建筑企业运营管理范文

导语：如何才能写好一篇建筑企业运营管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：企业管理；企业运营；战略决策

中图分类号：C29 文献标识码： A

建筑企业的经营活动是为了获得商业利益，当前市场竞争逐渐激烈，企业在经营中不仅需要投入资本和劳动力，还需要采取科学的手段提高建筑企业竞争力，实现企业利益最大化，分析和研究企业的运营管理，有助于提高企业的管理水平，促进企业的发展。

一、运营战略决策

运营战略是指企业根据选定的市场和产品特点进行有关决策的规划、程序等。运营战略的作用就是在一定的区域内获取最大的优势支持企业的经营战略。企业运营战略可以范围总成本领先战略、差异化战略以及目标极具战略等。总成本领先战略是指企业在某个领域内使得自己的生产成本低于对手，进而获得市场上领先的战略地位，主要是得到价格竞争优势。企业在总成本战略目标下就有一定的规模优势、产量大的优点，企业在采用总成本领先战略中要求企业能够严格控制费用，最大限度的减小研究陈本，为了达到这目标需要高度重视管理，虽然在管理中也不能忽视质量以及服务，但是低成本企业仍然能够获取高效益。

差异化战略要求企业的竞争特色与运营系统相匹配，在差异化战略中需要注意成本因素。企业在应用差异化战略管理中需要保证各部门相互努力，保证自身生产产品的单个方面或者是几个方面与其他企业的产品有明显的优势，如产品功能、质量、品牌等。差异化战略在使用中需要加大投入产品设计和研发，虽然相应地提高了产品的成本，但是顾客也比较乐意接受较高的价格，这些弥补了成本略施，当前不少的企业都开始采用同差异化管理，提高产品质量。

目标积聚战略是一种细分市场战略，这种战略目标的前提条件是企业能够以更高的效果为市场的特殊顾客提供服务，一般采用目标聚聚战略管理的企业也具有超越同行企业企业的发展潜力。企业在采用目标积聚战略管理中一般会将自己的经历集中在某个领域中。这些公司可以采用低成本战略，也能够仅仅采用差异化战略，采用低成本战略中，将资源进行细分。大部分的服务企业的经营活动就是提供的服务，因此在制定服务运营战略中需要以顾客为核心，确定竞争重点，为用户提供良好的服务。需要指出的是这些运营战略都能够使用在制造业以及服务业，提高企业竞争力。

二、运营战略在建筑企业管理中的重要作用

运营战略在建筑企业发展中有非常重要的作用，采用运营战略来进行管理，就是确定长远目标实现资源的合理分配，建筑企业运营战略的内容包括了施工项目设计、管理等。在运营战略目标的指导下，建筑企业需要合理使用自己的资源进行运营，并不断实现战略性计划。运营战略的决策过程包括两个步骤，需要先确定运营系统的功能目标的决策，然后再开展运营系统结构的决策。运营战略在建筑企业管理的应用中必须切合实际情况，不能过高的追求不可实现的目标，根据建筑企业的自身情况确定战略目标，合理匹配市场销售能力和建筑企业的资源，依照企业战略目标管理的形式和内容，可以将战略目标分为不同的层次。

1、运营战略管理的层次和协调分析

战略目标与建筑企业战略有非常重要的关系，建筑企业目标影响着企业未来经营方向的决策和定位，在具体应用中，企业需要先确定自身向市场提供何种产品和服务，在为市场提品中采用的何种生产方式、生产规模等，这些都对建筑企业的定位至关重要。建筑企业战略目标对生产经营系统的设计决策，战略目标需要确定如何设计高效率的生产运作管理系统，合理配置现有的建筑企业资源，并做出如何利用生产管理组织管理。战略目标也是建筑企业经营战略决策，是在运营系统构造相对比较完善的功能，为建筑企业运营管理提供决策信息。

战略目标在建筑企业管理中包括三个功能领域，如市场管理、运营管理以及财务管理等， 这些功能领域的地位都是相同的。市场营销从具体的管理职能来进行分析主要开拓市场，负责市场销售。运营管理在具体的职能中主要担负内部的管理，将建筑企业生产需要的原材料等转化为服务，投入到市场中。财务管理主要负责建筑企业的资金管理，合理进行资金的使用，这三种功能都是相互联系的，共同构成建筑企业的管理系统。

2、建筑企业运营战略的定位

建筑企业的战略目标定位对企业的发展是至关重要的，决定了建筑企业盈利能力，因此需要谨慎对待公司的战略地位，企业的战略目标只有制定合理，才能有效地提高建筑企业的竞争优势，提高竞争地位。影响建筑企业竞争力主要包括施工质量、施工进度、施工成本等

因素，运营管理的基本任务就是如何在高生产效率下提高施工质量，确保建筑工程整体质量，并在此基础上还需要注意施工成本控制，在保证施工质量的基础上缩短施工周期。当前建筑企业在市场竞争压力逐渐加大，竞争点不仅包括了施工质量、施工速度，还包括了建筑企业的施工服务等，因此建筑企业在运营策略的定位中需要及时改变内容，提高运营战略的效果。

在评估建筑企业运营战略中，需要首先考虑运营管理的有效性，一般认为建筑企业各种决策共同决定建筑企业形成的竞争力，但是建筑企业的流程以及战略目标等并不是一致的，也会因为市场的变化而出现变动，因此流程管理是提高建筑企业运营战略管理的重要方式，分析建筑企业的运营历史，可以看到流程管理在产业化中与技术等息息相关，建筑企业在发展中需要不断推进各种新的管理哲学，科学管理提高建筑企业竞争力。

三、结束语

综上所述，本文先简单分析运营战略决策相关知识，重点分析运营战略决策在企业管理中的应用。企业想要在激烈的竞争中提高自身的竞争实力，就必须采用相应的企业经营战略，迎合市场发展需求，促进企业的发展。

参考文献：

[1] Christina Hepner Brodie.以"客户之声"制定运营战略[J].上海国资，2010，（4）：61-62.

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关键词：BIM；商业地产；运营管理

BIM又称建筑信息模型，作为工程建造方面的专有技术，其从三维角度建立模型、信息数据等，为现代商业地产运营管理做出贡献，但其价值并未被完全发掘。设计、建造、运营管理等团队对BIM技术的合理运用，可为商业地产增加更多收益，达到商业目的。

1传统运营管理的弊端

传统商业地产运营方式对于现今快速发展的商业经济社会来说相对滞后。传统商业运营管理仅实施人工管理，始终不能细化到每一项角落，这往往被管理者忽视，成为问题隐患，对业主及管理者均造成巨大威胁。建筑在进行土建、安装、水暖等全方位设计时，会将大量不同专业的图纸进行综合计算。此过程多为传统平面图纸的结合，无法迅速计算出各类图纸结合后的设计缺陷，如管线碰撞冲突；且设计复杂的建筑物构想无法在平面图纸中表现出来，制约设计师的创造思维，如复杂空间的定位与优化调整。而是这些细节的疏忽，导致在建设过程中发生特殊建筑造型无法精准计算、工期无法控制、成本无法控制、设计缺陷无法避免等各类经济、资源、安全等损失，有些损失甚至无法挽回。传统的商业地产运营管理模式存在一定缺陷。一般商业地产管理是开发商、持有资产方或聘请的专业商业运营管理公司对商业项目进行的全面且有效的经营管理，其主要组成部分包括商业地产的招商、推广、调整租户及业态、物业管理等，通过良好资产管理运营，为资产持有方带来租金收入及资产溢价。但在传统非BIM开发模式里，设计及建设方无法为后期运营方的管理软件提供BIM原始数据，有可能在设施设备管理、设计划分不同区域业态及面积、改造及弥补设计缺陷、应对突发事件与安全问题等方面带来诸多不便，出现若干不确定风险，无法顺利实现资产保值增值。若开发商后期不持有该资产，无法享有资产增值带来的利益，前期开发时则失去运用BIM的动力。所以传统的商业地产急切地需有现代建筑开发技术来引导，并对商业地产进行有效的监管与运营。

