商业运营作用范文
时间：2024-02-28 17:59:01
导语：如何才能写好一篇商业运营作用，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
中图分类号：F830.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01
一、引言
国际金融危机对世界范围内的金融行业都造成了严重的影响，近些年来，国际金融危机的负面影响已经逐渐消退。我国的大量商业银行的运行已经再次步入了正常的轨道，发展速度也不断加快。在所有的商业银行都步入了正常的发展轨道之时，其竞争就再一次加剧，使得很多商业银行开始尽最大努力去降低银行的成本来实现银行经济利益最大化的目标，加大银行业务的利润与开发新的金融业务与产品都成为了各大商业银行的重要竞争手段。在这样的情况之下，电子银行业务就应运而生了，正是电子银行业务，对我国各大商业银行的生存与发展起到了重要的支撑作用。这就使得许多金融业界人士将目光锁定在了电子银行业务对商业银行运营的影响与作用之上，本文所研究的电子银行业务对商业银行的影响与作用也就因此而具有了一定的社会现实意义。
二、电子银行业务
1.电子银行业务的定义
所谓的电子银行业务，就是一种不同于传统柜台业务的新兴的银行服务手段。在电子银行业务当中，银行的客户不再需要去固定的银行柜台上进行业务的办理，可以以电脑、手机、电话或者ATM等银行电子终端进行所需业务的办理。使用电子银行业务，客户的转账汇款业务以及基金、保险与国债的网通、网上消费等一系列金融业务的办理都会方便许多，也正是因为如此，电子银行在很短的时间内被广大银行客户所接受。
2.电子银行业务的分类
电子银行有许多种，像我们平时所熟知的网上银行与手机银行、自助银行都属于电子银行范畴，另外，电子银行中还包括企业银行与家庭银行。下面就对大家可能不尽了解的家庭银行与企业银行做下简要的介绍。
所谓的家庭银行，一般来说，其主体为电话银行。以家庭银行所用的基础设施不同进行分类，家庭银行可以分为分别以电话与视频终端为基础设施的银行，就目前的使用情况来看，家庭银行还是以电话银行为主的。家庭银行，顾名思义，就是可以在家里进行银行相关业务办理的银行，使得客户在足不出户的情况之下完成想要处理的银行业务，具有很大的便捷性，已经得到了人们的广泛使用与认可。
所谓的企业银行，与家庭银行大同小异。银行的企业型客户可以在企业内部，也就是办公室内，运用计算机或者电话等终端进行银行业务的办理。主要方法是利用互联网将办公室网络与银行的业务处理系统相联系，发出指令使业务进行办理。
三、电子银行业务对商业银行运营的影响与作用分析
电子银行业务从产生到现在，其发展与普及速度十分迅速，这也就证明了无论是对于客户来说，还是对于我国的商业银行来说，电子银行业务都有其存在的价值。下面，我们就来对电子银行业务对商业银行运营的影响与作用进行分析：
1.电子银行业务对于商业银行核心竞争力的全面提升有着促进作用
所谓的核心竞争力，就是指一个企业在其生存与发展的过程当中所形成的一种能力，正是因为这种能力，才能使其打败同行业内的竞争对手而获得相对丰厚的经济利润。而从商业银行的角度来看，其核心竞争力的内容主要表现为以下几点：非凡的金融产品的创新能力、高端人才的储备量、企业文化的成功建立以及与时俱进的商业银行运营机制与管理体系。进行电子银行业务的开发，不仅是丰富企业金融产品的举动，更大力推进了商业银行竞争力的全面提升。科学技术的发展使其不断地深入到我国的金融行业当中来，而电子银行业务正是金融理论与信息科技相结合的最佳产物，也是行业科技进步的重要表现。正是因为这样，电子银行业务相对于其它的传统柜台业务来说，具有了更高的创新理念与科技含量，使得商业银行的运营机制在科学创新上有了突破性的进展。电子银行业务会随着科学技术的不断更新而发生变化，业务内容更加丰富，操作更加便捷等等，这是传统银行业务所不能及的。因此，电子银行业务对于商业银行的核心竞争力的提升有着不可替代的促进性作用。
2.电子银行业务可以刺激商业银行客户数量的增加
电子银行业务是客户所迫切需要的，商业银行只有顺应的广大客户的需求，才可以拥有稳定的客户群，实现经济利益的增长。从企业型客户的角度来说，在互联网火热发展与高新科学技术不断升级的今天，更多的客户认识到，电子化自动化的新型科学技术可以使得企业的生产流程得到改进，更可以减少企业的生产成本，使工作效率不断增高，企业的经济利益可以在这样的情况之下实现最大化。而企业的商务行为与银行有着很大的关联，用科学技术来改变电子商务行为已经成为了许多一流企业的共识，所以说，电子银行业务是他们的迫切需求。在金融危机过后的新一轮的商业银行竞争当中，电子银行业务将成为其扩大客户群与稳定客户群的重要手段。从个人客户的角度来讲，在金融市场不断发展与变化的今天，个人客户对于银行的基金证券等业务都提高了更高的要求，综合性的电子银行业务就具有这样的综合性，使个人客户接收到品种更多，内容更加丰富的金融服务。
3.是商业银行应对外资银行的重要举措
随着经济全球化进程的不断加深，越来越多的外资银行出现在了我国的金融市场之上，并且拥有了进行人民币金融业务的权利，这就使得我国商业银行的竞争进一步加剧。外资银行具有更高的科学技术水平与资金实力，这就使得我国的商业银行在高端客户市场中不占有优势。而电子银行业务重视电子化的业务手段，哪个银行进行了电子银行业务的深入与发展，就可以在竞争中获得主动权，电子银行业务已经成为了与外资银行争抢客户群的重要手段。我国的商业银行已经意识到电子银行业务的重要性，正在不断丰富电子银行业务内容体系，提高服务质量，创造良好的电子银行品牌，占领市场份额。
四、结语
综上所述，本文以电子银行业务对商业银行运营的影响与作用为题，对电子商业银行的定义与分类进行了分析，并总结了电子银行业务的三点作用。希望以此来提高我国商业银行对于电子银行业务的重视，切实提高电子银行业务水平，获得与稳定更多的客户，实现商业银行经济利益与社会效益的最大化。
篇2
关键词：商业地产；项目运营；创新
一、商业房地产的主要特征
1.运营组织方式不同
商业房地产的运营管理没有具体的运营管理方法和机制，它是无形的，它的主要对象是人，通过对人实行足够的管理，才可以保障房地产的顺利进行，房地产运营管理和制造业不一样，可以对生产进度，生产质量等做出有效地控制，房地产经营过程中很可能因为投资商，经营者发生变化而发生变动，如此商业房地产就必须要有随机应变的本能，只有如此才可以适应商业地产的随机性应变，才可以更好的保障房地产的经营管理模式。
商业房地产的运营管理不同于其他行业的运营管理模式，它更加的特殊，在经营管理中拥有着更加随机变化的性质，不具有稳定性，所以只有对房地产运营管理进行特别的关注，注重它的变化性，努力跟进它的变化进度，从根本上解决房地产的运营管理问题，而不是采用懈怠，慵懒的方式对待房地产的运营管理，否则只会为商业房地产运营管理带来被动，使之不能成功的进行运营，使房地产运营管理遭受到巨大的创伤。
2.运营系统的设计方式存在着差异
在传统的制造业中产品和运营系统通常是分开设计的，只有运用这种方法才可以保障传统制造业的有效发展，而在商业房地产中运营管理的服务和提供系统是一起进行设计的，因为房地产运营管理服务是提供系统的有效组成部分，所以必须注重提供服务和服务体系的共同性，只有如此才可以适应商业性房地产的运营管理特征，才可以使房地产运营管理更加茁壮的成长。
通过对房地产运营管理服务和提供系统的整体性，房地产运营管理可以进行统一的服务和工作，通过这样的统一性，房地产变得更加的步调一致，这有利于工作上的和谐，使房地产运营管理更加的协调，如此的一致性，可以完成房地产一体式的运作过程，使经营管理和销售成为一站式的服务理念，这对于房地产的发展起到了很大的帮助作用。
3.客户存在的作用性不同
在传统的制造业中，对于产品出厂后，客户如果发现问题，才可以同厂房发生联系，而在房地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，客户占据着重要的角色，如果客户是消极的，那么就会对房地产的经营管理带来负作用，而客户的积极乐观则会对房地产产生积极的作用，所以客户的心态直接影响着房地产的兴衰成败。所以只有将客户服务的周到得体就会使房地产的运营管理变得更加顺畅。
