房地产企业会计制度范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业会计制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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房地产企业会计内控存在的各种问题

1.1受到来自外部环境的影响

面对经济全球化的趋势越来越深，在很大的程度上导致我国房地产企业受到外部环境带来的影响也不断变大。对于我国房地产企业具体的发展情况来说，其在经营发展时承受着来自国内同行以及外国同行两方面的影响，因此，其市场竞争非常激烈，必须与国内外同行进行竞争[2]。另外，再加上房地产行业的特点为资金开销高、难以控制以及风险大等，进而导致其在开展会计核算与决策的过程中产生失误现象属于很常见的事情，由此而为其带来很多没有必要的损失。

1.2企业会计内控制度存在缺陷

和国外的房地产行业相对比，我国的房地产行业具有起步不快的特点，因为受到来自该特点的影响，从而造成我国大部分房地产企业构建的会计内控制度出现一定数量的缺陷，其制度体系产生的问题并不少。从多个角度来看，房地产行业之所以会出现上述的问题，其主要受到来自两个因素的影响：（1）不根据市场经济发展的需要与规律会计内控制度开展构架，使其具有很大的盲目性，从而导致建立的制度没有具备企业发展需要的系统化、流程化以及执行力，最终造成在会计内控方面开展的工作多数只是流于形式，而制度的可操作性以及实用性完全得不到有效的发挥[3]。（2）国家相关部门或是房地产行业在制定会计内控制度的过程中，忽略将制度和其经营发展方案有效地联合在一起。

1.3内控环境多样化

最近几年随着房地产行业的不断发展，国家之前制定的法律条文已经很难满足其发展需要，由此造成房地产行业在会计内控方面具备操作性强以及规范化特点的法律规定少之又少。尽管不少房地产企业也为自身发展构建部分和会计内控相关的制度，可是实际可行以及比较合理的目标与方案却寥寥无几。另外，有非常多企业制定的会计内控管理计划存在操作性不强的特点，因此产生各自为政以及集体管理这些情况是很常见的事情。并且在房地产行业中还面临着会计内控工作者综合能力水平不高的问题，面对当前网络技术呈现现代化与信息化趋势的背景，其没有掌握适合的专业知识以及计算机水平较低，由此而导致其不可以合理地开展企业具体的财务工作。

构建和改进房地产企业会计内控制度的方法

2.1对资金管理承受风险开展科学的控制

对于房地产行业来说，构建和改进其资金风险防范机制也是其会计内部控制一个重要的内容。所以，企业必须构建起预防资金风险制度，使企业负责人从经济、法律与行政三个方面认识到其需要承担的责任，同时还持续地改进与控制有关的财务管理制度。另外，企业必须提高管理控制的力度，使其高业务盈利能力可以得到不断的增加，进一步减少其面临的收支风险。总的来说，也就是房地产企业在债务资金结构方面开展改革与调整的过程中，必须严谨地根据企业本身的生产经营以及发展形成的要求，目的在于提高财务杠杆对资金筹备管理起到的约束作用。而房地产企业面临的风险并不少，因此其必须使用各种各样合理的方法对风险开展控制[4]。举例来说，房地产企业能够经参与到目前社会多种活动以及商业保险，从而把风险转移；坚持采取经营模式复杂化政策，令企业的内部产品经营可以达到相互互补的现象，进一步出现以盈补亏以及以收补欠的现象。同时，企业还必须对资金开销做出正确的安排计划，且经使用分散归还与借款的方式对资金实际的花费和收入做出科学合理的计划，目的在于尽最大的努力降低其承担来自资金方面的风险。

2.2提高内部审计工作的力度

房产企业想要顺利地完成经营目标，提高其内部审计工作的力度很有必要，而增加其财务会计管理审计力度更是重中之重。企业可以经过构建符合其发展需要的管理制度以及规范，从而对提高内部审计工作具有的独特性以及权威性提供有效的帮助。企业还可以从多个方面对其会计有关工作开展监督和审计，使用要求性十分高的审核标准以及行为规范，正确且快速地对工作中存在的问题或者潜在风险开展合理的解决，目的在于尽最大的可能预防财务会计报表出现问题以及误差，从而防止给企业带来严重的经济被破坏。另外，企业还能够挺过定期给审计人员开展素质培训，增加其掌握的专业知识以及自身综合素质，使其具备可以满足房地产行业发展需要的能力，进一步给企业成立一支综合能力强的审计队伍。

2.3对企业成本进行有效的控制

在房产企业所有的内控工作上，对其会计工作开展内部控制管理属于作用和分量均非常大的工作。企业在会计工作方面实现内部控制管理主要为了可以减少财务成本投入，进而增加其生产经营利益。所以，对于房产企业来说，对其财务成本实行有效的内部管理以及控制十分有必要[5]。企业经对其经营管理每个过程花费的成本开展具有细分化特点的管理，可以顺利地达到对其全部生产经营成本进行合理的管理与控制，从而尽最大的努力在花费很小成本的同时取得较多效益。另外，企业还必须增加其对会计内控管理力度，给内部控制管理工作达到规范、合理以及贯彻实行提供保证，进一步增强其财务管理的效果。

