厂房运营管理方案范文

导语：如何才能写好一篇厂房运营管理方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、学习培训

（一）各营业部指定专人负责组织本网点及下属网点学习培训。各网点人员：××营业部××、××北苑路××、××营业部××、××营业部××、××营业部××。

（二）每年1月由××北苑路营业部综合管理部经理制定学习培训计划，就学习的时间、内容、方式和人员细化安排，并做好记录存档。学习培训分季度培训、月度学习、周例会和临时性的培训四种模式，具体安排如下：

1、每年3月、6月、9月、12月由××北苑路营业部综合管理部经理负责组织本级及下属网点运营相关人员现场集中学习培训1次，时间不少于4学时，具体时间根据营业部工作进度安排。学习内容包括但不限于经纪业务各业务条线制度、合规风控制度、财务制度、信息系统、人事等相关制度及季度业务抽查情况。

2、每月第4周，由××北苑路营业部综合管理部经理负责通过网络的形式组织本级及下属网点运营相关人员集中学习1次，时间不少于1个课时；学习内容包括但不限于各类业务制度、通知等。

3、每周五由各网点专人负责组织本部现场学习，学习时间不少于1课时，学习内容包括但不限于运营业务通知、总部部门相关业务部函、机构管理部月报、业务制度等。

4、针对新増业务或其他切有需要的情形，可由综合管理部经理召开临时性的培训学习。

二、运营督查

1、××北苑路营业部综合管理部经理负责运营人员和合规人员每半年对本级及下属网点开展一次现场运营督导检查。在检查后的3个工作日内对检查网点出具反馈意见，并要求被检查网点在规定时间内制定整改计划、完成整改。

2、每年3月、6月、9月、12月第一周，由综合管理部经理对本级和下属网点柜面业务办理情况进行抽查，抽查结果在季度培训会议上通报，并在年终考核内进行运用。对业务办理质量有待提高的人员和网点增加检查频次和力度。

3、运营督导检查不限于以下内容：柜面工作流程执行（工作流

程参见附件三）、业务资料填写和存档、业务操作办理、系统权限使

用、人员考勤管理、财务制度实施、薪酬发放情况、人员信息公示、

信息系统维护、场所环境安全、监管部门和公司内部检查发现问题整

改落实情况等。

三、沟通协同

营业部已建立QQ“财通××工作群”和微信“财通·××”、“财通××柜员群”三个运营业务联系群，实现信息向上有效传达、向下过滤反馈。

1、综合管理部经理负责及时将监管部门或公司有关信息快速传达到对应联络群、保障运营人员能及时有效接收。

2、各网点运营人员在业务学习、业务测试、业务操作中遇到问题，先在营业部业务联络群反馈或者电话联系综合管理部经理，无法解决的，由综合管理部经理汇总成书面文档提交邮箱。

3、运营人员在业务办理过程中急需解决的问题可直接咨询业务主管部门。

四、传导审核

1、一级营业部根据监管部门或总部相关文件、通知等督促下属网点按规定及时办理业务及反馈信息。

2、一级营业部对报送监管部门或者总部的各种材料，进行初审、并按要求汇总整理、保证反馈材料的及时性和内容的准确性。

五、细化考评

1、总则：为提升营业部运营管理水平，适应公司运营管理的要求。提营业部整体协同服务能力，加强营业部运营管理员工日常管理，对运营管理员工实现公正、全面评价，特制定××营业部运营考核方案，本方案适用员工范围为：综合管理部经理、柜面专员、综合管理岗、财务管理岗、人事专员、兼职合规人员等后台类员工。（专职合规人员由合规部进行考核）

2、考核指标：运营考核指标主要包含：岗位胜任能力指标、个人能力指标、内外部协同能力指标、服务满意度指标及合规指标。

岗位胜任能力

个人能力

内外部协同能力

服务满意度指标

合规指标

30%

20%

20%

30%

扣分制

（1）岗位胜任能力指标（占比30%）：要求运营管理员工在日常办理业务、处理事务性事宜要做到规范性和完整性。营业部根据运营督查机制，进行运营管理规范性检查，对于不符合公司及营业部规范制度要求的情况，给予直接相关责任人每次扣3-10分。若被机构管理部通报评批或被相关部门下发警示函的，给予直接相关责任人每次扣5-20分。若备机构管理部等总部相关业务部门通报表扬的，给予直接相关业务人员每次加5-10分。

（2）个人能力指标（占比20%）：要求运营管理员工根据公司及营业部培训学习计划，保质保量完成培训，提升个人业务能力。培训测试结果85分以下员工，每次扣5分，参加公司及外部业务技能比赛成绩突出的员工，每次加10分。

（3）内外部协同能力指标（占比20%）：要求运营人员及时准确完成监管机构和公司要求相关资料报送工作。对未按时向公司报送资料的，对直接相关责人每次扣5分；未按时向监管部门报送资料的，每次对直接相关责任人扣20分，如造成未及时报送导致监管部门问责的，直接相关责任人当年员工考评评级直接为D。

（4）服务满意度指标（占比30%）：对运营管理人员服务客户和支持前台人员开展业务的满意度进行考核。柜面人员该指标考核为客户评价和前台人员对柜面人员服务满意度评价各占50%，其他运营管理人员该指标考核以前台人员对业务支持满意度按10分制进行评分，去除最高分和最低分后汇总得分；柜台设置客户满意度评分箱，每月统计评分，年终汇总得分。出现客户或前台员工投诉事件，营业部将对投诉事件开展调查，对调查结果责任予以认定。对于投诉事项成立的，给予被投诉人每次扣5-10分。

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构建了全产业链和全寿命周期的服务能力。广泛开展国际和国内合作，取得了阶段性成果。构建了本部、西南交大分院、上海西南交大研究有限公司（合资）、北京研究分院、欧洲办事处等研究分支机构，与西南交大共建了“综合交通智能化国家地方联合工程实验室”及“轨道交通车辆检测认证机构”，建立了院士工作站，正在筹建博士后工作站。以新筑股份为主，与北车长客合资成立了长客新筑公司获得了其有轨电车的技术转让；与西南交大及成都公交集团联合研发了国产的“四电”控制技术；与西南交大及北京城建院联合研发了“连续支撑无扣件轨道系统”；与西南交大合作系统研究了现代有轨电车的规划设计理论；与大连有轨电车公司、成都公交集团公司及法国威立雅公司广泛进行运营管理的技术交流。较系统地构建了从规划设计到现代有轨电车系统核心技术、运营维护的全产业链和全寿命周期的技术服务能力。

在产业化发展过程中，联合西南交大、中铁二院、成都市政院、北京城建院、上海城建院等公司为20余个城市开展现代有轨电车的规划，规划里程约2000公里。利用公司既有资源，广泛整合国内轨道交通“四电”系统分供方，可及时为线路提供“四电”控制的集成产品。培育中铁八局、中铁二十三局、华西集团等企业从事轨道系统配套，让他们具备月提供5公里“连续支撑无扣件轨道系统”的能力。积极建设新筑轨道交通产业园，已完成11万平米总装、调试、车体及转向架、表面涂装的厂房建设和1.2公里动调线建设，具备年生产现代有轨电车1500模块、维修300列的整车能力和主要部件生产能力。积极培育本地企业进行产业配套，广泛开展外地企业的配套引进，为发展产业做好了积极准备。

在投建营一体化解决方案上，积极进行实践，提升自身综合竞争能力。承担了成都市新津县现代有轨电车的投资建设，初步设计通过了专家评审，受到了国内专家的一致好评。与中铁二院联合投资贵州六盘水现代有轨电车项目，击败了中铁四院的联合体。与成都、内江、眉山、雅安等市进行投建营一体化的广泛研究与交流，积累了宝贵经验，提升了自身的综合竞争能力。

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关键词：城市公园系统、城市公园系统的生命子系统、城市公园系统的社会子系统

Abstract：Urban park system is the crucial component for improve the city environment as well as the urban ecosystem. Basis on the development of Sheffield’s urban park system and functions, the methodology for achieving the excellent urban park system has been sum up in this assay.

Key Words: urban park system、green layer 、social layer

中图分类号：G246 文献标识码：A文章编号：

1引言

城市公园的建设与城市公园系统的形成是解决现今城市无序扩张、城市过度开发、城市环境问题的最佳手段之一。谢菲尔德拥有超过90座的城市公园，高密度的城市公园于这座城市中形成了独具特色的城市公园系统，这不仅仅提升了城市总体环境质量，同时也起到了积极促进社会和谐发展的作用。

2谢菲德尔城市历史

谢菲尔德（Sheffield）位于北英格兰南约夏克郡，是英国第五大城市，市域总面积为368平方公里。它曾是工业革命时期的中心，是世界上著名的钢铁之城——Steel City，镀银、不锈钢、坩埚等工业技术均诞生于此。工业的辉煌始终无法与优美的城市环境共存，废水、烟尘、乌黑的厂房成了这座城市的伤疤。

规划师、决策者、居民都开始关注城市生态环境的恢复问题，因此住宅计划、公路建设计划、绿色网络建设、公园建设计划在这座大势铺开。

3 谢菲尔德城市公园系统发展与结构特色

谢菲尔德全市共有超过93座的城市公园。据统计数据显示，超过10万棵树木种植于城市的公园及公共绿地中，人居拥有树木面积占据欧洲前列，因此它也获得了“英国最绿城市”的美称。

依据2000年《谢菲尔德城市绿地分类策略》分析，谢菲尔德的城市公园结构发展如下表（以部分重要的城市公园为例，摘编自《谢菲尔德城市绿地分类策略》）：

从以上五个发展阶段来看，谢菲尔德城市公园系统发展与结构形成具有以下四点特色：

第一点：由城市中心区域为核心，呈放射状向城市逐步发展，

形成多条连接中心城区及边郊绿地的生态廊道。

第二点：城市公园建设选址一般都为城市河谷地带、丘陵地带或沿城市重要交通性干道发展。

第三点：城市公园形态以带状公园居多，规模大小比例、分布较为均匀。

第四点：经测量数据显示，公园间平均距离约为1.5km，于城市范围内形成了高密度的城市公园群。

从结构特性分析，谢菲尔德城市公园系统是以城市中心区域为核心，沿城市河流、山脉走向、城市主干道放射发展的综合系统。谢菲尔德城市公园系统应该包括生命子系统及社会子系统两个层面：

生命子系统：公园、开放绿地、连接公园与公园或绿地之间的道路、河流、丘陵、栖息于公园中的各类动植物及城市公园、林地、河流等。

社会子系统：规划设计、运营管理策略、公众参与机制等。

5谢菲尔德城市公园系统的功能特色分层分析

综合来看，城市公园系统功能是生命子系统层面及社会子系统层面所共同作用所产生的结果，各个系统层面主导着不同的功能。为更好了解谢菲尔德城市公园系统笔者从生命系统层面及社会系统层的组成及功能的分析来解读其城市公园系统所具有的特色。

(1)生命子系统

首先为生命系统层面，生命系统层面功能主要体现为公园、绿地、河流水系等因子本身所具有的几种功能：

生态保护及维护生态多样性、美学价值及地域认知性、科学教育价值、

社会经济及居民健康的提升、促进当地社会运转、提供平等的机会、促进社会沟通。

(2)社会子系统

社会系统层面是生命系统层面的支撑机构，它主要包括规划设计、运营管理、公众参与这三个方面甚至更多。社会系统层面的产生，大大保证了城市公园系统的质量，确保生命系统功能的发挥。

