建设工程竣工验收的法律规定范文
时间：2024-03-18 18:01:49
导语：如何才能写好一篇建设工程竣工验收的法律规定，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
那么,什么样的情况下,商品房符合交付条件,即使购房人拒绝收房也视为收房?什么样的情况下,商品房不符合交付条件,即使收房也是无效交付,视为没有交付呢?
一、有关“商品房交付条件”的法律规定
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定:房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”
建设部《商品房销售管理办法》第三十条规定:房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十条规定:房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确提到:《广东省商品房买卖合同》(示范文本)第八条的第一款中的“该商品房经验收合格”,是指该建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。
二、商品房的单体验收与综合验收
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用,未经验收或验收不合格的,不得交付使用。而该条并未规定验收合格系单体验收还是综合验收,同时,该《条例》第十八条规定,住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当进行综合验收,但并未规定未经综合验收不得交付。此规定仅为管理性规范,而非效力性规范,且国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已经取消了综合验收的审批程序。因此,房屋经单体验收合格后即可以交付使用。
三、关于“商品房经竣工验收合格的标准”问题
篇2
其中“房屋建筑物”的建造工程包括厂房、剧院、旅馆、商店、学校、医院和住宅等，其新建、改建或扩建必须兴工动料，通过施工活动才能实现;“附属构筑物设施”指与房屋建筑配套的水塔、自行车棚、水池等。“线路、管道、设备的安装”指与房屋建筑及其附属设施相配套的电气、给排水、暖通、通信、智能化、电梯等线路、管道、设备的安装活动。
建筑安装工程承包合同示范文本
发包方(甲方)：______________________________________
地 址：____________ 邮码____________ 电话____________
法定代表人：__________________ 职务_________________
承包方(乙方)：______________________________________
地 址：____________ 邮码____________ 电话____________
法定代表人：____________________ 职务_______________
依照《中华人民共和国合同法》和________市的有关规定，经双方协商一致，签订本合同，并严肃履行。
第一条 工程项目
一、工程名称：________________
二、工程地点：________________
三、工程编号：________________
四、工程范围和内容：全部工程建筑面积________平方米。(各单项工程详见工程项目一览表)
五、工程造价：全部工程施工图预算造价人民币________元，其中：人工费________元。(各单项工程详见工程项目一览表)
第二条 工程期限
一、开竣工日期：依照国家颁布的工期定额，经双方商定，本合同工程开竣工日期如下：
全部工程自________年____月____日开工，至________年____月____日竣工。(各单项工程开、竣工日期详见工程项目一览表)
二、施工前各项准备工作，双方应根据工程协议书中第三条规定，分别负责按时完成。
三、在施工过程中，如遇下列情况，可顺延工期。顺延期限，应由双方及时协商，签订协议，并报有关部门备案。
1.由于人力不可抗拒的灾害，而被迫停工者;
2.因甲方变更计划或变更施工图，而不能继续施工者;
3.因甲方不能按期供图、供料、供设备或所需材料、设备不合要求，而被迫停工或不能顺利施工者。
第三条 物资供应
一、全部工程所需的物资按下列第( )项供应方式办理：
1.特殊材料、统配部管材料及统配部管机电产品，均由甲方负责采购，供应至乙方指定地点。其他材料由乙方负责采购供应。
2.统配、部管材料，由乙方负责办理申请、订货、调剂合用，特殊材料及统配、部管的机电产品，由甲方负责采购供应至乙方指定地点，其他材料均由乙方负责采购供应。
3.包工不包料工程，全部材料、设备由甲方采购供应到现场或指定的加工地点。
4.其他方式：
______________________________________________________________
二、由甲方负责供应材料和设备的品种、规格、数量及进场期限，详见甲方供应材料、设备一览表。
三、成套设备和非标准设备，由甲方负责办理申请、订货及加工，引进成套设备在交付乙方前，由甲方负责检验(甲方委托乙方总包承办设备订货及非标准设备加工，应另签订协议)。
四、工程所需材料，如因供应部门规格、品种或材质不能满足工程要求必须以其他规格、品种代替或加工处理时，应事先取得原设计单位和甲方同意，并由三方签订协议后实行。由于代用或加工而发生的量差、价差及加工费，应按现行规定办理结算。
五、凡应附有合格证明的材料，在进场时必须由供应方负责验证;如无合格证明，必须经供应方试验合格后方准使用，其试验费用，应由供应方负担。因建设单位或设计单位对有出厂合格证明的材料要求重新试验，其试验费用，应由甲方负担。
六、由甲方负责供应的材料和设备，如未按期供应或规格、质量不符要求，经双方努力仍无法解决，因此造成乙方的损失，应由甲方负担。
第四条 工程款结算
一、全部工程造价的结算方式。按下列第( )项规定办理：
1.以审查后的施工图预算加增减变更预算进行结算。
2.按施工图预算加包干系数确定的包干造价结算，包干范围以外的费用;另按有关规定付款。
3.按标准施工图单方造价包干结算，包干范围以外的费用，另按有关规定付款。
4.包工不包料工程，按预算定额规定的人工费结算。
5.招标的工程，按中标的价款结算。
二、工程款拨付与结办法，按现行规定办理(详见附件)。
第五条 施工与设计变更
一、乙方要依据国家颁发的施工验收规范和质量检验标准以及设计要求组织施工，要全部达到合格。
二、要坚持按图施工，任何一方不得随意变更设计。如遇下列情况给对方适成窝工、返工、材料、构件的积压、施工力量和机械调迁等损失，应由责任方负担：
1.施工中如发现设计有错误或严重不合理的地方，乙方应以书面形式通知甲方，由甲方在7天内与原设计单位商定，提出修改或变更设计文件，经甲乙双方签订协议后，方准施工。
2.在施工中，如遇设计变更超出原设计标准或规模时，应在施工前按审批程序重新报批，经审查处审核工程预算，经办银行审查投资后，并由甲乙双方签订协议，方可施工。否则，任何一方不得强行施工。
3.在施工中，如遇中途停建、缓建，甲乙双方对在建工程，应商定做到安全部位。
4.在施工中，如发现甲方投资不足，不能按时拨付工程进度款，而中途停建、缓建，给乙方造成的损失，应由甲方承担。
三、乙方应严格执行隐蔽工程验收制度，凡隐蔽工程完成后，必须经过验收作出记录，方能继续进行下一工序的施工。一般隐蔽工程由乙方自行检查验收，并作好记录，重大或复杂隐蔽工程，应由乙方书面通知甲方和设计单位共同进行验收，并办理隐蔽工程验收手续。如甲方未届时参加，乙方可自行检查验收，甲方应予承认。
四、甲乙双方在施工中遇到工程生项，应按定额管理办法报批。变更工程协议所附的变更预算，应在施工前及时送经办银行，做为结算工程款之依据。
第六条 竣工验收、结算与保修
一、乙方在单项工程竣工前5日将验收日期以书面通知甲方届时验收，如甲方不能按时参加验收，须提前通知乙方取得乙方同意后，另订验收日期，但甲方须承认竣工日期，如再不按时参加验收，其所发生的管理费和各项损失均由甲方承担。并偿付给乙方按预算造价每日万分之一的逾期违约金。
二、竣工工程验收合格，从验收之日起3天内，乙方向甲方移交完毕。如甲方不能按期接管、致使验收后的工程发生损失，应由甲方承担。
三、本项工程中的单位工程，如需单独移交甲方，在移交时，双方应办理中间验收手续，作为该单位竣工工程验收之依据。
四、在进行竣工工程验收中，如发现工程质量不符合规定，乙方应负责无偿修理或返工，并在双方议定的措施和期限内完成。经验收合格后，再行移交。由此造成工程逾期交付的，乙方应偿付给甲方按预算造价每日万分之一的逾期违约金。
五、工程已基本竣工，如遇某种材料或设备双方均无法解决，致使该项工程不能全部按期竣工，经双方研究同意，可做减项竣工，并对已完工程进行竣工验收和办理移交手续。
六、竣工工程验收，以国家颁发的施工验收规范、技师检验标准及施工图为依据。在进行竣工验收时，乙方应在验收前10天向甲方提供以下文件：
1.增减变更文件和其他洽商记录;
2.隐蔽工程验收记录和中间交工验收记录;
3.工程竣工后，应绘制竣工图，工程变更不大的由施工单位在原施工图上加以说明，提交建设单位存档。工程变更较大的，可以由建设单位自绘或委托设计单位、施工单位绘制竣工图。
七、乙方在单项工程竣工验收后，属于民用建设项目应于竣工验收后15天内，属于工业建设项目，应于竣工验收后30天内，将竣工结算件送交甲方进行审查。甲方应在接到竣工结算件后，民用建设15天内，工业建设20天内审查完毕，如到期未提出异议，由经办银行审定拨款。
八、工程竣工验收后，乙方对施工的土建工程质量负责保修一年，采暖工程保修第一个采暖期内。在保修期内，确由施工单位责任造成的屋面漏雨、管道漏水、漏气、堵塞等质量事故，乙方应负责无偿修理。(属于专业性建筑安装工程按国务院各有关主管部门的特殊规定办理)
九、工程未经验收，甲方提前使用或擅自动用，由此而发生的质量或其他问题，由甲方承担责任。
第七条 违约责任和仲裁
一、由于乙方责任未按本合同规定的日期竣工，(以竣工验收合格日期计算)每逾期一天，应偿付给甲方按预算造价万分之一的逾期违约金;属于包工不包料的，每逾期一天，应偿付给甲方按预算人工费千分之二的逾期违约金。
二、甲乙双方不得借故拖欠各种应付款项，如拖期不付，按银行的短期贷款利率偿付给对方逾期付款违约金。
三、实行合理化建议奖和提前竣工奖的，甲乙双方应根据有关政策的规定，另行协议。
四、建筑安装工程承包合同发生纠纷时，当事人双方应及时协商，协商不成时，任何一方均可申请各级城乡建设委员会或双方上级业务主管部门，进行调解;解决不了的，可选择下述第( )项处理：(1)向建筑物所在地的仲裁委员会申请仲裁，(2)直接向人民法院起诉。
第八条 附则
一、预算审查手续，由建设单位将建筑安装工程承包合同(附施工图预算)送市建设工程合同预算审查处审查。要求鉴证的，可到建筑物所在地的区、县工商行政管理局进行鉴证。
二、在本合同签订之前，双方签订的施工准备合同(工程协议书)，可做为本合同之附件。
三、招标工程，按《××市建设工程招标、投标暂行办法》签订合同。
四、双方商定的其他事项：
1.
2.
3.
4.
第九条 合同附件
一、工程项目一览表。
二、全部施工图纸。(合同正本有此附件)
三、施工图预算。(合同正本及建设银行有此附件)
四、甲方负责供应的材料、设备一览表。
五、有关协议：
1.
2.
3.
4.
六、有关补充合同：
1.
2.
