小区物业管理实践报告范文

导语：如何才能写好一篇小区物业管理实践报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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居住物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的公共设施。物业管理，作为改革开放后出现的一个新兴名词，在时间的流逝中，悄然进入了人们的日常生活，

并逐渐成为了一个家喻户晓的行业。物业管理不仅关系着居民的正常生活，更关系着我国国民经济的发展壮大。因此，国家自九十年代以来，不断加强相关

方面的立法和完善工作。

一、我国物业管理立法现状

八十年代以来，我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。

二、铜仁市是本次调查的必然选择

铜仁地处中国贵州东南门户，各个区县经济发展速度各不相同。在改革开放的推动下,铜仁已经取得了长足发展，经济实力不断提高。铜仁的社会发展现状在一定程度上，能较准确地反映出铜仁地区物业管理的发展状况。因此，在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后，我选择了铜仁市作为了本次寒假社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以铜仁市物业管理现状为题，采用抽样调查方式进行上门问卷填写.

在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近20天的努力，我终于完成了本次实践调查任务的主要工作（问卷填写）。在完成问卷工作后，我现对问卷进行总结和归纳，终于得出了铜仁市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。

三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析

（一）物业管理主体方面的缺陷

1、物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小，但发展较快。目前，铜仁市基本上在每个区县都相继建立起新兴的居民住宅小区，但是，

在铜仁主城区分布较广泛，而各区县发展较慢仅仅在设施完备的新建居民小区才建立起物业管理服务，且为数不多。

2、专业性物业管理企业比例较大，但是仍需要相当部分的专业性企业。物业管理公司大都是专业性的，但实践中也存在很多非专业性企业。

3、小区业主大会的召开或定期召开现状令人担忧，业主缺乏对自己参加业主大会、行使相关权利的合理认识。

4、尚有相当比例的小区没有按照法律规定成立和召开业主委员会，有些公民缺乏权利意识。在召开业主大会后，法律法规规定，必须组成和召开业主委员会。

（二）物业管理合同及其违约责任追究

物业管理合同是业主集体与物业管理公司签定的关于经营特定小区物业管理服务的协议。因此，它是物管公司与业主之间发生法律关系的前提。

在签定了物业管理服务合同之后，涉及的问题就是该合同的履行。

首先，在合同履行方面，从调查来看，铜仁市的居民住宅小区物管合同的履行情况问题相当严重。

其次，对于物业管理服务收费方面，缺乏较统一性。

再次，在小区发生仅仅安全等物业管理合同约定的情况后，物业管理公司有义务及时排除妨碍，消除危险。

最后，对居民小区内公共设施出租的决定权等方面；

(三)、居民对物业管理服务的评价

在本次调查问卷结束后，被调查者提出了一些总结和评价：见下表：

（小区安全、绿化、卫生等管理评价）：

总结评价

很好 好 一般 不好

比例 15.2

% 42.4 39.4% 23%

(对所在小区物业管理服务方面的总体评价）：

总结评价 优秀 良好 及格 不及格

(四)对发展和完善居民小区物业管理方面的建议

上述调查分析，发现了普遍存在的重庆市物业管理方面的现实问题，但是必须认识到上述认识的局限性。我试从上述问题出发，提出自己关于发展和完善居民住宅小区物业管理方面的建议。

1、积极促进物业管理市场性。实现对专业性物业管理公司的宏观调控，极力解决目前存在的物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小的问题。放开政府管制之手，大力将市场引进物业管理行业。

2、完善法律程序，实现物业管理定价的法律化。正确解决物业服务收费水平低、收费率低，代收代缴垫支多，个别管理部门乱收费，导致企业亏损严重等问题。合理规制物业管理服务费用的缴纳和比例。避免在实际中乱收费和收费不到位等问题。

3、加强有关物业管理方面的法律法规的法制宣传，提高小区业主法律和权利意识。

4、促进业主委员会和业主大会等业主权力机构的建立和完善，建立起合理的行使权利机构，以及时和迅速追究物业管理公司的法律责任。

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公共设施的主人究竟是谁?

近日，某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用大涨，造成车库有空位而业主却无法停车的现象。另外，部分小区的公共配套设施如商铺、会所等被出让给个人，而出让之后，公共配套设施的经营范围和功能被完全改变，不再作为小区的配套服务。此类现象在很多小区都存在，业主们不禁要问：公共设施的主人究竟是谁?

解读

小区公共配套设施的“主人”是开发商还是全体业主，法律目前并无明确规定。《物业管理条例》只是对停车位作了这样的规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”共用设施和共用部位的权属问题根本没有提到，维修费用的承担就更不用说了。在上述问题均无法律规定的情况下，业主和开发商、物业公司非常容易产生纠纷。

小区之间如何划分?

此类纠纷主要体现在小区与小区之间――在一个大的小区内，部分封闭式小区封闭通路，导致别的小区行路不顺：或者是在两个小区合并时，由于不同品质楼盘的性价比等因素，间接导致高品质楼盘贬值、低品质楼盘的升值。

解读

《物业管理条例》对管理区域的划分有原则规定，即应以共用设施设备、建筑物的规模、社区建设等综合因素来考量，由地方政府制定实施细则。但问题在于，不少地方政府的相关规定也比较原则化，在实践中也难操作。比如，何为自然街坊?以哪个年代为准?以谁的标准来划分?何为封闭小区?是物理状态封闭，还是法律状态封闭?

业主违规如何处理?

由于对业主欠交物业费以及违章搭建的处罚规定较少，很多业主无论有什么不满，都以拒交物业费来抗辩；而对违规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象，依据现行条例，物业公司管理力度有限，业主大会、业主委员会管理缺乏程序规定和具体措施，难度较大；相邻相关业主在未直接损害其利益时，大多采取明哲保身的处事原则，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出来交涉，反而迁怒于物业管理企业不帮他出面解决问题。另外，法律还缺少住户与所有权人的区分和规制，对非业主使用房屋而拒交物业管理费的现象，无任何制约措施。

解读

虽然《物业管理条例》第一条就规定应当维护业主和物业公司的合法权益，但在后面具体条文中，对业利则规定得较为详细明确，而对业主的法律责任只有两三条原则性规定，对业主违反义务如何承担责任的规定则不明确、不具体，约束力明显不够。

物业公司到底有多大权？

目前，物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理行为的定性也模糊不清。很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对合同的性质没有明确定义，有的称“服务合同”，有的称“委托管理合同”。而这个混乱使得法院在受理物业纠纷案件时，部分定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属争执的。

在实践中，不少物业公司欠缺服务意识，很少严格履行物业服务合同、按规章制度办事，有的以管理者自居，将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费、少服务，质价不符，任意调价，处理问题和解决矛盾的方法简单生硬，打骂业主时有发生。

解读

《物业管理条例》规定了物业公司的维护物业安全、保障物业合理使用等一定的社会管理责任，但物业管理行为在更大的意义上应该是服务。从理论上分析，物业公司并非物业所有人，它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权是有限的。事实上，如果双方签订的是物业委托合同，就意味着业主与物业公司是委托与被委托关系，但这种定性不利于小区物业管理的稳定性，因此一般来说，合同的性质应该为服务合同。另外，《物业管理条例》并来授予物业公司任何处罚权力，也就是说，物业公司对业主违反法律法规、业主公约和临时公约的行为，仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和采取强制措施权。

物业公司何时与开发商脱离“父子关系”?

相当一部分物业公司从属于房地产开发商，这种建管不分的“父子关系”体制，使在房屋验收和接管过程中，物业公司不敢为业主把关，为日后的纠纷埋下了隐患。调查表明，物业管理纠纷中有近70％是开发商遗留问题引发的。不少开发商在售房期间进行欺骗性宣传、盲目承诺，结果业主人住后发现原来的承诺没有兑现，在找不到开发商的情况下，业主只能把矛头对准物业公司。

解读

《物业管理条例》规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但在实践中，开发商们的原则是肥水不流外人田，或者把物业公司作为自己后期责任的挡箭牌，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业公司仍处于优势地位。

物业费交结何时顺畅

相关条例出台后，物业管理费的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，这种概念的含糊容易导致业主们的不满。另外，少数开发商在房屋销售低潮时许诺减免部分物业管理费，待业主人住后却不予兑现，有些则是部分业主不同意减免物业管理费，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。此外，同一小区相同的商品房因国家房改政策不同，产生了不同物业收费标准，部分业主感觉不平衡，认为物业管理未实现同质同价的原则。

解读

物业管理费是个大概念，一般包含保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，很多业主容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20％～30％，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》只规定了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。同时，欠交物业费纠纷的产生，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原也是重要原因。

业主大会和业主委员会如何运行

《物业管理条例》把公共权力授予了业主大会，然而业主大会却很难召开，业主委员会也迟迟无法成立。即使大会召开、业委会成立之后，也存换届难、交接难的问题。同时，业主所享有的表决权、制订修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权在实践中很难得到落实，业主委员会也不具有诉讼主体资格，业主委员会、物业管理企业的运作也缺少相关监督，侵害业益的事件不断出现，并为此引出了不少矛盾和纠纷。

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一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

2、服务质量不高，制约服务费的收缴。

从总体上看，我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗劫等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。

3、业主自主治理小区的意识和能力弱，影响物业服务费的收取。

《江苏省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是，从我市的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱。一些业利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效。一些业主没有把物业服务当做一种商品，像供水、供电、供热一样对待，业主不愿花钱买服务。如，项里花园、通成山庄等小区环境卫生、服务质量，业主都比较满意，但这些公司收取的物业管理费，连成本价都没达到，在亏损运行，当他们向业主委员会汇报企业亏损运行状况、商谈提高一些收费标准时，业主委员会人员表示理解，但又都不同意。物业公司在小区开展各项有益活动时，无偿投资，业主都很高兴，如象征性收取一点费用时，业主们又不积极了，从而影响了物业服务费的收取。

4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。

据对我市44家2007年物业服务企业经营情况调查。企业年物业管理费和其他经营收入总额为0.43亿元，年支出总额为0.55亿元，年亏损总额为1200万元。如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。但支撑物业公司勉强生存的主要因素是，开发商年对物业管理补贴为1068.75万元，算上上述补贴，物业公司年实际亏损总额为131.25万元。但是这项补贴不会维持太久，因为：开发商为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源了。目前我市亚方花园小区就面临这种状况，业主不愿增加物业管理费。我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因：

一是物业管理收费低。一些服务质量好的小区，如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米0.7元，现实际收取每平方米0.4元；江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.35元，小区运行的3年中，收费率达到90%以上，但去年6月全体业主提出再降低收费标准，收费标准降至每月每平方米0.30元，双方交涉多次，全体业主不交物业费达半年多，但物业公司仍继续提供标准化服务，在半年的真情服务还没有打动业主的情况下，双方达成协议，还是按原来收费和服务标准进行服务。这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。

二是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在二次供水、小区供电上。供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费，而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。据调查，10家物业公司2007年二次供水一项年亏损额高达10.25万元；小区里民用公共用电，供电部门都按商业用电收费，而这一项物业公司年亏损额达9.75万元。如此巨大的亏损使物业公司负债累累，直至无力给业主提供服务。一方面业主的钱收不上来，另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。

三是高层住宅电梯亏损严重。目前我市10层以上高层住宅电梯181部，部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每年运行亏损8495元，181台住宅电梯年运行亏损153.76万元，我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。

5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。

目前，我市有95%的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。据统计：开发商遗留问题占上访投诉量的45%；物业管理服务不到位，占上访投诉量的31%；二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的19%；其他情况占上访投诉量的5%。

6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

7、旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费率低。

我市现有2万平方米以上的住宅区50个；建筑面积521.52万平方米；05年以前施工的住宅区10个；05年以后施工的住宅区40个。

05年以前施工的小区，基本存在的主要问题：一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化；二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善；三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房，居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，又承担不起投资改造费用；四是老工业住宅区占的比重较大，房改后房屋产权归职工所有，房屋十分破旧。这些旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费标准低。

8、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。

对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《××市物业管理实施细则》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。

9、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。

表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。

10、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。

近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%（如运河城市广场）。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。

三、解决物业管理收费难的对策

物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：

1、继续加强舆论宣传工作。建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏，用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念，引导物管企业遵循市场规律，依法履行权利和义务。