综上所述，随着房地产行业发展规模的不断增大，企业对其实行有效的内部管理很有必要。构建与改进房地产企业的会计内控制度，可以对其产生一系列的积极影响；不仅可以减少其生产成本投入，同时还能够确保其维持在稳定经营管理的状态中，进而达到增加经济效益的目的，使地产行业维持可持续发展的状态。针对文中所述房地产企业内部控制中存在的问题，应增加构建会计内控制度体系的力度，使其可以适应企业发展的需要，同时在生产经营得到改进完善，进一步完成其用最少的生产成本获取更多利益目的。

参考文献

[1]何秀清.浅论房地产企业财务管理存在问题及对策[J].行政事业资产与财务，2011，10（02）：125-126.

[2]袁慧敏.房地产企业财务管理浅析[J].经济师，2011，25（10）：256-257.

[3]王红霞.中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国外资，2011，20（14）：189-190.

[4]吕明.浅析房地产企业财务风险及控制措施[J].现代商业，2011，21（30）：178-179.

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【关键词】房地产行业；会计信息质量；对策建议

【中图分类号】F23 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2013）01-0124-2

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。当前我国的房地产行业受到越来越多的关注，房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。由于房地产行业自身的经营特点，其会计核算程序以及方法与普通行业具有明显的差异性。尽管近年来，财政部和证监会为适应我国经济体制的改革，已经推行了一系列的会计制度改革，但是从在房地产行业实施的状况来看，仍然存在许多不完善之处。2006年11月财政部的一份会计信息质量检查公报，通报了39家房地产行业存在会计失真问题。面对我国房地产行业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产行业会计存在哪些问题？如何才能解决这些问题？所以研究如何提高房地产行业会计信息的质量是会计实践研究和理论研究亟待解决的一个重大课题。

一、房地产行业会计信息质量问题

房地产行业自身的行业特点导致了其特定的信息质量问题。总结如下：

（一）房地产行业会计人员自身素质较低

《企业会计准则》和《企业会计制度》实质上就是会计信息加工和生成的技术性规范。然而，这些技术性规范是由会计人员来实施的，因此，会计人员对制度和准则的正确理解和把握是非常重要的。所以会计人员的职业判断力，也即会计人员根据已有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力直接影响会计信息质量。但现实中，由于房地产企业普遍只重视策划人员、工程人员等和项目直接关联的员工素质，对会计人员的业务素质并不重视，致使会计人员的素质差强人意。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规，但由于受到自身素质的影响或其他原因，也可能使计量的信息与实际情况不符，致使会计信息失真。

（二）会计实务中销售收入的确认随意性较大

在房地产企业中，项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，一般开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认可能有多种方法：有的在签订预售合同后并收取预收房款确认收入，有的在签订预售合同后以合同金额确认收入，有的在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。不同的收入确认方法也使得会计信息失真，从而可能会误导信息使用者。

（三）企业各期的业绩信息可比性较差

房地产开发企业从土地开发至确认收入通常会跨越两个以上年度，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入。所以，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动相当大。例如某年A房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩就只会反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其他同类企业比较，失去了可比性。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观地反映房地产企业的真实经营情况。

（四）风险披露不足

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括土地风险、政策风险、工程质量风险等。这种行业高风险性，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。虽然2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号―从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》对房地产企业的风险披露做出了特别要求，但从近几年来看，执行情况并不太理想。

（五）房地产行业的会计体系不规范，会计法规制度不完善

一方面，我国房地产行业的财务会计体系仍然不规范，主要表现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上，许多房地产企业自身判断的结果与正规会计机构的判断不符；另一方面，我国的会计法规制度尚不完善，尤其是针对新兴行业的会计核算规定不明确，加大了会计核算工作的难度，从而导致房地产行业的会计信息失真。

（六）企业内部会计核算不完善

当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度，使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定，企业现金流量表的编制主体是企业自身，然而，现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说，房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的，而在另一方面，企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的，由于房地产企业的开发期限较长，其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。

二、提高房地产会计信息质量的对策建议

针对上述房地产行业会计信息质量中存在的问题，本文提出以下的对策建议：

（一）提高会计人员的职业素质

房地产会计人员作为会计信息的直接生产者，对会计信息质量的影响起着重要的作用。面对当前日益复杂及多样化的交易和事项，确认和计量对房地产行业的会计人员提出了更高的要求，这就要求他们应具备相应的专业素质、职业道德与专业技能。所以，房地产企业应认真贯彻财政部颁布的《会计人员继续教育暂行规定》，组织本企业会计人员继续学习教育，支持会计人员参加学习培训和职称资格考试，提高其专业素质，做到与时俱进。

