房地产企业会计准则范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业会计准则，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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比较分析新旧会计准则的差异,理解新准则变革的思路,是为了更好的学习和应用新会计准则。现从几个主要方面对比分析新旧会计准则的不同之处。

(一)计量模式变化带动资产估价变化

公允价值是指熟悉情况的买卖双方或无关联的双方在公平交易的条件下所确定的一项资产可以被买卖的成交价格。新会计准则在资产计量、交易核算中较多的引入了公允价值计量模式,如金融资产、投资性房地产等资产、债务重组、非货币易等会计核算。投资性房地产会计准则的规定对房地产企业影响较大,投资性房地产相关准则规定,满足条件的投资性房地产可以选择采用成本模式与公允价值计量模式中的一种。会计准则规定在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下,企业可以对投资性房地产的核算采用公允价值计量模式。资产计量、交易核算采用公允价值模式计量的,与原准则规定下的计量模式相比,必然要对资产的估价产生较大的影响。如对于采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中,并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响,势必较大的影响投资性房地产的帐面价值。对于股权和债权性质的金融资产来说,初始计量均采用公允价值计量模式,资产负债表日的报告价值为参照市场价值确定,且其变动直接计入当期损益并调整资产帐面价值。因此,新会计准则实施后,公允价值计量模式的应用必然会带动企业资产的重新估价。

(二)对投资会计准则分类及核算方法的变化

根据原会计准则的规定,企业对外投资分为短期投资和长期投资,长期投资又分为长期股权投资与长期债权投资。但是新会计准则取消了短期投资、长期债权投资的概念,将企业对外投资定义为金融资产这一大类,包括长期股权投资和四类具体的金融资产,即按照核算方法的不同,分为长期股权投资与其它金融资产两大类。新准则将其它金融资产分为四大类:交易而性金融资产、可供出售金融资产、贷款与应收账款、持有至到期投资,原“短期投资”重新定义为交易性或可供出售金融资产,原“长期债权投资”在新准则中重新定义为持有至到期投资。其中交易性金融资产、可供出售金融资产、持有至到期投资的初始投资成本均按照公允价值确认与计量;对于交易过程中发生的相关交易费用,交易性金融资产直接计入当期损益,可供出售金融资产、持有至到期投资计入初始确认金额;关于后续计量,交易性金融资产资产负债表日按照公允价值计量模式计量公允价值变动形成的利得或损失计入当期损益,可供出售金融资产的公允价值变动计入发生的所有者权益,而持有至到期投资采用实际利率法,按摊余成本计量。

关于长期股权投资的核算,初始计量方法与原准则相比发生了较大的变化,主要是需要区分同一控制下的企业合并与非同一控制下的企业合并而采用权益结合法与购买法,后续计量方法与原准则规定相似,仍采用权益法与成本法,但两种后续计量方法的应用范围与原准则不同。

(三)资产计量和交易核算的会计处理发生变化

新会计准则与原准则相比,在存货、投资性房地产、资产减值准备等资产的计价方法与会计核算、债务重组、非货币易等交易的会计处理等方面都发生了较大变化。对于存货计价方法,原会计准则规定存货可以采用四类计价方法:先进先出法、后进先出法、加权平均法和移动平均法,而新会计准则取消了其中的后进先出法,规定存货计价只能采用其他三种计价方法。新会计准则的这一规定降低了在原材料价格发生变化时企业利用后进先出法调节利润的空间。原会计准则对于投资性房地产并未规定需要在会计报表中单独列报,新会计准则将投资性房地产作为专门的会计准则进行规定,包括列报、会计核算等,更加明确房地产作为投资、存货、固定资产的分类,对于按照确定定义应归属于投资性房地产的项目,需要在会计报表中单列“投资性房产”科目,并选择成本模式或者公允价值模式中的一种进行后续计量。关于交易的会计处理,如债务重组的会计处理,原会计准则规定因债权人让步而导致债务人被豁免或者少偿还债务即债务重组收益计入资本公积,而新会计准则规定债务方和债权方均按公允价值确认重组过程中的资产价值,并将公允价值与帐面价值的差额确认为营业外收入。

二、房地产企业会计核算的特点

(一)分别房地产所属的不同类别

新会计准则对房地产进行了明确的分类,并制定了专门的投资性房地产会计准则。按照对新会计准则的理解,房地产按照用途和性质分为:用于投资的投资性房地产、企业自用并计入固定资产或无形资产的房地产、作为存货有待出售的房地产三大类。按照新准则规定的定义,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。具体包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。企业拥有产权的房屋建筑物中不属于投资性房地产的包括两种情况,一种是指自用房地产,在资产负债表中作为固定资产核算,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;第二种是房地产开发企业开发并拟出售的房地产,在资产负债表中作为存货核算。企业在执行投资性房地产准则时,应根据投资性房地产的定义和主要内容,对企业的资产、负债和所有者权益进行重新分类、确认和计量。

(二)投资性房地产准则规定会计核算新方法

投资性房地产准则规定,投资性房地产应按成本模式进行初始计量。对于外购的投资性房地产,按照购买价格、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出,作为入账价值。对自行建造的投资性房地产,按照建造该资产使其达到预定可使用状态前所发生的必要支出作为入账价值。按照新会计准则的规定,投资性房地产的后续计量可选择采用成本模式或公允价值模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更,由成本模式可以转为公允价值模式,视为会计政策变更,而一旦采用公允价值计量模式,则不得转为成本模式。鉴于我国当前市场经济体系还不够健全完善,资产的活跃市场程度不够,公允价值的应用缺乏规范的市场环境和规则,因此应在适度谨慎的情况下运用公允价值,以避免出现人为操纵利润的情况。在公允价值模式核算情况下,投资性房地产转换为非投资性房地产时,应当以转换当日投资性房地产的公允价值作为非投资性房地产的入账价值,公允价值与账面价值的差额计入当期损益,公允价值变动损益。

三、新会计准则变化对房地产企业的影响

(一)计量模式的变化影响房地产企业业绩

新会计准则规定资产计量与交易核算较多的采用公允价值计量模式,对房地产企业的业绩必将产生较大的影响。公允价值的计量之前已作分析。资产减值准则的较大变化尤其会对房地产企业应用新会计准则初期的业绩产生较大影响。在原会计准则下,较多企业把计提与转回资产减值准备作为企业在年度间调节利润的工具,在行业景气时通过计提各项减值准备隐藏利润,在行业低潮时通过转回减值准备来提升企业业绩,能够平衡年度间利润,满足企业上市或融资的需求。而新资产减值准备准则规定,长期股权投资、固定资产、在建工程等长期性投资一旦计提资产减值准备或确认资产减值损失,在以后年度不得转回。而实施新会计准则之际,企业可能会结合新会计准则的变化,在实施新会计准则前突击调整账务,包括提前转回在新准则中规定不可转回的减值准备,以免在应用新准则后因为新准则对某些会计处理限制而影响企业利润。

