房地产的宏观调控范文

导语：如何才能写好一篇房地产的宏观调控，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键字：房地产业 税费性收益 建设规划

Abstract: This paper take a brief research into in the present circumstances, the macro should be how the real estate market regulation.

Key words: real estate; taxes income; construction plan

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

前言：

房地产业对我国经济的持续增长拉动较大，同时房地产的快速发展也造成了一定量的泡沫经济，给我国经济持续健康的发展带来了潜在的危险。房价过高、部分居民无力购房已成为我国现阶段日显严重的生活矛盾，在宏观上如何对房地产进行调控已成燃眉之急，本文简要探研在目前情况下，我国宏观上应如何对房地产市场进行调控。

对地方财政收入重新分配

国家应对土地转让收益及房地产开发的税费性收益产生的财政收入进行重新分配，暨对经营土地收益及房地产开发税费产生的财政收入所占地方全部财政收入的比率应加以限制，该类收益超过限定比率后的财政收入全部上缴中央。这项措施是从杜绝地方政府推动房价上涨的原因着手。

在我国，“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。为了GDP的快速增长，为了政绩，地方政府过于依赖土地收益，有意识或无意识造成房地产价格的上涨。土地有偿使用特别是土地使用权有偿出让，使土地成为地方政府的“摇钱树”。在现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费主要归地方所有，造成地方政府高度依赖土地收益。经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。据“证券时报网”2012年6月26日所发表的《各国房地产收入占财政收入比重PK》资料显示，我国房地产收入占财政收入的比重已经由2000年占比10%上涨到2010占比接近80%，十年的时间涨浮如此之快，房地产真正担负了拉动经济增长的功能。

在我国现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费基本上归地方所有，加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的财政收入。可以说十年前，房地产税费收益与财政收入的占比过低，十年后占比又过高，国家应给地方政府确立合理的占比，这对地方经济发展及我国整体经济的健康发展都至关重要。同时为了促进地方经济的稳定发展，中央在财政补贴中应加大对地方政府在科技、电子、服务等新兴第三产业的补贴额。鼓励地方政府发展相关产业，鼓励地方政府对可持续发展产业的投资，减少“短平快”项目的立项和投资，从长远发展环保、利民产业。

开征房产税及消费税

对非刚性需求的房屋开征房产税及消费税是调控房地产市场价格的重要措施之一，对开发单位五年以上未售存量房开征房产税，对居民第二套及以上住房开征房产税，对非普通性住宅开征房产税及消费税，这些税费的开征主要是针对目前房地产市场投资炒房现象所制定的调控措施。

我国的房地产不只是单纯的消费品，还兼有投资品的性质。由于房屋能够带来收益(包含房租收益和房屋价格上涨带来的差价收益)，因此投资者可以在房屋和储蓄、股票等金融资产之间选择，进行资产组合。我国储蓄利率非常低，我国经济的发展又使得民间积累了相当的资本，为了获得更高的收益，大批资金开始涌入房地产业。同时，受人民币升值预期的影响及房地产业的高利润率的吸引，许多国外资本也通过各种渠道进入我国房地产市场，进行投资或炒房，使真正有购房需求的消费者承受了投资者所赚取的高额利润。促使投资者为了自身的利润，人为的推动了市场房价的上涨，而并非真正意义上的物有所值。这也是许多人把房价上涨归因于投资炒作的原因，所以2010年至2012年上半年以来，我国一直加大力度调控房价。然而如果投资房地产获得不了高额收益，投资炒作是无法进行的。只有对非刚性需求的消费进行调控，使投资炒房的利润降低，增加非刚性需求的房地产持有期间费用，才能避免投资炒房，使房屋价格合理回归，同时也能保证真正的刚性需求得到解决。

建设规划时做好安居房问题

鼓励合理消费，保证正常的房屋供需平衡，做好安居保障房的建设工作，并真正达到安居作用，使真正有购房需求的家庭能够买得到房、买得起房，这是从建设规划设计时进行调控的措施。

“现在迫切需要住房的，除了城市低收入住房困难家庭等外，还有每年1000多万新加入就业大军的年轻人和数量更大的城市农民工。”全国政协委员李庆云在2010年就曾经指出，“现在年轻人买房靠夫妻、双方父母，三个家庭供一套房，以此来维持高房价。房地产变身为收入再分配的工具，进一步加剧了社会贫富差距。”真正需要购房者往往买不到经济适用房或安居房，这是中国特有的一个现象。

地方政府在规划设计时，必须考虑到每个楼盘项目的开发都有一定比例的经济适用房和安居房，而非择地集中建设经济适用房或安居房。目前经济适用房建造量较低，经济适用房的分配管理混乱，经济适用房与普通商品房价格差距不大，同时存在向高层次看齐的倾向，住房分配缺乏管理，且出现高收入阶层购买多套经济适用房的现象，导致社会上有相当部分中低收入者既买不起普通商品房又买不到经济适用房，且还享受不到安居房、廉租房，住房保障制度严重缺位。同时豪华型及享受型房屋开发量不断增加，该类型房屋的开发即提高了房屋开发成本也推动了房价的上涨。

我们不反对住房高消费，必竟改善住房条件，提高住房质量是我们一直提倡的，但我们更要保证需者有其房，尤其是针对拆迁建房类型的开发，异地安置、拆房补偿都不是最合理的解决方案，只有回迁安置才是最科学的方案，即可以保证动迁户有房住，也能避免钉子户漫天要价。很多动迁户原房屋面积较小，又没能力支付高额的回迁差价款，所以不愿意动迁，对于此部分动迁户异地安置、拆迁补偿都不是最合理的角决方案，应建造一定量小面积的回迁安置房加以解决，减少拆房补偿即有利于安居，又有助于稳定房价。回迁安置同时也有助于解决动迁户的漫天要价，等面积回迁及互惠的动迁方案才能减少动迁成本，这是解决动迁难的可行性方案。地方政府在建设规划时应多听取各方意见，同时制定切实可靠的动迁方案有助于降低土地成本、保障房地产市场的健康发展、保证社会经济稳定发展。

推行廉租房制度，解除民生的户籍限制

“上学难、看病难、就业难、安居难”一直是关系我国民生的“四大难题”，这四大难题又以“安居难”为根本，解决了安居难，其他问题相应简单了。解决民生的四大难题，不仅是个人问题，更是社会问题，而廉租房的推行将起着积极重要的作用。我国现在多数地区还存在以户籍所在地人为对民生问题加以限制，然而没有房就解决不了户籍，解决不了户籍，就不能正常的接受教育、医疗、就业、养老等相关问题，可以说户籍限制在某种程度上推动了房价的上涨。

