物业公司保安范文

导语：如何才能写好一篇物业公司保安，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

×同志，2004年9月份进入物业公司安全保卫部工作，2009年8月任安保班长。该同志安保业务水平高，协作精神好，沟通能力强，服务点子多，受到业主广泛好评。担任安保班长后，能认真履行班长工作职责，带领全班为公司的安全保卫工作作出了应有的贡献。

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2、履行班长岗位职责，充分发挥模范带头作用×××同志作为一班之长，能认真履行班长职责，带领全班执行公司的各项管理制度，完成公司赋予的工作任务。6月份，×××在×××大厦管理处安保班长，在×××的带领下，全班新聘员工团结如一人，圆满完成员工入职培训、施工现场安全护卫、施工单位工作协调等任务。8月份，因工作需要，罗凤华调任×××大厦管理处安保班长，在此期间，×××处处以身作则，关心、爱护队员，热情帮助队员提高工作能力，很快在全班建立威信，自身的工作也受到同事和业主的一致好评。平时，安保部对安保队员仪容仪表的要求特别高，如帽子以下蓄发不超过一公分、一年四季只穿黑色皮鞋不许穿运动鞋、站有站相、坐有坐相等，要求队员做到的，班长首先要做到，×××常对队员说的一句话是“向我看齐”，无论是严寒还是酷暑，×××都能严格执行着装规定和仪容仪表规范，为队员做出榜样。

3、坚持业主至上，不断提高服务水平“业主至上，服务第一”是物业公司的生命线，×××同志能清醒地认识到，安保服务是物业服务的重要方面，安保部每个岗位的工作，都在体现“服务”二字。针对全班不同岗住特点，制定不同的服务措施，把管理溶入服务之中。门卫岗位站立服务、车管岗位跟踪服务、巡护岗位全方位服务，充分显示岗位服务特色。如《物品搬入搬出大厦规定》严禁在大厅地砖上拖、拉货物，当看到顾客搬运有困难时，门卫保安就会主动协助搬运，既体现了服务又达到管理目的，到业主使用人多次到公司肯定该班门卫岗位的工作。常言道：做好一次服务工作不难，难在坚持，罗凤华贵在坚持始终如一，钻研服务措施和技能，不断提高服务水平，努力做好安保服务工作。

物业公司保安班长个人业绩责任编辑：飞雪 阅读：人次

篇2

摘 要 随着城市化进程的不断加快，住宅小区随之发展壮大，从而带动了物业服务行业的快速发展，但与此同时业主与物业公司的纠纷和争端日益增多，其中业主人身、财产遭受损害的问题最为突出，主要是由于物业公司未尽到安全保障义务造成的。对此，本文从物业公司对业主的安全保障义务出发，就其现状进行了分析，并提出了完善措施，以此为解决业主和物业公司的纠纷提供帮助。

 

关键词 物业公司 业主 安全保障义务

作者简介：张玲，新疆维吾尔自治区喀什市人民法院。

中图分类号：d920.4文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）08-076-02

物业管理起源于英国，因其行之有效的物业管理措施发展至全球。近年来，随着我国房地产行业突飞猛进的发展，物业公司凭借其周到、高效的服务成为业主管理住宅的首选对象，但是随之产生的纠纷也层出不穷，特别是安全保障问题，为社会稳定埋下了隐患，因此妥善、有效的解决业主和物业公司间的纠纷亟不可待。

 

一、物业公司对业主的安全保障义务阐述

（一）含义

所谓物业公司的安全保障义务是指物业公司应履行合同所列条款的义务，在合理限度内切实保障业主的人身财产安全，并根据相关规定，对规定区域进行消防管理以及小区治安的维护。

 

（二）性质

目前对于物业公司安全保障义务的性质尚无定论，主要存在约定义务、合同附随义务、法定义务、注意义务等几种观点，笔者认为将安全保障义务归为法定义务较为妥当，依据是《消费者权益保护法》等诸多法律中直接或间接的规定了安全保障义务的部分内容，如果违反其中的义务规定，就意味着要承担侵权责任。所以它符合我国的法律模式，更利于保障业主的合法权益。

 

（三）内容

1.保障设施设备安全的义务，是指物业公司要负责管理区域内一切设施设备的安全性，若因管理工作不当损害了业主的人身、财产安全，就要承担相应的责任。对设备设施的具体管理包括检查、维修、撤换，并及时向业主反映电梯等危险性设施的真实情况，制定科学、合理的解决措施，避免问题的发生。

 

2.对侵权行为的防范与制止义务，这项义务是针对管理区域的安全性而言的，督促物业公司应加强防范，及时制止犯罪分子实施的有损业主人身、财产安全的不法行为，否则应按规定承担相应的责任。该项义务要求物业公司设置和维护安全防范措施正常运作，如门禁、监控、报警系统等，同时强化执勤、巡逻力度，以维护小区秩序和安全。

摘 要 随着城市化进程的不断加快，住宅小区随之发展壮大，从而带动了物业服务行业的快速发展，但与此同时业主与物业公司的纠纷和争端日益增多，其中业主人身、财产遭受损害的问题最为突出，主要是由于物业公司未尽到安全保障义务造成的。对此，本文从物业公司对业主的安全保障义务出发，就其现状进行了分析，并提出了完善措施，以此为解决业主和物业公司的纠纷提供帮助。

 

关键词 物业公司 业主 安全保障义务

作者简介：张玲，新疆维吾尔自治区喀什市人民法院。

中图分类号：d920.4文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）08-076-02

物业管理起源于英国，因其行之有效的物业管理措施发展至全球。近年来，随着我国房地产行业突飞猛进的发展，物业公司凭借其周到、高效的服务成为业主管理住宅的首选对象，但是随之产生的纠纷也层出不穷，特别是安全保障问题，为社会稳定埋下了隐患，因此妥善、有效的解决业主和物业公司间的纠纷亟不可待。

 

一、物业公司对业主的安全保障义务阐述

（一）含义

所谓物业公司的安全保障义务是指物业公司应履行合同所列条款的义务，在合理限度内切实保障业主的人身财产安全，并根据相关规定，对规定区域进行消防管理以及小区治安的维护。

 

（二）性质

目前对于物业公司安全保障义务的性质尚无定论，主要存在约定义务、合同附随义务、法定义务、注意义务等几种观点，笔者认为将安全保障义务归为法定义务较为妥当，依据是《消费者权益保护法》等诸多法律中直接或间接的规定了安全保障义务的部分内容，如果违反其中的义务规定，就意味着要承担侵权责任。所以它符合我国的法律模式，更利于保障业主的合法权益。

 

（三）内容

1.保障设施设备安全的义务，是指物业公司要负责管理区域内一切设施设备的安全性，若因管理工作不当损害了业主的人身、财产安全，就要承担相应的责任。对设备设施的具体管理包括检查、维修、撤换，并及时向业主反映电梯等危险性设施的真实情况，制定科学、合理的解决措施，避免问题的发生。

 

2.对侵权行为的防范与制止义务，这项义务是针对管理区域的安全性而言的，督促物业公司应加强防范，及时制止犯罪分子实施的有损业主人身、财产安全的不法行为，否则应按规定承担相应的责任。该项义务要求物业公司设置和维护安全防范措施正常运作，如门禁、监控、报警系统等，同时强化执勤、巡逻力度，以维护小区秩序和安全。

 

二、物业公司违反安全保障义务的行为分析

（一）物业公司违反安全保障义务的行为认定

1.存在违反安全保障义务的行为具体包括两种表现形式，一是在特定情况下，物业公司应遵循法律或合同要求实施相应的行为，但是并未实施；二是实施了法律禁止的违法行为。

 

2.存在损害事实，业主人身或财产遭受损害的事实也是物业公司承担责任的前提，也就是说没有损害就没有赔偿，如房屋、动产等财产的损害，以及声誉、健康、生命等人身的损害，都属于损害事实。

 

