房地产工程竣工验收流程范文

导语：如何才能写好一篇房地产工程竣工验收流程，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、综合验收项目、标准

（一）开发项目的各项审批手续是否完备

标准：以政府各职能部门批文为准。

责任部门：监理科

（二）是否按照批准的规划完成开发建设

标准：以规划部门验收证明为准

责任部门：监理科

（三）配套设施是否同步完成并办理交付使用手续及落实维护措施

1、市政配套验收项目：道路、排水设施、路灯及其它市政设施。

标准：按照市政行业标准（DB3702/Y057）进行验收。

责任部门：市政办

2、绿化配套验收项目：花草树木及园林小品、雕塑等设施

标准：按照园林绿化行业标准（GBJ301、DB3702/T073-2005、DB3702/T066-2005）进行验收。

责任部门：绿化办

3、环卫配套验收项目：垃圾转运房、公厕等环卫设施。

标准：按照环卫行业标准进行验收。（**市环境卫生管理办法、居住区国家设计规范）

责任部门：环卫办

4、物业管理用房验收项目：是否按照规定配备物业管理用房。

标准：按照《**市物业管理办法》有关规定进行验收。

责任部门：物业办

5、社区用房验收项目：是否按规定配备社区用房

标准：按照《城市居住区规划设计规范》有关规定进行验收。

责任部门：物业办

6、水、暖、电、气、通讯等配套验收项目：水、暖、电、气、通讯等配套设施是否完备

标准：以各专业部门验收证明为准。

责任部门：监理科

（四）单项工程是否通过验收备案：

标准：以工程质量监督站验收证明为准。

责任部门：监理科

（五）拆迁补偿安置是否落实：

标准：以拆迁管理办公室出具证明为准。

责任部门：监理科

（六）前期物业管理是否落实：

标准：以物业管理部门出具证明为准。

责任部门：物业办

（七）开发企业是否按规定结清工程款，是否进行了竣工结算：

标准：以施工企业出具的证明和竣工结算为准。

责任部门：监理科

（八）建设用地红线范围内所有的施工机具、构件、建筑垃圾已全部清除且不存在违章建筑；未对项目周边造成破坏；或者是破坏但经过整治，环境已恢复或美化；项目范围内及周边环境不存在有安全隐患：

标准：以现场勘察为准。

责任部门：监理科

（九）对项目周边未造成破坏；或破坏但经过整治环境已恢复或美化，项目范围内及周边环境不存在有安全隐患，配套相关社区用房。

标准：以现场勘察为准。

参与部门：所在地街道办事处

监理科负责将各部门验收意见汇总并报局领导审批，对符合综合验收条件的项目核发《**市房地产开发竣工综合验收备案书》，并于3日内报市开发局备案。

二、工作流程

（一）房地产开发项目具备验收条件后，开发企业需提报下列资料：

1、综合验收申请；

2、规划验收合格证；

3、物业投入使用许可证；

4、**市建设工程竣工验收备案；

5、施工单位建设出具的工程款结清证明；

6、项目手册；

7、拆迁补偿安置方案落实证明；

8、公建配套产权移交证明；

9、规划总平面图；

10、绿化配套图纸及施工合同；

11、工程竣工结算书。

开发企业将上述材料原件及复印件（两份并加盖单位公章）报送到**区行政服务大厅（鞍山二路48号）建管局窗口审核。

篇2

一、指导思想

以规范房地产市场秩序，防止税费流失，为房地产行业提供高效优质服务、方便群众办事为目的，进一步理顺财政、国税、地税、人防、国土资源、建设、规划、房产等部门的房地产税费征管体制，合理配置征管资源，简化办事程序，规范税费征管，为房地产行业提供简明便捷的一体化服务平台，全面构建功能齐全、规范透明、操作严密、优质高效的房地产市场税费征管新体系。

二、适用范围

本细则适用于全县国有建设用地取得（征用、出让和转让）、规划许可、建筑许可、竣工验收、房地产开发、房地产交易办证（包括二手房、房改房、经济适用房交易）、国有房地产自营和出租等环节的所有税费及政府性基金的征收与管理。

三、税费计算价格

房地产开发建设和交易时的计税价格和计费价格，按以下方法确定。

（一）土地征用环节的税费计算价格。以征用土地的类别和面积为计税计费依据。

（二）国有土地使用权出让（国有划拨地转让）环节的税费计算价格。国有土地使用权出让（国有划拨地转让）实行公开招拍挂的，以实际成交金额为准；未实行公开招拍挂的（包括个人所有的划拨地拆旧建新），以市场价、评估价或县政府规定的基准地价为准。

（三）房地产开发建设环节的税费计算价格

1.计税价格和计费价格

建筑环节的计税价格按房屋建筑工程造价（含正负零以下隐形基础工程、水电安装等）加上配套设施（绿化、道路、公益设施、车库等）的单位成本确定，计税工程量按房屋和配套设施的实际建筑面积确定；建筑环节的计费价格按照经审核的预算备案造价确定，计费工程量按房屋规划建筑面积预征，按实际建筑面积结算补征。

如建筑工程合同造价和预算备案造价明显低于市场价，则按我县的工程造价最低参考价执行，我县工程造价最低参考价另行发文制定。

2.税费计算价格的核定权属

房屋建筑类型、建筑面积、配套设施面积由建设部门核准，随同项目设计和规划资料一并送交县房地产税费一体化征收管理中心（以下简称“一体化中心”）。

计税价格和计费价格由一体化中心分别核准，其中计税价格核准后由一体化中心税务人员按工程计划进度预征各税，计费价格核准后由一体化中心按规定标准即时收取各种规费。税务机关应按规定对工程项目分阶段及时进行结算，对已征税款进行清算。

3.建筑耗材未取得购进发票增值税的计税价格：按建筑工程总造价的65％计算确定。

（四）房地产交易环节的税费计算价格

1.计征税费起始时间。商品房开发项目以房产部门颁发商品房预售许可证的时间为计征税费的起始时间，开发商预售房屋时必须使用税务部门的专用发票。二手房交易及其他房屋以交易合同履行时间为计征税费的起始时间。

2.计征税费价格。以价格为计算依据的，预征税款时，按市场挂牌销售价格计算，实际结算计征时以合同销售价格为准。以面积为计算依据的，土地面积以国土资源部门测绘为准，房产建筑面积以房产部门的测绘为准。对合同销售价格明显低于市场价格的，以财税部门公开的最低计税价格为准，财税部门的最低计税价格另行发文制定。

3.税费征缴方式。交易环节的税费计算价格一旦确定，即由一体化中心根据商品房的实际销售情况进行预征或即时结算征缴。

（五）规划设计条件变更后的税费计算价格

工程项目改变土地用途和容积率等规划设计条件的，按相关规定补交土地出让金，并按实际建筑面积补缴相关税费，其税费计算价格以市场价为准。

四、税费征收标准

包括按土地面积和建筑面积计征的定额标准以及按建筑造价和销售价格计征的比例标准两种。具体征收标准分为八个环节：即土地征用环节、国有土地使用权出让环节、国有划拨土地转让环节、规划许可环节、建筑许可环节、竣工验收环节、商品房（增量房）销售办证环节、二手房（存量房）交易办证环节等，具体税费项目和标准附后，由一体化中心及时公布。

重点项目的确定以县发改局的批复文件为准，其中园区外重点项目不包括营利性房地产开发重点项目。

五、岗位设置

一体化中心设立11个职能窗口和1个综合管理窗口。

（一）职能窗口岗位职能

1.县财政局窗口：设立审核、审批、开票三个岗位，负责受理土地出让收入、被征地农民社会保障费、耕地占用税、契税和各职能部门的非税收入收缴业务。审核员负责对直征收入的资料进行初审，填写内部循环表，送交部门审批人签字，经一体化中心批准后，通知缴款人到银行窗口缴款；审核员负责对各职能部门开列的内部循环表进行审核，经一体化中心批准后，通知缴款人到银行窗口缴款；开票员负责凭经一体化中心批准的内部循环表和缴款书回单，开具相应税费票，并签发相应证件；开票员月底向各职能部门结算，并向其提供收入进度月报表。各职能部门同时也可通过房地产税费局域网查看收入进度。

2.县地税局窗口：设立审核、审批、开票三个岗位，负责受理国有划拨地转让环节、建筑环节、房地产交易环节的地税业务。审核员负责对资料进行初审，填写内部循环表，送交审批人签字，经一体化中心批准后，通知缴款人到银行窗口缴款；开票员凭经一体化中心批准的内部循环表和缴款书回单，开具相应税票和发票。

3.县国税局窗口：设立审核、审批、开票三个岗位，负责受理房地产开发企业所得税和建筑材料增值税业务。审核员负责对资料进行初审，填写内部循环表，送交审批人签字，经一体化中心批准后，通知缴款人到银行窗口缴款；开票员凭经一体化中心批准的内部循环表和缴款书回单，开具相应税票和发票。

4.县国土资源局窗口：设立审核、审批、制证三个岗位，负责受理土地征用、国有土地使用权出让（国有划拨地转让）、土地使用权证办理业务。审核员负责对资料进行初审，通知本部门相关股室进行面积测量或进行地籍调查，填写内部循环表，送交审批人签字，经一体化中心批准后，通知缴款人到县财政局窗口办理缴款手续；制证员凭经一体化中心批准的内部循环表和非税收入票据及税票，制作用地批复和土地使用权证。

5.县规划局窗口：设立审核、审批、制证三个岗位，负责受理用地和工程规划业务、代办县科技局收费计算业务。审核员负责对资料进行初审，填写内部循环表，送交审批人签字，经一体化中心批准后，通知缴款人到县财政局窗口办理缴款手续；制证员凭经一体化中心批准的内部循环表和非税收入票据及税票，制作建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，按规定搞好规划验收。

6.县建设局窗口：设立审核、审批、制证三个岗位，负责受理建设工程开工、质量安全、竣工验收业务，代办县质监站收费计算业务。审核员负责对资料进行初审，填写内部循环表，送交审批人签字，经一体化中心批准后，通知缴款人到县财政局窗口办理缴款手续；制证员凭经一体化中心批准的内部循环表和非税收入票据及税票，制作建设工程施工许可证和竣工验收备案表。

7.县人防办窗口：设立审核、审批两个岗位，负责受理人防部门收费业务。审核员负责对资料进行初审，填写内部循环表，送交审批人签字，经一体化中心批准后，通知缴款人到县财政局窗口办理缴款手续；凭经一体化中心批准的内部循环表和非税收入票据，签发相关手续。

