物业环境管理方案范文

导语：如何才能写好一篇物业环境管理方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

1．1环境舒适度要求标准高住宅小区物业环境主要要求干净整洁，设施规划合理，绿化美观等。而商场更重视的是商业氛围，不单单要求硬件设施，在软环境方面要求也较高。商场要求宽敞明亮，舒适整洁，适宜的温湿度、良好的空气质量、优美的音乐，适宜的灯光，赏心悦目的景观，完善的配套设施等，这对物业管理提出了更高的标准。1．2设备设施复杂，维护管理要求严格住宅物业的设备设施主要有水暖电、电梯、消防及监控设施等，智能化程度不高，使用频率较低，维护管理难度较小。而商场物业建筑规模大，设施设备种类复杂繁多，并且智能化程度较高，主要包括电梯、供电、空调、监控、收银、安全、交通管理、消防系统等。这些设施设备服务群体广，运行时间长，使用频率高，一旦出现故障，将影响到商家的正常经营活动，影响客户的消费心理，进而影响商业项目的整体运营。因而在维护管理上要求十分严格。1．3消防、安全、车辆等物业环境管理要求高由于商场内有大量的流动群体，并且有较多较复杂的设备设施，与住宅相比更容易出现安全问题。如节假日大型活动期间容易出现偷盗抢劫、拥挤踩踏事件；日常设备运行管理使用不当或消费者忽视，易出现火灾问题；商场的停车管理不当，易造成交通拥堵甚至人身安全问题。商场一旦发生事故，救援难度大，后期问题处理也较困难，损失相对较大。因而商场的安全管理是商场物业管理中十分重要的方面。1．4商业活动多，组织协调管理难度大商场物业管理具有经营性、公众性、服务性等特征，不同于住宅物业的服务性。商场的物业管理面对的服务对象不仅仅是业主，还有大量的顾客这个公众群体。商场物业管理是为商业经营服务的，其管理活动自然应配合商家各种形式的商业活动，而住宅物业则没有这方面的要求。商业活动涉及装修管理、广告管理、促销活动、物流服务等方面，商场的物业管理是多元化的，涉及群体众多，包括政府、供应商、配送商、业主、顾客等，因而商场物业管理中协调组织管理难度大。

2解决商场物业管理难点的对策

2．1制定系统全面切实可行的物业管理方案由于商场物业管理的复杂性、多样性、不确定性等因素，不能像住宅物业一样采用较单一的管理方式，要针对不同的项目和不同的工作内容，制定相应的具体管理方案。针对商场的规模、地理位置、经营特点、消费群体等制定人员服务、设备设施管理、消防安全环境管理、大型活动组织策划等方案。商场管理应制定应急预案，避免发生紧急情况时由于缺乏管理而造成混乱，使人员不能及时疏散，设备不能安全运行，进而造成更大的人身和财产损失。2．2提高物业管理人员的整体素质由于商场物业服务面对的人群复杂，数量多，而且服务群体的素质和需求各不相同，此外商场的智能化程度也较高，因而在物业管理上难度较大，对商场物业管理人员的素质要求更高。要求商场物业管理人员综合文化素质高、形象气质好、专业知识强，有较强的沟通协调管理能力，有一定的商场经营管理经验，有良好的语言表达能力，能够从客户角度出发思考问题，能较好的处理各方面关系。此外商场物业管理还需要具有较强专业知识的管理人员，如专业的设备工程师，专业的营销策划人员等。2．3注重协调处理各方面关系商场物业管理涉及的群体之间关系复杂。首先是物业服务企业与商场经营者之间的关系，物业是为商场经营管理者服务的，应尽力配合协助商场的各种经营活动；其次是物业服务人员和商户之间的关系，商户要缴纳物业费租赁费，物业要对商户进行必要的安全装修管理，提供便利的经营环境和便捷的服务；第三是物业管理部门和其他相关部门之间的关系，如和供水供电、社会公共服务体系之间的关系，要积极协调处理好各方面关系，避免停水、停电、违规等问题影响商场正常的经营活动；第四是物业服务人员和顾客之间的关系，要正确处理好经营者、商户、顾客之间的关系，给顾客提供舒适便捷的环境，处理好商户和顾客、顾客和顾客之间的矛盾纠纷；此外，物业还应积极联系供应商、经销商等，为商场的经营提供更便捷的服务。协调处理好各种关系能为人们提供一个轻松、愉快、和谐的购物环境。2．4加强环境管理，注重安保问题良好的商业氛围是吸引客户前来消费的前提。商场物业管理要在环境上做细，让客户感受到购物环境的宽敞明亮、干净整洁和舒适美观。除了日常的保洁、保安等，注意商场物业服务的细节工作，如调节商场内的温度，保证良好的空气质量，提供优美的背景音乐，采用适合的灯光照明，保证卫生配套设施的干净整洁，有明显的警示提醒标识，合理的布置景观，满足客户的视觉、嗅觉、听觉、触觉和行为等方面需要，使其在轻松愉快的环境中流连忘返，增强其消费的信心和欲望。在提供舒适优雅的购物环境的同时，更要重视物业环境的安全问题。安全问题关系人们的生命财产，是物业服务的重中之重。商场物业的特殊性要求格外重视安保问题。商场物业内部复杂，需要人防和技防紧密结合以确保安全。安全人员责任到位，坚持巡逻，密切监视技防设施，一旦发生险情，安全员应快速出击，做好人员疏散和物品转移，将各类隐患消灭于萌芽状态，确保商场的运营安全以及商家销售和顾客消费安全。2．5协助商场各方做好物业经营工作商场的物业管理除了日常的保安保洁等服务外，通常还包括经营管理范畴的租赁营销、广告策划等。优质的客户资源是商场管理和发展的保证，物业服务企业要认真对待商场的经营管理。协助商场的经营管理者做好物业营销宣传工作，吸引优质租户入住。此外，商家经常会开展一些促销活动，物业服务企业要协助其做好广告策划和各类促销活动，企业可适当增加人员维护活动秩序，做好人车分流，对各类设施设备进行系统全面的检查，以保证活动的顺利进行，为商业促销活动保驾护航。为了更好的提供服务，物业企业还应根据商场各方的需求增设服务项目，如增加儿童乐园、休闲茶座等，不但方便顾客，吸引客户驻足，还可增加物业的收入，以提供更高标准的物业服务，使商场达到最佳的经营效果。

3结语

篇2

今年以来，我镇认真贯彻县委县政府的总体工作部署，积极推进城乡环境管理工作，但是工作成效不明显。根据我县2020年第三季度城乡环境管理综合考评情况通报，玫瑰镇在本季度综合排名靠后，影响了全县成绩，我们非常愧疚，倍感压力。玫瑰镇城乡环境提升工作中第三方测评、生活垃圾分类、绿化养护管理、创城评测等方面存在明显不足，说明了我们在城乡环境提升工作上重视程度不够高，工作要求不够严，工作作风不够实。在此，我们向县委、县府作出真诚道歉和深刻检讨。

我们深刻反省，认真查找、剖析工作中存在的问题：一是政治站位不够高，思想认识不到位。随着秋收、秋种的开展，基础设施相对薄弱，加之镇村两级在管理上有所放松，造成小区及路域环境有所混乱。二是工作措施不够硬，工作方法不全面。在临街外立面改造、垃圾分类和小区管理上存在工作短板，缺乏解决的实际举措。三是宣传发动不够实，工作过于简单化。在发动群众方面不到位，造成广大群众对城乡环境管理的支持力度不大，缺乏主动参与。

