酒店治安管理办法范文

导语：如何才能写好一篇酒店治安管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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1、酒店业在处理客人投诉时通常存在很繁杂的法律问题，属于公安机关实行特定管理的特种行业，我国至今没有出台专门针对酒店业的法律法规，只有一些部门规章和行规，例如《旅馆业治安管理办法》、《中国旅游饭店行业规范》等，都没有上升到法律的层面。

2、对于酒店业发生的法律纠纷大多数依据其他相关法律来解决，例如《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》、《治安管理处罚法》、《刑法》等，涉及民事、行政、刑事等各个领域。

（来源：文章屋网 ）

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摘要:本文从保管合同的有关条款出发,指出了饭店对客人财产的一般责任,并对饭店业中常见的客人贵重物品遗失的责任限制情况以及遗留和无人认领财物的处理进行了较为深入的分析。

关键词:饭店;客人财产;保管合同

在我国,饭店对客人的财物究竟应该是尽怎样的照料义务,以及发生意外后,客人可以拿到怎样的赔偿,也就是饭店的赔偿责任究竟应该遵守什么样的原则,法律中都没有相关的明确条款。一般主要是依照《合同法》中的一般原则和其中的保管合同条款来对此类问题进行解释和判定。

一、保管合同的有关条款

保管人对保管标的物应尽妥善保管义务:妥善保管是指保管人在进行保管时,应在其条件许可范围内尽注意义务。具体而言,其注意程度依合同的有偿或无偿而有所差别。对于无偿保管合同,保管人应尽保管自己所有物同样的注意,在保管人有重大过失或故意的情况下,才需要负赔偿责任;而对于有偿保管合同,保管人应尽善良管理人的注意。至于保管的场所和方法,如当事人没有约定,则保管人应以相当的注意程度,根据保管物的性质、合同旨意和诚实信用原则,选择适当的场所和方法。

如果寄存人对货币、珠宝、有价证券及其他贵重物品在寄存时应予以声明而未声明的,保管人对该物品的毁损、灭失,可按一般物品予以赔偿(《合同法》第375条)。但保管人有故意或重大过失的除外。

保管人负有返还保管物的义务:在保管合同期限届满或终止时,保管人应及时返还保管物。合同没有规定返还期限的,保管人可以随时返还,寄存人也可以随时要求返还,(饭店提供的保管服务,必须可以随时应客人的要求进行返还,而饭店不可以随时返还给客人保管物)。如果保管合同规定由返还期限的,则保管人非不得已的事由不得要求提前返还。饭店属于商事营业场所,其在业务经营中所得的利润已包含了替客人保存物品、应由客人支付的费用,因此保管实际上不是无偿的,虽然客人在饭店寄存物品是无需另外支付费用。

二、贵重物品的限制责任

在我国《旅馆业治安管理办法》第七条规定:旅馆应当设置旅客财物保管箱、柜或者保管室、保险柜,指定专人负责保管工作。对旅客寄存的财物,要建立登记、领取和交接制度。饭店需为客人提供保险设备,以为客人提供贵重物品的保管服务,并且其保管服务要建立相应的登记、领取和交接制度,来保证客人贵重物品的安全性,以及客人存取物品的及时性。

从其他国家的有关法律规定和国际惯例来看,饭店对客人贵重物品的赔偿责任都是有一定限制的。在我国法律中没有相关条款对贵重物品的赔偿进行限制,我国的饭店借鉴了国际惯例,利用《合同法》中的有关条款,通过店堂告示、合同条文、主动提醒的方式,将自己对客人的贵重物品的赔偿责任做了限制。

具体来说,饭店会在店堂中以挂牌告示的方式,告知客人可以将贵重物品寄存在饭店的前台,否则饭店将不承担客人贵重物品丢失的赔偿责任。另外,在饭店提供的住宿登记表格中,会事先附加有类似这样的注意条款:酒店对于任何客房内遗失的现金、珠宝及其它贵重物品不承担任何责任;酒店在前台备有保险箱免费提供酒店住客使用;或者,请将贵重物品寄存在饭店的前台,如有灭失毁损饭店将不承担赔偿责任。最后,前台接待员在为客人办理入住登记手续的时候,也需要提醒客人贵重物品可以寄存在饭店前台的免费保险箱,否则饭店不会对客房内贵重物品的丢失承担责任。

一方面饭店限制了自己对贵重物品的损失赔偿责任,另一方面饭店要为客人提供免费的保险箱使用和以及免费的保管服务。在这种条件下,如果客人不愿意将贵重物品交由饭店保管,那么客人就要自己对所携带的贵重物品承担更多的注意义务和保护义务。

三、遗留及无人认领财物的处理

在饭店中,经常会发生客人将自己的物品遗忘在饭店的客房、大堂、餐厅、健身房等地方的情况,对于这些遗留物品饭店都制定有专门的程序,来保证客人的遗忘物品能够得到妥善的保管和处理,一般都会有固定的部门进行登记和保管,等待客人认领。对于较为贵重的物品,如果客人留下了较为便捷的联系方式,饭店也会尽量与客人联系,告知其前来认领。《旅馆业治安管理办法》第八条规定:旅馆对旅客遗留的物品,应当妥为保管,设法归还原主或揭示招领;经招领三个月后无人认领的,要登记造册,送当地公安机关按拾遗物品处理。对违禁物品和可疑物品,应当及时报告公安机关处理。