第一个方面：规划设计。在谢菲尔德城市公园及城市公园系统的规划设计中，不仅为景观，而是城市规划者、公园设计者、政府决策者、植物专家、生态专家、经济学家等等社会各方学者多方联合共同研究综合结果，是由各类理论数据所支撑形成的数据。据学术研究报道一块石头、一堆枯枝上的苔藓可成为公园设计者所需要关注的事物，绿篱的高度与犯罪机率关系亦成为公园设计的关键，。

第二个方面：运营管理。谢菲尔德城市公园系统运营管理是由城市委员的公园与乡村管理处负责，同时由树木委员会等其他部门共同监管，每一个监管机构或部门都有相对的独立性，能起到很好的监督及合作作用。

第三个方面：公众参与。在谢菲尔德城市公园系统的公众参与起了非常重要的作用。由设计方面来看，社会各界、各年龄的代表是允许参与到城市公园设计的评选投票中的。英国规划法律规定，若不能通过公众评审，方案是不具备法律效率同时不可以被选用。除了规划设计之外，谢菲尔德有各类团体组织与城市公园管理机构共同负责管理城市公园的生态物种安全及城市公园的使用安全等各个方面。

从城市公园系统的两个层面来看，生命系统层面是城市公园系统的本质，而社会系统层面则是保证城市公园系统规划、建设、运营、管理、永续发展支撑力量，从事物的联系性来说这两个层面是存在循环、互动关系的。

6结论与启示

通过对谢菲尔德城市公园系统的研究分析，可总结出以下三点学习经验：

第一，重视城市公园系统中生命系统保护、建设、发展。在我国目前的城市公园建设中，对于场地原生态植被、河道水系、林地、原生物种的保护研究仍处在起步阶段，因此，注重公园设计前期生态保护分析、生态数据的收集是保证城市公园系统发挥生态保护功能的关键。

第二，推动城市公园系统的社会系统功能的发挥。城市公园系统建设是需要多层面、多学科论证的共同论证支撑的。运营管理结构单一是阻碍我国城市公园系统健全完善的因素之一，因此构建多层次、多学科的设计论证及管理系统，是管理完善城市公园系统的关键。

第三，西方的民主制度为公众参与公园设计评审提供了可能，相对于我国以政府为主导制度，从某些方面削弱了公民意愿的表达，部分城市公园未能切实的满足城市居民的需要。因此将社会团体引入公园的维护、管理、宣传，是保证城市公园系统发挥自身范畴之外功能的重要动因。

城市公园系统的设计与构建是多学科、多层面的过程，因此以谢菲尔德学习对象，从根本上优化我国的城市公园系统建设。

参考文献：

HARNIK, Peter (2003). The excellent city park system: what makes it great and how

to get there. Washington, D.C, The Trust for Public Land.

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一、前言

城市地铁的机电设备与地铁安全运营紧密相关，而设备维护管理模式的优劣直接关系到设备的维修效率，关系到设备的正常平稳运行。本文主要就我国城市地铁设备维修保养模式的现状，提出了设备维修综合化、社会化、市场化的模式，就其优势进行了阐述，提出了若干实现方式，最后针对该模式的所面临的风险问题，从多角度研究了相应的规避和实施保障的策略，探讨可以适用于X地铁的现代化综合维修管理模式，提高维护、检修效率，降低生产成本。

二、X城市地铁车站机电设备维修模式现状与探讨

1、现有模式分析

目前，X地铁运营分公司采用的设备维修保养体制主要是按专业进行分工，成立几个‘部”(或室)，负责本专业的运行和检修。从我国各城市轨道交通运营管理多年的实践来看，这种模式由于专业分工的全面和细化，在确保地铁各系统所有设备的可靠性和正常运转上起到了很重要的作用，特别是在运营初期显示了很大的作用。

随着后续线路的建成和我国市场经济的发展，这种模式已经不能适应现代城市地铁运营管理的特点和规律，也在一定程度上影响地铁的经济效益，其主要存在问题表现为以下几个方面。

(1)各专业各行其事的模式在人力资源上不能优化组织，管理层面多，职能重叠，机构臃肿，导致资源浪费、效率低下。

(2)人力资源总成本和管理总成本较大，这样必然导致个体福利不能提高，员工工作积极性降低，责任意识不强，直接影响到工作效率和工作质量。

(3)维修改造技术不足。现代科学技术和社会经济相互渗透、相互促进、相互结合，机电设备越来越机电一体化、高速化、微电子化，这使机电设备的操作越来越容易，而机电设备故障的诊断和维修则变得困难。设备维修技术的发展必然朝着以计算机技术、信号处理技术、测试技术、表面工程技术等现代技术为依托，以现代设备状态监测与故障诊断技术为先导，以机电一体化为背景，以满足现代化工业生产日益提高的要求为目标，以不断完善的维修技术为手段的方向迅猛地发展。

(4)维修养护设备的折旧费用相当高，给地铁运营带来一定的经济负担。

2、 社会化、市场化、综合化运作模式分析

社会化、市场化、综合化的运营管理就是在现有的地铁运营管理模式中引入市场机制，以社会化手段进行运营设施的综合管理维护、维修和保养工作，追求以最小的资源投入和最佳的配置模式，实现运营综合效益的最大化。其优越性主要表现在以下方面：

1)使地铁运营成本及设备维修保养得到最优控制。竞争是市场化达成交易的必由之路，维修保养市场也不例外。市场机制是竞争的机制，在市场经济条件下，只要不是只有一个买主和一个卖主，就必然要有竞争。竞争机制的引 入，对维修保养来说必然会带来成本、服务质量等方面的最优控制，这也正是现代城市地铁设备维修保养工作所要追求的目标。

2)促使地铁运营管理系统功能的有机分化维。修保养社会化并不是简单的运营成本控制的追求，更重要的是运营机制的创新，突出主要矛盾(旅客运输)，弱化次要矛盾(设备维修保养等)，实现系统功能的有机分化。

3)加快国内企业探索地铁设备国产化进程。设备国产化是我国地铁迫切需要解决的问题，设备技术国产化的途径主要有两种：一是加大力度支持科研院所的技术服务研究，二是加大力度支持国有企业积极研究、提升城市轨道交通设备的国产化。市场化方式所选的承包商很多是相关设备的国内集成商和生产商，他们参与维修保养在一定程度上有助于促进自身的技术进步，实现产品和配件国产化。

4)实现社会资源的最优配置。社会化大生产中，社会分工越来越细，社会服务的范围也相应拓宽，地铁运营公司可以充分运用市场上发育成熟的维修保养单位对地铁各个系统的设备进行日常维护保养及故障维修。它们不仅能使检修质量得到保证，可以发挥检修企业的技术、资金优势等作用，从规模经营上降低费用，丰富资源与共享资源，促进资源的优化配置。

3、主要实现方式

社会化、市场化的维修保养模式就是委外维修保养，即所有工作委托给社会上的企事业单位。根据委外程度不同，可以分为完全委外和部分委外两种实现方式。

1）完全委外，顾名思义是将系统所有设备的日常维护保养、紧急情况的故障维修、软件升级等全权委托给市场上的相关企事业单位，地铁公司只需要配备人员进行工作监督、质量验收和责任界定等，所有的责任由维修保养公司承担。

2）、部分委外是由市场上的承包商和地铁运营公司共同完成设备维修保养的一种运作方式，这种方式需要维修保养两方进行明确的工作界定、责任认定，制定好责任认定的处理办法，尽量避免相互推诿而导致维修保养工作不能顺利完成甚至影响地铁正常运营的事故发生。

4、委外维修的承包商

承担地铁维修保养工作可以是市场上任何具有相关技术实力的企事业单位。

1）供货商

供货商或设备的集成商对供应的设备较为熟悉，质保期内的维修保养均由其负责，技术上不存在问题，且对设备技术状态具有连续跟踪能力。另外，选择供货商作为承包商，对保备品备件供给有一定的保障，这样，地铁公司就不需要配置资金和厂房用于储备较多的备件，有效地节约了资源。

2 ) 安装商

地铁很多系统是由供货商供货，但由设备安装商或建设公司负责施工安装。这些安装商在设备安装和调试方面具有独到的经验，且拥有专用的安装器械和检测调试工具，所以他们也可以作为委托商的备选方。

3）专业维修保养商

地铁中一些技术发展比较成熟，维修保养市场也是相应较完善的系统，如空调通风系统等，可以从市场上选择专业从事维修保养服务的公司。他们有专业的人员配备、专门的维修保养工具和设备，有一整套工作程序和完备的规章管理制度，且在行业中具备一定等级的专业资质。

5、X城市地铁后续线路车站机电设备委外维修模式要点

1）、分站（线路）委托给不同的承包商

在对系统整体运行没有任何不利影响的情况下，把车站机电设备系统的维修保养工作推向市场，引入竞争机制，可选择按车站或按线路分包给不同的维修保养公司，面向社会公开招标。运作过程中采取一定的淘汰政策，建立与健全完善的绩效评估体系，力求公开、公正、公平。定期进行全面考核，强化他们的质量意识和忧患意识，不仅会促使其提高服务质量，降低服务费用，还能避免受制于单一承包商的风险。

1)适度适量委外

一些通用设备的专业(通风空调专业、给排水专业、低压动照专业、电扶梯专业)完全可以委外维修保养；但一些关键设备，特别是行车设备专业(屏蔽门专业)，一定要形成自己的维修能力，否则会受制于人，风险太大。

3）建立一支高素质、稳定、机动、快速、应变能力强的综合技术人员救援队伍，来应对各种情况的发生。

4）自备备品备件

自己提供全部备品备件，一方面能够保证备品备件的质量，另一方面可借助于供货合同中备品备件条款以相对较优的价格降低维修成本。这样，可以避免委托商为了追求过高的利润，使用质量不合格或型号不配套的备件，影响维修保养质量，进而影响正常的地铁运营。

5）质量管控

a) 建立详细的质量评价体系

质量的评价应当有两套体系。一是评价承包商承接了业主的维修保养工作后，他们的服务质量如何，履行合同条款情况如何。例如，有没有按照合同的要求完成自己的职责，完成的结果如何，这可以称为对承包商的服务评价。二是评价设备经过承包商的维修保养后，其工作状态如何，称为质量评价。但是由于承包商的服务情况和设备的工作状态是息息相关的，因此很难对这两个体系进行分割。对于第一种体系，可以使用合同条款中规定的承包商的工作范围及评价标准，定期按照标准对承包商的工作进行检核。对于第二种体系，可以根据设备的技术参数、故障率、运行状态等来评判。

b) 及时、有效的管控

将综合监控系统终端机配置到各工程师、工班、主任办公室，使中心的管理人员对现场的设备状况实现及时、有效的监控。下图为B城市地铁的设备监控系统，目前已配备至中心、车间、班组的各个办公室。

中心必须具备专业的维修保养业务监督验收力量。通过工作进程表、周例会和月例会的工作总结会议和每年进行的年审会议，对外包活动进行适时的调整和监控，包括总结合作经验、制定改进方案等复杂的工作。保持合作双方良好的竞技状态，达到双赢的目标。

c) 通过完善的法律合同明确承包商的责权利

维修保养合同中，必须明确维修保养各方的业务分工、维修保养业务的接口管理、维修保养资源的共享与维护责任、维修保养不可预见风险的分担、维修保养故障类型的划分与与责任认定等。

