房地产开发企业会计准则范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发企业会计准则，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：新会计准则；房地产开发；企业；会计；影响

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

前言

财务会计工作是支持各行各业科学记录其经济活动的重要管理工作部分．因此，作为指导各行各业经济活动的会计准则，在很大程度上决定着我国社会主义市场经济的发展速度。

房地产行业作为我国第三产业的组成部分其交易日趋活跃．在国际经济中的作用也日趋凸显。因此，适时分析新的会计准则与该行业的影响显得十分必要。新会计准则带来的许多重要变化，不仅对企业财务报表产生影响．更重要的是将对其生产、经营、业绩、价值评估体系等产生重要影响。对企业而言．其主要目标不仅是将会计准则融入会计核算过程中，更重要的是对可供选择的会计处理方法作出了决策，以制定企业自己的符合新准则体系的会计政策体系。

1、新会计准则的主要变化

这次新推出的会计准则中最重要的变化是关于公允价值计量模式的概念。新会计准则指出“在公允价值计量下。资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。这是增强房地产企业记录其经济活动科学性的关键。目前，在我国房地产价值的逐渐增加这一现象，已经得到社会各界人事的共识。对于房地产行业，房价的变化和增长对于企业经济活动和收益有着牵一发动全身的关联，而原来的会计准则中对于成本的计量不如新会计准则中的相关规定更能够科学有效的反映房地产企业的经济活动。因此公允价值计量模式收到了包括房地产企业等各行业的普遍欢迎。

2、新会计准则对房地产开发企业会计工作的影响

新会计准则的实施对很多行业的会计工作都或多或少的有些影响。笔者通过以下归纳和分析重点探讨为了适应公允价值计量模式这一要求，会对我国房地产行业企业中的会计工作产生的影响。

2.1、公允价值计量模式下收益与成本的匹配影响

及时、科学、准确的反应企业的资产和负债的实际情况，不仅是对于房地产开发企业．对于任何企业都是反应该企业经济活动和收益的重要指标。在选择公允价值计量模式下进行会计核算时。公允价值的变动和收益成本的匹配对于房地产开发企业来说是有一定的难度，但对准确反应企业经营的情况却十分重要。由于房地产开发企业的项目从立项到进入到销售环节，需要相对较长的周期，所以要做到收益与成本匹配，并且能够科学的反映该企业的经营收益是采用公允价值模式进行会计核算的关键。

2.2、对信息披露质量的影响

对于公允价值计量这一概念的引用和实施，是新会计准则中最突出、最科学的进步之一，这一理念的科学之处，在应用与房地产开发企业的会计工作中充分地给予了体现。按原企业会计准则中的相关规定，对于房地产企业的会计核算、企业经营投入成本和收益的体现都不足够科学、准确、及时，因此造成经济损失甚至企业破产等现象。公允价值计量模式的应用，不但能够准确、真实、客观的反映房地产开发企业经济活动，而且为房地产开发企业及相关部门的正确决策提供了保障。另外，通过公允价值模式的应用吗，各房地产开发企业的资产总值也较之从前发生较大的变化。对于行业整体资金和价值的体现也更为客观和真实。

2.3、公允价值计量模式下的费用计提影响

历史成本计量原则下房地产企业盈余管理方面存在的问题得到一定程度的抑制，新会计准则出台后，企业盈余管理又呈现出新的特征．房地产开发企业可将将来的难确定性视作调节利润的杠杆，这是因为在公允价值计量模式下，房地产企业需计提未来将要发生的费用。但是新会计准则中存在一个问题，就是对用什么样的标准来计提费用没有给出明示，例如：在房产开发过程中，除了建筑物本身的工程外，还会牵涉到其它相关的建设费用，在这部分费用还没有发生时，在会计上的处理只是进行计提，所以可能就会造成房地产企业借助计提来调节企业利润，或是对计提的标准有所犹豫。