近年来国家已经推行了一系列改善措施，但却因为各地方落实情况不一，而没有真正的得以解决。

政府应大力推行廉租房措施，毕业生、外来务工人员很难承受高额的房价，国家对廉租房的建设投入应增加，把有限的廉租房合理分配出去，继续推行租房优惠的政策，让毕业生及外来务工人员不在为其基本生活而四处奔波，同时解除户籍限制，对社会经济发展及调控房地产价格的正常发展也都至关重要。

结束语

通过以上措施的宏观调控，会使房地产业对经济拉动的作用发挥到正常、合理的状态，给房地产业创造一个良好的发展空间；地方政府应加大发展第三产业，增加第三产业产生的税费收益，从长远解决地方经济发展的瓶颈问题才是根本办法。只有这样，才能保证我国经济的持续增长，才能使房地产业健康发展，使房价真正合理回归，实现人们的安居乐业。

参考资料

1、《各国房地产收入占财政收入比重PK》，证券时报网，2012-06-26；

2、曹祥军.刚性需求下的房地产营销策略再思考[J].现代经济,2009,（9）；

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【关键词】 房地产 宏观调控 困境 房产税 住房保障

近年来我国房地产业快速发展，房价持续快速上涨。为了稳定房价，保障居民的住房消费能力，促进房地产市场健康发展，中央政府连续出台了一系列调控政策，但效果不尽如人意。自2010年4月17日“新国十条”以来，各地陆续实施了最严厉的调控手段——限购后，有效地抑制了非刚性需求，为房价的下行打开了通道。但放眼长远，限购带来的负面影响也不可忽视，它在过滤非刚性需求的同时，必然会大大压缩房地产的总需求。因此，当前我们应该重新审视限购政策，逐步调整政策的着力点，在对过去的调控政策进行总结、分析的基础上，寻找未来房地产市场调控的有效途径。

一、2003年以来房地产调控政策的简要梳理

1、2003年初—2005年上半年，规范管理阶段

2003年2月8日，国土资源部《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，旨在严格控制土地供应总量。2003年6月5日，央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，控制并且规范银行对房地产企业的贷款以及对个人的房贷。2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌的方式。

2、2005年下半年—2008年上半年，适度控制阶段

2005年3月17日，个人住房贷款利率从即日起再次上调，宣布取消住房贷款优惠利率。2006年5月17日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，称之为“国六条”。2006年5月30日，国土资源部下发了《关于目前进一步从严土地管理的紧急通知》，坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定。2007年9月27日，央行发出《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了购买非首套住房的首付款比例和贷款利率，以抑制住房需求增长。

3、2008年下半年—2009年底，大力发展阶段

2008年12月20日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房价重拾涨势，2010年2季度房价同比涨幅达到14%，为1998年以来的最高点。

4、2010年初至今，从严调控阶段

2010年1月7日，国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，规定“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制。2010年9月暂停第三套及以上购房贷款，并严格施行问责制。2011年1月26日，国务院召开会议，确定了八项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。2011年7月20日，总理在第164次国务院常务会议上，要求必须坚持房地产调控方向不动摇、调控力度不放松，促进房价合理回归。

从中央对房地产调控的时间阶段上可以看出，我国对于房地产的调控具有多样性，同时采取了行政政策、财政政策、土地政策以及金融政策对房地产进行调控。每一次新一轮的调控政策都是在严密分析当前市场变化的基础上制定的，根据市场的反应，来决定调控的时机和力度。但纵观近几年房地产市场的震荡发展，虽然宏观调控政策对市场发展起到了一定的积极作用，但同时也产生了很多负面影响，有些政策甚至成为房地产市场进一步发展的障碍。尤其是自2010年一些城市逐步实行限购政策以来，房地产交易量出现了较大幅度的回落，房价也呈现出稳中有降的趋势。从表面看来，这种变化是限购政策对市场交易形成的压制所导致的，符合了当前民众及政府对房价的期望。但房地产交易的萎缩也可能会带来整个行业的发展停滞，甚至会影响到众多的相关行业。因此，为避免整个行业的剧烈波动，需要有效把握调控政策的走向和时机。

二、房地产宏观调控面临的困境

1、宏观调控与地方政府之间的矛盾

从税收上讲，目前正规税收方面，中央财政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠税收，地方政府特别是市县政府靠卖地、收费和融资的现状。其中，卖地收入成为地方政府筹集资金的一个越来越重要的渠道。虽然土地收入越多，但是房价却始终没有办法从根本上控制下来。从体制上来看，目前中央对地方政府政绩的考察过多关注于GDP，而房地产作为一个关联性与带动性极强的产业，其发展可以带动上下游很多产业的共同繁荣，这就足以让GDP有显著的提升，而诸多产业发展的同时也增加了居民收入，从而提高了普通居民对住房的需求量，最终带动了房价快速上扬。房地产规模越大，房价越高，其对GDP的贡献也就越大。因此，过高的土地价格与地方政府盲目的发展都是推高房价的成因，也是调控房价中最难以克服和解决的问题。

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学界通说认为，宏观调控的方式与手段有三：经济手段、行政手段与法律手段。而对于三者的关系，笔者比较认同杨紫教授的观点，既在一个法制健全的国家，重要的经济手段和行政手段一般都会采取法律的形式，以法律为依据，以国家强制力为后盾。以法律为形式的行政手段、经济手段也就是法律手段。

本此宏观调控的一大特色在于越来越多的经济手段替代了以往某些时刻不得不采取的行政手段，“新八条”明确将税收、金融等经济手段作为主攻措施，央行、财政部、税务总局、银监会也是直接参与进了调控的阵线。这是在宏观调控的属性之一――“间接性”在指引下所必然发生的一种调整，“看不见的手”才是宏观调控的第一选择。

二、我国的特有的调控手段――“土地政策”与其他手段的配合

我国宏观调控最富有特色之处是调控手段中土地政策占有很重要的地位，由土地所有制的公有性质决定的运用土地政策参与宏观调控的独特优势，是西方国家所不具备的。我国土地公有制表现为两种形式，即城市土地国家所有制和农村土地集体所有制。实施土地用途管制、农地严格非农化、建设用地统一供应，使政府可以通过调节土地供应总量、土地用途管制等途径，达到抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资总量和结构，实现调控经济运行的目标。中国目前正处于工业化中期和城镇化快速发展时期，土地需求增长迅速，经济发展面临土地资源短缺的约束，土地有效供给对经济发展作用明显。

在房地产业务的运作中，土地的基础性地位毫无疑问，所以，要对房地产市场进行宏观调控，土地政策也相应的拥有不能忽视的使用空间。但是，土地政策并非十全十美，由于中间环节的繁多，它的时滞性比其他调控手段更为严重。因此，要想充分利用土地政策又要讲求实效必须注意提高预见性并重视其与其他政策的配合使用，主要是与金融政策、税收政策、价格政策之间的相互配合。

