土地规划制度范文

导语：如何才能写好一篇土地规划制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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第二条在城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让必须符合城市规划，有利于城市经济社会的发展，并遵守本办法。

第三条国务院城市规划行政主管部门负责全国城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。

省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。

直辖市、市和县人民政府城市规划行政主管部门负责城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让的规划管理工作。

第四条城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。

第五条出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。

出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。

第六条规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。

附图应当包括：地块区位和现状，地块座标、标高，道路红线座标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。

第七条城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。

规划设计条件及附图，出让方和受让方不得擅自变更。在出让、转让过程中确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。

第八条城市用地分等定级应当根据城市各地段的现状和规划要求等因素确定。土地出让金的测算应当把出让地块的规划设计条件作为重要依据之一。在城市政府的统一组织下，城市规划行政主管部门应当和有关部门进行城市用地分等定级和土地出让金的测算。

第九条已取得土地出让合同的，受让方应当持出让合同依法向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明。

第十条通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向城市规划行政主管部门办理登记手续。

受让方如需改变原规划设计条件，应当先经城市规划行政主管部门批准。

第十一条受让方在符合规划设计条件外为公众提供公共使用空间或设施的，经城市规划行政主管部门批准后，可给予适当提高容积率的补偿。

受让方经城市规划行政主管部门批准变更规划设计条件而获得的收益，应当按规定比例上交城市政府。

第十二条城市规划行政主管部门有权对城市国有土地使用权出让、转让过程是否符合城市规划进行监督检查。

第十三条凡持未附具城市规划行政主管部门提供规划设计条件及附图的出让、转让合同，或擅自变更的，城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。

凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。

第十四条各级人民政府城市规划行政主管部门，应当对本行政区域内的城市国有土地使用权出让、转让规划管理情况逐项登记，定期汇总。

第十五条城市规划行政主管部门应当深化城市土地利用规划，加强规划管理工作。城市规划行政主管部门必须提高办事效率，对申领规划设计条件及附图、建设用地规划许可证的，应当在规定的期限内完成。

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第一条为规范土地利用总体规划的编制、审查和报批，提高土地利用总体规划的科学性，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条土地利用总体规划依法由各级人民政府组织编制，国土资源行政主管部门具体承办。国土资源行政主管部门会同有关部门编制本级土地利用总体规划，审查下级土地利用总体规划，适用本办法。

第三条土地利用总体规划是实行最严格土地管理制度的纲领性文件，是落实土地宏观调控和土地用途管制，规划城乡建设和统筹各项土地利用活动的重要依据。

各地区、各部门、各行业编制的城市、村镇规划，基础设施、产业发展、生态环境建设等专项规划，应当与土地利用总体规划相衔接。

第四条编制和审查土地利用总体规划，应当贯彻落实科学发展观，坚持节约资源和保护环境的基本国策，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，紧密结合国民经济和社会发展的要求，不断提高土地资源对经济社会全面协调可持续发展的保障能力。

第五条国土资源行政主管部门会同财政等部门落实规划编制工作经费，保障规划编制工作的顺利开展。

第二章规划编制

第六条土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡（镇）五级。

根据需要可编制跨行政区域的土地利用总体规划。

村庄土地利用总体规划是乡（镇）土地利用总体规划的重要内容。各地应当在编制乡（镇）土地利用总体规划时对村庄土地利用的总体布局作出科学规划和统筹安排。

第七条编制土地利用总体规划，应当坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策的工作方针。

第八条土地利用总体规划编制前，国土资源行政主管部门应当对现行规划的实施情况进行评估，开展基础调查、重大问题研究等前期工作。

第九条国土资源行政主管部门应当在前期工作基础上,以真实、准确、合法的土地调查基础数据为依据，组织编制土地利用总体规划大纲。

前款规定的土地利用总体规划大纲，包括：规划背景，指导思想和原则，土地利用战略定位和目标，土地利用规模、结构与布局总体安排，规划实施措施等内容。

第十条国土资源行政主管部门依据经审查通过的土地利用总体规划大纲，编制土地利用总体规划。

乡（镇）土地利用总体规划可以与所在地的县级土地利用总体规划同步编制。

第十一条在土地利用总体规划编制过程中，对涉及资源保护与可持续发展、区域和城乡协调、土地节约集约利用、土地利用结构布局优化、土地生态环境保护与建设等重大问题，国土资源行政主管部门应当组织相关方面的专家进行专题研究和论证。

第十二条在土地利用总体规划编制过程中，国土资源行政主管部门应当建立部门协调机制，征求各有关部门的意见。

第十三条对土地利用总体规划编制中的重大问题，可以向社会公众征询解决方案。

对直接涉及公民、法人和其他组织合法利益的规划内容，应当举行听证会，充分听取公众的意见。

采取听证会形式听取意见的，按照《国土资源听证规定》的程序进行。

第十四条国土资源行政主管部门应当组织相关方面专家对土地利用总体规划进行论证，论证意见及采纳情况应当作为报送审查材料一并上报。

第十五条承担土地利用总体规划具体编制工作的单位，应当具备下列条件：

（一）具有法人资格；

（二）具有编制土地利用总体规划的工作业绩；

（三）有完备的技术和质量管理制度；

（四）有经过培训且考核合格的专业技术人员。

国土资源部和省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门应当定期公布符合本条规定条件的单位目录。

第三章规划内容

第十六条土地利用总体规划应当包括下列内容：

（一）现行规划实施情况评估；

（二）规划背景与土地供需形势分析；

（三）土地利用战略；

（四）规划主要目标的确定，包括：耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模和土地整理复垦开发安排等；

（五）土地利用结构、布局和节约集约用地的优化方案；

（六）土地利用的差别化政策；

（七）规划实施的责任与保障措施。

乡（镇）土地利用总体规划可以根据实际情况，适当简化前款规定的内容。

第十七条省级土地利用总体规划，应当重点突出下列内容：

（一）国家级土地利用任务的落实情况；

（二）重大土地利用问题的解决方案；

（三）各区域土地利用的主要方向；

（四）对市(地)级土地利用的调控；

（五）土地利用重大专项安排；

（六）规划实施的机制创新。

第十八条市级土地利用总体规划，应当重点突出下列内容：

（一）省级土地利用任务的落实；

（二）土地利用规模、结构与布局的安排；

（三）土地利用分区及分区管制规则；

（四）中心城区土地利用控制；

（五）对县级土地利用的调控；

（六）重点工程安排；

（七）规划实施的责任落实。

前款第（四）项规定的中心城区，包括城市主城区及其相关联的功能组团，其土地利用控制的重点是按照土地用途管制的要求，确定规划期内新增建设用地的规模与布局安排，划定中心城区建设用地的扩展边界。

第十九条县级土地利用总体规划，应当重点突出下列内容：

（一）市级土地利用任务的落实；

（二）土地利用规模、结构和布局的具体安排；

（三）土地用途管制分区及其管制规则；

（四）城镇村用地扩展边界的划定；

（五）土地整理复垦开发重点区域的确定。

第二十条乡（镇）土地利用总体规划，应当重点突出下列内容：

（一）基本农田地块的落实；

（二）县级规划中土地用途分区、布局与边界的落实；

（三）各地块土地用途的确定；

（四）镇和农村居民点用地扩展边界的划定；

（五）土地整理复垦开发项目的安排。

第二十一条土地利用总体规划图件，包括：

（一）土地利用总体规划图；

（二）土地利用总体规划附图。

前款第（二）项规定的土地利用总体规划附图，包括规划现状图、专题规划图和规划分析图。

第二十二条编制土地利用总体规划，应当依据国家、行业标准和规范。

第四章审查和报批

第二十三条土地利用总体规划审查报批，分为土地利用总体规划大纲审查和土地利用总体规划审查报批两个阶段。

土地利用总体规划大纲经本级人民政府审查同意后，逐级上报审批机关同级的国土资源行政主管部门审查。

第二十四条国土资源行政主管部门应当对土地利用总体规划大纲的指导思想、战略定位、基础数据、规划目标、土地利用结构与空间布局调整等内容进行审查。

第二十五条土地利用总体规划大纲未通过审查的，有关国土资源行政主管部门应当根据审查意见修改土地利用总体规划大纲，重新申报审查。

土地利用总体规划大纲通过审查后，有关国土资源行政主管部门应当依据审查通过的土地利用总体规划大纲，编制土地利用总体规划。

第二十六条土地利用总体规划按照下级规划服从上级规划的原则，自上而下审查报批。

第二十七条土地利用总体规划审查报批，应当提交下列材料：

（一）规划文本及说明；

（二）规划图件；

（三）专题研究报告；

（四）规划成果数据库；

（五）其他材料，包括征求意见及论证情况、土地利用总体规划大纲审查意见及修改落实情况、公众听证材料等。

第二十八条有关国土资源行政主管部门应当自收到人民政府转来的下级土地利用总体规划之日起5个工作日内，征求有关部门和单位意见，并自收到有关部门和单位的意见之日起15个工作日内，完成规划审查工作。

对土地利用总体规划有较大分歧时，有关国土资源行政主管部门应当组织各方进行协调。因特殊情况，确需延长规划审查期限的，可以延长审查。

第二十九条国土资源行政主管部门依据下列规定对土地利用总体规划进行审查：

（一）现行法律、法规及相关规范；

（二）国家有关土地利用和管理的各项方针、政策；

（三）上级土地利用总体规划；

（四）土地利用相关规划；

（五）其他可以依据的基础调查资料等。

第三十条土地利用总体规划审点内容包括：

（一）现行规划实施评价；

（二）规划编制原则与指导思想；

（三）战略定位与规划目标；

（四）土地利用结构、规模、布局和时序；

（五）土地利用主要指标分解情况；

（六）规划衔接协调论证情况和公众参与情况；

（七）规划实施保障措施。

第三十一条国土资源行政主管部门应当根据审查情况和相关部门意见，提出明确的审查结论，提请有批准权的人民政府审批。

第五章附则

第三十二条国土资源行政主管部门根据需要可以编制土地利用专项规划。

行业主管部门可以结合本行业特点编制行业土地利用规划。

土地利用专项规划、行业土地利用规划应当符合土地利用总体规划。

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关键词 集体土地;房屋拆迁;补偿

中图分类号 F301.1 文献标识码 A 文章编号 1002-2104(2010)05-0118-05 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2010.05.019

