房地产市场的宏观调控范文

导语：如何才能写好一篇房地产市场的宏观调控，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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(一)完善房地产市场宏观调控是推动房价变得合理的现实需要。现在普通居民的实际购买能力仍然远远低于一线城市和一些二线城市的房价，房价偏高的现象没有根本解决，依然满足不了普通居民的合理住房需求。现实生活中，房价过高压得普通居民都喘不过气来，很多人都成为房奴，贷款买房，也破坏了中国经济的良好秩序。而有些人对房价一直处于观望态度，考虑未来房价的走势，如果房价一直平稳，消费者会在买房和租房中抉择，最后作决定;如果当时的房价持续上涨，消费者会盲目地认为房价会一直上涨，如果现在不买，未来房价会更高，这样他会不计较任何代价地买房。如果不采取手段控制，任由其迅速发展，势必会在未来的某一天把经济推向崩溃的边缘。所以我们要坚持房地产市场的宏观调控，保证房地产业能健康地发展下去。

(二)建设多种投资渠道的现实需要完善房地产市场宏观调控。现在中国的投资渠道还很少，资金投资房地产都是以保值、增值为目的。任由社会资金在房地产市场累积，阻碍了建设多元化社会投资渠道的产生和发展。

(三)完善房地产市场调控政策能使房地产业良性地发展下去。当前，房地产行业发展变化、经营管理和服务水平提升，在这个时候如果不控制房地产市场，房地产行业将无法健康发展。

(四)完善房地产市场宏观调控可以增加房地产业在社会经济中的竞争力。资金如果过度集中在房地产领域，使社会资源不能优化配置，不利于在经济中提升竞争力和经济结构调整。

(五)保护社会创业创新的条件是完善房地产市场的宏观调控。城市房价偏高，使城市的生活和工作消费过高，创业创新人员不敢来城市工作，不能有效构建国家竞争力。

二、改善房地产市场宏观调控的措施

(一)建立健全宏观调控体系，加大宏观调控力度。宏观调控不应该只针对一线城市，还应该调控二三线城市的房地产业的发展，加大宏观调控的执行力度。国家应该在二三线城市实行限购政策，打击垄断，促进房地产产业充分竞争，不仅比价格，还要比质量，更要比性价比和服务;严格控制房地产开发中的土地供应量，合理利用土地资源，避免浪费，规范土地供给市场。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让;在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制哄抬地价现象的产生。实现土地资源高效配置，就要对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置;要保护环境，维护生态平衡。房地产业要与环境一起协调发展，要想房地产业可持续发展，就要注重房地产的生态价值。因此，要在开发的过程中做好环境保护。

(二)实施差别化的税费和信贷政策。在有区别的住房信贷前提下给第一套自住的商品房实行住房贷款优惠政策，也就是说，对于无房者想购买房子的这一愿望，政府应该给予一定程度的支持，在税费和贷款方面给予一定优惠。实施限购措施，在购买第二套以上房子的时候，可适当提高税率，对于通过信贷方式买房用来投机的购房者，可以通过提高利率，减少还款年限和借款金额来增加其资金成本，抑制投机行为。提高第二套房子的首付金额，加大买房成本，抑制非正常的住房需求;对开发商和购房者的空置房进行征税，控制半年起征税;加强对房地产业购地、融资和买卖的管理。

(三)实行住房保障政策，确保保障房分配到低收入人群手中。通过建筑、购买、长期租赁等方式筹集保障房房源，保证房源的资金来源，增加经济适用房，政府可以拿出税收收入的一部分买入空置房，改成廉租房，加大廉租房的供应，同时减少空置房，逐步普及住房保障制度。引导房地产开发企业积极参与保障房建设，确保人人都有房子住。把经济适用房改为廉租房，防止有些不符合经济适用房购买条件的人低价买入高价卖出。调整住房供应关系，建立中低价位和中小户型的商品房。增加商品房供给，抑制房价上涨，改变人们的观点，促进潜在需求变为有效需求。优化房地产业结构，对新建住房提出具体要求。

(四)关注房地产市场产品的价格，让人们看见房地产建造的成本。政府把握住房地产产品的成本才能调控房价。各地物价局应该根据各地实际情况，认真核算房地产产品成本并公布给人们，防止开发商牟取暴利，使购房者作出合理选择。公开成本对于完善房地产市场调控问题具有很大的意义，购房者可以放心选房，改变了以往开发商自己决定房价的现象。

三、结语

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【关键词】宏观调控；房地产市场；房地产价格；影响；作用

近年来，我国的经济得到了飞速的发展，人们的物质生活水平也越来越高，促进了我国房地产事业的快速发展。为了能够有效的抑制房地产经济泡沫的逐渐膨胀，我国的相关部门运用宏观调控中的经济政策来规范房地产市场的发展，控制房地产价格，维护房地产发展的秩序，使房地产事业能够得到快速稳定的发展，最终实现房地产市场和国家经济发展相互协调。

一、国家宏观调控对房地产市场的影响和作用

我国经济水平和人们生活水平的提高，虽然一定程度的提高了我国的综合国力，但是也相应的带来了对经济发展的不利影响。因此，这就需要国家的相关部门采取宏观调控的政策，比如采取变动税收和支出、变动货币量等相关政策，来有力的维护市场经济发展秩序，缓和经济矛盾。比如在“国五条”中明确提出，要坚定我国房地产市场调控政策不动摇，楼市调控由供求关系管理转向预期管理等内容。

1.宏观调控中的财政政策对房地产市场的影响和作用

财政政策，指的是我国的相关部门采用变动税收和支出的手段，来对总需求产生影响，进而对我国的国民收入和就业产生影响。在房地产事业发展最为蓬勃时，通过提高税率、增加税收、政府减少支出等一系列的财政政策，来减少投资者获得的利润、提高房地产的投资成本，从而有效的控制房地产的发展，减少潜在消费者，缓和经济市场矛盾，避免由于房地产发展过快而引发的其他问题，最终对我国国民经济的发展产生影响。

2.宏观调控中的货币政策对房地产市场的影响和作用

货币政策，指的是中央银行加大对货币供给量的控制，从而对利率和相关的需求产生影响。货币政策主要包括了存款准备金政策和再贴现率政策。其中，存款准备率政策，指的是我国运用提高或者降低银行存款准备率的方法手段，来增加或者减少银行货币供给量，进而影响到利率、投资。比如，国家为了有效的控制房价的上升，可以提高银行的存款准备金，增加银行存款，减少银行的贷款数量，进而提高银行利率、减少投资者贷款，最终有效的缓和房地产市场的竞争力，避免其他问题的出现。再贴现率政策，指的是我国的中央银行对商业银行或者其他的金融机构进行的放款利率。中央银行运用再贴现率政策，对商业银行的货币供给量进行调控，对利率的升降产生影响，对房地产市场投资者资金的流动也产生一定的影响，从而有效的对房地产的投资、需求以及贷款等进行控制，抑制房地产的快速发展，控制房价，进而有效地解决民生问题。

二、国家宏观调控对房地产价格的影响和作用

随着我国房地产业的快速发展，促进了我国国民经济的发展。房地产价格也在不断上涨，尤其是近年来，大部分地区的房价得到了大幅度的上升，因此。国家通过采取宏观调控的政策，有效的将房价控制在一定范围内。

1.目前我国房地产价格的发展现状

在我国相关部门的2013年我国经济预测报告中，可以了解到，目前，我国的房地产在国家的宏观调控政策下，预计今年全国的商品房的平均销售价格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房价的整体走势为前期高后期低。其中，我国的一线和二线城市商品房的售价呈持续上涨趋势，三线和四线城市的商品房价格均呈下降趋势。

2.宏观调控对房地产价格的影响和作用

（1）宏观调控政策中的税收调控政策

房地产价格的上涨导致物价水平上升，主要表现在两个方面。一方面，房地产市场的繁荣发展和房地产的价格上升，会一定程度的促进房地产相关行业的物价上升，比如建筑材料行业、钢铁行业等物价的上升。这些房地产相关行业的物价上升，又会促进其它行业的产品或者服务价格水平的提高，进而形成一系列的连锁反应，从而出现通货膨胀现象。另一方面，由于人们居住需要住房、企业办公需要写字楼等原因，房地产价格的上涨会不同程度的增加居民居住、公司办公以及企业生产的成本。另外，由于人们居住环境的成本提高，人们对工资的需求也越来越高，进而又提高了企业的生产经营成本。因此，在控制房地产的价格控制过程中，运用国家的宏观调控政策中的税收调控政策，对房地产中的保有阶段进行累进课税的手段，有效的抑制房地产的投资力度，从而平稳或者降低房价。

