社区商业规划范文
时间：2024-03-04 17:56:39
导语：如何才能写好一篇社区商业规划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
尽管社区商业发展潜力巨大，我们仍然应该认识到，目前我国的社区商业发展仍然是不完善、不均衡的，究其原因，一是政府在城市建设和开发过程中缺乏统一的规划，各个小区由开发商自己独立操作，在布局上也自成体系，在规范标准的制定上更是没有考虑到区域的差异，套用千人指标，造成了重复建设和资源的浪费；二是开发商和设计师对于社区商业价值和其使用群体需求的认识不够全面，没有运用商业的开发模式去进行开发设计。
2、 社区商业的核心价值
社区商业的价值体现在其为社区居民提供了一个便捷、舒适的消费环境，营造了良好的社区文化和促进城市的健康、有序发展，也为开发商品牌的打造奠定良好的基础。一个成功的社区商业设计必须依赖于政府、开发商和品牌商、设计师的共同协作，有力的政策保障、精确的前期定位、合理的规划设计和专业化的运营，将会对社区商业的健康发展起到重要的推动作用，也将有助于提升区域价值。
3、 社区商业从规划抓起
商业地产的特性决定了在其产业链中，各个环节需要紧密联系、相互贯穿，作为其中的重要一环，规划设计不能仅仅从规范角度出发，只满足相关的指标要求，而不考虑各个社区、地块之间的关系，尤其是目前很多郊区大型社区的开发，往往需要分期进行，一定要根据区域商业市场、消费群体的分析，确定开发模式、商业定位，在选址、规模、流线组织、用地价值等方面与整体规划相协调，从而营造一个开放的、可达性强的、具有活力的社区空间，切忌追求大规模或是个性化的空间。位于北京市朝阳区八通线双桥站东北角的北京三间房创意产业园是“北岸1292”文化创意产业园区的组成部分，良好的文化氛围和准确的商业定位为社区的商业注入了活力，提升了区域的形象和价值，营造了一个开放的社区（图1）。
3.1整合资源
在社区商业开发的过程中，我们需要关注的不仅仅是社区内外的居民，还有租户、开发商、投资商、政府等等，不同群体的需求对社区商业产生了不同的要求。在这些群体中，政府的作用是非常重要而且必要的，这其中包括规划标准的制定、资源的合理配置、城市市政设施的提前规划等等，新加坡在社区的规划包括低收入人群住房的规划上都有许多值得我们学习的经验，社区规划不仅包括基础设施、社区商业等硬件设施，还加强了社区服务的提供，包括家事服务、保健服务等，使得社区居民的基本需求都可以在社区内解决。
3.2立足社区
社区商业是一项利民工程，加强社区商业配套设施的建设，是一件非常紧迫而又非常有意义的事情。不同地段、不同规模的社区，居住的人群的生活方式、消费水平及需求是不同的，在前期应该进行充分的调研，2011年国家大力推进保障房建设，提出要建设3600万套保障房，这对应的社区商业规模是非常巨大的，而在这类居住区内，许多社区商业仅仅是以沿街店铺的形式分隔销售，降低了社区的品质，并可能形成恶性循环。时展了，我们需要新兴的商业业态来丰富生活，但是也不能忽略一些基本的需求如早餐、修理自行车、杂货店等，目前政府在社区的规划中引导在商品房开发中配建保障性住房，形成混合社区，更应该注重资源的合理配置，避免造成不同人群的心理隔阂，引发矛盾。
第二是伴随着我国老龄化社会的到来，社区为老年人服务的设施显得非常不足。良好的设施规划为老年人不仅仅是提供一个舒适的物质空间，还应该同时从硬件和软件着手，增强老年人的心理安全感和舒适感。台湾的社区规划提倡居民参与式的社区规划，主张老人福利家庭化、社区化，将文化、医疗、康体的功能与社区设施有效的结合，是比较符合中国人传统的养老观念和居住模式的。
第三是我们在看到新社区的兴起带动社区商业的繁荣的同时，也应该注意到在旧城区、城乡结合部还存在着很多危改小区、平房区或者家属院区，在这些地方，社区商业是非常缺乏的，这需要政府进行引导和统一规划，开放周边成熟社区的公共服务设施、加强道路的改造、对现有商业设施进行升级改造，改造保留看似影响城市形象的“露天市场”，充分尊重居民的生活习惯。
3.3 灵活开放
篇2
（1）明确网络社区的定位和主题
根据社区的规模和参与者的成分，可将网络社区划分为综合性社区和专业社区两种主要形式，每种社区通常又会按照不同的主题分为若干版块，象我们熟知的网易虚拟社区就是一个包含几十个版块的综合性社区，内容覆盖了生活、情感、文学、电脑、音乐、股票等等年轻人生活的几乎所有方面，Chinaren.com网上社区定位于在校大学生及刚走出校门的年轻人，而Alibaba.com定位于网上商人社区，根据行业性质划分为不同的类别。
从网站的商业价值来讲，综合性社区和专业社区各有优势，前者通常可以吸引大量人气，首先取得网民的注意力，然后通过网络广告等形式取得收入，而专业性社区往往直接蕴涵者商机，例如一个关于汽车的社区，其会员中很可能有大量潜在购买者。
除了门户网站之外，其它专业网站或者企业网站，在创建社区时通常会定位于专业社区，那么，是不是生产什么产品的企业就建一个该产品的论坛，让消费者来发表关于某产品的意见？这样显然不行，因为社区成员之所以参与的基本原因是可以与其他成员交流信息，并了解自己希望的信息，同时，网络社区又是一个休闲的场所，会员希望能在轻松愉快的气氛中了解自己感兴趣的内容，并发表自己的意见或见解。
（2）确定社区的功能
一般来说，一个社区中最常用基本功能如下，可根据自己的特定情况决定：
论坛：也称为电子公告板（BBS），是虚拟网络社区必不可少的功能，大量的信息交流都是通过BBS完成的，会员通过张贴信息或者回复信息达到互相沟通的目的。有些简易的社区甚至只有一个BBS系统。
聊天室：在线会员可以实时交流，对某写话题有共同兴趣的网友通常可以利用聊天室进行深入交流。
讨论组：如果一组成员需要对某些话题进行交流，通过基于电子邮件的讨论组会觉得非常方便，而且有利于形成大社区中的专业小组。
免费邮件：为了避免不同邮件提供商电子邮件之间通信的时间差甚至相互屏蔽的现象，经常在同一社区的成员之间交流往往倾向于使用该社区提供的web mail。
即时信息：如果为在线成员提供类似于ICQ的即时信息交流工具，将为会员交流提供更大的方便。
留言系统：如果错过了与网友同时在线交流的时间，留言系统将发挥重要作用。
回复通知：如果你在论坛上发的帖子希望得到别人的回复，而又不能经常上网查看的话，就需要回复通知功能，将别人回复的信息发送到指定的电子邮箱中。
信息定制：社区可以提供管理者与会员之间，以及会员之间的多向交流，管理者可能有许多信息要向会员，应该允许会员定制自己需要的信息。
（3）网络社区的管理
互联网上现有的许多网络社区都存在这样或那样的的缺陷，我曾留意过一些商业网站的社区，参与者寥寥，一个主题下面每天只有几条信息，甚至几天才有一条信息，造成这种结果的原因可能是多方面的，比如网站访问量比较小，话题过于专业或类别过于详细等。所以，如何吸引尽可能多的成员来参与是至关重要的。
一个成功的社区在管理时，需要在下列方面充分考虑会员的需要：
利益共享：这是网络社区的基本出发点，如果会员从中不能分享到自己所期望的利益，也许就不会对该社区关注。会员期望的利益包括切实的物质利益，也包括了解有价值的信息、与志趣相投者的交流、获得心理满足等多方面内容。