2、开展市区物业管理的专项整治。一是整治小区历史遗留问题。对有些开发不配套，遗留问题多的新建小区，会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善，对拒不配套的，要依法严格查处。二是整治形象差的物业服务企业。对有些物业企业服务质量不高，管理水平低下，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。对于服务管理水平极差，群众意见较大的物业企业要限期整改，对屡教不改的，要坚决取消其物业管理资质。

3、借助社区力量，培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一，监管好业主大会、业主委员会是物业管理行业健康发展的重中之重。要积极探讨将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴，这将有利于社区服务功能的建设，确保业主委员会成员素质的有效提高。

4、积极开展前期物业管理招投标，为后期物业管理提供必要条件。建议对住宅小区一律进入物业管理招投标程序，以此来剥离开发带物业的“父子”之间关系，抑制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。其中前期物业管理招投标与物业企业业绩挂钩，对表现不好、投诉较多的，受到不良记录或被通报批评的企业，限制其招投标，并逐步清出市场。

5、加强对物业管理行业的指导，强化行业自律

一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，如高层电梯、二次供水、住宅区内产权明析等问题进行专题调研。提出可行性解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。

二是依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准，使企业依照行业管理标准规范企业的行为。

三是推行规模化管理。建议逐步推行规模经营，对于管理规模不够的公司，引导自愿合并，使其达到标准的管理规模。通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有实力的企业，维护企业、业主双重利益。

四是大力开展培训工作。组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训，使从业人员把过去的管理思想更新为服务理念，以热情的服务思想和熟练的专业技术为业主提供良好的服务，提高全行业服务水平。

6、加强对物业专业委员会工作的指导，使其发挥独特的作用。一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，准确地宣传《条例》，正确引导人们在物业管理上的模糊认识。二是法律工作站。在物业专业委员会设立工作站，组织一批具有一定实践经验和法律方面的人才，来接受物业公司和业主的投诉，使业主和物业服务企业的矛盾依法得到解决。三是专家咨询工作站。就是把从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家邀请过来，参与城市的物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

7、创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果

一是要通过制订科学合理的制度奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率；二是要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为先听取意见改善服务再收费。三是在收费过程中多注意运用说话语气、个人情感、换位思考等技巧，使工作由被动变主动，化困难为简单。

8、完善物管收费法制环境，促进物业管理向前发展

一是行业主管部门利用政府机关的权力，制订切实可行、操作性较强的规定条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路、充分研究，创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。三是简化司法程序，引导和鼓励物业企业运用司法手段解决物管收费矛盾，惩戒欠费业主。

篇4

关键词：业主委员会、法律地位、权利义务

一、问题的提出2003年12月，全国第一起业主状告业主委员会的案件在四川省成都市审结，其大致案情如下：四川省成都市某花园的业主委员会于1999年成立，按规定到2002年4月任期届满。但任期届满后，业主大会并未进行业主委员会的换届选举。在新的业主委员会没有选举出来的情况下，原来的业主委员会于2003年1月30日同成都文石物业管理公司签约，双方约定将物业管理费由原来的每月每平方米0.24元调整为每月每平方米0.30元，并于1月1日起执行。2003年3月，该花园119名业主或住户将业主委员会及其成员、物管公司一并告到了武侯区法院，请求法院确认该物业管理议无效。法院在经过了漫长的调查审理之后，于2003年12月8日作出一审判决：该业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理补充协议》无效。法院作出以上判决的理由是：该业主委员会的主任及委员的任期已于2002年4月届满，因此其行使的代表权已于届满时终止；同时，由于该业主委员会和物业管理公司在向法庭提交证据的法定期间内，未能提交相关证据证明两者签订的补充协议是由业主大会决定或经业主大会特别授权的，因此该补充协议属无效协议（参见常江：《全国首例业主状告业委会案一审判决》，《中国房地产报》，2004-02-02.）。

随着全国第一起业主状告业主委员会案件最终以业主的胜诉而告终，案件背后更深层次的问题便浮现出来：业主委员会是什么性质的组织？处于什么样的法律地位？具有什么样的权利义务？应该由谁来监督业主委员会行使其权力？

二、业主委员会的法律地位业主委员会，简称“业委会”，又称“物业管理委员会”（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29页。）；早期著作中也称其为“建筑物区分所有权管理委员会”或简称其为“管理委员会”（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）。2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》，第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。对于业主委员会的法律地位，理论上有不同的表述。《物业管理条例》中的表述是：业主委员会是业主大会的执行机构。有的学者认为：业主委员会为管理业务的具体执行机关，如同管弦乐队的指挥，于管理制度上占有极其重要的地位。（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）也有人认为：业主委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29-34页。）以上各种表述都只是从某一特定的角度对业主委员会法律地位的局部把握，没有从整体上真正揭示出业主委员会法律地位的实质。依据《物业管理条例》有关条文的规定，结合其他专家学者的研究结果，我认为可以将业主委员会的法律地位划分为内部法律地位和外部法律地位两个部分。

（一）业主委员会的内部法律地位所谓业主委员会的内部法律地位，是指业主委员会相对于产生其的全体业主（通常是通过第一次业主大会选举产生的形式）所具有的法律地位。

新出台的《物业管理条例》对于业主委员会内部法律地位的直接规定虽然只有第十五条一个条款，即“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是在其他一些条文中也间接地体现出了业主委员会在内部法律关系中所处的地位。例如，《物业管理条例》第六条第二款规定：业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员和监督业主委员会的工作的权利。第十一条规定：业主大会履行选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作的职责。第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责。通过对于上述条文的综合分析和整体把握，参考其他学者的观点，我认为：业主委员会与全体业主之间存在着一种民事法律关系。所谓，是指人在权范围内，以被人的名义或自己的名义独立与第三人为民事行为，由此产生的法律效果直接或间接归属于被人的法律制度（王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。）。在业主委员会与全体业主的法律关系中，全体业主基于对居住小区进行物业管理的目的，由于其自身无法完成物业管理活动，故需要聘用物业管理企业。而业主又由于缺乏专业法律知识或其他方面的原因，需要由他人代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出适当的意思表示。所以全体业主在第一次业主大会上选举产生业主委员会，使其在自己的授权范围内，代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦业主委员会被选举产生，且当选成员没有表示异议，即可视为其接受了该民事法律行为的，愿意为全体业主为一定的民事法律行为、作出一定的意思表示。虽然民法通则第六十三条规定：人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。但是，人未明示本人（即被人）名义而为意思表示者，应视为该人所自为；惟相对人明知其权，或可得而知者，不在此限，称此为“隐名”（郑玉波：《民法总则》，三民书局，中华民国四十八年版，第288页。）。业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时，虽然使用的自己的名义，但是却是在全体业主的授权之下，是在其权范围之内；并且物业管理企业对此也显然是明知的。所以尽管业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时使用的是自己名义，但其行为符合“隐名”的构成要件，仍然属于行为。在业主委员会与物业管理企业所签订的物业管理委托合同中，除了明确写明由业主委员会享有的权利和承担的义务之外，其他一切法律效果均归属于全体业主。上述这些内容，完全符合的特征（参见前引⑶，王利明书，第117-118页。），故业主委员会与全体业主的上述法律关系，可以认定为是民事法律关系，其中业主委员会系人，全体业主系被人，业主委员会所的民事法律行为系与物业管理企业签订物业管理委托合同。

但是，民事法律关系并不足以完全揭示或概括业主委员会与全体业主之间的法律关系。因为《物业管理条例》第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十五条规定：业主委员会履行监督业主公约的实施的职责。第五十一条规定：因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。基于以上条款的规定，业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系。其中，业主委员会扮演着一种类似于居民委员会或村民委员会的群众自治组织的角色，在管理关系中处于管理者的地位；而全体业主则处于被管理者的地位。

（二）业主委员会的外部法律地位所谓业主委员会的外部法律地位，是指业主委员会相对于除了全体业主和业主大会以外的其他特定主体（依据《物业管理条例》的规定，主要包括物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会）所具有的法律地位。对于业主委员会的外部法律地位，理论上到目前为止尚未见到比较明确的表述。但是仔细分析国务院《物业管理条例》的有关规定，我们可以将业主委员会的外部法律地位划分为民事法律关系中的法律地位和行政法律关系中的法律地位。

《物业管理体条例》第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，以及及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同的职责。第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。第五十一条规定：物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。依据以上条文的规定，我认为：业主委员会与物业管理企业之间存在着一种合同法上委托合同的民事法律关系。所谓委托合同，1999年颁布并实行的《中华人民共和国合同法》对其定义如下：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。也有学者将委托合同称为“委任”，谓当事人约定一方委任他方处理事务，他方允为处理之契约（史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九年版，第359页。）。在业主委员会与物业管理企业的法律关系中，由于业主委员会其自身没有能力进行物业管理，故只能委托具有管理能力的物业管理企业代为自己进行管理。一旦业主委员会与物业管理企业协商一致，在物业管理委托合同上签字，便意味着物业管理委托合同的成立。物业管理企业在物业管理委托合同规定的范围内为业主委员会实施物业管理的事务，而业主委员会则在全体业主及业主大会的授权下向物业管理企业支付报酬，两者之间存在着明显的劳务给付关系。上述内容，完全符合委托合同的法律性质，（参见上引，史尚宽书，第359-365页。）故业主委员会与物业管理企业的法律关系，可以定性为合同法中委托合同的民事法律关系，其中业主委员会是委托人，物业管理企业是受托人，委托的内容是业主委员会所在居住小区的物业管理事务。

业主委员会除了在与物业管理企业的法律关系中处于委托人的地位以外，《物业管理条例》第十六条还规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。第十九条规定：业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定。第二十条规定：业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；在物业管理区域内，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督；业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。上述条款表明：业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间还存在着一种行政管理法律关系。所谓行政管理法律关系，是指作为行政主体的行政机关和法律、法规授权的组织因行使行政职能而与行政相对人的个人、组织所发生的关系（姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版，第17-18页。）。当业主委员会作出的决定违反法律、法规时，房地产行政管理部门无须与业主委员会协商或是征得其同意，而可以直接在《物业管理条例》规定的范围内通过自由裁量，单方面地选择责令业主委员会限期改正、撤销其决定抑或给予其一定程度的行政处罚。相反，当业主委员会选举产生后，则必须无条件地强制性地向所在区、县人民政府房地产行政主管部门备案；并且，业主委员会协助、配合公安机关和居民委员会维护社会治安工作并接受其建议、指导和监督也是强制性的。如果其不为上述行为，就会受到有关部门的行政处罚。以上内容符合行政法上行政管理行为的特征（参见罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社，1992年版，第107-110页。），故可得出以下结论：业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间存在着行政法上的行政管理法律关系，房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会作为行政管理主体，业主委员会则处于行政相对人的地位。

三、业主委员会的权利和义务在明确了业主委员会在各种法律关系中的法律地位以后，其权利和义务便显得十分明晰了。基于业主委员会内部法律地位和外部法律地位的划分，其权利义务也可以划分为内部权利义务和外部权利义务。

（一）业主委员会的内部权利义务所谓业主委员会的内部权利义务，是指业主委员会基于其内部法律地位而产生的、在与全体业主和业主大会之间的法律关系中所具有的权利和义务。由于业主委员会在内部法律关系中处于行为的人和管理行为的管理人两种不同的法律地位，其内部权利义务也可以划分为行为中的权利义务和管理行为中的权利义务。

