房地产设计变更管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产设计变更管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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设计变更，将会给发包方和承包方都将带来很大的损失，一般设计如果进行变更，首先要变更合同的条款，项目成本合同都会明确双方的责任和义务，如果由发包方进行合同的变更，导致承包方经济损失，由发包方赔偿承包方的损失，这样一来所产生的承包方损失以及相应的经济支出，是发包方承担的。而依据实际情况，发包方应当适当同意承包方所协调改变的一定价格。在实施的整个过程当中，通常均是承包方和发包方进行共同的协调，而承包方提出相应的变更依据、具体价格以及相应的意见，交给发包方进行审核最终得到批准，从而对价格进行调整并对具体的工期进行调整。

1.项目设计变吏中应该注意的问题

1）控制工程变更的认可权限

在项目的实施过程中，监理工程师具有最高的管理权限。监理工程师具有材料的审批权利，材料只有监理工程师先认可后，才能允许进入现场，这样保证了材料的具体质量和水平，保障了整个楼盘的水平和质量。另外监理工程拥有认可设计的相关权利，进而可以极大地增强设计的质量标准，而且在施工现场，监理工程师可以拥有认可施工质量的一定权利，当监理工程师认可之后，这个工程才能通过验收。如果施工现场的指令比较模糊，工程监理可以代表业主对相关的修改指令进行。假设要对工程进行一定的变更，承包商要获得监理工程师开出的书面签字，这样才能够凭借拥有监理工程师签字的书面合同向业主开展后续的索赔工作。

2）工程变更不能超过合同规定的工程范围

工程变更必须在合同规定的具体范围当中进行相应的修改，假设修改一旦超过了合同规定的具体范围，发包方和承包方应该进行充分协商，签订新的工程合同。如果超出工程范围，承包商可以拒绝执行发包商的指令。

3）承包商不能擅自做主进行工程变更

无论在什么条件下，承包商对合同的变更都要经过发包商的允许，承包商不能擅自进行决定对合同执行范围的修改。如果承包商感觉原来的东西有问题，正确的程序是先通知监理工程师，小的问题监理工程师现场即可决定，如果大的问题，需要发包商决定后才能进行变更，如果一方擅自变更，甲方可以拒绝对乙方进行补偿。

4）所有的变更，尽量要在工程完工前完成。

所有的变更，尽量都要在工程完工前完成，因为工程完工后进行工程变更，就造成很大的浪费。另一方面还会引起不必要的纠纷，影响楼盘的形象，所以，如果需要变更，需要在变更前及时的双方进行沟通，在工程完工前就完成变更。

2、项目设计变更、工程量签证管理原则

在施工阶段，把工程造价控制在计划范围之内，是事中控制的一项重要工作，在执行过程中，要明确各种商品的最高单价，一个工程涉及工程量的大小。如果单价或者工程量超出了原来的计划，要执行严格的签证流程，即只要超出计划的部分，就需要进行严格的签证。在具体实施过程中，要明确哪些是应该签的，哪些是不可以签的哪些是合同里规定的，哪些是新增的，签过之后对总体成本的影响是多少。

设计变更主要指对设计图纸和施工方法进行修改和完善，如果进行变更，需要有设计单位、发包商、承包商和现场施工监理的共同签字。在施工过程中，还有很多的零星事物，这些对工程影响不大、对成本控制不会产生重大影响的事情，现场施工监理直接签字确认即可。

1）时间限制原则：如果乙方要对图纸和施工计划要进行变更，必须提前报送给现场施工监理审批，在图纸变更后，在一个月的时间内完成一个成套的审批过程。如果乙方没有提前和施工监理打招呼或者审批超时，甲方对变更产生的费用将不予认可，如果乙方上报后，甲方没有给予及时的签证，认为甲方已经认可该签证。

2）先定价后实施的原则：在图纸进行变更后，涉及到很多原材料，新增原材料，乙方必须先向甲方进行价格说明，待甲方同意后，乙方才能进货，不能乙方先进货，再向甲方提出申请。

3）一单一算原则：一个变更申请只能针对一个项目变更，对应的也只是一份预算书；针对技术核定以及技术变更而导致的施工费用出现的提高或者降低，也一定要对应一份签订单。

4）原件结算原则：由于工程变更所发生的相关费用，乙方一定要提供相关的原始发票才可以当做结算的依据，可以这样说，原始凭证是进行结算的唯一依据。

5）针对于签证的具体格式，不管是由于任何原因而出现的签证，一定要对下一个项目进行确定：签证的依据、签证的原因，人工单位价格、具体的用工量和工作量，相关的金额、工程量的数据一定要大写才可以。

6）根据国家的相关法规，双方应该对签证的证据进行妥善保管，并对相关单据进行连续编号，避免有人对签证进行仿冒和销毁。

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关键词：房地产企业；成本管理；控制

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

房地产企业成本包括直接成本和间接成本，直接成本又分为不变直接成本和变动直接成本，间接成本则有机会成本和管理成本两项内容。在房地产行业的成本管理部门，做好企业的成本控制，就是要把房地产建设过程中的任务分解到最易控制的程度，并明确每个子任务的所需因素。任务的目标就是指明该任务需要实现的要求，包括资源要求（如各种资源计划，人员、设备等）计划、时间计划、质量要求、验收标准和上下关联任务，这些因素是描述一个任务的重要信息，只有把每个任务的成本控制好了，才能实现成本的综合控制。

一、房地产企业成本控制存在的问题

随着房地产行业的发展，房地产企业公司结构日趋完善，项目管理日趋规范，这在很大程度上推动了房地产企业成本的下降。但与此同时，部分房地产项目仍然存在成本过高的问题，需要采取积极的举措予以改善。

1.成本控制意识不浓

首先，由于近年来我国房地产行业利润水平较高且行业发展迅速，这就使得房地产企业总体盈利较佳，企业职工特别是领导者的成本意识相对薄弱。其次，部分项目领导者为加大项目主导权，积极争取控制权，即使有空闲也不愿意在项目之间进行调剂，而短缺的项目则更多的需要争取银行等金融企业的支持，从而在房地产企业内部人为的拉高了成本。

2.使用缺乏长远规划性

首先，部分房地产企业缺乏长远的规划，在使用计划上更多的是以年度为计划期限，缺乏更为长远的融资方案，这就与房地产项目本身的长周期存在差异，可能导致本年度的过度使用而下一年度相对缺乏，不得不花费更高的成本获取外部的支持。其次，从房地产企业管理模式来看，项目无法得到合理保障，一般而言，房地产开发企业会同时运行多个项目，通过集中统一管理甚至成立财务公司的模式来运行，这就可能导致某一项目挪作他用。而无法得到保障，甚至项目无以为继。

3.成本控制措施空化

首先，房地产项目成本控制目标不明确，部分房地产项目在追求上以越多越好等为目标，或者认为房地产项目只要融到了资就是赚钱，从而没有按照项目实际需求进行安排，从而导致成本过高。其次，使用过程中安排不合理，项目部没有与原材料供应商等单位就支付时间等进行协商，导致部分被提前支出，部分由于延后支出而增加了违约等，这也加大了成本。

二、房地产企业全过程成本控制

近几年来房地产业得以快速发展，作为我国国民经济中的一个重要的支柱产业，但随着国家房地产业各项政策的逐步实施，房地产开发市场不断的壮大，仅仅依靠土地资源的升值来获取利润的风险也在不断的增大，如何以最低的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产业，是房地产开发企业需要关注的首要问题，是以利润最大化为主要目标，进度与产品的质量是围绕着成本目标来进行的，而市场和成本是对利润最主要的因素，房地产开发企业也仅能对成本有所控制，这也成就了成本控制在房地产项目管理和开发中的核心地位及作用。

1.房地产开发设计阶段的成本控制

在建筑工程项目开发设计阶段，努力提高可行性研究报告数据的准确度，切实发挥其控制建设项目总成本的作用。尽可能准确地计算出包含土地成本、工程造价、前期规费、材料费、机械费、资金成本及管理费用等可能发生的工程建设项目全过程费用。做好项目经济评价，必须积极参与项目决策前的准备工作，认真收集有关资料，切实做好项目的可行性研究报告，要求专业设计人员在确保设计的实用性、科学性、经济性、合理性的同时，尽量节省投资，要做到精心设计，将设计与造价结合起来，有效的控制工程变更，对因工程设计问题造成工程延期，大量的工程变更，工程材料浪费，超出投资限额等，由设计单位按合同承担相应的经济责任，从而把设计的权、责、利有效的结合起来，从而使建筑工程成本在设计阶段能得到有效的控制，发挥其最大的效益，确保房地产开发企业经济效益的最大化。