我镇将以此次会议为契机，聚焦薄弱环节和突出问题，进一步提高政治站位，强化责任担当，立足长远，谋划当前，剖析根源，全力整改，坚决打一个城乡环境管理工作的翻身仗。

一是强化工作推进。把城乡环境管理作为重要的政治任务和工作抓紧抓好。镇党委、政府将切实担起主体责任，对照此次考评结果，研究整改方案，制定问题清单，部署落实整改措施，针对每一个扣分点逐一进行梳理和整改，全力以赴推动各项工作落实。每日对督查和整改情况上微信、每周对工作开展情况上简报通报、每月对薄弱环节进行点评。对排名靠后、落实责任不力的实行周一全体例会上表态发言，确保城乡环境提升不反弹。

二是落实主体责任。进一步加强对保洁和物业公司的管理，对标县城乡环境提升考核细则逐项赋分，达到标准的继续聘用，达不到标准的坚决辞退。二是建立抽检督查机制，由分管负责人、镇环卫所、机关干部抽调人员组成巡查组，按照第三方测评的标准和方式，随机对48个村和镇驻地环境进行抽检，发现问题，立即通报，限时整改，形成常态。

篇3

前言

现代化信息技术的迅猛发展以及建筑技术的不断进步，智能建筑系统集成逐渐成为一大热点话题。然而当前的智能建筑集成技术水平有限，仅限于控制域，实现了楼宇自控系统、安全防范系统以及消防报警系统的集成。随着计算机网络应用范围的逐步扩大以及智能控制研究成果在实践中广泛应用，信息域集成，也就是楼宇设备管理系统、办公自动化系统、通信及网络系统数据综合管理信息系统将会是今后发展的必然趋势[1]，该信息平台服务主要宗旨，主要依托于Internet/Intranet以及Web技术，按照Browser/Server计算模式，后台核心应用由大型数据库充当[2]。

1智能建筑系统集成

智能建筑系统集成的特点大致可以归结为以下4点：第一，各个子系统向智能建筑集成系统提供需要处理的相关信息；第二，分布及异构是子系统的典型特点；第三，作为分布信息处理系统，智能建筑系统的复杂程度相对较高，同时需要具备以下功能：管理分布对象、访问异种数据源、分析及处理信息、生成统一视图等[3]，提供分布式计算环境；第四，Inter－net/Intranet以及Web技术是智能建筑系统集成的重要基础，同时必须确保可以实现远程管理及维护。作为智能建筑系统重要构成内容之一的物业管理系统可以说是建筑智能化水平的重要标志。利用智能化子系统，智能建筑系统可以实现对设备运行过程中的相关数据的记录的自动化管理，从而在很大程度上降低了物业管理工作量，同时为智能化建筑管理过程中的相关的数据分析、处理创造有利条件[4]。

2技术基础

2.1系统构建模式此系统构件采用的是B/S模式。对于用户而言，借助浏览器便可以实现对互联网中的文本、图像、视频以及声音等资源的访问，而这一系列的信息全部是来自于大量的Web服务器，每个Web服务器和数据库服务器之间都是相连接的，只是在就具体的连接方式上有所区别，从这一角度而言，这一系列的数据实际的存储位置是数据库服务器。通常情况下，客户端主需要浏览器，在Web服务器中选取所需要的程序进行下载，并在本地加以执行，如果在程序下载过程中遇到的指令与数据库之间存在一定的关联，则通过Web服务器将其传输值数据库服务器加以执行，并借助Web服务器将最终的处理结果及时向用户进行反馈。在此中类型的结构中，数个网络连接成全球网。特点主要体现在以下方面：第一，B/S模式对C/S模式服务器进行分解，得到一个Web服务器、一个或数个数据库服务器。客户端与Web服务器之间是直接相连、Web服务器与数据库服务器相连。用户借助浏览器向Web服务器发送具体的请求，请求经CGI或者是ASP从Web服务器传送到数据库服务器；在接受到请求之后，数据库服务器进行相关运行，并借助CGI或者是ASP对处理结果的格式加以转换，以HTML格式向Web服务器发送；Web服务器借助HTTP向用户发送该处理结果；（图略）所示。第二，作为Intranet网络形式之一，B/S模式采取三层结构形式，即表示层、功能层以及数据层，采用TCP/IP协议，便于系统的研发、应用、日常维护及升级；第三，对于智能建筑系统集成而言，当前最先进的分布计算模式B/S模式是最佳选择。依据上述2点以及B/S结构图（（图略））不难得出，借助B/S模式可以确保依托于Internet/Intranet以及Web技术的智能建筑系统的实际需求，同时可以为智能化系统远程管理及维护提供便利条件。

2.2ASP.NE技术的新特性主要体现在以下几方面：（1）作为美国微软公司所研发的Framework这一最新体系结构的组成部分之一，是以基本类库为基础的，其主要作用是在服务器端构建具有全面功能的Web页面以及服务；（2）中最基本的内容便是Web页面，其主要作用是提供界面浏览设计方案以及交互代码编程。相比于诸如HTML以及ASP等页面而言，向针对于对象进行的设计思想提供全方位支持，从而在很大程度上提升了处理页面的性能；（3）.NET平台是作为重要组成内容之一的Web服务器支持能力的重要基础，这样，Web服务器便可以实现对.NET平台所具有的所有特性的有效利用，同时按照标准协议的要求完成诸如XML、WSDL、SOAP以及HTTP等描述及传输工作，同时确保在环境中所构建的Web服务器可以与在其他平台环境中所构建的Web服务器的顺畅沟通；（4）作为全面被允许进行数据处理的类的集合的是在.NET平台之上进行有效运行的，在其基础之上，便可以实现访问数据库的目的。A－是拥有诸如索引、视图以及排序等最具代表性的数据库功能的数据容器对象。借助，可以确保对MicrosoftSQLServer等相关数据源、借助OLEDB以及XML进行公开的数据源的一致访问的实现。应用程序借助，一方面可以实现与所指向的数据库对应的数据源的连接，对相关数据进行检索、操作以及更新等处理，另一方面，还可以访问诸如用XML进行描述的数据格式。将与之前的紧密耦合连接式数据访问方法进行对比，不难发现，前者最为显著的特点就是采取了断开式结构形式，采取这种结构有助于在一定程度上促进数据访问能力的提升，同时还可以进一步完善可伸缩性；（5）可以对诸如等数种编程语言提供支持，对于单个语言而言，可以提供很好的支持，但需要提醒的是，其所支持的并非是子集，而是此语言的功能全集；（6）程序主要是运行与服务器端，这样可以向多浏览器提供大力支持，而且所具有的分布式结构形式也可以很好的满足动态Web站点实际要求，所以，从这一意义上讲，将程序与B/S模式很好的进行整合，对于智能建筑系统集成而言，将会是最好的方案。

3IPMS的研究与实现

IPMS-智能建筑物业管理系统作为IBMS关键内容之一，属于IBMS中信息域集成。IPMS的主要功能包括：管理客户档案，管理客户服务器，管理空间、环境、设备、能源、收费及安保工作，此外还负责系统的维护管理工作以及一卡通系统等。经过上文对智能建筑系统集成、B/S模式以及技术等进行较为全面而深入的分析，针对IPMS系统设计了依托于Internet/Intranet以及Web技术、遵循TCP/IP协议，以B/S为基本模式，以SQLServer2000充当后台核心数据库，2003集成环境包括以及等内容，在以2003系统开发工具的思想指导之下，可以确保拥有自主知识产权的智能建筑物业管理系统-IPMS编制的顺利完成。在此所阐述的依托于B/S模式的IPMS-智能建筑物业管理系统对环境管理及能源管理所发挥的重要作用予以了重点强调，立足于设备管理角度，通过统计、分析以及优化设备运行状态以及能源消耗情况，除此之外还对环境管理予以重点关注，从而确保将智能大厦建设成绿色建筑不再是难以实现的梦想，而是为其实现创造了有利条件。

