幼儿园运营管理方案范文

导语：如何才能写好一篇幼儿园运营管理方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

（一）实施背景

全区现有公办学校80所（含4处教学点）、公办幼儿园140所（含9处附设班），目前共配备安保人员685人，标准要求至少需要880人，且年龄不超过50周岁。由于工资待遇偏低、聘用方式多样等原因，现安保队伍存在构成复杂、年龄偏大、流动性强、素质能力弱等突出问题，集中体现在：第一，人员配备数量不达标，配备率不到78%。第二，人员年龄不达标，现职人员达标者仅89人，占比不足13%。第三，聘用方式多样，涵盖了自招自聘、劳务派遣、购买服务等多种方式。第四，投保问题突出，部分基层校园安保人员工资中未包含社保支出。

（二）承接教育安保服务实施计划

根据9月16日区政府主要领导主持召开2020年集中研究教育工作专题会精神，城发集团计划自2021年开始，利用2年的时间，对现有公办学校、幼儿园的安保业务，按照立足实际、稳妥推进、逐步接收的原则，对学校和幼儿园现有保安队伍“一校一策、重新委托”的形式，分批完成全区教育系统安保服务的承接任务。2021年完成区属学校、幼儿园安保服务的承接任务，2022年完成其他学校、幼儿园安保服务的承接任务。

（三）高质量建设教育安保服务机制

按照区领导要求，城发集团制定《安保队伍建设管理方案》（详见附件），明确安保服务组织架构和分工职责。优中选优，选聘具备安保公司丰富管理经验专业化管理人员组建管理层。充分发挥全区集中化管理优势，自上而下实施全区教育安保网格化管理，按照学校区域、合理划分片区，构建片长、队长、班长一级对一级负责的管理模式，形成“点”“线”“面”多级联动的管理机制。高标准设立安保人员选聘标准和流程，通过对原安保人员选聘、社会化招聘、委托第三方招聘等多渠道选聘安保人员，做好岗前培训、定期开展业务培训和军事训练，从选人和育人全过程建设高素质安保队伍。建立薪酬绩效管理体系，以所属校园考核为主，健全安保人员服务绩效考核机制，强化优者上、劣者下的奖惩机制，不断提升教育安保人员的配备质量和服务水平，为我区校园安全提供高质量的保障服务。同时，公司通过搭建高质量安保队伍，做大、做强教育安保服务，树立行业品牌形象的同时，以此为切入点拓展其他社会企事业单位的安保服务，开展系列延伸业务，如物业、餐饮等，取得收入将用于公司现代化管理和校园安保服务质量提升，反哺校园，反哺社会，实现政府、社会、校园、企业多方共赢。

（四）2021年相关经费测算

经费主要包括：1.人员薪酬：含社会保险和绩效工资（按照人均3600元/月/人核定），每年随青岛市社平工资调整，实发工资以薪酬绩效考核结果为准；2.餐费、服装费：按照18元/餐/人核定，服装按800元/人/年核定；3.运营管理费，一是管理人员费用和业务开支，包括专业管理人员的薪酬、保安队长津贴、办公设备、车辆、场地、业务培训费用等，按8%测算每年约110万元；二是缴纳相关税金，每年约83万元（按费用总额6%测算）；4.安保装备，由所属学校、幼儿园根据相关标准和要求自行配备。综上，2021年财政投入合计约1576万元（测算详见附件）。原有教育安保经费由生均公用经费和财政专项补助组成，每年约755万元（按人均2600元/月测算）。现方案依法完善工资保障和社保缴纳，实施后每年增加费用约821万元。

（五）承接部分学校、幼儿园后勤管理服务

区教育体育局提出，因部分幼儿园扩大办学规模，2020年9月，区教育体育局根据工作需要临时使用了18名编外用工，主要分布在区实验幼儿园及北部分园，其中保育员5人、安保员4人、后厨辅工3人、面点师2人、卫生保健员1人、保洁1人、厨师1人、电工1人，每月劳务费合计约6.88万元（2020年9月起一直未发放劳务费，具体费用按实际为准）。为规范用工形式和劳务费支出，区政府吕永翠副区长主持召开政务专题会议（区委编办、区财政局、区教育体育局）进行研究。经落实，受政策限制，区级层面不能再增加编外用工的数量。该18名人员的安置问题急需妥善解决。

二、需会议研究确定事项

（一）提请区政府授权城市发展集团为全区校园安保服务的采购、管理主体，按照区教育体育局的要求，负责全区校园安保服务的运营管理。

（二）在安保服务交接工作中，对于已经签订劳务派遣或购买服务协议且尚未到期的单位，建议按照尊重历史、有序推进的原则，“成熟一家、接管一家”，相关单位妥善解决后，再交付城发集团，确保顺利衔接。对于现职安保人员录用的问题，现职安保人员中符合招聘条件的将优先录用，不符合条件者由区教育体育局和各街道办事处做好解聘分流工作。

（三）社会稳定工作。对于原安保人员分流安置等善后工作可能引发的劳动争议、民事纠纷等不稳定因素，建议由原属街道办事处、学校、幼儿园妥善处理。区教育体育局负责局属学校、幼儿园现职安保人员的善后工作，各街道办事处负责街道学校、幼儿园现职安保人员的善后工作。

篇2

一、深化校园安防达标升级，夯实校园安全工作基础

1．建强校园保卫队伍。争取党委、政府支持，协调有关部门加大校园保卫队伍建设投入和保障力度。严格按照《省中小学幼儿园治安保卫工作规定（试行）》设置治安保卫机构或配备专职保卫（保安）人员，优化年龄结构，加强业务培训，严格日常管理，配齐防护装备，切实发挥校园安保主力军作用。

2．提升技防建设质效。贯彻执行《中小学、幼儿园安全技术防范系统要求》，全面梳理检查本地区校园技防系统建设情况，组织开展技防系统建设达标升级活动，积极推动校园视频监控接入公安机关和教育部门视频监控平台，提升技防运行质效和实战应用能力。

3．严格日常管理制度。健全完善校园门卫管理、值班巡查、安全检查、重点守护、应急处置等各项管理制度，不断提高校园安全管理精细化水平。督促中小学、幼儿园全面落实封闭管理措施，加强校门、围墙修缮维护和技防建设，严防无关人员进入校园，严防侵袭校园案件发生。执行《省教育科研和医疗单位剧毒化学品治安安全管理规定》，加强教学用剧毒化学品购买、运输、储存、使用和处置等环节安全管理工作。

4．狠抓安全隐患排查。按照全覆盖、零容忍、严执法、重实效的总体要求，全面排查治理校园治安、交通、消防以及校舍安全、食品安全和卫生防疫、集体活动安全等方面的问题隐患和薄弱环节，有效防范和坚决遏制校园安全事故发生。继续深化无证幼儿园清理整顿工作，切实改变无证校园治安防范薄弱、安全隐患突出的面貌。

5．推进校车安全工程。根据省政府校车安全管理工作电视电话会议精神，研究分析本地区校车运营的实际情况和总体需求，探索建立符合实际的校车运营管理方案，切实解决学生上下学的交通困难。强化政府有关部门的校车安全监管职能，建立常态化监管机制，落实校车运营单位的校车安全主体责任，抓好校车使用许可、驾驶人资格审批、随车照管人员配备管理以及校车运行动态监管等工作，依法查处校车超速、超员等交通违法行为，大力整治和严厉打击非法营运车辆，确保学生上下学的乘车安全。

二、强化治安综合治理工作，维护校园正常教学秩序

6．开展矛盾纠纷排查。全面排查涉校矛盾纠纷，及早分析、预警和处置各类苗头事端。对学校布局调整、学区划分调整、招生考试方案改革、师资队伍改革等事关群众切身利益的重大教育改革措施，切实做好安全稳定风险评估工作，广泛征求意见，严控风险隐患，确保不发生因决策失误引发的。对因矛盾纠纷可能实施极端行为的人员，做好教育引导和动态管控工作，严防其铤而走险。

7．做实高危人员管控。对校园及周边的刑释解教人员、社会矫正人员、易肇事肇祸精神病人、闲散青少年等特殊人群开展排查摸底，会同有关部门及村（居）委员会、社区加强日常服务管理。针对季节变化特点，强化校园周边肇事肇祸及潜在暴力倾向重性精神病人的治疗、管控措施，严防其滋事肇祸。

8．净化校园治安环境。坚持集中整治与规范管理相结合、集中打击与严密防控相结合，会同有关部门深入排查整治影响校园秩序的黑网吧、“黄赌毒”等突出治安问题，净化校园教书育人环境。严厉打击各类涉校涉生违法犯罪活动，进一步提高破案率和震慑力。对严重干扰校园秩序、暴力伤害在校师生特别是犯案件“零容忍”，做到快速反应，依法严惩，决不姑息。加强校园周边道路交通秩序整治工作，完善交通安全设施，从严查处超员、超速、酒后驾车等交通违法行为。

9．织密巡逻防控网络。进一步整合基层交警部门和公安派出所的警力资源，加强和改进“护学岗”工作，加大对校园周边特别是上放学等重点时段、重点路段的巡逻防控力度，提高见警率、管事率，杜绝“护学岗”虚设、值勤民警脱岗等情况。充分发动教职员工、学生家长以及校园周边的群防群治力量参与护学工作，确保每所校园有人看、有人管、有人巡、有人防。