开放性：一个社区最活跃的是其核心成员，但仅有核心成员的参与是不够的，据估计80%以上的社区成员通常不发表任何言论，但总会有新的成员不断加入进来，应该营造一种开放、平等的氛围，无论新老会员，都可以自由参与。
潜在会员：由于互联网的社区很多，新用户在决定是否加入一个社区时，一般会先经过一段时间的考察和了解，对于还没有注册为正式会员的用户，应该给予了解社区的机会。
会员忠诚：为会员提供附加价值增进对社区的忠诚度和依赖性，例如特别的折扣、不定期的奖励措施等，必要时可利用网下的沟通机会增强会员与社区的关系。
环境保护：不要让喧闹的广告出现在社区里，大量的广告会使会员觉得厌烦，也可以聘请主要成员参与社区管理，授权他们删除与主题无关的帖子，或者其它非法言论、恶意中伤等信息。
（4）网络社区的推广
现在，互联网上的各种社区不计其数，并非随便一个社区都会有大量用户主动参与，因此，网络社区建成之后，还需要进行一系列的推广活动。
篇3
【关键词】商业中心；步行街区
生活中提及的城市中心系概念是指城市中人们公共生活的区域，一般在城市中集中的主要是第三产业的发展，而第三产业又包含各种项目，比如公共建筑、行政办公建筑、科研和文化学校建筑、商业建筑等等，这些与我们生活息息相关的建筑在施工过程中被赋予了特定的意义，比如一般市中心为商业中心，如北京的王府井大街、上海的南京路等，主要是为了方便人们的日常起居和生活需要的，而一些政治性的建筑如天安门广场的建筑，这主要是为了满足政治和文化需要的。具体来说，商业中心和居民的生活最密切，许多商业、金融、购物的职能单位都在这些商业中心进行，很多情况下，人们进行商业活动都是依靠步行的，从开始到结束，无论是休闲购物、还是需求某些帮助，尤其在繁华的地段，步行可能比汽车还要实用。一段步行街的繁华程度能很好的证明该地区的经济发展水平程度，城市的商业中心街区总会划分众多的功能区，以方便人们前往。
1.商业中心区的问题与矛盾
1.1交通效率下降
在世界各个地区，商业中介区的堵塞问题都是让人头疼的。城市的交通相对集中给商业中心区带来的压力逐渐加大，这种问题主要体现在，交通拥挤和堵塞两个方面，究其原因，主要是因为人群的过多以及城市利益最大化造成的停车面积的减少。
1.2环境质量下降
干净的城市向来是人们所向往和追求的，而商业中心区的环境主要取决于周围居民的生活习惯和活动的强度。一般来说，中心街的建筑过密，就会造成很多时候的气候和气流的堵塞，空气不流通，污染扩散条件差，再加上城市中心的车流量加大，长久下来，就会造成城市空气水平下降的情况，汽车尾气的排放，已经使得很多的上班族有头晕、恶心的现象发生，工作的效率会随着下降。
城市人群过多，是造成环境质量下降的另一原因。由于商业中心区本身就有过量的交通和过密的建筑，而单一的交通方式使得步行的区域逐渐缩小，甚至和一些行车路段的道路相似，在这种情况下，很多路段就被行人放置了自行车，占用车道。由于步行空间的限制，人口密度的提升，很多人不会满足狭小的生活环境，环境的质量下降的水平提升，人们自身的拥挤程度更甚，在生活和工作中的压力，随之加大，没有人愿意到户外来进行运动，甚至买东西，口罩成为人们出门的必备，公共活动中心失去了原有的乐趣。
2.步行街区对商业中心的重要性
2.1交通管理
为了进一步的优化环境质量，对于交通管理部门来讲，最好的方式就是平衡管理，通过一个地区的实际情况，进行环境的局部改善，从而达到环境质量提高的目的。进行私家车限行或是提倡大家乘坐公交车，或是以步代行的方式，从而实现步行、公交和汽车之间的良好平衡。
2.2经济复兴
众所周知，步行街的发展水平是一个城市发展水平的体现，而发展步行街能更好的促进商业板块的发展，这也是毋庸置疑的。由于步行交通可以促进临街商铺的开张，因此，搞好步行街内的环境卫生，对于对生活质量要求极高的今天来说，是十分必要的，这点在欧洲国家已经被证明，主要是因为：
（1）步行至少增加了50%的人流。
（2）行人不再恐惧来往车辆，因而更易于购物。
（3）行人更倾向于逛商店购物。
2.3环境改善
步行街的增加和修建对于环境的影响很大，当步行的人数增加之后，开车的人数自然就会减少，在商业区购物或是寻求服务的人群增多，一方面可以改善环境质量，另一方面，可以促进第三产业的尽快发展，是一项双赢的事情。通过减少对古建筑有损害作用的汽车废气的排放，以及消除汽车对古建筑周围环境的破坏，有助于尽情欣赏古建筑风格，保护古建筑及商业中心的历史风貌。
2.4社会效益
当商业中心环境因步行化而得到改善后可产生许多社会效益。人与人之间互相交往的机会大大增加了。不同文化背景、种族的人相互交往，多元文化共存的机会大大增加，这对儿童的成长尤为重要。步行街往往配备有舒适的座椅，尤为受到年长者、孩子、残疾人和带婴儿的父母的喜爱。一个人行走在行人众多的市中心比独自在一条街上会感到更安全。
步行化还有另外一个好处：商业中心的活力和形象常常由街道上行人的活动来衡量。尽管其他一些指标可能更准确的反映出商业中心的经济状况，但平民百姓看待一个商业中心是充满活力还是死气沉沉则是根据街上行人的数量及步行环境的质量来判断的。
3.步行街区系统的组成
3.1步行购物中心区
商业中心区的现代步行购物中心通常是一个规模庞大的，集购物、娱乐、消闲、观光于一体的室内建筑（图一），并通常附以灯光，花草树木，雕塑及其它使人赏心悦目，心旷神怡的舒适物。步行购物中心通常提供以下场所和服务：零售业，包括百货商场和各种专业商店；餐馆、酒吧、咖啡厅、电影院、剧院、商业俱乐部、儿童乐园；生意及业务洽谈室等等。
3.2步行通道
步行通道是步行街区的重要组成部分，其主要功能是将商业中心的主要步行点联接在一起，步行通道可分为凌空性，如空中走廊和天桥；地面型如便道，步行街及地下通道三种类型。
3.3广场
广场通常是指购物中心与公园之间的空旷地带，是商业中心步行街区的结合部，它可以提供专门来此消闲和过往行人稍事休息的场所。广场的三个基本用途是：循环功能——提供足够的步行空间；休息功能——为步行者提供稍事休息的区域；美化功能——为步行区增加一些绿色。
3.4步行区
步行区是指城市商业中心区的某几条街区对机动车关闭、禁行的区域。它为步行者提供了一个安全的购物、消闲环境。在这一区域中，各种步行区设施往往最为发达，步行区的规模视需要而不等，美国大部分城市的步行区在任何方向上的长度一般不超过500米，这是因为步行者愿意徒步行走的最大距离一般就是这个长度。有的步行区很大，这样的步行区通常需要辅助交通设施，如迷你车等等。
篇4
关键词：社区商业 研究进展 盈利模式 空间规划
我国从20世纪80年代就开始了对社区商业的研究，包括了对社区服务结构、分类、布局等方面的研究。但随着社区商业的发展，对社区商业的研究也发生了较大变化。目前，我国对商业社区的研究主要集中在对社区商业发展模式的研究、对社区商业盈利模式的研究、对社区商业空间规划的研究等方面。
一、目前我国社区商业研究进展
1.对社区商业发展模式研究。目前，我国社区商业发展模式主要有三种，国内的相关研究也主要集中在这三方面。第一，社区底商发展模式。这种发展模式是指将住宅和公寓的底层规划成为店面，用于从事零售商业和服务于活动。这种发展模式属于一种零售式社区商业发展模式，是目前我国社区商业的重要组成部分。社区底商的规模相对较小，方便社区居民的生活，最大限度的优化了社区的资源配置。