篇4

基于供应链管理的物业服务集成商模式研究韩小停，韩朝

渭河洪水变化成因分析屠新武，王俊青，芦潼军，廖慧英，刘乾，席保慧

高校图书馆门禁管理信息系统的开发与设计李泽

AutoCAD在工程施工中的应用田永轩，宋慧玲

空中交通冲突解决策略及辅助方法浅析刘芳

浅谈我国建筑物区分所有权的问题与对策容茂

有关机制问题及其应对原则——论高校科研经费绩效管理现代科技（现代物业下旬刊） 陈章兴，刘晓红，廖晓莉，叶少霞

工业废水深度处理工艺在工程中的应用杨凡凡

水利建设项目社会评价的探讨许明丽

物业环境管理体系应用模式探讨黄馨，宁艳杰，宋静

浅析冷冻技术保存食品的原理刘音宏

浅谈X62万能铣床PLC控制的可行性朱彦齐，马新合

EXC75型水文巡测车油路万向节的改进高伟，孙寿义

特优航2号高产栽培技术游利生

科学养猪要树立正确的效益观更新理念王孝宗

基于北斗卫星导航的载波跟踪算法研究刘紫城，傅兴华

光纤接入网络设计方案的探讨现代科技（现代物业下旬刊） 刘温良

基于BP神经网络算法优化FIR数字滤波器的研究侯国强，刘鑫，王鹤

不同药剂防治稻曲病田间药效试验王国刚

Pro/Engineer三维设计软件在氨纶工程设计中的应用李勇，胡健

涡流检测在表面处理后铸件上的应用李成进

佛山市大浩湖度假区给水系统改造与规划方案提要李彦君，潘汉良，杨舒灵

县级烟水工程项目法人建设思路的探讨施吉嵘，杨德祥，唐斌，罗云生

大学生政治素质浅析申静，张程明

基于PLC的自抗扰控制器的设计沈继忱，于彦斌，程玉伟

煤矿井下供电越级跳闸事故的原因分析及对策王广

浅谈多媒体教学欧君

以人为本切合实际打造石油企业高技能人才刘丽峰

外军海上航行补给探析王洪波

太中银铁路ZQⅦ标绥德隧道Ⅵ级围岩施工方法贺丹

冷镦钢线材质量缺陷控制吴先华，宋豪锟，王玉虎

浅谈耗能减震技术李谊

水流速度与压强关系演示模型的设计制作邹崇节，吴春凤，郑莲莲，呼格吉乐

GK1c型内燃机车增压器检修工艺的探讨李成悦

电器产品在检测中常出现的结果误判叶建伟

马斯洛的需要层次论在物业管理中的应用余杰

论注意力与科技传播杨静

高职院校物业管理专业校企深度融合模式与招投标李晓东，粟勤生，陈亮，卢思桥，梁家华

关于5x服务运作管理法的思考和实施樊晋疆

高职院校物业管理校企深度融合模式实际操作陈亮，李晓东，卢思桥，梁家华

浅析物业管理企业营销力的构成王子敬，韩朝

浅析物业管理企业多元化经营李超，韩朝

提高物业企业形象打造物业管理品牌何鹏

大型变压器运输施工唐信，陈兴洲

大豆食心虫的发生和防治王波

浅谈大包线接入网优化方案刘鑫

浅谈可利用水量与可供水量柴文豪

关于仪器设备的改进和校准的探讨陈淑平

钢筋混凝土地下室外墙设计分析邹菘光

水旋式喷漆室在工程机械涂装领域中的应用现代科技（现代物业下旬刊） 戴释荫

医疗器械企业如何进行过程确认蔡伟涛，陈亚沛

电视演播室灯光系统的安装与调试张新梅

张家堡车站换乘节点段基坑降水施工侯菊芳

冬季低温水稻种籽发芽场所实验研究报告王金生HtTp://

环境与居住——科学城生态园林建设初探叶正强

大力发展高新技术产业实现湖北"弯道超越"刘轲，陈蓉

从"96·8"暴雨洪水看山前区河道的行洪特点柴文豪

木质家具的防火技术研究现状王雅丹，向仕龙

北京市地铁站闸机口通过率分析及建模研究周玮腾

物业公司如何更好地开展科技创新工作陈方丹

多微机联控系统中通信方式的选择与应用高岳民，刘晓魁

可编程序控制器"easy"在自动上料系统中的应用刘炜乐，孙雅静

多微机联控在大型三面翻广告牌翻转运动中的应用高岳民，刘晓魁

岩巷中深孔不同阶微差爆破快速掘进技术的应用张卫国，朱成义

浅谈小型水电站施工中模板的技术要点赵之国，许春垒，蔡洪志

基于触摸屏的机器人远方控制系统张文嘉，钟海峰，王剑斌

吐丝机前夹送辊的工作原理与圈形控制陈文军

微波消解-原子吸收光谱法测定大米中铁锰铜锌陈聪，韩淑君

基于MVB总线的动车组门控系统的设计与仿真研究张永美，唐明新，刘洋

Pro/E与Ansys组合在空心阶梯轴设计中的应用祝智斌，谷千里，盖丽娟

网络自动化基础研究谷美繁，贾瑞凤，陈慧女

基于SIP协议嵌入式IP电话的研究魏涛

LED电子灯箱研发制作才智

干湿度测量自动洒水机冯霞，呼格吉乐，马婷婷，顾丽丽，朱庆华，叶玮

高压聚乙烯装置压缩机组长周期运行攻关罗元明，赵海福，贾秀杰

构建简易嵌入式LINUX触摸屏系统姚晓玲

圆锥破碎机平衡轴轴承处应急处理小例周保民，牛矛盾

无线导播器设计王四虎，刘俊华，姜贵辰

网络即时通信软件协议分析孟剑峰

VC++环境下的LR语法分析器实现崔蕊

城市数字化建设研究-以杭州为例现代科技（现代物业下旬刊） 童磊，潘颖琪

如何正确处理住宅小区物业公司交迭的相关问题谢锦锋

苏打盐碱地之宝——沙枣马春艳，马训骏

高层建筑对于拆迁城区的影响麻博洋

物业从业人员缘何素质低董春玲

论建筑施工现场安全生产管理王秋红

浅析县级烟叶生产基础设施建设水利配套工程项目管理杨德祥，施吉嵘

电视演播室灯光系统的安装与调试张新梅

篇5

关键词：智能化小区物业管理物业管理智能化

中图分类号：C913.31 文献标识码：A

现在小区多数由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，公寓、商铺、地下停车场、地上停车场、车库等。房屋配套设施：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备:电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让业主感到方便、舒适、安全。

高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。

物业公司利用“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使小区真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

