酒吧营销管理方案范文

导语：如何才能写好一篇酒吧营销管理方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；住宅；开发

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：

在目前房地产企业竞争激烈的形势下，各个有实力的房地产企业应该积极寻求住宅房地产开发创新，迎合市场的需要，找准目标消费群体的定位，有针对性的开发建造市场需要的建筑产品，同时也要积极培育企业的文化、塑造企业的形象，提升企业的影响力，打造企业的无形资产，争做一个对消费者和社会负责的企业。只有这样，房地产开发企业才能长久的发展。

1 开发观念创新

不同住宅消费者由于社会地位、收入水平和文化素养的差异，对房屋就会有多种多样的需求，随着广大居民消费倾向和消费心理的变化，“绿色”、“生态”、“人居”、“健康”等概念受到高度重视。因此，住宅房地产开发创新首先是观念的创新，房地产开发企业要研究消费者行为和心理，针对不同的消费群体、不同人群的居住文化，在不同的城市，尊重不同的文化、生活方式，掌握消费者的需求,进行个性化的产品设计，采用差异化的营销模式和个性化的管理服务，才能赢得更多的客户,求得企业的生存发展。

2 产品设计创新

产品创新是房地产项目拥有市场的魅力所在。房地产开发企业提高竞争力重要的体现就是产品创新能力。

2.1 准确定位

一个楼盘的定位非常重要，因为它直接影响到将来的产品面向的顾客群体,并直接影响将来的实际销售。准确定位的前提是做好市场调查，市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查，充分研究消费者的欲望和需求，进行正确的市场分析和市场预测。只有有了一个准确的定位，房地产住宅产品才能锁定一个相对固定的消费群体，知道要建造一个什么样的楼盘，才能确定楼盘的户型、房屋的功能、室外配套的档次、小区配套的休闲功能，才能较大程度上确保楼盘的销售，获得预期利润。

2.2 精心规划设计

高水平的规划设计,是提高小区品位和受消费者欢迎的前提。规划的第一要素是居住者的生活感知，房地产开发企业通过深入的市场调查和项目调研,准确定位, 以“自然、生态、和谐、共生”为规划前提，制定初步方案, 从居住者的角度认真考量。住户购买的不仅是居住的房屋，更是其身份的象征，是其享受生活、和谐居住和友好交际的场所。因此，在社区人文生态、公共管理、邻里空间、功能设置等方面要反复研讨修改,精心设计。如项目内的交通路线的规划、项目内的休闲场所的合理布置、项目内景观的多样性和多面性、大型项目内的安全防范措施和应急措施。

2.3 建筑风格创新

目前，我国大型住宅房地产开发项目不断出现，建筑风格多种多样，开发主题明显，如宁静、祥和、幽雅的东南亚风情，绚丽多姿、浪漫优雅的地中海风情，贵气奢华的皇家豪宅等等。住宅房地产开发企业需要针对不同的消费群体，去规划和设计独具特色的建筑风格，一座繁忙的城市，一群忙碌的人需要这些丰富多样的居住风情去放松、去品味、去享受。

2.4 户型设计创新

近年来，住宅户型设计方面的创新频繁，从传统的结构户型到错层、跃层的住宅，双厨房间、双卫生间、复式结构、阳台外飘、弧型阳台、落地凸窗设计等方面的创新不胜枚举，将新理念、新技术、新材料与传统的居住生活要求有机的结合起来。房地产开发企业力求使客户获得合理超值的空间，住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，以吸引消费者的眼球。

2.5 景观设计创新

住宅小区的景观设计要有鲜明的主题，通过不同的主题张扬楼盘个性、赋予楼盘不同的文化品位，满足消费者个性需求。住宅的景观设计可以通过多种景观元素有机结合，如竣和国际公馆由戴高乐广场、凡尔赛花园、女神广场、塞纳河畔花园、圣路易岛、香榭丽舍大街、皇家大道等七大景观中心共同组成。修剪整齐的灌木，排列对称的花坛、华丽绚烂的景墙、充满艺术气息的雕塑、清澈蜿蜒的溪流，以及铺满阳关的草坡，构成了一幅绝美的法兰西风情画卷。

