房地产调控的经济手段范文

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【关键词】政府调控；房地产市场；中央银行

文章编号:ISSN1006―656X(2013)06 -00045-01

21世纪开始之初，随着国家对房地产市场的开放和支持政策的实施，中国房地产市场迎来了发展，近十年间，国内各个城市的房价都在呈几何形式上涨，翻了一倍有一倍。但是由于房地产的畸形生长，导致了房地产的泡沫经济的出现，依长远来看，这样的发展不利于国家的整体发展。毕竟由于房价的持续上升，对买房的人们带来了很大的经济压力，使社会产生动荡，不利于国家的长治久安。而且现在的房地产市场的不法行为层出不穷，只是依靠市场经济手段来进行调控的话，无法有效的遏制房地产市场中的违法违规行为，这时候必须加强政府的宏观调控，只有发挥出政府的货币职能、监管职能等，才能够保证国内房地产的持续健康平稳地发展。

一、政府加强对房地产市场宏观调控的必要性

（一）这是由房地产市场在国家经济中的地位所决定的

通过近十年来的发展，房地产市场已经成为促进国民经济发展的主要力量之一，而且成为市场经济的重要组成部分。房地产市场的健康发展关系到人们收入能否增长和国家经济能否健康发展。而且与房地产产业相关的产业越来越多，已经成为了一个产业链，所以政府必须加强对房地产市场宏观调控。

（二）房地产市场发展不健康所带来的负面影响所决定的

房地产市场的畸形发展，导致房价的不断攀升，使国家大部分居民都没有足够的能力来购买房屋，导致社会的不稳定，更加剧了社会的两级分化，不利于社会的和谐发展。房地产的过快发展，使国家经济发展出现泡沫化，而且建造房屋需要很多的原料、能源，易对环境造成破坏和污染。越来越多的企业将注意力都投放在房地产市场中，导致其他产业的资金投入减少，阻碍了其他产业的发展，让国家经济得不到全面的发展【1】。

（三）由市场经济调控的缺陷所决定的

宏观调控的主要目标如下: 促进经济健康增长,增加就业,稳定物价,保持国际收支平衡。市场经济的调控手段不是万能的，它有着本身所固有的缺陷，市场具有自发性，即生产经营者是以追求利益为主和不正当的经济行为；盲目性，即生产经营者自身无法掌握所有的社会信息，也没有能力对经济变化趋势进行控制；滞后性。因此市场手段在对房地产市场进行调控的同时，需要加强。国家宏观调控

二、政府对房地产市场采取的宏观调控措施

（一）政府宏观调控的行政手段

（1）建立健全政府对房地产的宏观调控体系

房地产市场不单单只对国家土地产生影响，对房地产相关产业，如建筑在建造过程中所需要的水泥、钢筋等产业，装修时所需要的家电产业、家具产业等都会受到影响。所以政府在对房地产市场进行宏观调控时，要建立科学合理的调控体系，始终坚持以市场经济手段为主，国家宏观调控手段为辅来对整个房地产市场进行调控。这样可以减少因国家干预而对房地产市场产生冲击，是房地产市场的价值忽高忽低，避免中国经济出现泡沫经济或倒退发展。房地产市场对于传导国家政策起到中介作用，这就决定着国家必须加强对房地产市场的监控，可以设立一个完善的监控体系，根据房地产市场所反馈过来的信息来对政府出台的宏观调控进行调整，让政府能够更好地对房地产市场进行调控，让房地产市场更加持续健康平稳地发展。

（2）加强对房地产价格的控制，制定合理的购房政策

政府可以借鉴其他国家的成功模式来制定科学合理的购房政策。如将房地产开发商划入国家宏观调控的手段中去，让他们只负责为人们开发不同档次的住房，以满足不同收入人们的买房需求。对于经济收入并不充裕的家庭可以给予他们一些财政补贴，可以在一定程度上减轻他们的经济压力。但是对于新买的住房在5年内不允许进行买卖，这样可以减少房地产市场上的投机行为，使房价可以得到稳定【2】。

（二）国家的经济手段对房地产市场制定科学合理的税收调节制度

国家可以通过对不同档次的住房采取不同的税收政策，可以在一定程度上遏制房地产的畸形发展。如政府可以对开发商品适用房的开发商可以减免一些税收，而对于建造奢华高档的住房的开发商征收较高的税，国家可以应用这些所得税来支持其他有益于人们的住房建造项目。而且国家也可以先对发达城市进行房产税试点。这样就可以发挥市场经济对房地产市场的首要调节作用，减少房地产市场上的投机行为。国家也要加强对二手房交易的控制，可以对二手房征收房屋交易税，让房地产市场更加持续健康平稳地发展。

三、政府调控措施对房地产市场的影响

（一）可以有效的遏制房地产市场投资过快的势头，让投资金额有所回降。

（二）有利于对房地产企业结构进行优化，可以合理的进行土地开发，减少对土地资源的浪费。

（三）可以有效的缓解因房地产信贷和商品房价的快速增长给国家经济和人们生活所带来的危害。

四、结语

基于房地产市场在国民经济中的重要地位，房地产市场在近几年的过快发展所引发的房地产畸形成长给国家经济所带来的危害，还有市场调节功能本身所固有的缺陷，都要求国家加强对房地产市场的宏观调控，应用宏观调控中的行政手段和经济手段，遏制房地产市场投资势头过快的趋势；让房地产企业结构进行优化；有效的缓解因房地产信贷和商品房价的快速增长所带来的危害。让房地产市场更加持续健康平稳地发展。

参考文献：

[1] 盛新华. 对我国房地产市场宏观调控的思考[J]. 时代金融.2011.5

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【关键词】房地产经济 安全 政府控管

一、前言

中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场， 伴随着我国城镇化的快速发展，中国的房地产业也得到了快速发展，而房地产经济安全一直是困扰房地产业的重要问题。房地产经济安全受到各种外在和内在的因素影响，由于市场机制本身的局限性，单纯依靠市场的力量已经无法自觉自动实现房地产经济安全。因此，对房地产经济的调控与管理成为维护房地产经济安全的必然选择。

二、对房地产经济实行政府控管的必要性

（一）土地资源的有限性

众所周知，我国是一个资源大国，土地资源丰富，然而，我国又是世界上人口最多的国家，这一现状决定了我国的人均占有土地面积少之又少。加之自改革开放以来，我国的经济飞速发展，城市化发展迅速，对土地资源的需求量越来越大，而人口仍旧处于不断增长的态势。因此，人口的不断增加、城市的发展、经济增长造成对土地资源的需求日益增长。而土地资源的有限性这一现实决定了土地总处于稀缺状态，而且近年来，伴随着城市改造与经济建设的不断发展，对土地资源的浪费日益严重，土地将成为越来越宝贵的资源。又由于土地利用状态更改的困难性，一旦土地作用于某种用途，其利用形态就基本固定，很难更改。如果强行调整，其调整所花的费用相当惊人。因此一旦土地配置失误，对城市、社会和经济发展都将产生无可挽回的损失，为了合理、充分、有效利用土地资源，杜绝土地浪费，政府控管是必不可少的。

（二）房地产业是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业

房地产作为一种特殊的商品，既是人们的生产资料，又是生活必需品。房地产是社会生产和生活的基本载体，是城市经济活动的重要物质要素。自改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。据统计，房地产业的快速发展能够有效构成一个良性循环的城市产业链，在房地产业开发、经济、消费过程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺及家电等 50 多个国民经济的产业部门，它的发展能够带动一大批相关产业共同繁荣。同时，房地产业也是构成社会财富生产的重要部门，很多国家和地区的房地产业已成为国民经济的先导性、支柱性和基础性产业。房地产业产值 占G N P 的比重一般都在6%-12%左右。

（三）房地产业的自身特点

作为国民经济的支柱产业之一的房地产业，其能够有效带动国民经济的发展、提高人民的生活水平、带动相关产业的发展。然而，我们不可忽视的是，房地产作为一种特殊的产业，其自身拥有着不同于其他产业的特殊特点。房地产投资具有资金需要量大、开发经营周期长，变现性差、不可移动，寿命周期长、综合性强寄投资额大，政策影响性等特点，同时房地产投资又是高风险、高回报行业，房地产投资的这些特点都决定了房地产市场具有很强的投机性和风险性，这些都要求国家运用政府控管手段减轻房地产业的各种不稳定因素，保持房地产经济的平稳、持续快速发展，避免造成一些国家由于房地产业违背客观规律发展而出现泡沫经济。

