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篇1

关键词：Logistic回归；景观立地要素；耕地数量变化；新市区

中图分类号：F323.211 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2016）11-2987-06

DOI：10.14088/ki.issn0439-8114.2016.11.068

土地利用覆被变化（LUCC）的研究越来越受到人们的关注，已经成为全球环境变化研究的重要组成部分[1，2]。土地利用覆被变化已经对人们生活的各个方面造成了影响，包括食物生产、森林资源、地区气候、淡水资源和空气质量等诸多方面[3，4]。面对这些问题，土地利用覆被变化受到了国际社会的广泛关注，2005年9月，国际全球环境变化人文因素计划（IHDP）提出了全球土地计划（GLP），深化人类对地球系统演化背景下耦合的人类-陆地环境系统的理解[5-7]。耕地变化是土地利用覆被变化的重要内容，耕地资源保护关系到我国粮食安全以及生态经济的可持续性[8]。改革开放至今，我国耕地资源持续减少，威胁我国粮食安全，成为目前国家发展进程中亟需解决的问题之一[9]，得到了国内众多学者的关注。张凤荣等[10]、赵其国等[11]、李劲峰等[12]、赵婷婷等[13]，论述非农化建设用地占用耕地、耕地减少所产生的负面效应以及耕地保护预警等，并预测未来区域内耕地变化情况。

然而在宏观层面上对区域尺度耕地数量变化时空过程进行定量分析研究，尤其是结合未来耕地数量趋势模拟进行的研究尚不多见，且驱动力因子的选取多为社会经济指标，景观格局方面的因素考虑较少。本研究从耕地的景观立地条件出发，利用Logistic回归模型对保定市新市区2009―2012年耕地数量变化的驱动力进行回归分析，并对未来耕地数量变化的风险进行了预测，为耕地保护提供科学指导和依据。

1 研究区概况

新市区地处北纬38°51′-38°56′，东经115°21′-115°29′之间，地处大清河系冲积扇中下部，属平原地区，地势较为平坦开阔。隶属于河北省保定市，位于保定市西郊，东与北市区、南市区毗邻，北与满城县东马乡、尹庄乡接壤，南与南市区五尧乡相邻。京广铁路、京深高速公路等交通干线从境内穿过，南部有107国道，西北部有外环路横穿，交通便利，四通八达。属暖温带季风性大陆气候，为半干旱地区。年平均气温为12.4 ℃，月平均气温为26.7 ℃，无霜期213 d。全年日照2 610.2 h。耕地总面积5 937.20 hm2，占全区土地总面积的39.71%，其中水浇地面积5 872.47 hm2，占耕地面积的98.91%，旱地面积64.73 hm2，占耕地面积的1.09%。

2.2 数据准备

2.2.1 因变量 从保定市新市区2009年和2012年土地利用现状图中提取两年的耕地图斑，进行叠加处理，并将2009年的耕地划分为两种情况（图1），即流失耕地（2012年土地利用类型由耕地转为建设用地）和未流失耕地（2012年土地利用类型仍为耕地）。以耕地数量变化情况，即流失与未流失作为因变量，取值为“0”和“1”，“0”表示耕地未流失，“1”表示耕地流失。耕地数量变化分布图清楚地呈现了2009―2012年耕地数量变化的空间分布状况，可以看到耕地的流失主要发生在新市区东部，特别是靠近新市区的耕地大量减少，而新市区西部耕地分布密集的地区耕地流失较少，耕地数量基本保持不变。同时，耕地的流失沿主要道路呈现出带状分布。

2.2.2 自变量 景观格局指数法是景观生态学中的一种空间分析方法[17]，景观格局指数是指能够高度浓缩景观格局信息，反映其结构组成和空间配置某些方面特征的简单定量指针[18]，因此选取斑块尺度上的景观格局指数进行驱动力分析。本研究将耕地与各景观立地要素（包括城镇、独立工矿、村庄、设施农用地、主要道路、主要河流）的最近邻距离（包括距城镇用地距离、距独立工矿用地距离、距村庄用地距离、距设施农用地距离、距主要道路距离、距主要河流距离）作为回归模型的自变量，单位为km。采用边到边的最近邻距离，通过ArcGIS 9.3中的Proximity工具提取，距离值从0开始。在进行回归分析前，对自变量进行了共线性检验，发现自变量间共线性不显著，可以将所有自变量加入模型进行回归分析。

3 基于Logistic回归模型的耕地数量变化景观立地要素驱动力分析

3.1 基于统计学的单因素相关性分析

本研究采用统计学的研究方法进行单因素相关性分析，利用流失耕地与未流失耕地的累积概率曲线和不同范围内的流失耕地比例来分析耕地数量变化与自变量之间的相关性，以找出对耕地数量变化有贡献的因素。研究发现，耕地数量变化与距独立工矿用地距离、距村庄用地距离、距设施农用地距离等因素无显著相关性，与距城镇用地距离、距主要道路距离、距主要河流距离有显著的相关性。

3.1.1 耕地数量变化与城镇用地距离的相关性分析 由图2可知，累积概率曲线中距城镇用地6 km范围内，两条曲线有明显的差异性，且流失耕地的曲线在上方，说明在此范围内，该影响因素对耕地流失起负向作用。从流失耕地比例曲线来看，距城镇用地距离6 km范围内，随着距离的增加，流失耕地比例从47%下降到近3%，说明距城镇用地越近，耕地流失的可能性就越大。

3.1.2 耕地数量变化与主要道路距离的相关性分析 由图3可知，累积概率曲线中距主要道路3 km范围内，两条曲线有明显的差异性，且流失耕地的曲线在上方，说明在此范围内，该影响因素对耕地流失起负向作用。从流失耕地比例曲线来看，距主要道路3 km范围内，随着距离的增加，流失耕地比例从近37%下降到近2%，说明距主要道路越近，耕地流失的可能性就越大。

3.1.3 耕地数量变化与主要河流距离的相关性分析 由图4可知，累积概率曲线中距主要河流6 km范围内，两条曲线有明显的差异性，且未流失耕地的曲线在上方，说明在此范围内，该影响因素对耕地流失起正向作用。从流失耕地比例曲线来看，距主要河流6 km范围内，随着距离的增加，流失耕地比例从近1%上升到近40%，说明距主要河流越近，耕地流失的可能性就越小。

3.2 Logistic回归模型结果与分析

本研究通过空间随机抽样的方法进行样本的选取，在ArcGIS 9.3中随机生成了一些点，选取具有耕地信息的点并去除重复项，得到了1 600个耕地有效样本，代入Logistic回归模型使用向后逐步分析法进行回归计算。

3.2.1 模型检验 本研究采用模型χ2统计检验和HL检验对模型的有效性和拟合效果进行了检验（表1）。模型χ2统计检验结果中卡方值为60.902，显著性水平为0小于0.05，说明变量加入模型之后对因变量有明显的影响，所建模型中所有的因变量都有显著的解释能力。HL检验结果中卡方值为15.419，显著性水平为0.131大于0.05，统计检验不显著，说明模型拟合度较高。

3.2.2 模型解释 最终的Logistic回归模型中自变量为流失耕地距城镇用地距离、距主要道路距离和距主要河流距离（表2），说明这三个变量为2009―2012年耕地流失的主要影响因素。

根据Wald统计量，解释变量的贡献程度为距城镇用地距离（21.084）大于距主要河流距离（11.057），大于距主要道路距离（7.923），说明解释变量的重要性程度依次为距城镇用地距离、距主要河流距离、距主要道路距离。

耕地流失过程中，第一个重要的解释变量为距城镇用地距离，模型中该变量的回归系数为-1.312，表明耕地流失的概率随着距城镇用地距离的减小而增大，且距城镇用地距离每减小1 km，耕地流失概率增大3.72倍。回归结果表明，距城镇用地距离是耕地流失重要的影响因素之一，在景观格局上表现为距城镇用地越近，耕地流失概率越大。保定市高新开发区位于新市区内，且东与北市区、南市区毗邻，区域人口规模的增加、人口密度的增大、经济水平和人民收入的快速增长，都不断刺激着新市区住房、交通和城市用地的扩张。新市区东部随着高新开发区的发展耕地流失特别明显。受城市集聚效应的影响，城市建设用地多为连片扩张，导致城镇周边耕地更易流失，转化为建设用地。