怎样的小区物业管理才是全面的物业管理，全面的物业管理应具备以下几个方面：

一、管理思想

物业管理要有良好的人才、技术、文化、管理优势，把社区创造成为一个温馨家园。

二、管理组织

建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，社区实施专业化的物业管理与服务。

1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。

2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。

3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。

4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。

5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。

三、管理特色及创新点

公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。

1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。

2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。

3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。

四、创优规划

（一）、近期工作目标

第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；

第二年内，创市物业管理示范住宅小区；

第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区；

五 物业管理要点

运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；

人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；

结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；

采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；

管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。

在实际服务管理中，公司将抓住以下二个重点：

1、 完善服务、诚信待人。

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。

2、环境管理责任到人

小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每个环节。

六 实施方案

1、专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。

2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。

3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。

4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。

5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。

七 管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备

1、管理机构模式

管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。

2、管理人员的配备

管理处定编，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任。

接待员：接待业主的来访和投诉并及时处理。

文员：负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。

财务：负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。

卫生清洁工：负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。

绿化管理养护工：负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。

治安员：负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序；

维修工：负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。

八 管理人员的录用与考核、培训计划

管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派

综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派

保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理

随着我国科学技术的不断发展，智能化的物业建设也不断完善和健全，无疑将给人们的生活带来了更加方便快捷的服务，然而智能化居住小区的建设和实施，人们可以足不出户享受在家办公、在家购物的乐趣和智能物业管理、事故监测、损伤报警诊断等益处。智能化物业管理居住小区之所以在世界范围迅速发展，其根本原因是无论给投资者，还是建造者和使用者均能带来长期和短期的效益。为此，在符合我国国情的前提下，倡导大力发展智能物业居住小区。

参考文献：

篇6

作为医院后勤管理行业的专家型企业和标准化的领航者，上海益中亘泰物业管理有限公司（下称“医管家”）一直致力于医院后勤服务的研究和实践，在与行业社会化同步发展的同时，不断优化企业管理和服务，经过十多年的实践建立了完善的企业标准和规范，为全国50多家医院提供专业规范的后勤综合服务；同时，作为行业的一员，我们始终不忘自身担负的行业责任：做好后勤管理服务，规范后勤管理标准。

我们认为，可以从下面几个方面着手关注：

一、管理和服务标准的建立

医院后勤物业管理市场化至今不过十个年头，许多标准和规范还在研讨和制订中。“无规矩不成方圆”，所有标准和规范的制定不仅仅对医院后勤物业服务的乙方是种约束和指导，同样也可以规范后勤物业服务的甲方行为。以便为整个医院后勤物业管理及服务创建一个良性的市场环境。

为了规范后勤物业管理和服务，作为医院后勤物业服务企业我们在行业标准不断完善的过程中，需要建立健全各自企业两个方面的标准：一是日常管理和服务标准体系；二是突发事件管理和服务体系。

1 日常标准和服务标准体系的建立。

在市场化的后勤服务标准的制定和编制过程中一要参照原来医院后勤管理内容“取其精华”，二更要遵照市场规律“去其糟粕”，真正走上市场化、专业化、规范化的医院后勤管理和服务道路。

以“医管家”为例，公司为了更好为客户提供五个一流的服务：服务质量行业一流，品牌形象行业一流、管理水平行业一流、管理人员素质行业一流、员工幸福感行业一流。结合三个管理体系（ISO9001、ISO14001，OHSAS1800；）及所辖医院这种特殊物业管理的内容及特点编制了公司级别的十三本指导日常管理和规范操作的各类文件和项目级个性特色文件。在各类作业指导书中，我们规范了管理和操作的标准，有效保证了服务输出的质量，为我们给业主提供优质的服务奠定了坚实的基础。

2 大型活动或赛事的医疗保障及突发事件的处理标准的建立。

“医管家”有多次国内国际大型活动或赛事医疗合作保障经验。在每次保障前一个月我们便从方案入手，做好各项准备工作，包括设施设备的调试、人员的阶段性排班，各类物资的提前预储备、方案的反复试演练等。

为了很好的应对突发性的群体性就医事件，后勤物业服务企业必须建立健全快速应对机制。我们动用了大量的人力、物力和财力专门去研讨如何编制更适合各个医院的应急处理流程，多年的物业服务经验结合医院的实际运作情况，我们为了配合医院应对各类突发事件，在编制每一本作业指导书的时候都分为三大部分，日常的管理和服务、突发事件处理流程汇编，以及医院的财产的维护。

作为作业标准的一个不可或缺的部分，我们认为突发事件的处理流程的编制要把握好下列几个方面的内容：一是要制定周密严谨的突发事件处理流程。二是编制别通过明确总原则和现场处理原则确认相关责任人。三是适度多形式的演练是关键，所有的应急预案、突发事件处理的流程都必须经过演练才称得上预案或流程，必须由相关负责人掌握才能有效。四是总结，定稿再培训。

二，管理模式的探讨

由于医院后勤物业服务内容围绕着医护人员和就医人员展开，各个科室和就医环境的特殊要求的不同造就了物业服务工作内容、要求及管理标准和工作标准的不同，进而提供的服务和管理也是不同的，具有复杂性、难以复制性及不宜控制性。

医院物业服务中有完全区别于通用物业的服务内容如运送、配餐、导医、医废的收集等专属于医疗系统的内容。即便是同样的环境保洁，医院后勤物业服务涵盖的内容更多：消毒隔离、个人防护等，要求的更特殊化；五色毛巾，四色拖把、一床一巾等。医院的特殊环境及特殊服务对象直接导致，对员工的三级安全教育、个人防护，教育，职业安全健康的关注是完全有别于通用物业管理，因此，企业必须引进ISO18001管理体系。

还有最为特殊的运送服务，这是医院后勤服务中独有的项目；和整个医院临床密不可分，与院方的联动时时刻刻在进行中。运送的效率和运能直接决定这整个医院运行的效能。

这些特殊性决定了医院后勤物业服务的项目管理模式的不同，同样企业管理模式也有细致的差别，现在通用的物业公司基本都是二级管理模式（公司职能部门条线专业指导和项目独立运作管理），医院后勤物业管理的企业管理模式略有不同，在业务部门的设置上更注重品质控制，业务指导、检查、监督的结合性，更注重业务拓展和企业利益的制衡管理，同时增设了专门的项目运作部门，加强多项目的统筹管理。医院后勤物业公司‘更应该花大力气研究二级管理模式中各职能部门的职责，各职能部门与项目之间的工作衔接，项目各部门与院方相关部门的对接。

三、从业人员的管理

医院后勤管理及服务的复杂性源于院方专业性的科室多而复杂，每个科室对人员的要求都不同，且需要具备一定的医学知识，因而员工的培训工作量非常巨大。目前整个行业培养出的物业人才主要还是对通用物业的一种管理，医院后勤物业管理人才、运作的人才非常少，且参差不齐，远远不能满足医院后勤物业服务专业的需要。

护工、运送、配餐，导医等都需要行业统一输出专业的人才，专门编制医院后勤物业服务人员培训教材，或者在目前行业通用各，类上岗的培训；物业管理员、消防员、安全员、物业管理师等培训教材中增设医院后勤的内容势在必行。

另外，由于原有通用物业未涉及医院这块专业内容，整个行业中通用物业成熟的优秀经理人向医院后勤物业流动的可能性较小。即便是流动，由于医院后勤物业的特殊性，需要较长一段时间的再学习和适应，这势必造就了行业专业人才的断档和缺失。

针对上述医院后勤管理和服务人员严重缺失和断档现象，“医管家”更是身先士卒成立了专业的培训学校。建立了严格的培训机制，组建了专门的培训团队，培训团队里面有经过严格筛选的培训讲师，分为实操讲师和理论讲师，同时讲师又根据专业分为环境管理，运送、工程、秩序维护、护工等专业课和综合管理讲师，结合职业教育和国内外教育的特点结合行业实际以及行业从业人员的整体素质，编制严谨的培训教材和科学合理的培训教案，有效为行业输出有用可用实用的人才。

