物业管理规划方案范文

导语：如何才能写好一篇物业管理规划方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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我中心按照区委、区政府工作部署，紧紧围绕扶贫中心工作，以科学发展观为指导，进一步落实扶贫措施，密切党群干群关系，全力构建和谐社会，特制定如下扶贫帮困工作实施方案：

一、目标任务

1、宣传贯彻党在农村工作的各项方针政策、密切联系群众，了解民情民意，反映群众呼

声，改善党群、干群关系，推进村的经济发展。

2、帮助困难群众落实脱贫解困措施，发展生产，增加收入，确保困难群众有饭吃、有衣穿、有房住、切实改善他们的生活。

3、帮助有生产劳动能力的贫困户寻找一项主业，掌握一项生产技能，有稳定的经济收入来源，实现家庭人均收入逐步达到或超过当地人均收入水平。

二、工作措施

1、加大宣传力度。村委会要充分利用标语、板报等方式，广泛宣传扶贫帮困的意义、作用和措施，扩大扶贫帮困的影响，争取社会各界的支持，营造全社会参与扶贫帮困的良好氛围。

2、落实扶贫责任。本单位按照“规划到户、责任到人”将干部职工编入结对帮扶贫困户，采取每人帮扶二至五户的办法开展扶贫帮困活动，明确了扶贫责任人的目标任务。

3、加大“就业扶贫”力度。要在解决帮扶对象就业上下功夫，采取有效措施，广避门路，千方百计寻找就业途径，切实增强其“造血”功能。

4、加大科技扶贫力度。根据帮扶对象实际情况进行智力扶贫，通过农业技术培训，输送贫困户子女就读技校等方法，加快帮扶对象脱贫后向致富示范户的转变。使之在帮扶活动中起到以点带面的作用，带动更多的困难户走上脱贫致富之路。

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（一）完善项目的规划设计功能一般来说，在项目规划设计阶段，建设单位在规划过程中由于受成本等各种因素的影响，往往考虑了物业建造时的方便和节约成本问题，却忽略了物业的使用和管理细节方面的未来实际需求，竣工验收后的物业在使用功能上存在的缺陷，常常成为业主拒缴物业服务费的种种理由。物业企业依据长期积累的管理及使用经验，可以对规划设计中存在的不足和遗漏提请建设单位加以修正，使项目设计更加合理。（二）提高项目建设阶段施工质量在施工建设阶段，物业服务企业在参与工程监理服务时，可以通过对工程施工、设施设备安装的全面了解、对隐蔽工程的查看验收，从物业管理的角度按照物业管理、维修养护的服务要求，及时提出改进意见，减少物业项目中的施工缺陷，提高建设项目质量。物业服务公司的早期介入，可以发挥其在长期物业管理和使用方面拥有的经验优势，从物业管理的角度提出整改建议，确保工程施工质量，降低或者减少物业设施设备维保期内的维修和改造费用。（三）促进项目的竣工验收及承接查验接管的质量提升在实际工作中，物业项目的建设单位、设计单位、施工单位及监理单位在物业配套设备的设计、选购及施工过程中一般都忽略了物业项目竣工验收及承接查验接管的质量要求，对验收中发现需整改之处，缺少交涉、协调和沟通导致业主入住后矛盾纠纷凸现。反之，由于物业企业从规划设计阶段到项目竣工验收乃至承接查验接管的全过程都进行了全面的了解，对物业的整体情况十分熟悉。因此，无论是物业项目的竣工验收，还是项目的承接查验接管，物业服务企业都可以从物业管理的角度为项目的竣工验收起到事前沟通及售后协调的桥梁作用，同时还可以为建设单位提供有关物业项目前期物业管理承接查验接管的相关法律法规支持，指导前期物业服务企业完善物业管理方案及提供咨询服务，促进物业项目的竣工验收及承接查验接管服务质量的提高。（四）有利于提升物业项目及服务企业品牌在物业管理早期介入咨询服务的过程中，物业服务企业通过发挥自身的专业优势，在项目管理中逐步树立自己的品牌形象，经过与优秀房地产开发商建立长期的合作关系，实现强强联合、互惠互利、共同发展的战略同盟关系，为企业的做大做强做精，创大品牌奠定基础。物业管理企业与建设单位可以把以前传统的营销及物业服务理念转换为制度化、规范化、程序化的物业管理早期介入管理模式。科学细致地管理好物业项目，为业主及物业使用人提供一个安全、舒适的工作和生活环境，使业主及物业使用人从环境、设计到物业管理服务方面真真正正地感受到物业项目及服务品牌的真谛。笔者从事物业管理工作近10年，近三年亲自组织参与了十五个楼盘的竣工验收或承接查验的工作，其中大多数项目由于在设计、施工及销售过程中留下的缺憾，给业主、开发商和物业服务企业带来了许许多多的矛盾纷争，乃至群体上访事件。物业管理早期介入可以在平等基础上经常与业主、开发商保持良好的沟通，确保达到预期效果，实现业主、开发商、物业企业共赢。

物业管理早期介入的必要性

笔者对近期新建的悠然天地、晨景A、B期、水景湾一二三期、鸣翠谷、蓝天城A期、和谐家园、向阳坡二三期、凌波三期及朗馨园等物业小区房屋及其配套的供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备设施的实物及资料进行查验分析。通过资料分析可以看出查验过程中存在的主要问题：1、保修期内维修保修项目不及时或不落实；2、应向物业服务企业移交的资料不全（特指影响物业企业正常接管验收必须接管的图纸资料、设施设备资料和技术资料)；3、部分物业设施存在设计和施工质量缺陷（例如：①室内热水管弯曲变形；②厨房、卫生间没有设计防水层存在渗漏水隐患；③电梯底坑积水存在安全隐患；④小区内道路开裂下陷；⑤外墙渗水及室内墙面开裂；⑥排水管断裂、下陷及管道沟渠排水不畅通)。2010年6月，我公司在安宁兰苑项目的早期介入过程中，发现该项目地处城市边缘地带，东南边地段树木杂草丛生，环境恶劣，为此，我们向建设单位提出以下几方面的建议：1、安装安防监控系统；2、安装车辆管理及人行门禁管理系统；3、增加综合管理楼及会所；4、单元门前安置单元雨棚等。由此可以看出：物业管理公司的早期介入，可以对物业项目的建设质量、设施功能和后期物业管理的服务质量产生极大的促进作用。主要表现在：1、开发项目的设计、施工缺憾可通过物业管理早期介入弥补；2、新技术、新设备的大量使用需要物业管理早期介入；3、早期介入有利于安全防范；4、物业管理早期介入有利于提高物业建设质量；5、物业管理早期介入可以为物业竣工验收及承接查验打好基础；6、为物业管理的服务质量奠定良好的基础。