第二，社区商业街发展模式。社区商业街发展模式属于一种集中型的商业发展模式，具有商业街的属性，集休闲、文化、娱乐于一身，促进了社区的发展，让社区发展成为了一个兼具居住功能、餐饮功能、购物功能和服务功能的生活区域。
第三，购物中心式发展。社区商业发展向着购物中心式的发展，满足了社区居民多样化的购物需求，实现了对消费者的一站式服务。同时，购物中心式的发展也方便了社区商业的管理，有效降低了管理成本，促进了社区商业的发展。
2.对社区商业盈利模式研究。在目前我国社区商业盈利模式的研究中，社区商业的盈利模式主要有三种，第一，纯销售模式，就是指将社区的商铺卖给商家。第二，纯租赁模式，就是指通过租赁的方式，吸引商户，等到社区商业发展成熟后，再向商户销售店面。第三，租售结合模式，就是纯销售和纯租赁模式相结合。
第一，纯销售模式。纯销售模式的销售是讲究一定策略的，为了达到最佳销售目标通常会采用售后返祖、分割销售、拍卖销售等方法。售后返租的模式最大的优点就在于将风险转移给了业主，开发商能够在最短时间内实现资金的回收，有效提高了开发商的利润。这种盈利模式近些年发展迅速，但也存在一定的问题，比如较容易出现商业纠纷。分割销售，就是指根据地段的优劣，将商铺分为不同区域，分别进行销售。这种销售方式有效提高了单位价格，提高了开发商的利润，但是我们也可以发现，店中店的做法，看似方便灵活，但实质上还存在较多漏洞。
第二，纯租赁模式。社区商铺的租赁是一种有效的盈利方式，能够有效促进社区商业的发展，在社区商业发展成形后，再将店面销售出去。租赁可以分为整体出租和分块出租。整体出租就是指将商铺整体出租给一家企业，方便企业的整体规划。分开出租就只指根据用户的实际需求，将店铺分为不同的区域出租。相对于整体出租而言，出租的区域相对小一些。分散出租就是以后总小面积的出租方式，出租的时间一般较短，商户的规模也较小。
第三，租售结合模式。这是一种综合的盈利模式，能够最大限度的开发社区商业的价值，有利于开发商回笼资金，降低投资风险。但是这种经营模式存在很大的不确定性，有可能导致商家和投资者的效益得不到保证。
3.对社区商业空间规划研究。消费也属于一种文化，它对人们的影响具有广泛性、全面性的特点。消费文化不仅影响着人们的消费心理，对社区商业空间规划也存在一定的影响，这种影响主要表现在以下两个方面。
第一，主题定位。住宅区商业发展越来越普遍化，社区商业的竞争越来越大。为吸引消费者，体现出社区商业的特点，一些主题鲜明的商业社区开始出现。
第二，功能复合化发展。随着社会经济的发展，人们的生活水平不断提高，人们的消费需求也在发生变化。社区商业为满足人们的这种需求，必然向着多元化的方向发展，社区商业空间规范也呈现出了复合化的特点。在社区商业建筑规划中，将同一类型的商品规划到一个区域内，方便消费者购物，也规范了对社区商业的管理。同时，在社区商业设置一些服务性质的公共基础设施，包括银行、图书馆、医疗等设备，方便社区居民生活。
二、我国商业社区研究趋势
社区商业的发展离不开理论研究的发展。“新城市主义”出现在上世纪90年代，后来逐渐发展到可持续社区理论。目前，我国关于商业社区研究的著作重要有李定珍的《中国社区商业概论》、建筑部居住区详细规划课题组编写的《居住去规划设计》等书，详细介绍了我国社区商业的概念、功能和形态等，简单分析了我国社区商业发展的现状。
我国对社区商业的研究起步相对较晚，研究成果虽然丰富，但是却未形成系统，尤其是对消费者需求的研究较少，在一定程度上阻碍了社区商业的发展。因此，在未来的社区商业研究中，必须要加强对消费者需求的研究，实现社区商业研究的系统化和规范化，促进社区商业研究的健康发展。
三、结语
商业社区研究对促进社区商业健康发展具有重要意义，目前我国商业社区的研究虽然取得了一定的成果，但是仍然存在一些缺陷，因此，相关研究人员应该对社区商业开展更加深入的研究。
参考文献：
[1]乜标，俞佳峰.城市社区商业满意度实证研究——以杭州市为例[J].北京工商大学学报（社会科学版），2011（04）
[2]何骏.我国城市社区商业的发展模式研究[J].北京工商大学学报（社会科学版），2008（02）
篇5
（一）充分认识社区商业的重要性，增强做好发展工作的责任感和紧迫感。国务院《关于加强和改进社区服务工作的意见》，是指导“十一五”时期我国社区商业发展工作的纲领性文件，国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》对社区商业发展重点提出了新的具体要求。为此，我们要认真学习，深刻领会，统一思想，要把发展社区商业作为应对国际金融危机，做好“三保”工作的重要方面，作为贯彻落实科学发展观的重要举措，作为改善民生的重要内容，切实抓紧抓好抓出成效。
（二）建立部门联动机制，形成全方位支持发展新合力。要建立健全政府统一领导、商务主管部门牵头、有关部门配合、社会广泛参与的社区商业管理体制和工作机制。有关行业协会要按照社区商业发展要求加强业务指导，提高服务水平；发改、财政、商务、银行、税务、工商等部门要按照各自职能，认真研究提出促进社区商业发展的政策措施；规划、城建、环保、街道办事处、居委会、小区物业和房屋产权单位对社区商业网点建设改造予以支持；形成推动社区商业发展的新合力。
（三）加大政策支持力度，增强可持续发展能力。政府应制定出台相应的推进社区商业发展政策，对社区商业发展进行相应的引导、扶持和规范。设立发展社区商业专项资金，资金由市、区财政在本级预算中安排，对本区域内顺应居民消费需求，可扩大劳动就业，且具有一定经济效益的社区商业建设项目予以资金支持。减轻社区商业负担，对与居民基本消费需求密切相关的微利经营企业实行税费减免和补助照顾。
（四）制定社区商业发展规划，指导科学有序发展。要针对新、老社区商业发展现状，根据不同层次居民消费新需要，按照门类齐全、布局合理、功能完善、管理有序的总要求，以“为民、便民、利民”为目标，坚持商业与服务的有机结合，坚持空间布局与功能定位并重原则，做好社区商业发展规划工作。规划的主要任务是：老社区重在调整完善、规范提升；新建社区重在合理配置网点资源；拟建社区重在商业设施建设的合理规划布局。加强社区商业中心和商业街规划，打造社区商业制高点。
篇6
关键词：城市；社区商业；现状；对策
对于城市商业来说，社区商业是一种特殊而必要的社区服务，它以“社区”为载体，是城市商业的重要基础。社区商业可以理解为以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量，满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
一、发展城市社区商业的重要性
（一）加快城市社区商业的发展是提升城市现代化形象的需要
社区商业是同人们生活最息息相关的，也是同社会经济和城市发展密不可分的城市商业最基础的部分。如何建设一个秩序良好、服务便捷、环境优美，能与居住环境相适应、相协调的让居民满意的社区商业，是居民安居的必要条件之一，也是现代化城市的重要标志之一。同时，打造一个健康有序的社区商业，是提高居民生活质量、提升城市现代化形象的重要途径。
（二）加快城市社区商业的发展有利于提高居民生活质量
社区商业是以居住社区为依托，以满足居民生活需要发展起来的，其服务理念就是要更好的体现以人为本，及时、准确、全面地了解居民的需求动态，科学地规划业态业种，合理安排服务项目。因此，加快发展城市社区商业，不仅要满足居民基本的日常消费需求，更要满足居民诸如娱乐、文化、教育、健身等高品质的精神需求。由此可见，社区商业发展与社区居民的生活水平密切相关，只有大力发展社区商业，才能更利于提高居民的生活质量。