我们整个行业对医院后勤物业这个特殊的物业应给予更多的支持和关注，物业管理的相关行政主管部门与整个医疗系统后勤管理的行政主管应联手研究这一特殊行业的人才的培养和输出，为我们医护人员和就医人。员提供一个规范、整洁，温馨、快捷、安全的工作和就医环境，为老百姓的就医提供心理上温馨的疗伤场所而共同努力。

总之，医院后勤工作是一切医疗活动运行的基础，直接影响到医院的经济和社会效益。一个专业规范的后勤服务可以助推医院品牌的建设，可以让更多的就医人员奔走相告，趋之若鹜。反之亦然。

由于医院后勤物业管理及服务刚起步不久，还在不断的探索和完善中，更需要我们医院后勤物业人在继续不断的探索中，不断借鉴国内外成熟物业管理模式，一起推动整个医院后勤物业管理走上更为规范化，标准化、专业化、市场化；国际化的管理之路。

篇7

一、指导思想

以《市市容环境卫生管理条例》为依据，遵循条块结合、以块为主的原则，发挥街道的管理主体作用，推进“管理为核心、单位和市民自律为关键、作业为基础、执法为保障”（简称“四位一体”）的市容环境卫生责任区工作机制，与城市网格化管理相连接，形成管理执法与社会各方互动的良好氛围，实现道路整洁、门前有序、立面规范、垃圾分类的活动目标。

二、组织领导

成立路街道市容环境责任区管理达标活动领导小组,韩朝阳主任为组长,各副主任为副组长,有关科室长、部门负责人、相关居委负责人和物业公司经理为组员。领导小组下设办公室，办公室设在街道市政卫生科，办公室主任由市政卫生科科长曹建平担任。办公室成员由市政卫生科和城市综合管理所有关成员担任，负责日常达标工作。

三、活动目标

年3月底路街道市容环境责任区管理完成达标。

四、主要任务

1、工作机制

（1）街道建立市容环境综合建设和管理工作联席会议，集聚街道层面的资源，形成综合管理模式，在沿街市容环境责任区管理中发挥主导作用；

（2）成立工作领导小组机制。辖区道路建立行之有效的“四位一体”工作机制，要求形式多样、特色明显；

（3）建立工作例会制度；

（4）建立治理乱设摊堵疏结合工作机制；

（5）建立门责签约制度；

（6）建立宣传教育指导站机制；

（7）建立“三乱”清除工作机制；

（8）建立餐厨垃圾、装修垃圾分类处置机制；

（9）建立暴露垃圾治理机制；

（10）建立店招店牌监管机制；

（11）建立车辆停放管理机制；

（12）创新城市管理机制；

（13）建立完善的生活垃圾分类机制。

2、综合实效

（1）道路整洁：废物箱完好整洁，无暴露垃圾，道路见本色。

（2）门前有序：无跨门营业、乱堆物、乱设摊、乱停放车辆。

（3）立面规范：无乱张贴、乱刻画、乱涂写，无污迹破损，店招店牌、空调外机等设置规范。

（4）垃圾分类：按照市市容环境卫生管理局制定的生活垃圾分类要求做到分类投放，餐厨垃圾、装修垃圾不混入生活垃圾投放。

五、工作步骤

沿街市容环境责任区管理达标活动工作力争在3月份底前完成，3月下旬起接受市、区的达标验收。各阶段工作安排如下：

1、准备阶段（1月份）

开展调查研究，确定市容环境责任区管理达标活动实施方案，明确职责分工；召开动员大会，进行全面工作部署；辖区整治路段建立“四位一体”工作机制。

2、实施阶段（2-3月）

全面完成店招店牌改造任务、沿街市容环境整治工作；完成路、龙茗路果壳箱更新补缺工作；全面开展生活垃圾分类投放和餐厨垃圾、装修垃圾规范处置的宣传工作，落实生活垃圾分类投放设置任务。集中整治市容环境乱设摊、跨门营业、乱停车、乱堆物等现象，并落实长效管理措施。落实暴露垃圾及时发现与适时清除机制。准备资料图片、汇总整治成果。

3、自查阶段（3月中旬）

各职能部门对照整治目标和任务，开展自查自纠工作，巩固已整治完成项目，及时整改不达标项目，确保高标准高质量完成达标活动。

4、验收阶段（3月下旬）

市容环境责任区管理达标活动领导小组在自查自验的基础上，邀请区达标活动专项管理小组进行验收评估指导，确保上级考核验收一次成功。

六、主要措施

1、加强领导，有序推进。在达标活动领导小组牵头下，制定工作计划，进行责任分解，落实到责任人。并且对照整治和建设标准，通过上下联动、形成合力、集中整治等积极措施，扎实有序地全面推进达标活动。

2、广泛宣传，形成共识。沿街市容环境责任区管理达标，要利用宣传工具，开展宣传活动，营造宣传氛围。体现“以人为本”的思想，动员社会力量支持，参与达标活动，自觉维护市容环境卫生。

篇8

公司在恩施州（市）房产局的指导下,在州电力总公司及其直属单位的高度重视和大力支持下，经过不断的探索和总结，积累了丰富的物业管理服务经验,培养和锻炼了一大批物业管理专业人才，物业管理服务工作取得了可喜的成绩,得到了州电力总公司及其各直属单位和州（市）房产管理主管部门的充分肯定，赢得了社会各界的高度评价。所管理的物业小区在XX年被评为“湖北省第一批园林式住宅小区”,XX年被州人民政府评为州级绿化模范单位；2010年被湖北省电力公司评为XX年年度保卫工作先进集体；在2010年11月参加全国行政企事业单位后勤管理研讨会，我公司物业管理模式及经验做了典型交流，受到了与会专家和学者的充分肯定；2010年被湖北省消费者委员会评为2010年度“3.15诚信维权单位”。

公司目前的经营范围有：物业管理(持证经营）、园林花卉经营、水电安装及维修、基建维修、家居装修、经营商场、电力废旧物资收购及销售。

恩施富源物业管理有限责任公司是目前恩施州物业管理企业中，物业管理范围最宽，面积最大，基础最好，起点最高、综合实力最强物业管理企业。

恩施富源物业公司的服务要严格按照以人为本是我们服务的核心，和谐发展以心换心是我们一贯的宗旨，求真务实?精益求精是我们永远的追求，诚信服务是富源物业走向社会化、专业化和经营化必备的行业素质。上午这一课主要有两个目的：其一让大家对富源物业公司机构设置、企业文化建设、公司运作模式以及企业从业人员素质有个了解；第二让大家适应环境，缓冲一下。这么周密的安排恩施只有富源能做到，细节体现了富源物业公司领导帮子建设不一般，从上到下无不井井有条。把会议室给我们当床睡呀真正做到了以人为本、以心换心来构建社会主义和谐社会呀。把我们当作员工看啦上下班实行签到制时时刻刻为我们安全着想，从公司上层到公司员工每天对我们都进行考核问我们学到了什么还有那些没有搞清楚不厌其烦。

这一个礼拜来，我从富源物业公司管理实际出发结合书本知识大体对物业管理有了一个能让自己比较满意的感性认识，从客户服务《窗口服务、大厅接待及会务服务需要注意的相关细节》；工程维修《锅炉房及其设施设备、给水房、房屋排水系统、地下水箱、电梯房、配电房进行参观》；安全防卫《小区巡逻、门岗、车辆管理、闭路电视监控、消防系统》和物业环境管理《小区保洁、园林绿化》都有了一定了解。只是时间太短有好多东西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我们已经产生了感情不舍离去，我们走的那一天同学们都感觉好惭愧没有给富源物业公司留下点什么、做点让人难忘的事好像都没有，在这里只能说谢谢为我们安排实习的每一位师傅了。

