物业维护管理制度范文

导语：如何才能写好一篇物业维护管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、问题的提出

长期以来，企业忽视出资者权益的维护，利益过分向经营者和职工倾斜，资本遭受严重侵蚀，资产流失惊人。长此以往，企业将难以为继。对此，许多学者进行了深入研究，并取得突破性进展。尤其是财务分层管理框架以及出资者财务论和经营者财务论的提出，为上述问题的解决及企业财务管理体制的完善提供了新的思路和广阔的制度空间。推动出资者财务和经营者财务理论在实践中的具体应用，对于实现财务根本职能，保证财务改革的正确方向，推动现代企业制度的建立，具有重大的现实意义。然而，财务管理分层框架强调不同立场（出资者和经营者）的财务目标和权责利关系，把企业财务分解开来，这对于企业财务管理模式和有效的财务运行机制的建立产生了许多困难。因此，能否把出资者财务目标内化为经营者财务的有效约束，出资者如何通过经营者财务达到其财务目标，以及经营者如何在出资者的财务约束下经营，成为财务改革的关键。本文试图对此作一探讨，以求抛砖引玉。

二、维护出资者权益是现代企业财务的基石

众所周知，公司制是现代企业制度的主要形式，我们不妨选取公司制企业作为分析样本。在公司法人治理结构中，通过多层次的关系，从激励与监督、权责利对等、信息的交流等方面，形成一个相互制约、有效降低成本、提高决策效率的组织体系。那么，股东（出资者）如何行使其所有权？如何保证股东目标的实现？在实现股东目标的过程中，董事会将通过何种机制来保证经营者目标不偏离股东目标？如何使得经营者有充分的激励机制来发挥其人力资本优势，同时保证对经营者的有效监督？这些问题的解决是建立现代企业财务的关键。财力分层管理框架以及出资者财务论和经营者财务论对这些问题提出了很好的解决思路，但是对于一个企业来说，出资者和经营者不能建立两套制度而各行其是，他们必须通过有效的财务管理模式的建立，以促进出资者财务目标和经营者财务目标的同时实现。或者说，建立一种有效的财务管理模型，这种财务管理模式必须能够把出资者财务目标内化为经营者的目标，并保证这些目标的顺利实现。

所谓模式的建立，其实质是有关制度的建立，建立有效的财务管理模式，就是要建立一套保证出资者与经营者共同实现其财务目标的制度，而要建立这套制度，必须首先找到出资者财务和经营者财务所共同依赖的基石。出资者出资，是为了实现出资增值。经营者之所以能够经营出资者出资，是因为依法事先承诺对出资者的财产责任，即保证出资的保值增值。因此，出资者财务和经营者财务统一出资者出资的保值增值，而增值又以保值为基础。所以维护出资者权益，实现出资的保值增值，是有效的企业财务管理模式建立的基石，是企业财务的首要任务和职能，对于建立产权明晰、权责分明、政企分开、管理科学的现代企业制度，具有至关重要的意义。所谓出资者权益通常指“企业所有者对企业净资产的要求权或所有权”，即出资者出资所代表的权益。维护出资者权益是现代企业财务的首要任务和职能，是现代企业财务的基石；基于出资者权益维护的企业财务管理模式，才是适应现代企业制度的财务模式，是保证出资者财务目标和经营者财务目标共同实现的载体；有效地保障出资者权益，是真正建立起现代企业制度的首要标志。

三、基于出资者权益维护的财务管理模式及其特征

基于出资者权益维护的财务管理模式，本文称之为出资者权益维护型的财务管理模式。所谓出资者权益维护型的财务管理模式，是指企业财力提供的信息和生成信息的过程必须建立在出资者权益维护的基础上，或者说是以出资者权益维护作为整个财务会计系统运行的主线和指导。其精神实质在于：在市场经济条件下，企业作为一个“受托责任”的法人财产实体，经营者是在为完成出资者所赋予的“受托责任”而工作，这样出资者投入本金的维护、经营过程的风险控制以及通过利润来增长出资者权益，就构成了企业财务管理的目标，即实现出资者权益的最大化。甚至整个企业的管理都是围绕“股东财富最大化（出资者权益最大化）”而展开。也就是说，企业的经营管理，就是“维持良好的财务状况，实现收益性和流动性的统一，注重企业的持续发展壮大，来保证实现出资者权益的最大化”。要做到这一点，企业在获得净收益前，其出资者权益必须得到充分的维护和保持，即保全出资者是确定利润的前提。

出资者权益维护型的财务管理模式有以下基本特征：

（一）服从或服务于资本运营目标是出资者维护型的财务管理模式的根本任务。从经济学意义上看，资本运营泛指以资本增值为目的的经营活动，与单纯生产型和生产经营型对比，资本运营的基本特点是围绕资本保值增值而进行经营管理，把资本收益作为管理的核心，以财务管理为导向，生产经营管理服从资本收益目标。因此，企业经营管理的重点是资本存量管理、资本增量管理、资本配置管理等，供、产、销管理及一般的筹资、投资管理要从属于资本保值增值的资本运营目标。财务管理也应以资本的保值增值为目标，出资者权益维护型的财务管理模式正是以资本运营目标作为根本任务的。

（二）保全出资者权益是确定收益（利润）的前提。企业经营的目标归根结底是为了创造收益（利润），财务管理不仅要为企业创造尽可能多的收益服务，而且必须能够正确地计量收益。要正确地计量收益，必须以保全出资者权益为前提，划清本利的界限。然而在现实操作中，由于物价变动、经济生活的不确定性、主观因素以及其他原因，往往使出资者权益不能得到有效的维护，从而导致现实存在的诸多问题，甚至陷于恶性循环，严重阻碍了财务管理目标的实现。出资者权益维护型的财务管理模式，要求采取一切可能的措施，保证出资者权益得以有效维护，保证收益计量的科学、准确，从而保证财务管理职能的真正实现。

（三）以严格的管理制度作为该模式有效运转的保证。现代企业制度下，所有权与经营权发生分离。两权分离往往存在激励不相容、信息不对称、责任不对等等问题，尤其我国现阶段尚未真正建立起现代企业制度，这些问题表现的更为突出。资产经营者以出资者的出资从事生产经营活动，出资者投放资本的目的是谋求资本收益最大化，而这必须通过资产经营者的生产经营活动才能达成。但事实上，资产经营者很可能损害出资者权益，如将资产据为己有或拱手送人，导致出资者资产流失。或者经营不负责任，导致低效或无效经营，使出资者资产发生损失。为此，出资者权益维护型的财务管理模式以建立有效的激励机制和严格的监督约束机制作为保障，从而形成了该模式的重要特征之一。

四、实行出资者权益维护型的财务管理模式是我国企业的现实选择

正如前文所述，在现代企业制度下，企业是一个拥有法人财产权的经济实体，决定了我国企业要树立市场观念，谨慎经营，努力维护出资者权益，保证企业的长期生存和发展能力；目前严重困扰我国企业发展的各种现实问题，迫使我国企业必须采用出资者权益维护型的财务管理模式。

首先，现代企业制度已经赋予了企业自主经营、自我发展、自担风险的管理机制，企业经营的目标必须从单纯的利益最大化走向出资者权益最大化（资产保值增值），企业的出资者权益将成为制约企业的根本动力，企业经营者的任免和是非功过的评价主要由出资者来进行，企业经营的最终目标将是出资者权益的维护和增长。我国已经开始推行以“国有资产保值增值率”为主要指标的考核指标体系。这就为出资者权益维护型的财务管理模式的实施奠定了宏观基础。