3.存在因果关系，是指物业公司的违反安全保障义务的行为与损害事实之间存在因果关系，其中因果关系又被分为直接和间接原因，前者是物业公司因自身的作为和不作为直接导致损害事实的发生，后者是因义务落实不到位导致第三人侵犯了业主的合法权利，产生了损害事实。

 

4.存在过错，笔者认为错误的认定包括下述几点，首先是是否采取了有效的防范措施，物业公司应根据相关要求和需要，科学、合理的设计和布置防范措施，并保证其处于良好的运行状态；然后是管理工作是否到位，特别是对可疑人员的关注，必要的情况下可以对其进行身份认定和盘查；最后是针对侵害行为是否采取了果断、勇敢的制止措施，物业公司应加强巡逻力度，提高敏感度与警惕性，能够及时发现可疑迹象并予以劝阻，果敢、有效的制止侵权行为，避免危险事件的发生或将危险程度降到最低。如果物业公司未做到上述要求造成业主权益受损的，就应被列为过错。

 

如2007年发生在北京市方庄小区的案例，该小区的物业公司为防止居民践踏绿地，设置了钢筋护栏，但是由于栏杆顶部的尖头长达十几公分，导致11岁女孩在攀爬时被尖端刺伤，被确诊为“有胸锐器贯通伤”，最终法院认定：该物业公司在设置护栏时忽视了儿童的安全，栏杆尖端存在安全隐患，应承担部分赔偿责任。在这个案例中，物业公司设置的护栏存在

安全隐患，既违反了安全保障义务中的相关规定，存在过错，也是损害事实的原因，造成女孩受伤则是损害事实的体现。

 

（二）物业公司违反安全保障义务的常见类型分析

1.因物业公司自身原因直接导致的损害事实。这种情况是指物业公司因不能按规定履行安全保障义务直接导致业主的合法权益受到损害理应承担相应的赔偿责任。如2011年深圳市鹿鸣小区的李女士在使用小区内的公共健身器材时，因部件活动器材上部的横杆下落击伤头部，这属于物业公司安全防范措施不到位引发的事故，因此法院判决其承担相应的责任。

 

2.由业主和物业公司共同导致的损害事实。如果损害事实是由业主和物业公司双方过错共同造成的，此时单纯的追究物业公司的责任就有失公平了，应该由双方承担相应范围内的责任。如上述女孩攀爬栏杆受伤的案例，一方面是物业公司未尽到安全保障义务，另一方面则是家长未尽到监护义务，因此法院判决物业公司承担部分责任。

 

3.由第三者侵权导致的损害事实。因物业公司工作疏漏使犯罪分子有机可乘，增加了损害事实的发生几率，或者扩大了损害程度和范围，导致业主权益受损，应该追究侵害者的法律责任，同时物业公司也要承担合理的补充责任，以此维护业主的合法权益。如上海海滨花园的物业人员因管理疏忽致使犯罪分子持作废的出入证进入小区，并对某业主行凶，但是物业人员在接到业主的报警后，既未及时派出安保人员，也未向公安机关报案，致使业主被杀，法院最终判决物业公司承担赔偿责任。

 

二、物业公司违反安全保障义务的行为分析

（一）物业公司违反安全保障义务的行为认定

1.存在违反安全保障义务的行为具体包括两种表现形式，一是在特定情况下，物业公司应遵循法律或合同要求实施相应的行为，但是并未实施；二是实施了法律禁止的违法行为。

 

2.存在损害事实，业主人身或财产遭受损害的事实也是物业公司承担责任的前提，也就是说没有损害就没有赔偿，如房屋、动产等财产的损害，以及声誉、健康、生命等人身的损害，都属于损害事实。

 

3.存在因果关系，是指物业公司的违反安全保障义务的行为与损害事实之间存在因果关系，其中因果关系又被分为直接和间接原因，前者是物业公司因自身的作为和不作为直接导致损害事实的发生，后者是因义务落实不到位导致第三人侵犯了业主的合法权利，产生了损害事实。

 

4.存在过错，笔者认为错误的认定包括下述几点，首先是是否采取了有效的防范措施，物业公司应根据相关要求和需要，科学、合理的设计和布置防范措施，并保证其处于良好的运行状态；然后是管理工作是否到位，特别是对可疑人员的关注，必要的情况下可以对其进行身份认定和盘查；最后是针对侵害行为是否采取了果断、勇敢的制止措施，物业公司应加强巡逻力度，提高敏感度与警惕性，能够及时发现可疑迹象并予以劝阻，果敢、有效的制止侵权行为，避免危险事件的发生或将危险程度降到最低。如果物业公司未做到上述要求造成业主权益受损的，就应被列为过错。

 

如2007年发生在北京市方庄小区的案例，该小区的物业公司为防止居民践踏绿地，设置了钢筋护栏，但是由于栏杆顶部的尖头长达十几公分，导致11岁女孩在攀爬时被尖端刺伤，被确诊为“有胸锐器贯通伤”，最终法院认定：该物业公司在设置护栏时忽视了儿童的安全，栏杆尖端存在安全隐患，应承担部分赔偿责任。在这个案例中，物业公司设置的护栏存在安全隐患，既违反了安全保障义务中的相关规定，存在过错，也是损害事实的原因，造成女孩受伤则是损害事实的体现。

 

（二）物业公司违反安全保障义务的常见类型分析

1.因物业公司自身原因直接导致的损害事实。这种情况是指物业公司因不能按规定履行安全保障义务直接导致业主的合法权益受到损害理应承担相应的赔偿责任。如2011年深圳市鹿鸣小区的李女士在使用小区内的公共健身器材时，因部件活动器材上部的横杆下落击伤头部，这属于物业公司安全防范措施不到位引发的事故，因此法院判决其承担相应的责任。

 

2.由业主和物业公司共同导致的损害事实。如果损害事实是由业主和物业公司双方过错共同造成的，此时单纯的追究物业公司的责任就有失公平了，应该由双方承担相应范围内的责任。如上述女孩攀爬栏杆受伤的案例，一方面是物业公司未尽到安全保障义务，另一方面则是家长未尽到监护义务，因此法院判决物业公司承担部分责任。

 

3.由第三者侵权导致的损害事实。因物业公司工作疏漏使犯罪分子有机可乘，增加了损害事实的发生几率，或者扩大了损害程度和范围，导致业主权益受损，应该追究侵害者的法律责任，同时物业公司也要承担合理的补充责任，以此维护业主的合法权益。如上海海滨花园的物业人员因管理疏忽致使犯罪分子持作废的出入证进入小区，并对某业主行凶，但是物业人员在接到业主的报警后，既未及时派出安保人员，也未向公安机关报案，致使业主被杀，法院最终判决物业公司承担赔偿责任。

其实上述分类中还涉及了物业公司违反安全保障义务应承担的责任形式，即直接赔偿责任和补充赔偿责任。

（三）业主范围的界定

业主是物业公司的安保服务主体，当物业公司未能履行安全保障义务造成业主人身、财产遭受损害时，业主依法享有向其提出赔偿的权利，但是我国对业主的范围界定还存在不合理之处，《物业管理条例》中明确规定，“房屋的所有权人为业主”，显然这具有一定的局限性，因为当前社会的房屋所有权人往往将房屋委托给他人，从中收取相应的对价，同时目前我国的大部分住房是由公房改制而来的，住户是以承租人的身份居住的。因此我国应进一步完善相关法律法规，如借鉴我国台湾地区以“住户”界定业主的范围。

 

三、近年来业主与物业公司纠纷不断的原因分析

（一）相关法律法规尚不完善

我国针对物业行业的法律条例明显缺失，而且相关规定较为笼统，缺乏行之有效的具体规定，致使物业公司在实际管理中往往凭主观意识和自身经验行事，摸石头过河的情况较为普遍。如某小区四楼的王小姐因家中漏水反映到物业，然后发现三楼业主张先生不在家，为尽快解决漏水问题，物业强行进入张先生家，致使张先生与物业发生纠纷，那么在紧急情况下，物业私闯民宅是否属于侵权行为，以及其判断标准等法律并未作明确规定。

