工程资金监管协议范文

导语：如何才能写好一篇工程资金监管协议，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

During construction management units to strengthen water conservancy construction funds for construction management to ensure that funds earmarked funds legal basis and the impact of regulatory measures implemented.

【关键词】水利工程资金监管法规

中图分类号：TV 文献标识码：A

当前水利工程建设期中建设管理单位积极推行资金监管措施，保障资金专款专用。因为措施实施涉及对承包商工程账户的监督，必须账户所在银行的服务配合，故实施该措施的必要性和法律依据值得探讨。同时，资金监管措施的推行，对施工承包商的资金使用都会产生哪些不利的影响，笔者认为也有必要站在承包商的角度认为分析。

一、水利工程建设单位对施工承包商实行资金监管的必要性

1.水利工程投资规模大、建设周期长，社会效益波及范围广。例如，笔者参与建设的南水北调中线一期工程于2003年底开工至今，根据可研报告批复，主体工程静态投资为1435亿元。

从以上数据看出，正在修建的南水北调中线工程耗资巨大，设计规划耗时长久。所以在建设期内，做好资金管理工作是确保质量、进度、安全等工程建设管理要素的关键之一。资金的及时支付和准确使用是资金管理的重点。

2.当前工程承包商的资金调配灵活，资金滥用现象频现。随着国内各施工企业大多完成从计划经济体系转向企业化进程，资金和人员调配灵活度高，较容易出现款项挪用、外借、转移等问题，造成资金浪费甚至出现缺口，进而影响工程建设。

例如笔者亲身参与了南水北调中线工程的京石段应急供水工程的施工。该段工程为2003年开工，没有资金监管措施。因承包商资金转移挪用、经营不善、原材料涨价等原因，建设后期部分承包商陷入资金困难，建设单位的月进度款拨付刚到就被支取一空，没有剩余资金用于现场工程建设。部分材料厂商因欠款屡拖不结，频频到建设单位告状。这些经验教训是迫使南水北调中线工程建设单位选择在漳古段工程施工中引入资金监管措施的重要原因。

为了保证工程建设的顺利开展，保证专款专用。工程建设单位在做好自身资金管理的同时加强对支付给施工承包商的各项资金执行监管措施就是迫切需要。

二、实施工程建设资金监管的政策要求

根据财政部和水利部共同下发的《财政部、水利部关于切实加强水利资金使用监督管理的意见》（财农【2012】22号）文件精神，提出要求确保水利资金安全有效使用，推进水利资金的科学化精细化管理，切实加强水利资金使用（的）监督管理等方面。强调从制度建设、预算管理、监督检查、廉政风险防控等各个方面，加强水利资金使用监督管理。逐步形成完备的水利资金管理制度体系，建立多元化监督体系，减少数据不实、虚假立项、挤占挪用资金等违规违纪行为。

建立健全水利工程资金分配、拨付、使用和项目管理等环节在内的整个资金运行全过程的管理体系，是中央对今后水利工程管理的重点要求方面。水利工程的建设单位必须在提高水利工程建设管理水平，加强资金监管方面采取多种措施。保证资金按国家有关规定和合同条款及时、准确的支付和专款专用。

三、实行建设资金监管的合理合法途径

对承包商实行资金监管在水利项目管理中并不多见，存在诸多不同部委行业政策法规的矛盾。实行资金监管涉及施工承包商经营自和现场项目部与总局的资金调度和管理权限等问题。因此顺利实行资金监管的前提是解决其合法合规的问题。

1．建设单位支付给施工承包商的资金，因为在所有权上已经发生转移，建设单位无权干预审查资金的使用，建设单位就需要得到授权具备监督权。在南水北调中线漳古段工程的招标阶段，建设单位就将实行资金监管的条款纳入招标文件内以取得监督权。因工程施工承包合同是通过“要约”与“承诺”的过程签订的，施工承包商对项目投标，就视同对招标文件所列条件的相应，其投标价格应考虑实行资金监管对施工成本产生的影响。所以，通过招标文件和监管协议等合同有效组成部分可以明确资金监管的范围、方式、权责等，顺利解决了工程资金监管的合法合规问题。同时拟定的资金监管协议，将承包商在当地开设的账户银行纳入第三方，从而使资金监管协议具备落实的基础条件。

2.银行在协助资金管理方面有天然的优势，在银行内对资金流动行使监督具有可行性。从而通过银行的信息平台建立对资金流动信息的收集整理和反馈，实现对资金监管理论的落实。

3．资金监管协议的条款必须详尽、完整、具有可操作性。在实施过程中，对施工承包商的资金使用进行约定权利范围内的监管，只有出现施工承包商转移、挪用资金等违约情况时，才能采取协议措施。就如同建设单位要求施工承包商按照投标承诺投入人员、设备等管理措施一样，资金监管不能给予建设单位干预施工承包商正常生产的权利。

通过以上详尽的考虑和措施，解决了资金监管在日常工程管理实施中的合理合法性问题。

四、资金监管对各方的影响分析

1．首先水利工程项目是一种特殊的商品，除了技术含量较高外，建造过程持续时间相当长，就是商品交易过程复杂，期间因为政策、市场和环境等因素可能发生变化，对于合同双方而言，都存在一定的风险。作为施工承包商的角度看，在施工过程中引入监管体制无疑增加成本支出和不确定因素，这是施工承包商所不情愿的。

2．在项目建设期间，施工承包商的项目部主要有以下几项资金来源：自备的资金；建设单位支付的预付款和进度款；质保金；其他收入。同时，项目部的主要开支有几大类：人员工资和日常办公开销；设备、材料采购租赁费；支付给分包单位的工程款；总局收取的管理费、利润和代缴的各类费用等。在资金监管过程中，为了起到有效监管的作用，承包商的人员费用、日常办公开销和各项税费等都不可避免的被纳入监管范围以内，这样无形中增加了施工承包商调拨资金的时间成本和管理成本。

3．中标的施工承包商总局对建设资金监管制度多持反对意见。因为当前工程建设市场，各承包人需要不断参与各类工程项目的投标和建设，需要人员、设备、材料的不断投入和更新，对于资金的使用有着自己的制度和办法。目前，市场上可供使用的融资平台或者成本高昂或者程序复杂，所以在各工程项目资金较充裕时互相调拨对施工承包商来说是常见的操作方式。建设单位的资金监管措施客观上增加了施工承包商的融资难度和成本，也使得他们对待资金监管措施缺乏积极性。

4.漳古段工程实施银行监管措施时，从银行方面得到的帮助有限。依然面临着资金拨付后对法人账户监控并不被银行系统全面接受的尴尬。银行在参与监管协议后获得了稳定的资金注入保证，同时赚取相应的服务费用和资金占用权利。对于协议的落实，并没有过多的积极性。协议相关条款的实施完全依赖于负责监管账户的银行的负责态度、柜台员工责任心等不确定因素，造成了不同的银行出现工程监管力度迥异的现象，出现了监管期间，仍有个别违反监管协议的资金调拨情况的发生。

5.资金监管的推动主体只有建设单位，施工承包商和银行只是被动接受，客观上限制了监管措施更好的发挥它的效力。建设单位在资金监管协议中没有处罚手段和措施，协议其余两方违约成本实质为零。银行在监管协议中，没有义务缺失下的成本付出。在整个三方中处于最主动的地位，建设单位有求于银行落实监管协议，施工承包商有求于银行顺利提取或划拨资金，造成了事实上银行可以毫无顾忌的随意处置资金监管协议的实施。

篇2

第二条凡在本县范围内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本办法。

第三条本办法所称商品房预售资金，是指取得商品房预售资格的房地产开发企业(以下简称开发企业)将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按照商品房预售合同约定支付的购房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。

第四条县房地产行政管理部门负责本县商品房预售资金的监督管理，主要履行以下职责：

（一）督促检查商品房预售资金监管的实施情况；

（二）办理商品房预售资金监管协议的备案工作；

（三）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理；

（四）商品房预售资金监管其他有关工作。

中国人民银行县支行、县银监部门负责对监管银行的商品房预售资金监管行为进行监督检查。

县房地产行政管理部门、人民银行、银监部门应建立商品房预售资金监管协调机制，分工协作，相互配合，共同做好商品房预售资金监管工作。

第五条批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。商品房预售资金监管期限，自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房屋初始登记后达到购房人可办理转移登记条件止。

商品房质量保证金的监管期限，自项目竣工交付使用开始，至商品房质量保修期满止。

第六条监管额度内的商品房预售资金只能用于购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备和支付工程建设的施工进度款、缴纳法定税费、偿还本工程开发贷款、物业专项维修费用和房屋保修费用及支付本工程其他相关费用。

第七条开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择商品房预售资金监管账户开户银行(以下简称监管银行)，开设商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管专用账户)，监管专用账户不得支取现金。由县房地产行政管理部门、人民银行、监管银行、开发企业四方签订统一格式的《县商品房预售资金监管协议》(以下简称监管协议)，并报县银监部门备案。

监管协议由县房地产行政管理部门、人民银行和银监部门共同制定，应包括监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容。监管协议签订后，监管银行应向开发企业预发放监管专用帐户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。

商品房开发项目属单家商业银行贷款或提供按揭的，该银行即为监管银行。属多家商业银行贷款或提供按揭的，由开发企业和商业银行商定选择一家相关监管银行。

第八条开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，应当向县房地产行政管理部门提供下列资料：

(一)提供其选定的监管银行资料及预发放的监管专用帐户账号；

(二)监管项目的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

（三）监管项目建设方案和工程形象进度表；

（四）监管项目各阶段的资金使用计划（用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可办理转移登记条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度）；

（五）申请预售项目工程预算清册；

（六）依法应当提供的其他资料。

第九条开发企业取得《商品房预售许可证》后，应在3个工作日内向监管银行申请开立正式监管专用帐户账号，并向监管银行提供下列资料：

（一）商品房预售许可证复印件；

（二）监管项目预售资金监管额度意见书；

（三）监管项目用款计划；

（四）监管项目工程预算清册；

（五）监管银行要求的其他资料。

监管银行应在正式监管专用帐户账号开立后5个工作日内，将上述资料及开发企业的开户申请书报县人民银行、银监部门备案。

第十条县房地产行政管理部门应当根据监管项目工程类别核定预售项目工程预算清册和预售资金监管额度。商品房预售资金监管的额度为申请预售项目工程预算清册总额的150%。预售资金监管的额度一经确定，一般不作调整，由县房地产行政管理部门出具项目预售资金监管额度意见书（附核定的预售项目工程预算清册）报监管银行、县人民银行、银监部门备案。监管项目发生变化，而需调整预售资金监管额度的，由县房地产行政管理部门出具项目预售资金监管额度调整意见书，并报监管银行、县人民银行、银监部门备案。监管银行根据县房地产行政管理部门出具的项目预售资金监管额度意见书或调整意见书实施监管额度的调整。

