地产运营管理办法范文
时间：2024-03-05 18:08:36
导语：如何才能写好一篇地产运营管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
1、房地产企业运营管理的现状及原理
1.1 房地产企业运营管理现状
房地产企业运营管理现状有：很多部门职能不清楚，时常有相互推诿的情况发生；事情总是忙不完，可是又不知道忙的东西有什么作用；所处岗位工作内容不明确，干多干少干好干坏无法定义；对个人授权不清，不知什么事情该做主，造成所有事情一律向上一级反映，工作被动效率低下；领导越级指挥，命令不一致，计划天天有变化；总是重复出现同样的问题，解决后下次同样再犯；不断地处理各种问题可是无论怎样也处理不完；流程制度一堆，全部挂在墙上，形同虚设；员工们的收入越来越高可是满意度不断下降，对企业抱怨不断；
80%左右的房地产企业都有以上现象发生，其根本原因是在企业的发展过程中没能形成一套规范的运营管理体系。
1.2 房地产企业运营管理原理
房地产企业开发价值链主要包括：主要系统，立项、策划、设计、施工、竣工、销售；支持系统，人力资源、财务、行政、成本、采购、技术、报建两大部分，房地产企业的运营管理实际上就是对主要系统和支持系统进行设计、运行和改进，来提高企业的核心竞争力、降低成本增加效率作用于开发价值链之上。
2、房地产企业运营管理体系设计
2.1 房地产企业运营管理体系中常见的设计问题
完整的企业运营管理体系需要具备适用性、针对性、可操作性和持续性。要求适用于企业现状，结合企业的内外环境、实际管理能力和专业技术能力；针对企业薄弱环节起到有效改进作用；具备详细的文件目录、表格使流程简单高效可操作性强；要以企业的战略目标为导向，适当的前瞻设计，保证其持续性。在设计过程中避免脱离企业实际片面求大求全、沿袭其人为本的做法人不同做法流程就不同、无法做到及时整理归档。
2.2 房地产企业运营管理体系模型
2.3 房地产企业运营组织系统设计
管理制度的制定必须能够体现 “分” 与“合”原则，对管理权限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顾横向的管理。管理制度的要体现“广”的原则，即制度应该最大限度的覆盖全公司所有部分，也要体现“深”的原则，即必须明确和详细。创造综合效应，达到资源共享，优势互补，互相推动，有效提高效率，降低管理成本。以制度为导向，建立一套完整的、规范化的系统，淡化管理者个人的因素，加强制度的约束力。管理制度、管理规定和管理办法，必须确保各核心业务实现经营目标，为实现公司战略发展目标做出贡献，随着组织的重大战略调整而调整。
组织结构体系的良好运行，需要系统文件将各个部门、各个岗位有序完整的结合起来才能够实现。与其他部门的交叉内容必须有效衔接，共同确定系统文件的详细程度与技能及培训程度相适应并非越细越好，关键能明确要求，发挥作用能够自我完善，即文件自身有完善机制需要持续改进。统一的文件格式应该包括：文件编号、文件目录、文件版号、纸张大小、字体、字号、LOGO及封面。
2.4 房地产企业业务管理系统设计
房地产企业业务管理制度是总体的管理要求，全面和概括性地说明各部门对所管理内容的基本规范要求和详细做法；管理规定用于规范有关部门各项具体业务内容，是对管理制度的要求的落实；部门的管理办法是对比较复杂的某项业务的操作过程、方式方法等的详细说明，并体现对具体业务工作的深度要求与成果标准，是对管理规定的补充和细化。在设计过程中房地产企业根据自身的组织结构设计相应的业务管理系统，其根本目的就是为了让本企业的组织结构体系能够有效运行，保障企业的日常运作有据可循。
2.5 房地产企业运行流程系统设计
2.5.1 房地产企业运行流程系统内容的设计
在设计房地产企业运行流程系统过程中需要遵循四项原则：战略导向原则，根据公司确定的战略及目标与相关流程相对应以提升公司核心竞争力；有效原则，根据流程关键点及关键控制点的作业方法及要求，对薄弱环节进行有效管控设计，并监控流程的执行情况随时加以改进；高效原则，只对流程负责而不对部门职能负责，减少不增值的活动及内部的重复流转，减少报告层级流程的接口，适当采取集中评审方式进行决策，减少过程环节，对员工进行充分的操作技能培训；持续原则，充分考虑内外部环境可能存在的不确定因素以及可能的变化，设计时既要考虑现状的实用性又要具有适度的超前性。
2.5.2 设计过程与协调工作
房地产企业在设计运行流程系统时应该按照步骤进行，第一步，业务关系清晰化，清楚地知道自己每一步都需要做些什么；第二步，实现流程运营规范化，针对每个流程的工作内用设计相应的规范制度来加以约束；第三步，对运行过程及结果进行标准化，量化衡量指标的设计；第四步，形成正式流程系统文件。运营流程系统文件不能覆盖所有的业务要求，必要时需要业务规范文件的支持，规范文件强调的是能做什么，不能做什么，而流程文件关注的是如何去做。
篇2
污水处理厂规模小，水量变化剧烈。由于大多数小城镇人口数量少、人均水量水平低、经济总量小，必然导致小城镇污水处理厂的自身规模小。进而，由于基础设施不完善、污水管网配套差、雨污分流不到位等实际问题和城镇企业规模小，外排废水多呈间歇性等原因，使得实际进水量变化很大。
进水水质成分复杂、水质变化剧烈。小城镇污水处理厂的进水水质受所在地产业结构的影响较大，各地小城镇的主导产业不尽相同，但基本都有产业结构复杂、门类多、行业面广、企业生产过程粗放等特点，导致小城镇的工业排水成分复杂、水质污染严重。
污水处理运行费用很难做到及时足额到位。污水处理费用严重不足，导致污水处理厂难以做到稳定运行。另外有些地区大量城镇个人、单位都有自备用水，占当地供水量的比例不低。而各地都是通过与城市自来水费捆绑形式，收取污水处理费，实际上导致大量进入污水处理厂的污水，并没有被征收相应的处理费。
员工队伍综合水平不适应实际工作需求。目前小城镇污水处理厂运行管理人员多从所在地常住人口中遴选聘用，员工学历低，加上小城镇污水处理厂运行时间短，员工严重缺乏管理经验。
监管不到位。目前，城镇污水处理厂投资和运行费用大多依靠同级政府财政筹集，同时日常运行接受同级政府环保部门的监督。由于财政资金不到位，给环保部门的监督带来了困难，这样的监管很难做到真实反映污水处理厂的实际运行情况。
为实现污水处理厂稳定运行，现提出以下建议：
强化运营资质管理，规范运营市场，实现优胜劣汰。2004年12月，国家环保总局颁布了《环境保护设施运营资质许可管理办法》，对从事包括污水处理设施运营的企业提出了具体要求，但目前仍有不少企业无证运营或超范围承揽业务，已经获证的各企业间的综合能力也存在着较大差别，实际水平参差不齐。这就需要相关部门对新申请运营资质的企业要严格审查，对已经获证企业的定期考核要认真扎实，实现优胜劣汰，应通过相关法规，鼓励地方政府通过市场选择优秀的运营公司承担运营管理工作。
完善污水处理收费制度，加大投入，保障污水处理厂的正常运行资金。我国污水处理事业走向市场已经不可逆转，各地政府必须认真分析本地的实际情况，建立完善的收费制度，逐步提高收费标准使其满足实际需求，为污水处理厂运营提供稳定可靠的资金来源。并将当年污水处理实际费用列入同级政府年度财政预算，从根本上保障污水处理厂运行和技术改造费用。
加强政府对污水处理厂运营的监管。一方面是强化出水水质监控，污水处理厂出口必须按国家和地方环保要求安装在线检测系统，与环保管理部门联网，并实现稳定运行。另一方面是加强污水处理厂进水水质监控，杜绝上游企业非法超标排污，保障进水水质达到要求。对确因运营管理不规范、导致出水超标的运营企业，进行严厉惩罚，直至剥夺运营权。
篇3
一、基本情况
（一）义乌国际博览中心由会展展馆与配套五星级酒店两个部分组成，总占地219亩，总建筑面积29.6万平方米，总投资18亿元。会展展馆总建筑面积24万平方米，可提供国际标准展位5256个；配套五星级酒店总建筑面积5.6万平方米，可提供356（套）客房。该中心由义乌市旅游与会展管理委员会下辖浙江中国小商品城集团股份有限公司（上市公司）全额投资建设，由其下属全资子公司义乌中国小商品城展览有限公司（拟近期在新三板上市）负责运营管理。商城集团是国际展览联盟（UFI）会员单位，中国展览协会理事单位。公司内设有综合部、拓展部、客服部、工程部、安保部。2015年共举办各类会展活动132个，其中商业性展览36个，展览面积74.5万平方米；成功举办各类会议80多场，年收入1亿元。
（二）余姚市中塑国际会展中心创建于2000年，由中国塑料城管理委员会投资3亿元建设，占地面积4.2万平方米，分8个单独馆，可设置国际标准展位近2000个。该中心由余姚市中塑城管委会下辖余姚市中塑国际展览管理有限公司负责经营管理，公司成立于2007年，每年可办展20余场次，连续五年蝉联宁波市会展业发展综合奖金奖，先后荣获“中国品牌会展城市”、“全国优秀会展城市”、“中国最美会议城市”、“中国最具魅力节庆城市（地区）”等荣誉称号。
（三）柯桥区中国轻纺城国际会展中心于2008年建成使用，是一个集展览、会议、商务、餐饮、娱乐等多功能于一体的大型现代化展览中心，占地面积4.6万平方米，可设置国际标准展位1000余个。该展览中心由柯桥区会展办下辖中国轻纺城展会有限公司具体负责运营管理，公司内设综合科、会展科、体育科（体育中心在会展办名下管理运营），每年大约举办各类展会20余场，场馆每年运营费用约1200万元，经过近几年的高效运作会展中心现已实现收支平衡。
（四）长兴县没有专营的会展中心，是长兴传媒集团（市广播电视台）租赁浙江金百汇实业公司家具城一楼作为展厅，室内展馆面积约1.2万平方米，可设置国际标准展位600个，室外广场2万平方米，年租赁费150万元。充分利用了电视台媒体宣传优势，主要采取电视台频道栏目自办展的模式办展，每年可办展20余场次。
二、经验做法
（一）领导管理体制比较理顺：此次考察的城市多数设立了专门的会展管理机构，负责制订会展业长期发展规划，对全市会展业实施监管。如余姚市和柯桥区均成立了以市长任组长，市直相关部门主要负责人为成员的市会展工作领导小组，统一领导全市的会展工作，领导小组下设办公室（简称会展办），作为会展工作领导小组的常设办事机构，承担市会展工作领导小组的日常工作，并有专门的人员编制，经费列入市财政预算。义乌市经机构改革调整将原市政府会展管理办公室与市旅游局整合，成立义乌市旅游与展览管理委员会，负责研究制定会展业长期发展规划和展会的协调、管理等工作。长兴县则将会展行业的主管部门放在商务局内，负责统筹全县会展业发展,管理上较为软弱松散,会展经济发展受到一定的制约。
（二）运营管理机制比较规范：此次考察的城市大都采取“政府+公司（筹委会）”的运营模式，各司其职，各负其责，有效整合资源，规范管理。如余姚市会展办每年年初制定会展年度计划，统筹安排会展活动，建立了会展工作审批联席制度和展会信息通报制度，由会展办牵头召开联席会议，按照各单位职责进行项目报备审批。义乌市采取“3+X”模式，在市旅游会展委的统一指导下,由场馆运营方统筹安排全年的会展计划,由承办的会展公司和各政府职能部门成立筹备委员会（充分调动各方面资源发展会展经济）具体负责展会举办。同时，成立行业协会（政府相关职能部门作为协会顾问单位）代管会展备案等相关业务。
（三）产业优势办展比较突出。此次考察学习的城市大都依托发达的产业优势，打造具有国际、国内知名品牌的会展活动。义乌市1995年就依托全球最大的小商品市场的产业优势成功举办了第一届小商品博览会，逐步培育出一条“以贸兴展、以展促贸、展贸互动，共促繁荣”的会展业发展新路子，同时依托义博会品牌和国家“一带一路”发展战略，进一步拉长会展链条，成功举办了20多个国际性的展览和会议。余姚市依托中国塑料王国、中国家电制造业基地、中国杨梅之乡等产业优势，1999年成功举办了第一届中国塑料博览会。现已形成定期举办国家级会展5个、国际品牌会议6个和知名品牌节庆3个。柯桥区依托庞大的产业集群和中国轻纺城市场聚集优势，1999年举办第一届中国柯桥国际纺织品博览会，现已成为国内三大知名面料展会之一，同时拉长纺织品产业链，成功举办相关上下游展会。近年来积极拓宽展会市场，成功引进并举办了中国兰文化博览会、浙江渔业博览会、中国轻纺城汽车博览会和中国金鸡百花电影节等。