处理那些一眼就可以看出是很贵重的遗留物品的,例如,手机、钱包、iPod、手表等等,一般饭店都会比较谨慎的处理,有一定的程序来对这些物品进行更多的照料,并尽量归还给客人。但是对于那些看起来不怎么值钱的物品,饭店往往会比较随意,可能对将其作为客人的遗弃物品而处理掉,例如,客人遗留的洗发水,笔等等,而在一些特殊的情况下饭店就有可能会因此而招致诉讼,例如,笔是特殊的有纪念意义的物品,或者是有历史价值的古董,那么饭店就有可能会因为自己随意处理不能归还给客人,而承担较高的赔偿数额。当然,如果只是价值不高的洗发水,饭店的赔偿数额不会很大,但是认真的要求饭店归还的女客人,可能会因此而投诉饭店的服务不够好,给饭店的声誉带来影响。

遗留物品是由于客人自己的疏忽而造成的,所以在其中客人自己毫无疑问是要承担一定的过失责任的,但是由于客人是在饭店的经营场所遗忘了自己的物品,所以发现物品的饭店有为客人进行保管的义务。如果饭店仅仅是依照物品外观主观判断物品价值而草率进行处理,最终造成物品毁损、灭失的,饭店不可免除保管不善的责任。

参考文献:

[1]宁红丽.论我国保管合同制度的法律适用,《暨南学报(哲学社会科学版)》.2008年6期

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【关键词】共享经济 在线短租 风险防范

在互联网+的背景下，共享经济孕育而生。资源所有者通过互联网平台将自己所拥有的商品、服务、技能在不同主体间进行共享，实现产品的所有权和使用权的分立，极高地提升了资源利用效率。[1]消费者同时也在担任生产者和提供者的角色，在线房屋共享也逐渐在我国发展起来。短租市场主要存在B2C式和C2C的短租企业，前者典型代表为途家网――提供从线上交易到线下物业的标准化服务。后者典型代表为Airbnb，小猪短租――重视房客和房东之间的交流，以文化和社交为切入点。但作为一种创新的商业模式，其发展的步伐远超法律监管，引发了不公平竞争和安全患。但由于其发展的不确定性和复杂性，目前短租行为引起的许多问题仍亟待解决。

笔者结合先前学者文献研究及实际调研发现，目前短租行业存在的问题主要有以下几点：

第一，卫生安全保障问题。短租交易相较于酒店消费而言其最大劣势在于缺乏卫生和安全的保障。酒店接受政府监管，旅行者与酒店建立的是服务合同关系，在清洁、安保、监控等方面提供保障也方便消费者日后维权。而旅行者与短租公寓建立的是租赁合同关系，短租企业经营时没有经过相关资质审查，也没有相应证照的核准，短租交易中没有系统化的管理。

并且大多在线短租短租企业在房源提供上，重包装轻审查。网络介绍往往与实际房屋相差甚远，甚至不能提供在平台上允诺的设施保障，甚至房东和合租者也是不法侵害的可能来源。但由于游客在外修改行程和住所极不便利导致许多侵权行为最终不了了之。

第二，房源质量问题及来源纠纷。调查显示，很多短租网对于房源的质量安全都没有严格的把关，仅仅依靠消费者之后的评价来约束房东，极易导致房屋真实情况与网站上的描述不一致的行为无法被约束。在部分以C2C模式运营的短租平台上仍有许多房源来自商业住宅运营商，借着短租名义非法经营酒店，逃避相关管制。在我国不少短租房屋也是所谓的“二房东”所占有，由于其短租行为持续时间较短，若存在非法转租的情况不易被原房主和监管部门发现。并且这种转租行为还存在着责任不清的漏洞，极易给消费者带来损害。

第三，法律纠纷问题。目前类似与airbnb的短租平台在国内发展，依据《旅馆业治安管理办法》只要是“经营借贷旅客住宿”，就可以算是旅店。被划归为旅馆，就意味着Airbnb及其房东需要遵守一系列对于旅馆的管理规范，包括工商、消防、公安、税务、食品安全等。并且若要出租，需要通过小区其他业主的同意，否则会有行政管制风险。此外各省还有自己的实施细则，在具体实践中，出租人要明确租赁房屋所在地城市的具体规定才能合理规避，在租赁过程中还存在设备损害纠纷问题，出租者往往会遭遇房屋损害但却处索赔的问题。

第四，社会诚信及文化习惯问题。社会诚信水平影响着交易的成本和交易的效率，关于短租在中国发展其最大的阻碍在于我国社会诚信水平仍不比西方发达国家，由于短租平台造成的信息不对称，在诚信水平较低的社会，消费者需要花费较高的时间成本选择短租商品[2]，使得共享经济下的短租市场不及酒店行业消费的效率高。并且目前对房源质量的评价仅仅依靠消费者的时候评价，可能存在刷单现象，极易导致虚假信息从而使得其他消费者陷入错误认识。另外，在我国其居所向来是个人较为私密的环境，短租市场的开发要克服国人对陌生人入住自己家中的抗拒心理。

第五，对城市房屋租赁市场带来影响。针对游客提供的短租服务期限一般最长也仅达到半月。但实际上短租平台存在着大量长期租赁交易。同时对房屋租赁的中介市场也造成了冲击，短租平台利用互联网搭设的中介平台，低成本运营的同时提供便捷的服务，降低了交流和交易的门槛，同时也是酒店行业的新兴竞争者。