耕地流失过程中，第二个重要的解释变量为距主要河流距离，模型中该变量的回归系数为0.709，表明耕地流失的概率随着距主要河流距离的增大而增大，且距主要河流距离每增加1 km，耕地流失概率增大0.49倍。回归结果表明，距主要河流距离是耕地流失的重要因素之一，在景观格局上表现为距主要河流越近，耕地流失概率越小。灌溉保证率是影响耕地生产力的重要因子之一，一亩泉河、侯河、白草沟河流经新市区，保证农田灌溉，距离水源越近则在同等质量的情况下，产生的经济价值大于距水源地较远地带，由于利益驱逐，产生经济价值较少的耕地更容易流失。

耕地流失过程中，第三个重要的解释变量为距主要道路距离，模型中该变量的回归系数为-0.058，表明耕地流失的概率随着距主要道路距离的减小而增大，且距主要道路距离每减小1 km，耕地流失概率增大1.06倍。回归结果表明，距主要道路距离是耕地流失的重要影响因素，在景观格局上表现为距主要道路越近，耕地流失概率越大。交通道路为人类生产生活中的物质流、能量流和信息流的获取提供了一条全方位的联结纽带。主要道路周边的土地，由于其交通便达性使其具有的很大的区位优势，工业用地选址时，为了其原料和产品运输便捷，多在主要道路周边进行建设；新增居民点也向主要道路周边转移，距离主要道路越近，农村居民点用地的增加越多；交通基础设施建设的迅猛发展也成为道路周边耕地遭到占用的原因之一。

3.2.3 模型预测 Logistic回归分析的结果可以用来计算耕地土壤质量下降的概率，对耕地土壤质量下降的风险进行预测，模拟未来耕地土壤质量变化趋势。根据回归结果，耕地土壤质量下降的概率可以通过公式（4）进行计算。

P=exp（-0.665+0.709X1-0.058X2-1.312X3） （4）

式中，P为耕地流失的概率；X1为距主要河流距离；X2为距主要道路距离；X3为距城镇用地距离。

通过计算耕地流失的概率得到了耕地流失风险分布图（图5）。从图5可知，高度风险区主要集中在新市区、韩村乡、颉庄乡的城镇用地周围，这些乡镇城镇化程度高，城镇用地较多，城镇扩张将给耕地带来不小的压力。中度风险区主要集中于南奇乡、大马坊乡、富昌乡周边，并沿主要道路呈现两条带状分布，随着城市化进程的加快，各重点产业的不断发展，新企业的不断涌入，原有工业园区和厂房的扩建及新厂房的建设，必将成为耕地流失的重要推手。低度风险区一般距离城镇和主要道路都较远，且在主要河流附近分布较多，在快速的城镇化、工业化进程中，距离河流较近为耕地提供充足的水源，这部分耕地最容易保留下来，继续支持新市区现代农业的发展。

4 结论与讨论

4.1 结论

通过Logistic回归分析研究表明，耕地流失过程主要受到城镇、主要道路和主要河流三个景观立地要素的影响。离城镇用地和主要道路的距离越近，耕地流失的风险越高，而离主要河流越近，耕地流失的风险越低。贡献程度为距城镇用地距离（21.084）大于距主要河流距离（11.057），大于距主要道路距离（7.923）。

Logistic回归分析与单因素相关性分析结合，不仅能很好的筛选出影响耕地流失的因素，而且定量化地描述了每个影响因素的重要性程度和影响力。两者相互验证更加确定了影响耕地变化的因素。同时利用Logistic回归结果能对耕地流失概率进行计算，能对耕地流失风险进行预测，模拟未来耕地变化情况，为土地利用规划、基本农田保护规划与生态环境保护规划提供科学指导和依据。

耕地流失高度风险区主要集中在新市区、韩村乡、颉庄乡的城镇用地周围，这些乡镇城镇化程度高，城镇用地较多，城镇扩张将给耕地带来不小的压力。中度风险区主要集中于南奇乡、大马坊乡、富昌乡周边，并沿主要道路呈现两条带状分布，随着城市化进程的加快，各重点产业的不断发展，新企业的不断涌入，原有工业园区和厂房的扩建及新厂房的建设，必将成为耕地流失的重要推手。低度风险区一般距离城镇和主要道路都较远，且在主要河流附近分布较多，在快速的城镇化、工业化进程中，距离河流较近为耕地提供充足的水源，这部分耕地最容易保留下来，继续支持新市区现代农业的发展。

4.2 讨论

本研究对耕地数量变化的景观立地要素驱动力进行分析，通过单因素相关性分析和Logistic回归分析，定性和定量地分析了景观立地要素驱动力的影响。但在指标选取上，主要考虑了耕地在土地利用系统中的位置，以斑块尺度的最近邻距离为主要的分析指标，因而在以后的研究中，可加入类型尺度、景观尺度的相关指标进行分析，以丰富驱动力指标。同时，影响耕地数量的驱动力因素还有很多，本研究只针对景观立地要素进行了分析，在以后的研究中，可以考虑纳入更多的影响因素，如社会经济因素（如农业产业结构、人口密度、二三产业人口等）和自然地理因素（如地形地貌、土壤质地和类型等），通过驱动力指标体系的完善，更加准确地对耕地数量的驱动力进行分析，模拟未来的耕地变化趋势。

参考文献：

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篇2

房地产开发项目的特点是周期长、影响因素多，传统的工程造价控制往往专注于项目实施阶段的实体工程的造价管理，而忽视其它阶段特别是前期规划设计阶段的造价管理，本文提出造价控制应重视加强对前期规划设计阶段的造价控制管理，即应对项目造价进行全过程进行动态控制管理。

关键词：

规划设计；造价控制；技术管理；全过程管理；

中图分类号：C35文献标识码： A

[内容]

房地产开发项目造价管理是一个庞大的动态系统管理工程，时间长、涉及面广、技术性强、需要诸多专业配合，且贯穿于项目立项、规划设计、工程施工、竣工结算各阶段全过程。然而，现实中很多房地产公司特别是中小企业仍沿用传统的造价管控模式，存在着重视工程施工阶段和竣工结算阶段的造价控制管理，轻视前期特别是规划设计阶段对工程造价的影响和控制，重施工现场管理，轻视技术管理；殊不知在项目造价控制全过程中，费用仅占工程总造价2-5%的规划设计阶段，对项目工程全过程造价控制的影响要占到50-70%左右。

施工阶段，对同一个建筑物而言，当施工图设计一旦完成，工程造价实际上也就确定了，这是因为建设单位和施工单位均采用的是政府统一制订的预算定额标准和计算方法，针对同一建筑物双方计算出的工程造价基本是一致的，同时从管理的学的角度讲，不论施工图纸出来以后所做的工程预算还是工程竣工后所做的工程决算，都属于一种事后控制管理，这个过程对造价的变动控制干预性极小。

设计阶段，对同一个建筑物而言，由于设计人员经验、技能以及对建筑、结构设计方案的考虑不同以及对国家设计规范理会的不同，不同的设计单位和不同的设计人员所做出来的施工图设计，按照相同定额预算，其工程造价结果是有偏差的，偏差大的可以达到10～30%之间，个别甚至会更高，这是因为不同设计人员对项目所需钢材、水泥等主要建筑材料的设计用量不同而导致，出现这种不同的结果，设计人员并不违反国家颁布的设计规范。

近年来，随着土地资源的紧缺，高层建筑已经成为城市建设的主体，我们知道，随着建筑物高度的不断增加房屋工程的主要材料费在工程造价中所占的比例也在逐步提高（高层房屋材料价格要占到房屋总造价的60％以上），因此从造价管理的角度来说，要想降低工程造价，就必须将影响工程造价的钢筋、水泥等主要材料用量控制在一个合理的范围内，而要想达到这个目的，就必须通过对规划、设计阶段的管理工作，对项目设计进行多方案比较和优化，在保证安全的前提下，对主要材料用量进行控制，从而实现对工程项目造价目标的控制，

因此从全过程造价控制管理角度而言，必须高度重视规划设计阶段的造价控制，进而对全过程进行动态控制管理，要做到这一点就必须把技术管理工作放到一个十分重要的位置，高度重视技术管理工作 。

