房地产财务存在的问题范文

导语：如何才能写好一篇房地产财务存在的问题，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产企业 财务预算 问题对策

一、房地产财务预算综述

（一）房地产企业进行财务预算的必要性

最近几年我国房地产行业发展迅猛，许多房地产企业规模不断增大，其房地产开发项目数量不断增加，对我国社会经济的提升产生了不小的助推作用，然而由于房地产企业规模的不断扩大其对财务预算管理的质量要求的更加高。房地产企业归属于资金密集型企I，其开发项目周期较长，而且由于周期长其所涉及的财务风险繁冗复杂；同时房地产企业在负债经营方面通常是大量举债，也为财务预算管理带来了不小的风险。因此一旦房地产企业对自身财务预算管理认识不到位就会致使房地产企业缺乏正确的前进方向，从而无法通过财务预算管理来降低各种财务风险弊端。

（二）财务预算的特征

财务预算管理就是为了促进企业发展，建立在科学合理预测的基点上，利用各种活动有效配置企业资源的管理方式。财务预算能够将企业的所有问题进行有机的结合，能够将问题直接统一化。这样就能看出财务预算的全面性，利用这个特点能够制定企业综合财务预算的制度，其中主要涵盖了预算指标与非预算指标的内容，这样企业就能够利用这些财务预算指标制定出符合企业发展的战略，从而推动企业的发展。由于财务预算是事前进行预算编制，因此存在预测性，通过预测性这个特点来进行预算编制能够为企业下一年度的财务资源的配置提供一定的参考依据，从而保证房地产企业整体的发展。

二、当前房地产企业财务预算存在的弊端

（一）缺乏完善的财务预算管理系统

当前房地产企业多数都是缺乏完善的预算管理系统，致使房地产企业在实行财务预算管理的过程中产生了许多弊端，诸如企业中各个开发项目资源交错、人员权责交错、部门职能重复以及运行效率低下等等问题。产生上述问题的原因一方面就是房地产企业中的预算管理牵涉范围极为广泛，在预算执行过程中极易产生预算信息失真的现象，最终致使财务预算编制的无效化，例如房地产企业的管理层十分重视企业的短期预算效益，但是却忽略长期预算对企业的益处；另外一方面就是财务预算缺乏执行力度，财务部门并没有重视财务预算的执行，执行财务预算落实不到位，没有人给予压力。上述都是缺乏完善的财务预算管理系统的弊端。

（二）财务预算规划缺乏整体性

房地产企业属于资金密集型企业，因此其核心问题就是如何将资金利用效率达到最优。但是由于财务预算整体性的缺乏，其不能将整个房地产企业价值链进行连接，不能达到全面的预算，致使其无法发挥出预算的实际功能，自然就无法充分的提升房地产企业的资金利用效率。而且其更加注重的是局部收益，房地产企业管理层通常会给企业选择一个战略性开发项目，从而将企业的大部分资源向其倾斜，同时只对该战略项目进行局部预算，往往忽略了其他项目的财务预算，表明房地产企业根本就不重视财务预算的整体性。

（三）财务预算编制缺乏战略性

首先就是房地产企业在落实编制财务预算时并不具备全面性，其更多的只是从设计企业当下的短期利益作为预算编制，并没有从房地产企业未来的前景去编制预算。最终致使财务预算编制与企业长期发展战略存在一定的矛盾，致使各个阶段的财务预算编制无法有效的链接，最终无法适应市场的变化而使得房地产企业走下坡路。

三、房地产企业财务预算优化措施

（一）加强财务预算管理系统的建设

财务预算管理系统中主要是由预算编制、预算控制、预算执行与绩效管理四个环节构成。预算编制要针对房地产企业财务的基本情况进行预算指标的下达、分解、上报、审批、汇总以及公布；预算控制就是项目预算的具体实施人员在进行预算实施时前需要严格按照预算编制来落实进行工作，使其能够符合预算编制的指；预算执行就是根据预算控制的具体措施来执行预算，最终预算项目结束时其是符合之前预算编制的指标结果的；最后一个环节就是绩效管理，就是针对这个预算项目进行评估与分析，这样才能够为以后的预算编制提供参考资料。因此加强财务预算管理系统的建设需要把握上述四个环节的要点，最终才能提升房地产企业的财务预算层次。

（二）提升财务预算规划整体性

房地产企业在进行财务预算管理中一定要对所有项目都进行财务预算规划，这样不会造成部分项目资金的浪费。具体操作方式就是在财务预算管理制度中严格要求财务预算规划的整体性，将房地产企业的各个价值链环节进行预算编制，这样才能将房地产企业的所有资金用到刀刃上，从而达到提升整个房地产企业资金利用效率的目的。

（三）强化财务预算编制战略性意识

房地产企业中管理层始终是决定财务走向的关键人员，其是房地产企业的领军层面。因此要想加强财务预算编制的战略性就需要从改变领导层的思维着手，房地产企业管理层从意识上必须要重视财务预算编制的战略性，这样才能够不断的提升企业管理层对财务预算管理的重视程度。这需要房地产企业能够聘请财务预算专家对管理层进行讲座，为管理层强化财务预算编制战略性意识。这样制定出来的财务预算编制就不会是忽略企业长期发展，重视企业短期利益，才能为房地产企业稳健的发展打下坚实的基础。

结束语：综上所述，财务预算是房地产企业财务中至关重要的一环，房地产企业必须加强对其的研究才能提升其财务预算层次，从而达到提升企业竞争能力的目的。希望本文能够对房地产企业财务预算环节有所帮助。

参考文献：

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[中图分类号]F275;F293.33 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2019）12-00-02

1     房地产企业财务成本管理的内含及重要性

1.1   财务成本的内涵及其构成要件

所谓财务成本是指企业在从事生产运营过程中产生的各项成本费用，财务成本管理是通过综合性的核算方式对企业进行科学管理，不仅包括前期的规划预算管理，同时也包括核算、审计监督与结算总价管理，但是不论采用哪种管理方式，都是为了降低企业成本，全面提升企业的整体经济效益。在房地产财务成本管理中，通过开展财务计划、预算和审核监督等多方面的经济活动，促使房地产企业各项财务管理活动之间关系变得更加紧密，最终形成一个有机的循环管理体系，从而为提升房地产财务成本管理经济效益做好准备工作。

1.2   财务成本管理对于房地产企业的重要性

房地产企业在工程建设过程中所需的资金数量相对较大，资金占用时间较长，从而需要在财务管理过程中做好成本管理工作，并从房地产企业管理的实际出发，对各个项目的成本进行预算、汇总和分析，同时严格按照企业财务管理审计监督机制对工程建设不同阶段的财务工作进行全方位监督。与此同时，房地产企业财务成本管理水平的高低往往影响着企业整体经济效益水平的高低，因此房地产企业就需要做好财务成本管理控制工作，为房地产各项工程建设奠定良好的基础，进而实现房地产企业财务成本最低化与经济效益最大化的目标。

2     我国房地产企业在财务成本控制与管理过程中存在的问题

2.1   缺乏完善的财务成本管理体系，成本管理机制不健全

完善的财务成本管理体系对于提升房地产企业的整体经济利益和开展各项经济活动有着十分重要的推动作用，然而，现阶段房地产企业在实际的运行管理中，在成本管理方面还存在诸多的问题，具体来讲主要表现在以下3个方面。第一，财务经营管理在管理流动资金方面过于松懈和分散，从而不仅不利于提高企业的资金使用效率，在一定程度上也不利于企业控制资金的具体流向，从而增加了资金流失的风险。第二，财务监管、审计监督机制不健全，不利于开展房地产财务管理工作，导致一些财务管理人员借用工作的便利挪用和盗取企业财产，给房地产企业造成一定的经济利益损失。第三，由于财务成本管理体系不完善，企业财务人员在开展实际财务工作时会出现管理混乱、职责不明确的现象，导致企业整体财务管理效益大幅下降。

2.2   财务成本管理方法过于单一化

随着市场经济全球化的不断发展，对房地产财务成本管理方式、方法提出了更高的要求和标准。但是，现阶段我国不少房地产企业在经营发展的过程中，由于受传统财务管理观念的影响，在进行财务成本管理时仍然采用单一化的财务管理方式，不仅与现代市场经济对房地产财务成本管理的需求严重不符，而且在一定程度上也会增加企业财务管理成本，进而给房地产企业的长远发展带来不利影响。与此同时，房地产企业在实际的财务成本管理中还存在信息技术应用效率不高的问题，而造成这一问题的原因在于企业没有很好地引入现代信息技术，例如，一大部分房地产企业卖房还是通过手工把相关信息录入Excel表格，未采用明源系统，从而不能很好地发挥信息技术在财务成本管理中的作用，从而导致房地产人工成本过高，存在信息被人为篡改的风险。