第十条 合同份数及有效期
一、本合同一式____ 份，甲乙双方各执正本一份，并分别报送双方业务主管部门副本一份。
二、本合同自双方签订之日起生效。在全部工程竣工验收并结清尾款后失效。
建设单位(发包方)：____________________工程负责人：________
____年____月____日
建工单位(承包方)：____________________工程负责人：________
____年____月____日
签订建设工程施工合同应注意的几个问题
(一)仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定。
目前签订建设工程施工合同，普遍采用建设部与国家工商局共同制定《建设工程施工合同》示范文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”十分重要。因为这一部分内容不仅注明合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订“专用条款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。
有关建设工程施工合同的法律、法规规定主要有：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑业资质管理规定》、《建筑业资质等级标准》(试行)、《建筑安装工程总分包实施办法》、《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》等。
《协议书》中明文要求发包人和承包人，“依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公正和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本合同。”
(二)严格审查发包人资质等级及履约信用。
施工单位在签订《建设工程施工合同》时，对发包人主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，它将不合格的主体排斥在合同的大门之外，将导致合同伪装的坑穴和风险隐患排除在外，为将来合同能够得到及时、正确地改造奠定一个良好的基础。
根据我国法律规定，从事房产开发的企业必须取得相应的资质等级，承包人承包的项目应当经依法批准的合法项目。违反这些规定，将因项目不合法而导致所签订的建设工程施工合同无效。因此，在订立合同时，应先审查建设单位是否依法领取企业法人营业执照，取得相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格，审查工程项目的合法性。其次还应对发包方的履约信用进行审查。
在山东省交通工程总公司日照分公司日照港西港区填土工程项目部与淮北华大道路开发有限公司签订的《土方承包合同》中，乙方签约人为个人，且合同书并未加盖乙方公章。类似的情况亦出现在我公司山东水院项目部与日照街道花岗石材厂签订的《分项工程承包合同书》中。
(三)关于工期、质量、造价的约定，是施工合同最重要的内容。
“工期、质量、造价”是建设工程施工永恒的主题，有关这三个方面的合同条款是施工合同最重要的内容。
1、实践中关于工期的争议多因开工、竣工日期未明确界定而产生。开工日期有“破土之日”、“验线之日”之说：竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之说。无论采用哪种，均应在合同中予以明确约定，并约定开工、竣工应办理在那些手续、签署何种文件。对中间交工的工程也应按上述方法作出约定。
在山东水院冯家沟地界内道路管沟爆破及挖运工程《分包合同书》、我公司山东水院项目部与日照街道花岗石材厂签订的《分项工程承包合同书》以及山东路桥日照分公司岚山海安路硬化工程第一合同段与岚山市政工程公司签订的《合同书》中都未明确约定工期。
2、根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，工程质量监督部门不再是工程竣工验收和工程质量评定的主体，竣工验收将由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行。因此，合同中应明确约定参加验收的单位、人员，采用的质量标准，验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。
在我们所审查的多份合同中未约定质量验收条款，未明确验收标准。
3、建设工程施工合同最常见的纠纷是对工程造价的争议。由于任何工程在施工过程中都不可避免设计变更、现场身份证和材料差价的发生，所以均难以“一次性包死，不作调整”。合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场身份证、材料价格的签发、确认作出明确规定。
(四)对工程进度拨款和竣工结算程序做出详细规定。
一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨款，需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同规定，引起争议，影响工程施工。一般合同中对竣工结算程序的规定也较粗，不利操作。因此，合同中应特别注重拨款和结算的程序约定。
在我们的审查的多份合同中未明确拨付进度款的具体程序及需要提交何种文件，为增强可操作性，例如按月支付的，应写明“乙方应在每月的第天前，根据甲方核实确认的工程量、工程单价和取费标准，计算已完工程价值，编制‘工程价款结算单’送甲方代表，甲方代表收到后，应在第X天之前审核完毕，并通知经办银行付款”。
(五)总包合同中应具体规定发包方、总包方和分包方各自的责任和相互关系。
尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也有原则性规定，但实践中仍常常发生分包方不接受发包方监督和发包方直接向分包方拨款造成总包方难以管理的现象，因此，在总包合同中应当将各方责任和关系具体化，便于操作，避免纠纷。
(六)明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限。
《民法通则》明确规定，企业法人对它的法定代表人及其它工作人员的经营行为承担民事责任。建设工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此造成双方不必要的纠纷和损失。合同中应明确列出各方派出的管理人员名单，明确其各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防止其他人员随意签字，给各方造成损失。
在我们所审查的多份合同中，或仅明确各方代表名单而没有规定具体权限，或名单和权限都没有规定。极易因约定不明而给各方带来损失。
(七)不可抗力要量化
施工合同《通用条款》对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用等如何划分均作为详细规定，发包人和承包人都认为不可抗力的内容就是这些了。于是，在《专用条款》上打“√”或填上“无约定”比比皆是。
在我们所审查的多份合同中，对“不可抗力条款”均无明确具体的规定。
国内工程在施工周期中发生战争、运筹、空中飞行物体坠落等现象的可能性很少，较常见的是风，雨、雪、洪、震等自然灾害。达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，《通用条款》未明确，实践中双方难以形成共识，双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害程序应予以量化。如几级以上的大风、几级以上的地震、持续多少天达到多少毫米的降水等等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。
(八)运用担保条件，降低风险系数。
在签订《建设工程施工合同》时，可以运用法律资源中的担保制度，来防范或减少合同条款所带来的风险。如施工企业向业主提供履约担保的同时，业主也应该向施工企业提供工程款支付担保。
篇3
20xx年安装工程承包合同范本(一)
发包方(甲方)：
地址：
承包方(乙方)：
地址：
风险提示：发包人的相对义务
根据法律规定发包人应办理法律规定由其办理的许可、批准或备案，包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、施工所需临时用水、临时用电、中断道路交通、临时占用土地等许可和批准。且发包人应协助承包人办理法律规定的有关施工证件和批件。
若发包人因未能及时办理完毕前述许可、批准或备案，由发包人承担由此增加的费用和(或)延误的工期，并支付承包人合理的利润。
根据《中华人民共和国合同法》和《建筑安装工程承包合同条例》及有关规定，甲乙双方就_____________________项目的工程承包安装事宜进行磋商，现就本工程的相关事宜协商一致，为明确双方的权利、义务，结合本工程的具体情况，达成如下协议。
一、工程概况
1、工程名称：
2、工程地点：
3、承包范围：
4、承包内容：
5、承包方式：
6、工程造价：
二、施工准备
1、甲方：
(1)________年______月______日前做好建筑红线以外的“三通”，负责红线外进场道路的维修。
(2)________年______月______日前，负责接通施工现场总的施工用水源、电源、变压器(包括水表、配电板)，应满足施工用水、用电量的需要。做好红线以内场地平整，拆迁障碍物的资料。
(3)合同签订后_________天内(以签收最后一张图纸为准)提供完整的建筑安装施工图_________份，施工技术资料(包括地质及水准点坐标控制点)_________份。
(4)组织承、发包双方和设计单位及有关部门参加施工图交底会审，并做好三方签署的交底会审纪要，在_________天内分送有关单位，_________天内提供会审纪要和修改施工图_________份。
2、乙方：
(1)负责施工区域的临时道路、临时设施、水电管线的铺设、管理、使用和维修工作。
(2)编制施工组织设计或施工方案、施工总进度计划，送甲方。
(3)乙方须保证安全文明施工。
(4)工程完工当日，乙方须向甲方发验收通知。
三、工程期限
风险提示：关于实际竣工日期的规定
当因实际竣工日期的确认发生纠纷时，可以以相关规定参照具体情形：
工程经竣工验收合格的，以承包人提交竣工验收申请报告之日为实际竣工日期，并在工程接收证书中载明;因发包人原因，未在监理人收到承包人提交的竣工验收申请报告42天内完成竣工验收，或完成竣工验收不予签发工程接收证书的，以提交竣工验收申请报告的日期为实际竣工日期;工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有工程之日为实际竣工日期。
1、根据工程需要，商定工程工期为_________天(日历天)，计划开工时间为：_________年_____月_____日，计划完工时间为：_________年______月______日。
2、开工前_________天，乙方向甲方发出开工通知书。
3、工期顺延：
(1)按施工准备规定，甲方不能提供施工场地、水、电源道路未能接通，障碍物未能清除，影响进场施工;
(2)凡甲方负责供应的材料、设备、成品或半成品未能保证施工需要或因交验时发现缺陷需要修、配、代、换而影响进度;
(3)不属包干系数范围内的重大设计变更，提供的工程地质资料不准，致使设计方案改变或由于施工无法进行的原因而影响进度;
(4)在施工中如因停电、停水8小时以上或连续间歇性停水、停电3天以上(每次连续4小时以上)，影响正常施工;
(5)甲方未按合同规定拨付预付款、工程进度款或代购材料差价款而影响施工;
(6)人力不可抗拒的因素而延误工期。
风险提示：工程质量未符合标准的归责
因发包人原因造成工程质量未达到合同约定标准的，由发包人承担由此增加的费用和(或)延误的工期，并支付承包人合理的利润。
因承包人原因造成工程质量未达到合同约定标准的，发包人有权要求承包人返工直至工程质量达到合同约定的标准为止，并由承包人承担由此增加的费用和(或)延误的工期。
四、工程质量
1、本工程质量经双方研究要求达到：
2、乙方必须严格按照施工图纸、说明文件和国家颁发的建筑工程规范、规程和标准进行施工，并接受甲方派驻代表的监督。
五、乙方职责
1、由乙方提供的主要原材料、设备、构配件、半成品必须按有关规定提供质量合格证，或进行检验合格后方可用于工程;
2、隐蔽工程必须经甲方派驻代表检查、验收签章后，方可进行下一道工序;
3、乙方应按质量验评标准对工程进行分项、分部和单位工程质量进行评定，并及时将单位工程质量评定结果送甲方和质量监督站。单位工程结构完工时，应会同甲方、质量监督站进行结构中间验收;
4、乙方在施工中发生质量事故，应及时报告甲方派驻代表和当地建筑工程质量监督站。一般质量事故的处理结果应送甲方和质量监督站备案;重大质量事故的处理方案，应经设计单位、质量监督站、甲方等单位共同研究，并经设计建设单位签证后实施;
5、工程竣工后，乙方按规定对工程实行保修，保修时间自通过竣工验收之日算起。
六、工程价款的支付与结算
1、本合同签订后_________日内，甲方支付不少于合同总价的_____%备料款，计人民币_________万元;
2、甲方收到乙方的工程进度月报后必须在_________日内按核实的工程进度支付进度款，工程进度款支付达到合同总价的_________%时，按规定比例逐步开始扣回备料款。
3、工程价款支付达到合同总价款的95%时，不再按进度付款，办完交工验收后，待保修期满无息一次支付给乙方。
七、施工与设计变更
1、甲方交付的设计图纸、说明和有关技术资料，作为施工的有效依据，开工前由甲方组织设计交底和三方会审做出会审纪要，作为施工的补充依据，承、发包双方均不得擅自修改。
2、施工中如发现设计有错误或严重不合理的地方，乙方及时以书面形式通知甲方，由甲方及时会同设计等有关单位研究确定修改意见或变更设计文件，乙方按修改或变更的设计文件进行施工。若发生增加费用(包括返工损失、停工、窝工、人员和机械设备调迁、材料构配件积压的实际损失)由甲方负责，并调整合同造价。
3、乙方在保证工程质量和不降低设计标准的前提下，提出修改设计、修改工艺的合理化建议，经甲方、设计单位或有关技术部门同意后采取实施，其节约的价值按国家规定分配。
4、甲方如需设计变更，必须由原设计单位做出正式修改通知书和修改图纸，乙方才予实施。重大修改或增加造价时，必须另行协商，在取得投资落实证明，技术资料设计图纸齐全时，乙方才予实施。
八、工程验收
1、竣工工程验收，以国家颁发的《关于基本建设项目竣工验收暂行规定》、《工程施工及验收规范》、《建筑安装工程质量检验评定标准》和国务院有关部门制订的竣工验收规定及施工图纸及说明书、施工技术文件为依据。
2、工程施工中地下工程、结构工程必须具有隐蔽验收签证、试压、试水、抗渗等记录。工程竣工质量经当地质量监督部门检验合格后，甲方须及时办理验收签证手续。
3、工程竣工验收后，甲方才可使用。
风险提示：保修责任的起算
工程保修期从工程竣工验收合格之日起算，具体分部分项工程的保修期由合同当事人在专用合同条款中约定，但不得低于法定最低保修年限。在工程保修期内，承包人应当根据有关法律规定以及合同约定承担保修责任。
发包人未经竣工验收擅自使用工程的，保修期自转移占有之日起算。
4、在规定的保修期内，凡因施工造成的质量事故和质量缺陷应由乙方保修。
九、违约责任
乙方的责任：
1、工程质量不符合合同规定的，负责无偿修理或返工。由于修理或返工造成逾期交付的，偿付逾期违约金。