其次，出资者权益维护型的财务管理模式，不仅是建立现代企业制度的需要，同时它反映了与企业有利害关系各方共同利益的要求。企业作为一个独立的经济实体，其生存和发展只能取决于自身再生产能力的维持，否则只能走向萎缩乃至破产，再生产能力的维持强烈要求出资者权益的保全；企业管理当局同样关注出资者权益维护问题，因为在现代企业制度下，企业出资者与经营者之间规范的委托关系，使得企业管理当局的管理能力、荣誉与应得报酬将维系于企业生存与发展，这就促使他们重视出资者权益维护，以便确保自身的长远利益；现代企业制度下，企业出资者投资办企业，其根本目的在于扩大所拥有的财富，而其中最为起码的要求则是保证其出资的安全与完整，因而他们是其权益维护的最大支持者；债权人向企业提供信用，势必要求企业拥有足够的偿债能力，足够的偿债能力源自于企业足够的出资者权益；国家（政府）更要求出资者权益维护，企业全面坚持和贯彻出资者权益维护原则，保证其自身的长期生存与发展能力，这样国家将在诸多方面受益，因为企业确保了长期生存与发展能力，自然就为国民经济的持续稳定与繁荣打下了坚实的基础，而且为国家中长期发展培植了资源，有助于解决就业问题。

五、出资者权益维护型的财务管理模式构造

（一）树立牢固的资本运营观念，保证资本保值增值的正确考核。借鉴我国国有资资本保值增值考核指标体系，对企业资本保值增值进行考核。我国国有资本主要考核指标如下：

国有资本保值增值率=期末所有者权益/期初所有者权益×100

如果国有资产保值增值率＞=1，则实现了国有资本的保值增值；

如果国有资本保值增值率＜1，则意味着国有资本受到侵蚀。

可以看出，考察国有资本的保值增值，采用期初、期末所有者权益对比的方法，说明考察资本保值增值，重点在于考察出资者权益的增减。因此，建立出资者权益维护型的财务管理模式，首先就要树立这种资本运营观念，强调出资者权益的维护和保持，进行科学的资本运营，保证资本保值增殖目标的真正实现。

（二）建立科学的收益（利润）观念，建立健全定期资产评估制度。前已指出，出资者权益在会计账册中以资产负债表上资产总额和负债总额的差数来表现。资产负债表借方的资产可以看作“正资产”，贷方负债可以看作“负资产”，即担负的经济义务或责任，出资者权益则以净资产表现。各类企业的出资者，其持有的利益不是资产总额，而是净资产的期末余额。出资者权益维护理论创立伊始便与收益密切相关。收益，它代表的是某一主体在一定期间内经营活动的净成果。从会计文献来看，一般都将收益（利润）定义为收入和费用之间的差额。但在界定其具体内容时，存在两种不同的观点，一是本期营业观，将当期的收入减去为实现这些收入所发生的费用（成本）即为收益。用公式表示如下：

AI[t2]=R[t2]—C[t]

其中，AI[t2]表示第二期的会计收益；

R[t2]表示第二期的收入；

C[t]表示第二期的费用（成本）。

另一观点是总括收益观，即期末净资产减去期初净资产的差额。公式为：

AI[t2]-NA[t2]—NA[t1]+D[t2]

其中，NA[t2]表示第二期期末的净资产；

NA[t1]表示第二期期末的净资产；

D[t2]表示第二期的资本分配（股利）。

按照出资者权益维护理论的要求，收益的定义应当采用总括收益观，即收益应被定义成企业净资产的增值，换言之，只有在净资产保值基础上的增值才能被看成是真正的收益。这一定义较之本期营业观下的“以收抵支的差额”或“一定时期内经营成果的货币表现”的说法当然要科学的多，它真正揭示了收益的本质，同时也为财务会计是确认和计量收入、费用、资产、负债指明了方向。建立出资者权益维护型的财务管理模式，坚持总括收益观实乃必要。其实，相比而言，说总括收益观更为科学，还因为它具有更广泛的应用前景，如它能更好地用于金融资产的计量。因此，应建立健全定期资产评估制度。在评估中应以资产的现时成本为计量标准，特别应重视以资抵债后的资产净值，并以此计算当期收益，超过这一程度的利润分配意味着对出资者权益的侵耗，应采取果断措施加以制止。

（三）全面贯彻资本保全原则。物价变动是市场经济的伴随现象，持续剧烈的物价变动使出资者权益的保全面临着严峻的考验。出资者权益维护型的财务管理模式要求全面贯彻资本保全理论。在该种模式下，出资者权益的保全是确定收益的前提。任何一项权益都有资产相对应，出资者权益用净资产表示，净资产的计量即为出资者权益的计量。构成会计计量模式的因素有三：计量对象、计量属性和计量单位。计量因素的各种组合产生了不同的会计计量模式。不同的计量模式，出资者权益的量度和收益的确定都有区别，因而就产生了保全出资者权益的几种观点，主要包括出资者权益的货币资本保全观、出资者权益的稳值货币保全观和出资者权益的实物保全观三种，各种出资者权益保全观都规定了各自的资本保全要求。要正确分析各种出资者权益保全观的优缺点，根据实际情况选用合理的方法保全出资者权益，防止补偿不足，全面实现资本保全。具体地说，物价变动轻微时期，财务核算的原则和方法的选择应有所偏重，以便基本解决成本的补偿问题；当物价变动达到一定幅度之后，应该综合采用出资者权益保全措施，以便追求全面的资本维护。

（四）创造条件，促进谨慎性原则充分应用的。出资者权益维护型的财务管理模式，要求企业在获得净利前必须使其资本得到充分维护，体现在财务运作中，就要求必须在认真遵守权责发生制和配比原则的同时，全面推行谨慎性原则。谨慎性原则，又称稳健性原则，是指企业为了克服市场经济固有的不确定性给企业的生产经营带来的种种风险，当某一经济事项在会计上有两种或两种以上的方法可供选择，并且每一种方法都具有相同的理论上和逻辑上的正确性时，通常选择避免高估资产和收益与低估负债的会计方法，谨慎性原则是会计适应经济环境发展的结果。1992—1993年的我国会计改革中部分地引入了谨慎性原则，开始允许采用存货的后进先出法、应收账款坏账准备、固定资产加速折旧等方法来强化资本维护，确为我国会计的一大进步。但是我国会计准则和现行会计制度中谨慎性原则的应用程度还偏低，距离出资者权益维护的要求和客观需要还存在不足。笔者认为，应进一步创造条件，充分应用谨慎性原则，并建议采取以下具体措施：（1）对有价证券和存货采用“成本与市价孰低”规则进行计价；（2）将快速折旧法和直线折旧法均作为企业选择折旧方法的备选方案，并尽可能缩短折旧年限；（3）允许企业根据自身经营特点采用“账龄分析法”计提坏账准备；（4）递延资产与无形资产的摊销应尽可能缩短摊销年限；（5）对企业发生的产品维修担保、法律诉讼等或有负债进行揭示；（6）审慎地确定支出补偿内容与额度、合理划分期间费用与制造成本；（7）收入的确认要严格核查其应具备的各项条件或标准。

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关键词：高校 物业管理 建议

高校物业管理是在社会住房制度改革、物业管理行业的发展和高校后勤社化改革的推进过程中逐步发展起来的，高校物业管理是高校后勤社会化改革的一个主要内容。因此，在目前的新形势和新环境下，开展高校后勤物业管理工作的创新具有十分重大的意义。

1、高校物业管理的内涵

1.1、高校物业管理的含义

高校物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托，在后勤集团的领导下，依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约，运用现代管理科学和先进技术就学校已经建成并投入使用的校园、各类建筑物、设施设备等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有者和使用人提供综合性、有偿性的服务。以经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，同时促进相互间的沟通与交流，从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动学校整体进步。由此可见，物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。

1.2、高校物业管理服务的内容

1.2.1、维护校园环境

校园环境的维护分为对自然环境的维护和对社会环境的维护。自然环境的维护主要包括：校园环境卫生的管理与服务，主要是为了净化校园及其环境，定时对各楼宇内外环境进行清扫保洁，保持校区内环境卫生的清洁而开展的管理与服务；绿化管理服务，主要是为了维护校区内园林绿化，定期地进行保养和营造，使校区内学习和生活更加舒适、健康。社会环境的维护主要包括：校园内安全护卫管理，主要是保护校园的安全，同时作为物业服务企业要做好预防和处理各类突发事件的准备，给师生营造一个安全的学习和生活环境；消防协助管理服务，主要是定期检查消防设施设备，定期地进行消防安全教育和消防演习操练，保证在关键时刻义务消防队伍能派上用场；校区交通协助管理，主要是对校区各种车辆、道路的管理，保证交通畅通、快捷，为师生创造安全、便利、舒适的环境。