 

（二）安全保障义务解释与归责不明

虽然我国法律规定了物业公司应该履行安全保障义务，与业主签订的合同中也对这项义务作了注解，但是从实施效果来看，这两者约束机制对义务的阐述比较表面化，对其规定和归责也不明确，如某小区徐先生遵循了物业规定没有安装防盗窗，在没有关窗的情况下家中财物被盗，此时的责任到底应由谁承担，让人模棱两可，最终导致纠纷不断发生。

 

（三）物业公司的实权有待增强

虽然《物业管理条例》中规定了在物业管理区域发生安全事故的情况下，物业公司具有及时采取有效措施的权利，但是这项规定过于宽泛和形式化，导致其在紧急事件面前，往往不能也不敢积极采取处理问题的应对措施，如某小区的业主被三

名犯罪分子捅伤，但安保人员只是给予了言语上的警告，但因缺乏实际权利不敢采取制止行为，发现业主危在旦夕时才不得已出手，最终业主因失血过多死亡。

 

（四）物业人员素质较低

从我们生活中就可以发现，物业人员的素质亟待加强，如59岁的王女士途径小区内的一条道路时，由于路面较滑导致摔伤骨折，其家属要求物业公司赔偿，物业人员却出言不逊，说老人走路不长眼睛与物管无关，导致矛盾升级。这是因为大部分物业人员并未接受过专业培训，缺乏服务意识和责任感，服务技能和服务质量更是不容乐观，在争端和纠纷面前，他们不但不能妥善的予以化解，反而常常激化双方的矛盾，甚至有的保安人员监守自盗。

 

四、完善物业公司安全保障义务的控制对策

（一）明确物业公司的性质

优化、深化，并明确其性质、内容，规定业主的范围，以及物业公司的服务范围、承担责任的方式和范围，并制定切实有效的具体措施，如推行过错推定的规则原则，制定收费标准、解决纠纷的手段和途径等，使真正适用于现实中的物业管理工作。

 

（二）提高合同的可行性和操作性

物业管理合同是业主切实享受安全保障服务的另一重要保障，因此应遵循《合同法》，参考《物业管理条例》，明确不同阶段物业公司和业主的权利义务关系，量化和细化合同条款，特别是对实施难度较大的条款一定要慎重考虑，以免日后因履行义务不当引发矛盾。

 

（三）完善管理制度，加强日常管理

物业管理者应借鉴先进的管理理念和经验，完善管理制度，并在实践中给予不断的调整和优化，尤其是要强化日常管理，定期对区域内的设施进行检查，及时发现问题，解决问题，做到防微杜渐，同时加强巡逻力度，将安全隐患扼杀在摇篮中。

 

（四）赋予物业公司适当的权利

权利是落实自身义务与责任的前提，因此国家应赋予物业公司适当的法律权利，并将规定细化和深化，使物业人员有法可依，保证其在危急时刻能及时有效的控制事态发展，最大限度的降低危险度。同时国家还应督促公安等部门加强与物业公司的合作，要求物业公司设置便捷的报警系统，便于其及时得到相关部门的援助，确保小区安全。

 

（五）提高物业人员综合素质

物业人员自身素质与物业管理的质量和水平有着直接联系，因此从物业人员自身素质抓起十分必要。可以实行竞聘上岗制，杜绝使用不合格员工，并通过法律、道德教育和专业培训，促使物业人员树立正确的法律意识、服务意识，提高职业素养与专业水准，妥善处理业主与物业的矛盾，在一定范围内为业主提供全面、人性化的安全保障服务。

 

总而言之，物业公司为保障业主安全做出的重大贡献不容忽视，为了妥善解决业主与物业纠纷这一现实难题，必须完善相关法律法规，对安全保障义务的服务对象、范围、责任等做出明确、具体的规定，同时赋予物业公司恰当的权利，提高物业人员的整体素质，促使安全保障义务能够有效落实，以此提高物业管理水平，构建和谐小区。

 

参考文献：

[1]洪伟，胡哲锋.论物业公司对业主的安全保障义务.浙江师范大学学报（社会科学版）.2011（2）.

[2]刘鸿.如何在物业管理中保护业主权利浅谈.资治文摘（管理版）.2011（1）.

[3]隋炘原，刘贵香.浅析物业管理公司的安全保障义务.法制与社会，2010（17）.

篇3

·国外关于安全保障义务的理论

1、大陆法系国家。德国法上称之为一般安全注意义务，是法官依据诚实信用原则所推导出来的符合社会道德的法律观念。其将一般安全注意义务分为三种：一是危险防免义务，即制造危险或者控制危险的人应该采取安全措施防止危险的发生。二是义务承担。如建筑工地的施工人员不仅对于他的委托人负有契约上的义务，原则上还负有保护第三人生命、身体及财产不受侵害的一般安全义务。三是先危险行为，即行为人的前一个行为具有危险性，则应保证其前一个行为所作用的对象不会出现因行为人的危险行为而产生损害。法国称为安全义务产生之初仅限于为工伤事故的受害人提供救济。日本称为安全关照义务。安全关照义务存在于特殊的法律关系当事人之间，是法律关系之间的一种附随义务。

2、英美法系。英美法系中，安全保障义务被称之为注意义务。在判断某人是否存在注意义务时，归结为两个问题：一是当事人之间是否存在近邻性。如果存在近邻性则义务人应当预见，其行为可能会导致损害的发生。如果存在近邻性则说明注意义务初步存在。二是是否存在有关的法规可排除、限制义务人的义务和责任。

·我国关于安全保障义务的理论

安全保障义务是指行为人如果能够合理预见他人的人身或者财产正在或者将要遭受自己或者与自己有特殊关系的他人实施的侵权行为或者犯罪行为的侵害，则要承担合理的注意义务和采取合理的措施，预防此种侵权行为或者犯罪行为的发生，避免他人遭受人身或者财产损害。这是学理上对安全保障义务的定义。我国用法律的形式对安全保障义务进行了规定。《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款将承担安全保障义务的主体局限于从事经营、社会活动的主体；法院只支持人身损害，而不支持财产损害。《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条规定：宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。根据该规定安全保障义务的主体包括公共场所的管理人和群众性活动的组织者。物业公司是否属于公共产所的管理者呢？

公共场所是指提供公众进行工作、学习、经济、文化、社交、娱乐、体育、参观、医疗、卫生、休息、旅游和满足部分生活需求所使用的一切公用建筑物、场所及其设施的总称。住宅区就业主所拥有的空间而言是私人场所，但是物业公司所服务的住宅区内的除私人空间以外的场所，如：小区内的花园等是由所有的业主共有的场所。居民可在小区内自由行走、出入，此时小区是个公共场所。物业公司与业主签订物业合同，物业公司对小区的特定事务进行管理。《物业管理条例》第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业公司有做好安全防范工作的义务，这就是对物业公司成为安全保障义务主体的肯定。

法律为何要赋予物业公司安全保障义务的主体资格？一般而言，业主与物业公司有物业合同，物业公司必须采取措施保障业主的人身和财产安全。就业主与物业公司间的关系而言，假设存在某种安全隐患，要求每一个业主都采取复杂的安全保护措施是不现实的，因为成本很高。由物业公司来采取此种保护措施则可以大大地降低成本，防止损害的发生。如果一个损害可能发生，那么谁能够以最低的成本来避免该损害的发生，就应当由其来承担这项责任。因此这项责任落到了物业公司的身上。

物业公司承担安全保障义务的对象范围

物业合同的主体是业主与物业公司。那其承担安全保障义务的对象是否仅限于业主呢？答案是否定的。因为即使物业服务合同的没有明确约定，物业公司安全保障服务的对象也应是所有实际合法居住在小区内的人。如：与业主同住的人、从业主手里合法取得物业使用权的物业使用人等。这里主要是分析一下第二种。