2.3   财务管理人员的综合专业素养有待提高

财务管理人员综合专业素养的高低对于房地产企业财务成本管理效率的高低有着直接的影响，如何才能更好地提升财务管理人员的专业素养成为房地产行业普遍关注和讨论的话题。但是，现阶段我国房地产行业依然受到财务人员专业能力不足和综合素养不高问题的困扰。造成财务管理人员综合素养不高的原因主要包括以下3点。第一，财务管理人员没有完全掌握现代化的成本管理技术和方法，导致房地产企业不能及时解决财务成本管理中出现的问题。第二，财务管理人员的责任意识不强，对于房地产财务管理中出现的各类问题，各管理人员之间也是相互推脱责任，长此以往，将导致企业的财务管理效率大幅降低。第三，企业对于财务管理人员专业培训不够注重，从而不仅会增加企业的财务管理成本，同时也会增加因财务成本管理不善而引发的财务危机问题。

3     提高房地产企业财务成本管理效率的有效措施

3.1   完善财务成本管理体系

良好的财务成本管理体系对于房地产企业的长远发展有着十分重要的推动作用，对此就需要房地产企业在实际的财务成本管理过程中能够严格按照国家财务管理相关法律规定，制定适合企业发展需求的财务成本管理体系和制度，进而为提升我国房地产企业的市场竞争能力奠定良好的财务管理体系基础。具体来讲，完善财务成本管理体系主要包括以下两个方面。第一，结合企业实际制定切实可行的财务成本管理体系，并积极落实在企业的财务管理过程中，有效避免因财务成本制度落实不到位而造成企业利益损失。第二，完善财务成本管理监督机制的实施工作，从而有效降低房地产企业的财务管理风险。例如，某房地产企业在开展房地产工程建设项目活动时，就根据自身企业的财务经济运营特点构建了适合本企业发展的财务成本管理体系和制度，并对实际运营中出现的财务成本问题给予及时妥善解决，经过一年多的努力，该企业的整体财务成本管理效益有了明显提升。

3.2   做好财务成本信息化管理系统的搭建和完善工作

房地产企业的财务成本管理信息系统搭建工作需要做好以下两点。第一，借助现代网络信息平台不断优化房地产企业的财务成本管理方式，帮助财务人员能够运用科学合理的管理方式解决实际经营管理中遇到的各类难题。第二，加强和完善企业在财务成本信息网络技术方面的选择，并做好财务成本管理环节的把关工作，从而为房地产企业顺利开展各项财务管理工作奠定良好的基础。例如，某房地产企业在构建财务成本管理系统的过程中，通过引进现代化的管理方式和手段不断优化房地产财务成本管理工作，在减少失误基础上实现企业财务成本管效率质变层次的飞越。

3.3   做好培训工作

房地产企业应从以下3方面做好财务管理人员的培训工作。第一，根据房地产企业的财务经营管理需求，安排组织财务管理人员进行定期的职业技能专项培训。第二，做好财务管理人员责任意识培养工作，从而有效降低其在实际财务成本管理工作中的失误，促使房地产财务管理效率实现大幅度提升。第三，建立财务人员的绩效考核机制，不仅能激发企业财务管理人员开展财务成本管理工作的积极性，还能够进一步降低房地产企业在各个环节的管理成本，进而为大幅提升房地产企业的整体经济效益奠定良好的人才基础。例如，某房地产开发企业为了提升财务管理人员的综合专业素养，组织安排部分财务人员开展综合专业技能培训工作，在培训结束时对所有培训人员进行考核，而后根据最终考核成绩的高低对财务管理人员的工作岗位进行重新划分，并对考核成绩优秀者给予一定的奖励，以此激发财务人员以更加积极主动态度投身到房地产财务成本管理工作中，进而促使该企业的财务成本管理效益相比去年实现大幅度增长，受到其他房地产企业的一致好评和认可。

4     结 语

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关键词：房地产公司；财务成本管理；管理体系

随着我国商品房交易市场的不断深化改革，房地产公司数量和规模以及效益不断提高，同时房地产公司相互之间的行业竞争也不断加剧。现阶段我国新型产业房地产公司一路走高，房价居高不下，当前政府各种调控措施和限购令的颁布使得房地产公司面临这房子降价的趋势，房地产界的利润开始缩水，为了面对这些正在以及即将威胁到房地产公司利润的政策的形式下。财务成本的控制和减少开支成了房地产公司最大最重要的问题，同样房地产公司的财务成本管理是公司管理的重要组成部分，直接关系到房地产公司的生存与发展。但是，仍然有些房地产公司的财务成本管理不完善，存在很多不足之处，如财务人员水平管理意识不高、控制薄弱、管理体系不健全、监管不力等，公司需要及早发现问题并给予解决。

1.房地产公司财务成本管理目前存在的管理问题

1.1房地产公司的财务成本管理意识薄弱且管理办法老化

目前我国大多数房地产公司管理意识薄弱，大多数房地产公司只注意投产前产品设计以及生产要素合理组织的成本管理，忽视投产后的成本管理。一些房地产公司的事前成本管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性，可有可无；成本计划缺乏科学性、严肃性，可增可减，因此，造成房地产投产建设时财务成本管理的盲目性。不能全方位、全要素的对企业成本进行控制。至于财务成本管理的手段缺乏现代化管理手段。现代成本管理的一个基本要求是成本信息提供的及时性、全面性和准确性。随着我国房地产公司发展速度的加快，房地产公司必须实现精细化的管理模式，才能适应今后行业发展的要求。

1.2.管理体系不完善不健全

近年来房地产公司的规模和数量不断壮大，作为房地产公司必须建立与自身企业发展相适应的财务管理体系，而相反现在的很多房地产公司并没有做到，发展速度远超过了管理体系的改革速度，财务成本管理一直处于粗放状态，很难满足现代企业发展的需要。一部分公司虽然在发展过程中建立了一套相对完善的财务管理体系，但在具体实施的过程中没有执行不到位，无法发挥其作用。房地产公司在快速发展的过程中对员工的使用不合理，职责不明确，造成管理体系混乱，并没有建立一定完善的奖惩制度，没有真正的激发带动起所有员工的积极心，很难在新型财务管理体系中使所有员工发挥其巨大的创新能力和执行力度。

1.3.房地产公司在整个项目周期过程中财务成本管理不够健全

房地产开发建设的整个周期过程包括以下几个阶段，首先是项目的投资决策，然后到设计阶段，项目招标和投标阶段，施工阶段，投入使用阶段，维护与修理阶段。房地产公司财务成核算具有时间的滞后性的缺点，所以在着每一个阶段财务成本管理都必须始终全面贯彻执行，而实际上有些房地产公司对此认识不到位，使得把财务成本的管理重点放在了项目设计阶段，而没有足够重视立项和施工阶段，忽视了在项目立项阶段的投资决策对控制财务成本的基础性作用，以及项目施工阶段对财务成本的严格管控工作。2.加强房地产公司财务成本管理的措施

2.1.财务成本管理过程中加强系统管理意识和运用科学的管理办法。

房地产公司要加强财务成本的管理意识以及善于运用科学的管理办法，要把企业的财务成本管里视为一个全面化的全过程的管理工程，而不是某个阶段性的工作。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则，在实际工作中针对公司不同的成本采取相应的财务成本管理策略和方法，随着社会经济的发展，竞争的不断加剧，在市场经济体制下，增强公司企业的核心竞争能力要从实际出发，做到综合全面的管理包括服务成本、人力资源成本、产权成本、环境成本等兼顾物质成本和非物质成本，才能真正的做到科学合理的财务成本管理目标。

2.2.建立合理的公司奖惩制度，激励员工热情提高积极性。

降低成本对于一个公司员工其工作态度也十分重要，不能单纯的依靠管理制度，还要依赖于房地产公司员工的工作积极性和配合以及执行程度，因此，十分有必要建立一套合理科学的员工激励制度是十分需要。当前很多房地产公司财务管理工作的奖惩制度还不完善有些甚至还没有正在建设当中没有实施执行。这需要各个房地产公司根据自身的企业规模和企业特点，开发并制定出一整套相关的绩效考核办法，根据绩效考核办法对房地产企业的财务成本管理人员给予相应的奖励和惩罚。