（二）城市社区商业发展为零售业提供新的发展契机
目前，我国许多传统商业中心零售业发展已相当成熟，未来的发展空间已十分有限。尤其是一些一二线城市，零售业市场大都被国际零售巨头所垄断。面对着竞争日益激烈的零售业市场，社区商业将成为部分中小零售企业新的生存空间。这一点突出的表现为一些设立在郊区的新型社区，很难有大型超市在此设点，居民的生活消费都由一些小型零售店提供，这些小型零售店能够充分发挥其优势，营业时间长便是其一，有的甚至能够24小时提供便利服务。由此可见，这些中小零售企业入驻社区，不仅能给社区居民带来更多的便利，更能给自己的发展带来新的契机。
二、我国城市社区商业发展现状
城市社区商业对于社区居民日常生活与消费而言是最为普遍也是最为重要的商业表现形态，它的发展水平直接决定着人们的生活水平和质量的高低，也就是说，现代城市社区商业不仅仅要满足居民日常消费中的“吃”和“穿”，同样也要满足居民的“休闲“及“娱乐”活动。但就目前来看，城市社区出现的规划不合理，服务功能单一等问题仍然是制约居民提高生活质量的重要因素。
综合来看，目前我国城市社区商业发展现状可以从以下几方面来概括：
（一）城市社区商业规划不合理，大部分仍以传统底商为主
社区商业集中分布在住宅小区的出入口主干道两侧是目前国内大部分社区商业普遍采用的布局形式，这种布局虽然可以营造出浓郁的商业氛围，同时也十分方便居民出门就能购物。但随着入住人口的增加，购物人流和进出小区的车流、客流汇涌在一起，这样的布局容易造成交通堵塞，甚至会给小区居民的出行和购物造成不便和困难。
其次，目前我国大部分的社区商业由于规划及历史原因，仍然是以传统底商及沿街商铺的形式来经营。在一些二三甚至四线城市里，其商业形态多为一些零碎的便民小店，主要是以餐饮、中小型超市、理发店、洗衣店、药店、邮政等等为主，业态较为单一，没有充分考虑到居民娱乐及休闲的需求。并且，像底商这样的布局在经营过程中，噪音、车流、人流等经常扰民，尤其是一部分餐饮脏乱差的环境以及对社区造成的噪声、空气的污染经常导致居民不满，甚至发生冲突。
（二）城市社区商业氛围缺乏，服务功能单一
随着时代的发展，虽然目前一些一二线城市，如北京、上海、深圳、广州、成都等地的社区商业开始大量兴建社区商业街以及社区型购物中心，但随着居住人口迅速增加，目前仍然存在社区商业配套设施还跟不上居住人口的发展以及社区商业氛围还不够浓厚的问题，这常常表现为一些大型居住社区“有人气，无商气”的尴尬局面。
此外，其余大部分城市社区商业仍然处于较为落后的状态。在一些较成熟的大型居住区域内，目前仍然是以大型综合超市为代表的商业业态为主导，业态及服务功能较为单一，其购物环境、服务质量和业态配置，尚不能完全满足居民对休闲、娱乐及生活服务等综合消费的需求。
（三）城市社区商业定位与居民消费需求仍有差距
城市社区商业的宗旨是实现“便民、利民、为民”，为构建和谐社区，以满足居民日常生活消费需求为目的而产生的。但就目前来看，城市社区商业的定位仍然存在与居民消费需求有差距的现象，这表现在：
第一，随着我国经济快速发展，人民生活水平的提高，越来越多的居民对消费的需求已经不限于商品的品种与价格，他们更看重的是品牌、服务和消费环境，因此，这些因素受重视的程度已开始日益攀升。但是，目前，就连像上海、北京、广州等一线城市的社区商业在购物环境、品牌档次、服务质量、业态业种配置上都不能完全满足社区居民对于“一站式”综合购物的需求。
第二，城市社区商业定位与居民消费需求存在差距还表现在一些开发商对社区商业没有做出正确的分析与定位，在建造社区型购物中心时，业态业种以及主力店过多而盲目的引进国际一线品牌以及奢侈品牌，殊不知这样的业态业种配置以及过高的档次定位与普通社区居民消费水平和消费能力相去甚远。
三、加快和发展城市社区商业的对策建议
（一）强化城市社区商业的规划，体现“以人为本”的原则
城市社区商业的推进必须体现“以人为本”的原则，必须按照消费者的需求，本着以顾客为中心，让消费者满意的经营理念，实现“物本化经营”向“人本化经营”转变。同时，城市社区商业建设应规划在先，实施在后。有了科学的规划和定位，社区商业才能得以健康有序的发展。然而目前国内一些开发商通常是对项目还没有一个准确的规划和定位就开始盲目的进行建设，其结果往往导致一些社区出现商业总量不足，布局不合理，一方面居民综合性消费需求得不到满足，另一方面也容易因盲目开发而导致商户的过度竞争的问题。因此，社区商业的健康发展，必须要有政府的主动干预及政府合理的总体规划。同时，开发者必须与地方当局结成共同开发的伙伴关系，整体规划、合理布局，从环境、设施、布局等方面严格把关。
（二）学习发达国家先进经验，丰富业态，强化城市社区商业的服务功能
针对目前我国城市社区商业业态及服务功能单一的问题，在此我们应该丰富社区商业的业态，强化社区商业的服务功能。这一点我们应该学习和借鉴国外成熟社区商业的经验，在学习中发展，在摸索中创新，建造富有中国特色的社区商业模式。
总的来说，国外的社区商业主要是以各种专业店、专卖店以及购物中心加商业街的形式呈现，规模较大，服务种类也更为丰富。其特点在于通过各种商业业态、业种和商业功能的集聚，不仅给居民提供物质生活与精神生活的双重享受，更能营造出一种高氛围的社区归属感。比如美国、日本、英国、新加坡等发达国家的社区商业都各有特色，不仅有传统的百货、超市、餐厅、专卖店、24小时便利店、美容店、洗衣店、杂货店等，更设有公共图书馆、电影院、儿童娱乐、迷你高尔夫馆、儿童教育、音乐培训、舞蹈培训乃至证券所、游乐场等各种设施应有尽有。因此，我们必须根据国外的经验，结合自己的实际，丰富城市社区商业的业态，鼓励发展现代化的社区购物中心，以这种新的业态形式，满足社区居民购物、休闲、娱乐、服务等综合性需求。
（三）城市社区商业的功能定位及发展必须符合社区居民的收入状况、消费水平等多方面因素
社区商业的本质是为居民服务，目的就是为居民提供方便。针对目前城市社区商业定位与居民消费需求仍有差距的问题，我们必须做好社区商业的合理定位，努力发展餐饮、购物、休闲、娱乐业态，以满足居民综合性需求。因此，在进驻社区之前，就必须要对社区内居民的收入状况、消费习惯、消费水平等基本情况进行了解，甚至做好调研，以便了解社区居民所需要什么样的业态及服务项目，由此来进行有目的性有针对性的发展，真正打造出一个“便民”、“利民”、“为民”，甚至“亲民”的社区商业。
（四）鼓励连锁经营企业加快向社区发展，鼓励品牌连锁经营企业参与社区商业建设
目前社区零售网点多是单个店铺，因此进货量少，无法得到同大型购物商场相同的折扣。而采用连锁的形式，可以改变社区零售网点经营规模小和粗放管理的弊端，并且获得成本降低和效益的提升，可以实现居民和商店互利共赢的目的。因此，我们必须要支持连锁企业进入社区，大力发展连锁经营，鼓励连锁经营企业加快向社区发展，鼓励品牌连锁经营企业参与社区商业建设，深入社区、服务社区，尝试业态创新，采取多元经营、延伸供应链。同时，大力支持现代物流配送企业向社区延伸，构建社区物流配送体系。
参考文献：
[1]陈红华。国内外社区商业发展比较研究及对发展我国社区商业的相关建议。商场现代化。20005（9）.