物业使用权人可否成为安全保障义务的权利人？常见于房屋的承租人。根据《物业管理条例》第四十八条：“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”从这条规定可推出，只要不违反法律、法规及管理规约的规定，业主享有的服务都可通过约定的方式，由承租人享有。因此，承租人自然可以成为安全保障义务的权利人。理由如下：第一、房子由承租人承租之后，承租人是房子的使用人，物业公司提供的服务也由其享受，物业费自然由承租人支付。第二、物业公司的安保服务不会因为实际享受人的变更而变化。小区的整体环境确定之后，物业公司的安保服务成本以及工作量并不会随小区内实际居住人员的变化而变化。业主房子的出租并不会影响小区的整体环境。

来访客人及未经允许进入住宅区的人员物业公司是否负有安保义务？来访客人一般都是经过门卫登记的，物业公司有义务保障其人身和财产安全。因此，可成为安全保障的权利人。对于那些未经允许的人员，物业公司没有保障其人身和财产安全的义务。

物业公司安全保障义务的内容与责任承担物业公司承担安全保障义务的内容

物业公司安全保障义务的内容，在物业服务合同中一般有明确的约定。有人将内容分为三种：一是最低限度的，即规定于《物业管理条例》第四十六条、四十七条的。二是合同约定的安全保障义务。三是根据实际情况确定的安全保障义务。法律规定的最低限度的安全保障义务，我国法律没有明确的规定，但一般认为应该要做到以下几点：小区入口处需要有人值班，并不定时地进行巡逻；物业工作人员发现形迹可疑之人应及时采取合理的预防措施，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告。

篇4

大家好！

我叫**，现任职于阳光物业前期售楼部安防主管，很高兴由我给大家做述职报告，加入阳光物业这个大家庭快一年时间，我从阳光假日公寓标兵岗礼仪保安晋升为安防主管，从见习到正式，非常感谢相关主任、经理的关心、指导，在2012年上半年的工作开展得有声有色，现将上半年工作述职如下：

一、在阳光城一区见习期的工作

阳光城一区见习期间，是我个人学习、成长、进步的过程。

1、协助组织安防队伍的军事训练，提高安防人员的执勤形象；

2、协助督促门岗盘查力度，把好小区入口关；

3、加强员工内部管理，促进后勤保障，为员工营造良好的生活环境；

4、协助易队带领安防队伍处理各类突发案件3件，为公司和业主挽回一定的经济损失，获得公司领导和业主的好评。

二、前期售楼部安防管理工作

由于工作关系，2012年5月我由阳光城一区调职到前期售楼部任安防主管一职，在**经理的直接领导和培养下，与其它干部积极配合协作，较快熟悉售楼部工作流程，逐渐深入并负责售楼部安防队伍的管理工作：

1、积极配合领导完成各项工作，尽量为领导排忧解难，做好领导“左膀右臂”角色；

2、加强新进员工理论及业务培训工作，保障售楼部安防队伍的高标准要求；

3、定期组织安防训练，加强安防队伍建设，努力打造阳光物业安防服务标杆形象：

（1）每周一次至各售楼部值班时进行针对性训练；

（2）每周三安排在售楼部所有礼仪保安至阳光白金瀚宫进行专项训练；（共举行专项训练16次）前期售楼部安防队伍在6月16日举行的安防技能考核比赛中，获得交通指挥项目第一名。

4、积极做好安全防范工作，各项安防工作逐渐进入规范化、系统化；

5、培养小组长，营造良好氛围，为公司培养更多的人才；

6、协助销售做好多次大型售楼活动，确保了各项活动的圆满完成，目前配合销售圆满完成各项活动10余次。

三、上半年工作不足之处

1、小区实践经验较少，业务能力还有待于提高；

2、物业管理业务知识学习较少，前期介入知识不够；

3、沟通艺术还有待于提高，才能更好的促进工作的协调。

四、下半年工作设想

1、每周到现场值班时多观察，针对不足加强整改，更好的配合销售工作；

2、通过每次都参加安防干部培训，结合售楼部现场工作，以理论结合实际提高物业管理水平；

3、加强安防员培训，通过每月的安防干部培训，积极培养小组长；

4、加强售楼部夜间执勤监督，采取参与夜间值班及夜间抽查方式进行；

5、学习交房程序及二次装修程序，为下一部介入小区管理打下基础。

篇5

一、物流配送基本概况

二、物流中心组织构架

物流中心组建于2003年8月，通过“三集中”、“两个主体建设”的改革，目前组织机构为4部4站（综合部、送货部、储配部、安全管理部、旺苍配送站、苍溪配送站、剑阁配送站、青川配送站）。并设置主任、副主任、部长（副部长）、站长（副站长）、综合管理员、安全管理员、出纳员、保管员、配货员、驾驶员、送货员等11个工作岗位。全市共有物流员工108人，全部由物流中心集中统一管理。

三、OHSMS运行情况

（一）围绕职业健康安全总要求，着力加强员工职业健康安全教育培训，员工职业健康安全意识明显提高

2006年6月1日体系以来，我中心紧紧围绕职业健康安全管理手册、程序文件、作业文件三个层次的体系文件中所涉及的规范标准，有计划、分岗位、按步骤地组织培训学习。一是组织物流本部全体人员以及配送站管理人员对《作业文件》进行了多次讨论学习；二是各部门利用周会和中心例行组织的培训时间对一线员工进行了分项重点讲解培训；三是围绕职业健康方针、目标主办了宣传专栏10期；四是对职业健康运行情况进行了考试测评。通过多种形式、各个层面的教育宣传，职业健康安全管理活动开展氛围浓厚，岗位人员的理解和熟知程度明显提高，教育培训合格率100%。积极地推动了我中心职业健康管理体系的顺利开展。

（二）围绕职业健康安全方针和目标，规范开展配送工作，物流运行平安无事故

2006年6月1日职业健康安全体系实施以来，我们围绕职业健康安全方针和目标，按照体系要求，始终坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的安全生产工作方针，物流配送主要过程和安全管理工作达到了规范化、标准化、痕迹化、平安化。

2、突出加强了车辆、资金安全管理。物流中心是车辆、人员、物资的集中地，特别是车辆和货款安全，动态隐患突出，管理难度大。体系实施以来，我们突出强化了车辆、货款安全管理。一是规范了财务室、收款室的“三铁一器”，大力推行电子结算和银行取送款制度；二是安装了随车保险柜。三是制作了专用交款的铁皮箱并要求送货员在交款时必须与驾驶员一同将货款送到收款处；四是加强车辆的路检路查和收车的例检工作，杜绝酒后驾驶和疲劳驾驶等违规行为；五是定期对车辆进行保养，配备车载灭火器、防滑链和随车工具等；六是制定相应的安全行车管理制度和车辆事故应急救援安全预案；七是落实了车辆收车后的钥匙存放地点，消除了驾驶员随身携带钥匙的安全隐患。通过管理的加强、体系的运行，目前我中心未发生重大交通事故和资金被抢被盗事故。

3、纠正预防，持续改进。从2006年6月1日职业健康安全管理体系实施以来，我中心对在4次内审和3次外审中暴露出的问题，我们迅速组织整改完善。一是对老化电源线路及电器设备及时进行了更换；二是坚持了用电线路的接、拆由专业电工进行；三是在仓库坡道处设置了醒目标识；四是添置了卷烟水份测试仪；五是对各类监视测量设备进行了检测；六是及时更新了部分送货车辆。保证了良好的车辆状况和配送工作的顺利进行。七是根据中心仓库的变更，及时制定了合理的出入场线路，并针对地震后中心车辆无场地进行例检的情况，联系了

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充分认识物业保安管理工作重要性，加强物业保安管理工作，提高物业保安管理水平，是动态环境下强化社会治安防控体系建设的必由之路，也是日益严峻复杂的社会治安形势的紧迫要求。从党的十六届四中全会提出的提高党的执政能力建设，构建社会主义和谐社会的高度出发，对维护社会稳定，加强和完善社会治安综合治理工作机制，依法打击各类犯罪活动，保障人民群众生命财产安全提出了更高的要求。作为央企基地住宅办公集聚的小区，我们的物业保安管理水平直接关系到企业的形象和影响一线施工人员的思想稳定。要推进企业精神文明和经济的可持续发展，迫切需要有一个良好的家属居住区治安环境作保证。随着社会和经济的发展，人民群众对居住的环境、居住的安全提出的要求越来越高。

