房地产市场宏观调控范文

导语：如何才能写好一篇房地产市场宏观调控，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

[关键词]房地产宏观调控交易成本准公共产品

我国房地产市场虽经一年宏观调控，但是整个市场走向没有改变，市场房价仍呈快速上涨势头。据国家统计局的数据显示，2006年第1季度全国房地产开发投资同比增长20.2%，其中商品住宅投资增长23.1%，房地产企业开发土地面积同比增长53.3%，而70个大中城市房屋销售价格则同比上涨5.5%，部分城市上涨幅度在10%以上。在这种形势下，有必要认真审视政府调控房地产市场的政策目标，进一步明确调控的依据和政策边界，以切实推进房地产市场宏观调控工作。

一、房地产市场宏观调控的理论依据

政府到底为什么要对房地产市场进行宏观调控，为什么要给居民提供一定的住房保障？从现象上看，房地产市场出现投资过热、商品房价格偏高以及百姓住房困难等都是原因，然而从本质上看房地产市场某些内在缺陷才是决定性因素，这些因素导致单纯依靠市场机制，无法达到市场供求均衡，更不能避免出现严重的市场失灵。正因为如此，从理论上说政府必须通过积极的干预和调控，促进和保障房地产市场健康发展。

1.房地产市场具有高交易成本特征，存在投机炒作问题。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，对这个问题有很多种解释，但归根结底在于房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会一定程度地存在，相应地市场投机炒作问题总是存在，因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。

2.房地产具有准公共产品属性，其价值无法依靠市场完全实现。房地产作为一种特殊的商品，具有准公共产品属性，有时也称作“二重性”、社会属性或政策性。一般商品的消费可能只给私人带来收益，而房地产却不一样，它的消费含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有适当的住房不仅给居民本人带来利益，而且会对周围环境，对其他居民带来益处，包括公共卫生、市容环境、社会治安等方面的利益。另外，房地产消费，特别是居民购房置业，对增强其对国家及所在城市的归属意识有很大促进作用。目前包括美国在内的很多西方国家特别采取了鼓励居民购房置业的政策，都存在这方面的动机。就不同档次的房地产来说，中低档的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，准公共产品属性更为突出。不难证明，让中低收入人士安居乐业将给社会带来的好处，体现出的外部效益是无与伦比的。然而，房地产的准公共产品属性所体现的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共产品供应或者说公共价值的实现上是失灵的。既然完全由市场机制调节，房地产的一部分价值得不到实现，那么房地产市场供应将可能相对不足，并且主要体现为普通商品房供应相对不足。这时房地产市场虽然可能会出现供求均衡，但那并非是与经济发展水平相协调的均衡，不是保证居民充分享受到住房福利的最优均衡。

3.房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。

二、房地产市场宏观调控的目标分类

政府对房地产市场进行宏观调控，正是针对房地产市场内在缺陷展开的，其总体目标就是要消除市场失灵的影响，保障房地产市场的供求均衡和健康发展，促使其与经济发展和居民生活水平提高相协调。根据所针对市场缺陷的不同和政策效应大小，政府房地产市场宏观调控目标可分为投机抑制目标、均衡供应目标与福利保障目标。

1.投机抑制目标。把房地产市场上的投机活动抑制在一定程度之内，或者完全遏止投机行为，是政府房地产市场宏观调控的最经常目标。针对房地产市场投机行为的抑制性政策则是房地产市场宏观调控中最常见政策。房地产市场上投机行为包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热，其共性是没有正常市场消费需求基础。这些投机行为的存在，一方面可以给房地产市场集聚更多的资金，增加市场活力；另一方面又可能引发房地产投资过热，市场炒作过度，导致房地产价格偏高，严重时可能形成影响经济正常运行的房地产泡沫。正因为房地产市场投机行为存在两种不同方向的作用，在实践中各国政府往往根据实际情况，对市场投机行为有不同的价值取向和态度，实行不同的调控政策。不过，当市场炒作气氛过于浓厚，房地产泡沫非常明显时，各国政府无一例外地会制订程度不同的投机抑制目标，采取相应宏观调控政策。

2.均衡供应目标。在房地产市场发展过程中，投资者对于土地垄断利润的追求所导致的房地产市场供应结构问题既包括中高档商品房供应量过大，而普通及低档商品房供应量偏小，也包括房地产商为追求土地垄断收益，对土地、商品房的囤积所引发的房地产市场当期供应相对不足。政府均衡供应目标就是针这些问题提出来的。政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定适当的，即与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的就是房地产市场均衡供应目标。它包括两个层次供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当，特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。

3.福利保障目标。政府为了实现房地产所包含的公共利益或价值，按照公共产品由公共提供的原则，通过有关公共政策参与和调节房地产的供应，为部分居民提供一定的房地产消费福利，由此所引起部分居民房地产消费水平的相对提高，享有基本的住房消费福利，使市场供求均衡得到优化和保障，体现的就是房地产福利保障目标。理论上政府的房地产福利保障极限是使房地产的公共价值得到充分实现，居民享受与经济发展水平协调一致的住房福利，住房资源得到最优配置，市场达到最优均衡。简单地说就是居民房地产消费水平不滞后或超前于其它商品消费水平。现实中政府的房地产福利保障因经济发展阶段、政府财力的不同而情况迥异。目前世界各国都没有给居民普惠制的住房福利，但都程度不同地给中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住条件。即使是极度崇尚自由市场制度的美国也有住房福利保障政策。

三、我国房地产市场宏观调控的目标选择与政策边界

根据我国房地产市场的发展成熟程度、政府财政状况和国民经济发展水平，结合区域差异较大的具体特点，我国宏观调控的总体目标是抑制甚至局部性遏止市场投机炒作行为，调整市场不合理供应结构，促进房地产市场供求实现最优均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地产市场宏观调控要在此目标之下确定政策边界，在不超出相应政策边界的前提下选择制订进一步的政策措施。

1.以抑制甚至局部性遏止市场投机炒作为目标，逐步强化宏观调控相关政策。目前我国房地产市场发展中突出存在投机炒作问题，一方面，商品房价格偏高，远远超出居民的购买力；另一方面，中高档商品房投资和销售仍呈过热态势。因此，国家对房地产市场的宏观调控应首先确定抑制市场投机炒作的具体目标，并有针对性出台调控政策。由于我国的房地产市场总体上还存在资金缺乏问题，而市场投机炒作也有集聚资金的作用，同时全国房地产市场范围很大，各地市场存在较大差别，所以从全国范围看，不可能以彻底禁止市场投机炒作问题为调控目标，适度投机炒作将在一定市场范围内是允许的。但是，对于一些房地产市场投机炒作气氛浓厚，而市场资金已经度过短缺阶段的大城市、特大城市，如上海、北京、广州、深圳等城市，则可以把最大程度地抑制乃至最终遏止市场投机炒作问题作为政策目标。鉴于此，全国性宏观调控政策将以允许适度的投机炒作，并保证不影响居民的正常房地产消费决策，特别是保护首次置业居民的房地产消费需求为界限，与此同时，部分大城市、特大城市可以制订实施完全禁止市场投机炒作行为的政策。

迄今为止，我国抑制房地产市场投机炒作方面的宏观调控政策远没有达到其政策界限，还有较大的政策扩展空间。我国已经出台的房地产市场宏观调控的相关政策，主要是提高房地产投资和交易的税费负担，通过提高市场投机炒作成本达到政策目的，这些政策在实施过程中应该视市场反应情况进行调整或加强。

为进一步加大抑制房地产市场投机炒作的宏观调控政策的力度，从国家层面看，可以进一步制订实施提高房地产增值税和交易所得税税率，提高居民户购买第一套以外住房的资金信贷成本，以及限制商品房的二手买卖等政策措施；地方政府，特别是城市政府则可以利用行政手段，促进市场信息进一步公开，以降低交易成本，压缩投机炒作空间。地方政府也可以通过加强房地产市场监督管理，制订措施规范市场交易行为；通过对违规行为的更严厉打击，提高市场投机炒作道德风险成本，最终达到抑制投机炒作的目的。对于某些大城市、特大城市，则可以采取抑制效力较大的政策，接近甚至触及遏止市场投机炒作的政策边界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引导甚至限定一户居民只购买一套商品房；规定商品房二次销售收益政府所有等。