但短租交易作为一种正在世界各地蓬勃发展的共享经济模式，过分打压不利于社会资源的有效使用另外不利于鼓励新型业态的创新发展。其明智的做法是通过合理规制达到各方利益的均衡。

第一，解决合法化问题。目前短租交易处于法律灰色地带，使得市场准入限制较为模糊，共享经济无疑降低了资源分享的门槛，门槛的降低同时也为不法分子实施不法行为提供了便利。在资源共享便利性和消费者安全性之间需要由法律监管进行权衡。15年有7个地区开始开始授权Airbnb代收酒店税，意味着监管机构开始承认其经营的合法性。而目前阿姆斯特丹首先对对Airbnb完成立法。其可借鉴之处有：一是由相关机构根据其区域、房屋质量、环境等评估授权才可获得“个人闲暇短租”许可――允许本地居民将个人房屋在闲暇时间整体短租给外来访客；二是对接待租客数目和天数做出限制等。短租平台在我国发展态势良好，我国也应出台专门的法律法规对其进行确认。

第二，增强监管。旅馆业的所涉管理部门包括工商、税务、公安、消防等，短租交易还会涉及到周边居民的利益及对非法经营酒店的管制。参照旧金山针对短租行业的立法管制：一是对本地永久居民年居住时间做出限制，设立租赁房屋门槛。二是强制房主购买房屋责任险。三是要求保留租赁记录定期向监管机关汇报。我国可以参照国外立法，首先对商业性的短租交易做出规制，然后在确定私人房屋出租的法律定性后，细化对税务、公安、消防等方面的具体规制，可在部分旅游业较为发达的城市先行试用，以点及面。

第三，加强对平台方的要求与管理。要求提供在线短租服务的平台在房源和房客问题上提供相对可以描述和度量的服务，在平台上出租房的信息要在法律允许的范围内尽可能披露，建立出租者、使用者和平台三方的有效沟通平台[3]。并且鼓励使用者积极评价，禁止虚假信息传播保证房源质量，对房主尽到守法提醒义务。短租平台在短租交易中要完善客服的服务合售后体系，要完善用户事后维权的机制，尤其是在解决侵权纠纷问题上，可要求其在无法追责房屋出租者或出租者无力承担损害赔偿的时候承担一定的责任。

第四，加强对交易双方保护。短租平台可以加强对其适用者的法制教育，提醒使用者积极寻求法律支持，平台可以明示其可救济途径，妥当运用风险提示、免责声明、委托合同、入住协议等书面文本，为后续业务的开展提供法律支持。提倡房屋出租者购买商业保险，尤其是对于旅行者身份信息难确认、入住协议缺失、旅行者破坏房屋可能性较大的情况下。

参考文献

[1]汤天波，吴晓隽.共享经济：“互联网+”下的颠覆性经济模式[J].科学发展，2015（12）：78-84.

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出租车管理方法

第一条：凡在我公司内经营出租汽车的个人，必须服从公司，主管部门及公安机关的治安管理和安全监督，做到合法经营。

第二条：凡申请经营出租汽车的个人，在取得合法证件后，必须在公司申报登记，公司带为领取由治管办核发的出租汽车治安许可证。

第三条：公司长期确定一名技安分管安全工作，将所属出租汽车驾驶员分组，设置相应的小组长，协助公司安全保卫工作，当驾驶人员、乘客遭到犯罪分子袭击时，已离开城区的要立即到当地公安机关派出所报告，或110报告。

第四条：出租车驾乘人员在任何情况下无论采用、电话报告、其发生事件的情况、地点必须准确，凡报案失实而造成后果的，公司将视其情节依法追究谎报人责任。

第五条：我公司运营的出租轿车必需安装GPS卫星定位系统，全天候自动追踪服务。

第六条：出租汽车驾驶员应严格遵守下列规定：

一、自觉遵守治安、交通管理办法和有关规章制度，做到文明、安全行车，热情服务。

二、提高警惕，积极防范、预防犯罪分子不法侵害，减少各类案 件的发生。

三、增强自我防卫能力，勇敢地同侵害自己的犯罪分子作斗争。发现犯罪嫌疑人或违法犯罪分子，应立即向公司或公安机关报告，并积极协助公安机关缉拿罪犯，查破案件。

四、严禁在出租车内携带火药枪、匕手等凶器及其载运国家规定的违禁品。

五、严禁与违法犯罪分子相勾结和利用出租汽车为作案工具进行流氓、赌博、运赃、销赃、、、敲诈勒索等违法犯罪活动。

六、按规定停放车辆，不准乱停乱放，影响交通，并预防车辆被盗。

七、不准利用出租汽车参与游行、示威、聚从闹事，堵塞交通等非法活动。

八、自觉服从公司的管理和主管部门的检查。

第七条：对认真执行本办法，做出成绩的个人，公司将给予表彰和奖励，对违反本办法规定，造成不良影响或严重后果的驾驶员，视共情节轻重，依照有关行业规定以警告或取消出租车驾驶资格等。