2、工程不能按合同规定的工期交付使用的，双方进行协商，若确实是因为乙方原因导致延期，由乙方承担相应责任。
甲方的责任：
1、未能按照合同的规定履行自己应负的责任，除竣工日期得以顺延外，还应赔偿乙方由此造成的实际损失。
2、工程中途停建、缓建或由于设计变更以及设计错误造成的返工，应采取措施弥补或减少损失。同时，赔偿乙方由此造成的停工、窝工、返工、倒运、人员和机械设备调迁、材料和构件积压的实际损失。
3、工程未经验收，甲方提前使用或擅自动用，由此而发生的质量或其他问题，由甲方承担责任。
4、乙方验收通知书送达_________日后不进行验收的，按规定偿付逾期违约金。
5、不按合同规定拨付工程款，按银行有关逾期付款办法的规定延付金额每日_________%偿付乙方赔偿金。
十、纠纷解决办法
任何一方违反本合同规定，协商不成，可以申请调解，调解不成的，可按以下第_________项方式解决：
1、向工程所在地仲裁机关申请仲裁;
2、向工程所在地人民法院起诉。
十一、附则
1、本合同一式_________份，甲乙双方各执______份，具有同等法律效力。
2、本合同自双方代表签字，工程竣工验收符合要求，结清工程款后终止。
3、本合同未尽事宜，双方协商，协商后可签订补充协议，补充协议和本合同具有同等效力。
甲方：
代表人：
身份证号：
合同履行地：
签订时间：________年______月______日
乙方：
负责人：
身份证号：
合同履行地：
签订时间：________年______月______日
20xx年安装工程承包合同范本(二)
发包单位： (以下简称甲方)
承包人： (以下简称乙方)
依照《中华人民共和国合同法》及其它有关法律、法规，遵循平等自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本工程承包事项协商一致，签订本合同。
第一条：工程概况
湖畔护坡工程承包项目发包给乙方，包工包料施工，湖畔护坡全长按 米计算。
第二条：施工方案
1、护坡
(1)、基底宽 米，厚 米，自下而上慢慢收至高度为 米，受力部分需冷拉丝砖带，外墙做磋沙(水泥标号为42.5，砖要好质量的青砖或红砖)。
(2)、拆除厕所旁房屋三间，作进出路。
(3)、完工后做围墙10米左右。
(4)、墙与岸间的空隙用泥土夯实，并在墙上加适量的漏水管。
第三条：合同工期
1、经双方协商确定,工程期为 日，暂定于自 年 月 日起至 年 月 日止，具体开工时间由甲方下达开工令后方可开始施工。
2、若施工过程中发生人力不可抗拒的情形，或甲方要求乙方暂停工作，工期相应顺延。
第四条：价格及付款方式
1、工程总承包价为 元。
2、上述总承包价为包干价，包含本合同所有工作内容，包工包料及其它一切费用(包括拆房，打围墙)，甲方无需再向乙方支付任何费用。
3、付款方式：竣工验收后付 元，除总金额的百分之五质保金外，剩余部分 付，质保金一年满后付清(时间按验收合格之日起计算)。
第五条：甲方义务
1、按合同向乙方拨付工程款。
2、帮助协调施工现场的临时用水、用电等事宜。
第六条：乙方义务
1、承包人负责对工程质量、进度、安全等进行监督检查，处理日常相关事宜，确保本工程施工的安全稳定。
2、承包人必须自行完全本合同工程，不得转包他人。
第七条：施工安全
承包人应遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工，采取必要的安全防护措施，消除事故隐患。凡在施工过程中造成事故的责任和因此发生的费用，均由乙方承担。
第八条：验收
工程竣工验收应以《施工方案》和《质量验收标准》为依据。如验收不合格，乙方应负责无偿返工。
第九条：违约责任
1、甲方应按本合同约定及时支付工程款，若有逾期，甲方应向乙方支付违约金(按应付金额的银行同期贷款利率计算支付利息)。
2、因非甲方原因、人力不可抗拒的原因，乙方未按期完成工程内容，每逾期一日，乙方应向甲方支付本工程总金额百分之一的违约金;逾期超过十天，甲方有权单方面解除合同。
第十条：其它
本合同于 年 月 日由双方在 签订，自双方签字或盖章后生效，一式 份，上方各执一份，上交 份。
发包单位(甲方)(盖章)
授权人(签字或盖章) ： 联系电话：
承包人(签字或盖章)： 联系电话：
年 月 日
20xx年安装工程承包合同范本(三)
本合同经下述双方签署：
1.________市________(单位，以下简称甲方);代表人：________
2.________建筑工程承包公司海外工程部(以下简称乙方);经理____先生(____年____月____日由________建筑工程承包公司授权)
出生地：________(国家)
国籍：________(国家)
总部：________(国)________市
在________国的通讯地址：________信箱
鉴于甲方要兴建的________________，乙方提交报价已于________年____月____日被________招标委员会接受并已中标。根据________国________部________年____月____日第________号决议，双方缔约于下：
(二)合同内容
乙方要完全、准确地按照该合同条款、技术规范、设计图纸、工程量表、价格表与合同条款有关的书面协议，在________市对________________进行施工。
乙方承认自己对合同的正文和附件，已有正确的理解，在此基础上同意缔约，按合同施工。
所有上述文件、附件均是本合同不可分割的组成部分。
(三)合同金额
本合同总金额为________.兑美元比例为70%。
这个金额是用单价乘实际工程量的方法计算出来的，这是指“概算工程”而言。至于“分段工程”则根据临时报表进行支付，临时报表的书写方法应是双方在合同中一致同意的。对乙方的支付要根据合同及其附件的规定。
合同价格是固定的，它包括乙方为施工所承担的所有费用、开支、义务、各种税款，包括因施工不良而支出的工程维修费及在合同期内规定的保修、保养费。乙方无权以任何理由要求增加合同价格，如市场物价上涨，货币价格浮动，生活费用提高，工资的基限提高，调整税法、关税及税务，在________国国内或国外新增加赋税。
(四)工期
乙方必须根据本合同第____号附件的说明，在自移交场地之日起的____天之内完成全部合同工程的施工。正式的节假日包括在工期之内。如果乙方由于某些不可抗拒的原因而认为不可按期完工的话，可书面通知甲方，说明原因，并提出要求增加期限。如果乙方证实这些原因存在，合同期限可以适当延长。
(五)移交场地
根据甲方向乙方发出的通知，进行工地交接，交接时须签订纪要，双方各持一份。如果乙方或其接收场地的代表在通知中规定的期限内缺席，甲方可照常起草纪要，并将纪要的复印件寄给乙方。起草纪要之日等于乙方接收场地之时。
(六)查看工地
乙方承认在签认合同之前已查看了土地及周围的环境，掌握了所有与工程施工有关或对施工有影响的情况，如地质土壤情况、水源、当地气候情况、道路、交通流量、劳动力提供范围等。由这些因素产生的后果均由乙方负责。
(七)履约保证金
乙方应自被通知中标的第二天起的30天内，向甲方寄存履约保证金，金额为该合同总额的20%，或在指定期限内将以前寄存的投标保证金补充到上述比例。该合同只有在寄保证金之后才对甲方产生义务。
有现金、信用支票，或按合同条件第11条规定的条件提供保函作保均可。保函须在合同整个执行期中都有效，真到最后交付工程为止。
该保证金始终都由甲方保存，作为乙方完成施工和履行甲方权利的保证。乙方应在甲方发出挂号函件后，最多在一个月内，按可能业经被扣除的金额的相同额度补足保证金，否则，甲方有权没收保证金的余额，或者从乙方手中收回工程由甲方自行施工而由乙方承担费用。甲方有权索赔，只要用挂号函件通知乙方即可，无须诉诸法院或采取其他措施
协议签订地：_________协议签订地：_________
合同编号：发包方：________________
承包方：________________签约时间：签约地点：为了保证________施工质量，如期完成施工任务，达到双方互惠互利的目的，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他法律法规，双方友好协商，就本工程施工项目协商一致，订立本合同。
一、工程名称：____________
二、建筑面积(工程形式)____________
三、施工地点：________________
四、工期：1、开工：____年__月__日;2、竣工：____年__月__日;3、合同工期总共历时____天。
五、承包形式：________
六、工程质量标准：________
七、工程价款：共计人民币元。
八、付款方式：本合同生效后支付合同款项的__%，计____元;工程竣工且验收合格后，支付工程价款的__%，计____元;质保金___元，质保期满后支付。
九、质保期：____年。
十、双方的责任义务
1、发包方的责任义务
①为承包方提供良好施工场地、道路、水、电源，满足开工条件。解决施工中需要发包方协调解决的四邻关系及纠纷;
②监督管理施工过程中的工程质量、材料质量、督促工程进度;
③给承包方提供施工图纸、坐标点、标高点;
④按时给承包方拨付款项和进行验收、结算。
2、承包方的责任义务
①按发包方要求及图纸要求进行施工;
②如期完成施工任务;
③接受发包方的技术指导和质量标准要求;
④负责发包方提供料物及设备的保护;
⑤教育施工人员爱护甲方的材物，不得偷窃和损坏;
⑥承担施工中的一切安全事故责任及费用;
十一、其他
1、本合同自双方签字盖章后生效，有效期至保修期满。
2、本合同未尽事宜，可由双方协商解决并签署书面补充协议，补充协议与本合同享有同等法律效力。协商未果，提交山东曹县人民法院提起诉讼。
3、合同附件为本合同条款的组成部分，本合同连同附件一式贰份，双方各执壹份，具有同等效力。
发包方：承包方：
委托人：委托人：
20xx年安装工程承包合同范本(四)
发包人：(以下简称甲方)
承包人：(以下简称乙方)
依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其它有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本合同。
第一条：工程概况
1. 工程名称：办公室装饰
2. 工程地点：
3. 工程范围：室内装修(见预算清单)
4. 工程承包方式：本工程采用半包工包料方式承包(参见附件清单)
5. 工程造价：
(1)工程预算总造价为￥ 元，大写人民币： 元整。 (2)本工程总造价计算依据：
A、以工程设计施工图纸及设计变更、现场签证为依据。
B、施工中甲、乙双方确认的施工障碍引起的变更或增加措施等费用。 C、施工中甲方要求新增加的项目费用。
第二条：工程期限
1. 经甲、乙双方商定：本工程合同工期为 天(日历)，具体开竣工时间以甲、乙双方签订的开工报告为准。
2. 本工程计划开工日期为 年 月 日，计划竣工日期为 年 月 日。
3. 本工程在施工过程中，如遇下列情况，可顺延工期：
(1) 由于不可抗力造成无法正常施工的;
(2) 由于甲方原因影响连续施工的(包括工程付款不到位);
(3) 由于设计变更或设计未确定的;
(4) 由于未办妥相关物业或行政审批手续的;
(5) 由于施工工地(非乙方原因)一月内停电停水停气造成停工累计超过8小时;
(6) 由于甲方原因不能及时配套或配套单位不能配合而影响施工的。
第三条：工程施工准备与双方责任
1.甲方责任：
(1)开工前甲方协调各方面的关系，办妥进场手续，甲方承担进场手续费用。
(2) 组织好设计交底及图纸会审工作。
(3) 委托 为甲方代表，实行工程质量、进度监理，代表甲方处理工程日常事宜。
(4) 开工前 1 天，甲方腾空装修场地以便工程开工。
(5) 做好甲方提供材料及设备的供应，落实建设资金，按期拨付工程预付款，办理现场签证，竣工验收。
2. 乙方责任：
(1)提供完整的施工图纸及施工技术资料。
(2)开工前组织有关人员熟悉施工图纸和设计资料，编制施工图预算和施工组织计划，制定施工总计划进度。
(3)做好施工准备工作，组织好人员及材料设备的进场、采购、供应和管理。
(4)严格按施工图与说明书施工，确保工程质量，按合同规定的时间如期完工和交付，并承担双方约定的维修保养协议相关规定。人为损坏的修理由责任方负责，并承担费用。
(5)委托 为乙方代表，代表乙方与甲方代表人员接洽。
第四条：工程价款及支付
1. 本工程合同预算以施工图及施工方案的工作量为依据编制。
2. 由物业收取的管理配合、装修押金等相关费用，由甲方支付。
3. 本工程合同总价为￥ ( )。
4. ******支付采取 按工程进度分段付款 方式。
5. 分段付款的时间及相应金额为：
(1)合同签订时付合同价 50 %，计￥ ( 元整 );
(2)玻璃进场时付合同价 45 %，计￥ ( 元整 );
(3)工程竣工时，付总价的 5 %， 计￥ ( 元整 ); 工程变更项目款项于双方确认，付完此款项方可施工增加工程。
第五条：施工质量与设计变更
1. 坚持按图施工，任意一方不得随意变更设计，如遇下列情况给乙方造成损失，应由责任方负担。
(1)发现设计有错误或严重不合理，乙方通知甲方后，甲方应在三天内与设计单位商定，发出变更设计文件，甲、乙双方签协后方准施工。
(2)设计变更超出原设计标准或规模时，甲方必须按审批程序重新报批，甲、乙双方签协后方准施工。
(3)如因甲方投资不足，不能及时拨付工程进度款，造成中途停建、缓建，甲、乙双方应商定对在建工程做到安全到位，并由甲方承担乙方的经济损失。
(4)如因乙方施工技术、质量和原材料不达标，造成中途停建、缓建，甲乙双方应商定对在建工程做到安全到位，并由乙方承担甲方的经济损失。
2. 乙方如遇到重要及复杂的隐蔽工程内容，可通知甲方共同验收，如甲方未按时参加，乙方可自行检查验收，甲方应予承认。
第六条：工程竣工验收及结算
1. 乙方在工程竣工前书面或口头通知甲方验收。
2. 甲方应在接到验收通知组织验收并在验收后出具工程验收证明。
3. 工程未经验收，甲方提前使用，应视为甲方已确认工程合格，若使用后发现质量问题，由甲方承担责任。
4. 乙方于工程竣工后，提供一年的免费维修服务，但不包含人为原因造成的损坏部分。
第七条：工程安全生产、文明施工
1. 甲方对乙方承担的工程要做好安全交底，明确安全要求并进行监督检查，双方应按规定协商相关安全生产责任和治安消防事宜。
2. 乙方必须认真贯彻安全生产、文明施工的规章制度，做好安全生产、文明施工教育工作，严格安全操作规程、文明施工要求及严格执行治安消防条例。
3. 工程在施工期间，乙方人员发生工伤和急病等，甲方有提供方便、协助抢救义务，责任和费用均由责任方负担。
第八条：工程处罚及仲裁
1. 按本工程合同工期拖延一天，按工程总造价的千分之二进行处罚，工期处罚待本工程竣工后一次结清。若因一方违约，由违约方承担合同价的30%的违约金。
2. 甲方拖延结算及付款，按国家现行有关规定执行。
3. 本合同在执行过程中发生合同纠纷，当事人双方应及时协商，协商不成时，任何一方均可申请双方上级主管部门或建设主管部门进行调解，调解不成时可向工程所在地的仲裁委员会提请仲裁或者向工程所在地人民法院提起诉讼。
第九条：附则
1. 本合同未尽事宜，双方及时协商增补条款，补充条款与本合同具有同等法律效力。
2. 本合同一式 贰 份，双方各执 壹 份;工程预算书 贰 份，双方各执 壹 份。
3. 本合同经双方签字盖章后生效，工程竣工验收交付后保修期满，工程价款结清自动终止。
4. 本合同有效附件。
(一) 乙方提供平面图纸;
(二) 工程预算书;
(三) 补充条款;
(四) 其他。
甲方(盖章)： 乙方(盖章)：
法定代表人： 法定代表人： 人：