2基于BIM的商业地产运营管理应用

2.1案例应用

上海中心大厦的顶部，如图1所示，它位于上海市浦东新区陆家嘴金融中心，紧邻知名的环球金融中心和金茂大厦。作为上海市中心最高、最具有代表性的经LEED绿色建筑体系认证的超高层项目，上海中心大厦体现了BIM模型技术的核心应用理念及成果。其有别于传统建筑的特点、难点在于众多建筑材料及设施设备的建设使用，众多因素复杂地互相联系在一起。作为一个全球瞩目的建筑，通过人力想象、大脑运作，显然费时费力，因此该项目运用了应用了特有的BIM模型技术，将所有物理专业、资源分配、设备管理、成本计划等事项均转化成直观、可操作的直观数据，可避免重复工作、提高工程质量、降低工程成本、减少资源浪费。在该项目全生命周期里，BIM在不同阶段解决了不同的需求，不同阶段的BIM软件的信息衔接也尤为关键。20327块玻璃幕墙没有一块是相同的，设计阶段可通过BIM计算出其不同尺寸；用三维模型方式呈现出立体模型，给设计建造留有优化、创新的余地。此外，BIM技术作为后期运营管理阶段的辅助工具，可按照空间、环境等计算数据来协助分类每层建筑的局域划分，便于运营管理；在照明、消防、设施设备管理、应急管理、安全管理等方面，有效辅助了招商、运营、租赁、物业管理等各工作环节，避免了信息移交的遗漏，减少了资源、人力、经济的浪费，有效实现运营期的高效管理。该项目从项目规划设计到其进入运营管理，期间都充分运用了BIM技术，充分体现了BIM技术对现代商业地产运营的必要性与重要性。图1上海中心大厦顶部俯瞰图BIM模型技术将商业地产从开发到运营这一全生命周期过程中的所有事项计算出合理的应对方案提供给管理者作为依据，这有助于协调管理者在管理运营商业地产时解决困难，但实施还是要靠管理者的进一步分析与思考。BIM可根据商业资产持有者或管理者的要求，模拟多种适应商业地产发展的实施，帮助其选择最优经营管理方式，尽可能延长建筑物的使用年限，确保建筑物的保值增值，为资产持有者带来更多收益，促进商业地产管理的可持续健康发展。

2.2BIM价值体现与效果

BIM技术对于现代商业地产运营管理有着重要的价值体现。商业地产的建设和商业运营管理都至关重要。BIM技术将庞大体系简化成立体的三维模型，通过计算得出直观化的数据结论呈献给管理者，让管理者切实有效地管理操作，实现了商业地产的有效透视。

2.3未来展望

在现代科技飞速发展的经济社会中，BIM作为一种建设辅助技术，在行业中越来越广泛的被使用。它改变了行业工作方式，细化和优化了建筑全生命周期各阶段的每一个细节，避免了工作缺陷与差错，降低了不必要的项目成本，能够协调和分享信息给更多的项目相关者。在将来，BIM技术会得到更大的改革创新与发展，或甚至可能被其他更有效的模型技术所取代。当前的BIM技术主要还是以3D技术作为支撑，构建立体模型，计算建筑数据，从而对项目进行引导。将来的BIM模型技术会广泛地使用4D、5D或nD的构建技术，其演变模型也将更为真实化，精确化。结合现代化科技的发展，BIM技术将会走入寻常人家，走入不同领域，以建筑的构建模型，运用到教育、企业管理、文化等领域，推动社会发展。

3结束语

BIM技术能给商业地产管理者提供直观的立体数据，起到一定的作用。商业地产的运营管理者不能完全依赖BIM技术来提高商业地产管理水平，主导者还是开发者、运营者、管理者。BIM作为一种辅助工具，为建筑行业带来了较多益处，因此运用与推广BIM技术，将为商业地产运营管理带来更大发展机遇。

作者:单雅娟

参考文献：

[1]王延红.建筑施工管理中BIM技术的应用[J].工程技术研究,2017,(2):66-67.

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第二条本办法所称的创意产业集聚区是指依托本市先进制造业、现代服务业发展基础和城市功能定位，利用工业等历史建筑为主要改造和开发载体，以原创设计为核心，相关产业链为聚合，所形成的以研发设计创意、建筑设计创意、文化传媒创意、咨询策划创意、时尚消费创意等为发展重点并经市政府有关部门认定的创意产业园区。

第三条本办法适用于本市创意产业集聚区的申报、认定及相关管理活动。

第四条市经济委员会（以下简称市经委）负责本市创意产业集聚区的认定及其相关管理工作。

本市区（县）经委负责组织本区域内创意园区申报创意产业集聚区的工作并进行初审，配合市经委对本区域内经认定的创意产业集聚区进行指导和管理。

第五条本市创意产业集聚区的认定条件为：

（一）有完整的集聚区建设和发展规划，并且该规划符合《创意产业“十一五”发展规划》。

（二）园区完成建设改造，出租率达到70%以上。

（三）有鲜明的产业特色和定位，产业门类符合《创意产业发展重点指南》，并且已经有若干个主导产业门类。主导产业门类的企业应占园区全部企业总数的70%以上。

（四）园区建筑面积应在1万平方米以上。

（五）有合理规范的管理机构和运营机制，能够有效组织开展集聚区的建设、管理和招商。

（六）能提供适合创意企业发展的工作环境、配套设施和服务功能。

（七）园区房屋租赁应由园区运营管理机构负责，房屋租赁应符合园区产业功能要求。未经园区运营管理机构许可，不得进行转租。

（八）房屋建筑结构应符合本市相关建筑标准，建筑外型应与城市建筑形态、周边环境相和谐。

（九）园区内的配套服务设施面积不超过园区总建筑面积的20%。

（十）能按国家和本市的法律法规要求，做好历史建筑的保护工作。

（十一）园区消防、安全、节能、环保、卫生等应符合相关规定。

第六条本市创意产业集聚区的认定程序：

（一）申请

申报创意产业集聚区的创意园区，园区运营管理机构应当根据认定条件，将申报材料送区（县）经委。区（县）经委在收到申报材料后30日内，出具初审意见，并连同申报材料报送至市经委。

（二）审核

市经委在收到申报材料后30日内，组织专家依照认定条件对申报材料进行核实，并进行评估及组织必要的实地考察，由专家组提出书面评估意见报市经委审核。

（三）认定

市经委在收到专家组的书面评估意见后30日内，对符合条件的园区予以认定并授牌，并予以公告。

第七条经认定的本市创意产业集聚区及园区入驻企业可优先享受本市扶持创意产业发展的相关优惠政策。

第八条创意产业集聚区应设立专门的管理机构、配备专职管理人员，建立物业管理、安全责任、配套服务等管理制度。

第九条创意产业集聚区应积极引导入驻企业属地注册、建立入驻企业档案，配合所在区域相关职能部门对入驻企业开展管理与服务。

第十条创意产业集聚区管理机构按有关规定及时向有关部门报告入驻企业举办的各种活动；与区（县）经委会签订管理责任书，接受监督、检查和指导；与入驻企业签订相应管理责任书，定期检查和督促入驻企业遵守管理规定。

第十一条创意产业集聚区入驻企业不得擅自改变建筑结构和使用性质；入驻企业的二次装修应按规定上报有关部门。

第十二条创意产业集聚区及入驻企业的一切活动均应符合市环保相关规定，不得干扰周边居民、企事业单位的正常生活和工作秩序。

第十三条市经委对本市创意产业集聚区，每年组织一次复审。对未达标的市创意产业集聚区，限期进行整改；整改后仍未达标的，取消其认定，并予以公告。

第十四条市经委将根据本市创意产业集聚区管理需要，会同有关职能部门开展专项检查。

第十五条市经委每年对贡献突出的创意产业集聚区、运营管理机构和个人予以表彰。

第十六条市经委应每年公开经认定的本市创意产业集聚区名单、被取消认定授牌的创意产业集聚区名单以及市经委认为应当公开的其他信息。

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导致商业地产项目失败的原因非常多。一般来说，外部因素大多是“绝症”，如果盘活的话，需要付出较大的成本；内部因素则更多地体现为项目的“休克”，相对的盘活成本较低。

一、项目定位错误。包括项目市场定位错误以及项目商业业态与项目整体定位不匹配。

企业盘活因项目定位错误而导致失败的商业地产项目时，首先应当结合项目所在地的实际情况，具体包括人口规模、收入水平、消费习惯、地域文化、商业竞争状况、商圈成熟度、客户资源、地块特点、城市规划等，进行市场调研之后，结合包括资金实力、开发理念、专业人员素质、商业资源等情况在内的企业自身状况，以市场要求为导向，制定有针对性的项目定位方案。

二、商业地产项目的运营管理架构、组合形式或管理方组建模式会影响项目的运营管理。

拿美罗城来说，主要资产为美罗城购物中心的华茂置业，是由中国工艺美术(集团)公司与新加坡美罗城北京公司分别控股50％的合作企业，双方出资相同，决策权相同，但企业各自利益、经营理念不同，很难达成统一意见。

盘活此类项目时，由于运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较复杂。对于经验较为丰富的成熟开发商，此类项目的盘活成本较低；对于经验不足的开发商而言，最好利用相关的专业经营团体机构，自己尽量不要介入商业运营管理。

三、商业地产项目营利模式失当，项目销售较为成功，但后期经营困难。

在目前的商业地产项目中，开发商为了尽快回笼资金、减少资金压力，非常重视销售，因此常用的方式便是通过快速销售来实现短期的销售现金流，完全没有考虑到后期的项目运作，给整个项目的持续经营带来很大的风险。

商业地产项目的难点不在于前期的开发，而在于后期持续的运营管理。盘活由于经营模式不当而导致失败的商业地产项目，需要重新界定项目的营利模式，必须要考虑适合持续经营，不要因为小利而影响项目整体，避免销售成功但经营失败的结果。