全过程造价控制管理，应该从立项开始入手，以规划设计阶段为头，竣工结算阶段为尾，加强前期技术管理，实施全过程的控制，才能更好地实现造价控制目标。

工程建设各阶段工作内容不同，造价控制内容、控制目标、控制方法也各有不同，不同建设阶段造价控制的要点如下：

一、规划设计阶段造价控制

控制目标：合理的规划、设计参数，合理的结构体系，合理的主材如钢材、水泥、混凝土、砌体用量。

控制方法：规划设计阶段，影响房屋造价的因素，从规划设计的角度来说，主要有建筑物的使用功能、设计标准以及平面形状、房间跨度、层高、总高度、结构形式、设计参数、通风采暖、地质条件等诸多因素。

在规划设计阶段之前的项目论证阶段，房地产公司应首先进行市场调查，并让设计工程师提前介入参与，组织不同专业的设计师对影响造价的不同设计因素进行技术分析，根据对市场不同类型建筑物主材消耗用量状况，与设计工程师进行沟通交流，综合分析，多方案论证比较，宽松设计时间，进行优化设计，从而确定出一个符合房地产公司效益最大化的同时又符合安全、经济、合理适用的规划设计结果。

二、施工阶段造价控制

控制目标：合同目标的实现，施工进度、质量、投资，施工变更，现场合同外签证。

控制方法：施工阶段，影响工程造价的主要因素是施工合同条款的约定，施工过程中质量、工期、投资计划与实际偏差的控制，施工变更、现场签证。

合同条款中涉及造价控制需要注意明确承包计价、变更签证、付款的方式和办法，明确预决算办法、依据，争议的解决办法，明确技术性变更和工程范围调整变更的处理办法，如技术性变更可不予调整造价，防止工程量变化造成的结算价格偏高。

对工程所用材料价格以及对造价影响较大的材料价格在施工期间发生变化的调整范围、调整方式，风险责任以及索赔内容、条件、标准等也需要事先予以明确。

合同条款中关于造价控制内容要求房地产公司要熟悉工程所在地造价管理规范和规定，熟悉工程定额预、决算的计算规则、计费规则、组价方式等相关内容。

如果采用清单招标，则应重点审核单价构成是否合理，工程量计算是否正确，防止投标单位投标时单价低的多报工程量，单价高的瞒报工程量，造成决算时的较大偏差。

施工过程中造价的控制要注意按图施工，按计划目标控制进度、质量，发现偏差及时纠正，对施工单位书面提出的问题要及时予以明确答复，杜绝或减少施工单位索赔条件的产生。严格控制施工过程中的变更和现场签证，特别是施工单位提出的涉及造价变动的施工方案或施工技术的变更，严格控制合同外签证，对施工单位提出的技术性变更要特别予以注意，因为很多情况下施工单位提出的技术变更是属于施工方的技术加强措施或变通，而不应该由建设单位买单，所以这类技术型变更应该拒签或应事先明确费用不调整。

三、竣工结算阶段的造价控制

控制目标：将总造价控制在项目初期确定目标范围内，变更签证资料齐全无误，定额子目套用合理符合或接近工程实际。

控制方法：从管理的角度来说，这个阶段造价控制的关键问题是基础资料的收集和工程量的核对及定额子目适用选择。

对同一建筑物而言，一般的来说，不同人员对工程量的计算偏差不会太大，容易统一到合理范围，但有些项目在套用哪个子目问题上，由于预算人员经验、水平以及对定额条款子目理解不同，容易产生分歧，所以这就要求预算人员必须熟悉定额子目解释，同时如果意见实在不能统一的可以向定额站咨询或申请裁决。

最后就是要注意设计变更和现场签证，防止重复计算和变更调减工作但施工图预算未作或漏做调整。

作者简介：作者：田勇，男，1961年6月出生，汉族，籍贯：河南省南召县。

现供职单位：河南南阳海昌房地产开发有限责任公司，任总工程师，中级（工程师）职称，

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一、动态管理

按照《中华人民共和国城乡规划法》的要求，我国实行“一书两证”的规划审批制度，即项目建设应取得城市规划主管部门核发的选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。然而一个建设项目在其完整的生命周期中会不断发生属性的变化，例如建设用地的用地性质、位置和界限的变更，建设工程的扩建、改建、翻建及道路改造，项目产权变更等等。这些变化客观上要求城市规划主管部门不断变更原有规划审批的结果，而从项目的成套性出发，在对规划管理审批档案（以下简称审批档案）的管理中，就要始终保持动态跟踪的机制，这样才能确保审批档案内容的完整、准确。因此，动态管理是审批档案管理的基本方式。

所谓动态管理就是指为保证审批档案内容始终与其记录的规划审批业务的一致性，档案内容应根据其记录对象的变化而变化，其管理方式必须适应档案内容不断变化的要求，随时反映规划审批管理的最新状况，提供及时、有效的档案服务。

二、审批档案动态管理的实现

审批档案的动态管理在不同的历史时期有不同的实现方式。

1、实体完全撤并卷方式

从上世纪50年代至90年代末，审批档案的动态管理普遍采用这种方式。所谓“实体撤并卷”是撤卷与并卷的统称。在传统的档案整理原则指导下，审批档案以建设项目为保管单位进行立卷。“撤”指当原有审批结果被撤销时，将内容已被废止的档案从原案卷中撤出，进行单独保管或定期销毁；“并卷”指当不改变原有审批结果时，原档案内容及顺序不变，只是将新形成的反映变更内容的档案插入相应案卷。

实体完全撤并卷是审批档案动态管理的原始方式，即项目规划审批结果的所有变更都是通过档案实体排列方式的变化来完成的。其特点是项目成套和符合经办人员的利用习惯。规划审批的经办人员在受理一个项目的变更申请时，必须调阅该项目以往的审批结果。档案实体的撤并卷方式正好将项目全部档案集中，在提供利用上信息完整的优势非常明显。

但是，实体完全撤并卷方式也存在很多问题。一是档案实体整编工作量大。不仅档案实体有频繁的“撤”、“并卷”操作，当原有案卷内容改变后，与之相关的各种登记、目录、备考等信息都要做出相应调整。二是难以保证档案的完整。档案实体的撤并卷是以许可证为核心进行的，而如果一个项目的变更未通过许可，其文件材料的归属就成为了问题。这部分未通过许可的文件被称为过程资料，习惯上由经办人负责保存，因此遗失比较严重。随着计算机技术的发展，这一方式已逐步被淘汰。

2、“半撤并卷”方式

20世纪90年代前后，随着城市建设的不断发展，规划审批业务量越来越大，规划审批变更的情况也越来越多。档案部门为了缓解频繁的“撤并卷”压力，在计算机辅助管理条件下，对前一时期实体完全撤并卷的方式进行了改良，根据是否有行政许可结果的变更（即是否核发新的许可证）来区分是否进行并卷。如果项目或土地情况的变更经过行政审批颁发了新证书，过程完整，则新产生的文件单独立卷，不进行前期有关文件实体的并卷，只在原有证书上作注销标记，同时利用计算机建立新旧案卷间的信息关联；如果审批结果未获通过，即未核发新的许可证，则办理过程中新形成的各种函复、复函文件还必须与原项目的档案案卷进行并卷保管。

这种管理方式虽然也是以项目为单位组织案卷，但在项目内保持了许可证的相对独立性，这样既可以保证档案实体的相对稳定，同时又减少了档案整编的工作量，也基本能满足现实的利用需求。与完全撤并卷不同的是，这一方式的实施需要依赖计算机辅助管理。

3、按规划审批阶段管理方式

按规划审批阶段管理（以下简称阶段管理）方式，是2000年以后普遍采用的一种动态管理方式。它主要以信息技术为依托，不再以档案实体的变动来反映一个项目规划审批的历史变更，而是完全利用计算机的信息处理能力实现一个项目全部规划审批信息的动态关联。

阶段管理方式的特点是：1）简化整编工作。按照这种管理方式，档案部门无需再进行组卷和档案文件的撤并卷操作，实体管理稳定，避免了卷内文件目录等各种档案登记内容的频繁变更和调整。2）档案完整性得以保证。按阶段管理后，由于不再需要以许可证为核心进行案卷的组织，从源头上解决了过程资料的问题。

当然，阶段管理方式也存在一些不足。一是档案实体利用过程比较麻烦，需要在几个阶段文件中分别调取。如果实体档案利用率居高不下的话，将增加档案部门的工作压力。二是项目之间的信息关联完全靠计算机实现，一旦出现数据错误或实体排列错误，死档将难以避免。三是库房压力明显增加。按阶段管理方式将各阶段内的文件按时间流水排列，各阶段档案又不能摆放在一起，必须预留保管空间，增大了档案库房的压力。

