测绘成果检查报告范文

导语：如何才能写好一篇测绘成果检查报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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摘 要：不动产登记自实施以来取得很大的进展，但在实际测绘中也遇到了一些关于测绘成果质量管理的难题。不动产测绘成果的质量在很大程度上影响着不动产的统一登记。不动产测绘成果作为一项技术成果，一经不动产登记部门采用，将成为建立不动产楼盘表和不动产电子登记簿的根本依据，同时也是不动产价格评估、财政税收、房屋征收征用等方面不可或缺的依据。

关键词：不动产；测绘；质量管理

引言

不动产测绘成果是对不动产自然状况的真实反映，包括不动产的数据、图件、信息、成果表和测绘质量检查报告、验收报告、技术设计与总结以及其他相关材料。此外，不动产测绘成果依据测绘对象可分为地籍测绘成果、不动产测绘成果、海籍测绘成果三大类。其中与百姓日常生活联系密切的主要是地籍测绘成果和房产测绘成果。因此，本文研究如何加强对不动产测绘成果的质量管理具有十分重要的现实意义。

一、影响测绘质量的三大因素

在实际工作中，能够影响测绘质量的原因非常广泛，但是对测绘质量产生的影响较大的主要有三个因素，即规范标准、质量控制体系和从业人员的素质。

（一）规范标准对测绘质量的影响。

不动产测绘工作对专业性和技术性要求比较高，但是不动产测绘领域的规范标准还不够完备，相关的法律法规也很缺失，各省市出台的地方性不动产测算技术规程比较具有局限性，不能够形成全国范围内的统一测算标准。现有的有关不动产测绘的法律法规对规范不动产测绘也起到了重要作用，但是随着建筑形态多样化设计以及对艺术造型的追求，许多问题根据现有的规范无法充分判定，不动产测绘从业人员只能根据自己的理解、同行间的技术交流和以往的惯例进行判断，这些都给不动产测绘成果的规范性、适用性带来一定的争议。

（二）质量控制体系对测绘质量的影响

不动产测绘单位质量控制体系的不规范、不健全，容易导致测绘成果的可追溯性不强，责任分担难以实现有规可依、有据可查。比如对房产进行测绘时，在功能单一、造型简单的普通住宅、一般商住楼等建筑的测算中，质量体系对不动产测绘成果精度的影响较小，但是商业综合体等比较复杂的建筑，测绘数据量大，内业制图成果计算以及功能区划分等方面判断难度大，在测绘时很容易产生质量问题[1]。

（三）从业人员素质对测绘质量的影响

不动产测绘对从业人员的专业素质、技术水平有较高的要求。此外，从业人员还应具有足够的责任心和细致的工作技能，在测算过程中遵守职业道德，坚持公平、公正原则。专业素质与技术水平落后，有可能客观造成测绘成果的质量问题；责任意识和工作不到位，则会导致严重的人为错误；不能在测算过程中按照规范和法律规定操作并坚持公平、公正原则，都会产生持久的不良影响。

二、完善质量管控体系

不动产测绘成果的质量在各种影响因素的共同作用下，可能会出现测算成果失实、引发纠纷。因此，应根据影响因素有针对性地采取控制措施，有效提高不动产测绘成果质量。

首先，加快完善标准规范。标准规程的滞后，对不动产测绘成果的影响是持续深远的。因此，建议国家层面加快有关规范标准的修订进程，将各种规则以及名词术语等尽快在规范中予以说明；在行业内，应由各地行政管理部门选择长期从事不动产测绘工作，具有一定影响力的专家成立专家会审认定小组，对实际工作中出现的重大问题和具有争议的内容进行技术指导、协调解决纠纷，研究出现的新情况、统一业务处理原则，不断完善更新适合本地的不动产面积计算规程，为从业人员提供技术指导，从而避免质量争议。

其次，全程严把质量关。一般而言，不动产测绘过程是指对工程概况和现场情况进行分析设计、针对大型综合项目组织具体实施人员进行设计书学习、外业实施数据采集、内业数据校核制图计算、质检人员检查验收的过程。作业过程中方法分析设计、外业实施数据采集、检查验收尤为重要，其完成的情况直接对不动产测绘成果产生重大影响[2]。一般而言，分析设计过程计算中应注意按照相应批文的要求，来确定测绘的类型、采用的规范条文、计算方法以及分摊方案。分析设计完成后，再核实现场施工情况。

最后，检查过程的质量控制。不动产测绘产品实行二级检查一级验收制度。一级检查是在测绘人员全面自查、互查的基础上，由专职或兼职检查人员对产品质量实行的过程检查。主要是按照相应的技术规范规程、技术设计书和其他的有关资料，对测绘成果的图形、数据、文字资料以及测绘成果的生产过程是否符合作业程序规定进行细致、全面的检查。自查是保证测绘成果质量的重要环节。在整个作业过程中，第一测绘人员必须在下一环节开始前检查自己前一环节的各项作业方法是否符合要求，对完成的任务要百分之百地进行自我检查，一旦发现遗漏或错误，必须立即改正，把遗漏、错误消灭在生产过程中。自查完成后，由另一组测绘人员进行检查、确认。二级检查是在一级检查的基础上，由测绘单位质量管理部门的专职质检人员在一级检查的基础上实行的最终检查。二级检查应重点检查测绘成果生产的依据和过程，对图形、数据、文字资料等进行全面检查。各级检查之间必须独立进行，不得省略或代替。同时，下一级检查应结合上一级检查的完成情况，对其忽略的问题重点检查。产品的验收工作一般由委托方组织相关技术专家进行验收，或委托具有资质的质量检验机构进行验收。当委托方不具备以上验收条件时，可由测绘单位总工程师以对测绘成果的审批代替验收。