（2）宏观调控政策中的保障性住房调控政策

保障性住房调控政策，指的是在我国建设大量的经济适用房、廉租房以及限价房等具有保障性的住房，运用国家宏观调控的手段，提高房地产在市场上的供给量，尤其是对我国中低层收入者的住房供给，从而有效的控制房价。通过运用宏观调控政策中的保障性住房调控政策，能够保障中低收入阶层人们的住房，控制房价的快速增长，从而促进国民经济的良好发展。

（3）宏观调控政策中的最高限价法调控政策

由于我国的房地产供给的自然垄断程度很高，因此，可以通过运用最高限价法调控政策对房价进行调控。具体的操作方式是，房地产开发商在向当地政府买土地的过程中，当地政府在相关的土地合同上要明确规定该块土地用地有房价的控制上限，在此背景下，进行“价高拍卖”的土地拍卖方式。房地产开发商如果违反了相关的土地合约，房价超出了所限制的范围，那么就要采取相应的惩罚措施对其进行严格的惩罚。在我国运用宏观调控政策的手段进行房价的控制过程中，首先要采用税收调控政策和保障性住房调控政策，最高限价法在前者不能发挥作用时，考虑最高限价法的调控政策。

三、宏观调控政策存在的不足及建议

目前，随着国民经济的高位运行，宏观调控的难度也越来越大。在国家出台的宏观调控政策中，出现了地方政府对于中央的宏观调控政策响应度不高的现象，对于宏观调控政策的实施效果具有一定的影响。

由于各地地方政府控制着许多资源和国有企业，他们不仅是宏观调控的对象，而且还是宏观调控政策的执行者。一些地方政府以本地区的局部利益为出发点来考虑问题，对于不符合本地利益的宏观调控政策，采取消极甚至抵制的态度，严重影响了宏观调控政策的实施效果。

因此，加强各地政府对科学发展观的贯彻和落实力度；将以往的经济建设型政府转变为公共服务型政府；健全完善地方政府之间的政府职能、行政体制、财政体制以及产权等制度；

增强政府宏观调控的能力等，从而有力的促进公关调控政策的顺利进行，充分发挥出宏观调控政策的积极作用。

结语：

总而言之，在我国的房地产市场和房地产价格控制中采用国家的宏观调控政策，对于有效的控制房地产价格和市场具有十分重要的作用。另外，房地产市场具有很强的地域性特点，因此，在进行宏观调控政策时，要采用具体问题具体分析的方式，从而有效的规范房地产市场的发展，控制房地产价格，维护房地产发展秩序，使房地产事业能够得到快速稳定的发展，最终实现房地产市场和国家经济发展相互协调。

参考文献：

[1]许学红.当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析[J].现代商业.2010，01（36）：41-43

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关键词：房地产泡沫 调控 对策

衣、食、住、行中“住”的问题是当前我国民众最关心的大事之一，也是政府应当解决的重大民生问题。房地产市场宏观调控能否达到预期目的，何时实现“住有所居”，已经成为街头巷尾热议的话题。

一、我国房地产市场宏观调控的必要性

近几年商品房价格快速上涨，与城市居民收入的增长形成强烈反差，引起了社会对房地产价格、房地产泡沫、宏观调控的强烈关注。

（一）我国房地产市场“泡沫”问题及其原因分析

2010年，房地产开发投资、商品房销售面积等都有较大幅度增长。据有关统计，2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。

从经济学角度看，社会总供求平衡是物价稳定的基本条件。德国房价10年不涨，供求平衡是硬道理。当前我国房地产“泡沫”问题的产生是一种经济状态失衡现象的具体表现。总结起来有以下几方面的原因：

一是地价过快上涨。由于土地的稀缺性特征，地产价格在数量上随时间递增。土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨。二是房地产市场的特殊性及其秩序的不规范。房地产市场具有供给弹性小、需求不确定（如“丈母娘需求”）等特点，供不应求导致房价的上涨；同时，信息不对称，导致投机炒作盛行，加速了房地产价格的上升。三是购房者的预期及非理。消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求。“羊群效应”是典型的非理。当价格上升时，人们认为价格还会持续上升，进一步刺激了价格上升，促进了“泡沫”的产生。四是房地产市场供给的结构性矛盾。廉租房、经济适用房等政策性住房地理位置偏僻而且数量严重不足，供求矛盾非常突出；城市扩张、旧城改造造成的大规模拆迁又加剧了这一供求矛盾，使低档房价格急剧上升并产生了“泡沫”。五是银行等金融机构宽松的信贷政策。房地产开发需要雄厚的资金，主要是由银行信贷提供，银行通常愿意发放房地产抵押贷款，开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，为房地产“泡沫”的产生埋下了隐患。六是国家对房地产消费的鼓励政策。自2008年9月起，为应对国际金融危机的影响，我国政府接连出台降息、减税、鼓励房地产消费的多项政策，中断了多年来的房地产调控政策，这种政策导向使房地产过度开发，价格不断虚涨，空置率不断上升，加速了“泡沫”的形成。

（二）加强我国房地产市场宏观调控的必要性

综上所述，影响房地产“泡沫”的因素很多，既有房地产本身的因素，也有消费者的预期及非理等因素的影响，还有政府方面的原因，这些因素共同作用会引发我国房地产局部性、地区性和结构性“泡沫”问题的形成。房地产“泡沫”将给国民经济及居民生活带来极大危害。因此，应及时分析房地产“泡沫”的成因，通过多种途径，及时采取多种措施加强宏观调控，防范和消除房地产“泡沫”。

二、当前政府加强房地产市场宏观调控的政策措施

2010年，一系列调控并未明显抑制房价上升的势头。进入2011年后，国务院颁布“新国八条”，实施更为严格的调控政策。一是进一步落实地方政府责任。各城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。二是加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。三是调整完善相关税收政策，加强税收征管。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；加强对土地增值税征管情况的监督检查；严格执行个人转让房地产所得税征收政策。四是强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。五是严格住房用地供应管理。增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。依法查处非法转让土地使用权行为。六是坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。七是合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。八是落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

三、进一步加强房地产市场宏观调控的对策

要想使房地产调控政策与措施取得预期的效果，首先要转变观念，消除房地产市场宏观调控中存在的错误认识，其次要采取相关的政策与措施。

（一）需要澄清的几个错误认识

一是房地产市场宏观调控就是要降低房价。宏观调控的真正目的在于实现房地产市场健康、有序和协调发展，并不是单纯降低房价，而是使其处于相对稳定状态或者是控制在与GDP和居民人均可支配收入增长速度相协调的上升幅度内。二是实现“住有所居”的目标就要买房。“住有所居”是我国人民几千年来的崇高理想，“有”，可以是“拥有”，也可以是“占有”，即“为我所用”。很可能在未来相当长的一段时期内，一些低收入和无收入家庭只能依靠租房来解决居住问题。三是土地稀缺导致高房价。我国如果拿出1%的国土面积来建设城市，则至少可以解决14亿人的居住问题。

（二）促进房地产市场健康有序发展的对策

一是转变调控思路。房地产调控的重心应该是供给方调控，增加商品房土地供应，提高中小户型比例，加大廉租房兴建力度。二是理顺中央、地方的财政分配结构。合理划分中央、地方的财政收支，扭转地方政府对土地财政的依赖。三是进行房地产业结构性调整。重点推出市场潜力较大的经济适用房和中档住房，盘活房地产三级市场；加强交通、环境等方面的规划，增加城市郊区投资，降低成本，降低房价。四是规范土地市场。规范国有土地使用权；公开土地储备量、待拍卖的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息，防止信息不对称为一些人圈地、炒地牟取暴利提供便利。五是完善房地产金融体制。银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险的能力；金融监管部门应从制度建设入手，为房地产业与金融业的共同发展提供一个良好的外部环境。六是把解决中低收入阶层的住房问题纳入公共选择程序。经济适用房和廉租房的选址、兴建规格及适用人群，应通过听证会等程序，寻求一套公平合理的解决方法，最终使多数公众能够接受并感到满意。

参考文献：

①亓龙，黄楠楠．我国房地产泡沫形成机理分析[J]．现代交际，2010（2）：49―51

②刘纪学，汪成豪等．次贷危机及其对我国房地产市场的影响[J]．管理评论，2009（2）：84―91

③中国经济信息网统计数据库．cei.省略

④国家统计局网站． stats.govcn/tjfx/jfx/t20110318

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1.1房地产宏观调控的概念

房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制,促进房地产市场供需总量、供需结构平衡,实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。从调控体系上可将宏观调控分为政策调控和战略调控。房地产宏观政策调控,是从经济角度,运用货币政策、财政政策、税收政策与土地政策等措施对市场行为进行经济性约束。房地产宏观战略调控,是从法律和行政角度,对房地产市场环境与房地产市场系统全局进行引导和规划。