（二）完善房地产行业的会计规范体系

我国现行的《企业会计准则》在构成上还较缺乏完整和系统性，其基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，一些会计分支尚未纳入会计规范体系。随着我国改革开放的深化与市场经济的发展，会计学术界和政府财政部门已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，对其进行完善。但是，目前房地产行业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，例如，目前学术界对《企业会计准则―――收入》中的四个收入确认原则在房地产开发企业的具体运用问题上，就还存在争议，使得该行业的会计核算不规范，极大地影响了房地产企业财务状况和经营成果信息的可比性和有用性。所以现在急需完善房地产行业的会计规范体系。

（三）完善配套工程的会计核算准则指引

我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定，然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足，这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法，从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。因此，我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引，以此来规范房地产行业的会计信息管理。

（四）扩大信息披露内容

针对房地产行业风险披露不足的问题，房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息，提高风险的透明度，为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下，帮助他们更准确、全面地对企业的财务状况和经营业绩做出评价，额外提供具有可比性的资料，也是治理信息失真的重要举措。

（五）完善房地产企业内部会计核算

虽然相关法律法规已明确规定了内部会计监督制度，企业内部会计核算制度是会计信息监管体系的基础。但目前许多房地产企业只执行统一层次的财务会计规范，缺乏健全、完善的内部会计核算制度，对内部会计核算制度尚未足够的重视。因而房地产企业在执行国家统一的企业会计制度时，还应根据其管理要求和经营特点制定内部会计核算制度，以使企业的财务会计制度具有完整性和系统性。

【参考文献】

[1]张志达.房地产行业会计信息质量问题的分析与探讨[D].兰州商学院，2009.

[2]丁晓琳.房地产企业会计信息质量存在的问题与对策[J].华章，2013（3）.

[3]王晖.房地产行业会计信息质量的探讨[J].中国市场，2011（40）.

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关键词：房地产开发；会计核算；问题

房地产业具有基础性、先导性和产业关联度高等特点，是我国支柱性产业部门。房地产业的运行、发展及变化情况，直接影响相关产业的发展，从而影响整个国民经济的运行。房地产业的发展与国民经济以及地方经济增长有着极为密切的联系。房地产开发所具有的建设周期长、投入资金多、负债经营度高和市场风险大等特点决定了房地产开发企业必须有相关会计技术和会计制度的支持，同时房地产企业的会计核算不可能和一般商品一样进行。因此，针对房地产开发企业会计核算中暴露的问题，在对房地产开发企业会计核算的现状及特点进行分析的基础上提出完善房地产开发企业会计核算的相关对策不仅关系到房地产业的健康发展，也是保证整个国民经济运行的举措之一。

一、房地产企业开发成本内容概述

1.房地产概述

房地产是房产与地产的总称。房地产开发包括土地的开发、房屋的开发以及土地和房屋的综合开发。具体而言有：土地的开发，即房地产开发企业获得土地的使用权后。在依法缴纳土地使用费后，对获得使用权的土地进行开发和利用，在土地开发完成后，房地产开发企业既可将已开发土地有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务-房屋的开发，即房地产开发企业在已开发完成的土地上开发房屋，开发完成后，将其作为商品作价出售或出租；土地和房屋的综合开发，即房地产开发企业自己开发土地，并在自己开发完成的土地上继续开发房屋。

2.房地产开发费用

是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。

(1)管理费用，是指房地产开发公司的行政管理部门(总部)为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。

(2)销售费用，是指房地产开发企业为销售产品或在提供劳务过程中所发生的费用。

(3)财务费用，是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出和金融机构手续费等。但凡是与开发产品建造相关的利息支出等，在开发产品交付使用之前发生的，均应计入开发产品的成本，而不作为财务费用列支。

3.房地产开发税金

是指房地产企业转让、销售、出租开发产品，提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应按规定计算缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。

二、房地产企业开发成本的会计核算时应注意的问题

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，还应该注意以下几个问题。

1.开发成本会计科目及辅助项目的设计

正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，首先，把“开发成本”作为一级成本核算科目，其实，分别按照土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等六项明细设立二级科目明细，最后，按各二级明细科目以工程项目为单位的设立项目辅助帐，形成交叉定位，方便统计和查询。清晰的成本项目有利于将来的项目土地增值税清算和企业所得税汇算。

2.公共成本费用的分摊标准的选择

公共成本费用分摊适用于“谁受益谁分摊”的原则，一般能分清成本核算对象的，可直接计入特定的成本核算对象中；如果不能分清成本对象的，可以通过设定的分摊方法分配计入有关成本对象。其中，土地价款可按占地面积比例分摊，而前期工程费、基础设施费、公共配套设施费可按可售面积比例分摊，建筑安装工程费可按照建筑面积分摊，开发间接费用可按照受益对象的不同选择不同的分摊标准进行分摊。

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[关键词]信息失真 原因 措施

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）13-0098-01

0前言

最近几年，房地产行业经历了严峻的考验，并也逐步走向成熟，在我国经济建设中发挥着越来越多的作用。在目前我国的城市化建设中，对房地产企业提出了更高的要求。房地产企业只有加强内部管理，才能在激烈的行业竞争中占有一席之地。财务管理是房地产企业经营管理的重要组成部分，对企业经营与合理决策起着重要的作用。因此，房地产企业只有加强会计控制，避免会计信息失真现象发生而影响企业的发展。