四、项目应根据商业地产项目定位进行业态规划与建筑结构设计。

商业地产项目的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，目前许多商业地产项目在开发过程中往往忽略了项目与城市功能之间的关系。商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展。在商业地产项目失败的案例中，有许多对城市整体规划的认知和理解不够准确而造成项目失败的案例。

除此之外，不同的商业地产项目对建筑结构有不同的要求，硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。商业地产项目对规划有其特殊的要求，不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，项目的结构、人流动线、物流动线、视线、立面等每个细节都会对客户的感受造成影响，进而影响项目未来经营的活力。

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关键词：商业地产；项目运营；创新

一、商业房地产的主要特征

1.运营组织方式不同

商业房地产的运营管理没有具体的运营管理方法和机制，它是无形的，它的主要对象是人，通过对人实行足够的管理，才可以保障房地产的顺利进行，房地产运营管理和制造业不一样，可以对生产进度，生产质量等做出有效地控制，房地产经营过程中很可能因为投资商，经营者发生变化而发生变动，如此商业房地产就必须要有随机应变的本能，只有如此才可以适应商业地产的随机性应变，才可以更好的保障房地产的经营管理模式。

商业房地产的运营管理不同于其他行业的运营管理模式，它更加的特殊，在经营管理中拥有着更加随机变化的性质，不具有稳定性，所以只有对房地产运营管理进行特别的关注，注重它的变化性，努力跟进它的变化进度，从根本上解决房地产的运营管理问题，而不是采用懈怠，慵懒的方式对待房地产的运营管理，否则只会为商业房地产运营管理带来被动，使之不能成功的进行运营，使房地产运营管理遭受到巨大的创伤。

2.运营系统的设计方式存在着差异

在传统的制造业中产品和运营系统通常是分开设计的，只有运用这种方法才可以保障传统制造业的有效发展，而在商业房地产中运营管理的服务和提供系统是一起进行设计的，因为房地产运营管理服务是提供系统的有效组成部分，所以必须注重提供服务和服务体系的共同性，只有如此才可以适应商业性房地产的运营管理特征，才可以使房地产运营管理更加茁壮的成长。

通过对房地产运营管理服务和提供系统的整体性，房地产运营管理可以进行统一的服务和工作，通过这样的统一性，房地产变得更加的步调一致，这有利于工作上的和谐，使房地产运营管理更加的协调，如此的一致性，可以完成房地产一体式的运作过程，使经营管理和销售成为一站式的服务理念，这对于房地产的发展起到了很大的帮助作用。

3.客户存在的作用性不同

在传统的制造业中，对于产品出厂后，客户如果发现问题，才可以同厂房发生联系，而在房地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，客户占据着重要的角色，如果客户是消极的，那么就会对房地产的经营管理带来负作用，而客户的积极乐观则会对房地产产生积极的作用，所以客户的心态直接影响着房地产的兴衰成败。所以只有将客户服务的周到得体就会使房地产的运营管理变得更加顺畅。

4.员工具有不同的影响性

在房地产的运营管理中员工占据着重要的角色，因为房地产的管理对象主要是人，所以员工在房地产的运营管理中占据着主要的地位，他们的工作状态直接影响着房地产的兴衰，因为员工服务的客户是房地产所看重的，员工在轻颂愉快的状态下工作就会使服务的客户更加的愉快欢乐，如此房地产就会源源不断的获得客户的认可，使销售额持续增加，所以这对于房地产企业来说是一种积极乐观的状态，只有让员工拥有良好的工作环境，让他们提供优质的服务，才可以保障房地产的快速发展。

二、商业地产运营管理模式的创新

1.因地制宜，与当地的人文地理环境相适宜

人文历史，自然环境对运营创新意义非凡，每个地区都有着各自的地理特征，各自也有着各自的文化底蕴，记你发展状况也是不一样的。而商业地产和一个地区的经济发展水平存在着相互关联的关系，所以在商业地产进行运营管理模式的设计时，一定要以当地的经济基础作为发展前提，还要考虑到当地的文化历史，将地区特色和经营管理设计相互贯通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能够使商业地产更加具有吸引力，才能够是适应当地人的消费水准，才会引起当地居民的疯狂抢购。

同时还需要政府部门对商业地产进行严格的审查，将资金投入控制在城市经济能力以内，以多元化的地产风格来进行筹建，而不是一味的重复建设。

2.建立新型的资金筹措模式

我国的金融市场获得了很大的发展，但是这对商业融资地产没有发挥多大的影响，地产业还是通过间接融资的方式来进行资金的筹措。基金的金融机构没有对其发挥巨大的作用。在不少的中小城市开发对银行的依赖很高，达到了90%，全国城市建设对银行的依赖也达到了70%。所以商业地产因为融资渠道的问题难以取得重大的发展。发达国家的成功经验告知我们发展信托，基金可以为商业地产带来巨大的融资价值，所以利用地产开发商与信托公司和投资银行合作，在市场上直接募集资金，并让资金募集的工作有专业人士进行管理，这种方法既得到了充足的融资金额，而且还是资金的筹措和管理得到专业人士有效地管理，加大了资金的安全性和有效管理，这对商业房地产是一个很好的结果。

世界上存在着两种主流开发模式，一种叫做欧美模式，这种模式是将商业和地产分开让它们各自发展，一个是进行投资开发的另一个就会进行后续的经营。另一种模式就是亚洲模式，这种模式以日本为主要的实施对象，它是将商业和地产进行有效地融合，如此两种资本便可以相互贯通，形成庞大的资本链，在风险面前，它们也可以相互支撑，这样既能很好的促进双方发展，还能够使双方更好的进行自我保护。而我们适合那种运营模式还不得分晓，在近些年来，众多的大型房地产将零售行业融入到房地产，这条路很有发展前景。

3.与现代化计算机媒体的连接

如今的时代伴随着计算机的出现而变得更加高端，一切事物在计算机的干预下变得简单轻松，然而对于房地产也应该融入计算机媒体，如此才可以加快房地产的宣传和销售。如今的房地产销售可以利用计算机的信息化和普及范围的广泛性，可以在网络上对房地产的销售信息到网络上，形成波及范围广泛的宣传，只有如此才可以促进房地产的宣传，使之变得更加适应于房地产商，网民可以通过自身的需要只需要点击开房地产的网站，那么关于房地产的一切信息便一一展现在需要者面前。

同时房地产的设计和图纸都可以通过互联网进行，如此加快了房地产的办事效率，使房地产的工作更加容易轻松。所以房地产的发展和渗入离不开网络的渲染，只有通过网络才可以使房地产真正的适应社会，才可以促进房地产的广泛传播，制造房地产消费浪潮，形成更加有力的趋势。

4.房地产的设计应该具有现代化不断地开创设计新风潮

商业房地产的设计应该具有现代化的气息，因为时代时刻在变化，所以只有将建筑设计的符合时代的需要，才可以使房地产更加顺应时展的趋势，商业房地产以商业街和大型的商场为主，这些地方的设计必须要有新颖性，只有符合新鲜开创性质，那么这些房地产才会拥有更好的销售，商业房地产是面向大众的，所以它的设计一定要符合现代化的气息，拥有前卫时尚的特点，只有新奇才可以与众不同，只有前卫时尚才会引起注意力，才会吸引更多的人前来进行购物。

商业房地产的开展必须挑选具有创作才华的设计师，只有这样才是对商业房地产的最有力的支撑，才是对房地产最有力的创新，商业房地产的创新理念必须合乎时代的标志，突出个性化和实质化，不能设计一些只顾美感而没有实际效用的建筑物，所以只有将实效和外形结合起来才可以保障商业房地产的良好建造。

商业房地产的设计和商业房地产的运营管理有着密切的关系，只有让商业房地产拥有实际有价值的产品才可以促进运营管理的有效实施，才可以保障运营管理的顺利开展，所以商业房地产的设计和建造是房地产运营管理的有效前提。

三、商业房地产运营管理模式的应用

1.统一管理的运营管理模式

市场，策略，战略等几个方面是统一运营管理模式的主要内容，所以无论什么项目的开始都必须是市场，但是市场的规律是千变万化的，由于市场信息知道的不及时，就会使调研的结果失去准确性，使决策具有了错误性。所以企业必须要注重调研，只有如此才能够使决策更加科学化，更加的正确。对市场有一定的了解之后，还要根据自身的特点和实力进行产品的设计，对我们能够给与顾客什么和我们能够怎么提供这样的问题应该做到清楚地回答。一个房地产只有不间断的为客户提供价值才可以永久的发展下去，往往各项正确化的策略是项目运营的有效保障。同时还要对策略进行有效地指导，只有这样才可以给企业更多的价值，才可以让客户满意。统一运营管理模式的特点是有强大的聚合力，运用如此的管理模式大多是资金雄厚，实力巨大的开发商，他们具有相当一部分的忠实的投资者和经营者，品牌效应可以再这里得到很好的体现，如此的情形会像滚雪球一样吸引商家进来。统一经营管理模式通过打造强势的开发商，投资者甚至使经营者，制造出优秀的商业项目，从而使商业项目不断的获得好的成绩，所以这种模式只适应于大型的商业机构，只有如此才可以保障大型商业机构的更加壮大。