三、加强房地产经济安全的政府管控的措施

目前，我国政府对于房地产经济安全的管控措施主要包括有：控制土地批量、税费、利率、贷款、保险、公积金管理及价格管理等措施。为保证我国房地产业的经济安全，政府对其进行科学合理的调节与控制十人重要，但基于我国目前政管控的现状，也应对相应的管控措施加以重视，以便更加利于对房地产经济安全的合理管控。

（一）宏观调控与微观调控的紧密配合

只有房地产的经济安全得到保证，才能够促进房地产业的健康发展，因此，采取有效手段对各种已知或未知影响因素进行预防，将显得十分有必要。在市经济下，房地产经济安全不久需要自我调节，而且还需要政府机构对其进行科学合理的管控。政府在对房地产经济安全进行管控时，不仅要充分考虑到宏观调控措施，对于微观调控措施也需提高重视度，使两者能够在紧密的配合之下，从而加强房地产经济的安全。

其中，政府的宏观调控主要是指其采取相应的法律、行政和经济手段来对房地产市场进行合理的干预，宏观调控措施主要是针对房地产业整体的调控，其能起到大的主导作用；而在宏观调控的基础上，政府也应该采取微观调控措施，对房地产市场的每一个交易环节进行有效的管控，并能过相应的规章制度，约束并导正房地产业的发展方向。通过政府将宏观调控与微观调控的有效结合，从而使政府对于房地产经济安全的管控能够发挥有效的作用。

（二）分析市场形势及时采取相应措施

在我国的房地产行业当中，由于各种因素的引导与作用，使得房地产经济具有巨大的波动性，因此，政府在进行控管时，应对当前的房地产形势进行合理的分析，并看清当下时段房地产经济的发展走向，再根据不同的经济波动原因采取相应的管控对策。

政府在对房地产经济安全进行控管时，也应对房地产经济与国民经济的发展进行详细分析，当国民经济与房地产经济发展不一致时，则需及时采取措施对其进行调控。如由供需关系所引起的房地产经济波动，并出现房地产经济超过国民经济的承载能力时，政府便需及时清理房地产经济中的泡沫，并根据实际情况，增加供给或是增加需求，从而尽量保证两者之间的平衡关系。

四、结束语

综上所述，我国的房地产业在我国的国民经济发展中占据重要地位，而单纯的经济手段并不能从根本上解决房地产业存在的问题，因此，由政府对我国的房地产业实行有效控管，才能保障我国房地产也的健康稳定发展。

参考文献

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1、我国房地产市场调控政策回顾

2003年8月国务院发出《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业；强调完善供应政策，调整供应结构；发展住房信贷，强化管理服务；加强市场监管，整顿市场秩序。

2004年4月，国务院发出《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，房地产行业被列为“投资过热”行业之一，房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上；严格建设用地审批管理，收紧土地“闸门”，以期遏制投资过快增长和房价过快上涨的势头。

2005年5月国务院办公厅转发住建部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知（“国八条”），加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。时隔一年，2006年5月国务院办公厅再次转发住建部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知（“国六条”），提出90/70比例；调整住房转让环节营业税，进一步抑制投机和投资性购房需求；有区别地适度调整住房消费信贷政策。

2008年我国受世界金融危机影响，为尽早摆脱金融危机对我国经济的影响，12月份国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。

2010年1季度至今，为抑制房价过快上涨势头，中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。2010年1月国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“家庭二套房贷”政策），强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，提出“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房贷”政策更加趋紧。

2010年4月国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制。2010年9月暂停第三套及以上购房贷款，并严格施行问责制。

2011年1月国务院召开会议，确定了八项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。7月，国务院常务会议要求必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，促进房价合理回归。

2013年3月，国务院再次重申五项政策措施（“国五条”政策），进一步明确了坚持调控方向不动摇、调控力度不放松的决心。

通过政策面不难看出，国家在调控过程中注重经济性、政策性调整，重经济手段而忽视法律规范，过分关注于解决表层显性问题，从整体上看，房地产市场宏观调控的深层次和法律性问题尚未得到解决。本文试从法律视角来分析和探讨房地产市场的宏观调控问题。

2、房地产宏观调控存在的主要问题

房地产市场的宏观调控是国家采用行政、法律、经济手段从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节，以保证其供需平衡，弥补市场经济的缺陷，保证房地产市场稳定运作。宏观调控措施以经济性手段（税率、利率、汇率）为主，以行政性手段与法律手段为补充，法律手段应该作为经济手段与行政手段的基础。在宏观调节的手段中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要有法可依，依法调控。这样才能使宏观调控实际有效，房地产市场健康稳定的发展。

我国房地产调控历经10年。房地产宏观调控在短期内成效凸显，各项指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。但根据历次宏观调控的经验，这些政策一般很难长期持续发挥作用。这说明我国房地产市场尚未进入健康发展的快车道，房地产市场中一些棘手问题并未得到彻底的解决。

通过分析宏观调控政策所采取的具体措施及效果，发现宏观调控存在以下问题和不足。

2.1 宏观调控法律规范体系不完善

我国房地产宏观调控缺乏一套完善的制度保障。从调控措施可以看出，国家对房地产市场进行调控大都以下发文件、通知等形式进行，立法层级较低、高度不足，缺乏完整的法律框架和结构。在没有法律强制力的保障下，大部分文件无法自上而下顺利执行，无法起到积极良好的执行效果。试图用行政权威而不是法律制度，用部门通知而不是法律来调控房地产市场。由于房地产市场具有地域性、差别性的特点，简单依靠有关部门发文调控房地产市场的做法日益显得与时不符。

2.2 宏观调控主体不明确，调控权配置上产生诸多矛盾

调控主体包括建设部、发展和改革委员会、财政部、国土资部、人民银行、税务总局、银监会、和各级人民政府等，显得权力分散，责任不明。由于我国并没有完善的宏观调控法律体系，导致我们在调控权的配置上产生了诸多的矛盾，其中最重要的是对中央与地方之间的调控权的配置缺乏必要的法律保障，从而形成了“上有政策、下有对策”的中央与地方的博弈模式以及中央政府各部门之间各自为政、争夺部门利益的局面，进而影响宏观调控的效果。

2.3 金融调控存在的法律问题

2004 年以来中央银行制定了密集的金融调控政策。房地产金融调控措施多次采取了提高贷款利率的措施，但贷款利率的提高不仅抑制了房地产开发商的投资热情，还进一步加重了普通居民的购房负担。央行的几次房贷款利率频繁变动影响了居民正常购房的利益。运用以货币政策为主的各种金融手段调控房地产市场投资至为关键。而货币政策的运用应依据当时房地产市场本身的状况和和条件而定，不易在短时间内几次进行调整。货币政策的实施主要是中央银行通过货币政策工具来实现的，而这必须有相应金融法律来规定。运用金融法律规范调控房地产市场，有利于合理控制流入房地产市场的资金总量，拓宽融资渠道，确保房地产市场信贷资金安全。

2.4 政府土地调控存在的法律问题

政府运用土地政策调控房地产市场，在清理整顿开发区、遏制部分行业过度投资和重复建设、提高土地集约利用水平以及防止房地产投资过热和稳定住房价格等方面取得了阶段性的成效。然而，政府在运用土地政策调控房地产市场中存在一些问题。

由于我国实行的是条块分割的管理体制，在房地产土地调控领域，中央政府出台的各项土地调控政策有时会难以达到预期的目标与效果。宏观调控各项措施互相分解，在有些领域甚至出现了自相矛盾的现象，最终导致这些政策逐渐失去效用，部门之间的博弈和地方政府的态度使房地产政策难以落到实处。管理房地产市场的责任是由多个部门共同承担的。在房地产领域，这种管理体制的弊端在于：从中央到地方对城市土地开发经营管理不统一，从而造成机构重叠、推诿扯皮、职责不清、效率低下诸问题，导致中央各职能部门并没有很好地发挥协调作用，直接损害了房地产宏观调控的稳定性和工作的高效率。