上述过程控制，在以ISO质量管理体系为基础建立的、具有不动产测绘特色的质量管理体系中，都有规范的记录和控制，可以形成完善的质量检查制度，有效地提高了作业人员的责任意识、质量意识，实现了责任有序分担、质量有效追溯。

此外，还要加强对从业人员培训。对从业人员进行培训也是提高不动产测绘成果质量的一个必要前提。不动产测绘从业人员包括外业测绘人员、内业计算人员和档案管理人员、质量检验人员。所有这些人员都必须经过认真、有效、细致的培训，取得从业资格认证。培训的内容必须包括《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产测量规范》《不动产测绘管理办法》《测绘产品检查验收规定》《测绘产品质量评定标准》等以及业道德、廉政教育等相关内容，从而提高从业人员的技术水平、职业素养和法律意识。

结束语

不动产测绘是一项持久复杂的系统工程，通过建立具有不动产测绘特色的质量管理体系、加强从业人员培训、加强与专家的交流，可以有效提高不动产测绘成果质量，推进不动产测绘行业的整体发展，也有利于避免不动产测绘成果质量纠纷，创建和谐的外部工作环境。

参考文献：

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近年来，第二测绘院领导班子非常重视质量管理工作，经过多年实践，不断完善，形成了一套贴合工作实际、行之有效的质量保证体系。始终贯彻“质量第一、注重实效”的方针，以保证质量为中心，满足需求为目标，防检结合为手段，全员参与为基础，走质量效益型的发展道路,质量管理工作取得了一定的成绩。下面汇报一下我院的质量管理情况。

一、质量管理现状

我院推行全面质量管理，健全质量管理的规章制度，建立和完善质量体系，并保障质量体系有效运行；制定行之有效的质量保证措施，强化质量奖惩，职工的质量意识不断增强，整体质量水平不断提高。

（一）规章制度健全

建立健全各项质量管理规章制度。在严格执行国土测绘院制定的《技术质量管理办法》等各项管理制度的同时，结合第二测绘院的实际，制订了《第二测绘院职工技术创新奖励暂行办法》、《第二测绘院生产科室自揽测绘项目登记管理办法》、《第二测绘院生产经营管理暂行办法》等，保障生产经营项目的成果质量、技术含量和服务水平。

测绘质量管理体系不断完善。2003年在全院范围内率先通过ISO90001:2000质量管理体系认证，程序文件、作业文件、管理办法齐备、可操作性强。国土测绘院整合以后，积极参与国土测绘院组织的新一轮质量认证工作。质量管理体系覆盖各部门，运行有效。把质量管理工作同“双基双建”、三个体系建设等工作结合起来，效果良好。

（二）质量管理机构健全，责任明确

按照国家测绘生产质量管理的有关规定，设立质量检查机构和专职的质量检查人员，对测绘产品的生产过程进行检查，并对测绘项目质量进行最终检查，保证测绘成果的质量。并按照国家规定的执业资格条件加强对专业技术人员、质量检验人员和生产作业人员的管理，取得相应资格的人员承担具体的测绘工作，保证测绘工作质量。

分管副院长（总工）负责质量方针、质量目标的贯彻实施，签发有关的质量文件；组织编制项目技术设计书，并对设计质量负责；处理生产过程中的重大技术问题和质量争议；审核技术总结；审定测绘产品的交付验收。生产技术科负责技术质量管理的日常工作，包括：编制年度质量计划，贯彻技术标准及质量文件；对作业过程进行现场监督和检查，处理质量问题；组织实施内部质量审核工作；配专职二级检查员5名，负责对产品质量进行最终检查。每个生产科室配备2～3名一级检查员，各级质量检查人员对其所检查的产品质量负责，并有权予以质量否决，有权越级反映质量问题。作业人员执行操作规程，按照技术设计进行作业，并对作业成果质量负责。其他岗位的工作人员按照岗位职责履职，保证本岗位的工作质量。

（三）“两级检查一级验收”落实到位

严格落实“两级检查一级验收”制度，加强过程质量控制，确保成果质量。从承接测绘任务、组织准备、技术设计、生产作业直至产品交付使用全过程实施的质量管理。生产组织准备:实行合同或计划任务评审，保证所承担的计划或市场任务的实施能力，合同评审结果作为技术设计的一项重要依据；生产项目做到了先设计后生产，技术设计书按有关规定经过审核批准后付诸执行。测绘任务实施前，组织有关人员进行技术培训，学习技术设计书及有关的技术标准、操作规程。对涉及仪器、设备、工具进行检验和校正；在生产中应用的计算机软件及需用的各种物资，保证满足产品质量的要求，不合格的不准投入使用。作业过程的质量控制:重大测绘项目实施首件产品的质量检验，对技术设计进行验证。制定了完整可行的工序管理流程表，加强工序各项基础管理工作，有效控制影响成果质量的各种因素。成果经作业人员自查、互检，如实填写质量记录，达到合格标准后，方可转入下工序。下工序有权退回不符合质量要求的上工序产品，上工序及时进行修正、处理。对控制测量、空三加密等关键工序、重点工序设置必要的检验点，实施工序产品质量的现场检查。经成果质量过程检查的测绘产品，必须通过最终检查（经用户同意紧急放行的急要成果除外），评定质量等级，编写最终检查报告。成果使用过程：保证所交付的测绘成果是合格品，建立质量信息反馈网络，主动征求用户对测绘质量的意见，认真填写顾客满意度调查表，定期做分析。