（四）政策扶持力度比较大。此次所考察的城市对会展业发展极为重视，特别是在前期培育办展过程中，都制定了相关奖励扶持政策，用于开办展览、会展品牌保护、会展公司培育等。1、设立政府专项扶植资金。义乌市在上世纪90年代即出台了扶持会展经济的专项资金，2013年提高并调整出台了新的《义乌市会展业发展专项资金使用管理办法》，详细规定了市财政每年列出专项资金用于扶持会展业发展的条件、标准、管理程序等；余姚市政府近3年，每年财政列支500万元，对按市场化运作方式举办的专业会展项目进行奖补；柯桥区在会展业发展初期每年列支800万元政府专项资金，用于扶植会展业发展。2、对新设立的会展公司扶持奖补。义乌市对境内专业会展企业在该市注册设立分支机构2年以上，并新办单个展会规模达到400个国际标准展位以上的，一次性奖励20万元，境外专业会展企业一次性奖励50万元；余姚市对在该市新注册的会展公司和专业会议公司，从缴纳税收年度起5年内，前2年给予税收地方流程部分全额奖励，后3年减半奖励。3、对不同产业展会进行扶持奖补。余姚市对按市场化运作方式举办的专业会展项目，每个国际标准展位分别补助400-600元；其中对于房产、汽车等高端消费类展览项目按上述补助标准下浮50%（其他消费类展览项目不作补贴）；对国家级行业协会或著名专业机构主（承）办的品牌会展项目按上述补助标准上浮100%；对该市企业新引进高端商务类会议和未获得财政资助的国家级团体学术会议，按会议费用的10%-20%给予不超过20万的一次性补助。柯桥区则按照达到国际标准展位200个、400个、600个以上的，分别给予举办单位20-40万元补助，车展、房展、农副产品展等传统零售类展览项目减半补助。
三、相关建议
为切实加强我市会展中心的管理运营工作，进一步促进会展经济的发展，按照“政府搭台、企业唱戏”的原则，结合外地先进经验做法，现提出如下建议：
一是在市级层面上成立高规格管理机构。建议：1、成立由市政府主要领导任组长的全市会展业发展工作领导小组，成员单位由市发改、财政、国资、公安、工商等相关职能部门组成，负责制订全市会展业发展规划，对全市会展业实施监管。2、建立会展项目联席会议制度，各司其职、各负其责。领导小组下设办公室，为市政府常设机构，负责组织联席会议召开以及各类展会的协调、管理和服务工作，努力培植在全国和国际上具有一定影响力的知名会展品牌。3、对全市各企业、单位利用公共空间办展面积超过500平方米的，一律进入会展中心举办，有效整合资源优势，规范全市会展业发展环境。
二是在操作层面上成立独立的专业运营公司。建议：1、实现运管分离。会展中心的日常管理和维护工作由业主方 公司负责；由 成立专业会展运营公司，全权负责会展中心的日常运营和对外会展项目合作事宜。2、实现收支两条线。公司核定每年会展中心的管理维护费用成本，把会展中心运营权租赁给运营公司，由会展运营公司实行独立运营管理，每次展会按照展位数量或面积，由办展单位付场地使用费、管理费等。3、规范管理运营。运营公司根据市会展工作领导小组的相关要求，制定详细的年度办展计划，负责独立办展或对外合作办展。在对外项目合作上，与其他专业会展公司签订合同，在展会层次、展会效果、品牌培育、办展时段、退出机制等内容做详细约定，明晰双方责任和义务，进一步加强管理。这种方式的优点是，会展中心场馆维护管理、安全运营、展会品牌培育、运营项目对外合作等主动权在市里，职责明晰，不存在其他利益纠纷，能够做到更高效的运作管理，同时利用专业会展公司的人脉、资源、经验，高效快速的达到会展中心的综合利用，弥补我市缺乏相关人才、资源、经验等方面的不足。
三是在培育会展品牌上加大政策扶持力度。建议1、市政府参考外地经验做法，根据国家和山东省有关促进会展业改革发展的意见要求，研究出台《市关于促进会展业发展的意见》，指导、规范全市会展业发展。2、市政府设立会展业发展专项扶持资金（按照三年一个培育周期，市财政集中投入、滚动扶持，培植一批本地知名会展品牌，先期建议市财政每年列支600万元，今后根据情况适当增减。<注：按会展中心可设置国际标准展位1200个，每年办展20场初步折算所得>），用于对规模大、社会效益好、有发展潜力的传统优势产业、高新技术产业、现代服务业、现代农业等品牌会议（论坛）、展览项目以及节庆活动进行扶持；用于对会展业总体形象推广和重大会展活动的保障性支出；用于培训专门人才。3、加强专项扶持资金使用管理。专项扶持资金由会展主管部门负责统筹安排、科学使用，主要用于前三年全额补贴运营公司租赁会展中心费用和办展补贴。其中，运营公司独立办展的，由运营公司直接向会展办申请专项扶持资金兑付；运营公司合作办展的，由合作方向运营公司申请，运营公司根据双方合同约定，向会展办申请专项扶持资金并实现扶持政策二次兑现，财政部门负责加强监管。
篇4
一、前言
2011年中国电影市场承接了2010年的良好发展态势，进入了产业发展的黄金机遇期。年初以来，电影创作、电影票房、观众人次及影院数量继续保持健康、高速增长，中国电影产业在跨越式发展的轨道上不断前进。在中国电影市场终端，影院投资正在形成一个多元化、多层次、多目标的格局。在新形势下国内各院线如何建设影院终端，制定适合影城发展的经营管理策略实现影院的赢利，将成为各投资方关注的重点。
二、国内电影市场的发展现状及影城投资的可发展空间
1．2010年至2011年国内电影市场实现跨越式增长
2010年全国生产故事影片达到526部，其中有17部国产影片过亿，59部国产片票房超过千万元；全国城市影院票房总收入达到101．72亿元，较2009年的62．06亿元增长63．9％（详见图1）。2010年共新增313家影院、1533块银幕，全国城市银幕总数突破6200块（详见图2）［1］；平均每天新增4．2块银幕，大大超过了2009年平均每天增加1．7块银幕的发展速度［2］。据电影业内专家预测截至到2011年底国内电影银幕数有望超过1万块。
2．影城投资的可发展空间
近年来我国经济发展增速举世瞩目，但文化产业的发展与我国经济发展的水平相比还存在较大差距。以美国等国家的电影市场作为比较，美国人口是中国人口的1／6，电影票房收入是中国的20倍；日本人口仅是中国人口的1／10，电影票房收入是中国的5倍；韩国人口约为中国人口的1／28，电影票房收入是中国的8倍［4］。从GDP的增长速度和电影票房与人口比例来看，中国电影未来的发展潜力巨大。据业内预测，3年内中国将出现10000家影城，其中5000家在一线城市，另5000家在二、三线城市，届时中国的银幕数量将超过美国，形成10000块到15000块的规模。
三、我国城市影院的分布现状及现代影城发展趋势
1．国内城市影院的分布现状
新增影院分布上，除了在培育较好的一线城市如北京、上海外，一些中小城市的影院建设也开展得如火如荼，逐步缓解了前几年新建影院主要集中在中东部地区的分布不均现象，市场的快速扩容已经成为2010年电影市场的总趋势。从国内票房收入的分布来看，目前我国电影主要票房来源于广东、北京、上海、等经济发达地区，中部中等城市及西部地区的影院建设在现有基础上还亟待于进一步完善（详见图3）。
2．数字技术推动下影城建设新趋势
A）数字多厅化、影厅设计个性化、观影自由度更大化
2010年全国数字银幕约占国内银幕总数的65％，数字化发展势头迅猛（详见图4）。据电影业内专家预测2011年国内数字银幕将占国内银幕总数的78％以上。目前90％的新建影院均已实现放映设备数字化，甚至有些新建影院实现100％数字化。从全球化角度来看，美国预计在2012年在本土实现全数字化放映，中国电影数字化发展顺应了世界电影发展的整体趋势。从市场运营的方面分析，数字放映可以减少拷贝投入，节约发行成本。同时数字放映还可以实时播放重大体育比赛、文艺演出、甚至实现卫星直播，商业开发潜力巨大。从技术的角度来看，数字电影的画面清晰、声音的还原性强，且不会随着放映场次的增加影响影片的放映质量。现代影城的建设以多厅为主，规模在4～10个影厅不等。大体量影厅的设置组合最大程度地满足了不同的观影体验与娱乐心理，使观众能够根据自身的兴趣和爱好选择适合的影片。多家影城在设计方面均加入人性化设计概念，并引入“环保、低碳、节能”理念。
B）3D、IMAX技术对影院投资方式的转变
近一两年全球电影票房的增长至少有30％以上与3D有关，3D银幕数量迅猛增长。2008年中国拥有3D银幕86块，2010年国内3D银幕数量达到2000余块。3D银幕数量的激增体现了新技术给中国电影带来了新的转变，同时折射出中国电影市场的容量与需求量有了长足的进步。《阿凡达》在全国5000块银幕上放映，票房收入达到13．7亿元，其中数字3D版《阿凡达》为整个影片贡献了80％的票房收入，平均每块3D银幕收入为85．8万元［5］。该部影片以20％的3D银幕数量创造出国内80％的票房收入，验证了马特莱法则（二八法则）。从投资回报角度分析，3D技术所带来的经济效益是任何一个投资者所不容忽视的，它对国内影院投资建设方式的转变起到至关重要的作用。IMAX源自英文“ImageMaximum”，即图像最大化之意。随着3D－IMAX版《阿凡达》影片登录中国银幕，IMAX巨幕在中国电影市场的发展势如破竹。目前万达院线与IMAX公司签署合作协议，到2014年双方合作至少建75个IMAX厅，万达院线届时将成为IMAX亚洲第一、全球第二的IMAX运营商［6］。
C）TMS系统的应用与推广
数字电影影院管理系统简称为“TMS”，它是通过控制协议直接控制影院所有的数字播放服务器，实现数字播放服务器内容管理、密钥管理、放映控制等功能的自动控制［7］。TMS系统的最大特点是高效率和自动化。在国外已有人专业人士提出SuperTMS系统的概念，该系统可以把院线下属所有影院的TMS系统连接起来，由院线统一给下属各个影院排片，再通过院线的中心服务器把影片下传给各个影院实现放映，此种运营方式必将给院线管理带来新的突破（详见图5）。
3．国内现代影城投资发展趋势及影院投资模式
A）大中城市仍是影院投资的重点区域
如前文所述，目前中东部地区仍是我国票房收入的主要来源，也将是影院投资资金的主要流向地。由于此类城市票房预期值高、投资回收期短、投资收益稳定，因此大中城市的都市商圈、区域型商圈和个别社区型商圈将仍是影城投资的主要区域。虽然这些城市的影院密度表面看来较高，但这类地区的人口密集。同时由于是重点发展城市和地区，城市配套完善、交通便利、行业操作规范，因此目前仍是影院投资的重点区域。
B）影城建设向二、三线城市迅速扩张
在电影市场的快速发展下，原来许多被称为二线的城市和地区已经完全改变了面貌，电影票房已经超过或直逼一线城市影城的票房收入。如今，天津、南京、长沙、沈阳等多个二线城市有可能提升到一线城市的票房收入，此类城市将会是近两年内影院投资的热点。目前中小城市主流影院数量偏少、市场可开发潜力巨大，在一线城市影院建设接近或到达市场饱和度后，未来电影市场票房增长率将取决于二、三线城市新建影院的发展速度和建设规模。
C）多元化资本运营主体的出现及影院投资规模化
从2002年起中国内地电影市场已成为全球电影票房增长最高的国家［8］。在电影市场大发展的背景下，来自各种电影基金、银行贷款、风险投资等多渠道的资本使电影产业融资规模日益扩大，资本运营主体形成了国有资本、民营资本、个人资本、境外资本混合的多种所有制并存的投融资体制［9］。影院投资主体多元化为电影业增加了资金来源渠道，随着投资主体的增加主流院线的影院投资形成规模化，投资及运营成本大幅度降低，各大院线最终将通过多次并购、资产重组、资本融合等方式使有实力的院线公司存活下来形成新的院线格局。