物业小区的保安管理工作是一项工作时间长，劳动强度大，工作责任重的工作，事关人民生命财产安全。与一般工作不同的是，处理正常工作日之外的夜间和节假日安全事务往往是保安管理工作的重中之重，因为这些时间段往往是一些安全隐患易于显现的时间，因此夜间和节假日的物业保安工作就显得尤为重要。但是，长期以来由于个别留守机关在这些时段内缺乏检查、监督的机制，造成一些机关部门内的保安管理工作存在着不少隐患，急需整改。我们与公安分局联合制定了《实施意见》就是要把对物业保安管理工作纳合管理的机制，通过各自的管理途径，实施各自的管理手段，进一步完善物业保安的管理机制，从源头上防止物业小区内各类安全问题的发生。所以我们必须高度重视社区保安工作，要求措施有力，发展迅速，效果明显。我们还虚心向兄弟省市学习先进经验，科学管理在基地大院安装了摄像监控系统，和增加了晚八点到十一点的巡逻。为进一步促进、提高物业保安管理水平，为创建一个和谐发展的社会环境打下基础。

留守单位要切实履行监督职能，全力配合物业公司保卫科切实加强物业保安管理工作加强我区的物业保安工作，整体提高我区物业保安管理工作的质量要靠各职能单位的通力合作和全体物业公司的全力配合。只有充分发挥物业公司、公安分局管理、监督、检查和指导的职能，联手小区域内实施物业管理的各个分公司保卫科，形成居住小区安全防范的整体合力，才能把这项工作落到实处，从而完善我区物业保安管理机制，形成安居乐业的良好环境。我们要充分发挥房地管理职能，房地局作为房地产行政管理部门，对其治安防范责任落实与否负有监督和检查的职能，责无旁贷。我们要从实践“三个代表”，提高执政能力和落实“让群众高兴，让党放心”要求的高度，做好行政管理工作。物业公司作为物业管理企业的行业主管部门，应督促、指导各分公司做好居民区内治安防范工作，对措施不力，造成不良后果的公司公司，应依照有关规定进行批评教育甚至处罚。

我们要发挥护楼管员队伍的作用，护楼协管员队伍既是家委会人员之一，更是小区行政职能在社区管理中的延伸和强化，也是小区安保队伍的补充。护楼员的职能之一，加强了物业保安巡视力度，提高物业保安工作成效，所以要充分发挥这支队伍在治安防范工作中的重要作用。

物业公司要积极落实上级有关规定，提升物业保安工作整体水平。目前我们小区主要干道和办公场所门前及楼道大厅安装了摄像头及围墙上方的红外线，对小区全方位加以治安监控。和咸阳保安公司协议门卫值班，以及夜间流动巡逻等物业管理模式，物业公司保卫科作为小区治安管理的组织者和执行者，必须落实其在治安防范工作中的责任。物业公司是居民区安全保卫工作的直接责任人，其下辖的保安员队伍是居民区治安巡逻和防范的专业队伍和力量，如何用好这支队伍，很大程度在于物业公司的管理是否到位；在居民区治安防范工作中，需要投入资金进行技防、物防建设和开展各项专门工作，这笔资金中有相当部分通过物业维修基金和物业管理费来实现；物业管理部门和居委会是两条线的工作协作关系，能否在实际工作中协调好这种关系，也是居民区治安防范工作成功与否的关键因素之一。因此物业管理公司已经成为居民区治安防范工作中不可或缺的重要环节。凡是善于协调和物业的关系，善于调动和利用物业的资金优势，积极争取职能部门与社区的领导的支持，治安防范工作较为主动，工作就开展得比较顺利。

篇7

原告：张庆，称已依约向物业公司按时交纳管理费，物业公司存在管理上的疏漏，要求物业公司赔偿自己的全部损失共59560元

被告：某物业公司，称已尽到保安责任，拒绝赔偿

案由：张庆家中遭窃

审判结果：物业公司赔偿张庆遭窃损失的20％

8月22日晚，家住在北京市某住宅小区的张庆，一回到家门口便发现情况不妙：只见自家钢制防盗门和木门的锁头被人撬坏，整个门都损毁变形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，张庆遂报案。

据统计，张庆家中被盗现金8300元、电脑1台、数码摄像机1台、金饰1批、纪念币2套，共计损失价值59560元，该案至今未侦破。在张庆看来，每月交纳物业管理费，把自家财产交给物业公司看管，如今小偷破门而入，物业公司竟毫无知觉，不管怎么说都存在管理上的疏忽，应赔偿自己的全部损失。

事发后，张庆找到物业公司协商赔偿事宜，但该公司不予理会。张庆遂把物业公司告到法院，要求该公司赔偿损失59560元。据物业公司辩称，它的管理服务已达到国家ISO9001管理质量认证，认真落实了保安员职责制度、交接班制度，对车辆的进出做好登记，无奈小偷厉害，是小偷偷走业主的东西，业主应通过公安机关向小偷索赔。

物业公司表示，业主所交纳的物业管理费不可能完全消除因犯罪行为可能引发的财产和人身安全的风险，该公司已尽到相应注意和防范的义务，对原告被盗案件的发生并无过错，故不应由被告承担赔偿责任。物业公司向法院提供了在失窃期间，其保安人员在小区门岗、小区内巡逻、执勤的记录等资料。

据查，2003年5月21日，张庆入住该住宅后，与物业公司签订了《住宅小区管理公约》，约定：物业公司按照有偿服务原则管理小区，张庆按住房建筑面积0.5元/平方米/月的标准交纳综合管理服务费。协议签订后，张庆依约按时交纳了管理费。

一审：物业公司无需赔偿

一审法院认为，物业公司在履行物业管理服务合同时，制定了对出入小区的车辆及人员以登记等方式进行适当管理的制度，对小区内住户的财产尽到了合理、谨慎的注意义务。张庆并未就住宅内的物品与物业公司签订专门的保管合同，物业公司无从知晓张庆私人物品的种类及价值，对此也就不负有法律上的责任。且目前张庆住宅被盗案件尚未侦破，其财物损失的数额无法确认。

一审法院驳回张庆要求物业公司赔偿的请求。一审宣判后，张庆不服，向北京市中级人民法院提起上诉称；物业公司承诺对小区内财产和人身实施全天候全方位的保护，作为业主，屋内财产在上班、上学后全部置于物业公司保护之下，在这种情况下失窃是物业公司严重违约和失职所致。

二审：物业公司应赔20％

市中院经审理后认为，物业公司在公约、小区管理规程等文件中均承诺对小区物业及居民人身、财产负有安全保障义务。从本案证据可知，失窃案件发生时，犯罪嫌疑人以暴力手段破坏张庆住宅两重大门(其中一重是钢制防盗门)，进入室内翻箱倒柜窃取财物后离去。

由此可见，物业公司对小区居民住宅的保安巡逻显然存在疏漏，对罪案未能及时发现、制止，对由此造成的损失负有一定过错，应承担相应的赔偿责任。

因案件发生在室内，发现入室盗窃有一定难度，而业主对其室内财产负有主要的安全保障责任，故法院判决物业公司承担20％的赔偿责任。又因上诉人张庆向公安机关报案时出示了可信证据，而物业公司在两审诉讼中均未提交证据进行反驳，故法院认定张庆的损失为59560元，即物业公司应承担损失赔偿额为11912元。

法官：物管未尽安全保障义务

法院法官说，该案的终审判决应当引起物业公司的重视，在日常管理中要尽到合理限度内的安全保障义务。

安全保障义务是指经营者或者其他社会活动组织者承担的对他人的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。义务人未尽到合理限度内的安全保障义务，因而直接或者间接地造成他人人身或者财产权益损害，应当承担损害赔偿责任。