三、预期效益对比（以X城市地铁2号线为例）

1、人员配置对比：

初期委外模式（表四）

自修维修模式 委外维修模式（屏蔽门不委外）

工班成员 工程师 工班成员 工程师

风水电 88 6 8 6

门梯 24 2 16 2

调度 5 5

综合管理员 1 1

材料员 1 1

合计 119 8 31 8

总计 131人（含正副主任、安全工程师） 42人（含正副主任、安全工程师）

结论 人数减少88人

远期委外模式（表五）

自修维修模式 委外维修模式（屏蔽门不委外）

工班成员 专业工程师 安全工程师 技术员 技术质量工程师 安全工程师 高级工程师

风水电 88 6 1 13 6 2 2

自动化 39 5 1

AFC 38 8 1

门梯 24 2 16 2

综合管理员 3 2

生产调度 15 2

材料员 3 2

合计 210 21 3 35 8 2 2

总计 242人（含正副主任） 50人（含正副主任）

结论 人数减少192人

2、人力成本（初期委外模式）

在初期委外维修模式下，风水电维修人员主要从事设备巡视与故障处理跟踪及委外方预防性维修监控工作。配置人员成本情况如表七

初期自修维修模式人力成本见下表六：单位（万元）

项目 工资 非工资 平均支出 配员 支出 专业总支出

生产岗 5.5 2 7.5 119 892.5 1036.5

管理岗 9 3 12 12 144

初期委外维修模式人力成本见下表七：单位（万元）

项目 工资 非工资 平均支出 配员 支出 专业总支出

生产岗 5.5 2 7.5 31 232.5 376.5

管理岗 9 3 12 12 144

3、其余成本分析

1） 承包费用

风水电专业、电扶梯专业承包费用不包括维修作业物料消耗、设备及工器具消耗成本。估算结果，承包费用估计：306(万元)

2） 物料消耗成本

在委外维修模式下，风水电专业及电扶梯专业物料消耗成本与自修模式基本一致，质保期内估计为：6(万元)

3工器具成本

在自修维修模式下，风水电专业及门梯专业工器具成本估计为42万，在委外维修模式下，风水电专业及门梯专业工器具成本估计为11万。

4、总成本对比（表七）单位（万元）

项目 自修年度费用 委外年度费用

人力成本 1036.5 376.5

承包费 306

工器具 42 11

材料 6 6

合计 1084.5 699.5

结论 减少385

5、经济分析

2号线东南段在委外维修和自修模式下的成本对比如表七。由此可见，初期委外维修模式成本比自修成本少385万元（如果实现远期委外模式该金额可以达到900万员），该金额随着西北段的开通，线路的延长，整条线的节省成本将随之提高，如果采用远期委外维修模式，2号线单条线年度节省金额预计将超过1800万元。委外维修模式更具备经济可行性。

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（上海长远集团 200002）

【摘要】 文章从价值链管理理论出发，阐述了该理论对实施房地产项目全生命周期成本管理的现实指导意义，继而研究了房地产价值链分析的内涵，从内部价值链分析、产业价值链分析和竞争对手价值链分析三个方面理清房地产价值链分析脉络，最后，在价值链分析框架下，对影响房地产项目全生命周期成本管理的价值链核心环节提出优化建议。

【关键词】价值链 房地产　全生命周期成本管理

基于价值链的房地产项目全生命周期成本管理，以价值视角下战略管理为理念，通过协调、整合房地产项目全生命周期成本管理各项价值活动，实现项目成本管理价值最大化、社会成本最小化，并努力弥合社会可持续发展与企业短期利益的矛盾，使项目全生命周期成本管理更具有可操作性，同时，运用多维度价值链分析等方法能进一步丰富项目成本管理手段，提高房地产项目精细化管理水平，提升房地产企业竞争优势。

一、基于价值链的全生命周期成本管理理论

（一）价值链管理理论

价值链理论由美国哈佛大学商学院教授迈克尔·波特于1985 年提出，波特认为：“价值是客户对企业提供给他们的产品或服务所愿意支付的价格。每一个企业都是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的过程中进行种种活动的集合体。所有这些活动可以用一个价值链来表明。”企业的价值创造是通过一系列活动构成的，这些活动可分为基本活动和辅助活动两类。基本活动包括内部后勤、生产作业、外部后勤、市场和销售、服务等；而辅助活动则包括采购、技术开发、人力资源管理和企业基础设施等。这些互不相同但又相互关联的生产经营活动，构成了一个创造价值的动态过程，即价值链。通过价值链分析，企业能够识别和获得自己的竞争优势。

（二）房地产项目全生命周期成本管理

房地产项目全生命周期成本管理主要包含投资决策、规划设计、施工、运营维护、处置回收等五个阶段，它把成本管理的链条向前延伸到决策投标阶段，向后延伸到项目的使用维护和弃置阶段，要求企业从社会公众角度出发, 以建设项目的全生命周期成本为控制对象, 使项目的成本在整个项目生命周期中达到最优化。要求企业在项目投资决策中，基于可持续发展原则，实现建设项目全生命周期内的资源节约，减少废弃物的产生和对生态环境的破坏，不把最小初始投资作为方案的优选标准，而要以社会成本最小化作为成本决策的依据。

（三）价值链理论对房地产项目全生命周期成本管理的指导意义

将价值链理论与全生命周期成本理论融合，能在一定程度上有效弥合社会可持续发展与企业短期利益的矛盾，从投资者和顾客需求双重视角出发，通过价值链优化和重构，为企业履行社会责任创造可能的利润空间，平衡和兼顾社会效益和企业效益，推进社会和企业可持续发展。

价值链理论除了从时间维度上管理项目从决策到施工、使用、报废整个生命周期过程，更关注从空间维度上与供应商、渠道和顾客价值链的联系，以及与竞争对手价值链的标杆比对，并引入虚拟价值链等新的价值链管理视角，形成多维度价值链管理路径，多渠道地提升企业成本管理竞争优势。

二、房地产项目全生命周期成本管理价值链分析框架

房地产项目全生命周期成本管理价值链分析可分为：房地产项目内部价值链分析、房地产项目产业价值链分析和房地产项目竞争对手价值链分析。

（一）房地产项目内部价值链分析

房地产项目内部价值链分析是价值链分析的基础，包括基本活动和辅助活动。基本活动包括投资决策、规划设计、施工、运营维护和处置回收；辅助活动则包括采购、技术开发、人力资源管理和企业基础设施等。

通过项目内部价值链分析，可以明确内部价值活动和分布情况，确定价值链上的成本和效益，并根据企业的战略目标对各价值活动进行调整和取舍，增加高附加值作业的投入，消除非增值作业，降低价值链作业成本。

（二）房地产项目产业价值链分析

房地产项目产业价值链分析包括供应商价值链、核心企业价值链、营销价值链、买方价值链和处置回收价值链等，通过将房地产企业价值链分析扩展到产业价值链，可以使企业站在战略高度，利用房产企业上下游价值链进一步调整和提升在企业价值链中的地位，取得成本优势。

产业价值链包含企业价值链的上游供应商，如原料供应商、金融机构、承包商等，以及下游完成价值链活动的销售公司、物业管理公司、客户等。

——通过对外部供应商（建材、钢筋、水泥、装饰、物业管理等）的价值链进行分析，明确企业内部价值链与供应商价值链之间的关系，着眼于与外部供应商建立战略合作伙伴关系，达到持续降低成本的目标。

——通过对客户价值链进行分析，了解目标客户的需求及支付能力，着眼于拓宽市场份额，与客户建立稳定的合作伙伴关系，提高企业竞争能力。

——通过对处置回收价值链分析，不但要考虑项目使用时创造的价值，还必须考虑项目废弃后的价值，并关注环境成本和生态环境效益。

（三）房地产项目竞争对手价值链分析

通过对房地产行业竞争对手价值链分析，明确企业在房地产市场上竞争地位和成本水平，可测算出竞争对手在价值链各阶段成本并进行对比分析，根据企业的战略发展要求，借鉴、吸取对方价值链科学、高效安排，改进自身价值链和相关作业，不断提高成本管理水平。

三、 价值链视角下全生命周期成本管理优化

（一）内部价值链管理优化

随着价值链竞争的深化和房企转型发展的要求，房产项目价值创造的重点已经从价值链中间的工程建设环节向两端转移，构成所谓的房地产价值创造“微笑曲线”。为此，成本控制的重点也应该转移到项目生命周期两端的投资决策、运营维护及处置回收阶段。

1．投资决策阶段。投资决策阶段处于价值链最前端，经营决策风险最大，决定了房地产开发项目的整个格局，对工程造价以及今后销售利润实现的影响高达75% 以上。这一阶段应重点抓好成本策划工作。

项目成本策划, 是从企业战略角度和客户维度出发，基于客户价值而采取的一种成本事前管控的管理方法。具体要求在设计前端，成本管理人员依据项目寿命周期中期望实现的销售金额、利润等项目总体规划和成本控制目标，分析和规划成本在项目设计、施工、营销、维护等各个环节的成本配置，而后确定目标成本、责任成本、动态成本管控等后续成本管理策略和要点。

2．运营维护阶段。运营维护阶段成本，是指房地产开发项目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及维修保养等费用。根据美国能源部的一项资料显示，运营及维护、回收及报废占生命周期成本的60 ～ 66%。由于该阶段成本占全项目生命周期成本比重较大，故成为成本管控重点。同时，该阶段也是销售实现、售后服务、品牌渗透的关键阶段。

首先，加大环保科技投入和运用。在运营和维护阶段，除尽可能采用符合绿色环保要求的设计方案、材料和设备外，还应加强对智能环保监控等信息系统的投入，减少未来建筑能耗，从而有效降低全生命周期成本。如SOHO 中国携手施耐德电气与博锐尚格两家节能解决方案提供商，结合BIM 系统（即建筑信息模型管理系统）建立的新一代智能楼宇节能管理系统，实现了能耗数据的3D 可视化、实时上传、智能操控，预期可使商业楼宇节能30% 以上，除了降低用户的能耗支出，还给客户带来更舒适的生活和工作体验。

其次，运用虚拟价值链建立虚拟服务平台。房地产的未来与互联网融合已不可避免，利用互联网、云计算等在线服务手段，打造虚拟服务平台，无缝接入各类服务供应商资源，让网络虚拟社区与实体物理社区完全融合，并形成O2O 服务模式和服务生态圈。通过虚拟服务平台，可使房地产商、经纪人（中介）、购房者之间实现零距离交付和低成本支出，使社交服务、居家生活、医疗保健、文化教育等实现快捷对接，完成线上与线下实物价值链与虚拟价值链完全融合；通过虚拟服务平台，能及时了解消费者在不同时间的房屋需求，有效开展大数据分析，进而精准推送产品与服务，以更有竞争力的服务成本实现全生命周期服务。

3．处置回收阶段。建筑物进入最后废弃阶段，基于环境可持续发展要求，应合理规划，尽量减少弃置成本，避免环境污染（如避免垃圾埋填处理二次污染等），同时，加大价值链再开发力度，使土地资源得到有效利用，改善居住环境，增进公共利益。

首先，建设项目有效生命期内改造再利用。在房产项目进入生命周期最后阶段时，应结合环境可持续发展和城市产业结构升级发展需要，考虑通过改变房产价值用途、进行价值重新定位，拓展出新的价值链及其生态系统，并赋予其新的时代意义。如位于美国纽约曼哈顿岛的西南端SOHO，由工业区空置厂房转型为闻名于世的文化创意产业集聚地就是一个很好的例子。