1.行为中的权利义务业主委员会在与全体业主（包括业主大会）的民事法律关系中处于人的地位。人在民事法律关系中的权利义务主要包括以下几点：（1）人必须亲自实施行为。除非经被人同意或有不得已的事由发生，不得将事务转委托他人处理。（2）人应谨慎、勤勉地行使权。人不履行勤勉义务，疏于处理事务，使被人设定的目的落空并遭受损失的，由人予以赔偿。（3）人应向被人忠实报告处理事务的一切重要情况，以使被人知道事务的进展以及自己利益的损益情况。在事务处理完毕后，人还应向被人报告执行任务的经过和结果，并提交必要的文件材料。（4）人不得与第三人恶意串通，损害被人的利益。如使被人遭受损失的，由人和第三人负连带赔偿责任（参见王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。）。基于以上内容，业主委员会在与全体业主的民事法律关系中，所具有的权利义务大致有以下几个方面：（1）在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同。业主委员会是由全体业主在业主大会中选举产生的，其代表全体业主与物业管理企业签订物业管理委托合同，必须在权的行使范围之内。只有业主委员会在权行使范围之内代全体业主签订的物业管理委托合同，才对全体业主具有法律效力。如业主委员会没有得到全体业主或业主大会的授权或超越其权的行使范围同物业管理企业签订物业管理委托合同，则该合同对于全体业主没有法律效力。此外，业主委员会在同物业管理企业签订物业管理委托合同时，必须以自己的名义。非经全体业主或业主大会追认，业主委员会以其他任何名义签订的一切合同，对全体业主都没有法律效力。（2）在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受其监督。作为全体业主的人，业主委员会在每年召开业主大会时，应当进行年度总结，向大会作出工作报告，将一年中其所进行的各项物业管理活动向全体业主进行详细的说明，并对财务状况作出年终结算和新一年的预算。此外，在业主大会上，业主委员会还应当接受全体业主对于其各项物业管理工作的监督。当业主大会发现业主委员会超越权的行使范围从事行为，或者和物业管理企业串通、损害全体业主利益的，可以拒绝承认业主委员会所为民事法律行为对全体业主的法律效力，其法律效力仅及于业主委员会自身；如果全体业主的利益受到损害，还可以要求业主委员会和物业管理企业承担连带责任。（3）充分考虑业主的利益，维护业主的合法权益。业主委员会与全体业主之间的民事法律关系之所以产生，是因为全体业主由于自身专业知识和技能的缺乏而利用业主委员会为自己服务，希望其最大程度地维护自己的权益，实现自己的利益。因此，业主委员会在行使权时，必须从全体业主的利益出发，维护其权益，增进其福利。《物业管理条例》规定业主委员会成员必须从业主中选举产生，所以业主委员会成员也是业主之一，其维护全体业主的权益实际上也是在维护自己权益，故其在为任何民事法律行为时，都应该更谨慎、勤勉、忠实地行使自己的权，为全体业主的利益服务。

2.管理行为中的权利义务业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系，处于管理者的地位。管理者在管理关系中所具有的权利义务主要包括检查权、调查权、建议权、移交处理权、奖惩权以及依法管理、公开管理、对于非法管理给被管理人造成的损失承担赔偿责任的义务（参见应松年：《行政行为法-中国行政法制建设的理论与实践》，人民出版社，1993年版，第648-650页。）。落实到业主委员会与全体业主之间具体的管理关系中，业主委员会的权利义务有：（1）监督全体业主对于业主公约的实施。所谓业主公约，依照《物业管理条例》第十七条的规定，是指由业主大会制定的、对有关物业的使用维护管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定的、对全体业主具有约束力的规范性文件。业主委员会有权对全体业主在日常生活中实施、遵守业主公约的情况进行检查；对于业主违反业主公约的行为，业主委员会可以建议其改正，并可以在法律、法规和业主公约规定的范围内进行一定的处罚；对于严重违反业主公约且拒不改正的业主，业主委员会还可以移送上级房地产行政主管部门，实施行政强制或行政处罚。（2）收取、使用和管理专项维修资金。所谓专项维修资金，根据《物业管理条例》第五十四条的规定，是指属业主所有的、专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。在国务院建设行政主管部门和财政部门关于专项维修资金收取、使用和管理的办法还未正式出台之前，各省、自治区、直辖市的物业管理条例中，都将这部分资金划归业主委员会管理。但是，业主委员会在收取、使用和管理专项维修资金时，只能用于符合全体业主共同利益的、物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全体业主对于其管理活动的监督。业主委员会在业主大会召开期间，应就其管理活动及专项维修资金的收取、使用和管理情况向全体业主作出详细的说明，并接受其质询。业主一旦发现业主委员会的管理行为超越了法律、法规和业主公约规定的职权范围，或违反有关法律、法规的规定，可以变更或撤销其行为；如发现其上述管理行为给业主造成了损失，则可以要求其承担赔偿责任。此外，如果业主发现业主委员会有非法挪用专项维修资金的情况，则可以要求其退还；也可以直接报县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，由他们负责追回。

（二）业主委员会的外部权利义务所谓业主委员会的外部权利义务，是指业主委员会基于其外部法律地位而产生的、在与物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间的法律关系中所具有的权利和义务。由于业主委员会在外部法律关系中具有委托合同的委托人和行政管理行为的行政相对人两种不同的法律地位，其外部权利义务也可以划分为委托合同中的权利义务和行政管理行为中的权利义务。

1.委托合同中的权利义务业主委员会在与物业管理企业之间存在的委托合同的民事法律关系中，处于委托人的地位。委托人在委托合同中的权利义务主要包括：（1）指示受托人处理委托事务，不将处理该事务之请求权让与第三人。（2）监督受托人处理委托事务的情况。（3）预付费用及费用偿还。（4）支付报酬（参见史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九年版，第369-384页。）。结合以上内容，业主委员会在与物业管理企业的委托合同中所具有的权利义务包括：（1）签订物业管理委托合同，委托物业管理企业进行物业管理。业主委员会在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同，将自己所在小区的物业管理事务交由物业管理企业进行处理。依据1997年建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托合同示范文本》及国务院《物业管理条例》的规定，物业管理委托合同中只要应该包括业主委员会与物业管理企业的名称、物业的基本情况、物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。在委托管理的期限内，若物业管理企业没有违反《物业管理委托合同》，业主委员会不得单方面提前终止合同，将物业管理事务让与其他物业管理企业实施；否则就将按照合同中规定的违约责任向原物业管理企业赔偿损失。（2）监督物业管理企业履行物业管理委托合同。业主委员会须定期检查监督物业管理企业履行物业管理委托合同、实施物业管理事务的情况，检查监督的内容主要应该包括物业管理企业对于物业管理委托合同中的全部管理事项是否都进行了管理、管理是否达到物业管理委托合同中规定的服务质量以及物业管理费用的具体收支状况。对于物业管理企业违反物业管理委托合同的行为，业主委员会应明确指出、限期整改，如物业管理公司未能在规定的期限内整改或拒不整改的，业主委员会有权按照物业管理委托合同中的有关条款单方面终止合同，并按照委托合同中的违约责任条款要求物业管理公司进行赔偿。此外，业主委员会还应当收集业主和物业使用人对于物业管理事务的意见和建议，转告物业管理企业。（3）向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用。对于物业管理企业在日常物业管理事务中支出的，用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的正常费用，业主委员会应当事先预付或事后偿还，资金从专项维修资金中支出。但为了维护全体业主的利益，业主委员会有审查物业管理企业提出的财务预算和决算的义务，只有在充分论证物业管理企业支出费用的必要性与合理性的前提下，经业主大会同意，才能向其支付该费用。若未经业主大会同意或业主大会不同意支付，则业主委员会不得私自从专项维修资金中向物业管理企业支付任何费用，否则支出的资金由业主委员会自行偿还。（4）协助物业管理企业收取物业管理费。虽然签订物业管理委托合同的是业主委员会，但由于其与全体业主之间存在着“隐名”的民事法律关系（前文已有论述），物业管理委托合同中规定的物业管理费应由业主支付。如有业主拖欠或拒付物业管理费，物业管理企业不能直接以业主委员会为被告提起民事诉讼，但业主委员会仍然负有协助物业管理企业督促业主支付物业管理费的义务；若物业管理企业以拖欠、拒付物业管理费的业主为被告提起给付之诉，则业主委员会负有配合其诉讼的义务。

2.行政管理行为中的权利义务业主委员会在与房地产行政主管部门、公安机关、居民委员会的行政管理法律关系中，处于行政相对人的地位。行政相对人在行政管理法律关系中的权利义务有：（1）服从行政主体的行政管理。（2）依法履行各种法定义务。（3）对行政主体执行公务的行为予以配合、协助。（4）接受行政主体监督。（5）在行政主体对自己作出不利的行为时，有权陈述、申辩。（6）向有关国家机关提出申诉、控告、检举。（7）依法提起行政诉讼。（8）依法请求国家赔偿或补偿（参见姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版，第22-23页。）。在业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会具体的行政管理法律关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。为了使房地产行政主管部门更好地了解和管理业主委员会所在物业小区的物业管理事务，这次《物业管理条例》规定了业主委员会备案制度。当业主大会选举产生业主委员会后30日内，业主委员会须向所在区、县人民政府房地产行政管理部门备案，在备案时一般还需提交业主大会成立简要过程、业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议和业主委员会委员名单等材料。在通常情况下，只要业主委员会选举产生的过程符合《物业管理条例》的规定并提交了所需的全部材料，房地产行政主管部门一般都会让其顺利备案的。此外，当业主委员会成员变更、业主公约内容修改或其他业主委员会备案的事项发生变化时，须重新备案。（2）配合、协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作。依据《物业管理条例》第二十条第一款的规定，业主委员会负有配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作的义务。当公安机关、居民委员会出于维护物业小区社会治安的目的，需要查阅业主公约、业主大会纪录、全体业主名单、物业小区建筑物的施工设计图纸等文件资料时，业主委员会应当主动予以提供。当公安机关、居民委员会出于维护治安的目的，需要使用物业小区内共用部门或公用设施时，业主委员会应当准予其使用；若情况紧急，可不必事先征得业主大会的同意，仅需事后告知即可。此外，业主委员会若发现物业小区内的社会治安出现异常情况，应及时通知公安机关和居民委员会。（3）接受房地产行政主管部门的监督。依据《物业管理条例》有关条款的规定，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。若其作出了违反法律、法规的决定，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门有权责令其限期改正或者撤销其决定。业主委员会挪用专项维修资金的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，并对业主委员会给予警告，没收违法所得，还可并处挪用数额2倍以下的罚款。业主委员会擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正、给予警告，并对业主委员会处以处5万元以上20万元以下的罚款。（4）依法获得行政救济。当业主委员会在规定的期限内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门申请备案，若其选举产生的程序符合法律规定且提交了所需的全部材料，而房地产行政主管部门对于其备案要求不予答复或决定不予备案的，业主委员会可向其上级行政主管部门申请复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。若业主委员会不服房地产行政主管部门对其进行的行政处罚的，也可以向其上级行政主管部门申请复议或向人民法院提讼，要求其撤销处罚决定，并可以要求其对于行政处罚行为给业主委员会及全体业主造成的损失进行补偿和赔偿。

四、立法缺陷与现实中存在的问题在明确了业主委员会的法律地位和应该具有的权利义务之后，再回过头来看国务院的《物业管理条例》，不难发现其中还存在着不少立法缺陷，从而导致了现实中存在的诸多问题。其中比较突出的问题主要有以下几类：

（一）业主委员会成立数量少《物业管理条例》第十一条明确规定业主大会履行选举业主委员会委员的职责，第十六条规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；但由于《物业管理条例》中对于业主委员会的成立及备案没有做强制性的规定，也没有规定业主委员会不成立或不备案的法律后果，从而造成了在某些地区（尤其是中西部地区）业主委员会数量极少的现状。据有关数据统计，现实中由于业主这方面意识的欠缺，向房地产行政主管部门备案的业主委员会相对于物业小区而言，数量相当少。例如乌鲁木齐市的物业管理公司大大小小已达242家，物业管理行业已初具规模。然而与之极不协调的是，全市830多个住宅小区（包括高层大厦），仅有50多个小区成立了业主委员会，与物业管理公司的数量相差悬殊（参见孟瑶：《乌鲁木齐业委会数量少制约物管发展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山东省济南市的房产管理局下发了《济南市住宅区业主委员会产生办法和议事规则》，济南市民可以据此组织成立业主委员会。但经过两年多的时间，真正依法成立、在房管部门登记备案业主委员会的小区却只有区区15家（参见郑重：《业主委员会泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。

（二）业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会的六项职责，但是却没有规定业主委员会办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动；另外，还出现了业主委员会成员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小区的业主委员会，是从物管费中提取一定的比例作为办公经费。但成立近四年了，一共只报销了1000多元钱，平时交通费、电话费，一般都是自己出。由于没有经费，如果出现房屋维修、公共设施维修以及一些法律问题，就请不到专业人士咨询。而且，很多业主委员会成员都很忙，只能利用业余时间进行工作。在业主业委员会中，还有几位成员经常以缺乏办公经费委由拒绝参加业主委员会会议（参见马祥平：《业主委员会：无尽“尴尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。