4.员工具有不同的影响性
在房地产的运营管理中员工占据着重要的角色，因为房地产的管理对象主要是人，所以员工在房地产的运营管理中占据着主要的地位，他们的工作状态直接影响着房地产的兴衰，因为员工服务的客户是房地产所看重的，员工在轻颂愉快的状态下工作就会使服务的客户更加的愉快欢乐，如此房地产就会源源不断的获得客户的认可，使销售额持续增加，所以这对于房地产企业来说是一种积极乐观的状态，只有让员工拥有良好的工作环境，让他们提供优质的服务，才可以保障房地产的快速发展。
二、商业地产运营管理模式的创新
1.因地制宜，与当地的人文地理环境相适宜
人文历史，自然环境对运营创新意义非凡，每个地区都有着各自的地理特征，各自也有着各自的文化底蕴，记你发展状况也是不一样的。而商业地产和一个地区的经济发展水平存在着相互关联的关系，所以在商业地产进行运营管理模式的设计时，一定要以当地的经济基础作为发展前提，还要考虑到当地的文化历史，将地区特色和经营管理设计相互贯通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能够使商业地产更加具有吸引力，才能够是适应当地人的消费水准，才会引起当地居民的疯狂抢购。
同时还需要政府部门对商业地产进行严格的审查，将资金投入控制在城市经济能力以内，以多元化的地产风格来进行筹建，而不是一味的重复建设。
2.建立新型的资金筹措模式
我国的金融市场获得了很大的发展，但是这对商业融资地产没有发挥多大的影响，地产业还是通过间接融资的方式来进行资金的筹措。基金的金融机构没有对其发挥巨大的作用。在不少的中小城市开发对银行的依赖很高，达到了90%，全国城市建设对银行的依赖也达到了70%。所以商业地产因为融资渠道的问题难以取得重大的发展。发达国家的成功经验告知我们发展信托，基金可以为商业地产带来巨大的融资价值，所以利用地产开发商与信托公司和投资银行合作，在市场上直接募集资金，并让资金募集的工作有专业人士进行管理，这种方法既得到了充足的融资金额，而且还是资金的筹措和管理得到专业人士有效地管理，加大了资金的安全性和有效管理，这对商业房地产是一个很好的结果。
世界上存在着两种主流开发模式，一种叫做欧美模式，这种模式是将商业和地产分开让它们各自发展，一个是进行投资开发的另一个就会进行后续的经营。另一种模式就是亚洲模式，这种模式以日本为主要的实施对象，它是将商业和地产进行有效地融合，如此两种资本便可以相互贯通，形成庞大的资本链，在风险面前，它们也可以相互支撑，这样既能很好的促进双方发展，还能够使双方更好的进行自我保护。而我们适合那种运营模式还不得分晓，在近些年来，众多的大型房地产将零售行业融入到房地产，这条路很有发展前景。
3.与现代化计算机媒体的连接
如今的时代伴随着计算机的出现而变得更加高端，一切事物在计算机的干预下变得简单轻松，然而对于房地产也应该融入计算机媒体，如此才可以加快房地产的宣传和销售。如今的房地产销售可以利用计算机的信息化和普及范围的广泛性，可以在网络上对房地产的销售信息到网络上，形成波及范围广泛的宣传，只有如此才可以促进房地产的宣传，使之变得更加适应于房地产商，网民可以通过自身的需要只需要点击开房地产的网站，那么关于房地产的一切信息便一一展现在需要者面前。
同时房地产的设计和图纸都可以通过互联网进行，如此加快了房地产的办事效率，使房地产的工作更加容易轻松。所以房地产的发展和渗入离不开网络的渲染，只有通过网络才可以使房地产真正的适应社会，才可以促进房地产的广泛传播，制造房地产消费浪潮，形成更加有力的趋势。
4.房地产的设计应该具有现代化不断地开创设计新风潮
商业房地产的设计应该具有现代化的气息，因为时代时刻在变化，所以只有将建筑设计的符合时代的需要，才可以使房地产更加顺应时展的趋势，商业房地产以商业街和大型的商场为主，这些地方的设计必须要有新颖性，只有符合新鲜开创性质，那么这些房地产才会拥有更好的销售，商业房地产是面向大众的，所以它的设计一定要符合现代化的气息，拥有前卫时尚的特点，只有新奇才可以与众不同，只有前卫时尚才会引起注意力，才会吸引更多的人前来进行购物。
商业房地产的开展必须挑选具有创作才华的设计师，只有这样才是对商业房地产的最有力的支撑，才是对房地产最有力的创新，商业房地产的创新理念必须合乎时代的标志，突出个性化和实质化，不能设计一些只顾美感而没有实际效用的建筑物，所以只有将实效和外形结合起来才可以保障商业房地产的良好建造。
商业房地产的设计和商业房地产的运营管理有着密切的关系，只有让商业房地产拥有实际有价值的产品才可以促进运营管理的有效实施，才可以保障运营管理的顺利开展，所以商业房地产的设计和建造是房地产运营管理的有效前提。
三、商业房地产运营管理模式的应用
1.统一管理的运营管理模式
市场，策略，战略等几个方面是统一运营管理模式的主要内容，所以无论什么项目的开始都必须是市场，但是市场的规律是千变万化的，由于市场信息知道的不及时，就会使调研的结果失去准确性，使决策具有了错误性。所以企业必须要注重调研，只有如此才能够使决策更加科学化，更加的正确。对市场有一定的了解之后，还要根据自身的特点和实力进行产品的设计，对我们能够给与顾客什么和我们能够怎么提供这样的问题应该做到清楚地回答。一个房地产只有不间断的为客户提供价值才可以永久的发展下去，往往各项正确化的策略是项目运营的有效保障。同时还要对策略进行有效地指导，只有这样才可以给企业更多的价值，才可以让客户满意。统一运营管理模式的特点是有强大的聚合力，运用如此的管理模式大多是资金雄厚，实力巨大的开发商，他们具有相当一部分的忠实的投资者和经营者，品牌效应可以再这里得到很好的体现，如此的情形会像滚雪球一样吸引商家进来。统一经营管理模式通过打造强势的开发商，投资者甚至使经营者，制造出优秀的商业项目，从而使商业项目不断的获得好的成绩，所以这种模式只适应于大型的商业机构，只有如此才可以保障大型商业机构的更加壮大。
2.需要和零售相结合
零售在商业地产运营管理中的出现是中国的首创，通过零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种零售的方法进行地产的销售。各自经营是指各自购买商铺以后进行各自的经营，开发商没有了插手的权利，如此的运营模式主要使用于商业街和一些不大的商业地产，如此的模式对开发商资金的周转是有利的，能够保障他们较高的售价收入并且可以在短时间内将资金收回，可是这种经营模式可能会出现混乱，各自顾各自的状况，如此一来对发展和长期的利益形成了一定的不利影响。而且应为一些店主没有足够的认识也没有长远的眼光，为了图一时之利，使商业街降低了身价，使商业街的档次降低，不利于商业街的长远发展。
四、商业地产项目运营管理模式的实际意义
商业地产项目运营管理模式是房地产进行实际操作的有效过程，它是实现商业地产良好的发展的必要经过，只有确保商业地产项目运营管理模式的有效性的实施，才可以足以保障商业地产的华丽转身，才能够使房地产进入一条更加宽广的大路。如果没有商业地产的运营管理，那么商业地产项目将会失去方向，失去运作的动力，如此的商业地产项目不可能得到发展和继续。
商业地产项目运营管理模式是地产企业发展的重要组成部分，它的有效进行可以促使地产企业更加健康茁壮的成长，地产企业的发展离不开运营管理，地产企业通过运营管理使自身获得有效地整改，使销售工作得到了指引，在地产企业的运营管理之下，地产企业会更加的辉煌，会带给企业更大的成效，使企业稳步的行走在严酷的经济制度下。
我们的生活离不开地产公司，因为我们需要住房，我们需要在商业地产的作用下进行更多性质的住房需要，所以只有使地产企业拥有健康发展的道路，那么我们生活里所需要的住房条件才能有所保障，我们才能够更好的进行生活，我们的生活质量才会获得大大的提升，地产企业是我们幸福生活的有力保障，更是我们实现美好愿望的助力。所以地产公司应该得到稳健的发展，成为我们生活中的有力支撑。
五、结束语
商业地产项目的运营管理是商业地产发展的有力保障，只有对其进行改革和创新，使商业地产项目的运营管理得到实际的应用才可以保障商业地产的更加进步，对商业地产运营管理可以保障商业地产的井然有序的经营面貌，如此可以促进商业地产的有序发展，使商业地产拥有更加宽阔的发展空间。
参考文献：
[1]杜鹃.大型商业地产运营管理研究及应用[J].苏州大学，2010.