三、优化校园安全法制教育，提升师生安全法律素养

10．改进安全法制教育。将安全法制教育纳入学校教学计划和校园文化建设规划，推动安全法律知识进教材、进课堂、进头脑。以“强化安全意识，提升安全素养”为主题，开展第十九个全国中小学生安全教育日活动。会同有关部门做好防灾减灾日、消防日、交通安全日等一系列专题宣教活动，使学生真正树立安全意识、掌握安全知识、增强防范能力、养成良好习惯。积极做好农村留守儿童学生关爱帮扶和不良行为学生教育矫治工作，促进学生健康成长，预防学生违法犯罪。

11．严防学生溺水事故。针对近年来青少年学生溺水事故多发的情况，把预防学生溺水事故作为安全教育的重点，增强学生的安全意识和监护人的责任意识。协调政府有关部门和乡镇（街道）建立防溺水联防联控机制，以村组（社区）为基本单位，强化重点水域管理，设立安全警示标牌，整改溺水事故隐患，切实降低学生溺水事故发生率，坚决避免发生群体性溺水事故。

12．提高应急管理水平。建立科学完善的校园重大突发事件应急预案体系，结合课程计划合理安排演练活动，推动应急疏散演练制度化、常态化、规范化，使师生掌握避险、逃生、自救的方法，确保关键时刻用得上、有效果。按照“以人为本、因地制宜、循序渐进”的原则加强对校园应急疏散演练工作的指导，坚决防止发生拥挤踩踏事故。开展中小学校长、幼儿园园长和教职员工安全专题培训，增强教职员工应对处置突发事件能力。依法果断处置校园突发事件，坚决维护师生的合法权益和校园正常秩序。

四、固化校园安全长效机制，形成齐抓共管工作格局

13．深化平安校园创建。围绕省委、省政府提出的深化平安建设、把建成平安中国示范区的目标任务，按照“源头治理、系统治理、综合治理、依法治理”的要求，研究制定深化平安校园创建工作意见，以县（市、区）为单位开展“省平安校园创建示范区”评选活动，推动区域性平安校园创建工作提档升级。

14．规范校园警务工作。将校园及周边治安纳入基层公安机关日常重点工作范畴，为辖区每一所中小学、幼儿园落实责任民警，构建完善以安全防范指导、重点人员管控、周边治安巡逻、安全法制教育等为主要内容的警务工作模式。继续按照“五个统一”要求，大力推进校园警务室规范化建设，将其打造为公安机关维护校园安全的主阵地。

篇3

〔关键词〕 公租房，社区，服务与管理，发展状况，主要问题，对策

〔中图分类号〕C916 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1004-4175（2013）02-0082-04

为解决困难群体的住房问题，我国先后推出了一些保障性住房模式，如廉租房和公租房（公共租赁房）。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，它不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者可以承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。与廉租房只针对城镇居民中符合条件者相比，公租房的承租对象就广得多，又加上兴起较晚，没有多少经验可供借鉴，因而其建设和管理的每一个环节都需要积极探索和稳步实施。公租房社区规模大、低收入群体和特殊困难群体量大集中，一些居民在原住地未解决的遗留问题随着住房的搬迁把遗留问题带到了现住地，不稳定因素较多。因此，从某种意义上讲，公租房三分靠建设，七分靠管理，管理好公租房比建设公租房更难，着实考验着政府的管理智慧。但目前对公租房社区服务与管理的研究基本上还处于一个起步阶段，仅有一些散见于报纸、网络中的新闻报道，缺乏系统深入的理论研究。公租房社区服务与管理的研究对于完善公租房制度，乃至完善整个住房保障制度都具有十分重要的意义，本文对重庆市“民心佳园”公租房社区服务与管理进行的研究就是一个尝试。

一、公租房社区服务与管理的发展状况

“民惟邦本，本固邦宁。”民生问题，是人类社会发展进步的核心话题，政府的中心工作就是民生。随着经济的快速发展，城市化进程的加快，那些既买不起经济适用房又不符合廉租住房等其他保障方式的“夹心层”、新就业人员、外来务工人员等困难群体的住房困难问题日趋突出。在这一背景下，国家提出了大力发展公租房的政策。2009年3月，住建部副部长齐骥提出要通过加快公租房建设来解决“夹心层”群体的住房困难。2010年6月，住建部等七个部门联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。同期，全国公租房工作会议召开，国务院副总理出席会议并强调，要加快发展公租房，推动保障性安居工程建设。2012年7月，《公共租赁住房管理办法》颁布实施，进一步明确和规范了公租房的申请条件、运营监管、退出机制和筹资方式等问题。国内各主要城市均提出了快速发展公租房的计划，并付诸实施，公租房上升为“国家战略”。

经过几年的大规模建设，目前公租房已进入建设、分配与管理并重的时期，加强公租房社区的服务与管理便提上了议事日程，各地积极探索如何更好地对这一类新型特殊社区的服务与管理。如北京市积极探索“服务管理有组织，经营增收有资产，安置就业有岗位，稳定生活有保障”的公租房社区服务与管理新模式；上海市成立了“公租房公司”（公租房运营机构），积极探索“政府主导、市场化运作”的运营管理机制，科学构建公租房租后管理制度；重庆市分“四步走“（构建服务与管理网络、创新服务方式、丰富社区文化生活、提高居民素质）创新公租房社区服务与管理模式。但由于前期规划欠缺，而公租房社区又多处于新区，与有成熟配套的老城区相比确实不那么方便。虽然公租房在交房时同步投用了不少配套设施，保证了承租户的基本生活要求，但随着短时间内的大规模交房，入住人员快速增加，这些配套设施显得“杯水车薪”。加之公租房社区服务和管理的推进和全覆盖是一个渐进过程，造成了目前公租房社区的服务与管理发展规模小、水平低。同其他成熟城市社区，特别是同承租户的期盼相比，公租房社区的服务与管理还有不小的差距，在承租户入住后存在滞后和不匹配的现象较为普遍，承租户对公租房社区服务与管理的满意度不高。这些问题需要进行认真探讨，从而为公租房社区居民提供更好的服务与管理。

二、公租房社区服务与管理中的主要问题

为了更好地探究公租房社区服务与管理中的问题，笔者在重庆市首个公租房“民心佳园”社区进行了深入调研。主要采取访谈和问卷调查的形式，对象有市公租房管理局、“民心佳园”公租房社区所在的街道和社区居委会的工作人员，以及普通承租户。共发放调查问卷150份，收回有效问卷132份。在调研中，我们发现“民心佳园”公租房社区服务与管理中主要存在以下问题：

（一）入住人员结构复杂，低就业状态严重，社区管理难度大。在调研中得知，已入住的约8000户居民中，有低保户716户1410人、残疾人155人、“两牢”释放人员120余人、HIV携带者3人、精神疾病患者16人，人员结构十分复杂。难怪社区管理人员形象地说：公租房几乎成了其他街道、社区甩包袱的场所，成为新的收容所、救助站。部分低保户经核查是有工作有收入的，入住后房屋装修漂亮、家用电器齐全、宠物狗又养得多，而根据政策，房屋租金外加物管费每月每平方米仅仅只需缴纳1.1元。周围群众每月每平方米除交11元的租金外，还得交纳不菲的1.1元物管费，因此非常不满。正因为享有如此丰厚的优惠政策，谁都不愿意摘掉吃低保的帽子，自然搬进来后也就没有人敢去核实他们的收入。社区工作人员曾试图入户核实有关情况，几乎都被拒之门外。除此之外，公租房社区的低就业状态比较严重。“目前已配租成功的家庭中，92%的家庭人均月收入在2000元以下，进城务工人员占52%左右，原住居民中的困难家庭占38%左右，大中专毕业生占10%左右” 〔1 〕。也就是说，除了刚毕业后工作不久的10%的大中专生、少部分农民工能够相对稳定就业外，大部分居民都不能充分就业，即使就业，92%的家庭人均月收入也在2000元以下。不能就业，自然就没有稳定的收入来源。调研得知，社区出现的偷窃者许多是刑满释放人员，不少居民因为没有就业整日忧心重重，再加上即将面临交纳租金以及医疗、教育、养老、生活等其他压力，潜伏着诸多不稳定隐患，也增大了社区管理的难度。

（二）管理部门的沟通协调有待进一步加强。公租房社区服务与管理的参与主体多，既有政府主管部门，也有房屋产权人、承租人、运营机构及其选聘的各类专业服务公司，以及公安、居委会等社区管理者；管理内容多，既有装修房屋、配置家具家电、承担维护维修，还有对承租人的资格审核、监督租赁使用，为承租人提供户籍、社保、医保等配套服务。 〔2 〕这些决定了公租房社区的服务与管理是一个专业性强、涉及面广的复杂系统工程。若缺乏科学合理的统筹、或者责任主体不明确、运营模式不规范，在实际运作过程中极易出现各方相互推诿、扯皮现象，引发各类矛盾和冲突。为了能够通过协调解决问题，“民心佳园”公租房社区由市公租房管理局、北部新区管委会共同组建成立了公租房管理委员会，本意是能坐镇指挥，及时为居民提供日常服务、排忧解难。但在实际运作过程中，由于诸多原因，公租房管理委员会协调无力，不能作为。辖区内的各单位、物业管理部门等各自为政、互不配合，社区难以开展工作，没有一个真正得力的管理机构出面协调处理矛盾和纠纷。调研发现，由于房屋修建的时间紧、工期短，导致不少房屋存在墙面开裂、门窗破损、地面起拱、管道损坏等质量问题。原来规定由地产集团三年内保修负责免费维修的，实际上则是大量申报无果，造成反复投诉或者是投诉无门，群众反映强烈。