2.需要和零售相结合

零售在商业地产运营管理中的出现是中国的首创，通过零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种零售的方法进行地产的销售。各自经营是指各自购买商铺以后进行各自的经营，开发商没有了插手的权利，如此的运营模式主要使用于商业街和一些不大的商业地产，如此的模式对开发商资金的周转是有利的，能够保障他们较高的售价收入并且可以在短时间内将资金收回，可是这种经营模式可能会出现混乱，各自顾各自的状况，如此一来对发展和长期的利益形成了一定的不利影响。而且应为一些店主没有足够的认识也没有长远的眼光，为了图一时之利，使商业街降低了身价，使商业街的档次降低，不利于商业街的长远发展。

四、商业地产项目运营管理模式的实际意义

商业地产项目运营管理模式是房地产进行实际操作的有效过程，它是实现商业地产良好的发展的必要经过，只有确保商业地产项目运营管理模式的有效性的实施，才可以足以保障商业地产的华丽转身，才能够使房地产进入一条更加宽广的大路。如果没有商业地产的运营管理，那么商业地产项目将会失去方向，失去运作的动力，如此的商业地产项目不可能得到发展和继续。

商业地产项目运营管理模式是地产企业发展的重要组成部分，它的有效进行可以促使地产企业更加健康茁壮的成长，地产企业的发展离不开运营管理，地产企业通过运营管理使自身获得有效地整改，使销售工作得到了指引，在地产企业的运营管理之下，地产企业会更加的辉煌，会带给企业更大的成效，使企业稳步的行走在严酷的经济制度下。

我们的生活离不开地产公司，因为我们需要住房，我们需要在商业地产的作用下进行更多性质的住房需要，所以只有使地产企业拥有健康发展的道路，那么我们生活里所需要的住房条件才能有所保障，我们才能够更好的进行生活，我们的生活质量才会获得大大的提升，地产企业是我们幸福生活的有力保障，更是我们实现美好愿望的助力。所以地产公司应该得到稳健的发展，成为我们生活中的有力支撑。

五、结束语

商业地产项目的运营管理是商业地产发展的有力保障，只有对其进行改革和创新，使商业地产项目的运营管理得到实际的应用才可以保障商业地产的更加进步，对商业地产运营管理可以保障商业地产的井然有序的经营面貌，如此可以促进商业地产的有序发展，使商业地产拥有更加宽阔的发展空间。

参考文献：

[1]杜鹃.大型商业地产运营管理研究及应用[J].苏州大学，2010.

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我国小水电自20世纪90年代以来，通过政策扶持，个人投资、合伙投资进入小水电市场，小水电站建设进入高速发展时期。尤其近些年，原有的国有或集体所有的小水电绝大多数进行了改制，按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则归投资者所有，大部分在管理上是个体私营企业或股份公司的管理模式。由于投资主体的多元化，许多非专业的投资商片面的认为，电站建成就大功告成，就只等收益，却不知道对于水电站来说重大风险在运营管理阶段，即投资成功与否主要在电站的运营管理阶段，通过发电、售电，逐步收回投资并取得一定回报。水电站的运营管理是一项专业性较强的复杂、经济的管理过程，远不是许多人认为的开机、关机，几个农民工就能完成的工作。它涉及电站与电网、电站与降雨来水的配合。自2011年开始的电力行业开展的电力安全生产标准化工作和水利部开展的农村水电站安全生产标准化达标评级开始实施，小水电运营管理更需要专业化和标准化，需要经常性的维护、保养、检修，以保证挡水建筑物、发电设备安全稳定运行，进而生产出高质量的电能，最终使投资回报正常化、合理化、最大化。

2小水电管理方式

目前，国内小水电站的管理模式一般有自运行管理和委托管理两种。自运行管理就是企业自行组织人员对电站的大坝及发电设备的运行和维护工作负责，这种管理模式对于企业来说，工作任务繁琐但易于管理控制。鉴于水电站自身生产特点，委托管理又分为全部委托运营管理、运维委托管理、维护检修委托管理三种。

(1)全部委托运营管理就是企业不仅将生产运行委托，而且也将经营职责进行委托，企业按合同预定收取投资回报。这种模式大大增加了被委托方的风险，企业对被委托方没有相应的控制措施。但是，小水电站因其专业化性质，被委托方在水电站经营管理方面，其承担的风险远比企业要大得多，且风险的控制能力较企业强。

(2)运维委托运营管理也就是企业仅将生产运行委托给大的发电站或公司，而不将经营职责委托，自己进行控制，企业按合同预定支付给被委托方运行管理酬金。委托的内容主要有:委托生产运营及发电设备的正常运行，日常维护，技术管理和安全管理;委托发电设备大小修工作;物业管理等。这种管理模式较为普遍，湖南石门金家沟水电站就是采用这种管理模式。

(3)维护检修管理就是企业参与电站经营管理和运行管理，企业只将发电设备的维护，大小修工作进行委托管理，委托给有专业检修人才和队伍的发电站或企业。

3小水电委托管理分析

3．1小水电委托管理的风险

(1)委托方的风险主要有人为风险、经济风险、自然风险、政策风险等。人为风险包括人员管理水平，不可预见事件等，经济风险包括资金筹措不力，宏观经济形势，投资环境恶化，市场物价，投资回收期过长等;自然风险包括河流降水来水，恶劣的气候条件与现场环境、自燃小灾害等，政策风险包括国家政府主管部门的行为、态度，管理体制等。

(2)被委托方的风险主要有管理风险、责任风险、发电设备设施性能风险等。管理风险主要在于管理人员管理水平，技术人员技术水平和责任心;责任风险主要在于委托费用风险，替代责任风险等，因此，单就这些方面被委托方的风险并不比委托方小。

3．2小水电委托管理的利弊分析

3．2．1委托管理模式下对委托方(企业)的利弊

①减少委托方人力资源管理成本，同时，小水电站委托管理下收益远比自己培养专业人才队伍来得快。②委托方把小水电站运营管理委托给专业队伍，分出一些风险给被委托方，减少企业部分风险，同时，利于电站安全稳定生产，进而实现利益最大化。③委托方把小水电站运营管理委托给专业队伍，可以集中精力进行融资和再投资，做大做强自身核心业务，利于企业多元化、长远化发展。④委托方把小水电站运营管理委托给专业队伍，增加了自身监管工作和风险。⑤委托方把小水电站运营管理委托给专业队伍，必须在委托管理合同方面做足功课，以使双方实现共赢，否则则是双方两败俱伤，甚者出现投资严重亏损。

3．2．2委托管理模式下对被委托方(企业)的利弊

①委托管理下使被委托方增加额外收入，降低人力资源管理成本，尤其对那些旧的大水电站企业，分流一部分过剩人员，盘活企业自身发展。②委托管理模式下促使一部分专业化运营管理公司的建立和发展。③委托管理模式下经济利益和风险责任原因促使专业化发电企业加强自身管理，提高自有专业人员水平等。④部分委托方由于自身专业知识和资金原因，在投资建设阶段对设备选型欠佳，致使被委托方设备风险严重加大，进而影响安全运营管理。

4结语

篇7

随着我国高速铁路的建设运营，一批现代化新型高速铁路车站(以下简称高铁车站)相继投入使用，到2012年，我国将建成高铁车站512座，其中大型车站55座。这些车站作为大密度人流集散中心蕴藏着巨大的商业价值，受到了社会商界的极大关注。随着我国高速铁路运营管理水平的不断提高，高铁车站的商业开发和运营管理模式亦将逐渐走向成熟。而有效地开发利用高铁车站的庞大运营空间，使车站巨大的沉没成本得到弥补，从根本上降低高速铁路的运营成本，对提高高铁车站的服务和运营管理水平，增强高速铁路运营的市场影响力和竞争力具有重要而深远的现实意义。

1我国高铁车站的基本特点

目前，我国建成或即将投入运营的高速铁路有京沪、京津、武广、郑西、福厦、沪宁、沪杭、石武、沪昆、成渝等20多条，沿途车站均为人口稠密区域和重要的交通枢纽，已建成和运营的高铁车站有379个，其中大型车站的建筑面积都较大，如南京南站为450000m2，上海虹桥站为410000m2，北京南站为210000m2，车站面积较小的如昆山南站也有9000m2，这些车站与我国既有线客运站相比具有以下显著特点。

（1）强大的客流疏解能力。由于高速列车实行公交化运行，旅客的乘车模式从传统的“等候式”向高效率的“通过式”转变，如京沪高速铁路以平均10min间隔连续到发列车；京津城际铁路以5min间隔密集到发列车，旅客在站候车、集结和乘降时间很短，其强大的客流疏解功能要比普速车站扩大数倍[1]。