近些年来,随着我国市场经济建设和城市化建设进程的加快,城市的外延也在不断扩张,各地在“城中村”改造、经济开发区建设中不可避免地要涉及集体土地房屋拆迁问题。由于这种房屋拆迁一方面是发生在集体土地上因而不同于传统意义上的城市房屋拆迁,另一方面由于这种拆迁带有“区域性”、“集中性”,因而也不同于交通等基础设施建设中发生的那些“线性的”、“局部的”房屋拆迁。为了规范集体土地房屋拆迁行为,保护被拆迁人的合法权益,全国许多城市都出台了虽名称不一但目的相同的关于集体土地房屋拆迁的地方法规、规章或者其他规范性文件。从法理上看,尽管各地区经济社会发展水平不一,但是在建设法治政府和保障老百姓合法权益等方面应当是完全一致的,因此集体土地房屋拆迁法律制度也应当遵循相同原则。依此思路,我们收集并分析了我国部分城市的地方法规、规章或者其他规范性文件,以期发现我国集体土地房屋拆迁法律制度中可能存在的问题,进而为推动该制度科学化进言献策。

1 集体土地房屋拆迁法律制度的现状分析

本课题共收集了国内17个城市有关集体土地房屋拆迁的立法文件,其中直辖市2个,具体为北京市政府2003年的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、上海市政府2002年的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》;省会城市12个,具体为南京市政府2007年的《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》、浙江省九届人大常委会第五次会议1998年批准的《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》、武汉市政府2003年的《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》、昆明市政府2009年的《昆明市主城区集体土地房屋拆迁补偿安置管理办法》、南宁市政府2008年的《南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法》、银川市政府1999年的《银川市城乡结合部集体土地征用房屋拆迁管理规定》、太原市政府2008年的《太原市人民政府关于印发太原市城中村改造管理试行办法的通知》、合肥市瑶海工业园区2008年的《合肥市瑶海工业园区征用集体土地房屋拆迁补偿安置实施细则》、贵阳市政府办2006年的《贵阳市人民政府关于金阳新区征地拆迁和安置扶助被征地农民的暂行规定》、福州市委市政府2009年的《福州市农村集体土地房屋拆迁补偿安置规定(试行)》、广州市国土建设局2007年的《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》、沈阳市房产局1999年的《沈阳市城市中心区集体土地房屋拆迁管理办法》;国务院批准的较大市3个,具体为青岛市政府2002年的《青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定》、无锡市政府2005年的《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》、浙江省第十届人大常委会第二十五次会议2006年批准的《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》。基本情况概括如下:

王太高等:城市规划区内集体土地房屋拆迁制度研究中国人口•资源与环境 2010年 第5期第一,在全部样本中,地方法规2个,地方规章7个,其他规范性文件8个;并且有5个城市并未就集体土地房屋拆迁行为进行立法,而只是对补偿安置标准作出具体规定。在我国立法工作已经来驶入“快车道”的今天,这种状况至少说明了两个方面的问题:一是长期以来我国公民的个人财产权益不被重视,尤其是当发展地方经济和加快城市建设同保护公民财产权益发生冲突时,后者往往自然地被认为要服从前者。二是在处理农村问题与城市问题过程中仍然存在着“厚此薄彼”作法,即对于城市房屋拆迁工作高度重视,而同样是房屋拆迁,若发生在农村或农民身上,则显得“漫不经心”。

第二,就立法的内容和适用范围来看,各地也不相同。有的地方对集体土地房屋拆迁作出统一规定,如北京、上海等地立法不仅适用于城市规划区内的集体土地房屋拆迁补偿,而且适用于其他地区因国家建设征收集体土地引发的房屋拆迁,甚至“因农村建设占用集体土地拆迁房屋”的,也同样适用;多数地方则是对城市规划区甚至是开发区的集体土地房屋拆迁制定专门规范,如杭州、宁波、南京、合肥、贵阳等;有的地方如福州、广州、沈阳、厦门等地仅仅对征地拆迁后的补偿安置作出明确规定,并不涉及征地、拆迁等问题。由于征地拆迁既涉及到对集体所有土地的征收,也涉及到对农民自有房屋的征收和拆迁,因而既有征收集体土地、城市房屋拆迁的共性,也有区别于两者的特点,特别是考虑到城市规划区内集体土地房屋拆迁给农民带来的实际影响,如耕地的全部或绝大部分丧失、农民身份乃至生活方式的改变等,因而对这种征地拆迁进行单独立法有其积极意义。至于北京、上海之所以“笼统”地立法,应该与其“直辖市的身份”有关。需要说明的是,补偿标准、安置方式带有很强的政策性,并且应当随着经济社会情况的发展变化及时进行修改和调整,但是由于其往往征地拆迁矛盾最为集中、也是老百姓最为关注的的问题,因而各地通常也都是政府而不是政府职能部门来制定补偿安置办法。值得注意的是,南京、福州等采取政府职能部门制定、再由市政府批转的方式,既保证了补偿标准、安置办法的能够及时调整,也不失权威性。当然,福州由市委、市政府联合批转的作法,虽然体现对地方党委对征地房屋拆迁补偿安置工作的重视,但也有党政不分之嫌。

第三,就补偿方式而言,除货币补偿外,各地基本上都规定了“实物补偿”。而“实物补偿”又有“统拆统建”、“划地自建”、“产权调换”、“迁建”、“房屋安置”等多种形式。从社会主义新农村建设和加快我国城市化建设进程的角度看,“统拆统建”相对于划地由农民自建具有明显优势,其弊端则在于如何帮助和解决那些经济困难家庭的资金困难;从实践来看,“迁建”存在自建和统建两种可能,基于前述理由及立法应当明确、避免歧义之考虑,“迁建”作为安置补偿的方式并不可取;相对于“房屋安置”而言,“产权调换”的内涵更明确,不致产生歧义。

第四,长期以来,由于我国立法存在征收、征用两个概念误用的问题,因而各地的立法也不免带有这种痕迹。例如北京、杭州等地的立法在涉及集体土地房屋拆迁中的征收时所使用的概念则为“征用”。但是随着2004年宪法修正案的通过,地方立法一般都能区分并正确使用“征收”这一概念了。不过昆明市2009年制发的规范性文件仍然使用的“征用”概念,这说明在我国地方立法的过程中,还需要进一步加强对国家立法政策及上位法的学习和研读,以进一步减少直至避免地方立法可能出现与上位法不一致或冲突情形的发生。

2 集体土地房屋拆迁的前提:集体土地所有权是否征收无论是“城中村”改造还是开发区建设,集体土地房屋拆迁实际上涉及到两个标的物所有权的变化:一是房屋所有权的变化即私人所有房屋的征收,二是集体土地所有权转变为国有土地所有权即农村集体土地的征收。从各地立法来看,对于这两种征收的处理大致为两种模式三种情形:一种模式是征收房屋必征收土地,具体又分两种情形。一是土地征收是房屋征收的前提,这种情形下的集体土地房屋拆迁并不涉及征收土地的补偿;二是土地征收与房屋征收同步完成,即征收集体土地上私人所有房屋的同时,也征收集体所有的土地。在这种情形下,对集体土地房屋拆迁补偿的同时还要对被征收土地予以补偿。第二种模式是只征收房屋而不涉及房屋所依附土地的征收,即在拆迁前后房屋所依附的土地皆为“集体性质”,因而这里的拆迁补偿只涉及私人所有房屋征收而不涉及集体土地,自然也就不存在对土地的征收补偿了。

从某种意义来看,两种模式并无优劣之分,但是从提高立法的科学性和加强土块资源管理和控制的角度看,前一种模式不仅有助于凸显集体土地房屋与城市房屋拆迁的差别,而且也符合财产权保护法理和国家对土地资源的合理规划和严格管理:首先,从集体土地房屋拆迁的直接目的来看,是为了获得土地使用权。因此这里不仅涉及房屋所有权、土地使用权的征收补偿,而且还涉及到集体土地所有权的征收补偿。而后一种模式显然只涉及土地使用权和房屋所有权的征收补偿,这样一来不仅集体土地所有者的权益悄然流失,而且征地房屋拆迁与城市房屋拆迁制度的差别也被抹杀了,相应地单独进行这种立法的必要性也就不存在了;其次,从各地的立法来看,由于集体土地房屋拆迁人通常都是用地单位,而《土地管理法》明确规定,建设用地只能使用国有土地,这样在后一种模式下,拆迁人即用地单位实际上就成了集体土地、及房屋的征收人,这显然不符合财产权保护法理。最后,由于前一种模式实行 “拆迁必征地”,因而既体现了财产权保护法理,也符合国家的土地政策,并有助于控制实践中乱占土地、以及其他规避土地管理法严格控制土地征收权的行为。我们在调查中发现,不少地方往往就是利用后一种模式即只拆迁不征地来规避国家的征地制度及对用地指标的严格限制。

3 集体土地房屋拆迁许可

由于征收并不等同于拆迁,因此在征收的基础上,还通过拆迁许可制度加强对被拆迁人的权益的保护。从各地的立法来看,对于拆迁集体土地房屋是否设定相应的许可有两种不同的做法。