2.调整房地产市场供应政策，实现市场供求最优均衡。促进房地产市场供求均衡是房地产市场宏观调控的长期的、基本的目标。目前从我国房地产市场的供求结构来看，存在着严重的内部失衡。一方面，商品房空置率越来越高。据国家统计局统计显示，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%，据分析主要是中高档商品房；另一方面，普通商品房及经济适用房存在很大程度的供应短缺问题。因此，我国房地产市场供应方面的宏观调控将首先以促进市场内部供求基本均衡为目标，通过制订不同类型商品房均衡供应的政策，逐步消除房地产市场内部结构失衡问题。在房地产市场供求结构调整方面，国家可以出台框架性、限定性的政策法规，包括要求各地房地产开发中普通商品房所占的最低比例，针对高、中、低档商品房执行有较大档次差别的税费，针对我国人多地少的条件，限制居民的“豪宅”消费等。地方政府是土地的直接供应者和房地产市场行政管理的主要承担者，可以制订实施很多具体政策措施，特别是规划管理、土地供应方面的政策，调节房地产市场供应，例如要求企业严格按照相关规划进行房地产开发，不得突破建筑容积率的指标限制等等。总体上看，目前我国调节房地产市场供应的政策不多、力度不大，眼下还远没有达到其政策边界，应在相当长时期内不断有新的调控政策出台。在实现房地产市场内部供求基本均衡后，更为积极的宏观调控政策就是引导房地产消费，使居民住房消费与经济发展水平相适应，使当前住房消费与经济可持续发展相适应，实现房地产市场外部均衡的目标。这方面政策将以不影响企业的正常经营管理决策，不压缩市场创新活动空间为界限。它包括国家和城市在土地供应、建设规划、房地产项目实施等方面制订更为科学的标准、更为系统和具体的政策，比如规定不同等级住房的开发量、套内面积、建筑成本、销售价格以及配套设施的更为具体的标准等。

3.积极实施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地产市场宏观调控过程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的环节。实施住房保障政策，是政府的职责所在，其目标是充分实现房地产的公共产品价值，为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用。针对我国人多地少、经济发展水平不高的现状，国务院1998年曾经下发过一个23号文件，提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”的目标，其中包含了为大部分居民提供住房福利保障，并引导居民适度安排住房消费成份，但实际上我国要为大多数中低收入居民提供住房福利保障，还有很长的路要走，这方面的宏观调控政策更是远没有达到其政策边界。

目前，我国的住房福利保障政策主要体现为面向中低收入居民的经济适用房、廉租房建设等。由于居民收入调查及信用体系不完善，难以确定低收入居民情况，加上政府财政限制和政策执行方面的问题，我国迄今没有做到为中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，现实保障程度非常有限。多年来，经济适用房建设水平一直在低位徘徊，执行中还出现了较为突出的偏差问题，相反，商品住房的建设，特别是中高档商品房的开发建设却增长很快，成为住房供应的主体。据国家统计局统计，2005年全国经济适用房投资仅565亿元，同比下降6.8%，占房地产开发投资的比重则由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建设在各地尚处于起步阶段，实际建设的数量则更小。鉴于这种情况，我国增加居民住房福利保障方面的调控政策首先是扩大经济适用房建设，大幅度提高经济适用房供应量，为大部分中低收入居民享有经济适用房提供保障；其次是适当增加廉租住房的供应，保证能为部分低收入居民提供必要的住房条件；再次是采取各种“补砖头”、“补人头”的政策，通过货币化的补贴方式，提高居民住房消费能力，全面、系统地增加中低收入居民的住房保障。

[参考文献]

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[2]袁义才.城市暂住人员住房供应模式探讨[J].开放导报，2005,(2).

[3]虞晓芬、陈多长.论政府调控杭州房地产市场的理论依据与现实必要性[J].中国房地产，2004，（7）.

[4]尹中立、郭建波.政府应积极干预住房市场[N].中国经济时报，2005-03-23.

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一、充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控

各地要在充分分析房地产市场需求的基础上，确定与当地经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场总供给与总需求的平衡。商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，要采取切实可行的措施，加强房地产项目的审批管理，严格控制新开工项目，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。

要加强房地产市场信息系统的建设，完善市场信息披露制度。各级地方人民政府及其职能部门要采用信息技术和互联网等技术手段，及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，并通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决，使市场供求基本平衡，结构基本合理，避免市场的大起大落。同时，要以适当的方式，及时向社会市场信息，引导房地产开发企业理性投资。建设部要会同有关部门在各地房地产市场信息系统建设的基础上，通过全国联网，尽快建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控。要加强对重点地区房地产市场的监控和指导，防止出现新的房地产“过热”。

二、强化土地供应管理，严格控制土地供应总量

要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，坚持城市人民政府对土地的集中统一供应和管理，防止出现多头无序供地现象。要严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，控制新增建设用地供应总量。要采取切实可行的措施，调整土地利用结构，鼓励利用存量土地进行房地产开发建设，鼓励危旧住房的改造。要重点加强对经营性房地产开发项目用地供应管理，根据房地产市场供求状况，制定土地供应计划，逐步实现按计划供地。

加大监管力度，依法查处越权批地、利用集体土地变相搞房地产开发以及房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地等违法、违规行为。对经过批准但尚未开工建设的项目用地，各地要集中进行一次清理，依法应当收回的土地，要坚决予以收回。

三、充分发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促进土地的合理使用

要充分发挥城市规划对房地产开发的调控和引导作用。所有列入建设用地范围的土地，必须严格按照城市规划的要求进行建设。市、县人民政府城市规划主管部门要及时将近期拟开发建设区块的规划条件向社会公开，接受社会监督。未按规划要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用；商业银行不得提供个人住房贷款。

在城市建设用地范围内，土地供应必须符合城市规划。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须按照法定的规划条件，采取招标、拍卖和挂牌方式供应。其他用途土地的供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时，要适当增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应，切实改善居民居住条件，提高居住水平。

四、严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目

各地要贯彻落实《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号），强化房地产开发项目资本金制度和项目手册制度，加强对房地产开发建设全过程的监控。对资本金达不到规定标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目，防止“半拉子”工程的产生。

五、大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构

经济适用住房是解决中低收入家庭住房问题的重要举措。各地要采取切实可行的措施，进一步完善经济适用住房政策，要加强经济适用住房建设计划的管理，完善计划编制工作，提高计划的科学性和适用性。对于列入经济适用住房计划的项目，要确保各项配套优惠政策的落实。

要严格限制经济适用住房销售对象，控制建设标准。各地要尽快明确并公布经济适用房购买对象的收入标准和其他条件以及购房面积标准和超面积的处理办法。有关部门对购房对象要严格审核，对销售价格要严格审批并加强监督，对违规销售经济适用住房的开发企业要严肃查处，确保经济适用住房政策切实落实到符合条件的中低收入家庭。未制订相应监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以行政划拨方式提供建设用地。

继续鼓励工矿区和企事业单位利用自用土地，在符合城市规划和建设用地计划的前提下，组织职工集资、合作建房，多渠道、多层次解决中低收入家庭的住房问题。

六、加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力

各地要按照城镇住房制度改革的总体部署，加快推进住房分配货币化进程，切实落实住房补贴资金来源。住房补贴以财政和单位原有住房建设资金的转化为主，房价收入比在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，应尽快将其转换为对无房和住房面积未达到规定标准职工的住房补贴，并在以后年份保证补贴资金来源的稳定性。要抓紧对公有住房出售收入的清理和转化，各地区、各单位出售直管公房、自管公房收入，在按规定留足住宅共用部位、共用设施和设备维修基金以及房管所转制资金后，全部用于发放住房补贴。要进一步完善公有住房出售收入管理办法。各地要加大对前几年用公有住房出售收入发放项目贷款的清理力度，制定切实可行的计划，按期收回；对于拒不执行国家政策，挤占、挪用公有住房出售收入的，要追究有关负责人和直接责任人的责任。

七、充分发挥金融对房地产市场的调控作用

当前既要发展房地产金融，又要防范金融风险，充分发挥金融对房地产市场的调控作用。要完善个人住房贷款管理办法，规范个人贷款审查的程序和标准，推行个人住房贷款业务的标准化，逐步建立并完善个人征信系统。要严格审核房地产开发项目贷款条件，切实加强对房地产开发贷款使用的监管。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。要完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发［2002］12号），完善住房公积金管理体制和监督机制，充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。要健全个人住房贷款担保制度，加快完善住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险。

八、继续加大对住房建设和消费环节不合理收费的清理力度

要认真落实国家已出台的各项清理收费政策，全面清理房地产开发建设和消费环节的各种不合理收费，降低开发建设成本、减轻购房人负担、支持住房消费。对于国家已明令禁止的收费项目，各地不得继续征收或变相征收，仍在继续征收或变相征收的，各地主管部门要依法严厉查处。

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关键词：房地产；宏观调控；目标

一、引言

2008年，国际金融危机增加了我国房地产业宏观调控的复杂性，随着2008年9月16日人民银行下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，标志着5年多来的紧缩性政策转向，同时各地房地产市场普遍出现不景气的局面。然而到了2009年下半年，房地产市场一扫阴霾，各地房地产市场频频上演“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。随着2009年9月1日国土资源部的《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》标志着我国房地产业宏观调控政策重新启动。

二、房价成为调控的目标

房价上涨过快是当前房地产领域最突出的问题，房价为什么会不断上升?不同的人有不同的答案，有的人认为是开发商牟取了暴利，有的人认为是炒房团在存心哄抬，也有人说，是很多人的超前消费观念有问题，众说纷纭莫衷一是。可人们明知开发商通过炒作而哄抬价格、明知自己难堪重负，为什么还有超前消费?这是因为房价越调控越涨的事实，强化了人们的预期，如果现在不赶紧买，将来可能付出更多。归根结底，任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。当需求旺盛时，价格上涨以抑止需求，同时上涨带来的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供应，竞争逐步加强，价格慢慢回落，如此周而复始。住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的“晴雨表”，怎样对其进行调控、其调控的目标是什么，这些都是必须关注的问题。一般来说，宏观调控就是政府对经济总量的控制，并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说，经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看，基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼，而仅仅是遏制过热行业的发展等。