8.县发改局窗口：设立审核一个岗位，负责受理发改部门收费业务。审核员负责对资料进行初审，填写内部循环表，送交一体化中心审批后，通知缴款人到县财政局窗口办理缴款手续；凭经一体化中心批准的内部循环表和非税收入票据，签发相关手续。

9.县城管办窗口：设立审核一个岗位，负责受理城管部门收费业务，代办环卫收费业务。审核员负责对资料进行初审，填写内部循环表，送交一体化中心审批后，通知缴款人到县财政局窗口办理缴款手续；凭经一体化中心批准的内部循环表和非税收入票据，签发相关手续。

10.县房产局窗口：设立审核、审批、制证三个岗位，负责受理商品房预售许可证、房产面积测绘、房屋产权证办理业务。审核员负责对资料进行初审，填写内部循环表，送交审批人签字，经一体化中心批准后，通知缴款人到县财政局窗口办理缴款手续；制证员凭经一体化中心批准的内部循环表和非税收入票据及税票，制作商品房预售许可证和房屋产权证。

11．银行窗口：负责在一体化中心内办理各种存款、取款和转账业务。

（二）综合管理窗口岗位职能

由一体化中心正副主任及相关工作人员组成，负责一体化中心日常工作；负责应缴税费的最后确认；负责相关部门证件办理的审核和发放工作；负责证件发放的编号授权工作；负责书面通知国土、房产部门所属测绘队、评估管理机构在3个工作日（大型项目5个工作日）内完成房地产交易业务的测绘、评估工作；负责各职能部门未进入一体化循环和须现场执行的非税收入票据发放、结报缴销的审批工作；负责税费源信息资料库及平台的建立、管理和维护；负责软件网络的管理和维护；负责档案管理和移交工作；各部门办理没有纳入“一体化”循环征收的收费及罚款业务。

六、办事流程

一体化中心办事审批，利用内部循环表进行联审联批，做到环环相扣，实现税费间的一体化衔接。

（一）审批总流程

1.申请人在各职能部门办理好前期事项后，带齐各种资料到相关职能部门窗口咨询办事程序，了解征管政策，申办相关手续。各职能部门窗口审核员审核申请人提交的相关资料，对资料齐全的进行受理、初审，填好内部循环表送交各部门审批员审批后，再送交综合管理窗口会签；对资料不全的，审核员需一次性告知申请人补齐。

2.综合管理窗口审核有关资料后，核定应交税费金额，并在内部循环表上签字。对符合减免税费规定的，由相关部门提供减免依据并开具减免税费证明，由相关负责人审批后，综合管理窗口进行审签。

3.综合管理窗口审签盖章后，申请人到相关职能部门窗口开具进账单或非税收入缴款书，到银行缴款后，到相关职能窗口开取税费票据。

4.申请人缴清各项税费后，持缴款凭证、完税凭证和发票及相关资料、内部循环表到相关职能部门窗口办理证件或备案；职能部门窗口办理好证件后，把已办理好的证件交综合管理窗口，经一体化中心正主任或副主任在内部循环表上审核并签字盖章后，由综合管理窗口工作人员审核后发放证件。

5.有关证件发放所需提供的其他资料前置审查和项目竣工验收相关要求按各职能部门原有规定执行。

6.各职能部门没有纳入一体化中心内部循环表的税费征收和查处违法违规用地及建筑的处罚业务，由各职能部门按相关政策规定进行处理，计算好应缴税费金额后，下达应缴税费通知书。申请人带齐相关资料和应缴税费通知书到综合管理窗口审批后，由纳税缴费人到银行窗口和税收征收窗口及县财政局窗口办理缴款业务。

7.非税收入须现场执收的经一体化中心批准，由各执收单位到县非税局领取加盖了专用收费项目章的非税收入票据，进行现场执收。执收后，带齐非税收入计算资料和入账凭据按月到一体化中心进行审核，一体化中心审核签署意见后，到县非税局结报。

8.各职能部门审批人员如不能及时到岗审批，由综合管理窗口工作人员直接审批。

（二）各环节办事审批流程

1.土地征用环节：

第一步申请人带齐资料到综合管理窗口领取内部循环表，录入信息，办理项目登记。

第二步申请人向县国土资源局窗口提交征地协议和农用地转用手续等相关资料；审核员进行受理、审查，填写《内部循环表》，计算好应缴县国土资源部门的收费，申请人持相关资料、凭证到县财政局窗口办理缴费手续。

第三步申请人持征地协议和农用地转用手续等相关资料到县财政局窗口，办理耕地占用税和被征地农民社会保障费缴纳手续。

第四步县国土资源局（窗口）根据县财政部门提供的非税收入票据、耕地占用税票和一体化中心签发同意的《内部循环表》及相关资料，按政策规定给予办理征地报批手续，办好后，送交综合管理窗口。

第五步一体化中心审签后，综合管理窗口发放征地报批文书。

2.国有土地使用权出让环节：

第一步申请人带齐资料到综合管理窗口领取内部循环表，录入信息，办理项目登记和证件编号。

第二步申请人向县国土资源局窗口提交《土地招拍挂成交确认书》等资料；审核员进行受理、审查，并填写《国有土地有偿使用收入计算表》和《内部循环表》，计算好应缴县国土资源部门的收费，到县财政局窗口办理缴费手续。

第三步申请人带《土地招拍挂成交确认书》、《国有土地有偿使用收入计算表》和《内部循环表》等相关资料到县财政局窗口，办理土地出让金和土地契税缴纳手续。

第四步县国土资源局窗口根据县财政部门提供的非税收入票据、土地出让金票据、契税票和一体化中心签发同意的《内部循环表》及相关资料，按政策规定和县国土资源局原有程序给予办理用地批复和土地使用证，办好后由窗口工作人员送交综合管理窗口。

第五步一体化中心审签后，综合管理窗口向申请人发放用地批复和土地使用证。

3.国有划拨地转让环节：

第一步申请人带齐资料到综合管理窗口领取内部循环表，录入信息，办理项目登记和证件编号。

第二步申请人向县国土资源局窗口提交批准转让文件和《土地招拍挂成交确认书》等资料，审核员进行受理、审查，填写《国有土地有偿使用收入计算表》和《内部循环表》，计算好应缴县国土资源部门的收费，到县财政局窗口办理缴费手续。

第三步申请人持批准转让文件、《土地招拍挂成交确认书》、《国有土地有偿使用收入计算表》和《内部循环表》等相关资料到县财政局窗口，办理土地出让金和土地契税缴纳手续。

第四步申请人持《土地招拍挂成交确认书》和《内部循环表》等相关资料到县地税局窗口办理地税业务。

第五步县国土资源局窗口根据县财政、地税部门提供的非税收入票据、土地出让金票据、契税票、地税税票、发票和一体化中心签发同意的《内部循环表》及相关资料，按政策规定和县国土资源局原有程序给予办理用地批复和土地使用证，办好后由窗口工作人员送交综合管理窗口。

第六步一体化中心审签后，综合管理窗口向申请人发放用地批复和土地使用证。

4.规划许可环节：

第一步申请人带齐资料到综合管理窗口领取内部循环表，录入信息，办理项目登记和证件编号。

第二步申请人向县规划局窗口提交土地出让合同、用地批复、土地使用证、土地出让金票据、契税完税证（划拨地转让的需提供地税局完税凭证）等资料；审核员进行受理、审查，填写《内部循环表》，计算好应缴规划环节的收费；申请人到县财政局窗口办理缴费手续。

第三步县规划局窗口根据县财政部门提供的非税收入票据和一体化中心签发同意的《内部循环表》及相关资料，按政策规定给予办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证副本，办好后由窗口工作人员送交综合管理窗口。

第四步一体化中心审签后，综合管理窗口向申请人发放建设用地规划许可证和建设工程规划许可证副本。

5.建筑许可环节：

第一步申请人带齐资料到综合管理窗口领取内部循环表，录入信息，办理项目登记和证件编号。

第二步申请人向县建设局窗口提交土地出让合同、用地批复、土地使用证、土地出让金票据、契税完税证（划拨地转让的需提供地税局完税凭证）、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证副本等资料；审核员进行受理、审查，填写《内部循环表》，计算好应缴建筑许可环节的收费；申请人到县财政局窗口办理缴费手续。

第三步县建设局窗口根据县财政部门提供的非税收入票据和《内部循环表》及相关资料，按政策规定给予办理建筑工程施工许可证副本，办好后由窗口工作人员送交综合管理窗口。

第四步一体化中心审签后，综合管理窗口向申请人发放建筑工程施工许可证副本。

6.竣工验收环节：

第一步申请人到县房产局办理商品房预售许可证。

第二步申请人在建设过程中，到县地税局窗口办理项目登记，预缴建筑环节税款。

第三步工程完工后，申请人带齐资料，分别向县国土资源局、县规划局、县建设局、县房产局申请验收和面积测量（包括质量安全验收）。

第四步申请人带齐资料到综合管理窗口领取内部循环表，录入信息，办理项目登记和证件编号。

第五步申请人如改变了规划设计条件，带齐资料分别到县国土资源局窗口、财政局窗口、规划局窗口、建设局窗口填写内部循环表，计算好应补缴的税费和罚款，到县财政局窗口办理缴款手续。

第六步申请人带齐资料到县地税局窗口填写内部循环表，计算或清算建筑环节税收。

第七步申请人带齐资料到县国税局窗口填写内部循环表，结算计征建筑耗材增值税或罚款。

第八步申请人带齐资料，凭内部循环表和税费票据到县规划局窗口办理建设工程规划许可证正本，办好后由窗口工作人员送交综合管理窗口。

第九步申请人带齐资料，凭内部循环表和税费票据到县建设局窗口办理建筑工程施工许可证正本和建设工程竣工验收备案表，办好后由窗口工作人员送交综合管理窗口。

第十步一体化中心审签后，综合管理窗口向申请人发放建设工程规划许可证正本、建筑工程施工许可证正本和建设工程竣工验收备案表。

7.商品房（增量房）国有土地使用权证、房屋所有权证办证环节：

第一步申请人带齐资料到县国土资源局窗口和县房产局窗口申请土地和房屋分户面积测量及地籍调查（如竣工验收环节已测量，此步可省略）。

第二步申请人持土地出让合同、用地批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证正本、建筑工程施工许可证正本、建设工程竣工验收备案表、土地出让金票据、土地契税完税证（划拨地转让的需提供地税局完税凭证）、建筑环节国税和地税完税证、房屋买卖合同（合资合作建房协议）、面积测量表等资料，到综合管理窗口领取内部循环表，录入信息，办理项目登记和证件编号。

第三步申请人带齐资料到县财政局窗口进行审核，填写《内部循环表》，计算应缴纳的房产契税，办理契证（改变土地用途和容积率的未补缴土地出让金和契税，先补缴土地出让金和契税）。