3、完善房地产宏观调控法律建议对策

3.1 制定《宏观调控法》，使宏观调控有法可依

鉴于目前国家在宏观调控领域中授权、决策、执行、监督的混乱与冲突，以及相关调控主体法律责任的缺失所带来的宏观调控失效的问题，有必要在不断加强和完善宏观调控体系研究和借鉴他国的先进经验的基础上，制定一部规制国家全部宏观调控行为的统一的宏观调控法。促使立法决策和行政执行、国家监督在操作过程中形成一个动态的回环，提高公共权力运作过程的透明度，使宏观调控真正有法可依。

3.2 完善与房地产相关的税收法律制度，发挥税法的宏观调控功能

税收是一种良好的市场调控方法，被称为经济的“自动稳定器”，在调控房价中的作用不可小视。在房地产市场领域，税收调节功能表现为在房地产开发、转让、管理等环节中，通过各种相关税收开征、停征、减免等各项措施来达到对特定时期特殊情况下的房地产市场调控的目的。政府通过利用税收优惠，高税率等多种途径对房地产市场产生影响，并对不法房地产商的投机行为予以打击，对低收入购房者予以优惠或补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾，尽量避免房地产泡沫带来的不利影响。

我国房地产税收体系的构建以及税种的设置欠缺税收公平方面的考虑。“重流通、轻保有”的税负结构，转让环节的诸多税收等等这些因素，给中低收入者购买住房设置了人为的障碍，导致房地产价格持续上涨，买不起住房的弱势群体继续扩张，两极分化日益严重的恶性循环。

针对房地产投机行为，在西方国家普遍征收物业税，物业税增加了房屋保有者经济负担，可以对遏制投机行为真正发挥作用。这得我们借鉴和采纳，应尽快开征物业税。

3.3 加大对房地产市场投机行为打击力度

在当前房地产市场秩序混乱的背景下，加强执法、司法方面的各项工作就显得尤为重要。这就要求行政执法、司法部门要加大力度，提高效率，严格执法，违法必究。加大对违法开发商的整治力度，对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。

3.4 建立专门机构对各主体进行协调

房地产业牵涉面广，多部门多方参与管理使得与房地产政策相适应的有关行业配套措施显得并不是很协调，或者说实施起来难度较大，甚至是不能及时出台， 显然这样的局面会在很大程度上影响政策的有效实施。由于房地产具有极强的属地性，各个地区有着自己独特的特征，因此，建议设立专门机构，统筹协调有关部委的行政行为。这样能够加强执政能力，有利于政策的有效实施。

3.5 加强政府职能的定位

除了协调中央政府和地方政府在房地产市场宏观调控中各自的功能定位外，总体上明确政府在房地产宏观调控中的角色定位很重要。面对相对混乱的房地产市场，政府应更好的定位其具体职责，维护房地产市场竞争秩序的公平以及保护弱势群众的利益。

在房地产宏观调控方面，国家宏观调控应该把更多的精力放在对市场的引导和促进上面，尽量做到资源的最优配置，发挥资源的最大价值。政府最核心的职能应该是对房地产市场经济竞争法律秩序加以维护和完善。

3.6 建立和完善房地产宏观调控的法律责任机制

各个宏观调控主体对房地产进行宏观调控，这是国家赋予他们的权力，当然也是其义务所在。在近几年我国房地产市场的宏观调控中，中央政府曾屡次下令要求各个地方政府抑制投资过热的势头但却收不到什么效果，归根结底在于没有法律责任的约束。房地产市场宏观调控措施缺少了法律性的保证，那必然是短视的饮鸩止渴。在房地产市场宏观调控中更多的倾注法律性元素，才能更长久更公平的解决现有的问题，这也是依法治国的必然要求。

参考文献：

[1]刘宇星.房地产市场宏观调控法律问题研究[D]江西财经大学2009.12.

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关键词：房地产业；工业地产；产业政策

中图分类号：F12 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）14-0055-02

自1990年我国土地使用制度市场化以来，我国房地产业发展迅速，房地产价格持续攀升。特别是近几年，尤以上海市为中心的长三角地区、珠三角地区以及北京地区的房地产价格上涨幅度为甚。从2005年年初开始，中央和地方出台了一系列调控措施，来稳定房地产价格，以促进房地产业健康发展，但效果并不理想。2013年以来，我国房地产市场出现分化迹象，部分三四线城市楼市出现泡沫，面临调整。河南省各地市除郑州外，基本属于三四线城市，房地产业的发展面临着同样的瓶颈，河南省房地产业的结构问题对于河南省房地产业发展的影响越来越突出，因此，对河南省房地产业的结构问题进行研究，成为促进河南省房地产业健康发展的重要课题。

一、房地产业概述

房地产又称不动产，是指土地及附着在土地上的房屋和人工构筑物及其附带的各种权益。具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公楼、厂房、仓库等；地产是指土地及其上下一定的空间，包括地面道路和地下相关的基础设施等。房地产是房产和地产的综合体和统一物。房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、组织开发建设等；房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动。本文的研究范围仅包括房地结合的房地产，所述房地产业仅包括房地产的开发和再开发。

房地产具有其他商品所不具有的一些固有特点。首先，房地产地理位置的固定性。房地产在空间所占的位置，既不能移动，也不能调换，因此，房地产的利用具有鲜明的地域特点，地理位置直接关系到房地产的利用价值。由于房地产地理位置固定，不同区位的自然条件、社会条件、经济条件各不相同，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场，而是一个典型的垄断市场和区域性的市场。其次，房地产的耐久性和高价值性。一般的物品在使用过程中会较快地磨损、消耗，但房地产的利用则具有长期性，一般可使用许多年。购房、建房产都需要大量货币支出，价格的昂贵性使房地产的开发与购买高度依赖于金融业。利息率、货币供给状况、首次分期付款额度等条件的变动都会影响房地产的供求状况。再次，具有投资与消费的双重性。房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费，同时也可以成为一种重要的投资品。虽然房地产的变现能力差、流动性较低，但在通货膨胀较高的情况下，投资房地产比投资其他资产更具有保值功能。最后，具有房地产利用的外部性。房地产的利用价值常常受周围房地产及环境变动的影响。房地产的这些特性导致房地产业是一个垄断性强、外溢效应大的产业。

二、河南省房地产业发展概述及结构现状

（一）河南省房地产业发展概述

河南省房地产业作为一个新兴的产业得到了迅速的发展，河南省房地产业的发展对河南经济增长起着越来越重要的作用。房地产投资额从2002年的138.36亿元增加到2012年的3 035.29亿元，10年间增长了21.9倍，其增长速度高出河南省GDP增长速度的一倍左右。河南省房地产业的投资额占GDP的比重逐步提高，2003―2012年，房地产业的投资额占GDP的比重从2.7%增长到10.25%；房地产业投资额占固定资产投资的比重也逐年上升，从2003年的9.35%增长到2011年的15.51%，2012年略降为14.76%。2003―2012年，河南省房地产投资的增长率大多数年份都超过了30%，其中2005年的增长率超过50%，但2012年增长率出现较大幅度的下降，只有15.56%。

（二）河南省房地产业结构现状

从投资结构来看，2003―2012的10年间，住宅投资增长了16.3倍，从135.10亿元增长到2 203.26亿元；办公楼投资增长了25.72倍，从5.30亿元增长到136.35亿元；商业用房投资增长了13.56倍，从23.54亿元增长到319.39亿元；其他投资增长了17.41倍，从21.62亿元增长到376.49亿元。相对于房地产投资额增长的16.35倍，住宅投资增长和其相当，办公楼投资增长速度较快，而商业用房投资增长速度较慢。在2003―2012年间，河南省房地产投资中住宅投资占房地产投资额的比重在69.09%―80.46%之间变化，办公楼投资占房地产投资额的比重在2.13%―4.49%之间变化，商业用房占房地产投资额的比重在9.11%―17.42%之间变化，其他投资占房地产投资额的比重在6.65%―13.71%之间变化。

从产业集中度来看，2003年河南省有房地产开发企业1 430家，商品房销售面积862.71万平方米，平均每家房地产开发企业的销售面积为6 033平方米；商品房销售额为120.75亿元，平均每家房地产开发企业的销售额为844.4万元。2012年河南省有房地产开发企业5 316家，商品房销售面积5 968.49万平方米，平均每家房地产开发企业的销售面积为11 227.4平方米；商品房销售额为2 286.67亿元，平均每家房地产开发企业的销售额为4 301.5万元。