三、以市场为导向，积极推进制度创新

随着住房制度改革的推进，我国房地产市场化程度逐渐提高，但房地产的生产要素土地与金融的市场化程度偏低，不仅严重制约着房地产市场化进程，而且呈现出一定的伪市场化特征。现有的房地产发展模式其表现形式为“政府低价征用农民土地――政府高价拍卖――开发商开发成商品房后再更高价出售”的“官商联合开发模式”，使得政府和房地产开发商在短期内容易获得较大的经济利益，但却进一步加剧了市场风险。这也就不难理解地方政府在这一轮宏观调控中首当其冲地承担的救市义务。另外，基于房地产市场准入门槛较高的特点，房地产市场竞争程度低下，垄断特征明显。同时，房地产市场效率不高也是不争的事实，资源闲置和短缺并存的局面并未得以根本扭转。为此，应当坚持市场化改革方向，实现市场调节与政府干预的有机结合，使市场供求均衡得以优化和保障；应当积极引入竞争机制，提高房地产企业的竞争能力；积极推进上游资源――土地和金融市场的改革，创新房地产开发模式；按照总量平衡、结构优化的原则，积极发展商品房市场，活跃二手房市场，规范租赁房市场，创新经济适用房产权制度以及廉租房分配制度，建立多层次的住房供给和保障体系，促进资源的优化配置；实施监管制度创新，削弱地方政府与房地产市场间的利益联结，推动政府职能的转变，使其能够真正承担起为各阶层民众提供更多更好公共服务的职责。

四、应积极发挥中央和地方的两个积极性，提高调控的有效性

应该说，住宅和房地产区域性很强，不同的经济发展水平、不同的土地资源情况、不同的消费习惯都会影响其发展。由于级差地租的存在，住宅和房地产本质上不是全国统一市场。这一特殊性决定了各级地方政府在房地产调控中发挥着不可替代的作用。因此，在我国房地产宏观调控政策制订和实施的过程中，中央政府和地方政府应各司其职，在不同层面发挥不同的作用。应明确中央政府的职能主要是确定宏观调控政策的方向，通过金融政策、税收和财政政策进行调控，而涉及到住宅建设中的土地供应、容积率、户型结构以及市场调控的具体操作则应由各级地方政府来完成。现在我们对地方政府对宏观调控政策执行不力多有抱怨，但不去追究导致这种情况发生的原因。因此，笔者认为，现在已到了要建立中央与地方对房地产调控“共同治理”机制的时候了。

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[关键词]房地产；保障住房；社会稳定

[中图分类号]F293.33　[文献标识码]A　[文章编号]1006－5024(2012)02－0140－03

一、房地产调控政策初见成效

(一)创新住房制度。明确住房保障与住房市场两种制度体系的关系。我国住房制度改革以来，住房市场化得到了蓬勃的发展，房地产市场制度体系不断完善，目前已形成了以《城市房地产管理法》为龙头，包括房地产开发、经营、管理在内的一整套比较完整的制度体系。与此相比，在其他一些国家与住房市场制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)则建设得比较滞后，至今未形成一整套系统、完善的法律、法规及与此相适应的制度体系。

近年来，随着国务院2007年24号文件的出台和《住房保障法》的起草，中央和各地都在积极地探索我国住房保障制度体系，住房保障工作取得了长足的进步。目前，由政府主导的针对中低收入人群的保障性住房和市场主导的商品住房“二元住房制度体系”已初步形成。但是，两种制度体系之间的关系，尤其是保障性住房制度的目标、内涵、范围、手段等均有待于通过法律法规的建立予以明确。针对这些问题，在制定《住房保障法》及相关的法律法规中，应对今后我国的住房制度的框架、内涵等主要问题予以明确。

1.明确住房保障制度与住房市场制度的边界。住房保障制度立足于通过公共政策的扶持，解决住房困难家庭的住房问题，而住房市场制度则立足于规范房地产市场经济秩序，保障房地产市场各利益主体的权利。两种住房制度在解决居民住房问题的主要边界是居民住房支付能力。

目前，由于各地衡量居民住房支付能力的标准不明确，实践中就难以确定哪些范围的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，笔者一直认为应当借鉴国际通行惯例，按家庭收入的一定比例作为住房支付能力的标准，但由于各界对此观点不一，此见解难以得到一致接受。此外，即使以收人作为标准，由于很多地方家庭实际收入水平难以查验清楚，一些不具备住房保障的人员通过转移资产、弄虚作假获得保障性住房，并利用制度的不完善投机炒作获取收益，钻了制度的空子并产生新的社会不公。

笔者认为，当前有必要加快城市居民收入信用档案的建立，并加快对住房等资产的普查，坚持以家庭收入的一定比例作为住房支付能力的标准确定住房保障对象，并以此有效地分割住房市场需求与住房保障需求，为住房保障制度的公平、公正实施提供有效支持。

2.明确住房保障制度的机制。解决中低收入人群住房问题，是一个国家或城市住房发展的最基本目标。目前，我国城市户籍低收入人群的住房保障制度已基本明确，但随着现代化、城市化的加快，国内诸多大城市均在不同程度上产生了棚户区家庭、非户籍家庭、新进人才、农民工、孤寡老人等多类群体的住房困难。同时，由于这些社会群体收入水平不同，住房困难程度不同，在进行住房保障时，其方式和机制等均难以按照已有的廉租房、经济适用房等制度运行，需要通过制定和完善公共租赁房、社会安居房等新的住房保障制度解决其住房困难。

(二)完善住房政策，促进住房制度创新。住房制度创新是从调整住房供应政策、完善公共住房政策、稳定房地产调控政策等几个方面分别推进创新工作。

1.调整住房供应政策是住房制度创新的龙头。建议各地结合本地实际，从“十二五”开始，立足于长远建立商品住房与公共住房合理的供应比例(如中国香港是53％：47％)，在未来30年内形成商品住房和公共住房基本平衡的供应格局，使不同收入水平的家庭基本实现“住有所居”、“安居乐业”的局面。同时，为促进住房供应结构的调整，还应保持商品住房和公共住房各自合理的户型面积等建设标准。总体原则是：公共住房户型建筑面积不宜超过60平方米，且建设标准以满足基本居住需求为宜，不宜奢侈化。

2.完善公共住房政策是未来住房制度创新的重点。当前，完善公共住房政策的任务较为繁重，为此应抓住重点，首先是完善针对本地中低收入户籍家庭的住房保障政策，明确住房保障对象的准入标准，完善廉租房、经济适用房管理制度，提高供应效率；其次，加快推进棚户区改造、人才安居房或外来工住房等保障性安居工程建设，促进公共租赁房为主体的其他安居型公共住房建设，扩大城市住房保障的范围；其三，建议各地借鉴香港等地经验，尽快形成全封闭的公共住房管理体系，建议今后新建经济适用房、限价房及其他出售性的各类安居房，一律停止再度流入市场，公共住房只能在中低收入家庭或其他纳入住房保障的对象中流转，以避免利用公共住房投机，并尽快聚集公共住房存量，形成对市场房价的抑制力量；此外，完善针对不同保障群体或政府扶持群体的租售轮候制度，这也是当前各地公共住房制度建设的重点工作，需要抓紧落实。

3.稳定房地产调控政策是住房制度创新的重要补充。建议今后的房地产调控应主要立足于以下几方面：首先，在明确政府干预市场的边界、手段、工具的基础上，保持宏观调控政策的稳定性、连续性和协调性。如各地城市规划与土地供应政策，要在深入研究各类住房总需求的基础上，从稳定、连续地引导市场预期出发，合理确定住房供应总量和结构，保持市场长期供求关系的平衡；财政、税收、金融政策，要长期贯彻国家差别性金融、财税政策，抑制不合理住房需求，并鼓励首次置业及合理的改善型需求。其次，要立足于建立统一和完善的市场监管制度，规范市场准入和退出，规范行业经营行为。目前，各地在房地产市场监管方面的政策和制度仍有一定差异，如有的地区严格管理，不到封顶不得预售，有的地方开挖了基坑就可预售，这样分期销售、分期涨价的炒作现象就时有发生。因此，建议国家进一步完善房地产市场监管的法律和政策，进一步规范房地产行业开发和经营行为，规范市场秩序。其三，不断提高房地产调控和房地产管理制度的可执行性。如第二套房、改善型需求、捂盘惜售等基本概念的边界和内容要明确，以便于政策的执行和提高管理效率。

二、加快住房结构调整减免税收

(一)适度调整房地产调控政策的有关建议。保持房地产市场长期健康、持续、稳定的发展，不断提高和改善人民群众的居住水平和居住条件，是一件利国利民、功在千秋的大事。而促进房地产市场稳定发展、避免房价大起大落的关键，一是应解决好市场供求关系问题，保证市场供应适应市场需求；二是要长期警惕并采取措施抑制过度的投资、投机需求，保证房地产市场的“常态化”运行。鉴于此，现时应对房地产市场调控政策作适当的调整。