1 房地产企业会计信息失真的原因

导致房地产企业会计信息失真的原因是来自多个方面的，既有企业内部利益的因素，也有外部制度、监管等方面的因素，具体包括以下几个方面。第一，财务舞弊造成会计信息缺乏真实性和可靠性。房地产项目开发一般具有开发周期长、支出项目多、资金用量大、负债率高等特点，且由于工程结构的原因，在房地产项目开发过程中还存在大量的隐蔽工程，使得内部工艺和原材料往往难以清晰辨认，这些都为开发商运用混淆成本界限、虚列业务、虚增成本费用、隐匿收入、不正确披露或有负债等各种财务舞弊手段提供了广泛的空间，从而使其达到通过提供存在各种质量问题的会计信息以谋求私利的目的。第二，滥用会计准则导致会计信息失真。由于我国房地产行业的特殊性，使得我国企业会计准则允许房地产开发企业在编制财务报告时对某些会计事项自主选择处理方法，使得企业管理者可以根据个人判断和观点在会计准则允许的范围内自由调整账面盈余。例如，在配比原则方面，由于公共配套设施建设同土地开发同步往往不同步进行，导致企业预提的公共设施配套工程费用与实际发生数常常存在较大差异，使得企业财务报表不能及时反映企业当期的真实经营情况，从而为企业操控利润提供了巨大空间。第三，随意确认会计事项导致会计信息失真。由于现行的《企业会计制度》缺乏对房地产等特殊行业会计实务的详细指引准则和制度，使得企业对会计项目的确认存在很大的随意性。例如：在收入确认方面，有的开发企业在商品房交付后予以确认，有的在收讫房屋销售款后确认，有的在办妥产权转移手续后予以确认，有的则视收益情况随意确认，不同的确认方法显然会对企业当期利润产生很大影响，从而导致企业会计信息严重失真。第四，外部监管不到位导致会计信息质量缺乏公信力。由于房地开发一般需要经过土地、城建、工商、税务、房管等多个政府部门，使得各类开发信息过于分散难以得到共享，从而无法对开发商进行有效监管，促使其利用虚假会计信息牟取私利。此外，由于相关法律体系的不完善，使得同巨额利润相比，开发商虚假会计的违法成本相对较低，一般就是补足税款、缴纳少量的罚款和滞纳金，惩治力度的不足也从侧面助涨了其虚假会计信息的主动性。

2 房地产企业会计信息失真的影响

导致房地产企业会计信息失真的原因既有客观因素，也有主观因素，因而会对企业的利益相关者造成不同程度的影响。会计信息失真对债权人的影响，与企业股东不同，企业债权人并不参与分享企业高速成长而形成的高收益，其主要目的就是能够安全收回借出的本金并获得事先约定的利息。因而，作为我国房地产开发企业最大和最主要债权人的银行，其在进行信贷决策时，最关心的问题就是企业能否按期偿还贷款和本金。进而言之，房地产开发企业会计信息的是否符合稳健性原则和可比性原则，就成为保护债券人利益的关键，这意味着企业的净资产因尽可能统一会计准则，并扣除未来所面临的损失，而不包括未来可能的收益。显然，目前我国房地产开发企业随意确认会计事项、滥用会计准则等行为所导致的会计信息质量低下将给银行等债权人造成巨大的决策风险和信贷风险。会计信息失真对政府政策调控的影响，会计信息是各种经济信息的基础，是政府部门制定各项经济政策的重要依据。由于会计信息占了社会经济信息总量的70%以上，因而房地产企业会计信息质量的高低直接决定了经济信息的总体质量，从而对政府宏观调控等经济决策的质量造成重要影响。但是，我国房地产开发企业会计信息失真是不争的事实，如隐匿企业收入、虚增企业成本等，直接影响了包括税收政策、货币政策在内的各项宏观调控政策，在一定程度上扰乱了整个经济工作的正常秩序，阻碍了我国现代化的进程。会计信息失真对投资者会产生误导，从客观上看，由于房地产行业投入产出具有较强的周期性，表现为不同的会计期间业绩往往波动较大，如项目建设期内往往业绩不佳，而竣工后则业绩突飞猛进，因而一般的公司业绩评价指标无法正确、客观、全面的放映企业正式经营情况，从而造成会计信息失真，对投资者造成误导；从主观上看，企业管理是为了企业利益，通过随意确认预提账款、任意摊销预提开发费用、虚列成本支出等方式控制会计信息披露造成企业会计信息严重违背客观性原则，欺骗了投资者等信息使用者。