在少部分城市如北京、杭州、宁波等地,地方立法明确规定,拆迁集体土地房屋必须申领许可证。该规定体现了对房屋产权人的权益的重视,但也存在以下问题:第一,缺乏公共利益需要这个前提。由于拆迁许可实质上是对房屋的征收,因此应当以公共利益需要为前提,而相关立法均无此规定。第二,与《行政许可法》存在冲突,例如,省级人民政府的规章只能设定“寿命”不超过1年的临时行政许可,这样北京市的规定就面临效力问题;而杭州的立法只设定拆迁许可而不规定许可条件,宁波分别通过地方性法规、规章设定拆迁许可条件的做法,明显不符合设定行政许可必须同时设定许可条件的规定。第 三,许可实施主体的“级别”太低,如北京为房屋所在地的区、县国土房管局,杭州为市土地管理部门、宁波为县级人民政府。显然,在发展地方经济和城市建设已经成为城市重中之重的背景下,这样的行政许可实施是难以发挥“防火墙”作用的。

其他城市无论是在《行政许可法》施行之前或者之后通过的地方立法,均未设定集体土地房屋拆迁许可,这不仅实际造成了政府可以随意“剥夺”公民合法房产的局面,而且对照城市房屋拆迁许可证制度,这种作法也明显违背了比例原则。造成这种状况原因,或许是所谓出于“房随地走”的考虑,即既然集体土地已经被征收,那么地上的房屋自然也就同时被征收了。我们认为,这种作法不仅在法理没有依据,而且与我国目前征地房屋拆迁的实际状况也不相符。因为土地、房屋这种两种标的物分属不同的权利主体,因此对集体土地所有权的征收并不当然意味着对作为私人财产的房屋的征收,反之亦然。而在实际生活中,在城市规划区内,无论是开发区建设还是城中村改造,都是逐步完成的,并不存在征地的同时一并完成房屋的征收。

4 集体土地房屋拆迁法律关系

集体土地房屋拆迁往往涉及征收法律关系、拆迁法律关系、补偿法律关系、监督法律关系。从操作层面看,这些法律关系的主体并不完全是重合的,在各地的立法中也存在一定的差别,因而需要给予必要的关注。

在现代民主法治国家,征收是国家强制取得私人财产的重要手段,因而征收权是国家权力的重要内容,也是财产权的外在限制。在征收法律关系中,征收人只能是国家(具体可以表现为作为国家代表的特定行政机关),被征收人为财产权人,包括所有权人和用益物权人。从上述各地的立法来看,由于集体土地房屋拆迁要么有一个预设的前提即征收已经完成,要么并不涉及征收,因而在集体土地房屋拆迁法律制度一般并不对征收法律关系作出规定。我们认为,这种作法虽然简单甚至还有一定的合理性,但是也容易造成拆迁人就是征收人的误解,这种错误甚至已经影响到了立法文本,如南京市规定,“拆迁人,是指征(用)地单位”。显然,将拆迁人规定为用地单位问题不大,但是若将拆迁人视为征地单位就犯了原则性错误了。而在另一种模式即不征收集体土地仅征收拆迁房屋的做法中,问题同样存在:用地单位征收进而拆迁农民的房屋依据是什么?难道仅仅因为用地单位要给予相应的补偿和安置就可以农民依法建造的合法房产吗?

拆迁法律关系是指因拆迁除集体土地房屋行为而形成的法律关系,其主体为拆迁人和被拆迁人。从各地的规定来看,被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的合法所有人,这一点是完全一致的,但拆迁人则存在明显差别:多数地方规定用地单位就是拆迁人,但杭州市规定拆迁人为“取得集体所有土地房屋拆迁许可证的建设单位和个人”、宁波市规定拆迁人为“各县(市)、区人民政府设立或者指定的实施集体土地房屋拆迁工作的机构”、无锡市的拆迁人则为一个固定的专门机构,即“市人民政府房屋拆迁管理机构”。我们认为,拆迁法律关系的产生实际上有一个前提即对房屋的征收已经完成,因而无论是规定用地单位还是专门的政府机构为拆迁人都不存在原则性错误,但是比较而言,由专门的政府机构担当拆迁人更具科学性和可行性。因为规定用地单位为拆迁人基本上是沿用了《城市房屋拆迁管理条例》的思路,虽然保证了我国拆迁法律制度的内在统一,并且也注意到了拆迁人与征收人的差别,但是由于拆迁带有某种程度的强制性,特别是用地单位的利益与拆迁息息相关,因此将用地单位这样一个民事主体规定了拆迁人不仅与其身份存在某种程度的冲突,也不符合正当程序的理念。因此,我们赞成由政府指定一个专门的机构担当拆迁人角色,从行政法理论上讲,这相当于一个行政委托,从操作层面看,既便于拆迁人专门处理复杂的拆迁事务,又避免了政府直接介入拆迁可能造成角色错位和相对人的抵触情结。值得注意的是,南京的做法颇有新意,该市一方面规定拆迁人为“征(用)地单位外”,另一方面规定了“拆迁实施单位”,即“各区政府指定的实施征地房屋拆迁工作的具体部门”,这样既保证了拆迁人与补偿法律关系中补偿人身份的一致,也避免用地单位直接走在拆迁第一线可能带来的利益冲突和矛盾。

就实践来看,无论是城市房屋拆迁还是集体土地房屋拆迁,其矛盾的焦点往往是补偿方案,其中又以补偿范围、补偿标准最受关注。我们认为,尽管补偿法律关系因征收(拆迁)而生,但是两者存在一定的差别:征收、拆迁法律关系多以强制性为表征,而补偿法律关系更应该体现其平等性。从各地的规定来看,无论是拆迁人自己拆迁还是委托有资质的其他主体进行拆迁,补偿主体一般均为拆迁实施主体自身,并且各地通常都以规范性文件的形式对补偿范围及标准作出统一规定,因此尽管各地均规定补偿方案要报有关政府部门审批并公示,但是该方案的形成多带有单方性,缺乏被拆迁人的有效参与,因而容易引起被拆迁人的质疑甚至是抵触。因此,为了切实维护被拆迁人的合法权益,提高补偿方案的可接受性,进而减少甚至化解拆迁中矛盾和纠纷,我们认为,应当建立起被拆迁人参与补偿方案形成的机制,即拆迁方案、补偿安置方案的形成过程中充分听取被拆迁的意见,充分尊重和最大限度地满足被拆迁人的权利诉求,甚至是通过被拆迁人的参与,减少和避免行政机关从中渔利的可能[1]。从长远来看,补偿安置方案应当由用地单位和被拆迁人平等协商的方式形成,而眼下可以在不改变补偿方案单方形成的基础上,但将被拆迁人参与拆迁的过程提前,尤其是拆迁人在报批补偿安置方案之前,应当广泛听取被拆迁人的意见和建议,并在形成补偿安置时充分考虑这些意见和建议。

监督法律关系由于征地房屋拆迁涉及多个不同利益主体,因此各地的立法均十分注意对征房屋拆迁的监督。而监督主体则包括市人民政府、开发区政府、国土、房产、建设等行政机关,值得注意的是,南京市除规定国土资源局对征地房屋拆迁补偿安置工作实施监督管理外,还成立了集体土地房屋拆迁管理办公室这一专门机构负责日常管理工作。考虑到政府工作的全面性和征地拆迁工作的复杂性,由政府具体职能部门或者成立专门机构司职监督职责无疑有助于提高监督工作的针对性和有效性。

5 集体土地房屋拆迁中争议及解决

从实践来看,集体土地房屋拆迁中的争议主要有以下几种:

实施拆迁许可的行政机关与许可申请或者被拆迁人间的争议。拆迁人要进行拆迁应当首先获得相应行政机关的许可。行政机关只有经过审查认定拆迁人完全符合法定条件的情况下才能拆迁许可证,否则被拆迁人作为与该许可有利害关系的第三人有权依法提起行政诉讼。需要说明的是,由于很多地方立法并未规定拆迁许可制度,因而被拆迁人似乎还很难提起这样的诉讼。

补偿安置方案裁决机关与申请人或者被申请人间的争议。各地立法一般都规定,拆迁人(拆迁实施单位)与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议时,可以申请有关行政机关裁决。该裁决制度进一步说明,补偿安置协议应当建立在当事人双方平等协商的基础上。在这里,行政裁决只是一个备用手段,即在被拆迁人要价太高、拆迁人难于以接受,或者拆迁人出价太低、被拆迁人无法接受的情况下,才会由行政机关依申请进行居中裁决。试想,如果补偿安置协议本身就是单方的、强制性的,还有拆迁裁决制度存在的必要吗?由于行政裁决是典型的具体行政行为,并且行政诉讼中也有附带审理民事争议的制度,因此从节约司法资源,提高拆迁效率的角度考虑,有些地方如南京等通过引导拆迁当事人运用行政复议或者行政诉讼“一揽子”解决该种争议的做法值得肯定。

行政行为违法赔偿诉讼。在征地拆迁中可能出现的行政违法行为包括行政许可违法、行政裁决违法和强制拆迁违法。因此产生的争议,适用侵权赔偿诉讼的一般规定。这里的问题在于,被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,如何组织强制拆迁?例如南京规定,“被拆 迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由被拆迁房屋所在地的区人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由拆迁实施单位依法申请人民法院强制拆迁。”譬开法院强制执行情形,由于行政强制执行的依据是行政裁决,为何在由“市国土资源局”裁决的情况下要由区人民政府责成有关部门强制拆迁?区人民政府能责成市国土资源局强制拆迁吗?