实训后我对物业管理的认识：物业管理在我国是一个新兴行业，发展时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被起诉，物业管理体制模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的发生，避免企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业管理法制建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当务之急。

如何规范物业管理，提高物业管理企业权益保护意识，必须强化如下方面工作：

1、要树立风险意识和规范发展意识。物业管理公司是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风险，才能获取最大的利润。作为企业有几个重要环节必须把握：

（1）明确物业管理委托合同。在合同中，企业务必把握细节，明确哪些该做，哪些不做；哪些是常规服务，哪些是收费项目；权利与义务是否对等，例如：物业管理的保安工作，应在合同中明确，只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序，而不承担人身安全、财产保护责任。

（2）规范内部管理，练好内功。企业必须健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置岗位，把好人员招聘关，系统地对员工进行培训，在员工的思想中培植风险意识，最大限度地避免因管理责任而导致事故的发生，从而把经营风险降到最低。如保安员在指引车辆停放时，应对车身四周进行巡视，发现有破损等问题及时向车主指出，以免产生麻烦和纠纷；在停车场对车辆进出的登记一定要完整、齐备。如果把预防措施做细做好，管理工作做得周到扎实，那么，即使发生了丢车事件，企业就不负管理责任也无需赔偿。 (1)

2、强化法律法规、行业规范教育培训工作，通过法律来维护企业、员工权益。目前，由于行业法规不健全，无法可依，甚至有法不依的情况较多，企业也往往因为这些现象的存在而轻视或忽视了自身的法律建设。因此，增强员工的法制观念是加强自身权益保护的关键。一方面要加强员工对法律法规的学习，提高法制意识，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器来维护自身权益。如：对于无理拖欠管理费或拒绝承担毗邻房屋或共用部位、共用设备设施维护和修缮费用的业主，物业管理企业应依据法律法规、管理制度和业主公约，积极或支持权益受损的业主寻求法律支持。物业管理企业应有意识地组织有关法律法规的宣传活动，加强包括业主在内的社会大众对物业管理法律法规的认识和理解。

3、宪善物业管理法律体系，加大执法力度。全国性的物业管理条例可望今年内出台，有了全国性物业管理条例，就便于统一管理标准和管理规范，加强相关政策法规的协调，避免法规的相互冲突，用法制规范市场环境，规范物业管理操作。建立健全物业管理法规体系，需着重注意如下几点：

（1）物业管理主管部门、政府其他职能部门如需物业管理企业配合政府职能部门的部分工作，应由政府部门出具委托并授权，同时应给予政策上的优惠或适当的经济补偿。

（2）尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为。

（3）对于业主及业主委员会的职权，应进一步规范和细化相关条款，以明确业主违反业主公约及有关法律、法规，但又不构成刑事案件时，应由哪些部门来处理，或可赋予物业管理企业哪些执行权力。物业管理过程中形成有关决议和方案，经业主大会50％以上成员通过后，对于其他拒不服从的业主，物业管理企业可以采取哪些措施，等等。

4、规范物业管理市场行为，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。推行供需双方相互选择、平等协商、根据服务内容和质量确定价格，通过签订合同规范双方行为的制度。政府应积极引导和督促参与竞争的管理企业遵循公平竞争原则，树立竞争公德，遏制不正当竞争。除了应用法律和行政手段外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平竞争。有了社会公德才能在竞争中树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将引入法律化、规范化、科学化轨道，创造公平、公正、公开的物业管理竞争环境。

5、加强物业管理重要性的宣传力度，提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其注重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时，使新闻媒体了解行业的政策法规和特点，体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，推动物业管理行业健康地发展和壮大。

最后我想借此机会说：我们要给自己正确定位、搞好理论学习、明确目标聚腾飞之力，学好礼仪积细节成大器。随着社会物质文明、精神文明和社会文明的不断发展，人们越来越觉得有人建房子就必须有人为我们管理房子不然那不就一年新两年旧三年坏多不划算，一辈子好不容易买栋房子不能就这样子啦。所以这就需要我们这一批专业人来管理，我们不学好能行吗？加大对物业管理的宣传让中国13忆人口都知道物业管理，小孩也是我们潜在的客户这样才能做到变物业被动消费为主动消费，引导业主消费。要让他们知道“幸福生活源于物业发展，精彩人生始于携手共创”为业主提供高品质、高标准、舒适、文明和谐、安全的生活。

篇9

公司目前的经营范围有：物业管理(持证经营）、园林花卉经营、水电安装及维修、基建维修、家居装修、经营商场、电力废旧物资收购及销售。

恩施富源物业管理有限责任公司是目前恩施州物业管理企业中，物业管理范围最宽，面积最大，基础最好，起点最高、综合实力最强物业管理企业。

恩施富源物业公司的服务要严格按照以人为本是我们服务的核心，和谐发展以心换心是我们一贯的宗旨，求真务实﹑精益求精是我们永远的追求，诚信服务是富源物业走向社会化、专业化和经营化必备的行业素质。上午这一课主要有两个目的：其一让大家对富源物业公司机构设置、企业文化建设、公司运作模式以及企业从业人员素质有个了解；第二让大家适应环境，缓冲一下。这么周密的安排恩施只有富源能做到，细节体现了富源物业公司领导帮子建设不一般，从上到下无不井井有条。把会议室给我们当床睡呀真正做到了以人为本、以心换心来构建社会主义和谐社会呀。把我们当作员工看啦上下班实行签到制时时刻刻为我们安全着想，从公司上层到公司员工每天对我们都进行考核问我们学到了什么还有那些没有搞清楚不厌其烦。

这一个礼拜来，我从富源物业公司管理实际出发结合书本知识大体对物业管理有了一个能让自己比较满意的感性认识，从客户服务《窗口服务、大厅接待及会务服务需要注意的相关细节》；工程维修《锅炉房及其设施设备、给水房、房屋排水系统、地下水箱、电梯房、配电房进行参观》；安全防卫《小区巡逻、门岗、车辆管理、闭路电视监控、消防系统》和物业环境管理《小区保洁、园林绿化》都有了一定了解。只是时间太短有好多东西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我们已经产生了感情不舍离去，我们走的那一天同学们都感觉好惭愧没有给富源物业公司留下点什么、做点让人难忘的事好像都没有，在这里只能说谢谢为我们安排实习的每一位师傅了。

实训后我对物业管理的认识：物业管理在我国是一个新兴行业，发展时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被，物业管理体制模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的发生，避免企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业管理法制建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当务之急。

如何规范物业管理，提高物业管理企业权益保护意识，必须强化如下方面工作：

1、要树立风险意识和规范发展意识。物业管理公司是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风险，才能获取最大的利润。作为企业有几个重要环节必须把握：

（1）明确物业管理委托合同。在合同中，企业务必把握细节，明确哪些该做，哪些不做；哪些是常规服务，哪些是收费项目；权利与义务是否对等，例如：物业管理的保安工作，应在合同中明确，只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序，而不承担人身安全、财产保护责任。

（2）规范内部管理，练好内功。企业必须健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置岗位，把好人员招聘关，系统地对员工进行培训，在员工的思想中培植风险意识，最大限度地避免因管理责任而导致事故的发生，从而把经营风险降到最低。如保安员在指引车辆停放时，应对车身四周进行巡视，发现有破损等问题及时向车主指出，以免产生麻烦和纠纷；在停车场对车辆进出的登记一定要完整、齐备。如果把预防措施做细做好，管理工作做得周到扎实，那么，即使发生了丢车事件，企业就不负管理责任也无需赔偿。