出租汽车管理存在的问题

1.盲目的投入带来不正当竞争。

合法的出租汽车其经营权和车辆实际全部掌握在私人手里，挂靠公司经营。由于单车经营者受经济利益驱动，给行业管理部门日常的行业监管和真正的公司化经营管理带来相当大的难度。同时由于近年来，在政府对出租汽车投放总量严格控制下，利用该市场投机取巧的人也渗透其中，许多出租汽车经营权所有者认为有利可图，再加之商业化的炒作，使得出租汽车经营权私下转让价格一路飚升。部分经营权所有者在高额转让收益的诱惑下，不择手段私自转让倒卖出租汽车顶子。

2、非法营运屡禁不止。从而激化出租汽车市场新的矛盾。

3、从业人员素质普遍较低。

4.出租汽车挂靠经营，公司管理手段欠缺。

5.城市客运发展与县城基础设施和经济发展不匹配。

6.供大于求，出租汽车运力投放相对过剩，加之滴滴打车等打车服务软件的推行，给出租汽车市场管理带来不稳定因素。

出租汽车行业管理中存在的问题

近年来，城市客运出租车行业坚持从机制创新入手，不断强化管理，提升服务质量，对方便市民和游客出行，促进经济社会发展起到了积极作用。但是，随着经济社会的快速发展，出租汽车行业管理各种新情况新问题不断出现。以下，笔者就中小城市出租汽车行业管理中存在的几个问题及对策，做一浅显分析。

出租汽车行业管理中存在的问题.

政策法规建设相对滞后。至今为止，从中央到地方都没有出台具体明确出租车经营模式、方式的行业管理法规，致使出租车行业管理权分散，不清晰，导致行业管理被动。 《中华人民共和国道路运输条例》出台后没有涉及出租车管理方面的条款，为此给交通执法带来了许多困难。致使对出租汽车行业是采取公车公营的公司化经营模式还是采取经营权和车辆都属个人所有的挂靠方式或出租车经营权为公司所有，由经营者投入购车资金的合作模式或经营权和车辆都属个体所有的个体模式经营缺少法定的依据。就大部分中小城市而言，现有的出租汽车基本采取挂靠或合作经营模式，事实上形成了公司和行业管理部门都很难充分行使管理权的局面，车辆在审批后，进入自由流动状态，致使出租车行业管理权分散。对出租车市场是宏观调控，进行数量管制，还是按照市场经济的要求自由进入、自由发展也没有法定的依据。出租车经营方式等问题，也缺乏相应的法规管理依据，使执法人员很难对出租车非法经营作出相应的处理。

随着社会经济的发展，购臵“私家车”从事出租“黑车”者日益增多。近年来，国家取消了购臵私家车“先审批，后购臵”的规定，并且对农村人口购臵车辆进行补贴。一部分社会无业、企业下岗分流人员、农村富余劳动力，甚至还有部分解除劳教人员利用私家车不纳入行业管理的政策漏洞，购臵小轿车

往往管理人员明明知道是“黑车”，却无法取得证据，无法查扣。更有一些“黑车”经营者停靠在自己的铺面或者饭店、宾馆门口非法待客，却否认从事“黑车”营运。同时，“黑车”经营者为了逃避稽查处罚，窥探管理机构的管理动向，利用稽查时间和地域的空隙从事非法营运。他们还采用先进的通讯手段，相互联络，与稽查执法人员“捉迷藏”，从而造成了查处“黑车”取证难的问题。在查扣“黑车”过程中，当管理人员检查时，“黑车”往往急速逃脱，不顾及安全，经常出现碰撞事故。即使查处后，驾驶员要么不下车，要么不交钥匙，甚至暴力抗法，聚众闹事，唆使老人堵车，有的还以黑社会势力威胁执法人员，造成了查扣“黑车”难的问题。

服务设施还不够配套，缺少科学合理划定的机动车停车场及出租车停车场。目前大多中小城市出租车停车泊位和候车泊位明显不足，出租车随叫随停阻碍交通现象比较严重。大多中小城市机动车停车场及出租车停车场建设长期未列入城市基础设施建设规划中，出租车现有的停车点，基础设施不配套，没有明显标志，甚至与班线客车争抢客源，造成客运纠纷不断。一些城市由于没有规定的机动车停车场，各宾馆商店、酒店饭馆、娱乐场所门口、马路沿线，“黑车”随意停靠，非法待客运营。运政管理部门虽明知其非法待客，却无法获得确凿的证据进行查扣。

解决出租车行业管理中存在问题的对策.

国务院应尽快制定出租车管理的指导性法规，各级政府尽快出台符合实际的出租车管理地方法规。

面对现今出租车市场由于缺少指导性的法规而在监管、经营模式等方面难以把握，导致出租车市场矛盾突出的问题。国务院应制定出明确出租车行业经营模式、经营方式、劳动用工关系、事故责任、风险分担机制、非法运营的打击、群体性事件的防范、管理体制、各主体的责权利和法律责任，出租车市场是宏观调控，进行数量管制，还是按照市场经济的要求自由进入、自由发展等重大事项的指导性法规。法规中要明确私家小轿车和社会非营运车辆的购臵管理办法，要明确统一的出租汽车经营权使用管理办法，明确出租汽车经营权属，实行经营权有期限使用制，推行竞争退出机制，杜绝出租汽车经营权长期使用从而导致出租汽车经营权产生有偿出让金，减轻经营者的负担，从根本上杜绝目前存在的出租汽车私自转让、高价炒卖的行为，法规中要理顺出租行业的劳动用工关系，制定合理的出租汽车承包费标准，调整好企业与司机之间的收益分配关系，并建立政府指导、部门监督机制，切实保障从业人员的合法权益。建立和完善油价与运价联动长效应对机制，使政府、企业、出租车经营者、消费者合理分担由于成品油价格调整而导致出租车运营成本增加的费用。法规中要规定对从事“黑车”经营处罚的强制措施，可以规定对驾驶员违规从事“黑车”吊销驾驶证直至拍卖。