2.6 会所与配套设施创新

近年来，住宅开发项目非常注重会所与配套设施的创新。住宅小区设有多功能星级私家会所，内设商务会议室、室内恒温泳池、多功能健身馆、KTV厅、酒吧、茶室、餐厅等，提供温馨舒适的商务交流、社区休闲和娱乐空间。远红外监测系统、可视对讲系统、指纹门锁、三表抄送等一大批太阳能动能、智能化系统高科技产品与技术在小区建设中得到了广泛应用。

3 项目管理创新

全寿命期集成管理是现代建设项目的需求和发展的产物。住宅房地产开发项目的全寿命期管理，经历项目决策、项目准备、建设施工和租售与物业管理四个阶段，房地产开发企业要运用集成的思想，保证管理对象和管理系统完整的内部联系，保持开发项目系统的整体性，进行全寿命期集成管理，以合同管理为龙头，以质量、进度、安全为核心，以费用管理为手段，以经营和社会效益为最终目的，实现管理的科学化、规范化、专业化、制度化。

4 营销管理创新

房地产开发营销管理包括定价、销售渠道、销售策略等。价格是房地产项目中直接影响盈亏状况的决定因素。房产的定价要根据项目本身的开发目的，考虑成本因素、竞争因素、产品差异、购房者心理素质、以及法律政策因素，合理利用价格策略确定价格。用尽量宽松的付款方式（如通过多种付款方式的折扣、优惠等）吸引更多的人买得起并产生实际的购买，保证资金回笼的速度。根据自己楼盘的具体情况，采取有效地促销策略，选择适当的促销方法（如文化品味营销、合作营销、网络销售、团购等）,以取得出奇制胜的效果。

5 售后服务创新

良好的售后服务有利于树立开发商的良好形象,一个有心做好售后服务的企业，才能得到消费者的信任和支持。在实际的运作中,个性化、特色化的售后服务更能打动消费者。通过建立客户关系管理系统和完整、规范的售后服务管理体系，倾听消费者的心声，为消费者提供独特、细致、周到的优质服务，如为消费者举办金融信贷、房地产、装饰装修等知识讲座,邀请专家答疑解惑，详细解释对房屋使用的一些特别之处等。

6 结束语

房地产企业的竞争其本质就是房地产企业开发创新的竞争。随着市场经济的发展, 房地产由卖方市场进入买方市场。人们的居住消费观念已有了改变,，居住不仅是为了“栖身”,还要追求生活品质，满足心理和精神需求。由于国家宏观调控力度日趋加大和国内外经济发展现状，以及消费者需求的多样性、灵敏性和动态性特点，折射出住宅房地产市场竞争的取向和房地产企业发展的追求。因此，房地产开发企业要依据自身的实力、能力，结合政治、经济、社会、政策等要素，及时进行住宅房地产开发创新，提高企业市场竞争力。

参考文献：

[1] 和金生，金大鸿.论以需求为导向的商品住宅开发价值创新 [J]．学术界，2009，（11）.

[2] 桂龙．湖畔嘉苑：推动住宅技术创新 [J]．中国建设信息，2010，（2）.

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[关键词] 房地产体验营销发展趋势

一、房地产体验营销的兴起

1.体验营销的概念

体验营销的涵义

1998年,美国人派恩和吉尔摩在《哈佛商业评论》上发表《欢迎体验经济到来》,首次提出了体验营销的概念。著名学者伯德・施密特博士在他所写的《体验式营销》一书中指出,体验式营销是站在消费者的感官、情感、思考、行动、关联五个方面,重新定义,设计营销的思考方式。这种思考方式突破了传统上“理性消费者”的假设,认为消费者消费时是理性和感性兼具的,消费者在消费前、消费时、消费后的体验,才是研究消费者行为与企业品牌经营的关键。

2.房地产体验营销兴起的因素

(1)消费者的消费心理需求是房地产体验营销的心理因素。

消费者的消费心理需求主要有:①追求个性情感的寄托。消费者购买商品的目的希望购买到能与自我概念吻合的特定的产品或服务。②强烈的求知欲。消费者希望在购买产品和服务的同时还能获得有用的知识和信息。③追求愉悦的享受。消费者希望在消费产品和服务的同时还能通过各个感官获得一种难忘的愉悦体验。而体验营销具备满足消费者消费心理需求的特性作用,因而开始兴起。