(二)增加房地产企业操纵利润的机会

由于此次新会计准则的变化主要是为了与国际会计准则接轨,而我国国情与国际市场还存在一定差距,因此新会计准则的规定在我国当前市场情况下,可能会提高企业操纵利润的空间。首先是企业可以利用无形资产的计量操纵利润。新《企业会计准则――无形资产》规定将企业的研发分为两个阶段,允许开发支出资本化,大大降低了无形资产摊销对当期利润的影响。尽管新准则对公司的研究阶段和开发阶段进行了定义区分,但实际操作中,由于无形资产开发业务复杂,很难准确区分研究和开发阶段,容易成为利润调节的新手段。其次,企业可能通过债务重组的处理调节利润。新《企业会计准则――债务重组》规定对于债权人的让步,不再直接计入资本公积,而是确认为债务重组利得,计入当期损益。对于陷入财务困境的上市公司,控股股东或利益相关方出于自身利益考虑,往往通过债务重组的债务豁免增加利润。

(三)投资性房地产不同计量方法对企业的影响

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财政部于2006年2月15日了重新修订的《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》，自2007年1月1日起在上市公司施行。新准则与以前及修订的准则在定义及判断非货币易事项的标准上是一致的，主要的不同在于新准则在一定条件下引入公允价值以及是否同时满足“具有商业实质”和“换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量”而采取不同的会计处理方法。究竟是采用账面价值还是公允价值计价，关键在于对非货币性资产交换是否具有商业实质的判断。

一、具有商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量的非货币性资产交换的会计处理

按照准则规定：具有商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产成本，公允价值与换出资产的账面价值的差额计入当期损益。

（一）不涉及补价情况下的会计处理

1.单项非货币性资产交换的核算

例1.甲公司以其生产经营用设备与乙公司作为固定资产的货运汽车交换。甲公司换出设备的账面原价120万元，已计提折旧为20万元，公允价值为110万元。乙公司换出货运汽车原价140万元，已计提折旧为30万元，公允价值为110万元。为此项交换，甲、乙公司均以银行存款支付了设备清理费用1万元；假设甲、乙公司换入的货运汽车及设备均作为固定资产管理，甲公司对设备计提了减值准备2万元，乙公司未对换出的设备计提减值准备。（不考虑相关税费）

甲公司的账务处理：（单位：万元）

（1）将设备转入清理

借：固定资产清理 98

固定资产减值准备2

累计折旧20

贷：固定资产 120

（2）支付清理费用

借：固定资产清理 1

贷：银行存款 1

（3）换入的货运汽车入账价值=110+1=111

借：固定资产111

贷：固定资产清理99

营业外收入―非货币资产交换收益12

乙公司的账务处理：（单位：万元）

（1）将汽车转入清理

借：固定资产清理 110

累计折旧30

贷：固定资产 140

（2）支付清理费用

借：固定资产清理1

贷：银行存款1

（3）换入的生产经营用设备入账价值=110+1=111

借：固定资产111

贷：固定资产清理111

2.多项非货币性资产交换的核算

对于多项非货币性资产交换，应按照换入各项资产的公允价值占换入资产公允价值总额的比例，对换入资产的成本总额进行分配，确定各项换入资产的成本。

例2.甲公司和乙公司均为增值税一般纳税人，其适用的增值税税率为17%。经与乙公司协商，甲公司将其生产用设备、库存原材料与乙公司的生产用设备、专利权和库存商品进行交换。甲公司换出设备的账面原价为800万元，已提折旧为500万元，公允价值为400万元；原材料的账面价值为200万元，公允价值和计税价格均为220万元。乙公司生产用设备的账面原价为700万元，已提折旧为400万元，公允价值为320万元；专利权的账面价值为180万元，公允价值为220万元；库存商品的账面价值为60万元，公允价值和计税价格均为80万元。假设甲乙公司交换后的用途不变，换出资产均未计提减值准备，在交换过程中除增值税、营业税以外未发生其他相关税费。

甲公司的会计处理

（1）计算甲公司应分配的换入资产公允价值总额=320+220

+80=620（万元）

甲公司换入资产的成本总额=换出资产的公允价值+应支付的相关税费-可抵扣的增值税进项税额=400+220+220×17%

-80×17%=643.8（万元）

（2）计算甲公司换入各项资产应分配的价值

甲公司换入乙公司设备应分配的价值=643.8×320/620

=332.28（万元）

甲公司换入乙公司专利权应分配的价值643.8×220/620

=228.46（万元）

甲公司换入乙公司库存商品应分配的价值=643.8×80/620

=83.06（万元）

（3）甲公司应确认换出资产损益

换入资产成本-（换出资产账面价值+支付的相关税费）=换出资产的公允价值-换出资产的账面价值=400+220-[（800-500）

+200]=120（万元）

乙公司的会计处理：

（1）计算乙公司应分配的换入资产公允价值总额=400+220

=620（万元）

乙公司换入资产的成本总额=换出资产的公允价值+应支付的相关税费-可抵扣的增值税进项税额=320+220+80+80×17%-220×17%+220×5%=607.2（万元）

（2）计算乙公司换入各项资产应分配的价值

乙公司换入甲公司设备应分配的价值=607.2×400/620

=391.74（万元）

乙公司换入甲公司原材料应分配的价值=607.2×220/620

=215.46（万元）

（3）乙公司应确认换出资产损益

换入资产成本-（换出资产账面价值+支付的相关税费）=换出资产的公允价值-换出资产的账面价值=320+220+80-[（700

-400）+180+60]=80（万元）

（二）涉及补价情况下的会计处理

在涉及补价的情况下，新准则给出了一个25%的参考比例。具体算法如下：

收到补价的企业：收到的补价÷换出资产公允价值≤25%

支付补价的企业：支付的补价÷（支付的补价+换出资产公允价值）≤25%

1.单项非货币性资产交换的核算

例3.甲公司以其离主要生产基地较远的仓库与离甲公司主要生产基地较近的乙公司的办公楼交换。甲公司换出仓库的账面价值原价为380万元，已计提折旧50万元，公允价值为360万元；乙公司换出办公楼的账面价值原价为450万元，已计提折旧100万元，公允价值为370万元。甲公司另支付现金10万元给乙公司。假设甲乙公司换入的建筑物均作为固定资产管理，未对换出的设备计提减值准备（不考虑相关税费）。