3 避免房地产企业会计信息失真的措施

首先要建立和完善的房地产行业会计规范体系，根据房地产行业的特殊性，应在我国现行的《企业会计制度》中，针对房地产企业会计中一些特殊事项，规定具体的会计准则或会计制度，以规范和统一企业会计核算，从而增强房地产企业会计信息中企业财务信息和经营业绩信息的可比性和有用性。应补充和完善房地产行业会计业务的行为准则，避免房地产开发企业会计人员依据企业需要，做出不规范的会计处理。其次是改进与完善会计信息的披露制度，提高会计信息披露的真实性和可靠性，通过立法建立健全保证房地产开发企业会计信息真实可靠的法规法则，如要求增加会计信息披露的频率和范围，增加非财务信息的披露等，做到有法可依、执法必严；拓宽信息披露渠道；进一步完善房地产企业财务报表外审制度以及注册会计师管理制度，给会计信息的可靠性提供一个较好的经济和法律环境。再次政府要加强对房地产行业的监管和违规惩罚力度，在政府部门中建立健全房地产信息沟通制度，建立跨部门的房地产信息管理中心，定期召开联系会议交流房地产项目开发进展的相关信息，以实现对房地产开发项目的动态监管，杜绝会计信息造假价的空间；加大对开发商会计信息的审查范围和惩罚力度，提高其会计信息造假的违法成本。通过采取征收高额罚款、累进税率、社会公示等方式对歪曲会计信息的房地产开发企业直接给予经济处罚，多渠道督促开发商自觉守法；对所有房地产开发企业采取信用评级机制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不实信息的企业。最后是积极培育第三方会计信息的专业用户，通过利用专业用户所具有的识别和分析能力，对房地产开发企业的会计信息质量进行分析和评价，有助于改善投资者被房地产开发企业会计信息误导的程度。

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【关键词】房地产开发企业；预售收入；确认

一、目前房地产开发企业销售收入确认的现状

房地产开发企业作为国民经济的支柱型产业之一，商品房销售收入是其最重要的资金来源，对销售收入正确的确认及计量是财务工作的一个重要方面。然而，房地产开发企业商品房销售收入确认的时点并不统一，尤其是预售商品房收入的确认问题，出现了企业财务人员理解的随意性、职业判断的任意性、账务处理的多样性等混乱局面，给股东、债权人等依据财务报表进行决策造成了一定的困扰。

2006年2月15日财政部颁布了《企业会计准则》，要求自2007年1月1起，各大中型企业普遍实施，其他企业可以选择实施。为了尽快的与国际准则接轨，《企业会计准则》自开始施行之日起，经过了几次修改，但关于收入准则并没有大的改动，对房地产开发企业销售收入确认问题亦没有出具专门的解释或者规定。

二、房地产开发企业预售收入确认混乱的原因

造成房地产开发企业预售收入确认混乱的原因多种多样，错综复杂，概况起来主要包括以下三点：

1.缺乏统一明确的制度规定

在《企业会计准则》颁布之前，房地产开发企业主要依据【93】财会字第2号《房地产开发企业会计制度》确认商品房销售收入，该制度第501号科目“经营收入”第二条指出，“转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算帐单提交买主时，作为销售实现”。但其关于具体何时算“移交”完毕未做详细解释，给各房地产开发企业留有足够的思考空间。

随着《企业会计准则》和《小企业会计准则》的大面积推开，行业制度的规定已经逐渐被准则所取代，【93】财会字第2号虽没有明文废止，但其早已名存实亡，甚至很多房地产开发企业已经忘记了它的存在。

《企业会计准则》（2006）对一般商品销售收入确认制定了五个必须满足的条件，房地产开发企业开发的商品房当然要满足《企业会计准则》之规定，但房地产企业开发的商品房存在开发建设周期长，投资数额大、经营风险高，产品附加值高等特点，为了及早的回笼资金，降低投资风险，缩减开发成本，开发商一般采取预售的销售方式。由于商品房预售是一种先销售后建设的特殊的销售方式，不同与一般的会计处理，对于这种特殊商品的特殊销售方式，收入准则及其解释并没有给出具体的规定，房地产开发企业会计人员在依据《企业会计准则》对其收入进行确认时，需要大量的职业判断，久而久之便形成了计量标准不统一的局面。

2.对会计准则的解读存在差异

不同企业的财务人员处于不同的生产和工作环境中，拥有不同的工作经验和业务水平。再加上房地产开发企业开发产品的内在特殊性，财务人员在应用《企业会计准则》处理开发产品销售收入确认问题时便产生了职业判断的选择性，对收入标准理解的随意性，使得不同的房地产开发企业预售收入确认时点有很大的不同。另外，有部分房地产公司为了实现目标利润，抓住尚无房地产开发企业收入结转时点确认明确标准的漏洞，有意粉饰报表，使得房地产开发企业预售收入的确认时点尚非常的混乱。

3.财务人员刻意与税法规定保持一致

现行房地产开发企业税法上确认收入原则，执行的是国税发【2009】31号。根据文件精神，“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得收入，应确认为销售收入。”也就是说税法意义上的计税收入确认时点是合同签订标准。而会计上，根据财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则》（第14号第二章）之规定，企业销售商品，必须同时满足五个条件时确认收入。即，会计与税法关于商品房销售收入确认时点的规定存在很大差异。