（三）业主委员会诉讼地位不明确《物业管理条例》对于业主委员会的法律性质未予确认，从而导致了在现实中业主委员会的诉讼地位极不明确。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地产公司开发，1995年开始投入使用，1996年9月该房地产开发公司因营业违规被吊销营业执照。该房地产公司在撤离金湖新村时，擅自卷走了原本属于用作小区房屋维修和公共设施维修的55万元维修基金。当金湖新村小区业主委员会把当时开发该小区的房地产公司的合作方推上被告席的时候，合肥市中级人民法院作出民事裁定，认为该业主委员会不具备民事诉讼主体资格，对其不予受理。业主委员会不服裁定，向安徽省高级人民法院提起上诉，同时还致信给最高人民法院。不久，最高人民法院给予回复，省高院据此下达民事裁定书：裁定市中院立案受理该案，业主委员会可以以自己的名义提讼（参见刘传勋：《业委会致信高法讨说法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。

（四）业主委员会超越权范围、《物业管理条例》虽然作出了业主委员会权利义务的规定，但条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性；此外条例中也没有规定业主委员会超越业主大会授权范围所为民事法律行为的法律效力以及业主委员会对此应承担的责任。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越权的范围或者在根本没有得到业主大会的授权下，以自己或者全体业主的名义为民事法律行为；甚至还出现了、挪用专项维修资金、损害全体业主利益的情况。例如，上海市浦东新区德州高层小区的业主委员会，在没有得到全体业主和业主大会的同意且没有任何审查的情况下，便同意了物业管理企业使用专项维修资金。一年之中，小区内的675家住户少则分摊到2000多元维修费用，多则近4000元。在业主们的强烈要求下，业主委员会才召开了部分业主会议，要求物业在5天内公布明细账目、支出总额及每平方米分摊的费用，但事后又杳无音信（参见马美菱：《维修费狮子开口业主利益受侵害、业委会就像围城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院业主委员会在业主大会上要求颁发“重大贡献奖”，受奖者是业主委员会主任、副主任以及其他“索赔有功人员”，奖金总额为16万余元。后因业主非议未能全部兑现。此后，业主们陆续发现业主委员会存在诸多问题：业主委员会未经业主同意，私自和开发商签订赔偿协议；藏匿开发商补偿给全体业主的架空层、底层车库；将部分房屋私自出租给个别业主65年；私自向外发包13个小区物业工程；用维修基金购买超市水票作为奖励发放等等。当业主们要求业主委员会公布维修基金明细账、活动经费预算及使用情况、会议纪要和开发商移交的架空层、底层车库及部分房屋的位置及数量清单，并解决已发的超市水票、重大贡献奖、出租收入纳入维修基金等一系列问题时，业主委员会拒不处理（参见包蹇：《业主缘何状告业主委员会》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。

五、制度完善纵观世界各国的民事、物权、房地产管理或物业管理法律法规，很多国家都有着与我国业主委员会制度相接近或相类似的制度设计，其中有些规定对我国业主委员会制度的完善具有很大的借鉴价值。

德国法民法规定：业主委员会（凡外国法律中某具体概念与我国《物业管理条例》中的某一概念相近的，为便于理解，统一使用我国《物业管理条例》中的提法。下同）成员由业主中的一人或其他具有专门特长的个人或法人担任。业主委员会成员的任命及解任由业主大会之多数决议予以决定，任期为5年。5年期满之后，即使没有特别解任之必要，但依法律规定，该业主委员会成员的职务即已终结。对于任期届满、职务终了的业主委员会成员，可以由业主重新任命，但这一任命必须考量该成员在任期内的业绩。另外，即使在任期之内，业主委员会成员如有重大事由，业主大会仍然可以将其解任。业主委员会的权利义务主要包括：（1）执行业主大会的决议，监督业主公约的执行。（2）保存及修缮小区物业中的共用部分。（3）在紧急情况下，对共用部分的维护保存采取必要措施。（4）物业管理费用的管理。（5）以全体业主的名义为一定的行为。（6）将业主的款项同自己的财产分别保存。（7）请求业主出具载明权范围的授权书。（8）预算及年终结算。

法国民法典规定：业主委员会的选任，以业主大会单纯多数的决议予以认定。在实践中，将专家选任为业主委员会成员的情况居多；否则，则当选者必须为业主之一。当选为业主委员会成员的具体对象，既有管理公司，也有自然人（包括专家和业主）。业主委员会的权利义务主要包括：（1）承担执行业主大会决议的任务。（2）遵守业主公约。（3）管理并保全小区物业，在紧急场合可凭借自己的判断，决定紧急施工事宜。（4）制作业主大会会议报告书和预算案。（5）代表全体业主为民事及诉讼上的一切行为。（6）雇佣一般管理员，并有权将其解雇。

日本民法典规定：业主依照业主公约或业主大会的决议选任和解任业主委员会成员。业主委员会成员有不正当行为或其他不适于执行职务的情况时，业主可以请求法院将其解任。被选任的具体对象，既可以是业主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。业主委员会的权利义务主要包括：（1）小区物业共用部分的管理、维护和改良。（2）执行业主大会的决议和业主公约所规定的内容。（3）管理事务的报告义务。（4）保管业主公约，并在有利害关系人请求阅览时将其提供阅览。（5）召集业主大会。（6）适用委任合同中的相关规定。

意大利民法典规定：业主大会可以指派一个业主委员会，或由业主申请法院指定。业主委员会成员的任期为1年。业主大会可以随时将其解任，也可由业主申请法院解任。被选任和以任何理由终止业主委员会成员的职务时，必须向有关部门进行登记。业主委员会在其权限范围内所作的行为对全体业主均有拘束力；对于其超越职权范围所作的行为，业主可于30日内向法院提起控诉。业主委员会的权利义务主要包括：（1）执行业主大会的决议，遵守业主公约。（2）小区物业共用部分使用的管理及共同利益事项的执行，以使全体业主获得最大的利益。（3）收取物业管理费用和专项维修资金，支付小区物业共用部分所需通常维护的经营管理费用。（4）在年终提出管理的账目。（5）在依职权或业主公约或业主大会赋予的权利范围内，代表全体业主对某一业主或第三人进行诉讼。

瑞士民法典规定：业主委员会成员由业主大会选任，或由业主请求法院指派。业主大会可以随时依照其决议解任业主委员会成员，并保留可能发生的损害赔偿权。当业主大会忽视重大事由的存在而拒绝解任业主委员会成员时，各业主可于1个月内向法院请求解任。对于法院指派的业主委员会成员，未经法院同意，不得于任期届满前将其解任。业主委员会的权利义务主要包括：（1）依法律法规、业主公约及业主大会的决议实施有关小区物业共同管理的一切行为，以及为防止或除去损害，而自行采取一切紧急措施。（2）将物业管理费用分派给各业主，并收取物业管理费和专项维修资金。（3）注意业主是否依法律、规章及业主公约的规定，使用小区物业的共同部分和共同设施。（4）在获得业主大会的授权下，对外代表全体业主（参见陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273页。）。

我国台湾地区《公寓大厦管理条例》规定：业主为执行小区物业管理工作，选举业主委员会。业主委员会成员由业主互选产生，任期为1年，连选得连任。业主委员会成员互推一人为主任委员，主任委员对外代表业主委员会。业主委员会具有当事人能力，当其作为原告或被告参加诉讼时，应将诉讼事件要旨迅速告知全体业主。业主委员会应对业主大会负责，并向其报告会务。业主委员会的权利义务主要包括：（1）小区物业共有及共用部分的清洁、维护、修缮和一般改良。（2）对于业主违反法律法规和业主公约的行为进行处理。（3）建设业主共同事务中应兴革的事项。（4）保管业主公约、业主大会纪录、物业使用执照誉本、建筑物竣工图说等有关文件资料，并提供利害关系人阅览。（5）维护物业小区的安全及环境。（6）收缴、保管和使用物业管理费及专项维修资金。（7）执行业主大会的决议。（8）委任、雇佣及监督物业管理服务人。（9）提出并公告会计报告、结算报告及其他管理事项。（10）其他业主公约规定的事项（参见中国民商法律网：《台湾公寓大厦管理条例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。

通过分析比较上述各国关于业主委员会制度的立法设计，结合我国的实际情况，我认为我国的业主委员会制度应该做如下设计：

1.实现业主委员会职业化，确立业主委员会聘任制业主委员会成员由业主大会聘任，并由业主大会向业主委员会颁发写明权范围的授权书。业主委员会的成员可以是业主，也可以是其他人；若成员不是业主，则必须是具有专业知识和技能的专家。业主委员会成员的聘任期限如果过长，则极易招致其惰性，不利于积极有效地开展管理工作；还容易滋生贪污挪用的情况的发生。过短则又由于业主委员会成员变动频繁，致使业主委员会的工作缺乏稳定性和连续性，也不利于管理。故我认为取2年或3年为宜。

2.加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监督权业主委员会应定期向业主大会报告其工作，接受全体业主的监督。若业主大会发现业主委员会超越权的行使范围从事行为，或者为任何损害全体业主利益的行为时，可以随时依照其决议解任业主委员会成员，拒绝承认其行为对全体业主的法律效力，并保留损害赔偿的请求权。

3.确定业主委员会的法律地位，赋予其诉讼当事人资格应当明确规定业主委员会属于事业法人，自成立之日起就具有法人资格。其在与全体业主的民事法律关系中处于人的地位，在与全体业主的管理关系中处于管理者的地位；在与物业管理企业的委托合同中处于委托人的地位，在与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中处于行政相对人的地位。当业主委员会在全体业主或业主大会的授权下与物业管理企业为民事法律行为时，物业管理企业不得以业主委员会为被告提起民事诉讼。其他情况下，业主委员会都可以以自己独立的名义参加诉讼活动。

4.明确业主委员会的权利义务，规范其权力的行使业主委员会在与全体业主之间的民事法律关系中，权利义务包括：（1）在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同；（2）在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受其监督；（3）充分考虑业主的利益，维护业主的合法权益。在与全体业主之间的管理关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）监督全体业主对于业主公约的实施；（2）收取、使用和管理专项维修资金；（3）接受全体业主对于其管理活动的监督。业主委员会在与物业管理企业之间的委托合同中，权利义务包括：（1）签订物业管理委托合同，委托物业管理企业进行物业管理；（2）监督物业管理企业履行物业管理委托合同；（3）向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用；（4）协助物业管理企业收取物业管理费。在与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；（2）配合、协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作；（3）接受房地产行政主管部门的监督；（4）依法获得行政救济。对于以上未列出的权利义务，在实践中可以参照民事法律关系、委托合同法律关系和行政管理法律关系中的相关规定。

主要参考书目：

1.陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版。

2.姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版。

3.罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社，1992年版。

4.史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九版。

5.王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版。

6.颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版。

篇5

一、物业管理纠纷的主要特点。

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。

1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。

物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。

（一）物业管理纠纷的管辖问题。

确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。

（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。

审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物业管理纠纷。

1.注意审查物业管理服务合同的效力。

在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务.随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的，应认定合同无效。

在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业益的不平等条款的，应确认部分无效.