2.房地产开发施工阶段的成本控制

2.1施工单位的选择与管理。应通过建设项目招投标，选择报价合理、信誉良好、具有较强的管理能力和经济实力的承包商作为合作单位，同时在合作过程中还应加强对承包单位的管理与服务。

2.2施工现场签证的管理。现场签证主要指房地产企业与承包，签订工程合同后，由于工程设计变更、现场施工需要及其他可变因素导致原施工流程及合同约定的变更，是工程承包合同的补充内容。首先应明确签证各职能部门、各相关负责人的签字权限，避免结算时发生互相推诿的现象；其次应加强合同管理，避免、减少和规范现场签证；第三应加强现场签证时效性，避免签证久拖不签，为结算带来麻烦。

2.3设计变更管理。设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。一方面设计变更是由设计团队整体的水平、能力、素质决定的，所以选择优秀设计团队是控制设计变更最有效的方法之一；另一方面设计变更是由房地产公司管理团队的水平、能力、素质决定的，应使公司编制的策划书、设计委托书科学、准确并具有一定的前瞻性，以更好的控制设计变更数量，从而达到控制工期和造价的目的。

3.房地产开发竣工结算阶段的成本控制

在建筑工程项目竣工阶段，应该对建筑工程施工阶段的技术资料、变更、工程签证索赔，资金来往账目等资料进行核对和整理，根据建筑工程施工资料与往来账目，合理支付工程施工的人工费、材料费、机械和设备的各项费用。也要处理好建筑工程的索赔，对于建筑工程施工阶段发生的索赔项目和金额进行核对，根据合同和协议支付索赔款额，建筑工程项目竣工阶段的造价控制，也是工程项目中造价控制的一个重要环节。

4.逐步引进科学的成本管理方法

具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。随着房地差企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。

结束语

在房地产开发中，成本控制是房地产开发企业重要组成部分，在房地产市场经济竞争中具有十分重要的意义，也在以后的竞争中占据重要的地位，对房地产开发进行合理的成本控制是控制工程成本的关键，因此，我国需要加强对房地产成本控制的分析与研究，完善相关的制度，建立一支有专业素养和专业知识的成本控制研究队伍，采用科学合理的施工方法与施工工艺，这才能确保房地产项目开发过程中以最小的代价，获取最大的利益。

参考文献：

[1]邵玲娟.房地产企业现代成本管理控制问题研究[D].山东大学,2008.

[2]史殿新.基于ERP系统的S房地产公司目标成本控制研究[D].华南理工大学,2012.

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1加强材料、设备的成本控制

房地产项目开发过程中的材料由甲方提供，因而也往往成为被忽略的部分。但同时，我们也应当看到，材料的成本控制仍然有很大的潜力。加强材料成本控制，应当紧抓材料的采购关。在房产开发过程中必须保证施工的原材料和设备从大渠道获得为主，并且以自行采购为辅。在自行采购过程中，应当由工程主管和技术人员共同参与，在采购的过程中应当坚持三人同性，并且坚持物美价廉和货比三家的原则，在保证工程质量的基础上尽量选择价格低的材料，以降低工程成本。大型设备的购买可以采取招投标的方式，招标完成后，在双方签订的合同中应当尽量明确双方的责任和义务。比如，一旦设备或者材料进场后出现质量问题，施工单位有权力拒收，用这种方式，可以达到在保证工程质量的同时节省建筑投资的目的。

2完善工程的预算和结算管理

预算和结算是成本管理的有效手段，加强预算和结算就是要对房地产开发过程中的每一笔钱都做到心中有数。笔者认为，房地产项目的预算和结算管理应当做到以下几点：首先，应当做好工程预算，房地产项目开工之前，工程人员应当结合施工计划做好详细的施工预算，在施工预算中应当将可能产生的成本都包含在内，并且将建筑过程中的机械费、人工费、材料费用分解到每一个单位工程，甚至是分项工程。其次，应当对建筑工程预算实时动态管理，因为在施工过程中难免会出现一些不可预见因素，这些不可预见的因素会使得工程量和施工措施都发生一定的变化，因此工程预算应当对这些因素有所反映。此外，在工程的施工过程中，应当通过预算做好对工程的管理，使其真正地起到对工程施工的约束作用。最后，在工程竣工之后应当做好工程的结算工作。在工程完工后，预算人员应当根据合同的要求，及时而准确地搜集工程相关资料，做好结算工作。

3开展设计阶段的造价控制

3.1强工程设计管理

笔者认为，当前设计阶段的造价控制存在一定的误区，即项目投资审查制度的缺失。工程部门应按审查通过后的图纸，编制相应的施工方案，保证与工程施工阶段的基本吻合，反映实际情况，得项目的设计资金真正用在刀刃上。

3.2强化对设计变更签证的管理

设计变更签证根据工程实际情况，由施工、监理及工程管理人员会审，提出可行方案，报设计后，出设计变更方可实施。同时要注重变更的合理性，对于不必要的变更坚决不予通过，对于某些不合理或保守设计，在满足使用要求的前提下，通过优化设计，可降低工程造价。第二，加强对设计变更工程量及内容的审核监督对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容准确性。

4做好发包管理工作

承包单位的选择不仅仅是工程质量保证的关键，同时也会对工程成本产生一定的影响。因此，要做好房产项目的成本管理应当认真做好工程的发包管理。笔者认为，做好发包工作应当从以下几个方面入手：第一，通过招标的方式选择比较好的施工队伍，在招标的过程应当以价格合理、质量和工期有保证、经济效益好和社会声誉高为基本的选择原则。第二，对大宗材料应当单独招标购买。在工程成本中，材料设备等费用所占的比重非常大，因此做好材料的采购对于保证工程质量和降低工程成本都有着十分关键的影响。笔者认为，在材料的购买过程中，投资方应当通过建立完善和灵活的信息网络对建筑材料的货源、价格都有动态而准确的把握，对于差价比较大或者投资比较高的大宗产品，应当单独从厂家购买，或者由施工单位购买，业主参与材料的招标工作，真正选择到质量优良、价格合理的材料、设备。第三，严格工程的发包合同。在招标完成之后，严格按照招投标文件与施工单位签订工程承包合同。在签发的过程中，应当通过一定合同条款将合同中各方都和成本控制联系起来，保证成本控制的实现。第四，在严格合同约定的基础上，在施工过程中应当认真做好对已完成工程量的计量，防止过度支付。第五，严格防范施工单位的索赔工作。施工单位的索赔工作是工程成本的重要部分；因此，作为建设方，应加强对施工单位的现场管理、监理单位的旁站工作，详细了解工程实际情况。一般的，索赔的的原因主要有设计缺陷、合同变更、管理人员或者监理工程师行为违规或者其它一些不可抗力。由于监理工程师大多由业主委托，他们的不当行为对与施工单位造成的损失往往由投资方来承担，因此在工程管理过程中应做好对监理工作的监理。

5施工现场管理的成本控制

进入施工阶段，工程设计已完成和程量已经基本确定，因此此阶段对于工程造价的影响较小。但是，我们也应当看到工程投资主要发生在这一阶段，施工阶段管理的疏忽往往会造成投资浪费的现象。做好施工设计阶段的成本管理工作应当从一下几个方面入手：

5.1做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计包含工程施工过程中的质量控制、成本控制、进度控制、安全管理以及技术管理等多方面内容，它可以说是施工活动中的纲领性的技术性和经济性文件。因此，通过对施工组织设计工作的审查，优化施工组织设计便显得十分重要了。在审查的过程中，应当能够正确处理好质量、投资与工程进度之间的关系。在保证工程质量与工程进度的基础上，尽量的减少工程造价

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【关键词】房地产；成本；控制；措施分析

最近几年，我国的房地产业迅速发展，市场也逐渐趋于成熟和完善，房地产企业的竞争也逐渐趋于规范化。因此在房地产市场竞争逐渐加剧的背景下实现对房地产成本的有效控制和管理，相信是每个房地产企业都亟需解决的重大问题。

一、房地产成本的构成要素

1.土地使用出让金以及拆迁安置补偿费

对于这部分的房地产成本主要指的是房地产在从事房地产发开的过程中需要给土地所有者也就是国家支付一定年限的土地使用费用以及房地产开发商对一些被拆除房屋以及其他附属物的户主支付一定的补偿费用。

2.前期的工程费

在房地产开发中，前期工程费主要指的是用于房屋开发之前的市场调查、可行性研究、环境影响评价、地质勘测、规划、设计以及土地开发、整理等各项费用支出。

3.建筑安装费

房地产成本中的建筑安装费主要包含建造商品房以及相关工程所需要的土建工程费、安装工程费以及装饰工程费等等。

4.公共配套设计费用

公共配套设施费用主要指的是因为不能有偿转让小区中的公共配套设施产生的费用支出。

5.基础设施费

基础设施费用主要包含建设小区中的道路、供电、供水、排污、通信、绿化等方面的支出。

6.开发间接费用

开发间接费用是指房地产开发企业在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

7.期间费用

期间费用，主要指房地产开发企业，在公司管理、财务管理、营销管理方面发生的费用。一个好的地产公司会根据自身条件制定一整套完善的管理办法，根据这些管理办法形成行之有效的管理体系。这样会极大的提高工作效率，从而很好的达到降低管理成本的目的。