1.2房地产战略调控与政策调控的主要区别

调控手段差异。政策调控是对房地产市场行为等进行经济性约束和惩罚,对市场失误进行纠正,对市场失灵进行补充,对市场失效进行调整。战略调控是对房地产市场行为进行引导、惩罚和制度安排,具有强制性和法律性。

调控目标差异。政策调控旨在对房地产市场价格波动进行调节,维持市场短期局部的稳定,协调发展房地产投资市场和消费市场。战略调控旨在制订房地产发展规划、房地产市场战略调整,维持房地产市场总供需总量平衡,促进其平稳健康发展；同时优化供需结构,保证中低收入人群住房需求。

1.3房地产战略调控的必要性

战略调控有利于调整房地产经济与国民经济的关系。当前我国发展房地产业主要从总量上加大房地产业投资,由于房地产是国民经济的支柱产业,国民经济过分依赖于房地产业。而战略调控是从结构上对房地产业进行调整,提高房地产业的增加值,促进房地产经济的发展,实现房地产业对国民经济的贡献。

战略调控有利于推进城市化进程。我国城市化进程缓慢,城乡二元经济结构明显,城市化与房地产业发展不协调,而政策调控仅调控区域性和短期性市场波动。战略调控则是从整个房地产市场出发,制订房地产长期发展规划,实现房地产业与城市化的协调发展。

战略调控有利于协调城市规划和城市经济的发展。当前我国城市经济的发展,只是盲目地追求房地产开发,而忽视城市规划,造成城市规划与城市经济发展不协调。政策调控只是用经济手段实现资源合理配置,而战略调控则是用法律和行政手段加强城市建设和城市规划的约束性,从而更好地协调城市规划和城市经济的发展。

2我国房地产宏观调控主要问题及反思

(1)房地产宏观调控政策本身的问题。一是房地产宏观调控政策失灵问题。其一,宏观调控政策滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一段过程,包括问题的发现、调控政策的制定、实施。而市场的易变性、波动性会使得政策无法执行,形成滞后性。其二,宏观调控政策灵活性较差。宏观经济政策是面向整体市场,解决短期经济问题。而房地产市场是区域性较强的市场,易造成部分区域适应性差。即使各地方政府依据中央政策制定地方调控细则,也只是一纸空文。另外,还可能由于政策制定者对市场问题把握不准。其三,宏观调控政策执行不力。“上有政策,下有对策”,在政策执行过程中,部门利益与地方利益冲突、调控细则歪曲调控政策、政策执行者不作为、政策执行不到位等。二是房地产宏观调控失效问题。其一,宏观调控政策经济约束性失效。宏观经济政策主要是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行为者进行经济性惩罚。在实施惩罚过程中,会因“寻租”、“招商引资”政策、经济惩罚力度不够使得执行大打折扣,造成投资回报远大于经济性惩罚,致使政策经济性约束性失效。其二,宏观调控政策片面性。综观我国已出台的宏观经济政策,皆是针对某个具体问题或现象。其三,宏观调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后,会在短期内产生一定效果,之后问题会更严重,主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。

(2)房地产宏观调控引发的问题。一是房地产市场环境问题。其一,宏观调控使房地产市场经济环境更加恶劣。一方面宏观调控使得房地产投机回报率增加,投资炒房和囤房盛行,房地产市场俨然是住房投机市场而非消费市场。特别是大量制造业资本或者其他重要实体经济资本投资楼市,加剧了市场投机行为。另一方面宏观调控使得开发商大建高档住房,而高档住房成交拉动房价,使得中端房价也跟随上升,中端住房出现泡沫。因此,调控使得房价越调越高,住房越来越困难,房地产市场环境变得更加恶劣。其二,房地产宏观调控政策法律环境受到质疑。我国房地产宏观政策效用大减,2006年的国八条和国六条实施后,房价出现短暂回调后又升到较高水平。使得人们质疑政府宏观调控政策。多次调控表明,房地产宏观调控并不能引领房地产市场走向、改变房价走势及保障中低收入人群的住房权利。二是房地产市场系统问题。其一,房地产市场投机预期高涨。宏观政策调控使得房价不跌反涨,投机者信心高涨。根据消费者行为理论,消费者(投机者)“买涨不买跌”,于是投机者看涨预期形成,大量投机资本进入楼市,房价越炒越高。其二,我国房地产市场住房投资功能强于消费功能。目前楼市投机盛行,政府宏观调控不力,使得购买住房主要是为投资而非消费。宏观调控使得购房者购房越来越困难,消费市场逐渐萎缩,投资市场成为主流。其三,投资者与消费者矛盾更加激烈。一方面是开发商与消费者的矛盾,征税增加开发成本,而开发商会将税收纳入房价,将赋税转嫁给了购房者,房价越高,购房越困难,开发商与购房者矛盾僵化。另一方面是投机者与购房者的矛盾,如为抑制投资,提高税率,但同时增加了自住、投机购房者的购买成本,可投机者掌握大量资本,并不受其影响,他们只需投资回报率大于银行或其他投资回报率,就不愿退出房地产投机市场,反而使自住需求减少。结果造成一方面投机者拥有大量空置房,另一方面购房者又买不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。

3完善我国房地产宏观调控新思维

3.1继续改进和完善我国房地产宏观政策调控

(1)弥补房地产宏观调控政策的不足。第一,重视对宏观调控效果评价,制定更加准确有效的宏观经济政策。准确有效的宏观经济政策可以解决政策失灵问题,宏观经济政策要适时、针对性地执行,严格执行制定的宏观经济政策。第二,加大宏观调控政策配套措施,提升宏观调控执行力。执行力关系到效果与目标的差异。要力求避免执行力大打折扣、宏观调控政策执行不作为的现象,做到公开、公平、公正执行,努力构建宏观调控政策监督体系。第三,着重分析抑制住房需求的弊端,积极引导住房需求。

(2)完善房地产宏观政策调控机制。第一,完善税收政策调控机制。税收的重要功能是使收入、生产要素再分配。对房地产征税,主要应增加住房投资成本,而不是增加住房消费成本。目前我国住房税收调控既抑制投机,也增加住房消费成本,由此引发住房难问题。因此,很有必要对住房持有和住房流转交易分别设计征税。只有增大持有投资住房的税收成本,才能抑制投资投机行为,即让投资房地产的收益小于成本,才会抑制投机。第二,完善土地出让机制,最大限度地为保障性住房建设提供资金支持。我国土地现行的“招拍挂”出让机制,造成了房价的不断提高,建议在操作上可以采取商品房等用地沿用现行的价高者得的招拍挂方式,保障性住房的土地出让而采取应价低者得。商品房等用地最高价招拍挂,可以实现土地效率最大化,并且可将这部分资金再投入保障房建设,以解决中低收入人群住房难问题。

3.2逐步启动和发展我国房地产宏观战略调控

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关键词：国家宏观调控；房产营销；瓶颈

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、国家宏观调控政策影响下房地产营销所面临的问题分析

自08年全球范围内的金融危机以来，我国为了实现经济的增长，出台了一系列的刺激经济发展的政策，导致我国房地产市场快速升温，主要表现为房价的高速度增长，大大超出了我国国民的购买力，产生了许多的社会问题，越来越多的人买不起房子，蜗居现象严重，房地产泡沫增加，银行贷款额增大，严重制约了我国经济的健康发展。我国政府为了保证我国经济健康、快速、稳定持续的发展。自我国房地产市场出现问题后，国家开始对房地产市场进行宏观调控，在土地的使用问题、银行的信贷问题和炒房问题上开始卓有成效的调控，从中央到地方的各级政府，对房地产市场连打几套“组合拳”，宏观调控时间之长，力度之大，政策之广得到了社会的广泛认可，在一定程度上改变了房价逐年攀升的问题，但是也给房地产的发展环境带来了严峻的挑战，同时，国家宏观政策给房地产的营销推广带来了巨大的销售压力。在国家宏观政策的影响下，我国大中城市的房价上涨受到有效的遏制，也出现了一定的回落。主要体现在投资者在房地产行业的投资增速放缓，投资力度减小，购房消费者在银行的贷款下降，购房消费者大多对购房持观望态度，希望房价进一步下降，在房地产市场上，资金的投资和组合结构得到调整和优化，但是对于我国的房地产行业发展来说，国家宏观政策的有力出台，严重影响了房地产企业的经济利润的获取。