一是建议国家有关部门对现行相关金融政策作一些调整。特别是结合近期国内经济形势的变化，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费，以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产，应对经济形势预期下滑带来的不利影响。在房地产方面，对首次购房者和90平方米以下购房者予以扶持，以激发潜在市场需求，应给予进一步优惠的贷款政策；对房地产开发贷款的控制，建议央行宏观控制、分类指导，并给予各地、各商业银行一定自，因地制宜控制贷款规模。

二是建议适当减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。

三是建议各地政府重视土地供应效率问题。随着市场的回暖及未来需求的逐步增长，政府应重视土地供应效率问题。一是在有限的土地上，尽量多提供住房单元，具体可采取提高住房容积率、减小户型等措施；二是对存量土地的挖掘应进一步加强，尤其是要结合城市的更新改造和规划调整，通过旧工业区改住宅区、老住宅区改造等方式增加市场供应；三是加快城市新区建设，鼓励需求转移，解决老城区市场供应潜力不足的问题。

(二)关于房价的合理性和住房问题的合理解决――政府应该让不同收入水平的阶层都有自己的住房。“无论市场房还是福利房，让百姓有房住是政府的责任!”从住房经济学来看，即使是住房市场，也是需要政府干预的。福利这个就不用讲了，本身就是政府直接的投入来保证低收入者有住房。市场这个方面，只要市场在分配机制上出现失灵，比如市场供应的住房都是高价房、高档房，使得广大普通居民买不起，政府也要出手干预，最终使不同的收入群体能够住得上自己的住房。

由于大多数的收入群体是中等及中等偏下的收入群体，那么这些国家在制定住房政策时，也采取措施使房价要适应消费者的收入水平。(1)降低开发成本。就是不能把成本价格拉的太大，偏离普通居民的收入水平。比如说像违规的开发贷款，你没有实力就不要进入这个市场；而对于中低收入水平的购房人，也可以推出限价房或者是经济适用房，使得房价成本不至于过高。(2)制定住房干预政策。不能把所有的房屋都建成高档房屋，如果哪个地区的房价超高难以适应普通居民收入水平，就必须采取住房干预政策，避免住房的高档化，甚至采取限价避免价格的超高。这样，对市场和成本都可以进行干预。

三、加快国家“基本住房制度”的建立

保持房地产市场调控政策的稳定性，以保证市场长久的稳定发展。在此，应着重避免政策的短期行为。比如市场高速上涨，我们马上采取一个什么措施把房价压住，或者房价下跌了马上就采取什么扶持政策把它升上去，这样不稳定的政策对经济运行危害非常大，对老百姓、对民生问题的解决也都有不利影响。我们需要建立长期的住房制度，同时在方法和手段上要维持市场的长期稳定发展和常态化发展。

首先，在住房制度方面，目前需要尽快明晰对高、中、低三类不同收入水平居民家庭的基本住房政策和解决措施，并尽快通过制定“住宅法”及其他相关法律规定，将其固定下来，成为解决居民住房问题的“基本住房制度”以长期实施。如对中等收入阶层的住房问题，考虑到目前面向低收入家庭的住房保障制度已初步建立，国家应加快建立面向广大中等收入家庭和城镇普通居民家庭的“政策扶持性住房制度”。通过完善经济适用房、限价房或其他特定普通商品住房的建设与管理制度，辅之以金融、财税等补贴或扶持政策，促进居者有其屋，满足其基本的居住需求。

其次，在“基本住房制度”建立的基础上，市场干预政策应尽量采取市场经济运行中通用的经济干预手段，比如说利用货币杠杆、税收手段来调节市场，而不应过多地用其他手段干预。比如，近几年部分地方在房价上涨时，采取的行政直接干预相关开发项目的价格或限制购买群体，不仅不利于市场常态化运行，伤害企业依法正常经营，也容易造成社会群体之间的矛盾；再如在房价下跌时，市场本身会自发向理性调整，此时不宜采取如财政直接补贴购房或购房入户等短期性地方政策，以免社会形成对政府公平性的置疑。总之，应采取通用的工具作为我们调控房地产市场的手段。

四、进一步深化和改善宏观调控政策。着力促进房地产市场的民生性发展方向

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关键词:经济法视角;房地产;宏观调控;问题;对策

长期以来，我国房地产市场经过计划经济向市场经济体制转型并得以逐步健全和完善。2008年以后，受到全球金融危机和国内市场经济下行压力的双重影响，我国城市房价出现井喷式增长，过高的房价与较少的人均可支配收入形成鲜明的对比，涌现出一大批“蜗居”、“蚁族”等。为了遏制房价过高、解决人们买房难、切实保障人民群众合法权益，国务院连续多年出台房地产市场调控办法，利用经济手段对房地产市场予以宏观调控，取得了较为明显的成效。然而，与预期目标相比，我国房地产市场经济宏观调控依然面临诸多问题。因此，本文研究意义重大。

一、房地产经济宏观调控的必要性

通常而言，国家对房地产经济宏观调控的主要目的是为了促使市场供需结构平衡、推动经济持续增长、社会和谐进步。21世纪以来，随着我国房地产市场不稳定因素的逐渐增多，房地产市场出现不均衡发展态势，为了引导房地产市场有序、均衡化发展，国家从政策层面出台了一些经济宏观调控办法，利用经济法等法律手段予以宏观调控，逐渐引导房地产市场步入正轨，房地产经济宏观调控的必要性主要体现在以下几点:第一，有利于资源优化配置和合理利用。现阶段，我国处于市场经济发展时期，房地产市场资源分配过程中，受到市场经济体制的影响，存在一定的不足和缺陷。同时，由于信息的不对称，致使部分信息传输过程出现差错，并且具有随意性和滞后性。因此，政府通过法律手段予以调控和约束，将有利于房地产市场的正规化运行［1］。第二，有利于经济效益的全面提升。房地产作为我国经济产业的一大核心支柱，同时作为国民生产总值的重要组成部分，是政府财政收入的主要来源之一。另外，房地产行业的发展，会对其他有关产业形成影响，可谓是牵一发而动全身。因此，政府基于经济法视角下，对房地产市场进行宏观调控，是极其有意义的。第三，有利于房地产市场健康、持续发展。由于房地产市场投资规模大、周期长、风险大，所以需要政府出面均衡各主体关系，采取宏观调控政策予以正确引导。唯有通过经济宏观调控，方可引导房地产市场健康发展，才能为房地产市场发展注入新活力。

二、经济法视角下房地产经济宏观调控中的问题

(一)经济宏观调控认知存在偏差

长期以来，人们对房地产市场宏观调控的理解为:房地产市场宏观条款是国家对房地产市场的政府调节，这种理解存在明显的偏驳。如前文内容所述，房地产市场的健康、持续发展，应当建立在合理的价格定位之上，市场消费从高到低自然形成。倘若需要明确房地产市场宏观调控目标、方法以及对房地产市场调控成效进行科学评价，那么必须对房地产市场宏观调控有一个系统、全面的了解和认识。房地产市场外部效益并无法通过市场机制来体现，市场机制下的公共价值是不存在的［2］。房地产市场调节过程中，价格作为一种事后补充调节方法，定价到信息反馈是需要经历一个过程。房地产市场定价过高，势必不利于房地产市场经济秩序的维护，甚至会影响到国民经济的持续增长和健康发展。因此，经济宏观调控认知偏差，将会给房地产经济宏观调控带来难题。

(二)经济宏观调控法律法规体系不健全

目前，我国尚未完全意义上制定出经济宏观调控方面的法律法规和政策制度。随着房地产市场的快速发展，其潜在的问题逐渐暴露出来，依靠房地产市场本身去维护社会公平显然是不可能的。房地产市场价格的持续增高，人们所需承受的经济压力不断加大，长期的高房价，必然会对房地产市场的持续、健康发展产生负面影响。尽管我国针对房地产市场经济宏观调控制定了一些文件、通知，但是立法方面依然存在较大空白，缺乏系统、完善的法律和制度支撑，现有的文件、通知在传达、执行过程中，并未产生积极成效。例如:土地的自然垄断性造就了房地产的垄断性特征，我国关于该方面的立法并不完善，缺乏经济法律调控，给房地产市场的运营和发展产生极大阻力［3］。

(三)经济宏观调控主体权责不明

由于房地产市场规模较大，所带来的经济收益较好，所以致使部分宏观调控主体之间权责不明，对于一些困难问题，相互推诿扯皮、推卸责任;对于经济利益，相互之间又存在争夺的现象。笔者通过调查研究发现，我国房地产市场经济宏观调控主体法律责权定义不明，没有明确的权力和义务范畴。正是因为宏观调控主体之间的权责不明确，所以给房地产市场各类违法、违规行为创造了良好条件。经济法视角下房地产经济宏观调控主体作为法律关系的维护者，在房地产市场经济宏观调控法律关系中有着一定的权利和义务。例如:享有财产全、经营权等，并且需要履行公共经济利益及市场公平、公正保障义务。从某种层面来讲，房地产经济宏观调控主体必须全面掌握房地产市场信息，理性参与市场决策，提出最优的建议和策略。近年来，国家通过消费者权益保护法、产权法、价格法、反不正当竞争法等法律法规来规范房地产市场，对房地产市场供需结构起到一定的平衡和优化作用，为维护房地产市场持续经营、健康发展提供了有力保障。然而，与西方发达国家相比，我国房地产经济宏观调控主体之间权责不明的问题十分严重，致使权力和义务透明度较低，不能满足房地产市场各类利益主体的基本诉求，直接影响到房地产市场的又好又快发展［4］。