8.贷款利息

因为房地产开发本身是一件耗时长、涉及资金大的工程，因此在开发过程中必须要借助银行的信贷资金做支持，因此在房地产开发经营的过程中通过借贷筹集资金而需要支付一定金额给金融机构，而贷款利息会在未来分摊到开发间接费用中，这也是房地产成本的重要组成要素之一。

9.税费支出

房地产开发中的税费支出主要指的是房地产开发生在进行转让、销售、出租、转让自身的无形资产、对固定资产的出租以及开发以及销售过程中所需缴纳的营业税、附加税及土地增值、企业所得税等等。

二、如何控制好房地产成本

1.在设计阶段加强对房地产成本控制

从现阶段来看，绝大部分房地产开发商在设计阶段对成本的控制能力还比较薄弱。这主要是因为房地产设计水平和实践经验不足造成的。因此需要在设计阶段加强房地产成本的控制，首先相关工作人员在设计之前根据当时材料的价格、现有住房的建造成本等，预算出房地产每平方的造价，然后设计师根据测算的价格，发挥想象力，灵活设汁出美观、大方、实用的建筑。

2.在招标阶段加强房地产成本控制

招标环节作为房地产开发中的重要环节，是影响房地产成本的重要因素之一，招标又可以划分为经济标和技术标两大类型。从目前来看，绝大部分的房地产开发企业都是根据市场上的承包商或者材料商的具体情况邀请部分企业进行投标，通常情况下采用的是非公式招标，但是还有一部分房地产开发商更加看中的是经济标，因此可以借助谈判的过程，更改报价，以价格最低者得标的方式，有效降低了房地产成本。

3.在施工阶段控制好房地产成本

施工阶段作为房地产发开中的重中之重，如果在这个阶段对成本控制不好就很可能导致最终进行工程结算的价格要比合同价格高。因此要加强对房地产成本的控制，要特别注重施工阶段成本的控制，最好要将结算价跟原合同价格控制在10%作用，但是对于政府工程除外。在施工阶段加强对房地产成本的控制主要从以下几个环节出发：

（1）严格控制工程签证。在施工之前应该尽量减少签证的次数和费用、降低返工修改产生的费用，严把图纸审核关。除此之外，还应该避免工程中签证的重复计费，特别是分清需要另外签证还是合同包干。

（2）严格控制设计变更。之所以要严格控制设计变更，主要是因为在设计施工图的时候，因为不同设计院水平的差异、设计人员能力的差别以及一些主客观方面的变更，都会导致设计存在一些不完善甚至失误的地方，因此在施工过程中，要尽量控制设计变更的产生。但是要完全杜绝设计出现变更又是不可能的，所以应该将设计变更控制在施工以前。

（3）减少各种索赔费用.因为在房地产开发中参与的施工单位、材料供应商较多，再加上工期长，参与的工作人员和部门较多，如果不能协调好每一道工序，就可能会对其他工作或者下一道工序造成直接的影响，再加上自然灾害以及天气等原因，提高了索赔发生概率。这就需要从事房地产管理的人员特别是现场管理人员，应该及时处理好各类工作的交叉作业，协调好各个部门和各个员工的工作，尽量减少出现窝工、返工的情况。

4.对核算资料进行认真审核

对核算资料的认真审核主要包括审核房地产工程量是否正确，审核取费是否正确、所采用的定额数目是否正确，审核价格满足合同价格的规定等等。

参考文献：

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【关键词】房地产开发；专家打分法；风险评估；风险控制

一、引言

近几年来，D市积极实施以政府为主导的大旅游发展战略，将旅游业作为市域经济的主导产业大力扶植。然而，在大力发展旅游业的今天，仅有的观光旅游是远远不能满足市场的需要，如何延长游客滞留时间，如何提高游客滞留率，成为深化旅游业发展的一个新课题。

在这一背景下，侏罗纪房地产开发有限公司经过五年的艰苦努力，成功地在灵岩山下钻探出了达到国家医疗标准的热温泉，提出了温泉花园房地产开发项目，该项目将成为复式休闲旅游链条中的重要项目，从而为“打造国际休闲度假第一城”加上一个厚重的砝码。因此，该项目的建设是十分有必要的。

房地产开发项目风险评估是指利用定性分析、定量分析等方法，对房地产开发项目的风险进行评估，从而计算出房地产项目风险发生的概率及其后果的危害程度，据此对风险进行高、中、低的划分，以加强风险管理[1]。其主要方法有：客观估计概率法、盈亏平衡分析法、专家调查法及敏感性分析法等[2]。

本文拟将项目风险评估的相关理论及方法与温泉花园房地产开发项目实际密切结合，对本项目施工建设阶段的主要风险进行了全面深入的风险评估研究，以切实加强项目施工建设阶段的风险管理，减少投资损失，提高项目经济效益。

二、项目概况

本项目地处四川省西区，坐落在二王庙后山下，山清水秀，风光秀丽，园内庭台楼阁，小桥流水，古木参天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪华，是的高挡消费场所。同时，距经济发达的成都市区仅半小时路程，周边交通便利，是成都居民假日休闲的首选和外地游客的必游之地。

本项目规划总占地面积78931.8平方米（约118亩），容积率1.14，建筑密度28.0%，绿化率38.7%，建筑总面积为109289.86平方米，其中，地上建筑面积 89757.86平方米，地下建筑面积19532平方米，地下停车位512个，地上停车位290个。

本项目建设内容包括：洋房住宅（6+1）33003.46平方米，底层商铺1141.1平方米，低层洋房（叠拼）23222.97平方米，商务楼4137平方米，酒店18598平方米，地下车位15492.7平方米。

三、项目施工建设阶段风险因素分析

在温泉花园房地产开发项目施工建设阶段所存在的主要风险有质量风险、工期风险、技术风险和成本风险四类，各类风险因素具体分解情况详见图1[3]～[4]。

图1 项目施工建设阶段风险分解图

四、项目施工建设阶段风险评估

本文对本项目施工建设阶段的风险评估主要采用专家调查法，为此，分别从侏罗纪房地产开发有限公司发展计划部、工程部、成本控制部、设计院等一些相关部门调派业务骨干，成立了专家小组[5]。按照专家的意见，对该项目施工建设阶段的主要风险进行了集中评分，确定了各个风险的权重，结果详见表1、表2、表3、表4、表5。

表1 项目建设阶段各子风险因素判断矩阵和权重

项目风险 技术风险 工期风险 成本风险 质量风险 权重

技术风险 1 1/2 1/4 1/3 0.096

工期风险 2 1 1/3 1/2 0.160

成本风险 3 3 1 2 0.467

质量风险 4 2 1/2 1 0.277

注：入（最大值）=4.03 C.I=0.01 R.I=0 C.R=0.0＜0.1

表2 项目工期风险与各子风险因素的判断矩阵和权重

工期风险 自然灾害 承包商原因 组织不协调 权重

自然灾害 1 1/2 1/4 0.143

承包商原因 2 1 1/2 0.285

组织不协调 4 2 1 0.572

注：入（最大值）=3 C.I=0.0 R.I=0 C.R=0.0＜0.1

表3 项目成本风险与各子风险因素的判断矩阵和权重

成本风险 施工条件变更 世界变更 材料价格上涨 施工索赔 权重

施工条件变更 1 1/3 1/2 1/2 0.122

设计变更 3 1 2 2 0.424

材料价格上涨 2 1/2 1 1 0.227

施工索赔 2 1/2 1 1 0.227

注：入（最大值）=4.01 C.I=0.003 R.I=0.58 C.R=0.004＜0.1

表4 项目质量风险与各子风险因素的判断矩阵和权重

质量风险 人员素质低 材料不合格 技术方案不合理 设备故障 权重

人员素质低 1 1/3 1/5 1/3 0.078

材料不合格 3 1 1/3 1 0.290

技术方案不合格 5 3 1 3 0.432

设备故障 3 1 1/3 1 0.200

注：入（最大值）=4.04 C.I=0.01 R.I=0.90 C.R=0.016＜0.1

表5 项目技术风险与各子风险因素的判断矩阵和权重

技术风险 建筑材料更新 建筑材料升级 安全事故 生产力短缺 权重

建筑材料更新 1 1/2 1 1/3 0.141

建筑材料升级 2 1 2 1/2 0.263

安全事故 1 1/2 1 1/3 0.141

生产力短缺 3 2 3 0.455

注：入（最大值）=4.01 C.I=0.03 R.I=1.12 C.R=0.004＜0.1

按照上述各类风险因素的权重，将各位专家的打分进行加权汇总，就可以得到个来风险因素的总得分，并确定它们由高到低的风险程度排序，以此来进一步确定项目施工建设阶段的高风险、中风险和低风险。排序情况详见表6。