过高的房价本来就增加了房地产营销的困难，加上国家宏观调控政策的出台，房地产企业利润大幅下降，消费者对房地产投资力度减小和投资速度放缓，导致房地产企业的融资渠道无法拓宽，资本的运行能力也相应减弱，房地产企业面临着巨大的资金运作困难，导致在政策出台之前捂盘的房地产开发商巨大的经济损失，而且一定程度上会影响到房地产行业内部的资金链的运作。而房产的营销推广上，只有较大的降低房产价格，加大房产促销的力度，才能迅速的回笼资金，减轻房地产行业所面临的资金和发展压力。从某种程度上来说，是以牺牲我国房地产行业的利益从而带动我国整个房地产行业的房价回落。消费者作为市场的主动力，消费者的消费观念也随着国家宏观调控政策的出台、房地产行业的竞争规范化逐渐成熟和理性。调查研究表明，在当前房地产市场发展的大的环境下，房地产的价格高低是影响购房消费者的首要因素，其次才会考虑房产所处的位置、环境和交通等影响因素。而且我国房地产行业的发展，没有打出自己的品牌，从而占有市场。随着消费者购买房产的逐渐理性化，房产的质量和品牌也是影响购房消费者的一大因素，一个品牌的影响力可以提高产品的价值，也能够吸引更多的消费者。我国房地产行业在品牌领域的建设重视不够，在完成一系列的房产项目之后，没有及时对房产品牌进行连锁的打造和完善，导致在房产企业低端领域进行竞争，没有找到新的房产营销突破口，房产最终会影响房产企业和整个房地产行业的稳定发展。

二、当前国家宏观调控下的房产营销推广如何突破瓶颈

（一）转变在房地产市场的营销推广的传统模式

随着社会经济的不断发展，我国社会主义市场经济的初步建立，房地产市场日益变化，尤其是在金融风暴和国家各种政策的影响下，我国的房地产企业受到了新的挑战。房地产的营销推广只有顺应潮流、积极的面对挑战并学习和吸收现代的营销观念，创新营销推广模式，从而在竞争激烈和恶劣的外部竞争环境下生存和发展，首先需要转变传统的营销推广观念，在现代经济社会中，市场营销观念最重要的就是如何处理好企业和顾客及社会的效益，在房产营销推广中，要结合市场营销学的基本理论知识和技巧方法，根据房地产市场营销推广的特点，着重对房地产的品牌和物业管理的建设。

（二）国家宏观调控下的房产营销突破瓶颈的方法

在房地产市场上的品牌打造，一定要以质量为保证，注意在房地产项目开发和建设上的企业文化宣传和推广介绍，这是房地产营销推广中往往被忽略的部分，而在房地产项目开发建设的后期和营销阶段，要对客户提供优质的服务，让客户满意。现实中的许多房地产企业大多的只重视合同前期貌似“一锤子买卖”的工作，这对于我国房地产企业的发展极为不利，只有正确的把握了消费者的消费心理，才能让顾客满意，在取得社会效益的同时实现房地产行业自身的发展。需要强调的是，在房地产行业的发展必须要重视品牌的建设。在社会经济的不断发展的同时，我国国民的文化素养不断提高，随着老百姓对住宅条件改善的需求，对房产的功能性和需求也越来越多，越来越关注房产的文化价值，开始追求高品位。房产企业只有打造出优质的品牌，才能够满足人们日益增长的文化需要，需要杜绝“一锤子买卖”的营销作风。在物业管理的建设上，一定要向购房消费者提供优秀的服务和公共设施，现如今，服务业的比重在整个国家经济中的分量不断增加，优质的物业管理服务能够对房地产的营销推广起到极大的促进作用。

三、国家宏观调控下的房产营销推广瓶颈的总结

现代经济社会中，影响经济的不稳定因素诸多种种，近年来受到金融危机的影响，我国的房地产行业也受到了极大的冲击，各种违背经济运行规律的情况时有发生。国家对房地产行业进行宏观调控，对我国的房地产行业的健康发展起到了一定的作用。然而，对于房产企业的营销推广却提出了新的要求，随着人们的经济和文化素养的不断提高、房地产市场的不断的变化等等，向房产企业的营销推广提出了新的挑战。

参考文献：

[1]焦光旭 《当前环境下的房地产营销策略建议》[J] 魅力中国，2009(21)

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一、我国房地产业发展与常态化宏观调控历程分析

建国后，我国房地产开发模式是计划经济体制下的统一建设，开发主体全是政府投资的企业。1984年国家计委和城建部颁布《城市建设综合开发公司暂行办法》，明确规定城市建设综合开发公司是具有独立法人资格的企业单位，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，促使许多带有政府职能的开发公司向企业转变，同时也出现了许多独立组建的房地产开发公司。自此，拉开了房地产开发市场化的序幕。1990年，国务院颁布《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，掀起了房地产开发热潮，但很快首次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。1993年，中央政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量“烂尾楼”和银行呆坏账。1993―1997年紧缩性的调控政策落实，使经济过热势头放缓。

1998年国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消实物福利分房，逐步实行住房分配货币化。此后，城镇住房运行机制发生了深刻变化，市场机制在房地产市场中的作用越来越突出，房地产业规模不断扩大，一批房地产企业在快速成长。2005年全国有7家房地产企业主营业务收入超过50亿元；2006年8家企业主营业务超过100亿元；到2010年有6家房地产企业主营业务超过500亿元，其中一直稳坐“老大交椅”的万科集团主营业务突破1000亿元，该企业近5年来年增长率高于30％。自1998年开始，我国商品房销售面积和销售额平均每年增长高于20％，整个产业在快速增长的过程中发生着剧烈的变革，各种宏观调控政策不断出台，根据宏观调控政策的目的和程度可以归纳为以下四个阶段。

1.快速发展与规范土地调控期(1999―2003年)

1999―2000年房地产零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升。2001年“申奥”成功和“入世”两大诱因，刺激房价涨幅迅速，炒房之风渐起。2002年7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。2003年6月5日，央行颁布震动行业的121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30％，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。随后，8月12日，建设部公布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，在要求“加强房地产贷款监管”的同时，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”，与121号文件形成鲜明反差。这表明虽然政府加紧对房地产进行调控，但是部门问的观点并不完全一致。此时期国家宏观调控力度不大，主要从规范土地方面着手，可称之为规范土地调控期。

2.高速发展与收缩性调控期(2004―2007年)

经历“SARS”后的2004年，土地拍卖和加息两种调控工具的使用却伴随着新一轮房价的大涨。房地产开发热潮从北京、上海等一线城市转向内陆城市，房地产企业的全国化扩张发展迅猛，外资和上市开始成为开发商重要的融资通道。

2005年3月，面对不断上涨的房价，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”)，传达了对房价上涨过快的忧虑。同年4月，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场(“新国八条”)。

2006年5月，中央政府出台了“国六条”，揭开了新一轮房地产调控的序幕。随后，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》等文件相继出台。

2007年不但延续了前几年的政策取向，而且在力度上明显加大。在资金方面，一年内6次上调银行基准利率、10次上调存款准备金率、提高第二套房的首付和利率；在土地方面，强调节约集约用地、控制大套型商品房、“招拍挂”出让土地的方式作了重要修改、开展以查处“以租代征”为重点的土地执法百日行动。然而，最大的特点是住宅市场由“重建设”转为“重保障”，标志着本轮调控思路的根本性转变。8月13日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，旨在建立和完善住房保障体系。

这一时期国家宏观调控密度加大，调控目的意在收缩房地产过度发展势头，但收效甚微，房价一路攀高。

3.“先抑后扬”调控期(2008―2009年)

2008年1月到8月，国家继续从地根和银根(共5次上调准备金率，从年初的14.5％上调至17.5％)两方面严控房地产市场。2008年9月，受全球金融风暴影响，房地产市场出现低迷，并对经济增长产生了一定影响。因此，各级地方政府陆续推出了包括减免税收、购房补贴等多条“救市”措施。特别是11月9日中央政府明确宣布对宏观经济政策进行重大调整，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，更加明确了房地产市场扩张型宏观调控的政策方向。2008年12月17日国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，进一步全面促进房地产市场健康发展。2009年1月，四大国有银行宣布2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。同年5月，国务院的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。这是自2004年以来执行35％自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。本轮调控从“严控”到“救市”思路的根本转变，有效刺激了房地产市场的复苏，可称之为“先抑后扬’调控期。

4.“史上最严厉”调控期(2010年至今)

在鼓励住房消费及宽松货币的“救市”政策刺激下，2009年房价飞速上涨，沉寂了1年多的土地市场再度火爆，开发商疯狂拿地，各地“地王”频现。2009年底、2010年初国家果断出台调控措施，如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等，限制投资、投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度。2010年，一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求，大多数城市成交面积同比下降明显，但部分一、二线城市20％～47％的房价年度涨幅，依然无法达到“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求。在此背景下，2011年初有史以来最严厉“国八条”政策出台。“国八条”在深化“促供应、