三、当前审批档案动态管理中普遍存在的问题

现代信息技术的应用将档案人员从繁重的撤并卷工作中解放出来，但无论是半撤并卷方式还是阶段管理方式，动态管理的实现都仅局限于档案管理环节，缺乏过程控制是当前审批档案动态管理中普遍存在的问题。

1、缺乏有效控制档案完整、准确的措施

当前，审批档案的管理普遍是由规划行政主管部门形成并移交档案，由城建档案馆负责保管和提供服务的。这种形成、管理与利用相分离的管理体制显示档案部门的工作是以被动接收档案为开端的，缺乏对文件形成过程的监督和控制，这也就导致了档案质量缺乏保障。

2、档案管理基础数据的重复采集

目前，审批档案管理系统存储与检索所需要的基础数据依然是由城建档案馆工作人员以手工录入的方式来完成的，不能有效利用规划审批业务系统中的数据，造成大量的重复劳动，工作效率低下；同时也增加了由于著录数据错误而导致档案无法利用的风险。

3、审批档案分散管理，难以实现规划审批业务的“一站式”服务

当前，各地审批档案的搜集范围基本局限在规划审批业务环节，但实际上在规划编制、公文流转和行政审批环节中还有一部分文件和规划审批业务的关系十分密切，是规划审批的依据性文件。由于档案类别的划分问题，这部分以公文形式存在的文件被作为机关的文书档案或其他类别的档案，与审批档案实行分别管理，而且没有与相关项目审批信息之间建立关联关系，一个项目完整的历史联系被人为地割裂。这种分散管理导致经办人在经办案件的过程中必须从不同来源查询信息，难以得到“一站式”的高效服务。

四、深化审批档案动态管理的思考

解决当前审批档案动态管理中存在的问题，深化动态管理要从前端控制和过程控制入手，同时要充分发挥现代信息技术的作用。

1、实行前端控制，确保审批档案的完整和准确。

如前所述，审批档案形成与管理和提供利用相分离的体制是难以有效保证档案完整、准确的关键因素，也是导致档案部门整编工作中大量重复劳动的主要原因。因此，档案管理部门必须进行前端控制，如制定科学的归档制度，统一数据格式，将档案管理的要求纳入规划审批业务系统，在文件形成的同时采集档案管理所需数据等。实际上，这些前端控制措施的实行并不仅仅是技术层面的问题，更重要的是观念的问题，档案部门应努力沟通，尽早落实，这样才能使审批档案这种重要的政府信息资源更充分地发挥作用。

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［关键词］房屋 面积 变更测量 职业风险

［中图分类号］TU198.2［文献标识码］A［文章编号］1009－5349（2011）05－0104－01

引言

房屋是人们生活、生产的必要场所。房产测量是指运用测绘技术和手段来采集和表述房屋有关信息的活动。随着房产交易的日益活跃和城市化进程的不断加快，房产的权属变更和现状变更十分频繁。为了保持房产测绘成果资料的现势性和经过初始登记后建立的房产档案的真实性，要及时更新房产测绘资料，为房产的转移和变更登记提供可靠的图件和面积等数据。《中华人民共和国物权法》第四条：国家、集体、私人的物权和其他人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

随着房地产商品化的发展，涉及房产交易、抵押、融资、司法等各个方面，所以房屋现状变更测量工作十分重要，它不单纯是房屋建筑面积计算的变更，而是涉及拆迁、改建、扩建、房屋结构、层数和附属建筑物的变更。

一、变更测量产生的原因

变更测量一般是一栋建筑在完成第一次房屋建筑面积审核之后，因房屋的改建、扩建、公共面积的重新划分、建筑物内部空间的变化，一户或多户专有面积的权属界线改变和建筑物的相关属性的更改再次进行建筑面积测算。

二、变更测量的类型

变更测量按范围分有整栋变更、局部变更、单户变更；变更测量按时序分有取得商品房预售许可证之前、取得商品房预售许可证但未取得初始登记批复、取得初始登记批复但未办理房屋产权登记及办理房屋产权登记后四个阶段。变更测量还包括司法查封、房产交易、抵押、融资、行政限制等情况。

《中华人民共和国物权法》第七十至七十七条明确规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；涉及建筑物的改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

从以上论述中可以看出，房屋变更测量与其他形式测量比较有许多限制条件，这些限制条件的存在，就是产生房产变更测量职业风险的根源，为规避职业风险，应根据不同的变更测量种类提出必要的防范措施。

三、房屋现状变更测量分类

房屋现状变更测量分为两大类：新建房屋变更测量和已办理产权登记房屋变更测量。

四、房屋现状变更测量操作

为规避房产现状变更测量职业风险，针对不同的变更测量应由申请单位提交相应管理部门审批文件，作为变更测量的依据。

1.新建房屋已完成销售面积预测审核，但未办理《商品房预售许可证》，申请单位向房产测绘部门申请变更测量，提交设计单位变更后并经原建筑施工图审查机构再次审查合格的建筑施工图或设计变更技术联系单；《建设工程规划许可证》变更通知书及规划附图（建筑规模和用途变更）及其他必要文件。

2.新建房屋已完成销售面积预测审核，办理了《商品房预售许可证》，但未办理初始登记的房屋，申请单位应先向《商品房预售许可证》审批部门申请，持审批部门意见书、设计单位变更后并经原建筑施工图审查机构再次审查合格的建筑施工图或设计变更技术联系单、《建设工程规划许可证》变更通知书及规划附图（建筑规模和用途变更）、法规、法规规定必须提供的其他要件。

3.新建房屋已竣工，并办理了初始登记，但未办理房屋产权登记，申请单位应先向初始登记管理部门申请，持初始登记管理部门意见书向房产测绘部门申请变更测量，提供设计单位变更后并经原建筑施工图审查机构再次审查合格的建筑施工图或设计变更技术联系单；《建设工程规划许可证》变更通知书及规划附图（建筑规模和用途变更的）及其他必要文件。

4.已办理房屋产权登记房屋的变更测量按住宅和非住宅两类向房产测绘部门申请变更测量：

住宅变更测量需提交房屋所有权证及核档单；发放房屋所有权证部门出具的变更意见书；房屋权属分割协议或方案；

非住宅变更测量需提交房屋所有权证及核档单；发放房屋所有权证部门出具的变更意见书；由具有设计资质的建筑设计单位出具的变更后的建筑施工图纸；房屋安全鉴定部门出具的房屋安全质量鉴定报告（建筑结构发生改变的）；消防部门出具的验收意见（综合楼）；房屋权属分割协议或方案（涉及公共面积分割等特殊情况）；法律、法规规定的其他文件。

涉及建筑物的改建、重建建筑物及其附属设施，应当有业主委员会提供经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意书。

五、结束语

房产现状变更测量工作情况复杂，关系到产权人的切身利益和社会的和谐。在房产测绘和产权登记一体化的房产管理单位，职业风险现已显现，变更测量尤为突出，规避房产测绘的职业风险应引起足够重视。

【参考文献】

[1]GBT17986-2000《房产测量规范》.

[2]建筑工程建筑面积计算规范.