早期介入的时机及形式

（一）早期介入的时机及形式1、项目可行性研究阶段介入（立项阶段）在立项阶段介入早期物业管理，此时由于房地产项目还处于可行性研究阶段，物业建设单位根本无法对早期介入的物业管理企业进行公开招标，实际上早期介入的形式和内容与前期物业管理和日常物业管理相比，更多是策划、定位和制订方案的内容，因此对这一时期介入物业管理的人员要求较高，要求了解市场，了解业主及潜在业主的需求，对物业建设单位的早期开发在物业管理方面起到指导和帮助作用。2、规划设计阶段介入物业企业在规划设计阶段介入，可以参与各项规划设计的讨论及图纸会审，从物业管理的角度对设计方案提出意见或建议，此时介入的物业管理企业应站在潜在业主的角度上看待和分析问题。这样做并不与物业建设单位的利益相冲突，相反在以下几方面会使物业建设单位受益：一是通过对设计方案进行优化调整，使物业项目在总体上更能满足购房者的需求，降低了开发风险；二是减少后续的更改和调整，节约建设资金；三是分期开发的物业项目，对公用配套设施，设备和环境能更好地协调，可以使各分期之间顺利过渡。四是物业管理公司在以往的管理中有许多物业设施设备管理方面的经验教训，而开发商、设计院很少有这方面的经验。从另一角度讲，设计人员重理性，而物业管理公司重实务，反映的问题是业主的第一需求，综合性、借鉴性很强。因此可以提高房产项目的实用性及竞争性。3、建设施工阶段介入物业公司在建设施工阶段介入，工作重点是派出业务骨干及工程技术人员进驻现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。同时，对施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程，管线的铺设走向，特别是设计中及竣工资料里没有反映的内容，从而为今后的物业管理打下良好的基础；记录由于某些原因没有进行改进的问题或隐患，将来这些隐患一旦发生，可为分清物业管理、建设单位及施工安装单位的责任奠定基础。4、销售及竣工验收阶段介入验收阶段是工程的尾声，这个阶段的早期介入仅仅能够督促整改施工质量或返工，对一些配套不到位、布局不合理、管理不便、设备选型不适等问题，已经无法改变。目前，全国物业管理早期介入时机多数是在销售及竣工验收阶段。此阶段物业管理企业介入的形式多种多样，物业管理企业派出的人员及投入的力度都较大。此时介入，既是早期物业建设和物业管理理念的延伸，也正式确定了物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用，在此阶段之后，物业管理的早期介入将逐渐向前期物业管理过渡。因此，该阶段的工作效果既是对早期工作（特别是物业管理总体策划）效果的验证，也会对今后的物业管理活动产生深刻的影响，故应认真对待，足够重视。从以上介入的时机和阶段可以看出，物业管理早期介入在项目规划立项阶段进入最好，此时提出意见最及时，采纳后能优化设计、节约建设成本，有利于后期的物业管理工作。建设阶段介入虽然晚一点，但不少施工质量仍然可以补救，减少物业接管后的维修遗留问题，避免后期管理中产生一些难以解决的质量问题。销售及竣工验收阶段介入虽属早期介入的范畴，但工程已竣工，设备已安装，此时发现的问题，一时也无法改变。因此，根据房地产的实际情况，物业服务早期介入工作接入点应在物业项目立项阶段。从物业管理早期介入的作用和成本费用因素考虑，建设单位可从以下方面选择物业公司：1、可以考虑物业管理早期介入咨询服务和前期物业管理公司不是一家公司；2、早期介入的单位只是某些物业管理方面的专家；3、早期介入咨询服务和前期物业管理公司是一家公司。笔者重点提出：早期介入的物业管理公司（或个人）须协助建设单位选聘前期物业管理公司。物业管理早期介入的形式很多，物业管理公司可以定期或不定期地派员参与，通过审图、现场踏勘、讨论等多种形式进行，提供顾问式的咨询服务，定期提供顾问报告，也可以派员常驻项目，现场全过程参与。条件许可的情况下，物业管理公司还可以组成有各专业人员参与的专业小组，但不论何种形式，从早期介入到前期物业管理最好是同一个物业管理公司。

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关键词：物业管理；早期介入；时机选择；注意问题

一、物业管理早期介入必要性分析

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等。目前物业管理绝大多数未涉及到早期介入，经常出现以下问题：物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、物业工程质量缺陷等；建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案缺漏等；工程质量保修和工程遗留问题处理不及时等。

为了避免出现上述问题，物业管理企业的早期介入，有着重要的现实意义。

1.完善物业的规划设计和使用功能

物业的设计人员不是专业的物业管理者。在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

2.更好地监督施工质量

积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。因此，物业管理早期介入可以为今后的维修养护工作省去很多麻烦。

3.为竣工验收打下基础

提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业管理企业从物业投入使用，即能为业主提供良好的物业管理服务。物业管理企业早期介入后，房地产开发商可以得到物业管理企业的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理企业则可以根据物业管理的技术规范要求，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与施工单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免扯皮推诿事情的发生。

4.便于日后物业管理服务工作的开展

由于有了早期介入，物业管理企业对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌。可能发现的问题也在施工方尚未退场前已经解决，既节省了费用，也大大缩短了物业开发、经营和使用之间的过渡期。

5.有利于促进物业的销售

先进的物业管理可以使物业保值、增值的作用日益显著。物业管理企业可以配合开发企业制定出更符合业主需要的设计方案，在销售前拟定能满足潜在购房者需要的可行性方案，大力宣传该物业的独到之处及物业投入后所能提供的优质服务水准，达到吸引更多的消费者，进而达到物业旺销、获利的目标。

二、物业管理早期介入的时间选择

根据早期介入阶段的不同，它可分为项目开发初期阶段、中期阶段和晚期阶段三类。初期阶段介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段就开始介入；中期阶段介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作晚期阶段介入。

1.项目开发初期阶段介入

现目开发初期阶段介入，是指在物业项目刚刚立项，进行可行性研究时介入的。从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。物业公司的作用体现在以下几点：

（1）完善物业规划设计与使用功能。物业管理企业介入住宅小区的设计，应完善幼儿园、学校、商场、邮电、交通、娱乐场所、餐饮等基本的配套设施的设计。

（2）完善水电设备安装设计。房屋的机电设备在安装设计时，要考虑到将来检查、维修的方便，避免遗留隐患；电路设计不仅要考虑当前线路的负载能力，还应考虑未来一个时期电器负荷增加的需要；管路、线路铺设应不影响室内外的美观，其有关资料应保存完好。住房设计应考虑空调、煤气、热水器、抽油烟机、洗农机及其他大型家用电器安装或安放及其进排水、废气排放管道的适当位置等。

（3）完善消防设施的设计。在建筑设计中，消防设施设计是有严格要求的，自动灭火器及灭火器材的位置、自动报警器的位置、扶梯、安全出口、灭火通道等设计都应有利于防灾、灭灾。

（4）完善环保设施及设备、绿地、园林的规划设计。工业物业的“三废”的处理、住宅和商业物业污水的处理，是物业设计必须考虑的。工业和住宅物业要考虑绿地、园林的规划设计。在现代物业设计中，还应考虑垃圾的收集、存放、处理问题。由此可见，初期阶段的介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

2.项目开发中期阶段介入

（1）在项目的施工阶段。开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上。从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程的目标，但往往由于人力、技术、精力等方面的原因，忽视了对工程质量的全面监控。虽然我国已经实行工程监理制度，但是监理不是物业建成之后使用维护的参与者。从使用方便的角度来说，监理很难发现施工中存在的问题。物业管理企业可根据以往的物业管理经验，总结物业在使用过程中常暴露的各种工程质量问题，通过参与施工监理，加强监理的力度，尽可能把施工质量问题消灭在建造过程中，消除隐患，确保物业的工程质量。同时，物业管理企业参与物业建造过程的质量监理，可以提高物业验收工作质量，缩短验收时间，使验收不至于成为“走过场”的程序，也为以后接管物业打下良好的基础。

（2）在项目设备安装阶段。有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足。特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，从而专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其解决发现的问题，避免扯皮推诿的发生。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌：所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省费用，又大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。

3.项目开发晚期阶段介入

在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入。此时，物业的建设已经基本完成，物业公司的介入对物业本身品质的提升已无任何帮助，其任务就是帮助开发商进行物业的销售。总的来说，物业公司的作用体现在以下两点：

（1）有利于促进物业的销售。先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上，树立物业品牌。

（2）有利于物业管理公司的准备工作。物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中的各种设备和线路，收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料，建立原始档案，为以后顺利管理带来便利。此外，在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计，制定相应的管理细则，并进行人员的招聘和培训等，实施入住前的宣传与教育。