（三）社区基本公共服务的提供亟需加强。党的十报告指出，加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题。民生的改善与基本公共服务的提供息息相关。调研发现，“民心佳园”公租房社区基本公共服务的提供亟待加强。在教育方面，规划的中学和幼儿园都尚未竣工，适龄学生一般在四公里外的九年一贯制学校上学。已在重庆市江北区、南岸区等地成功设置的普惠性幼儿园①与“民心佳园”公租房社区无缘。整个社区只有一所民办幼儿园，由1栋楼房的底层改造而成，仅有470平方米，却要容纳150名小朋友。园舍人均使用面积、幼儿活动室内外面积、教学设备等均达不到《重庆市民办幼儿园设置标准（试行）》的规定。由于场地所限，幼儿很多活动均要到园外开展，存在一定安全隐患。幼儿园收费标准为每月680元，相对周边其他幼儿园来说偏低，但按设施水准及教师配备来看，对中低收入的承租户来说收费却是偏高的。不少居民投诉教师流动性大，部分教师对入园小孩心存歧视，态度恶劣。限于经济压力，幼儿入园率不高，已入住的社区，登记备案的3岁到6岁幼儿有315人，而上幼儿园的仅150人，不到50%。承租户的家庭教育能力十分有限，幼儿素质提升较为困难。在养老方面，已入住的社区登记备案的60岁以上老年人有1023人，65岁以上的有596人，如果加上租赁户入住后将老人接过来赡养而未登记备案的情况，老年人的比例会更大，但社区没有一家养老机构。承租户的经济实力难以承担较好的居家养老，公立的养老院名额有限住不进，私立的养老院收费过高住不起，公租房社区老年人自身也担心遭遇歧视不愿入住，导致养老难问题。 〔3 〕 在文化方面，“民心佳园”公租房社区没有报亭、阅报栏、图书室、档案室和文化室。卫生方面，只有一个约三百平方米的社区卫生服务站，配有医疗人员四人，药剂人员二人，设备简陋，医少药缺，无法应对突发病情，也不能刷医保卡。体育方面，五万多人的大社区却只有一个大广场、一个小广场、一个篮球场、一个羽毛球场和一个儿童滑梯。广场面积过小，建设部门在广场上没有留置电源插座，一到晚上没有照明。公共安全方面，入驻警务室的只有1名民警和3名文职人员，警务室面积120平方米，远没有达到标准基层社区的警务室标准。警务室基本上是“关门营业”，60%的工作时间没有人，小区不时有入室偷窃事件发生，住户苦不堪言。

因此，政府部门必须高度重视和妥善处理公租房社区服务与管理中存在的这些问题，以此来防止承租户起先因为政府帮助解决了住房而心存感激，而入住后一系列问题的出现和久而不决，在承租户心目中产生极大失衡，进而感激之情渐变为不满情绪。

三、加强公租房社区服务与管理的对策

住房是人们的基本生活资料，解决住房问题是世界上大多数国家政府的施政理念。如果说公租房的建设成功地解决了中低收入城市建设者“居者有其屋”的问题，那么公租房社区的服务与管理将解决这部分群体“住得舒心放心”的问题，最终实现公租房“能住愿住住得好”的目标。

（一）政府要发挥积极主动的疏导作用，促进公租房社区充分就业。就业乃民生之本，失业是最大的穷困。“公租房要避免变成贫民窟，就不能只有单纯的居住功能，还需要有一定的产业作为依托，就地解决部分人群的就业和收入来源的问题。因为低收入阶层机遇和地位的改善，必须通过就业才能实现。” 〔4 〕针对公租房的特殊承租户，能否做足工作、正确疏导，实现充分就业事关重大。政府有关部门要认真细致地对所有公租房住户家庭成员的构成、家庭收入，以及年龄、学历、技能、兴趣爱好、健康状况和就业需求等作全面调查，分类登记造册，建立动态管理档案。具体措施有：组织就业指导专家、相关部门和单位综合会诊，制定出操作性强、监督有力的实施方案；高度重视入住人员的职业教育，强化就业培训力度，特别是对技能低、年纪较大的人群有针对性地进行就业技能培训；完善就业服务体系，拓展劳务输出渠道，挖掘现有培训就业的政策潜力，并积极争取相关的政策来确保就业；鼓励弱势群体创业，发展私营经济和微型企业，并给予最大限度的政策补助。

（二）建立职责明确的专门机构，保证社区服务与管理的有效协调。《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，市国土资源和房屋管理部门是全市公租房的行政管理部门，会同市发展改革、财政、城乡建设、规划等部门，编制公租房建设规划和年度住房建设计划；牵头协调规划、计划、建设、管理和政策研究工作。市住房保障机构负责公租房的管理，组织主城区公租房申请对象的审核、建库、配租、租金收取和交易审核以及住房出售、回购管理工作；市住房保障机构组织对承租或购买公租房人员履行合同约定的情况进行监督检查。 〔5 〕从这里可以看到，从公租房的规划、建设阶段到申请人员入住阶段再到日常管理工作阶段，最后是后续服务监督管理阶段的各项工作，分别是由市国土资源部门、市房屋管理部门、市住房保障机构等几个不同的政府部门来管理，缺乏一个统一的政府部门来统筹协调公租房管理的各项工作。而从较为成功地解决中低收入家庭住房保障问题的几个发达国家经验来看，设立专门的公共住房管理机构②无疑比多个政府行政机构各自为政的管理工作模式效率更高，效果更好。鉴于当前实际，建议成立专门的领导小组，领导小组组长由分管副市长担任，副组长由相关市级部门分管领导担任，领导小组设立专门机构，由发展改革、建设、国土、规划、环保、民政、财政、监察、公安、价格、残联等相关部门根据各自职责，配合做好公租房管理有关工作，形成强有力的、有效的工作机制，接受、梳理、协调、逐一落实承租户提出的问题。

（三）关注重点人群的基本需求，努力完善社区的基本公共服务。公租房社区的租住群体与其他社区相比有较大不同，决定了公租房社区居民比其他社区居民更加需要得到公共财政的阳光普照，更加需要基本公共服务。公租房社区在服务与管理中要寓管理于服务之中，在服务中体现管理，努力做到管理与服务相统一，切实让每一个人都能感受到快捷、便利、文明、和谐和实惠。 〔6 〕基本公共服务涉及每一个人，涵盖面广，基本公共服务的均等化需要突出重点人群、基本需求。鉴于政府的财力和工作开展的进度，当前，公租房社区基本公共服务覆盖的重点人群应是社区老年人和学龄前幼儿，满足的基本需求应是养老和学龄前教育的需求，基本途径是在公租房社区创建托老所和实行幼儿义务教育。这两大举措将有利于有效解决中低收入租住群体在养老和幼儿教育方面的难题，丰富公租房的内涵，进一步促进公租房社区居民共享基本公共服务，更好地回应和满足公租房社区居民的需求。在公租房社区创建托老所工作中，可以构建政府负责、社会协同、志愿者参与的协调机制，由市公租房建设指挥部牵头，市民政局、公租房所在区县配合，按照民政部《社区老年人日间照料中心建设标准》建设，成立托老所管理办公室；引导企事业团体、协会、中介等社会组织在托老所的创建和运行中发挥作用，全程吸引志愿者参与；以公益和低偿、无偿为特征来创建公租房社区托老所 ③。在公租房社区实行幼儿义务教育工作中，可以构建以政府为主导的协调机制，成立公租房社区幼儿义务教育综合管理办公室，由市公租房管理局负责牵头，市教委配合；建立以社会力量为核心的参与机制，以企业资金为支持的促进机制，以义务教育的公益和免费为特征，按重庆市一级幼儿园标准进行打造。

经过几年摸索，公租房已由大规模的建设时期逐渐进入建设、分配与管理并重的时期，其间的问题会逐渐显现，必须认真探讨加以解决。只要政府坚定信心，真正本着为人民服务的执政理念，努力探索出一套行之有效的公租房社区服务与管理体系，那么不仅“居者有其屋”的梦想一定会实现，而且公租房“住得舒心放心”、公租房社区的和谐稳定也一定会实现。

注 释：

①重庆市2011年底提出在“十二五”期间投入60亿元建设普惠性幼儿园，坚持公益普惠和科学保教的办园方向，为大众提供有质量的保教服务和合理收费的各类型幼儿园，含公办幼儿园、公办性质的社会单位办幼儿园和非营利性民办幼儿园，保教费最高不超过每生每月400元。

②如美国隶属联邦政府的住宅和城市发展局和各地地方的公共房产管理局、新加坡的建屋发展局。

③如果托老所只是托管照料，不管吃饭，则一分钱不收（无偿）。如果老年人需要在托老所里吃午饭，可象征性收取一定的费用（如3-5元/天/人）（低偿）；如果有社会组织愿意赞助此部分费用，老年人就不用交费（无偿）；低保、80岁以上高龄、独居、空巢老人免费（无偿）。

参考文献：

〔1〕徐旭忠，傅夏莉.重庆大规模建设公租房凸显多重效应〔EB/OL〕.新华网，2012-08-30.