1.2.2、校园物业修缮

物业的修缮主要包括建筑主体的管理与修缮和设施设备的管理与修缮。建筑主体的管理与修缮，主要是定期地对房屋（各类宿舍、教学楼、实验室等）进行检查、维修，保持房屋完好率，确保房屋的使用功能，努力使房屋保值、增值，它包括房屋日常维修、保养，房屋各类的小中大维修等；设施设备的管理，主要是为了保证房屋的配套设施设备及各种教学设施设备的完好及其正常使用而进行的管理和服务。除此之外，校园内的市政道路、管网管理与维护和修缮，保证畅通和使用。

1.2.3、营造育人氛围

高校物业管理既有社会化、企业化管理的特点，又与普通物业管理不同，它有着为教学、科研、师生提供服务的职能，更富有管理育人、服务育人积极开展校园文化的职能。物业管理人员热情周到和文明规范管理对培养学生良好的道德品质能够起到一定的示范作用；优美的校园环境、清新的空气可以是学生们的身体健康、精神振奋，良好的校园文化熏陶，使学生形成良好的心理素质，陶冶情操和培养高尚的审美情趣。正是由于物业管理这种对校园环境的优化作用在不断促进学校育人工作的全面实施。

2、当前高校物业管理现状

2.1、管理服务观念落后

高校物业管理仍然处于一种家庭式作坊制，存在小打小闹的经营意识，管理技术，服务手段相当落后。保洁工作，扫地只用扫帚、拖地板是用一把拖把，擦玻璃用一块抹布。这一种服务方法，可谓：一把扫帚、一把拖把、一块抹布“打遍天下无敌手”。由于经营意识落后导致服务技术踏步不前，而社会上物业管理己采用了机械化服务、无纸化管理、电脑化报修等服务平台的先进管理技术和服务手段。而作为高校物业管理必须更新服务理念经营意识，不断提高物业管理水平和服务技术，与现代物业管理相匹配。

2.2、物业管理队伍知识老化、年龄老化

高校人事部门往往注重引进专业人才和学科带头人等高层次技术人才，很少考虑高级管理人才和物业管理技术人员。目前高校物业管理队伍年龄结构老化，在职员工的年龄已极大数接近50岁或50岁以上年龄，身体状况欠佳，在40岁以下仅占在职人数20%左右，而物业管理是一项繁琐而复杂的服务工作，更需要一些年富力强的青壮年，物业管理才能朝气蓬勃。为了降低物业管理成本，在操作层面上的工作人员极大多数聘用了中年下岗、待岗人员和退休工人，以及外来劳务工。这一群体人数占物业管理队伍75%左右，这一群体人员的文化水平低，接受新技术、新知识的能力受到限制。

2.3、制度不够健全

规范的物业管理制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格。

2.4、物业员工亟待技术培训

物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识，还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，员工的培训极为必要。

2.5、经费投入严重不足

当今时代，我国高校正处于高速发展阶段，建设施工、设备购买项目较多，资金使用缺口大。而当前我国高校物业管理经费仍主要依靠学校财政拨款，经费自然也就十分紧张。这就使得高校物业管理大部分时间都处于 “贫血”运行状态，也就很难实现更大的突破，严重制约了高校物业管理的现代化发展。

3、加强和完善高校物业管理的建议

目前，从高校物业管理运行情况来看，还有一些问题。为此，应在后勤改革和发展的大背景下，确定高校物业管理发展的思路与对策。

3.1、树立物业管理现代化发展理念

将物业管理理念引入到高校后勤管理中，本身就是要是引入竞争机制，使高校后勤管理步入专业化、一体化和企业化发展道路。因此，要树立物业管理现代化发展理念，改变过去那种传统的行政化物业管理习惯。要建立健全高校物业管理制度，以制度来规范物业管理的各项工作。另外，高校物业管理的企业化发展仍然需要政府和学校的大力支持，如争取政府在金融信贷、税收减免等方面给予优惠政策，争取学校在行政方面给予便利条件，等等，但仅仅靠外部支持是不够的，物业管理企业要按照现代化、市场化、专业化的标准严格约束自己，努力克服各种困难，增强自身实力，参与市场竞争，实现企业的自我发展。

3.2、提高物业管理水平，走集约化道路

高校后勤不仅有一批物业管理队伍，还有一批集物业维修、绿化、保洁、保安为一体的物业服务队伍，他们长期为教职工和学生服务，熟悉服务对象的特点和要求。但也有服务意识差、“朝南坐”的习性。为此，迫切需要以素质教育、岗位培训、技术考核等形式，提高人员的专业水平和服务意识，并通过机制的转换和专业部门利益的调整，做到优胜劣汰，造就优秀的物业管理队伍，以增强企业的竞争力。高校转制的物业管理还应脱离“小而全”的格局，立足高校物业管理集中与分散并存的市场定位，形成向集团体发展的扬己之长，进行专业化、区域化有机统一的局面。日后，学校对公用房屋采纳用大包大揽的行政管理方式也将退出，物业管理的触角将会延伸至学校的各类用房。目前，从市场需求量和市场规则保障都为物业管理创造了良好的条件，高校物业管理应及早介入。

3.3、加强队伍建设提升专业化管理和服务的水平

重点是对高校物业管理队伍按照国家规定的物业管理标准结合实际加强专业化建设。一是要高校物管部门制订物管队伍建设规划在引进物管队伍上有优惠措施及政策以吸引优秀的物业管人员。二是加强对员工的技术培训提高人员素质。要依据职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。制定计划、制定培训大纲、组织编写教材、进行专业讲授、示范训练、进行实践考试。三是提升高校物业管理人文品位葛造良好的文化氛围。高校物业管理处于高校这个特定的环境，受其浓厚的文化底蕴影响决定了其价值取向应服从于高校“教育育人，’的大目标。

3.4、以服务为本，树立高校物业品牌形象

结合新时期学生出现的新特点和社会发展的要求，增加工作内容和服务范围，加强与学生的沟通和交流，向他们提供优质、廉价、高效、多方位、高品质的服务。

3.5、理顺物业管理体制和运行机制

高校后勤社会化改革引入物业管理模式，旨在对物业实施专业化的管理和经营，通过对高校内部特定的市场、特定的消费对象的全方位、多层次的有偿服务，形成具有高校特色的物业管理模式。首先，需从改革原有的管理体制和运行机制入手，将原隶属于物业管理范畴的资产、人员等成建制地从行政管理系统中规范分离出来，组建自主经营、自负盈亏、独立核算，并到工商管理部门正式登记注册的物业管理企业，不再按高校下属行政组织管理。其次，需将原有服务区域内的经营点、商业点等以租赁等方式同步划入物业管理公司，以增加其造血和发展能力。再次，学校住宅区的教职工作为业主，应按标准交纳专项维修资金，设立专门的账户，专款专用。同时，成立住宅区业主委员会。

参考文献：

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关键词：物业 财务管理 现状 改进

物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理起源于19世纪60年代的英国，于20世纪80年代从香港传入我国大陆。1981年3月，在深圳成立了我国大陆第一家物业管理企业，标志着我国物业管理时代的到来。目前，我国物业管理企业大多是微利企业。作为一种以营利为目的的经济组织，加强管理、促进经济效益的提高，始终是物业管理企业的重要课题。财务管理作为企业管理的核心部分，渗透到企业的各个部门、每个环节，甚至每一名员工。财务管理水平的高低，决定着企业的兴衰成败，决定着企业的战略管理和经营管理的效果。

通过对物业管理企业财务管理现状的了解，笔者发现物业管理企业在财务制度建设、资金运作、财务基础工作、内部控制等方面存在一些亟待解决的问题。为了企业价值最大化这一财务管理目标的实现，有必要针对这些问题进行探讨。

一、财务管理概念及内容

企业财务管理，是指在国家法律法规和方针、政策指导下，根据国民经济发展的客观规律和企业对资金管理的要求，有组织地对企业财务活动及财务关系所进行的一项管理工作。企业财务管理是企业生产经营管理的一个重要组成部分。