三、管理早期介入应注意问题

1.物业管理法制建设滞后与物业管理行业的发展问题

物业管理涉及诸多的权利义务关系，包括销售商品房的开发公司与业主、业主委员会，物业管理企业之间的关系。尽管这些年国家和地方出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据而难以及时处理。如果这个问题解决了，有利于物业管理的早期介入及其工作的实际效果。

2.开发商与物业管理企业的双向选择

推行物业管理体制以来，我们曾一度强调业主至上把业主与物业管理企业之间视为“主人”与“仆人”的关系，没有确立业主与物业管理企业平等的民事主体关系，这不利于物业公司的在早期介入。

3.物业管理服务内容的问题

在物业管理发展初期，我们曾倡导在管理区域内实行五费统收等，不少物管公司大包大揽，无偿实施水、电、气费的代收代缴，不仅加大了管理人员的开支，甚至连水、电总表和分表的差额也要物业公司承担，有的公司将其分摊到户，因收费标准过高而带来投诉，甚至成为被告。造成这些问题的原因，是由于没有准确界定物管企业行为。因此，物业管理内容不够明确的问题，不利于物业管理早期介入工作。

4.市场化程度较低，招投标行为不规范的问题

当前，由于物业管理招投标规则和规范招标，投标人的行为及开标、评标、中标等活动的法制化规范不够，因而使物业管理的招投标活动规范工作严重滞后，这对物业管理早期介入肯定不利。因此，需在这一方面进行依法规范。

四、解决物业管理早期介入的问题的具体措施

1.要尽快完善物业管理法规，规章及配套政策

社会化、专业化、市场化管理体制的建立和实行，招投标活动广泛，有序的开展都有赖于相关的法规、规章及配套政策。我国物管业发展迅速，但市场化程度不高，因而加快物业管理的法制建设，尽快出台相关条规，是物业管理实现早期介入的必要条件。

2.广泛开展规范的招投标活动

目前全国在物业管理招投标方面存在的问题是：招投标少，少城市都还是谁开发谁管理；招投标不规范，一些城市的评委组成不合理；一些城市存在严重的压价招标问题；一些城市的招投标仅是流于形式。如果不能规范、有效地开展招投标活动，则物业管理的早期介入就会成为一句空话。

3.实行社会化、专业化、市场化的物业管理体制

由于各种原因，我国物业管理的社会化、专业化、市场化程度不高，因而出现了规模小、范围窄、管理水平低、服务质量差、收费混乱、纠纷四起等一系列问题。传统的行政管理体制一方面使物业管理企业内部难以真正实行激励机制，竞争机制和约束机制，因此难以提高管理水平和服务质量，同时也使业主难以形成“花钱买管理”“花钱买服务”的新观念。只有坚持社会化、专业化、市场化的物业管理体制，物业管理的早期介入才有实际意义和效果。

参考文献：

[1]左振华.物业管理概论[M].北京：电子工业出版社，2007.

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（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《*市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1*6万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收1*万元；自行接收房产租金实收53.4万元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6*6.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款16*.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。

3、房屋修缮工作。一是20*年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确20*年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《20*年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《*市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《*市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了*市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

1、出台《*市物业管理规定》

6月底《*市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.

3、建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

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第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。

第四条市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

街道办事处、乡(镇)人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。

第二章新建物业与前期物业管理

第一节物业管理区域

第五条物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行：

(一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域;

(二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域;

(三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

第六条开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内，按照本条例第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送区房屋主管部门;区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。

开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会征求业主意见后，确定物业管理区域，并报区房屋主管部门备案。

第二节附属设施设备的配置

第七条新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行;没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。

物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的座落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。

开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具置。

物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。

第八条新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

第九条新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准，按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。

第三节前期物业管理

第十条住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。

有下列情形之一的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：

(一)投标人少于三人;

(二)多层物业总建筑面积少于五万平方米，或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于三万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。

招标人应当在招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业所在地区房屋主管部门备案。

第十一条开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第十二条房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

篇6

什么样的机制才是老旧住宅区物业管理的长效机制呢？笔者认为长效机制应包含以下几个方面。第一个方面———政府行政主管部门：制定中长期整治与管理规划，明确房屋、公共设施、设备、公共场地整治管理标准，构建信息化的管理与服务体系；第二个方面———管理人：健全业主自治组织，培育市场化运作的老旧住宅服务企业，改造与升级民非组织，老旧住宅区物业管理人提供服务菜单，业主可以自由选择服务项目；第三个方面———管理与服务资金渠道：开发、配置能够循环产生经济收益的公共资源，有持续稳定的扶持政策。通过以上三个方面的建设，最终形成市场加政府的良性机制。

第一方面的核心是中长期发展整治与管理规划。长期以来，老旧住宅区整治改造无顶层设计，头痛医头脚痛医脚。老旧小区整治涉及的整治任务重，内容范围广，涉及建设、规划、工商、城管、房管、街道、水利、自来水等政府十多个部门或单位。长期以来，各部门，各条各块，各自为政，投入巨大，收效甚效，成果往往昙花一现。究其原因，根本上是对小区的整治和管理缺乏整体设计，重复投入、低效投入、不能集中财力办好事。应尽快制定武汉市老旧住宅区整治与管理中长期规划，每一个小区整治与管理目标项目化、数字化；建立信息平台，建立统一监管机构，各条各块投入资金只能一个口子进入每一个项目，提高投入效能。第二个方面的核心是培育以老旧住宅小区物业服务为主营业务的服务企业。

从调研数据来看，目前武汉市老旧住宅区物业管理形式有三种：一种是社区服务部管理（民非组织）、第二种是社区居民自治管理、第三种是社区与单位共管；其中，社区服务部管理占比34%，社区居民自治管理占比50.18%，社区与单位共管占比15.82%。在2643个老旧住宅区中，没有一个小区是由专业物业公司实行管理。这一现象，集中、典型地反映出武汉老旧住宅区物业管理市场失灵这一顽症。物业管理是一种服务产品，不是政治任务和各级政府部门的工作目标。纽约州州长马里奥•科英曾经对《纽约时报》的记者说“提供服务并非政府义务，政府的义务是保证服务提供得以实现”。如果没有企业的加入，服务产品就没有生产，没有产出就没有消费，没有产出和消费就没有市场化的价格机制（有的老旧住宅区每平方米每月五分钱物业费），没有价格机制，物业资源的调配就会失控，于是长期以来老旧住宅区物业管理陷于恶性循环，其根源之一就是没有培植出以老旧住宅区为主营对象的专业化物业服务企业。这样的管理格局必然导致老旧住宅区物业管理最后由政府兜底现象的产生。

第三个方面的核心是挖掘、分配、开发老旧住宅区能产生经济收益的公共资源。老旧住宅小区整治后要顺利地实施物业管理，除了对居民收取一定的物业管理费之外，还必须营造物业管理的造血机制。应腾退已被占用的原公建配套设施，回购街道办事处、居委会等投资自建的配套设施，根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，委托物业管理单位经营管理，收益用于补贴本小区的物业管理，缓解老旧住宅小区物业管理收费难问题，有效保障物业管理工作的开展。解决老旧小区物业管理资金不足的困难，应立足于小区找资金，尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发，在不要政府和企业投入、不影响规划的情况下，实现资金平衡。

二、老旧住宅小区实施物业管理的方法与步骤

在老旧住宅社区推行物业管理，应该分三步走：挖塘、放水、养鱼。挖塘：规划与整治老旧住宅区基础设施设备及场地；放水：放水是多渠道放水，即围绕老旧住宅区物业管理，从工商、税务、民政、城管等各政府口制定优惠政策、划拨专项经费等；养鱼：即培育市场主体，重点是引导扶持以经营老旧住宅区为主要业务的物业服务企业。