D）影院项目的投资模式及影院建设与商业地产相结合
影院项目的投资模式可分为：影院投资主体租赁商业地产模式、商业地产商负责影院投资建设并委托院线管理或输入院线品牌模式、商业地产商将影院投资方纳入业务板块模式、商业地产商入股院线投资主体模式等［10］。近几年来我国影院终端建设发展速度迅猛，从影城选址的角度来看几乎所有的新建影院都建在城市商圈中，并作为现代购物中心的一个业态存在。城市中商圈的布局、发展规模，购物中心的布局、结构影响着影院的可发展数量、空间档次，并最终通过票房收入和观影人次来体现其影响力。伴随着商业网点建设速度的加快，一、二、三线城市的现代购物中心不断兴起，在购物中心内建设现代影城将成为影院投资项目中最值得推广的组合方式之一。因而选择具有一定基础客流量、拥有强大地产管理经验和雄厚招商能力的购物中心对于现代影城经营至关重要。
四、院线制下如何建设及运营、管理现代化影城
1．我国主流院线运营现状及院线公司在影城投资方面所处地位
2011年是中国院线制改革的第9年，以原电影公司为基础成立的37条院线在9年的时间里，经历着市场化的考验，寻求发展、做强的可能，呈现出新的产业格局。据电影行业权威专家预测，2011年全国城市电影票房收入将超过130亿元，其中万达、中影星美、上海联合、中影南方新干线、北京新联院线名列全国院线前5名，是全国票房收入的主要贡献者（详见图6）。院线公司与所属影院的关系主要有两种：一种是通过资产纽带将各影院与院线投资者的利益联系在一起，建立院线自己的影院，采取自主经营的方式，从而降低管理成本，使投资人享有较高的资产回报率。另一种是通过签约和加盟的形式，院线内的加盟影院通过发行机构获得影片的放映权，并根据院线协议实行“统一拍片、统一经营管理”。近几年来各大院线间的竞争不断加剧，各个院线纷纷加大对影院的投资力度、不遗余力地致力于影院终端建设，从而在电影产业的放映环节成为规模经济效应明显的企业，形成院线公司的核心竞争力。截至2010年底，中影星美院线共有影院131家，银幕640块；万达院线共有影院70家，银幕600块；北京新影联院线共有影院100家，银幕500块［11］。以上三条国内主流院线中万达院线下的影院与院线存在接近100％的资产联结，院线对影院的控制力最强。从2007年开始，中影星美和北京新影联院线将重点资金投入到影院终端的建设，并通过新建核心影城、投资改造已有影院使院线与影院的关系更加紧密。中影集团进一步发挥自身“制片—发行—放映”一体化的产业链优势，集团上市后将会把所募资金重点放在于影院项目的投资建设中。在未来三年以至业界普遍认为的中国电影产业黄金十年内，中影集团将继续加大投资力度，预计达到每年开业15～20家影院的快速增长目标。对于新影联来说，要突破资金平台的制约、发挥自身制片等方面的优势，以北京为核心向周边地区扩张，实现影院建设由点及线、由线带面的院线发展战略。对于实力强大的院线公司来说，加盟影院的数量越多，也就更容易获得市场主体的重视。因此对于初次进入电影市场、实力单薄的影院而言，加入具有强大市场影响力的知名度的院线，不但能够提高观影人次和观众对新建影城的认知度，同时在院线公司先进的管理指导下能迅速提升影院自身的经营能力。
2．探求影城的赢利模式
票房收入是影院投资回收和赢利的主要渠道。此外，影院的收益还有一部分来自于影院的卖品部。目前这部分收入仅占我国票房总收入的10％，同发达国家相比还有比较大的差距。包括电影海报、各类玩具、音像制品、纪念品、主题公园等与电影有关的产品被称为电影衍生品。在日本，电影衍生产品和卖品部的收益已经占到日本国内票房收入的40％。美国电影《狮子王》的投入仅5千万美元，票房收入是1亿美元，后产品收入高达6亿美元［12］。在我国，电影衍生品市场的开发也有所涉及，《英雄》、《无极》等影片出售DVD／VCD版权、根据电影改编的同名小说、人物邮票等取得了良好的销售收入。然而，我国的电影衍生品开发还没有形成产业模式。未来影城如何结合自身优势，加大电影衍生品的开发力度对影院的赢利影响重大。此外，现代影院开设的咖啡吧、影碟及图书销售、视频游戏等，如果经营得法也能为影院的投资者带来丰厚的收入，成为继票房和卖品收入后影城又一收入来源。
3．现代影城的品牌建设与差异化管理
各大院线纷纷着力于各影院的品牌建设，中影星美院线提出“和观众一起逐梦”，万达院线提出“为观众提供最佳的观影环境”等理念。在院线的推动下，影院引入现代经营管理制度，如ERP管理系统、ISO9001质量管理体系等，从而提高影院经营效率，实现票房收入的持续增长。在人力资本方面，各大院线均加大对所属影城高级管理人员的管理、培训力度。中影星院线十分重视影院的经营管理及优秀影院经理人的培养，每年定期举办两次以上的年会，就影院经理任职资格及管理办法、财务培训、电影票价、影院内部管理、电影宣传营销等方面进行充分沟通交流。万达院线从全国各行各业招揽人才，还自主编写了影院经营《运营手则》、《行政手则》、《营销手则》等培训材料，对万达全国各地的影院中层管理者都进行了包括市场经营、运营管理等方面的培训。随着影院数量的增加，影院间的竞争也越来越激烈。除了影院本身的规模、地理位置外，如何能实现持续稳定性运营、最大限度地取得更多观众的品牌忠诚度决于影城的差异化运营。影城的营销活动方面，除了常规的电影首映式、明星见面会外，可以通过跨国电影节、大型文化交流活动和大学生电影节等促文化交流。这些活动的举办对于提高影城人气，甚至提升影城所在购物中心的客流量，拉动关联消费业态都将起到积极有效的推动作用。此外，完善影城会员服务系统，针对不同观众群体发送顾客心仪的会员特惠信息、通过会员积分赠送礼品、与购物中心的其他业态进行优惠互动等，均能从服务和运营的角度提升影院的自身优势，从而实现与其他影城的差异化经营。
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关键词:金融危机;古井模型;影响机理;房地产企业;应对战略
2008年发端于美国进而蔓延全球的金融风暴严重影响到我国房地产业，对我国房地产企业的竞争优势和未来的发展提出了严峻的挑战。尽管这场危机终将过去，但类似的危机今后还会遇到，如何深入了解金融危机对我国房地产企业的影响机理并积极进行战略调整应对其影响成为一个很有价值的课题。本文通过构建企业发展优势分析古井模型研究金融危机对我国房地产企业的影响机理，分析金融危机背景下我国房地产企业现状，采取相应的发展战略，以推进我国房地产企业在困难中抓住机遇，提高竞争优势、顺利摆脱金融危机影响、实现不断发展的目的。
1金融危机对房地产企业的影响机理
研究金融危机对我国房地产企业的影响机理，目的是把握金融危机对房地产企业影响的规律性，更好地分析金融危机冲击下我国房地产企业现状，找出面临的危机与机会，以便及时地进行战略调整，科学制定发展战略。
(1)研究方法探讨与古井模型构建。杨建平(2009)认为金融危机对中国房地产市场的影响，主要通过影响宏观经济增长进行传导。［1］马宇等(2009)从传递渠道的角度研究了美国次级贷款危机的国际传递机理。［2］吴虹(2009)认为金融危机会在不同类型国家逐次传递，先是传递到过度消费型国家，再传递到过度生产型国家，最后传递到过度资源供应型国家。［3］段玉龙(2009)分析了金融危机对房地产企业融资和盈利能力的影响。［4］但国内外关于金融危机对企业的影响机理的研究明显不足。本课题的研究方法是:构建企业发展优势分析模型研究金融危机对企业的影响机理分析金融危机对我国房地产企业的影响。从“要素”视角研究企业的发展优势是一种有效的研究方法，这里从企业“生产要素”、企业“需求条件”、企业“相关产业”、企业“战略与运营”和“政府对企业的举措”五个要素，构建成企业发展优势分析模型，该模型形状酷似我国古井，简称之为“古井模型。
(2)金融危机对房地产企业的影响机理。金融危机对我国房地产企业影响是复杂的，涉及很多方面，这里用古井模型来研究金融危机对房地产企业的影响机理。房地产企业获得发展优势所需的五要素，不需要全部具备，但古井模型体系中各要素相互配合有利于企业发展优势的建立，各要素的变异则会对房地产企业产生影响。按照企业发展优势分析古井模型来研究金融危机对我国房地产企业的影响，其影响机理，主要从五个方面深刻影响我国房地产企业的生存与发展。
2金融危机冲击下我国房地产企业现状分析
金融危机对房地产企业的影响主要是通过影响房地产企业生产要素、房地产企业需求条件、房地产企业相关产业、房地产企业战略与经营以及政府对房地产企业的举措等方面来渗透影响房地产企业，下面主要从这五个方面对我国房地产企业现状进行分析。
2.1房地产企业生产要素状况分析
一是土地资源情况。金融危机发生前，国家统计局的数据显示，全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象。金融危机发生后，投放市场的土地急剧减少，拍卖价格快速下降，甚至有流标现象。由此不难发现，金融危机使房地产企业拿地不仅容易，而且成本降低。
二是投资额。房地产项目投资较大，回收期长，承受金融风险较大。尽管以前房地产企业的高额利润吸引了大量投资，但金融危机发生后，房屋价格出现大幅度下滑，使投资者对房地产失去信心，不断撤离房地产业。资金问题是房地产企业面临的最严峻问题之一，房地产企业普遍资金紧张，不少房地产企业的资金链发生断裂。
三是人力资源。我国拥有庞大的劳动力资源，金融危机背景下，社会失业增加，劳动力更加丰富。但是，我国房地产企业一般劳动力过剩，项目综合管理人员、项目策划人员、资本运作人员、高级专业技术人员短缺，特别是中小房地产企业在吸引人才方面困难重重，缺乏人才，竞争优势不强［5］。可以预见的是，金融危机会使弱势房地产企业现有的人才也可能流出，强势房地产企业正是吸纳人才的好时机。
2.2房地产企业需求条件分析
一是市场集中度。房地产企业近几年来发展迅猛，强劲拉动了我国GDP增长，成为国民经济的支柱产业。但是我国房地产业的市场集中度低，作为行业龙头的万科集团在全国销售额和销售面积的市场占有率还不到3%，而且驰名品牌少。金融危机发生后，一些实力不强的房地产企业被淘汰，房地产企业发展的市场空间巨大。
二是市场需求。金融危机必然影响我国居民的收入水平和消费需求，房地产市场消费者的购买意愿和需求出现较大幅度的下降，使得成交清淡、房价下降。根据国家统计局2008年1－11月数据，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。
三是行业景气。金融危机不可避免地带来中国房地产市场的周期性变化，国内需求也不可能表现为直线上升。2008年11月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为98.46，比10月份回落1.22点，2009年1月，我国房屋销售价格指数为99.1，比2008年1月回落12.2点，这是该指数自2008年1月以来连续12个月回落，表明房地产市场处于持续低迷状态。［6］
2.3房地产企业相关产业分析
一是产业链。房地产行业产业链长，但普遍存在的问题是进入门槛较低，大量小规模企业涌入，导致房地产业同构化、结构低度化严重，市场竞争无序，集群间的竞争有余，协作不足［7］，金融危机背景下更是如此，不少企业在生死线上挣扎，对房地产企业发展不能提供可靠支撑。