表6 项目子风险因素总权重排序

评价因素 权重 子因素 权值 总权重 排序

工期风险 0.16 组织不协调 0.573 0.092 5

承包商原因 0.285 0.046 9

自然灾害 0.143 0.023

成本风险 0.467 设计变更 0.424 0.198 1

施工条件变更 0.122 0.057 7

材料价格上涨 0.227 0.106 3

施工索赔 0.227 0.106 3

质量风险 0.277 人员素质低 0.078 0.022

材料不合格 0.29 0.08 6

技术方案不合理 0.432 0.12 2

设备故障 0.2 0.055 8

技术风险 0.096 建筑材料更新 0.141 0.014

建筑材料升级 0.263 0.025

安全事故 0.141 0.014

生产力短缺 0.455 0.044 10

从表6中可以看出温泉花园房地产开发项目在施工建设阶段的高风险因素包括设计变更、不合理的技术方案、施工索赔和材料价格的上涨；中风险因素包括材料的价格不合格、组织的不协调和相关设备故障；其他为低风险因素。根据此排序可以比较有针对性地制定应对风险的计划，采取有效的防范风险措施。

五、项目施工建设阶段的风险控制对策分析

（1）加强设计交底和图纸会审

设计交底是指在施工图完成并经审查合格后，设计单位在设计文件交付施工时，按法律规定的义务就施工图设计文件向施工单位和监理单位做出详细的说明。其目的是对施工单位和监理单位正确贯彻设计意图，使其加深对设计文件特点、难点、疑点的理解，掌握关键工程部位的质量要求，确保工程质量[6]。

图纸会审是指工程各参建单位（建设单位、监理单位、施工单位）在收到设计院施工图设计文件后，对图纸进行全面细致的熟悉，审查出施工图中存在的问题及不合理情况，并提交设计方进行处理的一项重要活动。通过图纸会审可以使各参建单位特别是施工单位熟悉设计图纸，领会设计意图，掌握工程特点及难点，找出需要解决的技术难题并拟定解决方案，从而将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前[7]。

（2）加强监理制度

对于房地产开发项目而言，施工建设阶段实行有效的工程监理，能够提高施工建设的质量和效率，及时解决施工过程中出现的各种问题。同时，还能对设计交底和图纸会审的执行情况进行监督，显著提高设计质量，减小设计变更和不合理的可能性。

（3）严格设计变更审查制度

任何单位提出的设计变更必须经过业主的许可，在详细评估替代方案的成本与收益后，由原设计单位认可，方可进行设计变更。

六、结语

房地产业是我国国民经济发展的重要组成部分，随着房地产业竞争的日益激烈，开发商在施工建设阶段必须对各种风险因素进行识别及评估，以制定风险防范对策，加强风险管理。本文研究虽然有助于提高开发商的风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，但仅仅是提供了一种分析和解决问题的方法，在量化评估风险及处置风险方面都有待进一步深入探讨。

参考文献：

[1]刘彬.浅析房地产开发项目风险管理[J].科技创新导报,2010(8):183-184.

[2]唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究[J].现代商贸工业,2010(1):45-46.

[3]冯耀新.浅谈房地产项目风险因素的分析[J].广东科技,2007(1):103-104.

[4]张小芳,栗卫东.房地产项目风险影响因素分析[J].山西建筑,2007(1):12.

[5]刘光富,陈晓莉.基于德尔菲法与层次分析法的项目风险评估[J].项目管理技术,2008(1):23-26.

[6]胡煜.浅谈房地产开发项目的风险管理及防范[J].现代商业,2009(12):4-45.

篇6

关键词：房地产；成本造价；控制 ；新思路

一、房地产工程成本造价全过程控制管理常见问题

1.1房地产工程成本造价全过程控制管理现状

成本管理，是房地产企业的日渐重要的管理活动之一。可以说，在任何市场竞争环境下，企业的成本管理活动总是会有一定的富裕空间。这并非意味着“成本” 可一压再压， 而是说在成本管理的探索活动中，可以不断地发掘出潜在效益。

国内房地产企业经过约二十年的发展，已初步建立了成本管理的内部机制和外部配套体系，开发商通过设计方案征集、技术咨询、工程招标、询价等方式引入外部竞争，可以将成本控制在一定的范围之内。但不同的企业即使操作相同的开发项目，从横向的成本比较看，仍存在较大的差异。

1.2房地产工程成本造价全过程控制管理存在的基本问题及其策略

在房地产工程成本造价全过程控制与管理工作中，存在着诸多问题，这些问题主要是在投资决策、设计、招投标、实施、竣工结算这几个阶段中产生。房地产工程成本造价全过程控制管理存在的问题具体表现在：

投资决策阶段对工程造价控制管理的重视度不高

①现状分析

在相当长的一段时期，我国工程建设项目普遍存在着盲目投资的现象，造成投资膨胀，工期延长，工程造价也随之增长，主要原因是对其的重视程度不高，缺乏工程建设前期工程造价的有效依据，只能借鉴和参考决策者、专家等相关人员的经验性意见进行工程造价的预算估算工作，这种凭经验对工程造价进行控制与管理没有根据工程的实际情况，具有不确定性，造成工程造价的不合理预算。

②相应策略

作为造价合理确定和有效控制的初始环节，决策阶段工作质量的好坏对整个造价的高低起着十分重要的作用。投资造价必须从投资决策阶段开始抓起，特别是项目建设标准水平的确定、建设地点的选择，设备的选型标准直接影响着工程造价的高低，因此项目的内容是决定工程造价的基础，直接影响项目后期各个建设阶段工程造价的确定与控制是否合理、科学的问题。具体来说包括项目的可行性研究、投资估算的确定和项目的财务分析。可行性分析是运用现代经济分析方法，在拟建项目计算期内对经济规模、标准水平、建设地址、生产工艺、施工设备、资源设施等诸多因素进行调查、研究、计算和论证，以科学、准确地选择最佳方案。

工程设计阶段对造价控制不严

①现状分析

工程设计阶段的工作是工程造价控制管理的关键，对工程造价的影响也很大，但是在这方面存在着“重设计、轻管理”的现象，工程设计方案不规范，没有根据工程的实际情况来设计，设计深度也不高，变更因素多，造成设计预算与实际工程造价出现严重偏差，设计阶段工作的控制不严，严重影响工程的造价控制管理。

②相应策略

设计变更是施工阶段影响工程造价的又一个重要因素。设计变更是工程变更的一部分，因而也关系到进度、质量和投资控制。所以加强设计变更的管理，对确保工程质量、工期和控制造价具有十分重要的意义。

设计变更应尽量提前，变更发生得越早则损失越小。若在设计阶段变更，则只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；若在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。所以要严格控制设计变更，尽可能把变更控制在设计阶段的初期，特别是对工程造价影响较大的设计变更，要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准。由设计变更产生的新增投资额不得超过基本预备费的三分之一。设计变更发生后，其审查尤为重要。设计变更无论是由哪方提出，均应由监理部门会同建设单位、设计单位、施工单位协商，经确认后由设计部门发出通知，并由监理工程师办理签发后付诸实施。

工程建设招投标不合理

①现状分析

工程建设的招投标工作是非常重要的，但是目前房地产建设单位在招投标工作上存在着不合理现象，比如选择那些没有资质、报价最低的施工单位，这会影响工程的质量和工期，导致工程造价失去了良好的控制管理，另外，工程招标文件不够规范，容易给施工单位钻空子而要求增加工程造价。

②相应策略

建设工程在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。工程招投标是控制工程造价的有效手段，通过招投标可以提高建设工程的经济效益，保证建设工程的质量，缩短建设投资的回报周期，通过招投标，投标人经过激烈竞争确定出工程价格，有利于建设方节约投资、提高经济效率。因此，在招标过程中应把握好以下环节：

Ⅰ工程量清单计价时，对清单质量的要求非常高，也即对清单编制人员提出了较高的要求。要求编制人员必须深入现场，熟读图纸，清单编制不得漏项，不得少算或多算，且对项目特征、工作内容应作详细描述，否则引起调价变化较大。

Ⅱ招标文件是合同的组成部分，内容应全面，科学，且有针对性。对招标文件要实行会审制。重点审查工程招标范围、计价方式、计价原则、结算办法、评分办法等，针对该工程的具体特点，对不适用的一些结算办法、评分办法作适当调整，使之更加科学，合理，公正。同时为避免串通投标，肆意抬高报价，可设定最高限价，即招标控制价，招标控制价的编制可参考国家相关预算定额予以计价，以达到合理控制招投标价格的目的。