2.3.通过制度强化项目财务成本管理和控制措施

首先房地产公司要建立全面预算管理体系，全面预算管理要以提高企业效益

为出发点，以市场主体为导向，以销售和利润为起点，采用倒推，预测的方式对年度及未来经营战略的精确规划。其次是要完善资金管理体系，房地产公司要实行资金预算及信息化管理和合理筹集及加强资金的日常管理来完善资金管理体系，所有资金收支都要纳入公司预算管理，应该企业将年度资金预算、月度资金预算、月度资金预测、月度资金计划、日现金流量有机结合。再就要改进财务管理体系，改进财务管理体系主要在于完善公司财务成本审批制度和改进财务核算体系，各级审批人需基于合理授权，对合同评审，成本费用支付等实施严格意义上的责权利合理配置。

3.结束语

目前我国的房地产公司发展的规模、速度以及产品的需求量不断提高，竞争激烈，在这新形势下如何提高经济效益，如何做好财务成本的全面管理将是房地产公司未来面临的长期问题，但也在不断的完善管理体制，更科学合理有效的财务成本管理体系还需要在今后的发展中不断实践创新不断挖掘，结合自身的房地产公司特色和优势制定好相应的管理对策，才能保证公司长久高的经济效益。（作者单位：青岛海尔地产集团有限公司）

参考文献

[1]袁斌.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].现代商贸工业，2010，（23）。

[2]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师，2010，（02）。

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我国房地产发展的现状及房地产企业的财务管理

伴随着改革开放的深入和我国加入世界贸易组织以来经济发展的深化，我国的房地产行业取得了快速的发展，已经成为基础设施建设、国家民生工程和人民群众物质需求的提供者、保障者，并发挥着越来越重要的作用。进入21世纪以来，伴随着国家对房地产市场的开放，很多民营资本相继进入地产市场，很大程度上带动了房地产行业新一轮的发展、投资和建设热潮。统计数据显示，2005年上半年我国房地产业投资达到6193亿元，而当年我国社会总投资为32895亿元，房地产行业所占的比重为18.8%。这意味着，房地产市场的活跃和深度发展已经成为推动经济社会发展的一股重要力量。在房地产市场风起云涌的发展浪潮中，房地产企业起到了主导性的作用。受益于我国房地产市场的火热，很多房地产企业如雨后春笋般出现，如著名的万科集团、恒大集团、碧桂园集团等。这些房地产企业的崛起和发展加速了房地产市场的升级和变革，给扑朔迷离的市场形势带来了更多的不确定性。

在房地产企业的发展过程中，财务管理问题常常成为企业格外关注的话题。这是因为，财务状况是房地产企业安身立命的根本，也是企业能否立足于激烈市场竞争中的核心要素，历来受到企业领导层、管理者和投资人的重视。从我国房地产市场的情况看，很多企业的财务管理仍然存在不少的问题。这其中，既包含制度性的体系、体制和机构问题，也有人力资源、财务涉外的问题，还有财务理念、内部控制的问题……总之，房地产企业的财务管理问题多多，不一而足。面对新时期房地产市场的急速变化和深刻动荡，各个企业都在千方百计地针对市场情况制定战略决策，以促进企业核心竞争力的提升。而财务管理是众多企业极为关心的问题，因此尤为引人注目。能否切实理解房地产企业财务管理的问题所在，找出解决问题的办法和策略，一定程度上关系到房地产企业今后的生存和发展，应该受到广大房地产企业的高度重视。

我国房地产企业财务管理存在的问题

在错综复杂的房地产市场形势下，我国广大的房地产企业如何面对挑战，找出财务管理的问题所在，强化企业的财务管理，是关系企业发展的重要议题。从目前的实际情况分析，房地产企业财务管理主要存在如下问题。

·企业内部财务观念落后，缺乏科学管理的理念

房地产企业的财务管理，主要是依赖企业内部财务部门和财务人员的工作。因此，财务人员的观念、意识和理念，直接影响到日常企业财务工作的效率和质量。是否具备现代化市场特征的财务操作、办理和管理理念，是否具备科学化的财务运行和问责观念，直接关系到企业财务管理的水平。从目前我国很多地区的房地产企业的调研情况看，大部分企业的内部财务观念仍然很落后，缺乏科学管理和流程操作的必要程序，造成了企业财务状况的混乱，影响了企业内部管理的有序、协调。比如，很多企业内部的财务人员不熟悉财务办理的流程，不了解或没有掌握财务处理的规范，造成了财务程序的混杂，影响了财务工作的效率，给企业正常运营带来了很多不必要的麻烦。

同时，很多财务机构之间的协调、交流和彼此扶持不够，造成了各组织机构之间存在不同类型的矛盾，影响了机构间的合作和协助。由于房地产企业内部涉及的财务状况较为繁杂，企业设立的财务管理部门通常情况下分为不同的枝干，也就是不同的小组、组织。这些小组、组织各自承担的责任和义务不同，一旦出现某一个组织负担财务工作义务时，就可能出现推诿卸责、彼此埋怨的情况，给财务工作的整体进展造成了阻碍。所以，在房地产企业的内部，协调、处理好各部门、各机构组织间的责任与义务关系，加强宣传、教育和培训，提升员工的财务责任意识，规范财务管理流程，是企业财务管理必然的选择，也是提升企业内部竞争力的有效路径。

·房地产企业的财务制度不健全，财务机制不够完善

企业的管理和正常运行，必须要依靠一系列科学、合理、民主化的管理制度作为约束。失去制度保障的企业，管理水平很难有质的提升。没有制度约束的企业，也不可能处理好内部的事务，更不可能取得跨越式的发展。对于房地产企业而言，这些理论同样适用。房地产企业的财务管理工作，必须要依赖强有力的财务管理制度、体制的保障。所以，分析当前我国房地产企业财务管理制度的问题，是找出财务管理难点的一个有效方法。现在，我国很多房地产企业都加强了对财务管理的重视程度，并建立了一些财务制度和体制。但是从现实的情况看，很多企业的财务管理存在着诸如多头开户、资金分散、企业财权分割、私自设立小金库、帐外资金循环等问题。这些问题的存在，都有着深刻的制度背景，都离不开体制不健全的影响。

房地产企业财务制度的不健全，还表现为企业资金支付、调动和运行的混乱，导致企业高层和管理者无法掌握资金流通的真正情况，无法为企业下一步的整体决策作出参考。同时，财务监督、审核和审批机制的不完善，也存在于众多的房地产企业中。倘若企业财务管理的相关机制不完善，那么财务管理的科学性和可靠性就会受到质疑，财务管理的质量也会大打折扣。同时，企业内部缺乏有效的财务监督体制，给财务管理的透明、民主带来了严重的阻碍，一定程度上影响了员工的工作积极性，也影响了企业领导层的战略决策科学化水平。所以，综合我国房地产企业财务管理的发展大势，必须要对财务管理制度、体制的问题作出深刻的反省和思考，并针对现实存在的问题、困难制定相应的解决对策，并坚决的予以贯彻执行。只有企业内部的财务管理制度健全了，财务监督、审核机制完善了，企业的财务管理才能实现科学、透明和民主。换言之，建立健全房地产企业的财务管理制度，运用更为积极、稳健的财务监督机制，才能为提升企业财务管理水平，保障企业稳定、可持续发展提供强有力的后续力量。

·企业缺乏有效的财务激励与约束机制，奖惩体系不健全

激励与约束，就是企业管理中奖惩机制的具象化分解，也反映了现代市场经济条件下企业管理的整体趋势。也就是说，企业的财务管理，仅仅依靠道德约束、制度保障还是远远不够。在加强房地产企业内部财务控制、相关制度建设和人才培养的同时，应该重视对奖惩体制的设计和完善。企业要本着对员工负责、为企业谋划的态度，坚决执行激励与约束的制度规范，用“两手抓，两手都要硬”的工作理念指导奖惩机制的建设工作。在我国的房地产企业中，很多企业不知奖惩机制为何物，不了解奖惩机制的运行规律和好处，自然也就忽略了对奖惩体系的建设和布局。从房地产企业长远发展来看，这些现象都是应该彻底杜绝的。要想房地产企业实现财务管理的高标准、高质量，就必须引入、应用奖惩机制，建立健全科学化的激励与约束体系。所以，房地产企业奖惩机制不健全的问题，是应该引起足够警示的。

如，很多房地产企业的奖惩机制不够完善，造成了财务主管权力过大的情况，这对于财务管理科学化是一个严重的挑战。具体来说，财务主管的业务工作范围往往不纳入到绩效考核的范畴，所以给奖惩的考察、运用带来困难。诸如此类，不少房地产企业内部，都一定程度上存在着绩效考核不科学、预算执行不严谨、激励约束不明确的问题，这些问题是阻碍财务管理的“毒瘤”和“定时炸弹”，如果不进行适时的“清除”，后果将很难预料。另外，有些房地产企业根据自身发展实际，设计和建设了“所谓”的激励体制、惩罚体制和考核体制，但是由于执行不力、处罚不严，还是使得这些看似严密的制度体系难以真正贯彻和落实。所以，企业中既存在奖惩体制不健全的问题，也有执行落实不彻底的问题。如何深入剖析问题的根源，找到根除问题的思路和对策，恐怕是广大房地产企业领导层必须思考的问题。