篇3
关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式
随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。
本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
比较分析
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自20世纪70年代，第三部门即非盈利性慈善组织在全球兴起，同时随着我国现代化飞速进行，国家在经济发展的同时也出现贫富差距增大的趋势。但是，近年来我们可以发现传统非营利性组织出现诸多弊病，在政府失灵、合约失灵的情况下没有很好的解决社会福利问题。缺乏正规管理及有效监督，非盈利的本质促使慈善组织养成效率低下、供给不足、特殊主义、家长作风和业余主义多种缺陷。我们认识到非营利性慈善组织并不是慈善的终极形态，因此我们在此对公益组织商业化的概念进行研究。
研究表明在全球化、市场化、信息化时代的影响下，西方国家现代公益事业日臻成熟，表明商业化成为当今发达国家公益组织的主流运作趋势，公益商业化已经是公益组织运作的全新和必然趋势，但我国公益组织商业化还存在诸多问题亟待解决：我国对公益组织商业化的研究零散且不成熟，没有从根本上认识公益组织商业化的内涵。因此探讨公益组织商业化的运作间题有利于完善公益组织治理的理论体系、推动我国公益组织的健康发展和茁壮成长。1.2研究现状评述1.2.1 国外研究现状述评
彼得德鲁克(1990)主要认为加入商业运行的公益组织能够为公益带来更多的社会下效益。狭斯曼(1989)，主要观点是：非营利组织其实是慈善机构与商业组织的混合体，可以应用先进的管理技术从事商业活动、进行投资经营，以寻求组织最佳经济效益，获取更多的财务资金来源，降低组织募集资金的难度，从而解决组织面临的资金不足问题。虽然提出了将管理技术结合商业运用于公益组织，但是忽略了政府能够对公益组织商业化过程中提供的帮助，单纯从寻求公益组织自身的角度出发，太过片面性。二者皆肯定了公益组织加入商业化这一模式的积极作用，但仅仅停留在理论层次，没有进一步提出方法论。1.2.2 国内研究现状述评
薛军(2001)、丁利敏(2011)基于社会信任度尚不健全、非营利组织缺少专业商业人才的现状，对公益与商业的合作持谨慎态度。孙春苗(2011)指出商业化过程中公益组织处于相对弱势地位，生命力和公信力极易受损，并不支持公益组织商业化。几人都过于片面的理解了公益组织商业化的内涵，其并不是意味着商业同化，而是力了借鉴商业运作的模式为公益组织实现自身的造血。时立荣(2003)、陆道生(2004)、郑功成(2006)等学者指出非营利组织的资源越来越多的柬源于市场，可采用市场化和商业化的运作机制，主张将市场理念引入慈善组织开展营销策划等活动。范志海(2004)也指出职业化管理、顾客导向、竞争导向等是基金会在市场经济条件下应该坚持的理念。祝建兵(2007)、曾军(2009)、马长山(2011)、刘忠祥(2011)等认为公益与商业合作是潮流之势，市场经济条件下不可能将公益慈善组织与营利行为完全隔离，开展商业活动是非营利组织生存与发展的必然选择。但在结合过程中一定要注意不要将公益组织完全商业同化，要适当的、逐步推进商业化的进程，不能一蹴而就。方少明，张莉莎，王蓉(2015)在《商业形式的公益事业发展模式探究》中提到将企业的运营模式如企业化管理应用于公益组织，并且加强监管。而具体运营模式如何运用到公益企业阐述片面零散。包括钟李斌(2014)在《构建我国慈善组织的商业模式探索》中也提到将商业化应用于公益组织，但理论仍零散不成体系。1.2.3 国内外对比研究述评
山东大学郭晓会硕士提出的《我国慈善组织商业化的治理问题研究》中指出西方慈善商业化的运作模式日渐在世界范围内掀起潮流，随着经济社会的发展，我国越来越融入全球化潮流，慈善组织商业化发展如火如荼。我国慈善组织商业化的既成趋势不可阻挡。指出了我国实现公益组织商业化是一大趋势。
郭晓会硕士、黄春蕾副教授在《慈善商业化：国际经验的考察以及中国的发展路径设计》一文中指出“国外公益组织商业化有着强大的政策环境支持并且自身专业性强，而当代中国慈善事业商业化，需要加快政社分离，积极引导和促进慈善组织的专业化和职业化。文中虽指出了我国公益组织需要加快专业化进程，实现自我运营，但并未提出具体的方法论指导。
可见，国内外学者对公益组织商业化的趋势是确定的，但现有理论零散不成体系，没有形成一条完整的商业化路径。此外，我国公益组织商业化终归会是时代的潮流，是符合现当代公益组织发展方向的重要途径，对于公益组织商业化的问题，重点在于正确把握公益和商业的关系，需要转变传统的管理理念，通过合作沟通充分发挥各主体的作用，共同参与公益组织商业化治理。解决治理主体作用乏力、缺位的现象，提高公益组织自身的运作能力，从依靠政府行政监管向制度为基础转变。寻求一条贯穿政府、企业、公益组织、社会公众以及公益受众群体的链条模式减轻社会、财政负担从而实现公益组织的自我运营。2本课题的研究目标和主要内容、基本观点2.1研究目标
以江苏省的公益组织为主要研究对象，采用问卷调查法调查江苏省公益组织的运行状况和运营模式，并利用因子分析法对问卷资料进行统计分析，找出各公益组织的运行方法和途径，并分析归类，统计出哪些组织利用传统模式运行，那些具有商业化运作的特质，具体分析各个运作方式对其自身造血产生的影响。之后借助结构方程模型对各个元素的关系进行探讨，以商业化模式和互联网平台作为其联系的载体，此外，利用结构方程模型探索出适合所有公益组织进行“自我造血”的链条式模型，结合国内钋公益组织商业化的成功案例以及论文研究，为公益组织脱离“被救济”的传统模式，实现“自我供血”提供建设性意见和具体实施方案。2.2研究内容2.2.1新兴商业模式类型的研究
利用文献研究的方法查阅关于商业模式的论文，分析研究了商业模式的具体内涵和应用途径，并接触了解了新兴互联网十的网络运营模式。经过分类总结，选择出了适合公益组织应用的商业模式，把商业化模式和公益组织运营进行创新融合，弥补了传统公益模式的不足，并探讨现存的公益组织中政府、社会民众、企业和受助者所处地位和发挥的作用，结合各自的优劣势分析，为之后的深层研究做好铺垫。2.2.2公益组织运营模式的调查研究
通过实地访问、电话访问以及问卷调查等方法，对于江苏省的公益组织进行了实践调研，结果显示一部分传统模式的公益组织对政府和民众的捐助依赖性强无法实现自运营，而另一部分实现商业化运营的公益组织虽运营能力强，但商业化的创新少且零散，这些研究结果为我们明确研究方向并且为针对其弱势提出系统的互动链条模式奠定实践基础。2.2.3公益组织的上下游关系的确立及商业化模式链条的研究
对于各个已成功的公益组织商业模式化运营的成功点进行研究，对于影响公益组织的圭体因素进行深入分析，如：政府、社会（包括社会公众和企业）、受助者群体，初步确立了以政府为上游，社会（社会民众和企业）为中游，受助者为下游的上中下游关系，并基于这几个主体的内在联系进行深入挖掘，从公益组织的上游政府出发，建立政府政策上支持公益企业，公益企业解决政府福利负担的良性互动，而在公益组织的中游是社会民众和企业，针对这两个因子进行因子分析，创新载体平台，如利用互联网建立电子公益平台，集合网络上所有资源如时间、金钱、人力来支持公益事业。此外，对于受助者，不仅仅使其担任被救济角色，更要发掘受助者的个人价值，例如深圳残友集团的受助者也是企业价值的再造者，而创造的资金最后回流到公益组织。这样就形成了一个良好的价值互动。而政府、社会（包括社会民众和企业主体）受助者之间就形成了一个模式化的运营链条，保证了公益组织的“自我造血”。2.2.4商业化链条模式的研究 上游政府端：选择合适的政府工具如税收政策、拨款补助、颁发许可证、合同、种子基金和股权投资、信息技术支持等，充分利用政府政策、信息优势对慈善组织商业化发展进行规划实施。
中游企业、社会民众端：利用企业的公益倾向，积极开展互利合作：企业通过公益组织进行企业形象的宣传和企业文化的扩散，公益组织通过企业商业运作活络资金；对于社会民众群体，公益组织要积极与社会公众关联，如进行人力物力的增值综合来整合社会公益资源等。
下游受助者端：受助者不仅仅为价值的接受者也可以为价值的再造者，公益组织要积极鼓励与调动受助者进行价值再造的能力。3研究思路（如图1）与链条模式构建（如图2）3.1文献研究法
根据公益组织商业化这一主题，通过图书馆书籍、期刊、资源等多种渠道、搜集公益组织商业化的相关文献资料，并归类整理并进行文献综述，分析梳理当前的研究现状，为论文的研究奠定理论基础。3.2实证研究法
分别对公益组织传统运营模式和引入商业模式的公益组织进行调查，实证分析得仅依靠政府、社会募捐的传统公益模式难以稳定持久地帮扶受众，而引入商业模式的公益组织能够通过自身机制的运作形成受助者和施助者的良性互动，这为我们的研究奠定了现实基础。3.3规范研究法
运用规范研究方法，分析公益组织商业化的成功之处，把对公益组织产生影响的因素运用因子分析法进行分析联系，从而揭示出政府、社会和受助者群体的潜在联系，最终提出以上三个因素互动形成公益组织商业化的链条理论。为公益组织实现“自我造血的”可循环模式提出实施方案。3.4系统动力学——数学模型
系统动力学是运用系统分析、综合推理、定性与定量相结合的方法解决问题，系统动力学模型模拟就是一种结构与功能的模拟。找出对于公益组织主要影响因素，通过建立数学模型模拟系统，对于公益组织的各个要素之间的反馈和相互作用进行分析，从而形成完整的公益组织商业化模式链条，解狭我国公益组织商业化的难题。4创新之处4.1视角创新
从商业化模式应用于公益组织的新角度出发，结合文献研究的理论基础和应用商业化模式成功的公益组织的先进经验，创新总结出一条能够促进公益组织实现“自我造血”的应用了商业化运作模式的循环链条，结果具有科学性和可复制性。4.2方法创新
用系统动力学结合商业化运营理论来分析商业化模式与公益组织运营融合的途径，并以互联网作为载体，引入新兴商业运作，创新对公益组织的帮扶模式，为公益组织的自我造血提供依据。前面的实际数据分析加上系统动力学的仿真，使本项目的结论更具有全面性和可靠性。4.3模式创新