本案中，由于物业公司的工作疏漏，没有及时发现业主财产被盗，存在过错。因此，物业公司应当在合理限度内承担与其过错程度相当的补充赔偿责任。物业公司在承担相应的赔偿责任后，有权在公安机关抓获盗窃者以后进行追偿。

近些年来，社会上出现了许多普通公众在诸如住宿、餐饮、娱乐等公共场所受到意外伤害的事件，还有一些犯罪分子在以上公共场合实施严重侵害他人人身、财产安全的侵害行为，但直接的侵害行为人无法确定或虽能确定但其无力承担赔偿责任时，受害人因此所遭受的人身、财产损害如何得到及时、全面的权利保护时，最高法院从侵权法中的一般安全注意理论和我国目前社会发展程度出发，及时地出台了《人身损害赔偿司法解释》等规范性文件，规定了自然人、公司、其他组织在从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或其他社会活动的安全保障义务。

此案中，从张庆与物业公司二审判决的结果看，法院判决物业公司承担20％的补充赔偿责任，依托的实体法也是《人身损害赔偿司法解释》第六条规定的安全保障义务。这种安全保障义务有三项重要内容：(一)从事相关社会活动的人如疏于安全保障义务的不作为行为，导致受害人的人身、财产损害的，其应承担损害赔偿责任；(二)如受害人的损害是因第三人的侵权行为(包含犯罪行为)所致，安全保障义务人有过错的，应当承担补充赔偿责任。该补偿赔偿责任的范围，与其能够制止或防止损害的范围相适应；(三)安全保障义务人在承担了相应的补偿责任以后，可以向实施侵权行为的第三人追偿。

物业公司提供的服务也是一种安全保障义务吗?

按照《物业管理条例》规定，物业公司在其物业管理区域内有法定义务做好安全防范工作，做好治安、环保、物业装饰装修和使用等物管服务，对其中的治安工作，也有人认为是一项保安安全义务，这种义务有些是法律、法规等规定的法定义务，但大部分是双方的物业合同约定的合同义务。

如本案中的张庆在其二审上诉理由声称的“物业公司承诺对小区内财产和人身实施全天候全方位的保护”等承诺，也是一种合同安全保障义务，其保障的对象是物业管理区域内的业主。

物业公司提供的保安安全义务的主要内容是，在物业管理区域内建立保安、消防等制度，日常管理中要做好门卫、巡视、防火防盗、监视出入门的可疑物品、车辆，对来访人员进行来客登记、对小区内业主办理出入证件出入，对拾遗物品建档管理等小区综合的、全方位的安全防范制度。对物业公司的管理人员，有些地方政府还出台硬性的管理规定，实行资格考试制度，要求持证上岗。

因此，物业公司对业主提供的是专业的、规范的、现代的保安安全服务，其安全保障注意的程度要比普通的从事社会活动的人、公司或组织要高得多，是一种职业上的注意义务，有同医生、警察、律师等职业人员出于从事特殊岗位、特殊职业所需要的职业上注意义务一样，如有条件，有能力防范外来的危害时，却因疏忽大意或过于自信等原因疏于防范，给业主造成人身、财产损害的，应承担民事赔偿责任。

此案中，二审法院对物业公司保安安全的注意义务的要求，也是从职业上的较高注意义务出发，认为犯罪嫌疑人以暴力手段破坏张庆住宅两重大门(其中一重是钢制防盗门)，进入室内翻箱倒柜窃取财物后离去事实，从普通人的日常生活经验法则，推定物业公司对小区居民住宅的保安巡逻显然存在疏漏，有过错，按照民法的过错原理，依托业主享有安全保障权利，在最基本的安全保障义务之上，合理地分配了公平、正义，判决物业公司承担补偿赔偿责任。

业主遇到这种情况，应该怎么做才能保护好自己的权益?

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一、全面成本管理概述

（一）全面成本管理内涵

全面成本管理指的是以成本管理的科学性为依据，建立由全员参与、包含业务管理全过程的、全面的成本管理体系，并汇集全员智慧，发挥全员主动性，让各部门全体员工自主改善不断降低成本，使经营层与各部门员工具有降低成本的一致性，谋求在最低成本状态下，进行生产管理与组织运作。

（二）全面成本管理体系

如图所示，全面成本管理体系的建立包括了全方位管理，全程管理和全员参与三部分。全方位管理必须要落实企业的成本责任制，以及聚焦企业的核心成本因素；全程管理主要包括实行成本前段控制，加强全程控制和进行投入产出分析制度；全员参与又可分为组织体系支持，推进全面成本管理理念创新，和建立成本管理信息的定期机制三部分。

二、物业公司成本分析

（一）成本结构分析

从A物业公司成本结构看，物业成本从大到小依次为保安费、人工成本（含社保福利等各项费用）、小修费、保洁费、绿化费等费用。前四项费用合计达到了总成本费用的绝大部分。因此，要做好A物业公司的成本费用管理，则必须加强对上述四项费用的成本控制分析。

（二）劳务外包方式分析

A物业公司存在两种劳务外包的方式，保洁保安采用实际成本发生法加管理费方式结算费用，物业维修采用实际报修业务量加固定窗口费的方式结算费用。两种劳务外包方式优点是结算费用比较方便，但也存在着质量控制和成本控制的问题。

实际成本发生法加管理费方式，其操作模式是把一体化公司作为一个劳务输出公司进行管理，每月根据人员结算工资，人员越多则管理费用越大。在这种模式下，一体化公司自然不存在经营风险，所以也就没有控制成本的动力。

实际保修业务量加固定窗口费的方式，虽然业务模式比较合理，但缺点也同样明显，一是监管难度大，复核单据需要大量时间；二是会造成维修公司虚列维修单据来提高结算费用，或者维修公司不愿意采用根治性维修；三是容易造成技术不精干员工的业务量，反而会超过技术熟练的员工的业务量，进而导致技术熟练员工在维修公司无市场，维修公司更倾向于雇用便宜的劳务工，最终导致维修单位综合业务技能普遍下降。

（三）费用发生方式分析

目前公司的费用发生主要是事后控制，虽然也有部门合同会签制度，但合同会签是在合同成立以后进行，对合同的控制力度较小。

（四）工作效率分析

公司信息传递级次多，信息从领导班子到基层单元需要多次传递，部分管理信息传递到基层单元往往会遗漏失真。如某些管理制度需要由小区收费员执行，公司也已经在小区经理会议上布置了工作，但某些小区经理开会后没有及时告诉收费员，造成收费员无法有效执行公司指令。

小区的管理处是物业公司的基本管理单元，但目前管理处存在着多头管理的问题。如小区的保安保洁、维修、绿化、建筑垃圾清运都隶属于不同的专业公司，小区经理需要通过公司来协调遇到的具体管理问题，造成管理效率降低。

（五）绩效制度分析

公司没有将成本控制指标列入员工工资绩效考核，导致员工对成本管理缺乏必要的重视，没有认识到成本管理对公司经营的重要影响。所以，在财务部进行成本控制时，其他部门员工不肯配合财务部开展成本控制工作。当公司有些成本管理措施影响某些员工个人利益时，甚至于还会引起某些员工的抵触。

（六）控制职责范围分析

公司在做预算指标分解时，将成本费用管理列为财务工作范围，其他职能部门和小区管理处不涉及成本控制目标，而财务部由于不处于费用控制第一线，只能对成本费用总量控制，无法精确控制。

三、全面成本管理物业公司应用

（一）落实成本责任制

改变A物业公司以财务部为成本控制主体的成本管理制度，建立以部门、各管理处为控制单元的成本控制体系。在年初分解成本指标时，将成本控制目标以工作任务书的形式落实到各管理处和各部门。年末考核小组根据各员工成本控制的实际情况与工作任务书进行比对考核。这样公司全体员工都会成为成本控制主体，人人关心成本控制情况，A物业公司的成本会大大改善。