(2)市场竞争的需要。

菲利普・科特勒在《营销管理》一书中提出了“顾客让渡价值”的理论。即企业为在竞争中战胜对手,吸引更多的潜在顾客,就必须向顾客提供比竞争对手具有更多“顾客让渡价值”的产品,从而吸引顾客购买本企业的产品。顾客让渡价值就是提高消费者的感受及产品附加值。为了实现企业竞争的需要,企业就必须从更深的层面挖掘消费者的潜在心理需求,突破同类企业现有产品和服务的共性价值,找到新的价值空间。

二、房地产体验式营销的现状分析

1.房地产体验式营销的表现形式

房地产体验式营销主要有两种表现形式,一是视觉场景体验形式,二是主题活动体验形式。

视觉场景体验形式主要有:

(1)营销中心。营销中心是楼盘展示和接待销售的场所,是客户体验的首要场所。营销中心的功能区的功能布局主要有接待区、洽谈区、楼盘展示区(沙盘、户型模型、室内展板、POP、植被花草、背景音乐、三维动画、电子楼书等多媒体展示)、休闲区,签约区等。

(2)会所。就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所原来是一个舶来品,意思是身份不凡人士聚会的场所。会所一般配有泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所。

(3)样板房。样板房是购房者直接感受所住房屋的最真实体验。它不仅能展示户型、结构、空间,还利用装饰美学艺术,营造消费者的真实生活与个性,给购房者犹如置身于家的亲近感觉。

(4)园林实景示范区。实景示范区是指在楼盘正式销售前,提前建好几个楼宇并将楼间景观绿化环境、建筑外檐效果以及主要户型集中展示,使购房者从实景示范区眼见为实,从内到外身临其境全面感受居住区的生活氛围。

2.主题活动体验形式主要有:

(1)业主联谊活动

在房地产营销过程中,开发商要紧紧把握购房者眼见为实的心理需求,组织不同体验式活动,如客户俱乐部、业主联谊会,新老客户答谢晚会等,在参与、沟通、娱乐中,逐步建立相互信任,产生购买行为。

(2)看房旅游

房地产体验式营销与项目文化、节日活动、服务、个性化展示等手段联系较为紧密,看房旅游则是既放松心情又实现产品体验更融洽相互关系的好方式。如沿海房产搞的海边两日游,既可参观海边房产,又可游览海边景色,吃海鲜,住农家院,实现了旅游与房地产销售的结合。

(3)赏鉴活动。

对于一些高端产品,如别墅、豪宅类产品,因其价格昂贵故而对客户要求较高,因此通过圈层聚拢一些高端客户,通过一系列的文化活动、赏鉴活动来提高吸引消费者对项目的亲赖,是目前高端房地产的主要体验方式。

3.房地产体验式营销实施中存在的问题

由于对体验营销的概念、框架、策略以及消费者行为的变化没有足够的了解,我国房地产开发商在实践中对体验营销的认识和应用出现了一些误区。

(1)认识上的误区。在开展体验营销时,很多企业仅停留在提供感官体验、情感体验的层次是不够的,要从精神、成就等方面给消费者以深层次的体验。

(2)企业的一厢情愿,购房者参与度低。在实施体验营销的过程中,一些企业已习惯于利用自身资源做表面文章,给顾客创造的体验主要是感官上的、浅层次的体验。而忽视顾客心灵上的、情感上的体验这些深层次的体验。因而导致顾客参与度较低。

(3)体验仅仅停留在产品层面,忽略了对品牌的体验。

一些企业把品牌仅肤浅地认为是用于表明所有权和保证质量的标识,使本企业产品区别于其他产品。这种观点忽视了品牌是感觉、情感和认知关联的源泉这一非常重要的品牌本质,顾客所期望的是突破性的解决方案和具有领先水平的产品以及能与之相联系并能够刺激他们的品牌。提供差异化的产品和服务体验才是企业创造品牌知名度的关键。

三、房地产体验式营销的未来发展趋势

1.体验营销将渗透到房地产的前期设计。

房地产体验营销,已经不仅仅是售楼处和样板房的包装,而应从项目定位、规划设计、施工、销售现场、交房一直到客户入住,都构成了客户体验的接触点,特别是在前期,让消费者参与产品的设计,实行定制营销。消费者在参与产品设计的过程中能够享受到创造带来的无穷乐趣,这种乐趣进而演变为一种体验价值,并且在很大程度上满足了消费者的个性化需求。