（2）全新的旅客服务理念。传统的铁路客运站重旅客管理、轻商业运营，商业开发与运营多以能满足旅客基本出行需求的饮料与食品为主，而高铁车站从设计开始即遵循“以人为本、服务运输”的宗旨，实现了从注重管理向注重服务与经营的转变。高速铁路在站车服务的设计上要求做到“五化”：站车服务品质化、客站服务高效化、衔接换乘周到化、服务信息高度化、服务种类人性化，使整个旅客服务过程实现了无干扰、自助化[2]。

（3）庞大的现代建筑设施。高铁车站特别是大型车站在更大的范围内统筹考虑车站广场、站台、风雨棚、跨线设施、各类行车生产运输用房的合理布局，主要省会城市和人口密集区域的车站均为多层立体式站房，空间庞大并与周边的城市建筑物相协调，使之能够体现所在城市的地域特色和文化，成为以客运服务为主的铁路车站与城市的有机结合点，如北京南、天津西、南京南、上海虹桥、广州东、西安等高铁车站，已成为城市景观的亮点。

（4）流畅的旅客换乘流线。高铁车站其设施和管理模式已向车次公交化、售检票地铁化、服务机场化的方向发展，在其内部整合了多种类型的公共空间[3]。例如，北京南站共有5层，其整个布局使旅客不用出站就可以进行各种不同交通方式的换乘，最远的换乘走行不超过200m，已经成为城市交通体系中的重要交通枢纽。

2影响高铁车站商业开发和管理的主要问题

2.1站址偏远商业氛围尚不成熟

由于受既有城市布局的限制，高铁车站的建设一般选择在城市新建的经济区域，因此基本上远离城区，如上海虹桥、西安北、南京南等高铁车站，所处位置配套设施远未成熟，这些高铁车站的商业氛围在短期内很难培育成熟，这也意味着在今后很长一段时间内，高铁车站的商业基本是孤岛型开发、封闭型运营，这种铁路行业独立开发和运营管理的模式严重制约车站商业开发的品质化、规模化，最终会因为管理经验和力度不够而促使业态趋向同质化，严重影响车站商业经营的整体收益。特别是当一条高速铁路沿线经济发展不平衡，而各车站由部分知名品牌商家竞租开发，将使全线商业业态雷同，商家的发展前景受到客流的严重制约，经营和管理的局限性明显。

2.2站房空间庞大不易管理

目前，已投入使用的高铁车站以其巨大的建筑构架和超长的到发出入流线，使餐饮、零售、食品、广告、旅客服务、产品体验等商业项目都可以融汇其中，庞大的空间使客流贯穿其中，也会分解成稀疏的人流，这给商业定位和开发带来了难度，如果要兼顾品牌化、规模化开发，将会造成市场响应度不高，商家积极性不大，整个车站的开发规划和商业业态定位难度很大，仓促开发则会影响车站形象和长期效益。

2.3客流在站内滞留时间短

目前，由于高铁车站实现了车次公交化，并且高速铁路的票价高于普通消费者的预期，这意味着高速铁路的乘客大多为诱发客流或转移客流。这些快速流动的客流滞留时间平均为10～40min(据上海虹桥站2011年9月29日客流计算)，实际上并不能带来实际的购买力和消费力，给商业定位和开发带来很大难度，即使一些实力雄厚的商家也会随着时间的推移和营业额的下降而降低对高铁车站商业的期望值。目前，南京南站的老娘舅、珍宝舫、味千拉面等店铺已相继停止营业，说明高铁车站庞大的客流并没有实质性的消费需求，这对商业运营商的耐心是极大的考验[4]。××局2011年部分高铁车站商业开况，如表1所示。

2.4开发管理经验欠缺

高铁车站的开发和管理是随着高速铁路的运营带来的新课题，目前从事该项业务的各铁路局管理队伍和人员绝大部分没有经过专业培训，缺乏必要的业务知识和技能，缺少商业开发的阅历和经验。这种边干边学的做法受到行业管理体制和组织管理能力的限制，必定要走许多弯路，尤其是一些大型车站，商业定位、业态布局等体系庞大，交叉学科多，目前客运服务部门和商业运营部门在同一客体各自为战的情况，将弱化高铁车站的整体市场渗透力和服务水平。并且，随着高铁车站商业开发期的结束，如果没有合格的运营管理队伍，将导致整体商业经营环境的恶化，使商家失去信心，从而逐渐沉淀为车站商业发展的难题。

2.5封闭运营难以形成铁地联动

随着城市的发展，高铁车站终将成为城市新的节点，而目前由于城市建设速度等原因，短期内车站周边的商业氛围不可能快速形成，高铁车站的商业难以融入区域经济发展的氛围当中，如果采取独立开发，其结果必将经历一个较长的过渡期，而且由于与区域经济发展的联动机制没有形成，这种商业模式将很难产生规模效应，最终影响车站集聚效应和市场培养，以及有效挖掘旅客的潜在需求，并将严重影响商业市场的长期发展。

3高铁车站开发与管理模式的思考

随着我国经济社会的发展，高速铁路沿线带动的经济圈将逐渐扩大，并在将来的某个时期彻底取代既有铁路线而成为旅客运输的重要载体，高铁车站也将成为推动当地经济发展的引擎。因此，要求高铁车站商业开发管理模式和发展方向采取因时而动、因势而动的灵活多变的对策。其主要开发思路是：统筹战略布局，突出区域特色，立足产业发展，拓展城市优势，构架全能业态，形成多元营收；主要管理模式是：一体化经营，全成本考核，信息化管理。

3.1融入区域经济大局

由于我国区域经济发展不平衡，特别是最近国家扶持实体经济发展的战略部署出台后，许多企业在寻找转型升级的突破口。按照拉德纳定律(运输与贸易平方定律：运输速度提高1倍，潜在市场范围扩大3倍，高速铁路的带动效应和对市场的影响将较快地影响社会因子和劳动力等市场因子的互动与整合。因此，高铁车站不可能脱离当地环境而独立发展，只有立足于当地经济社会和产业发展的现实环境，从车站商业规划开发到运营管理全过程，积极征询当地政府经济管理部门的意见，共同策划实施招商工作，让政府主管部门参与到招商等各项工作中，为区域和城市经济发展提供全方位的引介、展示、宣传、营销等服务，成为区域或城市的形象，打造高铁车站鲜明的区域或城市特色，让旅客在不同的车站都能受到浓郁的物质和文化方面的感染，在出行的同时获得许多有用的市场信息，使高铁车站真正成为政府汇聚商机和企业自我营销推介、市场培育及扩大市场影响力的重要平台。这要求高铁车站商业开发结合区域经济发展的特点和要求，强化交通功能与生态功能的自然融合，以及景观商务休闲功能的补充，只有这样，才能彻底改变各车站都是肯德基、遍地都是便利店的商业同质化和业态单一化的现状，创造出高质量、多元化的公共商业空间，使车站商业真正获得持久发展的环境和条件，实现铁地互动互赢格局和持久发展[5]。

3.2实施专业开发管理

目前，高铁车站的商业开发基本上是采用铁路局领导小组负责项目审核，有关部门牵头实施，单项专业或地区公司具体落实的方式。在实际推进中由于涉及诸多部门需要协调的事务，尤其是商铺运营后，营收进账、进货审核、服务标准、收益考核、奖惩兑现、人员管理、站车协调等事务具体而繁杂，整个车站商业从开发到运营管理都要遇到大量需要限时解决的问题，铁路局层面和各地具体负责部门极易陷入被动，势必造成管理部门多，各部门利益难以均衡，内部管理成本增大和运营效率不高等问题，这种情况下往往会造成商业整体发展水平不高，有时还会挫伤商家的经营积极性，影响车站商业经营的发展。因此，发挥地区现有管理体制的长处，成立纵向以专业运营管理实体(企业)为主的经营发展平台，横向以地区集团公司(或相关公司)为协作的日常经营平台的商业发展体系，有助于商业规划、招商、开发、管理、清算等商业开发和管理服务功能的整合与优化，这样车站旅客服务和商业开发管理只有一个市场主体，减少了责任层面，理清了责任关系，有助于实现车站商业精细化、专业化发展，实现车站商业运营规模化。

3.3建立现代商业运营机制

目前，大部分高铁车站的旅客服务和商业运营是由两个或更多的单位与部门分别承担的，车站巨大的站车建筑和人员等运营与管理费用支出依然由铁路局承担，这种计划经济的财务体制不利于激发车站管理和服务人员的积极性，使车站的整体效益和成本考核完全脱节，长此以往势必给铁路运输生产造成负担。因此，应建立成本费用的控制、责任体系，深入评估车站的商业潜力和价值，明确年度费用考核目标，所有服务和经营人员都要按照现代商业运营模式，全员参与成本控制，达到车站运营费用自给的目标，实现服务与管理步入费用内部循环和自收自支、全成本考核的良性发展轨道。