工程实施阶段管理失控

①现状分析

房地产工程实施阶段是工程造价控制管理的重点和难点阶段，在这个阶段，由于要受到自然环境、地质条件、施工材料变化、施工组织方案和措施调整等诸多因素的影响，给工程建设带来很多不确定因素，使得施工难度增加，同时，施工现场的签证不明确，签证内容与工程实际不符，合同管理不严格等，造成工程造价控制管理失控。

②相应策略

施工阶段的工程造价控制是实施建设工程全过程造价控制的重要组成部分，采取有效措施加强施工阶段的造价控制，对管好资金，提高投资效益有着重要意义。要做到：

Ⅰ应该结合工程项目的性质和规模、工期、人料机供应情况、运输、地质、气候等技术经济条件，对承包单位编制的施工组织设计进行优化。

Ⅱ加强图纸会审，在施工前及时发现问题和解决问题。提高勘察、设计工作的质量，减少因图纸本身的问题而引起的设计变更。确保工程签证的客观、准确、及时，严格签证的审核，实行监理人员、造价人员对工程量变更进行会签，主要材料价格必须经过甲方认可。

Ⅲ加强工程质量的监管，做好旁站和隐蔽监督，严格按设计图纸和规范施工，防止施工单位偷工减料。

二、结束语

成本控制贯穿于项目的全过程，成功的成本控制是全员参与成本过程管理，不是仅依靠成本控制部门的核算，不是靠招标的压价。成本控制管理应该是一种花钱的学问，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什么标准投入，投入能否带来效益。

参考文献：

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【关键词】成本管理 房地产 网络经济

我国房地产历经近30年的磨砺正日益走向成熟，在国家宏观调控政策法律法规的引导下，房地产企业的发展模式和经营理念都在发生新着变化。但是，国内大多数中小房地产企业的成本控制还没有完全脱离传统的成本管理方式，虽然这些房地产开发企业也引进了一些新的管理手段和方法，如动态成本管理体系、目标成本管理法、建立合作商数据库等，但在事前、事中、事后三个阶段的管理和控制上仍然存在不足。[1]

一、房地产企业成本管理存在的问题

（一）事前控制阶段存在的问题：重视资金的时间价值不够，造成利息过高，资金回笼慢；在项目设计的初步阶段只是对规划的指标、面积、户型等内容进行审核，忽视了设计方案的成本审核；在施工图设计中，存在设计变动较大，内部深度的设计管理欠缺、造成设计变更及设计签证的增加，造成工程成本的增加。

（二）事中控制阶段的不足：工程预算的编制质量低，发包给外包公司时，由于没有有效的手段对中介机构进行监督、管理和审核，成本预算难以精确；材料、品牌合作商数据库样本少，容易造成入库单位之间价格同盟的结成；材料询价市场化不够，没有规模采购的价格优势；工程进度款的审核中存在随意性；签证变更程序复杂，审核不够及时。

（三）事后控制阶段存在的弊端：预结算人员缺少对材料行情及施工现场情况的调研，一手资料不足；缺少对工程经济技术指标的全面分析及事后对工程的系统评价和总结；一般企业没有完善的历史成本数据库。

二、网络经济下的房地产业成本管理探索

随着网络技术的飞速发展，推动了世界经济一体化进程，在网络经济快速发展的背景下，针对房地产企业自身和网络经济的的特点，在房地产行业内引入网络经济手段进行房地产企业成本管理，能更加有效的实现对房地产企业成本的管理和控制。在网络经济形态下，传统经济行为的网络化趋势日益明显，网络成为企业价值链上各环节的主要媒介和实现场所。[2]

根据目前房地产成本管理中出现的问题，在结合传统企业房地产企业的成本管理及网络经济的特点，就传统的房地产企业成本管理在网络经济条件下做出如下探索。

（一）利用网络经济的特点建立健全成本管理制度

在信息化的基础上，借助现代信息技术和计算机技术，明确岗位职责，制定科学合理的开发流程，完善成本控制职能部门的工作职责和规范，针对网络经济发展的特点，有针对性地变更企业组织制度、分工制度、流通制度和企业交易制度。根据网络经济快速、节约、安全的特点，对传统的流通资源和流通渠道进行重新整合，使企业的其他网络经济下的成本管理具有可行性制度基础。同时企业有应实现内部信息共享，员工也借此提高了工作能力和效率，为成本管理创造了条件。

通过因特网实现企业内部的信息共享，是企业信息化的第一步。第二步是上网寻找客户、 扩大新的销售渠道，形成新的管理职能。第三步是对价值链或供应链进行全面整合，实现电子化管理的高效运作，使企业内部机制和管理发展出现实质性变化。最后是通过网上销售扩大相关的服务范围，使企业的经营管理进一步完善。

（二）利用网络经济的特点使房地产项目的签证管理信息化

针对设计变更和现场签证难以控制这一现象，房地产企业可以通过信息化的管理方式进行签证管理，一般设计的变更通过信息系统下发设计变更通知单，并且在该变更内容全部施工完后的最短时间内内向甲方签证管理系统报送完整的变更预算。让成本管理部门及时了解相关变更信息，防止因漏报而给公司造成损，同时保证文档数据的安全管理。对设计变更的管理，通过变更设计图纸的电子数据形式，在系统中进行批报变更，以制度的方式规定信息化签证管理的各种办法，以标准化的形式对签证进行统一化、标准化、信息化签证管理，能最大程度的节约企业开发和设计成本。

（三）利用网络经济的特点健全房地产企业的合同管理机制

合同是房地产企业实施项目管理的主要依据，房地产企业做为合同密集型企业，一个项目执行的合同可达数千份，管理困难。针对这一现状，可通过搭建信息化平台，建立合同管理机制和合同管理系统，建立统一的、从合同订立开始的全程合同管理台帐，建立柔性的合同签定、合同变更和合同变更业务管理流程；在信息系统中全方位、全程监控合同执行过程，有效保障合同有效、高质量的完成，有效保证企业合同的规范性、严密性和管理的统一性，有效对企业成本进行管理和控制。

（四）利用网络经济技术建立房地产项目成本管理体系

建立健全房地产企业的成本管理制度及成本管理信息系统，制定严谨的成本控制体系及数字化的成本绩效考核依据，建立完备的事前、事后评估及控制机制，实行企业全成本的动态管理；在系统中进行合理的成本结构分类、制定目标成本作为成本控制的上限；通过动态成本与目标成本的对比，实时反映异常成本状况；结合责任成本体系，将各项成本指标落实到岗位，为成本绩效考核提供数字化依据；通过招投标合理制定资金计划，通过系统试算评估合同款项对现金流的影响，真正实现数字化事前控制；通过每个月定期修订付款计划得到已明确的资金投放情况外，对于尚未签订合同的待发生成本也可以每月进行修订并投放到项目的时间轴上，从而通过系统及时仿真性预测项目现金流状况。树立全程成本价值观，做到成本的事前预测、事中控制，事后评估的过程精细管控。

（五）利用网络经济特点建立房地产企业的知识管理系统

通过企业知识管理系统的建立，利用软件系统或其他工具，对企业中大量的有价值的方案、策划、成果、经验等知识进行分类存储和管理，积累知识资产避免流失，促进知识的学习、共享、培训、再利用和创新，有效降低组织运营成本，尤其是将企业在以往项目开发过程中发生的各类历史成本和数据及管理经验录入数据库中，建立企业历史成本数据库，形成企业的数据库资源。通过经济数学模型的统计和分析，对信息进行加工提炼，成为企业项目开发的资源，并将这些经验运用于房地产项目开发中，使企业管理手段和方法更加高效化和科学化，强化了企业的核心竞争力。

（六）引入B2B电子商务模式降低房地产项目的采购成本

在材料的采购上可以引入B2B的电子商务模式，通过建立材料采购系统或借助互联网的B2B电子商务交易平台进行材料采购，减少了材料供应商和房地产开发企业双方的采购谈判，通过信息网络平台直观地了解市场上材料种类、型号、报价、优惠幅度、价格变动、产品质量、实际应用效果及供应商信用等，通过B2B电子商务平台进行材料采购还能引入了竞争机制，有利于降低采购价格节约采购成本。

（七）利用网络经济云计算通过信息共享管理房地产企业

通过云计算可以在房地产行业部署统一的虚拟网络信息系统，在建筑材料的购买、前端销售统计，通过云计算这种互联的虚拟环境，可以大大规范地产行业公司的业务流程，提升整个公司的业务效率。在国家对于房地产行业的调控很严格的今天，房地产企业通过云计算的实施，能够利用信息化和云计算来透明业务流程，削减大量没有必要的成本，是传统房地产行业的一条可持续发展道路。