甲公司（支付补价）的会计处理：

（1）判断是否属于非货币换：10/（360+10）×100%=2.7%＜25%（属于非货币换）

（2）会计分录：（单位：万元）

①将仓库转入清理

借：固定资产清理 330

累计折旧50

贷：固定资产380

②换入的办公楼入账价值=360+10=370

借：固定资产370

贷：固定资产清理330

银行存款10

营业外收入――非货币资产交换收益30

乙公司（收到补价）的会计处理：

（1）判断是否属于非货币换：10/370×100%=2.7%25%（属于非货币换）

（2）会计分录：（单位：万元）

①将资产转入清理

借：固定资产清理 350

累计折旧 100

贷：固定资产 450

②换入仓库入账价值=370-10=360

借：银行存款10

固定资产360

贷：固定资产清理 350

营业外收入――非货币资产交换收益20

2.多项非货币性资产交换的核算

例4、甲公司和乙公司均为增值税一般纳税企业，其适用的增值税税率为17%。甲公司为适应经营业务发展的需要，经与乙公司协商，将甲公司原生产用的厂房、机床等设备，以及库存原材料，与乙公司的办公楼、小轿车、客运大轿车进行交换（均作为固定资产核算）。甲公司换出厂房的账面原价为150万元，已提折旧为30万元，公允价值为100万元；换出机床的账面原价为120万元，已提折旧为60万元，公允价值为80万元；换出原材料的账面价值为300万元，公允价值和计税价格均为350万元。乙公司换出办公楼的账面原价为150万元，已提折旧为50万元，公允价值为150万元；换出小轿车的账面原价为200万元，已提折旧为90万元，公允价值为100万元；客运大轿车的账面原价为300万元，已提折旧为80万元，公允价值为240万元；甲公司收到乙公司支付现金40万元。假设甲乙公司的换出资产均未计提减值准备，在交换过程中除增值税以外未发生其他相关税费，甲乙公司换入的资产用途与换出单位相同。

甲公司（收到补价）的会计处理：

（1）判断是否属于非货币易：40/530=7.55%

（2）计算甲公司应分配的换入资产公允价值总额=150+100

+240=490（万元）

甲公司换入资产的成本总额=换出资产的公允价值+应支付的相关税费-补价=100+80+350+350×17%-40=549.50（万元）

计算甲公司换入各项资产应分配的价值

甲公司换入乙公司办公楼应分配的价值=549.5×150/490

=168.21（万元）

甲公司换入乙公司小轿车应分配的价值549.5×100/490

=112.14（万元）

甲公司换入乙公司大轿车应分配的价值=549.5×240/490

=269.14（万元）

（3）甲公司应确认换出资产损益

换出资产的公允价值-换出资产的账面价值=100+80+350

-[（150-30）+（120-60+300）=50（万元）

乙公司（支付补价）的会计处理：

（1）确认是否属于非货币易：40/（490+40）=7.55%

（2）计算乙公司应分配的换入资产价值总额=100+80+350

=530（万元）

（3）乙公司换入资产的成本总额=换出资产的公允价值+应支付的相关税费-可抵扣的增值税进项税额=150+100+240+40

-350×17%=470.5（万元）

计算乙公司换入各项资产应分配的价值

乙公司换入甲公司厂房应分配的价值=470.5×100/530

=88.77（万元）

乙公司换入甲公司机床应分配的价值=470.5×80/530

=71.02（万元）

乙公司换入甲公司原材料应分配的价值=470.5×350/530

=310.71（万元）

乙公司应确认换出资产损益：

换出资产的公允价值-换出资产的账面价值=150+100+240

-[（150-50）+（200-90）+（300-80）]=60（万元）

二、未同时符合具有商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量条件的非货币性资产交换的会计处理

不具有商业实质和换入资产或换出资产的公允价值不能够可靠计量的非货币资产交换，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。

（一）不涉及补价情况下的会计处理

1.单项非货币性资产交换的核算。现以例1资料为例：

甲公司的账务处理：（单位：万元）

（1）将资产转入清理

借：固定资产清理98

固定资产减值准备2

累计折旧20

贷：固定资产 120

（2）支付清理费用

借：固定资产清理1

贷：银行存款 1

（3）换入的货运汽车入账价值=120-20-2+1=99万元

借：固定资产99

贷：固定资产清理99

乙公司的账务处理：（单位：万元）

（1）将固定资产转入固定资产清理

借：固定资产清理 110

累计折旧30

贷：固定资产 140

（2）支付清理费用

借：固定资产清理 1

贷：银行存款 1

（3）换入的生产经营用设备入账价值=110+1=111

借：固定资产111

贷：固定资产清理111

2.多项非货币性资产交换的核算。现以例2资料为例：

多项非货币性资产交换，应当按照换入各项资产的原账面价值占换入资产原账面价值总额的比例，对换入资产的成本总额进行分配，确定各项换入资产的成本。

甲公司的会计处理：

（1）计算甲公司应分配的换入资产原账面价值总额=（700-400）

+180+60=540（万元）

甲公司换入资产的成本总额=换出资产的账面价值+应支付的相关税费-可抵扣的增值税进项税额=（800-500）+200+220

×17%-80×17%=523.8（万元）

（2）计算甲公司换入各项资产应分配的价值

甲公司换入乙公司设备应分配的价值=523.8×300/540

=291（万元）

甲公司换入乙公司专利权应分配的价值523.8×180/540

=174.6（万元）

甲公司换入乙公司库存商品应分配的价值=523.8×60/540

=58.2（万元）

（3）甲公司不应确认换出资产损益

乙公司的会计处理：

（1）计算乙公司应分配的换入资产价值总额=（800-500）+200=500（万元）

乙公司换入资产的成本总额=换出资产的账面价值+应支付的相关税费-可抵扣的增值税进项税额=（700-400）+180+60+80×17%-220×17%+220×5%（专利权专让营业税）=527.2（万元）

（2）计算乙公司换入各项资产应分配的价值

乙公司换入甲公司设备应分配的价值=527.2×300/500

=316.32（万元）

乙公司换入甲公司原材料应分配的价值=527.2×200/500

=210.88（万元）

（3）乙公司不应确认换出资产损益

（二）涉及补价情况下的会计处理

支付补价的，应当以换出资产的账面价值，加上支付的补价和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。

收到补价的，应当以换出资产的账面价值，减去收到的补价并加上应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。