其次，科学合理拆除、回收再循环利用。对废弃建筑开展分类拆除，材料分类回收利用，不仅旧木材、旧钢材可回收利用，旧砼也可用于软基处理、路基回填等。

（二）产业价值链优化

1．拓宽融资渠道，降低融资成本。作为资金密集型行业，融资成本和融资能力已成为房地产企业应对激烈行业竞争、房地产调控的核心能力之一。房地产企业一方面应积极争取以银行贷款为主的间接融资，另一方面可开拓包括股票融资、债券融资、信托融资、房地产私募基金、资产证券化等直接融资渠道。同时，进一步降低融资利率水平，从而降低项目建设成本。如万科在2013 年3 月4 日向市场公布了拟通过境外子公司万科置业在中国香港发行美元债券的计划，并于3 月7 日成功完成金额为8 亿美元的5 年期定息美元债券的定价，以低至2.75% 的年息得到大量超额认购。丰富的融资渠道、低廉的融资成本将确保房产企业可持续发展。

2．建立和发展上下游企业战略合作联盟。战略合作联盟是不以产权为纽带不同产权主体之间的合作。基于面向市场、平等自愿、风险共担、利益共享原则，房地产商与上下游企业通过资源互补，建立稳定的上下游战略合作关系，有利于联合产业链上下游企业的力量，产生规模经济效益，节约采购成本，提升企业抗风险能力。

3．业务外包。房地产商在房地产项目开发过程中应选择那些在价值链中最富有价值和核心竞争优势的环节来经营，而将其余环节的业务有选择地外包给市场上最具竞争力的企业。业务外包可以使企业获得比单纯利用内部资源更多的竞争优势，集中企业有限资源聚焦核心竞争能力，从而有效降低开发成本和开发风险。

4．价值链跨界重组创新。价值链创新之路是无止境的。企业为不断降低运营成本，提升企业价值创造能力，应不懈探索新的价值链组合，如撮合不同供应商开展合作，优化供应链，或者引入房产项目外价值链与已有供应链重新组合，诞生出新的价值链等。

以万科为例：2013 年10 月31 日， 万科（000002.SZ）公告称，拟通过旗下子公司万科置业（香港）有限公司以基石投资者（cornerstone investors）身份参与徽商银行（3698.HK）H 股的首次公开发行。认购完成后，万科将持股8% 成为徽商银行最大单一股东。万科通过与银行股权层面的合作，可望发挥协同效应，进一步参与供应商、客户的融资以及后续的社区金融体验等，从而有效降低交易成本，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。这一案例实际是将企业投融资价值链与房产项目供应链进行了跨界链接，进一步优化了供应商价值链和营销价值链、买方价值链，提升了企业合作战略层级，形成了新的共赢机制。

（三）竞争对手价值链优化

1. 学习和借鉴先进管理经验。加强对竞争对手价值链的分析，有助于房企学习和借鉴同业先进的房产开发和管理经验，并有针对性地对自身价值链和业务流程进行改进，迅速提升项目管理能力和市场竞争能力。如为强化项目运营管理能力，国内许多优秀房地产企业很早就开始启动内部的运营管理能力建设，2004 年万科在国内最早设立运营岗位，华远地产2004 年设立了计划信息部，2009 年更名为运营管理部，随后，首创、世茂、华润等都相继成立了运营管理部门。

2. 建立合作共同体。在对竞争对手价值链分析的基础上，房产企业间更可以通过建立合作经济体，聚焦各自核心竞争优势，共同参与市场竞争。融创绿城是近年较为经典的案例。2012 年6 月22 日，绿城和融创公告，融创以33.7 亿元价格入股绿城上海、无锡、苏州等9 个项目50% 的股权。这是两家公司在营销能力、产品及服务能力上的强强联手。如今，销售业绩也让这一优势日益显现。2013 年，融创绿城以112.07 亿元的业绩位居当年上海房企销售金额第三名。

（作者为财务总监）

参考文献

[1] 孙动．略论房地产企业的成本管理[J]．新会计，2010(1).

[2] 黄大金．基于价值链理论的房地产开发企业成本管理探析[J]．建设监理，2009(12).

[3] 孙茂竹．管理会计的理论思考与架构[M]．北京：中国人民大学出版社，2002．

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关键词：风险管理，质量管理，AHP

 

0前言

自1998年英国政府明确提出“创意产业”这一概念以来，创意产业在经济发达国家与地区得到迅速发展。不少国家和地区开始把创意产业作为支柱产业，并采取相应的政策措施和手段来积极推动和扶持其发展。在我国，深圳、北京、上海、青岛等城市纷纷打造创意产业园区，出现了“创意产业园区热”。园区类项目的建设，具有建设期长，投资规模大，不确定性因素多的特点，是一项系统庞大的工程。创意产业园区在我国发展时间短，相关理论研究远未形成成熟的体系，亟待理论上的进一步成熟和实践中的进一步探索，因此研究创意产业园项目质量风险管理，具有积极的现实意义。

1项目风险管理

项目风险管理是项目管理班子在对整个项目生命周期内风险识别、风险估计和评先评价的基础上，使用多种管理方法、技术和手段对项目活动涉及的风险实行有效的控制。科技论文，质量管理。在实践中，项目风险管理一般划分为两个阶段，风险分析和风险管理。第二个阶段可以称作狭义的项目风险管理。风险分析包括风险识别、风险估计和风险评价三件事。第一阶段的主要成果是风险管理计划。在项目实施过程中，根据风险管理计划对项目实行风险控制，并对控制机制本身进行监督以确保其成果叫做风险管理。

2项目质量管理

项目质量管理的目标是，为项目的用户提供一个高质量的产品和服务，令用户满意，关键是过程和产品的质量都必须满足项目目标。科技论文，质量管理。项目质量管理过程和目标适用于所有项目管理职能和过程。

3项目质量风险管理程序

项目质量风险管理以风险管理方法为主导，在进行项目可研、规划设计、监理施工、后期运营等管理活动时，在对引起项目质量风险因素的识别、评估基础上，使用多种管理方法、技术和手段对项目活动涉及的质量风险实行有效控制，使整个质量活动始终处于受控状态，以满足项目质量要求。项目质量风险管理的一般程序为目标的建立、风险识别、风险评估、风险控制、风险监督。

4我国创意产业园区发展模式

中国创意产业的开始发展模式缘由中国一些艺术家们为了潜心创作，将文化艺术机构搬到偏远或荒废的旧厂房内，而这些旧厂房因为融入了艺术家灵感，勾勒出了中国创意产业的雏形。国内大中型城市或者具备某些产业背景的城市，开始绝大多数先由民间投资，形成一定的发展气候时，再纳入城市产业经济发展规划之列，当地政府并给予适当的政策支持，成为城市经济运营的一个重要领域。随着创意产业在国内不断发展，出现了更多由政府主导或政府投资兴建的的创意产业园区。科技论文，质量管理。

5实例分析

W市创意产业园项目质量风险分析

5.1项目质量风险管理对象

本项目质量风险管理对象是创意产业园项目实施的整个过程。项目质量风险管理的目标就是采取一系列管理方法、技术手段控制质量风险，使得项目质量受控，项目质量符合目标标准。科技论文，质量管理。

根据创意产业园项目特点，项目质量内容主要包括两个部分，一部分是项目工程建设质量，另一部分为项目运营质量。

5.2项目质量风险原因

项目整个实施生命周期影响项目质量的原因很多，针对项目规划、建设、运营整个过程大致可归纳为以下几种：

（1）可行性研究方面，可行性研究不充分，或者没有可行性研究，更多的是为了可行性而进行可行性研究，结果可能直接导致下步工作开展。

（2）规划设计不严谨。所做规划规模、布局与项目所处当地经济发展水平不相适应，投资主体、功能定位不当，设计前未详细调查，或者边建设，边规划。

（3）承包方选择失误，承包方技术水平落后，质量意识淡薄，不能根据外界环境条件变化及时采取应对措施。或违反施工程序，上道工序不检验即开展下道工序。

（4）项目管理者未按规定程序对项目实施质量控制。

（5）项目运营阶段，入园企业的选择不当，业态转换不成功，运营管理政策制定不完善等。

5.3项目质量风险分析

层次分析法是分析多目标、多准则的复杂大系统的有力工具。适宜于解决那些难以完全用定量方法进行分析的决策问题，因此，它是大型工程项目施工管理特别是对其风险管理的有力工具。其主要步骤如下：

（1）分析系统中各个因素的关系，建立系统的递阶层次结构

利用层次分析法进行项目风险分析时，最重要的一步是进行项目风险辨识，并在此基础上建立项目风险层次结构模型。科技论文，质量管理。在建立层次结构模型时，要将项目的各种风险因素由上到下按各风险因素之间的关系排列于不同的层次，形成层次结构图。评价目标、评价准则、评价方案处于不同层级。

(2)构造判断矩阵，确定风险因素权重值

项目风险评价模型确定后，按照项目风险层次结构模型和各风险因素的相对重要性，综合专家群体咨询意见，采用1-9标度法构造各层的判断矩阵。下表中列出了1～9标度的含义。表1风险评价取值表

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4月29日，李嘉诚将北京的东方广场打包成汇贤房地产投资信托基金(简称汇贤REITs)，并通过将汇贤REITs上市募集资金16亿美元。这一事件无疑为未来房地产企业在商业地产资本方面谋求壮大发展提供了诸多新的选择。汇贤REITs的诞生，在开辟另一条融资渠道的同时，无疑也让以写字楼和商铺物业的开发商看到了缓解资金困境的又一线希望。但东方广场模式是否能够推广复制?REITs能解商业地产资金之困吗?

亟需发展的REITs

对于商业地产市场来说，在面临资金困境的局面下，REITs的优势尽显。汇贤REITs的挂牌交易，也是李嘉诚盘算内地上市无望后做出的选择。此前，李嘉诚曾计划房地产业务在A股上市，但因外资A股上市久久未能批复，而不能如愿。2010年，港交所总裁李小加在香港被确定为人民币离岸中心后力推港交所人民币计价股票港交所上市，李嘉诚重新调整旗下内地房地产业务的上市计划，并最终使汇贤房托成为首只港交所上市的人民币计价股票。

中国房地产业的融资渠道比较单一，没有多元化的房地产金融体系，如何有效拓宽融资渠道已成为业内外普遍关注的问题。中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞接受《今日楼市》采访时认为，汇贤REITs的挂牌交易，预示着中国房地产业将逐步建立多元化、资本化、证券化、国际化的融资体系。

事实上，国内房地产对于建立REITs的呼声一直没有停过。早在2005年，“打通国内REITs融资渠道”的建议就已被明确写入商务部递交至国务院的全国商业地产调查报告中。商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》、开放REITs通道、力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待、发展商业地产中介服务业。因为，REITs一直都被视为极为先进的专业投资工具，由于REITs属于一种公募方式，融资能力强，对于保持房地产业的可持续发展和股市都有好处，所以，REITs甚至被视为未来国内房地产行业直接融资的主要渠道。

孙飞指出，多年来房地产开发商融资渠道的单一导致对银行信贷过度依赖。只要央行紧缩对房地产开发商的贷款，众多开发商就会面临资金链断裂的危险。商业银行仍是房地产业融资的主渠道，信托是房地产金融创新的主流范式，REITs基金将成为房地产金融未来发展的主流方向，PE是房地产融资的另一条有效通道。

拥有十年以上商业物业的租售及运营经验的高和投资董事长苏鑫，也和孙飞持相同观点。苏鑫表示，目前REITs是亟需发展的资产证券化品种，房地产建设周期长、资金占用量大，往往在几年甚至十几年后才能取得投资回报，投资方的压力很大。为解决该问题，可将有稳定出租收入的物业证券化，通过市场流通带来资金，走商业地产的资产证券化道路。

专业队伍需完善

21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔向本刊记者介绍，在香港和国外，房地产信托投资基金是一个非常好的、与商业地产共同成长的金融投资手段。香港和新加坡都允许境外的商业物业上市。现在，一些企业和基金正在积极筹划中国内地的商业地产去新加坡或香港上市，发行中国境内物业的房地产信托投资基金。这条路，将为商业地产提供非常好的融资渠道。

尽管看好REITs的融资作用，但蔡宇翔预计，现阶段推出REITs成功的程度将不会太高，REITs的资产质量未必会很好。因为目前国内商业地产市场仍然是良莠不齐，很难保证REITs的资产质量；其次是出于管理方面的担忧，这方面国内现状与国际水平依旧相差很远。

蔡宇翔说，发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务，又了解商业地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资，同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。而在蔡宇翔看来，中国这部分人才奇缺。

如何评估REITs

由于REITs的价值来源于两方面：

(1)基础的资产价值；(2)公开的市场溢价。

基础价值来源于前述所提的评估REITs持有的物业未来所带来的现金流之现值、举债融资所带来的减税作用等。所以REITs的财务策略更是一项重要的评估指标。

一般来说，REIT的主要业务内容包括三项：

(1)持有不动产，并且以租赁形式经营不动产为主要收益来源；

(2)收购或处置不动产；

(3)开发或改造不动产。

其中第一项是REITs活的内部成长的来源，REITs通过品牌经营，提高服务品质、建立并维护良好的客户关系，来降低经营成本、提高出租率与租金水平，从而达到经营现金流量的稳定成长。后两项业务内容则是REITs外部成长的动力来源，也是其非常重要的业务特点。而REITs的融资方式、财务标杆的运用，以及现金股利的分配政策都是为了达到以上三个业务目的。

商业地产领域实战专家、北京嘉亿引领国际商业管理有限公司董事长鄂丽华也表示了类似的担忧。“REITs能否在中国取得良好的推广和发展，还是得看实际的管理方法以及未来的税收政策如何。只有这些配套措施发展完善，REITs市场才会有一个比较好的发展。”鄂丽华说。

REITs难解商业地产资金之渴

汇贤房托自上市以来，股价表现并不理想。长实主席李嘉诚对此回应称，集团对汇贤房托上市工作已尽全力，至于股价下落，可能由于市场了解的情况不太好，以致价格不理想。一位业内分析师指出，汇贤表现不佳主要是因为其提供的派息率低于同类产品，而投资者预期未来还会有更多的人民币产品选择，未来会有更多的地产商发行REITs。

但经济学家李开发接受本刊记者采访时却并不认同上述分析师的观点。李开发认为，信贷紧缩的情况下，这种融资模式会增多，但只有一些拥有优质的成熟物业的房企才有机会。在目前税收没有优惠制度的前提下，此类产品对于投资者的回报率普遍不高，不足10％的平均回报率远远低于国际水平。而一旦投资者回报提高，开发商又会因为融资成本过高而放弃。

他认为，发行REITs需要地产商拥有两

三百亿元的资产并拥有良好物业，中小开发商基本没有机会参与。所以，REITs对开发商来讲不具有普遍性。因为，REITs只钟情于成熟的商业物业，这些物业多有稳定的现金流和回报率。另外，不少商业项目自身缺乏实力，管理有问题，开业后也不可能有好的收益。因此，开发商还要做出好的产品才有机会参与。

另一方面，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。所以，李开发认为，REITs很难从根本上解决商业地产的“缺钱问题”。

REITs的优点

在成熟市场，与投资不动产股、房地产直接投资相比较，投资人投资REITs具有以下的优点：

具有流通性与变现性

专业化的经营管理

营运透明化

加速资本积累

分散投资风险

促进不动产市场资讯的透明度

监督机制，提供投资人保障

REITs的投资范围

在美国、日本、新加坡等国家对于REITs的投资标的及投资范围进行了约定，其中主要的三大类包括：

已有稳定收入之不动产；

已有稳定收入之不动产相关权利；

其他受托机构或特殊目的的公司依本条例或金融资产证券化条例发行或交付之受益证券或资产基础证券。

美国的REITs发展最为成熟，所以投资类型最为多元，包括购物中心、公寓、仓库、办公大楼、酒店和其他房地产。大多数房地产投资信托公司(REITs)仅仅专门投资于一个类型的房地产，像购物广场、自存仓库和工厂直销商店。医疗中心类型的房地产投资信托公司专门投资于医疗设施，包括急症监护医院、康复医院和精神病医院，以及医疗办公大楼、护养院和养护中心。依据美国NAREITS公布的资料显示，REIT各类型资产比重中，以住宅(Residential)16％所占比重最高，其次是商用办公大楼(Office Centers)16％、地区购物广场(Regional Malls)13％、多元化投资标的(Diversified)8％、厂房(Industrial Facilities)6％、抵押放款(Mortgage)6％、工业混合式Mixed(Industrial Facilities)5％、医疗中心(Health Care)5％，住宿／休闲度假(Lodging／Resort)4％、特殊类型(Specialty)4％、仓库(Self Storage)4％所占比重最小。

由以上的REITs投资情况来看，对于房地产资产的要求主要体现在：

以租赁收益性的房地产资产为主；

具有稳定的收入来源；

商用房地产为主。

发展商业地产REITs应积极审慎

REITs是个舶来品，最早起源于20世纪60年代，从美国迅速扩展到欧洲、日本、韩国、新加坡、中国香港和台湾等国家和地区，作为一种高效便捷、高收益且有安全保障的融资方式，成为各国发展房地产行业所热衷采用的一种投融资工具。

2008年12月，我国才由国务院常务会议决策，表示“要发展房地产投资信托基金”。由于研究进展缓慢，尤其是针对具体项目的创新突破进展缓慢，且立法环节严重滞后，时至今日，这种融资方式仍停留在极少数地区的个别试点阶段。

是我们的融资渠道不畅，还是对目前房地产市场重短期利益、轻长期经营理念的状态没有足够的信心，害怕企业纷纷发REITs套现、助长目前的房地产市场泡沫风险?

我的观点是，不能“因噎废食”，必须本着“积极审慎、立法推进”的原则，发展REITs。

“营造土壤环境”：立法推进

严格意义上说，美国的REITs模式不能照搬到中国。原因很简单，我们缺乏成熟的市场法制环境，尤其是资本市场的完善的法制环境。所以，美国的非专门立法的REITs模式并不适合我们，照搬一定会出现“南橘北枳”的问题。

日本、新加坡与中国香港等亚洲国家或地区的专门立法的REITs模式，比较值得我们借鉴。基于特殊的文化和市场环境，这些国家和地区在起步阶段采取了审慎的态度，从REITs的设立到运行，均规定了严格的程序和规则，之后才因发展需要逐步放开。审慎的态度虽然在一定程度上制约了亚洲REITs市场的快速发展，但也成就其为全球表现最优秀的市场。

就商业地产的发展而言，所谓“专门立法的REITs模式”，是指针对商业地产运行模式，通过专门立法做出制度选择和安排。就这一点而言，我们目前的法律建设显然严重滞后。尽管我们现在已有《证券法》、《信托法》、《公司法》、《证券基金法》等相关法律，也尽管房地产金融领域已热议多年，但针对房地产投资信托制度，尤其是针对下一步面临重要发展契机的商业地产投资信托制度，则几乎是个空白。

商业地产发展REITs方式，虽然对开发商来说是融资手段，但REITs制度构建的出发点，应该是投资者利益的保护。这一点不能本末倒置，否则立法的偏失就是“坏土壤”，再好的“种子”都会“南橘北枳”。

至于REITs的运行模式，鉴于当前资本市场状况和宏观资金配置的动态，可先采取公司型REITs(有利于上市流通)和契约型REITs(有利于投资者权利)这两种基本模式推行，前者比较接近于目前证监会草拟的方案。但笔者比较主张针对商业地产的操作模式量身打造专门模式。

“改善气候”：完善监管

虽然现在有人吹捧封闭式产业基金模式，但我不看好，原因是对投资者的保护不够、投资者缺乏话语权，实则缺乏有效监管。

发展REITs的起点，必须是投资者权益的保护。为此，完善信托财产登记和信息披露制度，是完善监管的核心内容。监管的目的是尽量减少和防范由“内部人机会主义”引发的风险和不公平。这一点在起步阶段尤为重要。股市的发展有不少教训，应引以为鉴。起步的时候监管严一些，有利于商业地产REITs的健康和可持续发展。

REITs犹抱琵琶半遮面

目前，中国商业地产的投资渠道还是以专业风投基金、房地产信托基金、股权、银行贷款、股权抵押代建合作等为主，而REITs始终不能成为商业地产投资商和开发商能触及和使用的金融工具，从而真正成交的项目还是以股权融资、抵押银行贷款、股权质押代建为主。REITs在国内成功率并不高，主要原因是中国的商业地产投资开发起步晚于国外，也与国际商业地产成熟的开发模式和退出机制难于对接有关。由于国家近年调控政策迫使很多投资者转型投资商业地产，但是这些投资者没有冷静地识别商业地产的投资风险。实现投资回报要靠有实际运营能力的商业地产运营商帮助投资商通过长期的运营管理来维护资产价值和创造资产价值，而具备

国际标准化投资管理的运营商在目前这个发展阶段还是鳞毛凤角。

国内目前REITs成功率不高，是国内商业地产开发管理不够规范，商业运营管理能力有限。从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

近日，李嘉诚将他在北京集零售、办公、酒店和住宅楼宇于一体的东方广场打包成汇贤房地产投资信托基金，并通过将其上市募得资金16亿美元，却遭到市场冷遇。从最终的发行价来看，为招股价每股5.24至5.58元区间下限；而面向香港散户发行的20％股票，也仅获2.5倍认购，可以说是相当惨淡。东方广场历经了长达八年的商业经营与运营管理的艰辛历程，前五年的档次、定位、业态组合的调整、养商养市的资金投入、运营管理体系完善和调整、地产品牌形象的塑造与维护，是资金实力和永续的运营资本奠定了今天的REITs成功的基础。

目前国内项目体量越来越大，投资前对城市未来发展规划研究分析不准确，使投资风险加大，导致项目不能良性发展经营，致使REITs举步维艰。所以，发展商需要对项目前期的市场分析和商业研究方面下足工夫，将调研数据尽量做到真实有效，谨慎分析投资模式和理性选择退出机制。

其次，商业地产开发商需要对自身价值认识和定位进行转变和提高。以前他们对自己的价值认识只是停留在开发商这个角色，功能仅仅是为了开发商业物业，然后销售、回收资金；而在REITs推出的有利形势下，开发商要随着华丽转身商业地产之时，意识到自己不仅仅是开发商，同时需要转换身份承担商业运营。只有通过有效的运营管理体系的科学管理才能使商业地产达到保值增值，实现资产价值的维护是商业地产运营管理的核心。

再者，REITs作为一种新的可使用的金融工具，对于商业地产领域的发展应该是兴奋剂，但是建立完善的法律体系，维护整个市场的公平、公正、公开和透明运作模式，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展是我们大家所盼。首先要制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，要制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施。再次，对目前的税法要进行改革，避免双重征税问题，为商业地产的发展创造良好的税收环境。

我认为，在中国经济高速增长的大环境下，尽管短期内中国的房地产市场发展遇到冷空气，但REITs在国内的开闸对商业地产领域的投资仍是重大利好消息。

REITs或成商业地产融资重要渠道

2010年以来，多个地产大鳄纷纷进入商业地产掘金，或转型商业地产开发，或提高商业地产战略布局比例。中国房地产巨头战略性地进入商业地产业是行业发展的必然。然而，商业地产建设阶段需要占用大量现金，资金周转率慢、投资回报周期长。很长一段时间，利润都沉淀到资产上，从而给企业带来很大的资金压力，使企业陷入资金困局。

在海外证券市场已运作成熟的房地产投资信托基金(REITs)，不失为突破开发商融资瓶颈的绝佳途径。

REITs成融资首选工具

REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票集合公众投资者资金，由专门机构经营管理。通过多元化的投资，将不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时，将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

通过发行REITs，可以将商业资产，尤其是经营收益比较好的资产打包上市销售，变现后用于新物业项目的开发。这样做不仅能获得稳定的现金流，同时也没有失去对物业的控制权。

REITs在国外已运作十分成熟，以新加坡模式以嘉德置地为例，强调“私募地产基金(PE)+REITs”的地产基金平台作用，目标是借助第三方资金来实现轻资产运营，在获取管理费收益的同时分享投资收益。新加坡REITs对上市资产的收益率有明确的规定，在7％到8％之间，这就要求REITs打包的资产必须是成熟优质的物业。

制度困境

目前，中国大陆推出REITs的市场条件已经具备。政策方面，须解决的问题包括REITs的法律主体地位、税收主体和税负问题、交易结构安排、公开上市交易等方面的规则，涉及信托法、投资基金法、公司法等相关法律。而我国目前缺乏房地产投资信托专项法律安排，推进REITs面临制度性困境。

REITs的投资标的很广泛，如商业大楼、购物中心、店铺、公寓、工业园区、厂房等，有的REITs则是特别专注于某个地理区域的房地产投资。对于投资者而言，这种打包的方式对于降低投资风险的作用是显而易见的。但REITs产品的发行一定要重视资产评估环节，由于REITs对于投资房产要求较高，拟投项目往往具有相对稀缺性，容易导致高估，而高估的房产价格会降低未来的收益水平，增大潜在的风险。

实际上，REITs的风险主要来自三个方面。首先是市场风险，表现为所打包的物业是否能够按照原来预期的时间和租金进行出租，而且收益和行业景气程度密切相关；其次是管理风险，目前国内比较缺乏商业物业方面的管理人才；最后是来自政府和银行方面的风险，现在国家的法律法规和银行的态度对RIETs产品的发展并不明确。

此外，国内尚无税收优惠政策支撑REITs产品的净回报率。标准REITs的净收益90％以上要向投资者分红，同时免除公司层面的所得税。在没有免税安排之前，REITs很难得到规模化发展。另一方面，我国大陆目前的商业项目特别是小型独立商业和社区商业采用的多是散售模式，销售完成后产权分散，很难形成统一的商业定位和商业氛围；若由开发商返租统一经营，则协调难度较大，无法推行REITs。

所以，尽管国务院“金融30条”的出台给REITs颁发了准生证，今年一系列REITs试点也在紧锣密鼓地推进，但是从试点到全面推行，仍有一段路要走。

房地产企业应为REITs做好准备

2011年注定是房地产行业不平静的一年，地产调控进一步加强、金融政策进一步收紧，都对房地产企业的融资能力提出了挑战，尤其是对近来刚从住宅开发转型商业地产的地产“大佬”们。建设阶段大量的资金投入、较低的资金周转率和漫长的投资回报期都是他们不得不面对的问题，而以万达、宝龙为代表的“现金流滚资产”，以住宅销售平衡商业持有的商业地产开发模式在地产调控政策下能否被顺利地复制还需要商榷。“地主家也没有余粮了”，成为困扰地产“大佬”发展商业地产的关键问题。而近来李嘉诚的汇贤REITs在香港的成功上市，为大陆商业地产的融资给出了更多选择，REITs能否成为解困大陆商业地产发

展的救命稻草成了大家关注的焦点。

商业地产的海外REITs之路并不平坦

对于国内房地产企业来说，REITs不算一个新鲜事物。2005年越秀REITs在香港成功上市，成为第一只大陆资产在海外上市的REITs，其后凯德也成功地在新加坡交易所主板成功发行REITs。

但国内企业海外REITs之路并非一帆风顺。在越秀REITs成功发行后，中国六部委联合出台了“171号文”，封锁了离岸操作的路径，提高了在岸注册资本的门槛。同时，国家接连限制外资投资国内房地产的政策，进一步提高了外资进入的门槛。这导致了“万达－麦格理REITs”在海外发行的搁浅。

同时除了在政策的限制和外汇管制之外，国内商业地产投资回报率不能满足要求(尤其是近年开发的物业，高昂的土地成本和建筑成本无法与租金收入相匹配)、物业形态复杂(单一的物业形态，比如单一的商场、酒店更能获得海外投资人的认可)、物业产权不完整(尤其是二、三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商只是持有一栋楼的部分物业，其他销售，无法拥有一栋楼的完整产权)等问题，都会成为国内企业海外REITs之路的障碍。

商业地产国内REITs之路曙光初现

近几年随着房地产业的发展，国内在吸取国际REITs经验的基础上，一直在孕育REITs的推出。

从开始之初国内REITs存在着“银监会版”和“证监会版”两个方向。银监会提出的方案是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者。证监会提出的方案是股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。

从目前发展来看，债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少，将会先于股权型REITs推出。而从国际经验来看，虽然股权型REITs目前遇到政策和体制的限制，但它更能代表未来发展的趋势。

同时各地都在积极争取REITs试点，虽然目前的试点多以利用REITs开展保障性住房融资为突破口，但随着国内REITs的破冰，相信以商业地产为主体的REITs也将会很快提到日程上来。

4月29日，李嘉诚旗下的汇贤产业信托正式在香港交易主板挂牌。资料披露，汇贤此次IPO最终发售价以价格区间下限5.24元人民币定价，集资总额约为人民币104.8亿元。汇贤作为首只人民币新股，市场意义或者更大于其所拥有的价值，这标志着未来可能会有更多的人民币计价产品出现。房地产企业应该为REITs做好股权、人才、项目和制度等方面的准备，以准REITs姿态迎接国内REITs的到来。

千呼万唤的REITs缘何总不现身?

众所周知，国内房地产投资信托基金(REITs)目前仍处在政策制定过程中，当然它的推行需要具备的还包括国内金融体系创新和市场信用的完善。尽管如此，具有国家队之称的中信证券曾被证监会列为国内首单REITs的试点，但中信证券目前还只是在积极筹备天津廉租房REITs，为房地产信托投资基金正式上市发行做着热身前的准备。

目前来看，中国的房地产业已经占据了银行优质贷款的绝对优势地位。我们当然不能简单地认为房地产信托旨在完成中国对房地产金融模式的创新意义，而需要建立在产业资本能够得到快速发展，从而也带来的一个后果就是资本逐利的天性。信托受益如果远远高于传统金融产品投资收益，就会导致社会资金系统的转移，最后使得投资收益趋于一致，由此带来银行核心业务可能受到影响。这种金融创新导致的系统性竞争在管理层看来是隐藏有一定的社会风险，同时房地产投资信托产品的推出也有可能引起资本对固定投资收益的青睐而间接推高资产泡沫。

从政策的角度主要在于防范资产泡沫、金融监管、资金流动性层面，当然也与房地产的收益率和国内金融整体创新水平相关。房地产信托是一个优良的金融产品，但国内房地产开发环节通过抵押融资从而容易出现固定资产再融资过程所容易造成的风险相关。这也就是为何国内REITs一直以来受政策环境未能放行的原因，其中绝对是相关牵连关系无法退出或彻底解决相关，并不是简单的方式或方法问题。

受新一轮国内房价调控及抑制通货膨胀的预期下，全国各大主要城市房地产限购、首套购房首付比例提高门槛之后，更多的住宅开发商开始转型商业地产，另求发展路径。于是乎，国内领衔级的大型房地产企业纷纷开始成立基金公司，希望通过市场募集的方式进行“系统整合”给自己的项目供血。

2011年4月29日北京东方广场在香港上市的“汇贤房地产信托投资基金”，从汇贤招股书预期市值为262亿元，截至今年6月30日的年度预期分派收益率仅为4.26％。此次通过REITs方式上市，汇贤房托首次公开募股(IPO)共筹得资金人民币104.8亿元，收益远低于预期。

从另外一个方面窥视房地产信托基金(REITs)在国内的雏形和现行版本，必须关注信托基金和类REITs产品。例如，近期北京某房地产高端住宅项目基于在40％左右整体抵押率的情况下，该项目拟通过国内某信托机构进行公开发售招募，投资回报浮动利率初期设定为11％左右，但该信托产品在公开市场上交易设定期仅为两年，基本属于项目短期融资行为，是银行开发贷之外新的尝试性选择。另外一个现象是，国内某大型上市房地产公司已经建立了属于自己的首支商业地产基金，同时正在谋求建立一支境外合资形式的基金以吸引更多国际资本。

对于国内住宅投资市场的严控，未来住宅市场投资可能会出现交易萎缩，而大量的市场闲置流动资金将会继续寻找下一个相对稳健和有效的投资产品。商业地产无疑是可达到持续现金收益的经营性物业，而通过房地产投资信托基金发行是对一个商业项目在保证统一经营权下的一个相对好的出路，但前提必须是这类项目能够达到符合REITs要求的相对较高而且稳定的租金收益率。

推行REITs利于完善中国房地产金融架构

自1960年世界上第一只REITs在美国诞生至今，REITs已发展了近五十年。REITs不仅有强大的融资功能，同时还有利于完善中国房地产金融架构。

推动REITs发展意义重大

首先从其较强的融资优势来看，国际上主流REITs都是公募的，融集资金数额很大，时间也整体不长。如：在香港发的REITs超额认购几千倍都很正常。那么，同样公募的REITs，在中国大陆发行以后，募集几十亿元也很容易。如果市场行情好，募集上千亿元也

都很容易，这就是作为公募基金的最大优势。如果是私募，募集几亿元都很困难。

简单地说，REITs的融资优势关键就在于募集资金能力很强，规模大、时间周期也不长，比发行股票要简单。并且REITs不仅资金来源广泛，而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。

REITs首先为商业地产提供了一条直接融资的通道，它会为更多的房地产企业，特别是持有型物业打开一条非常宽广的直接融资通道。REITs募集资金能力强、资金面大，这是对商业地产最有利的一点。

同时，REITs有利于完善中国房地产金融架构。REITs在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。REITs直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出REITs将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

建立完善的REITs市场仍需时日

REITs需要十年左右的时间，才能达到一个基本的市场完善，逐渐成为国内房地产融资的主要通道。而最起码需要二十年发展，REITs才能取得和银行融资并驾齐驱的成绩。

中国资本市场起步至今，经历了十九年的时间，但市场尚不完善。而正是这十九年，已经走过了美国资本市场百年走过的路。同样，对于中国设立REITs产品，从起步到成熟还需要较长的时间发展。

篇8

【关键词】现代企业；财务管理；面临问题；管理创新

1.现代企事业财务管理面临的问题

1.1原有的产权理论及制度加剧了股东经营者和员工之间的利益冲突。知识经济是建立在知识信息的生产、分配和使用上的经济，它是传统的以厂房机器资本为主要管理内容的资源配置结构变为以知识资本为主的资源配置结构，而现有产权制度忽视了人力资本对公司发展的重大作用，事实上在现有市场经济中创造接收利用和掌握知识技术的员工在企业财务的创造中发挥着越来越重要的作用，而在利益分配上只注重出资者享有企业剩余所取权，排斥智力劳动者及其他相关利益者对企业剩余分配权，从而加剧了所有者（股东）、经营者和员工等利益相关者之间的冲突和矛盾。

1.2传统工业经济时代经济增长主要依赖厂房机器资金等有形资产，而经济知识时代企业资产结构中以知识为基础的专利权、商标厂、机算机软件、人材素质、产品创新及无形资产所占比重大提高，无形资产将成为企业最主要和最重要的投资对象，传统的工业经济时代的财务管理以不适应知识经济时资决策的需要。

1.3风险管理已是财务管理中的重要问题。随着知识经济的到来，创业面临的更多的风险。

(1)由于经济活动的网络化、虚拟化、信息传播；处理和反馈速度大大加快，如果企业信息不畅就会加大企业的决策风险；

(2)由于知识积累和更新速度加快，企业及其员工不能及时适应将进一步加大企业风险；

(3)高新技术的发展，使产品寿命的周期不再缩短，从而加大了产品的设计开发风险；

(4)由于资本市场的开放和电子业务的发展，使货币风险进一步加进，因此，如何有效防范和抵御各种风险及危机，使企业更好追求创新发展是财力管理的重要方面。

1.4现有财务机构设置以财务人员素质严重妨碍着信息化、知道化理财。随着知识经济的到来，一切经济活动都必须以快、准、全的信息为导向，企业财务机构的设置应是管理层次及中间环节少，并具有灵敏、高效、快速度的特征，在我国现在企业财务机构中，大多数是中间层次多效率低下，缺乏创新和灵活性，财务管理人员的理财观念滞后，理财知识欠缺，方法落后，严重妨碍了信息化、知识化、理财的进程。

2.知识经济下的企业财务管理创新

2.1财务管理目标的创新。企业财务管理目标是以经济发展紧密相连的，这一目标的确立总是随着经济形态的转化和社会进步而不断深化，随着世界经济向知识经济转化，企业知识资产在企业总资产中的地位和作用日益突出，知识的不断增加更新、扩散和应用加速，深刻影响着企业生产经营管理活动的各方面，使企业财务管理的目标向高层次发展。

2.2融资管理的创新。企业融资决策的重点是低成本、低风险筹措各种形式金融资本，知识经济的发展要求企业推进融资管理创新，把融资重点由金融资本转向知识资本，这是由于知识资本逐渐取代传统金融资本成为知识经济中企业发展的核心资本。

2.3资本结构的优化创新。资本结构是不同资本形式，不同资本主体，不同时间长度及不同层次各种资本成份，构成的动态组合是企业财政状况和发展战略的基础。知识资本在企业中的地位上升，使传统资本结构理论的局限性日益突出，因而有必要按知识经济的要求优化资本结构，以确定传统金融资本与知识资本的比例关系，通过融资和投资管理，使企业各类资本形式动态组合达到收益、风险的相互配比，实现企业知识占有和使用量最大化。

2.险管理方法的创新。风险是影响财务管理目标的重要因素，知识经济时代企业资本经营呈现高风险性和风险表现形式多样化的特征：一是知识产品价格中物质材料成本比重很小，而开发的固定成本急剧上升，使经营风险多倍扩大；二是金融市场和内部财务的变化使财务风险更为复杂；三是开发知识资产的不确定性水平提高，扩大了投资风险，为此，应创新风险管理办法：一方面要对风险的各种表现形式进行有效识别，确定风险管理目标，另一方面要建立风险的计量报告和控制系统，以便采取合理的风险管理政策。

2.5财务分析内容的创新。随着企业知识资本的增加，企业经营业绩、财务状况和发展趋势越来越受制于知识资本的作用，对知识资本的分析也因此构成了财务分析的重要内容：评估知识资本的价值，定期编制知识资本报告披露企业在技术创新人力资本顾客忠诚度方面的变化和投资受益，使信息需要者了解企业和核心竞争力的发展情况，并建立知识资本考核指标、创新指标、效益指标、市价指标及稳定指标，并进行定期考核，以发现问题提出问题。

3.实现企业财务管理创新的对策

3.1转变企业理财观念。知识经济的兴起使创造企业财富的主要因素，由物质及资本转向知识资本，企业理财就不能只盯住物质资本和金融资本，必须转变观念意识，首先要认识知识资本，二是要承认知识资本，三是要重视和利用知识资本。

3.2提高财务人员的素质和创新能力。对包括知识资本在内的企业总资本进行市场化运作管理具有很强的专业性、技术性、综合性和超前性，用管理有形资产的传统手段是难以适应的，必须提高财务人员的适应能力和创新能力。首先是财务人员既要有宽阔的经济和财会理论基础，又有良好的现代数学、法学和网络技术基础，其次要不断吸取新的知识开发企业信息，并根据变化的理财环境，对企业的运行状况和不断扩大的业务范围进行评估和风险分析，第三要能适应知识经济的要求，根据国际金融的创新趋势和资本的形态特点，运用金融工程开发融资工具和管理投资风险等。

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关键词：家具工厂；规划；设计

中图分类号：F426.88 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）09-0048-02

中国的家具产业随着改革开放的政策，历经了三十年的高速发展，至今已结出累累硕果，成为世界上最大的家具生产国和出口国，取得了令世人瞩目的辉煌业绩。

尤其是近十几年来，中国家具业从改革开放前的家具手工作坊，到二十世纪八十年代初深圳华侨城合资引进国内第一条板式家具生产线，到今天全国有上千条现代化的板式家具和实木家具生产线，有上百条自动喷涂、辊淋涂油漆生产线，以及海尔集团拥有目前国内最先进的厨柜生产线，应该说中国家具业的工业化水平得到很大的提升。但是相对全国几万家家具企业来说，整体工业化水平还非常低，要同欧美先进企业比较差距就更大了。欧美先进家具企业已经实现了生产管理的自动化，并以信息化带动工业化。

但是我们不能脱离中国的国情以及中国企业所面临的现实条件，不能照搬欧美的自动化模式，我们应该按照中国的实际情况，用先进的适用技术改造传统行业，把握这个方针，对中国家具产业的发展至关重要。

目前，国内的一部分比较先进的家具企业已经完成资金、市场和品牌的原始积累，正在逐步扩大生产规模，增加市场占有率，形成规模效益。而部分中小企业，则强调通过对企业内部进行改造和提高，以增强自己的竞争力。

而对于新投资项目或整厂搬迁扩大，企业往往根据经验进行生产线的规划和设计，不仅容易造成各个系统之间的矛盾，进行重复建设和资源的浪费，也容易错失生产工艺和生产效率提升的机遇。

在家具行业先进国家，对家具厂的投资建设和改造，一般都要由专业的设计规划公司进行前期的规划设计，并参与整个建设和初期运营过程。由于家具工厂建设的复杂性，虽然专业的规划设计公司的设计费用不菲，但是与整体项目的最终效益相比，仅在减少盲目投资（例如购置不合适或不必要的设备上）和基建的重复建设上（例如机坑、油漆房未作预留，后期重新开挖建设）可以抵消甚至会远大于这笔费用的支出。

1 系统工程，综合考虑

家具工厂的规划设计相对于一般行业要复杂得多，其产品品种、设备设施、工艺技术、管理手段、生产规模、生产模式千变万化，所涉及的产品变化之丰富、工艺流程之繁杂、生产规模之悬殊、生产组合方式之多样，都是其它行业很少有的。家具工厂的建设实际上是一个系统工程，除了涉及产品生产工艺本身相关因素外，还涉及规划、建筑、水电、消防、照明采光、绿化、生产设备及生产线、厂内运输及物流、劳保安全、仓储、生产现场管理、环境保护等一系列的相关领域和子项目，是这些内容的综合成果，每个子项目之间都有相应的关系，每个子项目之间都有有机的联系，并相互影响。

一个高效的家具制造过程和制造系统是企业持续稳定向市场提供高质量产品和最终盈利的关键，也是家具制造企业的核心竞争力之一。通常家具的工厂规划从严谨的工艺设计分析开始，不仅包括工厂布局、工艺流程设计和生产模式规划，甚至还包含生产现场管理和员工培训。只有对企业所设定的目标进行全面的、系统的数据分析，形成一个个可以量化的指标，才能真正可以进行合理的设计和规划。宏观的规划还包括产品开发和市场运营、企业管理、企业战略和企业文化等更高层次的内容。

预先进行全面的设计和规划，可以根据这些领域和子项目的特点，建立一个科学的模型，通过运算和整合，使得这些相关内容形成一个有机的整体，各个部分都为产品的生产和服务发挥最大的、有效的作用，产生最大的经济效益和社会效益。

2 建立模型，精确运算

家具工厂作为一个复杂的综合体，必须找到其内在的基本规律，以科学的态度和方式进行规划和设计。对家具工厂的特点进行分析即可发现，家具工厂和家具生产所涉及的子项目，例如厂房面积、设备性能参数、设备数量、仓储面积、水电、人员配备等，相互之间存在一定的数学关系，其中某一个子项目的数据变化，都会对其它子项目产生影响。

传统的规划和设计方式是根据经验进行的，一些数据的获得也是通过经验估算，往往具有很大的误差，整个工厂的生产节奏很难达到平衡，或者是工序流程不顺畅，容易在局部形成瓶颈，影响整个工厂的生产效率，加大现场管理的难度和导致生产成本的居高不下。甚至从根本上就很难达到预定的指标，给项目的整体规划和实际运营带来无法改变的困难。

因此科学的规划和设计方式是除了要对各个子项目进行仔细研究，获得相关的数据，还需要研究这些子项目之间的关系，建立相应的数学模型，根据项目所设定的数据，对该模型进行精确运算，可以优化整个项目，使得这些子项目之间达到最佳的平衡，使得整个系统最优化和效能最大化。所产生的数据还可以对各个子项目的设计和建设提供重要的依据，还可以对整个项目进行验证和监督。采用现代计算机软件技术，还可以对工厂的运行进行交互式虚拟或者仿真运行，获得动态的设计数据，更加直观和准确地验证规划的最终目标。

例如，要对一家家具生产工厂进行规划设计，首先就要根据产品选型和产量要求进行分析，确定准确而详尽的生产工艺流程，并对每个生产工序的加工动作进行计算，获得具体的产能数据。根据这些数据，选择相应的生产设备，可以得出相应的加工设备的配置数量；同时根据具体设备的加工能力，又可以计算出需要的加工场地面积数据。工艺流程又决定了设备的排列次序。有了以上这些分析，实际上，生产线的轮廓已经相当清晰。而厂房只是为了保证生产系统正常运行的设施之一。这种规划思想，远比先设计厂房再设计生产线科学而先进，真正使得生产系统从立项开始就作为核心，从而保证了生产线的配置最优化。

又如，在保证加工质量的前提下，针对不同的工艺加工需求，实际上很多相同加工工序的设备其产能参数是相差很大的，对配备人员的数量也有不同的要求。如果在生产线规划过程中，充分比对设备的性能，或者设计一些辅助装置增加生产线的生产效率，或者采用一些自动化程度较高的设备，可以减少人员的配置，降低人力资源的支出成本。近年来，数控技术和信息化技术在家具设备广泛应用，获得厂家青睐，使得生产工艺的优化获得了技术上的可能，同时也对家具工厂的规划设计提出更高的要求。