第四步申请人带齐资料到县地税局窗口审核，填写《内部循环表》，计算应缴纳的销售环节税收。

第五步申请人带齐资料到县国税局窗口审核，填写《内部循环表》，计算应缴纳的企业所得税。

第六步申请人带齐资料到县国土资源局窗口审核，填写《内部循环表》，计算应缴纳县国土资源部门的规费，办理国有土地使用权证，办好后由窗口工作人员送交综合管理窗口。

第七步申请人带齐资料到县房产局窗口审核，填写《内部循环表》，计算缴纳县房产部门的规费，办理房屋所有权证，办好后由窗口工作人员送交综合管理窗口。

第八步一体化中心审签后，综合管理窗口向申请人发放国有土地使用权证和房屋所有权证。

8.存量房（二手房）土地使用权证、房屋所有权证办证环节：

第一步申请人带齐原有土地使用权证、契证（契税完税凭证）、房屋所有权证和房屋买卖合同到县国土资源局窗口申请土地权属调查、地籍测绘。

第二步申请人带齐资料到县房产局办理档案查阅手续。

第三步申请人带齐资料到综合管理窗口领取内部循环表，录入信息，办理项目登记和证件编号。

第四步申请人带齐原有土地使用权证、契证（契税完税凭证）、房屋所有权证、房屋买卖合同和土地权属调查、地籍测绘资料，到县财政局窗口进行审核，填写《内部循环表》，计算缴纳契税，办理契证（如属国有划拨地，先到国土资源部门填写“国土有偿使用收入计算表”，再到县财政局窗口补缴土地出让金和土地契税）。

第五步申请人带齐资料到县地税局窗口审核，填写《内部循环表》，计算缴纳地税。

第六步申请人带齐资料县国土资源窗口审核，填写《内部循环表》，计算缴纳国土资源部门的规费，办理国有土地使用权证，办好后由窗口工作人员送交综合管理窗口。

第七步申请人带齐资料到县房产局窗口审核，填写《内部循环表》，计算缴纳县房产部门的规费，办理房屋所有权证，办好后由窗口工作人员送交综合管理窗口。

第八步一体化中心审签后，综合管理窗口向申请人发放国有土地使用权证和房屋所有权证。

各个部门在《内部循环表》计算好税费后，经过一体化中心审批，才能到银行窗口缴款。相关证件必须经过一体化中心审核签字后，才能发放。

拆旧建新、分家、赠与、继承、获奖、离婚、房改房、经济适用房等其它形式的土地使用权证、房屋所有权办证参照以上流程办理。

七、基础信息库的建立方法

综合房地产领域各职能部门信息，建立“一户式”存储基础数据库。相关涉税费部门必须及时将项目信息资料按要求提供给一体化中心，用于更新维护信息数据库。

（一）建立范围：年以来在建、在售的未清盘项目，以及一体化中心正式开始运行后新增项目的相关涉税费信息资料。

（二）建立时间：在建、在售的未清盘项目相关涉税费信息资料在办证时补录；一体化中心运行后新增项目的相关涉税费信息资料从运行之日起分环节建立。

（三）建立方式：相关涉税费信息资料数据采用统一规格的纸质文件、表格建立，形成统一、规范的基础性台账，再全部录入一体化中心基础数据系统，实现电子化、网络化管理。

（四）资料库内容

1.房地产开发企业基本信息：由县房产部门填报。

2.建筑安装企业基本信息：由县建设部门填报。

3.商品房预售许可证基本信息：由县房产部门填报。

4.补录项目基本信息库：对已竣工验收的项目按以下方式建立数据资料库：

（1）土地信息：主要填报土地成交确认书号、土地位置、出让（转让）方、受让方情况、成交时间、面积、成交单价、土地用途、土地出让合同号、用地批复号等，由县国土资源局提供；

（2）规划信息：主要填报建设用地规划许可证号、建设工程规划许可证副本号、用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑层数、建筑高度等，由县规划局提供；

（3）建筑信息：主要填报项目名称、项目性质、建设单位（个人）情况、施工企业（个人）情况、建筑工程施工许可证副本号、建筑结构、建筑造价、建设工期、开工日期等,由县建设局提供；

（4）竣工验收信息：主要填报竣工验收时间、建设工程规划许可证正本号、建筑工程施工许可证正本号、建设工程竣工验收备案号、建筑物实际占地面积、土地实际用途、实际建筑面积、实际容积率、实际建筑密度、实际建筑房屋栋数、实际建筑层数、实际建筑造价等，由县规划局和县建设局提供；

（5）税费缴纳信息：主要填报土地出让金、土地契税、建筑环节规费、建筑环节地税、建筑环节国税、销售环节地税等税费应缴、已缴、欠缴情况，由办证纳税缴费人提供；

（6）产权证办证信息：主要填报国有土地使用权分证和房屋所有权分证应办、已办、未办套数等情况，由县国土资源局和县房产局提供。

5.新增项目基本信息库：

篇3

【关键词】房地产；造价控制；目标；阶段

1. 引言

当前，由于国家对于房地产市场宏观调整政策的不断开展以及房地产市场竞争环境的日益激烈，导致房地产开发建设项目经营成本不断升高，企业的利润收益以及发展规划受到较大的影响。在这种环境背景下，房地产开发企业更应该注重对房地产开发项目进行造价控制管理，从而降低房地产开发过程中的成本投入，优化房地产开发企业的资金配置，提高企业在激烈市场竞争环境下的生存能力，实现企业经济效益的最大化。

2. 房地产开发项目建设阶段划分

对房地产开发项目进行造价控制管理，必须充分明确房地产开发项目的实施阶段，进而有针对性的分阶段制定项目造价控制管理措施，房地产项目开发建设通常需要经过以下几个阶段：

（1）项目建设投资决策阶段。这一阶段主要是房地产开发商根据企业的发展需要、自身资金管理情况以及市场环境形势，对房地产开发项目的建设标准、施工管理、设备选用以及物业类型进行必要的论证，并根据论证结果初步预估项目建设的经济效益，为企业的投资决策提供基础的数据支持。

（2）房地产开发项目审批以及设计阶段。房地产开发企业在经过论证之后，需要上报行政主管部门进行土地出让手续以及工程建设的审批，进而在审批通过之后通过招投标或者是直接委托具有相应资质的设计院对房地产开发建设项目进行规划设计，并对规划设计结果进行进一步的图纸审查工作。

（3）房地产项目建设招投标阶段。这一阶段的主要工作是按照国家《招投标法》等相关的法律规定，对房地产开发建设项目的施工承包商采取招投标的方式进行优选。

（4）房地产开发项目建设以及竣工验收阶段。工程建设以及竣工阶段主要是对工程项目建设施工承包商进行监督管理，同时对于工程项目施工建设质量进行评定，并最终按照合同要求完成竣工验收处理。

3. 房地产开发项目造价控制管理问题分析

（1）各阶段的预算控制管理不完善。首先，由于对于工程项目建设可行性研究工作不足，因此存在着房地产开发项目投资决策过于盲目的现象，增加了后期工程项目建设的造价控制十分不利。其次，在房地产开发项目的设计阶段，设计人员重技术轻经济，对于项目建设的造价控制管理重视程度不足。第三，在房地产开发项目的实施阶段，存在着招标文件和承包合同不完善，建设标准把握不到位以及工程施工变更较多的情况，导致房地产开发项目建设造价不断增长。第四，在工程项目建设竣工决算阶段，由于未能形成完善的审核监督管理体系，导致工程项目建设造价不合理的增加。

（2）房地产开发建设项目造价从业人员素质能力水平不高。当前，由于房地产开发建设项目造价从业人员的知识结构不完善，尤其是对于各种经济学以及管理理论以及法律政策体系方面的知识能力不足，缺乏现代化的造价控制管理意识，因而难以对房地产开发项目进行全过程的动态造价控制，导致房地产项目造价控制效果较差。

4. 房地产开发建设项目造价控制管理措施研究

（1）强化房地产开发建设项目投资决策阶段的造价控制。在房地产开发项目的投资决策阶段，必须对于项目建设进行工程可行性研究，在工程可行性研究阶段重点针对房地产开发项目建设投资估算进行准确的预估。同时通过完善房地产项目工程建设标准以及相应的前期控制手段，确保工程项目投资规模以及造价在投资决策阶段得到有效地控制。

（2）推行限额设计，做好房地产开发项目设计阶段的经济指标评价工作。房地产项目建设设计方案对于项目建设造价有着重要的影响，也是项目工程造价控制的主要技术措施。在房地产开发项目设计阶段应该采取限额设计的方式。将房地产项目投资决策阶段的概算额以及工程量分解到不同的设计内容之中，通过这种逐层分配将项目设计规模进行标准化的控制。同时项目设计人员应当与概预算编制人员紧密的配合，采取价值工程法等方式，详细分析设计方案的技术经济指标，并不断调整优化设计方案，将房地产项目的工程造价严格的控制在限额范围内。

（3）规范施工招投标管理，确保造价控制管理工作顺利开展。规范房地产开发建设项目的施工招投标管理，也是控制项目造价投入的关键措施。这一阶段的管理工作重点在于完善招投标文件的编制、发标、开标以及评标决标等流程，同时重点审核房地产开发建设项目招标的最高限价以及投标报价的合理性，实现房地产开发建设项目招投标工作的规范化与程序化。同时，还应该进一步重视这一阶段的合同管理，通过此细化工程项目建设施工合同条款以及确保合同条款的严谨性等一系列的措施，避免各种合同纠纷的发生，为房地产开发建设项目工程造价控制管理提供良好的基础。

（4）重视工程施工阶段的造价控制。工程项目建设施工阶段的造价控制作为房地产开发项目建设造价控制的关键阶段，对于房地产造价控制效果也有着直接的影响。这一阶段的造价控制措施应该遵循动态管理以及实时调整的原则，结合房地产开发建设项目施工作业特点，合理的安排各项施工工序，同时完善施工工序之间的衔接，严格控制各项施工额外规费的增加。同时严格按照工程招投标文件以及施工合同规定，强化房地产建设项目的施工始终控制，同时严格控制各项设计变更处理以及施工现场签证，避免工程施工阶段造价的增加。

（5）强化房地产开发建设项目竣工决算阶段的监督审核工作。在房地产项目开发建设施工结束后，应该按照招标文件以及承包合同中的相关规定，开展房地产项目的质量评定以及工程竣工验收管理工作。为了确保项目造价控制目标得以实现，在这一阶段应该重点审核工程项目建设的工程量是否准确，并对工程项目建设的定额标准是否合理进行检查。通过这些措施，确保工程项目施工工程量的准确可靠，实现工程项目建设后期造价得到有效的控制。

（6）提高当地产开发项目造价从业人员的能力水平。为了提高对于房地产开发建设项目的造价控制管理效果，必须对造价控制管理人员进行必要的教育培训，并进一步的强化工程量清单的审核工作。对于房地产造价控制人员的培训教育工作应该重点围绕在财务理论、工程经济以及工程法律等方面，使其能够准确规范的完成工程量清单的审核等基础工作，确保房地产开发建设项目造价控制目标得以实现。

5. 结语

房地产开发建设项目造价控制作为房地产开发项目管理的重要内容，也是实现项目建设经济效益的关键手段。以此，房地产项目开发管理部门应该充分认识到造价控制管理的意义，并遵循动态、全过程控制管理的原则，在房地产开发项目实施的各个阶段强化控制管理，进而确保房地产造价控制目标得以实现，提高房地产项目开发建设的投资效益。

参考文献

[1]罗建勤. 浅谈政府投资工程项目造价控制过程与措施[J]. 科技促进发展（应用版）. 2010（02） .