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所谓互联网商业模式，主要是指通过将互联网作为强有力的媒介，对一些传统的商业类型进行合理的整合，在此基础上把各种商业渠道有效地连接起来，从而创造出一种高创新、高价值、高盈利、高风险的全新商业运作和组织构架模式。互联网是信息时代的基本产物和有力推手，而互联网商业模式则是对传统经济模式的巨大冲击和根本变革，这是互联网技术积极适应时代进步和经济发展需求的直接结果，也是经济运行规律发展到一定阶段的必然选择。对于互联网商业模式本身来说，能够在一个较长时间段内具有收入大于支出特点的模式就是一个很好的商业模式。与传统商业模式不同的是，互联网商业模式需要整合和利用的资源更加复杂，对于未来的发展预测也会更加困难。在当前经济全球化的发展背景下，越来越多的企业通过运营模式上的创新来为企业的发展提高源源不断的动力，而不是仅仅着眼于单纯的产品创新。对于我国的电信基础运营商来说，以互联网商业模式为渠道和手段，对企业运作过程中的相关环节进行改良和创新，积极做好企业自身的经营转变，从而在顺应时展趋势的大背景下，达到预期的经营目标，并最终实现企业的可持续发展。
二、当前我国电信运营商主要的几种商业模式
（一）“终端+服务”一体化商业模式
互联网技术的不断发展，使电信基础运营商能够为用户提供内容和形式更加丰富的移动终端服务，同时也极大地拓宽了其经营范围和盈利渠道。一个最为典型的例子就是手机终端的使用和普及。根据工信部的相关统计数据，截止2014年1月份，我国手机使用人数已经突破了12.35亿人，而中国移动也成为了全球第一大电信运营商。手机的广泛普及和互联网的迅速发展，共同造就了电信运营商在手机终端网络化方面的巨大市场。传统的手机终端只能够提高普通的语音，借助互联网之后，终端具有了十分便捷的传送数据、图片和视频等信息的能力，变成了一个名符其实的智能化信息终端。在这样的背景之下，“终端+服务”成为了一种非常常见和普通的服务形式，同时也是当前电信运营商的重要商业模式之一。在这方面做得比较成功的就是苹果公司，该公司不仅销售其手机、平板等移动终端产品，更为重要的是还销售很多形式多样的与产品相结合的互联网应用。苹果公司生产的iPhone和ipad等移动终端，能够为用户提供非常舒适的互联网体现，同时也提供了一种非常重要的基于制造终端的固定盈利模式。
（二）“软件服务化”商业模式
以软件服务为主的商业模式是电信运营商与软件厂商合作而产生的一种增值服务。近年来，互联网行业的每一次创新和发展，都往往能够带动相关传统行业的深刻变革。在互联网商业模式的推动下，软件平台和应用服务相结合的运营模式成为了一个新的价值增长点。为了能够及时地对用户的需求做出响应，并由此迅速地占领更多的市场份额，基于手机产业链的企业大多开始搭建和构造软件应用平台，将自身的服务理念和经营模式很好地融入其中，影响和改变着用户对于移动互联网的认识程度，并吸引其他服务提供商的关注，来共同创造更加优质的服务水平。按照当前互联网行业的发展速度，手机软件平台对于电信运营商能经营范围和水平必将起到越来越大的推动作用，移动互联网产品和服务在整体经营框架的地位和作用也将进一步凸显出来。
（三）广告商业模式
广告商业模式是电信运营商当前一个十分重要的经营范围和渠道。随着生活水平的提高和生活节奏的加快，人们每天都要借助随身携带的手机来浏览海量的信息，并在其中获取对自身有价值的相关知识。根据有关市场调查结果，无线广告成为了目前大多数企业首选的广告投放形式。无线广告无处不在，能够渗透到人们生活的每一个角落，无论愿不愿意接受，用户都不可能将其完全屏蔽掉，也就是说无线广告具有一定程度上的排他性，而这也正是其具有的不可比拟的优势。在广告商业模式的推动下，电信运营商只需要提高一个平台，就能够从数量众多的广告投放中获取较为稳定的利润。应该说，随着移动互联网平台的进一步丰富和发展，这种广告商业模式所具有的价值将得到进一步凸显，成为电信运营商一个非常重要的经营手段和获利渠道。
三、互联网发展背景下电信基础运营商的商业模式转变与盈利
（一）强化技术创新意识
互联网领域的发展日新月异，其对传统商业模式的每一次革新都是相关技术创新直接推动的结果。对于电信基础运营商来说，也应该积极地做好技术创新工作，以敏锐的市场嗅觉来扑捉可贵的发展机遇。一方面，电信基础运营商要结合当前市场发展特点和用户基本需求，立足现有的技术力量和服务平台，通过改进相关服务渠道和手段，来更加及时和有效地响应用户的实际要求，进一步扩大传统语音服务之外服务的受众群体。另一方面，电信基础运营商要结合互联网领域的发展特点，深度联合包括软件开发、终端制造和平台搭建等方面的力量，进一步丰富和发展自身的服务内容，为用户提高更为广泛和舒适的移动互联网服务，从而创造出更多的价值增加点。为此，电信基础运营商重点是要做好各种增值服务的扩展和开发，充分利用现有的平台力量和客户资源，有效地将运营范围扩展到从移动终端到实际用户的整个环节当中。
（二）做好组织机构变革
在移动互联网商业模式的推动下，各个电信基础运营商都积极地制定了相应的发展策略和规划，以此来充分调动企业内外的各种战略资源，促进企业发展目标的顺利实现。在积极拓展服务渠道、改进服务理念之外，电信基础运行上还应该做好自身组织机构的优化和变革工作，从而能够更加有效地适应当前互联网领域的发展环境和特点。首先是要积极应对社会经济文化模式的变迁。互联网的发展不仅改善了人们的生活条件和生活方式，更为重要的是对生活文化和人们思想产生了极为重要的影响。电信基础运营商要进一步思考和理顺运营模式、业务发展和组织机构之间的关系，在企业总体发展战略的指导下，对组织结构进行调整和整合，以便能够更好地扩展新的市场和新的发展空间。其次是重点做好组织创新工作。当前传统的科层组织已经越来越不适应企业发展需要，其在强化互联网技术面前的生存空间和运作效率不断减小。未来电信基础运营商的组织模式应该是一种内部市场化的组织，这是一种超越传统的科层模式，能够最大限度地调动和利用企业的各种外部资源。在这种内部市场化组织模式的指导下，电信基础运营商不再将企业组织中的各个单位都视为“分部”、“部门”等带有等级概念的名称，而是在保留核心部门的情况下将非核心部门外部化出去，既要保证各个单位对于企业整体组织的促进和推动作用，同时又促使各个单位创新的积极性得到增强。
（三）重视利润分配机制
在移动互联网商业模式中，电信基础运营商一般是处于绝对的核心和领导地位，其他的一些软件和终端提供商都是属于整个价值生产链条上的一个成员和环节。在价值创造和获取利润的过程中，电信运营商是主要的贡献力量。因此，电信运营商要作为收入分配方案的制定者，将利润和风险合理地分配到各个合作成员当中去，并且能够有力地促进各个合作成员积极地为总体利益的获取做出更大的贡献。在制定利润分配机制时，电信基础运营商应该坚持以下两个原则：一是合理分担风险的原则，电信基础运营商与各个合作伙伴都签订契约，来合理地分担整个运营过程中存在的各种风险。二是防止各方恶意地争夺收入和资源，电信运营商应该建立起一种防止各方争夺利益而损害整体效用的机制，坚持将总体利益放在第一位，鼓励产业各方一起努力将市场做大。
四、结论
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由于人们对商业模式本质认识上的分歧，准确界定商业模式很困难，[1]但绝大多数学者都同意，商业模式从根本上讲是企业价值创造的逻辑。[2]如Afuah&Tucci（2000）[3]和Amit&Zott（2000）都认为，商业模式是企业为自己、供应商、合作伙伴及客户创造价值的决定性来源。[4]Mahadevan（2000）认为，商业模式是企业价值流、收益流和物流的混合体。[5]Hamel（2000）将商业模式分为四大要素，在四大要素间产生出三种不同的连接，这些连接重点就是公司如何赚得应有的利润。[6]Thomas（2001）认为商业模式是开办一项有利可图的业务所涉及的总体构造。[7]Dubossonetal（2002）认为，商业模式是企业进行价值创造、价值营销和价值提供，以产生有利可图且得以维持收益流的客户关系资本。[8]Ches-brough&Rosenbloom（2002）认为，商业模式是反映企业商业活动的价值创造、价值提供和价值分配等活动的一种架构。[9]Afuah（2003）在进一步的研究中指出，商业模式的目的是为了创造卓越的客户价值并确立企业获取市场价值的有利地位的各种活动的集合。[10]Rappa（2004）认为，商业模式就其最基本的意义而言，是一种能够为企业带来收益的模式。
商业模式创新的本质是获取更大的价值。就商业模式创新的方式，Thomas（2001）认为，商业模式创新涉及企业的流程、客户、供应商、渠道、资源和能力的总体重构。Dubosson等（2002）认为，商业模式创新涉及企业结构及其合作伙伴网络革新。Rappa（2004）认为，商业模式创新意味着企业必须明确开展什么样的活动来创造价值、在价值链中如何选取上游和下游伙伴中的位置以及与客户达成产生收益的安排类型。罗珉等（2005）认为，商业模式是一个组织在明确外部假设条件、内部资源和能力的前提下，用于整合组织本身、顾客、供应链伙伴、员工、股东或利益相关者来获取超额利润的一种战略创新意图和可实现的结构体系以及制度安排的集合。高闯，关鑫（2006）指出，商业模式创新是通过对企业全部价值活动进行优化选择，并对某些核心价值活动进行创新，然后再重新排列、优化整合而成。
综上所述，商业模式的本质是企业价值创造的逻辑，而价值创造是通过企业本身以及上、下游的合作而被创造出来的，并在它们之间进行着传递和消费。因此，商业模式创新绝不仅仅是一个企业内部的事。就电信业而言，随着数据增值业务快速发展和3G时代的日益临近，电信业价值创新系统演变呈现出如下趋势：一是电信产业链由链状演变为网状。纵向方面，新加入环节增多，更为细分化；横向方面同一环节内的企业不但数量大幅增加，而且更为专业化。