1.与金融政策的配合

决定房地产供应量和供应速度有两大因素：土地供应状况和资金供应状况，对应的就是在调控过程中应强化土地政策和金融政策的配合。

本次调控中个人住房信贷政策部分的核心就是从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期，抑制投机性需求，保护自营性购房。其传导过程可以描述为以下两大途径： 一方面，由于首付款提高，部分原计划购房的人会因首付款不足而延迟住房消费、部分投资者和投机者会因首付款增加而减少购房套数会购房面积，从而导致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，贷款成本增加、投资收益降低，投资者和投机者的住房需求会得到抑制。更重要的是，取消优惠利率可以使得部分投机者因预期收益下降而主动放弃投资计划，住房需求下降无疑有助于控制房价上涨。

另外，本次调控强调严肃查处违法违规销售行为，其中针对的一大现象就是“保租销售”， 这种销售方式实质上是房地产行业大规模的非法集资，已经与销售房产没有关系了，房产的价格也再不受市场需求的约束，很大一部分风险被转嫁到了金融机构的身上，给房地产业和金融业都带来了极大的安全隐患。从维护金融系统稳定的角度出发，这一现象将被切实整顿。

2.与税收政策的配合

税收不仅是国家参与社会财富再分配、筹集财政资金的主要渠道，更是国家宏观调控的重要手段。国家通过税种、税率等税收手段，对社会经济流向起着导引作用。对哪种产业免征税或减税，意味着国家鼓励该产业，反之则意味着国家抑制或放缓该产业的发展，这是一种非常敏感的经济杠杆。

“新八条”第五条规定运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。国家税务总局、财政部、建设部于2005年5月27日发文《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》部署个人住房管业税问题，物业税的开征试点工作也正在酝酿之中，种种迹象表明，税收政策业已成为我国房地产市场宏观调控的另一不可或缺之手段。

3.与价格政策的配合

在市场经济条件下，价格主要通过市场而形成。价格随供求关系的变化而围绕价值波动。如果价格非因供求原因而过分偏离价值，或因价格垄断出现暴利，或因任意低价竞销、倾销而扰乱正常的市场秩序，必然破坏市场机制。作为反映和调节国家价格总水平的价格管理关系也必然的成为了此次宏观调控的对象。

“新八条”规定加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应，经济适用住房价格要严格实行政府指导价。

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关键词：房地产市场；宏观调控；财政政策；货币政策

2011年，中国房地产开发投资完成额达61739.78亿元，同比增长27.9%，呈现稳定增长的态势，但其中存在的问题也逐步显现。在房地产市场中，市场机制本身只能保证资源配置的边际私人收益和边际私人成本相等，无法保证边际社会收益和边际社会成本相等。因此，有必要借助政府的宏观调控来弥补市场失灵。政府宏观调控的目标是房价相对稳定、供求基本平衡和实现房地产业与国民经济的协调发展。

一、我国房地产市场的宏观调控分析

（一）财政政策

财政政策主要通过两个途径来影响房地产价格。

第一，税收途径。税收手段是财政政策的主要手段，也是国家利用积极的财政政策来调节现阶段房地产市场的主要手段。在我国房地产投资过热，房地产市场健康发展面临严峻考验的情况下，房地产税收不仅是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要工具，也是国家调控房地产市场经济活动的杠杆。但从国统局的近年来房地产销售价格指数来看，税收政策在现实中对于遏制房地产价格持续上涨并没有明显的效果。分析原因主要如下：房地产税收占开发成本比例相对较小，对于房地产的高利润空间而言是微不足道的；地方政府不可避免地产生短期化思想，背离中央政府宏观调控的初衷；税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，造成调节效果不显着。

第二，政府转移支付。政府转移支付水平的高低会对居民的生活水平产生较大的影响。从整体上来说，国家和地方政府加大力度提供保障性住房，对于改善住房结构、有效遏制房地产价格过快增长有非常重要的作用。从目前来看，保障性住房政策对房地产格局的影响主要表现在：影响房地产供求关系、拉低房地产价格和影响房价上涨预期等方面。

（二）货币政策

作为国民经济重要支柱产业的房地产业是货币政策调整的重点。货币政策主要包括货币供给和利率政策，两者对房地产市场的影响主要通过以下三大途径。

第一，利率途径。利率变化影响住房贷款利息，进而改变消费者的购房成本。由于房地产价格富有弹性，购房成本变化会使消费者敏感进入或退出市场，从而达到调节房地产的需求，直接影响房价。第二，信贷途径。中央银行可以运用公开市场操作、调节再贴现率和法定存款准备金等工具来改变货币供应量，从而影响信贷机构的贷款供给能力。银行信贷能力的变化会对利率产生影响，从而增加或减少房地产需求，引致其价格的相应变化。第三，资产组合效应途径。投资者的资产组合主要包括货币、债券、股票和房地产等资产。如果中央银行采取扩张的货币政策，降低利率和增加货币供应量，那么货币资产的收益率下降，投资者会减少资产组合中货币资产的比例，而增加非货币资产的比例，以形成新的均衡。从而导致非货币资产的需求增加、价格上升，房地产商品作为非货币资产就会受到影响。

二、调控效果及局限性分析

总体来看，2003年以后的房地产宏观调控效果不是很理想，特别是对房价涨速过快及市场秩序的调控和治理与调控预期一直有较大差距。2007年以后，建立在前期一系列调控积累基础上，为加强住房保障体系建设和改善住房结构的调控思路，目前已经显现出一些效果，部分地区部分城市的房价有所回落，但仍不明显。总体上房价过高、部分城市的房价不断出现涨速过快以及市场有序化程度较低等问题依然没有得到解决。调控的局限性主要表现为：

第一，地方政府过度依赖土地财政。由于土地出让收入由地方政府所有，房地产价格上涨可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常会采取能够增加收益的措施。第二，住房保障体系不够完善。政府需要对住房市场进行干预，其中最重要的是必须解决低收入群体的住房问题。虽然1998年国务院下发的23号文件确定了要建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，但2003年国务院下发的18号文件，将原来23号文件中有关“经济适用房是住房供应的主体”改为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”，弱化了经济适用房在住房供应体系的地位。同时又没有及时建立其他有效地住房保障措施，这也是调控“失灵”的重要原因。第三，宏观调控政策在地方得不到很好落实。地方贯彻房地产宏观调控政策不积极的现象普遍存在，这在一定程度上人为加大了对房地产市场调控的时滞，使宏观调控的效果大大减弱。