（一）方法

将老旧住宅区进行分类，采取不同的资金投入和管理方式。一类是基础设施较好，公共资源能够产生公共性收益的社区，通过一次性投入，完成自我造血功能建设，采用扶上马的资金投入方式，将其推向市场，通过政府购买服务的方式，引入专业化物业管理；二类是能找到主的单位自建房社区，并且已经有物业管理基础的，要发挥原建设单位的资源优势，围墙建院。通过原有单位出资，业主分摊，政府配套的资金投入方式，送一程，逐步实行专业化的物业管理；三类是五年之内没有列入拆迁计划的老旧住宅区，资金的投入重点是确保社区物业管理机构的正常运转，建立基础设施应急专项资金，由市局统一管理。政府兜底抱一阵，在现有基础上全面推行社区准物业管理。四类是已经列入拆迁计划的老旧住宅区，要减少投入，实行业主的自治管理。

（二）步骤

根据每个小区实际情况，可采取“一区一案”的措施，一般按以下步骤组织实施：①调查摸底：由原开发建设单位或产权单位会同小区业主委员会、居（村）委会对小区基础设施情况进行调查摸底，广泛开展民意调查，征求业主和社会各方对小区整治的意见。②制定方案：在规划部门指导下制定小区综合整治方案，最终方案报市区住宅小区综合整治领导小组办公室审查通过后，由国土、规划部门分别核发相关证照。③组织实施：由原开发建设单位根据方案，通过招投标确定施工单位。综合整治项目应实行全过程的工程监理，并进行项目审计，凭审计报告书进行决算。④整治达标验收：住宅小区综合整治结束时由市区住宅小区综合整治领导小组办公室组织规划、建设、房管、城管、公安等部门进行达标验收。验收合格后的住宅小区，方可转入日常的物业管理。⑤交接管理：小区整治经验收合格后，小区开发建设单位应即向业主委员会办理小区管理移交手续，由小区业主委员会按照有关法律法规要求，公开选聘有资质的物业管理企业实施市场化的物业管理。小区行政和治安管理纳入社区，实行属地管理。

三、推行老旧住宅区物业管理要解决的几个主要问题

（一）政府正确定位

长期以来，老旧住宅区物业管理不能破题，主要原因之一在于政府在这一工作中没有正确定位，或者说没有利用好市场这只手。历次老旧住宅区整治，最终搞成了区、街道、社区的一项行政事务性工作，老旧住宅区物业管理带上了浓重的行政色彩。要从固有的治理习惯中摆脱出来，必须注入市场思维，引入企业经营。“不管什么事情，只要非政府组织能够做得更好，或者同样能做的，就根本不应该由政府去完成。问题不在于这项行动是否作为一种以获利为目的或至少是作为衡量标准的“交易”去完成，而在于它不是由政府来进行的。私有化是一条途径，另外一条途径是使政府由执行者转变为提供者，让外部的承包人按照政府设立的标准来完成此项行动。”在老旧住宅区整治与管理中，政府的职能是依法界定和规范经济调节、市场监管、社会管理和公共服务，房地产行政管理部门主要运用经济和法律手段实施行业管理,依法履行市场管理职能,保证市场监管的公正性和有效性,打破部门保护、街道社区封锁和行业垄断,建立统一、开放、竞争、有序的老旧住宅区物业管理市场体系。老旧住宅小区公共区域的管理，政府是权利人也是义务人。

从法律关系来看，老旧小区大多产生于国家住房分配制度商品化改革的前期，老旧住宅区的居民只买了房屋的专有部分。从产权角度看，居民、业主拥有的只是房屋专有部分的所有权，对居住区域内配套公用设施无所有权。这是老旧住宅区与新建商品房小区在所有权性质上最大的区别。由于老旧住宅区所有权的特殊性，老旧住宅区的业主或使用人对小区公共部位，共用设施、设备的共同维护义务失去了专有权基础。老旧住宅小区公共设施设备、公共部位和公共场地的维修、养护、翻新、改造和新建等工作，政府是权利人又是义务人。然而，城市住房制度的改革历史说明一个浅显的道理就是政府无力承担城市住房的服务与管理工作，物业管理只能由物业服务企业来生产而不是由政府来分配。政府要抽身回归到市场监管的本位，只有通过委托的方式，将公共区域设施设备、场地管理与维持的权利委托给小区业主组织、物业服务企业或者其他组织，政府购买服务，实现对老旧住宅区公共区域的专业化、规范化、市场化管理。

（二）老旧住宅物业服务市场的培育

前文所言没有老旧住宅区物业管理市场，就不可能有真正意思上的物业管理全覆盖。这次调查数据中有一组数据非常值得研究：在全市2643个老旧住宅小区中，成立业主委员会的只有340个，未成立业主委员会的小区占比87.14%,专业化物业服务企业数为零,百分百未实施专业化物业管理。在新建商品房住宅小区，业主委员会执行业主大会决议，依据民意选聘物业服务企业，与物业服务企业签订服务合同，业主委员会此时是以物业服务产品的消费者出现的，物业服务企业则是以物业服务产品的生产者或者供应商出现的，生产与消费两个市场主体非常清晰。而反观老旧住宅小区物业管理，生产者没了踪影，消费者———业主委员会则是寥落星辰，生产和消费两个市场主体缺位，而只有一个身影———政府，在老旧住宅区物业管理舞台上自弹自唱。这一组数据清楚地表明了目前武汉市老旧住宅小区物业管理市场处于欠发达阶段。培育物业服务市场，既要培育消费者，也要培育生产者，两者不可偏废。

业主委员会的组建决定老旧住宅小区物业管理的需求和物业服务产品的质量，最终影响老旧住宅区物业管理成效。“当代的政府组织已经不可能直接通过法律或者其他命令的方式来施行其公共计划方案；相反，政府在实施其政策和提供公共服务时必须事先与社会进行磋商……政府已经不可能再凭借法定方式和必要时的强制手段将其意志强加于民，它们现在必须与许多对政策具有影响力的自利性团体达成共识之后才能够进一步制定并执行政策。”

老旧住宅小区业主自治组织不健全，消费什么样的服务产品没有民意管道，政府这多年来就是想当然的提供服务，到底老旧住宅小区需要什么样的物业管理则不清楚，这是老旧住宅小区推行物业管理最大障碍之一。法国城市社会学家伊夫?格拉夫梅耶尔在论及法国1977年开始的改善居住条件行动计划（OPAH）时说：“改善居住条件行动计划在很大程度上最终取决于涉及居民所决定的参与方式。国家、地方当局和改善居住条件计划的业主，必须将居民、房地产主、出租人、商人、社区协会互动关系的发展进程导向他们所希望的方向，而不是越俎代庖。”发达国家的历史经验是值得我们重视和学习的。另一主体———物业服务企业的培育显得更加迫切。培育物业服务企业可以从两个方面切入。一个方面是积极培育和支持小型物业公司。物业管理行业是一个劳动密集型的服务性行业，可以大量吸纳大龄下岗工人解决社会就业问题，政府应该大力支持和鼓励下岗工人创业开办小型物业企业，并在政策上给予一定的优惠和扶持;另一个方面是加强财政扶持，减轻企业负担，提高老旧住宅小区物业管理市场对专业物业服务企业吸引力。鼓励物业企业介入老旧住宅小区的管理，通过采用政府购买服务或补贴等多种形式，将专业化物业公司引进小区。对物业服务企业在税收政策上给予一定倾斜优惠；传统管理模式中由市政、环卫、绿化等部门承担的工作职能和费用，在实施物业管理后，将通过相应委托和考核程序划拨给管理老小区的物业服务企业；实施考核后再补助的管理经费补助政策，将政府的奖励经费划拨与管理业绩相结合，按照“管理业绩越好补助经费越多”的原则，以奖代补。