第十一条开发企业变更预售资金监管银行或者监管专用账户的，应当向县房地产行政管理部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将原监管专用账户中的预售资金全部转入变更后的监管专用账户，并报县人民银行、银监部门备案。

第十二条监管项目的商品房预售资金（购房款）由购房人直接存入监管专用账户。开发企业不得直接收存商品房预售资金。开发企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。开发企业申请办理《商品房买卖合同》备案登记时，应当提供购房人将购房款存入监管银行资金账户的缴款凭证。

购房人按揭贷款购买商品房的，开发企业应当提供监管专用账户作为贷款到账账户，其按揭贷款（含公积金贷款）由贷款银行负责在贷款发放后次日划入监管银行的监管专用账户。

第十三条监管额度内的商品房预售资金使用实行封闭式管理。开发企业在资金使用节点申请使用监管资金的，应当持县房地产行政管理部门出具的监管资金使用意见书及以下材料向监管银行提出书面申请：

（一）地下结构完成节点：提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的地基与基础分部工程质量验收记录材料；工程形象进度照片。

（二）结构封顶节点：提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的主体结构分部工程质量验收记录材料；工程形象进度照片。

（三）竣工验收节点：提交规划验收合格报告；消防验收合格报告；经勘察、设计、施工、监理等单位签字的《房屋建筑工程和市政基础设施工程工程竣工验收报告》；房屋质检部门的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

（四）完成初始登记并达到购房人可办理转移登记条件节点：提交产权登记部门的商品房初始登记证明。

（五）用于支付保修期内的物业维修资金，应提供业主、物业服务公司维修方案及物业主管部门的审查意见。

第十四条在最后一个商品房预售资金拨付节点前，监管专用账户内必须保证有足额的资金转为商品房质量保证金进行监管。

商品房质量保证金的监管额度为申请预售项目工程预算清册总额的5%（参考同类地段、同一时段其它房地产项目的工程造价）。

商品房质量保证金，用于保修期内商品房的质量保修。

第十五条监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，并根据监管项目工程预算清册、资金使用计划等材料，严格审核开发企业资金使用申请，不得超额度支付。符合条件的，自申请之日起2个工作日内直接将款项划入收款方账户。

第十六条开发企业应当于每月25日前向县房地产行政管理部门报送当月建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。监管银行应当于每月27日前将本银行监管的商品房预售资金情况报县人民银行、银监部门备案。

县房地产行政管理部门应当对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。监管人员应每月巡视监管项目工程进度一次，并将巡视情况记录在案，若发现监管项目工程停工，应列入重点监管对象，并查明停工原因，采取相应的措施。

监管专用账户内归集余额已高于监管额度的资金不列入监管范围。

第十七条开发企业监管项目完成初始登记并达到购房人可办理转移登记条件的，县房地产行政管理部门应当及时核算出商品房质量保证金监管额度，并通知监管银行对其额度实施监管，同时终止对监管专用账户中商品房质量保证金额度外资金的监管。

第十八条商品房质量保修期满，开发企业凭县房地产行政管理部门出具的证明材料向监管银行提出监管专用账户撤销申请。监管银行应当按照有关规定办理账户撤销手续。

第十九条开发企业有下列行为之一的，由县房地产行政管理部门责令限期改正，并依法或依约定追究其相应责任。同时，将其违法违规行为予以公示，并记入企业的诚信档案和县人民银行的征信系统：

（一）直接收存商品房预售资金的；

（二）未及时将贷款转入专用账户的；

（三）未按规定使用商品房预售资金的；

（四）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的；

（五）与施工单位、监理单位串通，利用虚假证明或采取其他方式违规使用商品房预售资金的。

第二十条监管银行未按监管协议约定拨付商品房预售资金的，开发企业可按监管协议约定，选择其他商业银行作为监管银行。

第二十一条监管银行未按要求受理、审核开发企业使用商品房预售资金的申请资料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除依法或依约定承担相应责任外，3年内不得在本县承担商品房预售资金的监管。

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关键词：商品房；预售资金；监管模式；立法构想

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2013）14-0015-02

2012年8月，一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网上盛传，一场关于商品房预售制存废的争论在网络上愈演愈烈，我国商品房预售制度再掀存废之争。

笔者认为，在房地产建设资金紧缺的情况下，取消商品房预售制度是不明智的，预售制度应完善而非废除。商品房预售资金的收取和使用是商品房预售的重要环节，预售资金是预售制度设立的最重要基础和存在的最基本条件，故预售资金监管问题是整个预售制度需要解决的最主要问题。本文以商品房预售制度再掀存废之争为切入点，深入研究我国的商品房预售资金监管现状、我国香港地区及美国商品房预售资金监管模式对我国的启示，并为完善我国商品房预售资金监管模式提出构想。

1 我国商品房预售资金监管模式现状分析

商品房预售制度在我国发展的二十几年来，实践中已经形成了政府监管模式、银行监管模式、银行监管加监理公司监管模式、担保公司加银行监管模式等几种监管模式。

1.1 政府监管模式——以广州市为例

政府监管模式即以房地产交易管理部门作为监管机构进行预售资金监管的模式。广州采用此种监管模式，具体监管模式是：由销售预售房的开发商、资金监管小组和为预售资金设有独立账户的银行等三方签订有关监管预售资金协议书，以明确各方所享有的权利和承担的职责。开发商预售商品房所得的款项要全部存入该独立账户，开发商对于预售资金的每项支出都要接受国土房管局和银行的监控。

政府监管模式中因政府具有行政权力而对开发商具有一定的行政约束力，但政府监管部门在监管过程中可能利用行政权力干预项目建设的正常运作，并可能引起寻租和腐败；政府监管部门缺乏专业的监管队伍，使监管在多数情况下流于形式；另外政府部门难以落实因监管不当而产生的监管责任等。

1.2 商业银行监管模式——以南京市为例

所谓的商业银行进行监管的模式，事实上是由开发企业委托商业银行进行监管。南京市2008年制定实施的《南京市商品房预售款监管办法》第五条明确规定了此种监管模式。

银行作为金融机构，对商品房预售资金进行监管具有专业优势，可优化监管环节，提高监管效率；同时监管主体与行政主体分离，可有效避免行政权力对房地产市场的过分干预和权力寻租，又可避免政府因监管不力承担经济赔偿责任。然而银行监管模式有其固有的缺陷：商业银行不具有监管的公正中立性。开发商通常选择与其长期业务往来的商业银行合作，银行势必会为利益而放宽监管环境；商业银行缺乏对工程进度和质量进行监督的专业人员；银行与开发商签订的监管协议缺乏规范性和约束力。因此，银行监管模式并非最佳监管模式选择。

1.3 银行监管加监理公司监管模式——以重庆市为例

此种监管模式是以工程监理机构和银行共同作为监管主体，并共同与房地产开发商签订三方预售资金监管协议。重庆市采用这种监管模式，预售款由预售人委托设立预售款专用账户的商业银行代为收取，代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。预售款专款专用，由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实施进度，书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知，代收预售款的银行不得直接向预售人划款。

监理公司对工程的进展有准确、专业的了解与判断，这就不需要再雇佣专业人士或者委托专业机构进行审核，节省了一部分监管成本。但实践中也存在不足之处：监理公司大多是开发商通过招标确定的，受雇于也受制于开发商，其中立公正的地位难以保障；监理公司的风险抵抗能力和责任承担能力不足。

银行加监理公司监管预售资金，综合了银行监管与监理公司监管的优势，但其共同缺陷，使此种监管模式仍有制度弱点。

1.4 银行监管加担保公司监管模式——以济南市为例

此种监管模式是银行与担保公司作为共同监管主体，与开发商签订三方协议明确三方的权利、义务和责任对预售资金进行监管。济南于2005年在全国首次引入银行监管加担保公司监管模式。商品房预售资金的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施。引入担保公司作为监管主体，有其特有的优势：担保公司的担保责任与开发商违约使用预售资金之间的利益对抗使得担保公司的监管更具有力度，从而减小了购房者的风险；担保公司一般是房屋置业担保公司，此种专业的担保公司配备了建筑、金融、经济知识的专业人员，不须外聘专业人员就可以对工程的施工进度和预售款的流向进行有效评估，减少了监管成本。但担保公司与监理公司类似，受雇于同时也受制于开发商，责任承担能力弱等也会在一定程度上损害购房人的利益。

2 我国香港地区及国外商品房预售资金监管模式对我国的启示

2.1 香港地区律师行监管模式

香港对预售款和定金的监管程度非常严格，采用律师行监管模式。开发商与购房人签订房屋买卖合同时，购房人可支付全款或10%至30%的定金，这些款项交给开发商的代表律师行代为托管而非交给开发商。律师行必须在银行开立独立账户存入款项而不可与自身账户或其他账户混淆，更不可未经批准擅自调动或使用该款项。

笔者认为，香港的商品房预售资金律师行监管模式可以有效防止开发商滥用预售资金，保障购房人的合法权利的同时也维护了为购房人提供贷款的银行的合法权益。但目前来看，我国大陆地区律师行业发展不够健全，律师专业水平有待提高，行业队伍有待壮大，仅可在一定程度上借鉴香港的律师行监管制度。但未来我国大陆律师行业发展成熟后，该种监管模式不失为一种较佳选择。

2.2 美国商品房公证托管制度

美国的商品房预售制度发展到今天已经有五十多年的历史。公证托管制度是不动产交易的保障制度。公证托管制度是指通过中立第三方暂时托管价款、契据、文件各项单据、检查报告，计算当事人所应付的各项税款、保险费。有时也会按照要求完成所有权调查、他项权清查等任务，待契约所应当完成的各项条件达成后，将价款与契据分别交给买卖双方的一项不动产交易办法。

在美国，根据法律规定，房屋竣工之前，开发商不可与购房人签订正式的房屋买卖合同，而是签订意向书性质的“商品房预定协议书”。协议书中规定有意购房者先向开发商支付一定数额的定金，而这个定金不能直接交由开发商保存或变相保存，必须要交中立的第三方存放，该第三方必须是依法取得执照的律师事务所、房地产经纪人、保险公司或者其账户正支付提供担保的机构。开发商预售房屋时，预售量达到一半以上才能拿到银行贷款，正式开始工程建设，而房屋竣工完成交付后，开发商才能取得购房人交付的预售资金。