2.电子沙盘、网络看房是房地产体验营销的电子化趋势。

网络看房最大特色即在于“足不出户,选天下房”。在家里利用互联网,就可了解房地产楼盘项目的规模和环境,进行各种房屋的查询和观看,购房者所关心的一切重要信息如房屋的外观、房间的布局、周围的社区环境、公园、学校等只要用手指轻轻点击鼠标就一览无余、尽收眼底。

3.设备、建材等工法展示是体验营销深化发展的品质方向。

满足消费者眼见为实的消费心理,通过设备、建材的前期展示,让消费者充分体验质量的优良性,是体验营销深化发展的方向。

4.让业主参与监理、参与植物认养等方式为体验式营销注入了互动意义。

如果说样板示范和工法展示,还停留在产品层次的话,那么业主监理、社区植物认养,则让客户对楼盘的认知,提高到互动层次,增强了业主对社区一砖一瓦、一木一草的主人翁感。-

5.跨界营销模式的整合。

由于商品的“互补性”特征,房地产产业与其他产业的客户互补成为营销跨界模式的基础。正如相机和胶卷,计算机硬件与软件的关系等。而“跨界”营销行为所需要界定的互补关系,不再是基于产品功能上的互补关系,而是基于用户体验的互补关系,在营销思维模式上实现了由产品中心向用户中心的转移,真正确保了用户为中心的营销理念。因此,房地产体验营销的发展趋势将是房企与其他行业,比如汽车、书画等活动连接的产物。

参考文献:

[1]余世仁:体验营销的特点与策略[J].重庆广播电视大学学报,2005,

[2]刘香毅:房地产体验营销策略[J].商业经济文荟, 2006.(2): 19～21

[3]孙肖丽:试论体验营销[J].商业经济,2005.10

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《中国建筑行业调查报告》相关数据表明：目前全国新建住宅的装修率已达到90%以上。中国装饰行业协会权威专家预测：未来3—5年，中国装饰产业将迎来第二次高速发展期，市场需求量将以每年30%的速度增长，预计到2015年，我国装饰产业产值将超过6000亿。

越来越多的人开始掘金装修行业，您，准备好了吗？

“格调生活”应势而生

在传统装修市场中，装饰企业往往单打独斗，最多只是选择一些涂料、墙艺、地板、吊顶的合作商家，通过施工进行分成。因为利益的关系，往往导致消费者的正常权益无法得到保障，在后期出现问题时，需要找不同的商家进行维修，费时费力，“天天在家等维修”的状况并不少见。越来越多的消费者已发出一种呼声：我要一站式装修！

这，无疑给竞争激烈的装修行业，带来了新的发展契机。

当80、90后新生消费军团开始大行其道，传统的“刷刷墙，铺铺地，打打家具买电器”装修法则已落后过时，相反，崇尚各种风格、多种装饰元素的消费需求正甚嚣尘上：简约北欧风，美式乡村风，个性地板，立体墙艺，艺术吊顶……从地面到房顶，从墙面到装饰，无不渗透着多元化的个性思潮。

在装在装修市场，仅靠单纯的产品或技艺已不具备市场竞争力，将触角延伸至全行业才是硬道理！在家里，在公司，在KTV，在酒吧，在饭店，在站台……如果能将这些空间全部纳入麾下，那财富之路，必将一马平川！

市场在呼唤“全能装修王”，您，遇见了吗？

——格调生活居家创意馆从此应运而生了！从外墙涂料，内墙装修，到家饰点缀提供一站式选购服务，全力为您打造一个诠释幸福的空间，解剖您内心的最渴望，呈现出您对幸福的理解，为您创造一个独一无二的幸福国度。

“格调生活”崭露头角

家住江苏无锡的吴女士，与张先生结婚6年了，育有一女儿。都说婚姻有“七年之痒”，而吴女士自从嫁给张家，踏进张家新房之时就很“痒”。

结婚当年在市区购置了新房，而新房的装修问题一直困扰着吴女士，怎么装修都不甚满意，但耐于婚日将近，不得不快速装修了事，但装修新房这事在吴女士心头长了疙瘩。婚后和丈夫吵架时，总喜欢拿这说事，责怪当初结婚太急。