篇4

【关键词】房产开发；工程监理；地位现状；制度完善

前言

在新经济和全球化浪潮的推动下，中国城市化正在以前所未有的速度前行，房地产业的迅速发展已成为城市化的显著特征。各地的房地产项目建设正在如火如荼地进行，房产建设投资在固定资产投资中所占比例也越来越大。城市化建设给整个建设市场带来了勃勃生机的同时，对工程监理人才数量、能力以及服务质量均提出了更高要求。

一、房地产项目在建设项目中的特殊性

从90年代末开始，房地产业发展迅速且收益较大，各个行业成立房地产公司的纷纷涉入其中，在追求规模化和快速化发展的同时，各种专业的非专业的人士管理着商品房、保障房，住宅、大型商业综合体的建设与开发。在企业追求利润的最大化和资金的快速周转，往往前期准备工作不充分的情况下，项目通常仓促上马；而施工周期又压缩的很紧，后期项目急于交付，验收不细致。所以普遍存在着：1、项目定位不准或者考虑不周全；2、施工图设计深度不足，无法指导施工；3、报建手续不全或无专业指导如何报批报验；4、招标不严谨，施工单位选择不当，且合同工期明显脱离实际；5、开发商为了降低成本，过多采取甲指分包和甲供材料，致使协调工作量剧增；6、房地产项目的客户是不同用户业主，对产品的使用功能和装饰要求都不尽相同，使施工过程中工程设计变更多；7、竣工验收阶段常因为商品房面积大，户数多，检查力度不足，验收往往走形式。

二、房地产建设过程中对监理的需求

针对上述房地产建设工程的特点，更需要专业的工程咨询、监理企业提高监理服务质量，帮助业主做好“四控制，两管理，一协调”。

1、在工程项目前期，监理单位为建设单位提供全面优质的咨询服务。1、认真组织图纸会审工作。通过施工、监理、设计、建设单位等分专业讨论的形式解决图纸中存在的问题并汇总。最大程度的提高工程质量，缩短建设工期，节约工程投资。

2、在施工前期介入工程项目的招投标，为房地产开发商提供咨询服务，根据项目建设特点合理选择施工企业。提前介入还可以协助建设单位制定合理的施工工期，帮助编制项目资金使用计划，使工程建设项目按计划控制。

3、通过书面函件，告知各项办事流程，积极协助业主办理各项报建和报验手续，掌握主动权，对后续的工程施工监管铺平道路。

4、在项目施工期间，监理单位认真做好“四控制（质量控制、投资控制、进度控制和安全文明控制），两管理（合同管理、信息管理）、一协调”的工作。以保证项目建设的质量，有效地控制建设投资和施工进度，协调与处理项目各参建方之间的关系。

5、监理单位应在工程竣工验收阶段起主导地位，尤其在房地产项目中商品住宅工程的分户验收。要求针对分户验收设计一系列检查验收表格，监理人员在工程预验收阶段一一对照检查。

三、房产项目中工程监理的现状和建议

虽然国家监管部门和房产行业对工程建设监理有着殷切期望和迫切需求，但遗憾的是，当前房屋建筑工程监理存在的普遍现状不理想：

1 监理业务单一，监理深度不够，无法满足业主全方面的需求；

我国监理制度经过十几年的发展，大部分监理企业只能从事于施工阶段的监理工作，且只偏重于质量控制。施工企业因为偷懒，往往未经自检合格的工序就报请监理工程师验收，而监理项目部也因为能力不高，也就落得当一个“质量检验员”。最多再附带一点安全文明施工的管理，从而放弃和放松了对工程进度、工程投资的合理建议和管控。这与业主方的期望以及我国引入借鉴国外先进的监理制度的初衷相违背。在房地产建设领域中，虽然技术含量不是很高，但是专业多，综合性极强。

对此的建议是：要实现真正意义上的“监理”，监理企业自身就需具备在建设行业内的工程咨询、工程监理、造价咨询、招标、设计图审、质量检测等多元化经营的能力，并吸引招纳一批高学历、高水平，即懂技术又懂经济和管理的复合型人才到企业中来。在同行业竞争中脱颖而出，与国际接轨的同时，不惧欧美发达国家综合性监理公司的挑战。

2 监理从业人员总体素质不高，人才结构无法适应行业发展；

近些年，监理机构的专业知识、业务技巧、职业素养虽有了显著提高，但仍不能满足房地产行业高速发展对监理人才的需要。每年大量项目开工建设，从业人员依旧素质参差不齐，尤其缺乏现代化复合型人才，这与我国现在房地产开发、建筑业大国的地位及其不符。目前，我国监理行业的在岗人员，一部分是通过职业资格考试，而多数并未经过系统的培训与学习。监理企业具有较高学历和扎实专业技术理论知识，掌握行业政策与之相关法律法规的复合型人才承包项目部，承接监理业务。从施工企业中聘请下岗或退休人员从事具体监理工作，更多的是从普通大专院校招收刚走出校门的毕业生。如智能建筑、景观园林、中高档精装修工程在房地产项目中越来越普遍，这方面的人才也是社会上最稀缺的。作者所在地区房地产行业工程监理收费一般在10-20元每平米，上交公司管理费用后，剩下的配备齐各专业高水平的人员都不够，更别说提供工程技术的优化、工程造价的精简，以及合同管理等法律方面的咨询。所以，我们多数情况下看到一个监理项目部由一位总监，几位退休返聘人员，若干年轻小伙子组成。有经验的，身体往往吃不消监理的高强度工作；年轻刚毕业的学生，由于经验所限，到了工地也看不出问题。

对此的建议是：严格规范监理人员从业的准入制度，加强监理工程师各专业的学习，适时做好从业人员的不定期培训。提高认知度，合理增加收入，社会给予普遍的尊重，吸引高素质人才投身到监理行业中来。

3各方主体行为不规范，严重阻碍了监理行业的成长；

撇开施工企业的因素，就规范监理市场主要是约束业主和监理单位两个主体的行为。业主行为规范与否，直接关系到工程建设能否顺利进行，目标能否如期实现。如上所述，业主自行组建工程管理部，对监理工作大肆干预，不通过监理工程师直接给承包商下达指令，造成不必要的纠纷和误解。甚至在工程施工过程中，为了领导意图和进度目标，不按规范来，宁愿大事化小小事化了，让监理签字“放行”。从主观上，迫使监理“可有可无”。在业主不规范的行为影响下，监理单位的科学性、公正性、独立性自然难以保证。而监理公司自身的不规范大多来自于责任落实不到位。缺乏经济管理和法律知识，全方位控制的能力薄弱，只能在现场进行质量监督工作。实际监理过程中又缺乏积极性、主动性，普遍存在检查工作时不检查，旁站监理时不旁站，随意签字验收，不敢与施工单位较真。

此部分的建议是：树立监理机构在项目管理中的核心地位，房地产开发商给予监理机构充分的支持、授权，维护其工作的权威性。监理工程师应该是工程建设项目现场的唯一管理者，业主委托了监理，就应该由监理工程师去实施对工程建设项目的监督与管理，业主的意愿和决策均应通过监理工程师实现，而业主所要做的，是如何做好对监理的管理，而非对工程建设项目的直接干预。而监理企业应充分发挥自身优势，加强自律，制定一些有效的措施，来规范监理工程师的职业准则和行为规范。批评打击监理行业内的不良人群，鼓励和表扬行业内的先进，弘扬敬业和奉献精神，遏制监理市场无序竞争。

四、结束语

综上所述，我国城市化进程中房地产业众多项目的综合开发，为监理行业的发展提供了大量实践机会和成长平台；而监理行业的健康有序发展则为更科学合理、更经济实用、更绿色环保的房地产业提供保驾护航，他们之间不是“矛与盾”的关系，而是相互依靠、相互促进的市场关系。双方都有责任也有义务为我国房地产和监理行业打造一批真正意义上的世界级企业。

参考文献：

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关键词： 分户验收 工程 质量 成效

中图分类号：F287文献标识码： A

分户验收, 即“一户一验”，是指住宅工程在按照国家有关标准、规范要求进行工程竣工验收时，对每一户住宅及单位工程公共部位进行专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。

目前，我区住宅工程竣工实行分户验收率已达到100%。为了分析分户验收制度取得的成效，结合我区实际，做了一些调研，积累了一些经验，在这里愿意和大家一起分享，对我个人如何做好工程质量监督工作具有指导意义。

一、分户验收开展背景

一是建设任务重、监管责任大。首先是我区处于加速推进城镇化的关键时期，工程建设事业蓬勃发展，工程建设规模大幅增加，质量监管技术难度不断加大。从近年的在建工程数据可以看出，我们目前的工程建设每年都保持了较高的增长速度。其次是百姓质量意识明显提高。商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量100％满足要求，有的甚至要求不允许出现一点质量缺陷，产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。最后是工程质量通病仍然普遍存在。

二是目前工程质量担保、投诉索赔相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实。少数建设、施工等单位质量意识不强，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和推委，而对于在质量投诉时提出的经济赔偿因为国家没有依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时拒绝维修又反复投诉等等，使得一些建筑工程特别是住宅工程的质量投诉处理过程矛盾较多，解决起来困难重重。

三是住宅微观质量检测不足。迫切需要改变以往只注重住宅工程整体质量的验收而对住宅套内的观感、使用功能等微观质量检验不足的做法，从而提高住宅工程的整体质量。

采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，也能体现政府执政为民、为民办事的工作宗旨。

二、我区分户验收的做法

为进一步落实住宅工程质量责任，保障房屋使用功能，使百姓住上放心房和满意房，根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》及国家工程质量验收规范有关规定，我区质监站自2006年开始试点，率先在全市范围内开展住宅工程质量分户验收工作。