·企业投资活动方向盲目，流动资金管理不科学

纵观我国的房地产市场，大部分房地产企业以民营企业为主，而在房地产主力军的民营企业中，管理者和领导层的管理智慧、知识技能水平将直接决定企业财务管理的质量高低。而现实的状况则是，大部分房地产企业管理者不具备科学的管理思路，忽略了市场风险的存在，一定程度上给企业的财务投资造成了困难。比如，很多房地产企业的投资活动较为盲目，往往只考虑回报成果，而忽视了其中存在的风险和不确定因素。另外，很多房地产企业追求多元化经营，力图扩大企业经营的范围和版图，提升企业市场占有率。其出发点虽然是值得鼓励的，但是在多元化战略布局的进程中，不少企业陷入了资金链条断裂、技术人才匮乏、资源调配不合理和市场开拓不力的窘境。这些问题的出现，不得不说是企业财务管理出现了严重的问题。简言之，房地产企业过度追求虚荣性、浮华的多元化经营，换来的必然是市场分散风险的增大。市场经济的规律告诉我们，跨区域、跨行业的多元化经营活动，如果失去了内部财务科学化管理的支撑，失去了正确战略决策的保障，其结果往往殊难预料。

其次，很多房地产企业不重视流动资金的管理，忽视了“现金流”的重要性，这给企业的财务科学化管理带来不小的压力。在现代企业管理理论中，现金流的重要性是不言而喻的。李嘉诚曾经说过，企业成功的秘诀就是“现金为王”，这也进一步说明了企业运行中流动资金的重要性。毫不避讳的说，房地产企业对流动资金的需求是很大的，倘若失去了可供企业调配、使用的大量流动资金，那么企业的运营就会立刻受到影响。现今，很多房地产企业不重视流动资金的管理，缺乏对流动资金长期、中期和短期的规划、布局，缺乏现金储备的意识，企业的现金波动较大，给企业的正常运营活动带来了很多不确定因素。另外，很多的房地产企业盲目扩大生产，采取所谓的多元化经营，会进一步压缩现金流空间，使企业的资金链条运行出现困难，带来难以想象的结果。同时，一些房地产企业对内和对外的资金管理不善，造成了资金的呆滞甚至流失，给企业财务管理带来不小的压力。如果再出现存货积压、不良资产挂账的情况，那么企业的正常运营就必然受到严重的影响。上述的这些问题都是客观存在的，都是需要企业经营者和管理者深刻警醒的。如果不解决好企业的财务管理问题，那么房地产企业的发展就必须受到冲击，这一点广大企业经营者必须认识清楚。

总结和展望

房地产行业是推动经济发展、社会民生和基础建设的重要力量，其发展历来受到社会各界的关注。尤其是作为处于“风口浪尖”的众多房地产企业来说，如何调整管理思维，实施科学化管理战略，不仅是企业生存发展的大问题，也是关系我国经济健康运行的大问题。所以，要重视房地产企业的财务管理情况，要对企业财务管理中存在的一系列问题进行科学的分析和解读，要找到问题存在的根源和本因，为接下来制定科学、有序的解决对策、措施提供依据。

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关键词:房地产开发 会计核算 成本核算

一、引言

从现行的《企业会计准则》、《企业会计制度》和《房地产开发企业会计制度》等法律文件来看，还存在着一些不完善的地方，实施效果欠佳，对于房地产这样一个相对特殊的行业的会计实务没有比较强的针对性。

通常房地产企业开发一个产品需要花费的周期较长，一般为几年时间，在这个过程当中主要是以资金的投入为主。而且反映在会计报表当中的利润也为负数。有时，一个项目可能持续几年都是亏损，但是到了竣工之后的销售期就开始大幅的盈利。而且，开发企业为了解决资金上的问题而经常采用楼盘预售的方式，也就是说在项目达到一定的阶段之后(例如：结构封顶)时就开始销售楼盘，此时开发企业通常将这项资金记在“预收账款”的贷方。房地产开发企业的这些财务特点给房地产企业在利润操纵上有了可乘之机。

二、房地产开发企业的财务会计特点

房地产开发企业的财务会计特点主要表现在这样几个方面：其一，资金的来源呈现出多元化特征，一个房地产项目的完成需要大量的资金支持，仅仅依靠自有资金和银行贷款是远远不够的，需要通过预收购房订金、预收代建工程款和发售股票资本金等；其二，在建工程的资金量大，房地产一项工程的建设往往需要几个月、甚至几年时间，大量的货币资金转化为在建的工程，大量资金被长时间占用，这给工程资金核算及财务处理带来了困难；其三，开发的种类具有多样性，主要体现在经营项目多这个方面，这导致财务会计的内容也相应增加；其四，经济往来频繁，房地产开发是一个大量的人力、物力和财力的投入过程，生产周期长，涉及的技术问题多，需要进行大量的协作，给财务会计的核算与管理带来麻烦。

三、房地产开发企业成本核算存在的主要问题

1.土地开发成本核算存在的主要问题

土地开发费用是指地产开发企业在开发土地，建设用地的过程中所发生的所有费用的总和。其大小直接影响到一个房地产开发项目是否可行，是否能达到预期的利润。国家以土地所有者的身份将一定年限之内的土地使用权限出售给土地使用者。房地产开发企业在进行土地开发的过程中，由于其涉及到设计要求和场地本身等多方面的因素，同时其开发的层次、程度和所开展工作的内容也不一样。例如，有的只需要对建设场地进行清理平整即可，而有的开发过程需要普通的工程施工之外，还需要对地下的各类管线进行铺设，铺设地面道路等。从这个角度来看，各个具体的开发项目的费用的具体支出的内容及项目种类都不一致，开发企业需要根据费用发生的具体情况进行成本核算。这其中就涉及到土地使用费用，土地开发成本等间接费用，按照一个什么样的标准才能将之合理、科学的分配到成本的收益对象当中去，存在一个较大的可操作空间。

2.房屋开发成本核算存在的主要问题

房屋开发的成本主要包括地产开发企业在商品房开发过程中所发生的所有费用的总和，主要包括：出包建筑安装花费的工程成本、土地使用费的分配、相关费用和土地开发成本以及其他公共设施的成本等。一般而言，房地产开发企业在房屋开发过程中所发生的费用都应该按照房屋成本核算对象及相关的规定对成本进行归集。但是，依然还存在着这么一些问题：在对一些需要进行费用分配技计算时，例如一些小区的公共设施，一般是由开发商无偿提供给小区居民使用的，这时就需要考虑到成本分摊的问题。同时，在楼盘销售过程中所耗费的宣传费用也涉及到成本分摊问题等，所有的这些费用就存在着一个如何在进行收入确认时进行成本计量的问题。

3. 配套设施开发成本核算问题

配套设施的开发成本核算问题包括房地产开发企业所开发的：能有偿转让及不能有偿转让的、能直接计入开发产品成本的配套设施。两者在进行核算及归集的过程中都应该采取不同的方式。总的来讲，一方面是指配套设施自身的成本归集问题，另一方面是指成本分配问题。

四、完善房地产企业财务会计核算的对策

1.完善房地产企业收入的会计制度和准则

其一，应该对商品房及其配套设施的销售收入及核算制度进行改革；其二，加强对土地转让的收入、房屋出租带来的收入以及其他收入等的监督和控制力度；其三，对房地产企业的成本核算操作进行归集化、具体化及制度化，确保整个成本核算工作的规范性；其四，进一步细化房地产企业的税收制度，实行房地产产品的开发及销售的“工号”管理的税收征收管理办法。

2.适当转变房地产开发的生产、销售模式，甚至取消商品房预售

当前，我国房地产的融资体系采用的是以银行作为中心的一种间接融资体系。这容易由于银行盲目的信用扩张产生房地产泡沫。尤其是当前我国房地产市场存在着局部过热的现象，给我国经济的整体运行产生了一定的压力。因此，有必要由间接融资体系全面的往直接融资体系转变。

可以将房地产投资信托作为一个主要的融、投资金融手段，对现有的房地产融资模式及手段进行完善，这有利于拓宽居民的投资渠道，实现以货币形式对房地产进行分块投资。极大的活跃整个房地产市场，积极的培育并健全房地产资本市场，促进社会的发展。