（四）措施到位

1、建立了质量奖惩制度，以经济杠杆推动质量管理工作。院同生产科室年底结算与项目成果质量、合同履约率、顾客满意率等因素直接挂钩；生产科室作业员个人产值结算与其图幅作业质量挂钩。每年底进行全院作业员质量排名，评选质量标兵等，营造鼓励先进的氛围。

2、鼓励技术创新，提高生产效率和成果质量。质量和数量是对立统一的，采用先进技术是解决这一矛盾的有效途径。根据《第二测绘院职工技术创新奖励暂行办法》，2011年评选了4个技术创新奖，这些成果解决了生产中的质量控制、数据批处理等技术难题，既保证了成果质量，又保证了工期，院给予表彰和奖励。

3、开展技术能手比武。结合国家测绘地理信息局第二届全国测绘地理信息行业职能竞赛摄影测量大赛选手选拔，模拟实际比赛通过笔试、实际操作选出5名院技术能手；派前两名推选参加国家比赛，取得了团体第九，个人第三的好成绩。

4、年终奖与质量挂钩。年终结算与质量紧密挂钩，管理人员、质检人员质量问题一票否决；对于技术人员的年终奖计算把质量作为重要因子（优1.3、良1.1、可1.0），参与奖金计算，同样是一幅图优级图奖金是可级图的1.3倍，有效地激励大家努力提高成果质量。

二、存在的问题

虽然我院测绘质量管理工作取得了一定成绩，但与信息化测绘体系及测绘服务保障要求相比还存在一定的差距，在生产组织、过程质量控制、交付使用等环节还需加强管理，加大技术培训力度提高质量意识，建立健全信息化测绘质检体系，使质量管理由规范化向标准化、精细化迈进。

（一）技术培训有待于进一步加强

随着“十二五”基础测绘的开展，新设备、新工艺引进和应用不断深入，需要加强技术培训；数据标准进一步完善、更新模式从单纯的全面更新到及时更新、定期更新和重点更新相结合的更新模式也需要加强技术培训；外业队伍需要组建，技术人员需要进行一系列的培训；地理省情监测已逐步成为基础测绘的重要内容，技术路线、监测方法等都是全新的也需要加大培训力度。

（二）外业质检相对薄弱

新一轮基础测绘采取内外业一体化的作业模式，对于以内业为主的第二测绘院来讲，外业检查人员较少，质检力量薄弱，一、二级检查员数量和技术力量等方面还需加强。

（三）质量意识还需进一步提高

还存在个别质量意识不强的问题。一是未能正确对待数量与质量之间关系，存在“年初讲质量、年终抢数量”、“检验部门讲质量、生产部门追数量”的现象；二是在项目实施过程中还存在设计、作业标准滞后的问题；三是院与科室结算与质量、顾客满意率、合同履约率挂钩还不够紧密；四是近几年来未开展质量评优活动，氛围营造不够；五是没有充分认识到工作质量对产品质量的保证作用，在生产过程中未能完全行使“质量否决权”，在职工奖励、经济承包、工作考核等方面质量否决权的作用体现不足。

（四）信息化测绘质量管理体系亟待建立

地理信息数据获取实时化、处理自动化、服务网络化、应用社会化的信息化测绘体系正在形成，与信息化测绘体系的要求相比，现有的检查手段、技术力量相对落后，不能满足新形势下质量控制要求，亟待建立信息化测绘质量管理体系。

三、下一步打算

（一）强化质量培训，加强质量管理，提高质量水平。

按照院职业素养教育的要求，结合我院生产实际，加强各方面的技术质量培训，走出去、请进来，通过外派、岗位培训、专题培训、互帮互学等不同形式加强业务培训，培养和造就一支德才兼备，训练有素的管理人才和测绘科技人才的测绘队伍，提高整体业务水平。提高全员质量意识，使每一名职工都要把单位声誉、测绘事业发展同本职岗位联系在一起。

强化责任心，以工作质量确保产品质量。测绘工作具有相关性、传递性、累积性，工作中贯彻“步步有检核”的观念。每个工作人员都要做到仔细、认真、互（复）查，抱着我是工作“最后一关”的工作理念，哪怕是小到制作接图表等小环节也要自检、互查。同时发挥主观能动性，发现问题及时请示、处理，提高整体生产效率及质量。

充分发挥经济杠杆作用，完善结算制度，使结算同作业质量进一步挂钩；适时开展质量评优活动，树立质量标兵。创新管理形式，适当改进生产组织模式。真正推行项目管理，调动各方积极性，弥补生产、质检力量不足。