笔者认为，美国的公证托管制度从根本上断开了开发商与预售资金的接触，从而断绝了开发商对预售资金滥用的可能性，这对我国借鉴美国建立商品房预售资金中立第三方托管制度有一定的启发意义。但目前来看，我国房地产开发资金需求量大，开发周期长，房地产商自有资金短缺，因而预售资金成为开发商短期内融资并加快资金回笼，提高资本利用率的主要方式。因此目前实现美国式的公证托管制度仍不符合房地产市场的现状。但可考虑在经济发展到一定水平时采用此种公证托管制度。

3 完善我国商品房预售资金监管模式的思考

3.1 完善商品房预售资金监管的相关立法

如上所述，我国现有的几种商品房预售资金监管模式各有利弊，发达国家和地区的监管模式对我国有一定的借鉴意义，但是建立一套完备的预售资金监管模式仍需要从我国自身的国情和市场经济发展程度出发。立法是制度建设的根基，我国商品房预售资金监管制度存在的诸多问题中，缺乏全国性统一立法是最根本的。同时，法律位阶和效力问题也应受到足够重视。笔者在分析我国相关立法现状和总结借鉴国外相关制度的基础上提出以下立法构想：首先，制定和完善相关法律。应在现有的《城市房地产管理法》中明确并具体规定商品房预售资金监管制度。且可以考虑以立法的形式具体规定对商品房预售资金的全程监管，在具体监管流程中重点监管预售资金的存入与取出环节。其次，制定相关行政法规。由国务院按照有关法律的规定制定相关的行政法规，在全国范围内统一具体监管办法，提高预售资金监管的法律法规效力位阶。最后，完善部门规章和地方性立法。《城市收费预售管理办法》专门以章节的形式具体规定预售资金的监管办法，避免授权不当的立法乱象，并提高商品房预售资金监管的法律效力。地方性立法应在上位法基础上，结合地方的实际，具体规定并细化监管办法，但不得与全国性的统一立法相违背。

3.2 确立政府监督下的双层监管主体

通过对国内监管主体的考察和评价，我们发现单一主体的监管无法达到全面而高效的监管效果，而现有的多主体监管模式也问题百出。结合发达国家和地区的先进经验，笔者认为，商品房预售资金监管主体应当同时具备以下几个条件：

（1）监管主体应具有中立公正性。监管主体应不牵涉任何利益，以中立客观的第三人身份对预售资金进行监管。这样才能防止监管主体因与开发商有利益牵连而放宽监管环境，公正地维护购房人的合法权益。我国可以尝试由相关行业协会通过随机遴选来确定监理公司、担保公司。

（2）监管主体应具有专业的工程监管能力和金融知识水平。项目工程的监管是预售资金监管的关键环节，要求监管主体具备专业的评估知识和执行能力，监管过程中应当有懂得建筑知识的监管主体（房地产方面的担保公司一般都配备专业人才），还应当有精通金融知识并且能有效控制和监督资金流入的主体（银行无疑在这一点上是最佳选择）。精通建筑知识的主体通过准确把握工程的进度才能有效调动预售金拨付以防止开发商违规挪用和抽逃资金，保证预售金如实运用到工程建设中去。

（3）监管主体应具有一定的抗风险能力和责任承担能力。根据权责相统一的法律原则，当监管主体因监管不当给购房者造成损失时，应当承担相应的损害赔偿责任。这就要求监管主体拥有独立充分的资金，以提高自身抗风险能力和责任承担能力。目前我国的监理公司、担保公司的资金与房地产开发项目资金相比九牛一毛，因此可以考虑要求准入企业联合对预售资金进行监管，增加监管主体的抗风险能力和赔付能力。另外，为提高监管主体的抗风险能力和赔付能力，可以考虑将其监管项目纳入保险体系。

（4）监管主体应具有权威性和约束力。监管主体掌握一定的公权力，可以对被监管主体实施强制力并对其他监管主体统筹协调并督查其他监管主体的监管行为。此时，政府部门中的房地产主管部门无疑是最佳选择。房地产主管部门不干涉其他监管主体的日常监管，并对其日常监管进行定期或不定期的督查，当被监管对象有滥用预售资金行为或者其他监管主体与被监管对象串通挪用被监管资金时，房地产主管部门可以发挥其行政权力的作用，对其进行强制监管。

通过对监管主体应具备的条件的分析，我们应采用多元监管主体对预售资金进行监管。笔者认为，可以将监管主体纵向划分为两层，进行双层监管，即由银行、监理公司、担保公司等监管主体相互配合进行基本监管，政府部门在此基础上对被监管主体和基本监管主体进行监管。这样基本监管主体在日常监管中可以保证预售资金监管的质量和效率，当其监管不力时，政府部门的介入可以强化监管的力度。

3.3 明确监管法律责任

我国没有相关的法律法规来明确监管主体的法律责任，有权无责必然会造成监管懈怠的后果，因此，我们需要明确监管主体的法律责任问题。监管主体因自身工作失误或其他错误、疏忽造成资金错误拨付的，应当承担赔偿损失的民事责任；违反法律或者监管协议的约定擅自使用骗取预售资金造成房地产开发商损失的，应当首先承担民事赔偿责任，情节严重的还应承担行政责任；监管主体与开发商恶意串通造成资金的错误使用而损害购房者利益的，监管主体与开发商应承担连带的民事赔偿责任，同时监管主体也应承担相应的行政责任，情节严重造成严重后果的，还应承担相应的刑事责任。具体的责任承担应有相应的法律法规作出明确的规定。

参考文献

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[2]周帆.商品房预售资金监管模式探析——一个法经济学的视角[J].黑龙江省政法管理干部学院学报，2010，（4）.

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[4]周帆.我国商品房预售资金监管模式之探析[D].济南：山东大学，2011，（35）.

[5]李开发.中美商品房预售制度比较——探寻我国预售制度改进的方向[J].城市开发，2007，（14）.

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甲      方：农业局（项目监管部门)

乙      方：国土局（项目监管部门)

丙      方：中国农业发展银行

丁      方：公司（借款人）

为促进***项目实施，丙方向上级行申报了3000万元的项目农村土地流转与规模经营扶贫贷款（以下简称项目贷款），现已正式获批。为加强项目管理，合理合规使用贷款资金，确保资金安全，按时足额归还丙方贷款本息，经甲乙丙丁四方协商，特签订本协议：

一、项目贷款金额为3000万元整（大写叁亿陆仟万元整），由丁方作为借款人予以承贷，承贷日期以丙方和丁方签订的借据为准。

二、项目贷款期限、利率及结息方式。

项目贷款的期限为6年，贷款利率执行人民银行同期同档次贷款基准利率上浮20%，按年调整，按月结息，贷款逾期加罚息30%，未按合同约定使用贷款加罚息100%。

丙方对项目贷款按月计收利息，结息日为每月末的20日。可在丁方帐户自动收取。

三、项目建设资金使用程序：

（一）丁方根据用款计划、工程进度报告和相关工程结算资料凭证，向丙方提出工程结算支付书面申请，并填制《农田项目资金支取审批表》（以下简称“《资金支取审批表》”）。同时，需提供资金支付所需其他资料。

（二）甲、乙双方分别对丁方提供的资料进行审核，并在《资金支取审批表》上出具明确支取意见。

（三）丙方根据甲、乙双方分管领导的审批意见，受理丁方的资金支付手续，按《资金支取审批表》所列清单支付资金。

四、各方职责。

（一）甲方、乙方（项目监管部门）的主要职责。

1、负责监督、协调落实本协议有关内容；对项目进行全面的组织协调，督促项目资金合规使用，封闭运行管理，确保项目保质保量实施和完工。

2、监督项目建设资金合规使用，协调各有关部门安排和落实项目资本金及还本付息有关资金，确保项目各项资金来源及时足额到位。

（二）丙方（中国农业发展银行宜宾市南溪区支行）的主要职责。

1.根据丁方提前申报的用款计划和贷款资金支付申请以及相关资料，及时办理贷款发放和资金支付手续。

2.加强对项目资金拨付的审查，监督资金按规定使用和专款专用。

3.加强对项目建设进度和资金管理，进行现场和非现场检查，在检查中，发现项目建设资金使用不合规，应积极行使借款合同约定的权利。

4.积极配合银监会和上级行的检查，对上级行和银监会检查中提出的问题及时向甲方汇报，及时与有关部门沟通协商，积极落实有关要求和措施。

5.督促有关部门提前筹措还本付息资金，并足额收回贷款本金和利息。

6.做好结算和相关服务工作，对重大信贷政策变化和新的管理要求，及时向相关职能部门、承贷主体进行宣传汇报，提高良好的结算、咨询等金融服务。

7.有权随时对丁方在丙方开设的项目管理账户及之后的多层支付的资金使用情况进行监管检查。

8.当项目出现延期、验收不合格等情况的，丁方有权按照本协议第六条第（一）款约定采取相应措施。

（三）丁方的主要职责。

1、落实借款合同约定的各项贷款条件，在丙方开设以下账户，分别核算和管理相关资金：

（1）信贷资金账户。专门核算借款人在丙方获得的贷款及支付情况。

（2）项目收益账户。对财政拨付的本项目奖补资金、投资返还的成本及回报资金实行专户管理。

（3）项目资本金账户。专门核算借款人项目配套资金到位及支付情况。

2、在贷款发放前，督促相关配套资金落实到位。对资金使用实行专款专用，确保工程款项目支付符合规定用途，不挪作他用；根据工程进度和相关工程结算资料，提出工程结算支付书面申请，填写《资金支取审批表》，并负责办理资金支付有关手续及各项日常工作。

3、对项目施工工程进度和质量负责，对项目建设中遇到的有关情况和问题，及时向各方沟通协商。

4、每月20号之前，主动准备结付贷款利息资金存入还款账户（账号： ），确保不出现拖欠贷款利息；根据偿还贷款本金的计划，在偿还日期前将还贷资金及时到账（账号： ），确保按计划偿还贷款本金。当出现不能及时或足额偿还借款的，通过其他途径筹措还款资金，确保及时足额偿还应付的本息，如仍不能按时足额偿还的，丙方有权停止发放贷款或提前收回贷款。