三、经济法视角下房地产经济宏观调控的对策

(一)政府行为规范化

经济法视角下的房地产经济宏观调控，是在体现经济法价值的基础上，改变传统计划经济模式，逐步向开放、多元化的市场经济体制模式转型。可以说，房地产经济宏观调控将改变政府集中管理模式，转变为政府与市场的齐抓共管格局。政府的直接干预程度将降低，个人利益、集体利益和国家利益需要保持高度一致。实践证明，政府并不能为市场失灵而制定出科学、可行的办法，其干预存在一定的不稳定性，甚至过多的干预将会影响到市场经济。因此，政府的行为需要进一步明确和规范化，不能仅仅依靠法律法规的约束，而需要通过主动的改变。经济法视角下房地产经济宏观调控必须突出公平、公正和公开性特点，要求政府依法行政、依法用权，防止权力滥用和制度失灵，服务型政府正是房地产经济宏观调控过程中所迫切需要的。

(二)构建完善的经济宏观调控法律法规体系

经济法视角下房地产经济宏观调控必须依靠强大的法律支撑，这就需要制定和完善相关法律法规和政策制度体系，这也是保证我国房地产市场平稳、有序、健康发展的根本途径。经济法视角下房地产经济宏观调控是国家政府职能转变、房地产市场发展的必然趋势，经济法立法过程要科学、全面，确保资源优化配置，重视政府职能发挥，维护市场良好秩序，逐渐适应市场经济新常态［5］。国家作为市场经济的领导者和宏观调控者，需要在经济与法律之间寻求一个平衡点，颁发和制定出科学、可行的政策制度和法律法规，以此来引导房地产市场良性发展。市场经济体制下，政府对房地产市场的干预，必然会对市场主体的积极性产生影响，这就需要政府干预方法和方式灵活多变、科学合理。中间层主体对房地产市场的规制权代表了市场各主体的意见，然而并不能达到有效的规制目标。如果从立法层面入手，构建完善的房地产市场经济宏观调控法律法规体系，政府干预则严格按照法律规定，那么必然有利于调动市场主体的积极性。

(三)规范经济宏观调控模式

通过规范房地产经济宏观调控模式，明确各市场主体的权利和义务，充分发挥法律主体地位，将对于房地产市场经济增长来讲，有一定的积极意义。研究发现，世界各国由于政治背景、经济模式存在明显差异，所以房地产经济宏观调控手段有所不同。基于经济法视角下，房地产经济宏观调控主要是为了防止市场失灵。近年来，随着国民生活质量和生活水平的不断提高，对房地产市场的需求逐步提高，我国房地产市场正在由数量型转变为质量型。规范经济宏观调控模式过程中，需要重视土地增值税的调整工作，各级政府要严格按照土地增值税相关条例及细则，根据法律法规、政策制度的要求，做好土地增值税清算工作，针对不同房产，分别征收不同比例的税费。房地产经济宏观调控必须重视土地价格的增长变动，根据土地价格来调整投资策略［6］。目前，我国在房地产经济宏观调控相关法律法规制定过程中，制定速度明显慢于发展速度，从而缺乏统一、可行的衡量标准。经济法作为国家宏观调控房地产市场的根本法，需要结合房地产市场变化，做出适应的调整。例如:房地产产品结构不合理会对房地产市场均衡化发展形成负面影响，这就需要政府出面解决，要求房地产开发商按照市场供需结构，适当调整各类房地产产品比例，从而确保市场供需平衡、结构合理。

四、结语

本文通过对房地产经济宏观调控的必要性进行简要阐述，分析了经济法视角下房地产经济宏观调控问题，在此基础上提出具有针对性的应对策略。研究认为，经济法视角下房地产经济宏观调控面临诸多问题，需要国家政府部门加大宏观调控力度，力求房地产市场供需平衡、结构合理，从而形成良性运营和发展模式。

［参考文献］

［1］张玥婷．房地产市场中的利益集团行为规制研究［D］．长安大学，2015．

［2］赵亮．经济法视角下的我国保障性住房制度研究［D］．中央财经大学，2015．

［3］杨倩，尤海星，谢昆谕．浅析经济法视野下房地产经济的宏观调控［J］．金融经济，2014(16):11－13．

［4］雷蕾．房地产价格调控的经济法分析［J］．商，2014(22):243．

［5］张涛．我国房地产价格法律调控研究［D］．甘肃政法学院，2012．

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关键词：房地产宏观调控；绩效评价；5E原则；评价模型

一、引言

1998年住房分配货币化，我国房地产市场正式形成，房地产行业迅速发展，并已成为第三产业的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱性行业，房地产业的发展极大促进了我国国民经济的增长。但是我国房地产市场在发展过程中出现了投资过热、房价过高、结构不平衡等问题，2003年以来我国政府采取了一系列的政策措施以促进房地产市场的健康有序发展，按照调控的目标房地产宏观调控大致可以划分为3个阶段。第一阶段（2003-2008）抑制房地产市场投资过热，控制房价过快增长。第二阶段（2008-2009）刺激房地产市场，鼓励楼市投资，带动消费以促进国民经济增长。第三阶段（2009至今）遏制房价，促进房价合理回归。

房地产宏观调控有效性成为公众关注的焦点，对房地产宏观调控进行绩效评价能为我国房地产调控提供依据，有效检验房地产宏观调控的效果，保障公众对房地产市场的了解和对政府工作的监督。房地产宏观调控绩效是政府绩效评价的一种，房地产调控绩效评价是对政府干预房地产市场实际效果的评价。但是我国房地产市场历史较短，房地产调控仍处于探索阶段，关于房地产市场宏观调控的研究主要围绕着房地产周期、房价波动、调控政策选择等问题展开，对房地产调控绩效的研究比较少。在为数不多的房地产宏观调控绩效研究中，大多集中于对房地产宏观调控的货币政策、财政政策、土地政策等单一政策的研究，并且主要是研究对房地产供求、房价的影响。房地产宏观调控的系统的绩效评价的研究很少，本文从经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标设计房地产宏观调控绩效指标体系，并且建立了房地产宏观调控绩效评价模型，最后以上海市为例进行实证分析。

二、我国房地产宏观调控绩效指标体系的构建

对房地产宏观绩效评价，首先要构建指标体系。调控绩效指标的选取必须符合全面系统性、科学性、可测性、独立性。本文按照经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标（5E）选取了10个具体指标。

1. 经济性目标

经济性是指一项经济活动在保证质量条件下将其资源消耗量降到最低。就房地产宏观调控而言，主要指政府在对房地产市场宏观调控的过程中产生的成本，主要有经济成本、政治成本、社会成本。经济成本指政府在对房地产宏观调控过程中产生的人力、物力、财力；政治成本指中央政府在对房地产宏观调控过程中影响地方政府的利益，地方政府政策与中央政府政策不一致，减弱中央政府对地方的管理和控制，导致中央政府威信下降。社会成本指政府在对房地产宏观调控时，造成从事房地产业及相关产业人员失业。基于数据可得性，选择的指标主要是住房保障支出。

2. 效率性目标

效率性指产品、服务或其他形式的产出与资源消耗的关系。一项有效率的活动应该是在保证质量的条件下，以最小的投入实现最大的产出或者一定的产出实现投入最小化。就房地产宏观调控而言，效率性主要指开发的房产投入使用情况和房地产对国民经济的带动作用。指标主要有商品房空置率和房地产业对GDP的贡献率。

3. 效果性目标

效果性是指一项活动的目标实现程度，以及一项活动的实际效果与预期的关系。就房地产宏观调控而言，效率性指标主要反应为房价调控、房地产规模调控、与国民经济相协调的调控。具体而言，指标主要有商品房平均价格增长率、商品住房价格收入比、房地产开发投资额/全社会固定资产投资额、房价增长率/GDP增长率。

4. 公平性目标

公平性主要指社会的公平程度。就房地产宏观调控而言，公平性指从社会层面考察房地产宏观调控对社会公平的影响程度，是对房地产宏观调控绩效评价不可或缺的一部分。公平性原则主要可分为价格公平和结构公平。指标主要有经济适用房房价收入比、经济适用房投资额与住宅总投资额之比。

5. 生态性目标

生态性指一项活动对生态环境的影响程度。就房地产宏观调控而言，生态性主要指房地产对耕地资源的影响。生态性原则既是我国坚持可持续发展的要求，又是房地产宏观调控绩效评价的必须考虑的因素。反映生态性的指标主要有耕地净减少率。

表1 房地产宏观调控绩效评价指标体系表

三、构建房地产宏观调控绩效评价体系

（一） 评价指标标准值的确定及其依据

评价指标理想值是衡量指标的标准尺度，是评价政府各项房地产宏观调控绩效指标可以达到的理想预期。理想值的确定既要考虑我国实际情况，又要符合国家的政策法规，房地产宏观调控绩效评价指标理想值见表2。