从房地产企业的开发资质看，在5 316家房地产开发企业中，拥有一级资质的59家，占比为1.1%；拥有二级资质的496家，占比为9.3%；拥有三级资质的975家，占比为18.3%；拥有四级资质的468家，占比为8.8%；其他暂定级为3 318家，占比为62.5%。

三、河南省房地产业存在的结构问题

（一）房地产企业平均规模过小

无论从房地产企业的开发资质看，还是从平均每家房地产开发企业的销售额以及平均每家房地产开发企业的销售面积看，河南省房地产企业的平均规模都偏小。企业规模小，规模经济不明显，企业的开发成本高，抗风险的能力弱。随着房地产市场不断分化，中小房地产企业的生存环境将越来越差，相当一部分中小房地产企业将面临着被淘汰的风险。

（二）投资结构不合理，商业地产投资偏少，缺少工业地产投资

从投资结构看，住宅投资占房地产投资额的比重较高，商业地产投资偏少，缺少工业地产投资。在刚刚的我国城镇化发展纲要中，再次提到促进中原城市群的建设。城市群发展需要工业支撑，而不是单单建设一些住宅项目，工业发展需要有工业地产，而目前工业地产恰恰是个空白。在河南省一些城市的新区建设中，已经出现了由于商业配套设施不完善，没有产业支撑所导致的大量住宅空置、无法聚集人气的现象。

（三）地区结构不合理，房地产投资过度集中

在河南省房地产业的发展过程中，地区结构也不尽合理，房地产投资过度集中于郑州市。2012年郑州市的房地产投资额为1 095.14亿元，占河南省房地产投资额的36.1%，相当于排在第二位的洛阳市房地产投资额274.51亿元的3.99倍，是排在其后的洛阳、信阳、周口、新乡、驻马店和商丘等地级市房地产投资额的总和。大量的房地产投资过度集中于郑州地区，使得郑州的市区规模越来越大，核心区人口密度越来越高，大城市病也越来越严重。郑州房地产市场的快速发展，使得郑州的房价日益偏离人们的支付能力，这不利于房地产业的长期稳定发展。

四、促进河南房地产业发展的对策

（一）重视工业地产的发展

从河南省工业化的进程来看，工业化的任务还远未完成。要促进河南省的“三化”协调发展，新型工业化必须得到快速发展，因此，工业地产前景广阔。尤其是一些小微企业，它们无法通过自身的实力购买土地建设厂房，通过工业地产项目可以为大量小微企业提供服务。工业地产一方面为小微企业解决了发展所需的房地产，另一方面也可以促进小微企业集聚，形成产业集群，从而提高这些小微企业的市场竞争能力。同时，工业地产可以对污水、废气和废渣等工业污染物集中处理，又解决了小微企业发展中面临的环保问题。

（二）培育具有一定规模和实力的大型企业和企业集团

结合房地产业的特点，培育具有一定规模和实力的大型企业和企业集团。使这些大型企业和企业集团具有较强的自主创新能力和竞争能力，提高企业抵御风险的能力。在促进企业扩大规模而产生的企业并购的问题上，不能“拉郎配”，一定要尊重和重视并购企业的愿望，企业只有在有并购利益或并购能够提高企业的发展潜力时，并购才有可能获得成功。实践证明，政府利用行政手段强行撮和的并购行为绝大多数都是以失败而告终的。

（三）要坚持使用经济手段调控和发展房地产业

任何一种政策的实施，总不外乎有三种手段，即经济手段、法律手段和行政手段。在实施产业政策时，应注意要以运用经济手段和法律手段为主，而将行政手段的运用减少到最低限度。作为经济相对落后的内陆地区，我们长期以来最为习惯的是运用行政手段，各种政策总是通过政府层层的行政而得以贯彻。在市场经济体制下，产业政策主要应通过经济手段的引导和法律手段的制约来实施。如不注意这一点，将可能引起“欲速而不达”的结果。

参考文献：

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关键词：房地产；宏观调控；存在问题；对策

房地产业是我国经济的支柱产业，在我国经济发展中起了举足轻重的作用，它的兴衰成败影响着近50多个行业的荣衰。针对近年来出现的炒房、囤房、价格虚高等不良态势，我政府出台了一系列宏观调控措施，用以稳定房地产业发展，并取得了一定的效果，维护了社会稳定和谐，巩固了我国国民经济结构。但政策并未完全解决住房供应引发的结构性矛盾，屡调不控及且调且长的现象屡禁不止。

一、房地产业宏观调控的相关概念

房地产的宏观调控指的是国家采用行政、经济及法律等相关手段，在宏观意义上调节、指导、控制和监督房地产行业，促进房地产市场中的供需总量和结构的平衡，它作为一种管理活动，能促进房地产业和国民经济的协调发展。按调控体系分类，宏观调控可以分为政策和战略两种调控。政策调控，是指国家从经济层面出发，运用税收、货币、财政及土地等相关政策措施经济性约束房地产业的市场行为。战略调控是指从法律及行政层面，全局引导并规划房地产市场的环境和系统全局。

战略调控和政策调控在调控手段及调控目标上有根本性的差异。在调控目标方面，政策调控主要目的是调节房地产市场的价格波动，是市场保持短期的局部的稳定，使房地产业的投资市场及消费市场协调发展；而战略调控主要对房地产的市场战略进行调整，制订合理的房地产业的发展规划以维持市场供需平衡，促进房地产市场的健康发展，同时也能够优化市场的供需结构，并使中低收入人群的住房需求得到保证。在调控手段方面，政策调控是指从经济手段上对房地产业的市场行为进行约束及惩罚，纠正市场事物，补充市场失灵，调整市场失效；而战略调控具有法律性和强制性，能引导惩罚房地产的市场行为，可安排调整房地产业的制度。

二、宏观调控导致的问题及改善措施

1.政策本身就有的问题

（1）调控政策经常失灵，表现在其一，政策具有滞后性，调控政策从制定到开始实施不是一蹴而就的，是一段包括发现问题、制定政策、实施政策的完整过程。但房地产市场具有的波动性及易变形会阻碍政策的执行，造成了滞后性；其二就是灵活性较差，房地产市场时一个具有较强区域性的市场，导致部分地区对房地产市场的适应性较差，即使制定调控细则，也是一纸空文，另外，该政策的制定者也有可能对房地产市场问题没有足够的把握；其三，对政策的执行力度不够，政策执行时，地方部门往往因为政策与当地经济利益冲突而歪曲调控政策，对政策执行不到位，且执行者偶有不作为。

（2）对房地产的宏观调控失效，主要原因有其一，政策调控所具有的经济约束性失去效力。宏观的经济政策主要利用财政、货币或税收对违反市场行为的人进行经济惩罚，但在实施过程中，因为寻租或招商引资等政策导致惩罚力度大打折扣，该投资得到的回报远远大于惩罚，政策的约束力也就失去了效力；其二，政策具有片面性；其三，政策的作用时间较短，实施宏观调控后，往往短时间内成果显著，但之后问题就会反弹，甚至更严重。

2.宏观调控引发的系列问题

（1）市场的环境问题。宏观调控使得房地产的投机回报率增加，导致炒房、囤房问题严重，尤其是其他重要的实体经济资本如制造业开始投资楼市，使得整个房地产市场变得不再像消费市场而像投机市场。宏观调控也引发开发商大肆建造高档房，高档房的成交拉动了中端房的价格，使中端房出现泡沫，总的来说，调控造成了房价的上涨，加剧住房困难，导致市场环境愈加恶劣。另外，由于政策带来的负面影响，引发人们对宏观调控政策的怀疑，整个房地产调控的法律环境也受到质疑，政策效用大大减小。

（2）市场的系统问题，房地产市场的投机预期不断高涨，房价越来越高，而且，目前看来，我国房产的住房投资功能远远大于消费功能，楼市投机行为盛行，也导致了投资者和消费者之间的矛盾越来越激烈。

3.新思维改善目前的宏观调控政策

（1）要完善调控机制，完善税收政策，增加住房的投资成本，目前我国的政策是既抑制了投机，但同时也增加了住房的消费成本，引发了很大的住房难问题，因此，不再在抑制投机的同时也增加消费成本才是真正抑制投机的手段。完善土地的出让机制，资金支持要最大限度的满足保障性住房的建设。

（2）要弥补政策自身的不足，重视当前调控效果的评价，为制定今后更有效的政策奠定基础。加大相应的配套措施，保证执行力的力度，避免执行者不作为现象，并分析当前弊端，引导大众的住房需求。

（3）对房地产业战略调控时，要从现实意义上引导大众的住房需求，也要在理论基础上保证我国收入不高的群体实现他们的住房消费权。

三、结束语

目前我国房地产业的发展方式主要是加大房地产业的投资，对房地产业进行宏观调控，能从结构上调整房地产业，增加经济发展，提高房地产业对国民经济的贡献。战略调控能加快我国进程缓慢的城市化建设，促进城市经济发展，改变我国目前城市规划与经济发展不协调的现状，促进城市经济可持续发展。

参考文献：

[1]张 洋 陈立文：加强房地产宏观调控的对策[J].中国经贸导刊，2012（2）.