前瞻产业研究院相关行业报告指出：加强对客运出租车运输企业的监督管理，规范企业行为。要结合企业质量信誉考核、年度审验等措施，认真监督客运出租车运输企业各项制度的落实情况，促进企业管理服务水平不断提高，保证良好的经营管理状况。对企业经营管理行为不规范、服务不到位等问题要督促企业进行整改，经整改仍未达标、不能履行管理责任的企业，取消经营资质。抓好出租汽车市场准入和退出机制建设。根据出租汽车市场需求，适度提高市场准入条件，对车辆低档次、人员低素质、驾驶低水平的，严禁进入出租汽车行业。切实落实经营权有限期使用制度，对经营到期的，根据市场需求与运力供给情况进行质量信誉招投标。按照公开透明、公正有序、公平负担的原则实行新增运力的服务质量招投标制度。抓好出租汽车服务评价制度的建立，对有严重违规行为、给行业形象造成恶劣影响的，或经营行为不规范、多次受到乘客投诉举报的，依法清理出出租汽车市场。切实解决只进不出、服务质量差、市场供需失衡等问题。

同时要加强出租汽车行业精神文明建设。开展形式多样、丰富多彩、富有成效的创建活动，不断提升行业服务水平，树立良好的出租汽车行业形象。要引导企业加大科技投入，推广电话即时调车、应急电话调车、预约调车、婚庆调车等业务，把GPS卫星定位系统和电信通讯呼叫系统与110联网，既可以实现定位跟踪、防盗、防抢、监控，又可以导航承接业务，减少出租汽车的空驶率。

探索出租车经营模式，经营权配臵，车型选择，出租车市场是宏观调控、进行数量管制，还是按照市场经济的要求自由进入、自由发展等重大事项的问题。出租行业的政策是相对的，稳定也是相对的，常常是牵一发而动全身。由于出租车的经营模式没有明确的法规规定，根据中小城市的实际，完全的公车公营公司化模式将造成承租车辆者将过高的承租费转嫁到乘客身上，公司的风险也过大，承租者的收益低下。个体经营模式造成主管部门管理成本过高。挂靠和合作经营都存在抵御风险能力弱的问题。

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一、加强牲畜定点屠宰场管理，不断提高定点屠宰肉食品的市场竞争力

1、加强对牲畜定点屠宰场的监督管理。根据《福清市人民政府办公室关于转发福清市牲畜定点屠宰场清理整顿工作方案的通知》（融政办[20*]240号）规定对全市牲畜定点屠宰场进行全面清理整顿。20*年底未达到标准要求的牲畜定点屠宰场必须在20*年底前整改到位，逾期仍不达标的，依法取消其牲畜定点屠宰资格。

2、督促牲畜定点屠宰场建立严格的肉品品质检验管理制度。各牲畜定点屠宰场对检疫检验结果及其处理情况要认真按照规范要求进行登记，未经检疫检验的牲畜产品严禁出场，检疫检验不合格的牲畜及其产品应在农业部门（含畜牧兽医中心）的技术指导和监督下做好无害化处理。

3、各牲畜定点屠宰场要加强管理，不断提高定点屠宰肉食品的市场竞争力。要改进加工工艺，提高定点屠宰肉品品质；实行分时段宰杀，缩短宰杀与上市的时间，提高工效，降低成本。积极倡导牲畜定点屠宰场在屠宰经营户（单位）自愿的前提下，接受委托到牲畜副食品基地采购保证质量的牲畜，在宰杀加工后配送到指定地点销售，做到从源头把好质量，既减轻屠宰经营户的经济成本，又节约时间，增加肉品安全系数。有条件的牲畜定点屠宰场要安排专车密封运输，确保肉品卫生安全，提高定点屠宰肉品的市场竞争力和占有率。

二、完善市场准入机制，强化肉食品市场生产、批发、加工、销售环节的监督管理

1、拓宽牲畜采购渠道，杜绝私宰源头。根据有关规定，猪、牛、羊经检疫合格（生猪还要经过“瘦肉精”检测合格并佩戴耳标）后进入各牲畜定点屠宰场宰杀。如发现疫情或有毒有害物质残留超标的，对同批次牲畜依法予以销毁。加强副食品基地的监控力度，直控生猪基地如使用“瘦肉精”等有毒有害物质喂养生猪的，取消其副食品基地资格，并按相关规定严肃处理。涉嫌犯罪的，移交*部门立案侦查。

2、建立肉品批发企业准入退出机制。凡具备批发能力的经营者，可向工商部门申请成立肉品批发企业，并向市牲畜定点屠宰管理领导小组办公室报备。肉品批发企业如被发现违规经营私宰肉、注水肉、病死肉或“瘦肉精”等有毒有害物质残留超标的牲畜产品的，由工商、农业、卫生、质监、司法部门依法严惩。