〔2〕杨华凯.公共租赁住房租后管理制度的创新〔J〕.上海房地，2012（4）

〔3〕闫 建.创新公租房社区养老模式研究〔J〕.重庆行政（公共论坛），2012 （5）.

〔4〕吴红缨.重庆公租房新型社区管理试验〔J〕.山东经济战略研究，2011（4）.

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[关键词]管控模式 效应 规划 战略

一、管理方式

母公司以房地产为主业务单一,子公司涵盖建筑安装、物业服务、装饰广告、酒店、幼儿园、康体健身中心和农场等行业,服务对象从相对单一,技术和目标市场相对稳定,到目前涉及多个领域和相关行业。

(一)子公司一切决策权均由子公司制定,报母公司审核,审核通过后由子公司负责执行;

(二)子公司董事、经理人员由母公司现有人员选拔、派遣、任命;

(三)子公司采取母公司的会计体系;分公司采取总公司的会计体系。

二、管理模式的基本分类

随着“某时代花园”高端社区和五星级“某国际酒店”等项目的相继启动,不仅产品、服务变得日益复杂,产品、服务的标准化程度也相应提高,而且因客源市场分布广泛带来的经营环境不确定性风险增多,故宜采用集权与分权相结合的管理方式。

(一)集权管理

1、子公司关键的决策和经营活动高度集中于母公司,母公司对重大的投资、融资决策进行会签制,母公司对子进行战略控制;非关键重大的决策则下放给子公司,子公司拥有日常经营自。

2、子公司的高层人事由总公司统一安排。

3、子公司的项目投资、资金筹集、分红方案以及自由资本金的筹集等都集中于母公司。

4、子公司财务主管由母公司统一委派,接受母公司的财务监督,并在集团公司内部对资金调剂余缺、统筹使用,以减低整体财务成本费用。

5、母公司按考核标准对子公司的经营业绩进行考核评价。

6、公司成员信息、技术、知识是共享的。

(二)分权管理

对子公司非核心业务或业务活动,可采取:放松监管,减少投资,资产剥离,在市场中优胜劣汰自生自灭;对那些能耗高、收益低的项目,以市场外购等方式来实现。

三、具体管理内容

(一)战略发展

以资本运作为龙头,以传统产业为主线,以创新力和团队合作为两翼,深入分析核心业务目标市场,改善核心业务运营管理,挖掘现有财务业绩的提升力,采取集中的市场渗透策略,开拓相关业务,树立品牌和声誉的新形象。

(二)人事管理

当企业越办越大时,企业发展的动力也必须越来越大,这时,企业发展的主要动力和内部管理的首要责任就演变成了“培养分担管理责任的新创业者”。控股子公司董事长、总经理统一由母公司任命,绩效考核和管理每一年为一届,每半年述职一次,根据业绩实行动态聘任制。其它人员则由子公司负责任命。绩效考核和管理每半年考核一次,开展竞聘上岗制,根据工作业绩,实行末位淘汰制。劳动工资总额由母公司总量控制管理。

(三)财务管理

母公司负责制定财务管理体系,包括母公司对子公司所拥有的财务权限、财务制度、预算管理控制的基本原则和编制内容以及考评办法;并适时监督子公司的财务活动,提出财务改进意见,以达到提高企业的举债能力和资信等级之目的,使企业能抓住机会,迅速行动,创造价值。

(四)投资管理

对子公司的对外投资实行集中管理,子公司只有对外投资的建议权,没有对外投资的决策权。

四、母公司与子公司的管理控制模式

(一)管控模式的组成部分

主要由核心层企业和紧密层企业两部分组成(见图l一1)。

图中B1一B4为母公司持股(50一100)%股权。业务不仅具有上下游关系,且价值链(横向、纵向)一体化倾向明显。母公司核心企业由两部分组成,大写B和小写b构成。

C1一C4为母公司持股50%以上且业务具有相关多元或无关多元特征的紧密层企业。

其中:A为某房地产开发有限公司(母公司附加其上)是管理中心和投资利润中心。

B1一B4对外为独立法人企业,对内为A的二级核算单位或虚拟法人,它主要从事生产经营活动,是A的经营中心或利润中心。

b1一b4是生产、服务中心,是属于B的成本中心或费用中心。

具体:

B1为某房地产开发有限公司;

b1为若干个开发项目――如:商品住宅开发部;

B2为某建筑工程有限公司(子公司);

b2为若干个建筑项目部;

B3为某物业服务有限公司(子公司);

b3为n个住宅小区物业服务部;

B4为某广告装璜有限公司(子公司);

b4为经理负责制下的施工班组。

C1 C2 C3 C4 C5 C6…为已成立的或将要成立的紧密层子公司。

(二)管控层级的组成部分

集团公司内部采取:董事长――运营委员会――子公司――项目部四级模式

1、公司以董事长为最高领导者;

2、运营委员会负责公司的重大经营活动。包括战略规划、人事任免、投资决策、市场定位、产品、服务、资源与能力组合,子公司经营计划审批等。成员主要由公司总裁、总经理、副经理总、财务总监、税务总监、技术总监、子公司董事长、子公司总经理以及外聘专业顾问组成;

3、规模较大的子公司拥有职能部门和业务部门;规模较小的子公司只设业务和职能人员;

4、子公司是母公司的生产经营性单位,在市场中优胜劣汰、自生自灭;

5、集团公司职能部门主要职责:

策划规划部:市场调研、整体策划、项目规划、项目开发研究、整体系统设计、系统维护等;

计划财务部:项目资金的筹集、融资、投资项目的清算、税务申报、外部报表报送;

行政人事部:文秘、后勤、人力资源档案、法律事务、公关接待、党、团、工等;

内审监察部:内控方案的设计、制定、稽核办法的实施、采购流程、预算方案、统计等;

消防安保部:负责消防安保制度的制定、执行;

客服中心:品牌维护、客户资源管理、电子商务等。

6、对子公司更多地培育并开发那些能够带来增殖效应和利润的业务活动,以保持企业持续的竞争优势。也就是企业更集中于它们擅长的核心业务领域,以提高对企业特有知识或资源的积累。

(三)完善与管控模式相配套的管理内容

1、规范运营委员会的决策行为。根据企业现实情况设计沟通机制,减少内部交流成本,形成不同层次的信息传递制度、业务汇报制度、权限约束审批制度,使子公司经营运作在“阳光下”充分发挥。

2、完善独立责任和有限责任原则,母公司是独立的法人实体,在法律地位上独立承担责任。子公司对外同样独立承担债务和责任,子公司破产时对外的债务等都由子公司独立承担,破产时不涉及母公司。母公司对子公司的责任以出资额为限,承担有限责任。

3、针对子公司管理者的职责、权限、权利、义务等相关内容进行规范化管理,同时梳理相应的管理程序和业务流程,把纵、横向管理流、财务流、信息流等进行程序化设计。

4、公司本着“精简高效、柔性生产、敏捷服务、快速反应”的管理思路进行偏平化组织设计,对具体部门岗位要求,达到因事设人、一人多职、一职多能。

5、完善“四定”(定编、定岗、定责、定酬)工作。

五、母子公司的管控模式

母子公司管控模式既是一个理论问题,又是一个操作性很强的实践问题,所涉内容很多。母子公司通过多年对这种管控模式的探索,使各子公司从不同角度进行对比,从而对整体构架进行调整。避免新成立的子公司出现致命的缺陷,使用统筹学的方法对企业管控模式进行研究,并不断反馈总结,确保企业整体平衡发展。以上所涉及的有关问题仍有待于通过实践进一步深入探讨验证。■

参考文献:

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第一条为了加强停车场规划建设，规范车辆停放的管理，保障城市交通协调发展，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国道路交通安全法》、《宁夏回族自治区道路交通安全管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内机动车停车场的规划建设和机动车辆停放管理适用本条例。

第三条银川市人民政府（以下简称市政府）应当根据本市车辆增长和停车场发展的情况，加强对公共停车场建设的投入。

鼓励个人、法人或者其他经济组织投资建设、开办停车场。

第四条市公安交通管理部门按照本条例的规定负责车辆停放和停车场的管理工作。

永宁县、*县、灵武市公安交通管理部门负责本行政区域内的车辆停放和停车场的管理工作，并接受市公安交通管理部门的指导和监督。

市规划、建设、工商、价格、城市管理等行政管理部门在各自的职责范围内，做好停车场的有关管理工作。

第五条停车场的建设实行统一规划、统一管理和“谁投资、谁受益”的原则。

第二章停车场的规划与建设

第六条市公安交通管理部门应当会同市规划等有关部门根据银川市城市总体规划的要求，编制停车场的规划，并按规定程序审批后组织实施。

第七条市规划部门组织编制新建区域、居住区及旧城改造规划时，应当按城市规划标准规划停车场。

第八条市政府应当根据机动车停放需求状况，在停车状况紧张的区域和公共交通与自用车辆换乘的地段规划建设公共停车场。

第九条市规划部门应当根据城市发展和城市规划，组织编制建筑物配建停车泊位标准，并应当征求市建设、公安交通管理等相关部门的意见，报市政府批准后实施。

第十条新建、改建或者扩建公共建筑物应当按标准配建停车场。

公共建筑物配建的停车场应当与主体建筑同时设计、同时施工、同时交付使用。

新建、改建或者扩建公共建筑物，因城市规划的原因，配建、增建停车场达不到规定标准的，应当就近补建或者补足停车泊位。

建筑物改变功能的，已配建的停车场不得挪作他用；已配建停车场达不到改变功能后的配建停车泊位标准的，应当按改变功能后的标准配建停车场或者停车泊位。

第十一条新建、改建、扩建的住宅区应当按照国家规定标准配建、增建停车场；停车泊位不足的，应当及时改建或者扩建。

有条件划定停车泊位的旧住宅区，没有停车场或者停车泊位不足时，经征得与拟划定停车泊位相邻业主同意，并经业主大会通过，可以在公安交通管理部门的指导下，划定停车泊位。未经同意，不得在旧住宅区内划定停车泊位。