5、协调督促相关交易对象在丙方开设一般存款账户，将应支付给交易对象的资金划入其开设在丙方的账户。

五、甲、乙、丙三方有权通过现场或非现场方式，检查项目建设资金使用情况，包括：

（一）项目资本金是否按计划足额到位。

（二）项目资金是否按施工进度和规定用途使用。

（三）项目完成工程量和工程进度与累计资金支出是否相符。

（四）预计总投资能否控制在项目工程概算范围内。

（五）其他需要检查的问题。

在检查过程中，如发现建设资金使用不合规，甲、乙、丙三方均有权要求丁方改正。丙方可视违约情况，采取必要的信贷制裁措施，包括但不限于停止发放贷款、提前收回贷款。

（六）上述合作单位要积极配合农发行接受上级行、银监及人民银行等相关部门的检查。

六、其他约定。

（一）本协议生效后，各方均应依约履行各自义务。甲、乙、丁一方未履行本协议约定义务的，丙方有权要求丁方追加担保、停止继续发放贷款或取消尚未提取的借款、有权提前收回部分或全部借款；不能收回的，按逾期借款罚息利率按日计收违约金。

（二）丁方对项目合作的变更或解除应提前30个工作日书面通知丙方，涉及偿还贷款本息事宜的，应由丙、丁双方共同协商一致并形成书面协议。若因擅自变更、撤销项目造成丙方损失的，应由丁方承担连带赔偿责任。

（三）协议任何一方发出的任何通知、信函等文件采用电子邮件发送的，发出之日即视为已送达；采用邮寄送达的，文件投寄之日起第三日即视为送达。本条款适用司法送达。

七、本协议一式肆份，各方当事人各执壹份。

八、本协议自协议各方签字盖章之日起生效。

（以下无正文）

此页为签署页

甲方（签章）  乙方（签章）

负责人： 负责人 ：

联系地址:                      联系地址:

邮箱：                         邮箱：

联系电话：                     联系电话：

年  月  日                     年  月  日

丙方（签章）                    丁方（签章）                    

负责人：                        负责人：

联系地址:                       联系地址:

邮箱：                          邮箱：

联系电话：                     联系电话：

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一、扩大政府采购范围和规模，做到应采尽采

（一）明确财政性资金的范围

财政性资金包括财政预算资金、纳入财政管理的其他资金，以及以财政性资金作为还款来源的借贷资金、以事业单位和团体组织占有或使用的国有资产作担保的借贷资金均视同财政性资金。

（二）切实做到应采尽采

各级党政机关、事业单位（含差额拨款事业单位、自收自支事业单位）和团体组织（以下简称“采购单位”）的采购事项，均应执行政府采购相关规定，依法履行政府采购程序。对列入政府集中采购目录内的项目必须依法实施政府采购。对适用《中华人民共和国招标投标法实施条例》（年国务院第613号令）第二条规定的工程建设项目，要全部纳入工程招投标范围，与工程建设项目无关的设备和材料均须实行政府采购。

二、提高政府采购效率，节约财政资金

（三）加强采购预算执行管理

对于已列入年初预算的采购项目，采购单位要抓紧完成项目立项报批工作，其中公开招标项目立项报批工作要在每年10月15日前完成，非公开招标项目立项报批工作要在每年10月31日前完成；属于按正常程序追加预算的采购项目，随时批复、随时办理。市财政各业务部门在采购要件齐全的情况下，应在2个工作日内完成立项审批。对到年底没有完成采购任务的，该采购项目作废，采购资金收回，第二年另行研究。

（四）提前启动部分采购立项工作

对满足下列条件的采购项目，经采购单位申请、财政业务部门同意，可在部门预算批准前启动采购立项。

1.经常性项目中具有采购连续性的项目；

2.经市政府批准的追加采购项目；

3.财政资金已落实，市政府对相关事项有明确意见的项目。

（五）推行批量集中采购

参照精神，对通用性强、技术规格统一、便于归集的政府采购品目，如台式电脑、打印机、复印纸、煤炭等，由财政监管部门依据采购需求测算编制批量采购计划，统一确定采购参数，实行批量集中采购。

对适合批量集中采购的项目，原则上采购单位不得自行设定采购标准。确需设定特殊参数或附加额外条件的，须经财政监管部门组织专家组审核，报市长办公会议审定。

（六）扩大协议供货产品价格动态监管范围

市财政监管部门和市政府采购中心要将动态监测产品从目前的台式计算机逐步向全部协议供货产品扩展，如便携式计算机、打印机、复印机等。要定期对协议供货产品型号和价格进行更新。

（七）做好前期论证和标前答疑工作

在采购项目立项前，采购单位可邀请采购机构共同开展立项前期论证工作。市政府采购中心要建立完善采购文件模板库，供采购单位参考借鉴，切实提高采购文件编制效率。

对于公开招标项目，可根据项目具体情况，由采购机构、采购单位组织潜在供应商现场考察或者召开标前答疑会，以提高采购成功率。财政监管部门可视情况派人参加。

（八）建立废标项目会审制度

对废标项目，由采购机构指定专门人员会同采购单位和评审专家，对各个采购环节进行问题排查和会审，有效降低重复废标率，并将结果上报财政监管部门。

（九）简化采购运作程序

各相关单位要充分利用网络办公系统，除采购立项、变更采购方式及选择机构保留纸质审批外，其他审批流程全部实行网上电子审核。各采购单位要按照有关规定，切实做好工程预（结）算审核、电子政务类产品采购审核、进口产品论证及车辆编制审批等采购立项前的各项准备工作，切实提高工作效率。

对于政府集中采购限额标准以下的项目，首次采购废标后，采购单位可重新选择符合规定的采购机构。但对于已完成部分品目采购的项目，不变更采购机构。

三、建立考核评价制度，严肃政府采购纪律

（十）建立政府集中采购评估机制

市政府将组成评估机构并建立评估指标体系，对政府集中采购和部门集中采购工作的采购价格、采购效率、服务质量以及评审专家履职情况等进行评估考核。

（十一）完善供应商考核评价制度

采购中心要进一步强化对供应商的动态监管健全供应商库,定期对供应商库进行维护，实行清退和禁入制度。要及时记录供应商基本情况以及不良行为，对供应商围标、串标和欺诈等违法行为依法予以处罚并公示。同时，要扩大质量检测机构参与履约验收项目范围，加强对供应商合同履约情况的监管。

（十二）加强评审专家使用和管理

要进一步健全评审专家库维护管理与抽取使用相互制约的管理制度，完善评审专家的更新和淘汰机制及责任处罚办法。

（十三）加强采购机构队伍建设

采购机构要切实加强采购队伍建设，进一步强化对业务人员的法律、法规和业务知识的培训和学习，提高其依法履职的意识和能力。

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关键词：资金监管；商业银行；市场应用

中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：16723198（2012）20008902

1 资金监管业务本质和特点

银行的资金监管服务可应用于诸多领域，但万变不离其宗，其本质就是信用中介和安全支付工具，只要存在资金提供方和接受方互不信任或强势方不信任对方或者资金提供方对支付的条件、方式、对象、用途等要素有控制要求，都可以使用资金监管服务。

1.1 资金安全可靠

对资金提供方来说，将资金存入银行后，由银行对存入资金提供监管服务并根据协议中的约定条件协助完成资金的划付，保障资金的安全性；对资金接收方而言，按照与资金提供方签订的基础合同履行相应义务或在满足特定的管理要求的情况下，即可获得相应的资金，权益得到有效保障。

1.2 资金保值/增值

资金提供方将资金存入银行可以获得存款利息收入（活期/定期），即使在监管期间存入资金也可保值/增值。

1.3 操作手续简便

目前，国内的银行资金监管服务已较为完善，各家银行均可提供标准化办理流程，委托各方只要到提供该服务的商业银行营业网点签订协议、开立专户、存入资金并适时发出授权支付指令即可。

1.4 市场应用广泛

由于不同业务的交易结构或者委托各方对资金的控制要求都不完全相同，商业银行可在标准化流程的基础上提供差别化的服务方案，还可以结合银行的权证托管、贷款等传统业务提供综合解决方案，我们将在下一章节详细描述资金监管业务在各行各业的市场应用模式。

2 主要市场应用

在对公领域方面，首先因为资金监管业务有“信用中介”的功能，因此在各类交易领域，如股权和土地使用权交易、商品买卖等领域都可以使用，其次，由于资金监管可以作为“安全支付工具”，可以在企业债、信托等直接融资领域、企业福利资金和捐赠资金监管、保证金管理和基础设施项目管理等方面发挥有效作用。对私领域，在个人二手房买卖、商品买卖、留学和移民中介、家庭装修、贵重权证如子女的保单托管等领域都可以见到资金监管服务的身影。

2.1 对私服务

2.1.1 二手房买卖

二手房买卖与其它商品交易一样，先履行义务的一方风险大，后履行义务的一方风险较小。在目前二手房交易过程中，大部分采取交易签字受理后给付买房款，即卖方先行履行签字义务，此时如买方即行给付，对卖方而言无风险。但若采取银行转款方式，如买方采取推诿、或存款账户余额不足、或账户被司法查封，卖方要足额收到卖房款就要颇费周折。要想撤销交易还必须买方配合或司法裁定，落得进退两难。资金监管采取同步受理，即双方同步履行义务方式，保证了双方权利义务对等。

为了有效地规避二手房买卖交易中的信用风险，买卖双方可通过银行资金监管业务对房屋买卖款项进行监管。二手房买卖资金监管业务范围可以包括定金、首付款、贷款资金、尾款等，买卖双方在二手房交易过程中可将相关款项打入专用账户进行监管。当买卖双方履行交易合同，实现监管协议的约定条件后，银行可按协议约定，协助双方完成房屋交易资金的交割；若双方因故不能达成交易，银行则按照监管协议的约定对交易资金进行退回处理。

2.1.2 房屋装修

近年来，由于家装市场准入门槛较低，企业一哄而上，家装市场十分火爆。据统计，今年来，伴随着房地产市场的降温，一些规模较小、资金缺乏、技术落后、管理不善、抗风险能力较差的家装企业，业务量下滑，有的出现大幅度亏损，关门停业，甚至卷款逃跑。家装公司卷款“蒸发”事件一直是因扰许多业主的头疼问题，银行可采取与优质家装公司合作，共同开办房屋装修资金监管业务为业主解除烦恼。

业主与装修公司签订家居装修合同后，双方可向银行提出装修资金监管申请，并与银行共同签订资金监管协议，而后业主将有关款项存入指定监管账户。在装修过程中，只有在业主、装修公司共同签发支付指令的情况下，银行才能根据装修进度结算单办理分次支款手续。最后，待工程完毕，业主、装修公司办理竣工验收及款项结算手续，资金监管结束。