3、对经营肉食品的集贸市场、生鲜超市、连锁店等经营场所的肉品质量实行业主负责制，严把肉品进场关，鼓励有实力的企业经营品牌肉食品。集贸市场（或生鲜超市）业主是市场管理的第一责任人，负责制定并落实严格的管理制度，应与批零销售商签订不准销售私宰肉、注水肉、病死肉的相关合约，督促销售商守法经营。一旦发现销售商在市场内非法贩卖私宰肉、注水肉、病死肉的，集贸市场（或生鲜超市）业主应及时报告工商等部门依法查处，并按合约规定终止其租赁合同，取消其在该市场（或生鲜超市）的经营权。对业主未承担管理责任，放任经营户或者为其提供便利条件而导致经营场所销售私宰肉、注水肉、病死肉屡禁不止的，工商等有关部门依法予以停业整顿直至吊销营业执照等，同时依法依规追究相关责任人的责任。

4、加强对市场肉品经营者的监管力度。对上市销售的肉食品实行“三单”（即屠宰场牲畜产品检验合格证、动物产品检疫合格证、福清市牲畜定点屠宰出场单）挂牌与“两章”（即动物检疫部门验讫印章、肉品品质检验合格印章）公示制度。如发现市场经营者经营依法应当检疫检验而未经检疫检验或检疫检验不合格（即经营非定点牲畜产品）的牲畜产品，由工商部门依法予以处罚；情节严重的，移送*机关依法追究其刑事责任。

5、全市所有的酒店、餐馆和机关、学校、企事业单位食堂不得购进、使用未经检疫检验或检疫检验不合格的牲畜产品。对违反规定的，由卫生、工商等部门依法处罚并予以停业整顿等。

三、明确和落实牲畜定点屠宰管理责任制，严格实行牲畜定点屠宰和肉品市场管理行政责任追究制

l、明确责任，抓好落实。继续完善“全市统一领导、各级政府负责、部门指导协调、各方联合行动”的工作格局，全面落实镇（街）行政首长负责制、部门分工负责制、整治工作督查和行政责任追究制，建立起条块结合、以块为主、齐抓共管、密切配合、综合治理、联合执法的联动机制。

市牲畜定点屠宰工作领导小组负责全市牲畜定点屠宰管理工作的综合协调、管理与督促。

各镇（街）人民政府（办事处）对所辖行政区域内的牲畜定点屠宰和肉品市场管理工作负全面责任，镇长（主任）为第一责任人，要将“放心肉工程”纳入政府工作目标管理体系，建立健全工作领导机构和完善的工作机制，建立一支相对稳定、富有战斗力的本辖区牲畜定点屠宰联合督察队伍，采取有效措施，集中力量打击辖区内私屠滥宰和销售私宰肉、注水肉、病死肉的违法违规行为，重点加强对辖区内村办市场、生鲜超市以及新村早市、流动肉食品摊点的监督管理。

市经贸局负责牲畜屠宰环节的监管，依法加强对牲畜定点屠宰场的监管和肉品流通行业的指导，督促建立健全肉品检验制度，牵头组织有关职能部门打击私宰窝点，督促市市场服务中心加强对拥有产权市场的管理工作。

市农业局（含畜牧兽医中心）负责牲畜饲养防疫、产地检疫、产品检疫、违禁药物含量检测、染疫病死牲畜鉴定和查处工作。对牲畜定点屠宰场屠宰的牲畜进行集中检疫，使肉品检疫与牲畜屠宰同步进行，其它环节一律不再补检；负责监督对不合格肉品进行无害化处理。负责全市私宰肉、病死肉的鉴定工作。对伪造检疫证明的，依法从严查处，涉嫌犯罪的移交*部门立案侦查。

市工商局负责肉品流通领域的监督管理，把好肉食品市场准入关，对农贸市场、生鲜超市等经营非定点屠宰的肉食品的违法违规行为，一经发现或举报查实，及时依法予以查处。

市卫生局负责对牲畜定点屠宰场卫生状况以及运输工具的日常监督管理，对全市宾馆、酒楼、餐馆和机关、企事业单位、学校食堂使用肉品情况进行监督管理，督促建立健全肉品进货索证制度，依法打击和查处经营病死牲畜不符合卫生标准的肉食品的违法行为。

市质监局负责加强肉制品加工企业的监督管理，依法打击使用禁用原料、食品添加剂以及使用私宰肉、注水肉、病死肉加工肉制品的违法行为。

市城管执法局负责加强对城区内主街道等管理区域内流动摊点的管理，对违法销售肉品的，依法予以取缔。

福清出入境检验检疫局负责对进口冷冻肉食品的监督管理，发现违法行为，依法予以查处。

市物价局要加强对牲畜定点屠宰场收费的监督管理，严禁乱收费或搭车收费，违者依法严肃查处。

市国税局、地税局要加强牲畜定点屠宰肉品生产、加工、流通等环节的税收征管力度，对逃避税收的行为依法及时查处。

市*局负责协助有关行政执法部门依法实施行政执法活动，对拒绝、妨碍公务执行的，按照《治安管理处罚法》的规定进行查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。对涉嫌犯罪的私宰户和屠宰病死牲畜、销售私宰肉、注水肉、病死肉的违法人员，及时立案侦查。