1、完善质量监督流程，强化各责任主体意识。

严格执行《建筑工程质量监督执法手册》、《企业建筑工程项目质量管理手册》相关要求，强化并落实分户验收核查制度，住宅工程建设单位、施工单位和监理单位要检验批验收，对于不符合质量要求的检验批，应当严格按照《建筑工程施工质量验收统一标准》有关规定进行处理。通过返修或者加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位（子单位）工程，严禁验收。对弄虚作假、流于形式的给予扣分、罚款，验收不予通过。

2、物业公司参与住宅工程分户验收工作

由建设单位组织实施；由建设单位项目负责人、专业技术人员、施工单位项目经理、项目质量负责人和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等人员参加，已选定物业公司的，物业公司也应当参加住宅分户验收工作。分户验收规定（修订）将分户验收相关内容有关技术要求、施工及验收注意事项予以明确，部分内容在原《规定（试行）》的基础上进行了补充和调整，强调分户验收内容必须结合整个施工过程进行控制，并在各部分内容具备验收条件时分别进行验收并形成记录，在竣工前分别进行汇总，形成总体验收意见。

三、分户验收取得的成效

这项措施的出台，就等于给每个购买住房的老百姓都把住了质量关，避免了整体验收和抽检所造成的遗漏，也就避免了交付后出现质量问题处理的“扯皮”现象。我区自2008年全面推广住宅工程质量分户验收工作以来，各项工作取得了一定成效。

（一）业主投诉明显减少，住宅质量显著提高

未实施前投诉焦点集中体现在以下几个方面：墙体或天棚裂纹、线路不通畅、屋面或卫生间渗漏、房间尺寸超差等。自住宅工程质量分户验收工作实施以来，我区行政主管部门接到的住宅投诉呈递减趋势，如：2009年，全区建筑质量投诉84项；2010年，全区建筑质量投诉83项；2011年，全区建筑质量投诉66项；2012年，全区建筑质量投诉59项。实践也证明，各责任主体意识增强了，程序规范了，建筑质量显著提升了，有效减少了住宅质量方面的纠纷和投诉，提高了居民对住宅质量的满意度。

（二）物业与各责任主体联动，建惠于民

1、对于业主而言更关心的是属于自己那一套房屋的质量，物业作为一个管理实体参加住宅工程质量分户验收工作，对住宅的销售、工程质量的控制、质量通病的及时发现和整改，对住宅工程质量管理水平的提升将产生很大的作用。业主对物业前期介入并参加住宅工程质量分户验收，有了预先认同感，同时，对物业管理的水平做到了心中有数。

2、由于物业公司在长期住宅工程管理维修的工作中，对各类产品在使用过程中留下的设计缺陷和工程质量隐患积累了许多宝贵的经验。特别是近几年在住宅质量管理、技术鉴定和维修方面积累了许多经验和教训。因此，在预验收的过程中就能够及时发现设计单位、施工单位尚未发现和解决的问题，并在施工现场提出符合日常管理需需求，使问题早发现、早协调、早解决，有利于住宅质量隐患的整改和移交。

四、存在的问题及下步措施

分户验收制度取得了一定的成效，但也存在一些问题，主要表现在开发单位、施工单位、监理单位、勘察单位普遍反映：“一户一验”制度的实施的确能提高房屋的整体质量水平，但受工期、工程成本、专业管理人员技术水平限制，个别工程“一户一验”工作久而久之就会流于形势，从而加剧了业主与开发商的矛盾。为解决上述矛盾，可以尝试以下几点做法：

1、分户验收融入质量标准化管理、切切实实做到一户一验。工程建设参建单位应严格执行分户验收制度，分户验收要逐户、逐间进行，并做好记录，防止以检验批验收替代分户验收，切实反映出住宅工程质量分户验收的作用。住宅工程质量分户验收发现的问题必须处理到位，避免分户验收流于形式，走过场，对发现的质量问题及时整改，使老百姓明确谁是责任主体。

2、全面推广准业主参与竣工验收制度。为了使业主了解验收过程、要求、标准，同时监督各责任主体质量行为，使质量监督社会化、透明化，建设单位组织竣工验收时，根据工程规模和销售情况，邀请3%-10%的业主代表参加，业主代表的身份信息上报质量监管部门，质量监管部门对业主代表身份予以核实，业主代表对竣工验收的整个过程进行参与与监督，并对存在的整改情况进行后期监督。准业主参与分户验收、将分户验收写入售房合同，作为强制性条款加以明确，让准业主做到心中有数，提高人们对住宅工程质量分户验收工作的认知度。

3、试点推广房地产企业聘请第三方进行验收。一是建设单位应以规范标准为依据、业主投诉热点质量问题为参考，鼓励聘请有资质的第三方中介机构进行以工程质量为核心的综合大检查，对于优先推荐的精品工程，动态管理优先考虑列入A级监管，优先评选各级奖项。二是建设单位聘请验房师。如验房师在施工方与开放商交接时介入进行验房就会有效的避免各方的矛盾，开发商可以委托验房师在交接初期进行细致查验，查验的质量问题以验房报告形式让施工方进行整改，这时施工方人员未退场，整改、维修及时专业，房屋的质量问题解决在分户验收前，自然，分户验收许可证送达业主手中时业主才会检验不出问题，放心装修、入住。

五、结语

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关键词：小型房地产企业；工程管理部门；定位

Abstract: At the national macro-control, the real estate development enterprises, especially small and medium enterprises survival and development challenges facing imminent, improve their ability and competitive advantage. By strengthening internal management, organization optimization, rational division of responsibilities, to create a small but excellent management team, to achieve compression management costs, increase enterprise benefit. In this paper, through the relocation of enterprises engaged in real estate development important business -- project management department, to provide ideas for the optimization of organization and management innovation.

Key words: small and medium-sized real estate enterprises; project management; localization

中图分类号: TL372+.3文献标识码A 文章编号

当前，经过国家持续的行业调控，房地产行业呈现出市场集中度提高、融资难度加大、成本上升、行业利润下降的特点。在市场竞争日益激烈的背景下，开发企业面临的局面也有所不同。大企业加强了策略调整，更加注重周转率、现金流和风险控制，同时发挥人才聚集优势，实现了顺势发展。而一些小企业由于受到资金、人才、品牌、地域等多方面的制约，在市场竞争中日益困难。为提高市场生存竞争力，中小房地产企业采取的办法各不相同，有的强化管理，有的拓宽融资渠道，有的专注市场布局，有的追求产品细分市场。下面以房地产企业工程管理部门为例，从优化企业组织机构，合理配置部门职责方面，寻求强化内部管理，增加企业效益的途径。

1小型房地产公司界定

2012年，全国的房地产开发企业约有65000多家，其中大部分为中小开发企业。如何界定小型开发企业，2003年国务院国有资产监督管理委员会对房地产行业设置了划分大、中、小型的分类标准。该标准从从业人员数、和销售额两方面进行了定量界定，其中对小型房地产确定标准为100人以下销售额在1亿元以下的房地产开发企业。住房和城乡建设部对中小型房地产开发企业的划分标准为：二级资质以下的房地产开发企业及年销售额未达到一亿元的开发企业。

综合以上界定可以看出，小型房地产开发企业都是注册资金较少，从业人员少，开发项目少，盈利能力受到限制的企业。在市场竞争日益加剧的情形下，小型房地产公司不可能像大中型房地产公司那样将公司的管理运营部门设置齐全，其组织构架既要紧凑简约，又能涵盖管理职能，避免增加管理环节及管理成本。

2 小型房地产公司工程管理部门的定位

在大中型房地产公司，工程管理部门的职责更加专业，一般主要承担公司的技术职能和施工管理职能工作，工作内容具体表现为技术支持和施工现场的协调管理。小型房地产公司的专业部门设置比较少，因而工程管理部门的职责更加庞杂，只要是和技术、工程有关的工作内容都得负责。

结合房地产的开发流程，给予小型房地产公司工程管理部门的定位是：项目前期的协助部门、技术事务的管控部门、项目成本的控制部门、施工现场的管理部门。

3小型房地产工程管理部门定位所对应的具体工作内容

对应以上小型房地产工程管理部门的定位，其部门的工作内容涉及到项目开发的前前后后，内容庞杂，将其归拢对应工程管理部门的定位后主要有：

3.1 作为项目前期协调部门的工作内容

在项目前期协调阶段，工程管理部门要配合前期部门考察地块，参与项目的投资可行性分析。其主要职责是对地块的规划进行了解和评估；对项目的工程投资成本进行测算；根据地块周边及地块本身情况对施工现场部署提出评估；对策划部门的项目策划方案进行技术论证和施工成本测算，配合项目定位。

3.2作为技术事务管控部门的工作内容

项目技术方面的把控及协调工作是工程管理部门一项主要职责，其工作贯穿项目开发的全过程。工作内容主要有：

对项目所有的技术文件进行审核，包括由于报审报批期间项目手续的技术文件，如项目的总体规划方案、初步设计方案、施工图方案及人防、消防、交通、园林、节能、环评等项目的分项技术方案；包括施工期间的技术文件，如工程施工组织设计及具体的专项施工方案等。同时还要对项目设计、招投标过程及施工组织设计中涉及的新工艺、新材料进行技术论证，决定是否使用。

工程管理部门还要向政府部门报送有关资料，办理工程类的报审报批手续，包括与项目规划有关的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，确保项目施工的开工许可证。以及项目使用的设备设施（如电梯）的报审报批工作。

同时工程管理部门还要在技术方面配合与公司进行技术性质合作单位的工作，如设计单位、勘查单位、测量单位等。

3.3作为项目成本控制部门的工作内容

在房地产行业竞争加剧的背景下，大部分房地产公司都会设专门的成本控制部门。但小型的房地产公司会将成本控制的职责分配至财务部门或工程部门。依据成本控制具体工作内容的偏重，将其配置到工程部门更加恰切。这些工作主要有：

设计阶段的成本控制，包括依据市场需求和成本控制目标从规划方案到施工图纸对建筑成本进行估算和控制；对室内外主要建筑材料的规格和品牌的选用进行成本管控。同时根据施工图纸分解和编制详细的预算，为成本控制和招投标提供参考。

项目实施阶段，包括招投标、设备材料采购过程中的成本控制和施工过程中的成本控制。在施工过程中要依据分项工程的成本控制目标，进行施工过程的成本控制。通过分析实际发生的成本数据，不断修正管控指标。最终完成成本控制工作。