三、对我国房地产市场宏观调控的思考

首先，要重视住房保障。许多国家都将建立住房保障体系作为房地产宏观调控的一个主要目标。认为这样做既有助于解决市场经济中的公平问题，也能有效改善住房市场的供给和需求结构，从而建立较好的市场基础。例如美国政府在20世纪30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重点转为补贴私人机构兴建出租给低收入家庭的住房，70年代以来，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要为低收入者提供住房补贴。

其次，强化税收工具在房地产市场中的运用。税收工具对调节房地产市场供求关系具有非常重要的作用，从我国近年来房地产市场宏观调控的政策看，税收政策的运用力度明显不够。

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关键词：宏观调控；房地产企业；战略调整

中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2012）06-45 -02

2011年，随着“国八条”、房产税的相继出台，国家对房地产行业实施的宏观调控的决心和力度呈进一步加大的趋势，调控目标从“遏制部分城市房价快速上涨”演变为“抑制投机投资性需求，促进房价合理回归”，特别是“限购”、“限贷”等强制性的行政手段起到了立竿见影的效果。国家统计局的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。2011年，房地产投资增速、销售价格及销售面积下滑趋势明显，绝大多数的房地产企业没有完成全年的销售目标。另外，2011年央行6次上调存款准备金率、3次加息，房地产企业的融资难度持续加大、融资成本不断增高，很多房企陷入了资金困难的泥淖之中，绿城等知名房企甚至传出资金链断裂的消息。为了缓解资金压力，在2011年底，各地楼盘纷纷出现了打折促销的情况，房价进入了下行通道。2012年中央经济工作会议也再次明确表示 “坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”， 房地产市场在经历低成本、资金低成本运作时代和政策宽松时代后，业界普遍分析认为，在住宅地产黄金十年后，随着房价同比指数的回落和同比价格下降城市的增多，房价已经出现了转折性的变化，房地产业已告别暴利时代，调控正进入新阶段。

在宏观调控的新形势下，中小型房地产企业由于实力薄弱、融资渠道单一，抵御风险能力普遍较小，在国家对房地产业的调控政策在短期内不会发生显著变化的情况下，如何通过战略的调整和选择，找到一条适合自己的发展道路，已经成为面临生死抉择的当务之急。我认为，当前中小型房地产企业应当通过以下方式来调整自己的经营战略：

一、快速出货，现金为王——先谋求生存

在宏观调控频出，市场下一步的发展形势不明朗的情况下，大中型房地产企业由于资金实力雄厚、融资能力较强，业态种类繁多，项目分散、风险分散，地域风险的能力较强，可以选择“以静制动”、“以不变应万变”，在观察、分析市场形势得出准确判断之后，再采取相应的策略调整。

然而，这种策略对于中小型房地产企业来说是非常不可取的。中小型房地产企业，在银根紧缩的情况下，融资极其困难，即使能融到一部分资金也要支付高昂的成本。而且，中小型房企普遍存在项目少、业态单一、风险集中的特点，一两个项目的滞销都可能会带来资金链锻炼的严重后果，“一着不慎，满盘皆输”。在这种情况下，最好的办法就是“出货”，在必要时用“果断降价”来换取现金流，用牺牲一部分利润的代价来换取稳健的现金流，看似利润降低了，但也换取了避免现金流断裂的危机。同时，在银根紧缩的情况下，会涌现很多高回报的投资的机会，掌握大量的现金随时择机而动，赚取的利润可能会高于房地产开发本身。

另外，随着调控的进一步发展，很多企业可能会纷纷选择降价，甚至是转让项目，土地的价格必然会进行调整，而且土地的降价幅度可能会大于房价的降度。这时候，持有现金可以随时有机会重新再低价接盘，为后续的发展奠定良好的基础。

二、苦练内功，进行产品升级——战略模式转变

在过去十年，虽然也经历了几轮房地产的宏观调控，在调控过程中出现了多次的行业洗牌，但房地产业总体上保持了持续、快速的发展形势，很多优秀的房企没有经历过太大的生存和发展的压力，由于房价和地价的持续攀升，使很多房企单纯在土地的增值方面就赚取了数额庞大的利润，“日子过得太滋润”导致了一些房企不太重视市场战略和管控体系的梳理，不太重视制度、流程和标准的制订，不太重视人才、梯队的建设，不太重视成本的管控和效率的提升，行业总体上显现粗犷式的管理态势。

这轮宏观调控的手段、力度和效果都是以往历次调控所无法比拟的，房地产企业所面临的困难也是前所未有的。价格持续降低、去化速度大幅下滑，必然导致存货的增加，很多企业为了急于出货、纷纷降价，市场竞争更加激烈。高品质、高性能的产品将越来越受消费者青睐，提供这类产品需要有较强的企业声誉和开发实力，相对来说大型开发集团更有实力满足这些需求，而且当一线城市中市场出现饱和时，大型集团将被迫进入二、三线城市中寻求生机。中小型房地产企业由于自身管理水平和专业水平的限制，所开发的产品普遍呈现品质低、配套劣、管理差的问题，这样的产品在供大于求的情况下会变得越来越没有竞争力；另外，中小型房地产企业由于规模较小，普遍采用“家族式”的管理模式，管理粗放，没有统一的战略规划和科学的现代企业管理制度，管控模式落后，没有风险预警机制。且由于形势变化，家族成员之间可能会因为意见上的分歧而影响团结，产生内耗，更加影响效率。

在这种情况下，中小型房地产企业必须要进行战略模式的转变，摆脱简单的提供居所的思路，避免与低品质的产品同质化，打造长远的优势，力求从研发到销售各个部分的实力较为均衡。从提高产品品质、完善功能、提升附加值的角度出发，不断提高产品的核心竞争能力。当然，产品综合竞争力的提升不是一蹴而就的，企业的主要领导者必须要转变观念，彻底改变陈旧的管理体现，向标杆企业学习，实现管控模式的重建和流程、制度和标准的升级换代。

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Abstract: This paper analyzes the main factors which influences development of real estate based on the pattern of balance of supply and demand, then dynamics model of 3-dimension based on government, land agent and consumers is established. According to the model, the paper puts foreword some advices and analyze it with examples as the interest rising as well.