3.4深入挖掘商业空间

在保证高铁车站快速通过能力的前提下，对车站内部及区域进行综合开发，扩大商业空间。目前，高速车站已经成为集交通功能与商业、服务内容于一体的综合体。商业项目开发的顺序如下。首先，大力发展广告业，运用LED、LCD、灯箱、粘贴塑贴等多种媒介手段，最大限度地利用高速车站的建筑空间，开发适合不同商家需求的广告载体，实现低成本开发和运作。其次，开发企业冠名区或商务专用区，增加商业空间的累计收益。再次，布设无干扰自助化服务设施，在空闲区域设置自助终端机、售货机、ATM等。最后，合理布局餐饮、零售、便利、旅游咨询、纪念品、书刊等服务业态。以固定区域为主、流动服务为辅的原则，在较长的旅客流线区段围绕旅客出发和到达的需求多元化布置业态，做到各种业态错落有致，满足旅客出行的多样需求，实现业态功能最优化。

3.5运用信息管理手段

高速车站商业开发和经营管理的最终目标是增加路内企业收益，因此租金的定位、营收分成清算(包括对合资公司的清算)是两个重要环节。传统的财务管理方式已经不能满足高铁车站与商业运营的需要，必须运用信息化手段，如3C技术(计算机技术、通信技术和控制技术)和当今世界上最先进的企业信息化集成和解决方案——ERP系统

，实现商业运营的信息即时收集(营收汇总、账款结算等)、数据处理、时段分析，利润清算等的管理，实现车站商业营收的集中收纳和收益的精确化，从而实现商业价值的最大化[2，6-7]。

3.6优化管理队伍结构

目前，高铁车站商业运营队伍的知识结构和管理能力尚不能满足发展要求。在车站商业运营产业化、规模化发展的进程中，需要对商业运营队伍的建设和管理进行前瞻性考虑，科学合理地进行筹划和组织。首先，结合高铁车站建设和商业运营的需要，将商业人才培养纳入高速铁路人才队伍培养的整体规划中，常态化、分阶段实施，确保人力资源不枯竭；其次，加大与高校的校企联合培养力度，开展研修班、短训班等方式梯次培训现职人员，利用远程教育等方式，加快人才队伍建设步伐；再次，广泛开展跨地区、跨行业的交流与合作，建立不定期考察交流、研讨磋商机制，逐渐形成高速车站商业发展的学术交流氛围，为车站商业的持续发展提供保障；最后，定期走访和征询当地政府、合作商家或企业对管理队伍的意见与建议，及时调整和改进培养体系与方向，促使人员队伍的管理素质和管理结构始终按照商业运营发展要求不断提高与优化。

篇8

【关键词】 房地产 项目开发 运营 管理

【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A

近年来，建筑行业发展很快，房地产项目开发不断增多，该行业在蓬勃发展的形势下，也存在泡沫现象。有的房地产项目建成了鬼城，这说明在项目开发的过程中运营管理存在较大问题，例如市场定位不准确、缺乏对项目开发需求的仔细研究、过分依赖政府助推地方经济等。房地产项目开发运行管理水平较低，会导致房地产企业出现恶性竞争，不利于企业的可持续发展。

一、房地产项目开发运行管理概述

房地产企业有着良好的发展前景，在对项目进行开发的过程中，需要加强运行管理，这关系着企业的经济效益，也关系着企业未来的发展。房地产项目运营管理的范围比较广，部门跨度比较大，时间周期也比较长，容易受到较多风险因素的影响。房地产运营管理多是指计划管理工作，各部门是按照预期的目标完成工作，需要完成最初制定的项目关键节点，缺乏过程管理，计划经理在运行管理中起不到任何实质性作用，尤其是在跨部门协调工作中，缺乏实权，职权被架空，失去了计划管理的作用，也降低了经营管理的效果。运营管理的目的是提高资源利用率，管理人员需要从多项目进度、完成质量、成本等方面着手管理，实现精细化管理，做好企业资金的运作，实现经济效益最大化。管理人员还要对计划管理的流程进行改进与优化，使房地产项目开发运行管理的作用发挥到极致，保证项目开发顺利完成。

二、房地产项目开发中运行管理存在的问题

1. 决策阶段

房地产项目开发首先是从决策阶段开始的，只有保证决策的正确性，才能提高运行管理的整体水平，企业出现重大决策性失误会带来较大的经济损失，会影响后期建设、投资等阶段的工作，导致整个运营管理失败。在项目开发运行管理开始后，首先需要做的是将全部资金投入到建设的项目当中，做好市场定位与销售，保证企业的盈利水平，减少投资风险，从而保证运行管理的效果。一些房地产开发企业不重视前期的市场调研工作，导致市场定位不够准确，出现了决策失误，给运营管理带来较大难度，企业存在盲目投资的现象，这给企业带来了不可挽回的损失。

2. 设计阶段

房地产项目开发前，需要进行设计工作，这一阶段是项目造价的基础阶段，根据项目开发的规模、机械的投入、材料的购置等内容，制定成本管理制度，做好费用管理工作。设计阶段也是运行管理的重要阶段，如果房地产开发企业只重视工程图纸设计、忽视了人员数量投入、机械投入、材料投入等内容，则会降低设计方案的质量。有的房地产开发企业只考虑工程建设规模，忽视了资源投入情况，缺乏对影响运营的管理因素的全面考虑，这样做出的设计方案自然缺乏实际效用。

3. 建设阶段

建设阶段会有大量的生产要素投入，需要考虑项目开发的成本，大量的人力、物力、财力资源投入，需要控制资源消耗问题，这也考验了运营管理的实际效果，保证资源消耗的合理性，才能保证项目建设投入资源组合的正确性以及资源利用率的最大化。加强运营管理，需要保证项目建设资源的优化组合、开发运营的合理性以及管理工作的合理性。有的房地产企业对生产要素的优化组合并不重视，人员调配比较随意，材料管理也比较松懈，不重视机械设备的保养，这在建设阶段造成了资源与资金的较大浪费，不利于成本控制，给企业带来了不必要的经济损失。

4. 项目销售与使用阶段

项目销售阶段关系着企业的经营利润，加强项目开发过程的运行管理就是为了提高经济效益，保证销售工作顺利进行，按时回笼资金，弥补开发过程中出现的经济损失，保证企业有较高的盈利水平。对于房地产企业来说，只有在一个项目顺利完成后，才能进行下一个项目的开发，所以，运行管理对企业来说是一项重要的工作，管理水平较低，则会延长项目销售与投入使用的时间，不利于企业的长远发展。项目销售与使用阶段会受到较多因素的影响，比如当地经济发展水平、市场需求、人口规模等，想要做好运行管理也是一件非常难的工作。为了保证项目开发销售工作的顺利进行，首先应该保证决策定位的正确性，然后就是做好营销，可以依靠商业广告或者微信营销等，但是这并不能保证营销效果一定好。很多房地产企业错误地认为，只要销售阶段各项工作顺利完成，就可以保证运营管理的效果，运行管理是一项动态综合性工作，不是保证一个阶段工作顺利完成就能实现的，如果把希望完全放在销售与使用阶段，则会增加运营的风险。

三、优化房地产项目开发运行管理的措施

1. 做好市场定位与调研工作

房地产开发企业为了保证运行管理效果，首先应做好市场调研工作，保证市场定位的正确性，还能发现市场中蕴藏的商机，为企业赢得更多的发展机遇。市场调研还能为企业管理者提供运营管理的思路与方向，房地产市场受到当地经济发展、市场需求、人口规模等多方面因素的影响，所以，在项目开发运行管理的过程中，也应从这几点出发，首先，了解市场经济发展规模，找到项目开发的最佳场地，以当地的经济发展为支撑，做好市场研究，保C开发项目具有较高的价值，这样才能保证企业的利益。房地产企业的发展与当地的经济发展水平有着密切的关系，做好市场调研工作，能看到项目开发的前景，预测开发的价值，保证运营管理工作顺利进行。其次，了解市场需求，项目开发的目的是为了销售，只有销售顺利进行，才能保证企业很快回笼资金，企业只有了解市场需求，才能保证盈利。如果企业不重视市场需求的调查，做再多的项目开发也是浪费资源。在市场调研的过程中，如果发现当地房地产市场处于饱和或者过剩的状态，则需要及时停止项目开发，寻求其他市场。最后，了解当地人口规模，人口规模越多，市场需求则越大，企业的经济规模也越大，人口规模是房地产项目开发中很重要的影响因素。在调查与分析的过程中，不能忽视的是流动人口，流动人口越多，说明当地经济发展水平越高，一般经济发达的大城市都聚集了大量的流动人口，这些人也是房地产项目开发的主要客户群，只有具有较大的人口规模，才能使运营管理发挥出实效。

2. 制定科学的企业经营战略

企业是房地产项目开发运行管理的执行者，管理的水平与企业自身情况有着较大关系，为了优化运行管理工作，应准确定位企业自身，了解自身开发实力。房地产项目开发水平会受到企业资金、开发团队能力水平等因素的影响，根据企业自身做好市场定位，才能保证项目开发的效果。有的企业明明自身实力不足，还是选择难度、风险较大的项目，最后给企业带来了较大的经济损失。经营管理有利于降低项目开发风险，可以将企业带出发展困境，保证企业项目开发的盈利水平。房地产项目开发运行管理很大程度上应依靠企业制定的经营战略，并使运行管理与经营战略相一致，如果二者背道而驰，肯定会使企业的发展出现停滞不前的情况，制定出科学的企业经营战略，才能促进企业长远、稳定地发展。