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1.1 设计阶段存在的主要问题

当前，在实际的项目开发中存在着重施工、轻决策和设计阶段的投资控制思想和传统习惯。长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期投资决策阶段、设计阶段的投资管理和控制，而把投资管理的重点放在工程的施工阶段，这样做尽管也能取得一定成果，但实际上是捡了芝麻丢了西瓜。其主要反映在建设各阶段对投资影响程度认识不够深刻，以及设计管理制度不够完善。

1.2 招投标阶段存在的主要问题

首先是整体招标缺乏策划性，针对性不强。工程量清单、招标控制价编制准确性差，发包模式确定不当。其次是编制施工合同签订不严谨、不规范。目前普遍存在合同意识淡薄、合同纠纷和违约行为的状况。其原因：一是施工合同类型选择不当；二是由于合同条款内容不真实、不完备、不具体、不明确，引起纠纷。一些缺乏合同意识和不会用法律保护自己权益的单位或人，认为合同条款太多，而造成条款缺款少项、不完备；一些合同虽然条款比较齐全，但内容只做原则约定，不具体；三是缺乏违约责任的具体约定，违约责任约定简单，易出现合同纠纷。

1.3 施工阶段成本控制存在的问题

首先是设计变更、施工签证随意、不规范；其次是施工单位采取低价中标的策略，在施工过程中利用设计变更、施工签证、隐蔽工程签证等方面大做文章。在签证上弄虚作假，以少报多；最后是不合理的签证纠正困难，特别是手续完备的签证、隐蔽工程签证等，更难纠正，使工程投资增加。

2 某医院住院大楼项目概况

某医院住院大楼及其附属项目（包括新建锅炉房、新建浴室、消防水池、污水处理设施、地下水泵房、配电室、室外综合管线、道路、围墙）、场地内拆迁项目、临时管线改造的设计、采购、施工及工程前期工作。总建筑面积1.4万平方米，框架剪力墙结构，地下一层，地上七层，四层传染病房和七层手术室各设一个技术夹层，建筑高度34米，局部高度39米，外墙装修为面砖，局部为铝塑板和玻璃幕墙，内装修为地板砖地面，乳胶漆墙面和顶棚，共设300个病床床位，层流病房洁净度要求为百级，手术室分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级。

为确保该项目总体成本目标，进一步加强了设计过程的事前和事中的成本管理与控制工作，避免了因重大或较大设计错误或设计延误给工程造成不利影响，明确了设计中的成本管理奖罚措施，充分调动了设计部门在项目设计中的成本管理和控制工作中的积极性，力求实现设计管理工作的科学化、规范化。

3 医院基建项目成本管理的措施

3.1 加强设计阶段成本管理的措施

工程投资的80%决定于设计阶段，可以说设计管理是项目成本管理中的重中之重。一是设计管理阶段成本管理的关键节点为方案设计的审批、设计图纸的审查会审、各设计阶段成本测算的编制与审批。各阶段成本测算审批的重点是确立目标成本，各阶段成本测算编制的过程就是运用各种成本管控措施对成本进行优化的过程。各关键节点审查的要点是各阶段与成本相关要素的落实情况。二是成本信息数据库，质量功能配置、标杆管理等方法也被用于设计管理各阶段的目标成本测算和审批。在设计管理阶段各种成本控制措施并非独立实施，而是相互结合，在设计的各个阶段将预计的实际成本与可允许的成本目标进行比对，计算成本偏差与进行设计优化的过程中反复使用。从而使预估的目标成本转化为可实现的目标成本。三是在设计管理阶段采用限额设计是逐级控制优化项目开发成本的有效措施。按照上一阶段批准的目标成本总额和分项目标成本控制下一阶段的设计，能增强设计单位设计过程中的成本控制意识，克服设计人员固有的重技术、轻经济的思想，树立设计人员的成本控制责任感，达到有效控制项目开发成本的目的。

某医院住院大楼项目设计阶段，为保证工程总投资的有效控制，在征得医院方同意的情况下，项目部与设计部门对施工图各专业进行了合理优化，确保了工程总承包合同的顺利签订。在工程实施过程中，项目部及设计部门重点对两版灰土挤密桩方案进行了反复优化，最终确定的地基处理方案符合有关设计规范要求，且在工程费用方面可节省约15%。为进一步减小手术室噪声，项目部与设备厂家及设计部门共同配合，将原来悬挂在手术室结构层顶板上的排风设备上移至设备夹层，有效减小了手术室噪声干扰，进一步优化了设计。

3.2 加强招投标阶段成本管理的措施

一是合约规划。项目合约规划就是在项目目标成本已经确定的条件下，以合同作为项目经济活动的载体，以合约规划作为桥梁，对项目需要签订的合同数量及明细进行规划，将目标成本测算科目分解到具体的合同中，实现项目目标成本的落地。实施项目合约规划可以达到前置成本控制、指导采购招标、保障权责落地三个目的。此阶段成本管控的要素是：合同数量的确定与合同范围的确定。二是招投标及合同管理。招投标管理就是在项目合约规划的基础上，按合约规划的科目，以合约分解成本为指导价格进行项目工程和采购的招标的工作。此项工作涉及工程、设计、成本、采购等多个部门的协调与配合。签订合同时，要对合同金额与相应的目标成本进行对比。此阶段成本管控的要素是：投标单位的选择、招投标文件、评标和定标、合同签订。

某医院住院楼在招标确定中标单位后，合约管理部门应该仔细审核合同内容，避免合同中出现描述不清的语言和文字。要及时的与拟中标单位展开合同谈判工作，避免施工企业进场施工后以各种理由进行的索赔，合理转移合同风险。

3.3 加强施工阶段成本管理的措施

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经营决策阶段成本是指公司经营方向的选择，这是成本管理的第一个也是最为核心的环节。不过对于大多数IT软件业公司而言，这个阶段往往是最大的问题之所在，有时经常凭一个觉得是灵感的想法或者对市场初步的直观层面的调研就进行的决策。而这样的结果是往往没有摸透市场的真实情况，轻率上马项目，造成方向性错误，以至于导致企业的危机。

该阶段的成本控制，关键在于经营决策前科学而深入的市场调研及准确分析，目前很多中小型IT软件企业，其经营部的职员大多都并不是社会调查专业的，因而他们做市场调查的过程中所采用的方法不太科学，如在样本选取及抽样过程不合理，没有按照严格的社会调查方法进行调查和数据分析，甚至问卷设计都存在倾向性导致调查数据信度偏低。此外，大量的公司自我宣传的各种形式的软文和竞争对手有意的攻击性文章夹杂在其中，并不是很容易的进行分辨，更何况数据的随意性，来源的不可追溯性各种情况，所以只能作为参考。

2需求整理及分析确认阶段的成本及其控制

需求整理指市场经营人员根据高管对于市场方向的决策，而提出的具体的产品或者项目的原始需求，需求分析是指技术员对市场部门的需求进行分析，评估其可实现性以及实现难度，大致工时等，提交相关需求分析报告，最后市场经营部门进行确认这个阶段。

该阶段的成本控制，首先需要搞清这种沟通过程中产生偏差的原因，最为主要的往往并不是技术语言和市场语言的差异，或者市场人员和技术人员之间的思维定势的差异，而在于两者缺乏确定的科学的流程和在交流之前的准备以及相关概念约定俗成的定义造成的问题，同时还由于沟通和确认环节由于其特殊性，经常难以被有效的纳入进度管理程序流程当中。而提高该阶段的成本控制效率，必须逐一针对性的解决以上问题，首先要清晰的确定并严格执行市场和技术沟通的流程，尤其是要明确每个环节的控制点，也就是双方交付给对方的关键交付物，一定要有清晰的共同确认的模板，同时每次沟通前必须对于一些概念有着清晰的界定，然后公布这些信息，并在沟通前做好充足的准备，明确每次沟通前要沟通什么，要解决哪些问题，沟通结束后要交付哪些文档让双方进行确认等，同时一定要通过线上或者线下的管理模式，讲所有沟通环节全盘把握，并纳入进度管理。

3规划阶段成本及其控制

规划阶段成本是指在需求已经得到确认后，进入技术规划阶段的相关成本控制，该阶段有些软件开发公司常常出现的问题是对于规划予以过度的期望和过于沉重的内涵，在实际项目操作过程中，这个规划实际上包含着技术规划和非技术规划两个部分，因为对这两个部分的混淆，导致一些技术层面和市场层面的东西不必要的纠缠在一起，并且直接导致项目进度的拖欠，而且会导致由于非技术规划的不清晰，直接影响技术规划层面的实施。

该阶段的成本控制，必须清晰的区分非技术规划和技术规划，尤其在公司内部技术部门和市场经营部门之间的职责，需要设立一个在提出需求到技术规划之间过渡的位置，即对于需求具体细节的整理，要对于交付物有着清晰的确定，尤其是在不同时期交付不同的关键文档，如除了上面说的那六个文档外，技术部项目组长在需求分析的时候，还应该明确提交功能模块分析，开发代价，功能流程图，功能关联性图，可维护性及可拓展性分析等六个文档，此外在项目开发规划阶段，还要对于控制点的一些要素进行详细的规划用来提交给市场部门，如详细页面元素，页面元素价值度分析，表现形式，页面结构，页面效果等。