2.1.3 出境旅游/留学/移民

出境旅游保证金，一般指的是国内旅行社在组织旅游者出境旅游时，为了防止旅游者滞留不归行为，要求旅游者在出团前向旅行社缴纳一定数量的现金作为担保。除了东南亚等一些较近的国家外，欧美、澳洲、日韩等旅游线路都需要缴纳2万至20万元不等的保证金。但高额的保证金如存放在旅行社无法让游客放心，因此银行联手旅行社推出“出境旅游保证金”服务，即客户的保证金由银行监管，并根据事前的监管协议进行资金划转。

2.2 对公服务

2.2.1 股权/土地使用权交易

股权转让的手续比较复杂，涉及金额较大，周期也较长，买方担心交了钱，股权不能顺利转让会有资金损失，卖方也不愿收不到钱就转让股权。买卖双方可使用资金监管业务先让买方把资金存入在银行的监管专户，等股权转让的批复文件下来后，买方再通知银行将钱划给卖方。这种做法也适用于土地使用权转让和拍卖等领域。

2.2.2 商品贸易

以汽车销售款归集为例，汽车生产商要求及时归集经销商的销售款，为了加速经销商回款可采用销售资金监管服务，要求经销商在银行开立销售款专户，同时由银行代为保管汽车合格证和保修手册，通过协议约定经销商的销售款到位后方可取得汽车合格证和保修手册，银行定期将资金划给汽车生产商。这样既保证了汽车生产商资金链条的顺畅运转，又可及时向经销商提供相关权证。在此项业务中，银行既完成了商品销售资金的监管又提供了权证托管服务，代汽车生产商进行资金和权证的互换交割。这种做法对其他商品贸易也都是适用的。

2.2.3 国际贸易

以进口贸易为例，有两家进出口企业A和B，A需要向B购买一批进口货物，这批货物还在国外，B要进口还需要开立信用证，但当时B资金紧缺，无法向银行提供足够的开证保证金。A虽有意购买货物，但考虑到货物还在国外，同时对B也不太放心，因此也不敢在这时付款给B。为保障双方利益，进口企业可以考虑办理银行资金监管业务。

首先，由银行为B开立进口信用证，条件是让A存入一定资金作为B开证保证金并冻结，同时要求A提供银行认可的单位为B提供开证保证，以降低银行风险；其次，要求A将货款金额扣除替B缴纳的开证保证金之后的余额存入银行监管专户，等到货物进口后B提交给A完成交割后，划付给B。这样既解决了B公司的流动性问题，也促成了AB之间交易的顺利进行。这种做法在国际贸易领域有一定的代表性。

2.2.4 保证金监管

关于保证金资金监管，以建设资金为例，一家施工企业在向建设单位争取一个土地整理项目时，建设单位要求施工企业提供银行出具的履约保函或缴纳一定的施工保证金，但这家施工企业不具备银行出具履约保函所要求的条件，而施工企业担心保证金交给建设单位到期后未必能如期退回，因此银行与双方客户协商，由施工企业缴纳一定保证金存入在银行的监管专户，由双方按照约定条件共同向银行发出指令进行资金划转或退回，相当于对这个账户采用施工企业和建设单位共管的模式，很好地解决了客户双方的顾虑。可以采用资金监管的保证金种类还有很多，包括竞标保证金、仓库租赁保证金、荒山复垦及环境恢复保证金等等，只要是有指定用途的专项资金，对其使用都可以尝试采用资金监管。

3 结语

在股票、债券等直接融资市场快速发展和资本监管日趋严格的双重压力下，商业银行依靠传统息差收入的盈利模式受到挑战，大力发展低资本消耗的中间业务已是商业银行的必然趋势。另一方面，我国利率市场化进程的逐步推进也在倒逼商业银行自传统业务中快速转型。利率市场化引致银行利差收入的不确定性增强，在经济处于低谷运行的时候利差收入更易于大幅缩减。因此，国内商业银行亟需借助长期以来建立的广泛的营业网点和坚实的客户基础，及其信息优势、结算优势，依托经营形势的变化大力发展账户资金监管、结算、财务顾问、银行卡等中间业务，使得非息收入在营业收入占比逐渐提升，扩大资本充足率的分子来提升市场竞争力、优化收入结构、提高盈利水平。中间业务将成为商业银行“二次升级”的重要出路。

资金监管业务作为商业银行中间业务的重要的组成部分，既可以为商业银行带来稳定可观的存款，又能带来不菲的中间业务收入，同时也对商业银行资产业务的开展创造了有利条件。此外，该项业务还可以吸引大量优质客户，有利于商业银行增大客户营销规模并维护良好客户关系。因此，资金监管业务的商业价值和市场应用将越来越广泛，商业银行应紧跟市场脉搏，加快优化银行监管手段和内部操作，在风险和收益之间取得平衡，努力争取资金监管业务市场份额。

参考文献

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[关键词] 合资铁路建设期财务管理

一、建设期合资铁路公司的作用

合资建设铁路,是中国改革开放后出现的新事物。对于中国铁路建设和管理,建立适应市场经济的新体制,是一种有益的探索。

本文所指合资铁路公司是铁道部与地方政府企业或其他投资者合资设立的,承担合资铁路建设的铁路有限责任公司或铁路股份有限公司。

自1992年12月第一条合资铁路开建以来,到2008年底,全国共有合资铁路公司102条,2009年我国铁路合资建路规模进一步扩大,新组建合资铁路公司43家,目前全路合资铁路公司累计达到145家,投资规模3万亿元。

因此,合资铁路打破了多年来我国铁路建设投资主体单一的局面,调动了中央和地方两个积极性,拓宽了筹资渠道。合资铁路已经成为目前铁路投资建设的主要方式,以合资铁路公司为业主承担铁路建设项目,筹集建设资金,形成了投资主体多元化、投资渠道多源化、筹资方式多样化的格局,为推进铁路投融资改革做出了重要贡献。

二、合资铁路公司建设期间财务管理的主要职责

目前我国合资铁路正处于大规模建设时期,由于合资铁路公司建设期间的主要任务是承担合资铁路项目的基本建设工作,因此,合资公司建设期财务管理工作的主要职责:一是贯彻国家及铁道部基本建设财务管理的各项规章制度,并根据合资铁路建设项目的实际情况,建立健全有关财务内部控制制度。二是规范会计核算,真实、完整的反映基本建设经济活动情况,正确计算工程成本、交付资产成本,准确核算基本投资完成和编制会计报表,为加强合资铁路建设管理提供准确可靠的会计资料。三是由于合资铁路项目投资量较大,资金需要较多,要按照工程进度及时请领、管理和拨付建设资金,保证建设资金的安全,并监督、检查拨付施工单位工程款的使用情况,确保项目顺利进行。

三、整章建制,完善内部会计控制,明确财务管理职责

没有规矩,不成方圆。制度建设是强化财务管理的重要手段。

内部控制制度是一个单位为了实现某一经济活动目标,维护财产物资完整,保证财务收支合法、会计信息真实、贯彻国家财经法规和决策,保证经济活动效益而形成的一种内部自我协调、制约、检查的控制系统。合资公司建设项目的内部控制制度主要由以下几个要素构成:1.组织机构。建设单位内部机构的设置和分工,应合理解决领导层、各职能部门及各环节之间相互牵制,互相制约。2.健全的规章制度和明确的职责分工。健全各项内部规章制度,如人、财、物等管理制度,将各项经济活动划分到具体工作岗位,按照岗位确定任务、职责和权限,用制度来规范建设项目的各项经济活动和管理工作。3.完善的内部监督和检查机制。按照制定的各项制度定期和不定期的对建设项目的资金管理、工程进度、工程质量等进行检查,并对现存的内控制度进行评价,达到不断完善内部控制制度的目的。

为规范和加强合资铁路公司建设期财务管理,保证建设资金合理、有效使用,确保股东利益,提高投资效益,根据财务管理的有关要求,建设期合资公司应该制订《建设期财务管理办法》、《建设资金管理办法》等相关内控制度,完善内部会计控制,对资金筹集、资金运用、资金账户管理、财务信息报告、建设资金监督和检查等方面作了详细的管理规定。同时规范会计机构内部各岗位工作职责和行为规范,加强会计基础工作规范,有效地保证了财务管理工作有序开展。

公司各部门、特别是财务主管部门,需严格按照管理办法的规定要求,组织实施项目资金筹集,资金拨付和资金内部控制,确保工程建设的顺利实施。

四、加强建设资金使用过程监管

由于铁路建设投入的资金量巨大,因此合资铁路建设期间,首先是要做好对施工单位工程款使用的监管工作:

1.在工程项目招标前,建设单位会计机构或人员应将“指定开户、专户储存、专款专用、银行监督”的要求列入招标文件,作为合同文件的一个部分在签订合同后予以执行。完善作为法律文书和监管依据的招标文件、施工合同和资金监管协议。

2.建设单位会计机构或人员应对施工所在地的银行进行考察,通过对各银行信誉、人员素质、服务质量等多方面要素的比选,确定项目施工承包商的开户银行。

3.在确定中标单位后,由建设单位会计机构组织本单位与施工承包商、银行共同协商并签订工程款使用监管协议,明确监管的内容、方式和各方的职责。

4.建设单位会计机构或人员在办理支付给施工承包商的工程款时,应将款项存入由建设单位指定的开户银行,施工承包商在采购材料、设备等用款时,应向指定开户银行申请。

5.以资金流向为主线,以工程审价和财务审计相结合的方式对施工单位使用建设资金情况进行日常监管;建设单位会计机构或人员应定期或不定期地对施工承包商的工程款使用情况进行检查,若发现其将本项目资金外借、挪用、转移时,应责令其改正,否则将中止以后的工程款支付。

6.加强对甲供物资收支余动态管理,防止偷工减料。

7.依靠政府部门和社会中介机构等外部力量,形成监管合力共促规范管理。

五、规范建设期会计核算、控制投资成本;正确归集建设成本,为交付使用资产投入营运做好准备工作

合资铁路建设投资量大,工期较长,规范建设期间,会计核算是控制投资成本的重要手段。

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建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。它包括建设工程勘察、设计、施工合同。建设工程合同本身有其时间、空间的运行规律，构成时间、空间的程序和内容，都受到相关法律、法规的约束。