2.注意审查物业管理承包合同的效力。

由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物业管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。

3.注意审查物业委托管理合同的效力。

在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主）同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来，后者依《办法》及物业管理的需要，是允许的。

三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。

随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。

（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题。

由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管理权，为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立住宅小区管理委员会，但《办法》未对业主大会制度，包括业主大会如何召集、选举如何行使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定，但不尽完善，实践中存在问题仍急需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理？在什么情况下召集第一次业主大会？如何选举产生管委会？在未召开业主大会的情况下，分别通过书面投票的方式征集业主的选票是否可行？如何确定业主的投票权？是一房产证一票还是一户一票，或确定一定的建筑面积为一票？这些问题很具体，但实践中涉及到当事人切身利益，急需有明确的规定，以便于操作.笔者认为，业主要行使物业管理权实现自治，应尽早召开业主大会，以确定物业管理中的重大问题。第一次业主大会的召集，既可由房产行政管理部门召集，也可由业主自行召集，但持有半数以上投票权的业主出席才能举行，在未召集业主大会，业主或其委托人未出席的情况下，分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项的决议的，不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业管理的最高决策机构，及召集第一次业主大会的前提条件，形成业主大会有效决定的程序。住宅小区或商厦，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《办法》规定，房地产开发商在出售房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须召集第一次业主大会，选举产生管委会呢？显然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（这一过程也许很长），业主不能行使其物业管理权，则难以保障业主应享有的权益，但如果房屋出售或入住未达一定的比例，其时房地产开发商是最大的业主，召开业主大会也难以体现小部分业主的利益。因此，确定房屋入住率或出售率达到一定的比例，方依法召开业主大会，成立管委会，这是保护业主利益，规范物业管理的必然要求。笔者认为，住宅小区或商厦主要用于出售的，其出售率达到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率达到50％以上的，应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告，在管理部门组织下或自行召集下，召开第一次业主大会，选举产生管委会，这对于保护业主的物业管理权是较为有利的。

关于业主的投票权如何确定，关系到业主的切身利益，关系到业主大会的决定是否有效，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算，确定投票权及票数，根据权利义务一致的原则，有其一定的合理性，但建筑面积很小的房屋，其业主如无投票权，其权益如何体现？笔者认为，应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人，不论所有或使用房屋的建筑面积大小，均应享有业主大会或管委会的投票权，但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房屋为一票，或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位，每一计票单位的建筑面积享有一票，计票单位面积以下的业主，每一产权人有一票，非业主使用人的投票权从其与业主的约定。如以建筑面积100平方米为计票单位，房屋建筑面积每100平方米计一票，100平方米以下的每一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则，也充分考虑了小业主的利益。业主大会的决议，如要求所有业主通过方有效，则往往会只能形成议而不决的局面，反而不利于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上，规定业主大会的决议，须由出席会议的业主所投票数的半数以上通过，且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额达半数以上，方为有效，则可最大程度地保障业主的共同利益。

（二）关于管理委员会的主体资格问题。

管理委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定，管委会有权选聘、续聘物业管理公司对物业进行管理，并与其签订聘用管理合同。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后，应由业主联名或业主大会授权的房地产开发商或物业管理公司，报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认，或未经业主授权，他人以业主的名义将管委会予以登记的，视为管委会尚未依法成立。对于依法成立的管委会的主体资格，有一种意见认为，管委会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。对此意见，笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利，应视为管委会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章，且在确认其签订物业管理合同主体资格的同时，必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发生纠纷，管委会能否以其名义参加诉讼？笔者认为，管委会固然不是法人，但其属依法成立的自治管理组织，应属民诉法第49条的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确，实践中对此认识不一，因此有必要在有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。

（三）关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。

与住宅小区的用途不同，商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理公司实施专业化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引发纠纷。而建设部《办法》，国家计委、建设部印发的有关服务收费办法，都只对住宅小区的物业管理及服务收费予以规定，未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中，亦鲜有将商厦管理纳入物业管理的范畴，使商厦业主如何行使物业管理权，收费标准、服务要求如何确定既无法可依，也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理，不利于我国物业管理市场体系的建立和完善。因此，应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围，在有关物业管理法规中，以规定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架，分别根据住宅小区和商厦的特点，明确各自的服务内容、范围、服务质量、收费标准、方法，以及行使物业管理权的方式。

（四）关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。

篇6

今天，我们召开全市物业管理工作领导小组第一次会议，主要任务是研究贯彻落实5月1日将要施行的《省物业管理条例》，切实解决好我市房屋开发、使用管理和物业服务中存在的严重影响居民生活的问题，进一步改善人民群众的工作生活环境，提升城市管理水平，维护社区稳定。刚才，立文同志把我市物业管理工作发展情况作了简要汇报，既有基本情况，也有存在问题，还提出了很多贯彻落实意见，这些想法都是切实可行的，希望大家认真抓好落实。下面，我就如何贯彻落实《条例》，强调三点意见。

一、正确把握，充分认识《条例》颁布实施的重要意义

物业管理与服务关系人民群众切身利益，是百姓生活不可缺少的组成部分，也是社会关注的热点。我省《条例》在国务院2003年颁布的《物业管理条例》基础上，经过几年调研、论证，广泛征求社会意见，经省人大审议通过。《条例》具有以下几个鲜明特点：

一是《条例》的立法过程和内容款项体现了以人为本、关注民生的指导思想，反映了人民群众多年以来的呼声和要求。二是《条例》明确了物业管理活动中各类主体的责任、权利、义务，对小区综合验收备案、小区水电暖设施建设和产权界定、建立小区综合管理机制、旧小区整治和建立房屋质量保修金等方面做了详细规定，为解决房地产开发、物业管理工作中存在的问题指明了方向，具有很强的针对性。三是《条例》对行政管理部门及有关责任人设定了明确的责任追究制度，有很强的前瞻性和可操作性。因此，贯彻落实《条例》，就是学习实践科学发展观，就是为百姓办实事、做好事、解难题，各级各单位务必要不折不扣地抓好落实。

二、找准问题，通过贯彻落实《条例》破解难题

近年来，经济社会加快发展，住房制度改革不断深化，人民群众的居住水平有了明显提高，小区物业管理有了很大的发展，物业管理的范围、内容都有了很大的拓展，新建小区全部实行了专业的物业服务，丰富了城市管理的手段，改善了市容环境和居住环境。应该说，这几年物业管理工作开展得不错。随着旧城棚户区改造、旧居住小区改造后，物业管理的范围、内容、标准都发生了变化，让百姓住得上、住得起、住得好不仅是建设问题，还有管理问题，而且城市管理不仅是对街面的管理，还要向社区、向楼群延伸，切实解决好小区“一年新、二年旧、三年脏乱差”的问题。当前，要清醒地看到，有关房屋开发、使用管理和物业服务的群众投诉和矛盾纠纷逐年上升，成为居民群众投诉、12345市民热线和群众来信来访反映的突出问题，并引发了。比较明显的是汇统花园问题，由于开发商和业主之间的矛盾爆发，开发商把问题甩给了政府，市建委等有关部门积极努力，有关部门做了很大的牺牲，应急处理了一些矛盾，正在有序推进解决。这些问题本是不应该发生的，集中体现了我市在房地产开发、物业管理方面存在的一些共性问题。

一是对房地产开发销售与交付使用的监管还不完善。存在工程质量缺陷、开发商违约、小区配套缓建或不建、手续不全难以办理房产证等问题，这些问题在居民入住后长期得不到解决。房管局正在研究办证的问题，力争多办一些，缓解一下压力。住房是老百姓拥有的重要私人财产，买来的房子却是次品，权益受到侵害，人民群众很有意见，心里怨气很大。二是对物业管理企业服务行为的监管还不到位。部分物业企业服务水平低、意识差，社会责任感不强，多收费、少服务，处理问题简单粗暴，有的甚至干扰业主委员会自治，人为制造矛盾，严重影响小区和谐氛围。三是对旧小区的整治有待深化。经过几年的整治，旧小区的环境有了明显改善，但也有部分小区在整治后出现“回潮”现象，部分小区整治还不彻底，违章搭建、乱占道路现象依然存在，部分小区房屋维修难、污水冒溢，严重影响居民生活。四是部分小区水电暖专营单位服务质量差。水电暖与人民群众的生产生活息息相关，是政府授权专业经营单位向社会提供的公共产品，但在部分小区，专业经营单位只负责到小区规划红线，小区内水电暖设施管理及收费由开发企业或物业企业承担，变相把权力交给了开发企业或物业企业。由开发企业或物业企业负责小区水电暖的转供，可能会收高价水电费用，引起业主与企业的矛盾纠纷，一旦企业撤出小区管理或破产，无人代收水电暖费用，无人承担设施维修责任，居民就无法正常使用水电暖。

解决以上问题，必须通过贯彻落实《条例》。各部门各单位务必高度重视，采取有效措施，切实抓好贯彻落实，扎扎实实地推进《条例》实施。

三、落实责任，扎实推进《条例》顺利实施

《条例》是当前规范我市房地产开发、物业管理发展、解决历史遗留问题的有力指导和遵循。市政府成立了由分管市领导为组长，各有关职能部门和区政府为成员的物业管理领导小组，具体推进《条例》贯彻落实。各成员单位要指定分管领导为领导小组成员，切实担负落实责任。

（一）严格落实责任。各成员单位要结合工作实际，明确责任分工，着力落实推进。市房管局，负责全市物业管理活动的监督管理，拟定加强我市物业管理的具体政策，加强物业服务资质管理和物业服务从业人员资格管理，对住房维修资金和房屋质量保修金进行监管，指导各区房管部门、办事处对物业企业和业主大会进行监管，依法处理物业企业的违规违法行为。现在我市房屋维修基金已经归集有十几个亿，量比较大，要专门成立一个机构，把这部分资金监管好、使用好，确保资金安全、高效，真正用在老百姓身上。市建委，负责组织开展小区综合验收及备案管理和在建物业项目质量监管，会同市物价局拟定调整城市配套费的意见，强化对房地产开发销售的监管，处理小区开发遗留问题，牵头组织旧小区综合整治。市规划局，负责落实《条例》有关小区配套建筑的规划要求，确保小区配套完善，协调解决涉及规划的小区遗留问题。市行政执法局，负责查处房地产开发企业和物业企业在房屋开发销售、物业服务过程中的违法行为，处理业主或房屋使用人在使用房屋过程中违反《条例》规定的行为。市公安局，指导、督促物业企业开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设，消除物业管理区域内的治安隐患，调解各类涉及治安管理的矛盾，加强对外来人口和宠物的管理。市财政局，会同有关部门落实小区政务管理等用房和旧小区整治工作中应由政府承担的建设资金来源。市民政局，加强社区基层政权建设，落实居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。市物价局，牵头制定我市物业服务收费政策，定期公布指导价格，依法查处物业服务收费的违规行为，协调解决因物业服务收费引发的矛盾纠纷。市环保局，负责验收物业项目的环境保护设施，依法查处业主与使用人在使用房屋过程中违反环保法律法规和《条例》的行为。市质监局，对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处安装、改造、维修和使用中的违规行为，调查处理物业管理区域内的特种设备事故。市司法局，逐步建立基层纠纷协调机制，指导基层纠纷调解机构疏导、调解物业管理区域内的各类民间纠纷；与市房管局共同组织开展物业管理相关法律法规的宣传教育。市工商局，加强企业登记审查，对未依法办理住宅改为经营性用房手续的，不予核准登记；查处在住宅小区内擅自改变住宅用途从事无照经营的行为。市市政公用局，负责制定已建成小区水暖气设施整治和移交的具体办法，监督管理水暖气各专业经营单位履行水暖气设施建设、接管和维护管理义务。市环卫局，负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督，督促环境卫生专业单位依法履行职责，及时解决小区化粪池污水冒溢问题。市园林局，负责物业管理区域内绿化变动的审批和监督。市经委，负责组织落实《条例》有关小区供电设施建设、移交、管理维护的规定，并督促供电公司履行法定义务。市供电公司，按《条例》的规定，开展小区供电设施的建设、接管工作，确保居民正常用电。各区政府，要对本辖区内小区管理和物业服务负总责，按照《条例》的要求，督促办事处抓好《条例》宣传学习和小区综合管理机制及联席会议制度的建立，把小区管理与社区建设相结合，纳入对办事处工作的考核体系，加大办事处对业主委员会工作的指导、监督，配合专业单位做好水电气暖设施移交，加强基层调解机制建设，及时协调解决居民之间、居民与物业企业的纠纷，维护好小区的稳定与和谐。

（二）加强协调配合。《条例》不仅是一部单纯的规范物业企业的法规，对与居民使用房屋相关的房地产开发、水电气暖管理、小区管理、业主自治、物业服务、房屋维修、旧小区整治及相关部门的行政管理行为都作了明确规范，贯彻落实《条例》不仅是哪一个部门的工作，需要各部门密切配合、齐抓共管、形成合力。各级各部门要把每个环节的工作都做好，让百姓住得安心、舒心、放心。

（三）着力推进七项重点。当前，根据我市实际，认真贯彻落实《条例》的重点是，立即开展小区综合验收备案、调整配套费标准、进行小区水电气暖设施移交、建立小区综合管理机制、深化旧小区整治、强化维修资金监管、建立房屋保修金制度等七项工作，抓紧研究制定加强我市物业管理工作的意见、房屋维修资金和质量保修金的监管办法、物业服务收费办法、小区综合验收备案管理办法、配套费调整、水电气暖设施移交办法等政策。以上政策，要于5月底前制定完毕，并在第二次领导小组会议上研究讨论。对落实工作不力，问题解决不力，居民反映强烈，造成社区严重不稳定的，将依据《条例》追究相关部门和责任人的行政责任。