（八）利用网络经济的特点使房地产销售管理信息化

针对房地产销售业务的处理过程通过销售信息化管理，结合市场营销、客户服务、财务管理、策划管理五个方面的内容，把广告、确认客户、销售反馈、成交、收款、催款、投诉等环节有机结合起来形成实时监控、高效、清晰的业务流程。在信息系统中通过在线销售系统以及第三方平台的网络销售，使企业营销的人力、物力、财力、广告宣传费用降低。

三、结束语

网络经济的发展，使得房地产企业的管理手段得到革新，房地产企业的管理真正能实现网络化、信息化和高效化。互联网技术为企业的发展提供了丰富的管理技术和管理手段，推动了企业管理技术的革新和不断进步，创造了更为科学合理的管理手段，提高企业经营的经济效率，为企业创造了更大的价值。

在网络经济快速发展的外部大环境下，会促使企业生产经营方式发生变化变，房地产企业的管理也会随着网络经济的发展不断变革。房地产企业通过基于网络技术和计算机技术的网络经济新的管理方法，对以项目为导向的房地产企业成本管理有良好的促进作用，能更加直观方便地对企业的成本进行实时监控，能更好地制定资金使用计划，更加有利于企业的成本管理和控制。网络经济的发展促使房地产企业的不断变革，在网络经济这一虚拟经济下的房地产企业通过高效、便捷、科学的管理方法和管理手段进行成本管理，会提高经济效益，增加市场竞争力，最终实现企业利润最大化。

参考文献：

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关键词：房地产开发；控制；工程造价；措施

在房地产企业项目建设的整体过程控制中，有关于工程的造价控制是控制的核心环节，而房地产开发企业工程造价控制的主要内容是在投资决策、施工、招标、设计以及竣工阶段，要对工程建设的造价进行控制，保证其造价介于标准的造价限额之间。在整体过程控制过程中，若发现偏差，应及时纠正，从而促进项目管理目标的实现，并实现社会和投资效益双赢的局面。

一、房地产开发企业的工程造价控制内容分析

在条件变化的背景下，为了实现预期的目标，行为主体要依据预期拟定的标准和计划，利用引导、监督、纠正和对比等多种手段，将被控对象实施过程中发生的计划值与实际值进行科学的处理，而这个行为即控制行为。其中，房地产开发企业的工程造价控制过程包括：首先，要对开发项目的目标标准进行明确；其次，要对工程开发状态进行系统的检查；最后，对施工中出现的偏差进行纠正。房地产企业只有不断的增加物力、人力和财力的投入，才能正确评价和深入的调研建设产品的市场前景、容量以及经济效益等多方面内容。此外，房地产编制要具有准确的投资估算能力，对建设过程中影响工程造价的多方面因素进行充分考量，从而发挥投资估算在项目投资控制中的效用。

二、设计准备期间以及设计期间工程造价的有效控制

房地产开发企业设计准备期间即项目的决策阶段，该阶段是整个房地产开发企业建设的基础，它为工程造价的有效控制提供了必要的前提。因此，在设计准备期间，要对开发的可行性报告研究尽可能的细化，并对投资估算进行准确的编制。另一方面，工程的设计阶段是将决策计划落实的过程，建筑安装施工主要是以设计本件为基本以及，设计的质量能够对拟建项目工程建设的质量、投资以及进度产生决定性作用。由此可见，设计阶段与设计准备阶段对于造价的控制有着非常重要的意义。为了保障房地产开发企业对建设工程的造价进行科学而有效的控制，一定要将工作重心转移，即由审查标底与施工图语段的环节转换为设计过程中工程造价的控制和确定中，从而把握好控制投资项目投资的设计关键阶段。

三、招标以及投标期间工程造价的有效控制

房地产开发企业对工程造价进行控制的主要方式是利用公开招标的手段，对施工单位进行合理的选择，同时，与其签署相应的建设工程施工合同。此外，房地产开发企业能够对施工过程中需要的资金进行全面掌握也有赖于建设工程的招标程序，它能够帮助相关企业拟定最合理的资金使用计划。施工单位经过招投标程序的良性竞争后，能够对项目产生责任意识，从而在保证施工质量的前提下，使施工方能够应用最先进的工艺以及技术科学的对工程造价进行控制。

四、施工期间工程造价的有效控制

1.严格会审图纸

房地产开发企业会审图纸环节主要是通过对监理、施工以及设计单位进行合理组织，继而共同参与到会审工作中。主要对图纸中的一些漏洞以及不合理的地方进行纠正，实现对工程造价的精确控制。同时，组织机构也要对施工单位的组织设计进行认真审核，由于所采用施工方法有一定的区别，而该区别将直接对工程造价产生影响。因此，房地产开发企业一定要认真配合施工单位，及时的对施工组织设计进行审核，从而对施工单位发生人力、物力和财力浪费的情况尽可能的避免。

2.避免设计中出现变更情况

在房地产开发设计环节，在不能保证变更设计不会影响到项目的正常运行时，一定要杜绝利用设计变更对标准和规模进行提高和扩大的情况发生。针对于设计变更中出现费用的问题，一定要经由房地产开发企业、监理、施工以及设计相关工作人员共同审核合格，方能行使变更，这样才能对工程投资失控的现象进行有效避免。

3.加强对现场签证的管理力度

房地产开发企业的审核制度一定要明确，针对于一些设计重大技术措施修改的工程技术签订和施工组织设计方案都要经由监理、设计共同商议审核结果决定，倘若所涉及到的数额价款比较庞大经由组织全体人员对其签订进行论证，从而保障款项能够合理、安全的被使用。而建筑材料单价的签订，要满足市场行情以及招标文件，不能高于标造价的同类材料价格数额，并结合当地物价部门和造价管理部门所的材料信息价格，进行材料的价格的审核。而环境变化与业主要求等相关内容签证，由于其过程比较复杂，要满足国家相关法律法规和施工合同以及招标文件的相关规定，方能签证。

五、后期竣工期间工程造价的有效控制

后期竣工阶段是房地产企业工程造价控制的主要途径之一。工程结算的主要依据是根据现行的工程造价管理规定，严格遵守甲乙双方在合同中签署的协议内容。审核的内容应结合竣工图的现场鉴证、隐蔽签证和设计变更方面进行计算，以实事求是为基本原则，对每一项工程的变更情况进行认真审核。为了对工程结算的质量进行保证，工程阶段制度可以采取工程尾款会签和结算复审制度。

结语：

综上所述，房地产开发企业工程造价控制的主要内容就是按照科学的经济原理，严格遵守相关法律法规，从而对房地产项目建设活动的经营、经济、管理和技术等方面问题进行解决的过程。此外，在工程项目中每个环节都会涉及到工程造价投资的控制，它能对工程建设的总体质量产生直接影响。工程造价科学的控制是一种投资管理科学，它能够将技术、经济与管理有机的结合。由于项目工程造价的质量关乎到房地产投资效益，因此，一定要重视房地产开发企业的工程造价控制工作。

参考文献

[1]张学旺.浅谈房地产开发企业的工程造价控制[J].山西建筑，2009，35（14）：236-237.

[2]林艳红.房地产开发企业的工程造价控制研究[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（8）.

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关键词:施工;成本;控制

中图分类号:F407.9

文献标识码:B

文章编号:1008-0422(2010)08-0164-02

1前言

施工建设阶段对应于波特基本价值链的生产经营。主要内容包括基本开发程序中的工程建设环节。生产经营阶段是将投入的各种原材料(包括土地、资金、生产设备、建筑材料)转化成最终房地产商品的过程。房地产商为了保证施工建设的高质量的完工与顺利进行,包括工程监理、施工规划等活动在可控范围,在这个过程中,房地产开发商更要注意工程建设的规划与管理,如房屋设计、施工规划、质量管理。

2房地产企业项目工程成本管理的现状

目前国内房地产企业的项目工程成本管理处于发展阶段,具体表现有以下几点:

2.1工程成本管理工作不被重视

工程项目成本管理是房地产企业经营管理的核心内容之一,但目前许多的房地产企业并没有充分意识到这一点,工程成本管理工作只是留于表面,并没有真正体现成本管理在企业中的重要作用。

2.2工程成本信息不准确导致成本管理工作偏离实际

工程成本信息在成本管理中起着非常重要的作用,企业的成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企业成本信息的基础之上的。但目前许多房地产企业的工程成本信息并不能反映企业成本的真实情况,从而导致了工程成本管理工作偏离了实际。

2.3责任成本制度不健全导致项目工程成本浪费情况严重

责任成本制度是现代成本管理的重要思想之一,把成本与责任相结合可以使成本处于受控的状态,出现异常可以找到相关的责任人落实原因。但目前许多房地产企业的工程成本管理并没有引入责任成本的管理思想,工程成本与管理人员利益无关。