三、非货币性资产交换业务对企业所得税的影响

税法规定：非货币易的双方均需作视同销售处理，按照换出资产的公允价值减去换出资产的账面价值和应支付的相关税费后的差额，确认资产转让所得。

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[关键词]新会计准则 房地产企业 税收筹划

一、引言

房地产行业是国家经济发展的重要支柱，也是纳税大户，房地产开发从立项、建设到销售涉及到十多种税，占我国实体税税种的半数以上。2007年以来，国家为规范房地产行业发展，相继出台了房地产企业土地增值税全面清算、房地产企业所得税预缴比例等相关文件规定，《企业会计准则第3号——投资性房地产》也第一次出现在我国会计准则体系当中，就企业投资性房地产的确认、计量、披露提出了明确要求。面临国家宏观调控政策和市场竞争对手的双重压力，如何在新会计准则及税收法律政策框架下，有效降低税负以节约成本，已成为房地产企业纳税筹划工作的重要课题。

二、房地产企业税收筹划的必要性

1.房地产企业多元化业务与复杂的成本结构对税收筹划的迫切需求。与其他行业比较而言，房地产企业涉及的税种多，税负重，采取有效地税收筹划方案，减轻资金压力，降低成本，是房地产企业的迫切需要。首先，房地产企业的多元化业务需要精细的财税管理。房地产行业的开发经营活动涉及到规划设计、征地拆迁、房产建造、经营销售等诸多范畴，经营内容广泛，经营业务多元，管理流程复杂，必须采取与之适应的财税管理模式才能有效控制税负成本。其次，房地产企业成本、费用结构复杂。比如：开发成本内容包括：征地拆迁费、基础设施建设费等；经营成本则主要涉及到土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本等。这些都要求房地产企业进一步完善税收筹划方案，节约经营成本。

2. 新会计准则背景下房地产企业税收筹划调整的必要性。随着新的会计准则体系的确立，《企业会计准则第3号——投资性房地产》、《企业会计准则第15号——建造合同》等法规的出台都为房地产企业财税方案的调整提出了新的要求。比如：会计准则所提供的会计政策如投资性房地产计量基础、存货计价方法的选择，在一定范围内赋予了企业选择税收的权利，使房地产企业可立足于节税角度进行税收筹划；此外，新会计准则要求采用资产负债法对所得税进行会计处理，新会计概念、会计工具在会计核算中的应用，也要求企业在面临税收筹划时考虑到更多的问题，重新规划和考量企业税收筹划方案。

三、房地产企业税收筹划的具体思考

1.对企业所得税的税收筹划。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的相关规定，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，或已开始投入使用，或已取得了初始产权证明，均视为开发产品完工。在此情况下，已完工的开发产品须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税，而非按照计税毛利率的方式来计算。针对于此，房地产企业在经营过程中应注意文件规定的完工条件，充分利用税法规定的税前扣除项目包括财产保险、失业保险、工伤保险、营业税及附加等，推迟完工时间，合法应用迟延纳税的筹划，延迟纳税时间，使货币的时间价值得到有效发挥，进而达到缓解企业资金压力的效果。

2.对土地增值税的纳税筹划。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%至60%不等，是房地产企业税负的主要部分。把握土地增值税的税率特点及有关优惠政策，应用税收筹划手段，适用低税率或享受免税待遇，对降低房地产企业经营成本极为重要。首先，要合理利用土地增值税的征税范围界定进行税收筹划。具体来说，判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。由此，房地产企业可以采取房地产代建房形式，在开发项目之初确定最终用户，定向开发，合作建房，开发完成后收取劳务收入性质的代建资金或建成后按比例分房自用，期间就不会出现房地产权属的转移，避开土地增值税的征税范围，达到减轻税负的目的。此外，房地产企业还可以分离装修费用、折扣价销售商品房等方式来加快资金回笼，降低增值额达到减税的目的；或是适当追加项目投资，如增加园林绿化投入，提高住宅配套设施标准等，在提升品牌美誉度、促进销售的同时，也可以增加可扣除项目的金额，减少应付税额。

3.对房地产企业销售收入的税收筹划。不动产销售是房地产企业的主要收入来源。新企业会计准则中的收入准则严格规定了企业销售收入的确认条件，但也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。准则规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但从房地产销售情况来看，由于房价趋势走高，单次付款较为困难，分期收款销售房产是目前房地产业销售的主要营销策略。对此，为体现会计的谨慎性原则，企业也应按合同约定的收款时间分次确认收入，结转成本，达到延迟收入确认时间和缴纳各种税款的目的，对于预售房款的会计处理也是如此。这样，一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，同时还获取了税款资金的时间价值，侧面达到了节税的目的。

四、结语

新会计准则的和实施是中国会计业界与国际接轨的重要举措，也是中国会计改革的历史中的飞跃式进步。房地产企业作为资金密集型企业，财会人员尤其要重视新会计准则所带来的诸多变化，深入了解企业实际状况，熟练掌握国家税收法律规定，做好税收筹划工作，合法运用节税措施，解决企业纳税实务中的一些问题。

参考文献：

[1]盖地.企业税务筹划理论与实务[M].哈尔滨：东北财经大学出版社，2005

[2]毛庆.新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].经济研究导刊，2011，15（4）

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税收筹划是随着我国市场经济发展而出现的一种会计行为，相比国外企业税收筹划工作，我国具有起步较晚的特点，但是我国在经济的不断发展中，税收筹划也在与时俱进，不断的更新发展中，而且在各行各业中进行有效运用，为企业创造了一个有利条件。税务筹划又称纳税筹划，是企业日常生产与经营过程中不可或缺的重要组成部分，指的是企业纳税人在法律规定许可的范围内，利用各种合法以及非违法的方式，通过各种不同的形式与途径，包括投资、经营、筹资和理财等活动进行事先安排和筹划，对自身的纳税工作予以科学合理、有效的策划和财务安排的活动，尽可能减少不必要的纳税支出，实现利润最大化的目标，因此进行税务筹划是纳税人的必由之路。在新的市场经济大环境下，我国于2006年2月对新会计准则进行，从2007年1月1日正式实施开始，是为加强企业会计控制，避免会计舞弊现象的频繁发生而制定的会计准则。作为一个房地产企业而言，在这个执行了八年多的新会计准则下，税收筹划也受到了多方面的影响。

二、房地产企业在新会计准则下税收筹划所受影响

（一）新会计准则对房地产企业存货计价方法、投资性房地产、固定资产计量的影响。新会计准则在存货计价方法上开始转变，规定《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法进行转变，此种计价方法的转变一定程度上会造成毛利的波动。该方法，尤其是在通货膨胀的市场背景下采取加权平均法和先进先出法会造成一定的税负增加。因为房地产企业自身具有建设的周期长，假设取消或限制存货后进先出的计价方法后就会直接影响着房地产企业的当期损益，对房地产企业税金和利润空间两方面造成影响。其次是投资性房地产方面的新规定，该规定指出为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。说明如果采用的计量方式为公允价值，摊销或计提折旧将无法再进行，企业税负将会有一定程度的增加。最后是新会计准则对固定资产计量的规定对房地产企业的涉税状况也是有影响的。该规定明确了固定资产的折旧方法、折旧年限，而在房地产企业中，主要是以固定资产的形式存在，而且成为企业资产方面的一个重要的组成部分，所以房产的结构与管理水平高低将会对房地产企业的竞争力有着巨大影响。