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关键词 房地产业 可持续发展 运行机制

房地产业关联度高、带动力强，房地产业可持续发展对推进整个社会的健康快速发展具有十分重要的意义。房地产业可持续发展的内涵是在不损害后代利益的前提下，合理有效地开发利用资源，实现长期持续的产业增长及其结构优化，既保证当代人对房地产产品及服务的需要，维护其资源的供需平衡和良性循环，又不损害后代人满足发展需要的权利。

房地产市场的运行应遵循以下几条原则：第一，合法原则。房地产市场的主体必须遵守法律，合法开展经营活动；第二，安全原则。防范风险是房地产业可持续发展的一项重要原则；第三，竞争原则。房地产业应在合理适度竞争的基础上提供高质量的服务；第四，服从原则。房地产市场运行的目标应服从于国民经济整体发展的目标。

在市场经济条件下，要实现房地产业的可持续发展，必须健全房地产市场可持续发展的运行机制。房地产市场可持续发展的运行机制包括竞争机制、创新机制、约束机制、自我调节机制以及宏观调控机制。

1 竞争机制

（1）完善房地产市场竞争法规体系，完善竞争管理。公平、公正、公开、高效的房地产市场竞争秩序要依靠完善、有力的法律法规来维护。因此，我们应该加快房地产基本法制定的进度，建立《城市房地产管理法》、《土地法》、《住宅法》三法并举的统一的房地产法律体系；增加突出房地产消费者权益保护的内容，使消费者权益得到合理的保护；维护房地产法律体系的统一，避免法出多门，相互矛盾的现象；要做好房地产立法预测工作，对立法的整体状况、法与法之间的关系进行预先的把握，从而对将要发生的问题起到“防患于未然”的预防作用。

（2）建立符合市场经济要求的强有力的竞争监控机制。房地产市场间的竞争应该是有效的适度的竞争，所以主管部门的监控必不可少。主管部门必须对房地产市场实行高效的监管，发挥裁判和调控职能，创造一个公平的竞争环境以保证房地产市场的可持续发展。

2 创新机制

经济发展的动力在于科技进步和创新，房地产业的可持续发展也是如此。随着科学技术的高速发展，房地产业的生产率会继续提高，但这种提高往往是通过提高单位劳动产出的供给量为主要内容。就是说住宅建设主要不是表现在产品数量的增加，而是表现在产品内在品质的变化。房地产业是一个以高度密集资源作为主要投入要素的行业，应该随着科技创新，逐步转变成提高资源利用效率的参与市场竞争的行业。依靠科技进步，优化资源配置，是实现房地产业的可持续发展的有效途径。一是要在规划设计中按照自然规律办事，充分考虑当地的自然资源特点；二是提高城市基础设施建设和房地产开发建设中的科技水平，推广应用新的建筑技术；三是开发推广新建筑材料以代替耗竭性自然资源的使用；四是重视太阳能等新能源和可再生能源在房地产业中的开发和使用，提高能源的使用效率，减少污染源的排放；五是重视适用技术的整合集成，提高城建和房地产开发中的科技贡献率；六是完善人才培养及引进机制，充分发挥科技人员的作用，推动我国房地产业的科技进步与创新。

3 约束机制

（1）政府约束。政府对房地产市场发展和运行的约束，主要是通过法律手段、行政手段及经济手段来实现的。根据我们现在的体制政策，房地产的主要资金在银行，土地由政府控制，税收则是政府在征收，金融、土地、税收、规划等主要的条件都是在政府这边。所以目前房地产业仍是政府参与度很强的行政主导性行业。由于体制政策调控过程存在着明显的缺陷，造成房地产市场发展过程中的许多问题。因而，在房地产业的发展过程中，政府要处理好行政手段与法律手段、行政手段与经济手段的关系。在提高体制政策调控的效率的同时，突出市场机制对房地产业资源的优化配置。

（2）社会约束。社会约束是社会公众出于维护社会安定、资产安全以及在参与房地产交易、选择房地产服务和对房地产业信誉、作风的看法评价上，施加于房地产业的各种约束。主要是利用广播、电视、报刊、网络等大众传媒工具对房地产市场的运行进行监督。社会约束有利于培育房地产市场良性循环的文化氛围，有利于形成房地产市场持续发展的道德规范。因此，我们必须大力营造遵信、重信、守信的外围环境，培育信用观念，强化诚信道德建设，提高全民的道德修养和市场主体信用意识，培育良好的行业道德文化。

（3）市场约束。有效的市场约束必须具备两项条件。第一，有效的市场约束要求信息准确、全面和及时披露。在信息透明的情况下，道德犯罪的机率就会大大降低。有效的信息传播机制可以通过中介服务与法律服务的方式解决。如物业管理中的信息问题、公契的条款和法律地位，各自的权利与义务都是可以靠中介服务和律师的介入来保护的；第二，有效的市场约束要求健全、合理的市场退出机制。合理规范的房地产市场准入和退出机制对于房地产业的健康持续发展和房地产业素质的提高均具有非常重要的意义。

（4）国际约束。国际约束是指国际准则的遵守。国际准则是指市场经济国家所普遍接受共同遵守的国际市场经济运行的普遍规则和管理。国际准则对房地产市场的约束是规范化和国际化的制度约束。这种约束对WTO框架下我国房地产业参与国际市场的竞争具有特别重要的意义。

（5）生态约束。生态约束主要表现在两个方面：由于资源的有限性对房地产的可持续发展造成的约束以及房地产可持续发展走生态化道路，建成环境优美舒适的现代化居住环境。所以在房地产业发展过程中，房地产的规划布局、建设与后期物业管理都应有超前的环保观念，在充分利用自然地貌、资源的基础上，创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。首先，在房地产开发项目选址上，尽量少占或不占耕地、生态林地，不影响风景名胜、人文景观，多在荒、废弃地上进行开发；其次，应建立规范的房地产建筑质量保障制度，通过消费市场约束机制，抵制有毒材料、部件的使用；第三，大力推进房地产建筑节能工作，在保证建筑功能质量的前提下，采取有效的节能技术与管理措施，大幅度降低建筑能耗，达到既居住舒适，又节约能源和改善环境的目的；第四，在城市规划区内逐步形成一定规模的绿化带、绿化区域，提高绿化质量和城市园林水平，构造合理的城市绿化系统，从根本上改善居住区环境。

4 自我调节机制

房地产市场可持续发展，还必须充分考虑房地产市场发展与社会整体利益的关系，使房地产市场的发展与社会的整体利益相一致。所以要正确处理和合理调整房地产业内部之间及房地产业与其他产业之间的经济利益关系。在房地产业内部，各企业主体间是平等竞争的关系，在市场经济条件下，为了各自的利润目标而展开竞争，因此要合理调节它们之间的经济利益关系，使得它们的竞争在合法有序的轨道上进行；同时，房地产业与其他产业之间的关系是相互依存、相互制约的产业经济关系，房地产业要给予其他产业的发展充分的支持，正确处理与其他产业之间的经济利益关系。

所以必须建立有效的行业自律机制，行业自律机制是以契约及道德力量为基础的自我行为调节机制。房地产业的行业自律是为了维护公平的竞争环境，自觉建立起行业组织，通过制定行业规范，对其成员的经营活动进行引导、监督、协调和控制的一种管理方式。行业自律的内容包括利益保护、协作服务、市场监督以及仲裁争议等方面。