在以上问题存在的情况之下,存在于房地产项目之中的各阶段的成本控制就显得很有必要,下面本文就施工阶段的成本控制做简要研究。

3 施工阶段成本控制的主要工作

3.1施工组织设计的审查

施工组织设计是承包方进行施工作业的纲领性文件外,还是发包方质量、工期、成本目标控制的主要依据,也是承发包双方正确处理索赔、工程变更的重要依据。

3.1.1项目开工前施工组织设计需要得到建设单位的审核认可;施工单位应当按照经过审核批准的施工组织设计施工,如需对其内容做较大的变更应在变更前获得建设单位的同意。

3.1.2审核施工方案时,要选择优秀的施工方案,减少由于不合理的方案或不必要的措施所带来的额外费用支出。

3.1.3施工进度计划即要保证施工任务按时完成,又要减少赶工等费用的增加。

3.1.4合理安排施工顺序,在不影响总工期的情况下,利用对非关键线路工序的调整,进行资源优化,达到降低工程成本,合理安排资金使用。

3.1.5施工机械的审核,施工机械不同承包商工程报价也会不同,工程索赔费用也不相同,所以合理选择施工机械可以减少工程费用。

3.2严格控制工程款的支付

3.2.1当工程进度达到合同规定的付款要求时,工程师也要根据工程计量的结果,扣除不合格的工作量,及时支付进度款。

3.2.2当工程进度没有达到合同规定的付款要求时,不能提前支付工程款,尽管提前支付对缓解承包商的资金压力有好处,但这样就会造成开发商投资控制的失控。

3.2.3当工程进度达到合同规定的付款要求,工程师也出具了付款依据时,开发商不能拒绝或拖延付款,否则,将会对承包商的积极性产生负面影响,而且承包商有权向开发商请求延期付款索赔。

3.3工程变更的控制

建设工程具有成本高、工期长、技术复杂等特点。一方面可能是由于勘察设计工作粗糙,以至在施工中才发现许多事先未考虑的因素,不得不改变设计,从而引起工程量变化;另一方面也可能是由于许多事先无法估计到的因素变化,带来了设计修改、原材料更换、工期延误等。无论是什么原因引起的设计变更,都将带来投资变动的后果。

3.3.1降低设计变更的数量;

3.3.2密切与设计单位合作,挖掘能科学合理降低成本的设计变更;

3.3.3制定严格变更程序,控制不合理的变更;

3.3.4对工程变更进行技术经济分析,选择技术先进、造价合理的变更实施;

3.3.5合理确定工程变更价款。

3.4工程索赔的控制

3.4.1认真研究合同中索赔条款,减少索赔情况发生;

3.4.2注意资料的收集,收集一切可能涉及索赔论证的资料;

3.4.3及时,合理地处理索赔事件;

3.4.4加强索赔的前瞻性,有效避免过多索赔事件的发生;

3.4.5熟悉相关法规的规定,运用法规综合处理索赔事件;

3.4.6加强反索赔管理。

4施工现场成本控制措施

现场成本控制也就是项目从开始施工到工程竣工全过程的成本控制,整个项目开发过程中可以创造商品价值的基本活动。在这个环节上成功地进行成本控制可以提升本项目在市场上的重要的核心竞争力,因此施工过程成本在整个项目的成本控制中的一个主要的工作。

4.1施工期间成本影响的因素

在施工建设期间,找出影响现场成本控制的因素是对工程进行成本控制的关键所在。

一般说来,主要影响施工期间建设成本的因素有以下几点:

4.1.1规章制度不健全以及管理组织不落实,在施工过程中对施工图纸和施工合同以及各项计划的执行情况监督检查不及时,造成成本失控。如不能按照按设计施工图施工造成质量事故或返工、施工进度无故发生了误工拖延、合同执行不严格出现偏差等等都是造成成本失控的因素。

4.1.2由于没能很好的控制设计变更,导致合同工程量增加经济洽商大量出现,致使了成本的失控。

4.1.3对施工过程中可能出现的各种将要影响工程质量、施工进度风险估计不足,当风险一旦发生之后,形成了工期延误、质量事故等等损失,引起施工企业的索赔,造成工程成本加大。

4.1.4对工程质量和施工进度控制不力造成工程返工、工期的拖延,以致造成延误了最佳的施工季节使得整个项目周期加长,资金回笼周期加长,资金投入成本加大。

4.2工程施工成本控制的实际操作

工程施工期间的成本控制目前一般分为两种情况进行实施操作:

4.2.1建设项目在建设的过程中,事前控制比事中控制和事后控制意义更大。工程项目也是一个动态的投资,在做好事前控制的同时,做好事中和事后的控制,尤其是工程量增加的洽商、变更的控制也是不能放松的。施工过程中,对招投标、合同、采购的管理应该都算是事前控制的内容,同时作好施工图纸核查校对以及做好技术交底,也是进行事前控制的重要一环。这是现场成本控制的重要一步,也是进行事中控制和事后控制的重要基础。

施工过程中按照进度计划、设计图纸以及工程的资金计划进行监控,随着工程进行中发生的突况洽商或者变更进行成本投入的调整和控制,这是现场成本进行的事中控制和事后控制的内容,也是整个项目在施工建设期间进行成本控制的重要工作。

4.2.2主动控制和被动控制

主动控制是预先分析目标偏离的可能性,并拟订和采取各种预防措施,以使计划目标得以实现。主动控制是一种事前控制,它必须在事情发生之前采取控制措施。主动控制的具体措施体现在管理人员预先制定出的各项保障成本控制的一些计划、规章制度、组织保障体系,落实制度和计划的执行情况进行监督和检查。经济洽商和设计变更的管理办法,对资金计划的执行检查,采购成本管理的制度和执行情况的检查、施工质量、进度和工程投资造成影响的风险预测和分析,包括施工质量和进度计划的执行情况检查,都是我们对成本进行事前控制的内容。

被动控制是指当系统按计划进行时,管理人员对计划的实施进行跟踪,把它输出的项目信息进行加工、整理,再传递给控制部门,管理人员从中发现问题和偏差,提出并确定解决问题和纠正偏差的方案,然后再回送给计划实施系统付诸实施,使得计划目标一旦出现偏离就能得以纠正。这种从计划的实际输出中发现偏差,及时纠偏的控制方式称为被动控制。被动控制是一种反馈控制,被动控制仍然是积极的控制方式,目前是成本控制经常运用的控制形式。

5某房地产项目施工阶段工程成本控制分析

5.1项目概况

“锦绣华城”位于A市两条路交汇处,总用地面积7.6万m2,总建筑面积25.84万m2,属于一个中型住宅小区。整个小区由32栋商品房组成,在整个施工开发分为三期开发。虽然同时开工工程量较大,项目的管理难度较大,但项目执行公司制定的作业流程指导工程施工管理,项目工程管理取得一定成绩,也存在不足之处,现就锦绣华城项目施工管理优缺点进行分析总结。

5.2施工阶段工程成本控制

“锦绣华城”项目为保证施工过程的成本可控性,重点针对材料设备的选定、工程变更两方面进行控制。

5.2.1材料及设备的选定

建筑工程造价中设备费及材料费占很大的比重,”锦绣华城”项目材料及设备的选定工作中,重点做好以下几方面工作:

(1)根据工程量清单及设计文件、图纸,参考施工招标期间的《X省建设工程价格信息》及相应的市场价格,编制《”锦绣华城”项目物资采购文件》,列出项目的主要材料、设备清单,做好提前采购的准备。

(2)充分调查市场供求情况,提供材料、设备的价格信息、供货渠道等。

(3)对材料、设备价格采取询价,采购竞价等方式确定价格。

(4)在招标文件及承包合同中明确主要材料、设备的采购、运输、保管方式以及双方的责任和义务,做为投资控制的依据。在预选供货商时,一般选出三家以上的供货商,分别对其信誉、产品质量、供货周期、产品价格等进行考察和谈判,确定采购性价比最高的材料或设备。

(5)对于项目中采用的新材料―外墙保温砂浆的选择,由采购管理部、项目经理部、预算部有关人员进行实地考察,对新材料的原料、价格、施工工艺、施工可行性等方面进行深入了解,最后确定供货单位。大面积施工前,先由供货单位做样板,各施工队学习施工工艺,避免施工过程中由于施工工艺不正确造成材料的浪费,导致工程造价的提高。

5.2.2工程设计变更及现场签证的造价控制

“锦绣华城”项目实施过程中,由于施工现场环境、技术、图纸疏漏等的因素,不可避免的发生设计变更和现场签证,这部分造价控制的对最终造价控制目标的影响较大。在设计变更控制中规定《设计变更通知书》必须由原设计单位下达并要有设计人员的签名和设计单位的章,《现场签证单》必须由监理工程师、项目经理部工程师和成本管理部工程师同时在变更当日签证有效。跟踪审计人员尽量提前介入审查设计变更及现场签证的必要性和合理性,避免不必要的返工而造成造价的提高。严格把关、合理计量,及时分析设计变更及现场签证对造价的影响。