停车场或者停车泊位不得占用绿化用地和消防通道，不得妨碍居民正常生活，不得阻碍交通。

第十二条有下列情况之一的，应当配建专用停车场：

（一）机关、企事业单位的办公场所、体育场（馆）、影（剧）院、展览馆、图书馆、医院、旅游景点、车站、航空港等公共建筑或者场所；

（二）建筑面积在三千平方米以上的商场、酒店、仓库、餐饮娱乐等经营性场所。

本条前款规定的公共建筑、经营性场所，在本条例实施前未配建停车场或者配建停车场达不到标准的，应当根据实际情况补建停车场或补足停车泊位。

第十三条停车场的设计方案应当征求公安交通管理部门的意见，并经规划部门审核后，建设部门方可办理施工手续。未经规划部门同意和未征求公安交通管理部门意见的，建设单位和施工单位不得擅自变更停车场的设计方案。

第十四条土地管理部门可以将政府储备的土地，用于设立临时经营性停车场；设立临时经营性停车场的，应当采用公开招标的方式进行。

单位和个人可利用自有空闲土地，按规定申办临时经营性停车场，但学校、幼儿园除外。

第三章停车场的管理

第十五条市公安交通管理部门应当根据各类停车场需要具备的设施条件和运营管理制度制定具体规范。

第十六条开办经营性停车场的，应当有符合规定要求的停车场设施和经营管理设施及配备与停车场管理业务相适应的专业管理人员，并向市公安交通管理部门备案。

第十七条任何单位和个人不得擅自改变已建成的停车场的功能或者将停车泊位挪作他用。

第十八条停车场管理者应当保持停车场照明、排水、通风、消防、防盗等设施的正常运转和环境整洁，并制定相关管理制度。

第十九条停车场可以由停车场产权人自行管理，也可以出租等方式委托管理。委托管理的其维修责任由双方约定。

经营性停车场的管理人员应当参加公安交通管理部门的业务培训，上岗时佩戴市公安交通管理部门制作的统一标志。

第二十条停车场的管理者提供车辆停放有偿服务时，应当履行以下职责：

（一）在停车场出入口的显著位置明示停车场标志、服务项目、收费标准、停车场管理责任和管理制度；

（二）执行市公安交通管理部门制定的停车场管理规定；

（三）负责进出车辆的查验、登记；

（四）维护场内车辆停放和行驶秩序；

（五）按照核定或者约定的标准收费，使用税务统一发票；

（六）做好停车场防火、防盗等安全防范工作；

（七）协助疏导停车场出入口的交通。

第二十一条停放服务费收费标准由市价格部门根据国家有关规定确定。

机动车所有人已取得停车泊位所有权或者使用权的，其停车泊位的管理服务费由停车场管理者与停车泊位的所有人或者使用人约定。

第二十二条经营性停车场的管理者对进入停车场停放的车辆应当发放停放凭证，并在车辆离开停车场时查验收回停放凭证；对无停放凭证或者与交验停放凭证不符的车辆，应当限制其离开停车场或者按照停车场管理规定办理有关手续后放行。

第二十三条机动车驾驶人驾车进入停车场应当遵守停车场的管理规定，按划定的停车泊位或者准许停放的地点依次停放。进入经营性停车场的，应当领取停放凭证，并按规定交纳停放服务费。机动车驾驶人应当做好车辆防盗的必要安全措施，妥善保管停放凭证。

第二十四条机关、企事业单位办公场所的停车场应当允许在工作时间前来办理事务的车辆免费停放。

第二十五条大型客货车不得进入住宅区停放。但为清运垃圾、为住宅区内的住户或者商户提供运输服务的车辆需要临时出入的除外。

进入住宅区的机动车不得在发动机运转情况下停放。

第二十六条车辆有下列情形之一的，应当停放在公安部门指定的地点。

（一）装载各类有毒化学制品和有毒工业原料的；

（二）装载石油、天然气等易燃、易爆危险品的；

（三）装载其它对人体有害、严重污染环境的危险品的。

第四章道路临时停放

第二十七条市公安交通管理部门应当根据城市总体规划和城市道路交通专业规划，编制道路临时停放方案。道路临时停放方案的编制应当遵循下列原则：

（一）不影响道路交通安全畅通；

（二）该区域缺少机动车停放场所；

（三）方便市民停车。

第二十八条公安交通管理部门应当根据道路临时停放方案，设置机动车道路临时停车泊位。

公安交通管理部门应当对临时停车泊位每年至少评估一次，并根据道路交通状况、周边停车场增设情况，减少已有的道路临时停车泊位或者提出增加道路临时停车泊位的建议。

道路临时停放路段在交通繁忙时应当禁止停放车辆。车辆在道路临时停车泊位停放不得超过规定时限。

道路临时停车泊位不得收费。

第二十九条下列区域，不得设置临时停车泊位：

（一）占用消防通道、盲道；

（二）已建成能够提供充足停车泊位的停车场服务半径三百米以内；

（三）道路交叉口和学校、幼儿园出入口、公共交通站点附近五十米范围内；

（四）市区主、次干道、交通流量大的市区微循环道路；

（五）其他不宜设置的路段。

第三十条需设置临时停车泊位的，由公安交通管理部门施划。交通情况发生变化时，公安交通管理部门可以撤除临时停车泊位。

任何单位和个人不得擅自设置或撤除临时停车泊位，或者设置障碍影响临时停车泊位的使用。

第三十一条公安交通管理部门应当在临时停车泊位使用、变更前，将设置地点、停车种类、允许停放的时限及其他规定事项进行公告，并在该路段设置明显标志。

公安交通管理部门根据大型活动或者其他特殊情况的需要对临时停车泊位进行临时调整的，应当将调整情况以显著标志予以告知。

对于严重影响机动车正常行驶的临时停车泊位，公安交通管理部门应当及时撤销。

第五章法律责任

第三十二条停放的车辆阻碍交通或者妨碍执行其他紧急任务的，市公安交通管理部门可以将车辆移至指定地点，并以适当方式告知机动车驾驶人。

第三十三条经营性停车场的管理者因不履行本条例规定的职责或者因不符合停车场管理规范而造成停车场内的车辆受到损毁或者丢失的，应当依法承担相应的赔偿责任。

因车辆驾驶人的过错造成停车场设施或者其他车辆损毁的，应当依法承担相应的赔偿责任。

第三十四条违反本条例有关停车场规划、建设、收费规定的，由市规划、建设行政管理部门或者市价格行政管理部门按有关法律、法规的规定予以处罚。

第三十五条违反本条例规定，未配建停车场或者配建停车场达不到标准的，由市规划部门依法处罚，责令其补建。

第三十六条违反本条例规定，擅自改变停车场功能或者擅自将停车泊位挪作他用的，由公安交通管理部门从停用或者改变之日起按每日每平方米5元处以罚款，并责令限期恢复。

擅自设置或撤除道路临时停车泊位的，或者设置障碍影响临时停车泊位使用的，处以500元罚款。

第三十七条违反本条例规定，有下列情形之一的，由公安交通管理部门责令改正，并视其情节轻重，对停车场管理者或者相关责任人处1000元以上5000元以下罚款：

（一）未按规定配置停车场设施或者已配置设施不完善的；

（二）明知车辆装载危险品而允许其进入停车场或者未及时向公安交通管理部门报告的；

（三）未按规定划定停车泊位的。

第三十八条违反本条例规定，机动车驾驶人有下列情形之一的，公安交通管理部门可根据停车场管理者或者住宅区管理者的请求责令其立即驶离；拒不驶离或者机动车驾驶人不在现场的，有权将其车辆拖离停放地，应当及时告知当事人停放地点，并可处以100元以上200元以下的罚款：

（一）未在划定的停车泊位停放车辆或者在机动车发动机运转状态停放的；

（二）妨碍其他车辆、行人通行，阻碍停车场交通的。

篇6

2010年5月开业，2011年销售额突破10亿元，2012年销售额近15亿元，开业不足3年便实现盈利。2013年预计销售突破20亿元。

中粮集团旗下的朝阳大悦城凭什么取得这样的好成绩？除了及时的业态调整和不断创新的营销活动这些表面上看到的动作，朝阳大悦城真正的核心竞争力是高效的运营管理，是以大数据为基础来部署，所有的营销、招商、运营、活动推广都围绕着大数据的分析报告来进行的大战略。