人： 单位地址： 单位地址： 电话：
20xx年安装工程承包合同范本(五)
发包方(甲方)：________________________________
地 址：____________ 邮码____________ 电话____________
法定代表人：____________ 职务____________
承包方(乙方)：________________________________
地 址：____________ 邮码____________ 电话____________
法定代表人：____________ 职务____________
依照《中华人民共和国合同法》和________市的有关规定，经双方协商一致，签订本合同，并严肃履行。
第一条 工程项目
一、工程名称：________________
二、工程地点：________________
三、工程编号：________________
四、工程范围和内容：全部工程建筑面积________平方米。(各单项工程详见工程项目一览表)
五、工程造价：全部工程施工图预算造价人民币________元，其中：人工费________元。(各单项工程详见工程项目一览表)
第二条 工程期限
一、开竣工日期：依照国家颁布的工期定额，经双方商定，本合同工程开竣工日期如下：
全部工程自________年____月____日开工，至________年____月____日竣工。(各单项工程开、竣工日期详见工程项目一览表)
二、施工前各项准备工作，双方应根据工程协议书中第三条规定，分别负责按时完成。
三、在施工过程中，如遇下列情况，可顺延工期。顺延期限，应由双方及时协商，签订协议，并报有关部门备案。
1.由于人力不可抗拒的灾害，而被迫停工者;
2.因甲方变更计划或变更施工图，而不能继续施工者;
3.因甲方不能按期供图、供料、供设备或所需材料、设备不合要求，而被迫停工或不能顺利施工者。
第三条 物资供应
一、全部工程所需的物资按下列第( )项供应方式办理：
1.特殊材料、统配部管材料及统配部管机电产品，均由甲方负责采购，供应至乙方指定地点。其他材料由乙方负责采购供应。
2.统配、部管材料，由乙方负责办理申请、订货、调剂合用，特殊材料及统配、部管的机电产品，由甲方负责采购供应至乙方指定地点，其他材料均由乙方负责采购供应。
3.包工不包料工程，全部材料、设备由甲方采购供应到现场或指定的加工地点。
4.其他方式：
二、由甲方负责供应材料和设备的品种、规格、数量及进场期限，详见甲方供应材料、设备一览表。
三、成套设备和非标准设备，由甲方负责办理申请、订货及加工，引进成套设备在交付乙方前，由甲方负责检验(甲方委托乙方总包承办设备订货及非标准设备加工，应另签订协议)。
四、工程所需材料，如因供应部门规格、品种或材质不能满足工程要求必须以其他规格、品种代替或加工处理时，应事先取得原设计单位和甲方同意，并由三方签订协议后实行。由于代用或加工而发生的量差、价差及加工费，应按现行规定办理结算。
五、凡应附有合格证明的材料，在进场时必须由供应方负责验证;如无合格证明，必须经供应方试验合格后方准使用，其试验费用，应由供应方负担。因建设单位或设计单位对有出厂合格证明的材料要求重新试验，其试验费用，应由甲方负担。
六、由甲方负责供应的材料和设备，如未按期供应或规格、质量不符要求，经双方努力仍无法解决，因此造成乙方的损失，应由甲方负担。
第四条 工程款结算
一、全部工程造价的结算方式。按下列第( )项规定办理：
1.以审查后的施工图预算加增减变更预算进行结算。
2.按施工图预算加包干系数确定的包干造价结算，包干范围以外的费用;另按有关规定付款。
3.按标准施工图单方造价包干结算，包干范围以外的费用，另按有关规定付款。
4.包工不包料工程，按预算定额规定的人工费结算。
5.招标的工程，按中标的价款结算。
二、工程款拨付与结办法，按现行规定办理(详见附件)。
第五条 施工与设计变更
一、乙方要依据国家颁发的施工验收规范和质量检验标准以及设计要求组织施工，要全部达到合格。
二、要坚持按图施工，任何一方不得随意变更设计。如遇下列情况给对方适成窝工、返工、材料、构件的积压、施工力量和机械调迁等损失，应由责任方负担：
1.施工中如发现设计有错误或严重不合理的地方，乙方应以书面形式通知甲方，由甲方在7天内与原设计单位商定，提出修改或变更设计文件，经甲乙双方签订协议后，方准施工。
2.在施工中，如遇设计变更超出原设计标准或规模时，应在施工前按审批程序重新报批，经审查处审核工程预算，经办银行审查投资后，并由甲乙双方签订协议，方可施工。否则，任何一方不得强行施工。
3.在施工中，如遇中途停建、缓建，甲乙双方对在建工程，应商定做到安全部位。
4.在施工中，如发现甲方投资不足，不能按时拨付工程进度款，而中途停建、缓建，给乙方造成的损失，应由甲方承担。
三、乙方应严格执行隐蔽工程验收制度，凡隐蔽工程完成后，必须经过验收作出记录，方能继续进行下一工序的施工。一般隐蔽工程由乙方自行检查验收，并作好记录，重大或复杂隐蔽工程，应由乙方书面通知甲方和设计单位共同进行验收，并办理隐蔽工程验收手续。如甲方未届时参加，乙方可自行检查验收，甲方应予承认。
四、甲乙双方在施工中遇到工程生项，应按定额管理办法报批。变更工程协议所附的变更预算，应在施工前及时送经办银行，做为结算工程款之依据。
第六条 竣工验收、结算与保修
一、乙方在单项工程竣工前5日将验收日期以书面通知甲方届时验收，如甲方不能按时参加验收，须提前通知乙方取得乙方同意后，另订验收日期，但甲方须承认竣工日期，如再不按时参加验收，其所发生的管理费和各项损失均由甲方承担。并偿付给乙方按预算造价每日万分之一的逾期违约金。
二、竣工工程验收合格，从验收之日起3天内，乙方向甲方移交完毕。如甲方不能按期接管、致使验收后的工程发生损失，应由甲方承担。
三、本项工程中的单位工程，如需单独移交甲方，在移交时，双方应办理中间验收手续，作为该单位竣工工程验收之依据。
四、在进行竣工工程验收中，如发现工程质量不符合规定，乙方应负责无偿修理或返工，并在双方议定的措施和期限内完成。经验收合格后，再行移交。由此造成工程逾期交付的，乙方应偿付给甲方按预算造价每日万分之一的逾期违约金。
五、工程已基本竣工，如遇某种材料或设备双方均无法解决，致使该项工程不能全部按期竣工，经双方研究同意，可做减项竣工，并对已完工程进行竣工验收和办理移交手续。
六、竣工工程验收，以国家颁发的施工验收规范、技师检验标准及施工图为依据。在进行竣工验收时，乙方应在验收前10天向甲方提供以下文件：
1.增减变更文件和其他洽商记录;
2.隐蔽工程验收记录和中间交工验收记录;
3.工程竣工后，应绘制竣工图，工程变更不大的由施工单位在原施工图上加以说明，提交建设单位存档。工程变更较大的，可以由建设单位自绘或委托设计单位、施工单位绘制竣工图。
七、乙方在单项工程竣工验收后，属于民用建设项目应于竣工验收后15天内，属于工业建设项目，应于竣工验收后30天内，将竣工结算件送交甲方进行审查。甲方应在接到竣工结算件后，民用建设15天内，工业建设20天内审查完毕，如到期未提出异议，由经办银行审定拨款。
八、工程竣工验收后，乙方对施工的土建工程质量负责保修一年，采暖工程保修第一个采暖期内。在保修期内，确由施工单位责任造成的屋面漏雨、管道漏水、漏气、堵塞等质量事故，乙方应负责无偿修理。(属于专业性建筑安装工程按国务院各有关主管部门的特殊规定办理)
九、工程未经验收，甲方提前使用或擅自动用，由此而发生的质量或其他问题，由甲方承担责任。
第七条 违约责任和仲裁
一、由于乙方责任未按本合同规定的日期竣工，(以竣工验收合格日期计算)每逾期一天，应偿付给甲方按预算造价万分之一的逾期违约金;属于包工不包料的，每逾期一天，应偿付给甲方按预算人工费千分之二的逾期违约金。
二、甲乙双方不得借故拖欠各种应付款项，如拖期不付，按银行的短期贷款利率偿付给对方逾期付款违约金。
三、实行合理化建议奖和提前竣工奖的，甲乙双方应根据有关政策的规定，另行协议。
四、建筑安装工程承包合同发生纠纷时，当事人双方应及时协商，协商不成时，任何一方均可申请各级城乡建设委员会或双方上级业务主管部门，进行调解;解决不了的，可选择下述第( )项处理：(1)向建筑物所在地的仲裁委员会申请仲裁，(2)直接向人民法院起诉。
第八条 附则
一、预算审查手续，由建设单位将建筑安装工程承包合同(附施工图预算)送市建设工程合同预算审查处审查。要求鉴证的，可到建筑物所在地的区、县工商行政管理局进行鉴证。
二、在本合同签订之前，双方签订的施工准备合同(工程协议书)，可做为本合同之附件。
三、招标工程，按《××市建设工程招标、投标暂行办法》签订合同。
四、双方商定的其他事项：
第九条 合同附件
一、工程项目一览表。
二、全部施工图纸。(合同正本有此附件)
三、施工图预算。(合同正本及建设银行有此附件)
四、甲方负责供应的材料、设备一览表。
五、有关协议：
六、有关补充合同：
第十条 合同份数及有效期
一、本合同一式____ 份，甲乙双方各执正本一份，并分别报送双方业务主管部门副本一份。
二、本合同自双方签订之日起生效。在全部工程竣工验收并结清尾款后失效。
建设单位(发包方)：____________________
工程负责人：____________________________
____年____月____日
建工单位(承包方)：____________________
篇4
摘要本文对贯彻修订后的《消防法》及其配套规章过程中，在建设工程消防监督管理方面存在的有关问题进行了分析，并结合调研的实际，对相应的解决对策进行了阐析。
关键词工程消防监督管理对策分析
新修订的《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）已于5月1日正式实施。这是我国消防工作的一件大事，是时展的客观要求。尤其是《消防法》修订后所做出的多处重大调整和修改，对我国的消防事业将起到重大的推动作用。《消防法》在强化政府、有关职能部门和社会单位的消防工作责任的前提下，重点突出了公安机关消防机构的事后监督，相应弱化了公安机关消防机构的事前行政审批职能，并在消防安全管理、消防安全责任、建设工程消防监督管理、消防产品的生产使用监管和技术服务机构的管理等方面进行了重大改革。但从当前的施行情况来看，由于《消防法》及其配套规章的有关条文尚缺乏更具体明确的解释和指引，各地在实施过程中仍然存在诸多适用上的具体问题，尤其是建设工程消防监督管理方面比较突出。由于《消防法》施行不久，各地对新修改条文的执行尚处于摸索实践阶段，如果不及时对这些问题给予明确的处理意见和工作建议，将会对执法工作造成十分不利的影响。本文通过对《消防法》施行后建设工程消防监督管理工作中存在的问题进行思考和分析，尝试探索解决问题的相应对策和改进措施。
一、建设工程消防监督管理过程中存在的问题
在依据《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第106号）实施建设工程消防监督管理的过程中，基层消防机构纷纷反映在相关规定的具体适用上遇到一些问题，分别有：
（一）关于备案。当前针对建设工程消防设计和竣工验收备案，有如下一些问题反映出来：
1.建设工程申报消防设计审核和消防设计备案需提交的新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件的范围。对于部分已建成的建设工程申报消防设计审核或者消防设计备案时当地政府、城建规划部门出具的证明文件可否认定为106号令中规定的规划许可证明。
2.建设单位针对同一工程重复进行网上申报备案的处理。目前，基层消防部门反映，有部分社会单位在网上对同一建设工程多次备案，有些是因为第一次备案被抽查到，而场所本身不符合消防安全要求，所以当事人采用加后缀等方式进行第二次备案；有些单位是因为备案信息不准确或不齐全被管理人员删除后，进行第二次备案；还有的单位由不同的工作人员进行了重复备案（有些被抽查中，有些没有被抽到），如何处理。
3.关于施工许可在申报备案中的必要性问题。有基层消防机构反映，按《消防法》和106号令，建设单位应在取得施工许可后七个工作日内申报消防设计备案，但有些小型的场所，按照建设部的规定，无法取得施工许可证，如何备案？
4.关于逾期不提供备案抽查要求的资料的处理。依照《建设工程消防监督管理规定》第二十六条规定，被抽查到的建设单位应当在收到备案凭证之日起五日内按照备案项目向公安机关消防机构提供《建设工程消防监督管理规定》第十五条或者第二十一条规定的材料。当建设单位提供材料不齐全时，消防机构出具不予受理凭证。但对建设单位逾期不补齐资料的，消防部门应当如何处置，法律法规没有明确。
（二）关于室内装修、装饰材料见证检验。室内装修工程竣工验收备案被抽查到的，应提供装修、装饰材料的符合国家标准或者行业标准的证明文件。而该工程在申报消防设计审核备案时，由于结果是在消防网上办事大厅中予以公告的，未能告知装修材料抽样送检事宜。备案的内部装修工程，装修材料如何送检？建设单位进行竣工验收或者申报消防安全检查时，公安机关消防机构往往难以验证其室内装修材料的燃烧性能。
（三）关于申报建设工程消防验收的资料。有基层消防机构反映106号令规定的申报消防验收和竣工验收备案资料中不包括相关的图纸，不利于验收和备案抽查。
（四）关于审核验收的标准。有的基层消防机构认为，106号令第9条、18条等处均有明确表示，对消防设计按照消防技术标准强制性要求进行审核。是否意味着消防机构在开展建设工程消防设计审核、消防验收时只要按照国家工程建设消防技术标准的强制性要求对建筑物的总平面布置、耐火等级、建筑构造、安全疏散、消防给水、消防电源及配电、消防设施等进行审验把关就可以了？
（五）关于自动消防设施单独申报问题。有基层消防机构提出，对于部分内部装修工程增设的自动消防设施可否单独申报消防手续。
（六）关于单体建筑的判定问题。有基层消防机构提出，地下室与首层及二、三层的楼层商铺为连体的建筑，上面住宅分为若干栋，总建筑面积大于四万平方米，此类建筑是否属于单体建筑，是否需要申报？执法实践中这类建筑设计类型经常出现。
（七）关于新规定施行后业务的衔接问题。有基层消防机构提出，对于5月1日《消防法》修订后实施前已通过消防设计审核，但按照《建设工程消防监督管理规定》要求属于备案抽查范围的工程，若在“网上办事服务大厅系统”中备案时没有抽中，如何处理。
（八）关于建筑物（或场所）整体和局部申报业务的问题。有基层消防机构指出，现行消防法律法规仍未能明确建筑物作为整体申报消防手续和局部的场所申报的关系。实践中，有些大型建筑物内分设的一些小场所不审验将会由于备案未抽中而留下隐患。
二、产生这些问题的原因
从我省各地调研的情况看，上述问题的产生，既有主观上的理解和学习方面的原因，也有法律法规需要进一步的规范性解释等客观原因。具体主要体现在：
（一）法律条文理解应用不准确
《消防法》修订执行后，部分消防监督员对新法学习了解不够，对法律条文理解不深，导致对违反消防法律、法规的行为应该运用何种条文把握不准。
（二）执法规范化建设推进力度有待加强
有些问题也反映出了执法人员的素质水平不够高、执法能力不够。比如窗口受理方面的审核把关的问题，虽然现有的法律规定需要进一步解释，现有的业务系统在不断的更新完善中，但是有些窗口工作人员的业务素质偏低，也导致了在建设工程消防 行政许可和备案业务受理、办理的过程中，存在一些对法律法规规定理解贯彻上的偏差和不足。
（三）法律法规规定需要得到进一步的解释和细化
新《消防法》和配套规章作为上位法，在条文上比较概括，有些术语和工作操作程序还有待细化；在审核验收和备案的工作要求等方面，还缺少进一步的解释和说明，对有些场所和建设工程还要根据各地的具体情况进行研究分析和作出更明确的规定。
三、解决新消防法律法规适用过程中有关问题的对策建议