物业管理企业所有涉及资金的活动都是财务管理的内容，包括筹资管理、投资管理、资金的运用和资金的分配等。财务管理的实质是以价值形式对企业的生产经营过程进行综合性的管理，

二、我国物业管理企业财务管理现状

（一）财务管理制度不健全不完善

物业管理行业至今没有一套健全、完善的财务管理制度，物业管理企业仍然存在执行不同会计制度的现象。尽管我国已经颁布了《会计法》、《企业会计准则》、《会计基础工作规范》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》以及各地方颁布实施的《物业管理企业财务管理实施细则》等等会计制度法规，提供了物业管理企业制定内部财务制度的依据和参照，但是，在实际执行过程中仍然存在行业内部制度执行混乱现象：有的执行事业单位财务会计制度；有的执行外商投资企业财务会计制度；有的执行旅游、饮食服务业企业财务制度；有的执行施工、房地产开发企业财务制度；有的执行工业企业财务制度等等。物业企业财务管理制度过于多样化，导致会计人员在具体财务工作处理上存在较大差异，既不利于行业内财务状况和经营成果的统计和比较，也不利物业管理这个新兴行业持续稳定的发展。

（二）资金运营缺陷

我国的物业管理企业大多规模较小资金少，受委托管理的资产量大、风险大、责任大，物业企业盈利性差。受上述因素影响，物业管理企业筹资信贷能力差，又缺乏政府的支持，融资困难，这又进一步造成了其资金短缺。物业管理企业依据物业合同提供物业服务，支付公共部位的设备设施维护维修费、绿化保洁、垃圾清运、物业人员薪酬，代收代缴房屋租金、水电费等，承担大量资金流出的同时，还要面临业主不按时缴纳费用，甚至是长期拖欠物业管理费的现象。某些物业管理企业无视国家制度，私设“小金库”或是违规使用资金购置汽车、违规改善企业经营环境，占用大量的资金影响企业的资金流动。资金流动是企业的主动脉，一旦被切断，本就资金紧张的物业管理企业，其经营情况可想而知。

（三）内部控制体系缺失

内部控制是由企业董事会、管理层和全体员工共同实施的、旨在合理保证实现企业基本目标的一系列控制活动。内部控制不仅能维护企业的财产安全、防范经营风险，还可以保证会计信息的采集、归类、记录和汇总过程准确无误，从而真实的反映企业的生产经营活动的实际情况，并及时发现和纠正各种错弊，从而保证会计信息的真实性和准确性。有些物业管理企业由于对内控工作不够重视，存在如下问题：没有建立内部控制制度，有制度不健全，制度流于形式并没有贯彻实施，缺乏有效的监督机制，存在内部审计职能弱化的现象。内部控制体系的缺失，必然导致财务管理的混乱，导致企业经营风险增大。

（四）财务人员职业素质不高

目前，我国物业管理企业的财务人员的职业素质普遍不高，或无证上岗，或不具相应的会计技术资格证。财务人员职业素质的高低直接关系到企业会计工作的质量。实际工作中，有的财务人员职业道德缺失，甚至参与弄虚作假；有的财务人员缺乏法律意识，不熟悉财经法规、制度；有的财务人员缺乏职业判断力，业务处理能力较差；有的财务人员缺乏风险意识，保守商业秘密观念较差；有的财务人员不注重自身业务水平和技能的提高；有的财务人员服务意识较差，岗位工作敷衍了事，缺乏爱岗敬业的精神。

三、完善物业管理企业财务管理的措施

（一）完善财务管理制度体系

物业管理是一个新兴的行业，物业管理企业在会计核算工作中无法吸取行业会计制度的经验，当前的会计制度、条例等也没有提供具体的、详尽的指导意见，这就要求物业管理企业在了解、分析物业管理业务特点的基础上，建立一套适用于物业管理企业自身的内部财务管理制度。物业管理企业的非流动负债、营业收入、成本费用等核算内容区别于其它行业，物业管理企业财务数据定期地向业主报送，从而更具透明度。物业管理企业具有较多的委托经营业务，会计核算应该强化资产核算的及时性、真实性和准确性。物业管理企业应该依据上述核算特点，制定内部财务管理制度体系。

（二）加强物业管理企业资金管理

资金管理是财务管理的核心内容。物业管理企业在财务管理过程中，应该将资金集中进行管理，这将有效降低企业的财务风险。具体可以参照“资金池”的方式进行资金集中管理，这样能够有效降低企业资金头寸，统一、合理的运作企业的资金，利用闲散资金进行对外投资，谋求资金的中短期收益。物业企业应认真做好营运资金的预算，分别细化到每年、每月、每周编制资金预算，使预算在不断的变化中与实际收支趋于一致。要求各相关部门上报资金预算，据此对各部门的日常现金流量进行控制，并对资金预算情况进行跟踪分析和考核。事先有预算、事中有控制、事后有分析，才能强化物业管理企业的营运资金管理。资金集中进行管理可以改善物业管理企业的经营状况，提高企业盈利能力，降低经营风险，从而拓宽企业从内部和外部进行融资的渠道。

（三）加强物业管理企业内部控制

1、遵循不相容职务相分离的原则

物业管理企业大多属于小规模企业，机构设置相对简单，人员较少。在机构和岗位设置上，更应该严格执行不相容职务相分离的原则。如财务工作中的会计和出纳就属不相容职务，需要分离。

2、授权批准控制

授权批准控制指对单位内部部门或职员处理经济业务的权限控制，它可以保证物业管理企业各项业务的执行和限制。如物业管理企业处置废品的数额超过某部门的批准权限时，只有经过更高级别的部门批准，才能进行该项经济业务。

3、实物资产控制

实物资产控制主要包括限制接近控制和定期清查控制两种。限制接近，如物业管理企业除物业特定维护人员外，其他人员则限制接近公共区域内的大型机器设备，可以保证资产安全。定期进行实物资产清查，可以保证账实相符，如发现账实不符，应查明原因，及时处理。

4、风险控制

物业管理企业经营过程中面临的风险，主要包括物业管理的服务风险和物业管理的财务风险。物业管理企业唯一的产品就是服务。在提供服务的过程中，物业企业受托管理的资产存在发生各种灾害的可能，面临经营风险。财务风险又称筹资风险，是指由于举债而给企业财务成果带来的不确定性。借入资金需要还本付息，一旦无力偿还到期债务，企业便会陷入财务困境甚至破产。

（四）提高会计人员职业素质

由于目前网络、媒体等极度发达的社会环境，物业管理企业对财务人员的会计电算化水平的要求进一步提高，对高知识存量、高技能型财务人员的需求进一步增加。企业财务制度是随社会经济发展需求而不断更新、细化的，财务人员只有具备终身学习的意识，才能够跟上社会的发展变化，满足财务工作的需求。财务人员应该有意识的进行知识更新，自我“充电”，提升自己的业务水平、法律意识，职业判断能力和职业道德水平。

综上所述，物业管理企业财务管理过程中，还存在财务制度不完善、营运资金管理不规范、内部控制缺失、会计人员职业素质较低等现象。针对这些现象，笔者提出了改进方法。但就目前物业管理企业财务管理现状而言，改进过程仍然需要一个较长的时间过程。物业管理企业既是一个劳动密集型企业，又是一个管理密集型企业。物业管理企业只有重视财务管理，才能在当前风险与机遇并存的形势下，实现企业价值的最大化。物业管理企业应在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围，向规模化发展。

参考文献：

[1]柏光燕.我国物业管理企业财务管理问题研究[J].中国外资，2008（8）：106-108

篇4

1、凡在局机关住宅小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

2、局办公室是小区内全体住户的主要管理部门。办公室必须按照局党委的决议、决定，配合物业管理人员做好各项管理工作，严格执行各项管理制度。

3.各住户必须自觉遵守区政府对“文明小区”的要求和相关规定外，各单元均应选出“单元长”。“单元长”负责制定单元“轮值”制度，协调住户关系，并检查督促本办法的顺利执行。