二是上游建材行业。建材行业规模以上的企业少，中小企业过多，行业水平不一，产品成本较高。金融危机背景下，建材价格不断下跌，成本高的建材企业亏损严重，据国家统计局2009年1－2月份数据，钢铁行业由上年同期盈利255亿元转为净亏损7.7亿元，有色金属冶炼及压延加工业由同期盈利128亿元转为净亏损19.3亿元，但这对房地产企业降低开发成本有利。
2.4房地产企业战略、经营与竞争分析
一是战略决策。大型房地产企业的战略决策水平很高，能够抓住机遇稳健发展，但中小企业对未来发展战略筹划考虑较少，缺少科学决策，金融危机来临了，很多房地产企业不能及时做出战略调整，受损惨重。
二是运营管理。大型房地产企业的运营管理水平很高，但相当多的房地产企业管理水平不高，缺少完整规范的管理制度，没有通过ISO9000认证，经营粗放，项目运作不精深，资源利用率低，尤其是中小房地产企业，存在着人才资源缺乏、资产负债率高、短期行为严重等现象，靠消耗土地和房屋涨价求效益，缺乏核心竞争力。［8］金融危机的冲击使一批运营管理差的房地产企业淘汰出局。
三是竞争手段。大部分房地产企业规模不大，产品科技含量低，质量问题多，市场形象较差。在市场营销上，大多采用人为炒作来参与市场竞争，市场竞争能力不高，很难渡过金融危机期。
2.5政府对房地产企业的举措分析
一是政策法律。房地产业关联性强，国家从财政、税收、金融等政策上严格控制。金融危机发生后，我国政府积极应对，金融手段与税收方式双管齐下，连续降低利率和存款准备金率向市场注入流动性资金，力求稳定房地产市场，房地产企业受益最大。
二是管理手段。金融危机发生前，房价持续上涨，尽管国家一再整顿房地产市场秩序，但地方利益和政绩冲动却刚性地抵消着整顿效果。金融危机发生后，国家通盘考虑完善房地产管理手段，地方政府也不断出台辅管理办法，主要涉及公积金、相关地方收费和地方财政补贴等，房地产企业直接受益。
3金融危机冲击下我国房地产企业蕴藏的战略机会
从金融危机对房地产企业的影响中可以发现，这次金融危机使中国房地产企业的发展机会减少，衰退机会增加，这种衰退的持续性值得高度关注。但是，与危机相随的，往往是发展的机遇。本次金融危机给房地产企业带来的战略机会可从五个方面把握。
一是发展将更加理性。房地产企业在这轮经济调整中已经大伤元气，整体恢复元气需要假以时日。经历过这一次惨痛教训，不管是开发商还是购房者，应该都会变得更加理性，房地产企业有望就此走向正常的发展轨道，为下一轮房地产景气周期奠定基础。
二是发展机遇逐渐显露。政府出台系列经济刺激计划，积极的货币政策大幅降低了购房者的贷款成本，多次降息后，五年以上的实际贷款利率已经不足5%(有银行的7折优惠);税收优惠政策能长期刺激投机、投资需求;处在低位的房价，对刚性需求的吸入效应十分明显，很大程度上刺激了普通百姓购房的刚性需求，对投资需求也有明显的刺激作用。此外，中国是人口众多的发展中国家，工业化、城市化进程不会停止，尽管房屋的价格还会有所波动，但长期来看，中国房地产企业的发展具有广阔前景。
三是企业整合发展的良机出现。金融动荡进一步加快了中国房地产业整合，一些弱势房地产企业已退出市场，这对资金实力雄厚的房地产企业，如万科集团来说，无疑是加速发展的良好机遇。万科在此次金融危机面前，敢于降价，目的是使房地产业加快重新洗牌的速度，获得兼并收购的资源整合机会。
四是加速转型升级。房地产企业转型升级难，原因在于粗放增长的获益空间尚存，特别是金融危机前，房价高、暴利厚。此次金融危机的冲击，将迫使我国房地产企业加快转型升级，依靠自主创新提高核心竞争力，提高抗危机和抗风险的能力。
五是房地产企业开发成本下降。金融危机发生后，地块拍卖价格快速下降，建材价格快速下降，贷款利率快速下降，这些有利因素都将促进房地产开发成本降低，有利于企业发展。
4房地产企业应对金融危机的发展战略———以栖霞建设为例
在房地产行业进入调整期之后，市场规则和企业生存法则都将发生根本性的变化，房地产企业怎样才能更好地生存下来进而寻求发展，需要洞悉行业未来发展的方向，并切合自身条件制定适合本企业发展的前瞻性战略。［9］
4.1房地产企业发展战略的构建
从以上分析可以看出，房地产企业困难与机会并存，所以，要抓住机遇进行战略调整，走出困境。房地产企业解决金融危机中的难题，主要对策是加快转型升级、推进发展方式转变，其核心在于实现发展动力从要素驱动和投资驱动向创新驱动和效率驱动转变。南京栖霞建设集团拥有25年开发历史，是国家一级资质房地产开发企业，在对本次金融危机的预警与应对上不够科学、及时、有效，业绩下降较大、损失也不小，2008年，营业收入同比上年减少44.29%，利润总额比上年减少49.61%。
栖霞建设发展战略目标。牢固树立“战略推动发展、机遇加速发展”的发展观念，继续秉承“诚信、专业、创新、完美”的企业宗旨，积极应对国际金融危机带来的市场环境巨变，将危机转化为战略机遇，不断提高管理效率，持续创新住宅产品，切实履行社会责任，走绿色房地产自主创新发展道路，增强企业的可持续发展能力，尽快摆脱金融危机阴影、实现持续发展。
栖霞建设发展战略的主要内容。一是坚定不移实施“企业管理现代化+住宅产业现代化+资本运作现代化”的发展战略和“专业化、区域化、信息化、产业化、国际化”的主业拓展思路，促进房地产经济转型升级;二是发挥核心优势，坚持积极的发展思路和稳健的财务政策，使企业的抗风险能力不断提高，在“产品创新、成本控制、企业文化、融资能力”等多方面进一步加强核心竞争力，提升顾客价值，实施差异化竞争;三是把握经济周期规律，总量调控，合理开发，综合利用，最大限度实现土地资源的经济效益和社会效益，实现房地产开发与环境保护协调发展;四是制度创新和技术创新相结合，以人为本，提高房地产综合开发效益，实现从资源依赖型向创新驱动型转变，走出一条科技含量高、资源消耗低、环境污染少的新型发展道路;五是强化管理提升内功，蓄势待发，为新一轮的房地产经济复苏做准备。
4.2战略实施的相关措施
一是推行审慎的经营及投资政策，拓宽融资渠道争取直接融资，把工作重心放在核心竞争力的提升中，从产品创新、技术集成、人才培养等方面入手，化危机为契机，打造公司在逆境中发展壮大的内生能力，使企业发展模式由机会导向型转变为核心能力驱动型。
二是加大R＆D能力，发挥博士后科研工作站的平台优势，将研发创新的重点放在提升前期规划水平、强化资源整合与成本控制、实现项目经济效益和社会效益共赢等环节上，精益求精，不断提高产品附加值。
三是项目建设过程中，提高“新材料、新技术、新工艺、新设备”的集成应用水平，进一步推进节能创新，提升住宅品质，打造精品工程。
四是加大市场研究力度，加大中小户型的设计创新力度，走差异化竞争道路，推动户型设计标准化、平面结构模块化，缩短设计周期，缩短前期工作周期，加快项目建设进度。
五是坚持以人为本，加大运营管理创新，在金融危机背景下重构企业的组织管理体制，利用金融危机引进高级人才，使人才在企业发展中成为应对金融危机的中流砥柱。
六是利用金融危机最佳的收购时机，实现低成本扩张，形成规模效益，提高劳动生产率，打造成本优势，抵御房价下跌。
5结语
通过构建房地产企业发展优势分析古井模型研究金融危机对我国房地产企业的影响机理，透视出金融危机对我国房地产企业造成严重冲击。我国房地产企业现状是危机与机会并存，必须构建相应的发展战略，从五个方面抓住金融危机中的机会，并积极采取相关措施，使房地产企业能拥有持续的发展优势，能在剧烈而多变的市场环境中取得主动，实现可持续发展。影响机理的研究进一步丰富了关于金融危机的理论内涵。古井模型是一种有效的分析方法，也在一个侧面丰富了企业优势理论。
参考文献:
［1］杨建平．金融危机对中国房地产市场的影响与启示［J］．中国流通经济，2009(5):37－40．
［2］马宇，张广现，申亮．美国次级贷款危机的国际传递机理及其影响［J］．金融理论与实践，2008(6):102
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［7］陈林杰．我国中小房地产企业发展问题与对策［J］．建筑经济，2007(5):75－77．
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关键词：公租房；租金；成本；社会平均负担
中图分类号：F293.35 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）08－0064－02
由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》于2010年6月12日正式对外。公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不归个人所有，而是政府或公共机构所有的，用低于市场价或者承租者承受得起的价格向新就业职工，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体出租的住房。这一人群的特点在于收入水平居于平均工资水平上下，但资金积累不够，无法负担购买商品住房所必要的首付款。公租房在住房保障体系中定位于廉租房之上、经济适用住房和“两限房”之下。
北京市在推进公共租赁房过程中，创造性地采用了政府主导、市场运作、多方参与的建设新模式和新机制。公租房筹集管理主体以市区政府为主，主要采取了两种形式：一是由市、区住房保障机构作为公共租赁住房管理主体，负责融资、建设、收购、持有、管理公共租赁住房。这些机构均为政府所属机构，履行政府职责管理公共租赁房，工作以服务为导向而不是以盈利为目的。二是一些经济技术开发区、产业园区管委会经批准可以作为公共租赁房主体，利用自有土地建设一些公租房，解决本园区符合条件家庭的住房困难。
公租房作为住房保障体系中的新生事物，其正常运行的关键在于租金标准与合理的进入/退出机制。而其进入/退出机制又可通过租金标准的动态调节实现，因而合理确定租金标准最为关键。从公租房的出发点和定位分析，公租房的租金标准可分别通过成本法与社会平均负担法两种方法来确定，但其效果与保障力度有所不同。
成本法是目前各地正在使用或计划使用的租金确定方法，也是部分已出台公租房管理办法的城市用文件形式予以认可的核定办法，但对于如何核定成本却缺乏明确的说法与统一的认识。目前，北京市公布的公租房成本租金范围已引起很大的争议。公租房建设成本由几个部分组成，分别为土地成本、管理成本、资金成本、税费成本等。在成本核算中，不考虑在土地招、拍、挂中转移到共同开发项目中的成本，而将该部分视为公租房成本的一部分计算在内。
1.土地成本
土地成本由一级开发成本与一级开发利润构成。区别于普通商品房，公租房的土地成本中应剔除政府在招、拍、挂过程中形成的土地收益及土地出让金部分，同时，应明确限制土地一级开发利润，并减免承担一级开发企业在此过程中所缴纳的税费。在土地成本上应等同于经济适用房所享受的优惠政策。此外，土地成本的降低还应通过合理选址、合理规划来实现。应该注意到的是，公租房作为保障性住房，其选址必须确保交通便利、生活设施齐全、周边配套完善，以有效降低入住群体的其他生活支出。因而，在选址、规划上不应通过降低生活便利而降低土地成本，而应通过合理提高容积率来降低单位建筑面积分摊的土地成本，通过适当降低舒适度来平衡因便利性提高而造成的土地成本上升。
2.建筑成本
建筑成本是必须投入到建筑之中的不可压缩的成本。但通过合理的设计和技术的提高，包括内部装修的标准化、规模化作业，仍可降低一定的建筑成本。
3.管理成本
这里所说的管理成本是指在运行过程中所需要投入的经营管理成本，包括物业服务、维修、保养等成本，也包括为管理团队支付的工资等。管理成本的核算技术及标准不存在任何问题，问题在于管理的主体上，即责任主体（甲方）是政府有关部门还是房地产开发公司，二者存在明显的不同，也会带来效果的不同。以政府部门作为主体，符合公租房的权属关系和运行要求，但有可能会导致效率的降低和成本的提高。