3. 提高会计从业人员的素质

房地产财务核算的许多步骤和环节都涉及到会计从业人员的职业判断，因此会计人员的素质直接影响到会计信息的质量。房地产企业可以采取聘用一专多能的复合型财务人员，确保其与工程人员交流时不存在问题。同时，还应该加强职业道德教育，确保财务人员具有良好的道德底线。最后还应该与时俱进，注重后续人才的培养，确保核算工作的连续性。

参考文献：

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关键词：房地产 财务管理 问题 建议

经济的快速发展，人们对住房质量的要求越来越高，这就给房地产企业的财务管理带来了极大的挑战。房地产行业具有规模大、周期长、资金量大等因素，这些因素限制了财务管理水平的提升。同时因为市场经济环境的不断完善，传统的财务管理业显现出了较多的问题。所以探讨房地产企业财务管理中的问题与建议具有一定的必要性。

一、房地产企业财务管理中存在的问题以及原因

（一）预算管理方面的问题

对于房地产开发企业来说，预算管理方面的工作是十分重要的，它直接关乎企业利润。但是，绝大多数的房地产开发企业并不重视预算管理方面的工作，尤其是预算管理工作中对市场的提前评估以及预判。其造成的结果就是，在实际的运作过程中，大量的数据和所期望的目标与实际的市场环境不符，并不被市场认可，导致预算管理工作无法顺利展开。另一方面，少量的房地产开发企业并没有建立完善的指标制度，对于预算管理方面的工作中的成本预算，收益和支出预算等没有一个明确的认识，并没引起足够的重视，只是单方面的重视自己赚了多少钱，亏了多少钱，也不查明原由，目光短浅，没有长远目标。

（二）忽略了全面成本管理

企业各部门沟通不足：房地产开发企业最终的目的就是赚钱，如何做到使企业得到最大的利益，而付出最小的成本。问题的关键就在于对成本的全面的控制管理，尽量做到不浪费一分一厘。企业财务风险过大：某些房地产开发企业并没有一个完善的资本运作体系，绝多数的房地产开发企业的资金来源就是银行或是其它企业，而这往往会产生高额的利息。没有足够的资金做保证，是无法正常运作的，但贷款给房地产开发企业带来潜在的风险。企业的投资风险：众所周知，房地产开发是一个高风险、高回报的行业。改革开放以来，一大批房地产开发企业如雨后春笋涌现在神州大地，成功的企业例如万达，恒大等等，但也有很大一部分房地产开发企业沦陷在这改革的浪潮中。汇率的不稳定，银行利率的不断变化，国家政策的改变等等的不确定因素，都给房地产开发企业的投资带来很大的风险。

（三）核算管理制度不健全

就目前来看，我国的房地产开发企业尚未建立十分健全的核算管理制度，因此房地产开发企业在实际的项目过程中，并不能完全做到对收益和支出的正确核算。

（四）其他方面管理不当

企业高层对于一家房地产开发企业来说，就相当于大脑对于人体的重要性，企业的管理层是直接关乎企业的生存和发展。但是术业有专攻，很多的房地产企业的高层并不一定是财务专业科班出身，对于财务管理方面并没有一个专业的认识，影响到了高层对于财务管理方面的决策。再有的是，部分从事财务管理的员工别有用心，暗怀鬼胎，做假账，收回扣。这也严重影响到了企业财务方面的管理。

二、解决财务管理问题的主要对策

（一）加强全面预算管理

加强全面预算工作的组织领导，对职责权限、授权批准程序等进行细化。预算管理委员会需要负责拟订预算的目标，制度预算的具体措施。同时协调预算编制和执行的问题，以提升预算的可执行力度，达到全面预算管理的目的。

科学的进行预算责任的单元的制定。强化内部管理，将企业的经营活动都纳入到预算中去。强调层层落实，使各个部门的方向明确、责权利清晰。同时需要强化对预算执行的监督和控制，以此来减少因为管理不善导致的经济损失。

加强财务管理，对资金的投资进行准确的估量，做出合理的可行性报告，以此降低投资风险。同时在进行财务预算的过程中，需要处理好资产结构的管理，合理的规划现金流量，回避由于丧失偿债能力而导致经营失败。

（二）完善加强全面成本管理

加强全面成本管理需要树立系统管理意识，从企业的战略全局出发。坚持全面性原则，根据不同的成本采取不同的策略方法。在市场经济的大环境下，房地产企业财务管理需要从市场竞争的实际出发，充分的考虑物质成本以及非物质成本。为了更好的实现成本管理的目标，需要实现成本内容的扩展。房地产企业设计的成本较多，服务、产权、人力资源、环境等成本是其中重要的组成部分，针对这些成本，需要财务科学合理的方法，才能够保证成本控制住的有效性。

成本管理的工作需要全员的配合才能够完成，在全面成本管理的过程中，需要成立成本管理委员会，并且在成本控制的过程中，需要管理层的全面参与。房地产企业在进行成本管理的过程中，需要采取目标成本管理的方式。对财务成本进行全面跟踪，保证各项工作的顺利进行。根据企业实际情况，建立相应的监督考核机制，从全方位入手，将成本控制指纳入到项目规划书中去。同时完善企业的竞争机制，为全面成本管理打下基础。在进行成本管理的过程中，需要采取清单报价模式进行，以达到对房地产企业整体成本控制的目的。在房地产行业相同的工程量，不同企业的价格是不同的，这就体现了房地产行业财务管理需要有技术指导才能够顺利进行。

成本信息是财务成本管理的重要内容，房地产企业需要从成本结构出发，对企业成本进行全面的控制改善。房地产企业战略财务管理策略的制定，需要从企业的核心竞争力出发，通过对竞争对手的价值链进行整合分析，形式成本管理信息，以此为制定战略方针打下基础。房地产企业财务成本管理是一个系统性的工程，需要晚上成本管理策略和体系，才能够合理的控制企业项目实施成本，提升企业的经济效益。

（三）完善核算管理

核算管理对于企业的重要性已经不言而喻，建立一个健全的企业核算管理制度，在一定的程度上，不仅关乎了企业的财务问题，更是关乎企业是否能够得到最大的利益，因此完善企业的核算制度就显得格外重要。完善核算制度首先，我们要明白企业财务方面所涉及的主要项目环节，各环节涉及到怎样的制度，找到问题的关键所在，对症下药。

1、收入核算方面

房地产企业其收入跟一般的企业不同，所以在进行销售的过程中，需要结合房地产销售的不同形式特点，进行销售标准的确定。从而减少误判导致的会计信息失真的情况的产生。结合房地产企业业务的实际情况，从谨慎性原则出发。房地产企业确认收入的时候需要满足以下几个条件：房屋竣工并验收合格，这表明房屋的合格性。完成竣工结算，表示成本计量有着可靠的依据。签订售房合同及收取房款，表示房款收入已能可靠计量已经流入企业；房屋办理了移交手续交付业主使用，表示房屋的管理权和控制权均全部转移。交房时间一般情况下会比竣工时间和合同时间晚，所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日。之前收取的款视为预收房款，交房后再结转计入“主营业务收入”。

2、成本方面

由于房地产企业开发一个项目涉及的费用和成本种类繁多，而且，房地产商在进行楼盘开发时。房地产企业在进行项目开发的过程中往往是一次性开发几十栋房屋，开发项目的费用是由开发商统一支出的。针对一般的房地产企业，企业需要根据管理和经营的特点来确定适合企业成本核算的对象，成本核算对象确定后不能够随意的更改。但是对于房地产企业，因为同时开发的项目较多，项目变更较快，这样就导致了成本核算归集对的对象变化较快。所以需要特殊性的看待房地产企业，按照“直接费用直接计入、间接费用分配计入”的原则，对开发新项目为一栋的房屋，应该为单位承担全部成本。开发项目为多栋房屋的，其每栋房展的直接成本由每栋承担。间按费用可先分清大类，如住宅类、写字楼类、商业用房类等，由于它们的前期各项费用的费率标准不一样，其承担的成本百分比自然不一样；在分清大类后，对同类也要进一步进行成本归集，如同时开发好几株住宅，应根据每一栋的直接成本的比例来分担成本。

三、结束语

财务管理在房地产企业的经营中占有重要的地位。但是目前大多数的房地产企业还存在较多财务管理的问题。这些问题的存在，对房地产企业的健康发展有着很大的阻碍作用。所以房地产企业需要从树立全面预算管理思想、其他制度的完善、完善核算管理等方面入手，使得财务管理能够适应企业发展的需求。