施工合同是发包人与施工承包人通过法定的交易程序所选定，经双方协商一致而设定的经济法律关系。施工合同由缔约形成到合同的全部履行过程，包括：工程施工招投标、合同签订和履行。由此可见，施工合同管理包括缔约交易（招标投标）阶段管理和履约阶段管理。

按市场经济原则和我国合同法规定精神，当事人依法设立、变更、终止民事权利义务的行为，是平等民事主体之间的民事法律行为，是当事人自我决策、管理、实施，以实现合同目的经济活动。但是，根据我国现行管理体制，投资体制改革现状及建筑工程基础设施工程的特点，政府对工程承发包交易活动及合同履行活动依法实行监督。

这是因为：现阶段我国正处于社会主义市场经济初级阶段，首先，政府管理体系改革正在逐步深化，强调政企分开，政府行政管理部门与勘察、设计、施工监理、招标等单位及机构都已基本脱钩，然而，不能否认长期计划经济体制下改革政企不分所造成的旧习惯、旧观念的影响还依然存在，以权代法、以情代法的思想观念远未消除；其二，政府投资体制改革取得了初步成效。但是，项目法人制度尚未完全实行，因此，凡全部使用国有资金或者国有资金占控股或在主导地位投资建设的项目，政府对这些项目投入资金的有效使用、防止国有资金流失、充分的发挥投资效益等问题依法实施监管显得十分必要。

再从建设项目本身特点看，建筑工程市政基础设施工程作为一种特殊产品，一般具有投资规模巨大，建设周期长，参与方多，涉及面广的特点，而且其质量的优劣直接影响到社会公共利益和公众安全，所以，政府对这些项目的施工承发包合同依法实施监管，以利强化当事人的法制观念，使其在合同活动中能全面认真地贯彻执行国家强制性标准和法律的强制性规定。

为此，国家对这类建设项目在承发包交易阶段引入竞争机制、实行工程承发包招标投标制度，就意味着对合同缔约阶段的监督又进入法制轨道。国家《招标投标法》第三条从项目性质和投资主体两个方面做出规定：

（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，使用国际组织或者外国贷款、援助资金的项目都必须用招标的方式，遵照招投标法定程序完成缔约过程，达成合同关系。显然，政府把施工合同监管的工作重点放在依法必须招标的建设项目上。《招标法》第七条又规定“招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督”，招标投标活动当事人除了要自觉执行招标投标法中的强制性规定外，还要接受有关行政管理部门对招投标活动依法实施的行政监督，有关当事人应当服从与配合，包括向有关行政监督部门如实提供资料，接受依法进行的检查，对拒不接受依法实施的监督检查的，应承担相应的法律责任。

二、正确理解施工招标项目合同文件的基本概念

1、施工合同与招标文件及其相互关系

当事人订立合同的方式：合同法第十三条规定“当事人订立合同采取要约、承诺的方式”，合同是当事人之间订立、变更、终止民事法律关系的协议，合同本质是一种合意，使合同得以成立的合意是指当事人对合同必备条款（或者说实质性条款）达成一致意见。合同订立过程即是当事人对合同内容协商一致的过程。这一过程就是经过要约、承诺来完成的。采用招标投标方式进行工程承发包交易活动，就意味着将市场竞争机制引入工程承发包交易全过程，完成这一过程主要包括：当事人（招标人）发出招标文件、投标人响应招标文件并且在规定期限内向招标人递交投标文件，招标人在投标有效期内按评标标准选择中标人应向中标的投标人发出中标通知书。按当事人订立合同方式来描述这一过程即为：要约邀请、要约、承诺。也就是说，工程招标投标活动是通过要约邀请、要约承诺来完成的。

要约邀请：招标人向投标人发出招标文件的行为是一种要约邀请，招标人希望投标人能响应招标文件并向自己发出要约的意思表示。一般来说，要约邀请处于合同的准备阶段，不具有法律约束力。依据我国招标投标法规定招标文件是工程招标投标活动中复杂的法律性文件，它不仅依法规定了完整的招标程序，而且还提出了各项具体的技术标准、交易条件、评标标准，规定了拟定合同的主要内容，是投标人准备投标文件和参加投标的依据，是招标人组织评标选择中标人的依据，也是招标人与中标人拟定合同的主要内容，是投标人准备投标文件和参加投标的依据，是招标人组织评标选择中标人的依据，也是招标人与中标人签订合同的基础性文件。因此，招标法对招标文件的编制及内容都提出了统一的规范性要求，对可能产生不公平竞争的内容做出了禁止性法律规定。

投标人在规定期限内向招标人递送投标文件的行为是一种要约。要约是希望和他人订立合同的意思表示。因为：

（1）投标文件是对招标人招标文件的响应，内容具体确定；

（2）表明了一旦接受要约招标人承诺，要约人即受意思表示约束。

招标人在投标有效期时限之内向中标的投标人发出中标通知的行为是承诺。承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件缔结合同的意思表示，使合同成立的承诺必须具备以下条件：

（1）承诺必须由受履约人做出；

（2）承诺须向履约人做出；

（3）承诺的内容须与要约保持一致；

（4）承诺必须在履约的有效期内做出。

从以上论述可以不难了解，建设工程承发包交易实行招标投标制度引入公平、有序的竞争机制，当事人依法进行的招标投标活动，其本身就是缔约阶段的一种合同行为。

2、招标投标工程施工合同的签订

从合同法的一般理论来讲，合同自承诺生效时成立。但是，依据我国合同法第32条“当事人使用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”同时，《招标法》第46条又规定“招标人和中标人应当自中标通知发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立合同”，所以，就建设工程合同而言，尽管有了投标书和中标函，但是产生一个具有法律约束力的合同，还必须有一个当事人双方签字、盖章的协议书。

按国际惯例，协议书的主要内容：

（1）合同文件的组成内容；

（2）承包人向发包人保证按照合同文件约定的承包内容进行施工，竣工并在法定保修期内承担工程质量保修责任，发包人向承包人保证按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项。国家工商局、建设部的GF－99－0201建设工程施工合同示范文本的示范性要求，除上述二项内容以外，还包括：工程概况、工程承包范围、合同工期、质量标准、合同价款等内容。

3、招投标工程施工合同文件组成

（1）协议书；

（2）中标通知书；

（3）投标书及附件；

（4）合同专用条款、通用条款；

（5）标准、规范及有关技术文件；

（6）图纸；

（7）标价的工程量表；

（8）双方有关工程洽商、变更等书面协议或文件。

由此可见，工程施工招标合同文件中的实质性内容都是形成招标投标过程通过要约承诺的方式所形成具有约束力的书面文件。所以，不论从合同活动或是招标投标活动的理论上和实践上分析，对工程施工招标投标活动的监管或是合同缔约过程的监管，本质上属同一个主题的两种不同的提法。

按《招投标法》第46条规定精神，在此应当引起特别注意的是，当事人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。如果允许当事人可以再行背离招标文件和中标的投标文件订立合同的实质性内容的其他协议，则明显违背了招标投标活动的初衷，整个招标投标过程也就失去了意义，对其他未中标的投标人来讲也是不公正的，忧乱了招投标（工程承发包市场）经济活动秩序，对于这类行为必须予以禁止，只有这样，才能使建设工程竞争易活动依法健康运行。

三、就当前工程承发包交易活动中，有必要引起重视的几个问题

1、仅注重程序合法，对交易过程中的制假行为的监管显得力度不够。

（1）表面程序合法，暗箱串通行为依然存在

《招投标法》第五条规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，”有些项目当事人在交易活动中违背了这一竞争性缔约基本原则，表现在表面程序合法，又在场绕着中标条件等实质性内容暗箱操作，相互串通，少数项目中标单位投标书（合同文件）或者在签订工程合同的同时签订带有垫资内容的补充协议中出现许多垫资行为，很显然，经管理和审查备案的招标文件，在通常情况下至少在当前其内容不可能要求投标人做出垫资行为的响应，这是一种进行暗箱串通而违背公开、公正原则的行为，因为这种要求未在招标文件中对所有投标人提出，并将行为的结果带进了合同文件。作为合同文件的重要组成部分－投标书出现垫资性条款，虽然，相关法律对这种行为未作强制性禁止，但是，国家有关政策又有明确规定，1996年4月国家计委、建设部、财政部以96/347＃了“关于严格禁止在工程过程中带资承包”的通知，通知精神对建设单位要求承包商带资承包，对承包商把带资承包作为竞争手段承揽工程都作了相应的禁止性规定和行政处罚措施。

（2）表面程序合法，先签约后招标行为依然存在

某建设单位在法定交易之前就已经选定了施工承包商并签订了施工承发包合同（在此，称作阴合同），当事人为了履行法定的招投标程序，通过监管进行了所谓的“招标”，结果中标单位仍为先前所定的施工承包单位，双方签订了“招标工程施工合同”（在此，称作阳合同），据了解，这一违规过程有关监管部门并不知道，在工程实施和合同履行过程中，双方当事人因阴、阳合同的约定的实质性条款发生冲突，阴合同的计价方式为平方米包干，阳合同的计价方式为总价下浮率，两者计价结果相差甚远，直接影响着双方当事人的经济利益，为此，合同当事人向人民法院提讼。

从以上案例可以看出，对工程施工招标投标活动依法实施行政监管显得十分必要，同时在监管工作中仅注意程序监管还不够，还必须十分重视依法对交易过程中的制假行为的监管，一旦发现制假行为，要认真调查，在查清事实的前提下依法做出行政处罚，防止不正当竞争行为的发生，以利贯彻招投标活动的公开、公平、公正和诚实信用的原则。

2、招标人编制招标文件的质量有待进一步提高

为规范建筑市场交易行为，全面贯彻执行招标投标法，坚持建设工施工程招标投标活动的公开、公平、公正和诚实信用的原则，首先，有必要依法规范招标人编制招标文件的行为。因为，一项工程的招标投标活动是否能公正、公平地依法运行，其中招标文件起着决定性的主导作用，如果招标文件中使用或依据的法律、法规、规章及规范性文件不当，提出显失公平的交易条件，忽视程序中关键性的时间要素等，那么，对工程施工招标投标活动或者说竞争性合同缔约活动依法健康运行将产生负面影响。