4开发阶段的成本及其控制

开发阶段的成本指需求确定并且规划清晰后的具体开发过程的成本管理问题，该阶段相对其他阶段来说比较清晰，但这里笔者认为需要关注的是，如何使得人力资源得到最大程度的利用，它是指公司第一线技术人员的能力最大程度发挥的状态，包含几个层次，（1）全部时间利用，（2）最大效率利用，（3）最大潜力激励利用，这三步需要逐步递进实现。这个需要一种完善的内部管理制度，以及公平公正的价值认定模式和绩效制度，从而一方面促进员工本身的发展，一方面增加对人才的吸引力。

该阶段的成本控制，可以引入最大可控制成本的概念，这里是指人力资源最大程度发挥后所能控制的成本，是公司在一定投入前提下，最大的可能的减少因管理导致人力发挥不足够而造成的成本，该成本为人力资源的极致成本，无法再进一步降低，此成本状态下的仍然出现效益不佳情况，则可说明在经营定位和经营方向上的问题，而非内部问题。促使人力资源得到最大利用度和发挥度，在此基础上的成本，为最大可控制成本，以上可以通过内部的管理系统来很好的实现。

5需求变更成本及其控制

需求变更成本指在开发过程中，由于市场部门的需求改变导致的成本增加而实施的控制，对于项目开发的过程中，需求的频繁变更就成本控制而言是致命的，很多项目由于需求的变更而导致破产。

该阶段的成本控制，最关键的是要对于需求变更过程进行严格的管理，要从需求变更的开始，对于整个变更的每个具体的步骤进行跟踪，并且严格核算每次变更所需要的工作时，从而做好评估。同时，务必要明晰需求变更的必要性和风险性，以及所带来的实际成本的增加，所以需求要尽量经过详细的论证。

6测试成本及其控制

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    对于将业已建成的商场、办公楼分割成若干单元出售,一般现行的做法是将商场、办公楼等划分成权属单元作为转让或分割的标的。但是任何房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割后转让,上述转让必须经过以下程序并且划分为以下几种情形:

    1、  对于商场、办公楼等批准预售,初始登记前需办理权属单元分割转让预售的:

    (1)       房地产开发企业应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准;对于商场,需要将权属单元分割预售的,房地产开发企业还应当征得商业主管部门的同意。

    (2)       经行政管理部门批准或者同意后,房地产开发企业向规划管理部门办理变更设计手续;

    (3)       规划管理部门核准设计变更的,房地产开发企业应当持有关部门的批准文件重新向房地产行政主管部门办理预售审批的变更手续。

    2、已经取得房地产权证书的商场、办公楼需要将权属单元分割转让

    (1)       不变动主体承重结构的:房地产权利人应当事先向建设、消防、卫生等管理部门按规定办理相关手续;商场需要将权属单元分割转让的,房地产权利人还应当事先征得商业主管部门的同意。

    (2)       变动主体承重结构的:房地产权利人应当按新建工程的有关要求,经规划、建设、消防、卫生等管理部门审批(核)后方可实施:商场需要将权属单元分割转让的,房地产权利人还应当事先征得商业主管部门的同意。

    3、经行政管理部门同意将权属单元分割转让的,房地产权利人应持有关文件办理分割建设工程。

    4、分割建设工程竣工验收后,持有关部门的批准文件向房地产登记机构办理房地产变更登记手续。

    5、经房地产登记机构核准变更登记的,房地产权利人方可进行转让。

    6、对于权属单元分割后转让应当执行国家及上海市房地产转让的规定,申请办理小产证。

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【关键词】土地利用 数据变更 应用研究

土地利用变更调查是基于土地利用现状调查的基础上，为了保持土地利用现状调查成果的现势性和准确性，我国国家国土资源部对我国土地变更内容进行的调查，更新土地利用现状图，有效记录土地变更调查成果。土地利用变更数据调查作为我国各个省、市、区、县土地资源存量的通量的最直观反映，不仅对我国国土资源部门进行土地管理工作具有重大意义，还对其他相关部门和科研单位的工作提供了帮助。因此，土地利用变更调查数据的研究和整理意义重大。

一、土地变更调查数据应用分析

（一）年份应用

根据我国国土资源局的调查资料显示，我国从1996年开始对土地变更情况进行调查和数据分析，根据对文献资料的总结可以得出如下结论：从1999年开始，我国出现对土地变更调查数据应用的有关报道，2001年至2005年，研究性应用数量开始明显增加;2006年至2009年，应用数量呈指数关系快速增长;2009年之后，应用数据的数量逐渐趋于稳定，增长速度减缓并且呈现出缓慢下降的趋势。从描述中不难看出，99年是土地变更调查数据研究性应用的开始阶段，01年至05年是初步发展阶段，06年至09年是迅速成长阶段，10年则进入到了瓶颈期。

（二）学科应用

土地变更调查数据最初只是在土地行业进行应用并且逐渐的应用广泛，但是随着科学技术发展进步，学科分科越来越精细，交叉学科也越来越常见，例如土地变更调查数据在农业、气候、生态环境、交通运输等行业都有涉及和应用。为了充分了解和掌握土地变更调查数据在各行各业的研究性应用的具体情况，笔者根据收集到的文献的具体进行了分类。

受篇幅限制，本文只对变更调查数据在土地科学、三农问题以及交通环境和社会经济发展方面的分类进行了研究。首先，此类数据在土地科学中分为6个二级类，分别为建设用地利用、土地利用、土地利用规划、土地整理以及耕地保护和复垦和特殊地类六个方面。其中，土地利用类别主要包括了当前土地的利用现状及趋势分析，而土地需求以及土地利用评价和土地供给分析及预测并不包含具体地类土地的利用和分析，而是以地区为单位的、对土地利用情况的笼统分析。此外，建设用地利用分类主要包括了建设用地的利用和评价以及城区土地利用与建设用地需求及供给分析等。土地利用的规划类别则是指利用该数据进行土地利用的整体规划以及土地利用的预测、评价与分析等。在复垦类别与土地整理方面，利用变更调查数据对二者的工作进行评价并进行潜力估算等。

变更调查数据在三农问题上主要分为2个二级类，分别为农业与农业用地及农村建设用地方面。利用变更调查数据对农业的产量进行预测与分析，并将其利用到粮食安全分析当中并对农用地的利用进行评价和预测可以有效提高农业用地的效率。在农村建设用地方面，利用变更调查数据对集体建设用地一起农用宅基地的利用情况进行分析，有利于农村建设用地的合理规划。

土地利用变更调查数据在我国交通方面主要包括2个二级分类，分别为公路建设分类以及交通网络分类。利用该数据对公路建设分类进行分析可知，此类数据对研究公路建设以及土地利用情况变化的耦合关系方面具有较大的支持作用。

在社会经济发展方面，土地利用变更调查数据主要分为3个二级分类，分别为经济发展研究以及可持续研究和社会科学研究。利用变更调查数据进行经济效益分析并对土地与经济发展的耦合关系进行分析可以为社会经济发展提供明确的方向，并对经济发展具有较大的知道作用。在可持续发展方面，利用该数据对社会、资源以及经济和环境方面的可持续利用条件与预警管理进行分析对于优化我国社会各类资源配置具有重要的促进作用。该类数据在社会科学研究分类方面的应用主要集中于对人口数量、人口老龄化情况等社会科学相关的数据进行分析和预测。

二、土地利用变更调查数据的应用前景

由前文中土地变更调查数据应用的广度与深度分析可知，当前该类数据的应用存在着各方面的优势和不足。首先，土地利用变更数据在土地行业的应用较为成熟，但在数据经济化管理以及信息深度挖掘方面仍存在着诸多盲点。当前，我国土地利用变化速度呈现出逐年上升的趋势，而年度土地的变更调查已无法满足土地精细化管理的各类要求。通过提高土地利用变更数据的变更频率进而使原有的土地变更数据的记录转为季度或半年度变更记录，进而为土地精细化管理工作提供可靠的数据支持。

其次，我国科研领域的日益发展对土地利用变更调查数据的全面性和可靠性提出了新的要求。当前，变更调查数据在土地变更原因以及土地变更范围等方面的属性及其空间信息仍不完善，特别是由于信息数据的限制，土地利用变更数据在土地复垦以及土地整理方面的利用效率仍处于较低水平，而其在交通网络与公路建设方面也存在着较大的局限性。因此，未来土地利用变更调查数据应该向着全面性、多样性和可靠性强的方向发展，进而满足包括土地复垦以及交通网络建设等对相关数据的具体需求。

本文以土地变更调查数据的应用现状与应用前景作为研究对象，从年份应用与学科应用两方面对土地变更调查数据应用的广度进行分析，在结合土地利用变更调查数据应用过程中存在相关问题的基础上，对土地利用变更调查数据的应用前景展开了深入研究。可见，未来加强对土地利用变更数据应用的研究力度，对于我国土地资源的合理分配和规划具有重要的历史作用和现实意义。

参考文献：

[1]张兵良.基于GPS、GIS的土地利用变更调查数据采集系统研究[D].河海大学，2001.