4.税费成本
特意提到税费成本，是为了强调作为保障性住房，其本身是社会福利制度的一部分，是用税收来对社会财富效用的重新分配；公租房的建设与运行中均应享受税收优惠，甚至于免税政策，而不应将其纳入到成本中。
5.资金成本
资金成本是房地产开发中除土地、建筑外，成本组成中的重要组成部分。由于资金成本与资金来源、资金周期等都有密切关系，因而在土地成本、建筑成本的核算中都是考虑静态部分，而把资金成本单独计算。资金成本是房地产开发中静态成本的取得、周转所产生的额外支出。作为保障住房，公租房的资金来源应本着成本最低的考虑。目前，国家出台了利用公积金余额为政策性住房提供资金支持的相关办法，但由于规定回收周期仅为三年，无法适应公租房资金回收所需的十几、几十年的需求，无法解决问题。合理的资金来源应为地方债券形式，通过资本市场筹措长期资金，从而降低资金成本。这需要出台金融政策予以支持。
在成本法确定公租房租金标准中，关键在于政府要从社会保障性质出发，明确合理的优惠政策，真正以惠及民生为目标，避免、杜绝开发商或其他群体借公租房渔利。
为简易起见，可通过与市场上相似区位、相似条件租赁性住房的租金标准对比来确定成本范围。但须注意的是，应从市场租金中将开发利润、土地出让金、政府土地收益、出租税收等因素扣除后作为成本租金的参照标准。应该看到的是，因为租赁市场的不完善，以对比方式来分析成本范围还存在很大的困难，特别是由于开发商利润的不透明和租赁税收的缺失。
与成本法相比，社会平均负担法更体现社会保障性质，并可以动态调整，上限可与市场接轨，下限可与廉租房衔接。平均负担法通过核定家庭年收入中扣除生活必需品支出（不计住房类消费）之后剩余部分为基数，以社会平均消费中房租消费占收入的百分比为因子，计算保障住房中的个人可负担部分，并作为租金标准。
1.家庭年收入。家庭年收入以上一年度为核算基础。除常用的工资收入、劳务收入等之外，考虑到家庭资产因素，比如，现有住房、汽车、存款等资产差别，应将资产以货币量化后，按社会平均资产收益率计入到家庭年收入水平中。
2.生活必需品支出水平。生活必需品支出水平可参考统计部门的有关数据，从中分析，获取一个固定的货币量而不是百分比。考虑到公租房的保障性质，在分析中应适当剔除高收入群体消费对统计数据的拉动作用。
3.房租、收入比。房租收入比在统计数据中也有所体现，另一个来源也可以考虑CPI 数据构成中的房租占其他生活品份额的比例来确定房租支出比。
合理确定以上参数后，公租房租金中的个人负担部分就可以得出：如其结果达到或超过市场租金标准，则表明不符合条件或应退出公租房体系；如其负担部分不足成本租金，则应以福利方式予以补贴，如租金返还。
平均负担法的困难在于收入水平的核定，特别是与准入/退出机制结合后的动态核定，需要有专业的部门来完成这项工作，并需要与税收、银行等部门的密切配合，辅之以完善的信用体系来保障运行效果。但与成本法相比，平均负担法更体现了保障性住房的福利保障特点，更有利于公开、公平、公正。并且，对于公租房的合理使用、运转具有很大优势。
在目前的情况下，首先应该严格控制公共租赁住房土地获取费用、开发建设成本，为公共租赁住房提供长期低成本融资支持，加大公共租赁住房开发建设及运营管理环节的税费减免力度，为在土地征收和拆迁安置补偿难度大、成本高的区域建设的公共租赁住房提供必要的财政补贴，以降低公共租赁住房开发建设和运营管理的综合成本。公租房定价的科学与否，是决定公租房制度成败与社会评价好坏的关键因素。无论是使用成本法还是平均负担法，关键还要看政府有关部门的定位与执行能力。对于保障住房，政府部门不是仲裁者，而是当事人，是行为的主体，必须切实承担起相应责任，并用强大的执行力履行责任，才能真正达到保障的目标。
Analysis of the rent of the house renting for the public
FENG Hui
(Real estate management section,Qinghua university,Beijing 1000084,China)
篇7
[关键词]城市轨道交通；溢价回收；联合开发
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.43.061
1 引 言
随着经济的快速发展和人口的迅速增长，政府逐渐意识到城市轨道交通建设的重要性，并且不断地加大其投资，城市轨道交通建设取得了很大的进步，从而促进了我国经济的发展。但是，轨道交通建设是一项耗资巨大的工程，在建设阶段，它需要投入巨大的资金；在运营阶段，它的成本又偏高，所以，在中国国内各大城市的轨道交通公司存在着亏损经营和政府补贴的现象。如图1所示[1]-[3]。
从图1可以看出，一方面，城市轨道交通建设面临着严重的财务状况；另一方面，城市轨道交通建设又间接提高沿线房地产的价值，但是这些价值并没有得到合理的分配，它们被周围人群无偿享有却不用付出任何费用，这两方面存在着严重的失衡现象。
为了解决上述两者之间的不平衡，有必要通过某种形式即溢价回收把城市轨道交通建成后给沿线人群和企业带来的利益的一部分作为其建设费用与运营成本予以还原，以此减轻政府和轨道交通建设企业的负担，从而实现城市轨道交通可持续发展。
2 受益对象及溢价回收模式
城市轨道交通开发利益按照不同的分类标准可以有很多种分类，按与项目主要目标效益相关程度可以分为直接效益和间接效益，直接效益即与项目主要目标效益密切相关的效益，间接效益即与项目非主要目标效益相关的效益[4]。不同的效益形式对应着不同的受益对象，不同的受益对象又有不同的受益形式，但在中国这些受益群体得到的益处大部分没有得到回收，而在国外却得到回收，如图2所示。
图2 城市轨道交通开发利益分析
2.1 受益对象
从图2可以看出，城市轨道交通受益对象可以分为五类：轨道交通乘客、沿线商家、沿线业主、沿线房地产开发商和政府。
轨道交通乘客：众所周知，交通拥堵已经成为很多大中小城市的一大难题，很多人因为拥堵和等车而浪费了大量时间，而城市轨道交通具有快速、准时等优点，可以节约人们的出行时间和费用，与此同时，城市轨道交通在舒适度和安全性方面，也比公共汽车和私家车要高出很多。
沿线商家：轨道交通建成通车后会吸引大量的旅客，这些旅客可能成为沿线商家商品的潜在购买者，因此，沿线商家客流增多，营业额自然而然会上升。同时对于这些商家来讲，若商铺属于他们已经购买的，这些商铺也会因为地铁的建成而升值。
沿线业主：人们买房一般有两个目的，一是用来居住，二是用来投资，不管是出于何种原因，区位的选择对于购房者来说都是非常重要的，在地铁旁买房居住，可以使人们出行方便，同时房产会增值，若是为了投资，在地铁旁买房更是一个不错的选择。
沿线房地产开发商：一个好的区位对于房地产开发商也是至关重要的。城市轨道交通沿线的房地产开发商因为轨道交通的运行可以使其土地（未建房）和已建房升值，从而从中获得巨大的利润。
政府：政府获得效益主要来自两个方面，第一方面，通过对沿线受益群体征税可以使税收增加；第二方面，乘坐轨道交通可以减少噪声和空气污染，这也为政府增添了无形的效益。
2.2 溢价回收模式
城市轨道交通的建成给轨道交通乘客、沿线商家、沿线业主、沿线房地产开发商和政府带来许多益处，但是在中国这些益处大部分没有被回收，其中只有直接效益的受益对象轨道交通乘客的益处通过票价的形式予以回收，其他受益对象都在无偿享有。因此，我们应该借鉴国外的溢价回收模式对这些无偿享有者的益处进行回收。
国外的溢价回收模式主要有两种：第一种，以美国为代表的基于税收的溢价回收模式；第二种，以中国香港为代表的联合开发的溢价回收模式。
2.2.1 基于税收的溢价回收模式
对城市轨道交通开发基于税收的溢价回收模式有如下各种不同的实施方法：土地增值税、特别收益评估税、税收增额融资、分列税率制土地税和房产税等。下面对这些税收进行总结和介绍，如表1所示[5]-[8]。
2.2.2 联合开发的溢价回收模式
在香港，联合开发也叫“地铁+物业”的溢价回收模式，即首先选出地铁车站用地，这块土地需要有发展潜力。其次，向政府递交申请，取得开发地铁车站上部空间的权利；再次，寻找可以一起合作的地产开发商；最后，发展商和地铁公司一起分享出售物业所获得的利润[9]。
2.3 我国城市轨道交通溢价回收建议
溢价回收模式种类繁多，每一种模式都有其特定的社会背景和特定的回收对象，因此，我国在借鉴国外的溢价回收策略时不仅要结合其特定的背景，而且也要结合我国具体的国情。
基于税收的溢价回收模式在我国实施遇到的障碍是我国税收方面的法律体系不完善，我国关于城市轨道交通全国规范性文件只有1997年制定并且于2001年修订的《城市地下空间开发管理规定》、2004年制定《市政公用事业特许经营管理办法》和2005年制定《城市轨道交通运营管理办法》等[10]，这些文件基本上没有涉及溢价回收相关方面。近几年，我国也在不断完善这方面，2011年年初，上海和重庆成为我国房地产税征收试点城市。2014年全国两会的开幕，开征房地产税成为关注的焦点之一。通过部分城市房地产税的试行和房产税成为焦点问题，这些都会为我国将来其他税种的实行打下坚定的法律基础。不久的将来，我国在税收方面的法律体系会越来越完善。
联合开发的溢价回收模式目前在我国难以实施主要是因为土地的取得方式，我国相关法规规定，经营性用地只能通过“招拍挂”的方式获得土地，这样就使得轨道交通企业在拿地时很难拿到轨道交通站点沿线的土地，因为他们很难与实力雄厚的“地产大亨”相竞争。但值得关注的是，近年来也有一些城市在努力尝试突破“招拍挂”的土地出让方式，例如上海、深圳、南京、广东等，其别需要关注的是广东省，他们提出政府可以通过把土地作为资产以作价形式入股到地铁公司，这无疑是一大突破[11]。因此，虽然目前我国在实施联合开发方面还有一些困境，但是，其他城市仍然可以借鉴上述一些城市的经验，灵活运用土地出让方式，从而实现城市轨道交通与沿线土地联合开发。
总之，笔者认为，在这些试点城市的带领下，其他的一些城市也会紧随其后，不断完善，不断突破，同时，我国在税收和土地方面的法律体系也会逐步完善，通过各方共同努力，在我国实施基于税收的溢价回收模式和联合开发的溢价回收模式将不再是难题。
3 城市轨道交通开发溢价度量方法研究
3.1 评估模型介绍
互换论建立在如下的基本假设上：在一个平原城市中，这个城市属于单核的没有地形特点，所有工作者通过交通系统到唯一的市中心上班，他们的效率相同，房屋类型也相同，同时住宅密度和地形特点等外界事物不需要考虑。当一个家庭在考虑居住区位时，他会选择总费用最低，即随着距离市中心越来越远而把逐渐增加的交通费用与逐渐下降的住宅费用之间进行“互换”，其数学表达式如下 [12]：
Y=Pz×Z+P（x）×G+K（x）（1）
式中：Y―家庭的收入；Pz―其他商品的单价； P（x）―距离市中心x处的住宅地价； K（x）―距离市中心x处的交通费；Z―其他商品的数量； G―家庭住房面积。
若求地铁对周边商业地产的溢价程度需对互换理论进行修改，在总利润一定时，商业地产开发商会在这种互换关系会追求总投资最低，其数学表达式为[13]：
I=V（x）×S+Mp+R（2）
式中：I―商业地产项目的总投资；R―其他的投资；V（x）―距离消费者聚集区中心x的商业楼地价：S―商业地产项目面积；M―扩大市场占有份额投资的期初现值。
根据市场平衡条件，即商业地产开发商追求总投资最低，建立地铁对周边商业地产增值简单预测模型，推导过程略，地产增值的数学模型关系式[13]：
ΔV=[SX（]α[Q×f×（Δt×w+ΔF）β[]S[SX）]×[SX（]（1+i）n-1[]i（1+i）n[SX）]（3）