目前，还存在相当企业，为了配合税务检查，刻意保持与税法的一致性，采取税收为导向的预售收入确认方法，造成了会计信息的不准确、不真实。

三、改进建议

针对房地产开发企业预售收入确认如此混乱的局面及其产生的主要原因，笔者经慎重考虑提出以下改进建议：

1.房地产开发企业财务人员应当加强学习，增强对会计准则的理解和掌握，以提供对报表使用者更加真实、准确的信息。

2.财务人员要区分财务制度与税收法规的不同，严格按照会计准则之规定进行相应的账务处理。

3.财政部委派相关部门及早制定并下发房地产开发企业预售收入结转的具体标准。

参考文献：

[1]中华人民共和国政部.企业会计准则（2006）[M].经济科学出版社，2006.03

[2]财政部会计司编写组.企业会计准则讲解（2010）[M].人民出版社，2010.12

[3]财政部.[93]财会字第2号―房地产开发企业会计制度[Z].1993.07

[4]国家税务总局.国税发[2009]31号―关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知[Z]，2009.03

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关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则

一、引言

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。

在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。

二、房地产行业会计信息质量问题

由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。

（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：

1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。

2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。

3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。

4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。

上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。

（二）企业各期的业绩信息可比性较差

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。

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关键词：房地产开发；企业会计；核算；问题；对策

房地产开发单位和多数的企业一样，都有一些自身的特殊之处，它一方面从事房地产的经营活动，同时也开展房地产的开发行为。房地产开发企业的主要特点就是工期较长、资金的使用量比较大，同时应对的市场风险也更大，很容易导致企业的巨额亏损。面对这些情况，就要求房地产企业应该在财务方面拥有更多的管理经验，加强相关制度的规范力度。当前我国的会计制度已经使用了很长一段时间，实际运营的效果还需要继续加强。从整体方面来看，我国的会计制度还应该提高标准和完善各种制度，在这其别是房地产企业的会计核算制度比较重要。所以，应该开展有关房地产开发企业会计制度的建设，重点审核会计管理方面的规章制度，同时要对房地产开发企业的会计核算制度的缺陷给予分析指导，结合实际情况给出房地产开发企业会计核算的一些制度和政策。

1房地产开发企业会计核算制度的重要意义

房地产开发企业作为一个相对比较特殊的行业，由于它始终涉及一些经济比较活跃的领域，生产经营活动又比较复杂，资金流动性又是最大的行业，成本核算的环节也很多，所以会计核算领域如果出现了一些问题，房地产企业必将蒙受巨大的财产损失。所以，这就要求相关的地产开发企业尽快完善和健全会计核算的相关规章要求，加强对业务部门的预算考察，还要充分准备企业面对市场竞争的各种考验，尽快找到能够对企业会计核算模式有利的制度。

2当前地产企业会计核算中突出的问题

2.1目前指导房地产开发企业的会计制度不健全

因为现阶段，我国的房地产开发行业仍然具有一些特殊性，这种制度上的特殊性，给了房地产开发企业在会计核算制度上的一些落后，这就需要出台相关的政策意见进行指导会计行业的工作。但是，从当前的我国会计制度的规定来看，能够指导和规范房地产开发企业的会计核算规定还是不够完备，很多方面没有专门的对房地产开发企业的会计核算制度进行规范和要求，这就导致缺乏有效的针对性，很多领域明显缺失，这也对行业的发展造成了一定的影响。

2.2房地产开发企业的收支管理不够标准

房地产企业的收入标准始终没有给出一个明确的规定，这就导致很长一段时间以来，这个领域长期处于一种比较模糊不清的状态。这也造成了在一段时间内，该项目领域的建设成本费用与原预算的费用有很大的差别，通常情况下都是大于当期应该确认的收入标准，所以导致控制的标准仍然不是很严格规范。当前，应该认为是收入的很多预收款和应收款也都没有被视为收入的范畴。因为开发产品的价值相对比较高，这就导致采用的预售和分期售房的模式与进行付款销售的方法，常常会导致收款的时间与房屋竣工使用的时间不同，有时给企业的收入划分带来很多隐患。这就要求在被确认销售的收入指标完成时，这个划分标准就发生了实质性的变化。但是，目前的房地产开发企业应该重视交易的实质是否真正完成。

2.3资金流动情况的管理不完善

房地产开发企业的现金流动情况比较特殊。这主要表现在房地产开发企业的筹集钱款模式和投资经营的主体渠道都不相同，在经营的过程中，对产生的现金流动情况应该以开发项目单位为准，这也能从很大程度上加大对现金的管控。因为开发的时间相对较长，这个较长的时间内始终都会涉及现金的流动情况。这就会导致现金的收支情况与一般企业有着很大的差别。

3房地产开发企业会计核算中的问题以及解决措施

3.1严格标定收入的标准

房地产商品的销售收入必须要有非常明确的依据，这种依据应该重点体现在以下两个方面：就是法律和专业依据。法律依据主要是指现行的主要法规中明确规定的房地产销售应该符合的各种规定，主要是指房地产进行销售时的收入，一切不符合相关规定的收入，都不能视为收入给予认证。法律依据主要是根据相关法律专业的标准进行的交易行为。专业标准的主要内容是指会计准则，就是说明会计工作制度中销售收入的确认标准。通过这些标准的使用可以有效地对收支状况进行可靠的管理。