2、落实责任，兑现奖惩。各级各部门要建立健全严格的责任制，按照“属地管理”原则，切实抓紧抓好打击私宰肉、注水肉、病死肉的工作。特别是要加大对镇(街)村和物业单位主办的市场以及街头巷尾肉品监管力度。市政府将对肉品市场整治不力的镇（街）和市直有关部门采取适当警示措施。必要时，通报批评，造成不良影响的，追究相关责任。对牲畜定点屠宰管理和肉食品市场整治工作成效显著的单位和个人按有关规定予以奖励。

篇6

“物业”一词是从英语词汇“property”及“estate”翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。物业管理（Realpropertymanagement）是指物业管理机构与物业所有人或依据合同、法律规定有权委托的非业主使用人的委托，根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和服务的活动。我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的，因此目前只能算是处于幼稚期。

目前，中国房地产法学界和物业管理规范性文件中，对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的，只是具体表述略有差别。对其概而言之，是指一定建设用地范围内已建成和确定业益，有特定界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；已“确定业益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的权属已依法作了确定，而业主即物业所有权人要对物业的管理负责。

随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，纠纷类型也从原先单纯的追索物业费纠纷转而向服务质量、乱收费、乱搭建以及解聘物业公司等引发的纠纷发展，如何减少该类纠纷的发生，已成为当前与物业管理相关各方人士及法律工作者们讨论的热门话题。而由于目前我国的《民法通则》、合同法等法律中尚无专门调整物业管理的规定，法院便只能根据这些法律的基本原则，并参照有关部门和地方性规章来处理，而有关规章的规定又不够详尽或明确，这给正确处理该类纠纷带来了一定的难度。

二、当前物业管理中存在的问题及其原因分析

随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，新类型案件逐渐增多，如何减少该类案件的发生，已成为与物业管理相关各方人士及法律工作者们近期讨论的热门话题。

目前，就我国各地各级法院受理的物业纠纷案件而言，呈现案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例逐渐加大；案件类型多样化，新类型案件不断出现，业主多为案件的被告，且败诉多，以判决为结案方式的比例高，案件调解比例低，双方当事人矛盾较大，物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度，具有群体性纠纷的潜在因素等特点，案件类型大致以以下六种为主要常见：一是业主拖欠物业费、供暖费等的纠纷；二是公共费用分摊纠纷；三是小曲停车位收费引起的纠纷；四是业主违章搭建引起的纠纷；五是业主在小区内人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷；六是前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷。综观近写年来社会媒体对此类纠纷的报道以及各法院受理的案件来看，笔者以为产生上述纠纷有以下原因：

1、物业管理公司未尽充分的安全保障义务。由于物业管理公司疏于管理，未尽合理注意义务，小区内失窃、抢劫等治安管理是常见的物业管理纠纷，而且业主在和物业公司签署管理服务合同时，对委托管理的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等逐项明确的少，特别是对保安服务、车辆停放管理等极易引起争议。发生争议后，业主往往以财物失窃为由拒交物业管理费，物业公司以已履行相关防范义务为由来进行抗辩。

2、收费与服务水平不适应。许多物业管理公司不与业主协商，擅自抬高收费标准，扩大收费范围而提供劣质服务。一些物业公司在保洁工作、维修养护、安全防范等工作上不能到位，而物业管理公司收费并未降低，引起业主的反感。他们以拒交物业管理费的方式表示对物业公司的不满。

3、业主不懂法，平时不注意收集、保全证据，导致诉讼中举证难、维权难。对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系，业主并不知晓。不知开发商交付的房屋存在瑕疵导致渗漏使业主遭受损失，应由开发商承担违约赔偿责任。不知楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，应当由侵权人承担赔偿责任，而诉讼中业主往往以房屋存在质量瑕疵等为由拒缴物业管理费。

4、物业管理企业未按资质规定要求从事服务。物业管理企业虽领取了相应的资质证书，但从业人员并不是相关专业技术人员，且不具备相关职称。物业管理并未能按《物业管理企业资质管理办法》的规定配齐相关专业技术人员从事服务，引起业主的强烈不满，有少部分业主因此提出抗辩，认为物业管理企业未按照规定提供服务，其首先不履行合同，故就欠缴物业管理费。

5、法律文件、规章制度不健全，物业管理队伍素质低下。一个物业区最主要的法律文件至少应该有业主公约、业主管理委员会章程、业主委员会与物业公司的委托合同书、管理公约等。可是大多数物业区都没有上述几个重要法律文件，导致许多事情无章可循；物业管理从业人员并不是相关专业技术人员，缺乏相关能力。

三、国际物业管理参考与我国物业纠纷解决之法院建议

物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。

1、他山之玉：物业管理之国际参考

综观世界各国，在其高度发展的城市化进程中逐步推行的物业管理已经形成了比较规范的做法。美国的物业管理设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业从业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）是负责培训注册物业管理师的组织。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，才能得到注册管理师（CPM）证书。除此之外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会（IFMA），主要负责对物业设施的管理、还有一个全国性协会BOMA，代表在物业管理过程中业主、房东的利益、许多协会还办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，帮助物业管理人员优化知识结构，培养职业道德。管理岗位必须取得相应的专业证书。

在新加坡，不仅物业管理组织系统健全，而且物业管理更强化法治管理。新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。另外，新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。