5.2.3控制工程进度款支付,保证投资控制

工程进度款支付与工程的质量和进度相互制约,相互影响。工程进度款跟不上施工进度,必然对施工单位产生不利,影响施工单位地积极性,进而影响施工进度和质量;工程超进度付款也同样对工程质量、投资和进度产生很大负作用,从而加大开发商风险,为使工程款拨付与工程进度相挂钩,采取了要求施工单位每月底进度月报,详细列出本月完成地分部分项工程量及相应地工作量,现场跟踪审计单位工程师对其报表进行跟踪,审核后的报表再经开发商造价人员复核,最后按下列计算公式拨付月进度款:月进度款=每月复核工程量-应扣备料款-保修款对不合格工程不予报工作量,待返工检查合格后再支付进度款。

6结束语

本文以万科置业有限公司开发建设的“锦绣华城”一期项目为实例研究对象,项目管理在成本方面如何计划、实施、监督,印证项目管理理论在施工阶段实施的可行性。通过对“锦绣华城”项目成本管理的分析,总结房地产开发施工阶段的成本管理方法。

参考文献:

[1]潘蜀健.房地产项目控制[M].中国建筑工业出版社,2005.

[2]王建中.项目管理在房地产开发程实践中的应用[J].福建建筑,2008(6).

篇10

关键词：房地产；成本管理；问题；对策

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

1、房地产企业成本管理存在的问题

随着中国房地产市场逐步迈向成熟，地产界的竞争也越来越规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。但是在成本管理中，还是存在着以诸多的问题，主要表现在以下几个方面：(1)缺乏规范的成本管理制度和体系；(2)设计变更、现场签证难以有效控制，一方面难以及时掌握最新的变更情况，另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生；(3)超合同付款时有发生；(4)无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本；(5)难以精确制定资金计划；(6)缺乏对成本历史数据的积累和分析；(7)难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况。

2、房地产企业成本控制的措施

2.1事前全面预算管理

(1)全面预算，全员参与

编制预算必须自上而下、自下而上、上下结合。具体说来，预算编制必须由企业的管理层制定出总目标，然后将目标逐一分解到各部门，各部门的人员则在分解后的预算目标的引导下，编制各种预算草案，再将草案报上级审核。在这个审核的过程中，就涉及到预算的反馈、修改，上下级之间的相互交流和沟通，直至形成最终预算，经最高决策者审批后，成为正式预算，下达各部门执行。这样制定出来的预算才会尽可能合理，并且具有一定的强制执行力。

(2)全周期预算，年月分解

由于房地产项目的开发周期长，而预算是以项目为单位编制，因此，全面预算必须是涵盖整个项目周期的预算。首先编制项目整个开发期的预算，再将预算按照对开发进度和付款结算方式的要求，在开发周期进行年度、月度的分解，将预算责任落实到各个部门。

(3)实际执行严格按照预算进行控制

编制预算的直接目的是为了在实际执行时有可以参考的控制标准。在编制了合理的预算标准之后，实际执行时就得严格按照预算来进行控制，否则预算的实施效果就必然大打折扣。在实际执行时，必须注意两点：①合同管控。在签订合同时，先要与工程预算的该类费用预算额度相对比，在预算范围内的，可以签订，超过预算范围内的，必须向上级领导汇报，由领导决定不签或者增加相应的预算；②付款审批。在审批付款合同时，要参考已经编制好的项目开发现金流量预算计划，严格按照工程进度来支付，避免资金流的中断。

(4)建立预算分析和考核机制

事后的预算分析，也很重要，将预算数与实际发生数进行对比分析，可以为以后的预算编制提供合理的依据。将年度预算的执行结果进行分析，与相应责任人的绩效考核相挂钩，有奖有惩，可以激起责任人对预算的重视，改善预算的执行效果。

2.2 事中全过程成本管理、按成本性态控制

(1)购置土地的成本管理

购置土地，是项目开发的基础。购置土地只会发生在项目开发的前期，时间跨期短，属于一次性成本，但是购置土地所花费的成本直接构成项目开发的主体，对后期的土地开发成本的管理和整个项目的经营目标的实现也都十分重要。这部分成本的内容相对固定，主要包括土地出让金、土地契税、拆迁补偿费用、中介费、土地登记费等等。土地购置成本主要受当地的地价影响和房价影响，并且主要依靠协议、招拍挂的方式获取，没有太多的控制空间。但在购置土地之前，企业加大人力进行充分的当地地价和房价的实地成本调研，编制合理的可承受土地成本，理性选择，可以避免过高的成本支出，减少不必要的其它土地获取费用。

(2)规划设计的成本控制

规划设计阶段的成本主要包含一些项目整体方案的设计费、建筑施工设计费、地质勘察费、报建及其他费用等。在这个阶段需要选择具有市场经济性的设计方案。选择经济合理的方案非常重要，因为规划方案一经选定，整个项目的后续成本组成也基本上确定，因此这个阶段也比较重要，同样要进行成本管理，并且一定是要在规划方案设计过程中加强成本管理，以优化规划设计成本。

规划设计阶段的成本管控要做好以下工作：①推行设计招标，多方案成本对比，选择盈利性经济性更好的方案；②加强出图前的审核工作。在出图前，由专业人士结合实地状况审核，将工程设计变更的发生尽量控制在施工之前，减小变更所花费的代价；③结合预算控制，合同限额设计。合同设计成本应与事先编制的预算相对比，对于在此限额内满足投资要求和技术要求的设计实行奖励，对于超出此限额的设计，则可以通过多方论证、谈判，采取调整设计预算或协商报价来实现。

(3)工程施工的成本控制

随着工程施工的开始，前期准备、土建安装、基础设施、配套设施等大规模的成本陆续投入。这个阶段的成本成为继购置土地之后组成项目成本的另一大主体，多数时候其金额远远高于土地购置，因此该阶段的成本管理对整个项目而言显得尤其重要。施工阶段成本的任何细微调整或失控都会影响到较大金额的成本变动。在这个阶段中，最容易出现的问题就是设计变更导致施工变更和工程签证管控不力，导致施工成本超支。

为解决设计变更和工程签证管控的问题，可以采用以下对策：首先，对设计变更和签证进行分类，对应不同的处理方式。在保证项目投资要求和技术要求的范围内，凡是不合理或者不必须的设计变更和工程签证，就否定，不予执行。所以，此过程中的成本控制，应在控制投资、保证质量、加快进度、提高效益的原则基础上，严格遵守分级审批和互相监督的审查原则，加强评审设计变更的必要性和工程施工变更的可行性。其次，建立工程签证管理制度。由于工程签证是工程建设中具有法律效力的活动，涉及到企业的自身权益，因此工程签证管理应引起企业足够的重视，房地产企业应该明确工程开发、造价、工程质量管理等部门和人员的职责分工，谨慎办理签证手续，确保签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。

(4)其他间接开发成本的管理

这部分成本主要是工程人员的薪酬及福利、资本化利息等费用。资本化利息除了受项目总成本的影响之外，还受项目融资方式的影响，外部融资与内部融资的成本不同，其资本化利息的水平也会不同。间接开发成本的管理，就是要做到合理规划融资、投资，提高资金的使用效率，尽最大的可能降低资金的使用成本。

(5)市场营销和售后服务的费用管理

工程完工以后，就是市场营销和售后服务阶段。这个阶段只会产生费用，虽不影响成本，但会影响损益，它的控制也可以一并入工程的成本控制过程当中。广告宣传费用、销售人员费用等，波动较大，存在一定管理控制操作空间。在这个过程中，在做好各种销售、运营的成本预算之后，房地产企业可以充分利用多种营销网络和平台，全方位做好产品推广。其次，完善各种推广方式和机制使销售、运营成本得到良好的管理控制。

2.3 事后成本分析评估

由于开发项目竣工验收后，不再需要成本、费用的投入，几乎不需要进行成本管理，很少企业会进行全面的成本管理后评估。但是，项目完工以后仍然需要对整个项目开发的成本进行管理，此时的管理重点在于建立成本分析的指标体系（根据企业实际需要建立，如投资回收期、全成本均价等），分析实际成本与预算成本之间的偏差，总结成本管理的成功经验和失败教训，积累历史经验数据，供后续项目的成本管理参考借鉴。

结束语

总之，利润是企业生产和发展的动力源泉，而提高利润不仅需要收益的增加，还需要减少成本的支出。在如今市场经济的环境下，房地产企业要想赢得先机，就必须要控制房地产项目的开发成本。

参考文献