关键词： 房地产；供求平衡；三维动力学模型；升息

Key words: real estate；balance of supply and demand；model of 3-dimension dynamics；interest rising

中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）25-0102-02

0 引言

此前，已经有许多学者在房地产市场方面进行了广泛的研究。袁萌萌和贾秀娥[1]以房地产金融风险概念为基础，提出了防范房地产金融风险的具体措施。王晓双[2]提出加强房地产网络营销管理的建议，对房地产网络营销的研究具有重大意义。孔行等[3]以我国北京、天津、上海、重庆四大直辖市为例，从供给、需求等经济基本面角度测算了四大直辖市房地产的长期均衡价格。汤伟伟和高朋[4]在个人决策行为研究成果的基础上构建了房地产项目投资决策行为的动态模式，指出了未来可能研究的内容。周毕文和程嘉许[5]通过分析调控效果，探究房价高涨的原因，以改变调控的思路，变“急治”为“缓治”。王金明和高铁梅[6]利用可变参数模型对我国居地产市场需求、供给进行了动态的定量分析。

本文建立三维动力学模型来分析影响政府、房地产商和消费者之间的关系，并就该模型对于政府调控房地产市场的指导作用进行合理分析，以便为相关决策提供借鉴，具有一定的现实意义。

1 三维动力学模型的建立

设全市生产总值N（t）是时间t的函数；D，T，C>0分别为房地产商的资金投入、消费者的消费投入、政府的宏观调控对二者的影响；γ>0为偶然因子。

首先我们假设：①N（t）的时间变化率与资金投入、消费者的消费投入成正的线性相关，与政府的宏观调控对二者的影响成负的线性相关；②如果生产总值较多（或者较少），那么消费水平就应调高（或者调低）；③如果资金投入较高（或者较低），那么就需要政府充分考虑房地产商和消费者承受能力，通过加大（或者减少）影响因子来进行合理地调控。

在生产总值为Nm，且近期的消费水平有一个标准TM时，根据前面的假设，我们得到如下关于政府、房地产商和消费者之间之间的三维耦合非线性微分方程动力学模型：

dN/dt=（D+T-C）N-γN2dT/dt=δ（Nm-N）dD/dt=k（T-Tm）（1）

其中：δ，k为比例系数δ，k>0。

通过应用Routh-Hurwitz判别准则、稳定性判别法[7]以及极值来对模型（1）进行分析，可得：

定理1：当Nm>k/γ时，三维耦合微分方程动力学模型（1）有稳定的平衡点：（N*，T*，D*）=（Nm，TM，C-TM+γNm）（2）

参考文献：

[1]袁萌萌，贾秀娥.我国房地产金融的风险及防范研究[J].技术与创新管理，2009，（1）:75-78.

[2]王晓双.探析房地产网络营销[J].哈尔滨商业大学学报（社会科学版），2009，（1）:52-55.

[3]孔行，黄玲，于渤.区域房地产业与区域经济发展的长期动态协调关系研究[J].中央财经大学学报，2009，（3）:54-59.

[4]汤伟伟，高朋.房地产项目投资决策行为模式与方法研究[J].工业技术经济，2007，（26）:94-96.

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关键词：房地产开发；宏观调控；成本控制

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

随着国家一系列宏观调控政策的出台，房地产市场竞争日趋激烈。房地产项目自身情况及政府宏观政策因素发生较大差异，如能采取有效的控制措施，则可以大幅度压缩成本，可控性较强。因此，这也成为房地产开发过程中成本控制的重点。

一、房地产开发前期费用成本控制措施

房地产开发前期准备工作一般会发生部分费用，而这部分费用主要体现在项目规划建设前期筹备中。这部分费用在国外项目建设中，主要归入通路成本，包含市场开发费用、项目立项及规划费用、项目选址及征地费用等等。

1、土地费用的控制

这部分费用控制的关键是建设项目的选址。房地产项目开发用地必须考虑地块的地理位置、交通状况及环境因素。在目前的土地政策和背景下，国有土地出让一般以挂牌、拍卖、招商等三种方式进行，房地产开发公司对于土地的选择不多，因此针对每个出让地块的调研则显得尤为重要。

对于项目地块的SWOT分析及建设项目的可行性研究必须开展在拍卖之前，这样才能对项目进行有效的成本分析，进而减少项目建设时期的被动。在做前期论证时充分分析各种可能出现的影响开发成本和进度的因素，以决定是否拿地。另外，要充分考虑报建风险。这些都需要做充分论证，才能达到有的放矢。

2、勘察设计费的控制

前期工程费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对于行政事业收费，应采取有效的规避措施。而勘察设计费等，则应通过公开招标或者邀请招标的方式进行发包，在满足设计要求的情况下最大程度的压缩设计费用。对设计单位，应通过限额设计减小工期和材料成本压力，应该在建筑美学和投资成本间寻找平衡点，在保证设计定位和结构安全及适用性的前提下，外立面尽可能简洁；设备设施够用，好用；通过审核结构配筋降低含金率等等办法来达到控制开发成本的目的。

三、施工费用的全程控制措施

1、项目决策阶段的费用控制要点

一般房地产项目决策阶段会遇到以下问题，首先就是项目的实施阶段时候的市场定位已经与前期市场定位不一致。这个比较突出的表现在房地产市场的宏观调控政策上。这样的难题必须采取以下对策：①加强项目投资决策的科学性、系统性，重新明确和调整项目市场定位；②推行价值工程管理，使用最少的投资，争取最大的效益产出。③保持决策的连贯与调整，尽量避免后期大幅度调整带来的震荡和成本上升。

在价值工程管理上，必须遵循以下成本控制要点：①保持项目功能不变的情况下降低项目投资；②保持投资总额不变的情况下提高项目功能；③投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资。

2、规划设计阶段的成本控制要点

设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键，必须采用以下有效措施进行控制：①对设计单位的设计管理应严格控制，设无论是概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均应通过规范化的设计控制流程来管理；②在满足设计质量的前提下，限制钢筋、混凝土用量等对工程造价影响大的内容；③在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响；④通过规范化的设计任务书和合同严格控制设计单位的设计质量；⑤通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量。

3、项目招标及前期阶段的成本控制要点

在这个阶段，必须通过合理分包及施工招投标等手段合理降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。具体的控制措施如下：①专业专项工程分包给专项队伍施工并负责验收通过，由有相应资质的设计及施工单位进行施工，并组织相关部门进行验收；②尽可能自购设备和材料，降低工程材料成本；③协调处理好与政府相关部门的关系，由于房地产开发项目施工过程中涉及较多的专项检查，必须协调好与政府相关部门的关系，减少不必要的罚款和处置费用。

其中材料采购造价成本控制是重点。由于房地产项目开发的周期较长，会出现有材料价格波动的情况。尤其是装饰材料的价格变动会更大，但是政府出台的相应建筑工程材料价格信息不但闭塞、材料品种不全、实效不及时，正确性时效性难以把握。因此房地产开发企业对于不能自行采购的材料，造价人员应该实地走访和深入了解，掌握材料采购的真实价格，降低不必要的费用支付。

4、项目施工过程中的成本控制要点

这一成本控制的重点在于保证工程进度，避免因延期交房引发不必要的赔偿。此外，还要从各种施工手段上尽量避免由于错误、缺漏等造成的浪费及重复施工，减少相应的费用支出。这个阶段控制造价控制较难把握，一旦发生错误，将使竣工结算发生错误。因此施工组织设计及施工方案的审定，房地产开发企业应该让费用控制工程师和造价人员参与，从而避免问题发生。