3.2增大信息的内容

应该适当地加大成本的公开力度，加大对现金流量的告知力度。因为土地的资本有很大的利润空间，同时还有很大的投资价值，在企业公开的信息内容中对土地的各种情况进行准确的告知，还应对成本的各种情况进行细节的披露。增加各种分项目的现金流量的显示。这样才能保证现金流量信息的真实可靠，这对房地产开发企业的生产经营具有重大的现实意义。

3.3会计科目要规范整齐

作为房地产开发企业应该结合本单位的自身实际情况，加大力度对会计核算进行有效的监督检查，要对房地产企业的会计核算工作开展彻底的状况调查，同时要加强对企业的投资评估，这样才会更好地对企业的经营状况进行分析。加强对企业的财务核算分析能够使企业更加清楚当前自身的经济状况，有助于领导层的分析决策，能够更好地使企业健康发展。

4结语

会计核算工作是所有企业工作中的核心工作，也是房地产开发企业的首要工作。根据相关行业的标准应该进行行业的统一规范要求，就要加强对会计核算工作的分析解释工作。结合相关的标准，重新制定一些企业管理规定，因为以前的规定比较笼统，每个企业之间的情况也不太相同，尤其是房地产行业具有比较明显的特殊性，这就要求其在会计核算方面更要结合企业的自身特点进行调整，这样才会让房地产企业在实际的工作中逐步地摸索经验，找到符合房地产开发行业的会计核算体系。

参考文献

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[5]杨金澄,徐可心.现阶段我国房地产泡沫的现状及对策研究[C]//吉林省土木建筑学会2011年学术年会论文集.2011.

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关键词:房地产企业财务管理财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2、科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善

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一、检查范围

检查对象：所有在我市范围内注册登记、投资经营从事房地产开发、销售的纳税人。

检查所属期：本次检查所属年度为年至年，如检查发现企业涉及重大涉税问题，可追溯到以前年度。

二、检查内容

（一）房地产企业是否进行依法登记，企业是否按照《企业会计准则》、《房地产开发企业会计制度》权责发生制及配比原则等真实核算收入、成本和费用；

（二）企业是否按照国家税收法律、法规等有关规定正确核算申报缴纳税款，是否正确计算年度应纳税所得额，营业税、企业所得税等相关税款是否足额申报缴纳入库；

（三）房地产企业在房地产开发销售过程中涉及的其它各项地方税收缴纳情况（如旧城改造拆迁补偿、以地抵工程款的纳税情况、预售房收入纳税情况、基建过程中的建筑安装税收等）；

（四）房地产销售中的其它商品产权销售、有关产权出租（如杂物间、车库、花圃等销售，以及停车位等相关产权租售）是否计算收入和申报缴纳税款；

（五）房地产企业应缴纳房产税、土地使用税，以及符合土地增值税清算条件的，是否按期足额申报缴纳税款。房地产开发中建筑安装是否开具发票，是否存在违规使用发票情况。

（六）按照税收法律、法规等规定，税务机关应检查的其它内容。

三、具体检查安排

专项检查分以下四个阶段实施：

（一）宣传发动阶段（5月1日—5月15日）。充分利用广播、电视、网站等新闻媒体，下发专项检查通知，并大力开展有关税收法规政策宣传，争取房地产开发行业的各类纳税人支持、配合专项检查工作。

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一、筹办期现金流量表的编制问题

筹办期是公司开展经营活动的准备阶段，在这个阶段，公司的生产经营活动没有正常开展，主要进行投资活动和筹资活动。处于正常生产经营期的公司，按照现行会计制度的规定，必须编制资产负债表、利润表及利润分配表和现金流量表。由于复式记账和经济活动的内在联系，资产负债表、利润表和现金流量表之间存在固有的勾稽关系。处于筹办期的企业由于没有开展正常的生产经营活动，无须编制利润表，但为了反映筹办期间公司的财务状况和现金流量，企业需编制资产负债表和现金流量表。由于筹办期企业现金流量的特殊性以及间接法编制经营活动现金流量缺乏净利润基础，使得编制现金流量表具有其特殊性。