（二）研究建立适应新形势的质量保证体系。

地理信息数据获取、处理、服务方式的转变对质量保证体系提出了更高的要求，针对基础地理信息更新采用新技术、新设备、新工艺的特点，面对地理省情监测和应急测绘保障的需要，建立新的、能适应基础地理信息数据采集、建库与应用服务的质量控制体系。不仅局限于传统意义上的数据“二级检查一级验收”，而要向后延伸，包括数据入库检查、数据库系统的测试与验收、地理省情监测和应急测绘保障质量控制等，构成一个完整的从数据采集到数据建库的质量控制体系。

（三）采用信息化测绘质量管理。

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关键词：农村集体土地使用权调查 地籍调查 房屋测绘 权属调查

中图分类号：P208 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）02（c）-0000-00

为落实国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）要求，按照国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）开展农村集体土地使用权调查。2015年不动产登记全面启动，随即在土地调查过程中加入房产测绘工作，形成了农村房地调查项目。

农村集体土地使用权及其地上房屋调查的工作任务是，全面查清全市农村集体所有土地范围内集体建设用地、宅基地使用权状况，以及地上房屋的权属、界址、位置、面积、用途等，辅助区县国土资源分局、房地产管理局依权利人申请，对符合登记发证条件的进行登记发证。同时，建立农村集体土地使用权调查数据库和产权产籍管理系统。

1 调查发证工作流程

调查发证工作的主要流程：前期准备工作、通告、房地权属调查、现场指界、房地测量、集中指界、组地籍调查卷、受理土地房屋登记申请、权属审核、土地房屋登记公告、核准登记核发证书。作为调查测绘队伍的主要工作是完成调查、测绘任务，辅助完成确权发证，其中调查工作具体内容有：

1.1 准备工作

区县政府成立工作小组统领区县工作并召开动员会，国土局和房管局具体主管并指定专人制定开展计划。调查队伍利用正射影像图套合1：2000地形图及相关规划、审批资料，作好工作底图；准备相关仪器设备和表格等；调集、培训作业人员。

1.2 通告

由乡镇主管领导或领导小组通知县国土局、房管局，召集村委和调查队伍负责人参加碰头会，明确各单位负责人或协调人职责；安排调查队伍到相关部门查阅资料。调查队伍制作相应村庄房地登记通告和集中指界通告上网、上报，对村委公开栏的通告进行拍照留存。

1.3 房地权属调查、指界

由村协调员带领作业小组进入每家每户，调查房地权属情况，现场标识界址点，丈量尺寸，绘制宗地草图；由相关权利人进行指界，提供相关权源文件，并在工作底图上签字、按手印；如房地有争议的，协调员负责调解，调解无法达成一致的，不进行调查，待全村工作完成后再行处理。

1.4 公告及地籍测绘：

经区县两局、乡镇和村确认无误后，调查队伍就本村所有未能提供权源文件的宗地进行公告，公告30天，并拍照留存。权属调查完成后，调查小组按照1：500的测绘精度进行解析法测绘，同时配合解决遗留问题。

1.5 制作调查卷

地籍测绘完成后，制作宗地资料，包括界址表、土地房屋调查表、界址点成果表、宗地图和房产测绘成果报告；再与权利人身份证户口本（复印件）、土地房屋权属来源证明表或权源文件、指界通知书、法定代表人证明书、土地房屋登记申请书和委托书等组成使用权调查卷。

1.6 调查数据入库：

调查卷制作完成并确认后，原则上数据、信息不再变更，调查队伍组织内业人员汇总统计，进行数据入库工作。

1.7 辅助制作登记公告：

村庄所有登记卷宗确认完成后，调查队伍制作《土地、房屋登记公告》，张贴到村委公告栏、上报、上网，公告期30天。若权利人有异议，在公告期内要及时提出。

1.8 检查验收

调查过程都由监理全程监控、检查，调查结束后，编制工作报告、技术总结报告和质量检查报告等文档文件。将所有的纸质和电子成果交由乡镇、区县两局和监理进行验收。调查队伍对验收组提出的问题和要求积极配合，做好检查保障工作。

2 房地调查的难点

2.1 地籍测量难

村庄大小不一，小型村庄在200户至300户，大型村庄能达到1万户，除个别规划发展的村庄外，绝大部分村庄以“摊大饼”的方式向外扩展，导致房屋杂乱无章，不易测绘；登高测量时，又有墙头、门顶、房屋、屋檐等永久建筑阻碍测量；道路、胡同狭窄，也使得架设仪器困难，控制点布设不易保存、观测；村庄内行人、行车的随意性还可能碰到仪器。

2.2 房屋取舍难

房产测绘的主要依据是《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000、GB/T 17986.2-2000），但此标准“适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行”。