表2 房地产宏观调控绩效评价指标理想值及确定依据

（二）评价指标权重的确定

评价标准确定后就需要对评价指标的权重进行确认，常用的指标权重确认方法中主要有德尔菲法、层次分析法、熵值法、非模糊数判断矩阵法。基于房地产市场的特点，本文采用层次分析法对指标权重进行赋值。由于专家打分法尚未在房地产绩效评价中运用，因此本文根据问卷情况及房地产业当今的发展情况模拟打分，最终结果如下所示。

表3 指标权重

（三）综合评价值的计算

1. 指标标准化的处理

（1）当现状值小于理想值时，采用比例推算法确定分值

（2）当现状值大于理想值时，但并不是越大越好时，评价指标选择调整值

公式为Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100

（3）当现状值大于理想值时，数值越大越好时，实现度分值为100分

2. 综合评价计算模型

（1）目标分值的计算

Fi为目标的评价分值

（2）综合评价值的计算

F 为综合评价值

Wi为目标的权重

（四）2011年上海市房地产调控绩效评价

通过统计数据及查阅文献，获得上海市房地产2011年数据，并且根据权重和评分原则可以得到各指标及目标层的得分表。

表4 房地产宏观调控绩效评价分指表

根据指标标准化处理原则，可以得到上海市2011年房地产宏观调控绩效评价综合得分为83.95。由表4可以看出上海市2011年房地产宏观在效率性、效果性和生态型目标做的相当完善但在经济性尤其是公平性方面还存在很多问题。虽然房价仍在上涨，但是我们也应看到房价增长率是小于GDP增长率的，政府的宏观调控对房价起到了一定的抑制作用，货币的超发在一定程度上推动了房价的上涨，政府在对房地产市场宏观调控时，合理控制货币供应量，稳定物价水平。房地产开发投资额占全社会固定资产投资额大幅度超过合理水平，说明现在房地产投资过热问题没有得到合理的控制。经济适用房投资额占住宅总投资额的比重小于合理水平，说明在保障房建设方面做的还不到位。

四、结论

本文在构建房地产宏观调控绩效评价指标体系的基础上，建立了我国房地产市场宏观绩效评价模型，并且引入上海市房地产调控数据进行实证分析，基于分析结果对我国房地产宏观调控提出以下政策建议。

对房地产市场进行宏观调控时不仅要关注房产价格的合理回归、对国民经济的带动作用，也要合理控制房地产投资的规模，抑制房地产投资过热； 更要关心房地产的供给结构，扩大财政对房地产的保障支出，增加经济适用房和廉租房建设，构建住有所居的和谐社会。

参考文献：

[1] 陈叶.房地产宏观调控绩效指标体系构建及评价[D].江西师范大学

[2] 高振华.关于构建房地产宏观调控绩效系统的论述[J].中国集体经济，2011（22）：16-17

[3] 吴 亭.2003年以来中国房地产宏观调控的政策工具研究[D].南京大学，2012：12-20

[4]王宏利.财政支出、经济结构与预算绩效评价[M].经济科学出版社，2011

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［关键词］房地产业；宏观调控；路径

［中图分类号］F121 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）22-0009-02

1 路径理论的介绍

路径通俗的理解就是到达目的地的路线。房地产宏观调控的路径就是国家和政府通过主动作为,运用科学的手段,以期达到预期效果的途径。

第一,路径具有目的性。每一条路径都有一个明确的目标,没有目标就构不成路径,这如同汽车导航系统一样,必须设立一个行驶目的地,导航系统通过定位搜索,找到一条行之有效的通行路线,而到达目的地所走过的路线就是路径。

第二,路径具有现实性。脱离现实的路径就像空中楼阁,不切实际,只有从实际出发,才能找到确实可行的路径,达到预期的目的。

第三,路径具有系统性。路径是由多种方式组合而成的,单一的方式在面对复杂的环境时很难成为路径,路径一般由多种方式通过统筹运用,系统的构成达到目标的路径。

路径是通过一系列的措施、手段汇集而成的,大体来讲,房地产宏观调控手段主要包括经济手段、法律手段、行政手段。经济手段是指通过调整各市场主体的物质利益关系,影响经济行为的一种宏观管理手段。主要包括财政政策、货币政策；法律手段是指根据一定的立法程序,将经济运行发展的规律和准则加以固定,并通过司法、执法活动对特定社会经济现象进行管理的一种手段。包括专业性规范和相关性规范；行政手段是指凭借上下级领导关系和管理权限的大小,通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种手段。行政手段包括：计划手段、规划手段、行政管理手段。

2 路径理论下房地产业宏观调控的选择与实现

第一,房地产供给调控路径。房地产供给调控路径主要针对房地产市场的供给者,目前市场上主要的供给者有政府、开发商、中介以及少量房地产持有者。该调控路径通过一定的手段限制或鼓励房地产供给,以期达到市场供需平衡的状态。当市场繁荣时,房地产价格上涨,大多数供给者选择持有房产,以期待更高收益。例如开发商的捂盘惜售,政府运用房地产供给调控路径,从经济、法律、行政等手段增加房地产市场的供给,供给曲线由D移至D′,同时需求曲线S不变,房地产价格由P1下降至P2,房地产市场重新回到均衡状态(见图1)；当市场低迷时,房产供给者为了规避风险,抛售房屋,市场价格下跌,同样政府可以运用房地产供给宏观调控路径,减少房地产供给总量,稳定房地产市场。

第二,房地产需求调控路径。房地产需求宏观调控路径则是针对房地产市场的另一个主体――需求者,通过对需求的调节,达到市场的均衡。当市场繁荣时,在自主型需求、改善型需求、投资性需求、投机性需求等多重需求下,市场供不应求,房价上涨,此时政府通过房地产需求调控路径――上调利率、提高银行准备金率、提高首付比例等抑制房地产市场需求,需求曲线S移至S′,同时供给曲线D不变,房地产价格由P1下降至P2,稳定房地产市场(见图2)；当市场低迷时,反之来刺激房地产市场需求。

第三,房地产交易调控路径。房地产交易是房地产市场的晴雨表,房地产交易调控主要通过税收来实现。主要的目的是限制投资性和遏制投机性炒作,减少房地产泡沫。当市场繁荣时,提高房地产交易税费,增加房地产的炒作成本,促进房地产市场健康稳定的发展；当市场低迷时,刚性需求主导市场,通过房地产交易调控路径,减少在交易中的税费,刺激房地产市场回暖。

第四,房地产持有调控路径。持有环节是房地产市场的终端环节,对持有环节的调控有利于实现房地产市场价值,使房地产税收更趋于合理,促进资源的集约利用,在调控路径设置中,把房产面积和房产总价作为重要的参考要素,房产面积越大、总价越高,持有环节的税费也就越高。

第五,房地产监察调控路径。市场存在外部性和信息不对称性,健康稳定的房地产市场离不开对市场的监督,加强对房地产从业人员的培训,提高从业人员的素质；严厉打击违法犯罪行为,维护社会主义市场经济；细化行业标准,减少合同纠纷。

在路径理论的运用中主要遵循以下四点原则：第一，目标导向原则。路径的特点就是具有目标性,房地产业宏观调控路径选择首要原则即是目标导向原则,有明确的目标才有调控的方向,在目标确定的前提下再来选择房地产业宏观调控路径；第二，抓主要矛盾原则。房地产市场并不是一个完美的市场,它存在很多的问题,在选择调控路径时,要抓住问题的主要矛盾,区别对待；第三，战略性原则。房地产业的发展在国民经济中具有一定的战略地位,房地产业宏观调控路径的选择一样要具有战略性,路径要具有延续性；第四，系统性原则。每一种路径都有它的正面效应和负面效应,在房地产业宏观调控路径选择上一定要有系统性,不要顾此失彼,实现帕累托最优。

3 当前市场状况下房地产业宏观调控路径选择分析

3.1 国家宏观调控的特点及存在的问题

(1)调控急功近利。政策的实施效果往往具有滞后性。政府在操作时,出台一项政策实施后,短时间内达不到理想的效果,就急于出台下一个调控政策,等到政策累加效应出现时,市场反应过于激烈,出现年初抑制房地产、年底刺激房地产的尴尬局面。

(2)调控缺乏战略性。房地产作为国民经济的重要产业,国家在调控时缺乏系统性、战略性。纵观近几年的房地产宏观调控政策,大都是以单一的调控方式进行,头痛医头脚痛医脚,政策缺乏衔接性、战略性。

(3)调控效果不理想。国家宏观调控的主要目标是要稳定房地产市场,解决居民的住房问题。从全国的房地产平均销售价格来看,房价在国家宏观调控下一路高歌猛进,居民住房问题得不到很好的解决,国家宏观调控备受质疑。

(4)保障性住房供给不足。解决低收入家庭的住房问题,必须依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建设廉租房和经济适用房。而在建设过程中,制定的指标又不能按质按量的完成。低收入家庭的住房难以保证。

3.2 问题原因分析

(1)分税制下,地方政府与中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社会的视角下考虑问题,地方政府则是站在地方利益的视角下考虑问题,在一般情况下,两者的视角具有一定的统一性。但分税制下,地方政府的事权和财权不对等,致使地方政府企业化。中央政府出台的政策,地方政府从本位出发,在对其不利的情况下,地方政府在实施过程中选择不作为,政策成了空头支票。土地财政独行其道。