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论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。

物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：

一．物业维修基金的运作模式的改进

维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2O％．高层住宅3O％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3O％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进

1明确基金使用程序

由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。

2建立基金审查制度

每个财政年度，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。

3．建立续筹资金的筹集制度

对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。

二．创建新型物业管理模式

目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。

三、实现规模经济在物业管理行业中的应用

物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：

1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”

很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。

2建立物业企业资质等级制度

制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。

3．有效整合物业管理资源

针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。

四。全面提高各方的物业管理素质

物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：

1对业主委员会人员进行岗前培训

根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5O％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。

2对物业公司专业人员数量作硬性规定

目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。

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论文摘要 物业管理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。但是目前政府对物业公司监管力度不强，物业管理法规缺乏可操作性，物业管理状况不佳，业主的合法权益时常遭到侵害，业主委员会很难真正发挥作用。要想改变着这一现状，就要积极探索多样化的物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，为社区居民创造和谐的生活环境。

论文关键词 物业管理 业主 业主委员会

一、调查概况

(一)调查背景

随着我国房地产业的兴起与发展，现代小区的居住模式逐渐取代传统的零散居住形式。相对集中的建筑群居住构成了现代小区。小区配有的成套的公共服务设施，小区内相关场地的维修、养护、管理和环境卫生及相关秩序的维持需要有专门的人员和组织，因此物业管理行业便应运而生。然而，此行业在我国目前还属于新兴行业，在实践中，还有很多问题有待规范。

物业管理，具体而言，就是物业公司接受业主或业主大会的委托，然后签订物业服务合同，按照物业服务合同的约定，对业主居住的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的道路交通、消防安全、环境卫生和秩序的活动。物业管理的内涵包括：(1)物业管理的管理对象是物业，即管理业主所居住的小区内的公共设施、绿地、停车位停车库、房屋设备、环境卫生等;(2)物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人;(3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。

物业管理立法兴起于19世纪，在20世纪获得了重大的发展。2003年9月1日国务院正式颁布实施《物业管理条例》，为物业管理中业主权利的法律保护实现了统一立法。但我国的物业管理立法仍缺乏理论指导，配套的立法尚不成熟，且缺乏可操作性，未形成良性、完善的运作机制。现实生活中，物业管理关系混乱，物业公司不能经济有效的实现物业管理的目的，业主的权利不能得到有效的维护，因物业管理产生的纠纷层出不穷。

(二)调查目的

物业管理状况关涉小区业主的生活休息环境，本课题通过对西宁市鸣翠柳山庄的业主权益是否得到有效维护进行调查，期望能更好的规范物业公司的服务行为及管理行为，增强《物业管理条例》的可操作性，改善我国物业管理的现状，为业主营造更舒适和谐的居住环境。

(三)调查内容

本课题通过对西宁市鸣翠柳山庄居住的业主、外聘的物业公司进行问卷调查，并结合相关的法律法规和理论知识及对其他小区的物业管理情况的走访调查得出调查结果。一是业主参与物业管理的意识。即小区业主在入住该小区并缴纳相应的物业费后，应如何自主选举业主委员会，实现自治管理权，维护自己的合法权益。二是业主大会的召开、决议及业主委员会的职权性质及义务。即业主委员会作为业主大会的执行机构，应如何维护全体业主的公共利益及应如何行使自己的职权。三是物业公司的服务质量和管理状况。即物业公司对业主的诉求是否及时处理以及对小区的物业设施的维护管理状况。拟从这三方面入手，对业主、业主委员会和物业公司分别进行调查。

(四)调查方式

此次调查的主要方式有：对西宁市鸣翠柳山庄的业主发放调查问卷;对西宁市部分小区进行走访调查，共发放调查问卷100份，实际收回97份，部分业主因忙于参加广场举办的活动未交回问卷。所以，以下报告中的结论系根据收回的有效数据资料及对部分小区的走访询问而得到。

二、调查问卷反映的问题结论及分析

(一)业主的参与度不高，业主大会召开难

根据调查，在问及本人是否愿意在业主委员会担任职务之时，有22.7%的被调查者明确表示愿意，而明确表示不愿意的占49.0%。在问及不愿意在业主委员会任职的原因之时，没有时间精力和没有报酬是最主要的原因，提及率分别为36.8%和41.9%。在问及“业主委员会是否应该拿报酬”之时，有60.8%的被调查业主表示赞成，而有19.8%的被调查者明确表示反对，另外19.4%的业主则选择“说不清”。在问及“业主委员会是否应该具有法人地位”之时，有65.8%的被调查者表示赞成，而有15.2%的被调查者表示反对，19.0%的业主则选择“说不清”。在问及本小区的业主委员会能否代表业主的利益时，有71.7%的被调查者认为不能代表，只有13.4%的被调查者认为能够代表。

根据走访调查得知，业主大会、业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主委员会会参与物业管理漠不关心。大部分小区从来没有召开过业主大会，有些小区即使召开业主大会也是偶尔性的，大多都是书面性的决议或是业主代表参加，主要是因为：涉及的问题根本与自己无关，参加业主大会浪费自己的时间;业主比较分散，统一召集起来比较困难;业主对业主大会能否做出有效的决议丧失信心，认为即便召开业主大会也是徒劳，难以形成让全体业主都满意的决议。

业主对成立业主委员会态度也比较消极。很多业主不知道业主委员会的职责权限也不知道是否能维护业主的权益，对作为业主委员会成员是否有报酬比较担忧。所以大部分小区的业主委员会只是虚设，没有存在的意义，有些业主委员会成员很少履行自己的职责。究其原因，主要是物业管理的法律法规对业主委员会的定性很模糊，没有给业主委员会一个合理的法律地位，业主委员会没有运营资本，很多业主不愿意浪费时间做没有任何报酬的事;居委会、街道办等基层组织对业主委员会的成立缺少指导和帮助，很多小区不知道怎样成立业主委员会。

(二)物业公司的管理和服务定位模糊

根据调查问卷的统计显示，对物业公司的管理和服务表示“很满意”和“比较满意”者，仅占被调查者的18.3%，而表示“不太满意”和“很不满意”者，占40.7%。业主的利益受侵害的状况主要在专有部分和共有部分，调查数据显示，有44.7%的被调查者认为，其个人和家庭的合法权益曾被物业公司侵占，有55.3%的业主认为其小区共有部分的利益受到了物业公司的侵占。

物业公司是接受业主的委托并按照物业服务合同提供常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。但是目前我国物业公司的从业人员的文化层次普遍较低素质不高，很难树立科学的管理和服务理念。主要表现在：物业公司的从业人员常常以管理者自居，没有服务意识，对业主的诉求不闻不问，更谈不上主动帮业主排忧解难。根据调查结果，物业公司管理不规范，对自身造成的问题也不及时有效的解决，影响物业公司的服务质量，客户的满意度降低。二是物业公司缺乏一些专业的技工人员，对公共设施的损坏及业主的房屋出现的漏水、墙皮脱落等现象不能及时进行维修。这是导致物业纠纷增多的最主要原因。三是物业公司侵吞业主利益。根据调查问卷统计，88.7%的小区的物业公司都存在将小区的公共场地、相邻楼房的通道作为停车位出租给外来人员，谋取利益，严重扰乱了小区的公共秩序和环境卫生，直接侵害了业主的经济利益。四是物业公司私自涨价，导致业主不满。鸣翠柳山庄的物业费自四月份开始，每月每平方米0.45元涨到0.80元，通过询问物业公司，由于工业运营成本和人工工资不断增加，物业费必然要上调。但是物业费涨价一事，物业公司和业主委员会并未达成一致，也未召开业主大会征求业主的意见，物业公司业没有向上级部门提供物业费涨价的相关申请和备案。根据调查，大部分小区都存在物业公司私自涨价的行为，主要是现在物业费的收费标准没有统一的标准幅度，政府相关部门对物业公司的行为监管不到位，惩罚力度较小，导致物业公司为所欲为，不顾及业主的利益。

三、针对调查结果的思考和建议

通过对业主、物业公司的接触和调查，结合相关的法律法规，对完善物业管理，保护业主的合法权益的具体建议如下：

(一)提高业主的参与力度，加快业主委员会制度规范化。(1)居民委员会、街道办事处要加强对小区成立业主委员会事宜的扶持力度，提高业主的主人翁意识，督促业主积极参与小区的自治管理，指导业主选出真正能代表业主利益、有责任心、热心公益、具有一定知识水平的人员来参与业主委员会的工作，在物业公司和业主之间起到沟通协调的作用，加强业主对其的信任度。(2)相关的法律法规制度应明确业主委员会的法律地位，拨付业主委员会一定的运营成本，保障业主委员会能及时有效的处理物业纠纷，提高业主委员会成员工作的积极性。(3)业主委员会成员要以身作则，对其职责范围内的工作应认真负责，在与物业公司签订物业服务合同时，仔细斟酌合同条款，确定物业费的标准合理，并定期召开业主大会，涉及业主的切身利益时要及时公开征求业主的意见，监督各项经费的使用情况，及时处理业主的诉求。

(二)建立物业公司年度评价机制，规范物业公司的行为

(1)实行物业公司的年度评价机制，有利于督促物业公司不断创新科学合理的物业管理模式，提升物业公司的服务意识。业主委员会可以与物业公司在公示栏里设置一些小区物业管理状况的评价标准，在年末召集业主对物业公司一年来的管理行为和服务行为做一个评价，对没有做到位的和很差的行为可以提出一些改善的建议，逐步改善小区的物业管理状况。(2)物业公司自身应不断提高该行业的从业人员的资质条件，加强对从业人员的技术培训，提高业务素质，及时处理业主反映的各种需要维修的房屋及配套的公共设施，做好外来人员的登记事项，布置好小区内的停车位，维护好小区的公共秩序，保护业主的合法权益不受侵害。

(三)加强政府的监管力度，完善物业管理法法规制度

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最近，国务院总理*对价格公共服务工作作出重要批示：“这项工作要经常化，注意制度建设，以真实性取信于民”，副总理批示：“推进价格公共服务工作对于控制物价过快上涨有积极作用。把服务与监管有机结合起来有利于价格政策的落实。要进一步总结经验，会同有关部门建立全社会价格监督服务网络，形成长效机制，在抑制通胀中更好地发挥作用”。国家发改委也发出了《关于认真贯彻落实国务院领导同志重要批示精神进一步做好价格公共服务工作的通知》（发改价检〔*〕2641号），四川省物价局对进一步做好价格公共服务工作了要求，目前国家又作出了扩大内需、促进增长的安排部署，进一步做好价格公共服务工作显得更为重要。经局党组研究，现就进一步加强全市价格公共服务以下意见。

一、要提高对价格公共服务重要意义的认识

（一）做好价格公共服务，对实践价格科学发展观有重要意义。党的*大报告，加快推进以改善民生为重点的社会建设，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义。党的*届三中全会，建设社会主义新农村，形成城乡经济、社会发展一体化新格局，必须扩大公共财政覆盖农村范围，发展农村公共事业，使广大农民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。按照党的*大报告和党的*届三中全会精神，全面贯彻科学发展观、构建和谐社会政府价格行政主管部门应加快价格职能和价格管理方式的转变，加强价格公共服务，深化价格改革，强化对垄断行业价格成本约束，加强价格监管，依法严肃处理各种乱涨价、乱收费的行为，着力维护广大人民群众、社会经济组织的合法权益。作好价格公共服务，要求全市物价部门按照科学发展、和谐发展的要求，以改进价格管理与转变价格职能相结合，切实把价格工作重点转移到依法为社会各利益主体服务和为维护良好的发展环境服务上来。在价格公共服务中要重点抓好提供维权服务，提供自律服务，提供政策服务，提供信息服务，提供协调服务，提供综合服务。

（二）加强价格公共服务，应着重围绕发展是第一要务、核心是构建和谐的总体要求。全市各级物价部门要坚持围绕中心、服务大局，认真按照党委和政府的工作部署，对当地经济发展的重大项目、产业发展园区，对义务教育、医疗、房地产、环保、公共交通、水电气以及涉及群众生活、健康、居住、受教育基本权益等方面，做好价格公共服务工作。