数据营销

朝阳大悦城开业时，正处于零售环境大改变的时期。电商的冲击下，传统的做法已经无法再满足需求，加上所处的地区商业氛围明显不足，开业初期面临很大压力。

压力产生动力，要生存，就要研究并掌握市场的规律，不断创新走出新路。

成立之初，他们组建了一个数据团队。2012年一年中，朝阳大悦城在商场的不同位置安装了近200个客流监控设备，并通过Wi-Fi站点的登录情况获知客户的到店频率，通过与会员卡关联的优惠券得知受消费者欢迎的优惠产品。

“朝阳大悦城的数据来源有3个：一个是POS机系统，任何一笔收入都进入该系统；还有一个是CRM系统，该系统与人关联，便于对客户进行研究。另外一个来源是消费者调研，通过海量的调研问卷及定期的小组座谈，深度访谈，朝阳大悦城对客群的特质掌握的愈发清晰。”朝阳大悦城信息部副总监李英伟说。

通过对车流数据的采集分析，他们发现具备较高消费能力的驾车客户是其的主要销售贡献者，而通过数据测算每部车带来的消费，客单超过700元。

商场销售额的变化与车流变化幅度有将近 92% 的相关度。为此，大悦城对停车场进行了改造，如增加车辆进出坡道，升级车牌自动识别系统，调整车位导识体系等，力争吸引驾车客户。此外，他们还调整了停车场附近商户布局，极大提高了优质驾车客群的到店频率。

经过客流统计系统的追踪分析，配上有针对性的解决方案可以有效改善消费者动线，拉动销售是数据营销的又一成果。

朝阳大悦城4层的新区开业之后客人总是不愿意往里走，因为消费者熟悉之前的动线，所以很少有人过去，该区域的销售表现一直不尽如人意。为此，招商部门在4层的新老交接区的空区开发了休闲水吧，打造成欧洲风情街，并提供iPAD无线极速上网休息区。通过精心设计，街区亮相后新区销售有了明显的改观。（一个wifi就可以把无人区改造成热闹区）

节日促销是许多购物中心都在做的，但真正把活动做好，直击人心，不只是优秀的创意那么简单。今年三八妇女节期间，他们又推出了“你休假、我发薪”活动，创下销售及客流新高，当天客流增长69%，销售额同步增长78%。而整个活动的推广支出仅有3000元。

今年9月19日其店庆日，在策划之初，团队内部也曾产生过分歧，到底应不应该在商业的淡季做这样大规模的SP（促销）活动？

信息部调取了3年来的小长假的数据记录进行分析，根据销售曲线变化，最终决定把销售冲高的日子放在了今年的中秋节，并最终核算定下了1500万的销售任务。

同时，分析出完成任务的两个关键点：一是在商户大力促销及活动充分宣传的基础上，预期客流与提袋率增长相对容易实现，但客单价的大幅增长较为困难；

二是根据历史经验，单日销售冲高最大的动力来自于零售业态，而零售的集中释放于下午和晚上，上午时段的增长成为增量的关键时段。

在大量数据研究的基础上，信息部认为会员是解决这两大难题的重要手段，必须想办法在上午把最优质的会员吸引到店、刺激他们充分购物。

信息部根据超过 100万条会员刷卡数据的购物篮清单，将喜好不同品类不同品牌的会员进行分类，根据偏好精准通知品牌促销信息。同时设置会员到店礼、高额买赠等活动，刺激会员尽早到店，释放大单。

信息部还根据会员的消费记录，抓取出了在零售方面最有爆发力的TOP100 会员，并对其进行电话邀约，针对这些高端VIP设置了当日满万赠全年免费停车。

通过以上措施，活动当天会员销售集中爆发，比历史前高增长142%，据统计，当日销售总额、会员销售、坪效纷纷刷新历史新高，同比之前最高纪录增幅达46.9%、142.2%和45.3%，其中12点前实现会员销售占全场销售额的73%，成功拉动了早场销售；会员人均消费近2000元，有力地拉动了全场的客单价；为全天销售大幅超过既定目标奠定了坚实基础。

刚才提到的，到店客人有超过50%是驾车客群，相应的应对策略是做足电台广播，同时在地下车库坡道灯箱、电梯间等候屏、电梯门、电梯轿厢广告等位置做好对此部分客人的信息推送。

前期的数据测算、推广的周密策划加上与运营租户的沟通，最后销售额达到了1715万元。

精准管理

一个购物中心能否发展下去，一方面是看有无客源，一方面则在于有无足够的商户。

有效的商户评价是商户管理的基础，他们就在租金销售矩阵的基础上加入了抽成、租售比与增长情况建立了一组分析模型，能够全面评价商户的租金贡献性，销售成长性，单店盈亏收益性，诚信合规性，从而将商户进行分类，并且定期得出不同名单，帮助招商运营推广部门找到重点对象。

比如销售好、租金高的属于明星类租户，在明星类租户中又重点区分是否能抽成，能抽成的商户进入白名单，是推广亮点商户；在抽成临界点故意徘徊的商户纳入黑名单，交给运营重点稽核；

比如销售差租金高的商户属于现金牛象限，此类商户重点看是否亏损，亏损的商户也纳入白名单，是推广扶持商户，在推广扶持几个周期后，还要看成长情况，如果成长仍然不理想，则进入灰名单给到招商部门，重点观察是否进行汰换。

通过“多维度的大数据分析方法”，他们对每一个商户在各个维度中的表现都进行了精准赋值。这样他们可以清楚的知道每一个商户销售变化的根本原因，哪一个维度是这个商户的短板，针对商户短板开展精准高效的市场行销活动，不但有效提升了商户的经营水平，也使朝阳大悦城保持了年均总销售增长近40%的商业奇迹。

所以，信息部是推广部的眼睛，清晰的洞察市场及消费者，有了这些一手的数据，推广部才不会闭门造车，就清楚在什么样的时间节点推动哪些商户，做什么形式的活动，是用传统媒介还是新媒介，应该投入多大的资金，在感性创意的同时，更需要把推广理性化、科学化，使得推广更有价值。

除此之外，大悦城还通过采集微博活跃度、微信热度、网站浏览情况，以及周边二手房指数、项目地铁沿线媒体投放价格等大量非结构性辅助数据，与销售变化进行结构化分析，提前预测区域内客群结构的变化，分析客群的潜在需求，有针对性的进行自我营销，在消费客群心目中树立品牌，赢得口碑。

发现新的增长点

大数据的运用，还带来了新的业务增长点和发展空间。

以前，他们的POS机系统和CRM系统是孤立的，现在，运用新的软件已经突破性地把这两个系统的数据整合在了一起。这样会员们买了什么东西就可以一目了然。

同时数据团队开始推动品类管理，将零售、餐饮、娱乐等大的业态细分为30个品类，并将品类表现与细分客群结合起来进行研究，通过各具特色的数据分析模型，能够发现谁买什么，谁可能买什么，什么和什么的购买是相关联的，谁和谁是同质/异质的……而这些问题在绝大多数的购物中心里还很难得到确切回答。

现在，他们可以集中研究某一类人群，从而发现他们的需求。“在对会员进行分析时，我们得到了许多好玩的结论”李英伟说，“将业态细分到品类，将客群细分到子群体，然后将品类/品牌表现与细分客群相结合，能让我们发现更多的商业计划”。

比如，通过消费者座谈会，发现了这样的结论：家庭生命周期对于女性的购物习惯有着至关重要的影响，其中是否怀孕是重要的转折点，怀孕之前对服装与怀孕后明显不一样。孕妇以及哺乳期的女性会大幅减少时装的需求，对衣服要求松软舒适，并开始增加婴孕用品的需求。当孩子1.5岁之后，能脱离母亲怀抱时，儿童教育与儿童娱乐的需求开始大幅增加，而到孩子3岁上幼儿园后，母亲开始重新妆点自己的生活，服装的需求会快速的回升。

朝阳大悦城数据团队在分析会员价值时会应用一个叫做RFM的模型，这个模型将最近一次消费（Recency）、消费频率（Frequency）、消费金额（Monetary）3 个维度进行综合考量。通过考量，朝阳大悦城发现存在一部分RFM 得分非常高的女性会员，她们的购物篮非常宽，几乎对任何品类的购买都超过了其他会员群体。

在对她们进行深入访谈时发现，这部分女性主要集中在35～45岁之间，她们经常来朝阳大悦城，也很愿意消费，但普遍反映服装品类可买的东西不多，只好去新光天地买。

进一步研究发现，她们并不盲目追求奢侈品，但对单价在2000元以上的女大淑、设计师女装品类有着突出的需求。于是朝阳大悦城在2层集中打造了一个女大淑、设计师女装组团，这个品类成长情况良好，像爱特爱等品牌日均坪效（每平米每天产生的销售额）能达到200元左右。

8月8日，朝阳大悦城宣布将微信微生活卡与实体会员卡打通，成为了京城首家实现这一功能的购物中心。

篇7

一、城区环境卫生基本情况

目前，我县县城建成区面积近7.5平方公里，其中：旧城区4.5平方公里，新城中吉片区3平方公里，辖14个社区居委会，总人口约15万人，垃圾日产量约180吨。现有日处理能力250吨的生活垃圾处理场1座，垃圾中转站6个，临时垃圾池44个，公厕19座，果皮箱300个，环卫专用车20台。全城道路面积49万平方米，环卫从业人员314人，其中环卫处25人，垃圾处理场25人，临时工264人。

二、城区环境卫生管理工作中存在的问题

一是环境卫生基础设施严重不足。近几年来，虽然政府加大了环卫设施建设的投入，但由于历史欠账太多，导致环卫基础设施不能适应城市日益发展的需要。目前，城区只有19座公厕，新城中吉片区2.5平方公里按标准至少应设置公厕6座，垃圾中转站4—7个，而现在只有6座公厕，无垃圾中转站。在中吉片区的建设中，住宅楼院、住宅小区、商业区等未将公厕、垃圾中转池等环卫设施与主体工程同步进行设计、施工、验收、使用，客观上造成市民如厕难，无处倾倒垃圾，给环境卫生管理工作带来了很大困难。

二是部分市民在环境卫生方面的公德意识差。由于多年形成的陋习，加之新城正处于大建设时期，大量农民涌入县城打工、经商、居住，市民的环卫意识仍然较差，随地吐痰、乱扔乱倒垃圾，在车站、街头随意散发宣传资料，宠物在公共场所随地便溺等不爱护公共环境卫生现象较为突出。

三是社区环境卫生管理较薄弱。长期以来，城市管理工作一直采用行政手段来达到工作目标，但由于城市是一个人口密集，构成复杂的有机整体，随着人口流动性增大，就需要社区加强管理，而目前的状况是社区环境卫生管理机制尚未形成，环境卫生工作无人管，导致背街小巷“脏、乱、差”现象较为突出，特别是沿河两岸倾倒垃圾严重，每逢重大活动，环卫部门要投入大量人力、财力进行清理。

四是环境卫生管理和执法沟通协调不够。环境卫生工作实行管理和执法分离后，管理单位期望通过加强环卫执法来保障环境卫生工作，但执法部门则期望管理部门加强管理来减轻执法工作量，加之执法部门集中行使的行政处罚内容较多，人员相对紧张，环境卫生执法力度不够，以至于出现互相埋怨的现象。

五是新城正处于大建设时期，建筑渣土装运车增多，客观造成环境卫生管理工作难度增大。

三、加强城区环境卫生管理的对策建议

（一）强化宣传教育，进一步提高市民环境卫生意识

“人民城市人民管，管好城市为人民”，人民是城市的主人，应当使广大市民成为自我约束、自我管理、自我监督的城市管理主体。巩固环境卫生管理成果，提高环境卫生质量，关键在于市民素质的提高，因此要将环境卫生宣传教育活动深入持久地开展下去。一是要加强新闻舆论引导，利用广播电视、开辟专题宣传栏目、加强街头宣传等多种形式进行宣传，形成大范围、高频率舆论宣传声势；二是积极开展创建“红领巾义务监督岗”、“老年志愿者监督岗”、“社区文明监督员”等活动；三是坚持创建行动与宣传教育紧密联系，继续开展城区“万人保洁”活动；四是从学生抓起，在幼儿园、小学、中学开设“做文明市民”的一系列教育活动。

（二）完善环卫设施，夯实环境卫生管理基础

1、加大公共环卫设施建设力度。实行公共环境设施（公厕、垃圾中转站等）与房屋建筑工程同步规划建设，一方面有利于与市民生活设施的同步配套，缓解环卫设施的不足，另一方面可以避免在建成房屋后再规划建设环卫设施时，选址附近的居民反对。针对旧城和中吉片区垃圾中转站、公厕不足的问题，应在旧城环城路一带已搬迁拆除的地方适当增设闭封式的垃圾池，在中吉片区根据规划要求利用空地增设垃圾中转站、公厕，在选址时既要考虑服务半径能满足需要，又要尽量把影响群众的因素降低到最低。在新城安康、平桥新区建设时，要按设置环卫设施的规范要求，及早规划好环卫设施，要对环卫设施的建设留足发展空间。

2、严格住宅小区、商业区等开发项目业主自建环卫设施的审核工作。建设单位必须按照国家规定的标准建设封闭式垃圾池、公厕、果皮箱等环卫设施，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用。环卫设施未与主体工程同时设计、同时施工，不予验收，不能交付使用。为此，环卫管理部门应参与建设项目的审批管理过程，以便加强环卫设施的监管。

（三）进一步明确职能职责，建立环境卫生区域管理责任制

随着居住的社区化，暂住、流动人口和无单位归属人口的成倍增长，以及过去依靠单位来管理环卫体制的衰落，现有的管理办法使环境卫生管理工作出现了“横管不到边，纵管不到底”的新情况，在这种情况下，建立和完善社区环境卫生管理体系十分必要。建设社区环境卫生管理体系有利于组织动员辖区内各单位、各团体、广大人民群众共同参与，搞好自己所在社区的环境卫生。社区建设主要以社区居委会为基础，充分发挥社区居委会和广大市民共同参与的热情，使环境卫生的长效管理落到实处。

社区环境卫生管理体系必须根据《*市城市环境卫生管理条例》的规定，严格遵循属地管理原则，划清管辖区域，明确责任。汉丰镇人民政府组织社区居委会划定辖区背街小巷、社区内各部门、各单位的卫生责任区，各部门、单位与汉丰镇政府签订责任书，加强监督考核，充分发挥全社会的作用，提高背街小巷、社区的环境卫生清扫保洁工作水平；环境卫生管理部门负责主要道路的清扫保洁工作，改革作业方法，切实控制道路扬尘，提高保洁质量，严格按照行业规范上岗作业，早晨6:30前完成清扫，根据季节变化，调节洒水次数，主要道路每月至少保证一次冲洗。

（四）加强城市环境卫生管理执法

根据《*市城市环境卫生管理条例》的规定，强化执法工作，在加大宣传的基础上，对违章行为予以重处。市政监察大队要成立环卫执法中队，专门负责环境卫生管理的执法，使之制度化、规范化。

（五）深化体制改革，逐步推行市场化运着模式

必要性。城市环境卫生工作，无论是清扫保洁、垃圾清运，还是垃圾处置，政府部门都要投入大量的资金。20*年12月27日，建设部《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》指出，“通过招标发包方式选择市政设施、园林绿化、环境卫生等非经营性设施日常养护作业单位或承包单位”，20*年7月22日，县政府全体工作会再次提出“利用政府掌握的特许经营授权职能，对城市公共设施的特许经营权、依附于公共设施之上的冠名权、广告设置权等进行公开拍卖转让，将一些由政府直接从事的清扫保洁、垃圾收集、街道绿化、市政设施维护等市政事业委托给企业经营”，明确要求将环卫作业逐步推向社会，施行市场化、产业化。针对我县环境卫生管理与作业实际情况，为整合资源，适应城市化进程的发展，理顺环卫管理体制，提高工作效率和质量，降低环境卫生管理成本，节约城市维护资金，结合前期开展的环卫作业市场化调研工作，按照“政事分开、事企分开、管养分离”的原则，组建环境卫生作业公司，将环卫作业企业化、社会化、市场化，势在必行。

操作方案。按照“政事分开、事企分开、管养分离、政府主导、企业经营、市场运作”的原则，妥善处理好改革、发展、稳定的关系，积极稳妥地推进环卫作业社会化、市场化进程。城市的环境卫生作业主要包括街道、人行道的清扫保洁，生活垃圾的收集、中转、运输及垃圾的处置。其中，街道、人行道的清扫保洁是环卫作业的源头；生活垃圾的收集、中转、运输是环卫作业的中间环节；垃圾的无害化处置是环卫作业的最后结果。街道、人行道的清扫保洁量大面宽、质量要求高，其费用由城市维护费供给，不存在有偿服务，是纯粹的公益事业。生活垃圾的无害化处置目前已是企业化运作，独立性强，其费用最终来源于垃圾处置费，不足部分由政府财政补贴，故暂不纳入此次改革。故现阶段只对街道的清扫、保洁及水域生活垃圾的收集、中转、运输作业实施企业化运作，即率先将街道的清扫、保洁及垃圾的收集、中转、运输作业从环境卫生管理处的环卫作业中分离出来，组建“开县水域生活垃圾清运有限责任公司”，独立作业。实施“管养”分离。通过运行，再逐步将其推向市场，通过公开竞标、发包方式给予有经营能力的作业队伍，真正实现环卫作业提高质量、适应发展、降低成本的目标。从而真正使具体的环卫作业实现“市场化运作，公司化管理，社会化服务”。

一是按照*市人民政府令第164号《*市人民政府关于对主城区易撒漏物质实行密闭运输的通告》要求，结合开县实际，将开县环境卫生管理处现有清运车辆进行密闭改装，再与开县城市固体废弃物综合处理厂现有垃圾清运车和待购置的垃圾清运车及办公设施评估作价入股，共同出资组建股份制国有独资企业—开县水域生活垃圾清运有限责任公司。公司实行独立核算，自主经营，自负盈亏。因此，组建公司的第一步就能整合资源，充分利用、发挥设备功能，提高清运工作质量。

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随着经济社会的不断发展，人民群众对城市环境卫生质量要求越来越高。近几年在县委、县政府的领导和广大市民的积极配合下，经过有关部门和广大环卫工作者的艰苦努力，查字典网城区环境卫生面貌有了较大改观，但由于诸多主客观因素的限制，某些方面还有待进一步改进和完善。一、城区环境卫生基本情况

目前，我县县城建成区面积近7.5平方公里，其中：旧城区4.5平方公里，新城中吉片区3平方公里，辖14个社区居委会，总人口约15万人，垃圾日产量约180吨。现有日处理能力250吨的生活垃圾处理场1座，垃圾中转站6个，临时垃圾池44个，公厕19座，果皮箱300个，环卫专用车20台。全城道路面积49万平方米，环卫从业人员314人，其中环卫处25人，垃圾处理场25人，临时工264人。

二、城区环境卫生管理工作中存在的问题

一是环境卫生基础设施严重不足。近几年来，虽然政府加大了环卫设施建设的投入，但由于历史欠账太多，导致环卫基础设施不能适应城市日益发展的需要。目前，城区只有19座公厕，新城中吉片区2.5平方公里按标准至少应设置公厕6座，垃圾中转站4—7个，而现在只有6座公厕，无垃圾中转站。在中吉片区的建设中，住宅楼院、住宅小区、商业区等未将公厕、垃圾中转池等环卫设施与主体工程同步进行设计、施工、验收、使用，客观上造成市民如厕难，无处倾倒垃圾，给环境卫生管理工作带来了很大困难。

二是部分市民在环境卫生方面的公德意识差。由于多年形成的陋习，加之新城正处于大建设时期，大量农民涌入县城打工、经商、居住，市民的环卫意识仍然较差，随地吐痰、乱扔乱倒垃圾，在车站、街头随意散发宣传资料，宠物在公共场所随地便溺等不爱护公共环境卫生现象较为突出。

三是社区环境卫生管理较薄弱。长期以来，城市管理工作一直采用行政手段来达到工作目标，但由于城市是一个人口密集，构成复杂的有机整体，随着人口流动性增大，就需要社区加强管理，而目前的状况是社区环境卫生管理机制尚未形成，环境卫生工作无人管，导致背街小巷“脏、乱、差”现象较为突出，特别是沿河两岸倾倒垃圾严重，每逢重大活动，环卫部门要投入大量人力、财力进行清理。

四是环境卫生管理和执法沟通协调不够。环境卫生工作实行管理和执法分离后，管理单位期望通过加强环卫执法来保障环境卫生工作，但执法部门则期望管理部门加强管理来减轻执法工作量，加之执法部门集中行使的行政处罚内容较多，人员相对紧张，环境卫生执法力度不够，以至于出现互相埋怨的现象。

五是新城正处于大建设时期，建筑渣土装运车增多，客观造成环境卫生管理工作难度增大。

三、加强城区环境卫生管理的对策建议

（一）强化宣传教育，进一步提高市民环境卫生意识

“人民城市人民管，管好城市为人民”，人民是城市的主人，应当使广大市民成为自我约束、自我管理、自我监督的城市管理主体。巩固环境卫生管理成果，提高环境卫生质量，关键在于市民素质的提高，因此要将环境卫生宣传教育活动深入持久地开展下去。一是要加强新闻舆论引导，利用广播电视、开辟专题宣传栏目、加强街头宣传等多种形式进行宣传，形成大范围、高频率舆论宣传声势；二是积极开展创建“红领巾义务监督岗”、“老年志愿者监督岗”、“社区文明监督员”等活动；三是坚持创建行动与宣传教育紧密联系，继续开展城区“万人保洁”活动；四是从学生抓起，在幼儿园、小学、中学开设“做文明市民”的一系列教育活动。

（二）完善环卫设施，夯实环境卫生管理基础

1、加大公共环卫设施建设力度。实行公共环境设施（公厕、垃圾中转站等）与房屋建筑工程同步规划建设，一方面有利于与市民生活设施的同步配套，缓解环卫设施的不足，另一方面可以避免在建成房屋后再规划建设环卫设施时，选址附近的居民反对。针对旧城和中吉片区垃圾中转站、公厕不足的问题，应在旧城环城路一带已搬迁拆除的地方适当增设闭封式的垃圾池，在中吉片区根据规划要求利用空地增设垃圾中转站、公厕，在选址时既要考虑服务半径能满足需要，又要尽量把影响群众的因素降低到最低。在新城安康、平桥新区建设时，要按设置环卫设施的规范要求，及早规划好环卫设施，要对环卫设施的建设留足发展空间。

2、严格住宅小区、商业区等开发项目业主自建环卫设施的审核工作。建设单位必须按照国家规定的标准建设封闭式垃圾池、公厕、果皮箱等环卫设施，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用。环卫设施未与主体工程同时设计、同时施工，不予验收，不能交付使用。为此，环卫管理部门应参与建设项目的审批管理过程，以便加强环卫设施的监管。

（三）进一步明确职能职责，建立环境卫生区域管理责任制

随着居住的社区化，暂住、流动人口和无单位归属人口的成倍增长，以及过去依靠单位来管理环卫体制的衰落，现有的管理办法使环境卫生管理工作出现了“横管不到边，纵 管不到底”的新情况，在这种情况下，建立和完善社区环境卫生管理体系十分必要。建设社区环境卫生管理体系有利于组织动员辖区内各单位、各团体、广大人民群众共同参与，搞好自己所在社区的环境卫生。社区建设主要以社区居委会为基础，充分发挥社区居委会和广大市民共同参与的热情，使环境卫生的长效管理落到实处。

社区环境卫生管理体系必须根据《重庆市城市环境卫生管理条例》的规定，严格遵循属地管理原则，划清管辖区域，明确责任。汉丰镇人民政府组织社区居委会划定辖区背街小巷、社区内各部门、各单位的卫生责任区，各部门、单位与汉丰镇政府签订责任书，加强监督考核，充分发挥全社会的作用，提高背街小巷、社区的环境卫生清扫保洁工作水平；环境卫生管理部门负责主要道路的清扫保洁工作，改革作业方法，切实控制道路扬尘，提高保洁质量，严格按照行业规范上岗作业，早晨6:30前完成清扫，根据季节变化，调节洒水次数，主要道路每月至少保证一次冲洗。

（四）加强城市环境卫生管理执法

根据《重庆市城市环境卫生管理条例》的规定，强化执法工作，在加大宣传的基础上，对违章行为予以重处。市政监察大队要成立环卫执法中队，专门负责环境卫生管理的执法，使之制度化、规范化。

（五）深化体制改革，逐步推行市场化运着模式

必要性。城市环境卫生工作，无论是清扫保洁、垃圾清运，还是垃圾处置，政府部门都要投入大量的资金。20xx年12月27日，建设部《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》指出，“通过招标发包方式选择市政设施、园林绿化、环境卫生等非经营性设施日常养护作业单位或承包单位”，20xx年7月22日，县政府全体工作会再次提出“利用政府掌握的特许经营授权职能，对城市公共设施的特许经营权、依附于公共设施之上的冠名权、广告设置权等进行公开拍卖转让，将一些由政府直接从事的清扫保洁、垃圾收集、街道绿化、市政设施维护等市政事业委托给企业经营”，明确要求将环卫作业逐步推向社会，施行市场化、产业化。针对我县环境卫生管理与作业实际情况，为整合资源，适应城市化进程的发展，理顺环卫管理体制，提高工作效率和质量，降低环境卫生管理成本，节约城市维护资金，结合前期开展的环卫作业市场化调研工作，按照“政事分开、事企分开、管养分离”的原则，组建环境卫生作业公司，将环卫作业企业化、社会化、市场化，势在必行。

操作方案。按照“政事分开、事企分开、管养分离、政府主导、企业经营、市场运作”的原则，妥善处理好改革、发展、稳定的关系，积极稳妥地推进环卫作业社会化、市场化进程。城市的环境卫生作业主要包括街道、人行道的清扫保洁，生活垃圾的收集、中转、运输及垃圾的处置。其中，街道、人行道的清扫保洁是环卫作业的源头；生活垃圾的收集、中转、运输是环卫作业的中间环节；垃圾的无害化处置是环卫作业的最后结果。街道、人行道的清扫保洁量大面宽、质量要求高，其费用由城市维护费供给，不存在有偿服务，是纯粹的公益事业。生活垃圾的无害化处置目前已是企业化运作，独立性强，其费用最终来源于垃圾处置费，不足部分由政府财政补贴，故暂不纳入此次改革。故现阶段只对街道的清扫、保洁及水域生活垃圾的收集、中转、运输作业实施企业化运作，即率先将街道的清扫、保洁及垃圾的收集、中转、运输作业从环境卫生管理处的环卫作业中分离出来，组建“开县水域生活垃圾清运有限责任公司”，独立作业。实施“管养”分离。通过运行，再逐步将其推向市场，通过公开竞标、发包方式给予有经营能力的作业队伍，真正实现环卫作业提高质量、适应发展、降低成本的目标。从而真正使具体的环卫作业实现“市场化运作，公司化管理，社会化服务”。

一是按照重庆市人民政府令第164号《重庆市人民政府关于对主城区易撒漏物质实行密闭运输的通告》要求，结合开县实际，将开县环境卫生管理处现有清运车辆进行密闭改装，再与开县城市固体废弃物综合处理厂现有垃圾清运车和待购置的垃圾清运车及办公设施评估作价入股，共同出资组建股份制国有独资企业—开县水域生活垃圾清运有限责任公司。公司实行独立核算，自主经营，自负盈亏。因此，组建公司的第一步就能整合资源，充分利用、发挥设备功能，提高清运工作质量。