5、设计优化及设计变更成本控制要点

房地产开发企业应鼓励施工单位采用新工艺及新手段进行施工设计，甚至对于可以降低造价的材料替代或者合理图纸变更，都可以提出建议，由设计单位从技术上考虑是否可行，最终房地产开发企业审批核准。作为开发企业的造价控制人员必须知道设计变更的优劣对开发效益的影响程度，基本原则是技术上可行、法律上允许、经济上合理、质量标准不变。

6、造价增加的管理措施及控制要点

在施工过程中，由于工程变更、现场签证、施工索赔、经济洽商、技术联系单、验收资料等行为，会造成施工管理阶段的费用增加。而这阶段的造价成本控制主要是施工中增加造价部分的管理，对没有定额的分部分项工程单价要及时合理的确定。

四、财务费用及项目建设时间的控制手段

对于房地产开发这种大型资金占用的项目，以加快销售和加速资金回收的手段来实现项目滚动开发，是最优化的资金手段，因此在项目建设全程必须缩短建设时间，控制手段主要有以下几个方面：

1、在征地、拆迁、立项、设计、报建等前期建设阶段尽量缩短工期。

2、在对规划设计阶段通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位以加快进度。

3、在施工阶段，从项目节点控制上为项目节约时间：①逐级编制工作计划，分项落实；②以合同为蓝本，明确各施工单位各分项工程的交接时间，对逾期交付行为设置处罚措施；③配备经验丰富的管理人员，保障项目拥有足够的技术指导；④确保资金按时到位；⑤保证原材料、设备的组织供应及时到位；⑥对于施工过程中的设计变更，要求设计单位及时变更出图。

4、在销售阶段，要注意以下几点：①项目定位及销售策略要符合项目实际情况，切记盲目和空泛；②将销售委托给专业的营销公司进行，并设立一定的销售激励制度，快速通过市场；③项目施工进度应配合销售进度，在销售时应具备基本的立面展示及样板间；③监控售房款的收取及客户房屋贷款的办理，以便及时收到银行放款。

五、结语

总而言之，在国家宏观调控政策下，房地产开发企业如果想要在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，那只有通过合理手段控制好房地产的开发成本。以方法促效益，才是企业生存的王道。

参考文献：

[1] 郭宝霞．浅议房地产开发企业的成本核算[J]．商场现代化，2010年第25期

[2] 叶宏：房地产企业项目成本控制思路[J].科技创新导报，2009（34）

篇8

房地产是资本密集型行业，对资金需求极大，房地产融资尤其重要。目前，我国房地产行业过于依赖银行信贷，其资金体系存在着融资渠道单一的缺陷，这使得房地产风险过于集中于银行，导致金融体系的不稳定和整体金融风险的扩张。作为国民经济支柱产业的房地产业，不能将银行信贷资金作为主要甚至唯一的来源。现实情况是：一面是大量富余的民间资本，一面是存在资金渴求的房地产行业。上市融资，投资基金，房地产信托，发行债券是中国房地产融资市场上新出现的一些名词，而他们都有各自的优缺点，在实行的过程中也都会出现不同的难度。

二、常见的多样化房地产融资方式及其各自的特点

（一）银行贷款

现阶段，我国房地产开发企业自有资金中30%--40%为来自银行的流动资金贷款，销售回款中主要是购房者的个人住房抵押贷款。中国人民银行研究课题组的调查研究显示，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金直接或者间接地来自银行。

但是商业银行所提供的贷款主要是短期贷款，这对需要长期资本的房地产企业来说还是不能满足需要。而且房地产开发周期长，风险高，占用资金量大，开发的各环节过分的依赖银行贷款，增大了银行的系统风险，而银行获得的收益只是利息，从银行事后的角度看，国内的银行实际上承担着风险投资的风险，拿到的是债券的收益。在新的融资限制条件下，实际上可以说当前的多数房地产企业是难以继续依赖贷款融资的。2005年3月17日，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，贷款定价差异化成为必然，不同的房地产商，不同的开发项目，利率都会有比较大的差异，随着金融机构辨识风险和定价能力的提高，利率差异化趋势将更加显著。因此资质较差的房地产企业将面临着更高的融资成本，加之对自有资金比例的约束，广大的中小房地产公司更难以取得贷款。

（二）上市融资

虽然股市在国内发展已有很长时间，但由于房地产业本身的特殊性，加之中国股市存在种种顽疾，地产企业上市融资非常有限。至2004年，国内A股市场房地产上市公司只有40多家，占整个房地产企业不足1%。这些上市公司融资金额3亿多元，占全部房地产企业资金来源不到0。5%。但是，我们必须认识到上市公司是有很多优点的。发行股票所融入的资金属于所有者权益，股东一旦投入资金就不能收回，只能转让其拥有的股份，并相应地享有分享剩余收益、重大决策以及选择管理者的权利。因此与其它融资方式特别是债务融资相比，进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。

就企业的后续融资而言，企业发行股票成功意味着可以降低其资产负债率，这对于企业在发展过程中进行债务融资等奠定了良好的基础。事实上，目前我国的各大商业银行在总体惜贷的情况下对发放贷款给上市公司还是比较积极的。已经上市的公司还可以根据实际情况进行配股、增发、或者发行企业债券（在国家从严控制企业债券发行后，我国能发行债券的企业主要是上市公司和一些中央级垄断企业），这为其可持续发展提供了融资渠道方面的保证。上市融资虽然门槛高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理实现企业长远发展战略规划的角度看，走上市的道路是一个必然的选择。

（三）发行公司债券

目前，我国的二级市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望而不可及的事。那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。

由于地产项目具有的资金量大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善， 屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束这些使得我国房地产发债融资的门槛较高不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

三、可以借鉴的新的房地产融资方式

（一）民间融资

在中国的融资不够健全的情况下，简单的围堵并不能彻底解决问题。由于国有商业银行基于风险的考虑，中小企业特别是乡镇企业很难得到国有商业银行的支持，因此民间融资成为他们唯一的选择。与此同时，在银行利率普偏偏低的情况下，大量的剩余资本也需要投资出路。事实上，随着民间融资自律行业的形成，及其在中小企业融资中地位的增强，越来越多的人士已经认识到民间融资的正面意义，并试图将其归位。 “禁止民间借贷只不过增加了金融交易的风险和成本，减少了资金供给，使高利贷利率变得更高。”