大部分的农村房屋没有建房证，没经过规划审批，房产测绘不能参照城市房产测绘的流程。房屋的取舍及面积计算一般依据“整幢房屋外墙勒脚以上各层的外墙（无外墙时按柱）水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑”。但现在一些村民为了施工方便，大量采用彩钢板作为屋顶材料，一些配房也采用其作为墙体，甚至有五保户以此为材料造房；一些配房、厨房、储物间、厕所、停车房建造高度低于或部分低于2.2米；一些车棚、篷房按照面积计算标准也应该计算，但其十分破旧。房屋如何取舍，如何测绘，建筑占地面积如何测量都成为了问题。村民经常把房产面积计算用“其他村的拆迁标准”作为依据，对他们主要活动、使用的房屋不计算面积表示很难理解、接受。

3 建议

3.1 坚持稳定第一的原则

房屋和土地是农民立身之本，每家每户都精益求精是必然，甚至有些村民经常跟随调查组作业，监督标准是否统一，别人家的特殊要求是否满足？这就要求调查员必须按照统一标准进行调查测绘，防止因公平问题引发；积极配合村干部工作，对于历史积怨问题提前规避，不说添油加醋的话，保证村民情绪稳定。

3.2 坚持先调查后确权登记的原则

确权登记工作是一项极其专业的工作，必须有相关的法律、政策作为依托，必须具有相应资格的专业人员才能完成。调查员不能在实地做出结论，如本宅基地应该归谁、本宅基地超占面积多少、这所房屋不算面积等，做好本职工作把实地情况调查清楚测量精确，认真填写地籍调查表，详细记载权属调查记事即可，但调查详细，减少乡镇、区县领导小组审核难度也是调查队伍的义务。调查队伍可以辅助确权小组对权源材料进行甄别。领导小组或区县政府出台相关政策或公告要求继承宗地完成分家析产书或继承公证书等；对能分户的、共有权宗地进行划分。

3.3 坚持以CORS为主，导线为辅的地籍控制测量

现阶段，大部分区域都采用CORS系统进行控制点布设。经检查，不同点对之间仍存在一些相对误差，一些大型、观测条件差的村庄出现了较大的接边误差。针对这种情况，应该在村庄布设起算控制点，各重要路口设立控制点，采用导线网连接，保证控制点精度统一，也能放心使用距离交汇等测量手段。

3.4 严格房屋取舍，多记录多解释

对于房产面积计算，必须统一要求、严格执行。对测绘成果拒不签字确认的，耐心解释劝说；确实不认可的搁置卷宗。对于一些破旧、围护结构不完整、明显无法使用的不进行测绘、计算；小于或部分小于2.2米的房屋，不予测绘，但可拍照放入卷宗中以备查；一些门洞、门顶、屋檐、檐廊要具体问题具体分析，不能都算面积或半面积。宗地外的违法建筑坚决不予调查计算。

3.5 房产面积精度按第三级精度作业

房产测量的精度以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1：（单位：m2）

实际作业中，房产面积主要应用软件采用坐标计算房屋占地面积求得，以矩形房屋为例，忽略辅助量边误差，则房角点误差mj与面积的限差关系为：

将明显的界址点点位精度mj=0.05m，代入上式可得面积限差为：

与房产面积的三级精度比较，完全无法满足第二级精度；当房屋面积大于12平方米，才能满足第三级限差要求，所以宅基地房屋面积宜采用第三级精度作为限差，从其经济价值分析也宜采用此精度。

5 结论

房屋和土地调查工作是农村集体土地及其地上房屋确权登记发证工作的重中之重。房地调查是房地登记的法定程序，是房地登记的基础工作，其成果资料经房地登记后，具有法律效力。只有调查详细，具体问题具体分析，不断积累经验，发现问题，解决问题，坚持以国家规定和行业规范为准，才能保质保量完成确权登记发证工作。本文观点、建议应结合作业区域进行分析、实施，仅代表个人观点。

参考文献

[1] 中华人民共和国国土资源部编 第二次全国土地调查技术规程[S].2007.

[2] GB/T 18316-2001，数字测绘产品检查验收规定和质量评定[S]

[3] 葛恒美，李延荣.土地法教程[M].北京：中国政法大学出版社，1998.

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一、房地产测绘推向市场是市场经济发展的需要

我市房产测绘体制改革是伴随着社会主义市场经济的建立和发展逐步铺开的。年代中期，我市房屋产权登记开始恢复时，尚未建立专业的测绘队伍，在房屋产权确认中作为重要依据的图、档以及房屋面积都是由产权登记人员用皮尺到现场手工丈量确定。年房屋普查结束后，原普查人员组建成市测绘处，负责全市房产测绘工作，人员经简单培训后上岗，测量停留在手工皮尺操作上，技术没有规范，人员缺乏专业知识。房产测绘基础薄弱给我市产权登记带来不利的影响：一是年代末全国开展房屋产权总登记，至年全国总登记基本结束，我市由于测绘力量薄弱满足不了需要，年至年三年仅登记2.4万件，未能完成任务，拖了全国的后腿。省建委为此多次督促我市加快产权总登记步伐，年我市专门请武汉市测绘队伍前来支援，发挥了很好的突击和示范作用，但他们不可能长期留下，房产测绘薄弱这一根本问题还要靠我市自己解决。二是我市是沿海开放城市，房地产市场活跃，交易量年年攀升。随着市场经济体制的确立，群众的产权意识和“凭证管业”观念增强，而我市年以前每年产权登记发证仅1.6万件，面积650万平方米。产权登记发证适应不了需求的矛盾日益突出。三是投融资体制改革促使国有企业、农业、财贸业、乡镇企业融资急需产权证，以用于办理抵押贷款。四是随着住房制度改革的深入，尤其是年中央下发23号文件决定停止住房实物分配，实行货币分配之后，公房出售加快，产权登记发证不适应问题更加突出。因此，我市下决心从房产测绘的手段、队伍、机制等方面加大改革力度，将房产测绘推向市场，使之适应社会主义市场经济的需求。