式中：ΔV―商业地产楼地价的增值；α和β为相关系数，β>1；Q―被研究城市商业项目的平均年客流量；f―城市消费者平均每年的购物出行的频率；Δt―地铁建设前后的购物出行时间差；W―该城市小时人均工资；ΔF―地铁票价差；S―商业地产项目的平均面积；i―还原率；n―商业地产项目经营年限。
3.2 参数的选取
文章以昆明市地铁2号线周边商业地产为研究对象，来度量地铁对周边商业地产的溢价程度。
3.2.1 参数α、β的选取
通过对一线城市譬如北京、上海、广州等地铁沿线商业地产项目消费者交通成本节省额与投资年值差额关系的取样和统计，并考虑到他们与昆明在人均收入水平和经济发展等方面的差异，故确定α为0.01，在误差不大的情况下，β取值为1[14]。
3.2.2 参数S、Q、i的选取
①城市商业项目的平均面积很难获得，故选取昆明市地铁2号线沿线几个具有代表性的商场，取其平均值作为S的取值。昆明王府井百货建筑面积34000平方米米；同德广场建筑面积90000平方米；滨江―俊发广场48000平方米；欣都龙城56660平方米；金鹰国际购物中心113700平方米；双龙商场建筑面积75000平方米；昆明西山万达广场100000平方米，昆明走廊总建筑面积为22061平方米，柏联百盛总建筑面积50000平方米，S取值为65491平方米。②商业项目的平均日客流量参考。昆明王府井百货20072人/天，除去商场盘点结算的日子，每年按360日计算，平均年客流量为7225920人/年（以上数据通过百度文库商业地产报告、百度百科、商场官网获得）。③对于商业房地产收益还原率i的取值需要经过三步，第一，调查统计各大型商业物业及商业路线的商业用房年收益水平和平均价格。第二，利用逐渐趋近迭代法求i。第三，建立灰色模型预测商业地产收银还原率，由于i的求取较复杂，故本文参照西安市收益还原率和昆明市商业地产分析报告[12]，粗估i为10%[15]。
3.2.3 参数f、w、n、ΔF、Δt的选取
①根据昆明市居民平均出行购物的频率设居民平均出行的频率为每周一次，所以消费者平均每年的购物出行的频率f为52.14次/年。②根据云南省人力资源和社会保障厅关于公布2013年度全省在岗职工月平均工资、企业退休人员月平均基本养老金和2014年度企业职工基本养老保险个人账户利息计算办法的通知（云人社发〔2014〕77号），可知2013年度全省在岗职工年平均工资为44188元，月平均工资为3682元，按每月21.75天，每天8小时进行计算，取21.16元/天。③假设商业房地产从开发到经济寿命结束的时间n为70年。④昆明公交出行速度市区取15km/h，郊区取25km/h（实地测量），昆明地铁2号线平均时速约为34km/h（咨询地铁客服人员获得）。消费者的出行距离通过百度地图获得，则ΔF和Δt的值如表2所示。
3.3 数据分析与结果
以上确定了各个参数的取值，把这些取值代入式（3）进行试算，计算结果如表3所示。
将昆明市地铁2号线周边商业地产增值数据输入统计软件，如图3所示。
依据上述表和图可以看出昆明市地铁2号线周边的商业地产随着距离市中心越来越远所受的影响也越来越大，升值潜力也逐渐增大。
同时，这个结论在现实生活中有一定的理论指导意义，它证明地铁的确会给沿线商业地产带来增值，为将来实施基于税收的溢价回收模式和联合开发的溢价回收模式提供了理论指导。
4 结 论
城市轨道交通开发会产生巨大的收益，但这些收益大部分没有被回收而被沿线的人群无偿占有，与此同时，城市轨道交通建设面临着严重的财务状况，这两者之间出现失衡，因此，我们应借鉴国外的经验并结合我国的具体国情，逐步实施基于税收的溢价回收模式和联合开发的溢价回收模式。
在互换理论修改的基础上，以昆明市地铁2号线周边的商业地产为实例，进行城市轨道交通开发溢价度量，结果表明地铁2号线会给周边的商业地产带来增值，这种增值随着距离市中心越来越远，增值越来越大。
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篇8
大型体育场馆指投资金额和基建规模较大，能承办国内外大型竞技体育比赛和并面向社会开放的体育场馆。当前国际上呈现出融资建设与赛后运营逐步纵向一体化的特征。目前我国比较发达的中等城市一般有1～2个大型体育场馆，大城市一般有3个以上。近几年我国举办大型体育赛事的不断增多和城市化进程的加快发展又新建了不少的大型体育场馆。但大型体育场馆投资建设与赛后维护、正常运转的大量资金使各级政府却背上了沉重的包袱。应该如何去有效地运作大型场馆以获得较好的社会和经济效益？是当前是国内外大型体育场馆面临的共同世界难题。本文通过文献研究法、实地调查法（北京、上海、杭州、南京等地）、专家访谈法、系统分析比较方法，对大型体育场馆设施产业化运作相关问题进行了分析。
一、大型体育场馆设施的建设
体育场馆的良性运营，是大型体育场馆设施建设的出发点和归宿。
1.大型体育场馆设施建设中要面对和解决的重大问题
当前，我国大型体育场馆设施建设呈现两大特征：一是体育场馆设施的数量和规模有较大提高；二是体育场馆设施的种类进一步多样化，结构趋于合理。因此，大型体育场馆设施建设推行标准化势在必行；同时必须完善大型体育场馆运营，重视综合开发利用。这已成为各级体育主管部门必须面对和认真思考解决的重大问题。
(1)体育场馆设施多功能化。就是“一馆顶几馆用”。虽然对单个场馆来说，投资要增加一些，但从减少场馆建设总量、减少总用地、减少总维修工作量及减少总人员编制等方面来看，从节约总投资方面来看，还是非常有利的，特别是今后地方上的大型体育设施建设，场馆的多功能化，更是值得注意的方向性问题。
(2)在体育场馆建设之前，要高度重视赛后利用问题。体育场馆设计今后将更成为投资方和业主关心的核心问题。因为它是日后场馆运营的基础和前提。现在很多大型场馆经营遇到很大的困难，主要原因是建设设计时，只考虑了设施的体育竞赛和训练用途，没有为多功能使用和赛后利用提供足够的空间。 从国际体育设施建设趋势看，设计理念更加注重场馆的综合利用，充分考虑场馆的日后运营、维护和管理。许多场馆外表朴实而简单，内部装修亦较平淡，但使用起来却非常方便，而且注重在建设阶段就为多功能的使用预留设施条件。
(3)体育场馆建设一体化。体育场馆设施建设与场馆运营涵盖了从体育地产的可行性研究、规划设计、体育设施建筑与工艺设计、施工、场地建设、智能化系统、运营管理、到体育设施建设检测、体育场馆服务认证的整个行业，展现了体育设施建设和运营管理一体化。
(4)体育场馆设施建设要充分重视体育工艺设计工作,建筑设计要服从工艺设计。体育设施既要满足各项体育比赛规则对场地的要求、功能流程设置合理，同时要统筹灯光、音响、电视转播、计时记分等专业领域，这些内容都属于体育工艺的范畴。而目前，由于国内非常缺少体育工艺设计机构，加上建设管理者了解和重视程度不够，使体育场馆建成后不能满足体育功能要求，从而无法举办比赛的事例屡有发生，造成巨大浪费。
2.大型体育场馆设施建设的策略
(1)大型体育场馆建设必须有利于城市的可持续发展。大型综合性体育场馆在建设过程中，对一个城市来说是一次巨大的人力、物力、财力的消耗，并对城市、社会和整个环境产生巨大的影响。因此，大型综合性体育场馆的开发建设，首先应有利于环境保护。用可持续发展观审视大型体育场馆建设是否有利于人类和自然以及人类之间的协调发展，并努力寻求、建立一种有利于城市持续发展的社会、经济、技术、管理、生产的新的良性循环的体系。
(2)大型体育场馆建设必须与城市的发展相匹配。大型体育场馆是社会资本的储存，作为投资必须明确其赛后的利用。在决定大型体育场馆的规模和观众席位时，要以该城市的现有人口及未来20～30年的人口发展目标为依据进行开发建设，不能只顾一时的比赛使用而给赛后带来巨大的负担，否则将会导致“小城市，大设施”的问题。
(3)大型体育场馆建设必须走产业化发展的道路。大型体育场馆建设必须走产业化发展的道路：第一是指大型体育场馆的建设资金筹措走产业化的道路。多渠道吸引社会投资，引进外资和新老城区土地置换等，筹措建设所需的庞大资金。上海市在承办第八届全国运动会时的场馆建设就充分利用了城市的地级差价，在国家拨款极为有限的情况下，投资56亿元完成了38个现代化大型场馆的建设。第二是指场馆的赛后利用走产业化的道路。大型体育场馆建成后，必须走产业化的道路，通过市场运作筹集场馆的维护资金，才能减少国家的追加投入，扩大就业渠道，产生经济效益，实现经济效益和社会效益并举。
二、大型体育场馆的产业化运作
1.大型体育场馆经营存在的问题
大型体育场馆的建设与经营基本上依靠政府的投资与管理。在目前大型体育场馆政府体育部门经营占大多数的情况下，已经出现诸多困难，如大型体育场馆的建设和利用不能满足人民群众的需求，场馆经费捉襟见肘，经营气候不佳，经营效益低下等。国家和社会巨额投入形成的存量资产，成了“鸡肋”或者包袱，更谈不上保值增值，这与当前蓬勃发展的经济形势形成了强烈的反差。如21亿建设的南京奥体中心的运转成本就是6000万元。大型场馆处于艰苦挣扎的境地，国有资产面临着快速流失的严重局面，场馆的经营陷入了困境，这甚至已成为体育产业健康、快速发展的制约因素之一。
2.大型体育场馆产业化运作模式优化
由于大型体育场馆的投资额度大，回收周期长，场馆利用率低低，后期管理复杂，因而在其承担赛事之后的经营运转等问题也相应地显得困难。因此，应结合奥运会、亚运会等场馆建设的投资体制和投资方式，充分引入市场机制，积极探索并建立起一批符合现代体育场馆管理体制、产权明晰、政企分开的现代企业和体育场馆专业经营管理公司，逐步创立大型体育场馆的企业化经营、市场化运作、专业化管理和社会化服务，以整体推进大型体育场馆产业化运作模式的优化。
市场化运作:场馆经营企业以体育场馆经营为核心，以市场为导向，大力发展场馆周边服务业，形成综合经营格局。并根据市场的变化，不断调整经营内容和经营方式。
专业化管理:场馆经营企业必须具备专业人才资源的保障和对管理的深层思考。在公司内部不仅具有懂得体育领域专业的专门人才，同时也有大量的熟悉市场经济规律和市场营销方式的专门人才及掌握先进管理方法的各种管理人才，通过公司内部管理人才资源的优化配置，实现体育场馆资源利用的最大化和场馆经营的多元化。
社会化服务：体育场馆经营者应注重发挥大型体育场馆在体育产业中的主导作用，充分利用自身的优势地位，坚持“以体为本，多种服务”的原则，通过大力开展体育的各种服务，取得社会效益、经济效益和可持续发展效益。
3.大型体育场馆的产业化运作策略
(1)明确产权关系，多渠道筹措资金，加快大型体育场馆设施的更新改造步伐。大型体育场馆的所有权与经营权应适当分离。分离的目的是将体育场馆的经营由政府转交给社会，特别是转交给能够经受住市场冲击的经济实体，从而为更好地展开经营活动奠定了合理的产权隶属关系、经营结构和经济基础。由于我国早期的大型体育场馆普遍存在功能单一的问题，因此在激烈竞争的市场面前，要开放经营必须进行投资改造，引导大众的体育消费，使场馆走可持续性发展的道路。鉴于我国公共体育场馆维修改造资金的不足，而国家投入又有限，因此，多渠道筹集资金是目前公共体育场馆摆脱维修、改造资金不足的有力之举，坚持“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，明确产权关系，应积极采取集资、合资或引进外资等多种方式筹措资金进行经营开发。
(2)大型体育场馆要适合城市发展战略的整体需求。当前形势下，大型体育场馆的市场经营与开发，必须以城市发展的整体战略需求为出发点和落脚点。大型体育场馆的产业化经营，必须拥有相当的体育爱好者群体，相对强大的经济基础，良好的社会整体环境等要素。离开了城市发展的背景和整体目标，场馆的开发经营就会成为无本之木，难以持久。因此，在建设大型体育场馆的同时，相关部门就应该依据城市发展特色，积极设计经营策略。