6 结 论

基于以上研究,我们就城市规划集体土地房屋拆迁补偿制度的完善提出以下几点建议:

第一,考虑到国务院将出台的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》立法思路 及制度的连续性,城市规划区内集体土地房屋拆迁宜单独立法,并且在保留由城市政府或者政府职能部门制定补偿安置标准的前提下,应当通过地方法规予以规定,以凸现对公民合法财产权的尊重。

第二,在先征地后拆迁模式的前提下,突出征收为房屋拆迁前提的观念,并通过拆迁许可规范房屋拆迁行为。2001年国务院《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定:“申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:……经审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。”该规定意味着,在房屋仍然为他人合法所有的情况下,拆迁人就能取得拆除房屋的资格了。显然,这是与《宪法》的规定相抵触的。因此,在集体土地房屋拆迁立法中应当杜绝这种情况,并在明确规定征收的前提下,建立并完善集体土地房屋拆迁许可证制度。依据《行政许可法》的要求,该许可也应当通过地方性法规而不是规章规定。

第三,在实行拆迁人与拆迁管理人分离的基础上,进一步区分拆迁人与征收主体、用地单位及补偿主体的不同。从《城市房屋拆迁管理条例》第4、13、22条的规定来看,存在着将补偿主体定位为拆迁人,将拆迁补偿关系界定成民事法律关系的错误。因此,立法中应当理清集体土地房屋拆迁所涉及的多重法律关系,明确不同主体在相应法律关系中的权利和义务,才能提高集体土地房屋拆迁立法的科学性和完整性,并为最大限度地减少和有效化解集体土地房屋拆迁争议奠定坚实基础。

第四,在明确补偿为征收前提的基础上,进一步完善征地拆迁补偿矛盾协商解决机制,尤其是拆迁补偿中的公众参与制度、争议解决的诉讼机制,进一步提高争议解决机制的针对性、实效性。

参考文献(References)

[1]程洁. 土地征用纠纷的司法审查权[J]. 法学研究,2004,(2).[Cheng Jie,The Judicial Review Power on the Disputes of the Expropriation of Lands[J] . Cass Journal of Law,2004,(2).]

On the House Demolition on Collectiveowned Land Within Urban Planning Area: Based on the Analysis of Regional Provisions

WANG Taigao1 YAO Jun2 ZHAO Jie2 ZHAO Jian2

(1. Law School of Nanjing University,Nanjing Jiangsu 210093,China; 2 .Office of Nanjing Municipality of

Houses Demolished on Collectiveowned Land, Nanjing Jiangsu 210008,China)

篇4

【关键词】土地规划；理性思考

一、我国土地规划发展现状

（ 一） 规划制定不完善

在土地规划制度逐步受到重视的今天，在市场经济发展的新形势下，我国现行的土地规划凸显出一个重要问题，就是土地规划的制定不完善，与贯彻执行脱节。通常，一个完整的土地规划需要花费大量的人力、物力、财力等编制，当规划取得进展后，往往在具体实施过程中遇到障碍，执行过程中通常有很多现实的阻力影响预先编制好的规划，致使土地规划形同虚设，造成大量的浪费。这种情况出现有很多主、客观因素，主要包括规划制定不完善、政策整体性、连贯性差、土地规划权威性不高、公众参与度低等，这些都影响我国土地规划的进一步发展。

（ 二） 规划方法单一

我国制定土地规划一直以来采取静态的定性研究法，而非动态的定量研究法，这种单一的研究方法不可避免地造成了规划的局限性。定性研究法凭借规划者的经验判断，通过客观事物的观察为导向，进行综合测量判断，进一步制定出具体的规划指标，最后经过数据验算、推理达到综合平衡发展。然而随着时代的发展，我国经济体制已经由计划经济向市场经济转变，我国的土地规划越来越受重视，如果依然沿用这种定性的单一方法编制土地规划，势必会影响土地规划的准确性，难以建立严谨规范的土地管理制度，难以促进我国土地规划的飞速、稳步发展。

（ 三） 规划可操作性低

由于国情的需要，我国土地规划过分重视农业用地的评价，却忽视了我国整体资源的优化配置及空间布局。通常，在一些土地规划的制定过程中，某些地方思想保守落后，观点缺乏创新，土地规划方案的执行力度不够，无法体现出土地规划的前瞻性和先进性。对于建设用地的预测和安排缺少创新能力，只是在有关部门现有的规划下执行实施的。而且，土地规划中重复问题严重，地方实施土地方针政策缺乏地方特色，甚至出现土地规划雷同的现象，这些我们都要引以为戒。

二、我国土地规划发展中存在的问题

（ 一） 土地用途不合理

当前，我国土地用途规划的不合理，往往由于领导权威过高、公众和专家参与度较低、现实与规划脱节、制定前期实地调研不到位或不准确等原因造成。为了避免这种情况的恶化，在土地规划编制前，必须对规划范围及其周边用地的实际情况加以详细调研，在合理分析、评价的基础上，从政府、环境、当地实际等经济学、社会学角度，合理确定土地用途。

（ 二） 规划缺乏明确的目标

当前我国仍有许多土地规划未能充分适应市场经济的发展机制，规划目标不科学，方法不得当，体现不出地方土地规划的特色，从而使得土地规划与市场经济发展背离。此外，有的土地规划制定的方案单一，在实际执行过程中往往需要反复修改、调整，导致以前的规划作废，浪费人力、物力。

（ 三） 规划缺乏动态性

我国当前土地规划方法单一，基本上采用静态的定性分析方法，从地方的经济发展出发制定出相应的规划，再进行各种数据的分析、运算。然而这种研究方法对于人文地理、生态环境和土地的自然属性等方面缺少全面细致的分析，容易导致土地利用问题过于简单化，造成其指标准确度的下降。另外，由于受规划本身的约束性或不确定因素的影响，需要随时调整或者更改，使得之前的规划方案缺乏动态性，需要大幅度修改，造成了重复的劳动。这种缺乏动态性的规划使得土地规划成为一种僵化、固有的模式，导致了土地规划工作与现实脱节，削弱了规划指导的控制作用，与实际脱离。

三、促进我国土地规划的对策建议

（一） 建立健全规划制度

为了尽可能避免土地规划过程中所遇到的各种问题，确保土地规划与经济建设协调发展，我国在现有的土地规划基础上，应进一步建立并完善土地规划制度，包括土地规划的编制、审批以及土地规划的公示等，并对现有土地规划的贯彻执行情况进行实时的动态监测。另外，我国政府应加强出台关于土地规划方面的法律、法规，进一步严格执行土地用途管制制度并逐步完善法律监督体系及约束机制。通过对农用地转用、建设用地审批的严格管控，推动土地规划的全面执行。

（二） 完善土地规划编制方法

我国当前土地规划方法过于单一和局限，必须对土地规划编制方法进行进一步的改进和完善。可以通过完善土地规划方法，采取将定性分析改为定性和定量分析相结合、改变传统单一的静态分析为动态分析。由于土地的利用开发属于一个动态变化的过程，仅仅凭静态的角度分析，难以全面掌握，很难作出合理、正确的预测和判断，为了达到土地利用与经济发展相同步这一目标，并使经济效益、社会效益及生态效益均达到最大化，必须采取动态的方法进行土地规划编制。

（三） 深入规划体制改革

为了将土地规划的基本宗旨充分应用到经济建设中，就必须不断加大对规划方案的改革力度。一是应向社会广泛宣传土地规划的指导思想、方针政策，让各级领导树立起规划管理的意识，明确土地规划的必要性和重要性，提高相关部门在规划执行过程中的自觉性；二是土地规划要高效有序地开展实施，必须深入改革规划体制，减少规划数量，加强规划的衔接力度，严格界定规划范围；三是建立起在市场经济发展下，以市场经济主体功能规划为基础，土地规划等专项规划为补充，各类规划定位清晰、功能互补的规划体制。

（四）完善土地规划机制

建立完善的土地规划机制，这也是我国进行土地规划的重要举措。土地规划机制的建设，需要以土地有形市场为中心，加强各个部门之间关于土地规划的交流与合作，制定出一系列的土地规划法律法规与规章制度，从而建立起良性互动、规范有序的土地规划运行体系。关于我国土地出让与转让，往往是采用土地协议有偿出让的方式，一般流程是土地开发商看好一块土地之后，需要国家有关单位进行审批，经过一系列的审批环节之后，100个工作日左右开发商便可以获得土地。土地交易中心的成立，使得这些繁琐的手续大大的减少，仅仅凭借合同，开发商便可以直接向政府有关部门领取各种审批手续，无论是对于开发商还是对于有关部门来讲，都可以达到省时省力省钱的目的。从这一角度来讲，土地交易中心的成立，大大的实现了市场土地的资源配置，同时也有利于政府土地规划廉政建设。未来五十年内，我国土地将会进行更大范围更高层次的土地规划制度改革，实现我国土地资源配置的进一步优化，实现我国土地经济结构的战略性调整，从而建立服务周到、治理有方的土地规划模式。

（五）加强规划监测和评估

作为一门应用的科学，规划本身需要在实践中不断检验而得以发展。FAO的十步骤土地利用规划方法包括：确定目标；组织规划工作；分析规划的难题；寻找解决的途经；自然适宜性评价；环境――经济――社会适宜性评价；选择最佳方案；撰写规划报告；规划实施；规划监测和修订。规划的监测和评估是土地利用规划的重要环节。

（六）建立土地规划师资格认证制度。

我国要根据国民经济和社会发展规划的需求，按照国家产业政策和土地利用总体规划的要求、计划编报程序，结合实际，因地制宜地制定土地规划师资格认证制度，通过专业人才的培养来进一步推动土地规划实施。相关土地规划人员必须不断丰富自己的专业知识，实时更新国土动态，通过部门间学习、省内学习、国内学习等途径，不断深化专业及相关法律政策的知识，提高自身综合分析能力，确保规划水平的完善和提高。通过建立土地规划师资格认证制度，提高土地规划从业人员的专业水平，从而提高土地规划编制水平。

（七）做好土地规划的实施工作

我们仍然需要不断思考，善于在实际工作中随时发现问题，及时采取有效措施改善并解决问题，从而将土地利用总体规划实施工作做好。不断创新土地规划理念，尽可能避免规划中可能产生的问题，只有这样才能确保土地规划与经济建设协调发展。

四、结束语

综上所述，随着我国经济的不断发展，土地规划的制定也会变得越来越复杂，为了使土地资源得到最充分、有效的利用，就必须建立一个系统性和完整性较高的土地规划方案。在土地规划实施的问题上，需要冷静认真地考虑，发现问题的原因，采取有力的措施解决问题，从而将土地利用总体规划工作做好。不断创新土地规划理念，尽可能避免规划中各类问题的发生，只有这样才能确保土地规划与经济建设的协调发展，为我国土地规划事业的发展做出贡献。

参考文献

[1]潘文章.关于我国当前土地规划的理性思考[J].江西建材，2014，04.

[2]竺豪杰.土地规划管理与城乡规划实施的关系[J].中国农业信息，2014，03.

篇5

【关键词】土地规划；存在的问题；解决对策

土地作为城市建设过程中最为重要的基础条件之一，是不可或缺的生产要素。我国的土地资源是有限的，要想使其得到充分的利用，就必须进行科学、合理的规划。为了使规划发挥相应的作用，就要及时解决土地管理规划中出现的问题。因此，及时对当前土地规划存在的问题、原因以及解决对策等进行分析，对于社会土地规划发展具有重要的意义。

1.土地规划过程中所存在的问题

1.1规划方法过于单一、局限

在日常的土地规划和开发利用过程中，土地的总体规划方法仍然采用计划经济时期的规划模式，利用对土地的使用经验，对城市发展的客观的客观事物做出基础性和合理性的判断来制定土地规划的方法与指标。目前，我国国土规划部门还没有土地规划与社会发展、经济发展的密切关系。规划方法也没有将静态数据与动态处理方法相结合，缺乏灵活应变能力，而且计划年限较长，误差也较大，甚至规划脱离现实社会的发展。

1.2动态的经济发展与静态的规划之间的矛盾

土地利用的总体规划是一项长期性的战略规划。而在这期间，一切事物都在不断地变化，并且规划又是指令性的。这样一来，动态的经济发展难免与静态的土地规划出现不一致。若想通过改变规划内容来使之适应形势的变化，就要不断修改规划，从而导致规划失去严肃性。如果不加以修改，又会显得规划与实际脱节严重，造成规划丧失其价值。这就表明土地总体规划在科学预见性方面存在严重不足。因此，土地规划部门如何使规划贴近不断变化的客观事实成为重要任务。

1.3缺乏对耕地的保护

在乡镇的耕地保护与发展中，条件好、交通方便的耕地一般留作一般农田；条件差、位置偏远的耕地一般留作基本农田。这样做的目的是希望以后进行非农建设时，能够比较方便的办理“农转非”的审批手续。但是实际上，这种做法完全背离了土地规划保护耕地的初衷。

2.土地规划存在问题的原因

2.1规划方法问题

在土地规划方法方面可以从以下两个方面进行论述。一方面，部分规划思路、规划方法不合理：土地利用总体规划强调保护耕地数量。然而这种理念并不能全面的综合性的贯彻土地利用规划原则。传统的土地规划方法采用了计划经济的规划模式。虽然保住了耕地数量，但是建设用地的数量没有得到控制。另外，由于过分的强调规划控制，缺乏一定的自主性，不能兼顾各地区的实际情况，导致规划指标不合理。有些地区因为要保障一些硬性指标，不得不大幅度减少其他指标，导致土地管理上出现问题，对地方经济发展产生不利影响。另一方面，归类规划分类系统不完善。主要存在以下问题，规划建设中对于土地的分类不细致，针对性不强，当与各部门的规划的内容相差较大时很难衔接；土地总体规划总是强调对结构和布局进行调整，规划内容重点不突出，模式僵硬；专题规划不规范，导致相应的规划目标的预测依据不完善。

2.2规划的实施保障制度方面

对于规划的实施保障制度方面可以从三个方面进行叙述。首先，公众参与度不足。规划编制过程中没有公众参加或者很少有公众参加，导致公众对土地的总体规划不了解，从而使土地的规划和编制失去了群众基础，缺乏群众的认同而增加困难；然后，没有理顺与城市的规划关系。在实际操作过程中，土地利用总规划往往是跟随城市规划的步伐。政府方面一般是编制好城市规划后再按照城市用地要求来编制土地利用总规划。项目管理方面总是按照城市规划确定选址后再提出修改土地利用总体规划的要求；最后，灵活度不足。土地利用规划的审批过程繁琐，层级较多，耗时较长。土地规划的调整必须经过原批准机关的批准，这样一来，虽然维护了规划的严肃性，但是也造成了规划的灵活度不高。

3.针对土地规划存在的问题的解决对策

3.1改进规划方法

以往的规划方法虽然是采用数据分析来说明问题，是实质上还是定性分析的方法。但是如果把一些问题的分析判断用数学公式、数学模型等来进行分析，这就是利用了定量分析的方法。另外，土地的利用本身就是一个动态的过程。因此，必须对土地规划方法加以改进，保证土地规划的科学、合理、有效性，保证土地规划对日后的突发事件有一定的应对能力。此外，可以把规划期分为几个阶段，每个阶段都要有明确的目标要求，这样，规划也就很容易落实。

3.2事实求是，动态调节土地规划问题

根据实际情况及时对规划作出适当调整，使规划由被动实施向主动实施转变。保证不出现“抛开规划搞经济”的现象。土地规划的编制还要与实际情况相结合，引入公众参与机制，采用开放性的方法编制。由于规划的编制和实施需要考虑各种因素，单纯的依靠政府和部门专家是不够的。还需要建立规划公众参与制度，规划公示制度以及规划实施监督制度等

3.3广泛宣传规划方案，树立规划管理意识

贯彻“在规划中管理，在管理中规划”思想。积极广泛的向社会宣传规划的指导思想、方针目标和任务措施。另外，还要使各级领导领悟到规划方案的精神实质，树立规划管理意识，明确珍惜土地、保护耕地的重要性及实施规划的必要性，从而增强执行规划的自觉性。

3.4实施严格的土地用途管制制度

加强对农地和非农地的用途管制的力度监督，有效地控制建设用地供应量，严格控制城市用地规模，控制农业用地无计划、无约束地转向非农业用地。许可证制度是土地用途管制的关键部分，因此，可以通过规划许可证来农地转化为非农地的现象。

总而言之，随着我国经济的不断发展，土地规划制度也会变得越来越复杂。为了使有限的土地资源得到充分的利用，就必须建立一个系统性的、完整性的执行方案。在保证土地规划与城市经济相协调的情况下，坚持以可持续发展为指导，不断创新土地规划理念，尽可能的减少规划中各种问题的出现。

【参考文献】

[1]邢志华，宁伟东，林均玲等.地理信息系统在土地规划建设管理中的的应用[J].中小企业管理与科技，2012.19.130.

[2]裴如辉.土地规划对社会环境的影响[J].商情，2013，（1）：150.

[3]王丽.土地利用规划环境影响评价若干问题探讨[J].环境与发展，01.010.

篇6

关键词：城市规划；土地规划；统筹发展

中图分类号：TU984文献标识码： A

一、统筹两种规划的整体思路

城市规划与土地规划是区域规划的两个重要部分。城市规划要兼顾土地规划，土地规划是否合理，直接影响到城市的经济的发展，影响着城市发展的速度与质量，土地规划是城市规划的重要内容，城市规划为土地规划做铺垫，促进土地规划更好的发展。在时间上，两规划要统筹编制，城市规划的编制要兼顾土地规划，土地规划是否合理直接影响到城市总体发展，是城市规划的重要内容；土地规划要兼顾城市规划，城市的土地规划是否有效要看是否符合城市发展的总体标准。在空间上，两规划要互补互利，在城市区域发展中，坚持城市规划指导土地规划，土地规划服务城市规划，即前者的发展是为后者的发展做铺垫，后者的发展是为了前者的更进一步发展。同时，土地规划也要兼顾城市规划，在土地规划中，要始终坚持土地规划服务于城市规划的原则，要做到土地规划与城市规划相互补充。

（一）弹性规划

无论是城市规划还会土地规划都会受到市场各种因素变动的影响，因此，城市规划与土地规划都要留有足够的空间以适应市场的变动，由于市场的变动不具有规律性，所以，城市变化与土地变化都要根据不同的地点，不同的时间，不同的环境来适时调整两种规划方案，不断的适应市场多变的环境。

（二）协调规划

在整个城市的发展规划中，要注意城市规划与土地规划的协调性，不要一贯重视城市规划而忽视土地规划，同时，在进行土地规划中也不要忽视城市规划。城市规划必须要做好土地规划，土地规划又要顾好城市规划的大局，服务于城市规划，注重两者的协调关系，维持两者相辅相成的发展关系。

（三）多元规划

在协调城市规划与土地规划的基础上，要明确两种规划的目标。在两种规划的编制中，不要只追求规划的经济效益，还要重视规划编制的社会效益、环境效益等多方面的效益，形成各种效益共同发展的局面。突出规划的意义，体现规划的价值，在追求经济价值的同时还要追求精神价值。

（四）整体规划

在城市规划与土地规划的编制中，要从整个经济发展的大局出发，关注经济发展的整体态势，在把握整体方向的前提下进行两种规划的编制，这样才能做好两种规划的整体布局，当然，在这个过程中也不能忽略局部发展，要整体局部两手抓。

（五）实用规划

城市规划与土地规划并不仅仅是一个蓝图，在规划的编制中，要结合不同地区发展的特点，将两种规划落实到城市发展的实际中去，将规划的编制注入经济发展的实际中去，才能为经济发展做好铺垫。

二、现代生态城市规划设计的理念创新和发展

（一）对生态学原则进行合理应用

在经济发展的带动下，城市化进程不断加快，城市人口的快速增加，对于城市的发展带来了巨大的影响。在这种情况下，为了确保生态城市的建设，必须做到生物与环境之间的密切联系，把握人和生态的统一。在发展过程中，一些城市逐渐形成了一个人工形式的生态系统，但是有相当一部分资源是无法独立生产的，只能从自然中汲取。换言之，人工生态体系是不可能完全代替自然生态系统的，人类对于自然环境的依赖性仍然较大。因此，要对生态学原则进行合理应用。

首先，生态城市虽然经过了长期的发展，但是其本身只能算是一个相对统一的整体，其中存在的独立部分是有限的，要想真正建立完善的城市生态环境，需要切实做好城市的布局和规划工作，两者之间既相互影响又相互配合，对于城市整体系统有着巨大的影响。

其次，在当前经济水平不断提高的背景下，我国的城市化进程不断加快，对于自然环境的保护观念也在不断降低。例如，我国东南沿海城市，虽然得到了飞速发展，但是违规用地、汽车尾气、人口的不断增长等现象相继出现，严重影响了城市的可持续发展。可以说，这样的发展，是以牺牲环境为代价换取了经济的发展和进步。因此，在对城市进行建设的同时，要加大对于自然环境的保护力度，关注可能对环境造成影响的各种因素，制定合理的城市生态化建设的方案，确保生态城市建设的顺利进行。然后，从目前来看，影响城市发展最关键的问题，就是能源紧缺问题，如何最大限度地实现节能减排，促进资源的重复利用，是摆在人们面前的关键。

（二）做好生态要素调查

在对现代生态城市进行规划设计时，首先要做的就是生态要素调查工作。对于城市而言，能否实现持续稳定发展，直接受到城市所处的生态环境的影响。生态要素的类型是多种多样的，包括植物、阳光、水分、大气等天然因素，以及建筑等人为因素。在对生态因素进行调查后，可以为决策者提供完善的数据，确保城市规划的合理性和可靠性。

（三）建立适应城市生态化发展的职能机构

在生态城市的规划设计中，机构以及人员的作用是不容忽视的，建立一个适应城市生态化发展需求的职能机构，对城市的规划和设计进行管理，监督城市生态化发展战略的实施，对于生态城市建设而言是非常重要的。

（四）充分利用自然生态基础

在我国大部分南方城市，如杭州、深圳等，都具有良好的自然生态基础，因此，在对生态城市进行建设时，应该对自然生态基础进行充分合理的利用。一方面，要做好自然生态基础的保护工作，采取切实有效的措施，最大限度地保护自然生态环境的原有面貌; 另一方面，要在保护的基础上，进行提高和完善，通过相应的工程技术措施，对自然生态环境的生态效益和共享性进行维持和提高。从实践经验来看，只有对自然生态基础进行充分利用，才能建成真正意义上的生态城市。

三、促进土地规划发展的对策建议

(一) 建立健全规划制度。为了尽可能避免土地规划中问题的发生，确保土地规划与经济建设协调发展，我国在现有的土地规划基础上，应进一步建立并完善土地规划制度，包括土地规划的编制、审批以及土地规划的公示等，并对现有土地规划的贯彻执行情况进行实时的动态监测。另外，我国政府应加强出台关于土地规划方面的法律、法规，进一步严格执行土地用途管制制度并逐步完善法律监督体系及约束机制。通过对农用地转为非农用地的严格管制，推动土地规划的全面执行。

(二) 完善土地规划方法。我国当前土地规划方法过于单一和局限，必须对土地规划方法进行进一步的改进和完善。可以通过完善土地规划方法，采取将定性分析改为定性和定量分析相结合、改传统的单一的静态分析为动态分析。由于土地的利用开发属于一个动态变化的过程，仅仅凭静态的角度分析，难以全面掌握，很难作出合理、正确的预测和判断，为了达到土地利用与经济发展相同步这一目标，并使经济效益、社会效益及生态效益均达到最大化，必须采取动态的方法进行土地规划。

(三) 深入规划体制改革。为了将土地规划的基本宗旨充分应用到经济建设中，就必须不断加大对规划方案的改革力度。一是应向社会广泛宣传土地规划的指导思想、方针政策，让各级领导树立起规划管理的意识，明确土地规划的必要性，提高相关部门在规划执行过程中的自觉性。二是土地规划要高效有序地开展实施，必须深入改革规划体制，减少规划数量，加强规划的衔接力度，严格界定规划范围。三是建立起在市场经济发展下，以市场经济主体功能规划为基础，土地规划等专项规划为补充，各类规划定位清晰、功能互补的规划体制。

(四) 建立土地规划师资格认证制度。我国要根据国民经济和社会发展规划的需求，按照国家产业政策和土地利用总体规划的要求，计划编报程序，结合实际，因地制宜地制定土地规划师资格认证制度。通过专业人才的培养来进一步推动土地规划实施。

(五) 做好土地规划的实施工作。我们仍然需要不断思考，善于在实际工作中随时发现问题，及时采取有效措施改善并解决问题，从而将土地利用总体规划实施工作做好。不断创新土地规划理念，尽可能避免规划中问题的发生，只有这样才能确保土地规划与经济建设协调发展。

结语

综上所述，城市规划过程中的土地资源利用，是决定着一个城市未来发展的重要课题。合理高效地利用城市土地资源，决定着一个城市未来发展的潜能。城市功能和体系建设的日益完善，需要城市规划管理者、城市建设者们努力去推动。

参考文献：

[1]陈海英.城市规划与土地储备问题研究[J].科技致富向导,2014,05:33.

篇7

【关键词】城市规划 土地规划 思路 途径 制度创新

城市化发展背景下，房地产行业一派繁荣，寸土寸金形容当前城市土地资源也不夸张。大量城市人口和城市规划及土地规划利用之间的矛盾越来越突出，影响了我国经济协调和可持续发展。这种形势下，城市规划与土地资源如何实现统筹发展成为党和政府工作的重中之重，应不断强化城市规划部门和土地规划部门之间的协调配合，做到密切，使城市发展满足人们和社会需求。

一、城市规划与土地规划当前工作现状

在我国现行的国民经济发展体系中，城市规划和土地规划分别由不同行政部门负责管理。两大行政在行政级别上属于同级，各行其是，甚少沟通交流，加剧了城市规划和土地规划之间不可协调性，甚至出现脱节迹象，不利于我国经济的可持续发展。

城市规划与土地规划不协调性主要体现在三个方面：第一个方面，部分地区重视城市规划、轻视土地规划，导致城市土地资源利用不合理，土地价格波动较为频繁，形成不了较为稳定的房地产市场；第二个方面，部分地区重视土地规划、轻视城市规划。由于比较重视土地规划，导致惜土如金，本应建设住宅区的土地却用来建设商业区，以致于和城市规划相背离，使得土地规划和城市规划格格不入；第三个方面，城市规划主要讲究安全、经济和美学，但是我国城市规划中老城区夹杂新城区、工业区夹杂居民区，使得城市布局十分不合理，降低了城市土地资源利用率，不利于城市协调发展。因此，城市现代化建设中必须统筹编制城市规划和土地规划，才能有效提升城市土地资源利用率，推动城市经济可持续发展。

二、城市规划和土地规划统筹发展的基本思路

城市规划和土地规划作为区域规划的重要内容，二者应做到统筹发展。从时间角度考虑，土地规划是城市规划的重要内容，其规划是否合理直接影响到城市总体发展，因而城市规划中必须兼顾土地规划。同样，土地规划中也要兼顾城市规划，否者会影响城市的整体发展；从空间角度考虑，城市规划与土地规划应互补互利。区域规划中必须坚持用城市规划指导土地规划，坚持用土地规划进一步完善城市规划，使土地规划充分发挥自身对城市规划的补充作用。

为了做到这一点，城市规划和土地规划编制中应坚持以下原则。第一，弹性原则。无论城市规划还是土地规划都必须坚持弹性原则，为后续发展建设留有一定空间，才能适应城市化快速发展要求，才能避免规划失灵或规划重复问题；第二，坚持协调原则。城市全面发展过程中，不能偏重于某一方面规划编制，一味重视城市规划或土地规划并不利于城市的整体发展；第三，多元化原则。城市规划与土地规划的目标并不是单一的，不仅要重视经济效益，更要重视环境效益和社会效益，实现多种效益叠加，进而实现城市化发展目标；第四，效益原则。在市场经济环境下，没有效益的规划是没有意义的，为此，城市规划和土地规划中需要坚持效益原则；第五，整体原则。为了实现城市规划与土地规划统筹发展，必须坚持整体原则，既要做好城市整体规划也要做好局部规划，满足国民经济的发展需求。

三、城市规划和土地规划统筹发展的具体策略

1.实施总体规划、优化土地资源利用的策略。

城市建设发展中离不开房产事业的蓬勃发展，为了提高土地资源利用率，城市建设规划应重视城市整体规划，并以优化土地资源利用为目的科学合理编制城市发展的计划。要想做到这一点、提升城市规划与土地规划之间的可协调性，政府部门必须加强规划的合理性和科学性，同时加强规划的审批力度，减少重复规划、规划失灵情况的发生。更为重要的是，行政主管部门应该加快修改与城市规划和土地规划不相符的政策，使其跟得上时展步伐。除此之外，应坚持工业区、居民区及服务区互相分离原则布置城市空间，进一步提高土地资源利用率。倘若审批过程中出现不符合布局的规划应一律驳回，直到与城市整体发展计划相符才可通过。

2.积极推进老城区改革，建设新城区。

城市发展中，老城区改造、新城区建设已经成为了其规划编制的重要内容之一。为了在改造和新建过程中提高土地资源利用率，应站在城市规划和土地规划双层角度上考虑土地利用问题，并尽量利用老城区资源，使其各项资源得到充分利用，才能为土地资源节约打下坚实基础。另外，由于地下土地资源开发相对较少，还可积极开发地下资源，建设地下商场、地下轻铁等建筑，提高城市服务功能。