[2]吴凯莉。关于加快发展我国社区商业的思考。商业时代。2013（23）.
[3]闫爱青，邵勇。我国城市社区商业发展研究。政府法制。2010.
[4] 茹莉。我国中小城市社区商业发展的问题与对策。社会主义研究。2006（4）.
[5] 朱颂梅。中国城市社区商业的发展趋势及对社会的整合作用。商业时代。2013（29）.
[6]吴晓辉。中国社区商业发展现状及对策研究。北京财贸职业学院学报。2013（4）.
篇7
关键词：社区商铺 商铺配比率 规划动线 建筑空间
社区商铺指以一定范围内社区为载体，以社区居民为主要服务对象，提供日常物质生活、休闲娱乐需要的商品和服务的属地性商业。社区配套商铺一般以超市等为主力店，汇集若干零售店、餐饮及服务类商店，服务范围一般在步行15分钟区间内。在建筑形态上，其主要表现形式主要为1～3层独立商业楼或建筑底层商铺（可能包括地下1层及地上1～3层，或其中部分搂层）。
本文主要就社区商铺规模、商铺形式、总体规划、建筑设计及景观设计等五方面展开对社区商铺研究。
1. 社区商业规模
社区商铺规模主要通社区商铺配比率研究，即商铺面积配比率=配套商铺计容建筑面积/项目总计容建筑面积×100%。根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）中相关条例，如项目商业配套按照完全依赖本社区居民的消费要求，则居住区人均商业服务建筑面积指标为：
而根据国际一般经验，国外发达国家的人均商业面积为0.8平方米左右，而中国像北京、上海这样的城市人均商业面积能达到1平方米以上。如按照社区人均商业面积0.8～1.0O/人，户均人数3人，平均户型面积100方计算，社区商铺理论配比值为2.4%～3.0%之间。因商铺有较强的投资属性，按投资与自住比例2：3的行业经验来计算，社区商铺配套商铺建议配比率应控制在5%以内。
2. 社区商铺形式
2.1建筑形态划分：
社区商铺从配套商铺从建筑形态上可以划分为独立式商铺和底层商铺。
独立商铺指非直接落在建筑主体塔楼下部的商铺，与建筑主体塔楼不连接的独立商铺。如图1。
底层商铺简称“底商”，指直接落在建筑主体塔楼下部的商铺，包括商铺的一部分落在主体塔楼下部。底商为较为常见的一种商铺设计形式，相比独立商铺而言能节约用地，但存在平面异形、户内结构不规整等问题。如图2。
2.2 规划布局划分
社区商铺规划布局模式主要分成内街模式、外街模式、街区模式三种。
内街模式： 内街模式是项目红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺
外街模式：外街模式是指项目红线内直接面向市政道路的独立、底层商铺。
街区模式：街区模式是商业集中在项目某一区域内，形成由许多商铺集聚而成的块状街区商业形态，一般以超市、社区购物中心作为主力店，汇集若干餐饮、零售店及服务类专业店。
3. 规划动线研究
3.1商铺价值分析
商铺价值是指商铺铺位的盈利能力高低，商业价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。其中：
商铺价值主要积极因素，包括：①临近城市商业中心/区域商业中心（如百货商场、购物中心等）；②临近区域通站点/人流密集的交通站点（如地铁、轻轨、公交站场等）；③临近优质景观区域（如城市广场、公园、滨江景观带等）等
商铺价值消极因素：①临近快速交通沿线，如高速路、快速路、高架桥等区域；②临近对环境有影响的市政配套设施，如垃圾场、电站、污水处理等
3.2商铺规划动线设计原则：
商铺规划设计应该借鉴商业投资中“金角银边草肚皮”的黄金准则。在商铺规划设计中，应对人流分析并结合商业界面价值进行设计和布局，尽可能利用和创造“金角银边”，避免“草肚皮”。如可通过增加地铁/轻轨/公交车站接驳、商业广场、小区出入口、地面停车、标识、艺术品等创造“金角银边”，吸引人流，提高地块商业价值。
3.3 商铺动线设计研究：
商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角。商铺动线尽可能不被公共服务用房（如垃圾站、服务站、卫生间等）打断。此外，社区入口不宜尺度过大，否则将影响商业连续性时。
3.4 商业节点
在动线较长时，可以根据建筑的体量、位置适宜地布置节点，如广场、休憩区等，营造出集中商业的氛围。住户购物时可以在广场、休憩区停留、休憩，可以起到了聚集人气的策略作用，增加了商业价值。如图4示。
4. 建筑设计研究
4.1 商铺尺度研究研究
商铺开间进深比主要指商铺开间和商铺深度之比。商铺宜控制在1：3左右，一般情况下不应超过1：4。店铺面宽受地下室柱网尺度限制。如考虑商铺地下设置停车场，且柱网以8.1-8.4米为主的三车停车方案，店铺面宽可考虑4.0-4.2米（均分）或3-5米（不均分）。根据项目设计情况，建议商铺开间和面宽为：开间×进深=（3.5～5m）×（10m～15m）。
4.2 商铺内部空间研究
从商业活动来说，商铺内部空间越完整则商铺内部布置灵活性越大，商铺的价值也越高。独立式商铺内部空间相对较为完整，而对于底层商铺来说，商铺内部空间易收到剪力墙的影响。
4.3商铺外立面设计研究
商铺外立面设计应结合雨篷、店招、空调位、灯光照明等结合设计。就店招设计而言，店招招牌的可见性越强，价值越高，因此店招在设计时，要追求多层次、多角度的昭示性。设计时要对其尺寸、比例、角度，针对不同动线人流的视线进行分析，尽可能使不同位置不同角度都能看到店招。另外，外立面设计需要考虑夜景效果，在设计应考虑适当增加装饰灯饰，以营造商业氛围。
5. 环境设计研究
5.1商铺景观设计
商铺前应避免大面积种植绿化隔离带，保证人流的顺畅、通达，同时可沿商铺外街布置小型喷泉广场等吸引人驻留的场所，可以营造商业氛围，增加商业价值。
5.2商铺标识
社区商铺外街需要考虑在城市道路上的可视性，可通过在适当位置增加商业的标识或者视觉冲击较强的建筑符号、艺术品来增加商业界面昭示性。
5.3 商铺停车要求
商铺设计时候需要满足商业活动对机动车及非机动车停车需求。较大型的餐饮、超市性质商铺前广场应设置私家车的停靠位，机动车流线应能够到达餐饮店的门口。在地面停车设计时候应注意地面停车场车流与人流动线设计尽量避免交叉；如平行设计，应设置路沿石进行区隔，保证车流和人流动线不冲突。如图4示。
参考文献
[1] 姚建强；社区商业的分类及其发展趋势[D]；浙江大学；2007年
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关键词:上海郊区; 新市镇体系; 市镇商业中心; 社区商业体系
Abstract:This paper analyzed the situation of retailing development in Shanghai suburbs . Based on the new town system planning in Shanghai， the retailing development model of new towns was put forward， including the development goal， guideline， town-retailing center， community retailing system， park stores， and large-scale retailing facilities. Some policies that can promote the main business development of town were set down， including making and improving town retailing planning， investing the basic retailing facilitates by government， and planning the large modern consumption experiences and commercial park，etc.