（三）加强价格公共服务，应切实转变价格管理职能，在公用事业和公益行业方面积极探索建立差别价格和对低收入群体调价补贴的联动制度。近年来，针对我国资源价格偏低、资源性产品比价不合理等现象，国家大力实施了资源性产品价格改革。在稳步推进资源性产品价格改革的过程中，由于资源性产品价格的上涨，势必会对低收入群体等生活水平造成影响。为着力协调解决群众、相关行业因资源性价格上涨对生活水平和生产秩序造成的相关影响问题，价格主管部门应转变管理职能、改进管理方式，在推进资源性产品价格改革特别是公用事业和公益方面积极探索建立差别价格和对低收入群体调价补贴的联动制度，更好地加强价格公共服务工作。

二、加强价格公共服务的指导原则

加强价格公共服务的指导原则是，认真贯彻党的*大和*届三中全会精神，按照科学发展观要求，认真落实国家宏观调控政策，改进和完善价格审批、价格监督、成本监审、价格评估、价格监测等职能，转变价格监管方式、减少价格审批、突出公共服务，着力维护人民群众长远利益和根本利益，维护社会经济组织在价格方面的合法权益。

三、价格公共服务的重点

当前及近期价格公共服务主要应围绕国家的扩大内需，促进发展和泸州市委、市政府的“四个四”发展战略（即突出抓好酒业、化工、能源、机械制造“四大产业”，建设酒业集中发展区、纳溪化工园区、长江机械工业园区、川渝合作泸州临港示范区“四大园区”，建设川黔高速公路、泸渝高速公路、川黔铁路、长江黄金水道“四大通道”，打造现代商贸物流中心、旅游组织中心、教育培训中心和区域中心城市“四大中心”），突出为产业园区建设和发展服务，着力解决群众反映强烈的热点问题，着力维护公平的价费秩序和良好的发展环境。按照在价格公共服务中要重点抓好提供维权服务、提供自律服务、提供政策服务、提供信息服务、提供协调服务、提供综合服务的要求，主要应突出三抓、六加强、三协调：

（一）抓直接关系广大群众基本权益价费项目调整的审批与规范

1、抓城市小区物业服务收费热点问题的规范。近几年社会经济快速健康发展，城市扩展较快，城市居民居住状况有很大改善和提高，小区物业管理收费涉及的小区业主已占城市居民的80%以上，小区物业收费不规范是群众反映较为强烈的问题。为切实解决小区业主与物管公司的纠纷，维护广大群众和物管公司双方的合法权益，我局在认真调研、充分听取意见、进行成本监审基础上，结合我市小区物业管理收费实际，依照有关规定，制定了《泸州市城市物业服务收费管理实施办法》。《实施办法》的出台，对小区物业管理收费项目、服务等级、收费标准及包涵内容、收费公示及监督检查等均作了细化分解，使小区业主、物管公司在约定物业服务收费合同中有一个规范的指导文件，小区物业收费的乱分摊、乱收费将得到有效遏制，将会更好地规范小区物业服务收费管理秩序，促进我市物业服务业健康发展，推进社区和谐建设。

2、抓城区居民生活用电和商业用电“户表工程”改造收费的规范。目前，我市城区大部分居民约有80%以上生活用电实行的是总表计量收费，总表到户表间产生的电损由居民按实分摊，造成了居民实际缴纳电价高于国家规定电价的状况，群众反映强烈。针对这一城区带有普遍性、共通性问题，我局从着力抓好价格公共服务出发，对怎样化解供用电双方及用电户之间的矛盾纠纷，进行了认真调查研究，在进行成本监审基础上，多次协调电力等有关部门，制定了《泸州市城区居民生活用电和商业用电“户表工程”实施办法》，对城区“户表工程”实施范围、改造收费标准、改造后用电设施的维护管理等均作了明确规定。抓好“户表工程”改造的收费标准的规范，可以使小区业主、物管公司、小区群众之间由此经常发生的经济纠纷得到较好的化解，将对维护小区及邻里关系和谐发挥重要作用。

3、抓维护弱势群体利益的调定价联动制度。按照关注民生、构建和谐和国家有关调整资源性产品价格改革对困难群众生活影响的政策要求，依照价格公共服务的要求，我局制定了维护弱势群体利益的调定价制度，明确将对弱势群体的调定价补贴纳入调定价审批的必备程序，规定凡涉及弱势群体利益的调定价项目，必须制定对弱势群体的相应补贴政策，否则将不予接收报告、不予研究、不予审批。近年来调定价项目涉及对弱势群体生活有影响的自来水、天然气价格，电价、城市公交票价调整时，均认真落实维护弱势群体利益的调定价联动制度，既较好保证我市各项价格改革措施的顺利实施，又切实维护低收入群体的利益，做到不因调价问题而影响社会稳定和激化社会矛盾；不因调价问题而使低收入群体正常生活受到影响。全市物价部门在研究制定重要商品价格和调整收费时，要树立价格公共服务理念，科学评估调价措施出台后对低收入群体的影响，事先拟订对弱势群体的补贴方案，落实完善价费调整后的相关配套措施，保障困难群体的基本生活水平不因价格和收费的调整而降低。

（二）继续加强六项制度，进一步做好价格公共服务

1、继续加强价费公示制度实施，着力维护人民群众和社会经济组织及相关单位的合法权益。一是切实推行《泸州市行政事业性收费公示制度》，强化对行政事业性收费公示的督促检查，通过收费公示栏、网上公示、电子显示屏公示、收费现场公示等有效形式，继续深化城市居民缴费、涉农价费、涉企收费、中小学收费、医疗服务收费等行政事业性收费公示工作，增强价费政策透明度和社会的监督约束机制。二是引导收费部门（单位）加强收费公示栏日常管理，在收费项目、收费标准变更时，及时到价格部门办理《收费许可证》变更手续，并完成公示栏更新工作。三是明确规定，凡是未按要求将涉及广大群众的收费项目、收费标准进行公示的，公民、法人和其他组织有权拒交。四是深化价格公共服务内容，拓展服务方式，有针对性地满足人民群众在民生价费方面的诉求。在全面开展价费公示进小区、进学校、进医院、进企业、进商场、进景区、进农村等基础上，实施价格公示进银行工作，在全市农业、建设、工商、中国、城市商业、农村信用联社等金融机构实施价格公示，金融机构和广大群众反映较好，对进一步加强价格公共服务作了有益的探索。

2、继续加强教育收费长效监管制度建设。维护教育公平,治理教育乱收费是价格公共服务的重要内容。进一步巩固教育治乱的成果，加强价格公共服务我局从六个方面加强教育收费长效监管机制建设。一是开展教育收费诚信承诺活动。对教育乱收费，从单纯的检查处罚，转为注重价格公共服务，引导价格诚信向教育收费领域延伸，注重诚信收费、倡导学校自律，对首批参与“诚信收费”活动的66所中小学，面向社会公开承诺诚信收费，并签订责任书。经严格考核，对其中部分学校授予“收费诚信承诺学校”称号，对规范教育收费秩序起到了较好的示范和带动作用。二是推行教育收费公示制度。将教育收费政策在网上公开，为全市225所学校定做教育收费公示栏，规范公示栏的内容、格式，免费发放给学校，起到良好示范作用，全市按要求进行公示的学校已达95%以上。三是建立教育收费监督定点联系制度。通过选取有代表性的学校和学生家长为联系点，建立起学生、学生家长与物价部门直接沟通的渠道，及时了解学校收费实际情况，更好地监督学校收费行为，更好地执行国家教育收费政策。四是实行对中小学代管费实行定期结算、清退制度。即“期初代收、期末结算、清退到人”制度。明确要求各级中小学校必须在期末向学生据实结算代管费，并将清退情况造册签字、张榜公布，归档备查。五是规范民办中小学校收费管理制度。出台了加强民办教育收费管理规定，明确将民办中小学校收费纳入管理，并将其学历教育收费作为管理重点。严禁民办学校组织中小学在校学生成班成建制补课收费和以联合办学等名义在校内外办班收费等行为。六是加强学校后勤服务价费管理。明确要求已实行义务教育经费保障机制的学校，向学生提供服务，必须坚持学生自愿和非盈利的原则，并要求搞好明码标价，接受学生和社会监督。

3、继续加强住院费用“一日清单”制的实施。我局在推行医疗收费政策公示进医院的基础上，根据群众反映的热点问题，对常常引发医患纠纷的住院费用等问题，进行认真研究解决并切实予以规范。一是今年初，我局在市人民医院等单位开展了住院患者费用“一日清单”制试点，在试点中加强与医院的沟通，认真听取医院、住院患者、专业技术人员意见和建议，及时调整“一日清单”的格式，改进不足，为全面推行“一日清单”制奠定基础。二是针对试点中存在的问题，我局进一步对“一日清单”制的实施方案进行了修改完善，制定《泸州市物价局关于实行住院患者费用“一日清单”的制度》，统一了医院一日费用清单格式、内容等，明确规定全市二级乙等以上的医疗机构从今年8月1日起全面实行“一日清单”制度；二级乙等以下的医疗机构执行时间不得迟于今年年底。三是强化对“一日清单”制度落实情况的督促检查，并针对医院执行中存在的问题进行及时指导和规范。通过“一日清单”制的推行，将改变患者对住院费用不清楚、不明白的情况，为维护医院、患者双方合法权益、为化解医患双方的矛盾，将发挥较好的指导规范作用。

4、继续加强“一户带百户”工作。“一户带百户”活动是结合农本调查工作，通过对农户生产、投入、销售情况的调查，客观详实地反映农户在种、养方面的成本及收益情况，引导农民群众学习借鉴在科技兴农方面看得见、摸得着的种植业、养殖业等典型户的经验，推广农村适用的致富品种和技术，以达到助农增收的目的。近年来，我局把开展“一户带百户”活动作为为民办实事的一项重要工作，进行了积极的探索和实践，“一户带百户”充分发挥了农本调查信息服务功能，起到了助农增收，服务三农的作用。按照*届三中全会精神，我局将进一步深化“一户带百户”活动，完善活动内容，对更多农户进行调查，把调查信息向更大的范围推广，更好地为当地农民群众适应市场需求、采用适用致富技能提供更多的信息和选择，实现助农增收。

5、继续加强价格诚信建设。价格诚信建设是我局抓好价格公共服务的重要内容，也是“价格服务进万家”活动的深化和拓展。一是深化明码标价工作，要认真贯彻《关于商品和服务实行明码标价的规定》，要加强对明码标价普及情况检查，全面推行明码标价，逐步推行明码实价，营造公平交易、公平竞争的良好价格环境，严厉查处利用标价签、价目表或促销活动打折的价格欺诈的行为。二是深化“百城万店价格诚信”活动，在对商场、企业等开展创建价格诚信示范单位的基础上，将价格诚信活动向收费领域延伸。价格诚信向学校、医院、通讯、水、电、气、城市公交等公共行业延伸，是价格公共服务的重要内容，要认真开展好。三是继续组织开展创建“泸州市明码实价示范单位”活动，依法维护经营者、消费者的合法权益，维护公平的市场价格秩序。要按照“政府监管、行业自律、舆论监督、群众参与”的价格诚信活动的要求，进一步深化价格服务进万家活动。

6、继续加强涉农、涉企收费定点监督服务工作。涉农、涉企收费经过近几年的清理整治，收费已经比较规范、群众反映明显减少。在此基础上，为更好实践科学发展观，重视发展，关注民生，搞好价格服务。一是要进一步巩固涉农、涉企收费定点监督服务联系工作，主动服务，定期深入企业、农村收集信息，了解联系户价费政策执行情况，建立起农户、企业与价格部门信息互动渠道，满足群众政策咨询需求，宣传政策，了解民情。二是根据联系企业、农户在价费政策中存在的问题，加强价费政策监督和检查，对发现的不规范收费问题及时进行规范和纠正，提高治理涉农、涉企收费的针对性、实效性，切实防止涉农、涉企收费负担反弹，维护良好的发展环境。