（二）新会计准则促进了房地产企业税收筹划空间的扩展。一是对公允价值加以利用进行税收筹划，在新会计准则中关于公允价值计量模式做了许多规定，从房地产企业负债与资产计量方面来分析，房地产企业的折旧、摊销和成本等损益的计算都会出现相应的变化，所以对于房地产企业而言，就需要利用公允价值进行合理有效的税收筹划。一方面要充分利用为房地产企业提供的专业会计政策。包括固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策，如果选择的会计政策不一样，就会造成所能取得的税收筹划效果不一样，使得面临的税负也差别很大。另一方面新业务的税收筹划。新的业务主要指企业年金和投资性房地产。在这些方便需要根据情况做好相应的税收筹划。二是新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制的方面要多很多，这些限制，在很大的程度上将引起房地产企业的损益出现一些改变，这样房企税收筹划中就不得不让对当前的操作手段和方式做出相应的调整。

三、新会计准则下的房地产企业税收筹划对策

（一）加强关注税收政策，采取相应对策。在社会经济发展过程中，国家的税收政策都会做出相应的调整，相应地，房地产企在税收筹划方面，可以根据房地产企业特征构建相应的信息管理系统，利用有效方法掌握税收政策实际变动情况，这样才有利于房企有效、及时的制定问题解决对策。如《建造合同》准则是新会计准则的第15号准则，主要是对代建房的规范。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，而房地产企业存在自主开发、代建房和合作建房等多种多样开发。

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一、公允价值在我国房地产企业运用中存在的问题

1.房地产估价过高。

对于投资性房地产准则中运用公允价值，最先接触的就是房地产的评估，从原来的历史成本转换成公允价值计量，或是直接采用公允价值计量的企业，房地产的评估价值都是房地产企业第一步要确认的。一般情况下，在房地产评估中，通常是将土地价值与建筑物价值同时评估，因此得到的评估价值并非只是建筑物的价值，而是包含了土地使用权价值的房地产评估值。要想得到真正的房产及建筑物的价值就必须用房地产价值扣减土地价值。然而，在实际操作中，很少有人会这样作。特别是目前土地供给有限，为了赚取土地价格上涨的资本所得，企业或个人纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。因此房地产估价人员根据当前的市场经济环境所作出的估价远远高于其实际的价值。

2.房地产企业各期财务数据不具可比性。

根据新《企业会计准则》的规定，房地产企业应当将与投资性房地产有关的所有信息在附注中披露，主要包括：①采用成本计量模式的企业，应披露投资性房地产的折旧或摊销，以及其减值准备的计提情况；②采用公允价值计量模式的企业，说明采用公允价值计量的确定依据和方法，以及因采用公允价值计量而对损益产生的影响。而采用公允价值模式对投资性房地产计量，很可能增加了财务报表项目的波动性。在公允价值模式下，导致企业财务报表项目的波动主要有以下几个因素：房地产所在市场环境、房地产风险状况、房地产企业自身信用的变化。因此可能导致财务报表使用者做出错误的判断。对于企业投资性房地产的一些情况（地理位置、面积、单价及同类房地产市场价格和相关信息）报表使用者无法从企业财务信息披露中得知，因此也无从判断企业采用的什么计量模式。

3.房地产企业净利润波动幅度增大。

在过去会计制度下，企业投资性房地产没有单独作为科目，而是计入固定资产或无形资产中，其市场价值的变动也不计入当期损益。因此我们无法从相关的财务报表中寻找其变动过的痕迹，这将不能确切的反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。企业采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧和减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量。在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，直接计入当期损益。目前我国房地产市场已经进入快速发展的阶段，房地产市场环境也日益成熟和完善，除个别现象以外，大多数投资性房地产都存在较大幅度的增值，因此企业的利润将会得到迅猛的提升。按照新《企业会计准则》的要求，若以公允价值重新计量那些“暴涨”的投资性房地产，那么企业将重估后的增值额全都计入当年的净利润，这将使得净利润持续增长。

4.实际执行公允价值时存在一定难度。

（1）采用公允价值计量的条件苛刻。房地产企业要采用公允价值模式，必须满足两个规定的条件：①投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其它相关信息，从而对公允价值做出合理估计。在实际操作过程中，公允价值的估计涉及一系列的程序，使得采用公允价值计量存在一定难度。

（2）企业选择计价模式的标准差异化。新《企业会计准则》在实施的过程中，企业在选择计量模式的问题上往往时基于企业业绩的需要，这使得很多符合条件的房地产企业对选择公允价值计量“望而却步”。主要表现在：①由于采用公允价值计量，会使得许多投资性房地产企业的超额资产显现出来，同时净资产率也会增大，但是若企业不能同时增大当年的净利润的话，将会导致净资产收益率大幅降低；②采用公允价值计量将使企业更依赖于市场信息；③对因采用公允价值计量而产生的增值，企业也将面临税赋增加的可能。

（3）市场环境的有效性不强。企业采用公允价值计量的关键在于房地产市场的有效性，即为房地产所确定的估计值必须“公允”的，否则就会存在企业有变相操纵利润的机会。只有在比较活跃且相对规范的交易市场中和客观公正的评估机构，企业才能真是的反映企业的价值。目前，这两个条件在我国仍不完备。因此，从客观上讲，企业操纵利润的能力将得到增强，而相关政府部门实行管制规范的成本将加大。另外对那些持有投资性房地产数量较多的企业，每年增加的评估费用也值得考虑。

（4）获取信息成本较高。投资性房地产后续计量的关键是合理确定公允价值。由于目前我国缺乏活跃市场且市场化程度低，公开的市场报价很难取得。若房地产企业采用了公允价值计量，那么，企业将每年聘请独立的评估师或评估机构对其所有的投资性房地产进行评估，并且在将投资性房地产的变动情况、公允价值的确认方法和理由直接披露在年报表中。与历史成本相比，这将大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。当企业在房地产市场上无法直接取得共有云价值时，又不愿意花费代价时，企业极有可能放弃国内公允价值计量模式，而采用成本模式。

二、公允价值在我国房地产企业运用中存在问题的原因分析

1.缺乏相应的市场环境和客观的评估机构。

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[关键词]房地产企业 会计信息质量 会计准则

一、前言

当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。

二、房地产企业会计信息质量存在的问题

(1)风险信息披露内容不完整

房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。

(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观

对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。

(3)企业内部会计核算不完善

当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。

(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善

当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。

三、提高房地产会计信息质量的对策建议

针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:

(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。

(2)完善配套工程的会计核算准则指引

我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。

(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计

针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。

(4)完善房地产企业的会计规范体系

近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。

四、结束语

由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。

参考文献:

[1]崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009;1

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关键词：房地产企业；会计核算；会计准则；企业内控

一、房地产企业会计核算现状及普遍存在的问题

（一）收入过程确认复杂

通常情况下，房地产商品的销售包括两种：事先签订建造合同，根据合同约定进行开发以及自行开发并销售。针对于前者，一般按照建造合同中约定的标准进行收入的确认，这种情况的收入确认相对统一和规范。而对于后者而言，由于其自行开发房地产的耗费巨大，开发周期较长，并且房地产作为一类特殊的商品具有很高的价值性。这些特点决定了房地产商品在销售过程中通常综合使用分期付款与预售等多种复杂的销售方式。销售环节的销售方式多样性使得准确判断商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移就成为了房地产企业会计核算过程中的一项难点。

（二） 房地产企业的前期开发成本与销售收入难以配比。

1、由于房地产开发项目的周期较长，通常一个项目从土地开发到确认收入要经过2至3年甚至甚至更长的时间。而在较长的建设周期过程中所发生的各项费用按照现行企业会计准则及相关会计制度的规定应计入当期费用。这就出现了这样一个在房地产企业普遍存在的问题，即如果房地产开发工程没有完工，即使商品房已经全部完成销售，其预售价款也不能确认为企业当期收入，这就造成了费用与收入相配比者一会计上的基本原则在房地产企业的日常会计核算中无法体现。

2、房地产企业开发项目时的成本核算主题是基于整个工程项目，但在销售过程中，由于户型以及楼层存在差异，商品房的售价也不尽相同，通常一个房地产项目在开发的初始阶段会产生大量的费用支出，但是收入几乎为零。这就造成房地产企业的投入产出比存在巨大的阶段性波动。房地产企业结转成本的方法一般是按照当期竣工的核算对象的总成本比上开发总面积，计算出单位面积造价，进一步得出该期开发项目的总成本。这种成本计算方法本并没有考虑到楼层、户型等区别因素，所以得出的成本指标缺乏可靠性与真实性。以上两方面原因造成房地产企业的当前开发成本与其销售收入难以进行配比。

（三）内部控制缺失

缺乏完善的内控机制，不利于房地产企业会计内控。大多数房地产企业尤其是中小型房地产企业对于会计内控机制建设重视程度不够，相关内控制度也完善，使企业会计制度出现漏洞，核算准确性不高，缺乏制度保证，不利于企业的健康发展，增大企业运营风险。

二、房地产企业完善会计核算的办法与对策

（一）扩大房地产企业的会计信息披露程度

一方面，在房地产企业的信息披露中应该涵盖对土地储备量和成本的披露。由于近年来的土地价格上涨，在房地产企业项目开发的总成本中，土地成本所占比重越来越大。房地产企业所拥有土地储备量与现有土地储备的成本状况共同决定了企业的未来发展水平。但是房地产企业的会计信息使用者往往无法通过企业土地使用权总额来判断土地储备的情况，因此，增大对土地储备量及其成本的披露程度至关重要。另一方面，要不断加强房地产企业相关风险的披露。资金投入大，回报周期长等诸多因素造成房地产行业相对于其他行业而言属于高风险性行业，所以其披露的信息应该涵盖企业的有关风险信息。在企业的报表中应该增加披露风险的信息，例如对房地产企业所面临的政策风险、工程质量风险以及债务违约风险等都应该进行具体说明。

（二）完善对房地产企业借款费用核算

由于房地产开发项目发生的专门借款与项目总成本之间存在着密切联系，所以应该将其划分为间接费用范畴。在会计上，对于借款费用的核算应该遵循配比原则，借款费用成本核算的对象应包括成本累计并没有超过项目预收款且还没有完工的项目。

（三）优化会计科目设置

房地产企业应从自身实际情况出发，综合考虑业务范围、经营规模、电算化水平的因素去设置本企业所需的会计科目。对于规模大，业务涉及面广的企业可以设置全面完整的会计科目体系。而对于规模较小且业务单一，电算化水平较低的企业，则可以在满足日常会计核算的前提下，适当删减一下不常用的会计科目以提高会计核算效率。与此同时，财政部门应建立针对于房地产企业的完善的会计科目体系，通过统一规范的科目设置，加强对企业日常财务活动的监督。

（四）规范收入确定专业标准

专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准。房地产销售环节销售形式的多样性造成了房地产企业收入会计核算的复杂性。在实务操作中，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据。签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，只是法律意义上的一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，也不能确认收入。

三、结语

房地产行业作为和百姓日常生活息息相关的领域，其在整个经济运行中所发挥的作用不言而喻。而作为房地产企业日常运营的微观层面，其会计核算方面存在的问题也应受到高度重视，只有完善会计制度设计，将会计核算制度与行业实际情况相结合，完善内部控制，加强会计信息披露，才能使房地产行业走向规范化与有序化，为国民经济发展增添新的动力。

参考文献：

[1]周卫清.试论房地产企业会计核算中的问题和对策[J].天津经济，2008（10）.

[2]郭文杰.房地产企业成本核算中应注意的几个问题[J].会计之友， 2007（02）.

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关键词：成本核算准则开发产品成本结转方法 纳税影响

中图分类号：F293文献标识码： A

房地产开发企业产品成本核算在会计实务工作过程中并未统一，一方面是现行的企业会计准则没有作出具体的规定，并未说明房地产企业开发产品成本的确认、计量问题；另一方面房地产开发企业所处的地理区域、经营模式不同，以及会计人员学历背景、专业水平的的差异，做出的会计职业判断不同。

一、房地产开发企业会计制度和成本核算概述

（一）房地产开发企业会计制度演进过程

房地产开发企业曾执行过三项会计制度，即1983年12月31日前执行《基本建设简易会计制度》，1984年1月1日至1988年12月31日执行《国营建设单位会计制度》，1989年1月1日起执行《国营城市建设综合开发企业会计制度―会计科目和会计报表》，1993年7月1日起执行财政部的《房地产开发企业会计制度》，《国营城市建设综合开发企业会计制度―会计科目和会计报表》同时废止。

2000年12月29日，财政部根据《中华人民共和国会计法》和《企业财务会计报告条例》制订了《企业会计制度》，于2001年1月1日起暂在股份有限公司范围内执行，2006年2月15日，财政部又了22项新制定的企业会计准则，修订了现行的17项企业会计准则，新的会计体系由1项基本会计准则和38项具体会计准则组成，实施时间为2007年1月1日，实施范围首先在上市公司，鼓励其他企业提前执行。