3.4作为施工现场管理部门主要工作

施工现场管理主要是一些具体的工作，主要包括管理职能和协调职能。

管理职能方面的工作包括：根据项目建设的实际情况,编制并实施完成工程计划，审查施工单位报送的施工组织设计；对工程的质量、进度、安全和文明施工进行管理，保证工程按质，按时完成；按照设计或合同中的规定对乙方采购的材料和设备进行验看，并按时、按质、按量地组织甲供材料设备到场；参加监理单位组织的各阶段分项工程的验收及工程竣工验收；及时审核变更单，并按规定程序依据合同及时签证与归档；处理重大质量事故、责任事故和安全事故；整理有关工程治疗、图纸并做好归档工作

协调职能方面的工作包括，开工前期协调土地的三通一平、水电进场，竣工后期的市政管网接口等；协调对接政府各部门的检查工作；协调参与施工的设计单位、监理单位、分标段施工单位、分项工程施工单位、材料供应商等工程合作单位；协调处理项目周边单位、人员的关系，确保工程不间断实施。

4结束语

对小型房地产公司工程管理部门的定位分析，是为了适应房地产行业竞争的新形势。在不增加管理部门、节约管理成本的前期下，形成简洁高效的组织构架和科学的管理流程，使房地产公司的管理规范、成本降低，增强企业竞争力和市场生存能力。

参考文献：

[1] 刘列励著．《房地产建筑工程项目管理》， 中国建筑工业出版社2011年8月版

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随着群众的逐步入住和房屋登记意识的不断加强，许多拥有农民征地拆迁安置房的住户迫切需要办理房屋登记，领取房产证。就无锡而言，与建设总量相比，该类房屋的办证率是相当低的，主要原因是建设单位的建设手续不规范、不齐全，费用缴交不及时、不充分。如何更好地为群众服务，为拆迁安置户办好安置房产权证，是我们登记机构的新课题。

拆迁安置房不同于普通商品房，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关地方政策的约束，同时涉及拆迁安置、规划及用地、建设、住房保障等多个相关部门。而且时间跨度较长，个性化建设情况较多，相关配套政策不够完善。因此，拆迁安置房登记比商品房登记要繁杂。

一、拆迁安置房登记中的问题及原因

从目前拆迁安置房建设管理的程序和办理拆迁安置房产权登记要求的现状来分析，我们发现安置房不能及时办理房屋登记原因有三个方面：一是办证进度与建设速度不符。目前安置房建设速度比较快，与安置房的办证进度脱节，拆迁户入住安置房几年都办不好房产证。二是安置房的办证进度与群众的期望不符。由于种种原因，导致安置房办证迟缓，与拆迁户及时办好产权证的期望差距较大。三是办证进度缓慢导致与物权要求不符。《物权法》的立法之本是平等保护私人物权，而目前广大的拆迁安置户领不到房产证，拥有的住宅最基本的“合法性”得不到落实，合法物权得不到合法保护。

我们认为，造成上述问题主要有以下两方面的原因。

一方面是安置房建设单位进行初始登记不及时。安置房初始登记办理进度缓慢主要由三个因素造成：其一是建设单位前期手续不齐全、不到位。拆迁安置房在竣工后，应申请办理初始登记，领取房产证。根据《房屋登记办法》，其前提条件是各项建设手续齐全，如立项、规划、土地、竣工及消防验收等，直至通过综合验收并备案，才符合房产登记的基本条件。从拆迁安置房建设的情况来看，不论是已竣工的还是在建工程，都普遍存在建设手续不规范、不到位的问题，主要是因为不少安置房都是先建设，然后补办各项手续，或者是边建设边办手续，相比正常建设流程而言，补办手续比正常办理难度大、时间长，导致安置房小区建设完成之后，各项建设手续却还在办理或补办过程中，各项书证材料不齐，自然无法进行初始登记。其二是建设资金不到位。各种专项建设基金和规费的欠缴等问题也导致了建设单位登记资料不齐，无法办理初始登记。由于拆迁安置房建设项目规模较大，建设单位资金不足，部分专项建设基金和规费缓缴甚至不缴，比如征地费用、市政基础设施配套费以及大修理基金等，这些费用没缴清，就无法办理各项手续书证，造成无法进行安置房初始登记。其三是综合验收及竣工备案的缺失。在建设过程中，建设单位对项目规划进行了调整，有些项目易地建设了，有些项目取消了，有的增加了项目，还有的项目数量按实际要求进行了调整，但是建设单位没有及时办理相应的变更手续，导致整个安置房小区建设完工后，部分甚至是全部建设项目无法进行综合验收和备案，无法进行初始登记。

另一方面是安置房转移情况复杂。这主要表现在以下几点：1.由于从拆迁到安置的时间跨度较大，加之种种原因导致办证延后，可能出现原权利人死亡，产生继承引发纠纷，导致无法顺利登记等问题。2.有些被拆的农村老房子参加过，产权人众多、产权归属错综复杂，且因年代久远，加上有的书证遗失，房屋权利人中有人死亡、有人居住在外地无法寻访等情况，公证处和法院无法受理，给安置房登记带来难度。3.被拆迁人欲添加子女为共有人或直接将安置房变更到子女名下，但无法提供有效手续，登记审核通不过。4.夫妻离异发生产权转移或者归并。5.因房屋拆迁导致家庭内部财产分配不均，产生安置房产权纠纷，导致登记不畅。6.被拆迁的房屋原为多人共有，安置时归并给一人所有或者各个共有人分别安置。7.有的拆迁人常年居住在外地，分配到安置房以后，因基本不会回当地居住，因此私下卖掉安置房，但限于地方政策约束，无法进行登记。8.有些村民办证意识不强，认为办不办证无所谓。此外，办理安置房转移登记中会涉及到相关税、费的缴纳，当事人的抵触情绪非常普遍，也影响到办证的数量和进度。

二、加强沟通协调，尽量简化手续，加快拆迁安置房登记

作为房屋登记机构，应本着“尊重事实、依法遵规、化解矛盾、及时办证、服务群众”的原则，积极与建设、安置单位协调、沟通，解决办证中出现的疑难问题。

1.“沟通”与“协作”并举

房屋登记机构在登记发证过程中应十分注重与相关单位的沟通与协作，在初始登记中严格按照《房地产登记技术规程》、当地规章规范性文件要求，做到材料规范、手续齐全，特别是对立项批复、土地证、规划许可证、建设工程竣工验收证明、消防验收证明等手续更应严格审核，从严把关，遇到不符合要求的及时要求建设单位补正。在为安置户办证的过程中，涉及到需要办理公证手续的，工作人员应主动帮助当事人联系公证部门办理公证事项，甚至可请公证人员到安置房办证现场联合办公，为当事人提供便利。同时，应与建设局安置办、契税征收部门等相关单位及时沟通，相互配合，积极协作。

2.“探索”与“规范”共进

农民征地拆迁安置房是城市化建设进程中出现的新生事物，其登记没有现成的经验和方法可供学习和借鉴，因此，对于登记中遇到的问题只能努力探索，以《房地产登记技术规程》为指导，在实践中不断完善和规范登记行为。工作人员在办证工作中，应一切从维护群众利益着想，从保障稳定和谐大局着想，严格依法依规操作，坚决杜绝违规违法办证，防止埋下不稳定隐患，确保安置房产证办理经得起时间的检验。例如：我们在登记过程中常常会遇到同一拆迁项目拆迁主体不同，有村委、街道拆办、拆迁公司等；建设局安置办审核通过的安置名单与拆迁协议不符；拆迁协议的性质也不一样，有拆迁安置协议，也有拆迁置换协议等。针对上述问题，我们尝试引入拆迁安置审核环节，在建设局安置办审核通过拆迁安置名单的前提下，就实际操作过程中遇到的常见问题研究制定了《关于农民拆迁安置房转移登记中有关问题的处理意见》，使工作人员在遇到类似问题时规范处理，有章可循。

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关键词：住宅工程；质量；投诉

美国著名质量管理专家朱兰博士指出：20世纪是生产力的世纪，21世纪则是知识与质量的世纪。全球性的质量竞争日益突出，谁拥有质量便拥有市场。近年来，随着国内住房市场的日趋活跃，我市的房地产市场也得到了迅猛发展，据市住建部门统计，2011年度我市开工建设住宅用房面积达1000万平米，在如此“繁荣”的情境下，也同样出现了诸多矛盾和问题。尤其是近年来关于住宅工程质量投诉量日益增长，也从侧面反映了该类问题已逐渐成为群众关心、社会关注的焦点，特别是群体投诉的出现，已严重影响到社会的稳定和和谐。笔者作为工程质量监督人员，近年来处理了大量投诉案件，从这些案件中出发总结了几种常见的投诉类型以及如何对此类问题进行有效的防治提出了一些看法。

1、常见的几种投诉类型

1.1 老百姓认为主体结构有安全隐患的投诉。此类问题主要反映在混凝土外观的缺陷以及墙体的裂缝上。近年来通过对投诉案件的现场查勘，发现由于施工中操作不当造成的受力构件外观缺陷（空洞，麻面，露筋），现浇板的开裂及厚度不均匀，墙体的收缩裂缝及温度裂缝等都会让住户误认为房屋不安全会倒塌等错觉，在思想意识上会造成一定的恐慌，从而加剧投诉的力度。

1.2 对影响房屋使用功能的投诉。此类问题主要反映在房屋不同部位不同程度的渗漏问题。

外墙墙体、门窗周边、管道根部渗水，卫生间渗水，屋面渗水，现浇板板面开裂渗水等现象屡见不鲜，有的甚至在住户装潢结束后才出现，不但严重影响了房屋的使用功能，而且还给用户经济上造成了相当的影响。

1.3 对房屋质量问题的故意投诉。故意投诉在近年的投诉案件中已开始出现且占有一定的比例，此类问题大部分出现在回迁安置房中。随着城市建设步伐的加快，拆迁量也在逐年加大，在拆迁过程中由于经济补偿问题未能妥善解决，造成他们对政府的仇视心理，房屋任何一处小的瑕疵都会造成他们的投诉。例如老百姓会对墙面任何一处空鼓的地方进行投诉，但实际规范中对室内墙体空鼓允许面积的规定是不大于2处且面积不大于400cm2。

2、我们对待房屋质量投诉的态度

2.1 我们对质量投诉中提出的质量问题应正确面对。建筑工程作为一个特殊的商品，由于其施工周期较长，使用的材料物理性能存在差异，施工工序繁杂和手工操作，以及工程和施工管理等方面的原因，发生质量缺陷的可能性客观存在，且质量问题的发生也不是在一个时期，竣工前后、使用中随时可能出现，所以对于房屋质量投诉问题我们不应回避。尤其是我市在二00九年出台了《镇江市建筑工程质量投诉处理暂行办法》，更加显示了我市对质量投诉问题的重视。