3 投资回报，收益可控

通过进行综合的规划和设计，可以制定详细的、科学的项目进度计划，使项目按照合理的计划进行实施，项目的每一个部分都是可以监督和控制的，整个项目的管理难度也大大降低，因此项目的硬件建设可以在预定的时间内完成，并按计划投入试生产过程。相应配套的人员和软件建设也能够按计划同时进行，那么整个项目就会很快进入正常生产经营状态，产生相应的效益。

项目进行科学的规划和设计，还可以精确地计算和控制项目的投资总预算，有计划进行项目的建设，使得项目资金的筹集和使用也是按计划进行。避免了资金不足或者资金不到位导致的项目停顿，从而造成项目的建设周期大大超过计划，也避免了预算超支所带来的资金和运营压力。

科学的工厂规划和设计，还可以使得生产的试运行与企业设定的目标进行阶段性的对比，从而使整个生产运营中的问题点暴露无遗，并可以根据所暴露的问题进行分析，针对性提出改进措施和方法，使生产运营维持在高效状态持续稳定运行。

生产系统在理想的状态运行，也使得生产成本会被控制在理想的状态，那么销售也将在预设的成本状态下进行，产品在市场的拓展也必然是可控和有序地进行。

4 不断改进，持续发展

对于需要进行分阶段建设的家具工厂，合理的设计和规划，还可以使得阶段分配更加科学，每个阶段之间的关系更加紧密。一些设备和设施可以预留接口，一些资源可以相互共用，剩余生产能力可以相互补充。

例如电力线路、压缩空气管道、除尘系统等，可以按总体方案进行设计施工，预留余量和接口，不至于设备增加时对整个系统做大的调整。厂房设计时也可以预留扩容空间。

对于现有工厂的改造和升级，合理的设计和规划，不仅可以打破生产的关键瓶颈点，提高生产效率和生产的流畅性，使得生产计划达成率大大提高，还可以降低生产成本，提高产品品质，改善生产现场劳动环境，降低工人的劳动强度。用最少的投资获得最大的经济效益和社会效益。

随着圆方信息化先进制造技术在尚品宅配、欧派橱柜、日利木业等的大规模定制化家具生产线上的成功应用，实际上已经标志着家具生产的数字化和信息化应用时代的到来。信息化先进制造技术通过信息化、系列化、标准化、模块化，实现家具个性化需求和规模化生产的有机融合，其所带来的生产周期缩短、运营管理高效、综合成本降低等优势，既符合家具市场需求的变化，也预示着家具行业未来发展的方向。而这一切的基础，同样需要设计严谨的生产线和科学规划的工厂设施。信息化先进制造技术只有与科学而精密的生产线结合，才能得到充分发挥，才能爆发出巨大的能量。一个经过科学设计和规划的家具工厂，迎接和应用这一新技术，将显得得心应手，始终挺立在行业发展的潮头。

5 结 语

整洁、高效、流畅的生产系统，不仅是家具企业的核心竞争力之一，也会提升企业的整体形象，提振员工的士气，激发员工的生产热情，提高客户的信心。

总之，家具工厂的规划和设计是形成家具企业的制造核心的关键，是一个涉及面广泛的系统工程，必须兼顾先进性、适用性、经济性、可操作性和可持续性，通过科学地规划和论证，严密地组织实施，从而使企业形成并维持制造核心竞争力，获得最佳的投资效益。

参考文献：

[1] 胡景初，戴向东.家具设计概论[M].北京：中国林业出版社，2008.

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【关键词】ERP 管理能力 创业教育

一、大学生创业培养教育现状

随着一系列鼓励大学生自主创业的相关政策出台， 全国各高校逐步建立了创业教育机制，大学生的创业教育得到了快速的发展，随着与创业相关的师资配备和教学设施的不断完善，对提高学生的创业素质取得了一定的效果，但总的说来，创业教育任然存在各种各样的问题。

教育部的一项报告显示，我国高校毕业生创业率平均不到1%，与发达国家20%以上的比例有不小的差距；创业成功率不到10%，也远低于一般企业。创业是否能够成功，取决于创业能力的高低，在相同的环境条件下，创业能力越强，创业成功的可能性就越大，在这里创业能力即包括大学生的专业水平，也包括对创业中各环节的了解程度。大学生的创业成功率相对较低，这从一定程度上说明大学生的创业能力有所欠缺。对此，我们从管理的角度对从事创业的毕业生进行了问卷调查，在此只考虑创业教育对创业大学生的影响，通过收集调查问卷，分析后我们得出大的方面与高校现存的教育模式有关。目前，在很大比例的高校，学生只是被动的获得理论知识传授，学生缺乏创造性和创新意识，在课程开设方面，主要以专业课教育为主，学生对本专业知识学习较多，即便开设创业课程也多以理论教学为主，很少安排实践环节，即使安排有实践环节，往往受制于师资、教学条件、时间、经费、现行就业政策等各方面影响，不能真正对学生创业起到足够影响的程度；此外，由于创业大学生对运营管理专业知识缺乏了解，使得其在创业过程中因为管理不善而使得创业最终以失败告终。

具体主要表现在：管理方面的创业知识储备不够充足，尤其对于非经济管理专业的学生，他们有着较充分的本专业知识的储备，但对如何开始一个公司，如何运营的等问题模糊不清。对企业的经营管理流程缺乏了解，经营管理能力不具备，具体来说从最初的采购、生产组织到财务管理、市场推广等企业经营管理环节不熟悉，无法对人财物进行有效管理。以工科创业学生为例，他们开始创业是一般有和本专业相关的项目，通过努力他们能做出好的产品，但却在产品推广上却表现的无能为力，加之没有很好的掌握财务运营方面的知识，往往会出现资金链断裂，产品销售不畅，最终创业失败的后果。通过以上分析，在大学生创业教育中，我们需要找到一个教学平台，既能对环境条件要求不高又能真实的模拟客观现实，通过这样一个教学平台来提高学生的创业能力。

二、ERP实践课程简介

ERP实践课程将企业完整的经营流程形象的展现在沙盘之上，利用实物沙盘直观、形象地展示企业的内部资源和外部资源。通过ERP沙盘可以展示企业的主要物质资源，包括厂房、设备、仓库、库存物料、资金、职员、订单、合同等各种内部资源；还可以展示包括企业上下游的供应商、客户和其他合作组织，甚至为企业提供各种服务的政府管理部门和社会服务部门等外部资源。

（一）课程的主要内容

ERP实践课程教学过程形象，引入真实的市场环境，让学生扮演不同的角色、模拟实际情景、辅以老师点评，使学生在虚拟的市场竞争环境中，真实体会企业经营管理的全过程。使得企业的物流和资金流完全包括其中，具体内容如下：

战略方面：参与者要自主对企业进行内外部环境评估据此制定出企业的短、中、长期战略，着力培养参与者预测市场趋势、灵活进行战略调节的能力。研发方面：使参与者充分了解产品研发的全过程对管理其他环节的依赖和影响，可以有效提升参与者对产品研发全过程及影响因素的了解。生产方面：参与者将参与生产能力的获取、生产流程调度决策、交货与设备产能匹配、库存管理及产销配合的策略的制定全过程，使得参与者能够了解生产的全过程。产品推广与销售：参与者将参与到市场开发、新产品开发、产品组合与市场定位的决策中去，使他们真实体会市场开发、渠道建设、产品推广、新产品开发的全过程。财务方面：参与者将参与企业短、中、长期资金需求计划的编制、参与企业的融资过程、分析财务报表。使得他们对资金的获取、使用有一个较全面的认识，最终提高他们使用资金的能力，提高对有限资金进行有效、高效使用的能力。团队协作与沟通：每一个参与者做为整个经营过程的一份子都不可避免地要与各部门间参与者进行沟通协调，这样可以是参与者能全面了解一个企业各部门之间的关系，学会在团队中如何协作沟通。

（二）课程教学过程

课程教学过程大致可分为三个阶段：组织建立。将参与的学生分成若干个小组，分别模拟同处于一个行业，各种初始条件相同的企业。分配学生扮演该企业的不同管理角色。企业营运过程的模拟。在已组建的企业中，每位学生扮演不同的角色参与到企业的经营过程中去，共同完全企业经营的全过程，一起参与、共同解决企业在运营中遇到的各种问题。结果评析。企业经营结束后，系统会根据利润、资产规模等一系列指标给不同小组评分。更加结果教师与参与的学生一起分析原因，总结经验，最后共同提出解决方案。

三、ERP实践课程教学与大学生创业中的管理能力教育

ERP实践课程作为目前在国内很多高校开设同时也是全国大学生创业大赛的平台。该课程集知识性、趣味性于一体，不仅能够提升学生的企业经营实践能力，培养学生创新精神，还能够激发大学生的创业激情。

具体来讲，ERP沙盘对创业教育的作用表现在以下几点：

ERP实践课程就是学生创业的一份模拟试卷，一个演练平台。它可以与创业课程结合起来，让学生完成从创业计划到创业实践的完整过程。学生从组建团队、给公司命名、设计公司徽标、竞聘上岗、制定战略、开展业务等环节中真实地感受了企业管理的方方面面，通过一个实战的演练可以完成对自己经营管理想法的验证。胜利者激发了创业激情，失败者收获了切身经验。学生通过多次的沙盘实践可以不断完善自己对创业过程的整体构想。

ERP实践课程以学生为主，已教师为辅，这样有利于提高学生的参与积极性，形成师生之间的良性互动，克服聊传统教学方式中师生间交流不畅的问题，师生间有效沟通为创业课程高效的开展打下良好的基础。教学中每一位参与者都是已团队的一份子出现的为团队成员，这样有利于培养学生团队合作意识，提高学生的沟通能力。在课程实践过程中， 每位学生都参与到组织的分工中区， 这样有利于让学生融入到真实的经营环境中去，使其真实的体验到企业经营者所处的社会环境及可能要面临的困难。此外，通过多次的实践，参与不同到不同行业和不同角色的模拟中，是学生能够进一步明确自身发展的定位， 在发现问题、解决问题中提高自身的经营素质和实战经验。在真正创业之前有针对性地对欠缺的素质进行提高培养。

ERP实践课程完整再现企业运作的整个过程，是学生能切实的体会企业组建、运营的整个过程，使学生对创业过程中的企业管理不再生疏，学生通过模拟创业过程，能不断积累创业经验，提高经营水平，提过学生创业的成功率。

ERP实践课程培养学生创业的团队合作精神。ERP实践课程中的企业是一个有机的整体，每一个参与者在企业中扮演着特定的角色，在这样一个团队中，团队精神极其重要，一个高效团结的团队是制胜的关键，在教学实践中就常有队伍由于各角色之间联系衔接不够紧密，而导致企业最终运作失灵的情况。通过这样的体验，学生能形成对团队合作精神重要性的特别认知，在日常学生生活中自觉培养团队合作精神，从而在以后创业生涯中能更好的与他人合作。

四、总结

通过ERP实践课程教学能够更好的提高大学生在专业中的管理水平，从而提高大学生创业的成功，同时他也是开启大学生创业之门的钥匙，活泼，生动的教学形式能极大激发大学生的创业激情，该课程不仅能在经济管理类院系学生的创业教育中起到好的作用，在非经济管理类院系学生的创业教育中的作用更加突出和迫切，它是进行大学生创业教育的一个很好的切入点。

参考文献：

[1]鲍志伦.大学生创业能力提升视角下的教育改革创新研究[J].商业现代化，2010，（1）.

[2]王新玲，郑文昭，马雪文.ERP沙盘实训高级指导教程：第二版[M].北京：清华大学出版社，2009.

[3]张前，张守凤.管理类专业引入ERP沙盘模拟课程教学探索[J].中国成人教育，2009，（11）.