时间久了，张先生耳根本已经磨出茧了。只是在小孩半岁的时候，从事销售行业的张先生苦于孩子的压力越来越大，索性就开始自主创业了。而创业做什么，张先生来不及细想，跟着远方表弟进了一些家居货品，很快做起了装修生意。

会计毕业的吴女士呆在家再也闲不住了，把2岁多的女儿送进了幼儿园，自己跑来丈夫公司当起了行政主管。公司员工其实就她和丈夫，还有请来的两个临时工。

经过几个月的打量，吴女士发现了公司生意经营不好的根源所在——产品少且缺少创新。很多不能满足顾客的需求，现在人们对居住环境要求越来越高，不少顾客翻阅时尚杂志、互联网，借助媒体优势，加上自己独特的要求，对室内视觉要求达到了一定水准。而自己公司只能进行大众化装修，而且每个人的美感又有一定区别，实在很难满足一些顾客的需求，以至于跑掉了很多顾客。至此，吴女士一直思索着解决方案。最后，终于在中国教育频道《企业风云路》看到了格调生活居家创意馆的投资项目，也由此开始他们家的新生之路。

在吴女士帮助下，张先生开始下手合作格调生活，由于早有门面，只需进行艺术改造即可，花了不到八万元就拿下来了无锡的地级市合作商。新店开张后，格调生活的高级销售主管经常向吴女士提供经营管理指导。新店开张前夕，格调生活还在当地进行了强劲广告宣传，一时间，来参观张先生店铺的络绎不绝。

其中前来咨询并成功办理了装修业务的小刘被格调生活居家创意馆的设计、创新和品牌服务深深折服了。小刘是一个完美主义者，眼看新婚在即，对于婚房的设计找了好几家装修公司都未能满意，直到小刘带着自己心中的新房草图来到了张先生的公司。对于小刘的草图，格调生活居家创意馆的技术人员进行了全面的美学指导，对于不妥的地方提出了新的美学建议。最后沿用小刘的新房蓝图，从里到外，从墙面设计到室内饰品摆放，将美学理念充分融入到家的温馨中，更为神奇的是，经过格调生活居家创意馆装修后的墙面再也不怕弄脏了，即使喷上墨水，只要用抹布一擦就干净了，小刘彻底乐了。随之而来的是张先生店铺的声誉出去了。

这不，张先生凭着格调生活居家创意馆的设计理念与品质服务，半年时间就让张先生赚了五十多万。与此同时，吴女士正和格调生活居家创意馆的技术人员商量着，将自家的房子也用格调生活居家创意馆进行美学改造来提高生活品质呢。

“格调生活”邀您共创

北京雅致格调环保科技有限公司成立于2006年，是一家集产品研发、设计、生产、销售于一体的大型国际化企业，致力于为广大家庭提供高品质低价位的装修解决方案。产品长年出口欧、日、韩等发达国家和地区，年出口额高达6000万美元。

格调生活，立志于以超凡的智慧和集约化经营，专业化、标准化的营销管理，实现中国绝大部分大中小城市合作网络布局。用强大的市场营销和动态的产品策划，引导中国装修时尚潮流。成为中国装修行业中专业经营程度最高，运行机制最完善的品牌公司。

格调生活我们立足中国消费市场，走与国际接轨的道路，引领绿色装修时尚消费新潮流。建立诚信，创新，高效的企业精神和多元化发展的经营思路，为经销商和消费者提供最完善，最人性化的消费服务，以良好的经营业绩和一流的专业服务回馈社会！

五大政策鼎立扶持

1、免费提供培训指导，包括施工人员的培训、销售人员的培训、经销商的指导培训。协助完成样板店工程，为您作好市场前期准备工作。

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3、创建和提供与其他合作者的信息交流平台，第一时间获得由本公司提供的当地经销商及消费者的详细咨讯。

4、借助节假日进行即时性宣传活动，提供POP、宣传单页、促销赠品等；投放巨额广告，全面锁定各类消费群体，扩大宣传，提高人气，增加销售。

5、及时向商发送最新产品信息，满足市场满足现代人的需求，永远走在市场前沿。

保障，投资经营无忧

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格调文化

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格调服务承诺：优秀产品、实惠价格，最大的满足消费者个性化的需求。

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