(2)房地产业对国民经济的影响巨大,政府调控需要考虑国民经济的承受能力。房地产业是名副其实的支柱产业,其对国民经济的拉动作用不可忽视。房地产行业的发展,具有很强的辐射带动作用,对房地产业进行调控,势必会影响到房地产相关产业的发展,在当前的经济形势下,政府的调控要考虑到国民经济的承受能力,这导致政府调控畏首畏尾,难见效果。

(3)房地产过分依赖于金融机构的支持。我国房地产业的融资渠道比较单一,主要是依赖银行贷款。国家对房地产业过分打压的话会引起金融市场剧烈震荡,不利于国家金融业的发展,甚至诱发次贷危机在中国上演。

(4)房地产税收结构不科学。房地产行业存在三个环节：一是开发环节，二是交易环节，三是持有环节。而我国的税收主要集中在开发环节和交易环节,对于房地产的持有环节,国家并没有相应的税收,在房地产税收上存在空白。

4 我国房地产产业宏观调控可行路径

(1)在房地产监察调控路径上,首先要科学确定地方政府和中央政府的权利与义务。中央政府的政策必须要由地方政府来执行,科学的确定各级政府的权利与义务有利于权责分明,在利益既定的状况下,提高地方政府的执行力,保证中央政府宏观调控落实到位。其次降低房地产对国民经济的影响。大力发展实体经济,降低房地产业对国民经济的影响；大众投资渠道,促进资本的有效保值增值。

(2)在房地产供给调控路径上,推行房地产供给市场的“三轨制”。所谓的“三轨制”，即是针对不同的群体采用不同的供给方式。对于高收入群体,该群体对商品房有较高的要求,他们有能力也愿意出更多的资金来满足住房需求,针对该群体,房地产采用完全的市场化,在既定的范畴内,政府不加干预；对于中等收入群体,该群体对房屋的需求不高,但需求数量大,价格太高会影响社会的稳定,对于这部分群体,房地产市场采用有限制的市场化；对于低收入群体,政府加大保障性住房的建设,保障性住房是解决低收入家庭的根本,保障性住房的建设有利于体现社会公平、有利于保持社会的稳定、有利于和谐社会的营造。

(3)在房地产需求调控路径上,要保障自主型需求、引导改善型需求、限制投资性需求和遏制投机性需求。要做到以上的要求,可以通过限制贷款的方式,提高房屋炒作成本,在提高首付的同时,保障首套购房贷款、限制第二套房贷款、禁止第三套房贷款,此举不仅能缓解房地产需求过旺的现象,同时也能从源头上杜绝次贷危机在中国上演。

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论文关键词：政府，房地产，宏观调控，政策

 

一、引言

随着国民经济的快速发展，房地产已成为我国经济的支柱产业和新的经济增长点。但与此同时，大部分城市的房地产市场也出现了过热的现象。具体表现为：价格的不合理持续上涨；市场运作不规范；房地产有效供给不足与无效供给过剩并存；房地产的投机性日益增长等问题。这些问题不仅威胁着房地产金融秩序的有序性和安全性，也严重影响着我国民生问题和国家经济的健康运行。为此，政府相继出台了一系列的宏观调控措施来抑制或者纠正房地产市场发展过热的现状。

政府出台的宏观调控政策主要有：综合性政策，如“国八条”、“国六条”等；土地政策；金融政策，如调整银行存贷款利率、调整存款准备金率、调整公积金贷款利率等；税收政策，如调整税率；财政政策、保障性住房政策等等。下表为十年来我国房地产市场的主要调控政策汇总：

我国房地产市场的调控政策

 

时间段

调控政策

1998-2002年

发展是主旋律

2003-2005年2月

调控住房供给总量

2004年

调高资本金比例、经济适用房、加息

2005年3月-2006年4月

调控住房需求总量

2006年5月-2008年8月

调控住房结构

2008年9月-2009年

紧缩性政策开始松动

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【关键词】房地产；宏观调控；土地财政；房产税

一、我国房地产宏观政策调控政策体系简介

我国房地产宏观调控目标主要有两个：一是经济增长目标；二是社会公平稳定目标。调控政策主要包括经济政策、行政政策及一些宣传引导手段。通过经济政策（主要是货币、财政政策等）进行调节，以行政政策（主要是规划、计划等）进行管理和指导，同时配合信息宣传活动进行引导，以实现对房地产业的政策调节。经济政策和行政政策各具特色，相互联系，相互补充，共同构成了我国房地产宏观经济调控政策体系，如图1所示。

在我国房地产宏观调控政策中，经济政策主要包括货币政策、财政政策和土地政策。经济政策主要是通过影响房地产市场的供求进而调控房地产价格的。供求关系决定价格是市场的基本规律，房地产市场在运行中也必然受到这一市场规律的支配。政府可以通过调节一些经济参数，如价格、税收、利率、折旧率等影响企业的投资和消费者的需求，达到调控目标。行政政策的作用路径不同于经济政策，其主要是针对开发商施加影响，不适用于一般消费者。主要可以通过限制直接限制房价的方式，限制房产结构等方式调控房地产市场。现阶段我国政府主要采取经济政策调控，一般只有当房地产业发展影响我国国民经济正常发展时，才会采取行政政策手段。

二、我国现阶段房地产调控政策遇到的困境分析

近几年来，我国出台了一系列房地产宏观调控，但效果不容乐观。

可以看出，今年来我国房地产价格依然以强劲的势头持续走高，房价涨幅也随调控政策起伏不定，很多调控政策的实施都只是起到暂时抑制房价的作用。造成这种困境的原因主要有以下几个方面。

1.随着我国城市化进程的发展，土地资源愈发紧缺。这对城市建设用地提出了艰巨的挑战。我国地少人多，房地产开发用地紧张。目前我国人均耕地约1.43亩，不足世界平均水平的40%。我国人口基数大，随着城镇化进程的加快，本就捉襟见肘的土地供应将更为紧张。这种情况导致土地价格大幅上涨，继而导致房价持续攀高。

2.我国经济发展对房地产业过度依赖。长期以来，我国房地产业被设计成国民经济的支柱性产业，导致了我国经济对房地产的过度依赖。我国现行的土地批租制度使得出卖土地成为地方的主要财政收入。因此，房地产业为地方政府创造了巨大的经济业绩和财政收入。2012年前11个月，我国130个主要城市土地市场总土地出让金额达1.18万亿元，与2011年同期相比减少了30%。以此推及全国所有城市，2012年全国地方政府的土地财政总收入可能会比2011年减少上万亿。这样，各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方，因此地方政府在实施调控政策时的积极性不强，执行力度不大，这对调控效果产生很大影响。在经济增长和社会公平稳定双重目标追求下，政府往往更注重经济增长，其结果必然造成地产市场的持续升温和房价的不断推高。

3.我国贫富差距悬殊，目前政府房产业税收政策不完善。我国目前最贫困人口约占总人口20%，但他们占收入或消费的份额却只有4.7%，然而占总人口20%的最富裕人口所占收入或消费的份额却高达50%。富人有一次性付款买好几套房子的经济实力，而穷人则可能几辈子的收入也买不起一套房子。在在这种大背景下，政府出台的房地产调控的金融税收等政策往往会大打折扣。比如提高首付比例和房货利率，这使得买房的经济起点提高。对于富人来说买房本不差钱，一次性全额付款也没关系，而对于穷人来说，高额的首付和高的房贷利率对其构成了巨大的经济压力。提高房货首付比例和利率不仅不能限制富人炒房，反而给穷人增加购房压力，导致更多的人买不起房。变相的给了少数富人买更多房子的机会。至于通过征收二手房交易税来抑制房价的政策就更收效甚微了。价格由供求关系决定，当前房地产市场需求远远大于供给。此时征收交易税对对抑制房价毫无影响，市场的力量会导致卖方完全税收转嫁给下家。这样，相当于政府直接向买方征税，这在一定程度上进一步促使了我国居民收入差距的扩大。

4.部分房地产宏观调控政策产生了很大负面影响。部分房地产宏观调控政策未根据我国房地产市场现状设计，产生了很大负面影响。一些房地产调控政策设计初衷是为了抑制“投机型需求”，但忽视了政策对房地产供给的巨大负面作用。例如在房地产宏观调控中，房地产行业向金融机构贷款被限制，这大大阻碍了房地产供应商的发展。2011年度银行几乎停止了90%以上的房地产按揭贷款的发放，这导致2011年因缺少资金而破产退市的房地产公司多达6000多家。近几年来我国房价上涨过快，最根本的原因还在于住房供求的不均衡。因此，从长期来看，如果房地产市场供应不能继续增加，房地产市场的刚性需求仍将是住房价格的最有力支撑。人们对未来房地产供应紧缺的预期将不会变化，房价上涨压力依然很大。

此外，房地产市场本应该是这样一种垄断竞争型市场：既能使房地产业达到规模效率，又可以使其性价比在比较激烈的竞争中提升。然而，随着调一些控政策的实施，导致房地产市场洗盘严重，已初步形成寡头垄断的市场格局。一些大的房地产开发商可以凭借其雄厚的资本，在城市或者全国形成房地产市场的资源垄断。