4.各住户应自觉维护物业小区的整洁、美观，保持小区的公共卫生，不得高空抛物；爱护小区内道路、球场、绿化、供电、供水设施、供气、排水、有线电视、消防、安全、路灯、电动拉闸、治安室等公用设施。若损害公共设施和设备，须照价赔偿。

5.自觉维护物业小区内的公共生活秩序，不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他住户正常生活的噪音，严以律己、宽以待人，不得发生邻里纠纷。

6.原则上小区内不应饲养宠物，特殊情况应报办公室批准。饲养期间须严格遵守政府有关规定，对宠物进行防疫处理，严禁污染环境和伤及他人的情况发生。

7.车辆出入应按要求出示证件，本小区内禁止鸣笛。机动车应该放在规定地点停放。长期在小区内停放车辆的住户，应予门卫处登记备案。

8.各住户不得擅自改变房屋的用途。未经许可不得租借、转让他人居住；不得以住房为工具从事经营活动；更不得利用住房从事危害公共利益的活动及法律法规禁止的其他行为。一经查出，办公室有权实行断电断水措施，对住户主要责任人进行说服教育；屡教不改者，处以50元以上200元以下罚款；情节严重者，依法追究刑事责任。

9.严禁对房屋承重结构进行拆改；严禁拆凿共用墙壁、天花及地板；未经许可不得在公共部分如楼道、门廊、车棚等加建、改动；公共部分严禁堆放杂物，否则作弃物处理。

10.小区公共部分的维修改造由办公室根据局党委决定进行；各住房户室内维修由住户自行负责。其中在水电安装方面分两种形式给予一定补偿：一是经住户申请，由办公室派人进行维修，所需材料由住户承担；二是住户在经过办公室核准后请人维修，由办公室报销人工费用。

11.凡家庭成员中有本系统干部的住户均以同等权利享受优惠待遇。除天然气、有线电视已实行社会化管理外，电费按市价减半，水费、上网费、物业费均为免费。

12.小区住户不得私自出租和转让住房。凡因工作调离、在外购房或其它原因欲出租住房的，一律向局办公室申请，经办公室同意后，将租住者姓名、家庭情况、与住户的关系及身份证明等资料登记备案，并以市场价收取水费、电费、上网费和物业管理费，分别为1.2元/度/月、1元/立方/月、30元/月和0.2元/平方米/月；凡因各种原因欲变卖住房的，必须向局办公室提交申请，由国资局评估，并回购为国有资产，按需要留用或变卖给本单位无房职工，以保证小区住户结构的单纯性。回购住房的基本估价原则为：建筑面积市场均价按年递减2%剔除房屋折旧。

例如：118平方米住房，1993年竣工，计算方法为：市场价2400*面积118等于283200元，年递减2%折旧*15年等于30%，283200元*30%=84960元，折后总价为283200元-84960元=198240元。

另：××楼因是集资建房，五年内不得出租、转让。

篇5

京国土房管物[2003]127号

各区县国土房管局，各物业管理委员会、各物业管理企业：

《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》［京房地物字（1999）、第187号］自颁布以来，在规范物业管理企业服务行为，维护产权人和物业管理企业双方的合法权益，促进物业管理行业的健康发展等方面起到了积极作用。但随着我市物业管理的发展，该要求已不能适应物业管理实际工作的需要。为贯彻落实党的十六大会议精神，实践“三个代表”重要思想，促进我市物业管理服务水平的提高，为人民群众创造良好的居住环境，在充分征求社会各界意见的基础上，我局对《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）、》作了修改，并修订为《北京市居住小区物业管理服务标准》（以下简称“标准”），自2003年5月1日起正式执行，原《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）、》同时废止。

现将该标准印发给你们，请认真贯彻实施。

附件：北京市居住小区物业管理服务标准

北京市国土资源和房屋管理局

二三年二月二十一日

北京市居住小区物业管理服务标准

表一、普通商品房居住小区管理服务标准

项目范围工作内容及要求

（一）、综合管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。（1）、负责制定物业管理服（2）、务工作计划，（3）、并组织实施；（2）、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）、白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）、协助组建业主委员会并配合其运作；（5）、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6）、与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）、全体员工统一着装，持证上岗；（9）、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。

（二）、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。“）、确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：（1）、楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；（2）、保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）、负责小区智能化设施的日常运行维护；（5）、定期清洗外墙。

（三）、绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

（四）、保洁

小区规划红线以内，业主户门以外。维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：（1）有健全的保洁制度，（2）清洁卫生实行责任制，（3）有明确的分工和责任范围；（4）设定垃圾集纳地点，（5）并每日将服（6）务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，（7）对垃圾（专用）、楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（8）每日对保洁服（9）务范围内的区域进行一次清扫，（10）做到服（11）务范围内无废弃杂物；（4）、对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；（5）、按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（五）、保安

小区规划红线以内，业主户门以外。公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）、相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；（3）、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等；（4）、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

（六）、存车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、、位的看管

（1）、有健全的机动车存车管理制度和管理方案；（2）、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；（3）、保证停车有序，24小时设专人看管；（4）、长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

（七）、消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理

（1）、有健全的消防管理制度，建立消防责任制；（2）、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（3）、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

（八）、高压供水养护、运行、维修

（1）、保证居民正常生活用水；（2）、对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；（3）、维修服务标准执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。

（九）、电梯养护、运行、维护

（1）、主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班室，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；（2）、凡有备梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；（3）、主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；维修服务标准执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。

（十）、装修管理服务房屋装饰装修管理

（1）、有健全的装修管理服（2）、务制度；（3）、查验业主装修方案，（4）、与业主、施工单位签定装修管理协议，（5）、告知业主装修注意事项；（6）、装修期间，（7）、对装修现场进行巡视与检查，（8）、严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，（9）、调解因装修引发的邻里纠纷；（10）、业主装修结束后，（11）、应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，（12）、问题严重的报行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

表二、经济适用房小区、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区管理服务标准

项目范围工作内容及要求

（一）、综合管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理（1）、负责制定物业管理服（2）、务工作计划，（3）、并组织实施；（4）、每年一次对房屋及设施设备（5）、进行安全普查，（6）、根据普查结果制定维修计划，组织实施；（7）、白天有专职管理员接待住户，处理服（8）、务范围内的公共性事务，（9）、受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，（10）、处理急迫性报修，（11）、水、电等急迫性报修半小时内到现场；（12）、协助组建业主委员会并配合其运作；（13）、管理规章制度健全，（14）、服（15）、务质量标（16）、准完善，（17）、物业管理档案资料齐全；（6）、与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）、全体员工统一着装，持证上岗；（8）、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数80％。

（二）、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备。（1）、楼房及小区内共用部位设施设备（2）、的日常养护和小修，（3）、执行《房屋及其设备（4）、小修服（5）、务标（6）、准》；（7）、保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备（8）、正常使用；（9）、确保雨水、污水管道保持通畅，（10）、定期清掏化粪池、雨水井，（11）、相关设施无破损。

（三）、绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。按市园林局规定的《三级养护标准》养护。

（四）、保洁

小区规划红线以内，业主户门以外。维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：（1）、设定垃圾集纳地点，（2）、并每日将服（3）、务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，（4）、对垃圾（专用）、楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（5）、每日对保洁服（6）、务范围内的区域进行一次清扫，（7）、做到服（8）、务范围内基本无废弃杂物；（9）、按规定进行消毒、灭鼠等活动；（10）、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（五）、保安

小区规划红线以内，业主户门以外。维护服务范围内的业主公共生活秩序，包括：（1）、相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，（2）、车辆行驶通畅，（3）、危及人身安全处有明显标（4）、志和防范措施；（5）、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；（6）、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，（7）、应及时报警，（8）、并配合公安部门进行处理。

（六）、存车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、、位的看管

（1）、有健全的机动车存车管理制度和管理方案；（2）、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，（3）、出门凭证放行；（4）、保证停车有序，（5）、24小时设专人看管；（4）、长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

（七）、消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理

（1）、有健全的消防管理制度，（2）、建立消防责任制；（3）、消防设施有明显标（4）、志，（5）、定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（6）、定期进行消防训练，（7）、保证有关人员掌握消防基本技能。