参考文献：

[1]王红霞.中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国外资，2011

[2]袁斌.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].现代商贸工业，2010

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会计核算在房地产中是十分重要的。会计核算的主要工作目的是对企业的日常经营进行财务核算，从而将企业的经济活动状况进行反映，会计核算是和企业的总目标有直接联系的。房地产这一行业从建立开始，就存在着残酷的竞争，只有在不断的竞争过程中，房地产企业的实力才得以体现，房地产企业才能够长远生存。房地产企业想要在激烈的市场竞争中存活下来，实现其盈利，就需要有良好的会计核算。会计人员将相关的数据进行统计、审计，为企业提供数据支持，利于企业的管理和目标的实现。核算是企业的重要工具之一，经过会计核算，实现财务信息的收集，利于企业管理者根据实际数据情况作出相关管理策略。

二、会计核算在房地产中的主要内容

不同企业会计核算有着不同的核算内容。在房地产行业，会计核算一般包括对建筑材料的核算、对固定资产的核算、对成本的核算以及对房地产企业销售和利润的核算等方面的内容。房地产会计核算在对建筑材料的核算方面，需要对其购买和加工等内容作出计划，对所需要的费用等进行会计核算。房地产会计核算在对固定资产方面，需要对固定资产的账务作出处理，还需要对固定资产的变化情况作出监督，对相关的损耗、减值等作出核算。房地产会计核算在对成本的核算方面，需要对费用的支出等进行核算、分析和考核。房地产会计核算在对销售利润核算方面，需要作出比较精细的核算，在账目方面要加强明细账目，提高企业的利益。

三、房地产会计核算中存在的问题

(一)会计核算的科目设置比较复杂

会计科目指的是在经济活动中的详细分类设计。会计核算在设置会计科目的时候，依据国家的相关法律法规，对会计活动进行监督和控制。房地产会计科目同样是基于法律法规进行的。房地产资金运作属于一个巨大金额范畴，周期较长，使得会计核算的难度加大，也在一定程度上影响了会计核算的准确性。会计在记账的时候，往往会年终结账后建立新帐，这样就把账目上的处理变得复杂，增加了会计核算的工作量。这些对于房地产而言，是不利于其发展的。

(二)会计核算在财务风险披露方面有一定的不足

新会计准则认为，财务风险应该是指企业在活动中，其预期财务和实际财务因为企业内外部的环境和一些不可控因素的影响而出现差距，使得企业可能会受到损失。房地产企业的财务风险是指的由于各方面因素使得房地产投资得不到回报的风险，包括投资风险，筹资风险、利率风险和汇率风险等。对于这些风险，房地产在投资时，更应该小心谨慎，规避风险。基于这些因素，房地产需要更进一步完善其相关会计制度，做好财务管理工作，保障其收益。

(三)收益评价指标难以反应企业的真实业绩

房地产投资属于长周期投资，会计年报表上会有比较大的业绩波动，在建设期间业绩比较差，当房屋完成验收出售之后，预收款项计入收入，使得净利润指标难以反应其真实的经营情况。

(四)会计核算在合作建房方面也存在一定的问题

土地和建设资本来源不同，因此往往会出现利润分配不均的情况。会计核算进行利润分配时，很多房地产企业都会提高自己的经营成本。这样的行为是对开发成本有弊的。

四、房地产会计核算中存在问题的解决策略分析

针对以上问题，需要进一步解决。首先，会计核算科目要进一步优化。房地产企业在关于会计核算科目问题方面，需要根据其企业的规模等，结合自身情况进行设计，使得会计核算是有意义的。通过设置会计核算科目，宏观调控房地产企业资产问题。其次，要建立房地产财务风险管理系统。规避风险是房地产企业需要做好的一项工作。建立健全完善的财务风险管理系统能够提高企业规避风险的能力，降低风险。第三，企业还应该加大监管力度。企业往往会为了提升自己的市场竞争力而隐匿收入，降低税额。政府相关部门应该加大监管力度。最后，要完善企业收入认可制度。如何规划房地产企业的收入需要进一步完善。只有这样才利于企业财务制度的完善。

五、结束语

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关键词：房地产；财务成本管理；措施

财务成本作为财务会计中的一个流量概念，它表现为资源的不利变化，即成本会引起企业收益的减少，具体表现为企业资产的流出或增加。作为房地产管理中的重要组成部分，财务成本管理不仅密切关系到国家安全、经济安全，还关系到民生安全。近年来，在市场经济条件的影响下，客观经济规律所引发的竞争驱使房地产行业在加强财务成本管理这一方面下足功夫，因为它是促使房地产行业自身实现稳健经营、防范经营风险的一个必要条件。但不少企业也存在财务成本管理意识薄弱，管理不规范、财务成本管理体制不健全、财务成本管理人员综合素质不高等问题，使自身在市场竞争中的有利地位受到影响。因此，房地产企业应根据自身的实际情况，运用科学手段来加强对财务成本的监督和管理，以确保财务成本管理工作的顺利进行，进而将经营利益最大化，真正实现可持续发展这一目标。

一、房地产财务成本管理存在的问题

1.财务成本管理意识薄弱，管理不规范。由于我国的房地产行业还处于发展阶段，其管理方法主要是借鉴国外或是来自自身经验总结。这就导致部分房地产企业容易受到习惯势力的不良影响，对财务成本管理的重视力度不足而导致其管理不规范。在实际的财务成本管理中，不仅没有制定必要的管理规范，即使制定了也只是进行浮于表面的管理。在这些房地产企业“轻财务成本管理”的畸形思想下，财务成本管理人员工作的考核、资金利用效率的监督等环节得不到应有的重视。由于财务成本管理不规范，容易出现账实不符、账外设帐等违规现象，不利于房地产企业财务成本管理和其它项目的持续进行。

2.财务成本管理体制不健全。与国外的房地产行业发展现状相比，我国的房地产行业的发展现状在部分地方仍存在不足，如财务成本管理。其主要表现为财务成本管理体制不健全，包括财产清查制度、财务管理制度等，仍存在部分漏洞，如财产清查制度中存货清理和无形资料梳理环节没有落实到位，财务管理制度中没有明确规定各类成本定额和标准。这就为部分不良企业财务成本管理负责人逃避管理失误和管理混乱现象的发生提供了可乘之机。另外，部分企业在财务成本管理岗位设置和奖惩制度等方面没有进行相应的整改和完善，在一定程度降低了财务成本管理人员工作的积极性和企业的市场竞争力。

3.财务成本管理人员综合素质不高。由于部分房地产企业财务管理负责人任人唯亲，不重视财务成本管理人员的选拔和培养，把不具备会计从业资格甚至是把不懂财务成本管理的非专业人员强行安排进入企业参与财务成本管理工作，这是导致财务成本人员综合素质不高的主要原因。另外，由于在岗财务成本管理人员没有任何竞争压力，容易产生怠惰心理，进而引起诸多管理问题，如在工程预结算中不能实现对设计、施工及建设等单位之间的统一管理和适当沟通，从而出现更多的项目预算金额造价行为和豆腐渣工程。

二、房地产财务成本管理的优化措施

1.增强财务成本管理意识。首先，企业应充分认识到财务成本管理对自身实现可持续发展的重要意义，并增强财务成本管理人员的财务成本管理内部控制意识和管理风险防范意识。其次，企业应根据自身的实际情况，针对财务成本管理中的物质成本和非物质成本进行分开分类管理，目的是抓好财务成本上的管理质量。另外，应用科学手段来扩展成本内容，在满足企业财务成本控制的各项要求的前提下，加强有关企业工程建设、后期经营管理的成本预测和规划，目的是提高资金的集中管理，实现资源的合理配置，将经营利益最大化。

2.完善财务成本管理体制。首先，企业应将现代社会合理、科学的管理方法运用到财务成本管理中。并站在市场经济的角度，在财务成本管理中确保管理对象、管理内容及管理方法的完整性。其次，要与财政部、工程部及人力资源部形成高度配合，完善财务成本预测、成本控制、成本分析、成本考核等体制，并按照会计规则和核算程序制定完善的会计报告系统，以在行动上支持企业的经营决策。另外，要明确财务成本管理人员的职责，对其岗位设置进行优化。并完善激励措施，以物质激励与精神激励相结合，充分考虑财务成本管理人员中的个体差异，实行差别激励。同时，实行动态管理，引入系统干部竞争机制，从而保证财务成本管理工作的有序进行。