三、我国当前房地产业宏观调控的出路

1.加快土地税制改革，合理规划，提高土地配置效率。世界上有很多发达国家都有像中国现阶段一样去依靠土地财政，千方百计地去抬高地价赚取更多的土地出让金去创造经济业绩和财政收入。但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入。国外中央政府限制地方政府对土地的处置权，土地出让由政府统筹规划，这样既能大大降低地方政府对土地财政的依赖性，又能在一定程度上保护耕地，使地方政府转向追求传统的工业和农业经济的可持续发展。同时，土地征税制度的改革，对存量土地征收物业税、房产税，还能增加房地产“投机性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投机，降低房价的作用。因此，我国房地产业可以借鉴新加坡、德国经验，合理规划房地产用地，以开发中小户型为主，着更集约的原则来进行房地产开发，提高土地的配置效率，坚持走资源节约型道路，满足人民群众安居乐业的需要。

2.逐步改革地方政府绩效评估体系。重视对社会公平目标的追求，建立更科学的绩效评估体系。同时，实施对地方政府的房地产调控的问责制把控制住房价格过快上涨、增加保障房建设等内容纳入经济社会发展工作的目标责任制，切实强化对地方政府行为的约束，多管齐下，促使地方政府将房地产宏观调控政策落到实处。

3.加快对现有税制的改革，设计更合理的房地产业税制。房地产税的设计应当以抑制房地产市场的投资性需求为主要目标。对于我国当前的房地产市场来说，征收房产税是一种长期有效的调控手段。房产税的开征能大大增加以投资为目的消费者的税收负担，从而有效的抑制投机性需求。这种调控方式可以长期留存，并通过税率的调整来收紧或放松。我国目前已在上海和重庆部分地区开展征收房地产税的试点工作，且已取得了初步成效，当然也发现了一些问题。因此，要总结经验，对房产税征收范围、税率多少、房屋等级的界定、房屋的价值评估一些列问题，组织专家学者进一步探讨并进行科学的评定，逐步去完善房地产税制度。

此外，还应建立健全房地产业相关的行政法律法规，切实保障房地产宏观调控政策的实施。并通过信息宣传，舆论引导等手段使政府房地产宏观调控政策为大众所知，彻底深入人心。

参 考 文 献

[1]金海燕.我国房地产宏观调控政策运行过程研究.哈尔滨工业大学博士论文.2008（9）

[2]王兵.关于当前房地产宏观调控政策的思考[J].科技信息（科学教研）.2007（15）

[3]余凯.中国房地产宏观调控的难点问题和对策研究[J].经济研究导刊.2013（4）

[4]周中元.国外房地产宏观调控政策借鉴与启示[J].特区经济.2007（1）

篇10

从2006年宏观调控后情况来看，房地产市场价格快速上涨并没有停止。只要房价快速上涨，房地产开发投资就不会放慢增长速度，国内投资过热就不会改革，国内银行信贷扩张就不会放缓。也就是说，只要房价增长不减下来，国内房地产市场的投资者不会放慢。

面对国内投资过热、银行信贷快速增长及贸易顺差增长过快，央行采取一系列的宏观调控政策，如多次提高法定存款准备金率、发行定向票据、进行公开市场操作等来紧缩银行信贷，但实际效果都十分有限，特别是房地产市场仍然高歌猛进。那么这次央行采取加息的方式来调整整个国家经济过热，调整房地产市场投资过热，是否能够起到效果。这就要看央行进一步行动了。

在目前低利率政策下，管制下的利率水平与企业投资回报率相比，是不可比拟的。央行加息的意义，并不在于加息的幅度高低，因为加息0．27厘，对于平均投资回报率为16．8％的国内企业来说，对于暴利的房地产企业来说，可以忽略不计。但是，如果央行通过加息逐渐地改变政府的低利率政策、逐渐地改变政府宏观调控工具并由此来改变企业及个人预期的行为决策，那么央行加息所起到的作用是不可估量的。特别是当央行能够增加加息的频率时，或者说让中国的利率政策进入一个升息的通道时，其意义更是非同小可。从这个意义上来说，这次央行的加息，并不在于加息多少这个结果，而在于央行宏观调控方式是否改变。

在国外成熟的房地产市场，低利率是资产价格泡沫的重要刺激因素之一，而加息往往带来挤出资产价格泡沫的效应。尽管中国的利率尚未完全市场化，房地产市场也尚未完全成熟，但央行加息仍会给房地产市场带来重要影响。房地产业是一个资金密集型产业，它的运作和经营都需要有强大的资金做后盾。就目前我国的房地产融资市场而言，房地产企业的融资渠道主要还是银行，央行的不断加息，无疑会不断地增加房地产企业的资金成本。

从现实的情况来看，央行小幅度的加息对一般的企业及市场影响不会太大，但央行连续加息时，情况就不一样了。央行加息影响最大的应该是国内房地产市场。一是国内房地产是占GDP比重较大的市场，二是金融。房地产市场发展就在于金融对其支持的力度。金融对房地产市场的影响不仅在于房地产供给方，而且在于房地产市场需求方。因为利率水平不同决定了房地产市场需求者进入程度。也就是说，加息尽管对房地产企业的影响不会大，但对依靠银行按揭贷款购房的消费者及投资者则是影响很大的事情。对于以转按揭贷款购房的普通消费者来说，加息也会增加购房成本，目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率，因此，加息会增加已购房者的每月房贷还款额，同时，也会使持币待购者的支付能力下降。

1．对房地产供给市场的影响

央行加息，必定会使房地产企业的贷款也就是使其资金成本相应上升，但主要还是为了削减放贷冲动。在抑制商业银行的放贷冲动的同时，不过多地增加房地产企业的利息负担。

（1）加息对房地产开发企业的影响

对于多数房地产开发企业来说，加息在短期内影响不是很大。对于那些资金比较紧张、现金流不是很顺畅的房地产开发企业来说，可能会有比较大的影响，比如，资金的有效供给和周转，资金链的畅通等。但从长期来看，房地产企业利息支出变大，使得其融资成本增加，但财务费用存在转嫁的可能，从而进一步提高房价。

（2）对二手房市场的影响

央行连续加息，一方面，使投资型购房者的月供压力进一步增加；另一方面，随着“住宅禁商”的推行，高档物业的租金会不断下滑。综合考虑，加息对于投资住房靠出租获取收益的人来讲，收益本身没有明显的增加，还有可能下降，而投资成本如贷款的利息在增加，净收益趋向减少，因此，这部分业主将有可能选择出售房屋，从而有利于促进二手商品房房源的供给。

由此可见，对于房地产供给市场来说，加息会增加房地产企业的融资成本，而融资成本的增加，又会进一步影响房价。短期来说，对于资金实力雄厚的房地产企业来说，加息带来的影响不是很明显。从长远来看，一方面加息引起银行信贷口的紧缩，会从资金供给方面淘汰一些规模不大、实力不够雄厚的房地产企业，进一步规范了房地产市场；另一方面，加息引起的房价持续上涨而带来房地产企业利润的增加，会弥补因加息带来的融资成本的增加。加息不会减少房地产市场的供给。

2．对房地产需求市场的影响

对于自主性需求的普通购房者来说，加息会增加其购房成本，目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率，因此，加息会增加已购房者的每月房贷还款额。同时，也会使持币待购者的支付能力下降，增加其观望心态。而对投资者、投机者来说，加息会增加融资成本，使其预期收益下降。因此对投资性需求影响较大。总体上，在前期政府出台诸多宏观调控政策的背景下，加息会进一步打压消费者心理预期，使得市场需求减少。一方面，加息对房地产市场投资者直接成本的影响是巨大的。如果购买一套总价为120万元房子，首期付款20万元，贷款100万元，分30年付清，贷款利率为10％，则每月按揭贷款8775．70元，30年后本息和为332万元，其中，利息支付232万元。可以说，在复利的情况下，利率上升对房地产购买者的成本影响会十分大的。可见，此次宏观调控政策主要打压的还是对房地产市场的投资性及投机性需求。另一方面，短期内介于目前通货膨胀预期，即便是在目前的利率水平下，银行存款的利率依旧为负，储蓄对资金的分流显得力不从心。房地产投资作为资金保值增值的宣泄口，短期内引来了部分投资性及投机性的需求，并且由于宏观调控的滞后性，短期内房地产市场的需求将继续保持旺盛态势。但从长期来看，等到宏观调控发挥其作用之后，物价水平将保持稳定，投资性及投机性需求将会被挤出房地产市场，对房地产市场的需求也将维持在一个相对稳定的水平上。

3．对房地产融资市场的影响

房地产作为资金密集型产业，金融支持是房地产得以发展和繁荣的关键所在，而金融对房地产的支持不仅表现在房地产市场的供给方，比如，房地产开发企业的融资，而且表现在房地产市场的需求方。而随着国家的宏观经济调控，不断出台的金融紧缩政策加息会加大房地产开发企业融资成本，削弱了企业对银行信贷的依赖。自从央行提高贷款门槛，房地产企业从银行贷款已十分不易，未来开发企业通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展。而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。