根据这些问题和法律法规的规定，笔者结合当前消防监督执法工作的实际进行了研究分析，并拟提出如下的解决建议：
（一）强化执法教育培训，不断提高执法人员综合素质。要通过执法大轮训、研发推广执法培训操作演示系统等多种形式，不断加强对各级消防监督执法人员的业务培训，推动新消防法律法规的工作要求得到全面有效的贯彻落实。
（二）加强执法规范化建设，强化执法监督机制。要结合创新社会消防管理工作，不断强化公安机关消防机构执法规范化建设，制定更具体明确的执法操作指引和工作规范，细化、量化执法工作要求，有效整合公安内网和互联网消防监督工作平台，不断强化对消防监督执法工作的监督制约，实现执法规范化水平和为民服务水平的“双提升”。
（三）领会法律法规精神，准确把握执法标准。结合在省内调研和对有关法律法规的研究，笔者拟对建设工程消防监督管理的上述有关问题提出如下解决对策建议。
1.关于规划许可证明文件的问题。《建设工程消防监督管理规定》第十五条第一款第三项规定建设单位申请消防设计审核应当提供新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件。因此对改建（含室内装修、用途变更）的建设工程，建设单位申请消防设计审核时，应不要求其提供建设工程规划许可证明文件。
对于不同时期的建设工程，建议做如下处理：对5月1日后新建或者扩建的建设工程，建设单位须持县级以上规划行政主管部门出具的规划许可证明文件向公安机关消防机构申报消防设计审核或者备案；对5月1日前已经建成的建设工程需要申报消防设计审核或进行消防设计备案的，建设单位可持政府或者有关部门出具的规划证明文件申报消防设计审核或备案。
2.关于重复申报备案的问题。为防止故意重复申报备案逃避被抽中，以及防止虚假备案对监督管理工作的干扰，建议明确：同一建设工程使用同一名称或者不同名称多次在网上申报备案的，当其中一次被备案系统确定为备案抽查对象时，公安机关消防机构应依法对该建设工程进行抽查。其它重复申报的按虚假备案处理。多次在网上申报备案且均未被抽中的备案项目，保留其中一次完整的备案记录，其余按虚假备案处理。
3.关于申报消防设计备案涉及施工许可的问题。按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除依法应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核的外，建设单位应当将消防设计文件报公安机关消防机构备案。其中，已办理施工许可的，应当在取得施工许可之日起七日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案；未办理施工许可的，应当在施工前将消防设计文件报公安机关消防机构备案。
4.关于备案抽查逾期不提供规定材料的处理。《建设工程消防监督管理规定》第二十六条规定，被确定为备案抽查对象的建设单位应当在收到备案凭证之日起五个工作日内按照备案项目向公安机关消防机构提供《建设工程消防监督管理规定》第十五条或者第二十一条规定的材料。建议：对于建设单位逾期不提供规定材料或提供材料不齐全的，视为“未依法报公安机关消防机构备案”，并按《建设工程消防监督管理规定》第二十九条规定处理。公安机关消防机构应在五个工作日内公告备案抽查结果。
5.关于室内装修、装饰材料见证检验的问题。建议明确：建设单位申请进行消防竣工验收或者申报消防安全检查前，对选用有防火性能要求的室内装修、装饰材料，应当按照消防技术标准的要求进行见证检验工作，并向公安机关消防机构提供合格的见证检验报告。施工单位在建设、工程监理单位监督下进行装修、装饰材料见证取样和抽样检验的抽封样工作。
建议推广《广东消防网》网上办事服务大厅提供的“广东消防防火材料检验信息服务平台”，消防监督执法人员可登陆，并便捷验证建设单位申报的室内装修材料防火性能证明文件的真实性、有效性。
6.关于申请消防验收应提供的其他材料。建议明确：《建设工程消防监督管理规定》第二十一条规定的“其他依法需要提供的材料”主要包括建设工程消防设计图纸和工程竣工图纸等。
7.关于消防技术标准适用的问题。为强化建设工程的审核验收，防止出现先天性的火灾隐患，建议明确：公安机关消防机构对建设工程进行消防设计审核、消防验收和备案抽查时，应当执行国家工程建设消防技术标准的规定。消防设计文件拟采用的新技术、新工艺、新材料可能影响建设工程消防安全，不符合国家标准规定的，应当依照规定经公安机关消防机构组织专家评审。对消防设计文件不符合国家工程建设消防技术标准强制性要求的，不得批准。
8.关于申报消防设计审核中涉及自动消防设施的问题。为防止审验的片面性，建议明确：自动消防设施不应单独申报消防设计审核或备案，应纳入土建工程或内部装修工程一起申报。
9.关于“单体建筑”的判定问题。建议明确：地上建筑物任一楼层相连为一整体，其他楼层建筑形式分为多个单体的建设工程，应视为一个完整的“单体建筑”。适用《建设工程消防监督管理规定》第十四条第一款关于“单体建筑”的规定。
篇5
保证人（以下称甲方）：________________
住所：________________________________
法定代表人：__________________________
电话：________________________________ 传真：______________
债权人（即业主，以下称乙方）：________
住所：________________________________
法定代表人：__________________________
电话：________________________________ 传真：______________
债务人（即承包商，以下简称丙方）：____
住所:_________________________________
法定代表人：__________________________
电话： _______________________________ 传真：_______________
鉴于乙方与丙方就_________小区______号、_______号住宅楼建设项目于_____年____月_____日签订编号为____________ 的《建设工程施工合同》以下简称主合同），甲方接受丙方的委托，同意以保证的方式为丙方向乙方提供工程履约担保，甲、乙、丙三方经协商一致订立本合同。
第一条 定义
本合同所称担保是指甲方为丙方向乙方提供履约保证，保证丙方按照主合同的约定完成工程的竣工验收。
第二条 保证范围及方式
甲方为丙方提供保证的范围是主合同项下的工程总价的____%，数额最高不超过____元（大写），币种为_______。
甲方在发生以下担保情形时承担担保责任：丙方未按照主合同的约定完成工程的竣工验收。
甲方在上述保证范围内承担连带保证责任
第三条 承担保证责任形式
保证责任可选用以下方式（以选择项为准，在选项前的括号内填“y”表示选择项，填“n”表示非选择项）：
（n）1．由甲方提供资金及技术援助，使其能继续履行主合同义务。
（n）2．由甲方直接接管该工程或另觅经乙方同意的有资质的其他承包商，以便继续履行合同。
（y）3．甲方对乙方的损失进行赔偿，但赔偿金额不超过本合同第二条所示保证范围约定的金额，即不超过壹佰万元。
第四条 保证期间
自本合同生效之日起至主合同约定的丙方承建工程竣工验收合格之日后___日，即至_____年_____月____日止。
第五条各方的权利义务
1． 乙方必须全面履行主合同义务，若乙方发生违反主合同义务的情形，致使丙方不能全面履行主合同，则甲方不再承担本合同项下的保证责任。
2． 乙方必须全面履行主合同，乙丙双方应及时向甲方通报主合同的履行情况，并积极配合甲方进行定期或随时检查和监督。
3． 乙方同意丙方协议变更主合同的，需征得甲方同意，否则甲方不再承担保证责任。
4． 乙方与丙方协议变更主合同的，需征得甲方同意，否则甲方不再承担保证责任。
5． 乙方在向甲方提出索赔前应当书面通知丙方，说明其违约情况并要求其予以纠正。
6． 依照法律规定或合同的约定或乙方与丙方的另行约定免除丙方部分或全部义务的，甲方亦免除相应的保证责任。
7． 因政府的政策或命令，导致丙方不能履行主合同义务，甲方不再承担保证责任。
8． 甲方在承担担保责任后，享有追偿权。
第六条 承担担保责任的程序
1． 乙方向甲方提出索赔请求，必须提交索赔通知书，同时提供项目总监理工程师及其监理单位出具的丙主违约确认书。如果乙方索赔的理由是因建筑工程质量问题，乙方还需同时提供建筑工程质量检测部门出具的检测报告。
2． 甲方在收到乙方的索赔请求后_____个工作日内，按照本合同的约定承担保证责任。
第七条 合同的生效、变更和解除
1． 本合同由甲、乙、丙三方法定代表人或其授权人签字或加盖公章后生效。
2． 本合同生效后，任何有关本合同的补充、修改、变更、解除等均需由甲、乙、丙三方协商一致并订立书面协议。
第八条 争议的解决
本合同发生争议或纠纷时，甲、乙、丙三方当事人可以通过协商解决，协商不成的，通过诉讼程序解决，诉讼管辖地法院为 ____________ 法院（也可以选择通过仲裁程序解决）。
第九条 甲、乙、丙三方约定的其他条款：
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
第十条 附则
本合同正本一式叁份，甲乙丙三方各执壹份。
甲方：__________________ 乙方：__________________
法定代表人：____________ 法定代表人:_____________
（或授权人） （或授权人）
_______年 _____月 ____日 ______ 年 _____月___ 日
丙方：__________________
法定代表人：____________
篇6
一、工程价款的构成及优先受偿的范围
关于建设工程优先受偿权的性质问题，在《合同法》实施后一直存有较大争议，主流观点认为此项权利系法定抵押权，有的认为是一项优先权，还有的认为是一项留置权，尽管之后的物权法未对此作出规定，但无论如何其属于法定担保物权这一认识在理论界是统一的。其意义在于，主要保护建筑工人的工资债权，以及维护建筑业的发展和社会秩序，不动产工程人员对其所修建的不动产，可以视为不动产与债务人的“共有物”，因为没有不动产人员的劳动和资金的投入，此项不动产就不会存在，所以不动产工程人员对该不动产应享有优先权。
建设工程款从价值构成看由三部分组成：一是建筑安装过程中生产资料的价值，如承包人购置的建设材料、配件等费用以及生产过程中施工机械等固定资产的折旧费等：二是生产者的劳动为自己所创造的价值，表现为工人工资、补贴、福利费及劳动保护费等；三是生产者的劳动为社会创造的价值，表现为承包人的利润以及上缴国家的税金。从费用发生的直接来源看，按照建设部的规定，工程价款包括：一是直接费即直接成本，包括定额直接费（人工费、材料费、施工机械使用费）、其他直接费及现场管理费。二是间接费，如管理员工资、劳动保护费等。三是利润。四是税金。对于这些费用的数额，在实践中一般是依据不同的施工承包合同形式的不同依合同约定进行计算。通过对工程价款构成的初步分析，可以看出，通常意义的工程价款不仅包括实际发生的费用，而且包括利润及企业上缴税金在内的企业应得利益和部分尚未实际支出的费用。总之，工程价款具有广泛的意义和内容。我国《合同法》没有特别的说明，其含义只能理解为是通常意义上的工程价款。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[*]16号）第三条规定“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工程人员报酬、材料等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”，这表明司法解释所说的工程价款与通常的含义不同，其范围只界定为承包人应当支付的实际支出费用，而承包人所应得的利润不在其内。有观点认为，工程价款主要是指由工人提供劳务形成的价款，合同法规定的工程价款应以此为限。我们认为这种理解是有局限的，首先是司法解释已明确了工程价款的范围，仅仅排除了工程价款中承包人的利润在外，故应以此为准；其次，对施工企业工人的生存权的保护也不应仅仅局限于工资，因为如果限于此，则施工企业的大量材料款、机械使用费等得不到保障，则企业难以生存和得到发展，从长远看也将实质上损害施工企业人员的生存权。因此，正确理解和准确适用法释[*]16号批复具有十分重要的意义。
二、承包人垫资款的性质及其保护问题
在建设市场中，尽管有1996年6月建设部、国家计委、财政部联合规定禁止工程建设者带资承包的规定，但垫资现象是非常普遍的，其个中原因是不言而喻的。对此，对垫资形成的债权的性质及其是否保护和保护的方式一直存有争议。肯定者认为，应将其纳入工程价款作为合法债权保护，并作为承包人实际支出的费用归为优先受偿的范围；否定者认为垫资行为无效，将承包人所垫资作为发包人应予返还的普通债权。在这种情况下，垫资债权自然被排除在优先受偿的范围之外。最高人民法院的判例就曾以垫资的约定违反反不正当竞争的法律规定为由认定垫资约定无效[1]。但目前司法实践基本达成共识，一般以合同法确定的合同无效必须是违反国家法律、行政法规的强制性规定为依据，不再以三部委的规定来确认该垫资约定无效。最高法院在出台的《关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条予以了明确和肯定。但问题是，该条规定当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理，而对垫资和垫资利息有约定的，承包人请求返还的应予支持。那么，是否意味着对垫资和垫资利息有约定的，只能按普通债权对待？我们认为这样处理不妥。在实际施工中，工程价款一般应由发包人按照预算分期预付给承包人，通常是分阶段进行，先支付部分预付款，然后按工程进度付款，最后进行竣工结算。但如果完全按此进行，则竣工结算时余下的工程款只占较小的部分，也就不存在垫资或工程拖欠的问题了。但事实上并非如此，恰恰正是因为发包方占有市场的有利因素，不按时支付或不予预付工程价款而由承包人自筹资金完成工程以致形成工程价款拖欠这种债权债务关系。通过分析我们发现，垫资并不是一法律专用术语，而是建设工程完成中的一种特殊现象，需要对这种现象进行分析才能揭示其本质。实际上，垫资就是承包人代为支付了本应由发包人应预付的工程款，其款项与承包人实际支付的费用是一致的，因此，承包人的垫资应属优先受偿的工程价款，符合最高人民法院批复的工程价款的范围，没有理由将其排除在外。即使从立法来看，国外立法以及我国台湾地区的立法都有相关的规定，承包人的垫资债权也属享有法定抵押权之列。
三、未完成工程的优先受偿问题