Key words:Shanghai suburbs; new town system; town retailing center; community retailing systems
市镇商业是城镇体系建设的重要组成部分，含市镇商业中心、社区商业体系、园区商业和农家店网络，以及为整个城市服务的大型商业设施等。2005年上海提出了“1966”新城镇体系，即1个中心城区，9个新城，约60个新市镇，约600个农村新村。其中，将上海郊区现有的103个镇和3个乡，归并和调整为61个新市镇，市镇商业面对新一轮调整和建设。
城市郊区化是城市发展中的一种现象，国外大城市在发展过程中，曾经出现“卧城”、外围城市、半独立卫星城、卫星城、技术郊区、边缘城市等多种形式[1][2][3]。国际大都市的郊区化存在特定规律和模式，如法国巴黎[4]。商业郊区化是城市郊区化的一个组成部分。在郊区化的过程中，商业设施布局和商业经营存在一定的时差，即商业设施需要布局在先，当人口集聚达到一定规模后，商业经营才能有效展开。因此，要求人们重视前期商业布局，否则将导致盲目发展、布局缺陷和社会资源浪费等[5][6][7][8]。本文采用规范研究法，依据上海城镇体系规划和商业发展“十一五”规划，遵循商业发展规律，试提出上海郊区新
市镇商业发展的思路和措施。
一、上海郊区商业的基本分析
(一)上海郊区行政区划和人口经济分布
根据上海现有行政区划，上海市郊区含中心城区结合部、近郊和远郊三个部分。2005年上海市共有19个区县，郊区部分有11个区县103个镇3个乡。其中，中心城区结合部的浦东新区、普陀区、宝山区和闵行区等，共有33个镇;近郊地区嘉定区、松江区、青浦区、南汇区和奉贤区，共48个镇;远郊地区有金山区和崇明县，共22个镇和3个乡。2005年年末，上海郊区近郊地区和远郊地区的常住人口、流动人口和社会消费品零售总额，分别占全市的31.4%、37.2%和26.8%。上海的流动人口主要分布在城区结合部，达267万人，占全市的46.9%。
(二)上海郊区各区县的购买力指数分析
购买力指数=该地区实现社会消费品零售总额的比重/该地区人口的比重。若某地区购买力指数大于1，说明该地区的商业吸引力较大，其他地区零售额流向该地区;若该指数小于1，说明零售额的流出。根据2005年数据，以常住人口为单位，计算得到郊区各区县的购买力指数。在城区结合部，浦东新区的购买力指数为0.99，接近1，自身平衡。普陀区、宝山区和闵行区的购买力指数在0.63-0.80之间，显然由于这些区靠近中心城区，部分消费直接流向中心城区繁华都市商业中心。近郊地区5个区的购买力指数0.83-0.95之间，其中南汇区最高为0.95，松江区为0.83。远郊地区，金山区的购买力指数为0.80，而崇明县的购买力指数仅为0.20。值得指出的是，在上述计算中，还涉及另外两个影响因素:一是农村常住人口的收入消费水平实际上要低于全市水平;二是近郊地区还有大量流动人口，每日也产生大量的消费。实际上，上述两个因素的实际作用在一定程度上是相互抵充的。
(三)上海郊区各区县的人均零售面积分析
就人均零售面积角度看，上海郊区各区县发展不平衡。2005年部分近郊区的居民人均零售面积已经超过全市平均数，如嘉定区和松江区，而2005年该两个区的购买力指数远小于1，这表明商业零售设施的利用率不高，商业经营的集约化程度不高。另外，近期未来郊区居民人均零售面积有一个急剧增加的趋势，如松江区、宝山区、南汇区和金山区等。据不完全统计，按现有商业项目的建设速度，2007年上海郊区许多区的人均商业设施将超过全市平均水平。因而，近期未来上海郊区商业的发展重点，不是推进商业设施的总量建设，而在于结构调整和功能提升，以及加强商业设施相对薄弱的地区，如崇明县。
二、上海郊区新市镇的规划框架
根据上海新一轮城镇体系规划，郊区镇和乡的数量有较大缩编，从103个镇和3个乡，缩编到约61个新市镇。这一轮调整中被撤销的市镇大体有三种情况:一是归并到郊区新城建设中，如原嘉定区的安亭镇和南翔镇并入嘉定新城范围;二是溶入上海中心城区，由镇转变为街道，如原普陀区下属的各镇，以及浦东新区下属的部分镇;三是镇与镇合并，如金山的廊下镇。
上海61个新市镇，按主要产业依托，大体可划分为六种类型:(1)制造业服务型。围绕上海重点产业基地和工业园区建设的市镇。如浦东新区唐镇，宝山区罗泾镇和月浦镇。(2)农业服务型。以农业园区等为依托，发展生态农业、体验农业、观光农业、农产品贸易等延伸服务。如崇明向化镇，南汇老港镇等。(3)交通枢纽型。如华漕镇(上海综合交通枢纽)，青浦赵巷镇和徐泾镇(西郊门户)，浦东新区机场-施湾镇等。(4)旅游休闲型。如青浦朱家角镇、金山枫泾镇等。(5)科教服务型。依托大学园区、科研院所等资源，发展高等教育、职业培训和科技研发等，如南汇惠南镇，奉贤海湾镇等。(6)中心城服务延伸型。承担中心城区人口疏导、外来人口承载等中心城向外延伸的居住服务功能。如嘉定江桥镇，青浦赵巷镇等。
上海61个新市镇，按人口规模划分，大体有三种类型:(1)规划人口规模大于20万，约有4个镇;(2)规划人口规模10-20万，约有10个镇。(3)人口规模在3-6万人。余下的大多数新市镇，总数约40多个。
上海郊区新市镇行政体系的调整，对于商业发展具有长期的影响。首先，缩编后市镇的单体规模更大，若规划恰当，有利于商业集聚和更好发挥规模经济效应。其次，这将引起商业的重新选址定位和调整发展;还有，将促进商业与依托产业和交通配套设施的互动发展。
三、上海郊区新市镇商业发展的模式
(一)新市镇商业发展的目标
根据上海商业发展“十一五”规划①，上海郊区商业建设的指导思想为:以“城市化”引领郊区商业发展，合理布局，形成特色，有序建设，使郊区商业成为上海商业的重要支撑和增长亮点。