(3)大型体育场馆赛后应采用专业管理团队进行经营管理。以前，中国大型体育场馆的规划和建设一般由体育行政部门独家操作，使用功能和经营模式单一，高水平的场馆管理和经营人才也非常匮乏，严重影响了大型体育场馆赛后的综合利用。随着中国市场经济的发展和大型体育场馆投资建设方结构的改变，及经营的市场化运作，在管理上也相应要求有专门的管理人才团队进行运营操作。大型体育场馆要想求得生存与发展，引进、培养既懂体育运动发展规律又熟悉市场运作机制的复合型人才显得尤为紧迫。
(4)积极开发经营，坚持走大型体育场馆产业化发展的道路。大型体育场馆应围绕本体产业规模发展，使体育场馆逐步实现由事业型管理向经营型管理的过渡，并解决场馆经营管理办法不完善、资金短缺等问题。
①拓展思路，转变观念。大型体育场馆要迈出狭小的天地走向社会，走向市场，必须拓宽思路，转变观念：在功能上，从单一性向多样性转变；在运行机制上，从以管理为主向以经营为主转变；在服务的辐射面上，由业内人士、高层人士向面向社会，尤其是普通工薪阶层和大众百姓转变。
②改革管理体制，实现多种经营管理模式并存。根据各地大型体育场馆的不同特点和经营管理的现状，应加大场馆管理体制改革的力度，实现多种经营管理模式的并存。对于经营比较好的大型体育场馆应努力推向市场，采用市场运行机制，尝试实行公司制，按照现代企业制度经营运作。
③发挥大型体育场馆的多功能作用。一是围绕体育运动的主题积极策划、承办各种规模的体育活动，提高体育场馆的使用率，提高体育经营管理水平，树立地方体育形象；借举办国际国内重大体育赛事，发挥体育场馆的凝聚力，带动体育门票、体育彩票、体育广告、体育纪念品和其他服务产品的消费。
二是大型体育场馆应充分显示各自的优势和长处，根据自身条件，贯彻“以体为本、全面发展”的方针，逐步把体育场馆的重心转移到着眼于发挥体育自身的经济功能和价值的体育经营活动上来。
④积极对外开放，开拓市场。一是大型体育场馆应以全民健身运动为契机，积极开拓社会体育消费市场。
二是要有计划地引进承办国内外大型体育活动，真正把体育作为产业来经营。
三是结合地方特色，可举办一些节庆活动，如国际龙舟节，国际武术节，国际舞龙舞狮节等。坚持体育搭台，企业唱戏。
四是在国家投入有限的情况下，可鼓励集体、个人投资修建体育场馆、经营管理体育场馆，大胆引进外资。要打破部门、地区、行业和所有制的界限，形成多渠道、多形式投资办体育的新格局。
⑤开发“大型体育场馆”这一无形品牌价值。“大型体育场馆”具有较大的品牌价值，是各大城市同时也是我国不可多得的品牌资源，要非常珍惜的用好、用足“大型体育场馆”品牌。除了继续经营和管理好大型体育场馆以外，还应适时组建大型体育场馆专业经营管理公司、开发大型场馆冠名权、开发相应的品牌体育用品等，使“大型体育场馆”这一宝贵的品牌资源得到充分的挖掘和利用。
参考文献：
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篇9
[关键词]养老保险基金；投资；风险；建议
一 养老保险基金投资现状
养老问题是任何一个社会、任何人都无法回避的问题。基于养老的风险性和社会性，为保证人们退休后的生活水平，通常以养老保险的形式筹集养老保险基金，最终以养老金的形式返回到养老保险的受益人手中。因而，偿付能力的充足性是养老保险基金的根本问题，投资成为养老保险基金的迫切需要。
(1)需要投资扩充基金
基金的来源主要包括政府财政拨款、企业(雇主)缴费、职工(雇员)缴费和基金运营收入四个方面。为尽快充实社会保障基金，一方面要继续保持适度的财政支持，在确保中央财政当期支付缺口补助和做实个人账户补助的基础上，进一步增加财政投入，稳定国有股海外上市减持和彩票公益金收入，适时开征大额遗产、奢侈品及高档消费等特别税种，进一步充实社会保障基金；但是政府财政的主要来源是纳税人，每年用于补充养老保险基金的财政毕竟是有限的，否则抽空财政会影响到社会经济的发展。企业和职工的负担已经比较重，还有医疗、工伤等其他缴费，再加重企业负担已经不大可能。从理论上讲，通过缴费来扩充基金毕竟有空间的限制。在缴费比例、覆盖范围都饱和的情况下，缴费就不能再带来基金的增长。因此，长期的养老保险基金问题只能通过长期不断的投资来解决。
(2)基金管理方面存在的漏洞需要投资来化解
一方面，由于我国养老保险基金与财政密不可分的关系，造成了大量的养老保险基金流失，表现为基金挪用、隐瞒截留收入、福利奖金等非正常支出等，这一现象近几年来随着监管力度的加大已有所控制。另一方面，因为征缴力度不足，基本养老保险的覆盖面近几年才扩展到私营经济、个体经济的从业人员和一些灵活就业人员。而片面追求覆盖面以应付眼前的基金支付还会造成基金管理行为的短期化，出现“优惠征收”、“打折征收”的现象，给以后的养老保险基金埋下巨大隐患。这使得养老保险基金的投资问题更加紧迫。
二 对养老保险基金投资问题监管的几点建议
(1)以社保部门为核心，相关部门辅助进行基金运营的监管
我国养老保险基金的运作跨越了多个部门，社会保障部门直接负责基金的征收和发放，目前还有政府财政拨款对养老保险基金的补充，基金的投资由专业的基金管理公司操作，所有的基金都通过银行托管和流转，最后受益人从个人在银行的养老保险账户上取得养老金。这些部门通过委托管理联系在一起。因而，对整个基金运作的监管，应该是以社保部门为主，财政部、证监会、银监会各司其专职又相互协作。
(2)建立专门的养老保险基金投资监管机构
养老保险基金数额巨大且专业性强，而基金的投资也是非常讲究技术与专业的，需要有专门的机构来监管养老保险基金投资。可以建立专业的养老保险基金投资监管部门。而社会保障部门也可以把养老保险基金投资的管理任务独立出来，委托由社保部、企业和职工代表、专家组成的养老保险基金理事会管理。对养老保险基金投资的监管，养老保险基金理事会的管理内容应包括：(1)审核批准投资管理人、托管人的进入和退出理事会负责下的养老保险基金业务。(2)限制投资组合与投资比例，严格防范投资管理人的冒险行为。大多数国家的养老保险基金都投资于政府公债，而对投资于股票、债券、房地产等项目有严格限制。
基于养老保险基金的特性和我国资本市场的高风险性考虑，应该在证监会下独立设立养老保险基金投资监管司，专门行使证监会对养老保险基金投资的监管职能。其负责基金投资的具体行为包括：(1)与社保部门共同确定养老保险基金运营机构的基本资格，对基金公司高管的任职审核；(2)定期和不定期地对投资管理人进行常规检查；(3)接收基金公司的定期报告，对养老保险基金的投资风险评估；(4)协调养老保险基金与其他基金、证券的关系，首先保证养老保险基金的安全稳健和增长等。托管银行根据法律赋予的权利和自身的角色特点，也能有效对基金投资运作进行监督，及时发现和报告投资管理人的异常交易或异常行为，督促投资管理人纠正违法违规行为。
(3)强化投资管理人的内部风险控制
管理部门的监管是通过外部力量作用约束投资管理人，而内控制度在于通过自身的风险管理，实现基金的稳健与安全。内部控制的职责包括：制定风险管理办法；收集整个投资业务的风险信息；评价投资组合的风险；协调公司内各部门的风险决策；养老保险基金投资风险管理研究。内部风险控制实施好，将会大大减轻上层监管的压力，对养老保险基金的稳健发展也很有利。
(4)加强养老保险信息化建设
一是不断完善养老保险信息化系统建设。养老保险开展较早，养老保险信息化远远滞后，加大人力、物力、财力的投入，尽快完善养老保险的信息化管理迫在眉睫。二是不断提升养老保险信息化职能。将养老保险征缴信息与企业工资总额、企业税收、职工的生存状况等信息联动，以科学的方法促进养老保险的征缴，严防养老保险基金的流失。
参考文献
[1]焦红丽，当前我国养老保险基金投资面临的风险及防范路径的选择[J]，中国经贸导刊,2010,(01)
篇10
成都市公共租赁住房配租细则最新版第一章 总 则
第一条 为规范和完善我市中心城区 公共租赁住房配租工作，促进住房保障工作有序推进，根据《 公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部令第11号)文件精神，结合我市实际，制定本细则。
第二条 武候、锦江、金牛、青羊、成华及 成都高新区范围内由成都市政府统一组织建设的公共租赁住房配租适用本细则。
第三条 本细则所称保障对象，是指已取得《成都市公共租赁住房资格认定通知单》或《成都市单位承租公共租赁住房资格认定通知单》(以下简称《资格认定通知单》)的住房保障申请人。
第四条 成都市城乡房产管理局负责统筹协调决策公共租赁住房配租事宜。
市住房委员会办公室负责拟定公共租赁住房配租政策。受成都市城乡房产管理局委托的配租机构具体实施登记、摇号、选房等工作。市公共住房管理中心负责签约、入住及后期管理等工作。成都房地产信息中心负责登记、选房、摇号系统软件制作及其他信息技术支持。
第五条 配租工作按照分批登记、统一摇号、动态配租的程序组织实施，配租机构在登记、摇号、选房前均应制定工作方案和应急预案报保障性住房配租配售工作联席会议审议。
分批登记是指，在批量公共租赁住房推出时，保障对象在规定时间段内通过指定方式进行承租意向登记。不在规定时间段内按指定方式登记的保障对象视为自动放弃承租该批次公共租赁住房。
统一摇号是指，配租机构对已进行承租意向登记的保障对象采取摇号的方式确定选房顺序。摇号时，按照取得《资格认定通知单》的时间，上年度保障对象优先于下一年度保障对象摇号，同年度保障对象按照优先家庭、普通家庭(普通单位)、优先个人、普通个人的摇号顺序组织摇号。
动态配租是指，批量房源选房完毕后，因无匹配房源或房源不足无房可选的保障对象进入配租轮候，遇有腾退公共租赁住房时，配租机构按顺序号依次通知轮候对象选房。下批次批量公共租赁住房推出时，上批次轮候对象需重新参与登记摇号。
第二章 登 记
第六条 批量公共租赁住房达到交付使用条件后，项目单位、市公共住房管理中心应及时将房源详细信息、租金标准、物业费标准等相关资料交付配租机构，配租机构应根据房源情况及时安排进行承租意向登记。
第七条 正式受理承租意向登记前，市住房委员会办公室在媒体登记公告，配租机构在住房保障信息网和成都市政务服务中心房产分中心住房保障服务大厅同步公示公告内容，同时通过短信、电话等方式将登记要求通知保障对象。
公告内容包括房源的位置、数量、户型、面积，租金标准，登记时限、地点、方式，供应对象范围，物业费标准及咨询电话等内容。
第八条 配租机构通过住房保障信息网网上登记和成都市政务服务中心房产分中心住房保障服务大厅现场登记两种方式受理承租意向登记。
符合《成都市城乡房产管理局关于中心城区公共租赁住房申请、审核及配租管理问题的通知》(成房发〔20xx〕227号)文件规定优先摇号的保障对象，须携相应证明材料(中华人民共和国残疾军人证，烈属证明，劳模证，老年证，身份证，残疾人证，独生子女证，死亡证等资料原件及复印件)到成都市政务服务中心房产分中心住房保障服务大厅进行登记，由住房保障机构对其是否符合优先摇号条件予以确认。
第三章 摇 号
第九条 摇号于登记工作完成后20个工作日内开展。
第十条 摇号前，市住房委员会办公室在媒体摇号公告，配租机构在住房保障信息网和成都市政务服务中心房产分中心住房保障服务大厅同步公示公告内容。
第十一条 成都房地产信息中心制作摇号系统并导入已登记的保障对象名单，配租机构在摇号系统中录入经确认的优先摇号对象名单，选择具备审查资质的软件测评机构对摇号系统进行测评。摇号软件经软件测评机构测评合格并监章，公证机构同时监章后封存备用。
第十二条 正式摇号前，配租机构在同一批次的保障对象中电脑随机确定20名代表现场监督摇号。
第十三条 配租机构在保障对象代表、公证机构以及新闻媒体现场监督下，摇号确定保障对象选房顺序。
第十四条 摇出的选房顺序结果经保障对象代表、公证机构确认后，配租机构在摇号当天将摇号结果在住房保障信息网公示，并及时在成都市政务服务中心房产分中心住房保障服务大厅进行公告，同时向成都房产热线通报。