按照《合同法》第二百八十六条的规定，对于工程未完成的情况下，承包人能否对其行使优先受偿权并不明确。但有观点认为，承包人行使优先受偿权的标的物必须是已竣工的工程，若工程未竣工，则不发生优先受偿权。这种观点的一个主要理由就是，认为最高人民法院法释[*]16号批复规定承包人优先受偿权的期限自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，说明优先受偿权的行使应以工程竣工为前提条件。对此，我们认为这种理解是一种误解，是错误的。其理由是：其一，法释[*]16号批复第四条规定实际上是解决承包人优先受偿权行使的期限和起算点，而与承包人优先受偿权的享有要件各是一个问题，不能将其混为一谈。其二，从理论上进行分析，未完成工程可以成为承包人优先受偿的客体。传统民法认为未完成工程似乎不具备物的独立性而不能成为物权客体，但现代物权法已放弃这种观点，将其列入物权客体。我国《物权法》在抵押权部分就有专门规定，正在建的建筑物可以抵押。另外，将工程竣工验收合格作为承包人优先受偿权行使的前提条件，将使未完成工程的承包人合法权益得不到保护。因为只要该未完成工程还具有相应的价值，就应当允许其行使该项权利，否则，其工程价款在很大程度上无法实现。而且，如果将承包人优先受偿权限定于工程竣工后才能成立，则会造成约定抵押权优于承包人优先受偿权的情况出现。因为，承包人优先受偿权属法定优先权应优先于约定抵押权，这是没有争议的，但根据最高法院司法解释，未完成工程可以作为银行抵押，这样事实上，银行可以就未完成工程实现抵押权，而承包人优先受偿权只能在工程竣工验收合格后才能行使，受偿顺序发生颠倒。这是违背基本法理的。其三，从国外立法看，也允许未完成工程的承包人就所建的工程行使抵押权，如《德国民法典》第648条就有规定。因此，只要发包人未按照约定支付工程价款，经承包人催告，在合理期限内仍不支付的，承包人就可以行使优先受偿权，而不应另外再附加其他条件。
四、工程价款的优先受偿权与商品房预购人权利优先位序问题
最高人民法院法释[*]16号批复第二条规定：“消费者交付商品房的全部或者大部分价款后，承包人就该商品房享有的优先受偿权不得对抗买收人。”尽管，我们不否认这条解释充分考虑现实状况，对相关权利的冲突进行了一种利益平衡后，得出了这样的结论并作出相应规定，对买房人的利益进行了足够保护，但事实上也极大了的损害了承包人及其相关劳动者的利益，因此对该条批复的合法及其合理性值得进一步的商榷和讨论。首先，对两种权利的性质进行分析。购房人在未取得房屋产权之前其享有的仅仅是一种请求权，最多也只能是有的学者称为的具有物权性质的债权，而建设工程优先受偿权无论定为是法定抵押权或是优先权，正如前面所述应属法定担保物权，其应优先于购房人的权利；其次，从对两种权利保护的实质内容看，都涉及到基本生存权的问题，买房人的居住权应当予以保护，而建设工程价款中也包含有工人的工资，而现实中拖欠工人工资的情况也很突出，因此，这两种权利熟重熟轻恐怕难以进行简单的衡量。其三，从现实的情况来看，商品房买卖采用按揭预购的情况比较普遍。在这种按揭抵押贷款的法律关系中，涉及到三个合同和三方当事人，即购房人和开发商签订的商品房预售合同、房屋购买人与贷款银行之间签订的抵押贷款合同以及出售房屋的开发商与贷款银行之间签订的担保合同。在购房人还清贷款本息前，即使房屋建成，房产证由贷款银行掌握管理。如到期，购房人不能还清贷款，贷款银行有权处分房产并就房款优先受偿。因此，在相当长的时间中，房屋的权利归属处于不确定状态，而且会出现银行比承包人的法定权利优先行使约定抵押权的悖论。如果进一步把银行拨付给开发商的贷款认定为购房者已付的房款，则绝大多数购房人在工程竣工时都已交付全部或大部分购房款，在这种情况下承包人优先受偿的法律规定基本上是形同虚设，建设工程款优先受偿的可能性基本不复存在。其四，从实践中看，购房者并不都是用于自己居住，第二次购房用于投资的情况大量存在，这也需要鉴别购房者是否属于消费者，也增加了社会成本。第五，从已颁布《物权法》的相关规定看，不动产以登记为成立要件得到确认，这一原则应当严格遵循，不能仅仅以保护一方利益为由随意否定。因此，应当坚持建设工程款优先受偿的制度。至于对购房消费者的保护可以采用其他方法，如加大对开发商的监管惩罚力度，如出现拖欠工程款进而导致购房消费者的利益不能实现，可规定按欺诈予以双倍退赔，同时鉴于建设工程款优先受偿权不以登记为成立要件而以法律规定本身具有公示性的作用的特殊性，而公众对法律了解有限，可要求开发商在商品房销售中必须向购房者明示《合同法》第二百八十六条的规定内容，以增强消费者对风险的预知和防范。
第五、建设工程价款优先受偿的行使程序问题
根据《合同法》第二百八十六条的规定，建设工程价款优先受偿的行使方式有两种：一是经发包人协议折价，承包人从所获价款中优先受偿；一种是承包人申请人民法院将工程拍卖，就拍卖价款优先受偿。其中，对申请人民法院将工程拍卖具体适用何种程序，法律及相关司法解释并未作出明确规定。在实践中，对于承包人并不直接申请法院强制执行而以发包人为被告提讼请求确认对其建设工程享有优先受偿权的，建议予以释明，作为法律直接设定的权利不需确认，如不予撤回的，可以不予受理或驳回；如果直接向法院申请拍卖的，如何进入执行程序，拍卖建设工程的执行依据何在？享有提起异议权利的主体有哪些？对于当事人的申请和相关证据显然难以成为法院执行的依据，一种观点是直接作出支持承包人申请的裁定，作为执行的依据；另一种观点认为可以经法院立案后交由民事审判庭采用《民事诉讼法》中的“公示催告程序”进行公示，给发包人和其他利害关系人提出异议的机会，公示期间为60日。如果没有提出异议的，可作出支持承包人申请的裁定，作出执行依据；如在公示期间内有提出异议的，进行审查，异议不成立的，裁定驳回异议，且作出支持承包人申请的裁定，异议成立的，裁定驳回承包人的申请，之后，经承包人、发包人或其他利害关系人的申请进入诉讼程序解决。笔者认同第二种方法。
篇7
【关键词】合同；签订；关键点
一、重视合同就是重视自身利益：
建设工程施工合同是承、发包双方为完成商定的建安工程项目，规定承、发包双方权力与义务的法律文书，对双方均有有严格的约束力。合同条款是否合法、完备、严谨、明确、及时，都可能会对合同的履行、双方利益产生直接、重要的影响。签订严密、合理、合法的工程施工合同，是工程顺利进展的重要一步。为此，必须引起承发包双方的高度重视。
1.1 建设工程合同签订的方式有以下两种：
1.1.1 协商方式由双方当事人通过协商签订建设合同。
1.1.2 通过招标投标的方式。
1.2 招标投标是国际上经济交往和国际贸易中采用比较普遍的一种交易方式，现在我国国内经济交往中尤其是在各种工程建筑项目中已经普遍采用这种方式，这主要是因为它具的有科学性、效益性、公平性和安全性等优点，是商品经济高度发达的产物，是市场经济中竞争机制的体现。
二、合同签订方面应注意以下事项：
2.1 承发包双方应仔细阅读使用的合同文本，并应掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定。
目前签订建设工程施工合同，普遍采用建设部与国家工商局共同制定《建设工程施工合同》示范文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”部分是十分重要。这一部分内容注明了合同用语的确切含义，还引导了合同双方如何签订“专用条款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定事项。
有关建设工程施工合同的法律、法规规定主要有：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑业资质管理规定》、《建筑业资质等级标准》、《建筑安装工程总分包实施办法》、《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》、《建设工程工程量清单计价规范》等。
2.2 承发包双方都应该严格审查对方资质等级及履约信用。
在签订《建设工程施工合同》时，对承发包人主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，它将不合格的主体排斥在合同的大门之外，将导致合同伪装的坑穴和风险隐患排除在外，为将来合同能够得到及时、正确地改造奠定一个良好的基础。
根据我国法律规定，从事房产开发或建安施工的企业必须取得相应的资质等级，项目应当经依法批准的合法项目。违反这些规定，将因项目不合法而导致所签订的建设工程施工合同无效。因此，在订立合同时，应先审查承发包双方是否依法领取企业法人营业执照，取得相应的经营资格和等级证书，审查承发包双方签约代表人的资格，审查工程项目的合法性。其次还应对承发包方的履约信用进行审查。
2.3 关于工期、质量、造价的约定，是施工合同履行过程顺利与否最重要的内容。
“工期、质量、造价”是建设工程施工永恒的主题，有关这三个方面的合同条款是施工合同最重要的内容。
2.3.1 实践中关于工期的争议多因开工、竣工日期未明确界定而产生。开工日期有“破土之日”、“验线之日”之说：竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之说。无论采用哪种，均应在合同中予以明确约定，并约定开工、竣工应办理在那些手续、签署何种文件。对中间交工的工程也应按上述方法作出约定。
2.3.2 根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，工程质量监督部门不再是工程竣工验收和工程质量评定的主体，竣工验收将由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行。因此，合同中应明确约定参加验收的单位、人员，采用的质量标准，验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。
2.3.3 建设工程施工合同最常见的纠纷是对工程造价的争议。由于任何工程在施工过程中都不可避免设计变更、现场身份证和材料差价的发生，所以均难以“一次性包死，不作调整”。合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场身份证、材料价格的签发、确认作出明确规定。
2.4 对工程进度拨款和竣工结算程序做出详细规定。
一般情况下，工程进度款按月完成量付款或按工程进度节点拨付，但如何申请拨款，需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同规定，引起争议，影响工程施工。一般合同中对竣工结算程序的规定也比较粗糙，非常不利操作。因此，合同中应特别注重拨款和结算的相关程序约定和规范。应对工程量清单计价方式下施工合同履行期间可能遇到的问题进行研究，通过对合同条款的约束，降低实施风险。首先，就投标文件的不完全性和其他瑕疵的谈判成果以合同条款的形式固定下来，避免结算审计时产生争议。其次，结合自身条件和项目情况，逐条研究合同通用条款，将不利因素在专用条款中加以合理限制。签订施工合同后至竣工结算这一阶段的工作重点应注意三个方面：一是工程量计量。计量是以施工图纸为依据，以质量合格为前提。二是工程变更的审核和反索赔。做好此项工作要有预见性，要以合同为依据，实事求是，注意时效和程序。三是竣工结算的审核。结算应以施工合同和《工程量清单计价规范》中有关工程结算的原则处理，如果承发包双方都能按《工程量清单计价规范》的要求合理计价报价，认真签订施工合同，严格实施合同，竣工结算工作就可顺利完成。
2.5 总包合同中应具体规定发包方、总包方和分包方各自的责任和相互关系。
尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也有原则性规定，但实践中仍常常发生分包方不接受发包方监督和发包方直接向分包方拨款造成总包方难以管理的现象，因此，在总包合同中应当将各方责任和关系具体化明确，以便于履约过程中的实际操作操作，避免有关的纠纷发生。
2.6 明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限。
《民法通则》明确规定，企业法人对它的法定代表人及其它工作人员的经营行为承担民事责任。建设工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此造成双方不必要的纠纷和损失。合同中应明确列出各方派出的管理人员名单，明确其各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等明确规定清楚，防止各方人员随意签字，给各方造成损失和法律纠纷。
2.7 不可抗力量化非常重要
施工合同《通用条款》对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用等如何划分均作为详细规定，承发包人都认为不可抗力的内容就是这些了。于是，在《专用条款》上打“√”或填上“无约定”比比皆是。
国内工程在施工周期中发生战争、运筹、空中飞行物体坠落等现象的可能性很少，较常见的是风，雨、雪、洪、震等自然灾害。达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，《通用条款》未明确，实践中双方难以形成共识，双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害程序应予以量化。如几级以上的大风、几级以上的地震、持续多长时间达到多少毫米的降水等等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。另外如：某大型活动举行期间和其前后，因为安保等因素对履约的影响。
2.8 运用担保条件，降低风险系数。
在签订《建设工程施工合同》时，可以运用法律资源中的担保制度，来防范或减少合同条款所带来的风险。如施工企业向业主提供履约担保的同时，业主也应该向施工企业提供工程款支付担保。
三、结束语：
签订合同时还应对材料设备采购、检验，施工现场安全管理，违约责任等条款也应充分重视，作出具体明确的约定。任何一份施工合同都难以做到十全十美，合同履行中还应根据实际情况需要及时签订补充协议、变更协议，调整各方权利义务。
参考文献
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摘要：
竣工验收是人们非常熟悉但又非常难以深入研究的课题，具有独立的学理价值，非常有学术深析的必要。它既是建筑技术行为，又是法律和经济行为，也是区分房地产和建筑工程的重要标志。不仅仅是竣工之后经验收达到合格状态，而且具有独立的经济价值。房地产发挥经济功能具有经济有效性，原因在于技术、经济和法律上完成“竣工验收”并达到合格状态。据此，竣工验收渗透于房地产和建筑工程运行全过程彰显特有效用，需要构成分析、法学分析、经济分析、权益分析和行政控制分析以及衔接关系共同剖析其学理真谛。
关键词：
竣工验收;房地产;建筑工程;竣工备案;房地产交付
近年来房地产在世界各地蓬勃发展，在中国更是超速发展。房地产依赖于前期的建筑工程，从自然进程来看，建筑工程原则上可以发展为房地产，其中，最关键的“竣工验收”是区分两者的根本标志和界定标准[1]，因而，竣工验收在房地产形成过程中具有特殊重要性，当然具有相当独立的地位，为此非常有必要作为重要论题深析之。目前，将“竣工验收”作为独立论题研究具有挑战性，既从宏观上分析其地位，又从微观上作具体的理论剖析，并将若干相关理论串联研究，这些都是具有学术意义的理论尝试。
一、竣工验收的构成分析
竣工验收既是建筑工程和房地产形成过程中的重要关节，又是区分两者的重要界线，其本身具备整体性，同时还包括若干构成细节和具体过程。据此，从微观上分析竣工验收的构成要素，有利于全面分析其科学内涵，有利于进一步分析其法律、经济和权益等方面的属性及特征，为形成科学合理的竣工验收制度补充理论素养。竣工验收首先是整体意义上的法律概念，从理论上分析包括以下具体过程。
1．竣工事实。竣工是建筑工程的结束状态，由建设单位委托建筑企业建造房地产项目，建筑工程满足使用条件，即可以独立发挥效用，此时建筑企业可以结束施工，从而达到“竣工”状态，表明竣工是竣工验收中的第一道工序，完全是一种客观事实状态，从法律角度来说是竣工的法律事实，从过程角度来说是完工的完满状态，从主客观角度来说是客观存在的竣工事实。