（二）关注核心成本因素

根据A物业企业的成本结构，可以看出保安费、人工成本（含社保福利等）、小修费、保洁费是公司费用的控制重点，应重点进行成本管理。

A物业公司首先优化原来的劳务外包方式，改变原来一体化公司不承担任何风险的实际成本发生数+管理费的劳务外包方式，可采取根据小区管理面积计算劳务费用的劳务外包方式。劳务外包方式转变以前，需要设置科技程度高的样本小区，采集样本数据，以成本控制好的样本小区设置面积单位定额数，逐步改变一体化公司的劳务外包方式。充分利用现代化物业管理工具替代人工，如自动道闸系统减少主门岗的保安人数，利用电子门卡减少副门岗的保安人数，根据小区面积扩大配置巡逻岗，面积小的小区可以实行多个小区共用一个巡逻岗。应该建立一体化公司保障金制度，将一体化公司劳务费用总资金的一定比例作为保障金。小区管理处与公司业务部门具有对一体化公司打分的权力，年末物业公司根据小区管理处和公司业务部门的打分情况，作为对一体化公司的考核依据，进行奖励或者惩戒后发放一体化公司保障金。

集团设立统一的保修平台，以及保修服务后续跟踪系统，可以大大减少维修公司的虚报维修业务单据的问题，是物业维修公司“实际保修业务量+窗口费”劳务发包方式的有效补充，成本控制已经取得了很好的效果。维修费用的成本控制可以建立在集团保修平台的基础上，利用保修平台的数据库系统进行数据分析，获得小区维修投诉量，维修人员的维修情况，小区维修及时率情况等数据，以此作为对物业维修单位进行费用奖惩的依据。

加强季节性灾害天气前的养护工作，减少灾害天气对小区的影响。保修平台的数据库和维修基金分摊平台的数据库对接，减少由于两个独立的数据库导致的单据重复输入问题，以减少平台作业人员。选择维修公司时，应该考核维修公司是否具有相应的维修资质，专业维修人员的职业证书，维修单位的投诉情况，然后分别按项目赋予分值，根据打分情况选择合作的维修公司，并建立后备合格维修梯队。当维修公司发生投诉量上升，维修人员维修及时率不足，或者虚列维修业务单据问题时，则将其从合格供应商数据库中删除。这样维修公司才会端正维修态度，减少维修费用支出。

由于人工成本每年持续上升，所以控制人工成本的关键是控制员工数量。控制员工数量的措施首先是建立制度，A物业公司需要建立以工作量为考核依据的工资考核体系，鼓励员工多劳多得，增加工作宽度。当遇到员工退休或其他特殊情况出现岗位空出时，应该考虑先从内部挖潜，鼓励员工兼职，如果内部不足再考虑对外招聘岗位人选；提高组织工作效率，利用微信等通信手段按照员工级次分别建立工作群，如全体员工、中层干部、管理小区等，将需要传达的信息按照需要直接传递到相应的信息接受者，尽量减少通过会议传达这类低效率的工作方式，以增加小区经理等在一线的有效工作时间；建立完善的培训体系和岗位轮换制度，鼓励基层单元的员工一专多能，做好物业管理人才队伍的储备，提高基层员工的实际业务能力。

（三）实施成本前段控制

按照成本管理的控制效果分析，事先控制的成本控制效果最好；事中控制次之，事后控制效果最差。A物业公司应建立事先控制的控制体系，主要是要做好合同控制和预算控制。

业务部门在签订重大合同以前，应该对合同的总金额、支付方式、资金来源、税收条款、质量控制、安全管理、奖惩措施、违约责任等，及时同公司相关部门沟通，取得一致意见后再签订合同，力求合同签订时风险最低。由于A物业公司实行的是总分包制度，A物业公司在签订合同时，还必须要考虑分包商维修公司的税负情况，防止出现由于维修公司不能开具增值税专票，导致A物业公司实际税负上升的合同风险。

预算控制是通过年度预算的方式，提前获取公司的年度预算总成本，通过上级单位的核定以及历年数据查询的方式来确定当年部门控制数的方法。预算控制的关键是预算指标的分解落实，使得预算指标的分解与公司的绩效方案相结合，变公司的总体成本预算目标为全员成本控制目标，让公司的每位员工都参与到预算控制中来。

（四）建立投入产出分析制度

建立投入产出的分析制度，需要做好工程项目和小区管理两个方面的投入产出分析。作为合同项目总包方，A物业公司必须事先做好工程项目的投入产出分析，控制收取的物业管理费和承担的税负，以及可能发生的项目风险，防止出现项目亏损的情况；A物业公司财务部应分析小区收入和成本支出情况，定期编制小区盈亏情况表，并对部分亏损严重的小区进行成本分析，然后将成本分析情况汇报公司管理层，以及时采取止损措施。如可以采用业委会提升物业管理费，街道争取专项补贴之类的成本转移手段，或者合并亏损小区管理处，降低亏损小区人工开销等降低成本方法。

（五）建立成本管理定期机制

成本管理是一个动态连续的过程，为了使企业成本管理获得更好的效果，A物业公司要定期公司已发生成本的最新动态，方便公司员工对照自己的年初任务书，了解自己成本控制的完成情况，为公司员工下一阶段的成本控制工作开展提供数据支持。成本管理的定期也可以使公司的管理层能够及时了解公司的经营动态，为公司的精细化成本管理提供数据支持。

（六）组织体系支持

作业成本法要求，企业应进行价值链分析，消除重复和无效的价值链，优化企业的组织结构。按照作业成本法的原理，A物业公司组织结构在某些节点上还存在着优化的空间。如A物业公司在小区里已经汇集了小区经理、小区管理员、收费员、一体化公司保安、一体化公司保洁、小区维修人员、安全巡视员等工作岗位，小区经理主要负责小区收费工作和小区综合协调，但小区经理对保安员、保洁员、维修人员没有直接管辖权，需要通过公司业务部门传递相应指令，工作效率低；同时小区管理员负责小区内违章建筑和建筑垃圾的治理，这些工作与小区保洁员、保安巡逻岗的工作内容有相似处，完全可以由保洁人员或保安巡逻岗兼顾。

按照作业成本法对价值链分析，上述现象表明A物业公司存在着低效的价值链，可以对价值链进行优化。对A物业公司小区管理处经理进行授权，使小区经理可以直接管理小区的保洁、保安事务以及小区内维修事务，同时在小区内简化事务，把小区巡逻、建筑垃圾巡查、小区违章巡查等合并成一体，另外把小区经理对专业公司的年末打分计入专业公司的绩效分。对历年完成情况不好的专业公司亮黄牌警告，真正起到小区经理对专业公司的制约作用，使小区事务能够达到简洁、快速、高效的目的，同时实现A物业公司成本控制的目的。

（七）推进全面成本管理理念创新

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1、小区物业一般是下午5点—6点之间下班。

2、但一般客服部、工程部以及保安室都是有人值班的，客服值班时间一般是物业公司自己安排的，在晚上10点前会下班；工程部和保安是24h值班。

3、如果您的东西暂存在了物业，您下班晚的话，可以提前给物业打电话，托物业将您的物品转交到保安值班室，您下班就可以去拿。

物业公司本来就是由全体业主招聘的“管家”，是受业主的委托，帮忙业主管理和维护小区的服务机构。但是在日常生活中，许多业主常常要看物业的“脸色”行事。

（来源：文章屋网 ）

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随着城市化的高度推进，现代经济的快速发展，物业管理已经成为城市居民生活不可分割的一部分。物业管理服务内容从原来的保安、保洁、保修、保绿发展成为业主提供全方位的综合，服务方式也由原来手工与器械的简单结合发展成人工智能系统、楼宇智能化系统等的应用。伴随而来的就是要求物业管理人员素质的提升，这不仅仅是学历学位的提高，还需要会管理、会应用、会技术。因此，能否培养出满足社会和企业需求，毕业后能直接上岗的人才，是教育需要考虑的问题。作为物业管理从业者的主力教育单位，高职院校学生的动手能力一直都是物业管理企业关注的焦点，如何更好地开展实训课程有待改进。