2、强化法律法规、行业规范教育培训工作，通过法律来维护企业、员工权益。目前，由于行业法规不健全，无法可依，甚至有法不依的情况较多，企业也往往因为这些现象的存在而轻视或忽视了自身的法律建设。因此，增强员工的法制观念是加强自身权益保护的关键。一方面要加强员工对法律法规的学习，提高法制意识，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器来维护自身权益。如：对于无理拖欠管理费或拒绝承担毗邻房屋或共用部位、共用设备设施维护和修缮费用的业主，物业管理企业应依据法律法规、管理制度和业主公约，积极或支持权益受损的业主寻求法律支持。物业管理企业应有意识地组织有关法律法规的宣传活动，加强包括业主在内的社会大众对物业管理法律法规的认识和理解。

3、宪善物业管理法律体系，加大执法力度。全国性的物业管理条例可望今年内出台，有了全国性物业管理条例，就便于统一管理标准和管理规范，加强相关政策法规的协调，避免法规的相互冲突，用法制规范市场环境，规范物业管理操作。建立健全物业管理法规体系，需着重注意如下几点：

（1）物业管理主管部门、政府其他职能部门如需物业管理企业配合政府职能部门的部分工作，应由政府部门出具委托并授权，同时应给予政策上的优惠或适当的经济补偿。

（2）尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为。

（3）对于业主及业主委员会的职权，应进一步规范和细化相关条款，以明确业主违反业主公约及有关法律、法规，但又不构成刑事案件时，应由哪些部门来处理，或可赋予物业管理企业哪些执行权力。物业管理过程中形成有关决议和方案，经业主大会50％以上成员通过后，对于其他拒不服从的业主，物业管理企业可以采取哪些措施，等等。

4、规范物业管理市场行为，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。推行供需双方相互选择、平等协商、根据服务内容和质量确定价格，通过签订合同规范双方行为的制度。政府应积极引导和督促参与竞争的管理企业遵循公平竞争原则，树立竞争公德，遏制不正当竞争。除了应用法律和行政手段外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平竞争。有了社会公德才能在竞争中树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将引入法律化、规范化、科学化轨道，创造公平、公正、公开的物业管理竞争环境。

5、加强物业管理重要性的宣传力度，提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其注重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时，使新闻媒体了解行业的政策法规和特点，体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，推动物业管理行业健康地发展和壮大。

篇10

随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题。然而，拆迁安置又包含了很多方面的难题，比如居民原生活习惯，拆迁安置过程中的兼顾公平，拆迁安置所需资金的来源，拆迁安置后续问题的解决等等，几乎每一个都是不容易解决的难题。专业物业管理公司的介入是社会发展的趋势，但是在拆迁安置小区的物业管理上，存在着与一般商品化小区物业管理很大的区别，因而对于物业公司，这也是一个巨大的考验。

2苏州拆迁安置小区物业管理滞后的原因

拆迁安置小区，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的住宅区。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的住宅区。根据我国法律的规定，安置小区中安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置小区的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着苏州城市化进程的不断加快，所涉及的拆迁安置问题也越来越多，政府有义务为被拆迁群众提供安全、温馨、舒适的住所。近几年政府通过一系列政策，拆迁安置小区的整体建造水平有了明显的提升，硬件基本上已经满足了被拆迁群众的要求，然而由于种种原因，作为软件的拆迁安置小区物业管理始终不尽如人意，其原因主要有以下两个：

2.1苏州拆迁安置小区的住户过于复杂

拆迁安置小区，由于住户多是被拆迁者，市政府作为拆迁他们原有住房后给予补偿而建造的住宅区，所以一般情况下都不需要被拆迁者支付任何费用即可入住。这就决定了拆迁安置小区和普通商品房小区具有本质的区别，苏州地处长三角经济发达区域，越来越成为一个拥有着大量流入人口的城市。流入人口多决定了有大量的外来人口需要住宅，获得住宅的方式一般来说只有购买或租赁这两种形式，而目前苏州的高房价，使很多中低收入外来家庭不可能具有买高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆迁安置小区由于其业主大多是苏州本地居民，获得该安置房并没有支付任何费用。并且政府拆迁的房屋对象一般以两大类为主，一是城区的老平房，二是农村的自建房。城区老平房的住户很多原本就已经不再常住在那里而是有了其他住所，农村自建房由于面积本身很大故而如果拆迁一般都会获得两三套甚至更多的拆迁安置房。这就导致了拆迁安置小区成为出租房云集的区域。对于出租者来说，房子不是自己在住，当然不会过多关心环境等一系列问题，对于承租者来说，房子不属于自己，自己只是暂时居住在这里，同样不会过多关心环境等问题。另外，承租拆迁安置小区的住户一般文化层次和受教育水平都相对比较低下，他们没有多少环境保护以及可持续发展的理念和意识。所以，这三个原因导致了很多拆迁安置小区环境脏乱差，居民抱怨多，物业费征收难，物业公司更换频繁等等一系列问题。

2.2苏州拆迁安置小区物业管理模式落后

苏州由于城市化进程起步不算太早，相比北上广深这样的一类城市处理各类城市化问题的能力略显不足。这在拆迁安置小区的物业管理中就能充分体现。居民小区物业管理，一般采用的都是物业公司制度，居民上缴一定的物业管理费，由专业的物业公司进行统一管理。在高端商品房小区，由于相对较为高昂的物业管理费，物业公司的管理较为规范和严格。而拆迁安置小区，由于本身业主是被拆迁居民，政府有义务为其提供安全、温馨、舒适的住宅，但是毕竟不可能有高端商品房小区那样的小区条件。这就决定了物业管理费不可能很高，低廉的物业管理费必然导致管理水平的相对缩水，而缩水后的物业管理服务又会招致住户的不满进而导致物业管理费征收的困难，本就低廉的物业管理费再征收困难，进一步导致管理水平的下降，这样就形成了恶性循环，导致苏州现在很多拆迁安置小区的物业管理不容乐观。

3苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向

拆迁安置小区是每一个城市在城市化进程中都会遇到的问题，借鉴北上广深等城市化发展较早的城市，我们可以找到苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向。

3.1政府进一步加强政策引导和健全各类机制

拆迁安置小区的建造主体是政府，其所代表的是政府的民心工程，意义不同于一般商品房。政府责无旁贷的要承担起改善拆迁安置小区的各类环境和管理水平责任。当然，并不是说要求政府以强制性的手段来进行管理，而是进一步加强政策的引导和进一步健全各类机制，从而解决困扰苏州拆迁安置小区物业管理差的症结，进而全面改善苏州拆迁小区物业管理水平。具体来说，首先进一步明确对拆迁安置小区物业管理水平的要求，并设置一定的巡视制度，同时对巡视结果建立一定的奖惩机制，从根本上起到对担任拆迁安置小区物业管理的公司既约束又激励的机制。其次，针对拆迁安置小区物业管理收费较低的问题，应该由政府出面给予一定的税收或者其他方面的优惠，当然这种优惠同样需要和物业管理水平挂钩，这样才能有效的提高拆迁安置小区物业管理水平。

3.2拆迁安置小区物业公司集团化、统一化、专业化

拆迁安置小区的物业管理，和一般商品房小区不同，有其自身的特点和难点。所以应该引导成立专门的拆迁安置小区物业公司，这些物业公司就是只负责拆迁安置小区的物业管理，并且逐步集团化。如此术业有专攻，客户明确，专业化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同时逐步统一化各个拆迁安置小区物业管理的相关标准，这样可以大大提高拆迁安置小区物业公司的管理效率和效果。