2．验收行为。建筑工程满足竣工的事实条件之后，还要接受建设单位、施工单位、设计单位和监理单位等单位的集体验收。验收是指建设工程在施工单位自行检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认[2]。从行为角度来看，验收是多方的集体共同行为，由各建设参与方根据各自职责参与并完成共同验收，从而在事实和法律上结束建筑施工行为，为验收结果提供行为基础。
3．合格结果。经过多方的共同验收行为，其结果有两个：一个是达到合格标准可以满足使用要求；另一个是整体和分项无法达到合格标准，无法投入交付使用。前者是绝大部分建筑工程验收后的结果，后者是个别情形下建筑工程不能顺利转化为房地产的情形。据此，只有验收行为达到合格标准，即验收结论为合格，才能结束建筑工程状态，为形成完整的房地产准备条件，也进一步为房地产发挥经济效用准备法律条件。
4．备案程序。备案就是存档备查，是相对于“审批”的一个概念，即建设单位有义务让上级主管机关或有关机构知道某件事，但不需要他们的批准同意[3]。可知，备案是相对于审批的独立概念，只告知竣工的事实，法律上并不需要有关机构的行政审批，有关机构接受备案不提出反对意见便可发生法律效力。由此可见，从基本构成方面来看，竣工验收既是整体行为，又包括竣工事实、验收行为、合格结果和备案程序四个方面，它们之间有严格的先后顺序，绝对不能颠倒，各个方面发挥着不同的功能和效用。
二、竣工验收的法律分析
竣工验收既是法律概念，又具有独立的法律意义，更需要作自我的法律分析。从法律角度分析，竣工验收是在事实行为和事实状态的基础上体现出法律思维，尤其是在从建筑工程向房地产转变过程中发挥着无可替代的效用，完全可以说，没有竣工验收不可能有房地产，房地产完全取决于竣工验收的结果，其结果合格与否是建筑工程成为房地产的关键性要素。本文中没有特别说明时，竣工验收都指验收结论为合格状态，或者做这方面的理解。
1．竣工验收是房地产形成的法律标志。建筑工程要成为法律层面的房地产，在事实上必须要完成竣工验收，在法律上也要完成竣工验收，由参与建设的各单位共同检查建筑工程是否达到使用的合格要求，在几方面技术指标完全满足正常使用的前提下，各方共同签署竣工验收合格的法律文件。此后，建筑工程在法律身份上转化为房地产，两者之间只有“一墙之隔”（竣工验收），完全可以说这是房地产形成的法律标志。
2．竣工验收是安全责任的法律界线。开发房地产项目是一个漫长且充满风险的过程，其中隐藏着不可预测的意外风险，特别是建筑工程阶段，项目本身带有巨大的安全风险责任，稍有不慎会酿成悲剧，甚至造成破坏社会稳定的不良影响，轻则给建设单位和施工单位带来经济风险，重则给相关人员带来刑事责任。区分不同阶段的安全法律责任，最简单易行的是竣工验收这一法律界线，即经过竣工验收合格之后，施工项目的安全责任从施工单位转移给建设单位，建设单位交付之后，转移给最终的使用者（所有者）。据此，竣工验收是划分不同主体安全责任的法律界线，从而督促相关单位主动履行安全职责，减少安全事故，提高安全质量，最终有利于提高房地产开发的社会效益。
3．竣工验收是权属取得、变更的法律前奏。权利人要取得房地产权利，所涉及的对象是可以交易的房地产单元，而构成房地产法律权利的前提是，不论是自建还是开发商建造都需要拥有合法的房地产，权利人在取得所有权之前，房地产项目必须经过竣工验收，也就是说，房地产相关权属取得、变更都依赖于竣工验收，只有经过此过程，权属才能发生相应变化。反过来说，竣工验收是房地产权利取得、变更的法律前奏，没有完整的竣工验收过程，不可能有后来的房地产权属关系。
4．竣工验收是合法性使用房地产的判断标准。房地产项目要投入使用，特别是权利人以合法手段使用的，最简单的外观判断标准为是否经过竣工验收并且达到合格状态。任何没有经过竣工验收合格的建筑工程都不能以任何理由被交付使用，如果在事实上使用不具备合法性，这就是违法使用建筑工程，而不是合法使用房地产。根据《建设工程质量管理条例》第十六条“竣工验收合格的，方可交付使用”，竣工验收是合法性使用房地产的外观判断标准，既在事实上可以使用，又在定性上保持合法性，还在技术上提供判断标准。
5．竣工验收将建筑工程实物转化为房地产法律权利。从整体过程来看，开发房地产项目要经历建筑工程阶段（主要表现为建筑工程客观实物），一般不能完成法律上的自由交易（建筑工程交易不属于此），而法律上成熟的房地产原则上可以自由交易。据此推理，造成如此重大差异的最根本原因在于房地产是法律权利，其中起核心作用的是“竣工验收”，在验收合格之后将建筑实物转化为房地产法律权利。由此可见，对竣工验收的法律属性分析，主要体现为它是房地产形成的法律标志、安全责任的法律界线、权属取得的法律前奏、合法使用房地产的判断标准和确立房地产法律权利的前提。从总体上说，竣工验收为房地产整体权利提供法理动力，构成房地产的法律标志，可以说竣工验收与房地产孪生共存，没有竣工验收就不可能有房地产。
三、竣工验收的经济分析
竣工验收在房地产形成过程中，在具有法学意义的基础之上，还具有独立的经济意义，对此非常有必要作经济分析。建筑工程经过竣工验收合格之后发展为房地产，导致不同参与主体在竣工验收前后承担不同的经济风险责任，并享有不同的经济利益，还可以从经济层面判断房地产的有效性和可行性。
1．竣工验收是经济风险责任的切换器。任何房地产开发项目都会经历无法准确预测的建造过程，由于存在各种无法预料的风险要素和随时可能出现的人为和非人为因素，导致很少有房地产项目按期竣工，一般会产生一定期限的迟延，这必然会增加建造过程中的经济风险。据此可知，在建造施工过程中，由施工单位控制工地现场，原则上承担此期间发生的意外风险产生的责任；当建筑工程成为房地产之后，建设单位原则上承担意外经济风险，区分的标志只能为“竣工验收”，形象地说它在事实上和法律上切换了不同参建主体的经济风险责任。
2．竣工验收是管理控制责任的分界线。房地产被投入使用之后，需要由专业公司维护管理，委托方是房地产的产权人，导致管理房地产的最终责任人为产权人；房地产被交付使用之前是建筑工程，一般由施工单位控制管理建筑工程现场并行使实物控制权。从经济上分析，对房地产（建筑工程）的管理控制权具有不同阶段性，起分界线作用的只能是“竣工验收”，以是否竣工验收合格为判断管理控制权发生转移的标准。
3．竣工验收是房地产发挥经济有效性的前置要件。建设单位开发房地产项目，最终目的是需要房地产发挥居住、办公、经营等原始功能，集中起来说要发挥经济效用，而此方面的前置要件是建筑工程必须经过竣工验收合格成为房地产之后，才能发挥应有的经济效用，没有完成竣工验收的建筑工程不可能在法律轨道上发挥经济效用。
4．竣工验收是房地产的起点和建筑工程的终点。建筑工程和房地产在整个开发过程中具有不同阶段性，建筑工程是相对长期的物理变化过程，从空旷的毛地开始直到竣工成形，一般有三至五年的期限；房地产在竣工投入使用之后一般有几十年的静态运行使用过程。区分建筑工程和房地产的关键因素是“竣工验收”，这在经济上成为建筑工程的终点和房地产的起点，为进一步作法律上的区分提供理论准备。
5．竣工验收是建筑工程和房地产的经济判断标准。房地产发挥经济效用必须取决于竣工验收合格。从经济上判断属于房地产还是建筑工程，只能从是否完成竣工验收方面着手，只有参建单位共同验收并且都出具合格结论后，建筑工程在法律上转化为房地产，同时在经济上完成质变，即经济判断标准取决和依赖于竣工验收合格与否。由此可见，竣工验收本身具有经济意义，既是厘清经济责任、管理界线的重要经济判断标准，也是房地产发挥经济效用的分界点，更是房地产区分于建筑工程的经济砝码。开发房地产项目的重要目的是要顺利取得预期经济利益，而要确保经济利益在法律上和事实上“落袋为安”，必须尽早完成竣工验收合格，房地产才能持续发挥经济效用（“活”的房地产），而不是长期停留在“死”建筑工程上。
四、竣工验收的权益分析
竣工验收是建筑工程和房地产的重要“关卡”，建造建筑工程的目标和目的是获得完整的房地产，将来通过房地产发挥社会经济效用，当房地产投入使用之后必然产生相应权益，而权益运行过程要取决于竣工验收，也就是说，竣工验收决定着建筑工程和房地产之后的权益分配。从权益方面来看，竣工验收本身具有权益性，并对房地产将来的权益分配、过程和结果起着决定性作用。
1．竣工验收是房地产权益分配的转换点。开发房地产项目时，从立项开始，经过建筑工程，最终完成房地产项目，在不同阶段有不同的权益分配过程，在竣工验收之前全部由建设单位投入，非业主的参建单位从中获得权益，即权益由建设单位流出，非业主参建单位流入，而竣工验收合格之后，房地产项目完全可以独立发挥经济效用，业主单位独自享有房地产权益。竣工验收是房地产权益分配的转换点，从此权益分配发生方向性变化，真正展现房地产的经济权益。
2．竣工验收是房地产权益过程的按钮。房地产有特殊的权益过程，当房地产开发项目不能正常竣工成为烂尾楼时完全是“负权益”，只有经过竣工验收并合格成为房地产项目时，才可以发挥经济效用，使之向正权益方向发展，达到当初开发房地产的既定目的并符合预定目标，之前的所有投资才有经济回报。竣工验收被形象地称为房地产权益的“按钮”，被按下来之后才有经济权益成为现实的房地产项目。
3．竣工验收是房地产权益结果的标志。房地产权益分配之后，竣工验收合格与否决定由谁享有权益结果，根据是否经过竣工验收合格确定不同阶段的权益结果。经过竣工验收之后，由建设单位（业主单位）全额享有权益分配结果，否则业主单位无法享有房地产权益结果，建筑工程将长期处于不确定状态中，可能会带来更多的意外风险，甚至可以说，竣工验收使房地产权益结果“落袋为安”。
4．竣工验收是房地产权益的引擎（必备前置）。房地产通过权益功能为相关主体带来经济权益，通过经济权益发挥社会效用，需要准备相应的前置条件。竣工验收合格是启动房地产权益的引擎，其作用在于将来持续发挥房地产权益，最终为业主创造源源不断的经济权益，进而为房地产发挥社会效用准备物质资源。房地产发挥经济效用离不开竣工验收，竣工验收反过来具有权益性，决定和影响不同阶段的权益分配、权益过程和权益结果，不同参建主体按照竣工验收合格标准分配权益结果，在建筑工程成为房地产之后，各方主体按照事先约定和投资比例从中获取房地产权益，以体现“谁投资谁回报”的权益理念。
五、竣工验收的行政控制分析
从理论上说，竣工验收是各方参建主体在建筑工程完工之后，在建设单位的主导下共同参与验收，并出具验收合格报告的行为，是参建单位对建筑工程质量作承诺保证的自律行为。但是，事实上并非如此简单，各参建单位在竣工验收之后，法律上还要将竣工验收合格结果报有关主管机构备案，体现政府主管部门对建筑工程的行政控制，目的在于提高建筑工程质量，事实上却为政府机关行政管制提供程序方便。
1．竣工验收的行政控制。这主要体现为是否同意竣工验收备案，只有参建单位提供的竣工验收报告完全符合所要求的全部要件才有可能通过，换言之，政府主管机关可以对竣工验收合格报告行使否决权，不同意备案时，建设单位不得继续交付使用，已经交付使用的需要采取补救措施，最大限度地减少社会影响。
2．竣工验收的非行政许可审批。2015年5月6日，在国务院常务会议上，总理郑重宣告“‘非行政许可审批’这个历史概念，今天就彻底终结了！”所谓“非行政许可审批”，是指由行政机关及具有行政执法权的事业单位或其他组织实施的，除依据法律、法规和国务院决定等确定的行政许可事项外的审批事项。在法律规定中，它被列为“不适用于《行政许可法》的其他审批”，一度被代指为“制度后门”和“灰色地带”。据此分析，竣工验收备案表面上是“备案”无须行政审批，事实上政府主管机关又完全按照行政审批方式操作，但这又没有《行政许可法》依据，是名副其实的“非行政许可审批”。目前，国务院取消了所有的非行政许可审批，这就使竣工验收变相实施非行政许可审批失去了法律依据。
3．竣工验收的行政监管。对竣工验收进行行政控制失去了法理依据，这要求转变管理方式，将传统的行政控制（非行政许可审批式备案）转化为事后性行政监管，既从宏观上引导竣工验收，又从微观上处置恶意违反竣工验收规定的行为，形成强有力的事实监管体系，将竣工验收尽量交给市场，政府只是有限的“守夜人”，减少对竣工验收的寻租空间。竣工验收从法律性质上说属于私法行为，是各方参建主体的共同行为，而竣工验收备案是政府主管机关对竣工验收的行政控制，废除非行政许可审批之后避免走行政管理的老路，创新地走行政监管的新道，追求现代法治和管理理念。
六、竣工验收的衔接关系
房地产由建筑工程完善之后发展而来，最根本性作用是“竣工验收”。从物理过程、经济功能和法学角度看，竣工验收是建筑工程发展转化为房地产的“必经要害之地”。其实，竣工验收不是独立的概念、过程或行为，而是与其他要素之间还存在诸多衔接关系并发挥着连接作用。
1．竣工验收、竣工备案与交付使用的关系。这三者在时间上有先后顺序，在实质上必须经过参建单位竣工验收并达到合格状态，然后才能申请竣工备案，一种观点是只要所有参建单位共同签署了竣工验收合格报告，开发商可以交付；另外一种观点是竣工验收合格还要经政府主管机关通过备案之后才能交付使用。根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。交付的条件是“符合交付使用条件”。根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：一是取得建筑工程竣工验收备案表；二是取得商品房面积实测技术报告书；三是预售合同约定的其他交付条件。房地产交付必须满足上述条件并取得相应文书，竣工验收合格是竣工备案的前置要件，竣工备案是竣工交付的前置要件。可是根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“竣工验收合格的，方可交付使用。”只要竣工验收合格，房地产可以被交付使用，并没有强制要求必须通过备案。
2．竣工验收与权属登记的关系。建筑工程经竣工验收合格之后成为房地产，在法律上确认法律权利需要完成权属登记，反过来说，权属登记之前必须要经过竣工验收阶段并达到合格状态，没有经过竣工验收或者经验收不合格，房地产登记机关有权拒绝提供登记服务，造成事实上和法律上不可能完成权属登记。建筑工程竣工并经验收合格方可以“房地产”身份运行，然后才能登记为法律权利，即必须经过竣工验收（行为阶段）并达到合格标准（结果阶段）。无前述阶段过程的行为和结果，登记机关有权拒绝提供登记服务，原因在于登记的对象是“房地产”，而不是没有经过竣工验收合格的“建筑工程”[4]。竣工验收是权属登记的必备前置条件，通过了竣工验收并不一定能完成权属登记，而权属登记是竣工验收的发展方向，完成权属登记说明一定通过了竣工验收并达到了合格状态。
3．竣工验收与产权证书的关系。权属登记完成之后，登记机关向权利人颁发产权证书（房屋所有权证或不动产权证），权属登记将产权证书和竣工验收衔接起来，从而形成竣工验收到权属登记再到颁发产权证书的过程，权利人取得权属凭证让房地产财产权在法律上“落袋为安”。由此可见，竣工验收初步阶段衔接建筑工程和房地产，并使房地产在经济上发挥效用与功能，在后续阶段衔接权属登记和产权证书，从而在外观实物和法律权利上衔接房地产与相关要素，甚至可以将其形象地称为“生物链条”和“法律链条”。竣工验收对房地产相关要素起衔接作用，并有利于发挥房地产的特有经济效用，进一步从房地产中发掘建筑工程的基础性“贡献”，让隐藏于台下的“默默无闻”（建筑工程）转变为台上的“功不可没”（房地产）。
七、结语
竣工验收合格并不仅仅是建筑工程和房地产的区分界定标准，而且对结束建筑工程施工和启动房地产发挥经济效用发挥着决定性作用，另外还是合法使用房地产的法律判断标准。竣工验收具有独立的经济和法律地位，通过具体分析微观属性和具体过程之后，在完善法律分析、经济分析、权益分析和做好行政控制分析的基础上，进而引申出竣工验收与相关要素之间的衔接关系。我们在使用房地产过程中，必须追溯建筑工程的特殊效用，从中领悟“竣工验收”的学术魅力以及它的经济和法律“功劳”。综上可知，竣工验收作为房地产相关理论的重要学术创新点，既保持了研究房地产的传统理论，又成为“老事新提”的学术“制高点”，在前人没有独立研究的空档期，从多方面立体提炼出“学理精髓”，引领学术研究继续向纵深方向前行。