2005年中国人民银行《2004年中国区域金融运行报告》，明确指出，“要正确认识民间融资的补充作用”，这可以被看作是央行首次对体制外循环的民间借贷的正面认定。该报告透露了2004年浙江、福建、河北三省民间融资规模，分别约在550亿元、450亿元和350亿元，相当于各省当年贷款增量的15%--25%。报告肯定民间融资有“一定的优化资源配置功能，形成了与正规金融的互补效应”，并且可以提高直接融资比重，减轻中小企业对银行的信贷压力。

怎样很好的利用这一融资方式是对房地产企业提出的挑战。面对民间融资，房地产企业要在法律允许的范围内合理控制融资风险，用最少的融资费用融到最需要的资金。

（二）土地分期付款和约

土地分期付款和约也是一种常见的非抵押贷款融资。在土地私有制的国家，土地所有权可以买卖。多数土地的买卖都是采用分期付款的方式进行的。根据土地分期付款和约，买方以年金形式按月支付地价款和相应的利息，在和约有效期间，卖方保留土地的产权，买方则享有土地的使用权和占有权。直到清偿最后一笔地价款，买方才获得所购买地产的产权。在中国，土地归国家所有，不能转让买卖，但是土地的使用权是可以转让买卖的。随着房地产商品需求的不断增加，土地资源日益短缺，地价上涨迅速。考虑用土地分期付款和约为开发商提供非抵押贷款融资，是值得探讨的课题。

（三）股权回购

简单地说，股权回购投融资就是进行融资企业（目标企业）的股东向提供融资的并购方出让自己的股权或者允许并购方认购目标公司的增资，并购方受让股东的股权或认购目标公司的增资，然后股东再以双方事先商定的条件回购并购方持有的目标公司股权，从而双方各自实现融资与投资目的的资本运作过程。这种融资方式既可以使目标公司得到与银行贷款类似的融资借款，最终又不丧失其拥有的股权。

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关键词：房地产项目；特点；宏观调控

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-000-01

前言

顾名思义，房地产就是房产和地产的总称。房地产风险的含义是指在房地产项目的开发过程中，存在诸多主客观因素会对项目开发的经营利润产生影响，导致成本不能预期收回而遭受经济效益受损的可能性。房地产项目承担的风险受多方面因素的影响，包括国家宏观调控、银行信贷、自然因素、行业特点等等。同时房地产项目风险具有不可消除性，只能通过采取合理的措施尽可能的降低风险。

一、房地产项目的风险概述

1.宏观调控趋紧背景下房地产风险的新特点

（1）政府巨额投资引发房地产泡沫风险增加

2008年由美国引发的次贷危机，导致全球金融震荡。2009年，我国为防止全球金融危机引发经济衰退，国务院决定由中央政府投资4万亿元，加上地方政府的配套资金可能超过20万亿元，刺激经济发展。政府的巨额投资，导致全国广义货币M2供应快速攀升，虽然我国政府06年以来一直采用各种手段打压房价，但因出口增速放缓、工业的不景气、消费增长有限，加上2007年以来我国股市低迷以及我国买房保值增值的传统文化理念深入人心，使得房地产变成了资金的蓄水池，广大居民把大量的资金投入该行业，导致房价居高不下，增加了房地产泡沫风险。

（2）房地产行业特性加大了政府的调控难度

一个房地产项目，从政府土地整理、规划调整、土地出让、开发建设直至竣工交付使用，一般需要3-5年的开发周期，期间涉及政府、开发商、建筑承包商、材料供应商、购房者等众多利益主体，这必然产生信息的不对称或失真；加上房地产产品的不可替代性和不可移动性、土地财政在各地方政府收入的比重超过40%、房地产行业对GDP的高贡献度等特性，政府对房地产行业的调控异常艰难。

（3）房地产政策的预测难度加大

2005年以来，随着我国经济的快速增长、贫富差距扩大和城镇化进程加快，我国房价高速增长，远远超出了广大居民可承受的范围。为此，我国政府密集出台各种房地产调控措施，如《国五条》、《国十条》、试点房产税、限购限贷等政策。房地产是涉及国计民生的产业，过快的房价增长以及房价大幅下跌关系到国家稳定和金融机构风险，因我国社会主义市场经济建设还处于初级阶段，市场调节机制不够完善，房地产行业信息不对称以及其本身的复杂程度，导致了政府调控任务的艰巨性。上述这些情况加大对房地产政策的预测难度。

2.房地产风险的种类

（1）房价泡沫风险

房价泡沫风险是最常见也是关注最为广泛的一种风险，它的主要特点在于房价以较快的速度持续上浮，并且这种涨幅明显高于居民收入涨幅。一旦导致房价涨幅超过收入涨幅的各种短期因素出现变化，将迅速引起房价泡沫风险的爆发。

（2）供给过剩风险

供给过剩型风险的诱发原因主要是市场供应量明显超过需求量。对供给过剩风险进行检测需要根据不同情况把握两个方面的指标，针对中长期的供给过剩应该重点关注特定城市的户均套数指标，而针对短期的供给过剩则应该重点关注人口结构调整以及居民实际收入。

（3）流动性风险

房地产行业是一个资金投入量大，开发周期长的行业，同时也是典型的高杠杆行业。正因为房地产行业具备这种特点，因此在房地产开发过程中企业的资金来源主要依赖外部环境，如果资金来源出现问题，就很容易爆发流动性风险。

二、房地产项目的风险识别

对房地产项目风险进行识别的目的主要是要判断哪些可能的风险事件会对房地产行业产生影响，甚至影响国家宏观经济的发展。房地产风险识别的具体过程如下：1.确定风险识别对象。风险识别的首先要面对的问题就是确定房地产风险识别的对象。2.搜集并整理与风险有关的信息。3.分析并判断不确定性。主要依靠房地产风险分析人员的累积经验，同时运用所搜集到的信息分析并判断现阶段房地产行业面临的不确定性。4.选择风险识别方法与工具。根据不同的风险对象，制定不同的风险识别方法。5.判断风险事件的动态发展及结果。在对风险事件分类的基础上，对风险发生的原因、时间、形式、发展过程以及导致的后果做出及时的判断。6.风险识别报告。

三、宏观调控趋紧背景下如何防范房地产项目风险

针对我国不够完善的市场经济，市场经济调节手段相对匾乏，必须依靠政府的宏观调控加以调节。因此，我国房地产行业往往面临行政调控的风险，这就需要采取合理措施对房地产项目风险加以防范与利用。

1.缩短开发周期，规避房价泡沫风险

市场上有一些开发商意识到房价泡沫风险，开始加快开发周期予以防范，比如碧桂园，实行快速开工、快速开盘、快速资金回笼策略，以规避房价泡沫破灭风险。但是一些刚进入房地产行业不久的开发商却因缺乏标准化的产品线、和政府关系不到位、工程营销欠缺有效的策划等因素，导致很难大幅加快开发进度，防范房价泡沫破灭风险。为此，现阶段进入房地产行业要谨慎。

2.深入研究区域购买力，防范供给过剩风险

房地产又名不动产，其不可移动的产品属性导致该行业具有明显的区域特征。所以，投资房地产项目首先要对项目所在区域做深入研究，搞清楚其供需关系，才可决定投资与否。否则，鄂尔多斯的“鬼城”教训很有可能重演，那时，不仅投资者血本无归，也导致了社会资源的大量浪费。

3.加强银行信贷管理，完善房地产金融市场

加强银行信贷管理，完善房地产金融市场，能够有效地分散房地产信贷风险， 同时还应该对税费体系进行进一步完善，做到合理税负。与此同时，房地产行业与金融市场的关系密不可分，房地产风险又存在长期性以及复杂性的特点，因此房地产项目的风险防范应该从房地产市场以及房地产金融这两方面同时着手，认真做好房地产金融防范工作，确保房地产行业的健康发展。

四、结论

在我国房地产项目的开发运营过程中始终将伴随着一定的风险，并且这种风险具有不可消除性。因此在国家宏观调控趋紧的大背景下，房地产企业应该不断完善风险管理体系，制定合理的措施有效地防范各种类型的房地产项目风险。在宏观经济环境发生变化时，能及时实施既定方案规避风险或者将风险引发的损失尽可能的降到最低，从而确保房地产行业的可持续发展。

参考文献：

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关键词：宏观调控政策，房地产，融资

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

引言：从 2003 年开始至 2008 年全球金融危机爆发之前，我国对房地产业连续五年出台一系列宏观调控政策 。2009 年为应对全球性金融危机，国家实行了宽松的货币政策和财政政策。2009 年全国房价达到前所未有的高点，当年房地产上市公司平均业绩增长达到 45％，2009年的疯狂透支了未来。2010 年伊始，国家调控政策开始出台，说明宏观经济的主基调已从保增长过渡到调结构和防止通货膨胀，货币政策从过度宽松回到真正意义上的适度宽松。目前，国土部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成，这一机制放在当下的房地产调控背景下，将使 2010 年房地产企业资本市场融资变得比较困难，今后几年，房地产企业融资困难也会成为常态。

1、我国房地产企业融资概况

众所周知房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。因此，房地产企业的融资就显得尤为重要。从 2003-2006 年资金结构看，房地产投资资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金，其中其他资金主要为房地产预售过程中的定金及预付款、国内预算内资金比例和债券比例持续下降， 年这两项比例均为 0；国内贷款比例分别为23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58 %，由于2004 年国家的紧缩“银根”房地产宏观调控政策，国内贷款比例在 2004年和2005 年比例处于历史最低水平， 年国内贷款比例比年增加 了1. 47个百分点 ， 利 用外资比例从1998~2003 年处于持续下降过程中，最低比例为 1.98 %(2003 年 )， 最高比例为8.19 %( 1998年)，企业自筹资金比例 2003年前均低于30%，自 2003年后，自筹资金比例均超过30 %，其中企事业单位自有资金比例在2006年达到最高58.52%，其他资金来源比例最低为41.4%( 年 )， 最 高 比 例 为49.87%( 2004年)。二、股票融资和债券融资所占比重较小目前，我国上市的房地产企业非常少，即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件，从总体来看，房地产上市公司筹资占全部房地产企业的资金来源比例很小。同样，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，这主要是由于我国对发行企业债券限制较严，一般房地产企业开发的项目获取发行企业债券的可能性非常小。（三）外资所占比例呈上升趋势1998 － 2006 年，我国房地产开发企业利用外资占同期我国房地产开发累计资金总量的 1.9%，尽管所占比例非常小，但在 2002 年后呈上升趋势。2006 年以来，我国房地产企业利用外资增势强劲，一方面，从宏观层面看，国外资本在分享中国经济快速发展的成果；另一方面，随着人民币升值，伴随外资进入的还有大量热钱，尽管国家先后出台了一系列限制外资进入的文件，但还有继续扩大流入量的发展趋势。（四）房地产资金信托近期最为活跃房地产资金信托是近期我国最活跃的房地产融资形式。虽然目前房地产资金信托计划的融资额在房地产资金总量中仅占 0.5%，但所表现出的创造性、灵活性与适应能力已显示出资金信托计划具有广阔的发展空间。

二、当前国家进行宏观调控的情况分析

2007年以来央行次调高利率，10次提高存款准备金率同时通过特别国债正回购操作回收流动性，6次加息，通过融资成本适度上升来合理调控货币信贷投放。未来货币政策组合拳的力度更大，会通过汇率政策和利率政策的有效配合实现宏观调控。但在货币政策转向“从紧”的同时，今年财政政策将继续保持“稳健”，财政支出结构进一步优化，社会保障、改善民生、经济结构调整等各项工作将依然能够得到财政的大力支持。同时，中央经济工作会议提出将节能减排目标完成情况作为检验经济发 展成效的重要标准，巩固完善强化支农惠农政策，推进产业结构优化升级，着力改善民生，促进社会和谐等。流动性过剩、投资增长过快、环境与资源压力持续加大以及通胀压力抬头等问题带有一定的必然性和长期性，短期内难以从根本上予以消除，上述问题仍然是 年我国宏观经济运行中的主要矛盾。为确保经济社会的长期稳定发展，进一步提高发展质量，政府将继续保持宏观调控的力度，“适度从,紧”仍然是 年我国货币政策的主基调。

三、宏观调控对房地产行业的影响分析。

（一）运用利率杠杆，控制房地产企业

投资规模房地产投资规模较大比例增长，这种房地产企业过快的膨胀的行为，对于房地产业的健康发展构成了很大的潜在威胁。一方面，被较高利润所诱惑的房地产商，在面对房地产开发过程较大风险时，仍然选择大量涌入，而开发过程的长期性，使得房地产需求的结构及数量存在较大的可变性，一旦外部环境风吹草动就会导致大量房地产企业遭到损失，对于房地产行业的长远发展十分不利。另一方面，由于我国房地产企业开发资金有很大一部分来源于商业贷款，故银行业也成为这种风险的主要承担者，而银行业作为我国单一金融体系中的主体，房地产行业所承担的风险一旦实现，银行业的损失，就将牵动众多行业的发展。

（二）提高房地产企业外部融资门槛，增强房地产企业自身实力。无论是通过提高房地产企业贷款自有资本金的比例，四证的取得的要求，还是通过对房地产企业境外融资或房地产企业信托发展的规范中我们不难发现，中央正在寻求一种融资要求的标准化，各种融资模式在门槛的制定上趋于相同。

（三）信贷紧缩将控制开发总量中央经济工作会议提出，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏，严格控制新开工项目，防止投资反弹，促使经济增长保持在合理水平。

结 语：

房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。

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