（1）招标文件中引用的法律、法规、规章不当现象时有发生，主要反映在：

A、《合同法》自99年10月1日起施行（《经济合同法》已同时废止），但至今还在沿用《经济合同法》；

B、《招标投标法》自2000年1月1日起施行，还在沿用过去且与现行法律有抵触的部门和地方规章。

C、国务院2000年279号令《建设工程质量管理条例》自2000年1月30日施行，本条例第六章对建设工程质量实行保修制度中做出了最低保修期限的强制性规定。但是，在一些招标文件中还有沿用93年就已经废止的城乡建设环境保护部分别于84年、87年的：建设工程保修办法（试行）和建筑工程质量责任暂行规定，有的沿用建设部93年29号令建设工程质量管理办法，显然上述三部规章中有关工程保修期限的规定与国务院2000年279号令均存在明显的抵触。

（2）招标文件中引用施工合同示范文本不当现象时有发生，99年12月建设部、国家工商局以（99）313号文通知推行使用《建设工程施工合同（GF－99－0201）示范文本》，原施工合同（GF－91－0201）停止使用，但是直到目前为止，一些招标单位还在沿用GF－91－0201文本。当然，是否使用示范文本，法律没有强制性规定，如果参照使用示范文本，就不能使用又停止使用的文本，因为GF－91－0201中的部分示范文本内容不符合现行相关法律规定，比如，原文本中第30条争议。对“有管辖权的经济合同仲裁机关”的提法及仲裁两种解决争议的方式同时采用都与国家仲裁法的规定有抵触。

3、应当注意增强交易时效意识，严格交易时限规则

工程承发包交易活动是当事人的一种民事法律行为，判定行为是否有效，行为时效是一项很重要的因素。特别是在我国加入WTO以及行为时效在国际工程交易规则中重要。但是，在当前工程承发包交易过程中，有些当事人仅注重从招标文件发出至中标这一过程的时间安排，而对投标书发出后时效要求，签约时限要求等问题没有引起重视。

a、投标有效期：从招标截止日至中标通知发出所延续的时间区域称之为投标有效期。有些招标人因评、决标工作不能在规定时间内完成，不能按期（即投标有效期之内）发出中标通知，那么就应当在中标通知发出之前，以书面形式函告所有投标人，以说明投标有效期的延长，因为，当业主提出有效期延长，投标人将可能做出两种选择：

（1）投标人同意延长期，投标书在延长期内继续有效。

（2）投标人有权拒绝延长期，退出投标，为此招标人不得没收其招标保证金。其实，投标有效期的规定，应当在招标文件中加以明确。

b、签约时限：招投标法第46条规定：“招标人和中标人应当自中标通知发出之日起30日内订立的书面合同，当事人不能依照法定的时限要求签订合同，从法律意义上说已属违法，承发包双方未能按法定时间规定签约，应当将原因、责任等情况向监管部门书面报告，一些当事人对这一法律规定没有引起重视，因而，有些招标项目在中标通知发出后，超过法律规定时限二－三个月甚至更长时间不在少数。

4、必须坚持法定的交易运作程序，以体现公平、公正的法律原则。

一项工程的施工招标投标活动，必须严格按照法律规定的运作程序进行，才能受到法律的保护，目前市场存在的一些违背程序原则的现象，虽然是极少数，但是，有必要引起重视。

中标通知未发出，就订立合同。这是市场中存在的一种不规范行为。一些合同当事人认为已经决定了，就可以订立合同。这种操作思路明显不符合法律要求，因为，中标通知发出以前，谁为中标人，仍属保密状态，同时，中标人在未接到招标人书面中标通知以前，按《招标投标法》第四十六条规定：“中标人确定及招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人，中标通知书对招标人和中标人具有法律效力”。所以，凡采用招标交易方式订立合同的，在程序上的必要条件是中标人收到招标人做出书面承诺的中标通知，再从合同法的意义上讲，招投标活动，中标人在接到招标人发出的中标通知前，就签订合同，也违背了要约承诺的订立合同的程序。

四、设想和几点建议：

1、研究制订施工合同示范文本。

采用合同示范文本是国际工程承发包市场通行的习惯做法。它的明显优点是能既规范又合理的平衡有关各方之间的要求和利益，尤其能公平地在合同各方之间分配风险和责任以利达到技术方面和管理方面的标准化要求。如试行所颁布的各种合同文本，国际咨询工程师联合制订的FIDIC合同文本等，这些文本的共性是将建设工程招标的程序、招标文件的编制、合同文件的组成等作为一个整体，一并纳入示范文本的范围。国家工商局、建设部根据相关法律，总结了近年来（GF－91－0201）施工合同示范文本推行的情况及借鉴国际上一些通行的合同示范文本的基础上编制了（GF－99－0201）并于2000年出台推行，从推行的实践分析，特别是按照国家《招标投标法》的规定要求，考虑我国即将加入WT0与国际建筑市场接轨等因素，现行（GF－99－0201）示范文本显然不够全面，未完善工程招标投标程序，招标文件编制、合同文件的组成等。因此，有必要进一步完善，从建设工程招标开始直至施工合同签订，在示范文本中都应当有一个全方位、科学性、系统性的规范运行要求。

2、完善和强化中介机制在规范当事人交易行为的作用。

建设工程施工招标是一项较复杂的系统性很强的工作。有完整的运行程序，环节多，经济、技术、法律等专业性强，组织工作繁杂等特点。招标机构专门从事招标投标活动，在专业人员的综合智力、市场信息、招标实践经验等方面有着得天独厚的条件。近年来，招标机构为当事人所提供的优良服务，对贯彻执行国家法律、行政法规，对招标投标活动的规范运行对工程承发包交易市场的健康发展、起到了完善的作用。但是，在招标活动中，有些事项还有待进一步完善。

（1）招标人和招标机制之间在法律上是一种委托关系，有时存在过于迁就招标人的利益，主要反映在所编写的招标文件中显示的权利义务失衡现象时有发生。为此，委托人应当向被人宣传和坚持公平、公正的思想理念，以保证工程施工招标活动依法、平衡运行的效果。

（2）一部分招标机构对工程竞争性承发包交易过程中应当遵循的现行相关法律、行政法规等等，研究之明显不够。因此，招标机构在人员组成和知识面上应当精选一个技术、经济、法律的三维知识结精空间的智力服务体系，以适应法制经济前提下的高质量服务要求。

（3）进一步树立规范到位规定。目前，有一些机构服务范围只限于到中标通知发出为止，忽视了签约生效阶段的智力。因此，反映在一些合同约定的实质性内容与招标文件、中标单位、投标书不一致或相互抵触的现象时有发生。为此，一部分机构，在招标活动中解决好程序性与实体之间的关系，按《招标法》规定精神，实体应当延伸落实到交易缔约依法生效的合同上。

3、建立严格的施工合同备案制度

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(下称《办法》)，自12月1日起正式施行。

《办法》规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存人商品房预售资金监管专用账户．并对其中用于项目工程建设资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

此外，京沪多家银行证实，首套住房货款利率7折优惠已被取消，目前最低折扣为8.5折。至此，实施了两年的首套房赞款利率7折优惠政策，对购房者逐渐关闭大门。

目前的房贷最低标准为：首套房首付最低30％，利率为同档期基准利率下浮15％；二套住房首付最低50％，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。

而对于存量房贷政策，将仍旧按照以前和客户所订立的合同条款执行。

刘明康：深入推进信贷工作科学化高度关注房地产信贷风险

刘明康在银监会2010年第四次经济金融形势通报会上强调大力推进改革刨新，扎实完善体制机制，为经济社会发展的全面、协调、可持续作出更大贡献。

刘明康指出，今年前三个季度，银行业运行情况总体平稳，信贷投放节奏较好，信贷结构不断优化，小企业和农业贷款得到重视和增加。但全球经济金融体系的不稳定性、不确定性正在加大，对外需和资本流动的影响不可忽视。在国际经济复苏艰难、国内结构调整任务艰巨的大环境下，银行业面临的风险形势仍然严峻。

由此，银行业金融机构要加大力度，对地方融资平台贷款实施动态台账管理，按现金流覆盖原则开展分类处置，切实加强平台贷款押品、项目现金流和还贷条件以及资产分类、拨备计提的管理。要高度关注房地产贷款风险。继续严格执行差别化住房信贷政策，严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露，并在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，继续支持保障性安居工程建设。

篇10

见》和市区社区“三资”监管工作领导小组《关于加强社区“三资”监管工作的实施方案》的要求，现制定永清路街道办事处社区“三资”监管如下实施方案。

一、目的意义

社区“三资”是发展集体经济、实现居民群众共同富裕的重要物质基础。近年来，随着全区加快城市化进程，社区居委会资源得到盘活、资产得到壮大、资金日益雄厚，“三资”间的流动转换不断加大

加快。加强社区“三资”监管，对于规范基层权力运行、强化源头防治腐败、维护改革发展稳定大局具有十分重要的意义。

二、工作任务

2012年辖区的三个“村改居”社区、晓翁企业公司和八个城市社区将全面开展社区“三资”监管工作，摸清各社区“三资”情况，夯实社区“三资”监管工作基础。大致分为清产核资、公开家底、规范

监管三个步骤进行。

（一）清产核资，摸清家底

社区“三资”监管的范围：全区所有社区和改制、未改制企业中的集体资金、资产、资源。具体内容如下：

社区集体资金，包括社区原有积累、取得发包及上交收入、经营收入、租赁收入、投资收入、征用土地补偿收入、集体资产变卖收入、上级拨入资金收入、借入资金收入、捐赠收入、其他收入等所形成

的货币资金及有价证券。

社区集体资产，包括社区所有或以投资、经营和劳动积累所形成的各类固定资产、财产物资、债权股权及无形资产等，包括建筑物、机械设备、电力设施、交通通讯工具、道路、设施、应收款、债权债

务、长短期投资、专利权、商标权、著作权等；包括社区投资兴办的集体所有制工业、商业、饮食服务业等其他形式的集体企业；以及收益形成的集体资产和参与改制社区、企业的集体资产；因各种经

济行为而产生的各类经济合同。

社区集体资源，包括依法属于集体所有的土地（含宅基地）、林地、山岭、滩涂、水面和荒地等各类自然资源。

依法属社区所有的其他“三资”。

1、宣传发动

街道办事处召开动员大会，下发区委区政府关于加强社区“三资”监管的意见文件，成立社区“三资”监管工作领导小组，由街道分管领导、街道社区“三资”监管服务中心成员、社区“两委”成员、

社区财务负责人、社区民主理财小组成员、社区居民代表组成的社区“三资”清产核资工作小组，统一开展工作。街道召开由各社区书记、主任、工作人员、党员、居民代表参加的清产核资工作动员会