“十一五”期间，上海郊区新市镇商业发展主要有四个目标:(1)规划建设和完善新市镇商业中心。协调人口、产业、商业设施、资源和环境等经济要素，开展市镇商业中心建设的分类指导，高起点地规划重点区域和实施精品项目。(2)规范建设和完善社区商业体系。以构建和谐社会为导向，建设形成“便利、便捷、安全”的社区生活中心和商业服务体系。(3)建设完善园区商业和若干大型商业设施。(4)建设完善“万村千乡”农家店网络，构筑以城区店为龙头、乡镇店为骨干、村级店为基础的农村消费网络。
在“十一五”期间，上海将努力完成20%市镇商业中心的建设，完成20%市镇社区商业改造和建设，即完成约12个市镇商业中心和社区商业体系的建设，平均每个区县1-2个。其中，力争有50%成为市镇商业中心和社区商业体系的示范区。
主要遵循的原则有:集聚的原则。通过商店集聚、人流客流集聚和各种经济活动的集聚，产生集聚经济效益。和谐的原则。体现历史文化、产业特色、建筑风格、旅游景点、消费总量、商业功能和商业设施等方面的和谐。便民、利民和保障安全的原则。能够体现较高的信息化、连锁经营、标准化和服务规范。
(二)市镇商业中心的建设
市镇商业中心是指商业一定程度集聚，主要配置居民和村民日常生活消费所需的商业服务行业，提供各类农业生产资料供应服务，服务对象为本镇居民，以及附近产业园区(工业园区、服务产业和科教园区)的商业中心。市镇商业中心应与公共服务中心、卫生医疗中心和体育活动中心等协调发展。
市镇商业中心适宜选择在地域中心、人流集中和交通便利的位置。若有轨道交通，应该与轨道交通站点相结合，不宜设置在大流量主要交通干道的两侧。市镇商业中心的形态布局，可采用块状形态，以小型购物中心、大卖场或百货店为中心，配置各类商业服务设施，也可采用商业街形式。若采用商业街的形式，应该处理好商业街和交通的关系，有条件的情况下，应尽可能采用商业步行街的形式。另外，根据交通位置、旅游资源、外来消费偏好，配置有针对性的具有特色的商业设施。若镇区人口大于20万，市镇商业中心与社区商业中心可以归并设置，或者分开设置。若镇区人口小于20万，市镇商业中心与社区商业中心一般归并设置。不同规模市镇商业中心的功能定位和设置。
(三)市镇社区商业体系的建设
市镇社区商业体系包括社区商业中心，居住小区商业中心和街坊商业等。不同人口规模市镇商业的等级结构、功能和业态组合。在社区商业体系中，应加强标准化菜市场的建设，即逐步实现菜市场的“六个化”:购物环境商场化、商品价格大众化、主要商品品牌化、计量器具统一化、菜场设施人性化、管理规范统一化。构建社区商业体系，应该重视综合配套设施和推行服务规范。应相应配建机动车和非机动车场(库)。店招、店牌、灯光等形象设计宜统一规范设置，与社区的建筑风格相协调。菜市场、浴场、餐饮店等对居住有影响的商业网点应与住宅分开设置。菜市场应设置在运输车辆易进出、相对独立地段，并配有停车、卸货场地。社区商业的网点应证照齐全，合法经营，有固定的营业场所(地)，具有电子支付设施，以及良好的服务规范。
(四)园区商业和大型商业设施的建设
对于上海市级和区级工业园区，市镇商业主管部门应与工业园区管理委员会协调，建设和完善工业园区的商业配套设施。工业园区的商业设施配套，应与所在市镇商业中心和社区商业体系的建设相协调，避免重复建设和资源浪费。对于具有广域功能的大型商业设施，如大型购物中心、大型商品交易市场，大型品牌直销店、物流中心等，应该由市、区政府统一规划，统一布局，有步骤的开发建设，应该严格土地审批制度，应该开展规范的《商业影响评估》。应该制止各市镇独立规划、按照各自的愿望盲目开发建设的状态。要防止郊区大型商业设施项目的盲目建设。
四、推进市镇商业发展的主要措施
(一)制定和完善市镇商业规划
2007年上海将完成61个新市镇和586个居民新村的城镇规划。在此基础上，市镇政府应制定相应商业发展规划。市镇商业规划可以适度超前，但应与市镇发展规模相协调，应防止商业房地产的盲目建设。在市镇商业规划中，应对建筑风格、店招、色彩、绿化、行道树、交通、人流动线、主要商家等，有全面的构想，并分步推进。
(二)加强政府对基础性商业设施的投入
基础型商业是指不能完全通过市场行为进行配置与调节，但是必须设置的业态业种，如菜市场、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收等。市镇政府应将这些商业设施，纳入公共服务体系加以建设，拥有或控制这些商业设施的产权，确保居民基本需求。上海市政府应面向郊区城镇实施“商业实事”项目，如推进“标准化菜市场”的建设。通过标准化菜市场的建设，将菜市场的标准化管理、卫生要求、商品品牌和连锁经营，向郊区城镇拓展。有条件的市镇，可拓展建设生鲜食品超市，为市镇居民提供更为便捷、规范和安全的消费服务。
(三)梳理和监控郊区大型商业项目
应加强对上海郊区的五大类大型商业设施项目的梳理、监控和管理，即郊区大型商业设施项目(购物中心、品牌直销店、旅游休闲区);大型商品交易市场;大型屠宰场;大型物流园区;废旧物品分拣场等。对于郊区大型商业项目的建设，上海市区(县)两级政府主管部门，要联手监督管理。要建立动态的管理系统，及时统计和监测上海郊区大型商业项目的建设和经营情况，防治盲目发展和重复建设。
(四)策划建设大型现代体验型消费团地
上海郊区商业还应该具有为全市和长江三角洲消费者提供郊外休闲消费的功能。为了吸引外来客流和外来消费，同时为上海市民提供休闲娱乐的新场所，在上海西南或西北通向浙江和江苏的交通干线枢纽点，或者未来与杭州大桥、崇明隧道相连的交通枢纽点，结合上海虹桥综合交通枢纽的建设，策划建设大型现代体验型消费团地，集大型娱乐设施、品牌直销、旅游、文化体验、现代艺术、影剧院为一体的消费团地。
注释:
① 上海市经济委员会.上海各区县“十一五”商业规划汇编[R].上海市经济委员会编印，2005.
参考文献
[1] 陶希东.刘君德.国外大城市郊区化的演变及对我国的启示[J].城市问题，2003(4):69-73.
[2] 吴国兵.中外城市郊区化的比较[J].城市问题，1999(6):39-42.
[3] 孙一飞.马润潮.边缘城市——美国城市发展的新趋势[J].国外城市规划，1997，(4):28-35.