在此可以看出，现行的基本准则和具体准则与《房地产开发企业会计制度》、《企业会计制度》等会计制度是并存的，我国房地产开发企业可能执行着不同的会计制度。

（二）房地产开发企业产品成本核算释义

房地产开发企业产品是指企业日常生产经营活动中持有以备销售的或为销售正在开发的商品房和土地，一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象，成本核算对象是为了计算产品成本而确定的归集和分配生产费用的各个目标，即产品开发、建设过程中的各项耗费的承担者。房地产开发企业产品成本核算项目包括地土征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、销售费用、借款费用等方面。

房地产开发企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，计入成本核算对象成本。

二、房地产开发企业产品成本核算方面的问题

（一）开发产品的间接成本分配和结转方法制度规定不明确

根据现行最早下发执行的《房地产开发企业会计制度》（财会字[1993]第2号）规定：“应由开发产品成本负担的间接费用，应先在‘开发间接费’科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本”。2013年8月16日颁布的《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）规定：“由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本”。至此才算首次明确房地产开发企业间接成本核算的分配方法，在此期间企业只能参照税法关于计税成本确定的原则自行选择分配方法，一定程度上影响财务报告反映的会计信息的可比性。

（二）成本分配和结转方法的选择对企业所得税的影响

对于房地产开发企业而言，一个项目往往涉及许多业态，造成发生的有关费用大部分都是由几个成本对象共同负担的，分配方法的不同，会给每一个成本对象成本的高低产生重大影响，直接决定了各年度企业所得税支出的大小，选择最有利的分摊方法，可以有效避免多缴企业所得税，延迟企业资金支付，降低资金成本，如果后期未产生项目利润，还可避免申请退税的审批程序。

（三）会计信息披露不完整

《企业会计准则第1号－存货》要求企业应当在附注中披露确定发出存货成本所采用的方法；《企业会计准则第30号－财务报表列报》规定附注一般应当披露重要会计政策的说明，企业在发生某项交易或事项允许选用不同的会计处理方法时，应当根据准则的规定从允许的会计处理方法中选择适合本企业特点的会计政策，并披露会计政策的确定依据。经对部分上市房企2013年度财务报告查阅得知，均未充分披露开发产品成本归集、分配和结转的标准、方法。

三、房地产开发企业产品成本核算的有关建议

房地产开发企业产品成本核算方法的选择不仅影响会计信息的质量，而且关乎企业当年度企业所得税的大小，对企业经营管理至关重要。

1、企业应严格遵守房地产开发企业的相关会计制度，开发产品成本的会计确认、结转标准和方法应符合会计制度和企业会计准则要求，确保会计信息的真实性、完整性、及时性、可比性。

2、从税务筹划的角度，根据项目实际情况，选择有效的成本分配方法，对项目进行深入的研究和分析，并进行详细的成本测算，合理规避多缴企业所得税的风险。

四、结论

企业产品成本核算新的制度已经颁布，并自2014年1月1日起在除金融保险业以外的大中型企业范围内施行，制度规范非常明确。由于房地产开发企业的成本核算具有核算时间跨度长、开发产品成本组成差异大、滚动开发核算难度大等特点，要求会计实务人员要深入研究制度、认真研讨成本核算方法、详细测算、合理选择符合企业实际的成本核算方法。

参考文献：

[1]财政部会计司编写组.2010.企业会计准则讲解.北京：人民出版社.

[2]中华人民共和国财政部.房地产开发企业会计制度.财会字[1993]第2号.

[3]中华人民共和国财政部.关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知.财会[2013]17号.

[4]国家税务总局.关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知.国税发[2009]31号.

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关键词：投资性房地产 会计政策 成本模式计量

理论上讲，随着近年来我国投资性房地产市场价值持续增长、其账面净值显著低于公允价值现象，采用公允价值计量模式将会给企业带来较为丰厚的账面收益，进而为其获得资本市场和再融资提供便利的条件。但是实际情况却是大多数公司仍采用成本模式计量投资性房地产，使用公允价值模式计量模式的企业少之又少。若要深入的剖析投资性房地产会计政策的选择背后的深层原因，还应对有关会计政策及会计政策选择的动因进行深入的了解。

一、投资性房地产会计政策选择原因分析

首先，会计计量与报告中的主观性。会计计量与报告过程是人们主观地期望以货币计量为手段，并用一些特定的方法对会计对象加以反映，以提供与会计管理相关的较为可靠地信息。由于会计计量与报告中存在的主观性特点，就使得财务人员可能对通过以经济业务产生不同的看法，由此产生了企业会计政策选择。

其次，由于投资性房地产企业会计事务方面存在的多样性与复杂性。企业之间由于所处环境、经营规模及经营状况等条件的不同，为促使会计信息恰当的反映企业财务状况、经营成果和现金流量的情况，为获取最大的利益且不违反准则、制度等目的，留给会计人员进行职业判断的余地，企业需要进行会计政策的选择。

二、现阶段我国投资性房地产多选择“成本模式”的原因分析

了解了投资性房地产会计政策选择原因之后，我们就应全方位、深入的剖析，以确定在新会计准则下为什么投资性房地产企业多采用成本模式的原因：

（一）成本模式的选择对税收更有利

成本模式计量时可以通过计提折旧抵销的所得税此时必须缴纳。由抵税效应的消失引起的所得税税赋的加重，也成了不少企业选用公允价值模式进行后续计量的一大顾虑。另外，“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税，但却不能计提折旧抵税。

（二）公允价值模式一经确定，不得随意变更

《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更”； “已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。可见，企业一旦采取公允价值模式计量，就很难再调回到原来的成本模式。正是由于计量模式的不可回转性，使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式，而仍处于观望态势。

（三）公允价值模式的应用不具备完全市场条件

《企业会计准则第3号――投资性房地产》明确规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。不符合上述条件的，不得采用公允价值模式。但是由于相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高，还很难满足新准则所规定的两个条件。

三、完善投资性房地产会计政策选择的方向

（一）完善会计准则与政策法规

新会计准则体系改革的方向是国际会计准则相趋同的会计准则体系。当前，我国市场经济的现实条件是：资本市场建立时间段、有关经济的政策与法规不完善等。因此在多大范围和多大程度上赋予企业会计政策选择权还需要循序渐进。首先，会计准则的制定应具有较为广泛的参与性，借此以提升会计政策选择的民主性与科学性；其次，制定会计准则应具有前瞻性，不应使准则落后于实际的经济活动管理中；再次，加强会计信息披露的规范化建设，防止企业在会计信息披露中的人为操纵和寻租行为。