抑需求、调结构、重监管”这一纵向基本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。但时至今日，个别城市房价仍不降反升，从全国范围来看宏观调控政策尚未达到预期目的。可以预见的是，未来一段时期各种调控政策还将陆续出台，房地产业的宏观调控将常态化。

二、房地产业宏观调控常态化思考

1.宏观调控常态化是房地产市场失灵的保障

房地产“市场失灵”是一个全球性的难题，不少发达国家在经济发展过程中也经历过使用各种宏观调控工具来规范房地产业的发展，如利用利率杠杆抑制房价、加大税收力度抑制投机、直接采用行政和法律手段查处违法乱纪行为、坚持增加“小户型低价房”供应、建造“廉租房”和提供补贴为中低收入者提供住房保障等。我国房地产业发展时间较短、发展速度较快，出现各种问题在所难免。各级政府、房地产开发企业、投资者和购房者必须认识到国家对房地产业的宏观调控是社会经济和房地产业健康发展的需要，调控形式将趋常态化。调控不仅仅注重荡平短期“房价上涨”问题，更要力争避免房价的大起大落，保持房地产市场的稳定持续发展。

2.宏观调控常态化下地方政府角色转换

中央出台各类房地产宏观调控政策，地方政府负责实施。我国现行税制和政绩考核决定了地方政府热衷于以地生财，通过招拍挂不断推高地价，从而获取更多的经济政绩和财政收入。在国家房地产宏观调控直接影响地方财政收入的情况下，地方政府对中央调控政策的积极性和执行力度对调控效果产生很大影响。不难解释，2008年底中央宏观调控刺激房地产市场立竿见影，房地产市场迅速繁荣，而2010年宏观调控欲抑制房价上涨，却收效甚微。因而，如何使地方政府与中央宏观调控目标一致，有必要从土地拍卖收入、税收、地方政府政绩考核等方面做出角色转换。

3.建立客观的住房信息系统和科学的房地产市场预警、预报体系

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关键词:房地产市场；政府；宏观调控

0引言

从20世纪90年代开始，我国的房地产市场开始迅猛发展，推动了国家GDP的增长，增加了政府的税收，同时也极大的提高了人们的生活质量。但是在房地产业发展的过程中，也出现了许多的问题，比如开发商恶意炒房抬高房价，增加了人们的生活成本。为了让我国的房地产市场健康、持续的发展，国家开始对房地产市场进行宏观调控。但是由于多方因素的影响，政府的宏观调控政策并没有达到预期的效果。分析其原因，主要是因为政府在进行宏观调控的时候，大部分是使用经济学思想来进行宏观调控的，对国家法律法规调整的重视程度不够。国家的宏观调控一定会引起房价的波动，而房价的波动又会极大的影响市场的稳定，激化顾客和地产商之间的利益冲突，很容易产生法律纠纷。近年来频繁的商品房交易纠纷正是反映了这一问题。

1我国房地产市场宏观调控政策分析

我国进行房地产市场调控的根本目的是为了实现房地产市场的持续发展，宏观调控政策也经历了从强制性干预的直接调控到发挥市场作用的间接调控的过程。在2005年—2014年之间，我国政府相继颁布了金融贷款政策、土地政策、税收政策、保障房政策等一系列的政策，对房地产市场的行为进行一定程度的规范。总体上来看，这几年间国家的宏观政策调控可以分为抑制鼓励抑制三个阶段。在2005年—2008年间，我国的房价不断上升，人们的生活成本大幅度的增加，怨声载道，大量的资本流入到了地产商的口袋之中。政府为了抑制房价的上涨，颁布了一系列的政策。

1．1金融贷款政策

国家规定，从2005年3月17日起正式取消住房贷款的优惠利率。个别区域的首付金额从总额的20%提高到30%。同时，在利用房贷购买住房之后，如果还要购买第二套，首付占比应该高于40%，贷款利率至少要为标准利率的1．1倍。如果房屋面积大于90m2，那么要缴纳30%的首付款。如果房屋面积小于90m2，那么要缴纳20%的首付款。

1．2税收政策

2006年5月，国家规定，如果个人将购买时间小于5年的房子向外出售，就需要缴纳全额营业税。如果企业出资为个人购买房屋，则需要缴纳个人所得税。在2008年—2009年间，美国的次贷危机严重影响了我国的房地产市场，为了扩大内需，政府开始颁布一系列的措施来扶持房地产市场的发展。中国人民银行将个人住房公积金的贷款利率和一年期贷款基准理论全面下调。同时将个人房贷的首付比例固定为20%，贷款利率的最低限额调整为基准利率的0．7倍。国家宣布，从2008年11月起免征土地增值税，个人销售住房或者购买住房不再需要缴纳印花税。首次购买90m2以下的住房时，契税税率调整为1%。在2009年—2015年间，我国的房地产市场再次爆炸。房价飞速上涨，造成了大量的房地产泡沫，政府为了抑制我国的地产泡沫，又颁布了一系列的政策来抑制房地产市场的发展。调控政策繁多而且力度也越来越大，同时对房地产市场的监管力度也在不断加强。从整体上来看，虽然我国的房地产市场调控非常频繁，但是房价并没有出现下降。在政策抑制时期，我国的房价也并没有出现长期下跌的趋势，只是放缓了增长速度。一段时间以后，房价又会开始上涨。宏观调控效果并不好。

2宏观调控政策存在的问题及社会影响

我国政府在进行宏观调控的时候，更多的是从经济学的角度来进行思考，而忽略了对法律法规的调控。所以，在进行宏观调控的同时，法律问题频发。我国的法律体系包括宪法、法律、行政法规、部门规章、地方性法规、自治条例等等，种类繁多。但是政府的宏调调控政策并不隶属于任何法律制度之内，而是政府对市场的管理行为，是一种政府行政行为。但是，即使是政府的行政行为，也要具有相应的法律基础。以“限购令”为例，我国的法律体系中并没有可以支持“限购令”的法律规章，而且“限购令”本身也与我国的宪法内容出现了冲突。我国宪法规定，每个公民都享有平等权，而限购令对不同户籍的公民进行区别对待，限制了公民平等购房的权利。除了法律问题之外，宏观调控政策本身的合理性也存在一定的问题。虽然宏观调控政策是政府处于某种目的而颁布的，但是在政策落实的时候存在很多不规范不合理的地方。比如，和法律法规相比，国家宏观调控政策变动过快，非常的不稳定。在房价上涨时进行抑制，在扩大内需时又进行鼓励，这种剧烈的变动加剧了房地产市场的不稳定，侵害了大量公民的利益。而且，我国的房地产调控政策的生效时间短，在颁布之后就立即进行施行。而房产交易本身就是一件漫长的过程，宏观调控对正处于交易期之内的房产交易造成了巨大的影响，导致大量的违约现象发生。

国家的宏观调控政策也对社会造成了巨大的影响。比如“退房潮”和“假离婚”问题。在2010年，国家对房地产的抑制力度不断加大，许多城市的房价出现拐点，房价的降低引发了许多业主的不满，在全国很多城市都爆发了业主与地产商冲突的事件，甚至有很多业主采用暴力维权的方式要求地产商支付自己的损失，很多的业主纷纷要求退房，引发大范围的“退房潮”。发生这种事件的主要原因就是房价的大幅度下跌导致很多业主的资产大幅度的缩水，很多的业主一夜之间损失几十万甚至近百万。“退房潮”加剧了业主和地产商之间的矛盾，也加剧了人们对政府的不满情绪，严重影响了社会的和谐与稳定。“假离婚”也是政府在进行宏观调控过程中爆发的一个大规模。我国在颁布限房令、限贷令的时候，大多以家庭为单位，很多的人为了能够获得更多的贷款资格和购房资格，便以假离婚的方式来脱离政府的管控，导致离婚潮的发生。在假离婚之后，很多的家庭假戏真做，导致家庭关系的破裂，影响了社会的和谐稳定。假离婚行为严重影响了国家政策的落实，侵害了弱势一方的利益，是一种侵害国家利益增加自己利益的行为。而且离婚也会激化夫妻双方之间的矛盾，对家庭环境的和谐程度造成了巨大的影响，对夫妻的子女及父母造成巨大的影响。

3对完善我国宏观调控政策的建议

我国宏观调控政策的主要问题就是对法律法规的调控力度不足，所以国家在进行宏观调控的时候，也要密切的注意到这点。

3．1加大对法律法规的调控

宏观调控政策与我国现有的法律体系产生了巨大的冲突，严重影响了政策的合法性以及公信力。想要缓解这种状况，国家立法部门应该加强对现有法律体系的调整，减少宏观调控政策与法律体系的冲突，给国家的宏观调控建立法律基础。