我国香港地区的物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务，物业管理企业在香港数量非常多。物业公司的权力来源于大厦公契和物业管理委托合同。在香港，发展商卖房时，必须起草制定大厦公契，报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒绝备案。香港的物业管理最值得业主赞许的就是物业公司扮演着雇工角色。物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。香港的物业管理费用模式主要是人制。即管理费用=成本支出+酬金，酬金可以按固定数额提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10%至15%，住宅的比例是10%，商业的比例是15%.另外，物业管理费也有采用包干制的，这一点与北京市普通居住小区的收费方式相似。物业管理招投标非常规范：香港是一个市场经济相当发达和完善的地方，物业管理行业的竞争也相当激烈，大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料的采购，均广泛采用物业管理招投标机制。因此已形成了一套完善的招投标制度。

2、我国物业管理法律规范的缺位与纠纷解决建议

我国物业管理从八十年代初深圳第一家物业管理公司的兴起，到九十年代初物业管理在全中国新建住宅区的全面推行，到1999年建设部提出“要培育物业管理市场，建立竞争机制”的整个发展过程，确实还存在着很多急待解决的问题。其中之一就是必须打破传统的物业管理模式，大力推进物业管理服务行业的市场竞争机制。物业管理走向社会化、市场化、专业化已成为一种必然趋势。

基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。而要形成符合市场经济要求的物业管理竞争，真正缓和日益增多的物业管理纠纷，从法院角度，笔者以为可作如下思考：

1、物业公司强化合同意识，签订合同时，应细化合同内容，为以后的服务提供可供判定的依据。同时，物业公司在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务，提高服务质量，提高物业管理队伍的素质。

我国现行物业管理条例规定，价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区应该有一个地区的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。

物业公司应加强防范，充分履行合理注意义务。关于业主车辆丢失、财物被盗的损害赔偿问题。在物业管理合同中如果约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，物业公司应该承担赔偿责任。如果没有约定，但有证据证明物业公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失、财物被盗有重大过失的，物业公司应承担赔偿责任。物业管理公司承担法律责任的前提是这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，尽充分的安全防范义务。

2、业主增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务，依法维权。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。另外，由于物业服务是日常发生的、是长期的、细化的和具有个体差异的，所以，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。在业益的维护方面，业主对发生的纠纷，应加强与物业管理公司的沟通，尽可能通过对话解决纠纷。此外，业主应注意在平时积极收集、保全证据，避免在日后诉讼中处于劣势。

3、物业主管机关建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，严格物业公司资质等级管理。国家相关行政主管部门应定期对物业管理人员进行培训、考核，建立健全业主公约、业主管理委员会章程，同时大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新路，推出“一体化服务”、“酒店式服务”、“个性化贴心服务”等，使其成为一流精英团队。

同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。

4、加强物业管理立法、宣传与监督。加强和完善物业管理立法势在必行。目前世界各国物业管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物区分所有权法模式和物业管理法模式四种[6].从目前情况上看，有的学者认为我国选择专门进行物业管理的立法模式较为切实。笔者同意其观点，因为物业管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施，同样涉及人员的管理；其在设立优良和谐的居住环境上，侧重于法的秩序价值；其管理的“物业”已经不仅仅是建筑物本身。其调整的特殊社会关系，应当以《消费者权益保障法》或《劳动法》的模式加以专门的规范和确定。在内容上，我们认为有必要以法律或法规形式确定物业管理服务和收费的参考性标准；同时改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式。

市场经济的基本要求之一是市场主体平等与自由的公平竞争。但进入市场的竞争者均以获取利润为直接目的，利润会使竞争者抛开职业道德、商业道德而作出各种各样妨碍竞争的行为和不正当竞争的行为，影响竞争机制的正常运转，势必会损害正当经营者的利益，损害消费者的权益，扰乱正常的市场经济秩序。由于市场只能为自由竞争创造条件，因此需要国家立法来调整市场交易领域生产经营者之间商业性竞争关系，禁止不正当竞争行为和限制垄断关系。

物业管理是一个新兴的，充满竞争的朝阳行业。不同的物业管理公司提供的物业管理服务内容基本上是相同的，相互间具有较强的可替代性。如何能在众多竞争者当中脱颖而出，占据有利市场地位。关键在于创立自己公司的品牌。品牌是当今社会人们消费观念的时尚潮流，亦是市场竞争的一种必然要求，是公司发育成熟的重要标志。物业管理公司首先要靠提高自身素质来获得市场竞争的有利地位，同时也依靠行业组织，充分发挥物业管理协会的作用，从宏观方面规范物业管理公司的运作，制止和惩戒不正当竞争行为，依法治理物业管理市场，发挥行业协会作为行业自治组织的功能，完善协会内各项制度，公约与章程，从宏观方面维护各公司的利益。行业协会应通过吸收、凝聚核心物业管理公司，最终实现行业内公司自治和自我管理，建立和谐统一的物业管理服务行业的市场竞争。

参考书目：

1、朝法宣：《如何解决物业管理纠纷》，载中国法院网，

2、高航、徐悦：《美然现象，物业管理窘境的另类写照》，载《人民法院报》正义周刊第296期，2006年5月9日。

3、张哲：《物业纠纷膨胀法律为何难解》，载《法制日报》2006年4月18日第8版。

4、杨玖霖：《戚区法院分析当前物业管理存在的问题及对策》，

4、周四新：《完善我国物业管理立法的构想》，载《财经理论与实践》2000年2期。