3.提高财务管理人员的综合素质。首先，企业应在严格按照相关规定的基础上，与企业的人力资源部和财政部达成共识，应用行政手段配备财务成本管理人员。明令禁止不具备会计资格从业证的非专业人员进入企业参加工作。其次，以企业的实际需求和确保企业的经济效益为前提，尽量挖掘财务成本管理部门中有潜力的人员进行定期培训。并加强对所有财务成本管理人员的素质教育，且教育方法应以“内外结合和内辅外导”为主。另外，要强化财务成本管理人员的岗位责任感，进而提高他们的整体素质，最大程度消除因人为因素而影响企业财务成本管理工作的顺利开展。

三、小结

总而言之，要想真正实现房地产行业的可持续发展，并提高其发展速度和规模，就必须要加强财务成本管理。为此，企业应站在市场经济的角度，运用科学来制定企业财务成本管理内部控制的发展战略，增强财务成本管理意识，完善财务成本管理体制，提高财务管理人员的综合素质。同时，还应从小的细节做起，努力克服在管理中的出现的问题，意提高企业经营利益，从而增强企业的市场竞争力，真正实现可持续发展。

参考文献：

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关键词：房地产企业；财务管理；建议

随着我国市场经济改革的不断深化，房地产业在创造税收、增加就业、推动相关产业发展等方面做出了巨大贡献，但在发展中只有少数房地产企业发展成为规模化，管理规范化，竞争力强的优质地产企业。那些优质地产企业共同的特点就是财务管理规范。房地产开发企业由于开发周期长，资金投资大，投资回收期长势必面临较高的财务风险，如何加强财务管理，财务向精细化管理发展日益重要。笔者就房地产企业财务管理的现状进行分析，提出几点值得思考的建议。

1房地产企业财务管理普遍存在的问题

1．1财务管理意识淡薄，财务制度流于形式

大多数房地产企业是由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财务风险。

1．2财务人员自身职业能力不强，会计核算粗枝大叶，没有形成一套科学的行之有效的财务核算和管理体系

很多财务人员盲目追求房地产企业的高薪资，自身没有努力钻研房地产行业相关的财税业务知识，加之大多数房地产企业经营者都是在取得土地后急于进行开发，回笼资金，财务人员也盲目随从，在开发前期就没有设计好财务制度体系，进行科学的财务测算，往往是边开发边摸索，遇到问题解决问题，没有前瞻性的财务思路。这样一种摸着石头过河的财务管理模式非常容易带来后期无法弥补的财务风险。

1．3财务的过程控制极其薄弱

1．3．1资金管理随意性大，没有真正认真分析企业在每个时点的资金盈余及缺口。日常资金使用没有相应的控制和资金使用计划，领导签字后即可以付款。一些开发企业在收到预售房款后资金稍有闲置，就急于进行再投资，一个项目没有开发完，盲目购置新地块，财务人员也没有提出项目投资的建设性指导意见，造成旧项目后期资金不够用，新地块占用资金无法利用。很多企业在开发过程中由于盲目扩大规模，最后陷于资金严重匮乏境地，为了不影响施工进度又盲目加大融资力度，加之融资难度大，很多房地产开发企业不得不从小贷公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突发事件资金链断裂而中途不得不中止项目开发的案例时有发生。

1．3．2预算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的监控。房地产企业财务预算主要有目标利润预算和资金预算，很多房地产企业没有建立有效的财务预算，甚至根本就没有财务预算，经营者把预算简单地理解为工程部的项目造价预算，社会常流行的“开发企业赚不赚钱，关键靠预算”，这里的预算不仅指工程造价预算，也包括财务预算，只有财务预算和工程造价造价预算很好地结合才能称之为有效的预算。有的企业虽然制订了财务预算，但却在预算执行过程中没有进行有效的预算控制，直接后果就是成本费用没有合理控制或控制不够细化，到决算时发现利润与预期差距甚大。另外，预算也没有定期进行科学深入的预算分析，形成完整的预算分析报告体系，现实中为了完成预算任务，基本上都是根据实际来调整预算，对于实际偏离预算或超预算的真正原因没有深入挖掘。这样的后果其实使预算陷入恶性循环，上期的预算不能很好的指导下期预算，起不到预算管理的前瞻性指导作用。

1．3．3不重视房地产企业的合同管理。房地产企业合同管理是整个项目建设过程中十分重要的环节，很多企业合同的签订过程根本不需要财务部介入，往往是在合同签订以后甚至支付工程进度款时财务部才见到合同，财务部基本处于事后被动执行合同的处境，财务部由于没能在合同签订时参与合同汇签工作，不能从财务专业角度把可能存在的财务或税务风险提前规避，常常是在合同执行中才发现合同中存在的财务隐患。合同执行完毕财务部也只是根据既定合同条款进行往来结算，而无法在合同履行完毕前提前对后期可能存在的风险损失做出制约措施。很多房地产企业对于工程施工合同和销售合同没有建立详细的合同台账，作为备查账簿，只局限于财务账面数据简单反映经济业务的发生情况，这势必导致财务无法清晰地掌握每项合同的来龙去脉。

1．4没有建立有效的财务分析考核体系

大多数房地产企业的财务分析只局限于3张财务报表的编制及简单的财务收支统计，没有完备细致的财务内部分析报表，为领导层提供建设性的有价值的数据分析，没有透过财务数据反映出企业日常财务管理存在的问题和不足。业绩考核也只局限于简单的指标完成与否。

2建设有效的房地产企业财务管理体系的建议

2．1加强房地产开发项目前期的财务规划

房地产开发企业的前期财务规划至关重要，在项目开发前建立完备的财务管理体系，进行详细的财务预测能够避免很多后期的财务风险。

2．1．1项目开发前进行开发项目的成本、费用、收益等测算。在项目开发前期财务部会同营销部根据项目开发计划及产品类型测算出销售总价；财务部会同工程部、合约部对开发成本进行测算，并将开发成本的构成进行分解，按照土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设备、开发间接费等项目一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。财务部按照国家相关法规政策进行费用和税金以及目标利润的测算，最后形成预计资产负债表、预计利润表、预算现金流量表，进而形成资金预算，根据营销计划和回款计划测算出各时点的资金盈余和缺口，以便日后能够在合适的时机进行投资或融资活动，从而有的放矢的使用资金，既保证项目建设资金需要又不形成资金闲置。

2．1．2建立完备的财务管控体系。在项目开发前就应根据项目的实际情况及相关政策法规的要求，制订切合实际的行之有效的财务制度体系和内部控制体系。如制订经济事项的审批流程和权限规范、制订各项资本性支出及费用开支的规范、制订预算管理制度、制订合同管理制度、制订资产管理制度、制订科学有效的会计核算制度。由于房地产企业会计核算不同于其他行业，有其特殊的核算规范，财务部应该依据财经法规的规范要求，并结合工程合约部的工程造价预算细目，设置科学合理的财务核算体系，既有助于日后能够进行合同的成本控制，又便于进行往来对账，还有助于进行土地增值税的税务筹划。

2．2加强房地产开发企业的合同管理

合同也往往是产生纠纷的风险点，房地产企业的财务管理应该贯穿合同执行的全过程。对于工程施工合同在签订时财务人员就要参与到合同汇签中，从专业角度提出可能存在的财务隐患；在合同执行过程中尤其是工程进度款的支付，一方面要严格按合同条款执行付款义务，另一方面要建立工程部、合约部、监理等相关工程负责人对工程执行情况的书面意见书，认真落实工程进度完成情况。要建立详细的合同台账。对于销售合同要按每个客户，详细记录客户的基础资料、首付款、尾款、贷款等情况，定期与销售部核对销控情况和回款情况。

2．3实行房地产企业的全面预算管理，加强财务控制

“凡事欲则立，不预则废”，房地产企业资金投资大，开发周期长，开发风险大，加强房地产企业的全面预算管理尤为重要。房地产企业不仅要在前期制订整个开发项目的项目预算，还要将日常各项经营活动纳入到全面预算管理体系，把开发项目预算按年度、季度、月度进行指标分解，落实到每个单位，每个部门。日常经营管理活动要明确各单位、各部门的岗位、责任、预算目标，对整个企业的业务流、资金流等按年度、季度、月度进行有效的预算控制。要定期对预算执行情况进行深入分析找出管理中的优点和不足，把预算执行的偏差率作为重要的绩效考核指标，并将责任落实到部门和相关责任人。形成事前、事中、事后完整的预算管理体系。