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论文摘 要：针对大型建设工程的特点以及当前其范围管理存在的问题，本文给出了大型建设工程范围管理的内容，分析了大型建设工程范围控制的重点。

随着我国经济的发展，当前国内的大型建设工程越来越多。但是很多大型建设工程存在范围蔓延、实际投资费用远远大于估算费用的情况。而且，在大型建设工程的建设过程中，项目需求的不断变化导致花费更多的时间和费用。究其原因，可以说是项目范围管理不善所致。确定项目的范围可以明确大型建设工程项目可交付成果，提高费用、时间和资源估算的准确性，确定进度测量和控制的基准，更有助于清楚地分派责任[1]。因此，规范大型建设工程的范围管理显得很急迫。

本文在介绍大型建设工程及范围管理的相关概念后，给出了大型建设工程范围管理的内容以及范围控制的重点。

1.相关概念

1.1 大型建设工程

大型建设工程是由功能上或区域上多个相互关联的项目组成的项目集。这些项目以协调的方式获得项目的整体利益，实现组织战略目标。在中国，大型建设工程通常是政府投资的公共项目，比如上海世博会场馆、上海虹桥综合交通枢纽等。

大型建设工程的建设意图一般都来源于建设城市发展规划以及投资主体组织的发展战略。因此，大型建设工程对于国家及地方的影响力是极大的。大型建设工程涉及到众多的利益相关者，具有多元化的投资主体，这也决定了其具有多目标性。其次，由于大型建设工程由相互关联的多个项目组成，各项目间施工、投资、功能需求、运营等界面错综复杂，使得管理界面也变得异常繁琐。所有的这些特点都增大了范围管理的难度。

1.2 范围管理

项目范围形成于项目概念规划阶段，是对项目目标和目的的反映。项目范围包括两个方面，一是项目产出物范围，二是项目工作范围。项目的范围管理包括确保项目做且只做成功完成项目所需的全部工作的各过程。管理项目范围主要在于定义和控制哪些工作应包括在项目内，哪些工作不应该包括在项目内。项目产出物范围和工作范围的集成管理是项目范围管理的重要内容。只有将这二者按照具体项目的配置关系科学地进行集成管理，才能确保项目最终得到项目业主的满意。

2.大型建设工程范围管理的内容

2.1定义大型建设工程目的和目标

项目目标是实施项目所要达到的结果。项目实施的过程就是追求项目目标的过程。明确大型建设工程的功能目标对于业主以及众多利益相关者都是至关重要的。大型建设工程的目标作为一种沟通方式，使得所有利益相关者及项目组成员明确各自的职责，也使得项目与利益相关者之间达成了统一。

在此阶段，目的和目标可以通过客户接收评审得以提高和优化。接收管理是在大型建设工程内评审可交付成果并获得业主及利益相关者完全接受的过程，以此降低客户的不满情绪。

2.2 规划大型建设工程范围

此阶段是根据大型建设工程的目标识别和制定产生满足目标的可交付成果和收益活动的过程。该阶段也是编制大型建设工程的项目范围说明书和项目范围管理计划的过程。项目范围说明书定义了项目的主要可交付成果，帮助大型建设工程的利益相关者就项目的范围达成一致，并且可以作为将来项目决策的基础。项目范围管理计划说明了项目范围的管理方式以及项目范围变化的管理方式。

2.3制定大型建设工程要求

此阶段识别并详述实施大型建设工程的要求和应该遵守的规范。本文将构成大型建设工程的项目或项目集称作组件。在大型建设工程项目集层面需要有规范以保证所有内部组件以及外部实体被充分地处理。大型建设工程的要求包括项目集层面和组件层面的要求。项目集层面的要求可以理解为高层面的、宏观的，涉及到商务、法律、技术和环境等方面的要求和规范。组件层面的要求是指项目集要求被分解到各个组成项目承包商的要求。各个执行组织必须有一个健全的过程来管理要求，包括涵盖商务、业主及利益相关者、行业和其他项目集层面与企业相关领域的高级要求。

2.4制定大型建设工程架构

此阶段主要是建立大型建设工程项目集内部组件的结构，识别各个组件的相互关系，建立一整套治理大型建设工程的交互作用和演变的规则。这也是编制大型建设工程项目集架构基准的过程。项目集架构基准是大型建设工程内部组件的集合，描述了各个组件的特征、能力、可交付成果、时间、外部接口以及各个组件如何对整个大型建设工程的收益做出贡献。

2.5创建大型建设工程的WBS

此阶段是分解大型建设工程的可交付成果、项目活动和实施阶段的过程。它将所有工作活动分解为更加容易管理的组成部分。它为项目管理团队提供一个报告项目现状及进展情况的基础框架，以便于在整个项目生命期内项目经理和利益相关者之间的沟通。WBS可用来交流与项目范围相关的信息，包括进度、风险、绩效、依赖关系和预算等方面的信息。WBS也是其他项目管理过程及可交付成果的主要依据。由于大型建设工程由很多项目或项目集构成，组成复杂。因此，创建大型建设工程的WBS要在大型建设工程项目集架构基准、大型建设工程要求文档的基础上，利用有经验的专家及工作分解结构模板，按照科学合理的过程进行工作分解。

2.6 管理大型建设工程架构

此阶段确保在大型建设工程中的元素关系构建良好，并且遵循在大型建设工程架构中定义的治理规则。在大型建设工程的生命周期中，由于项目变更是在所难免的，因此项目集架构基准和项目集管理计划进行及时的更新是必要的。

2.7管理组件界面

由于大型建设工程是由多个项目或项目集构成的，其投资主体也是多样化的。因此大型建设工程项目与项目之间不仅存在施工界面的问题，还存在管理界面的问题。当出现项目变更的时候势必会涉及到多个利益相关者的沟通问题。因此大型建设工程的沟通管理计划是必不可少的，且要根据项目需求的变化及时更新。大型建设工程的实施阶段与后期的运营也存在界面管理的问题，这些界面也是大型建设工程整体范围的一部分。为保持大型建设工程范围的一致性，组件界面的透明管理是关键的。

2.8监控大型建设工程范围

范围变更对大型建设工程可能会产生重大影响。它可能源于项目利益相关者、大型建设工程的组件、起初未被识别的需求和架构问题或外部资源。每个潜在的变更请求都要分析，并且识别其影响。范围变更的控制过程是分等级的。大型建设工程项目集层面有变更控制委员会分析项目集层面的变更。如果项目集层面的变更控制委员会识别了对组件的影响，变更会被提交到组件层面变更控制委员会做更加详细的影响分析。分析的结果会返回到项目集层面的变更控制委员会，并且对其他组件或组件界面的影响也被识别。

3.大型建设工程范围控制重点

项目范围控制就是使项目范围一直处在可控制的范围之内，使产生的变化不会对项目产生负面的或消极的影响。针对大型建设工程自身的特点及当前范围管理存在的问题，其范围管理应该加强以下几方面的工作。

3.1重视项目前期工作

由于大型建设工程多是国家或地区的政治任务，很多时候项目工期是政府根据需要强制规定的一个时间节点。在这种情况下，若工期很紧，则前期审批手续能否顺利完成将会对后续工作产生致命影响。比如，初步设计审查不通过，后面的施工图设计审查也就没法做，从而招标将无法进行，更别提开工了。虽然政府会在紧急情况下采取特批的方式，但还是需要建设单位提前做好相关准备工作，以便后续工作顺利进行。有些前期审批文件当时并未拿到正式文件，也许只有临时许可证，后期也应及时补办，不能影响后期项目的竣工验收。

3.2做好设计管理工作

规划设计等前期工作任务的费用只占工程总投资很小一部分，但却决定着工程将来实施的投资规模、难易程度和工程的进度。拟建工程能否实现业主的战略意图在很大程度上取决于设计的优劣。大型建设工程不仅在体量上巨大，而且涉及不同部门和单位，如何协调各个单位之间的关系，对设计进行统一协调，难度很大。大型建设工程的建设指挥部应通过设计平台的搭建，建立设计总体管理机制，以实现对大型建设工程进行系统管理，包括建立统一的设计标准、风格，协调设计界面，控制设计进度等。此外，还可通过专门委托咨询机构对大型建设工程进行评价和反馈。