5 宏观调控机制

在制定和实施房地产市场宏观调控政策时，必须对房地产市场发展的形势进行认真分析，针对具体情况去制定和实施合理有效的策略，以确保房地产市场持续、稳定、协调发展，从而促进国民经济的健康发展。

（1）培育和发展房地产市场，促进资源的有效利用。房地产市场是一个统一的市场，垄断一级市场，优化二级市场，放开三级市场。垄断一级市场，就是要确保政府对土地出让的高度垄断，控制土地供应总量；优化二级市场，就是要按经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则，优化房地产投资结构；放开三级市场，就是对存量房地产要实行流通领域、形式、对象和价格全部放开。

（2）加强房地产价格管理。进一步完善房地产价格的信息、咨询、监督体系。逐步清理土地的隐形市场，加强对划拨土地使用权的管理。组织力量对土地价格体系和基准地价进行研究，尽快制定统一的基准地价，加强成本管理，严格控制安居房、微利房和商品房的价格构成，使房价跟居民的消费能力相适应。

（3）调整开发投资结构，重点发展普通住宅。加快经济适用住房建设，房地产开发投资的重点要转向中低档居民住宅，努力改善居民的居住条件，确保资源的有效利用。

（4）建立健全房地产金融市场，发展房地产金融组织机构，组建全国性房地产银行、土地银行、住宅银行，逐步形成一个较完善的房地产金融市场网络，规范房地产金融的运作，适度放开金融市场，优化企业融资结构。将房地产市场培育成一个具有多样化市场活动主体、多层次多适应性的金融商品系列、具有广泛多样性金融服务体系的资金融通场所；以居民为中心来构造住房金融体系，将融资重点放在住房消费者身上，建立符合市场经济要求的融资格局；建立房地产抵押、拍卖和信用保险制度，降低银行对开发商和居民贷款的风险，提高抗风险能力。

参考文献1 朱江.我国房地产法存在的问题及其完善[j].产业研究，2005（9）

2 丁兆春.我国房地产业发展中的基本理念[j].房地产市场，2005（10）

3 黄浩.创新是房地产可持续发展的源泉[j].建筑园地，2002（10）

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关键词：房地产；价格；调控

一、引言

房地产行业是我国当前发展最快的行业之一，已成为国民经济的支柱型产业。但是由于各种市场因素与非市场因素，我国房地产市场开始出现了泡沫现象。为了控制我国局部地区房地产市场价格的大幅度上涨和泡沫，政府需要加强房地产调控，采取抑制泡沫蔓延的政策措施。

二、房地产市场泡沫

美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。那么我国的房地产市场是否存在泡沫？应该是局部存在的。近年来，北京、上海、深圳、杭州4个城市房价均突破了2万元/平方米。以上海为例，静安区：新福康里，十年前，每平方米6000元；十年后，5万元；长宁区：景博花园，十年前，每平方米4000元，十年后4.5万元；闵行区：上海康城，十年前，每平方米3000元，十年后，1.6万元。这十年间所有的楼盘涨幅最低在5倍以上，最高超过10倍，房屋价值的增值远远超过人们收入的增长。

三、房地产价格

最近几年，由于房地产业所产生的巨大经济效益，几乎各地政府在对待房地产开发项目问题上都持以支持态度，给予政策与经济上的扶持。这些措施使得房地产业发展很快，成为国民经济的支柱产业。但是由于房产发展过度快速，房价大幅度增长以致许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力。房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发以及经营过程中，凝集在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，②房地产价格的高低不仅影响着居民的购买力和政府的一部分财政收入，也影响着房屋的供求状况，它是房地产交易中重要且决定性因素。

房地产作为一种特殊的商品，其价格除了具有一般商品价格的特点外，还具有自己的独特之处，包括因素复杂性、形式多样性、个别性、影响广泛性、国家调控性等。在此，就着重选择介绍其较典型的三个特点：

（一）因素复杂性

房地产价格受多种因素影响，包括经济因素、政治因素和文化因素。其中经济因素包括市场供求、利率、社会发展水平等。例如需求是市场的根本推动力，而一直居高不下的市场需求使房价开始非理性增长；再如银行贷款政策也推动了房价上涨，据调查结果显示，目前90%以上的购房者在购买房屋时选择的并不是一次性付完全部房款，建筑商与购房者的很大部分集资渠道是来源于银行，银行对房地产产业的贷款放松政策也是房价上涨的很重要原因。

（二）影响广泛性

房地产价格具有广泛而深厚的社会影响力，与经济发展、人民生活息息相关。房地产价格是反映国民经济水平和人民生活水平较为现实性的价格之一，也是国民经济各部门进行生产经营活动的前提条件。因房地产行业的之高利润性，其在许多地方已成为了支柱产业，自然为当地政府的财政收入和经济发展做出很大贡献。其次，房地产的价格也会影响到其他社会福利、公用事业等社会诸多方面的发展波动。

（三）国家宏观性

目前，许多房地产开发商通常采用所谓的囤地和房价的垄断手段来达到利润最大化。由于房地产处于当前社会当中又具有一定的不稳定性，因此房地产市场往往容易出现价格失控的现象。房地产行业中的各种投资行为以及垄断房价影响着房屋的供求关系，导致房地产成为一种稀缺资源而在价格上持续涨潮。为了稳定价格，推动房地产事业，保证人民的生活质量，国家必须运用公权力来对房地产市场进行宏观调控。其中，对房地产价格的规制管理就是一种重要手段。

四、房地产价格调控

房地产市场交易价格是国家进行价格管理的主要对象，为了加强对房地产价格的管理和调控，我国已经制定出台了许多相关行政法规和规章，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品住宅价格管理暂行办法》、《经济适用住房价格管理暂行办法》等。房地产价格管理的范围相当广泛，凡是在流通领域内，以各种方式进行的房地产交易活动以及房地产估价活动均属于房地产价格管理的对象。③

（一）房地产价格调控的目标

自2009年经济复苏以来，房地产作为国民经济发展基础产业和支柱产业的作用更加明显，它可以带动其他相关产业的发展，拉动GDP增长，改善人民的生活水平。但长期以来，我国的房地产市场在价格管理方面存在着严重的不足和缺陷，表现在商品房价格体系和结构不合理、市场销售价格行为不规范等。因此，运用房地产宏观调控经济手段中的价格政策，可以直接或间接调节和控制房地产市场的变化。价格政策是指通过调控土地出让价格、制定经济适用房的价格政策，以及调整收费的品种与比率来影响市场。④

1、稳定房地产价格

房地产行业本身的特性决定了房地产价格具有不稳定的特性，并且它也因为受到例如国家政策、国民经济发展水平、市场供求情况等外界因素的影响而不断发生变化。房产不单纯是消费品，短期的供求关系和未来继续上涨的预期将共同决定房价。房地产价格能反应一定阶段内的房地产市场的综合情况，它的变化也能体现国家宏观经济的运行状况。稳定房地产价格，避免价格的大幅度剧烈波动能够保证市场资源的有效配置，保障居民切身利益，最终要老百姓买得起房。

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【关键词】房地产税；房价；效应分析

一、背景

由于对房地产泡沫的担忧，政府先后实施了宏观政策进行调控，包括货币政策和、财政政策和行政政策等。从理论上看，作为财政政策的主要手段――房地产税收政策在政府宏观调控中有着非常重要的作用，房地产税收是干预房地产价格、促进房地产场供需均衡的一种重要的经济手段。但在中国这个现实问题中，房产税是否能够有效调节房价以及房产税对房价有着怎样的影响需要定量的分析。因此本文采用中国31个省（直辖市）2010――2015年的面板数据，通过建立固定效应模型以及随机效应模型，定量分析房产税对房价的影响。

二、指标选取及数据来源

本文以中国31个省（直辖市）为研究对象，其中把房地产税收作为解释变量，同时引入了各省（直辖市）的国民生产总值、消费价格指数、各省（直辖市）的总人口数作为控制变量，考察了2010―2015年6年共168样本观测值，以探究房地产税对房价的影响。数据主要来源于wind数据库以及国家统计年鉴。