2.2 我们对质量投诉中提出的质量问题应积极协调处理。现在商品房的价格动辄几十万上百万，往往一套住房已成为普通百姓家中最大的一笔花费，更有不少百姓贷款买房。买到一套质量上有缺陷的房屋往往会让他们全家心情压抑，我们要学会换位思考，站在对方的立场，多想想他们的难处苦处，才能有助于问题的解决。质监站作为质量投诉的受理部门，应积极在投诉人和建设单位间进行协调，督促建设、施工、监理单位按照国家《房屋建筑工程质量保修办法》及有关规定履行保修义务。

3 我们在质量投诉处理中面临的困惑

3.1 质监人员往往成为被投诉的对象。由于大部分购房户对质量监督的性质及其主要职能不甚了解，认为房屋是质监机构参与验收的，在处理投诉过程中容易站在质监机构的对立面，甚至可能导致把质监人员成为被投诉的对象。对于验收合格的工程，不少用户经常提出这样的疑问：工程已经验收合格了，为什么还有质量问题？对于这样过的质疑，建设单位也应该向业主解释，工程虽已评定合格，但并不代表就不存在质量问题，国家的验收规范规定出现严重质量缺陷不能评定为合格，而一般的质量缺陷不超过总检查数量的20％时，可以验收通过。所以对于工程交付后出现的质量问题，国家实施质量保修制度，施工单位必须履行保修义务。

3.2 异地的开发公司、施工单位以及已经关、停、并、转的房地产公司使质量监督部门解决投诉困难重重。相关工程结束后，异地的开发公司或施工单位陆续撤离，或者一些变更的房产企业由于在改制过程中机构、人员都产生了变化，这些企业如果没有设置相应的部门来处理遗留下来的质量投诉问题，将使投诉处理工作无从下手。

3.3经济赔偿问题为质量监督机构职能所不及。因为多数投诉的最终矛盾焦点是经济赔偿方面的。在现阶段房屋施工过程中，工程质量有监理单位全过程监管，质量监督机构的任务是参与并监督阶段性验收，组织突击性的质量巡查。注重监理单位的日常监管和质监部门的日常监督，保证主体工程质量。如果房子不影响结构安全和正常使用，只要进行正常的修复就可确保正常使用。但在处理质量投诉中，对于购房户往往会提出相应的经济赔偿，质监部门则显得无能为力。但笔者认为因施工质量造成严重缺陷给用户造成经济损失的应给予实价赔偿。

3.4 涉及邻里关系的房屋质量问题尤为难解。房屋质量投诉中有许多是因装修引起的质量问题。这当中会涉及到装饰的修补及费用，需要计算一定的经济损失。质监机构目前只能对质量问题进行定性分析，如对存在的质量问题定性地作出判断，而不能对质量责任进行量化分析。在实践中质监机构对质量责任进行定量分析的依据，量化问题的鉴别和协调。质量责任定量鉴定应由专门的有资质的质量鉴定机构等社会中介组织承担为宜。

3.5投诉者将质监机构等同于鉴定机构。在受理投诉过程中，一些购房户往往要向质监机构索要鉴定报告，这使质监部门感到为难。按现行的建筑工程竣工验收备案管理办法，代表政府履行监管职能的质监机构不同于社会中介服务机构，无义务向投诉人出具书面处理报告。投诉者如要求进行房屋质量鉴定，应向有资质的社会中介机构申请，由于中介机构对房屋检测鉴定的收费标准较高，且部分检测鉴定不接受个人委托，购房户和房地产开发企业都不容易接受。

3.6 投诉人多数不愿通过法律途径解决疑难问题。当一些投诉涉及邻里关系、质量责任裁定、返工处理费用等问题，尤其是投诉人提出经济赔偿数额较大时，需要用户与责任方共同协商解决，往往会出现互相推诿扯皮，多次协商达不成一致意见。投诉人又不愿意通过司法途径进行维权，此时单靠质量监督机构协调解决力量是有限的，问题久拖不决，最终造成了群众重复越级投诉上访。

4、如何从根本上降低质量投诉率

4.1坚持科学发展观，更新工程质量观念是预防、减少质量投诉的前提。参与建设的各方责任主体必须树立科学发展观，房屋建设必须坚持可持续发展、全面发展、节约型发展，用全寿命周期的投入产出来评价工程建设的好坏，想用户使用之所想，树立低质量的建设是可耻的、浪费的观念。特别是建设单位作为建设过程的第一责任人更应如此，工程前期建设理念的起点、标准必须要高，并把这一目标灌输给参与建设的各方，形成合力，从而完成预期的目标――建设、施工等经营性单位赢得效益，住户使用满意，达到多赢的结果。

4.2、强化过程控制，加强通病防治，致力技术创新是预防、减少质量投诉的基础。参与建设各方责任主体必须制订详细、周密、可操作的措施计划，严格执行国家规范、标准及工程建设的地方规定，各自建立健全的质量保证体系，规范质量行为，施工企业认真落实“三检”制度，监理单位严格执行“巡视、旁站、平行检查”，加强整个作业过程的质量监管，确保工程质量。

4.3、大力推行分户验收，强化竣工验收监督管理是预防、减少质量投诉的有效途径。我省在2006年及2010年分别推出了《江苏省住宅工程质量分户验收规程》并且强制执行，其根本目的就是为了预防、减少质量投诉。由于现在建筑工程大多还是以手工操作为主，质量的均值性难以控制，先前检查以抽查为主，质量问题不能全面检查发现，老百姓怨言很大，对于施工企业也难以追究责任人。实行分户验收制度，能够全面检查房屋建筑的质量状况；严格工程竣工验收监督管理，能够有效地防止、杜绝带“病”的房子交给住户。

窗体顶端

窗体底端

4.4建立健全住宅工程质量保险体系是预防、减少质量投诉的有效保障。房屋是一种特殊的商品，不像其他的商品，可以做到全面机械加工，而房屋是用人工建起来的，偏差较大，精确度达不到机械加工的精度，这也是工程存在质量问题的一个很重要的原因。用户在使用房屋过程中，发现质量问题，在保修期内可以保修，那在保修期外呢？房子属于贵重物品，一套房子的价格少则几十万，多则上百万，如果质量保险体制建立起来，那无论什么时候质量问题都可以得到妥善解决。例如一些地区实行的房屋质量保证金制度就为落实工程在缺陷责任期内的维修、修养责任提供了保障，避免了责任人逃避责任、投诉工作难以落实等问题。特别是针对异地开发公司、施工单位或关、停、并、转的房产公司如果有相应的保证金制度，将对质量监督部门处理相应的投诉提供一定的保障。

4.5 要建立开发企业的信用体制，对于不诚信的开发单位要媒体曝光，使用户可以擦亮眼睛，不去选择那些开发商的产品。目前来说，政府会开发单位的诚信体制还不完善，对不诚信的开发单位还缺乏有效的制约，只有政府机制和市场机制联动起来，才能起到较好的效果。

4.6加大政府宣传、公开的力度。公布投诉程序、电话、负责人等相关信息，通过公共媒体，让老百姓了解一些住宅工程质量方面的基本常识，具备一些简单的判断能力。此外，还应该通过公共媒体让老百姓了解一些诸如住宅工程质量方面的基本常识，具备一些简单的判断能力。

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【关键词】 房地产 项目管理 对策分析

Abstract : This paper discusses the pro-blems in the project management of the real estate company and countermeasures.

在当今世界上许多经济发达的国家和地区,房地产业己成为经济繁荣的基本支撑点,是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。而房地产开发项目是一项复杂的系统工程,产业链很长,一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者,对工程建设项目要负总责。

1.我国房地产公司项目管理中存在的问题与对策分析

1.1缺乏可行性研究,投资决策仓促盲目。可行性研究是在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。有些开发商以“市场是变化的,项目定位不能太死”为借口,不重视前期的项目详细可行性研究,项目市场定位不准确,浪费了项目的时机、时间。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告,导致决策犹豫不决。决策高层“犹豫”了一段时间后,大多会匆忙决策,这样的决策确定的项目产品基本不科学、不系统、不全面,也不完全可行。可行性研究工作得不到重视,导致了一系列的问题,如商品房空置面积上升,商业用房空置问题突出;户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计文件供应迟缓、变更多等。

1.2设计监理不当。由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等。开发商重施工、轻设计,比较重视项目施工阶段的投资控制,往往会投入大量的人力、物力去审查或计算建筑安装工程造价,却很少考虑如何才能达到投入合理的资金获得适用、经济、美观的有形建筑产品。按照惯例,作为项目“三控”(质量、进度、成本)之一,一般投资控制咨询单位实际上就是施工监理单位。而此时项目的施工图纸已完成,投资控制只能在现有的施工图纸基础上进行,对成本控制的范围、力度大大减弱。

1.3项目进度管理及成本控制失控。项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,延期交房普遍;房地产开发成本控制不力,管理费用过高及不可预见费用超出预期。对于一个房地产企业来说,要使自己能够在激烈的市场上立于不败,加强对自身项目成本的核算控制,如何达到减支增效,是今后发展中必须十分注重的问题。

1.4项目管理概念的狭隘与局限。项目管理概念的狭隘与局限,导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。

2我国房地产公司项目管理的对策分析

2.1要重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作和前期工程项目管理计划工作。项目前期研究分析工作一般包括:投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。前期的项目可行性研究是项目的灵魂,而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头,只有龙头中有“魂”才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。要重视项目的前期可行性研究工作,就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构,收集、整合决策支持性资源;完善决策程序,提高决策水平和效率,使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

2.2项目的设计阶段是项目建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节和决定项目投资的重点阶段,必须加强设计阶段的投资控制。拟建项目经过决策立项后,设计就成为房地产开发建设的关键,其工作质量的好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资的回报和效益。设计应以市场需求为目标,立足于技术定位,从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售价格、单套住房销售总价、项目定位后的目标客户承受能力等方面因素,确定一个合理的设计方案。一方面,加强与设计单位的沟通。项目经理在整个设计过程中应与设计单位进行密切的深层次的合作;另一方面,重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段,因此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确,力求不漏项、不留缺口,并要考虑足够的各种浮动因素。

2.3 把握房地产开发的过程控制项目控制技术。房地产开发的过程控制项目控制技术一般包括:质量控制、成本控制两方面的内容。

2.3.1质量管理质量对于任何产品都是至关重要的。重视事前质量策划,明确质量目标。所谓质量策划,就是制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标。传统的项目质量管理,都集中在材料的甄别、施工过程的错漏等等。质量,不再是不出错,而是在资金使用的限制下,达到最好的使用标准。制定了好的标准也能为合同的签订及索赔打下坚实的基础。其次,以人为本,加强岗位技能培训,提高全员质量意识。最后,完善质量管理体系,建立健全完善的质量管理制度,加强过程检验。

2.3.2成本控制的具体措施有以下几个方面:①降低资金成本。首先,加强现金管理,制定合理的现金使用计划,压缩现金库存与现金的使用量。其次,要加强应收账款的管理,尽快收回赊销账款,减少企业坏账损失风险。②控制工程成本。首先,做好评估阶段。这既是企业决策层进行开发项目决策的依据,也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据;再次,设计阶段。第一,引入竞争机制。争取多个设计单位投标,第二,实行设计审核。第三,建立奖惩制度。无论是甲方还是乙方或者第三方,施工阶段。这一阶段,主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。

2.4完善房地产开发项目后期的项目管理。营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要,项目经理必须对项目定位准确,正确把握营销理念。首先,做好产品市场定位;其次,加强产品市场推广;项目经理通过前期市场调研、项目定位对客户进行跟踪分析,并在楼盘销售过程中随着市场的变化不断调整营销方案。

结语

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关键词：建筑施工；技术管理；分析

[ Abstract ] The paper analyzes the meaning, task, significance of the construction technology management, and puts forward some suggestions on how to do the construction technological management well.