参考文献：
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第一，法律标准。法律标准是指我国的相关法律规定中商品房销售必须符合的条件。例如，房屋产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易；对于以出让方式取得土地使用权的，未按出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或者未按照出让合同规定进行投资开发(属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额25％以上)的，以及权属有争议的，未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡不符合上述标准的，即使房地产已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为销售收入予以确认。
第二，专业标准。专业标准是指《企业会计准则第14号――收入》和《企业会计制度》中关于销售收入的确认标准。新《企业会计准则第14号――收入》第4条规定了销售收入确认的5个条件，以期房预售为例作具体说明：
(1)商品房交付是“主要风险和报酬转移给买方”的重要标志，也是实质重于形式原则判断的实质内容。根据有关规定，开发商应承担以下责任：开发商已书面通知购房人办理交付手续，如已发放人住通知书；开发商提供了《商品房面积实测技术报告书》、《建筑竣工验收备案表》；开发商提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；经购房人验收合格后，双方签署了房屋交接单，交接钥匙。实务中有些购房人为了某种利益在接到入住通知时，迟迟不办理入住手续。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，在合同规定的期限内，购房人接到书面入住通知而无故不办理入住手续的，在法律上认定为房屋“主要风险和报酬转移给买方”，那么在会计上也应认同。“发放入住通知书”在法律上是重要的形式，但如果“交钥匙”在取得入住通知之前，应以“交钥匙”为“主要风险和报酬转移给买方”的确认日。
(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续经营权，也没有对已售出的商品实施控制。开发商在商品房交付时履行了合同规定的义务，按合同规定期限、面积、质量交付使用。虽然这时房屋所有权证还没有办理转移手续，但在入住日可以确认购房人已经取得商品房的占有权、使用权、收益权和处分权。交付使用时，如出现尚未按有关规定验收，交付时关于质量、面积与合同不符，双方未签署房屋交接单等问题，说明开发商还未完全履行合同规定的义务，存在重大不确定因素。这种情况下购房人可能还未获得收益权、占有权和使用权，或承受着一定的房屋质量风险，不能确认销售行为的完成。
(3)与交易相关的经济利益很能可能流入企业。根据《国际会计准则第18号――收入》中的不动产销售的第2款规定：“卖方必须考虑买方付款的方式和买方承诺完成付款义务的证据。例如，已收到的累计付款(包括买方的首期或后续的付款)，如不足以提供买方将付清全部价款的证据时，只能就收到的款项确认收入。”故对“与交易相关的经济利益很可能流入企业”的判断，应考虑价款是否已经取得或确信可以取得，发生的可能性只要大于50％以上，就能确定确定经济利益能流入企业。不同销售方式下，价款已经取得或确信可以取得的确认日有以下不同：开发商实际已收讫全部价款。在按揭贷款方式下，确认日为贷款已划转到账日；一次付清现金方式下，确认日为已收取了购房人应支付的尾款日。取得了索取房款的凭据和权利。分期付款方式按销售合同约定收款日；采取委托方式的，以收到代销单位的代销清单日。不同销售方式下“与交易相关的经济利益很可能流入企业”的确认方法一旦确定，报告期内应一贯执行，报告期内的收入确认截至日应为报告期的资产负债表日，不应因期后事项而有所改变。
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一、项目建议书和可行性研究阶段的质量监督控制
项目建议书是业主方向国家提出的要求建设某一项目的建议文件，它对拟建项目的可能性和必要性加以初步分析，反映了业主方对建设项目的轮廓设想。建设项目应符合国民经济长远规划，符合部门、行业和地区规划的客观要求。
项目建议书经批准后，即可着手进行可行性研究。经过投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和可行性研究报告评价4大步骤，对建设项目在市场上是否需要、技术上是否可行、经济上是否合理进行调查研究、科学预测和分析论证。通过多个方案比较，提出评估意见，确定最佳方案，以期最大程度地保证项目投资的经济效益和社会效益。
由于工程建设周期长、投资高、风险大、影响面广，世界各国对于可行性研究的质量均予以高度重视。1个建设项目的可行性研究往往要1~2年，重大建设项目的可行性研究甚至需要数年时间才能完成，可行性研究一般将花费工程建设总投资的3％~5％。尽管如此，世界各国对于可行性研究的严谨性和合理性一贯保持科学认真的态度。并非每项投资设想都符合客观规律，某些项目设想经过研究评价后将被否定，这样就排除了盲目建设，避免了错误决策，减少了投资风险，保护了资金利用，争取了宝贵时间，最终达到少失而多得的根本目的。
针对我国目前存在低水平重复建设多、缺乏论证匆匆上马的弊端，更应切实加强对于可行性研究的重视程度。政府主管部门在可行性研究报告的审批过程中，必须认真执行审批程度，严格鉴定可行性研究的准确性。关于重大工程的可行性研究，应该借鉴发达国家的专家审查制度，由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会，专家委员会直接对国家负责，对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权，彻底摆脱项目决策立项过程中的长官意志和行政干预。这样才能确保建设项目以最少的消耗取得最佳的效果，从建设前期就为工程质量奠定正确的基础。
二、设计文件阶段的质量监督控制
工程设计过程一般划分为初步设计和施工图设计两个阶段，对于重大项目和技术复杂项目，可在上述两者之间增加技术设计阶段。初步设计根据可行性研究报告的要求做出规划设计或方案设计，技术设计进一步解决初步设计中工艺流程、结构体系、设备选型等重大技术问题，施工图设计将完成全部施工图纸、工程数量、工程预算和施工技术说明。
工程设计的目标是使项目建成后达到技术性能好、工艺水平高、经济效益优、设备功能配套、结构安全可靠。国内外的建设实践证明，由于设计失误而造成的工程质量事故占有相当大的比例。因此，应该充分认识到，没有高质量的设计，就不会有高质量的工程，精心设计是工程质量的重要保障。
在设计文件阶段，首先必须抓好设计单位的招标工作，不仅要做好初步设计的招标工作，而且还要做好技术设计、施工图纸设计的招标工作。建设单位应组织好设计招标或设计方案竞赛，严格设计单位的资质审查，择优选定设计单位和设计方案。针对我国目前建筑市场比较混乱的状况，建设主管部门应该加大执法力度，坚决取缔无证设计、挂靠其他设计单位、允许其他单位挂靠承接设计任务的违法违纪行为。
监理单位应从设计阶段起，接受业主单位的委托介入设计质量监督。为了落实预期的设计目标，设计单位应按规定程序进行设计，当某些步骤结束后，监理单位要求设计单位提交质量控制进度报告，验证设计人员是否认真履行了质量保证职责。在设计单位管理机制上，应该认真贯彻内部评议和“三校一审”制度。监理单位和质量监督机构要加强对设计图纸的监督检查，检查包括工程结构、安全、防火、环保等项内容，力求设计内容符合技术规范和业主要求。对于重大工程的设计，除了加强设计单位的内部评议之外，还应学习发达国家的成功做法，采用来自设计单位之外的有关专家进行评议，以便充分发挥专家们具有丰富专业经验的优势，尽量避免不必要的设计缺陷。
三、建设准备阶段的质量监督控制
建设准备阶段的主要工作包括：征地、拆迁和场地平整；完成施工用水、电、路等工程；组织设备、材料订货；准备必要的图纸；组织施工招标投标，择优选定施工单位等。其中，对于工程质量影响最大的要数建设单位严格组织好施工的招标投标，择优选定施工单位。
国家规定，建筑业企业分为工程施工总承包企业、施工承包企业和专项分包企业3类。建筑业企业的资质等级全面反映了企业承接工程建设的整体实力，在施工招标投标工作中，必须严格把握资质等级核准这一关键。实行未取得相应等级的资质证书不得从事相应范围的施工活动，坚决取缔非法越级、无证挂靠承接工程任务的行为。同时，国家应更加完善建筑业企业资质认定及资质复查制度，可以在资质年检时，根据建筑企业年内所完成工程的业绩优劣，决定其是否能够保持原有等级或进行等级升降，实施资质等级动态管理。
应该大力提高招投标环节的透明度，遵循“公开、公平、公证”的原则，严格实行工程招投标制度。建设主管部门应该及时检查该公开招标的工程是否公开招标，议标的工程是否符合规定的范围和程序。对于无视法规回避招标、弄虚作假“明招暗定”、利用职权干预定标等违法行为，发现问题，一查到底，依法惩处。坚决取缔施工单位转包和违法分包工程。坚决纠正和查处工程项目法人不依法申请办理施工许可证或弄虚作假骗取施工许可证的行为，严格实行施工许可证制度。只有这样，才能从根本上保障工程建设质量的健康发展。
四、建设实施阶段的质量监督控制
建设实施阶段就是工程施工阶段，是工程质量控制的重点阶段。在这个阶段，应该奉行以人为本、预防为主、坚持质量标准、严格监督检查的基本原则，确保施工质量符合国家有关的施工技术规范及合同规定的质量标准。
施工阶段的质量监督控制将主要围绕3个环节进行：①施工和材料设备承包单位的质量自检和质量保证；②业主通过监理单位对工程施工和建筑产品质量的监督检查；③政府建设主管部门直接参与工程质量的监督管理。
首先，要保证施工和产品的质量，靠外部检查的他律机制只是一个方面，更重要的是依靠承包单位企业内部的质量自检和质量保证，自律必不可少。工程施工及建筑材料、机械设备、建筑产品供应单位内部必须健全完整的质量保证体系和质量自检体系，坚持质量责任落实到每道工序、每个工人。同时国家应大力推进建筑业BG／T19000-IS09000质量管理和质量保证标准体系的认证工作。对于重点工程建设，应该借鉴发达国家的做法，鼓励或限定承包单位通过IS09000系列标准认证，以此作为投标承包的条件，这将有利于承包单位从企业内部机制上加强自律、规范管理、保证质量。
施工承包单位应该切实作好的工作有：熟悉和审查施工图纸；编制施工组织设计和施工技术方案：制度施工现场质量管理制度；检验建筑材料、构配件、机械设备是否符合要求；做好施工技术交底，严格按照设计图纸和技术规范进行施工操作等。每道工序坚持要有质量检查和质量记录，尤其必须重视对隐蔽工程和重点部位的技术核查，真正做到不留任何隐患。一道工序出现问题及时处理解决，复验合格后方可进行下道工序的施工工作。
建筑工程监理不能仅仅满足于通俗意义上的旁站监督。而应全方位包括：审查施工单位编制的施工组织设计；审查分部分项工程的施工准备情况并下达开工指令；检查建筑材料、构件、设备的规格和质量；检查施工技术措施和安全防护措施的落实情况；协商工程设计变更，检查工程进度和施工质量；验收部分工程质量；督促整理技术档案资料；督促履行承包合同；组织工程竣工验收等。监理单位应该保持科学公正的第三方地位，对于工程建设的质量管理发挥不可替代的重要作用。
目前，我国建筑工程质量事故频繁、隐患颇多。政府建设主管部门对于工程质量的直接管理应该予以加强而非削弱，关键在于政府下设的工程质量监督机构应该切实发挥好其自身的作用，严格抓好开工前审查承包单位资质等级、施工中监督抽查施工质量、完工后检验认定质量等级3大环节。建议改变目前由单位和建筑构件生产厂家按照规定向质量监督机构交纳监督费的作法，相应地变为由政府从建设单位和生产厂家税收中划拨监督费用，以其维护工程质量监督机构的独立性和权威性。
五、竣工验收阶段的质量监督控制
竣工验收是工程项目建设全过程的最后一个阶段，是工程项目由建设转入使用或投产的标志，是对设计质量和施工质量进行检验的必要环节，是保证合同任务全面完成、提高工程质量水平的最后把关。做好竣工验收工作，对于全面确保工程质量，促进工程项目及时投入使用运行，发挥投资效益，总结建设经验，具有重要意义。
我国《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国家计委1 990年《建设项目（工程）竣工验收规定》对于建设项目竣工验收的条件进行了严格规定。
对于符合验收条件的工程，有关单位应以可行性研究报告、设计文件、施工图纸、设计变更、设备说明书、现行行业技术标准、主管部门审批文件、工程承包合同、建筑安装工程施工验收规范等作为竣工验收的主要依据。竣工验收的工作程序为：①施工单位自验并提交验收申请报告，对工业项目先行组织联动试车；②监理单位根据施工单位申请报告进行现场初验；③监理单位组织以建设单位为主，有设计、施工单位参加的正式验；④质量监督机构对工程质量进行核验，并最终核定工程质量的等级；⑤列为国家重点工程的大型建设项目，由政府主管部门邀请有关方面组成工程验收委员会，进行最后的验收；⑥办理工程项目移交手续。
政府工程质量监督机构在竣工验收阶段的工作包括：依据业主验收申请书确定复核时间及复核组织方案；核查施工单位提交的工程技术资料和质量保证资料；组织复核，并做好各项复核记录；根据验评结果，对工程质量等级进行复核并签发证书；整理质量监督全过程的记录材料并归档保存。
针对我国目前建筑市场存在鱼目混珠的现象，政府主管部门应该加大力度，纠正和查处项目法人将未经竣工验收或验收不合格工程交付使用的违法行为，严格执行竣工验收制度和验收程序。通过层层验收把关，确保工程建设质量的全面落实，坚决不让劣质工程以次充好，蒙混过关，危害国家和人民的利益。
六、使用阶段的质量维修保障
任何商品都有售后服务，建(构)筑物也不应例外。在工程建设竣工验收交付使用后，在规定的保修期限内，因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工单位负责维修，由责任单位承担维修费用。工程质量得到正当的保修，对于促进承包单位加强工程质量管理，保护国家和使用者的合法权益具有积极作用。
国家实行建筑工程质量保修制度。建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。保修的期限应该按照保证建筑物的合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则加以确定。在工程界，通常都有建筑物设计寿命的概念年限，但由于建筑物本身在结构类型、质量要求、施工方法以及使用功能上均有不同，以法规形式确定建筑物的合理使用寿命，进而科学地确定建筑工程的保修期限，尚有待于国家组织有关专家研究论证后再做规定。在此之前，可以暂按1993年建设部颁发的《建设工程质量管理办法》的有关规定办理。其中第四十一条规定，建设工程保修期限是指从竣工验收交付使用日期起到以下规定的期限：①民用于公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年，其中屋面防水工程为3年；②建筑物的电气管线、上下水管线工程为6个月；③建筑物的供热及供冷为1个采暖期及供冷期；④室外的上下水和小区道路等市政公用工程为1年；⑤其他特殊要求的工程，保修期限由建设单位和施工单位在合同中规定。