三、模型建立

通过定性分析房产税对房价的影响，本文引入被解释变量―各省市房屋平均售价、房产税；控制变量―各省市国民生产总值、消费价格指数、各省市常驻总人口。对此建立如下模型。

（一）描述性统计

为消除异方差和数据的非平稳性，本文对解释变量以及控制变量的样本观测值做了取对数处理。表1给出了各个变量的一个基本统计性描述。

通过表2分析可知各省（直辖市）房屋平均销售价格差异较大，房屋销售价格（lnHP）的最大值为4.355，而最小值为02.583。而各省（直辖市）房产税也存在较大的差异，其最大值与最小值之间的差额为2.691。由于地区差异，东部以及部分中部大城市与西部地区之间发展程度不一，在我国31个省（直辖市）中，国民生产总值存在显著差异。受经济发展水平气候就业等个方面因素的影响我国31个省市的常驻人口存在较大差异。消费价格指数之间差异不明显。

（二）效应分析

通过表3可以看出只有变量lnHCPI在95%的置信水平下通过了显著性检验，而变量lnHTAX、lnHGDP、lnHTP在95%的置信水平下没有通过显著性检验。表4显示，在95%的置信水平下，变量均通过显著性检验。固定效应与随机效应模型的P值均为0。因此在这种情况，是选择固定随机效应模型还是随机效应模型应根据下文的Hausman检验结果进行判断。

（三）Hausman检验

通过Hausman检验发现，p=0.1045，所以接受原假设，即随机扰动项与解释变量之间不存在相关关系，因此接受随机效应模型。

四、结论

通过以上分析可以看出，房产税对房地产市场的调控主要表现为对需求的调节，有助于引导消费者合理进行住房消费，在购房时充分考虑保有环节的房产税，通过衡量自己家庭收入，合理选择相对实惠的中小户型，从而引导市场增加该户型住房供给，实现集约利用土地的目标，在一定程度上缓解地价上涨对房价的推动力。

参考文献：

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【关键词】房地产；房价；房产企业；生存发展

随着经济的不断发展，房地产业也在迅速的发展，房地产业作为一个涉及领域广，关联性强的产业，如果在房产的经营或管理中出现问题，将会很快的波及到其他的领域，也影响其他行业的发展，因此，房地产经济中出现的问题不容小视，仔细分析研究房地产经济的现状，提出相应的解决措施并分析房地产经济的发展趋势，对房地产经济的健康发展以及国民经济的健康发展具有重要的意义。

一、房地产经济的积极作用

1.由于房产业是关联性强、涉及领域广的产业，因此，房产经济的发展带动了国民经济中与之相关的其他行业的发展，例如：装修建材、玻璃、五金、机械、陶瓷等多个生产部门。与房地产业配合的这些行业同样得到了较快的发展，对经济的发展有很强的拉动性。

2.房产业为许多的经济部门以及行业提供了发展的空间和场所，房产为物业管理、房屋中介、园林的花木业、搬家公司、购物商场等部门提供发展的空间与场所，如果没有房产业的发展，这些行业和部门的发展会受到瓶颈的限制。

3.房产业改善了人们的生活条件，提高了人们的生活质量，极大地解决了居民的住房问题，住房问题是满足人民生活的基础。房产业的迅速发展不仅仅促进了国民经济的发展，更重要的是解决了人们的住房问题，改善了人们的生活条件，提高了人们的生活水平与生活质量，体现了“以人为本”的理念。

二、房地产经济发展中出现的问题

1.房价涨幅惊人，不合理在近几年来，尤其是近两年，几个大城市的房价涨幅惊人，出现不合理的房价，年轻人普遍都有买房难、住房难的情况，房产供需有很大的问题，高端的住房较多，但基本无人问津，商品用房供不应求，保障性住房严重不足，这严重影响了人们正常的生活，同时也间接性的影响了社会秩序的稳定，不利于社会经济的发展和人们生活质量的提高。

2.供给决定需求的不合理性，目前房产市场上政府的供给决定需求，房产的规划离开了市场化的进程，房产的规模、范围、选址等方面不是市场需求决定的，这存在严重的不合理性。只能按照需求决定供给的原则，房地产市场才能运行良好，房地产经济才能健康发展。

3.发展仍不健全的房地产市场房地产经济中房地产市场的发展不健康，存在不合理的发展，很多城市的房价不断地上涨，人们没有能力去支付；在房地产市场中巨额利润的驱使之下，大量的企业都不断的进入，本来并不完善的房地产市场不断地受到各方企业的冲击，使房地产经济发展形势更加严峻。

三、促进房地产经济可持续发展的几点合理化建议

1. 国家政府首先要做好宏观调控，在市场经济存在一定的缺陷下，政府有必要做宏观调控，借助一些经济手段、法律手段和必要的行政手段来对房产的价格进行适当地调整，使价格具有相对的合理性；加强中低收入的住房保障，发挥政策性房产金融在中低收入住房保障的重要作用，可借鉴国外的先进经验，完善住房公积金、为低收入家庭买房提供信用担保。

2. 进行体制与制度的创新，阻滞“寻租”腐败解决“寻租”问题。要从根源入手，寻租产生的根源是政府对市场的管制与干预，所以要遏制寻租与腐败现象的发生，主要有一些“经济集团”和地方的保护主义者，进行体制与制度的创新，现象的产生，保护好房地产市场运行机制和国有资源。

3. 合理规划城市用地，搞好相应的经营房产项目多种多样，有的短期出售直接获利；有的长期出租获利；有的是其他经济行为的干预长期获利；有的公共设施不具备获利能力，但是一定程度却提升了城市的品味与形象，一定程度上，吸引了观光旅游、投资置业，从而增加了经济收入。

四、房产经济的发展方向与发展趋势

1.房价将会不断稳定国民经济稳定增长加上政府的宏观调控，房价便不会有太大的波动，进一段时间房价的大幅下降体现了这一观点，未来房价不会有太大波动，逐渐稳定。

2.保障性住房将增加，未来的房地产发展一定会着眼于改善低收入水平人们的居住条件，增加建设保障性住房。

3.国家政策将会更加积极的调控房地产经济，将会根据房地产市场的发展状况来对房地产市场进行干预，从而促进房地产市场的良性发展。

4.房地产市场也逐渐成熟我国的房地产经济还是比较繁荣的，还处于上升的阶段，对于未来的房地产经济的发展，市场的调节还是会发挥很大的作用，再加上政府宏观调控政策的干预，房地产市场将逐渐成熟。

参考文献：

[1]网易财经. 2011年中小房企生存现状调研

[2]苟爱芳.房地产企业面对危机的应对策略[J].陕西建筑.2009（4）

[3]刘志伟.企业生存策略[M].北京：中国纺织出版社.2006

[4]罗娜.浅议我国企业危机的成因和危机管理[J].技术与市场.2010（1）

[5]施金亮，凌云.我国房地产业并购整合对策[J].上海房地.2008（5）

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关键词:经济法视角;房地产;宏观调控;问题;对策

长期以来，我国房地产市场经过计划经济向市场经济体制转型并得以逐步健全和完善。2008年以后，受到全球金融危机和国内市场经济下行压力的双重影响，我国城市房价出现井喷式增长，过高的房价与较少的人均可支配收入形成鲜明的对比，涌现出一大批“蜗居”、“蚁族”等。为了遏制房价过高、解决人们买房难、切实保障人民群众合法权益，国务院连续多年出台房地产市场调控办法，利用经济手段对房地产市场予以宏观调控，取得了较为明显的成效。然而，与预期目标相比，我国房地产市场经济宏观调控依然面临诸多问题。因此，本文研究意义重大。

一、房地产经济宏观调控的必要性

通常而言，国家对房地产经济宏观调控的主要目的是为了促使市场供需结构平衡、推动经济持续增长、社会和谐进步。21世纪以来，随着我国房地产市场不稳定因素的逐渐增多，房地产市场出现不均衡发展态势，为了引导房地产市场有序、均衡化发展，国家从政策层面出台了一些经济宏观调控办法，利用经济法等法律手段予以宏观调控，逐渐引导房地产市场步入正轨，房地产经济宏观调控的必要性主要体现在以下几点:第一，有利于资源优化配置和合理利用。现阶段，我国处于市场经济发展时期，房地产市场资源分配过程中，受到市场经济体制的影响，存在一定的不足和缺陷。同时，由于信息的不对称，致使部分信息传输过程出现差错，并且具有随意性和滞后性。因此，政府通过法律手段予以调控和约束，将有利于房地产市场的正规化运行［1］。第二，有利于经济效益的全面提升。房地产作为我国经济产业的一大核心支柱，同时作为国民生产总值的重要组成部分，是政府财政收入的主要来源之一。另外，房地产行业的发展，会对其他有关产业形成影响，可谓是牵一发而动全身。因此，政府基于经济法视角下，对房地产市场进行宏观调控，是极其有意义的。第三，有利于房地产市场健康、持续发展。由于房地产市场投资规模大、周期长、风险大，所以需要政府出面均衡各主体关系，采取宏观调控政策予以正确引导。唯有通过经济宏观调控，方可引导房地产市场健康发展，才能为房地产市场发展注入新活力。