首先，我们现金流量表主表部分的编制。在编制现金流量表主表时，如何划分筹办期发生的费用所引起的现金流量是编制筹办期现金流量表的特殊之处。按照现金流量表准则，投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。经营活动是企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。企业筹办期发生的开办费，主要包括登记注册费、估验资费等，这些费用的发生同公司的设立行为相关，而与企业经营收入不存在直接的联系。《企业会计制度》规定，企业在筹建期内发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用，应在“长期待摊费用”中归集，并在开始生产经营的当月起一次计入当月的损益。可见开办费从实质上讲是应会计权责发生制要求而设置的费用性质的资产，是企业进行经营活动的必要准备，是设立企业的必要投入。从性质上看，将开办费引起的现金流出作为投资活动现金流出是恰当的，由于这种现金流出不形成真正意义上的资产，所以在现金流量表上不应列示在“构建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金”、“权益性投资所支付的现金”、“债权性投资所支付的现金”等栏目，而应在“支付的其他与投资活动有关的现金”栏列示。由于规模不同，不同企业的开办期长短不一，短则几个月，长则几年。实务中有人主张将在一年内发生并转销的开办费在经营活动现金流量中列示，而将跨年度的开办费在投资活动现金流量中列示，这种做法没有考虑开办费的性质，同时也导致会计报表的可比性降低，会计信息的质量。

其次，根据《企业会计准则——现金流量表》的要求，企业除应采用直接法编制经营活动现金流量外，还应在补充资料中以间接法编制经营活动现金流量，即将净利润调节为经营活动的现金流量，由于筹办期企业没有编制利润表，没有间接法编制经营活动现金流量的净利润基础，所以筹办期企业无须也不可能以间接法编制经营活动现金流量，即无须编制将净利润调节为经营活动的现金流量的补充资料。

二、收购或出售子公司的现金流量表的编制问题

财政部在《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（二）》（以下简称“解答”）中，对企业在报告期内出售、购买子公司，期末如何编制合并现金流量表做出了规定，该解答规定母公司报告期内因出售、购买子公司而产生的现金流量作为投资活动的现金流量予以反映，即要求企业在报告期内出售、购买子公司，期末在编制合并现金流量表时，应将被出售的子公司自报告期期初至出售日止的现金流量的信息纳入合并现金流量表，并将出售子公司所收到的现金，在有关投资活动类的“收回投资所收到的现金”项目下单列“出售子公司所收到的现金”项目反映；将被购买的子公司自购买日起至报告期末止的现金流量的信息纳入合并现金流量表，并将购买子公司所支付的现金，在有关投资活动类的“投资所支付的现金”项目下单列“购买子公司所支付的现金”项目反映。但上述规定并没有说明企业在出售、购买子公司时子公司在出售、购买日的资产负债表上的现金及现金等价物如何在合并现金流量表上列示以及如何保证直接法编制的合并现金流量表的“现金及现金等价物净增加额”与补充资料中依据现金及现金等价物期末、期初的差的“现金及现金等价物净增加额”的平衡。

笔者认为，既然报告期内出售、购买子公司引致的现金流量归类为投资活动的现金流量，则应该将企业在出售、购买子公司日子公司的资产负债表上的现金及现金等价物在合并现金流量表上也应该作为投资活动的现金流量列示。企业报告期内出售子公司将导致期末合并范围的减小，被出售的子公司期末将不再包括在合并会计范围内。子公司期末的现金及现金等价物不再包括在期末的合并资产负债表中，故子公司在出售日的现金及现金等价物应作为投资活动的现金流出在“支付的与其他与投资活动有关的现金”中反映；购买子公司时，合并资产负债表期初数中不包括所购买子公司期初的现金及现金等价物，而所购买子公司期末的现金及现金等价物则包括在合并资产负债表中。在购买日被购买子公司的现金及现金等价物应作为投资活动的现金流入在“收到的其他与投资活动有关的现金”中反映。这样处理后不仅能够保证直接法下编制的合并现金流量表的“现金及现金等价物净增加额”与补充资料中依据现金及现金等价物期末、期初的差计算的“现金及现金等价物净增加额”的平衡，而且使得企业在报告期内出售、购买子公司现金流量的分类在逻辑上具有一致性。

实务中有一种观点认为，在处理出售、购买子公司时子公司在出售、购买日的资产负债表上的现金及现金等价物时应采用追塑调整期初数的办法，以便能够实现直接法下编制的合并金流量表的“现金及现金等价物净增加额”与补充资料中依据现金及现金等价物期末、期初的差的“现金及现金等价物净增加额”的平衡。由于调整期初数与企业的实际情况不符，实质上是一种为了保证平衡而做出的一种模拟，不符合会计信息客观性的要求。

三、房地产企业成本核算

正确确定房地产企业的成本核算对象是房地产企业经营成果公允表述的基础。一般来说，房地产企业的成本核算对象应结合项目的开发地点、规模、周期、功能设计、结构类型、装修档次、层高等因素确定，而且一个成本核算对象只能计算出一个单位成本，并据以结转销售成本。

对单体开发项目来说，一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。但对开发规模较大，工期较长的项目，尤其是同一项目有不同的功能区，成本核算对象如何确定？实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。实务中还有一种做法是先将整个项目作为成本核算对象归集各功能区成本，然后根据各功能区的情况估计一个比例来分割不同功能区的成本，即从一个成本核算对象计算出两个或多个单位成本，这种做法一方面会导致会计核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后确定的，容易导致企业对各功能区单位成本的人为的调节，不利于保证会计信息的可靠性。较合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象，从一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的配比。

四、房地产企业土地增值税的会计核算问题