3. 把握计划管理中的关键点

房地产项目开发与企业自身发展情况有密切关系，在制定项目管理策略时，应做好目标的设定，可以在不同的项目中设定分层目标，引导项目开发工作顺利进行。项目开发是一项系统的工作，在不同的阶段，还要对项目进度进行监督，保证制定的目标逐个完成。在房地产项目开发的过程中，经常发现很多产品质量不达标的情况，这说明制定出的项目管理计划还不够具体，项目管理缺乏有效的措施。在房地产项目开发阶段，应结合企业发展情况制定出相应的计划，保证计划管理具有实效性，从而提高项目运行的效率。计划管理还要把握各个关键点，这对计划管理的内容有着较高的要求，计划管理内容设置应更加合理，而且计划内容不宜过细，否则会使决策层无法看到核心问题，不利于对计划管理进行监督，不利于发现计划管理中存在的问题。房地产企业计划管理工作贯彻整个项目开发阶段，不同的部门有着不同的计划管理工作，为了设置最佳关键点，应加强资源整合，保证项目运行管理正常进行及房地产项目开发顺利完成。

4. 加强项目成本管理

在项目开发阶段，相关管理人员应重视成本管理，加强对决策、设计、销售等环节的成本控制，根据企业经营战略，做好资源的优化配置，实现精细化管理，提高资源的利用率，加强对成本目标的动态管理。根据预算管理的内容以及成本总控目标，对企业经营性现金流量进行管理与控制，加强责任成本与动态成本的监控，避免在建设阶段出现资源与资金浪费的情况。加强项目成本管理，应做到成本可知、成本可控，加强对各个部门的监督与控制，提高T工的节约意识，这样才能从根本上降低项目开发成本，保证项目开发的利润。

四、结束语

综上所述，房地产项目开发的利润与其经营管理水平有着较大关系。为了保证企业的经济效益，应加强项目开发过程中的动态管理，根据市场环境以及变化对管理制度进行调整，保证资源利用率达到最大化以及项目开发利润最高。在房地产企业项目开发中存在着较多问题，只有使企业各个部门明确自身的责任与工作内容，采取科学的经营管理方法，对管理策略进行优化与完善，才能推动房地产行业稳健发展，提高房地产企业的经营利润。

参考文献：

[1] 苏彬彬.房地产项目开发的成本控制和管理的研究[J].财经界（学术版），2016（13）：145.

[2] 周亮华.浅析房地产企业如何构建有效的运营计划管理体系[J].中国城市经济，2011（14）：96- 97.

篇9

行业信息化

最佳解决方案奖

FE 业务协作平台是以“组织行为学”管理思想为核心，业务深度融合为基础的整体运营管理平台。FE 提供强大的数据建模、表单建模、流程建模、功能建模等平台功能，远远超出传统OA的范畴，演变成为企业的综合性运营管理支撑平台。

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解决方案的优势和特点

（1）传统协同升华、创新协同应用

（2）一站式管理理念、先进平台技术

（3）业务无缝融合，消除信息孤岛

（4）商业智能分析、辅助决策依据

（5）智慧门户，一页可知“天下”

（6）智慧流程刚柔并济，全面提升执行力

（7）实现智慧的审批，过程透明、效率分析

（8）集团统一管控、单位协作管理

（9）组织财富沉淀、知识快速传递

（10）完善的兼职、角色管理及权限体系

篇10

关键词：物流园区；开发建设模式；运营管理模式；盈利模式

随着我国经济的飞速发展与产业结构调整的势在必行，现代物流行业从初步发展期进入了发展黄金期，在这种趋势下下，我国物流园区的建设自然而然迈进了高速发展时期。根据第三次全国物流园区（基地）调查报告，初步筛选有1204个物流园区，最终核实确认的有754个物流园区，相比2006年的207个物流园区，增长率为264%，相比2008年的475个物流园区，增长率为58.7%。[1]然而，在物流园区加速建设的同时，运营管理模式中的弊端，盈利空间的明显不足，极大地影响了物流园区的进一步发展，导致一部分物流园区难以获得预期的经济效益和社会效益，为了物流行业的科学性，可持续性发展，很有必要对运营管理模式中的弊端，盈利空间的明显不足，这一明显缺陷进行深入的研究分析，以提升物流园区的综合价值，提高市场竞争力。其中以湖南物流总部为例，对其运营管理模式，盈利模式进行深入研究与探讨。

一.物流园区概述

物流园区，是个很宽泛的概念，一般是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。按主导地位的功能可以将物流园区分为：转运型物流园区，储存型物流园区，流通型物流园区，综合型物流园区4个大类。[2]

二.物流园区开发建设模式分析

1.我国物流园区的投资建设模式：物流园区建设是一个，投资主体多元化，回收期长的项目。在我国物流园区的开发建设过程中，投资建设主体多元化，既有国有企业，民营企业，也有外商投资企业。《第三次全国物流园区调查报告》将投资主体划分为四类，民营企业投资，政府或国有企业投资，外商独资企业投资，中外合资或合作企业投资。[1]

2.我国物流园区开发建设模式对比分析：目前我国物流园区的开发建设模式主要有政府规划，企业主导开发；政府规划、工业地产商主导开发；企业自主开发。[1]其中政府规划、企业主导开发仍是目前物流园开发的主导方式，占比超过60%。根据不同物流园区的投资主体，以及它们试用条件的联系与区别。

开发模式优点缺点适用范围

政府规划，企业主导开发有政府优惠政策扶持。企业自身经济，运营，开发优势。企业规划自由度不够，要受到政府的规制。政府承担绝大部分经济，社会风险。本地区有较大的物流需求，有较为确定的经济预期回报。政府支持优先发展的物流重点区域。

政府规划，工业地产商主导开发有政府优惠政策扶持。工业地产商雄厚的投资支撑，成熟的市场运营体系工业地产商在规划开发方面受到政府的限制。政府要承担巨大办法的经济，社会风险。本地区有较大的物流需求，有较为确定的经济预期回报。政府支持优先发展的物流重点区域。

企业自主开发企业能够实现全方位，全阶段的规划、设计、开发、运营，不会受到较大干扰；能够体现出企业自身在物流方面的优势和特点企业自主承担风险政府财政有限，希望招商引资，重点商业开发的物流发展区域。

综合模式能够有效结合三种开发模式的特点，多方投资、开发、运营，共同承担风险，分工协作，优势互补。政府，企业，工业地产商三者分工协调的难度较大，三者负责承担开发部分难以明确。适用范围广泛

三.物流园区运营管理模式分析

物流园区的管理模式是指物流园区为实现发展目标而采取的决策、组织、管理形式。从本质上来看，园区管理就是协调各方而的利益关系，包括政府、投资人、物流企业、客户和消费者。[7]

1.园区管理的五种模式

物流园区的运营管理模式有5种，管理委员会制、股份公司制、业主委员会制、协会制和房东制。[7]（1）管理委员会制，选择政府职能部门，投资方，地产商，管理方，入驻企业代表组成管理委员会。类似其他开发科技园区的传统管理模式，进行集中有效的管理，有利于体现民主集中制的特点，减少个别因素引起的风险。适应于大型，特大型物流园区。（2）股份公司制，采取股份公司制，按照公司模式设立相关职能部门，管理园区。以股份制的形式对公司进行股权分配，有利于刺激员工的积极性，提高生产工作效率。适应于本区域的领头物流园区。（3）业主委员会制，选择参与建设、开发、运营的各方业主代表，组成业主委员会，自发组织管理园区。（4）协会制，由物流行业协会派出专家，技术人员运营管理园区，组织，协调园区的各项工作。有利于利用专家、技术人员在物流领域的专业知识来运营管理园区。这种形式和业主委员会制的不同在于，协会所代表的物流企业更加广泛，协会只是组织者，并没有对园区进行直接投资。[7]（5）房东制，投资商、开发商在园区建设完成后，出租仓库、办公楼、信息平台、停车场等相关设施，收取入驻企业的租金，不参与运营，运营管理交给第三方公司。五种管理方式各有优缺点，在物流园区实际运营管理过程中，可能采用一种或者多种混合模式。具体的运营管理需要根据园区的具体特点与优势来加以选择。