这种趋势要求对电信运营企业对产出重新定位或重新创造，与其他相关企业结成联盟，以使企业的能力和价值创新活动相匹配。二是在电信业价值创新系统内部，各环节对价值创造的贡献被重新界定，价值和利润在系统中发生转移，向对价值创造起关键作用的环节聚集，表现为网络运营环节的价值将不断下降，内容和应用方案将占据越来越重要的位置，因而电信运营商业务外包成了必然选择。同时，每一环节的运作效率对整个系统的影响越来越大，各成员企业间联系更为紧密，逐渐发展成以战略联盟、优势互补，资源共享、流程对接和文化融合等为特征的深度合作。三是由于3G技术的开放性和不确定，因此对电信产业相关标准的竞争将越来越成为竞争的重要方式。四是在三网融合、固定移动融合的技术背景下，原来看似没有联系的不同产业变得越来越相关联，并出现重叠、替代、交叉和趋同等变化，并且不同生产网络之间加速价值整合的步伐越来越快。它们相互间的协作关键就在于合理的结算、利润分配模式，只有双赢的分配方式才能保证跨行业业务的顺利推进。正是在这一背景下，本文按照由低到高的层次，将电信运营企业商业模式创新分为三个层面（见图1）。
产品层次的创新，包括电信产品创新和服务创新，其实质是产品模块分解和集成。电信运营企业层次的创新，包括业务创新和管理的创新，其实质是电信运营企业业务和管理功能的梳理和优化。电信产业层次的创新，按照合作的层次和深度，可以将企业间的协作分为业务外包和战略联盟两种形态。电信运营企业可以利用模块分解将非核心业务外包，集中有限的资源于自身比较优势的环节，利用模块整合和网络联盟，实现价值创新。
2、电信运营企业商业模式创新的实现策略
2.1产品层次的创新
2.1.1电信产品创新
电信产品创新涵盖了产品设计标准制定、产品设计开发、营销、品牌等诸多方面。其主要目标是通过产品结构优化，实现对质量、成本、可靠性、可服务性、响应速度的提升。按照创新的内容与程度，电信产品创新可分为几类：一是以全新技术开拓全新市场。二是对现有市场提供新的产品组合。三是利用现有的资源增加产品种类，即产品线延伸。四是改善现有产品性能。五是改善附加产品。
在进行电信产品创新时，有两个问题值得注意：一是要突出自主品牌，力争成为电信产品设计标准的制定者或主要参与者。二是要细分并紧密联系客户需求。个人用户的电信需求至少包括：必需的信息传递、情感交流、工作和自我发展、使生活更为便利、兴趣或娱乐需求。组织用户的电信需求至少可以分为两个方面：提高内部运营效率和加强与用户、合作伙伴之间的联系。
2.1.2服务创新
服务模块化创新的主要目标是，实现电信产品提供过程中相关服务的标准化、人性化和规范化，并为产品创新提供业务、技术和政策保障。具体包括：①推进产品专业化服务，特别是各项增值服务，拓宽服务范围。②建立与品牌发展相配套的服务规范和标准化服务体系。③提高服务质量，实现对客户的个性化服务。
2.2企业层次的功能再造
2.2.1电信业务重整
电信业务的重整涉及营销与业务办理、网络规划与设计、网络建设与安装模块、定价与收费、网络管理、客户服务6个功能模块。对业务模块再造的主要目的是对企业内部业务要素重新配置，充分发挥其盈利潜能。业务再造的主要方法是对业务环节的清除、简化、整合和自动化。清除主要指对企业现有业务环节中的非增值活动予以清除。简化是指在清除非必要的非增值的环节后，对剩下来的活动做进一步的简化。整合是指对分解的业务环节进行整合，以使业务运作过程顺畅、连贯，更好地满足顾客的需求。自动化是指采用自动化解决方案，减少数据反复的采集及降低单次采集的时间，对数据进行收集、整理与分析，增加信息的利用率等。
2.2.2管理模块化再造
目的是打破传统的组织业务部门分割状态，通过对企业管理职能的重组，支撑产品、技术和服务创新，快速相应顾客需求。对电信企业，可以将组织管理分为三个模块：前端、后端和其他职能模块。前端模块负责业务发展，集中市场营销与销售的职能，针对不同细分市场的客户特点不同，需要采取有差别的营销策略。后端模块设立客户响应中心，作为前后端的接口，保障端到端的服务开通与故障排除流程的顺利运行，以及负责对网络运行情况的维护与资源的调配和管理。
2.3电信产业层次的创新——构建价值创新网络
由于新技术的不断出现，三网融合趋势正在加强，在极大地拓展电信行业发展的空间的同时，也将原来3个不同产业的企业放在同一个竞争平台上。单打独斗式的企业难以在所有环节建立起核心竞争优势。另一方面，日益个性化多样化的需求对电信企业的技术、资金、知识、渠道等资源提出了更高的要求，于是在竞争中合作成为必然选择。按照合作的层次和深度，可以将企业间的协作分为业务外包和战略联盟两种形态。运营企业可以利用模块分解将非核心业务外包，集中有限的资源于自身比较优势的环节，利用模块整合和网络联盟，实现价值创新。
2.3.1外包策略
外包策略的实施是在电信产品或业务模块化分解的基础上确立的。电信企业外包有两种基本类型：业务外包和管理外包。业务外包主要是指对前后台业务进行外包；也有一些企业对内部独立性较强的管理职能进行外包，被称为管理外包。业务外包主要是将前后台业务进行外包。管理业务外包相对较少，主要有财务管理中应收账款业务外包，人事管理中招聘员工管理外包等。一般认为，将非核心环节业务或职能外包给其他企业，有利于降低经营的不确定性风险和生产成本，提高质量，加速了技术和产品创新，有利于发挥各价值模块的核心优势，在合理利益共享机制下实现协同。
2.3.2建立价值创新网络联盟
随着电信运营环境和技术复杂度不断增加，电信价值创新网络也日趋复杂，已从过去简单的“软硬件提供商—电信运营商—用户”合作模式，转变为由电信运营商、供应商群（设备制造商、系统集成及软件提供商、内容服务提供商、终端设备提供商）、竞争者、相关企业、用户、政府、科研院所以及相关服务机构共同参与的网络，随着合作关系日益密切，电信企业通过战略联盟获得整体的优势，成了企业的可行的选择。战略联盟本质上是一种利益契约，参与成员通过联盟带来比自身单独参与竞争更为丰厚的收益。从电信运营商角度，电信业联盟可以分为以下几种形态。
一是电信运营商与供应商的联盟。包括：①与设备系统集成及软件提供商联盟。②与终端设备提供商联盟。中国联通在推广业务时，采用与重点终端设备提供商在资本和技术层面合作的方式。③与内容/服务提供商的联盟。
二是与竞争者的联盟。包括：①与运营商之间的联盟。②与潜在竞争者的合作。
三是组建跨行业联盟。与教育界进行合作提供远程教育服务，与游戏开发商合作开发手机游戏，与银行合作开发电子银行，与医疗界合作提供远程医疗，与政府合作提供电子政务等等。跨行业合作，一方面，为个人用户提供了服务，合作连接了多元化的利益群体，锁定用户群体，创造差异化的特色服务优势，使用户从单一的对电信产品消费转变为一种对生活方式和社会身份认知的依赖，从而不断增强企业核心竞争能力，达到吸引和巩固客户的目的另一个方面，这些企业中的部分企业也是电信运营商的行业用户，他们与电信运营商的合作同时也满足了这些行业用户的需求，增加了他们各自的业务范围，为企业创造了价值。
四是与用户的合作。用户能够提供需求信息，帮助运营商构建产品概念，参与评估运营商的合作对象和合作过程，实现新产品或服务的设计要求。
五是运营商与相关辅助机构的联盟。包括：①与公共研究部门、教育机构和专业化公共支持部门等科研院所的联盟。②与包括电信行业协会、通信企业家协会、人才培训机构、中介咨询机构等专业服务机构的联盟。
从中国电信行业已有的战略联盟的情况来看，缺乏电信运营商的市场导入作用，而且与专业SP合作较少，与设备制造商之间的整合程度不够，因此造成业务的低质、重复。在电信行业战略联盟的组建过程中，电信运营商应该更加注意对SP的引导作用，使其能够更快地掌握电信行业的专有知识，建立特定的营销模式。对于终端制造商，则应该加大整合的程度，电信运营商与终端制造商双方在判断客户需求、研发产品等环节上要加大以客户为导向的力度。值得注意，由于机会主义行为的存在，电信联盟在带来利益的同时也有风险，包括：合作伙伴的能力风险，合作关系风险，投资套牢风险，信息共享风险等。因此，如何提高伙伴间信任、降低联盟风险就显得非常重要，电信企业间联盟关系管理是构建战略联盟的关键。电信企业间伙伴关系管理可以从以竞合的思维选择联盟伙伴、协同联盟之间的文化、增加联盟沟通、提高联盟之间的信任与忠诚以及合理分配战略联盟利益这几个方面着手。
3、结论
商业模式的本质是企业价值创造的逻辑，电信运营企业商业模式创新绝不仅仅是运营企业内部的事。在当前的现实背景下，按照由低到高的层次，本文将电信运营企业商业模式创新分为三个层面：产品层次的创新，企业层次的创新和产业层次的创新。在产品层次的创新上，应该尽量谋求成为设计规则的参与者或提供者，注重从模块分解与集成的角度对电信产品进行创新，从标准化角度对电信服务进行规范，尽快提升我国电信产品的核心竞争力。在企业层次再造上，注重从管理和业务模块功能梳理的角度，促使企业组织管理模块化，以及业务组件清晰。在产业网络层次的创新上，应借助外包和网络联盟等策略，实现价值创新。
参考文献
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成本管理中存在的问题