3、新会计准则下房地产开发企业会计工作的改进

房地产开发企业财会工作所受新会计准则的影响，可充分体现出公允价值具有双重性的影响：房地产开发公司若要真实的反应企业的会计信息，那么就会增大相应的工作难度；计提标准的含糊不清又可为房地产开发公司会计利润的操纵提供机会，由此可见。房地产开发公司在日后的会计工作中需要从以下几方面改进：①房地产开发企业自身要加强对房地产性质的分析能力，能够真实准确的分析出本企业是否具有投资属性，为后期会计工作的顺利进行打下基础。企业会计工作人员要依据房地产行业的相关信息，深入分析房地产开发企业在施工作业中会产生的成本与收入，将成本与收入清楚的做出匹配，作为企业领导投资决策的重要依据，避免由于盲目的投资而造成的风险。另外会计人员要有严谨的工作态度，对费用的计提和所得税的处理要谨慎、严格，尽最大能力减少企业财务的波动。②相关政府机构应参照近年来我国房地产开发企业的统计数据，对新会计准则下较为含糊的计提标准给予细致，减少公允价值计量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的发展。

4、应对新准则的对策分析

新会计准则体系的是我国会计制度改革的又一重要里程碑其出现的主要变化既表示对原来会计准则的极大改进，也表示新会计准则更适应了我国当前的、甚至超前的经济环境这也大大缩小了与国际会计准则的差异。因此面对新会计准则的挑战房地产行业以及社会公众该如何应对，需要采取什么样的措施来避免负面因素的发生是我们应该要着重讨论的问题。

4.1、借鉴香港聘请独立评估师的做法

如每年度公司均聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估作为公允价值的确定依据，并在年报中具体披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。

4.2、把握时机实现企业自身资产的转换

从近几年来国家出台的调控措施及新会计准则的规定适当的将长期自用房产或作为存货的房产转换为投资性房地产。因为对于房地产企业来说，如果采用公允价值计量模式，多持有中低档的投资性房地产资产利润空间还会加大，使得被低估的投资性房地产更贴近市场价值从而扩大企业的总资产规模这样可以提高房地产企业的融资能力，银行等金融机构对企业的借贷规模也会随之上升。

4.3、执业人员素质及财务方面要进行改进

其一要提高执业人员素质、顺利实施新准则其关键因素在人。因为在新准则中非常强调财务人员的职业判断能力．对财务人员的综合素质提出了更高的要求。其二，财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量，意味着各大公司花费在会计和审计上的成本也将大大提高并且这还不是一次性的结果。因此公司就应该随时准备付出额外成本为会计部门的员工提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作。越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应各个时期的制度并找到解决问题的对策。

4.4、加强监督机构的监督力

新会计准则对企业的管制和文化带来的影响无疑是正面的，但同时也为已具有成熟经济体系的企业带来了无谓的成本。这就决定着在实施时很多方面还有赖于参考外国的经验，比如为了让新会计准则不致过分严格而影响企业的生存空间，政府是否应该提供一个监管框架并由专业团体和法庭执行相关的监管程序。

随着我国市场化程度的提高，资产评估业的发展会计人员素质的增强合理监督机制的建立，公允价值计量将形成以市场规则为主、相关政府机构监督为辅的、不受特定主体操纵的机制，公允价值最终将在会计处理中担当重要角色。

结语

随着经济的发展，房地产产业的发展也是日新月异的取得进步和成果，房地产行业已经逐渐成为支撑国家经济的支柱产业．在这样的形势下提出公允价值计量模式，对房地产公司的财务管理有诸多的益处，有助于房地产行业朝着良性的方向发展，故房地产行业应依照新会计准则，对现有工作做进一步完善，使会计管理工作呈现崭新的局面。参考文献：

[1]刘琰．新会计准则下房地产企业的会计变化与优4E[J]．会计师，2009(11)

篇2

关键词：房地产开发企业；会计信息失真；解决对策

中图分类号：F275.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）30-0119-02

会计信息失真是指会计核算的依据不真实或反映的财务状况和经济成果虚假，不符合实际状况，如人为地捏造会计事实，篡改会计数据，为私利而编造假账、假表，或虚盈实亏，或假亏充盈，从而使会计信息失去真实性，会计信息失真，造成国民经济流失，阻碍经济发展。随着市场经济的发展，房地产行业的会计也暴露出会计信息失真问题，受到了人们的广泛关注，其使得会计信息不能客观、如实地去反映房地产开发企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。因此，本文通过对房地产开发企业会计信息失真的主要表现的分析，力图找出房地产行业会计信息失真的原因，从而提出提高房地产行业会计信息质量的对策。