二、我市把房产测绘推向市场的主要做法

（一）全面提高队伍素质。这是把测绘推向市场的关键。首先，要统一思想，提高认识。讲清道理，使大家认识到市场经济的大潮中，只有提高人员素质，提高技术含量，才能在竞争激烈的市场中站住脚。讲明如果不走向市场，单纯靠产权登记的收费拨款，由于产权登记是行政性收费，收费本来就低，拨补到房产测绘上的经费也必然很少，事业难以发展，连发工资都成问题，而房产测绘推向市场后，按国家有关规定收费，企业的经济效益就会得到提高。思想认识的提高保证了改革的顺利进行。其次是通过引进人才，加强内部培训，并通过聘用技术人员等形式，组建了一支高素质测绘队伍。再者是引进竞争机制，年下半年，我们引进了一支甲级测绘队伍，加强市场的竞争。目前我市已有3家具有房产测绘资质的机构完全依照市场规则进入市场运作，由产权人自己选择测量单位，我们则从技术和业务管理上严格把关，加强测绘工作透明度，接受社会监督，体现公正公平的原则。

（二）建立完善测量制度。几年来，我们坚持边试点、边总结经验，在摸索中提高，我们请了四家测绘单位，按照“分阶段分区域实施地籍测绘和项目测绘，建立图、数关联数据库”开展试点，逐步建立健全有关测绘制度：一是制定福州市测绘管理规定，对在福州市行政区域内从事房地产测绘业务和管理活动的单位和个人作出要求，大大加强了我市房地产测绘的管理，促进了测绘事业的发展。二是制定福州市房地产测绘质量管理规定，建立了符合我市具体情况的技术规定，对全市房地产测绘产品质量起到监督和管理作用。三是制定福州市数字化项目测绘（权属登记）技术、管理规定，对数字化项目测绘要求一步到位，直接运用到房屋产权登记发证中去。四是根据建设部有关面积计算与分摊的规定，制定出适合我市具体情况的实施细则。五是制定福州市房地产统一标识技术规定、福州市测绘成果管理规定及测量标志的管理规定等等，特别是建设部颁布了《房产测量规范》后，我们又认真组织学习，加强培训，严格执行，取得较好的效果。

（三）强化房地产基础测绘工作。年开始，我市采用全数字化成图法完成建成区90平方公里房地产地籍基础图及建立图形库工作。基本思路是：高起点、规范化、信息化。运用现代化的测量手段，利用现有成果资料，达到一次性解决好成图、衔接和使用三者关系的良好效果。年建设部有关领导、武汉测绘科技大学、省内外十多位专家组织的测绘试点验收鉴定报告上，作了结论：福州市房地产数字化测绘工程试点成果居国内领先水平，界址点的精度与世界发达国家的标准相当，其作业和质量控制模式对于其他城市的房地产基础测绘有实际意义，建议推广应用。由于开展房地产基础测绘，使我市房地产测绘的发展开始适应现代化产权产籍管理的需要，也为房产测绘市场化奠定了坚实的基础。

（四）严把房产测量质量关。房产测绘推向市场以后，我们加强管理，严把测量质量关，一是建立了有关测绘制度，完善管理监督机制。二是通过培训、引进人才、强化竞争等方法提高测量队伍的人员素质。三是采用先进的测量仪器和测量手段，确保测量准确无误。四是严格实行两级检查一级验收制度。即要求测绘生产单位对产品质量实行过程检查和最终检查，生产单位交验测绘产品时，须同时提交最终检查报告。同时实行主管部门验收制度，成立图幅核定科专门负责验收核定，确定分摊面积。所有的房地产开发、销售面积都要经过房地产主管部门验收合格才能进行产权登记；所有开发商商品房销售面积的确定都应以经过验收合格的面积为准。由于我们严格把关，测量质量得到充分保障，在去年技术监督部门想介入房产测量时，省市人大、政协、法院、消协等均确认我们的管理监督有力，质量可靠，保护了群众的合法权益。

我市房产测绘在推向市场中取得一定的成绩，但公平竞争的大环境尚未形成。一是不同体制测绘队伍的存在使竞争不公平，在我市房产测绘市场中，有国家拨款的测绘队伍，也有自收自资的测绘队伍，靠国家拨款的测绘队伍由于工资有保障，房产测绘只是作为业余补充，竞争实力相对就强了许多。而我局下属的市测绘处是自收自支的事业单位，受计划外收支两条线的控制，多余部分要上交市财政，这样两种体制队伍的竞争，职工收支差异大，不利于调动积极性。二是其他相应行业测绘市场还没有放开，造成房产测绘市场竞争不公平。这些行业测绘队伍既有独家经营的测绘业务量作保障，又在业余时间把业务扩大到房产测绘，而我们的房产测绘队伍却不能介入其他测绘领域，明显带来不公平竞争，影响了房产测绘市场化的进程。三是测绘市场还存在不规范竞争行为。有的测绘队伍在竞争中采取了不规范的竞争手段，如采取给回扣、压价等办法接业务，对房产市场化的发展极为不利。