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关键词：土地规划；问题；解决措施

土地规划就是合理利用土地资源，在确保最佳的社会效益以及经济效益的同时，根据本地区的具体情况，对土地资源的开发、利用以及整治保护的安排。我国现阶段的土地规划可以分为五个层次，即国家、省、市、乡、县。不同层次的规划所要求的内容与方法也是不同的。

1.土地规划中存在的问题

1.1规划的方式落后

目前所采取的规划方式基本上还是传统的方式，也就是定性研究方式。这种方式是以经验为基础，在对事物客观观察的情况下开展综合分析，进行目标规划，进而推算出各种数据，最终实现综合平衡。通常情况下客观事物均是非常复杂的，而土地问题不仅涉及到经济，还会影响到社会的发展，因此在研究土地问题时，一定要进行全面的考虑。因为传统的规划方式已经不再适合现今的社会发展形势，因此导致其局限性越来越严重，不再适合实际的发展需求。

1.2实施不当

在现今的市场经济体制下，土地规划中存在着一个共性的问题，也就是规划的制定与实施是脱节的，在实施的过程中，没有按照制定的规划进行严格的执行，使土地规划的工作情况不够明朗，存在一定的不稳定性。出现此种现象的原因有：规划的制定与实施过程不够透明，规划的科学性比较差，专家咨询与群众的参与度比较低，政策的实施性比较差。

1.3土地规划与经济发展间存在矛盾

土地规划是一项长期的战略规划，少则5年，多则10年、20年。在这期间，所有的事物都是在变化的，但是规划的指令确实静态的，这就导致与动态的经济发展产生一定的不协调性。

1.4随意改变规划的内容

有些地区为了吸引投资或者企业的落户，给予一些超出土地规划内容的优惠政策，导致不能够按照规划的相关内容进行具体的实施，引起各项工作管理的混乱。

1.5不够重视农村的土地规划

现阶段农村的产业布局还处在调整时期，农村城市化的发展速度越来越快，如果将保护耕地、居住点、道路布设以及节约用地利用总体规划的方式进行有机的结合，那么一定会取得良好的成效，不仅可以达到保护耕地以及节约用地的目的，还可以加快农村城市化发展的步伐。

1.6土地规划与城市规划的不协调发展

土地规划与城市规划分别有不同的部门进行的制定，相互之间缺乏良好的交流沟通。与此同时，土地规划与城市规划的发展情况也是不相同的，彼此所要达到的标准也不相同，这些均是导致土地规划与城市规划不协调发展的因素。

2.相应的解决方法

2.1完善规划的方式

（1）结合定性分析法与定量分析法

定性分析法是按照人们长时间实践积累的理性认识，判断事物的未来发展状况。这种判断方式可以用语言表达，也可以用数据表达。虽然有一些规划的方式选用了数据的表达形式，但是其实质还是定性分析。

（2）结合静态分析法与动态分析法

静态分析法是根据某一地点的具体情况进行相应的分析判断，以此来实现规划的方式。而对于土地的利用是在逐渐的变化的，因此，对于土地规划的本身也应当具有一定的动态性。土地规划的目标就是在确保土地利用与经济发展一致的条件下，实现经济、生态、社会效益的最优化 。

2.2严格按照有关规定实施

一定要确保农田保护区正常的发挥作用，优先规划好城镇、铁路、公路以及村庄周围的耕地，确保它们的合理规划。并且将具体的规划指标落实到各个区域，严格按照相关的指标规定进行实施。

2.3完善土地规划的内容

合理规划农村居民点与道路布设，这是完善总体规划的重要步骤，将一些零散的小村落集中起来，完善道路交通网的建设，加快农村城市化的发展步伐。

2.4制定规划的管理理念

要想在经济发展中实现规划的目标，就要坚持“在规划中管理，在管理中规划”的原则。与此同时，要积极宣传规划的方针、思想以及任务，尤其是各级领导对于规划的理解。一定要建立规划管理的理念，明确保护耕地、节约用地的目标，进而增强规划的实施效率。

2.5完善规划体系

在规划的过程中，一定要完善相应的规划体系，同时实施动态的规划监测。尽可能的建立土地规划管理的实施方法，完善土地规划的监督体系以及约束体系。

2.6严格实行土地用途管理机制

加强对农地以及非农地的用途管理，有效控制生产用地的总量，控制城市化建设的用地规模。与此同时，一定要坚持实行土地管理制度的许可证制度，通过许可证控制土地的用途，避免发生土地滥用的情况。

结束语：

综上所述，随着社会的不断进步，经济的不断发展，对于土地规划的工作要求越来越严格。有些地区为了追求经济的快速发展，而忽视了土地利用规划的制定，出现了诸多的不良问题，反而制约了经济的发展。所以，在寻求经济发展的同时，也不要忽略了土地建设的相关规划，这样才可以实现土地规划与经济发展的协调进步。（作者单位：抚宁县土地抵押登记事务所）

参考文献：

[1] 刘永生.浅谈土地规划存在的主要问题和解决方法[J].天津市国土资源和房屋管理局宝坻分局，2008（08）.

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关键词 土地利用规划；问题；对策

中图分类号：F301.23文献标识码：A文章编号：A

土地与国民经济息息相关，是一切生产和一切存在的源泉。土地利用规划是对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性在时空上进行土地资源合理分配和土地利用协调组织的综合措施。

一、我国土地利用规划现状

从我国的土地资源利用状况来看，国土面积绝对数量大，相对数量少，土地资源的地区分布不平衡，难以利用的土地面积大，后备土地资源不足；从我国目前的土地规划来看，建设用地的需求猛增，现行的土地利用总体规划和基本农田保护区规划，在一定程度上解决了土地资源总量供需和时空布局问题。产业结构调整促使土地利用结构调整加快，但在实施过程中现行的土地利用规划与土地利用现状严重脱节。

二、土地利用规划面临的问题

我国土地利用规划的问题是动态的，在土地利用过程中，暴露出诸多问题，严重阻碍土地的合理规划，乃至对国民经济产生一定影响。

（一）土地规划信息库不完善

规划是一个时期过程，但从当前土地利用规划的现实来看，土地规划所依据的土地信息制度并不完善。土地利用信息是各类用地进行有效控制、提高土地利用效率的基础。我国大部分土地与规划部门对土地的利用情况掌握不够，基础数据不翔实，据此制订出的规划只能是空对空、假对假、相关统计数据不能及时更新；归档的资料缺失严重、缺乏系统规范的整理，很难将现代先进的管理信息系统与土地数据的管理相结合。因此造成土地规划借以参考的信息具有很大的波动性，相应的土地规划就处于一个变化、不稳定的状态。

（二）土地利用规划方法滞后

在规划的专题研究中，先进的科学技术手段应用并不多见。土地利用规划所采用的方法基本上是沿用传统的方法，即定性研究的方法。定性研究方法是以经验判断为基础，在对客观事物观察的基础上进行综合分析，制定出规划指标，然后进行各种数据推算达到综合的平衡。而规划所以依据的土地信息本身就处于不确定的状态，有的规划实施不久，客观情况就已发生重大变化，这种方法的最大缺陷是用静态的方法处理动态的结果。这样一来，土地利用规划就不能很好的指导用地调整。预期的规划难以发挥效用，缺乏科学性，造成规划在某些方面的严重滞后。

（三）土地利用规划僵硬

土地利用的动态性决定了土地规划的灵活性，但灵活性并不意味着调整的随意性。所谓动态性，是根据客观实际情况和对未来用地的科学预测，而只是在原有基础上表面文章，使得土地规划在实质上成了“纸上画画、墙上挂挂的”附属品，结果导致土地利用规划工作滞后，丧失了统筹规划和参考的意义。灵活性，不是说随意的更改规划，而是参照当地的历史和现状、自然与文化等更好付诸于实施，也就是发展的眼光看问题。目前很多地方把二者生硬的割裂开，造成了土地利用规划丧失活力，起不到相应的作用，形同虚设。

（四）土地利用规划的欠缺法律保障

土地利用规划的法律保障条款的制订存在一定的漏洞和空白，在权威与震慑的法律效果上达不到立法的目的，规划的法律效用难以形成。我国土地利用规划在实施过程中随意性很大，实用性欠佳，缺少本身的独立性和新颖性，不能适应市场经济的需求。再加上其规划本身的针对性和时效性，难免也存在一定的局限性，各级规划的职责分工不够明确，规划体系不够灵活，规划协调与衔接性差等。

（五）土地利用规划执行困难

目前我国土地利用规划主要集中在土地利用总体规划上面，土地利用详细规划缺少，使得相关部门在处理有关问题时滥用权利，从而损害了国家的公信力；规划是保障公民土地权益的依据，也是公民履行相应义务的准则。但是由于土地利用规划在现实生活中只流于形式，民主参与较少，民众对于这些规范很模糊、很陌生，土地利用规划真正实施起来矛盾阻力重重。

三、土地利用规划的出路所在

土地利用规划是经济社会可持续发展的重要保障，是促进城乡建设合理有序进行的重要手段，也是发挥市场配置资源基础性作用的前提条件。因此，为更好利用国家的土地资源，找到土地利用规划的新出路，笔者提出以下建议。

（一）完善土地信息制度

土地利用规划起调节、分配、控制土地资源的作用。我们应加快体制的技术创新，应用遥感技术、全球定位系统和地理信息系统等现代技术手段，提高土地利用规划管理的科学技术含量，进一步核查基础土地统计数据，解决信息不对称问题，变定期编制土地利用规划为随时动态修编土地利用规划的管理模式；其次，完善土地信息档案项目，及时更新有关数据，尽可能详实记录土地规划的情况；最后，加强工作人员的考核激励制度，要求工作人员各司其职，奖惩分明，提高员工的积极性。