3．2加大执法力度

法律能否发挥其自身的作用最主要的就是执法力度的强弱。当前我国的宏观调控政策不能发挥作用很大一部分原因就是执法力度不够所引起的。房地产管理部门应该及时的修改商品房买卖合同以使其与国家政策相匹配，尽可能的减少买卖纠纷的发生。

3．3完善司法体系

政府的宏观调控政策是基于我国社会主义发展状况而做出的，对我国的健康发展具有非常重要的意义，司法部门在进行司法审判工作的时候，必须要站在社会总体发展的角度上，与国家的宏观调控政策保持一致，推动社会的健康发展。

参考文献:

［1］刘寅，朱庄瑞．新常态下我国房地产市场变化分析与调整思路［J］．现代管理科学，2016(7):73-75．

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关键词：我国房地产市场；调控政策

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-000-01

一、问题的提出

从2006年开始，中国的楼市又出现了新一轮的调控，但是从全国角度上进行分析，房地产市场的活跃度尽管有一定程度的下降，但是价格却还是没有较为显著的回落。2006年7月份，国家统计局公布了两组数据：上半年，全国完成房地产开发投资7694.59亿元，与之前相比较有24.2%的增长率；70个大中城市房屋销售价格与之前相比较有5.6%的增长率，涨幅回落3.3%。尽管上半年的房地产开发投资增幅与之前城镇固定资产投资增幅相比较低31.3%，但是房地产开发投资还是一直处于增长趋势；尽管商品房价格的涨幅总体较为缓慢，但是还是有很多城市房价还处于上涨状态，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格与之前相比较有5.8%的增长率，总体上涨0.7%，与之前环比涨幅相比较基本上持平。有些城市房价上涨速度还是比较快的，8个城市新建商品住房价格与之前涨幅相比较，已经有10%的增长率，19个城市月环比涨幅超过1%。

不管是一个单位，还是个人，面对一个项目，不管是大是小，都与大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和时候的评价存在着密切的关系。若是把房地产经济政策作为一个项目进行考虑的话，作为政策的制定者，面对比单个项目更宏观更复杂的市场，就需要开展系统和准确的实证性分析、可行性论证以及政策效果的分析和评估。在这个过程中，精确的统计数据是必不可少的一个重要部分，对分析手段和测算工具实施定量化，运用相关专家和智囊团实施科学分析论证。只有这样，宏观调控政策才能够具有科学性和合理性，从而使调控经济发挥最大化作用。

二、房地产宏观调控政策存在的问题

从2003年开始，国家针对房地产市场的发展制定出一系列的宏观调控政策，其中包含土地政策、金融政策以及税收政策等等。这些政策尽管获得了一定成效，但是在具体政策的制定和执行方面还是存在着一系列的问题。

（一）土地政策

中国的基本国情是人多地少，土地资源较为缺少，所以，严格控制土地开发规模、提升土地利用效率已经是中国一项长期国策。而土地作为房地产市场发展的重要条件，也是引导房地产开发投资方向，促进商品房供需平衡的基本条件和依据。所以，土地政策就成为最为直接、最为现实的调节房地产市场的宏观调控政策。但是在土地政策的实施中还存在着各种问题。

（二）金融政策

金融政策主要体现为房地产开发项目资本金比例的提升、商业贷款利率以及个人住房贷款利率的上调，它主要有两个目的：第一，抑制房地产开发投资，使金融风险降低；第二，待机炒房投机现象，使商品房投资需求得到抑制。但是，在执行过程中，这两方面的目标并没有得到全面的实现，反而又出现了新的问题。

（三）税收政策

在2009年，来自房地产业的税收收入在全国总税收收入中占有20%的比例。地方财政收入的增加和经济发展对于房地产业的依赖性也比较大。所以，最近几年，在经营城市理念的驱动下，各级政府通常都会选择开发房地产。这也是中央各项宏观调控政策不能有效落实的根本。

三、对房地产市场调控的政策建议

（一）地方政府要树立长期整体的发展理念

政策的具体落实和执行者就是地方政府，在保证政策实施方面发挥着极其重要的作用。地方政府不够长远的发展观和政绩观是促进房价飙升的主要因素。解铃还需系铃人，当前房地产市场宏观调控能不能顺利进行重点就在于地方政府能不能规范自身行为。地方政府应该在落实发展观的前提下，定位房地产业，将为中低收入家庭提供价廉物美的住房作为基本原则，作为宏观调控的起点和归宿。地方政府官员一定要站在片面追求GDP的经营理念和政绩观的角度逐渐相改革中低收入者和进城打工族的居住条件的方向进行转变。针对那些的行为进行严格查处，对那些投机炒作的行为进行严厉打击，严厉处罚那些故意预期不开发的企业或者故意持仓惜售的企业，对其所囤积的土地要无偿收回，或者通过税收杠杆的方式使其得到一定程度的制止。

（二）规范房地产开发行为

1.严格实施土地使用权招投标。通过立法确定城市规划的法律地位，保障土地使用结构的合理性，从土地源头着手，规范土地市场。完善土地招标拍卖制度，实现国有土地使用权交易的公开、公平、公正。

2.培育健康的房地产中介市场。中介机构要增强规范经营意识，拓展和深化业务范围，积极提高员工素质，以优质服务赢得市场的广泛认同。

3.加大廉租房建设力度。在增加住房有效供给的基础上，要把廉租房建设摆上重要的议事日程。特别是在目前房价正高的情况下，更要注重满足普通百姓的居住需求，从社会和谐的角度出发，对廉租房建设作出制度性安排。2005年我国的住宅私有化率达到了 81.62%，远高于美国的 68%，法国的 55%，荷兰的 50%。根据法国政府去年公布的一项法令，所有市镇必须保持 20%以上的住房是廉租房，以保证“低收入者也能住上好房子”。廉租房制度为法国的社会稳定，抑制房价上涨起到了十分积极的作用。

参考文献：

[1]高涵.当前房地产市场营销策划中的问题与对策研究[J].现代经济信息，2010（01）.

[2]王润华.对影响房地产价格的宏观政策分析[J].中外企业家，2009（06）.

[3]梁姣.2008年以来国家政策对房地产市场影响效果分析[J].经济研究导刊，2010（18）.

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关键词：利率调控;房地产投资需求;利率市场化

一、我国房地产市场的发展

1998年6月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的政策。这是我国住房分配制度的一次重大改革，表明了住房实物分配制度的终结，具有重要意义。1998年房改以后，商品房销售价格呈不断上涨的趋势，随着供给和需求的快速增长，房地产业对GDP的贡献度也持续增加，2016年达到6.5%，成为拉动国民经济增长的一支重要力量。然而，房地产业成为中国新的经济增长点的同时，也给我国国民经济健康发展和社会生活带来了隐患。为此，政府先后出台了一系列宏观调控政策。货币政策是宏观经济调控的重要手段之一，而利率政策作为一项重要的货币政策调控方式，在对房地产市场的调节中成为重要的选择。然而，利率政策能否有效作用于房地产市场呢？

二、利率对房地产市场的影响

1.利率对房地产供给的影响

利率对整个国民经济的运行具有重要的调节作用。利率的波动反映市场资金供求的变动状况，利率的调节对房地产市场的影响具有倍数效应，因此小幅度的利率调整可能造成房地产市场的巨大变动。当贷款利率上升时，房地产企业融资成本增加，获得的利润会减少，因此削弱了开发商的积极性，从而引起供给量相对减少；当贷款利率下调时，房地产企业融资成本减少，获得的利润会增加，因此提高了开发商的积极性，从而引起供给量相应增加。

2.利率对房地产需求的影响

房地产兼具消费和投资两种属性。一方面，房地产具有耐用消费品属性。房地产作为消费品，同时房地产使用周期长，各种建筑物相对于其他商品来说，使用年限较长，房地产可以一次或多次投入市场流通，产权频繁转移，因此，房地产是耐用消费品。另一方面，房地产具有投资品属性。房地产价值量大，是很多企业和团体重要的财产，是其进行资本经营、融资的重要手段。房地产成为社会重要的投资品及家庭投资、保值的主要工具。因为房地产兼具消费和投资两种属性，所以对房地产的需求可分为消费需求、投资需求和投机需求。消费需求是购房者购房主要用于居住，这是房地产消费属性的具体体现。从消费型购房者来说，当存款利率较高的时候，他们一方面会把大量闲置资金存放在银行以获取利息收入，另一方面，贷款利率提高意味着月供增加，还款压力增大，他们或许会推迟购房需求，此时购房需求得到抑制。投资需求和投机需求是购房者购房主要用于投资或出租，主要目的是赚取收益，这是房地产投资属性的具体体现。从投资需求和投机需求型购房者来说，利率提高意味着购房的机会成本提高，一部分投资投机资金会退出房地产市场，投资需求和投机需求得到抑制，同时减少了房地产市场的波动幅度。