（八）、高压供水养护、运行、维修

（1）、保证居民正常生活用水；（2）、对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；（3）、维修服务执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。

（九）、电梯养护、运行、维护

（1）、主梯6：00－（2）、24：00不（3）、间断运行，（4）、0：00－（5）、6：00呼叫运行，（6）、电梯工夜间值班，（7）、公布呼叫电话或房号。凡是楼层设有电梯门的，（8）、均须开启载客；（9）、凡有备（10）、梯的，（11）、在高峰期6点－（12）、8点、17点－（13）、19点与主梯同（14）、时运行；（15）、主梯维修时，（16）、用备（17）、用梯运行；无备（18）、梯的，（19）、属急迫性维修的，（20）、应在30分钟内抢修完工，（21）、其它维修应于23点至次日5点以内完工。（22）、维修服（23）、务标（24）、准执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。

篇6

特种设备安全检察条列中第五条明确规定了使用单位的责任范围,特种设备生产、使用单位应当建立健全特种设备安全、节能管理制度和岗位安全、节能责任制度。第二十六条特种设备使用单位应当建立特种设备安全技术档案。安全技术档案应当包括以下内容:(三)特种设备的日常使用状况记录;(五)特种设备运行故障和事故记录。第二十七条特种设备使用单位应当对在用特种设备进行经常性日常维护保养,并定期自行检查。

浙江省地方标准DB33/728-2009《电梯维修保养安全管理规范》和TSG T5001-2009《电梯使用管理与维护保养规则》中第二章使用管理第四条到十三条明确了使用单位对电梯安全方面的一些职责。

另外杭州市电梯安全检察办法中第十六条中也明确:电梯使用单位应当使用符合安全技术规范要求的电梯,对本单位电梯的安全运行负责,并履行安全管理职责。

问题是尽管现在的使用单位(现在小区和大楼基本都是聘请物业公司来进行管理)基本都制定电梯的安全管理制度等技术管理文件,但据调查使用单位对电梯基本没有做到相应的职责,可以说对自己单位的电梯基本不管不问,他们一直觉得我们有电梯维保单位,平时都有维保单位员工每半个月来维保一次,电梯坏了打维保单位24h招修电话,维保单位的维修人员会及时快速到现场维修。

所以,现在普遍存在的问题就是有关电梯的一系列问题基本与使用单位脱钩,平时都由维保单位来进行,这就存在了一些弊端,因为一般电梯维保合同签订保养时间都是按国家规定至少半月一次的保养,也就是每半个月对1台电梯进行维护保养,那这半个月的时间电梯的运行情况还是要靠使用单位来巡查发现的,并且使用单位发现电梯有问题要及时通知维保单位来进行维修。

电梯作为特种设备,是载人载物的交通工具,就像汽车一样它是动态的,出现故障也属正常,关键是现在高楼商场越来越多,男女老少人人都离不开它,普通老百姓对电梯又缺少了解,对电梯有种恐慌的心理,其实电梯本身是很安全的,有很多的安全保护装置,现在新闻、媒体、报纸报道的电梯伤亡事故基本都是人为原因造成的,不是电梯本身故障导致伤亡的直接原因。当然,我们电梯的主体责任单位加强对自己单位电梯规范管理,对保证电梯符合安全技术规范要求的维保单位进行保养质量的有效监督,目前绝大多数使用单位(特别是物业公司)存在的问题是认为有关电梯一系列事情都是电梯维保单位的事情,跟自己没多少关系。恰恰相反,使用单位作为电梯的产权单位、主体责任单位,更应该对自己承担的责任引起重视,将平时工作做到细处,所以本文主要从目前使用单位存在的一些问题进行分析,使用单位主要存在以下几点问题。

1 使用单位的安全管理人员形同虚设

按国家规定电梯的使用单位必须配专职或兼职的安全管理人员,目的是为了更好的维护和监管好电梯,尽管目前使用单位基本都配置专职或兼职电梯安全管理人员,但是大都数使用单位的电梯管理人员并没有按照电梯安全管理制度要求来做,带来很多电梯方面的安全隐患问题,还有目前小区或写字楼等基本都有物业公司接管,问题是一般一个物业公司少则接管几个项目,多则几十个项目,有些物业公司也只有一个管理人员,管理人员本身也没有真正到位,超市、公共场合如过街天桥、大桥等电梯和扶梯也存在同样的问题,使得很多有电梯的项目其实并没有真正意义上管理人员。所以要改变目前电梯投诉率高的现象,首先必须保证每台电梯都有相应的电梯管理人员,其次电梯管理人员必须严格执行相应的职责,严格按单位制定的安全管理制度要求进行日常巡查每台电梯的运行情况等工作。

2 轿内紧急报警装置24h值班问题

目前,尽管现在基本上轿内紧急报警电话能保证与24h值班室保持接通,但值班室保证24h值班吗,值班室电话挂好了吗,报警电话响了都及时接吗等等很多问题,被困乘客按电梯轿内报警电话因值班人员各种原因未能做到随时接听,导致被困乘客拨打新闻媒体或12345市长热线电话,把事情弄得复杂化,最后有关部门还要投入大量的人力进行事故调查。试想如果值班人员做好了本职工作也就不会发生关人投诉事件。发生此类的事情已经见多不怪。

3 使用单位节约成本

使用单位特别是由物业公司管理的小区或单位考虑到本身公司的盈利,加上物业费的上交比例不高,特别是小区物业,小区又就数经济适用房和拆迁小区。选用维保费低的一些实力不大的小型维保电梯公司,甚至个别小区有物业公司管理,物业就不落实电梯维保单位。

另外,维保单位在平时检查保养时提出的需要更换或修理电梯某些部件时,能拖就拖,就连如常见的轿内应急照明、报警装置的蓄电池电源,外呼显示按钮不好、甚至有些物业导轨油也不肯买等等,物业公司不肯出钱更换,也会导致故障增多,存在安全隐患,当然如果更换某些大的零部件或大修、改造电梯,由于涉及到费用比较高,考虑物业公司要业主同意等复杂情况也是情由可原。

4 要监督乘客文明乘坐电梯

使用单位应当在醒目位置张贴乘坐电梯的注意事项,特别是自动扶梯和自动人行道,老弱病残及儿童要在大人的监护下乘坐,并经常监督有不文明行为的乘客,使用单位应当经常开展如何安全乘坐电梯和被困轿厢时如何进行安全呼救等等,为保证电梯的安全运行和乘客的安全都起到一定的作用。

篇7

由于物业管理公司一般属于地域性公司，公司的规模相对生产型企业较小，且企业业务大多属于劳动力密集型业务，因此公司投入的主要成本为人力成本。同时由于物业管理公司日常涉及业务虽然所涉资金额较小，但是业务数量却较大，因此对于控制企业人力成本又带来了更大难度。目前部分物业管理公司缺乏有效内部控制制度和手段，对企业的人力成本进行有效管控，造成重复性工作现象大量存在，造成的人力浪费增加了企业成本，也为企业开展日常工作带来了一定难度。同时，由于物业管理公司大多规模较小，因此并未设立专业的内部控制职能部门，造成企业在日常费用开销、成本花费方面记账存在纰漏，给企业日常经营管理带来较大风险。

二、部分物业管理公司的管理者不重视企业财务成本管理和风险把控

在过去，我国物业管理主要由开发商负责，即谁进行项目开发，谁就需要进行该项目的物业管理。但随着我国经济的不断发展，物业管理已经从这种传统模式转变为承包物业经营模式。通过物业管理公司承接项目物业，配备专业人才从事专业化物业管理。但是目前，我国部分物业管理公司由于管理者目光短浅，将企业日常经营活动框固在从事简单小区公共设施维护保养、环境卫生清洁保护及环境有效绿化，而未用发展的眼光看待物业管理业务。造成管理者不重视企业财务成本管理和企业风险把控的现象多有发生，最终造成企业资源浪费、信息不对称等不良事件出现。