（三）做好价格综合协调，积极推进价格公共服务工作

1、做好价格综合协调，促进泸州酒业集中发展区建设。最近，省委书记刘奇葆在全省产业园区工作会议上，要把发展产业园区作为贯彻落实科学发展观的战略举措，要注意产业园区综合服务保障体系和公共服务体系建设，加强水、电、气、环保、通信等基础设施体系建设，要优化产业园区发展环境。按照这一要求，结合市委、市政府的“四个四”发展战略，各级价格部门要加强综合协调，着力做好价格公共服务工作。一是抓好园区价费政策公示工作，统一规范园区建设的价费环境，认真清理涉及酒业集中发展区企业的所有收费政策，并制定促进园区发展规范、优惠的价费政策。二是抓好酒业集中发展区入驻企业“一企一价费政策”的落实，对根据企业情况量身定做的“一企一价费政策”，要定期上门了解情况，听取意见，及时协调，及时完善，切实将注重监管转变到注重价格政策协调服务上来。

2、做好价格综合协调，督促落实好价费政策公示工作。价费政策公示工作是进一步推进价格公共服务的重要措施，要认真负责地承担起有关价格综合协调工作。一是要主动负起责任，搞好牵头协调，全面推进价费公示工作。今年5月，我局会同市纠风办、市财政局对全市行政事业性收费公示进行了全面检查，从检查情况看，部分行政事业性收费部门（单位）重视不够，有公示内容不全、公示格式不规范等问题。针对检查中发现的问题，我局加强与部门的联系、协调，对我市行政事业性收费公示制度的内容、格式和要求进行了进一步规范和完善。9月，我局再次会同市纠风办、市财政局对全市行政事业性收费公示进行了检查，从检查情况看，全市行政事业收费公示开展较好，内容全面、格式规范、调整及时，广大群众反映较好。二是协调做好市政府政务服务中心价费政策公示工作。市政务服务中心是全市行政服务的窗口和对外的形象，规范的价费政策公示，对维护市政务服务中心威信有重要作用，我们对市政务服务中心价费政策公示格式、内容等进行了统一规范。同时加强与市级相关部门、收费单位的联系协调，全面推进了价费政策公示工作的开展。

四、加强价格公共服务的工作措施。

价格公共服务要认真按照科学发展观、党的*大和党的*届三中全会关于扩大公共服务，发展农村公共事业的要求，维护公民、社会经济组织在基本权利、公共负担等方面的合法权益，求真务实，不断创新工作思路，以健全的制度保服务，以过硬的措施保落实，以真实性取信于民，确保价格公共服务取得实效。

（一）加强价格公共服务知识的学习。要认真学习党的*大、*届三中全会关于转变政府职能、提高行政效率、加强公共服务、构建服务型政府的论述，要按照发展是第一要务，核心是构建和谐，围绕重点关注民生的总体要求，在职能转变、在确定重点、在结合实际、措施过硬、取得实效等方面，做好价格公共服务工作，以真实性取信于民，以实事求是力诫浮澡，力求把价格公共服务做成让群众满意、受益的工作。

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金华市物业管理办法最新版第一章　总则

第一条　为规范本市物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，保障物业的合理使用，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物业管理条例》《浙江省物业管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

各县(市、区)房产主管部门(以下称物业主管部门)负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，指导乡镇人民政府(街道办事处)做好业主大会、业主委员会的成立与选举等工作。

公安、民政、财政、规划、环保、市场监管、质监、综合执法、人防、价格、消防等部门按照各自职责，协助做好物业管理的监督管理工作。

第三条　乡镇人民政府(街道办事处)负责指导本辖区内业主大会成立、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系。

社区(村)居(村)民委员会协助物业主管部门以及乡镇人民政府(街道办事处)开展物业管理相关工作。

第四条　各县(市、区)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区物业主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)、社区(村)居(村)民委员会、公安、业主委员会、物业服务企业、业主代表等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。联席会议由物业所在地县(市、区)物业主管部门负责召集和主持。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

(一)业主委员会不依法履行职责;

(二)业主委员会换届过程中出现重大争议;

(三)履行物业服务合同中出现重大纠纷;

(四)其他需要协调解决的重大争议和纠纷。

第五条　各县(市、区)司法行政部门、物业主管部门应当健全物业管理纠纷人民调解组织体系，受理本辖区内物业管理纠纷。

物业管理纠纷人民调解遵照属地管理原则，调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。

第二章　业主、业主大会和业主委员会

第六条　依法登记取得或者根据物权法规定以其他方式取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

第七条　建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向项目所在县(市、区)物业主管部门提供建设工程规划许可证及附件、附图(含总平面图)。县(市、区)物业主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知建设单位。

跨行政区域的建设项目，由共同的上一级房产主管部门会同民政部门划分物业管理区域。

建设单位在房屋销售时，应当将已核定的物业管理区域范围向物业买受人明示。

第八条　具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在县(市、区)物业主管部门提出调整物业管理区域的要求:

(一)经自然分割或者习惯形成的两个及以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的;

(二)两个及以上独立物业管理区域经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，合并为一个物业管理区域的。

要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在县(市、区)物业主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地乡镇人民政府(街道办事处)及社区(村)居(村)民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。

第九条　业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十条　符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府(街道办事处)应当在收到建设单位或者专有部分占建筑专有总面积百分之五以上且人数占总人数百分之五以上的业主书面申请后，两个月内指导成立业主大会筹备组。

县(市、区)物业主管部门应当及时将物业建设相关资料移送至物业所在乡镇人民政府(街道办事处)。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及乡镇人民政府(街道办事处)或者社区(村)居(村)民委员会的代表组成，成员人数应当为7一11人单数。业主代表由乡镇人民政府(街道办事处)或受委托的社区(村)居(村)民委员会组织业主推荐产生，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长可以由乡镇人民政府(街道办事处)代表或者受委托的社区(村)居(村)民委员会的代表担任。

筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府(街道办事处)协调解决。

第十一条　业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同，与正式委员一并备案。

业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并在物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员递补规则等具体内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

第十二条　业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在乡镇人民政府(街道办事处)的指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

拒不移交本条第一、二款所述物品的，乡镇人民政府(街道办事处)应当责令移交，物业所在地公安机关予以协助。

第十三条　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。

业主委员会应在每年3月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主监督。

第十四条　县(市、区)人民政府应对乡镇人民政府(街道办事处)的物业管理经费给予必要保障，并建立小区物业管理综合考评机制，对优秀的业主委员进行奖励。

具体的考评和奖励办法由县(市、区)人民政府制定。

第三章　物业管理服务

第十五条　建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。

城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑应参照本条第一款规定同比例计提物业管理用房。

物业管理用房的具置和面积应当在建设工程规划许可证或其附件、附图(含总平面图)中载明，并在办理物业销售(预售)证之前予以确定。分期开发建设且物业管理用房不能同期交付的，建设单位应当提供等面积过渡性物业用房。

第十六条　住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积小于3万平方米的，经物业所在地县(市、区)物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。

前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的，自物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

建设单位应当与物业服务企业就前期介入物业服务的开办费进行约定，用于购买物业办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产，退出物业管理项目时向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交。物业主管部门应当监督物业开办费的使用和管理。

第十七条　物业服务企业根据物业服务合同约定或者业主大会决定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备等进行经营，收益归全体业主所有，可用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会运作经费或物业管理的其他需要。

物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

实行物业服务包干制收费的，每年公布一次物业经营性收益情况;实行物业服务酬金制收费的，每年公布一次各项资金收支情况。

前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示。前期物业服务结束时，业主委员会应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果予以公示。

第十八条　物业交付使用前，物业服务费由建设单位交纳;物业交付使用后，物业服务费由业主承担。

业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交仍逾期不交的，业主委员会可采用在本物业管理区域公示等方式协助催交。

物业服务合同双方对物业服务费收取有异议的，可向物业管理纠纷人民调解组织申请调解。调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。

物业主管部门建立物业不良档案。欠缴物业费、不规范物业服务等不良物业行为应记入物业不良档案，并纳入社会征信体系，作为有关部门实施信用联合奖惩的依据。

第十九条　物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。

物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算进行明确约定，并应在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主名单、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

第二十条　物业交付使用前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位的设施设备及相关技术资料移交给相关专业单位管理。相关专业单位应当接收，并及时做好有关设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。物业交付使用时，建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示，并将移交和公示情况报物业所在地县(市、区)物业主管部门备案。

专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。

未实现向最终用户收取有关费用的住宅物业，专业单位可以制订改造方案，报市、县(市、区)人民政府批准执行。改造方案经批准执行后，业主委员会或全体业主以小区为单位向相关专业单位提出改造申请，由各专业单位按照各自相关技术标准改造，实现管理到户。

第二十一条　物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:

(一)参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实;

(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案;

(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。

第二十二条　物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第二十三条　业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定:

(一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;

(二)及时向业主、非业主使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;

(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

(五)接受社区(村)居(村)民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。

物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内，应当将合同副本报物业所在县(市、区)物业主管部门备案。

第二十四条　物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。物业服务合同的一方要求提前终止物业服务合同的，应当将提前终止合同的原因、退出时间等以书面形式告知对方，就相关事项进行协商，同时在物业管理区域内公告十五日。

物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作的，经双方协商，且原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在合同延续期间，任何一方提前终止合同的，应当在三十日前书面告知对方。

第二十五条　物业服务企业退出物业项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。尚未成立业主委员会的，可以移交社区(村)居(村)民委员会代为保管。

第二十六条　物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在乡镇人民政府(街道办事处)应当委托社区(村)居(村)民委员会根据应急管理的需要负责组织不超过三个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。

第二十七条　老旧小区或者开放的住宅楼由乡镇人民政府(街道办事处)帮助组织成立业主委员会，并选聘物业服务企业进行服务;无法选聘的，乡镇人民政府(街道办事处)应负责或委托社区(村)居(村)民委员会组建简易物业服务组织视情提供相应的准物业服务。

老旧小区的具体标准由县(市、区)人民政府制定。

第二十八条　县(市、区)人民政府应对老旧住宅小区物业服务企业和乡镇人民政府(街道办事处)或社区(村)居(村)民委员会组建的简易物业服务组织给予一定补贴，对获得国家、省、市示范项目称号的物业服务企业给予一次性奖励。

具体的补贴办法由县(市、区)人民政府制定。

第四章　物业的使用与维修

第二十九条　物业使用中禁止下列行为:

(一)违法拆改、变动房屋承重结构;

(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物;

(四)违法挖掘房屋地下空间;

(五)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;

(六)擅自改变房屋外立面;

(七)擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;

(八)损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施，影响公共安全;

(九)擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施;

(十)损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;

(十一)违反国家和地方规定，超标排放有毒、有害等物质与噪声;

(十二)占用共用部位、共用设施设备;

(十三)法律、法规禁止的其他行为。

对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。

第三十条　业主或者非业主使用人进行物业装修的，应当事先告知物业服务企业，并不得违反物业装修的有关规定。物业服务企业及业主委员会应当对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督，业主或者非业主使用人应当予以配合。

第三十一条　业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照前期物业服务合同约定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

第三十二条　物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按照下列规定承担:

(一)专用部位和专用设施设备(包括在构造上及利用上具有独立性)，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由业主或者非业主使用人承担;

(二)共用部位和共用设施设备(供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备已移交给相关专业单位管理的除外)，包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的，其维修费用由责任人承担。

物业维修、更新时，相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，应当预先通知小区业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人，在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。

第五章　法律责任

第三十三条　对违反本办法规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定予以处罚。

第三十四条　违反本办法第十三条第一款规定，建设单位未承担首次业主大会会议筹备经费的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五千元罚款。

第三十五条　违反本办法第十七条第三款规定，物业服务企业未按照要求公布经营性收益收支情况的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

第三十六条　违反本办法第二十三条第三款规定，物业服务企业未按照要求将物业服务合同备案的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处二千元以上五千元以下罚款。

第三十七条　违反本办法第二十五条规定，物业服务企业在退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

第三十八条　业主或者非业主使用人违反本办法第二十九条相关规定，造成他人利益损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由建设、规划、环保、质监、综合执法、消防等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

第六章　附则

第三十九条　经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在乡镇人民政府(街道办事处)、社区(村)居(村)民委员会的监督指导下，由业主自行管理。实行自行管理的，应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。

业主聘请自然人进行服务的，应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护和养护。

业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。

自行管理的小区其他事项参照本办法相关条款执行。

第四十条　本办法自20xx年2月9日起施行。

物业管理基本原则(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。