我国商业地产项目的开发起步较晚，许多管理理论和方法仍不成熟，在项目成本管理方面存在许多问题。结合我国商业地产项目的特点，目前在其成本管理中存在的问题主要有以下几点：第一，商业项目套用住宅项目的成本管理体系。在既有住宅地产又有商业地产的房地产开发企业内，商业地产通常是一个独立的部门，与住宅地产的成本部门分开而论。正因如此，商业地产的成本管理并不能形成一个体系，无法对商业地产项目做到全面的成本管控。由于成本管理体系的缺乏，商业地产项目在开展成本管理前，缺少组织架构的支撑、没有专职的成本管理者负责成本工作，从而难以实现项目的成本管理需求。商业地产项目目前多采用住宅地产项目的一套成本管理办法来管理，只注重工程建设过程中的建安成本管理，在成本管理意识上没有脱离造价成本的概念，没有真正理解商业地产项目成本管理的含义。第二，商业地产项目没有专门的成本管理组织。在对五家大型地产开发商的商业地产项目组织设置进行深入研究后发现，企业内的组织构架一般单独设立商业管理公司或者商业地产事业部，负责商业地产项目的策划、招商、运营、市场等。而考虑到在开发与建设阶段能够与住宅项目进行资源共享，往往由负责住宅的设计、施工及成本等专业公司来负责商业项目的开发建设，项目建设好后再移交商业管理公司运作。商业地产开发的成本管理依然套用住宅地产的成本部门来进行，成本管理的组织设计对商业地产项目没有针对性。第三，缺乏全寿命周期的思想。商业地产项目的全寿命周期一般包括投资决策、规划设计、前期招商、工程实施和商业运营五个阶段，成本管理在项目的不同阶段对项目影响的程度是不同的。目前商业地产项目的成本管理普遍存在缺乏全寿命周期思想的问题，主要是对以下三个阶段的重视程度不够。一是轻前期决策阶段的成本管理。一些住宅地产开发商转投商业地产后管理经验不足，评估体质不健全，成本决策指标往往直接套用一般项目的成本数据，有可能导致成本决策失误。前期决策失误对项目成本的影响是不可逆的，后期只能通过削减利润来弥补。二是轻设计阶段的成本管理。一些开发商容易在设计阶段忽视建筑设计与商业设计的互相作用，导致商业项目建成后无法满足商家的设店要求，后期不得不接受商家的整改意见，对已完工程进行大量的拆除和新建，造成项目成本的极大浪费。三是轻运营阶段的成本管理。许多商业地产项目的成本管理依然流于工程施工阶段，对运营阶段的成本管理重视度不够，导致后期运营受阻。商业地产项目的一个特点是，在商业地产项目投资中，存在开发初期高利润，开发中期微利，运营期间无利甚至亏损的现象。商业地产项目的一次性投资越大，项目质量越好，项目运营成本越低。商业地产项目全寿命成本应该选择一个合理的质量水平，如何处理一次性投资与项目运营成本的平衡是目前商业地产企业需要重视的问题。
解决措施及建议
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论文首先对移动电子商务的商业模式和价值链进行了文献回顾，分析了基于价值链的移动电子商务商业模式，并且总结出了价值链中三种不同的参与者主导的商业模式，然后对移动电子商务商业模式和传统电子商务商业模式进行了对比分析。
关键词：移动电子商务;商业模式;价值链
一、前言
移动电子商务（M-commerce）是指通过手机、掌上电脑等移动终端进行电子商务活动，它将因特网、移动通信技术、短距离通信技术等完美的结合，让人们可以随时随地进行各类商贸活动，实现时间和空间无限制的线上线下交易活动等。与传统的电子商务比较，移动电子商务让人们在任何时间、任何地点获取整个网络的信息和服务都成为可能。这一应用形式的诞生彻底改变了传统的商务模式和人们的生活方式。
据工信部统计，截至2015年10月，我国移动互联网用户总数达9.5亿户，我国移动互联网发展进入全民时代。根据中国电子商务研究中心监测数据显示，2014年，中国移动电子商务市场交易额为8956.85亿元，年增长率达到234.3%。智能终端上网成为互联网全新的发展动力，推动了互联网经济新的增长，为传统互联网类业务提供了新的商业模式和发展空间。
二、移动电子商务商业模式
近年来，由于科技的发展，移动网络与通信技术发展迅猛，同时移动终端设备越来越智能化，移动电子商务商业模式也应运而生。这种崭新的商业模式吸引了大批学者的研究。Jukka Kallio在分析了美国、日本等国以移动运营商主导的移动电子商务商业模式后，认为移动电子商务商业模式的影响因素包括内部和外部因素。他认为内部因素可以很快地被模仿和复制，而外部因素对移动电子商务的成功有显著影响。Zott 和 Amit通过实证研究表明公司市场发展的两个重要因素包括产品市场战略和商业模式，并且这两个因素对于公司的市场盈利、市场价值、市场绩效有显著影响，二者是相互补充相互依存的。Sang Myung Lee以共同制造的潜力和交易的特征两个维度，提出了绩效分析的模型，并且认为二者对企业绩效均有正向影响。Wirtz提出了4C商务模型：以内容、商业、情景和联系分别为导向的商业模式，并且将商业模式进行重构，认为大部分互联网企业是以多种商业模式来应对市场竞争。Aphrodite Tsalgatidou认为移动终端、无线网络、应用场景、核心竞争优势等因素都会对移动电子商务的商业模式有所影响，并且提出了内容提供商、移动门户、WAP 网关提供商、服务提供商的移动电子商务的商业模式。Leif B对移动商业模式选择与顾客服务价值之间的关系进行研究，并得出商业模式的选择与绩效之间存在密切关系的结论。Anders Henten将欧洲、日韩等国移动电子商务商业模式进行了比较分析，指出移动电子商务商业模式的成功不是依靠价值链环节某一方，而是靠移动运营商、网络运营商和内容提供商等紧密合作，并且他认为网络运营商在移动电子商务中起到核心作用。Ian M.指出新的移动电子商务商业模式的出现是由于新的移动通信工具出现而产生的。Campanovo and Pigneur通过分析移动电子商务产业的特点，将移动电子商务成员分成三类：技术、服务、通讯。Faber基于移动 ICT 服务对企业商业模式进行了设计，主要从四个方面进行设计：服务设计、组织设计、技术设计、财务设计。Bouwman将商业模式理论应用于移动电子商务，指出商业模式的绩效主要与四个因素有关：顾客价值、价值网结构、技术、财务。Choon Seong Leem提出基于目标顾客将移动电子商务分为B2C和B2B/B2E 两种类型，并运用到移动电子商务产业中。
王燕，高玉飞分别从价值链和商业模式两个方面探讨了移动电子商务的五种商业模式：通讯模式、信息服务模式、广告模式、销售模式、移动工作者支持服务模式。叶郁，吴清烈将基于价值链将移动电子商务商业模式分为四种：内容提供商、移动接入商、WAP 网关提供商、服务提供商。刘迷，杨毅认为移动电子商务商业模式是由移动电子商务价值链中某几个参与方合作的盈利模式，从移动电子商务价值链中参与方的角度将移动电子商务商业模式分为六种。李建平，刘莺以移动数据业务为背景，基于商业模式的理论对商业模式与客户对业务感知和期望价值之间的关系进行研究，提出商业模式的三个维度：收入模式维度，基础组织架构维度，产品创新和客户关系维度。
三、移动电子商务价值链
国内外学者根据自己对移动电子商务的研究，提出了很多种电子商务价值链模型。Ruke认为移动电子商务价值链伴随着移动技术的发展经过了3次重要的阶段。Morna S.Y.Lee从功能的角度将移动电子商务价值链分为三个层次：网络层、内容层和界面层。Polyzos & al指出移动电子商务的价值链模型包括 5个重要的参与者：内容和应用提供商、网络服务提供商（ISP）、交付平台和应用提供商、内容服务提供商、无线网络运营商。Carleen F.Maitlang认为在2G 环境下，移动运营商作为核心并没有向客户提供直接的服务，只是提供网络支持和运营。Kuo认为移动电子商务价值链成员主要包括移动运营商、服务提供商、内容提供商、软件及业务平台提供商、网络基础设备及系统提供商、终端设备厂商、移动终端销售商和最终用户等。Philli Polla基于前人的基础上提出了更全面的价值链模型，包括价值倾向、客户价值标准、关键成功因素、关系管理、运作结构和管理等多方面。Franz Buellingen从功能和体制价值链两个角度分析了移动电子商务价值链的构成。Stuart J.Barnes认为移动电子商务价值链基本模型包括内容层、基础设施和网络服务层两个层面。
陈致豫通过对移动电子商务价值链上各参与方的关系建立、维护、发展构建了模型，并提出了移动运营商和内容提供商的关系满意模型。吴晓波从移动电子商务产业构成的角度，提出了移动电子商务层次模型。梁益琳提出未来移动电子商务价值链包括七个成员，分别是内容提供者、移动网络提供者、应用开发及其软件提供者、网络设备制造商、内容和应用的聚集者和分发者、终端设备制造商和咨询服务者。李娜提出把移动电子商务价值链分成5个环节，即内容提供商、门户和接入服务提供商、无线网络运营商、支持提供商和终端平台和应用程序提供商。梅军提出电子商务价值链是由电信运营商为核心，由网络设备制造商、电信运营商、内容提供商（SP）、系统集成商、终端制造商、应用开发商、软件开发商、用户等多方面节点共同作用形成的。刘道斌提出了一种新型的移动商务价值链模型，即基于个人的移动商务价值链模型。
四、价值链不同参与方所主导的三种商业模式
（一）以移动运营商主导的商业模式。移动运营商指提供数据服务的移动通信运营商，我国主要有移动、联通和电信三家，及近年来新发牌照的虚拟运营商。移动运营商主导的商业模式，主要是建立移动通信运营商与商业客户或者用户之间直接的联系，在商业客户端布放支持非接触交易的 POS 机，在移动用户终端中采用特制的SIM卡。
（二）以服务提供商主导的商业模式。当移动电子商务价
值链发展到后期，移动电子商务的发展以及用户需求的多样化将使得价值链的最增值环节向移动服务提供商转移，技术推动以及需求拉动都使得服务提供商与移动运营商的力量对比发生显著变化，当移动商务应用服务成为整个移动商务产业的主要收入来源时，服务提供商将掌握用户资源，并因此可能替代移动运营商主导整个移动商务价值。
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关键词：手机支付；支付模式；信用安全
中图分类号：TN929.5 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）011-000-02
一、手机支付产业的发展历程
手机支付也称为移动支付（Mobile Payment），是指允许移动用户使用其移动终端（通常是手机）对所消费的商品或服务进行账务支付的一种服务方式。2009年，中国手机支付市场规模已经达到了19.74亿元，而手机用户的规模达到8250万人，随着智能手机和移动互联网不断地高速发展，手机支付从2013年开始获得了爆发式的增长，而且越来越多的深入到人们生活的方方面面。据工信部统计数据，2014年一月底中国移动通讯用户达13.35亿，在用户规模快速增长下，2014年第一季度中国市场的支付体系报告中，移动支付的笔数增长为232%。在这拥有全世界最大的手机用户群体中，手机支付必然的成为支付体系中的一种趋势.