3.3具体管理方式法制化、规范化

物业公司的具体管理是困扰小区物业管理效果的一大难题，这不仅仅体现在拆迁安置小区，哪怕在高端商品房小区也一样存在这个问题。拆迁安置小区由于自身的一系列特点，相比一般商品房小区存在着住户复杂，素质层次不齐等因素，在物业公司的具体管理中将进一步增加管理难度。对此应该对具体管理方法法制化、规范化，这里所说的法制化并不是上升到在国家法律中对此作出相应的要求和规范，而是指通过与住户签订协议的方式来实现物业管理过程中的法制化。为什么物业公司在管理过程中会遇到种种阻力，原因就在于其管理不具备强制性，对住户没有任何规范性约束条款。签订协议后，明确规定了日常中的各种方面，明确了住户和物业公司双方的责任和义务，自然可以解决物业公司平时管理难的问题，同时也使住户可以更好的监督物业公司，更具有主人翁意识，如此双向规范，互相监督，才能起到最好的效果。

3.4同步社会各类配套制度改革的深化

小区物业管理绝对不仅仅是一个小区的问题，因为小区环境本身就包括小区周边外环境。困扰拆迁安置小区物业管理还有一个很重要的问题就是周边往往会比较杂乱，各类小商贩较多，这是和拆迁安置小区住户的消费习惯和小商贩对拆迁安置小区市场的期望决定的。我曾经在走访中发现很多拆迁安置小区外小商贩众多直接导致了交通的不通畅招致了很多居民的抱怨，但是物业公司对此类人员并无任何管理权。对此一方面需要社会相关职能部门加强巡视力度和处理处罚力度，另一方面，可以考虑授予物业公司一定的周边环境管理权并定期检查其管理效果是否良好，并且可以将该部分内容一并计入对物业公司整体的各类优惠与奖励考核中，如此便可以充分发挥物业公司管理人员长期在小区的优势，进行常态化管理，只有常态化管理，才能彻底改变小区周边环境的一系列问题。

4苏州拆迁安置小区物业管理创新模式的几个关键点

4.1物业公司提供管理服务流程重点的改变

物业公司提供管理服务的流程，长期以来一直都是重点在于中期在于关注具体日常管理阶段，然而笔者认为目前针对苏州拆迁安置小区的特点，进行良好的物业管理必须充分重视前期的规划计划和后期的跟踪调查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理规划和计划走访苏州多个拆迁安置小区，主要包括苏州市姑苏区南环新村、苏州市吴中区塘南新村、苏州市吴中区国泰新村等，发现这些拆迁安置小区的物业管理基本没有任何事前的规划和计划，很多方面的管理措施和方法不合理，同时在管理过程中又出现诸多问题。要解决这些困难，必须做好事前的规划和计划，充分了解本小区的特点，包括周边环境、内部住户构成、管理定位、管理目标等，在此基础上做好严格的物业管理计划，并向全体业主通报，逐一与住户签订协议明确双方的权责利关系，这样才能保证后续管理措施的有效执行，保证管理效果的有效实现。（2）充分做好后期的跟踪调查物业公司的后期跟踪调查其实是一个非常重要的环节，可是目前在我们的走访调查中发现非但拆迁安置小区物业管理几乎没有后期调查这一环节，就是一般商品房小区的物业管理也大多没有这一环节。物业公司的管理规划和计划做得再好，毕竟只是一种事前的规划计划，在具体管理过程中不可避免的会发生一些事前所没有了解到的困难和问题，如果没有持续的后期跟踪调查，这些问题很难被发现，自然也就很难被改变，长期下去，问题将越来越多。必须通过一系列的手段措施来加强常态化的后期跟踪调查，及时发现管理过程中的所有问题，及时根据问题提出解决方案，并且向全体业主通报，这样既能持续提高自身的物业管理水平，又能让业主知道物业公司做好本小区物业管理的诚意，增强业主对物业公司的信赖程度，可谓一举两得。

4.2物业公司提供管理服务时对其服务对象的必要权力

物业公司在行使其管理职能时，不可避免的会与某些业主产生矛盾和摩擦，这在拆迁安置小区尤为普遍。上文已经充分阐述，由于苏州拆迁安置小区住户的复杂性以及普遍存在的租赁户，导致苏州拆迁安置小区普遍存在物业公司与业主之间在很多方面无法达成共识或者住户漠视物业公司规定的情况，这种情况会严重影响物业公司管理目标的实现。之前已经做了阐述表明物业公司应该重视前期的规划与计划，并且与业主签订相关协议以明确双方的权责利关系，可是还有一个问题，那就是如果仍然有住户未能按照协议的要求行事导致物业管理遇到阻碍，必须要有一定的惩罚措施，这种惩罚措施可以是经济上的，也可以是其他方面的。有了惩罚措施，必然可以大大提高条约的执行效果，可是目前苏州并没有相应的法规或者条文明确物业公司有类似权限，所有笔者认为要真正提高住宅小区尤其是各类问题比较多的拆迁安置小区物业管理水平，赋予物业公司一定的处理处罚权是必须的，只有这样，才能真正有效完成物业管理目标。

4.3物业公司之间进行适当合并以及与其它行业进行联盟

（1）物业公司之间进行适当合并目前苏州的物业公司存在着数量多、实力弱的现状。要想真正全方位提高物业管理水平同时保证物业公司自身的良性经济运作，必须进行适当合并以收获以下好处：（1）解决物业公司资金需求的困难。现代社会，无论是进行高科技投资，还是引进有发展潜力，有领导才能的高素质人才，都需要大量的资金。资金不足制约着物业公司的发展，合并可以很大程度的解决资金问题。（2）全面提高自身的业务承接能力。目前苏州的很多物业公司都只面向几家甚至一家小区，规模小，成本压缩，管理水平严重不足。合并后规模扩大，提供的服务范围自然也能迅速扩大，而且前文已经阐述了针对拆迁安置小区，可以合并组建专门为拆迁安置小区提供物业管理服务的公司，客户群体特点一致，更便于其制定统一的管理规划和计划，在统一化的规划计划下进行统一化的管理，效率效果都将得到大大提升。（3）取长补短，优势互补，增强提供全方位服务的专业实力。（2）物业公司与其他行业进行联盟。目前社会越来越明显的呈现出跨行业合作的趋势，物业公司也应当根据社会的变化及时的与其他行业进行联盟以提高自身的竞争力。比如可以与快递行业联盟。通过该联盟可以让业主通过本公司直接进行相关快递收发业务；比如也可以与外卖行业进行联盟，从而业主通过本公司可以直接进行外卖下单业务；比如还可以与医疗行业进行联盟，从而业主可以通过本公司直接获得常规化的医疗卫生服务。跨行业联盟可以更好的整合社会资源，增加物业管理的附加项目，从而大大提高业主的满意度，业主满意度上来了，对物业公司的自身物业管理自然是大有裨益。综上所述，随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题，经济社会对拆迁安置小区物业管理服务的要求将会越来越高，苏州这方面本身起步较晚，物业管理领域的综合实力本就相对一线城市有着不小的差距，必须大力推进物业管理服务的理念和模式创新，才能早日满足城市发展的需求。希望在不久的将来，苏州的拆迁安置小区物业管理能够做到尽然有序，有条不紊，为我们的住户提供一个真正安全、温馨、舒适的居住环境，同时也为苏州城市化的进一步蓬勃发展增加一份助推力。

作者:徐鲭 单位:苏州经贸职业技术学院会计与国贸学院

参考文献: