排名第一。

一位上海购房者对记者说，最初知道链家是从广告上，它冠名《芈月传》《欢乐喜剧人》，还在地铁做广告，可谓“铺天盖地”。

在链家“大本营”北京，更是几乎每个小区都有链家门店。在不少成熟小区，链家签约了灯箱广告、电梯间V告，作为经纪人展位。据链家员工透露，这样的广告位费用由链家和经纪人本人共同分摊。

链家还拥有业内领先的激励机制，底薪2500元～6000元，佣金最高提成70%。“同一单交易，鼓励更多的经纪人参与进来。现在平均一单大约有5～6个经纪人参与，共分佣金。”链家员工告诉《中国经济周刊》记者。

8000家门店、近15万名经纪人、8000万套房源数据――链家的“人海战术”、掌握的大规模数据，让不少同行感到难以企及。

数据对于未来的房地产市场至关重要。“目前房地产数据的应用还是非常弱的，我们自己大概有1200T的数据量，起码上一个level，有1000PB的数据时，才会对中国房地产电子化产生更大的帮助。”左晖说。

在链家与万科合作成立装修公司时，左晖就曾表示，希望利用链家数据库对产业链做更多工作，根据目前掌握的8000万套住宅、大约60万个户型，把这60万个户型的装修方案都能够给做出来。

篇8

一、重庆市旅游地产发展现状

目前，单纯的观光旅游正在向度假旅游过渡，并且每年以24%的幅度增长，再加上城市化进城的加快和房地产市场竞争的日趋激烈，催生并促进了旅游地产的蓬勃发展。相比全国旅游地产的发展，重庆旅游地产市场起步较晚，但经过五年的发展，目前已呈现出蓬勃向上的势态。据了解，重庆市内旅游地产主要集中在南山、铁山坪、白市驿等近郊区域；而主城远郊旅游地产主要集中在仙女山、金佛山、黑山谷、四面山等避暑资源较好的旅游景区，大都结合避暑与休闲相结合推出，比较受市场追捧。

综合重庆旅游地产项目，其特点通常是注重概念的打造，基本通过“旅游+地产”的模式带动起来，同时融合温泉文化、养生、体育运动、人文等多种因素，其运营发展模式也主要依托于自然资源、文化景观和嫁接当地产业等为主题。

二、重庆市旅游地产营销中存在的问题及解决思路

旅游地产营销的问题本质在于客源地与房源地的分离，其问题主要体现在：

第一、客户受地域限制，营销渠道拓展难度大

客户遍布全国各地，由于地域的限制，交通的限制，客户难以随心所欲地到重庆本地来获取信息，也没有办法及时让各地的客户实时了解到本地旅游地产的信息，而每家企业的销售费用总是有限的，这就使得旅游地产营销渠道选择和拓展难度非常大。

第二、媒体受限，难以整合

传统城市地产的营销中，报纸和电视媒体广告是开发商宣传的主阵地，户外广告、工地围墙、道旗、条幅、传单之类的媒体也经常使用，虽然使用这些媒体的影响范围有限，但也正是城市地产所需要影响的范围；而在旅游地产的营销中，客源不仅仅来自地产周边有限的范围，而是面向全国的，是分散的。因此，其媒体投放不可能像传统城市地产一样，需要对媒体进行有效地整合，提升整体的营销效果。

第三、项目信息覆盖有限，给客户的直接体验不足，卖点难以转化为买点

在传统城市地产的营销中，购房者可以在短时间内了解项目的大部分信息，通过模型、样板房等方式，让用户觉得眼见为实，并能通过各种展示手段让用户有一种身临其境的体验。如在销售展厅中划出一部分作为安保材料的展示位，让客户达到身临其境的感觉；设立样板房，为客户描绘明天的生活――这样的体验式营销，付出的不多，但是对于客户的亲身体验却是直接的，能够充分展示项目的特点，将卖点转化为买点。然而，旅游地产的潜在客户一方面很难及时获取项目的信息，另一方面不能以很低的成本来亲身体验，纵使客户对该旅游地的特色所吸引，也不一定会下定决心来购买或者消费。

重庆旅游地产营销中的局限，归根结底是由旅游地产房源地与客源地相互分离引起的。针对这个本质，在营销中需要建立有效的房源地与客源地沟通的桥梁，这个桥梁不仅是传统的报纸、平面广告等媒体，还有结合旅游房源目的地特色而设计的有针对性营销的网络，包括传统互联网和移动互联网，包括平面网站、虚拟现实模拟真实体验、移动APP实时获取信息、旅游地产社交平台、通过地产获取收益的相关应用等等。

三、重庆市旅游地产网络营销策略

网络营销能够充分利用互联网的技术优势和效率优势，拓展旅游房地产营销的空间和渠道，突出地产项目的特色，更加全面地提供房地产项目信息，有针对性地向消费者推出房地产商品，提高从事咨询、开发、中介等房地产业务的企业的竞争能力，从而更好地服务于客户。针对旅游地产的网络营销，需要采用合适的策略，才能充分利用网络资源，给客户带来最好的体验。

第一、细分市场，精准营销

针对重庆旅游地产的特点，将房源地准确地细分，哪些旅游目的地是避暑为主，哪些目的地是红色景点，哪些目的地是主打自然风光，哪些目的地以其独特文化吸引客户，等等；同时将市场目标客户精确细分，客户是喜欢休闲还是探险，喜欢自驾车还是乘坐公共交通工具，喜欢自然风光还是喜欢历史人文，喜欢住宾馆还是喜欢露营等等，针对客户的不同需求，结合不同类型的旅游地产项目，通过传统互联网或者移动互联网采取有效的营销手段。

第二、丰富信息，提升体验

首先通过旅游地产项目的官方网站提供客户想了解的项目所有相关信息，包括该旅游目的地的旅游特色景点、旅游乐趣、吃饭住宿信息、旅游攻略、地产投资收益分析等，通过文字、图片、视频等多种展现形式向客户提供相关信息。然后，通过新闻、论坛、博客、邮件、移动APP等多种渠道，为客户提供实时更新的信息，保证客户掌握第一手资讯。此外，提供特别的渠道向用户进行展示，比如通过虚拟现实技术将整个地产项目，连同旅游目的地的风光、人文信息等一并展示给客户，客户可以在虚拟的真实环境中徜徉，甚至虚拟体验入住的感觉，给客户最真实的体验。

第三、业务整合，全球营销

针对旅游地产项目，通过网站、应用软件、第三方支付平台等，实现业务网络化。通过QQ、MSN等即时通讯软件，实现与客户的直接交流。同时，将项目的网站推广到全球，让世界各个角落的客户都可以感觉到该旅游地产项目带来的愉悦和享受，将卖点转化为实实在在的买点。

第四、构建智慧旅游地产

引入虚拟现实及物联网等新技术，通过网络营销，让世界各个角落的客户能够远程地体验并管理房产，实现旅游地产季节性空置的多元处理，实现地产的智能管理，实时掌握地产的状态，为客户的投资提供充足的依据和完美的保障。此外，通过网络调查，对世界各地的潜在客户的信息进行跟踪、测量并分析，以及时地调整营销方案。

四、结语

篇9

关键词：大数据；房地产；电子商务

中图分类号：F713.36 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）06-54 -03

随着互联网和计算机应用技术的蓬勃发展，特别是大数据平台的广泛应用，以现代数据通信技术为核心的电子商务发展正渗透到经济社会生活的各个领域。房地产电子商务的发展为房产企业采用现代网络管理和营销模式，深度开拓市场，更好地掌握客户需求，提升企业的综合竞争力创造了良好的条件。

一、房地产电子商务发展历程

电子商务的发展使房地产日渐“亲民”，也给房地产营销、策划领域带来了日新月异的变化。1998年，中华企业股份有限公司与上海房产之窗房地产信息有限公司展开合作，在全国首次推出网上房产拍卖交易活动。尽管此次拍卖活动只限于网上竞价，但参与网上竞买的购房者仍需要到售楼现场缴纳保证金和支付购房款，因此这仅看作是房地产采取网络方式销售的初次尝试。2011年，房地产电子商务得到迅速发展。仅在4月，淘宝网就创建了“淘宝房产”交易频道，紧接着SOHO中国进行了网上卖房的拍卖活动。搜房网宣布314城联动，在全国范围内正式启动大型网上新房拍卖活动。4月29日，SOHO中国与易居中国、新浪乐居、世联地产共同签署了《网上销售及战略合作》协议；接着，搜房网、搜狐焦点和淘宝网等房产电商频道陆续上线，也加入了房地产电子商务发展的前列，标志着我国房地产业进入了一个崭新的电商发展时代。搜房、淘宝、新浪乐居成为我国房地产电子商务发展领域的领军者，在众多互联网运营商的共同推动下，电子商务已经成为拉动房产销售的重要手段和有力渠道。2011年5月6日，中国房产信息集团旗下的新浪乐居正式开通了房地产电子商务频道，成为国内第一家综合型专业房地产电子商务频道。随着对电子商务平台功能的不断完善和拓展，房地产电子商务逐渐突破了电子商务平台和媒体服务捆绑的传统模式，致力于探索能够实现询价、认筹、结算、费用支付的全过程电商交易平台。2012年2月，以万达为代表的商业地产也开始着手开拓房地产电子商务领域，整合相关房地产经营业务，打造“线上商业综合体”。2013年6月18日，新浪乐居推出房产电子商务3.0平台“E信通”，在该平台上，开发商可根据企业发展现状、项目的特点和营销实施计划来选择任何一家想要合作的营销媒体和营销渠道。2014年，房地产开发企业进入了和各大电子商务公司进行全面战略合作或着手自行开发电子商务应用平台阶段。同年6月15日，万科与百度首次确立长期性战略合作伙伴关系。8月，万达与腾讯、百度联手出资在香港注册成立万达电子商务公司。在电子商务热潮中，房地产电子商务正在以全新的姿态改变着房地产行业的业务模式、销售模式和盈利模式，房地产电商平台已经成为房地产开发企业未来发展规划中不可忽视的重要组成部分。

二、房地产电子商务发展的条件分析和发展现状

（一）购房者对网购心理诉求的增强

《中国互联网络发展状况统计报告》最新显示：截至2015年12月，我国网民已达到6.88亿，手机网民达6.2亿，占比提升至90.1%，网民WiFi使用率达到91.8%，互联网普及率为50.3%。实现网上购物已成为一种新的时尚，而我国现有的网民将是房地产潜在的最大的消费群体，这个潜在的消费群体学历层次和收入水平一般较高，年龄大都在20至40岁之间，有潜在的购房消费意向，这也为房地产电子商务的应用发展提供了必要的条件。

（二）搭建电商平台，提供专业化服务

目前房地产电子商务的运营平台一般可分为B2B、B2C、C2C等。通过平成网上销售、业务流程和物业服务，具体包括项目开发与合作、网上订购、网上办理购房手续、产权认证、网上拍卖等。B2B平台的参与者为开发商、材料商及装饰装修企业，平台交流主要包括资讯共享、融资互助、联合采购、共同开发等形式。通过平台实现招投标、材料采购、装修业务的“一体化”服务，达到项目各生产要素的最佳组合，完成房地产项目的落地开工；B2C平台实现企业与消费者的良好沟通互动，提供为消费者服务的功能。在B2C平台上，网站为客户提供业务咨询、房产评估、办理权证手续、法律服务、银行按揭等多项服务，提供房源信息、企业资质、价格信息、建材信息和住房配套环境信息等，帮助客户了解和分析市场行情，进行房产的高效交易；在C2C平台上，实现消费者与消费者之间的在线交易，主要包括二手房的买卖、权证、价格评估、房屋租赁和转让等，对房屋消费的体验进行交流，完成更多的物业服务等，人性化服务更强。

（三）建立企业网站，加强信息咨询和内部管理

一是建立房地产门户网站。这类网站以销售为导向，为客户提供与购房相关的市场、业务咨询、客户需求调查、配套环境、物业发展等专业化信息服务，以及业主论坛、客户评价、市场反馈等相关内容。二是建立企业门户网站，树立品牌形象。网站重点介绍本企业经营服务理念、品牌特色、客户评价，创造用户满意，实现房产企业及品牌与客户需求的有效对接。三是搭建内网平台，优化企业管理。结合企业内联网推进电子商务的智能化管理系统建设，企业内部办公、决策执行、人事管理、市场分析、资源统筹配置、数据共享都可以在网上进行，可以实现管理和经营的跨区域化，企业的管理资源配置和运作经营达到最优化。

（四）建立网上销售系统，增强售房能力

以信息化建设为抓手，房地产企业着力加强房产管理和售楼促销系统建设，专门提供售房的专业化信息服务。客户可以通过网上销售系统、光盘电子楼书实现网上浏览小区区域位置、创意规划展示、样板房实景、风格设计流程、询价服务、楼盘建设进度、在线选房、按揭理财、物业和售后等多方面的服务功能。通过网络手段，结合三维动画技术，客户在网上方便快捷地全方位了解楼盘的基本资讯，对小区内的综合环境、智能化水平及市政建设、商业交通、医疗文化设施进行充分对比，查看每一户型的平面布置、面积大小、样式设计、装修效果等进行分析和评估，寻找自身需求状况与楼盘之间的“适配点”。也可通过上网查询楼盘的单位销售情况，查询各种按揭付款方式，确定合适的置业投资，加快房产销售的快速成交，增强售房能力。

（五）增加项目附加值，推行网上物业服务

发展商通过建设网上数字化社区，让消费者体验网上社区服务和数字化生活新模式。如网上装修顾问系统，为消费者提供个性化、互动化装修服务。客户可根据自身实际需要，对同一种户型选择个性化的装修方案，通过模拟实景展示图观看装修效果，再依据材料说明和参考报价，选择不同装修组合。小区物业服务企业可以提供公共服务、专门服务和特约服务的信息。房地产电子商务的发展促进了二手房的成交量等。项目附加值的增加，提升了企业的吸引力和市场竞争力。

三、电子商务在房地产企业应用中存在的问题

（一）电子商务框架尚未完善

房地产电子商务平台的应用重点是在网络营销方面。因商品房交易具有金额大、周期长等特点，房地产电商平台缺少类似的模式加以借鉴。而对于多数中小型房地产企业来说，组建完善的电子商务应用系统耗资巨大，从而不同程度地阻碍了电子商务在企业中的发展，其中大多数仅停留在信息平台的浅层层面，在引入电子商务改造业务流程和供应链的实践中应用较少。同时房地产电子商务在支付过程中不仅涉及众多的部门，也存在着大量的票据、单证和文件的及时有效处理工作，系统操作复杂，因此，房产电子商务的发展难以形成规模，仍在摸索中前进。

（二）信息基础设施建设薄弱

运用数字化技术进行电子数据的交换，实现客户房屋浏览、选房、签约，以及在线支付流程，这些全部业务的群自动处理，都必须要借助现代通信技术的运用。而受经济实力、基础投入、科技现代化水平的影响，我国信息技术的发展仍比较落后，通信网络技术运用尚不发达，信息基础设施还没有广泛地建设起来，房企电子商务的普及率不高。多数房地产公司电子商务的网络化、信息专业化程度还很低。在线上交易配套服务功能尚不完善、运行费用普遍较高的情况下，房地产全行业引入电子商务技术还是一个相当长的过程。

（三）电子商务应用意识有待增强

受宏观经济发展环境、企业的传统思维模式、企业经济效益的影响，多数房企还没有主动适应网络化的发展新模式，特别是中小房企受自身发展条件和成本的影响，也难以适应电子商务的发展。很多房地产企业在发展中仍是固守传统、缺乏创新意识，对电子商务的开发运用积极性、主动性不高。同时政府和相关部门推动电商产业集群化发展的主导意识不强，引导不够，社会氛围不浓，也导致了电子商务发展的社会意识不强。

（四）网络安全问题亟待解决

电子商务在带来便捷的同时，也存在着一些相应的安全隐患问题。如网络的各种木马病毒，增加了消费者对交易过程中安全性的隐忧；有的黑客甚至利用网络漏洞来盗取客户的密码获取财富，从而给客户的线上资金交付带来安全隐患。同时如何有效防止诈骗事件和行为的发生，电子商务领域在技术上很难有新的突破，致使诈骗行为时有发生，极少数网络交易平台有时甚至纵容诈骗行为。无论是消费者个人隐私权的保护，还是在线支付的安全性问题，都有待进一步完善。

（五）网络交易法规不健全

由于多数房地产电子商务尚处于发展初期，地方政府及行业协会还没制定相配套的法律规范体系。对各种网络交易诈骗行为的惩处流于形式，交易中的纠纷很难从法律层面上加以解决。同时，我国对电子商务发展的规范化、标准化研究工作不足，网络监测技术不成熟，难以识别电子商务单据的真伪，对电子商务认证、电子合同规范、知识产权保护，以及网络支付的安全性难以进行有力的控制和监管。

四、推进我国房地产业电子商务发展的对策与建议

电子商务在我国房地产中的运用刚刚起步，仍需在运营中不断完善。

（一）创造电子商务发展的宏观环境

房地产企业要加强对电子商务的设计，完善网络平台和交易工具。同时，政府应加大对电子商务发展的支持和引导，加强对电子商务平台交易所涉及的宏观经济管理部门、银行、保险、工商管理、税务、公积金管理，以及法律等部门的统筹管理，加强与房地产企业和客户的协调合作，规范和畅通网络业务流程，增强为客户服务的意识。政府要加强对电子商务发展的宏观调控，从政府的层面与房地产企业一道研究制定电子商务发展的中长期战略规划，创设有利的外部环境。适应网络社会发展，政府应着力培育本地专业性电子商务企业，与知名电子商务企业开展全方位合作；推动电子商务集聚化发展，打造成熟的电子商务发展平台；建立电子商务支撑体系，加强人才队伍建设、网络建设、技术培训等，规范全业务流程，形成完善的房地产电子商务产业链；要完善电子商务建设规划，加强政策、环境和功能配套，推动房地产电子商务快速发展。

（二）推动专业化信息基础设施建设

要加大投资力度，不断加强信息基础设施建设，建立与信息化和大数据时代相适应的房地产电商交易平台；要进一步完善技术手段和基础配套保障，实现数据共享，既提升房地产电子商务管理和设计部门内部的信息化水平，又推动房地产管理部门、交易机构、税务部门、公积金管理和金融机构等平台信息资源的整合和共建，完善配套服务，提升房地产电子商务信息交流应用水平；顺应房地产行业转型发展的需要，充分运用数据库技术，创新技术设计和应用，将网络平台与大众媒体和展览展示设备相连接，完善房地产交易流程，提升信息保障和支撑能力。

（三）转变电子商务应用观念

政府要把握好国家大力促进电子商务发展的大趋势，因势利导，积极扶持电商企业的发展，引导房地产行业经营商创新发展理念。又要充分利用好各种政策资源，推动本地房地产电子商务的应用研究和推广，形成抢抓机遇、乘势而为的发展氛围。房地产企业要真正适应行业发展新常态，充分认识到电子商务既是房地产行业营销和管理实现转型升级的现实选择，更是推动交易手段和方式现代化的重要标志。要在经营理念的转变中，深化企业信息化改革，推动电子商务技术在交易中的广泛应用。要结合企业发展实际，规划好电子商务发展行动计划，努力创造信息化时代的电子商务服务品牌和客户信赖。

（四）加强网络的监管和使用

要加强网络的监管和使用，尽快解决好网络购置的安全性问题，既完善房地产企业的网上登记注册制度，又要加强客户的网上身份确认，确保交易过程中双方的身份特征和安全保密，提高信息安全质量，提升用户信任度、满意度和用户交易意愿。要加强内容审核，确保网上信息的真实性和准确性，坚持楼宇实体和房地产宣传相一致，兑现合同承诺，依靠产品良好的质量与企业优良服务来提高企业的口碑。加强电子商务培训，建立起一支具有高水平、高职业道德素质的网络技术研究和管理团队，对大数据状态下房地产电子商务的安全交易问题和心理预期加以精准化研究和判断，提高监管和应用的技术水准。要全面实行电脑化管理，提升企业快速处置事务的能力。同时，积极倡导文明上网，构建网络公德，坚决打击网络不法行为，引导客户产生消费信任，使房地产网络交易得到充分而安全的应用，促进我国电子商务在房地产行业中的健康有序发展。

（五）完善电子商务法规体系建设

政府必须结合大数据时代房地产业的发展变化，加强电子商务发展外部法治环境的建设。要根据房地产市场环境和消费群体展现的新特征，抓紧建立涉及电子商务交易的流程设计、网络管理、信息安全、身份认证、金融结算，以及产权保护的法律法规制度，并完善相关法律条款的制定，使管理部门做到有法可依、便于操作，切实保障消费者以及房地产企业的合法权益。组建相关的监管和协调部门，建章立制，明确具体的责任和义务，加大对企业电子商务发展的指导和协调力度，发挥好监管的应有职能作用。政府应加强电子商务通用技术标准和规范的制定，包括专属的产业、税收、金融政策标准，为消费者通过电商平台准确研判和预测房地产市场状况提供依据。要努力以法治化的思维推进房地产行业网络化、专业化发展，从制度设计和规范的层面保障房地产网络交易的有效实现，更好地促进房地产整体行业的升级发展，优化我国宏观经济的运行质量和效益。

参考文献：

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篇10

[关键词] 房地产品牌营销

随着国际经济一体化时代的到来，品牌价值的多少成为衡量一个企业综合实力的重要标准，实施品牌策略，成为这一时代企业经营战略的重要内容。住宅品牌，作为一种重要的因素将在房地产竞争中发挥巨大的作用，房地产营销也将转入品牌营销的时代。那么品牌的内涵及作用是什么，房地产企业如何实施品牌营销，这是本文着重探讨的问题。

一、我国房地产企业品牌营销的现状

1.房地产的品牌建设滞后。由于房地产业发展不成熟，产业结构不合理，中国房地产的品牌建设还处于初级阶段，品牌建设的发展滞后于房地产市场的发展。中国房地产业总体上还处在房屋建造阶段，还没有建立起完整的产业供应链。我国房地产界的品牌价值含量还很低，他们必须调整其营销策略，制定长期系统的品牌战略，尽快上升到更高的品牌竞争阶段。

2.品牌形象模糊，消费者难以界定。中国房地产业的商品化程度还不高，在房产品牌形象上游离不定，致使品牌在消费者心目中难以树立清晰的形象。由于中国房地产市场发展的时间较短，现仍处于积累阶段，企业实力有限，缺乏经营大型资产的能力。而目前国内房地产开发的高利润，吸引房地产开发企业更侧重于房地产开发，对收益稳定，但回报相对比房地产开发低的资产经营不太看重。加上目前国内旺盛的需求，为房地产项目公司提供了生存空间。

3.多数房产企业的品牌营销只是短期行为。由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，不少开发商不愿进行较长时间的品牌营造，只希望通过宣传造势来快速树立公司品牌。也有些开发商认为品牌是自然形成的，特别是对于项目开发公司而言，由于项目开发一般不具有延缓性，因此普遍重视对项目本身的宣传，而对房地产企业品牌建设却缺乏必要的投资。在现代市场竞争中，房企要想在激烈的竞争中获得成功，就必须在经营过程中，努力创立品牌与发展品牌。

二、创立和发展品牌，实施品牌战略对企业有重大意义

1.房地产商品与其他商品相比更需要塑造品牌，原因在于：1、房地产商品具有开发时间长、占有资金大的特点。对开发商而言，消费者购买住宅时，不但要考虑房屋的实用性，还要考虑该开发商的信誉度和美誉度，这些就普通产品本身来说是不具备的，而塑造品牌则可以达到这一目的。2.品牌是目前房地产企业参与竞争的需要。房地产企业只有通过市场调研，对自己的产品进行准确定位，创建自己的品牌，才能在竞争中获胜。

2.住房是高额耐用商品，具有长期使用价值，代表企业的信誉。随着生活水平的提高和住宅条件的改善，购房者往往追求实用住宅的多功能性，关注住宅环境的营造及住宅文化品位。住宅档次已成为生活品质象征和自我包装、自我显示的复杂的深层行为。

3.目前我国的房地产品牌竞争还停留在较为初级的阶段，对品牌的认识不够深入，主要表现在:(1)房地产开发商普遍热衷在楼盘起名上大做文章，将其作为品牌营销的重点。(2)品牌营销手段过于单一，大多数开发商通过印制广告宣传画册、电视广告等公众媒体推出自己的品牌，而缺乏深入的客户调查和针对不同客户的个性化的宣传。(3)对已经树立的品牌缺乏有效的维护，开发商对品牌的宣传多数停留在卖房阶段，而对于之后的物业管理、社区文化关心得相对较少，这在很大程度上阻碍了品牌的人际传播途径，同时也为品牌今后的延续设置了障碍。

4.打造一个以消费者为中心的品牌形象是企业赖以生存的基础。市场经济条件下市场行为的一个显著特征就是顾客往往根据品牌来区别和选择同类商品和服务，特别是住宅产品正经历从卖方市场向买方市场的转变，进入了散户时期。在这种变革过程中，住宅品牌作为一种重要资源，对促进科技进步和产业发展，起到巨大的推动作用。

三、房地产营销中实施品牌策略存在的主要问题

1.“产品至上主义”。认为品牌是靠广告宣传出来的，其实产品靠企业实干出来才是实在、可靠的。我们主张产品要重于品牌或产品要大于品牌，一个成熟的企业家要把重心放在产品上面而不应放在品牌上，不能搞“惟品牌论”。

2.迷信策划，包装过度。策划――作为市场营销重要一环，对整个营销工作的成败具有决定性作用。房地产企业高薪聘请所谓策划大师为楼盘包装，本无可厚非。但如果夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销误入歧途。

3.只有“高档住宅才能创品牌”。实际上高档住宅不等于品牌住宅，任何档次的住宅都应有自己的品牌。大众化的住宅更容易创知名品牌，因为名牌的重要特征之一，就是具有较高的知名度和市场占有率。

4.虚假承诺，糊弄客户。开发商采用多种承诺形式的广告有增无减，一说住宅，就是“五星级的家”、“绿色家园，世纪生活”；一说商铺，就是“保值增殖”、“年回报30%”等等。如果营销方案只顾堆积承诺，而不考虑届时兑现与否，必然会陷入“开发商讲得激动、购房者听得感动，兑现没有行动，物业再也卖不动”的尴尬局面。

四、如何塑造房地产品牌

1.品牌运营的基石：打造诚信。品牌在一定程度上就是信誉，拥有良好的信誉，就等于拥有了自己的品牌。企业信用积累与升华形成的信誉是企业的宝贵无形资产，是一种最重要的战略资源。如果房地产开发企业讲究信誉，诚实经营，由此可得到众多品牌建筑商的信赖和认可。这样，建筑商在政策上就可以给予其提供价格优惠的优质服务，优惠的商品价格和优质的服务又反过来吸引消费者的热情，这种良性循环，就是“信誉资本”的产物。

2.保证优良的产品质量。房地产商品由于具有使用周期长、价格高等特点，消费者在选择房屋时，从质量、居住环境到物业管理都非常关注。由于个人的文化修养、职业和生活习惯不同，对房地产的偏好也不一样，房地产企业应该在市场调研的基础上进行市场定位，设计出满足客户需求的户型甚至社区环境。其次要选择合格的建筑材料，保证施工质量。最后，提供良好的物业管理，这些都是塑造房地产品牌商品的重要部分。品牌的核心是产品质量，只有优质的产品质量才能为品牌竞争奠定良好的基础。

3.准确的市场定位。准确的市场定位必须遵循如下原则:(1)目标市场足够大，并有较大的发展空间;(2)目标市场未被竞争者完全垄断，或竞争尚不十分激烈;(2)企业有条件和有能力进入新选定的目标市场。总之，“品牌”是有独特形象的，是有个性的，只有那些致力于适应某类市场需求细分定位，并且努力发展专业化、个性化生产经营的房地产企业及品牌才最具有生命力。

4.持续一致和持续创新的品牌策略。品牌是期间的概念，它是通过一个过程塑造出来的，在这个过程中企业与消费者所有的接触点都是一致的，品牌策略最忌讳的是朝令夕改，经常性的改变使客户怀疑其产品的品质，品牌建设也成了一句空话。

塑造一个品牌容易，维护一个品牌艰难。品牌要具备可持续发展的能力、充裕的空间。品牌形成后，其产品被广大客户所认可，但总有不足之处，因此，品牌制胜的武器是创新，只有不断创新，才能为购买者提供稳定而独到的住宅精品，使品牌始终处于市场领先地位。

5.以优秀的企业文化树品牌。企业文化可以培养消费者的忠诚度。目前，社会已开始由经济型社会向文化型社会过度，社会文化正渗透入生活的各个领域。现在消费者在消费过程中更强调一种文化，产品已由过去那种没有思想、没有感情的物体上升为一个充满人性化的载体。只有当消费者在消费产品时感受到文化时产生激动、乐趣，企业才能真正建立起消费者的忠诚度。