。各社区要利用标语、宣传栏、电子显示屏、公开信等形式，向全体社区干部居民宣传政策，为社区“三资”监管、规范化管理和顺利推进营造良好的舆论氛围。

2、制定工作计划

街道办事处制定工作程序，组织协调政府采购中标会计师、评估师、律师事务所参与“村改居”社区“三资”清产核资工作。设计社区“三资”清产核资登记表，开展业务培训，做好清产核资的各项准

备工作。街道社区“三资”监管服务中心与社区签订区社区“三资”监管委托服务协议书。

3、组织全面清理

在区社区“三资”监管领导小组的组织指导下，街道清产核资工作小组全面领导所辖社区开展“三资”清产核资工作，填写统一印制的社区“三资”清产核资登记表，“村改居”社区采取街道为主，委

托会计师、评估师、律师事务所介入，社区配合、居民参与的方式；城市社区采取街道组织、社区为主、居民参与的方式进行。各社区清产核资工作方案由社区民主理财小组审核通过，上报街道社区“

三资”监管服务中心。工作方案内容如下：

一是社区资金管理。“村改居”社区由街道社区“三资”清产核资工作小组协调组织会计师、评估师、律师事务所，社区参与商谈工作方案和价格以确定哪个事务所参与；城市社区由街道社区“三资”

清产核资工作小组、街道社区“三资”监管服务中心负责，对各城市社区的资金情况组织自查核实，并与资产资源普查情况一并进行公告公示。

二是社区资产管理。对社区的所有资产，包括各类发（承）包、租赁、出让合同等进行全面清查、评估、盘点；通过对资产的清查核实，将原已拆除、损毁、变卖的资产经社区“两委”会及民主理财小

组讨论通过并表决签字，该核销的核销；对有关单位捐赠未入账或盘盈盘亏的固定资产一律按现行价评估入账，做到账实相符；对各类发包、租赁、出让等合同，查看价格是否与当时市场价相符，是否

按合同价如期如实结账，拖欠的是否办理欠款手续及是否入账。

三是核查认定债权、债务，评估集体资产、资源。对债权、债务应查明是否有因种种原因造成的死账呆账；是否有人利用职权将集体资产、资源私自长期占用；资源承包应按承包名称核准登记造册。

4、界定资产权属

对产权不清、存在纠纷的资产资源，要依据国家法律、法规和有关政策的规定，实事求是地做出权属界定。

5、开展资产评估

根据实际情况，对集体所有的无原始凭证的非经营性资产进行估价；对经营性资产中账面价值与实际价值背离较大的主要固定资产进行价值重估并进行账务处理。

6、开展合同清理

对现在仍在执行的经济合同进行清理，查清合同期限、金额、履行情况；对合同进行规范，对违反政策法规和显失公平的承包合同，依据有关法律法规，通过法定程序予以变更、撤销或解除。

7、核实资产价值

对有账无物、有物无账等资产，依照国家有关规定，重新核实资产的实际占用量，确定集体资产的价值总额。

8、实行产权登记

依法对集体所有的资产、资源进行所有权归属登记，并取得所有权证书。

9、调整会计账目

街道社区“三资”监管服务中心根据社区“三资”清产核资工作中发现的问题，给社区下达《限期整改通知书》，责令社区限期整改，并按规定进行账目调整和问题处理，做到账实相符。

10、建立明细台账

对资产清查结果进行登记、造册、归档，全区所有独立核算的社区的资金、资产、资源和经营项目，都要建立明细台账和档案，实行动态管理，将资产增减和合同变动情况及时、准确进行登记并归档，

定期盘点，做到账实相符。

11、检查核定

街道办事处社区“三资”监管服务中心对各社区“三资”清产核资情况的上报资料进行检查核定，做到账实相符。

12、公示公告

各社区要通过召开党员和居民代表会议公布、在居务公开栏张贴、电子屏滚动播出、印制公示手册发放入户等多种方式将经街道办事处社区“三资”监管服务中心核实的“三资”情况进行公示，向居民

征求意见，公示时间不得少于7天。对公示期间居民提出异议的公示内容，要重新履行登记核实程序；对经公示结果无异议的，按规定要求由社区向街道社区“三资”监管服务中心进行资金、资产、资源

资料移交，街道社区“三资”监管服务中心全面接管社区“三资”监管工作。

13、移交工作

移交工作由街道社区“三资”监管服务中心组织办理移交手续，移交内容包括：社区“三资”清产核资公示报告，社区“三资”清产核资审计报告或审查报告，社区“三资”情况汇总资料，各类固定资

产登记卡片、电子台账、各类土地、厂房租赁合同（协议），经济合同等档案资料。

（二）阳光运作，公开家底

因地制宜采取多种形式，全面公开社区“三资”核查过程、底数和运作情况，确保群众知情，接受群众监督。

1、核查过程公开

资产清查、资产估价与价值重估、产权界定、资产价值核实、合同清理以及清产核资后账目调整、明细台账等清产核资的每个环节，都要及时通过社区公开栏等载体公开相关数据和情况。

2、资产底数公开

社区集体资金数量及资产资源的存量、种类、价值、分布和使用等情况，以及各项经济合同的承包方、承包期限、承包金额、合同履行等情况，应在清产核资完成后向全体集体所有权人公开。

3、核算结果公开

街道社区“三资”监管服务中心应于次月10日前在社区居务公开栏张贴公示上月的“三资”监管工作情况，每年2月10日前公开上一年度社区“三资”盘查的详细情况。

4、多种形式公开

社区“三资”监管工作和清产核资工作的过程、结果等“三资”管理状况要通过居务公开栏、广播电视、电脑触摸屏、电子显示屏滚动播出、网络、居民代表会议等形式进行公开，公开时间不少于30天

；社区要编制社区“三资”公开手册，向居民印发公开。

（三）健全机制，规范监管

构建社区“三资”监管平台，完善监管制度，强化监管措施，促进社区“三资”管理工作规范有序运行。

1、健全“三资”监管机构

(1)街道成立社区“三资”监管工作领导机构，负责各社区“三资”监管工作的指导、协调、监督和检查，每季度检查一次工作进展情况。

(2)加强社区“三资”监管服务中心建设。社区财务委托中心并入社区“三资”监管服务中心，同时规范社区报账员任职条件，提高社区“三资”监管服务工作水平。

(3)加强社区工程招投标管理。全区建立统一的建设工程招投标管理办公室，按照《区社区建设工程招投标管理办法》对社区建设工程项目进行统一招投标管理，切实加强对工程发包过程的监督，推进社

区“三资”和工程建设的规范管理。

2、规范“三资”管理

全面清查登记后的集体资金、资产和资源，由社区居委会与街道社区“三资”监管服务中心按规定程序签订委托协议书，纳入街道“三资”监管服务中心进行统一监管。加强社区“三资”监管制度

建设，建立《社区“三资”监督管理规定》《社区建设工程招投标管理办法》、《社区财务检查及审计监督规定》、《社区“三资”规范管理考核办法》等制度规定。认真落实社区集体资金管理制度，

实施社区财务预决算制度，明确资金管理岗位责任，加强财务收入管理和票据管理；加强对社区集体收入、资金来源的管理，防止集体收入资金“体外循环”，从源头上杜绝“小金库”问题的发生；社

区建设项目资金、土地出让金、转移支付资金以及扶贫资金要及时入账核算，严格管理使用；健全财务支出审批程序。认真落实社区集体资产管理制度，定期进行资产清查和评估，建立资产台账，实行

动态管理；规范资产承包、出租、出让，强化资产经营，确保集体资产保值增值。认真落实社区集体资源管理制度，集体资源开发处置要引入市场机制，承包、租赁应当采取公开协商和招标投标，并实

行合同管理；集体建设用地收益严格实行专户存储、专账管理、专款专用、专项审计监督。

3、强化监督检查

（1）进行检查验收。对社区已经公示确认的社区“三资”情况，报街道领导小组进行审核，并逐级汇总上报。办事处社区“三资”监管服务中心按照本方案组织对各社区各阶段的工作进行检查，对检查

出的问题，提出整改意见，限期整改到位。

（2）加强日常检查。社区“三资”和建设工程招投标管理等业务主管部门和办事处社区“三资”监管服务中心，每月组织开展一次检查通报，对检查中发现的问题责令其限期整改。

（3）加强公开督查。街道每月20日前要组织对公示情况进行检查，确保社区“三资”真公开、全公开。

（4）加强审计监督。按照《社区财务检查及审计监督暂行规定》规定，由区审计部门牵头组织，通过委托中介机构、街道内审机构参与等有效形式，每年定期对社区“三资”管理经营情况等进行审计监

督，审计结果应及时公开，并在街道社区“三资”监管服务中心备案，审计中发现的问题要限期抓好整改落实。

（5）加强网络平台建设。运用先进的科学技术，打造社区“三资”网络监管平台，实现区、街、居三级网络监管体系，为实现科技防腐奠定基础。使社区“三资”监管工作通过网络媒体在社会得到全面

展示，做到公开、透明、阳光运作。同时实行网络系统监管能为街道和社区全面实现办公现代化、办公自动化、办公信息化和办公无纸化，从而实现人员及经费的节约。

4、健全居民民主监督

（1）建立健全社区居民代表会议制度，制定社区居民代表会议议事规则，明确议事程序、范围等内容。处置社区“三资”管理重大事项时，均应提交相应的社区居民代表会议集体讨论决定。

（2）推行居民民主评议制度。每年组织社区“两委”干部、民主理财小组成员、社区报账员，就“三资”管理、监督等重大社区财务工作向党员、居民代表述职，接受评议，评议结果与被评议对象的报

酬、年度考核等挂钩。

三、工作要求

（一）加强领导，落实责任。实行街道党政领导负责制。街道党工委和办事处要细化责任目标，完善工作流程，建立监管平台，抓好工作落实。党工委书记是社区“三资”监管工作第一责任人、办事处

主任是主要责任人，切实负起主要领导责任，认真组织实施，抓好具体落实。街道纪工委书记要积极协助党工委研究、部署、协调、督查，促进落实。

（二）加强调研，破解难题。各有关部门要深入实际，及时研究社区“三资”监管的新情况、解决新问题，增强工作的预见性、针对性和主动性；要加强指导，妥善调处产权纠纷，正确处理国家和集体

的利益关系，正确处理加强社区“三资”监管与维护群众民益和经济发展的关系。街道党工委和办事处认真组织所辖社区自查自纠，抓住薄弱环节，强化工作措施，实事求是解决各种难题和历史遗

留问题。