手机支付业务被业内成为“手机钱包”业务，是将用户的银行卡和公交卡等各种电子卡片，与具有移动支付功能的手机绑定，手机用户在各类终端上，通过“刷手机”进行消费。在手机支付推广和应用当中，使消费者的支付资金携带更加方便，消费过程更加便捷简单，消费模式更加多样新颖。虽然手机支付的应用前景非常广阔，但是由于产业的融合和行业的联合的不完善，统一的标准与共享的资源还未健全，在不稳定的产业环境下，对安全问题的担忧和缺乏较为吸引力较强的应用，使得手机用户对手机支付业务的使用率还处于较低水平，为了能够加快手机产业的快速发展，相关部门和行业必须对手机支付业务的统一标准、产业安全环境和产业链构建等多方面进行优化改进。
目前，由于消费者的传统消费习惯难以改变以及法律限制等诸多因素，我国的手机支付产业发展在一个起步的阶段，并未产生丰富而完善的产品。纵观世界手机支付行业的发展，日本运营商抓住市场的关键，通过部分收购来形成通信、金融跨界经营并主导市场。但在我国中国移动和中国银联都各自为阵争当行业的主导者，并没有明确上游主导者和确定行业标准，没有积极的带动中下游厂商的参与，使整条产业链松散。移动运营商和银行的合作既能稳定产业链结构，完善统一的市场标准，又可以受益于消费者，使得手机支付产业发展更为蓬勃。
二、手机支付的商业模式
手机支付产业涉及多个行业，移动运营商、金融机构和相关服务提供商分别在用户、商业终端、账户管理、支付工具和支付渠道等关键资源方面具有各自的优势，成为产业发展的主要力量。手机支付产业的商业模式是手机支付产业链上的重要因素，在我国目前手机支付商业模式主要包括以移动运营商为运营主体、以银行为运营主题的模式、以第三方运营商为运营主体和银行和移动运营商合作的模式。下面分析一下四个商业模式的结构和特点
1.以移动运营商为运营主体
当移动运营商作为移动支付平台的运营主体时，移动运营商以用户的手机话费账户或者专门的小额账户作为移动支付账户，用户所发生的移动支付交易费用全部从话费账户或者小额账户中扣减。移动运营商与用户和商业客户直接建立联系并搭建统一的移动支付平台，与银行和第三方支付联系很少。因为手机用户的庞大群体，移动运营商对于手机支付产业链有着强大的掌控力，有优势在手机支付产业链成为主导者。以移动运营商为运营主体的特点主要是：技术实现简单，与用户直接发生关系，以小额支付为主，不需要银行参与；安全级别较低，需要承担金融机构的责任与风险；无法对非话费类业务出具发票，税务处理复杂。
2.以银行为运营主体的模式
在银行为运营主体的模式下，银行借用移动运营商的通讯网络，将银行账号与手机账号绑定，用户通过银行账户进行移动支付，移动运营商不参与运营模式，银行为用户提供交易平台和付款途径。目前，我国大部分提供手机银行业务的银行都已建立了移动支付平台。但是，由于不同的商业银行在手机支付业务上没有制定统一的行业标准，银行之间手机支付业务的兼容性不高，从而造成手机支付业务在消费者之间发展的阻碍。同时，中国银联的介入，对于连接各商业银行的信息交换网络，并支持支付渠道的多样化，起到了纽带作用。
以银行为运营主体的模式手机支付业务特点是：各银行的手机支付业务不能相互统一且只为本行提供手机支付服务；对终端设备的安全要求很高，且一部手机只对应一个银行账户，用户需要更换手机或者STK卡；各银行需自己购买设备并开发系统，造成资源浪费。
3.以第三方运营商为运营主体
第三方运营商是完全独立于银行和移动运营商的服务机构，同时作为桥梁和纽带利用移动运营商的通信网络资源和金融机构的支付卡，进行支付的身份确认和支付确认。而支付平台的连接，降低了政府、企业直连银行的成本，满足了企业专注发展在线业务的收付要求。其纽带作用避免了与被服务企业在业务上的竞争，通过建立手机支付运营平台，利用移动运营商的网络与多家银行的手机支付平台进行接入，使手机支付系统变得更加简单，让用户有了多种选择空间，即可享受跨行之间的各种支付服务。由于这种方式对第三方支付服务提供商的资金运转能力、市场监管能力、客户管理能力等要求比较高，因此，目前我国移动支付行业还没有占据绝对优势的第三方手机支付平台，因而对手机支付产业的关键资源掌控能力较弱。
以第三方运营商为运营主体提供手机支付业务特点如下：银行、移动运营商、第三方运营商以及SP之间分工明确、责任到位；第三方运营商发挥着纽带和桥梁的作用，使得各利益群体之间错综复杂的关系简单化，将多对多的关系变为多对一的关系，从而提高商业运作效率；用户选择空间扩大，使消费更加方便；于第三方运营商的要求很高，包括市场推广能力、技术研发能力、资金运作能力等方面都要求第三方运营商有很高的行业号召力和认知力度。
4.银行和移动运营商合作的模式
在银行和移动运营商合作的模式中，移动运营商具有用户优势和增值业务运营经验，银行提供移动支付安全和信用管理服务。银行和银联等金融机构具有金融结算资质，增强了金融风险的承受能力，放宽了支付额度的限制，提高了信用安全等级。移动运营商和银行可以用更多的时间和精力来研发自己的核心技术，通过优势互补来增强产业价值链的竞争力，带动上游和下游企业健康运营，在信息安全、产品开发和资源共享方面更加紧密，与移动运营商结成战略联盟的银行可以是多个不同的银行机构。银行可以利用运营商庞大的客户群发展手机支付业务。移动终端作为信息接收的载体也是商家支付类广告的最好平台，能大大降低广告成本。由于要进行移动终端代码和银行卡卡号之间的转换，移动通信运营商或者银行卡联合组织必须保留用户的移动终端代码信息和银行卡信息，这也会给持卡人带来潜在的安全隐患。
三、手机支付的安全问题分析
手机支付是一种必然趋势，但目前而言，用户使用手机支付的习惯还在处于培养阶段，阻碍手机银行与手机支付进一步普及的最大的瓶颈无疑是安全问题。在Android平台，资费消耗、恶意扣费、隐私窃取类病毒占据最大病毒类型比例。而目前在手机支付的环节，在后台运作的手机病毒，可以直接通过监控键盘或连网上传数据等远程控制手段来盗取用户的个人信息、银行卡号和支付密码等。诈骗短信的出现让用户防不胜防，有些欺诈漏洞短信可以向手机发送欺诈短信诱使使用用户安装木马或者登陆钓鱼网站，从而获得用户账号密码、资金情况等信息。身份识别的缺乏也是手机支付的一个重要问题。作为一个支付工具，仅仅靠密码来保护账户安全是否足够还有待考验。
四、结束语
手机支付产业发展还在起步阶段，还需要不断地改进和完善，努力创造和谐共赢的产业生态坏境，统筹产业的融合和行业的联合制定和完善统一的标准与共享资源，这样手机支付必然会成为人们生活中的重要较色。只有得到了足够的保障，手机支付才会获得更广阔的发展空间，才能拥有更广大，更坚实的用户群体。
参考文献：
[1]2013-2018年中国手机支付行业市场发展前景分析报告.中商情报网，2013，08.
[2]于淑华.手机支付研究与探索.北京邮电大学，2010.