在今后三到五年内，政府扶持一百家以老旧住宅为主业的物业服务企业（武汉市有两三千家物业服务企业），形成市场竞争机制、激励机制，监管机制，协调机制。促使15%—20%的老旧住宅小区进入市场，让从事老旧住宅区物业管理的企业舒舒服服地赚到钱。企业舒服了，服务产品质量自然就有了提升的空间，业主满意度就会提高。企业不舒服，最终就会弃管理，弃管后业主就会不舒服，业主不舒服，最后就会闹得政府头痛不舒服。政府充当老旧住宅小区物业服务市场孵化器，通过两到三年的市场化运作，企业成熟了，它就会不断开拓它的利润边疆，企业竟相接管老旧住宅小区的新局面就会出现。企业抢老旧住宅小区，出于企业对利润追求的本质，物业服务企业接管老旧住宅小区，实质是在利润的追求过程中争抢两个经济增长点：一抢政府补贴（或者说是政策红利）、二抢小区公共资源经营权（市场红利）。

（三）建立利益协调机制

老旧住宅区整治与管理，不是单纯物的整治和人的服务，深层次上它最终要涉及到各方利益的调整，其别是政府各部门，街道社区既得利益的重新分配。常期以来老旧住宅区整治与管理政出多门，其原因十分复杂，但有一个问题不容忽视，政出多门的背后是各条各块的利益壁垒。各条各块以老旧住宅小区整治为由，争取专项资金，通过资金的分配来实现各部门的工作目标。近几年，市、区两级政府加大对老旧住宅区建设管理的力度，但缺乏全市层面的统筹。资金分散在各区、各职能部门，以各种专项工作的名义安排投入，资金的投向和分配上未充分考虑社区的实际情况，居民的实际需求，由于各区、各部门资金安排重点和要求不一致，导致资金的使用效率低下。政治权力不过是用来实现经济利益的手段，权力依赖从本质上来讲就是一种利益的依赖。要打破这种各自为政，资金投入分散，不注重社区实际情况的老旧住宅区整治局面，必须建立一种利益平衡机制。因为老旧住宅区整治，特别是老旧住宅区物业管理市场化运作，势必牵涉到原有利益格局的调整，尤其是腾退已被占用的原公建配套设施，回购街道办事处、居委会等投资自建的配套设施，这将影响到一些单位和个人的利益，同时根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，也存在利益机制的调整问题。为切实维护广大业主的合法权益，促进老旧住宅小区社会化、市场化、专业化管理机制的建立，只有强化政策约束，才能确保老旧小区整治工作尤其是配套设施的腾退、回购与补建工作的顺利进行，才能巩固整治成果，扩大市政府老旧小区整治工作的社会效益。

四、总结

篇7

京国土房管物[2003]127号

各区县国土房管局，各物业管理委员会、各物业管理企业：

《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》［京房地物字（1999）、第187号］自颁布以来，在规范物业管理企业服务行为，维护产权人和物业管理企业双方的合法权益，促进物业管理行业的健康发展等方面起到了积极作用。但随着我市物业管理的发展，该要求已不能适应物业管理实际工作的需要。为贯彻落实党的十六大会议精神，实践“三个代表”重要思想，促进我市物业管理服务水平的提高，为人民群众创造良好的居住环境，在充分征求社会各界意见的基础上，我局对《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）、》作了修改，并修订为《北京市居住小区物业管理服务标准》（以下简称“标准”），自2003年5月1日起正式执行，原《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）、》同时废止。

现将该标准印发给你们，请认真贯彻实施。

附件：北京市居住小区物业管理服务标准

北京市国土资源和房屋管理局

二三年二月二十一日

北京市居住小区物业管理服务标准

表一、普通商品房居住小区管理服务标准

项目范围工作内容及要求

（一）、综合管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。（1）、负责制定物业管理服（2）、务工作计划，（3）、并组织实施；（2）、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）、白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）、协助组建业主委员会并配合其运作；（5）、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6）、与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）、全体员工统一着装，持证上岗；（9）、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。

（二）、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。“）、确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：（1）、楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；（2）、保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）、负责小区智能化设施的日常运行维护；（5）、定期清洗外墙。

（三）、绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

（四）、保洁

小区规划红线以内，业主户门以外。维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：（1）有健全的保洁制度，（2）清洁卫生实行责任制，（3）有明确的分工和责任范围；（4）设定垃圾集纳地点，（5）并每日将服（6）务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，（7）对垃圾（专用）、楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（8）每日对保洁服（9）务范围内的区域进行一次清扫，（10）做到服（11）务范围内无废弃杂物；（4）、对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；（5）、按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（五）、保安

小区规划红线以内，业主户门以外。公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）、相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；（3）、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等；（4）、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

（六）、存车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、、位的看管

（1）、有健全的机动车存车管理制度和管理方案；（2）、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；（3）、保证停车有序，24小时设专人看管；（4）、长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

（七）、消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理

（1）、有健全的消防管理制度，建立消防责任制；（2）、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（3）、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

（八）、高压供水养护、运行、维修

（1）、保证居民正常生活用水；（2）、对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；（3）、维修服务标准执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。

（九）、电梯养护、运行、维护

（1）、主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班室，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；（2）、凡有备梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；（3）、主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；维修服务标准执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。

（十）、装修管理服务房屋装饰装修管理

（1）、有健全的装修管理服（2）、务制度；（3）、查验业主装修方案，（4）、与业主、施工单位签定装修管理协议，（5）、告知业主装修注意事项；（6）、装修期间，（7）、对装修现场进行巡视与检查，（8）、严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，（9）、调解因装修引发的邻里纠纷；（10）、业主装修结束后，（11）、应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，（12）、问题严重的报行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

表二、经济适用房小区、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区管理服务标准

项目范围工作内容及要求

（一）、综合管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理（1）、负责制定物业管理服（2）、务工作计划，（3）、并组织实施；（4）、每年一次对房屋及设施设备（5）、进行安全普查，（6）、根据普查结果制定维修计划，组织实施；（7）、白天有专职管理员接待住户，处理服（8）、务范围内的公共性事务，（9）、受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，（10）、处理急迫性报修，（11）、水、电等急迫性报修半小时内到现场；（12）、协助组建业主委员会并配合其运作；（13）、管理规章制度健全，（14）、服（15）、务质量标（16）、准完善，（17）、物业管理档案资料齐全；（6）、与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）、全体员工统一着装，持证上岗；（8）、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数80％。

（二）、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备。（1）、楼房及小区内共用部位设施设备（2）、的日常养护和小修，（3）、执行《房屋及其设备（4）、小修服（5）、务标（6）、准》；（7）、保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备（8）、正常使用；（9）、确保雨水、污水管道保持通畅，（10）、定期清掏化粪池、雨水井，（11）、相关设施无破损。

（三）、绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。按市园林局规定的《三级养护标准》养护。

（四）、保洁

小区规划红线以内，业主户门以外。维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：（1）、设定垃圾集纳地点，（2）、并每日将服（3）、务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，（4）、对垃圾（专用）、楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（5）、每日对保洁服（6）、务范围内的区域进行一次清扫，（7）、做到服（8）、务范围内基本无废弃杂物；（9）、按规定进行消毒、灭鼠等活动；（10）、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（五）、保安

小区规划红线以内，业主户门以外。维护服务范围内的业主公共生活秩序，包括：（1）、相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，（2）、车辆行驶通畅，（3）、危及人身安全处有明显标（4）、志和防范措施；（5）、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；（6）、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，（7）、应及时报警，（8）、并配合公安部门进行处理。

（六）、存车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、、位的看管

（1）、有健全的机动车存车管理制度和管理方案；（2）、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，（3）、出门凭证放行；（4）、保证停车有序，（5）、24小时设专人看管；（4）、长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

（七）、消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理

（1）、有健全的消防管理制度，（2）、建立消防责任制；（3）、消防设施有明显标（4）、志，（5）、定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（6）、定期进行消防训练，（7）、保证有关人员掌握消防基本技能。

（八）、高压供水养护、运行、维修

（1）、保证居民正常生活用水；（2）、对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；（3）、维修服务执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。

（九）、电梯养护、运行、维护

（1）、主梯6：00－（2）、24：00不（3）、间断运行，（4）、0：00－（5）、6：00呼叫运行，（6）、电梯工夜间值班，（7）、公布呼叫电话或房号。凡是楼层设有电梯门的，（8）、均须开启载客；（9）、凡有备（10）、梯的，（11）、在高峰期6点－（12）、8点、17点－（13）、19点与主梯同（14）、时运行；（15）、主梯维修时，（16）、用备（17）、用梯运行；无备（18）、梯的，（19）、属急迫性维修的，（20）、应在30分钟内抢修完工，（21）、其它维修应于23点至次日5点以内完工。（22）、维修服（23）、务标（24）、准执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。

篇8

一、指导思想

以科学发展观为指导，按照构建和谐社会的要求，本着“业主自愿、政府扶持、部门联动、各负其责、相互协作、先易后难、分步实施”的原则，积极稳妥的开展老旧住宅小区综合整治工作，全面提升老旧住宅小区管理水平。

二、总体工作目标

2007年的总体工作目标是完成新*区等5个老旧住宅小区综合整治与改造工作。整治工作完成后，基本恢复管理运行功能，建立长效管理机制，实施社会化、专业化、市场化的物业管理，达到环境整洁、生活方便的目标。

三、工作内容

老旧住宅小区综合整治与改造工作包括环境整治、联合执法、配套设施建设和实施物业管理等四个方面。具体内容如下：

（一）环境整治的主要工程项目

房屋修缮类：

1、外墙面的涂料粉刷；

2、破损落水管整修、更换。

绿化调整类：

1、花草树木调整，草坪铺设、补种、修剪；

2、原有景点及休闲健身场所整修、完善；

3、路沿石修补、破损窨井盖整修、更换。

（二）管理用房和公共设施项目建设

1、物业管理办公用房和经营用房的修补、建设或增补、扩建。

2、居民委员会、警务室、社区活动中心用房的修补、建设或增补、扩建。

3、宣传栏、告示牌的增设。

4、公共场地的硬化、增补、修补。

5、电子监控设施和房屋的整修、补建、扩建。

6、封堵院门、增设大门。

（三）联合执法工作

1、违章建筑、棚厦，侵占公共场地、破坏和损毁绿化现象的清理整顿。

2、马路市场、摊点的清理。

3、建立统一的广告设施，依法清理野广告。

4、对占用或闲置的公建配套设施及其收益进行清理、清退或调整，明晰产权归属。

（四）实现物业管理工作的转轨

1、筹建小区业主大会和业主委员会或进行换届选举。

2、建立业主大会、业主委员会工作运行和物业管理各项制度。

3、由业主大会选聘物业管理企业。

4、做好房地产开发企业与业主委员会之间的住宅小区移交接管工作。

四、项目管理要求

各有关部门应当按照工作要求，对列入整治计划的老旧住宅小区基本情况认真研究，明确整治内容和标准，做到精心组织、精心管理、精心施工。

（一）综合整治项目要以公开招标方式确定施工单位，实行项目经理负责制。

（二）综合整治项目要严格按照基本建设程序办理相关手续，并严格执行工程监理、合同管理、工程造价审计规定；整治项目和范围要在业主大会批准的范围内，在相关小区公示，接受居民的监督。

（三）综合整治项目要对规划设计、工程建设、竣工验收实行全过程跟踪管理，保证工程质量，严格控制造价。

（四）综合整治项目要严格按计划进度要求组织实施。

五、工作职责

（一）各街道办事处的工作职责

1、牵头做好住宅小区综合整治与改造工作的宣传和政策解释工作。

2、抓好居民委员会的建设，与市民政局联合，完善居民委员会组织。

3、组织业主大会和业主委员会的成立或换届选举工作，与市建设局等有关部门配合，做好业主委员会工作制度建设、移交接管和选聘物业管理企业工作。

（二）各相关部门的工作职责

市建设局：

1、按照市政府确定的工作目标要求，做好老旧住宅小区综合整治与改造工作的组织协调；

2、具体负责市老旧住宅小区综合整治工作领导小组办公室的日常工作；

3、负责对小区内占用或闲置的公建配套设施及其收益进行清理、清退或调整，明晰产权归属；

4、负责组织小区综合整治与改造工作的建设、竣工验收、移交接管的指导、监督工作；

5、负责供气、市政、园林、环卫设施检修、改造、维护工作；

6、按照市老旧住宅小区综合整治工作领导小组的要求，抓好综合整治工作进度的安排、调度、检查；

7、监督指导物业管理工作的实施。

市规划局：

1、负责审定小区封闭和配套设施的补建方案，并提供相关的配套资料；

2、以原有规划设计要求为依据，负责落实应当由房地产开发企业需要增补配套完善的设施设备具体指标。

市城市管理行政执法局：

1、负责拆除小区内的违法建筑、设施；

2、会同市工商局等相关部门对小区内的马路市场、乱设的摊点进行清理整顿。

市工商局、民政局、经贸局：配合各街道、各部门做好其职责范围内的工作。

市物价局：负责物业管理服务费等收费标准的审定工作。

市劳动和社会保障局：配合民政部门确定困难家庭物业管理服务费、综合整治与改造费的补助方式、标准。

市财政局：负责做好市财政拨付资金的及时到位，协助做好工程造价的审计工作。

市公安局：协助各街道、各部门做好老旧住宅小区整治与改造工作，保障联合执法工作的实施，维护整治与执法工作秩序，依法查处破坏小区公建配套设施等影响公共安全的行为。

相关管线、设施设备专业管理单位：供电部门负责小区内供电线路、设施设备调整方案的制订和实施；供水部门负责小区内供水线路、设施设备调整方案的制订和实施；供气部门负责小区内供气线路、设施设备调整方案的制订和实施；广电部门负责小区内广电线路、设施设备调整方案的制订和实施；通讯部门负责小区内通讯线路、设施设备调整方案的制订和实施。

六、资金来源

（一）按照原有的规划设计要求应当配备而未建设的房屋和设施设备，由原房地产开发企业承担补建和改造资金。

（二）专业管理部门负责管理的管网设施设备由各专业管理部门负责。

（三）其他改造资金采取以下方式筹集：

1、设立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的新兴北区、新兴南区和荆河小区筹集方式

(1)市财政承担20%；

(2)原房地产开发企业承担30%；

(3)所属街道财政承担10%；

(4)业主承担40%，从物业共用部位、共用设施设备专项维修资金中列支。

2、未设立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的奎文北区和馍馍庄小区二期筹集方式

(1)市财政承担50%;

(2)原房地产开发企业承担30%；

(3)所属街道承担10%；

(4)按照有关规定建立或续筹物业共用部位、共用设施设备专项维修资金，或按照实际需要，向业主收缴综合整治与改造费用的10%。

七、实施步骤

（一）动员发动和调研摸底阶段（3月24日至3月31日）。市政府组织召开全市老旧住宅小区综合整治动员会议，各部门、街道办事处按照会议要求，做好层层动员，通过电视、报纸、广播、网络等开展宣传工作。同时组织人员开展调研，核算费用，做好各项前期准备工作。

（二）实施综合整治与改造阶段（4月1日至11月10日）。各街道办事处、各部门按照分工，加强协作，开展全面整治与改造工作。

（三）检查验收和总结表彰阶段（11月11日至11月30日）。市政府办公室会同有关部门将对全市老旧住宅小区综合整治与改造工作进行全面检查验收与考核，表彰在活动中涌现出的先进单位和个人。

八、保障措施

（一）加强组织领导，形成工作合力。为加强对老旧住宅小区综合整治工作的领导，市政府成立以市委常委、常务副市长杨位明同志任组长，市长助理王文奎，市政府党组成员、建设局局长周长秦同志任副组长，行政执法、规划、水务、民政、物价、工商、劳动和社会保障、经贸、广电、供电、公安、财政等部门和荆河、龙泉、北辛、善南街道主要负责人为成员的领导小组。领导小组下设办公室，办公室设在市建设局，周长秦同志兼任办公室主任，朱绍猛同志任办公室副主任。市政府各部门、街道办事处也要成立专门机构、抽调精干力量，积极主动的做好配合工作，把老旧住宅小区综合整治工作与构建和谐社区结合起来，与落实政府工作报告的任务结合起来，与切实改善群众生活和居住环境结合起来，进一步明确责任，细化目标任务，形成合力，大力推进老旧住宅小区综合整治工作。

（二）抓好业主委员会、居民委员会的组建和换届工作。按照法定的程序，组织成立业主大会、业主委员会和居民委员会等基层自治组织，对已经成立业主大会、业主委员会和居民委员会的，加强制度建设，促进其依法开展工作。

（三）进一步明确任务，积极开展综合整治与改造工作。各房地产开发企业要在制订老旧住宅小区综合整治预算的基础上，经有关部门批准后，按照本方案进行落实，并同步做好施工队伍的招标、工程造价的审查、施工监理与行政执法等工作。

（四）做好物业管理企业的选聘和住宅小区的移交接管工作，建立长效管理机制。进行综合整治改造后，尽快完成住宅小区整体移交接管，由业主委员会选聘物业管理队伍后，物价部门要及时审定物业管理服务收费标准，实施物业管理。同时，居民委员会要做好计划生育、优军优抚、帮教扶贫、人民调解等工作。有关部门和所属街道办事处要加强配合和业务指导，加强业主委员会与居民委员会、物业管理企业的协作，建立长效管理机制。

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一、制定发展战略

清晰而切实可行的战略规划，是建立在对宏观环境、行业特征、竞争对手和自身实力的充分理解基础上的。通过明确企业发展战略，可以使物业管理公司确定发展目标，充分挖掘自身潜力，刻意提升企业核心竞争能力，制定相应的差异化战略和多种经营策略，提升服务质量和品牌策划战略，拓展上下游纵向整合战略，并通过有效的战略实施手段，进行战略目标分解，为公司的内部管理变革制定行动纲领和理论基础，在此基础上再细化制定战略实施措施，以具体工作开展来保证战略目标的实现。

二、完善组织结构

物业管理公司兼顾物业经营和物业管理服务两大业务内容，因此，健全的组织机构和岗位管理体系是必不可少的。在满足企业资质的前提下，对于管理片区，要根据片区的实际情况配备充足的小区管理人员和专业技术人员，提升物业服务等级和质量；对于管理总部，也要根据企业发展的需要配备足够的职能管理人员和经营人员，这是因为，没有足够的管理人员帮助企业领导承担起日常事务的管理工作，没有足够的参谋人员能够帮助企业领导进行经营策划，必将导致企业领导整天忙于应付各种琐碎事件，陷入日常管理的泥潭，难以集中精力站在高端思考公司未来的发展方向和发展策略，常此以往，公司必然始终在出现问题－解决问题－再出现－再解决的低层次状态下循环，不可能实现企业高效快速的发展，这在国内的很多物业管理公司非常普遍。因此，作为物业管理公司，必须强化总部，加强集中管理能力，统一经营策划、财务管理、人力资源管理和品牌宣传等核心职能，将公司的管理提升到一个新的高度。

三、拓展业务领域

物业管理公司在提供房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的基本服务以外，还可进行一些增值服务或综合服务，以整合和充分利用社会资源和社会服务供应来提高公司的盈利能力和品牌效益，常见的一般包括：

①生活起居:在衣食方面提供便民服务。

②教育娱乐：开办各种学校和文化娱乐活动。

③购物方面：如装修装饰材料、五金水暖以及日用百货销售。

④信息方面：业主与社会服务供应商的信息集合和平台搭建。

⑤经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介；

⑥广告业务方面：可利用小区的户外广告牌、小区广播和和小区的闭路电视等形式进行广告宣传。

四、建立品牌效应

物业管理的实质就是提供高效便捷的服务，品牌和口碑是物业公司的最核心能力，因此，物业管理公司应该根据社会资源、片区特点、外部经营和内部提升的不同需要，提供针对性的应对措施，致力于提升品牌的社会美誉度和客户认知度，具体方式可考虑以下几项：

①政府和公共部门方面：建立与政府机关的良好关系，可以大力发展学校，公共服务部门，政府机关外包的后勤业务。

②旧小区方面：变坏事为好事，对现有的维持小区，虽然从政治角度等等不能进行放弃，但是，可以此为契机，大力宣传物业公司作为诚信企业，其企业经营的重点不是以赚钱为目的地，而是以社会和客户为中心，树立物业公司负责任的外部形象。

③新小区方面：通过规范管理大力提高服务质量，健全便民服务措施，建立良好社区文化，提升金鼎湾物业公司的品牌知名度。

④外部项目方面：外部市场项目以单业主类型物业项目为主。以个别重点项目为突破口，以点带面，树立品牌，带动该类型物业市场的全面发展。

⑤资质注册与质量体系认证方面：通过注册高级别资质和进行iso9000质量体系认证，增强公司的宣传力量，提高客户的信任度，提升品牌认知度。

五、建立严格的成本控制体系

加强成本控制，节省费用支出，建立目标成本体系，使得企业在不影响所提供的服务质量的前提下，达到成本的持续降低，是规范公司内部管理，降低消耗，增收节流的重要工作内容；因此，物业管理公司必须建立严格的成本控制和预算管理体系，通过对工作流程的精细梳理和权责体系的明确界定，对公司的采购成本、营销成本、人力成本、管理成本以及财务成本等进行严格的规划、评审和优化工作，在事先、事中和事后进行全方位的成本管理，最终达到持续降低成本的目的。

六、规范业务流程

流程是公司创造价值的机制，对企业的业务流程进行根本性再思考和彻底性再设计，理顺公司内外关系和工作衔接，从而获得在成本、质量、服务和速度等方面业绩的巨大改善，使得企业能最大限度地适应以‘顾客、竞争和变化’为特征的现代企业经营环境，对于物业管理公司这类服务型企业至关重要。

通常意义上，物业管理的全流程如下：

对于每一项工作流程，都应该明确其工作目标、适用范围、相关术语与定义、涉及的部门与岗位以及其负有的权责、工作程序、关键控制点和核心重要输入输出，并配以相应的操作性表单，保证工作内容无缝衔接、工作人员克尽职守，最终实现工作任务的圆满完成和企业发展目标的实现。

七、健全人力资源管理体系

物业管理公司必须建立科学的人力资源规划、严格的绩效考核体系和市场化的薪酬管理体系为核心内容的人力资源管理体系，充分调动优秀员工的工作积极性和企业认同感，为企业发展目标提供根本保障。

人力资源规划——按现代企业管理原则编制企业的人力资源规划，包括企业的人员编制计划、人才的职业生涯规划、人才更换和人才储备计划以及员工的培训与教育制度与计划等。

绩效考核——建立基于安全指标、环境指标、绿化指标、设备指标、房管指标、客服指标、培训指标、内审指标、满意工程指标等九大模块的kpi指标，设计考核制度和管理办法，设计考核应用表单，指导考核工作开展。