（二）开拓创新土地利用规划方法

土地利用系统是一个庞大而复杂的社会经济生态系统，规划的编制和实施需要考虑各种因素。在德国科学分类方法常应用于规划中，比如建造用地一般划分居住用地、混合用地、工业用地、特别用地共四种类型。每一种类型又有次一级用区、片构成，如核心区、混合区、居住区等，而这些区片的有关具体规划思想，具有较为明确的意向性和指导性。另外，近年来我国有的学者推崇的沟通式的规划方法，它的操作使土地规划编制更合理、可操作性更强，利于社会公平。这些方法给我们的理念带来新的冲击，我们可以集众所长，找出适合自己的方法。

（三）增强土地利用规划灵活性

土地利用规划是实施土地利用总体规划和城市规划的有效手段，因此协调好规划的灵活性和稳定性至关重要。土地，作为国民经济的重要生产资料需要保持好稳定性，规划的市场变化必定会损伤有关部门的公信力；但我们所依据的客观事实却是在时刻变化的，所以在实际操作过程中，真正做到在变化中发展，而不是教条的仅把规划当作教科书来使用。

（四）加强土地利用规划的法律保障

法律的保障将土地规划提到一个政治高度。土地利用规划实行公众参与的公开性和民主性规划体制，这就要求在规划的编制和调整中，要建立规划公众参与制度、规划公示制度和规划实施监督制度等。这样一方面可以调动公众潜力和主动意识，赋予土地使用者知晓、参与、决策、监督规划的权力，从使用者的角度来对规划的编制提供意见，另一方面也可以促使政府部门编制的规划更加切合实际，同时制约和避免各种违反规划行为的发生。（五）提高土地利用规划的执行力

土地利用总体规划作为一种公共产品，需要在公共管理思想范畴内，引入公众参与理念，了解公众对土地利用问题的认识、对重点项目和政策效应的意见等，从而有利于科学合理地制定土地利用规划工作的目标和任务，使土地利用规划方案更加科学合理，提高规划的科学性和可操作性。

（六）创新土地利用规划的模式

土地利用是一个生态系统，是一种摆脱过去只考虑土地量化的新的规划模式。这种模式遵循协调共生、多样性、协调面积空间结构协调的原则。将土地规划纳入到绿色、可持续发展的道路。创新，是民族进步的灵魂，也是制度发展的核心。

结语

就现状而言，土地利用规划推进是遇到许多困难和自身的不足。土地规划必须吸取先进理念，如控制城市向外扩张、保护农田、合理高效持续利用土地等。展望未来，创新理念，真正做好土地利用规划工作。

参考文献

[1] 王万茂.土地利用规划学[M].北京:中国农业出版社,2002.2.

[2] 欧名豪．土地利用规划体系研究．中国土地科学，2003(17)

[3] 李沙.土地利用规划中公众参与理论的文献综述[J].安徽农业科学, 2007.

[4] 吴次芳.国土规划的理论与方法[M].科学出版社,2003.

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关键字：土地规划管理；城乡规划；实施关系

中图分类号： TU984 文献标识码： A

一、土地规划管理作用分析

1.确保土地得到充分使用。对国有土地进行固化可在罕间结构和经济结构范围内对土地进行合理使用，可增进区域与工业之间的协调性买现人、土地、经济三者之间的协调发展。经过土地规划与管理既可以维护基本农田的使用面积，还可以创造良好的社会发展条件构成可继续的、生态化的土地使用环境科学、标准的土地规划与管理还可以进一步进步土地的使用率和经济结构的合理性防止土地资源的。

2.加强土地用途管制。土地资源是有限的，而人均土地面积少又是我国的基本国情对土地用途进行管制。可以在土地管理法和相关条例的约束下，按照经济发展需求对土地性质进行分类如将土地资源分为农田用地、建设用地、生态环境保护用地等。这样能够限制和引导不同类型土地资源的利用在经济建设、耕地保护以及生态环境保护三者之间建立平衡点达到既保护又发展的目的。

3.促进土地规划与管理制度的完善和创新。土地规划需要经过较长的时期才能够体现出效果，且其受投资、人口、自然环境等因素的影响较大不同地区和不同万案之间具有一定的差异性。对土地进行规划管理可以在买施过程中不断总结当前经验指导后续使用的进一步完善和土地规划手段的进一步创新。

二、实施城乡规划土地资源管理存在的问题

城市规划不合理的使用土地，会对规划的实施造成影响。一方面，现有的土地无法满足建设的需要，农村耕地面积不断的减少，但是建设面积却是一直在扩大。很难控制村庄、城镇和其他非农业用地的情况。另一方面在现行土地的规划上还存在很多的不足。普遍的存在征用土地的行为，对征收土地的补偿费用远远低于土地本省的价值，导致土地的收益上存在不足，让农民的利益受到破坏。土地在市场中的价格和征用的价格存在很大的悬殊，使得土地不规范的流失，土地的使用权也变的模糊不清，导致土地无法得到有效的利用。伴随社会的发展，物价在持续上升，很多的农民不得不进城务工，农村的土地得不到利用无法发挥其价值。城乡规划不仅能够带动城乡经济的快速发展，还能帮助区域人民发家致富。现在土地竞拍的方法给房地产开发商们有目的的抬高土地价格提供了机会，建筑商们也是为了追求自己的利益最大化没有合理规范的使用土地，这样的土地规划和城乡规划之间就会产生矛盾，阻碍了人们生活水平的提高。

三、“两规”的差异

土地规划和城乡规划不管是在编制还是在实施上都是分别属于不同的行政管理部门，并且在一些原则问题上也存在矛盾，比如土地利用和土地利用规模等。“两规”在实施时既要相互结合但是由于之间的差异很难有效的衔接。一般土地规划和城乡规划都是当地政府进行组织，一些地方的经济发展速度和规模过快，导致城乡规划无法顺利实施。当地政府为了表面上的发展，没有计划的进行城乡建设，降低土地利用率。一般会有两方面的原因造成土地利用规模不能满足城乡规划的发展：一是两方面没有良好的协调性，不能直接有效的控制土地利用的总体规划；第二两者在工作思路和管理方法上存在不同，造成土地规模不能满足城乡规划的用地需要，当地政府有没有进行协调处理，最后只能造成耕地的破坏。

四、土地规划管理与城乡规划实施之间的关系

1.以土地管理为核心，推动城乡规划的科学发展。增减挂钩政策是村镇建设项目中用地规划中的一种有效方式，能够帮助调整城乡结构，提升城乡经济发展。在城乡建设中在用地中增加挂钩能够增加农村土地利用率，将农民的居住情况由分散向集中转变，将城乡布局进行优化，在保障耕地正常的情况下缓解城乡发展之间的矛盾。在市场经济的背景下，增减挂钩政策的实施中可能和一些农民的意见出现冲突，为了化解冲突就必须建立土地规划和管理的政策，对增减挂钩政策的效能进行明确，也让土地使用和城乡规划更加有序的开展。从当地的实际情况出发对土地的用途定位和产业发展定位进行适当的调整，保护耕地不被破坏，保障农村劳动力合理的转移，加强城乡规划的可实施性。

2.新增建设用地计划与城镇建设用地有序扩张。目前的土地规划有新区扩张和旧城改造两种模式。对城市扩张进行控制加强土地利用率。像是开发区、小城镇可以通过扩张的方法进行城乡规划，在大中城市土地资源缺少在使用上要进行控制，对新区扩张和旧城改造进行协调，对当地城乡发展情况进行调查分析，控制建设用地量，对规划方案中的经济结构和土地用途进行重点研究，在实施规划之前对发展的重点和用地的类型进行区分，落实集中产业和集中居住等方案实施情况。

3.拓展土地规划的深度，在规划与实施之间搭建桥梁。对于一些不完善不合理的土地规划方案会影响城乡规划的发展，造成城乡建设和土地储备方面的战略性和欠缺性，严重的甚至会导致基础设施不足，降低城市功能，对城市生态进行破坏等情况。为了有效的提升土地利用和城乡规划的实施效果和整体质量，需要制定完善的土地管理规划，最大程度的发挥土地储备的引导作用和调控作用，加强土地调控在宏观层面上的意义。将土地利用和城乡规划之间的联系为中心，将功能作为依据促进城乡规划的实施。土地规划的合理性需要有完善的政治、明确的用途、详细的内容，这样才能保证城乡规划的顺利实施。当然有了合理的土地规划还需要现代化的信息管理手段，提高土地规划的运用效果，节约资源降低投入成本。政府和社会要加强对土地规划方案的评估，用更加先进的理念将土地规划和城乡规划之间的关系进行统一协调。4.“两规”协调性发展。伴随经济体制的不断增长，规划管理部门需要认真研究出新的规划方式来适应目前的形势。这样也就应运而生了区域协调发展、城乡规划等新型的规划方式。在这种特殊的经济体制下需要建立“两规”发展机制，并且在实施中总结经验不断改进和完善，建立起环节制度化和沟通信息化的模式。为了保障两个规划在实施中的协调统一，可以采用一下措施：（1）建设区内的建设项目需要在审批土地利用规划和建设为前提的情况下进行。（2）城市不仅是人们的居住和活动场所，也是丰富人们精神文明和弥补人们人文资源的重要地区，有地质灾害隐患区域和大量的水资源保护地带在土地利用中都要采取有效的保护措施，对城市规划建设区进行限定。（3）在进行限制建设区需要和乡镇和农村管理土地归属权的单位部门进行事先的沟通，达成共同协议。（4）将限制建设区的划定和管理条例直接上升为当地政府的条令，并制定对应的实施方案，提高各类开发商保护生态资源的意识。

结束语

总而言之，城乡规划的顺利开展和有效实施是非常具有战略意义的，有助于提升社会经济健康稳定的发展。而土地的管理和利用是城乡规划的重要部分，两者之间的关系必须要协调统一是保障城乡规划顺利进行的前提。为了促进城乡建设的可持续发展就要在土地管理的基础上加强城乡建设的调控和统筹，制定合理的规划方案和管理方法，提升土地利用率，确保城乡规划顺利实施。

参考文献：