2．4加强融资业务的学习，拓宽融资渠道

融资一直是房地产企业的重头戏，大多数房地产企业的资金过于依赖商业银行贷款，而银行对于房地产企业的开发贷款限制多门槛高，造成地产企业融资难度大。这就要求财务人员加强融资业务的学习，认真分析和评价影响融资的各种因素，力求在企业能力所及的范围内拓宽融资渠道，达到最好的综合经济效益。初期可以通过预售房回笼部分资金，集团公司在条件允许的情况下可以通过统借统贷或委托贷款的方式争取到更多的资金。地产企业融资要逐步进入到不动产经营和资本运营的中高级阶段，例如争取到贷款利率优惠、手续简便的授信贷款；对于一些政府扶持的改造项目尽量争取到政府补贴贷款；通过出售产权商铺或售后回租回笼资金；对于一些管理规范、规模较大、前景较好，具备条件的优质地产企业还可以通过股权融资方式挂牌地方新三版或上市，通过担保公司发行集合债等方式进行融资，甚至通过众筹这种新型互联网金融方式对传统融资模式进行资金补充。

3结束语

在现代企业制度下，财务管理的内容将日益丰富，提高企业内部财务管理水平，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。

［参考文献］

［1］薛桂琼．浅谈房地产企业融资过程中存在的问题［J］．经济论坛，2009．

［2］赵晖．房地产公司如何开展预算控制［N］．中国会计报，2013－05－10．

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关键词：房地产集团 财务风险管理 问题 建议

改革开放之后，随着我国社会主义市场经济的迅速发展以及国家对住房政策的宏观调控，使得房地产集团发展迅速，现在已经成了我国国民经济的重要组成部分。但是由于房地产集团在项目实施过程中成本投入大、开发周期长，至使有很多房地产企业都过分的依赖银行的贷款，一旦来自银行的资金链出现断裂，房地产集团将很难筹资去填补空缺来支撑集团项目的顺利进行，这就使得房地产集团财务管理风险性较高。如果不切实解决这个问题，房地产集团就不会获得快速发展，甚至还会面临倒闭的风险。所以，房地产企业的当务之急就是做好集团财务管理，采取合理的对策来防范财务风险。

一、房地产集团财务风险的内容

（一）按期偿债风险

从目前的情况来看，我国大多的房地产集团的项目开发资金主要由4个部分构成，即集团自有资金、房屋预售资金、银行借贷和营业性资金等。不过，由于房地产集团的项目开发规模大、涉及的内容比较多、范围比较广，再加上集团的自有资金数量比较薄弱，这就使得房地产集团光凭自有资金无法开启工程建设，所以房地产集团的项目开发资金绝大多数来自银行的贷款。此外，因为房地产集团的项目开发周期长，使得资金回收慢，加之市场经济具有不稳定性，造成了房地产集团的利润期望值存在着较大变动，加大了房地产集团的财务管理风险。一旦房地产集团项目投资开发未能达到预期目的，很有可能就会因为无法偿还银行利息而使银行中断对其的贷款，至此，整个项目工程将瘫痪，不仅使房地产集团前期投资打水漂，而且还要偿还巨额贷款。

（二）利率变动风险

由于房地产集团的项目开发资金大部分都是依靠外债，因此可以说它是在负债经营。在此期间，高新技术不断发展，极大的提高了生产效率，因而很有可能出现供给大于需求的现象，从而引起通货膨胀，造成银行的贷款利率上涨。于是，房地产集团的应付贷款利息也相应的增多了，在某种程度上可以说增加了房地产集团的项目开发成本，从而减少了集团收益。此外，因为房地产的高投资高回报的特点，部分房地产集团为了获取更大的利润，无视投资风险，开始盲目地进行融资活动，例如：抵押集团固定资产来贷款等。虽然在短期内房地产集团是解决了资金短缺问题，但从长远的角度出发，来自于银行的高额利息对房地产集团来说始终是一个隐患，它严重加大了集团的还债负担，对于房地产企业的长远发展是极为不利的。所以说利率变动风险是影响房地产集团发展的关键因素，它值得每一家房地产集团的高度重视。

（三）再筹资风险

房地产集团的项目开发是一个漫长的过程，它所需的资金数量相当大，如果集团事先没有做好财务预算或者财务预算与实际支出相差太大，那么房地产集团就必须再一次筹集资金。由于房地产集团在此之前已经筹集过资金，它的资金负债率相对于与一般的企业来说要高一些，这就大大降低了它的还债能力。同时，也使得银行等金融机构对其信心不足，而不太愿意再次贷款，这势必就增加了房地产集团的再筹资难度，即加大了再筹资风险。

二、房地产集团财务风险管理中存在的问题

（一）财务管理人员对财务风险的客观性认识不足

目前，房地产集团内部普遍存在的问题之一就是财务管理人员对财务风险的客观性认识不足，他们固执的认为只要做好了财务预算，那么财务管理基本上就没什么问题了。事实上，这种想法是非常错误的。其实，只要存在着经济活动，就必然会有财务风险。房地产集团内部之所以出现财务管理意识淡薄的现象主要是由以下两个方面的原因造成的。一是财务管理人员素质不高。虽然现在每一家房地产集团的财务人员都是经过严格选拔的，他们的会计理论知识都很强，但是实际操作能力和应变能力却比较弱，这对于财务管理来说是致命的缺陷。还有些房地产集团的财务人员是初出茅庐的大学生，他们在做财务预算的时候过分自信，而忽视了财务风险，使得集团财务管理风险性较高，稍有差池就会给集团带来巨大的经济损失。二是房地产企业领导层的不重视。我国的房地产集团大多都是家族式经营模式，最高经营决策权往往都只是掌握在少数人手中，由于他们对财务管理不是很熟，因而片面的只重视销售成绩。这就一来就影响了财务人员的工作行为，至使他们对财务风险认识不足。

（二）集团内部财务监控机制不健全

财务管理是协调和控制房地产集团资金进出的有力工具，若财务预算计算合理，则能使房地产集团避免出现财务危机。话虽如此，但是房地产集团内部财务监控机制仍不健全，在财务管理上显得非常吃力。这主要体现在2个方面：一是财务管理制度不统一，上级和下级财务部门沟通不畅，从而导致了财务预算失真，严重阻碍了房地产企业的发展步伐；二是管理与监督相分离，使得财务工作权责不明，给了不法分子以可趁之机。至此，财务监督机制有形无实，财务管理仍然具有较高风险。

（三）资本方式单一、资本结构不当

房地产集团的资本方式单一，它的资金主要是由自有资产和借贷资产组成，其中来自银行的借贷资产就占四成以上，如此不协调的资金比例增加了财务管理的风险。通常情况下，房地产集团的自由资金都用作了工程建设的土地成本，至于后期建设费、营销费等全靠外借资金。当房地产企业外借资金越来越多，也就相当于其资产负债率越来越高，随之产生的财务风险也就越大。

三、加强房地产集团财务风险管理的建议

（一）提高财务管理人员风险意识

意识决定行为。要想从根本上降低财务风险，最有效的办法就是提高财务人员的风险意识。首先，房地产集团的领导应该以身作则，重视财务管理，给财务人员树立一个好榜样。其次，房地产集团要广泛选拔优秀财务人员，在正式录用前设立一定得考核期，看看他们的实际财务管理能力以及对财务风险的认识情况到底如何，然后严格依照考核标准实行优胜略汰，这样就从根本上提高了财务人员的整体财务风险意识。此外，还要对在职人员进行在培训，不仅要加强他们的专业知识技能，最关键的还是要向他们传输财务风险意识，让他们在今后的财务管理中能够谨慎工作，尽最大努力降低财务风险，确保房地产集团的正常运营。

（二）建立健全的财务风险管理机制

所谓的财务风险管理就是发现、评判、控制和处理风险的过程。房地产集团要想有效规避财务风险，那么就必须建立健全的财务风险管理机制。首先，建立市场监督部门，及时收集和分析信息，然后运用科学的手段制作财务计划，从而使得财务管理更能适应时代的发展要求。此外，还要监理建立完善的客户管理制度。由于房地产集团的项目开发资金有一部分来自客户资金，因而客户信誉程度的高低直接影响着集团的财务风险，房地产集团有必要在筹集资金前对客户的信誉做一个全面的评估，这样才能保证项目工程能够顺利的开展下去。

（三）优化资本结构，降低筹资风险

针对房地产集团资金负债率高的情况，优化其资本结构，是目前降低筹资风险和财务风险管理的最好办法。只要房地产集团还存在贷款行为，那么就很有可能会因为利率的变化而使其面临较大的财务风险。可是，如果集团改变了筹资方式，例如：用良好的品牌形象以及土地抵押等贷款，或者是恰当处理产权和债权的资金比例。这些一来，不但扩大资金来源、增加了资金数量，而且还将财务风险降到了最低。

参考文献：

[1]梁惠兰.企业财务风险识别与防范[J].北方经济，2006

[2]李慧.企业财务风险的技术性防范方法[J].当代经理人，2006