三、提高物业管理公司财务管理及风险管理水平的举措

（一）增强物业管理公司的内部会计核算系统总括性，建立有效风险管理制度。想要增强物业管理公司在财务管理及风险管理方面的水平，首先需要不断增强物业管理公司内部会计核算系统的总括性并及时建立合理有效的风险管理制度应对物业管理行业的不断发展。想要增强物业管理公司的内部会计核算系统总括性，首先需要对物业管理行业的日常工作业务进行详细全面的了解，只有这样才能编制出合理有效的会计核算科目。物业管理公司在进行日常会计核算管理时，对于款项不明确或者金额存在一定疑问的项目需要进行调查监督，防止虚报成本等恶性事件的发生。为了增强物业管理公司的财务管理及风险管理水平还需要建立有效的风险管理制度。对于包括项目招投标及项目预测算等内容进行提前预测判断，通过完整有效的风险管理制度可以及时有效预判企业面临风险，降低企业遭到不可逆生存危机的可能性。

（二）建设完善的物业管理公司内部控制制度。为了提高物业管理公司财务管理及风险管理水平的举措，物业管理公司需要对自身内部控制水平进行提高，重要方式就是建设较为完善的物业管理公司内部控制制度。为了建设完善的物业管理公司内部控制制度，企业需要根据自身情况进行制度的量身定制，切不可照搬其他公司的内部控制制度。在调查了解企业自身情况时需要认真判断企业自身存在的在内部控制方面的问题，对于重点问题进行详细分析。目前物业管理公司大多从事小区或单位的物业管理工作，而是否从事某项目的物业管理需要物业管理公司进行有效前期调查并进行预测算收费，因此内部控制制度建设过程中需要重点考虑项目招投标标准及预测算收费标准，防止因内部控制失灵造成企业亏损或者无法达成预期收益目标等事故发生。内部制度的建设不单单是一个部门的事情，很多物业管理公司目前建立的内部控制制度主要涉及日常运营部门，和忽略了后勤及财务部门的内部控制，这造成了企业内部控制缺乏连贯性和完整性，难以控制企业面临的风险。同时，物业管理公司还需要加强监督制度的建设与实施，逐步营造权责分明，出事故第一责任人负责到底的公司环境以强化员工的责任感。

（三）提高物业管理公司的管理者对企业财务成本管理和风险把控的重视程度。提高物业管理公司的管理者对企业财务成本管理和风险把控的重视程度是物业管理司提高自身财务及风险管理水平的重要措施。只有公司管理者意识到财务及风险管理的重要性，相关的制度才能得到及时有效的落实，发挥其应有的作用。物业管理公司的管理者需要加强自身对于财务成本管理及风险把控的意识，因为物业管理公司大多为私有企业，且管理者一般多为创立者。管理者的言谈思想对于员工会产生重要的影响，只有管理者逐步重视企业财务成本管理和风险把控才能促使企业员工逐步意识到财务管理和风险管理的重要性，并将内部控制制度真正落到实处。因此只有加强对其培训教育，才能逐步提高企业整体内部控制水平和财务及风险的管理能力。可以通过组织专门的讲座或者进行技能培训等方式来逐步加强企业员工的财务及风险管理水平以最终达到提高企业财务及风险管理水平的目标。

四、结语

篇8

一、日常工作目标的完成情况

(一)业主入住前期物业管理工作。

1. 熟悉小区各项设施、设备的施工情况，配合工程部做好各项施工的验收;

2. 根据小区实际情况，完成工作预案，做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案，如：物业收楼流程，车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案，报修工作流程等。

3. 配合销售部的售楼工作;

为了配合销售工作，一方面做好物业接管工作，另一方面由客服人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，同时安排保洁做好现场的保洁服务，保安进行24小时站军姿服务，保持了良好的精神风貌。

4. 搞好业主入住前期准备工作，整理入住资料和各类协议及管理规定，顺利完成交房工作;针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，装修须知，装修手续办理流程图，使交房工作顺利进行，目前第一时创底商办理入住8户，写字楼已全部投入使用。

(二)房屋管理

第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工，物业管理处配合工程部做了竣工验收工作，共进行了20多次验收，对不合格项进行书面汇总，跟进施工方的整改，并对存在的问题进行备案。

为了完善此项工作，建立了房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了的管理计划，并责任到人定期检查。第一时创写字楼现已使用，装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为。

(三)公共设施、设备的管理

对已开始使用的第一时创写字楼，在公共设施、设备的管理方面，制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。完成小型检修工作和应急维修工作，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。

逸园·上院各类公共设施设备均已可以正常使用，物业管理处集中做好成品保护工作，定期检查公共照明、管井、车库等设施，发现问题及时处理。

(四)环境卫生和绿化管理

环境卫生方面，针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了相应的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。

小区的绿化现仍由施工单位进行维护，管理处积极配合监督绿化公司进行施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时提出合理化的建议。

(五)小区安全工作

小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理，负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、外围车辆停放管理以及消防安全管理。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使小区的安全防范工作情况良好。

(六)其他

1. 搞好维修服务工作

为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工方、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，保证了维修工作的及时率和完成率。共计接到维修投诉42起，完成42起，完成率为100%。配合工程部做的工程维修及检查约为170余次，在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用不受影响。

2. 加强小区装修管理工作

小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，我们并根据小区实际情况与管理要求，制定了详细的管理制度，如装修须知、装修垃圾清运方式等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，保证小区外观整齐划一，完好美观。

3. 认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。

业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难。

二、存在的问题和教训

虽然，我们在半年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理和服务人员整体素质不高，服务意识不强，各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高;第二，与业主的沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强。针对以上几个问题，在20xx年的工作中，将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。

三、20xx年工作计划

(一)部门管理方面：整合管理处的资源，培训员工的工作技能，推行考核机制，强化全员的竞争意识。

对部门内各岗位职责进行细化，明确责任和权利，避免工作中出现死角，把服务工作做精做细。在确保各班组管理质量稳步提升的基础上，努力部门整体的管理和服务水平，保证无重大安全责任事故的发生，使逸园上院、纳日歌朗两个项目的物业服务更加细致、高效。

建立并完善对客服人员、维修、保安、保洁的绩效考核体系，推行月度工作考核机制，倡导员工优胜劣汰的竞争意识、加强学习专业知识、自觉遵守并维护公司及部门的管理制度。

(二)配合工程部做好接管验收和日常巡查工作;配合销售部做好售楼和开盘的各类准备工作。

(三)加强制度建设，强化监督检查。

篇9

为进一步规范物业管理企业服务行为，建立起住宅物业突发公共事件的应急处理机制和预案，为人民群众创造安全舒适、清洁优美的生活工作环境，根据国家和本市有关规定，结合今年住宅物业防治“非典”工作实际，将《北京市居住小区物业管理服务标准》（京国土房管物[2003]127号）作了修改，修订为《北京市住宅物业管理服务标准》，于2003年12月1日起施行，原《北京市居住小区物业管理服务标准》同时废止。

现将该标准印发给你们，请遵照执行。

二三年十一月四日

《北京市住宅物业管理服务标准》有关问题的说明

一、制定本标准的目的：促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据。

二、本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。

三、标准分为两类：一适用于普通商品住宅物业管理；二适用于经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。

四、本标准服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。

本标准与原《北京市居住小区物业管理服务标准》相比，增加的主要内容是：要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，一旦发生公共突发事件，能够从容应对；在平时，要求物业管理企业做好各项预防工作，并加强对员工的培训和业主的宣传，防患于未然。

五、标准中未涉及的服务内容及标准，有法律法规及政策规定的，按相应法规及政策执行；没有规定的，由物业管理委托双方协商议定。

六、公寓、别墅等住宅及非住宅的物业管理服务超出本服务标准的，可以自行确定服务的深度和广度，由物业管理委托双方结合实际情况自行确定。

附件：北京市住宅物业管理服务范围

北京市住宅物业管理服务标准一、普通商品住宅物业管理服务标准项目范 围工 作 内 容 及 要 求

（一）综 合管 理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

（1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（2） 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；

（3） 白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；

（4） 协助召开业主大会并配合其运作；

（5） 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；

（6） 与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；

（7） 应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；

（8） 全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；

（9） 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。

（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：

（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；

（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；

道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；

（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；

（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；

（5）定期清洗外墙。

（三）绿化小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

（四）保洁小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：

（1） 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

（2） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；

（3） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；

（4） 对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；

（5） 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；

（6） 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（7） 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