三、房产测绘推向市场尝试的几点体会

（一）房产测量是技术含量很高的一个专业，要有专门的技术力量来保证。长期以来，房产测量作为房地产产权产籍管理的组成部分，独家经营，制约了行业的发展和技术的进步。房产测绘推向市场后，依照市场规则求生存、求发展。各测量专业部门必然要改进设备，引进人才，提高队伍素质，严把测量质量。这样竞争的结果全面提高了城市房产测绘水平，为城市现代化管理奠定了坚实的基础，也保证了产权产籍管理的需要。

（二）产权登记与测绘服务职能的有效分离，加快了城市基础测绘的发展。以前由于独家经营，没有竞争对手，没有竞争压力，无法调动职工的积极性，造成产权登记步伐慢，测绘推向市场后，分清了产权登记的行政职能与测绘技术服务的不同性质，测绘作为服务于房地产测量的技术项目，根据国家有关测量收费的规定收费，缴活了市场。几年的改革，我局下属的市测绘处在参与市场竞争中逐步站稳了脚跟。年至年上半年，我市共完成房产测绘项目1231件，面积922万平方米，其中市测绘处一家就测量962件，面积715万平方米，占全市测绘总量的78％，同时市测绘处的收入也比推向市场前增长了10倍。业务的发展，效益的提高使市测绘处面貌有了很大的改变，更新了设备，还积极筹划购买办公楼。

（三）测绘推向市场体现了公平公正的原则。测绘体制改革使具有房产测量资质的机构都可以按照市场规则进入市场运作，房地产管理部门脱身出来，变运动员为裁判员，以第三者的身份实行监督管理。在这一市场机制中，测绘服务部门受开发商委托进行测量，其测量结果又受到管理部门的监督检查，即避免了开发商的欺诈行为，也避免管理部门直接参与测量使公正性受到怀疑。

（四）加快了产权登记发证步伐。测绘推向市场后，在竞争中加快了行业的发展，也相应加快了产权登记发证的步伐。同时由于城市基础测绘的建立和发展，避免了多次测绘，减少了环节，减少了纠纷，加快了测绘市场的规范化，有力地促进了产权登记工作。年，我市共办理产权登记发证6.23万件，面积1270万平方米，处理产权登记历史遗留问题4.2万件。同时，产权发证的加快也促进了房产金融的发展，年全市办理房产抵押登记250.93亿元，面积1331万平方米，取得了明显的成效。

四、我市今后房产测绘市场化工作的重点

（一）要抓住这次会议召开的契机，进一步强化房产测绘市场管理。房产测绘推向市场后，房地产行政主管部门的工作要转向加强测绘市场的全面管理。一要建立健全房产测绘队伍资质管理制度，只有经过房产测绘资质认定的测绘队伍才能进入房产测绘市场。二要建立房产测量人员资格认证制度，从事房产测量的人员要经过专业培训，取得行业上岗证后才能上岗，否则测量的成果不予认定，通过执证上岗提高整个测量队伍的基本素质。

（二）要进一步提高测量质量。在全行业全面推行国家颁布的《房产测量规范》并把它落到实处。一要严格按《房产测量规范》的要求，认真实行两级检查一级验收制度。对测量成果实行考评制度，对多次测量不合格和严重违反测量规范的测量人员在年检中给予取消上岗证的处罚，以确保测量质量的提高。

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【关键词】土地管理；土地资源调查；土地资源评价；

前言

土地管理中的土地资源调查大致可以分为土地条件调查和土地利用现状调查两种。土地条件调查又可以分为以土地的土壤、植被、地貌、气象、水文和水文地质等自然条件为主要对象的土地质量调查和以土地投入产出、收益、交通、位置和社会经济条件为主要对象的土地经济因素调查。土地利用现状调查主要按土地利用分类，以调查各类用地的分布、面积和利用状况为主要内容。

土地管理中土地资源评价是在继土地资源调查，解决了土地资源的类型、数量和分布之后，进而解决土地资源的质量问题。一个地区的土地资源的总量水平不仅取决于该地区的土地资源数量，而且还取决于它所拥有的土地资源的质量。通过土地资源评价，可以确定土地资源的潜力水平、土地资源的适宜性及其所能承载的数量等。

1土地管理中土地资源调查的流程及其目的

1.1土地资源调查的流程。土地资源调查是一项技术性较强的工作，具有严格的工作程序和方法。一般可以分为四个阶段：准备工作、外业调查、内业工作、检查验收等。

1.2土地资源调查的目的。进行土地资源调查的目的是国家为了系统掌握不同立地条件下土地资源的类型、质量、分布情况所采取的一项重要性工作，是土地资源利用、评价、开发、整理、保护等工作的一项前期工作。土地资源调查就是运用土地资源学知识，借助测绘制图等手段，查清各类土地资源的数量、质量、空间分布状况，以及它们之间发生的规律和相互关系，为综合农业区划、区域土地资源评价、国民经济发展长远规划，以及土地资源的科学管理服务。