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关键词：房地产企业 运营模式 转型 持有物业模式 轻资产运营模式 社区商业模式
引言
在我国，房地产业以一日千里的发展趋势，成为了国民经济的命脉。我国房地产业已历经十多年的飞速发展，然而，与此同时，房地产企业经营环境也面临着全面的变迁与更新，房地产企业运营模式也将从成长期走向成熟期。本文将对国内房地产企业运营模式的转型展开具体探讨与论述。
1 我国房地产业的运营模式分析
1.1房地产业主流运营模式
就现阶段而言，国内房地产行业的业务模式主要有物业滚动开发与物业持有两种模式。其中，业务滚动开发模式已经成为现阶段国内房地产行业的主流运营模式。相比之下，物业持有模式的发展较为缓慢。我国房地产行业的开发商大多选择业务滚动开发模式，而很少有主动选择物业持有模式。
尽管政府对城市规划与土地出让提出了明确的要求并做出了详细的规定：房地产开发商开发住宅项目时，应当配建一定体量的公共建筑项目，然而，开发商通常会将这类公建物业也进行销售，或者将其产权与房地产项目进行整体销售或分割销售，除非在房地产销售情况不理想的时候，才会考虑物业持有的策略选择。由于物业持有模式下的投资额非常巨大，而且成长性十分有限，因此，房地产开发商不会主动涉及物业持有模式。
1.2国内房地产行业发展的生命周期
我国房地产业已历经十多年的飞速发展，国内房地产企业经营环境也面临着全面的更新与变化，住宅项目物业滚动开发模式的发展将从成长期走向成熟期。根据产业生命周期理论，一个产业进入成熟期，其外在的明显特征表现为市场需求增长放缓，供应大于需求，逐渐形成供大于求的局面。土地成本增加、低价竞争愈演愈烈、营销成本居高不下，最终导致企业利润率下降。一些综合竞争力较弱的中小房地产企业不得不相继退出，整个房地产行业的集中度越来越高。
2 新形势下国内房地产业运营模式的转型
我国房地产行业滚动开发模式正走向产业成熟期，单一的物业滚动开发模式已经无法满足市场环境的变迁和革新。目前国内房地产企业正面临着需求增长速度不明显，市场竞争愈演愈烈，政府对房地产行业的调控越来越频繁，房地产企业应当站在更高的视角，把握全局，了解国内房地产行业的发展现状与经营模式，针对企业自身的现实特点，选择和调整适合的经营模式，制定和修正科学的发展战略。
2.1运营模式转型方向
持有型物业模式与轻资产运营模式正逐渐代替原来的物业滚动开发模式，而成为我国房地产企业转型的主要发展方向。
2.1.1持有物业模式
第三产业的发展是推动房地产行业需求增长的核心驱动力，反过来，商业地产又对第三产业的发展起到载体的重要作用。因此，第三产业与商业地产的发展是相辅相成的。
第三产业一日千里的发展与成熟，给持有型物业带来了更多的机遇和无限的前景。物业持有模式是房地产企业运营模式转变的明确方向，可以通过不断增加持有型物业在房地产开发项目中的比重，将原来的住宅滚动开发模式转变为物业持有模式。因为商业地产与住宅滚动开发的业务模式不同，开发商必须要拥有雄厚的资金，积累丰富的经验，因而，房地产企业在城市化率为50%―60%的时候，就需要为企业运营模式的转型做好充分的准备，这样才能赶上在城市化进程结束之前，在住宅区需求增速变缓甚至跌入谷底之前，增加建立和提高与住宅项目开发能力截然不同的企业能力，在商业地产领域占有稳定的一席之地。
2.1.2轻资产运营模式
房地产开发企业除了走持有型物业经营模式之外，还正从重资产模式向轻资产模式的发展方向进行转变，收益方式也从以获取资产升值为主向获取增值服务收益为主的方向发展。笔者认为，就房地产行业的总体发展趋势而言，该行业发展的最终演化结果就是专业化、精细化。房地产企业也将朝着一个专业化、精细化的方向发展。目前的房地产行业中，土地资源与持有物业的资产增值空间都十分有限，房地产开发商应当将收益方式转向其他相关领域，例如开发代工管理、品牌溢价、物业管理、商业运营及衍生收益和地产基金等。地产金融也正走向多元化的发展道路，房地产企业可以从地产金融服务中获取相应的费用收益，从业绩提成中获取相应的收益。目前，国内很多开发商已经对这些增值服务领域有所尝试，将轻资产模式作为高度专业化的房地产行业的业务模式。
要实现业务滚动开发模式、物业持有模式与轻资产模式这三种运营模式的相互转变，需要跨越相对漫长的历史时期，然而，这是行业演化和进步的普遍规律，因此，房地产开发企业应当主动做出调整，采取积极的应对措施。
根据房地产各类运营模式的生命周期可知，我国房地产企业的滚动开发模式很有可能是在未来10年内由成长期循序渐进地步入商业地产需求相对成熟的阶段。第三产业的迅猛发展，将带来物业持有模式发展下的房地产行业的黄金期。随着房地产业的不断专业化，商业地产的业务模式将逐渐剥离资产持有的智能，进而向专业开发服务于资产管理结构的方向发展，完全实现轻资产运营。要实现轻资产运营模式，还应当要具有高度发达和成熟的金融市场，房地产项目开发商要有相当全面的专业知识，积累充足丰富的行业经验，产业体系也应当高度精细化和专业化，具备这样的条件之后，房地产行业的轻资产运营模式咋城市化进程接近尾声的时候，大致可以实现。三种运营模式生命周期分析如图1所示。
图1三种运营模式生命周期分析
2.2运营模式转型路径
从长期来看，业务滚动开发模式将因其优势的逐渐弱化而逐渐被淘汰，轻资产运营模式又相对超前，近期很难得到普及和应用。随着持有型业务模式适宜低扩张环境、经营稳定的优越性日益突出，单一的业务滚动开发模式无法满足行业演进与市场的发展需求，逐渐向“开发+持有”双重模式转变，或者直接向纯粹的业务持有型模式转变，这也是房地产开发商最为自然和现实的选择。一些以住宅开发项目为主的大型发地产企业，已经成立了商业地产运营中心，为了拓宽领域，不少一线房地产企业正进军商业地产领域，很多企业都致力于提高持有物业的比重，这一比例在未来十年会增至20%―30%。
由于持有物业具有稳定性，且具有长期收益，在未来的几年里，逐渐将住宅开发所形成的现金流，转投一部分到持有物业中。房地产业的主流趋势将会是采用租售并举，以售养租的内部现金流的平衡来实现模式转型。然而，与此同时，我们也应该意识到，国内房地产持有型物业模式具有投资额度大、回报周期长、成长性有限等局限性，因此，必须应当尽快找出切实可行的策略，来促进房地产模式的转型。
2.2.1大型商业物业的增持难度大
中国房地产企业的经营模式由业务滚动开发模式向租售并举的经营模式或者单纯的持有型物业模式发展，将经历一个漫长的历史时期。
尽管持有型物业模式的现金流具有较高的稳定性，能够提高房地产开发商的开发风险。然而，从当前的收益情况来看，持有型物业模式与住宅业务滚动开发模式相比，仍然具有明显的劣势。就国内商业地产的发展现状而言，一线城市的优质物业投资回报率通常是在6%―10%区间内，仅靠租金回报收益远低于，甚至根本无法获得与住宅滚动开发业务相近的资产收益率。即使将公允价值变动因素考虑在内，资产收益率仍然远不能达到滚动开发的收益水平。
持有型物业的投资规模太过巨大，商业地产规模化投资的门槛越来越高。目前为止，很多以住宅开发为主的房地产开发商，仍然无法满足规模化投资持有物业的资金要求。与此同时，因为持有物业投资回收周期较长，现金回收速度慢，就算一线商业地产企业不再扩大规模，全力以赴地发展投资物业，等到5年之后，该企业投资物业也仅占总储备的20%―30%，根本无法发挥平滑周期风险的作用。大多数房地产商由于达不到持有物业规模化投资的门槛，也不具备有力的金融工具支持，不应当贸然大幅度增加持有物业，否则会让企业面临更大的不可控风险，因此，需要循序渐进地发展，持有型物业发展模式的转型，仍然需要10年以上的时间才有可能彻底完成。
2.2.2社区商业是突破方向
由于大型持有型物业的收益率过低、投资额度过高、回收周期长，以住宅开发为主的房地产商大多选择“开发+持有”相结合，这种社区型商业模式也促进了房地产开发企业向租售并举模式转变。社区型商业能够很好地满足社区居民的日常生活出行、购物、消费、娱乐等综合性需求。随着城市范围的不断扩大，通勤成本的不断上升，住宅区周边的社区商业已然成为了人们生活中较最为便捷的消费场所。城市住宅郊区化的发展趋势与人们生活水平的不断提高，带动了越来越多中高档社区商业的发展，在住宅区周边逐渐形成了可供持有的高价值物业，其发展空间完全不亚于城市中心区项目。
将社区商业为房地产企业的长期持有资产，实现社区商业的良性循环发展，促进房地产开发项目的品质提升，提高房地产开发商的品牌影响力，另一方面能够为企业带来具有增值空间的持有物业，带来稳定的现金流，是由物业滚动发展模式向持有型物业发展模式转型的可靠途径。
3 结语
目前，由于居住房地产需求增速逐步放缓，大多以住宅滚动开发为主的房地产开发商，以确保财务安全为前提，以合理的价格、合理的投资额度、合理的投资规模、合理的时点来实现对商业物业的开发和持有，循序渐进地从滚动开发模式向租售并举的模式自然过渡。因为持有型物业投资规模较大，优质土地资源稀缺，很难在短期内实现物业持有模式的转型，可能要经历很长的历史时期。社区是一种最接近住宅滚动开发模式的物业类型，也是支持目前房地产企业从原来的单一的住宅开发向租售并举模式转变的重要跳板，具备了成熟的金融市场之后，优良的社区商业能够有助于实现房地产企业的轻资产运营。
参考文献：
[1]王世渝.金融主导――重构中国房地产经营模式.城市开发，2004-05-20
[2]张永伟.传统房地产经营模式的终结.厂长经理日报，2002-03-04