（二）优化企业内部会计政策选择中的相关权力

会计政策选择权的配置必须建立在科学的公司治理结构上。因此,有必要对相关的各方在索取权问题上有更充分的讨价还价，优化企业内部不同层次在会计政策选择中具有的相关权力，使企业契约的制订更加的完善。具体而言：公司管理层享有会计政策选择的建议权；董事会由不同的利益相关者代表组成，所以公司董事会理所当然的享有会计政策选择的决策权；监事会有各个缔约主体代表参与，具有更广泛的代表性。

四、结束语

企业无论采用公允价值计量模式还是成本计量模式都各有利弊:公允价值的引入符合全球一体化的要求，能够更好的体现投资性房地产的特性，使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值。但是公允价值计量模式在应用过程中存在诸多障碍,比如缺乏完善的理论体系和成熟、有效的市场环境,可操作性不强,等等。成本计量模式则沿用了传统的资产计量方法,会计处理相对比较简单，也容易理解,不受公允价值变动的影响,使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人利用进行利润操纵。但却反应不出投资性房地产的市场公允价值，不符合全球一体化的要求。这两种后续计量模式预计将会在很长一段时间内共存,企业应如何选择,关键还是看该企业适合于哪种模式,根据企业的具体情况进行合理的判断。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则应用指南［M］.北京：中国财政经济出版社，2006

[2]朱莲美,李高波.投资性房地产后续计量模式差异及影响分析[J].财会通讯，2007，（06）

篇10

【关键词】房地产；会计信息；问题与对策

一、引言

房地产行业在我国现代化经济建设中具有举足轻重的地位，可谓是“牵一发而动全身”。如果房地产行业出现较大的波动，则会影响到钢铁价格、家装设计、农民工就业等一系列问题。如今国内的房地产业发展势头较好，从依靠政府扶持向市场调节转变，销售方式也呈现按揭、预售、代销等多样化，在房地产行业大量资金增长过程中，会计信息的质量和准确性是急需考虑的问题。

二、我国房地产行业会计质量的问题

房地产行业与其他行业有所不同，它随着销售手段、房企状况、业绩信息等差异，在执行会计准则时具有一定的特殊性。但由于其行业特殊性，很多会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成房地产企业会计信息质量出现各种问题。

1.销售收入伴随销售方式改变

每个房地产企业均会开发多个项目，其项目建设期的实际成本费用会大于预期费用；随着地价的增长，后期项目建设成本远高于前期建设费用，各期项目间的损益浮动较大。当房地产项目取到预售许可证后，根据其项目体量和行业发展状况，房产营销部门会不定期改变销售策略，如总房款打折、限期垫付、赠送设备平台等，同一项目、同一楼层、同一房型、同一面积的房屋可能因销售方法与售出时间不同，其总房款也不一样。因房地产开发产品价值较高，购买者多采用分期付款的方式，因此造成收款期与房屋交付期不一致。总之，房地产企业的销售收入与其营销手段、营销节点、付款方式有很大关系，且销售收入确定的随意性较大，将造成会计信息和质量的问题。

2.各期业绩信息可比性较差

房地产企业从拿地到土地开发短则一年，长则三四年，其项目分为一期、二期乃至多期工程，项目在建设期投资数额巨大，大量费用将计入到当期损益中。项目在持续开发和预售中，因可能采用分期或垫付的销售形式，总房款不能按照预期期限收回，而且随着项目的投资成本扩大，房地产企业每年的损益表所反映的企业利润波动较大，换句话来说，其财务报表不能准确的反映其财务状况。证监会为了房地产企业能够真实的反映其会计信息，要求预收的房产款能够体现出期初余额、期末余额、预售状况等，但从近几年的报表情况来看，各房企的核算方法不同所披露的信息标准也有所差异。

3.现金流信息披露不完全

房地产市场受政策影响较大，当贷款、限购、认购等政策松弛时，房地产销售总量会呈现上升趋势，因而所产生的销售收入则会增加。房地产企业为了增加销售和树立品牌形象，在每个重要节点会举办各种活动，其物资物料的开支和活动产生的现金流均以企业为单位，房地产企业从拿地、筹建、预售、活动准备等各个环节都需要耗费大量人力、物力、财力，而所有的投资均通过销售产生现金流入。因房地产行业项目开发维持时间长，经营活动中现金流出与流入相对于其他企业具有更大的异步性。

三、完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策

近年来，为适应我国经济体制的改革，国家财政部与证监会陆续出台了一系列有利于会计改革的政策，对提升房地产的会计信息具有一定积极作用。除此以外，从建立房地产行业的会计规范体系、完善房地产行业的内部会计核算、准确反映房地产企业的会计信息等方面也能更好的改善房地产行业会计信息质量。

1.建立房地产行业的会计规范体系

会计准则是针对财务岗位职责和内容所制定的，但建筑工程类项目因筹建费用大、期限长、任务重，一个知名房地产项目的投建可能会促进周边区域经济的发展，因此房地产行业对我国现代化经济建设具有举足轻重的作用。针对其行业特殊性，因对房地产及相关工程建设行业会计信息做定向规范，一是更能够准确披露出房地产企业的经营状况；二是也能够保障房地产企业的既得利益。从大方向上要求房地产行业会计信息的规范性，是保障房企正常运营的基础。

2.完善房地产行业的内部会计核算

很多房企财务部门执行的是国家统一的财会标准，并未根据企业现状制定相应的内部会计核算制定，有些刻意避开国家税收政策，内外账不统一，重视企业征缴需要做的报表，忽略了财务内部核算的规范性。无论筹建项目大小，都需要一个相对完善的会计内部核算制度，它是真实反映企业会计信息的基础。处理好房地产企业内部会计核算状况，对促进项目的顺利进行具有重要作用。

3.准确反映房地产企业的会计信息

准确反映房地产企业的会计信息是改善会计信息质量的基础。财务部门与其他部门有本质区别，从每月、季度、年度报表中能够体现出房地产企业经营活动的现金流出与现金流入，若内部会计信息存在偏差，那么将会影响到整个项目的建设与销售。将每笔涉及销售的会计信息真实、准确、有效的记录下来，并与其他项目筹建期的开支做比较，就能够反映出整个项目的利润额。

四、总结语

近年来，我国会计制度逐步完善，陆续出现质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等分支，极大地提升了房地产行业会计信息的真实性和有效性。针对如今房地产企业会计信息出现账目不清、数据不真及披露不完全等问题，应从会计制度、行业准则、岗位职责等多方面加以规范，以达到改善房地产行业会计信息质量的目的。

参考文献：

[1]王辉，赵华丰；房地产行业会计信息的探讨.[D].中国市场；2013年40期.

[2]单志丽，周高明；投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响.[J].魅力中国；2014年10期.