2 土地管理中土地资源调查的类型

2.1土地条件调查。土地条件调查是对土地的自然与经济属性的影响要素进行的调查，包括土壤、植被、地貌、地形、气象、水文和水文地质，以及对土地的投入、产出、交通、区位等土地的自然和社会经济状况进行的调查。目的是摸清土地分布的地学条件、社会经济条件和土地的质量分布等，以满足土地评价、估价及土地利用规划等土地管理业务对土地质量指标的要求。也称土地要素调查。主要包括两方面的调查：一是土地自然条件，二是社会经济条件调查。主要有土地的位置调查、气候要素调查、地形与地貌要素的调查、水资源调查、土壤资源调查、生物要素调查、土地类型调查、社会经济资料调查等内容。

2.2土地利用现状调查。（1）土地利用现状调查。按行政范围分为全国、省（市、自治区）、县（自治州，自治县）三级。县级土地利用现状调查一般以县为单位进行。调查的基本方法是：利用大、中比例尺地形图或航片、影像地图，通过外业补测或调绘，将变化的地物界线转绘到地形图或影像地图上，勾绘出土地所有单位和使用单位的界线，并以修绘后的地图作为底图，量算出各类土地面积。同时，将土地面积量算的成果，以乡（或村）为单位，由下而上逐级汇总出各级行政管辖单位的土地总面积及各类土地面积。（2）土地利用现状调查程序。①准备阶段。包括图纸资料的收集、仪器准备和人员组织等。其中准备底图和弄清现有图纸的利用价值是准备工作的关键。②外业阶段。主要工作项目包括现场踏勘，航片判读，调绘或地形图补测，如标绘各级行政及土地使用单位以及各种土地类型的界线，修正变化的地物界线、实地丈量线状地物（道路、渠道）的宽度，以及收集、了解近年来土地利用的动态变化等。调绘或补测工作应符合规程的精度要求。③内业阶段。主要是将外业补测或航片调绘的内容转绘到工作底图上、根据底图量算面积、编制土地利用现状图、编写土地资源调查报告等。可根据不同情况分别采用仪器法、交会法、辐射网络法、方格法等转绘方法，按一定的技术要求把航片的调绘成果转绘到地形图上。量算面积的工作，在转绘好的分幅底图上进行。土地利用现状图按行政区编绘，要能正确反映开展土地调查地区的各类土地的数量和分布，以及行政区划和主要土地使用单位的界线。各类用地要用相应规定的图式、注记表示。土地利用现状调查的主要成果有土地利用现状图、土地面积统计表和土地调查报告等。

3 土地管理中的土地资源评价

3.1土地资源评价的分类。主要包括两方面：一是土地的自然评价。土地的自然评价包括：（1）土地潜力评价。潜力评价是土地用于一定方式或在使用一定管理实践方面的潜在能力。土地潜力评价是对于一个实际的地块或一个评价单元的评价，主要以土地自然属性的限制性作为依据，限制性是指对利用潜力施加不利影响的土地性质。土地潜力评价目前主要以美国土地潜力评价系统为代表。该系统分土地潜力级、土地潜力亚级和土地潜力单元三级；（2）土地适宜性评价。土地适宜性评价是评价土地对特定利用类型的适宜性的过程，是以对特定利用类型的适宜性为依据进行评价、分类和表述的。土地利用的适宜性与限制性是土地利用过程中正反两个方面。土地适宜性评价以联合国粮农组织（FAO）出版的《土地评价纲要》最具有代表性。FAO土地适宜性评价系统分四级，即土地适宜性纲、土地适宜性级、土地适宜性亚级、土地适宜性单元；二是土地经济评价。土地经济评价是运用经济指标对使用价值或价值进行评定，即依据土地经济条件评定出土地的等级或价格，或通过对土地投入和产出分析，比较不同土地利用的投入与效益，决定土地利用经济可行性，从经济效益方面确定土地的适宜性。

3.2土地资源评价的依据。土地资源评价的主要依据是土地资源生产力的高低，但这个生产力又多是通过土地资源的适宜性和限制性间接表现出来的。（1）土地资源的生产力。土地生产力即土地的生物能力，它是土地资源的基本特性，也是土地资源评价的主要依据；（2）土地的适宜性。土地资源的适宜性就是指土地资源在一定条件下对发展某项生产或作为某种用途所提供的生态环境的适宜程度，这既与土地利用方式有关，又直接决定于生物的特点、更替及产量等。土地资源的适宜性一般又可以分为多宜性、双宜性、单宜性和暂不适宜等几种，且多是针对农林牧利用而言；（3）土地资源的限制性。土地资源的限制性又称土地资源的局限性，它是与适宜性相对而言存在的，是限制土地资源在生产过程中发挥潜力的障碍因素。

结束语

土地是由地球陆地部分一定高度和深度范围内的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体。随着城镇化建设的快速推进，土地资源日趋紧缺，因此加强土地资源的科学管理是我国城市化建设可持续发展的重要途径。

参考文献：

[1]周步国.务实创新，开创国土工作新局面[J].金山，2011（7）

[2]曹明德，黄东东.论土地资源生态补偿[J].法制与社会发展，2007（3）