3.利率对房地产价格的影响

利率的上升和下降与房地产价格的波动息息相关。房地产的价值是房地产未来预期收益的现值和。房地产价值不同于房地产价格，房地产价格围绕房地产价值上下波动。但是，从长期看，房地产价格反映了房地产价值，因此，房地产价格可以近似代表房地产价值。房地产价值与折现率负相关，假设每期未来预期收益不变，折现率越高，房地产价值越低；折现率越低，房地产价值越高。而折现率与利率正相关，利率提高，折现率也要提高；利率降低，折现率也会降低。房地产价格与折现率成反比，折现率与利率成正比，因此利率与房地产价格成反比，利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。综合分析结果是，房地产价格与利率呈相反的变化方向：利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格下降。

三、政策建议

1.发展房地产投资信托，保持房地产市场供给稳定

我国房地产开发商主要依靠银行贷款来进行房地产投资开发，这种方式能很快促进房地产市场繁荣，但也会带来房地产过度投机，造成房地产业过热，同时，也加大了银行业坏账呆账的风险。房地产投资信托在扩展房地产融资渠道、加强房地产贷款流动性、拓宽居民投资渠道等方面都有着积极的作用。因此，发展房地产投资信托，拓宽房地产融资渠道，有利于充分发挥市场机制来促进房地产的稳定。

2.加强对房地产市场需求的调控，稳定房地产价格。通过分析我国房地产市场宏观调控效果，发现对房地产供给调控效果并不明显，调控房地产需求方比调控供给方的更加有效。这主要是因为信贷利率的上升或下降是价格信号，直接对公众的购房或资产决策构成影响。而对于供给调控中的主要手段土地政策来说，虽然房地产调控政策在理论上总是试图平抑土地价格，但实际结果却往往是进一步加大了供求矛盾，并进一步因需求未被抑制而扩大了土地的投机价值。因此，未来我国对房地产市场的宏观调控应该是供需兼顾，并侧重调节房地产的需求。

3.加快推进利率市场化改革进程

我国要加快利率市场化的改革，建立合理的市场化利率机制。只有具有顺畅的利率传导机制及规范的房地产市场，利率政策对房地产市场调控效果才能显著。要使利率能够真正反映市场资金的流通变化，提高利率传导机制的有效性，必须加快利率市场化改革，逐步放宽对货币市场的限制，尽快形成以市场资金供求为基础，以中央银行基准利率为引导的利率体系。

参考文献：

[1]车峰.利率对中美房地产市场影响的比较分析[D].2006.

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关键词：房地产市场 宏观调控政策 法治 国家干预

近年来，随着我国经济的不断发展，房地产行业已成为地方财政的重要收入来源。2013年，新的“国五条”房地产调控措施正式出台，但是，经过近两个月的实行，“新国五条”在各地区效果并不明显，不少地区甚至名存实亡，暴露出地方政府在房产调控方面与中央存在很大的分歧。这一方面指出了目前房地产调控面临的困境，另一方面也反映了我国房地产调控政策的不足，中央调控政策在操作性和灵活性上存在诸多问题，房地产调控无法真正落到实处。

我国目前的国民经济中，房地产主体为了追求利益的最大化加之市场信息的不对称导致房地产市场经济法律十分混乱。从经济法的视野审视，解决这一问题的关键在于法律制度的完善和社会管理模式的升级，在市场经济不断发展的今天，房地产市场宏观调控法制化已势在必行。只有将经济法理念运用于地产调控的实践之中，为政府职能转变提供合理性建议，同时从金融、税收、土地等各方面对房地产市场进行宏观调控，才能有效保证房地产市场的健康与稳定发展。

1、“新国五条”政策实施效果的现状及评析

因次贷危机之故，中央2008年出台的“4万亿”救市计划中相当一部分流入了收益快、操作空间大的房地产行业，导致中国房地产自2009年一直处于“高烧不退”的现状，房价居高不下。由于地方政府已经习惯于“钢筋水泥”式粗放型经济增长方式和高度依赖土地出让金的政府财政体系，国务院相继出台的“国十一条”、“国十条”等房地产调控措施并未抑制房价飞涨的态势。在面对“越涨越调、越涨越调”的外部质疑时，政策制定者不得不再次重拳出击，彰显决心，“新国五条”正是在这样的大背景下产生的。然而，其实施一年来，虽然较之前限购、限价、限贷力度更大，但目前看来，房价调控目标、问责制等直接目标似乎并没有对市场有所影响。从一线城市房价来看，北上广深四大一线城市在全年房价同比涨幅中位居前列。根据国家统计局的数据，从2013年9月开始，四城市的新建商品住宅价格同比涨幅已经连续4个月超过20%，大幅领先二线城市。而从2013全年来看，除了一季度的同比涨幅低于10%，显得较为温和以外，从4月开始，四大一线城市房价可谓高歌猛进，每月同比涨幅几乎以平均2个百分点的速度递增；在抑制“地王”出现上，国五条的目标亦未得到充分体现。据不完全统计，从“新国五条”出台至今，北上广深一线城市，陆续共诞生了13个“地王”，土地出让金总额高达750亿元。地王项目的入市一定程度上拉升了周边楼盘的价格；在“新国五条”的具体实施过程上，也有瑕疵存在。“新国五条”细则虽然在限购、限贷、个税、限价等方面明显升级，尤其是二手房转让按照20%交纳个人所得税，影响面甚大。但后来各地出台的地方细则中，并没充分反映“新国五条”细则，此外，政策里面提到的问责制，在实际操作中，也没从严执行。

2、“新国五条”空调的原因分析

2.1、中央与地方的调控目标不一致

中央政府作为全体公民的“管家”，应以全体国民的利益为制定政策的出发点和落脚点。房地产业作为国民经济的重要组成部分，应符合中央政府的经济调控目标，通过房地产业健康发展，促进全国经济的平稳增长。在保证经济增长的同时，中央政府使各地协调发展，缩小地区差异。中央政府在房地产调控过程中最为重要的任务是解决中低收入者的住房问题。

相比中央政府，地方政府在房地产调控中的诉求要简单得多。我国现行对地方官员的考核主要以经济增长作为主要指标。地方官员为求显眼的政绩，往往青睐于房地产开发商。房地产业具有投资额巨大、迅速拉升国民生产总值、带动其他产业的发展的多重“功效”，有利于地方宫员升迁。最重要的是，地方政府对土地财政存在依赖感。根据我国现行土地制度规定，土地出让金的大部分归地方政府，地方政府更多地依赖于土地出让收入来解决财力不足的困境。所以，在房地产调控过程中，地方政府控制房价的意愿并不强烈。

由于中央政府与地方政府在房地产宏观调控中利益诉讼不同，中央政府控制房价的政策常被地方政府化解。例如中央政府在2008年底为应对金融危机刺激房地产的措施，被地方政府层层加码，结果扩大了对房地产业的支持力度，使中央政府的调控政策得不到执行，房地产调控达不到预期结果，沦为“空调”。

2.2、调控手段失当

从目前的调控手段来看，政府频繁的使用行政手段，过多的用行政命令直接干预房地产市场，从长期来看不利于房地产市场的稳定和健康发展。

由于调控政策的出台缺乏法律程序，也由于部委之间缺乏协调，各自为政，宏观调控政策内容往往相互冲突，缺乏应有的统一，丧失了政策文件的权威性。一部关于宏观调控的基本法出台，从实体和程序两方面规范宏观调控，是解决房地产调控这些问题的根本。没有一套完备的房地产调控基本法律制度体系和应有的宏观调控的法律规则，导致具有预见力和预防的措施、政策少之又少，房地产调控会往往陷入一种落后的事后补救状态，疲于应付，调控效果难以达到预期的目标。

房地产市场何时出台何种税收政策，可以说属于牵一发而动全身，我国房地产税收政策的不确定性甚至被人称道：因为不确定，使投机者不敢轻易入市，从而达到调控目的。这完全混淆了政府和市场的关系，市场竞争过程中，政府需要做的是提供确定的公共服务，包括法律、政策。政府提供的法律、政策必须是公开的、确定的，市场参与者才能对自己的行为作出正确的判断。