通过设计管理平台，将各专业设计单位联系起来，合理地界定了各个单位的职责，发挥了各方的优势。

3.3加强范围变更控制

大型建设工程不确定性极大、风险相对较大，无法确保其不进行变更。虽然制定了初始被认为是合理详细的项目规划，但受外部环境变化的影响，必然会出现或多或少的变更。项目范围管理的核心任务就是控制项目范围的变更。变更控制的目的不是控制变更的发生，而是对变更进行管理，确保变更有序进行。

为执行变更控制，必须建立有效的范围变更流程。这个流程应包括确认变更、评估变更的商业价值、分析变更对项目的影响，以及提交给项目发起人进行评价以确定是否执行变更。但是仅有范围变更流程，如果缺乏行之有效的变更控制手段也难以真正控制变更。范围变更流程中必须明确变更的主体、什么样的变更需要执行、变更的影响多大以及客户是否接受变更的成本代价。

3.4做好结算决算、档案管理等收尾工作

大型建设工程的体量巨大决定了其后期的结算、档案管理等工作量也极大。工程结算决算涉及到工程量的核对，申报及审批等的流程，且结算决算涉及到各个利益相关者的自身利益，需要与各个造价咨询单位以及施工单位沟通，要想在短时间内完成也是相当困难的。因此制定结算决算的专项进度计划是很必要的。这一专项计划可以规定结算决算的申报时间督促施工单位和造价咨询单位，规定结算决算完成时间督促业主内部人员。

大型建设工程的档案记录着丰富的工程经验，对于后续工程是一笔巨大的财富。但是国内历来不重视档案管理的工作。对大型建设工程这样复杂的系统，其档案多且杂。建设单位一方面要解决档案仓库的问题，另外一方面要请专业人员进行档案的编排等工作。同样，也可以制定档案管理专项计划保证档案按时验收。

参考文献

[1]毕星，翟丽.项目管理.复旦大学出版社.2007，7

P2M. A Guidebook of Project and Program Management for Enterprise Innovation. Project Management Professionals Certi?cation Centre (PMCC)，Tokyo， Japan 2008.

（美）项目管理协会着.王勇，张斌译.项目管理知识体系指南（第4版）（PMBOK 指南）.电子工业出版社.2009，4

篇10

关键词：项目管理；进度管理；组织结构；管理模式

Abstract: in this paper the characteristics of the planning and design projects, according to the project management of the theory and method of, and analyses the planning design flaw in the design management unit, and based on this, puts forward the organizational structure, control mechanism of planning and design projects management control suggestion.

Keywords: project management; Progress management; The structure of the organization; Management mode

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

项目管理作为一门相对独立的学科发展十分迅速，目前已广泛应用在诸多领域，产生了巨大的社会效益和经济效益。工程项目的设计是基本建设程序中的重要环节，它在整个项目生命周期中的作用不容忽视，重视设计阶段有利于将项目管理工作往前推，对整个项目的质量、投资、进度有积极的影响，把握好项目设计阶段有利于这一阶段开展有效的项目管理工作。

1.项目管理概述

项目管理是在一个确定的时间范围内，为了完成一个既定的目标，通过特殊形式的临时性组织运行机制，实行有效的计划、组织、领导和控制，充分利用既定有限资源的一种系统管理方法。从其定义可以看出项目管理具有普遍性、目的性、创新性、独特性、集成性的特点。依据职能领域、项目管理被科学地划分为9大领域：范围管理、时间管理、费用管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、采购管理、风险管理和整体管理，其中时间管理、质量管理、资源管理是项目管理的核心内容。不管是哪个领域，项目管理的过程一般都是由启动过程、计划过程、执行过程、控制过程、结束过程五个不同的管理工作过程构成，各过程之间前后衔接、交叉重叠、相互作用。

2. 设计进度的控制管理

项目的时间管理是确保项目准时完工所必需的一系列管理过程和活动。具体说就是将项目行动计划转换成一个运作时间表，在此基础上监控项目活动。项目经理通过进度管理来协调所涉及到的各种资源投入，在一个规定的时间交付项目产品以满足市场的需求，并保证在某一时刻得到一个令人满意的投资回报。在很多情况下，项目进度管理被等同于项目管理，许多项目管理人员认为项目管理主要是对项目进度的管理，并且许多项目管理的软件也是基于这种假设而开发的。

设计进度计划控制是指在进度计划制定以后，在设计过程中，对设计进展情况进行的检查、分析、调整，以确保设计按进度计划完成的总目标得以实现的活动。

3.设计技术质量的管理

我国工程质量事故统计资料表明，由于设计方面的原因引起的质量事故占40.1％，设计质量的低下还是导致工程工期延长，降低项目的功能和使用价值，导致投资增加或造价失控的重要原因。因此，对设计质量严加控制，是顺利实现工程建设三大控制目标的重要前提。

设计质量管理就是指业主在对建设项目的功能和使用价值进行充分的分析和理解之后，为实现设计的质量目标而开展的监督管理活动。设计质量目标就是项目要达到的功能和使用价值目标，它是检验设计成果的标准之一，同时，在设计过程中，还应正确处理和协调项目所需功能和资金、资源、技术、环境及技术标准、法规之间的关系。

设计技术质量管理主要包括两个方面:

第一,在提出设计方案后，设计管理人员应组织业主方及相关专家参与设计各阶段的方案讨论和论证,及时将业主的功能需求和基础资料转达给设计人员，及时修改论证方案，以体现业主建设意图。

第二,阶段设计成果完成后,应及时组织审查设计成果是否严格遵守有关现行城市规划的的法律、法规,是否严格遵守有关技术标准,审查设计项目是否满足业主所需要的功能和使用价值。

4.设计变更控制

作为设计管理部门,它的职责是对设计变更进行技术经济比较,严格控制设计变更。对非发生不可的变更,则设计变更发生越早越好。变更发生得越早,则损失越小,反之就越大。如果在设计阶段变更,只须修改图纸,其他费用尚未发生,损失有限;如果在采购阶段变更,不仅需要修改图纸,设备材料还必须重新采购;若在施工阶段变更,除上述费用外,已施工的工程还须拆除,势必造成重大变更损失。为此,设计管理首先要建立相应的设计管理制度,尽可能把设计变更控制在设计阶段,对影响工程造价的重大设计变更,需进行由多方人员参加的技术经济论证,获得有关管理部门批准后方综上所述,项目管理中的设计管理是一个动态的过程,且始终贯穿于项目实施的全过程之中。

5.设计成本及工程造价的管理

房地产开发企业的经济效益就是通过具体的项目运作来实现的，而项目的经济效益通常是通过盈利的最大化和成本的最小化来实现。应当从以下两个方面来理解：

(1)设计成本，即为了获得开发项目所需的设计成果而付出的费用。它是指工程项目设计部分的投资，它包含了设计准备阶段(项目策划、可行性研究、各种设计资料的获取、设计单位的招标遴选)的费用和设计阶段的费用。对开发业主而言，设计成本是工程项目总投资的组成部分，运用适当的方法对设计成本加以管理和控制，不仅能节省开发成本，而且能提高设计人员的经济意识，使其在设计过程中运用技术经济分析方法，优化设计，降低工程造价，提高项目的整体效益。

(2)造价控制。是指在项目的设计阶段，在确保项目的功能和使用价值的前提下，通过各种技术经济手段，对项目的造价进行控制，使其获得最佳技术经济效果。在项目的设计阶段，尤其是工艺设计和初步设计阶段，对工程项目造价的影响最大，同时也是取得控制效果最好的阶段。

6.结余

项目管理包含九大领域，规划设计单位的所承担项目的规模、技术复杂性都不可能也没有必要对这些内容面面俱到，必须结合自身情况，删繁就简，突出重点，通过项目管理，切实解决本单位技术工作中存在的制约瓶颈。实施项目管理体制，也有利于激发团队成员的兴趣和热情，真正实现全员参与，使项目管理工作循序渐进，日臻完善。

参考文献

[1]毕星、翟丽，《项目管理》，上海:复旦人学出版社，2000.4

[2] 赵涛、潘欣鹏，《项目时间管理》，中国纺织出版社，2005.5