[ Key words ] construction; technical management; analyze

中图分类号：TU74 文献标识码： A 文章编号：2095-2104（2012）

建筑施工技术管理贯穿于建筑工程施工的全过程，内容复杂，意义重大，关系到工程能否科学、规范施工，高质量地竣工，关系到建筑企业的生存发展。

1、建筑工程施工技术管理的含义和任务

建筑工程施工技术管理是运用系统论的观点和科学方法，在工程施工的全过程中，对施工技术及其构成要素进行计划、决策、组织与指挥、协调和控制。施工技术是指各项技术活动赖以进行的技术标准与规程、技术情报、技术装备、技术人才与技术责任等。技术活动是指熟悉与会审施工图纸、编制施工组织设计，施工过程中的质量检验，直至建筑工程竣工验收，包括了工程建筑全过程中的各项技术工作。

建筑工程施工技术管理工作的主要任务，是运用管理的职能与科学的方法，去促进施工技术工作的开展，在施工中严格按照国家的技术政策、法规和上级主管部门有关施工技术工作的指标与决定，科学地组织各项施工技术工作，建立良好的施工技术，保证整个施工过程符合技术规范、规程，以达到高质量地全面完成施工任务的目的。

2、建筑工程施工技术管理的意义

只有科学地实施建筑工程施工技术管理，才能保证施工过程的规范进行，才能提高施工技术，保证工程质量，降低工程成本，提高劳动生产率，提高企业经济效益，促进企业的综合管理水平和员工的技术水平，增强企业的综合市场竞争力，具体如下：

2.1 施工技术管理能够促进企业综合管理水平。施工技术管理是企业综合管理水平的具体体现。施工技术管理的科学开展直接影响到施工过程工艺技术参数的控制，影响到工程的施工质量。施工技术管理工作的科学开展能够有效地整合优化企业施工管理流程、促进企业各项管理工作的开展，最终达到促进企业综合管理水平提高的目的。

2.2 施工技术管理是工程质量的有力保障。开展施工技术管理，能够不断提高企业管理水平和员工技术水平，确保科学、规范地施工，有效减少操作因素造成的设备故障与安全事故，从而能预见性地发现和处理问题，把技术和质量事故隐患消灭在萌芽之中，保证工程施工质量。

2.3 科学的施工技术管理，决定着企业的经营效益提高和生存发展。科学的施工技术管理能促进企业施工新技术、新工艺的应用，以新技术、新工艺应用降低施工成本、提高经济效益。科学、规范、严格的施工技术管理能充分发挥施工人员及材料、设备的潜力，在保证工程质量的前提下，努力降低工程成本，提高企业经济效益和提升企业市场竞争能力，企业才能在竞争激烈的建筑市场中立于不败之地，才能生存发展壮大。

2.4 施工技术管理是新材料、新工艺、新技术的必然要求。随着建筑业的发展，新工艺、新技术、新材料、新装备不断地出现，工程结构更复杂，功能更特殊，装修更新颖，这就需要更高的施工技术水平，更先进的技术装备，当然就要求更科学化的施工技术管理。

2.5 施工技术管理是建筑施工特殊性的要求。建筑的类型样式繁多，规模要求各不相同，施工作业受各种因素影响，复杂的多工种交叉施工、各项技术综合应用、工序搭接较多，所有这些建筑施工的特殊性都要求加强施工技术管理，才能保证有序地、科学地正常施工，才能达到预期的质量要求、使用功能要求和降低建筑成本要求。

3、做好施工技术管理工作的措施

要想做好施工技术管理工作，就要严格遵守建施工技术管理制度，充分做好施工前的准备，认真做好施工组织设计，科学、规范地做好现场施工技术管理以及其他方面的工作，具体如下：

3.1 严格遵守各项施工技术管理制度。严格遵守各项建筑工程施工技术管理制度是搞好施工技术管理工作的核心，是科学地组织企业各项技术工作的保证。建筑工程施工技术管理制度的主要内容有：a.施工图的熟悉、阅读和会审制度；b.编制施工组织设计与施工场地总平面图；c.施工图技术交底制度；d.工程技术变更联系管理制度；e.工程质量检验与评定制度、材料及半成品试验、检验制度；f.工程竣工，技术档案及竣工图编制建筑工程竣工技术档案应达到所列项目齐全，试验数量符合要求，数据准确，内容填写齐全，书写清楚，装订程序合理、整齐；g.材料质量控制管理：材料控制主要包括原材料、成品及半成品的控制；h.机械设备管理，施工阶段必须综合考虑施工现场条件、建筑结构形式、施工工艺方法，经济合理地选择机械设备和工具，正确使用、管理和保养好机械设备，从而确保机械设备处于一个最佳使用状态；i.工程结构检查、验收与竣工验收制度；j.隐蔽工程的检查和验收制度。

3.2充分做好工程开工前的准备工作。首先是熟悉、审查施工图纸和有关的设计资料；核对图纸在内容上是否一致；施工图纸各组成部分之间有无矛盾；总体图及与其相关的结构图在尺寸、坐标、高程方面是否一致；主要单元工程量及主要材料数量、规格是否正确；注意专用图纸与通用图纸在衔接方面有无矛盾及缺陷；发现问题及时向设计、监理部门汇报研究，求得合理解决。还应及时将图纸、设计文件等及时向现场施工的工程技术人员进行技术交底，同时制定出本工程项目施工技术要求实施细则。

3.3 认真做好施工组织设计工作。施工组织设计包括工程概述，各工程项目的施工方法和施工程序，工程施工进度计划，关键性主体工程部位的施工措施，施工场地（如机械、供电、供水、供风、通讯及场内交通等）布置，施工总平面布置，工程合理化建议等。同时，现场施工组织设计报告还要经过甲方的讨论和审议认可后方能实施。施工组织设计要结合企业的实际，充分利用现存周转性材料、设备，降低工程成本。

3.4 科学、规范地做好现场施工技术管理工作。现场施工技术管理工作主要是包括以下四个方面：

3.4.1做好工程质量目标的控制与管理。工程质量目标的控制与管理的准则是工程合同文件的质量条款。施工时首先要考虑控制人的因素，提高人的质量意识。其次是人的素质。管理层和技术人员素质高，决策能力就强，就有较强的质量规划、目标管理、施工组织和技术指导、质量检查的能力；管理制度完善，技术措施得力，工程质量就高。建立严密的质量保证体系和质量责任制，各分部、分项工程均要全面实行到位管理。制定具体的质量保证计划和攻关措施，明确实施内容、方法和效果。在实施质量计划和攻关措施中加强质量检查，其结果要定量分析，得出结论、经验，并转化成今后保证质量的“标准”和“制度”，形成新的质保措施；发现的问题则作为以后质量管理的预控目标。

3.4.2严格工程进度的管理。施工进度计划的检查结果反映了计划执行的情况，是调整和分析施工进度的依据，是进度控制最重要的步骤。进度计划的检查主要是通过把实际进度与进度计划进行比较，从中找出项目实际执行情况与进度计划的偏差，并对产生偏差的各种因素及影响工程目标的程度进行分析与评估以及组织、指导、协调、监督监理单位、承包商及相关单位，及时采取有效措施调整工程进度计划。

3.4.3 加强工程成本的管理。成本管理要贯彻始终，从投标承揽任务到工程竣工验交，每一个环节每一道工序都要事先预测，认真核算和监控。一个工程的成本主要包括现场成本、机械设备成本、材料成本、劳动力成本、运输成本等，要采取各种措施降低各种成本。对标书中主要技术方案作必要的技术经济论证，找到较为经济可靠的方案，包括采用新材料、新技术、新工艺节约能耗，提高机械化操作等，从而降低工程成本。

3.4.4 做好竣工资料整理及技术资料的归档。竣工资料记录了施工情况，反映了工程施工的全过程，反映了工程的内在质量，特别是对于隐蔽工程和建成后不易检测的项目更具有不可替代的重要价值。其验收内容比阶段验收更广泛，它包括合同文件的所有条件，所提供的竣工资料也更全面具体。工程技术保证资料必须基本齐全，不仅要做到及时性、真实性、准确性、完整性，而且要符合竣工图纸、资料的整理、编制要求。

3.4.5 树立责任、规范意识，强化落实。建立和健全各级技术管理机构和技术责任制，明确各级人员的权、职、责。依据国家和上级主管部门颁发的规范、规程、标准和规定，并针对企业特点，适时地制定、修订和贯彻各项技术管理制度，在生产实践中不断补充和完善。组织全体员工、特别是技术干部学习现行规范，尤其是对施工及验收规范的学习，明确施工中各个分项、分部施工技术要求、施工方法和质量标准等要求，并以此来组织施工、检查、评定和验收。

3.4.6 学习先进管理经验，加强人才培养。企业要不断学习先进的建筑施工技术管理方法和管理经验，组织技术学习、技术培训、技术交流。不断发现人才、引进人才，对现有人才培训，加强人才培养，不断提高企业管理水平和员工技术业务素质，保证工程施工质量。

3.4.7 创新技术，定期检查。要鼓励技术革新、创造发明，开展全员TQC 活动，通过 PDCA 循环，解决技术瓶颈，坚持定期检查。