薪酬体系——规划公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按现代企业制度规划公司工资及福利方案，使其具有竞争力、公平性，并解决员工的后顾之忧，针对公司发展需要和不同层次的人员设计利益激励机制。

八、建立服务质量管理体系

物业管理公司作为服务型企业，服务质量的保持和提升当仁不让的处于最核心的管理地位。因此，必须实施全面质量管理，综合运用现代管理手段和方法，通过实施质量管理的培训与理念灌输，提高全体员工的质量意识，规范员工的服务行为，完善质量责任制度，为业主提供充满人性的个，全面满足物业管理的工作需要。在企业的实际运作中，可以通过六西格玛质量管理规范、iso9000质量管理体系以及国家和地方制定的各项物业管理标准作为具体的行为准则来指导和规范具体的质量管理体系建立工作，增强员工素质，提升企业的核心竞争力。

九、理顺与开发商的工作关系

物业管理公司服务质量的好坏，很大程度上取决于房地产开发商提供的配套服务是否完善，是否及时。当前，物业管理公司与开发商主要有两种形式的关系，一种是完全独立的经济实体，另一种则是存在隶属关系的母子公司。第一种关系在工作接洽中完全按照国家和地方相关法规进行市场化运作，一般不会产生人为因素的干扰；而在第二种关系中，物业管理公司作为开发商的下属企业，在谈判能力和业务沟通上处于相当劣势，开发商往往会以顾全大局的名义要求物业公司尽快接管，容易因“配套不到位、拆迁安置遗留问题、房屋质量”等诸多问题的造成物业管理公司和业主之间的矛盾与冲突，因此规范开发商和物业管理公司的工作关系，建立基于契约和权责明确的集团公司管控模式，也是物业管理公司和开发商都应重点关注的问题。

1.明晰母子公司管理模式

采取战略管理型的管控模式更加符合开发商和物业管理公司的工作特性，该模式主要用于相关行业领域间的运作，强调集团公司的财务监控和战略统一部署，有利于公司组合的协调发展以及战略协同效应的培育，有利于物业管理公司根据自身发展需要独立开展经营业务。

2.强化内部市场化服务意识

开发商和物业管理公司都应建立内部市场化服务理念，规范双方权利义务，明确业务工作内容，严守接管验收标准，保障物业工作的有序进行。

3.合力解决历史遗留问题

对于种种历史遗留问题，可由物业管理公司将问题汇总，明确双方责任，提出一揽子维修或货币补偿解决方案，根据实际情况与开发商协商解决，保证物业管理工作的顺利进行和社会民生的安定祥和。

4.开发商加大扶持帮助力度

作为开发商，应将物业管理公司的长远发展纳入公司的整体发展战略规划中，进行有步骤有针对性的扶持和帮助，在人力、物力、财力以及工作上给予一定的资源保证，物业管理公司应该注意资源的整合与合理运用，尽量提高有限资源的利用效率和效果，保证企业发展目标的顺利实施。

5.物业公司建立端正的工作态度

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第二条本市行政区域内的建筑区划划分及其监督管理，适用本办法。

第三条市房产管理部门负责本市建筑区划划分的监督管理工作。

各区（市）县房产管理部门负责辖区内建筑区划的划分。

街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会应当配合区（市）县房产管理部门在本辖区内进行的建筑区划划分。

第四条建筑区划的划分应当以宗地红线内规划行政主管部门批准的建设工程规划总平面图为基础，充分考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

第五条新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个建筑区划。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的建筑区划。

第六条开发建设单位在办理房屋销售手续前，应当持经规划行政主管部门审查批准的建设项目规划设计方案，向区（市）县房产管理部门提出划分建筑区划的要求，并提交以下资料：

（一）建筑区划划分申请表（附件（1））；

（二）土地使用批文或使用证明（交复印件，验原件）；

（三）用地规划红线图（交复印件，验原件）；

（四）建设工程规划总平面图（交复印件，验原件）；

（五）其他所需文件、资料。

第七条区（市）县房产管理部门对于提交资料齐全的，予以受理，并自受理之日起5个工作日内在征求街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会的意见后，按照本办法第五条的规定进行划分。

第八条区（市）县房产管理部门划分建筑区划后，应当向开发建设单位出具建筑区划划分意见书（附件（2）），并在商品房预售许可证和不动产登记簿上予以相应注记。

第九条开发建设单位应当将建筑区划划分意见书的内容包含在房屋买卖合同中，并在房屋销售现场公示。

第十条尚未划分建筑区划，已按相关规定设立业主大会的，其所在区划原则上维持不变，并应当按本办法的规定完善建筑区划划分资料并取得建筑区划划分意见书；但经业主大会决定确需调整的，由相关业主委员会持本办法第六条所列资料、业主大会决定等相关资料向建筑区划所在区（市）县房产管理部门提出要求；区（市）县房产管理部门应当自受理申请之日起5个工作日内，在征求所在街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会意见后，从其决定予以划分。

第十一条尚未划分建筑区划且未设立业主大会的，应当在设立业主大会前完善建筑区划划分资料并取得建筑区划划分意见书；开发建设单位或者相关区域内20％以上业主应当向区（市）县房产管理部门提出划分建筑区划的要求，并提交本办法第六条所列资料。区（市）县房产管理部门应当自受理申请之日起5个工作日内，会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，按照本办法第五条的规定，结合当地社区的布局拟定方案，经各相关区域全体业主分别同意后进行划分，并出具建筑区划划分意见书。

全体业主决定前款事项的，应当经该区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条对零散建设的、业主未选聘物业服务企业共同实施物业管理服务的区域，按照本办法第十一条规定执行。

区（市）县房产管理部门按照前款规定拟定方案，应当综合考虑以下因素：

（一）处于同一街区的或位置靠近的物业可以划入同一个建筑区划；

（二）基础设施、公共配套设施相关的物业可以划入同一个建筑区划；

（三）宜于统一整治封闭成一个区域的物业可以划入同一个建筑区划；

（四）根据城市详细规划确定整合为一个居住区或组团的可划入一个建筑区划；

（五）其他应考虑的因素。

第十三条建设项目在竣工验收合格之前，经规划行政主管部门批准调整原有规划设计方案的，开发建设单位应及时将调整后的情况书面告知项目所在区（市）县房产管理部门。

规划设计方案调整后，原建筑区划划分不符合本办法第五条规定的，区（市）县房产管理部门应当重新划分。

第十四条确需调整建筑区划的，业主、业主大会、开发建设单位应当持原建筑区划划分意见书、调整建筑区划的书面理由及其相关决定等资料，向建筑区划所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划的要求；区（市）县房产管理部门应当自受理申请之日起5个工作日内，会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，按照本办法第五条的规定，结合当地社区的布局拟定方案，经各相关建筑区划业主大会分别同意后进行划分，并出具建筑区划划分意见书；尚未设立业主大会的建筑区划，由全体业主共同决定。

业主大会或者全体业主决定前款事项的，应当经该建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十五条建筑区划补充划分或者调整后，区（市）县房产管理部门应当在相关建筑区划内公告。

第十六条区（市）县房产管理部门应当建立包括建筑区划划分申请资料在内的建筑区划档案，并将建筑区划划分意见书报市房产管理部门备案。

第十七条开发建设单位未按本办法规定向区（市）县房产管理部门提出新建建设项目划分建筑区划要求的，将影响房屋销售手续办理、房屋买卖合同签订、住宅物业保修金交存、住宅交付使用备案、业主大会设立等工作开展；市房产管理部门将予以信用记扣分并公示；给物业买受人造成损失的，依法承担相应的法律责任。

第十八条本办法由成都市房产管理局负责解释。

第十九条本办法与《成都市物业管理条例》配套施行。