2.运营管理模式影响因素

（1）运营管理的整体规划：物流园区运营管理的整体规划是运营管理的重要前提，在运营管理具体实行前，必须有整体的运营管理的规划，对管理过程中可能遇到的重要问题和步骤提前评估与分析，以求避免重大管理问题的出现。（2）运营管理的团队组成：运营管理的团队组成是影响运营管理的决定因素，团队的人员的知识水平，实践能力，协调沟通能力，团队协作能力，对运营管理的具体实行过程有很大的影响。选择优秀、合适的运营管理团队是运营管理成功的重要一环。（3）运营管理的科学水平：运营管理的科学水平是影响运营管理的不可缺少的因素，运用合适恰当的科学技术能提高运营管理的效率。比如在商品储存配送过程中，运用运筹学中最优化理论的相关知识，能提高商品的物流速度，减少流通时间，增加经济收入。（4）政府政策的作用影响：在我国现有经济模式的影响下，政府政策是影响运营管理的宏观因素。运营管理的所有方面应该遵循国家和地区的法律法规。在遵循的基础上，应该有效把握政策的优势，争取得到政策扶持，就能获得更大的社会回报，经济回报。

四.物流园区盈利模式分析

1.物流园区收入来源

物流园区收入主要有以下几个方面：

（1）土地增值收入：土地增值收入是物流园区收入的一个重要来源，我国工商业土地的价值处在一个高速增值的时期，物流园区的建设又得到了国家政策的鼓励与发展，物流园区的土地有很大的增值空间。（2）租售收入：仓库的出租、出售，作为湖南物流总部发展的基础一环，能在短期发展中贡献重要的经济收入。软件信息平台的建立，解决了物流三方的交流困难的问题，同时作为物流园区的创新发展模式，在物联网高速发展的今天，给物流园区的带来了客观的收入。设备出租，停车场收费作为租售收入的有效补充，也能为物流园区带来一部分收入。（3）服务收入：信息服务主要有会员信息服务、配送信息服务、流通信息服务、中转信息服务。通过会员信息收集、整理、分析，收取相关会员费；对物流配送线路进行优化，配送人员招聘、管理，收取配送信息服务费；通过软件信息平台，获取物流区域流通可行性资料，分析流通价值开发方案，收取配送信息服务费；提供商贸物流中转中心，发货方、收货方双方进行交易的临时性安置储存，收取中转信息服务费。物业服务方面主要是成立物业管理委员会，由业主，物业公司，投资建设方三方组成。为业主提供储存管理、环境保护、水电维修、市政设施维护、商品安全维护，在此过程中有物业服务费。中介服务方面主要是客户中介，利用物流园区的品牌价值为入驻企业寻找客户，挖掘潜在市场资源，园区活动一定比例的中介服务费。咨询服务方面客户资源，对客户进行分类整理，长期联系合作；分析需求，及时更新市场销量，沟通买卖双方需求量；流程设计，发货到收货整个物流流程的相关步骤与可能出现的问题进行设计；物流方案，整个物流过程中项目评估，可行性分析，物流交通方案优化；在咨询服务的过程中，能获得咨询服务费。培训服务方面主要是围绕物流园区的人员的理论与实际素养进行，在实际操作中，新员工没有物流方面的基本知识，需要进行培训。提供的主要培训模式有业务培训、人员培训、职业培训，最重要的是业务培训，业务培训需要围绕需要的特定业务来展开，邀请高校专业人士进行专业指导。在培训过程中收取培训费。

五.湖南物流总部物流园区运营、盈利模式分析

1.湖南物流总部物流园区概况

全省首家产权式物流园区――湖南物流总部正式投入运营。目前已有超过100家物流企业入驻，货运线路覆盖省内，以及全国大部分省市，货物年吞吐量达400万吨。湖南物流总部位于长沙县黄兴镇，基地毗邻武广、沪昆高铁，处在高铁新城的核心区域。黄兴镇地理位置非常优越。到五一广场直线距离15公里，15公里半径内覆盖长沙70%的主城区，园区40公里半径内覆盖长株潭70%的主城区。基地总投资104985万元，占地800亩，其中一期占地267亩，已试运营半年，二期占地270亩，三期开发剩余面积，由物流信息中心、后勤配套区、综合办公区、仓库区、零担货运区、停车区六个部分组成。一期项目正式运营半年左右，二期，三期工程正在陆续规划，申报阶段。

2.我国物流园区盈利模式存在的问题和解决办法

一是盲目发展园区规模，造成园区大量空置；二是第三方物流需求低，盈利水平明显不足；三是建设成本增加，客户服务成本上升；四是信息技术应用落后，物流经营水平低下。对于园区有部分空置仓库的问题，应加大招商力度，扩大园区宣传，争取吸引优质物流企业加盟；对于信息平台技术不够完善的问题，应加快信息平台构建，招聘优秀信息技术人才，结合物流经营方向，积极开拓信息平台设计创新；对于建设成本增加的问题，应在建设方面详细规划，做好详细概预算，邀请优秀建设单位加盟；对于客户服务成本上升的问题，应做好品牌价值提升，吸引更多高质量物流企业，做好成本控制规划。

3.湖南物流总部物流园区开发建设模式分析

湖南物流总部在开发建设模式上选择的是综合模式，巧妙的结合了政府、企业、地产商三方的优势特点，政府物流产业政策、土地政策、税收政策，企业融资和信贷优惠政策支持；长沙实泰置业有限公司提供人力管理资源，信息平台建设与维护，物流配送；并且承担地产商的角色，负责物流园区的投资建设，运营开发，商品出租。

4.湖南物流总部物流园区运营、盈利模式分析

（1）湖南物流总部物流园区运营、盈利模式基础条件分析

1.区域物流规划的需求：针对目前长沙市零担物流主要集中在高桥、马王堆，整个行业服务水平和业务拓展能力无法升级和提升的现状，长沙市委市政府在《长沙市现代物流业发展规划2010-2013》中，确立了黄兴镇为商贸物流发展优先区。湖南物流总部得到了长沙市政府的优先发展，财政政策支持，物流产业政策扶持，土地政策支持。2.园区的交通规划：湖南物流总部基地毗邻武广、沪昆高铁，处在高铁新城的核心区域，周围有京港澳高速，长沙绕城高速，长常高速，长沙黄花机场，交通便利，便于提高商品物流的运行速度。但是只有一条黄江公路（两车道）与基地直接连通，对物流运输极为不利，在直接连接交通建设方面，基地亟需加强。3.区域经济发展的需要：长沙市及周边区域没有大型的物流园区，缺乏科学系统的现代物流规划，有利于湖南物流总部的长远发展，市场价值的提升。但是物流园区处于建设初期，大部分运营模式还是储存型，不可能采取多方经营、提供全面物流服务项目的综合型运营模式，而是必须集中财力，物力，人力重点发展为商品提供流通交易服务项目，以服务中小企业和个体经营者。湖南物流总部土地升值空间较大，长沙黄兴镇是一个开发价值较高的地域，未来的发展前景很大。湖南物流总部在土地使用方面得到了长沙市政府的物流规划、财政政策支持，土地的使用价值会随着长沙经济的飞速发展而快速上升。

（2）湖南物流总部物流园区运营、盈利模式内部条件分析

1.园区的固有优势，劣势：湖南物流总部物流园区一期工程已经完工，建筑占地267亩，已经有100多家物流企业加盟，其中大多是中小企业。园区已经初步具有一定规模，为进一步发展提供了坚实的基础，园区一期工程的运行正在为二、三期的发展探索经验。物流园区在建设方面已经有运行的一期工程，在企业加盟方面有100多家企业加盟，品牌价值方面有了初步的家电配送的物流品牌，运营管理方面有了长沙实泰置业公司的物流管理团队。湖南物流总部物流园区相对其他物流园区的固有劣势主要体现在，园区规模方面，园区还在初步建设探索期，一期工程刚刚试运营半年左右；运营模式方面，运营模式还在初步建立阶段，只能借鉴其他优秀成功园区的运营管理模式，没有形成自身的运营模式特点，体现自身的优势；盈利模式方面，园区运营仅仅半年左右，基本没有形成有效盈利模式，没有形成完整的产业链，在盈利模式的长期有效发展方面亟需加强。2.园区的比较优势，劣势：目前，长沙市零担物流主要集中在以高桥为中心的零担市场（包括高桥物流市场、圭塘物流园、恒基物流园、大桥三区、黎仓库区等），以马王堆为中心的零担市场（包括九道弯、汇源物流园、南湖大市场等）。这些地方的绝大多数企业是夫妻店经营、家族式经营，而长沙专线物流过度集中在高桥。高桥货运市场是个自发形成的货运市场，仅仅这里已经有1000家左右专线物流公司进驻。相比长沙市零担物流模式的物流园区，商贸集中物流园区的代表――湖南物流总部有比较优势：集中服务管理，优化配送速度；集中物流企业，形成优势互补；信息平台交流，企业资源共享；提供大型仓储，满足远程物流。（作者单位：湖南工业大学财经学院）

参考文献：

[1]中国物流与采购联合会 中国物流学会.第三次全国物流园区发展报告[R].中国财富出版社.2013

[2]闭海涛.N N N物流园区盈利模式的研究.[D].广西大学硕士学位论文.2007

[3]张道臣.物流园区运营模式的研究.[D].北京交通大学硕士学位论文.2009

[4]韩兰兰.物流园区运营管理模式的研究.[D].长安大学硕士学位论文.2010

[5]马妙明.不同发展阶段下各类型物流园区盈利模式研究.[J].物流研究.2011