二、经济法视角下房地产经济宏观调控中的问题

(一)经济宏观调控认知存在偏差

长期以来，人们对房地产市场宏观调控的理解为:房地产市场宏观条款是国家对房地产市场的政府调节，这种理解存在明显的偏驳。如前文内容所述，房地产市场的健康、持续发展，应当建立在合理的价格定位之上，市场消费从高到低自然形成。倘若需要明确房地产市场宏观调控目标、方法以及对房地产市场调控成效进行科学评价，那么必须对房地产市场宏观调控有一个系统、全面的了解和认识。房地产市场外部效益并无法通过市场机制来体现，市场机制下的公共价值是不存在的［2］。房地产市场调节过程中，价格作为一种事后补充调节方法，定价到信息反馈是需要经历一个过程。房地产市场定价过高，势必不利于房地产市场经济秩序的维护，甚至会影响到国民经济的持续增长和健康发展。因此，经济宏观调控认知偏差，将会给房地产经济宏观调控带来难题。

(二)经济宏观调控法律法规体系不健全

目前，我国尚未完全意义上制定出经济宏观调控方面的法律法规和政策制度。随着房地产市场的快速发展，其潜在的问题逐渐暴露出来，依靠房地产市场本身去维护社会公平显然是不可能的。房地产市场价格的持续增高，人们所需承受的经济压力不断加大，长期的高房价，必然会对房地产市场的持续、健康发展产生负面影响。尽管我国针对房地产市场经济宏观调控制定了一些文件、通知，但是立法方面依然存在较大空白，缺乏系统、完善的法律和制度支撑，现有的文件、通知在传达、执行过程中，并未产生积极成效。例如:土地的自然垄断性造就了房地产的垄断性特征，我国关于该方面的立法并不完善，缺乏经济法律调控，给房地产市场的运营和发展产生极大阻力［3］。

(三)经济宏观调控主体权责不明

由于房地产市场规模较大，所带来的经济收益较好，所以致使部分宏观调控主体之间权责不明，对于一些困难问题，相互推诿扯皮、推卸责任;对于经济利益，相互之间又存在争夺的现象。笔者通过调查研究发现，我国房地产市场经济宏观调控主体法律责权定义不明，没有明确的权力和义务范畴。正是因为宏观调控主体之间的权责不明确，所以给房地产市场各类违法、违规行为创造了良好条件。经济法视角下房地产经济宏观调控主体作为法律关系的维护者，在房地产市场经济宏观调控法律关系中有着一定的权利和义务。例如:享有财产全、经营权等，并且需要履行公共经济利益及市场公平、公正保障义务。从某种层面来讲，房地产经济宏观调控主体必须全面掌握房地产市场信息，理性参与市场决策，提出最优的建议和策略。近年来，国家通过消费者权益保护法、产权法、价格法、反不正当竞争法等法律法规来规范房地产市场，对房地产市场供需结构起到一定的平衡和优化作用，为维护房地产市场持续经营、健康发展提供了有力保障。然而，与西方发达国家相比，我国房地产经济宏观调控主体之间权责不明的问题十分严重，致使权力和义务透明度较低，不能满足房地产市场各类利益主体的基本诉求，直接影响到房地产市场的又好又快发展［4］。

三、经济法视角下房地产经济宏观调控的对策

(一)政府行为规范化

经济法视角下的房地产经济宏观调控，是在体现经济法价值的基础上，改变传统计划经济模式，逐步向开放、多元化的市场经济体制模式转型。可以说，房地产经济宏观调控将改变政府集中管理模式，转变为政府与市场的齐抓共管格局。政府的直接干预程度将降低，个人利益、集体利益和国家利益需要保持高度一致。实践证明，政府并不能为市场失灵而制定出科学、可行的办法，其干预存在一定的不稳定性，甚至过多的干预将会影响到市场经济。因此，政府的行为需要进一步明确和规范化，不能仅仅依靠法律法规的约束，而需要通过主动的改变。经济法视角下房地产经济宏观调控必须突出公平、公正和公开性特点，要求政府依法行政、依法用权，防止权力滥用和制度失灵，服务型政府正是房地产经济宏观调控过程中所迫切需要的。

(二)构建完善的经济宏观调控法律法规体系

经济法视角下房地产经济宏观调控必须依靠强大的法律支撑，这就需要制定和完善相关法律法规和政策制度体系，这也是保证我国房地产市场平稳、有序、健康发展的根本途径。经济法视角下房地产经济宏观调控是国家政府职能转变、房地产市场发展的必然趋势，经济法立法过程要科学、全面，确保资源优化配置，重视政府职能发挥，维护市场良好秩序，逐渐适应市场经济新常态［5］。国家作为市场经济的领导者和宏观调控者，需要在经济与法律之间寻求一个平衡点，颁发和制定出科学、可行的政策制度和法律法规，以此来引导房地产市场良性发展。市场经济体制下，政府对房地产市场的干预，必然会对市场主体的积极性产生影响，这就需要政府干预方法和方式灵活多变、科学合理。中间层主体对房地产市场的规制权代表了市场各主体的意见，然而并不能达到有效的规制目标。如果从立法层面入手，构建完善的房地产市场经济宏观调控法律法规体系，政府干预则严格按照法律规定，那么必然有利于调动市场主体的积极性。

(三)规范经济宏观调控模式

通过规范房地产经济宏观调控模式，明确各市场主体的权利和义务，充分发挥法律主体地位，将对于房地产市场经济增长来讲，有一定的积极意义。研究发现，世界各国由于政治背景、经济模式存在明显差异，所以房地产经济宏观调控手段有所不同。基于经济法视角下，房地产经济宏观调控主要是为了防止市场失灵。近年来，随着国民生活质量和生活水平的不断提高，对房地产市场的需求逐步提高，我国房地产市场正在由数量型转变为质量型。规范经济宏观调控模式过程中，需要重视土地增值税的调整工作，各级政府要严格按照土地增值税相关条例及细则，根据法律法规、政策制度的要求，做好土地增值税清算工作，针对不同房产，分别征收不同比例的税费。房地产经济宏观调控必须重视土地价格的增长变动，根据土地价格来调整投资策略［6］。目前，我国在房地产经济宏观调控相关法律法规制定过程中，制定速度明显慢于发展速度，从而缺乏统一、可行的衡量标准。经济法作为国家宏观调控房地产市场的根本法，需要结合房地产市场变化，做出适应的调整。例如:房地产产品结构不合理会对房地产市场均衡化发展形成负面影响，这就需要政府出面解决，要求房地产开发商按照市场供需结构，适当调整各类房地产产品比例，从而确保市场供需平衡、结构合理。

四、结语

本文通过对房地产经济宏观调控的必要性进行简要阐述，分析了经济法视角下房地产经济宏观调控问题，在此基础上提出具有针对性的应对策略。研究认为，经济法视角下房地产经济宏观调控面临诸多问题，需要国家政府部门加大宏观调控力度，力求房地产市场供需平衡、结构合理，从而形成良性运营和发展模式。

［参考文献］

［1］张玥婷．房地产市场中的利益集团行为规制研究［D］．长安大学，2015．

［2］赵亮．经济法视角下的我国保障性住房制度研究［D］．中央财经大学，2015．

［3］杨倩，尤海星，谢昆谕．浅析经济法视野下房地产经济的宏观调控［J］．金融经济，2014(16):11－13．

［4］雷蕾．房地产价格调控的经济法分析［J］．商，2014(22):243．

［5］张涛．我国房地产价格法律调控研究［D］．甘肃政法学院，2012．