[4] 黄威义.试析国家大城市巴黎郊区的发展[J].世界地理研究，1998，7(1):59-65.
[5] 孙元欣.国外商业规划理论及评述[J].商业研究，2003(10):13-15.
[6] 保继刚，苏晓波，历时城镇的旅游商业化研究[J].地理学报，2004，59(5):427-436.
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关键词 社区 商业发展模式 方向研究
在我国，现阶段社区商业整体面临着“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐”的困境;社区商业网点的布局存在“供给不足、需之未有”、“业态单一、配之不齐”、“规模低效、供之扰民”、“城乡分离、享之不均”等问题。但面对大型百货及购物中心的日趋饱和，居民的需求越来越旺盛，社区商业的巨大潜力吸引着每一个开发商都想分食这块蛋糕;而城乡统筹发展对社区商业的业态配置、空间供给和管理模式又提出了新要求。
一、社区商业发展的功能和特征
（一）社区商业地产发展潜力巨大
首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服务，市场潜力巨大。
（二）社区商业的功能和模式
我国社区商业的主要特点：从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水平有一定联系。社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常生活需要。
二、探讨社区商业的发展模式及定位
开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组主要在以下几个方面对开发商提出建议。
（一）合理区位选择
合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业项目的运营状况。
（二）精准项目定位
社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式;社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。
（三）主力店招商先行
国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。
（四）丰富业态组合
成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。
（五）多样化经营模式
从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种
模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。
三、结束语
社区商业发展模式并不是一种固定的模式，并且也没有哪一种模式是普遍使用的。在摸索适合我国国情的社区商业发展实践中，更需要从实际出发，实事求是灵活应用。我们要把握社区商业发展的基本思路和方向，用有力的措施和积极的心态，推进我国社区商业模式的健康有序发展。
文献参考：
[1] 李定珍.中国社区商业概论，北京.中国市场出版社，2004.
[2] 邓道平等.现在城市规划，北京，科学出版社，2004.
[3] 王学东.商业房地产投融资与运营管理，北京.清华大学出版社，2004.
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一、美国社区商业和服务业的主要特点
1、社区商业和服务业发展完善
美国社区商业和服务业是顺应城市住宅郊区化而发展起来的。社区商业中心的主要形式是现代化的大型超市和相关知名连锁企业，同时还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店。由于美国土地辽阔，居住人口密度不高，社区具有相对独立性，社区内便利店、快餐店、特色餐饮、洗衣店、美发店、快递服务、票务服务、邮局、银行网点、ATM机、文具店、宠物服务等与社区居民生活密切相关的配套服务网点较为完备。其中，社区家政服务内容广泛，包括送饭上门、送医上门、定期探望、紧急救助等。社区银行通常规模较小，主要面向社区居民提供小额贷款服务，并支持小型企业为本地经济发展提供便利。
2、社区医疗和养老服务体系完善
由于美国老年人口数量众多，他们对医疗和养老服务的需求，推动了社区医疗、养老服务的发展。医疗服务方面，美国社区医疗资源配置主要以市场调节为中心，以社区卫生服务需求为导向，强调以家庭为中心的服务模式。通常每个家庭都有自己固定的家庭医生，居民就医时，通常先找家庭医生，如需专科服务，则由家庭医生转诊到有关医院进行诊治，诊治及时高效。养老服务方面，社区除了配置养老院、收容所的基本养老设施外，还普遍设立老人活动中心，为老人提供养老午餐，为老人组织文化、娱乐、教育、旅游等活动。同时，社区还为老人提供老年人志愿者服务，包括成人日间照顾、家庭健康扶助、个人照料、杂务服务等。经过多年的发展，美国社区已经形成了社区主导、居民主动参与的较为完善的社区养老服务体系。
3、政府高度重视对社区服务业发展的引导和支持
美国历来重视社区服务功能的完善，1974年，美国颁布实施了住房和社区发展法案（Housing and Community Development Act），并在此后的30多年内以修正案的形式不断完善。HCD法案要求美国各届政府不断以政策扶持、直接投资等多种形式推动地方社区建设。HCD法案之后，联邦政府又设立了CDBG（Community Development Block Grant）专项资金，支持城市范围内的社区发展，支持范围涵盖社区公益类商业服务业设施建设、社区就业促进、弱势群体保护和扶持以及社区规划和管理等多个方面。与此同时，美国各州、市政府也安排专门资金配套使用CDBG项目下的联邦投资。在社区管理上，美国各级政府分工明确，共同推动社区商业服务业的健康发展。其中，联邦政府主要负责制定社区发展规划，其中涵盖社区商业服务业发展的主要内容，并通常以立法的形式加以确认。州（省）一级政府通常在联邦立法的框架内，制定具体的社区商业发展执行计划，偶尔也实施有针对性的社区商业开发项目。市（县）政府是美国最基层的政府，也是社区发展政策的具体执行者，主要负责联邦或州（省）制定的社区发展项目的落实，为本市居民提供基本的社区服务设施和服务。
二、美国社区商业服务业发展经验的借鉴
社区服务业，主要分为公共业和商业化服务业。其中，公共主要由政府部门提供无偿和低偿服务为主，强调服务的基本保障功能；社区商业化服务由市场主体提供，主要为满足社区居民对于生活方便的需求及部分居民对于提高生活质量而产生的个性化需求，强调便民利民功能。
1、大力发展社区生活服务业
生活服务业与市民日常生活息息相关，其发展水平已成为影响居民幸福指数的重要因素。从美国社区服务业的发展实践看，主要是积极支持社区生活服务业的发展。我国是传统的人口大国，社区生活服务业不仅直接关系人民生活水平，更影响着我国就业的扩大、内需的增加、产业结构的调整，因而在发展社区服务业的过程中，应特别注意推进社区生活服务业的发展。首先，积极制定和修订生活服务业各行业的准入标准，适当放宽市场准入条件。鼓励和支持生活服务业领域的自主创业，推进生活服务业对外开放，积极引进境外投资，加快形成多元参与、平等竞争的生活服务供给体系。同时，依托社区商业中心、社区卫生中心、社区公共事务中心、社区文化活动中心等各类社区综合服务设施的建设和改造，集约化布置生活服务网点，为周边居民集中提供优质、便捷、放心的各类生活服务，促进生活服务网点的合理布局。
2、进一步完善政府对社区发展的职责定位
从美国社区商业和服务业的发展现状来看，政府在本国社区发展中起到重要的指导作用。借鉴其成功经验，我们要进一步理顺各级政府和有关部门在社区发展中的工作职能。一方面政府要科学制定规划，加大对社区公共服务基础设施的投入，积极推动社区发展。同时要切实转变政府职能，变行政命令、包办代替为服务、引导、监督，建立政府与社区的长期沟通渠道，为社区自主管理、自主服务、自主发展创造条件。另一方面，要明晰政府各部门的责任，通过规划、政策、资金、法规等手段，切实形成推动社区发展的合力，使社区商业、服务业资源合理配置，充分得到利用。
3、加大建设社区服务体系的投入力度
发展社区商业服务体系是建设和谐社区的前提和保障。由于社区生活服务业主要是公益和非营利性质的，所以应进一步加大各级政府对社区建设的投入力度，并明确各级政府财政在社区建设上的投资比例。与此同时，应积极拓宽资金来源渠道，借鉴美国政府的投资经验，尝试通过贴息、补助、公建民营、共建共用等多种形式，引导社会资金投入社区商业、服务业建设。