第十五条 住房保障信息网、成都房产热线提供摇号结果查询。
第四章 选房、签约
第十六条 摇号结束后15个工作日内配租机构组织选房。保障对象具体选房时间、地点、所需资料由配租机构通过住房保障信息网公告、短信或电话等方式通知。
第十七条 配租机构在规定的时间、地点组织保障对象按电脑摇出的顺序号依次选房。保障对象为个人的，只能选择套一以下户型，且面积超过40平方米以上部分按市场价收取租金。
第十八条 配租机构在保障对象选房后出具《配租通知单》，载明保障对象选择的房源信息，签约时间、地点和所需资料。
第十九条 市公共住房管理中心应按《配租通知单》明确的时间、地点组织保障对象签订《公共租赁住房租赁合同》。
租赁合同签订前，市公共住房管理中心应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。
第五章 配租管理
第二十条 保障对象应主动通过住房保障信息网、各级住房保障机构了解公共租赁住房配租工作进度，及时参与登记、选房、签约等配租程序。
第二十一 条登记摇号后，保障对象超过公示的选房时间5个工作日仍未参与选房的，视为自动放弃承租该批公共租赁住房;超过公示的选房时间，但在5个工作日内参与选房的，需待当日选房对象选房完毕后，才可选择剩余房源。
保障对象选房后超过通知的签约时间20个工作日仍未到规定地点签约的，视为自动放弃承租该批公共租赁住房。
放弃承租公共租赁住房的保障对象在《资格认定通知单》的有效期内再次申请公共租赁住房的，应当重新参与登记摇号。
第二十二条 已签订租房合同的保障对象自愿放弃租赁公共租赁住房的，按合同约定办理。
第二十三条 因违反公共租赁住房相关管理规定被强制退出所承租住房的保障对象(含共同申请人)，5年内不再受理其住房保障申请。
第六章 附 则
第二十四条 《资格认定通知单》以落款时间为准有效期3年，期满后需重新提出资格申请。
已承租公共租赁住房的保障对象，应在合同期满前3个月提出资格申请，经审核合格的保障对象可继续承租原住房。
第二十五条 公共租赁住房可面向需求量大，有集中居住需求的单位定向配租。
第二十六条 公共租赁住房和廉租住房并轨政策实施后，配租程序参照本细则执行。摇号时，按照取得《资格认定通知单》的时间，上年度保障对象优先于下一年度保障对象摇号，同年度保障对象按照符合原廉租住房保障条件的保障对象、其他保障对象的摇号顺序组织摇号。
第二十七条 各区政府或管委会组织建设的公共租赁住房以及用工企业自建的公共租赁住房，可参照本细则，按照结合实际，注重衔接的原则，自行制定配租细则。
第二十八条 本细则自之日起执行，有效期为3年。此前有关公共租赁住房配租规定与本细则不符的，以本细则为准。
成都公共租赁住房的优势国家之所以将发展公共租赁住房建设作为解决当前住房困难问题的政策选择，是因为公共租赁住房相较个人购买、廉租住房、经济适用房和个人出租等方式所具有的比较优势：
1. 公共租赁住房有利于引导国民先租后买，合理住房消费。实现住有所居的目标，通常有两种方式： 一种是购买住房，另一种是租赁住房。据了解，在发达国家，首次购房人的年龄比我国要大很多，年轻人长期租房是一种普遍状态。在日本、德国，首次购房人平均年龄为 42 岁，法国为 37 岁，美国也在 30 岁以上，英国在 20xx -20xx 年间近 32% 的家庭靠租房解决居住问题，而在我国现阶段，国民太过关注购房，而租房则处于相对被忽视的境地。鉴于此，国家应在正确引导国民的住房消费理念方面有所作为，即住房应从租到买、由小及大。公共租赁住房为居民提供可租赁适当房源，这不仅可以引导鼓励居民租房，减轻中低收入群体购买住房的经济压力，而且可以减少被买房群体的数量，对抑制过高房价起到积极作用。
2. 公共租赁住房有助于克服廉租住房和经济适用房的弊端。首先，公共租赁住房扩大了保障范围，有利于解决夹心层住房问题。因为廉租住房只面向最低收入群体，经济适用房尽管保障对象是中等收入群体，但其价格仍然偏高，甚至部分地区的经济适用房和商品房价格相差无几。由于廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接，形成两个数量庞大的夹心层，即收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群。而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租，在保障范围上实现了与商品房的对接。其次，经济适用房是产权房，存在套利空间，且通过行政手段进行分配，极易诱发权力寻租现象的发生，而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租住房，不存在引发上述弊端的空间或土壤。
3. 公共租赁住房有益于弥补个人出租住房的不足。在我国，个人出租住房主要存在以下不足： 一是数量少，尤其是在大城市可供出租的房屋数量远远不能满足需求; 二是我国城市人口膨胀，住房资源紧缺，加之各城市纷纷出台限购令，致使私人出租住房难以成为租赁住房的主体，发展空间较小;三是因可供出租的房屋远远不能满足需求直接导致了过高的租金和群租现象。四是房屋租赁专业经营机构少，出租房屋都是私人闲置房屋，出租并非首要目的，稳定性差，租赁房的居住功能存在缺陷，难以达到产权房的居家效果。与此不同，公共租赁住房则解决了个人出租住房数量短缺、运营不规范等问题，为中低收入无房群体提供数量充足、租期稳定、价格合理的住房。
成都公共租赁住房政策解读住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委日前联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(以下简称《通知》)提出，从20xx年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行[2]。
作为保障性安居工程的主要组成部分，两房并轨的原因是什么?并轨运行后政策、资金支持力度是否会被削弱?住房城乡建设部政策研究中心副主任张锋就此接受了记者采访，并对《通知》起草的原因和内容等进行了详细解读。
一问：为什么要实施两房并轨运行?如何并轨?
张锋：廉租住房和公共租赁住房都是保障性住房的重要组成部分，两者在发挥重要作用的同时，其平行运行过程中也出现了一些问题：一是两者虽都属于租赁型保障房，但面向的群体不完全一样，申请人容易混淆;二是住房保障需求和供应是一个动态的过程，部分地方出现了保障房与保障对象不相匹配的情况;三是平行运行不利于两项制度间的政策衔接，给老百姓造成不必要的麻烦。
一些地方在廉租住房和公共租赁住房统筹建设、并轨运行方面作出了积极探索。在总结各地经验的基础上，住房城乡建设部根据《国务院批转国家发展改革委关于20xx年深化经济体制改革重点工作意见的通知》和《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》等文件精神，会同财政部和国家发展改革委起草了《通知》。
根据《通知》，从20xx年起，廉租住房将并入公共租赁住房，合并后统称公共租赁住房。廉租住房建设计划将(含购改租等筹集方式)统一并入公共租赁住房年度建设计划，此前已经列入廉租住房建设计划的项目继续建设，建成后全部纳入公共租赁住房进行管理。
《通知》还要求各地整合原有的管理资源，建立统一的申请受理渠道、审核准入程序，方便群众申请，提高工作效率。各地要根据房源情况，综合考虑保障对象的住房困难、收入水平、申请顺序、保障需求等因素，合理确定轮候排序的规则。
二问：并轨运行后政策优惠力度和住房保障投资力度会不会减弱?
张锋：并轨后，对公共租赁住房建设的政策支持力度不会减弱。并轨前，廉租住房土地供应采取划拨方式;公共租赁住房土地供应可采取出让、划拨、出租、作价入股等多种形式。并轨后，在不减少建设用地供应总量的前提下，地方可以根据需要在现行政策框架内选用适当的土地供应方式。并轨前的廉租住房和公共租赁住房财税优惠政策仍将保留。继续加大信贷支持力度、支持符合条件的公共租赁住房建设单位发行企业债券等。
并轨后，住房保障投资力度不会减弱，地方政府投资和中央投资补助资金也不会减少。一是地方政府要将原来用于廉租住房建设的资金调整到公共租赁住房建设投资;廉租户在市场上租赁住房享受的租赁补贴继续发放。二是中央补助的部分，并轨后财政部继续对地方公共租赁住房建设以及租赁补贴进行补助，原由国家发展改革委安排的廉租住房建设补助投资也不会取消，而是调整用于公共租赁住房配套基础设施建设。三是中央补助继续对财政困难地区予以倾斜。
三问：并轨后地方如何申报计划，中央补助资金怎么下达?
张锋：并轨前，廉租住房与公共租赁住房建设分别制订年度建设计划，国家发展改革委和财政部分别下达补助资金。并轨后，各地要统一按照公共租赁住房制订年度建设计划，在建设量上涵盖原公共租赁住房和廉租住房的建设计划，以保障住房困难群体的利益。
中央补助资金将按以下原则安排：一是财政部将综合考虑各地区的财政困难系数、当年建设任务、上年任务完成情况等因素，按照各地公共租赁住房申报建设总量合理安排建设补助资金和在市场上租赁房屋保障对象的租赁补贴资金;二是国家发展改革委将综合考虑近两年廉租住房和公共租赁住房建设任务，结合各地财力困难程度，统筹安排下达保障性住房配套基础设施建设补助投资，由省级发展改革部门会同有关部门分解落实到具体项目。
四问：并轨后保障房建设标准如何确定?如何确保低收入住房困难群体的住房保障权益?
张锋：对各类保障房的建设标准，国务院已有明确规定，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，公共租赁住房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，严格控制在60平方米以下。两房并轨后，地方要按照国务院的规定，统筹建设标准，在对申请对象需求进行摸底调查的基础上，根据申请、轮候对象家庭人口数量、性别结构、代际结构、支付能力等因素，合理配置不同户型，主要建设小户型住房，严禁面积超标。
住房保障应从低端保起，优先满足住房最困难群体的基本需求。并轨后，要保证住房最困难的群体优先及时获得住房保障，体现住房保障的公平公正。一是对并轨前原廉租住房保障对象的需求要优先满足。《通知》已明确，已经建成的，或者在20xx年以前已经立项正在建设的廉租住房要优先用于解决原来廉租住房保障对象。二是对并轨后公共租赁住房保障对象，地方要合理制订轮候规则，保障住房困难持续时间更长、经济状况更差的家庭优先获得配租。
五问：在建廉租住房和存量廉租住房如何管理?
张锋：并轨后，要妥善处理好在建廉租住房及存量廉租住房的管理。一是新增供应全部纳入公共租赁住房管理。二是在建廉租住房项目应按照原计划继续抓紧实施，建成后统一纳入公共租赁住房管理。三是此前已投入使用的廉租住房，可继续按原廉租住房规定进行管理，并逐步并入公共租赁住房统一管理。
六问：并轨后公共租赁住房租金如何确定?
张锋：政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，可以根据承租人的支付能力实行租金减免。对于社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，可按照适当低于市场租金的标准收取租金。同时，地方政府或用工单位可按规定对符合条件的低收入保障对象予以适当补贴。大的原则是一致的，具体操作上可结合实际情况加以细化。
七问：为什么政府投资建设和社会投资建设的公共租赁住房租金收取及补贴方式不一样?