1物业管理专业实训技能培养存在的主要问题

11高职院校的教育“重理论，轻技能”

人人都知道高职院校的人才培养目标和教育理念是有别于本科院校和中职院校的，知道本科院校主要是向学生灌输扎实的系统理论知识，属于宏观能力方面的教育；中职院校致力于学生某一具体技能的培养，力求做到又专又精，属于微观技能的训练；而高职院校介于两者之间，教育应着力于宏观知识面和微观技能之间的一个平衡点，即培养出来的学生应为“懂管理、能操作”的技能应用型人才。在这样的教育理念下，本应形成理论教学与实训技能并重的局面，但现实却是许多高职院校“重理论，重课堂，轻动手，轻实训，实训从属于理论”，造成整个大学三年内70%～80%的课程为理论考试，单门课程中实训课程不到总学时的三成。这可能是因为本科院校比中职院校高级得多，从而衍生出理论知识比实训技能高端和重要的错误观念。高职院校教育在不知不觉中不断向高层次的本科理论教育靠拢，弱化、小化象征中职院校水平的技能教育。

12实训条件有限

实训条件有限一直都是制约高职院校良好开展实训的主要因素。第一，实训场地太小，课室不足。除非是省级及以上的重点或示范性专业，否则许多高职院校往往由于经费的限制而无法配给足够的面积和充足的实训课室，往往只是将各种物业设备集中简单地堆放在一个房间，让人感觉更像是一个仓库，而不是专业的物业实训室。第二，设备数量太少，种类不全。许多高职院校物业专业的实训设备简单如灭火器、除草机、绿化工具、保安工具等，这种传统低档设备根本无法体现出现代物业的特点，反而让学生误以为物业人员就是保安、清洁工、绿化工。而熟练使用这些设备本应是中职院学生的技能，不应是高职院校学生的全部实训项目。虽然有些高职院校有物业楼宇智能化实训室，但由于价格较贵，各种类的系统往往不全或数量不足，常常不能满足学生全流程的实训，这不利于学生了解现代物业管理的运作。第三，实训师资匮乏，技能不专。绝大多数高职院校没有专门的实训技能教师，往往都是由理论教师兼任，这些理论教师都是物业管理专业的硕士生博士生，具有很强的理论性，但动手能力却不强，加上专业与楼宇智能化不对口，很难指导学生的实训学习。

13实训课程设置不合理

这主要体现在三方面：第一，高职三年课程主要以课堂理论教学为主，理实一体化的实训课程所占比例不足20%。第二，单门课程以课堂理论教学为主，实训课程学时占该门课程总学时不足30%。第三，期末考试多以试卷笔试形式为主，以动手能力的实训考核所占比例不足10%。试想：在如此大环境下的实训课程能训练好学生的专业技能与能力吗？

2培养物业管理专业学生实训技能与能力的途径

21物业管理课程考核改革

以纯理论的试卷考试方式很难激发学生对实训技能训练的兴趣，为了“强迫”学生主动地、有意识地去提高自身的专业技能与能力，必须对物业管理部分课程的考核方式进行改革。考核方式以能够突显学生专业技能和能力的真实场景模拟和物业活动为主。如物业公司前期介入的策划案的制作、入伙仪式场景模拟、带业主验楼收楼场景模拟、现场处理投诉场景模拟、物业突发事件如火灾、爆水管、停电、与业主冲突等的处理、物业管理智能软件操作。将学生分组去演练和参与每个场景与活动，通过学生的表现来考核他们的专业技能与能力，如在前期介入策划方案中和投诉处理场景中对物业法规的熟悉度、理解的正确性和运用的准确性，以及和业主的沟通能力与应变能力；在验楼收楼场景中对验房技能的熟练度与正确性，以及和业主的沟通能力与应变能力；在突发事件处理中对各种先后程序的熟练度，以及现场应变能力；在物业软件操作中对软件的熟练度；而各种物业工具如消防器材、园林工具的使用和物业规范用语和礼仪则可设计融合到这些场景中去考核。这种考核方式需以物业管理专业教师团队为单位，让各门课程的专业老师共同设计、共同观察学生在该场景中的表现，通过其展现的各种技能和能力来进行评判和打分，并在完毕后现场对学生进行讲解和评论，指出其不足和做得好的地方。下组学生可进行旁看、旁听、交流等，这样可以让学生在耳濡目染中潜移默化的学习和进步，如果能请到物业公司的经理和员工来进行现场观摩和评判，甚至是参与评分考核是最好不过，这样可以让学生了解到真实中的物业公司是如何运作及处理的。但具体每个技能和每种能力所占的比重和分值如何仍需教师团队共同斟酌设计。

22建立能训练符合物业公司用人需求的能力的实训室

高职院校物业管理专业培养出的学生要“懂管理、会操作”，不同于以往操作的各种简单物业工具，现代物业管理“操作”的主要客体是楼宇智能化设备、楼宇智能化软件、物业管理软件，所以物业管理专业实训室的构建必须要以此为立足点。培养学生的专业技能和动手能力应以物业公司需求为标准，他们用什么、怎么用，学生就应该学什么、会什么，所以实训设备必须是仿真乃至真实的。当今电子技术日新月异，楼宇智能化电子设备与软件更新换代很快，在选购实训设备时要考虑较高的档次和良好的质量，以保证几年内不滞后于行业的平均水平。最重要的一点就是多功能综合性，在设计实训室时，要将物业管理软件把各种智能化系统串联起来构成一个综合体系，如停车场管理系统、远程抄三表系统、防范监控系统、安全门禁系统等，从而形成对各种物业设施设备的中央管理、远程操控、数据采集。在资金充裕的情况下，应多建设几间实训室，以保障多组学生同时学习。

23加强同校外物业公司的密切合作

第一，派遣学生进行校外较长期的专业实习。绝大多数高职院校都要求学生在大学三年期间进行一次专业实习，物业管理专业学生也不例外。这种实习的时间多在两星期到一个月，由于时间太短，物业公司只能安排学生在一些简单的岗位上实习，如门岗保安、监控保安、停车场保安、物业助理、客服等，这种程度的实习充其量只是“中专式学生实习”，只满足了学校关于学生专业实习的要求和物业公司对免费或廉价劳力的需求。由于实习时间的仓促，学生无法在物业公司各个岗位进行轮岗，更不用说学到公司的管理理念、运作模式和核心技术了；物业公司也不会去培养这种“匆匆过客”。学校可与物业公司签订协议，将毕业后有志于从事物业管理工作的同学派往物业公司实习半年乃至一年，扩大实习学分的比重。本地实习的学生可上半天班，另半天再回校统一补课，外地实习学生可自学，届时回校参加考试。学校对这部分学生可采取灵活性管理，可将一些课程的考试考核权放给企业的实习导师，因为他们对学生的评价评分更具意义和客观性。如有个别学生真的得到企业的重用和肯定，即使因为实习而耽误了学校的课程，学校也可放宽标准来考量。这种校企合作方式对学校、企业、学生都是三赢的局面。学校可从中知道自己的教育效果和企业真实需求的异同点和差距，从而进行完善和改进；企业可用较低的资金成本和时间成本来培养和塑造自己所需的人才；学生在未走出校门之前就接触了社会、行业和企业，学到了在学校学不到的东西，了解到自己能否跟上社会的发展、能否达到行业的标准、能否适应企业的环境，从而对自己未来的职业或出路做更好的规划。

第二，将校外物业公司引进校园，进行真实性物业管理。学校可考虑放弃总务处或后勤中心管理校区的模式，通过招标将优质物业公司引进校园进行真实性的物业管理，这样既能提高整个校园的物业管理水平，又为教师和学生的教与学提供了真实的实训场地与项目。物业公司人员可担任学生部分课程的导师，学校教师亦可兼当物业公司的顾问和管理人员，为自己的技能教学积累经验。学生在不出校门的情况下即可兼顾校园知识学习和专业技能与能力的培养锻炼。