2.3、法律体系不健全

2.3.1、房地产产权制度不健全

一是土地产权制度不健全。在现有的土地使用制度之下，由于产权流转受到很多限制，不能实现土地资源的优化配置，土地入市交易成本较高。由于房地产开发活动中，土地价格是带有基础性作用的，高成本的土地价格终究要通过房地产市场价格表现出来。二是城市基础设施产权制度不健全。城市经济是一个综合的有机体，其中的任何一个行业和部门都与其他行业和部门有着密切的联系。房地产经济的发展，涉及到城市交通、城市公共事业管理等众多部门和行业。这些部门和行业的利益造成房地产业开发成本上升。这种现象从表面上看是由于房地产业与配套部门关系混乱的结果，实际上是城市基础设施产权制度不健全、产权关系混乱的表现。

2.3.2、房地产价格的形成和调节机制不完善。一是房地产生产环节分摊成本较大；二是房地产生产领域产业化程度不高，本身生产成本居高不下；三是房地产企业经营的目标是追逐垄断利润。房地产价格的形成过程中的不合理因素造成价格偏离价值。在消费领域，企业处于有利地位，消费者处于不利地位，使定价权明显偏向有利的方面，从而进一步损害消费者的利益。

在我国，由于本身的法律体制还不健全，房地产市场也缺乏相关的法律进行调控。相较于西方国家而言，我国的法规条文针对性不强，对房地产经济活动各个环节乃至细节问题都规定不明确，因而落实起来比较困难。

3、国外地产调控的经验和启示

近半个世纪以来，世界各主要经济体的房地产市场都在在经济发展过程中几乎都面临过或正面临着“房价过高、市场失灵”的难题。由于房地产市场具有垄断竞争性、周期性和外部性等特点，市场失灵问题较为严重，需要政府及时有效的宏观调控。本节以美国、德国、日本等发达国家为例，试图发现和归纳各国在房地产市场调控实践过程中的经验和特点，并在海外各国经验和特点的基础上，进一步提炼带有规律性的共性内容。这些带有规律性的共性特征的启示，对指导我国房地产市场调控实践有着现实的意义。

3.1、较为完善的法律和行政法规

国外地产调控较为成功的国家十分注重相关法律的建设，从制度上对国家的宏观调控政策给与了保证，推动调控的法制化进程。

美国的房地产调控的主要特点是调控的法制化，其以稳定房地产市场为主要目标，围绕国民的住房保障、房地产市场监管、房地产金融管理、土地供应等方面展开立法准备。从上世纪三十年代开始，美国通过联邦立法，相继出台多种法律法规，重要的法规有《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》和《住宅自有者贷款法》等。除此之外，各州政府也相继对操作办法和操作模式做出了细致的方法，为法律施行提供了制度保障。

同样，我们的近邻日本也在这方面做出了榜样。日本尤其注重完备的住房组织和统一的政策体系的建立。立法机构相继出台《住宅金融公库法》（1950年）、《公营住宅法》（1951年）、《日本住宅公团法》（1955年）、《城市住房计划法》（1966年）等法律，其条文具体细致，针对性和可操作性强，执行过程中很少有因法律模棱两可问题引发争议；与之相配合，日本政府也建立一系列机构和法规，落实住房建设规划。借助日本住宅金融公库、公营住宅、公团住宅等金融和社会机构，针对住宅绝对困难人群、比较困难人群采取直接救济、间接救济、直接供应、租金补助等办法相结合，着力解决国民住房问题。

3.2、政策的连贯性较强

事物的发展进步需要我们持之以恒的不断努力。国外地产调控政策经历了一个由浅到深、由表及里的渐进过程。难能可贵的是其在政策的实施过程中较好的较好的继承了以往的政策和经验，在继承中发展，在发展中进步。

日本作为一个资本主义国家，却大量地借鉴了社会主义国家经济发展模式，注重运用国家力量集中调动资源发展经济。日本政府特别注重住房建设规划的编制和指导，从1966年到2005年，先后制定八次住房建设五年计划，根据不同的时代背景，提出各阶段的建设目标、规模、标准和措施，明确保障性住房的比例，从“一五”到“八五”分别为40.3%、40.1%、40.7%、45.45%、49.25%、50.68%、48.29%、50.78%。在日本各界的不懈努力下，日本的住房市场经历了二战前的个人建房到二战后公有供应，再到现阶段逐步走向市场化的转变。

相较于我国“十年九调”的房地产政策，国外的地产政策无疑更为稳定。这一方面是由于法律手段固有的稳定性所致，另一方面也表明了在政策制定前，我们应从长远着手，对市场进行科学合理的预期，避免出现“头痛医头，脚痛医脚”的状况。

3.3、严格的房地产租赁和交易管制

从二战对德国的国民经济和住房造成了巨大破坏，到1991年两德统一后住房状况混乱，再到现在相对稳定的房地产市场，德国政府一直致力于房地产市场调控，稳定房地产价格。德国房地产市场却保持了较长时间的稳定状态主要归功于政府对房地产市场严格的管制和引导措施。

在战后住房短缺时期，德国制定了房租管制政策，要求各地政府按照不同情况制定相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考价格。之后，随着德国经济状况的好转，各地方政府逐步以租房补贴制度取而代之来执行保障居民住房的职能。在德国，有《房租价格法》、《住房中介法》等法律法规对房租市场进行管制。此外，在德国大多数城市，住房管理机构、租房者协会、住房中间商协会等机构根据对各种住房的综合评估，制定出各类住房租金价目表，房屋租赁者和承租人必须在这个价目表规定的浮动范围内确定具体的房租水平。

德国政府对房地产交易市场日常管制与监督也相当严格。德国制定了一整套法律并设立了一系列政府部门对不动产交易进行监督和管理。房地产法律主要有《联邦建筑法》、《联邦规划法》等，并且各州也有相关的法律法规。政府部门主要是对房地产交易的结果进行监督，如交易结果必须经公证处认证方可得到认可，并且公正处开出的《地产公证合同》必须经土地注册局注册方可有效。这些监督行为主要是为了规范房地产交易市场的秩序，保护当事人的权益。政府通过严格的房地产交易管制，特别是土地流转基准价格的制定，可以有效杜绝房地产市场上不正当的交易行为，并保证房地产价格在合理的范围内浮动。

总体而言，我国地产调控政策和发达国家还存在一定差距，因而吸取国外调控政策的有益成果，取其精华去其糟粕，对于我国的地产调控意义重大。

4、国家宏观调控与具体法律政策相结合的制调控机制的探索

4.1、加强宏观调控，制定和完善相应市场规则

在市场经济不断发展的今天，房地产行业作为目前我国经济的重要组成部分对我国经济的稳定与发展具有关键作用。这就需要国家运用宏观调控这“只有形的手”，将房地产宏观调控的关注点放到相应市场规则的制定与完善方面，为我国房地产市场的发展提供一个科学的制度性框架安排。

所谓的宏观调控是指我国经济体制改革过程中形成的有特定含义的概念，是政府为了促进国民经济协调、稳定和发展，依法调整运用其掌握的某些经济变量和行政权力，来影响市场经济中各种变量的取值，从而影响微观经济行为的政策过程。而它在房地产行业中主要表现为国家凭借经济、法律和行政等调控手段，从宏观上对房地产市场进行调节和控制，以促进房地产市场在供需总量和结构上的优化与平衡，实现房地产与国民经济的协调发展。

4.2、协调中央与地方利益博弈，增强政策执行力

面加快政府职能的转变，协调好中央和地方的利益分配，最大限度的摆脱地方政府对土地收入和房产收入的依赖性。一方面中央制定政策前要进行充分调研，在制定原则的基础上充分考虑政策的落地性，不能只空喊口号，导致地方政府无法施行。也要综合考虑中央与地方、地方与地方的差异性，在总体原则不变的情况下，赋予地方政府一定的自，增加其主观能动性。另一方面，地方政府要充分理解中央的政策，结合自身特点进行落实分析。要尽快拿出符合地方特点的解决方案并上报政府，试行阶段明确责任、权力、利益分配，同时阶段性的上报，配合中央进行政策微调。只有这样，政府对地产市场宏观调控的效果才能充分展示，实现一种房产调控的长效机制。

4.3、完善立法，严格执法，加强法律监督

由于我国所有制形式的多样化和市场经济运作的复杂性，现有的房地产法律、法规尚不能全部覆盖，在实际执行过程中，又存在随意性大、多头管理、部门条块分割等不规范问题，致使国家的土地资源不能得到很好的整合和合理的利用，出现了一系列的法律纠纷和混乱，因而在抓好宏观调控的同时，我们还必须完善相关法规政策的完善，将宏观调控和微观法律有机的结合在一起，构建一张双轨制调控机制的蓝图。

项目编号：西南政法大学2013年度本科生科研训练创新活动专门项目（13XZ-BZX-070）。

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