（五）公共秩序维护小区规划红线以内，业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；

（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；

（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

（六）

停车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；

（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；

（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；

（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。

（七）

消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；

（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；

（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

（八）

高压供水养护、运行、维修（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；

（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；

（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

（九）电梯养护、运行、维护（1） 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；

（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；

（3） 主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；

维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

（十）装修管理服务房屋装饰装修管理（1） 有健全的装修管理服务制度；

（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；

（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；

（4） 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；

（5） 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准项 目范 围工 作 内 容 及 要 求（一）

综 合管 理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理（1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（2） 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；

（3） 白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；

（4） 协助召开业主大会并配合其运作；

（5） 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；

（6） 与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；

（7） 全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；

（8） 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％。

（9） 建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

（二）

房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备（1） 楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；

（2） 保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；

（3） 确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。

（三）

绿化小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的《三级养护标准》养护。

（四）

保洁小区规划红线以内，业主户门以外

（1） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；

（2） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；

（3） 按规定进行消毒、灭鼠等活动；

（4） 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（5） 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

（五）

公共秩序维护小区规划红线以内，业主户门以外

（1） 相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

（2） 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3） 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

（六）

存车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管（1） 有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；

（2） 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；

（3） 保证停车有序，24小时设专人看管；

（4） 长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

（七）

消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理（1） 有消防管理制度，建立消防责任制；

（2） 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；

（3） 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

（4） 发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

（八）

高压供水养护、运行、维修（1） 保证居民正常生活用水；有停水处置预案；

（2） 水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；

（3） 维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

（九）

电梯养护、运行、维护（1） 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；

（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；

（3） 主梯维修时，用备用梯运行；无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；

（4） 维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（5） 一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

（十）

装修管理服务房屋装饰装修管理（1） 有健全的装修管理服务制度；

（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；

（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；

篇10

【关键词】高校；服务外包；物业管理；物业服务

1高校物业管理外包的原因

（1）与一般社会上物业管理不同的是，高校物业管理是一种服务与育人相结合的市场化物业管理。近年来我国高等教育事业发展迅速，许多大学、学院升格，办学规模不断壮大，一些高校物业管理全部向社会购买服务，高校物业管理以这种服务外包模式进行运作，取得了良好效果，校园环境更加优美，物业服务更加高效。（2）变革前的高等学校物业管理隶属于后勤处，在这种体制下，高校后勤机构普遍存在人浮于事、机构庞大，导致工作效率低下，成本居高不下。利用服务外包的形式革新现有的高校物业管理体制，通过招标引进社会上专业的物业公司进行管理，利用这只专业队伍，既能提高物业服务效率，又能很大程度地减少用工成本，从而节约学校财政经费，使学校把精力放在科研和教学上，增强我国高校的办学水平和效益，提高学校的竞争力。

2高校物业管理的现状

（1）高校物业服务外包中标规则中，受价格因素影响较大。在招投标过程中，物业管理公司为获得中标机会，仅仅需要以最低的投标价格就有可能成为最终的中标企业。物业公司在报价过程中极易出现恶意压低价格以抢占市场的现象，甚至有企业通过陪标、串标等非法手段，使高校利益受损。另一方面，在物业公司进驻高校后，仍将盈利作为目标，甚至违背合同，加上高校对这类行为缺少有效的惩罚，造成物业服务水平直线下降。（2）高校有关职能部门监管不到位。物业服务公司作为乙方，高校有关职能部门如后勤处作为甲方，甲方对乙方的服务根据合同中有关内容进行监管。由于物业管理涉及的面非常广，主要有学生宿舍区、教学科研区、办公区，而服务内容更是宽泛繁杂，包括了房屋修缮、公共设施维护、环境卫生、公共区域绿化、水电气保障等，这些服务内容既要遵守服务行业规范，也要与其所属的区域特征相对应，满足不同区域的功能需求。合同中有些内容由于起草时未考虑到或未明确写出导致乙方履行时钻空子现象时有发生。例如合同中“按照甲方标准，规范完成清扫、保洁、垃圾清运、雨污处理等各项目在内的校园整体环境卫生与保洁工作。”此合同内容甲方未对校园每天保洁次数、保洁标准、保洁区域、垃圾清运次数及垃圾清运的要求进行量化，这极易使乙方在履约过程中偷懒，而甲方苦于合同中内容不够细化，无法拿起合同这一武器制约对方，这就在监管上大打折扣。（3）制度不够完善。物业管理制度按性质分为物业服务监管单位的管理制度和物业公司的管理制度。物业服务监管单位的管理制度主要是指学校后勤处的物业管理制度，主要是对物业公司的制订考核制度。物业公司的管理制度主要是物业公司的安全责任制度和各个岗位工作职责。但是，制度还是不够完善，执行也不够严格，随意性和盲目性较大。

3优化高校物业管理体制的对策

1）实行契约化管理。契约原本是民事法律的基本制度，指平等主体之间为了达到某种目的，在追求各自利益的基础上签订的一种协议。这种协议有的称为契约，有的称为合同。契约的实质有三个特征：一是它具有有效的法律形式，一般通过书面达成协议，有时也通过口头达成协议。二是它具有明确的权利、义务，即契约双方之间通过能够做什么和不能够做什么的权利和义务互相制约，一方的权利，对于另一方而言就是义务。三是它具有相应的制约形式。契约一般都有法律责任条款将双方予以制约，若一方违反则要对另一方予以补偿，使另一方不能因他方违约而遭受损失。契约化管理则是将契约的基本内容引入到高校的管理中来，使高校管理具有契约化色彩。高校与社会上物业服务公司签订的服务合同就体现了契约化管理。合同中将双方的权利、义务明确表述，双方都应按合同中规定的条款去履行职责。如果乙方物业服务公司在服务过程中未按合同履约，甲方就可以用合同中有关条款去制约它。作为高校的甲方应该把需要乙方做的方方面面的工作都形成合同中有关条款，而不能口头化，用合同来制约乙方，与乙方之间达成一种契约，实行契约化管理。2）实行精细化管理。精细化管理是一种理念,一种文化。它是源于发达国家的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。精细化管理就是落实管理责任，将管理责任具体化、明确化，它要求每一个管理者都要到位、尽职。第一次就把工作做到位，工作要日清日结，每天都要对当天的情况进行检查，发现问题及时纠正，及时处理等等。精细化管理用在高校物业服务上同样适用，甲方应对乙方的物业服务实行精细管理。甲方首先要求自己的监管部门岗位职责精细化，明确要监管的内容和标准；其次甲方要求提供物业服务的乙方将工作内容、岗位职责精细化。3）建立一套严格的考评体系。为高效、优质地做好物业管理工作，为师生提供舒适、便捷的生活学习环境，甲方应对乙方的物业服务建立一整套的考评体系。考评分为三个部分。（1）乙方物业公司自评部分根据合同规定的服务内容进行自我检查、自我打分，占月考评总分的20%。该部分应由班组评分、经理评分、公司评价三部分组成。（2）甲方主管部门考评部分甲方根据合同要求进行月考评，占每月考评总分的60%。（3）第三方考评部分为保障考评的公正性，引入第三方考评，占每月考评总分的20%。第三方构成人员主要是教职工和学生。考评得分点细化到物业服务中每一项工作，每一项工作为1分，总分100分。每月总得分在90%以上，给予奖励500元；总得分在80%-90%，不予奖励；总得分在60%-80%，由甲方出具限时整改通知书，并罚款2000元；连续三个月考评总得分低于60%，多次要求整改无效，甲方有权终止合同，并启动重新招标程序。

4结语

服务外包是市场机制下高等学校完成物业服务的一种比较经济的手段，是高校自身物业管理发展中的一种战略选择。高校在购买服务的同时，一定要按照契约化、精细化管理原则对物业管理公司提供的服务进行监督和管理，建立健全岗位职责、监管制度、奖惩制度等一系列规章制度，努力做好物业服务，提高物业管理水平，提高师生满意度。

【参考文献】

［1］李岳坤.高校物业管理服务外包思考[J].新西部,2015(18).