一、房地产开发企业会计信息失真的主要表现

1.会计实务中销售收入的确认随意性较大。房地产开发企业在项目开发的各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认方法不同。

中国许多房地产开发企业对收入确认标准更注重取得销售收入的手续是否完成，例如，产品是否发出，是否已经收取现金或已经办理收取现金的手续，没有考虑交易在实质上是否已经完成。其考虑重点仍然注重现金是否能回收，这也是中国会计实务与其他国家或地区会计实务在确认销售收入是否实现上的出发点有所不同。

2.财务报表不能如实反映企业情况。一些房地产开发企业的财务报表无法如实反映资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润。具体表现在：一是存货核算管理混乱。在房地产开发企业中，项目部对开发过程中开发成本的控制缺乏经验，会计核算人员对工程开发过程缺乏专业和管理知识，开发成本的不定期结转，且房地产开发企业的存货无法定期盘点盈亏，导致存货会计信息失真。例如，开发产品已经出售，但因为成本未转出，以至已售商品仍计入存货科目账面。二是预收账款科目不能及时转入经营收入科目，开发成本不能及时结转到经营成本科目。因为房地产商品生产的周期长，通常房地产开发企业都是按年，甚至跨年度遵照收入与成本配比原则结转。对于核定征收企业所得税也是按预收账款15%比例计算利润额，再按25%的所得税率预征企业所得税，以至损益表无法正确体现当期真实的收入及成本税费。三是会计账表不实。有些房地产开发企业为了达到少交税费，又能基本反映企业经营活动、应付政府监督部门稽查的目的，建立内外“两套账”或多套账，将一些不合法的原始凭证、应收应付款项在另一本或几本账上反映，据此编制的会计报表必然“先天不足”。还有的房地产开发企业编制多套会计报表，向银行报送的是实现盈利的会计报表，以获得银行贷款；向税务部门报送的则大都是微利或亏损的会计报表，目的是尽量少缴税款。

二、房地产开发企业会计信息失真的原因

1.企业内部治理结构不完善，监督弱化。所有权与经营权的分离是现代房地产开发企业制度的基本标志，经营者与股东追求的经济利益一旦发生冲突，则会导致经营者产生损害股东权益的行为，这种状况往往为会计从业人员利用职权之便谋取私利提供条件。

2.会计准则、会计政策的局限性导致会计信息失真。由于会计准则具有剩余控制权等特征，其规范的不完整性和会计确认方式的多样性使得管理当局操纵企业会计信息成为可能。这种会计准则导致的剩余控制权的滥用所诱发的问题正是近年来会计信息失真的重要表现形式。会计政策也为企业提供的选择范围越来越宽，在会计政策规定的范围内，会计信息制造者总是选择有利于自身业绩或其他会计目的的会计政策，如美国的安然公司，就是利用“特别目的实体”（SPE）符合条件可以不纳入合并会计报表的会计政策操纵利润的，本应纳入合并会计报表的三个 SPE被排除在合并报表范围外，结果1997—2000年期间有 4.99 亿美元的利润被高估，数亿美元的负债被低估，那么投资者接收到的会计信息是经过粉饰的虚假会计信息，其利益受损也就难以避免。

3.外部监管不力，执法力度不够。中国针对会计信息失真现象做出处罚规定的法律虽然很多，如《会计法》、《公司法》、《证券法》、《刑法》、《注册会计师法》等，却普遍存在着执法不严、惩治不力的现象，并没有起到应有的惩戒作用。由于中国房地产市场经济体系尚不完善，各种制度尚未理顺，无章可循、有章不循的现象仍较普遍。另外惩罚不力，对违法违规行为，不仅缺乏刑罚和经济制裁，而且缺少道德和名誉损失，舞弊者不以为耻，反而甚至以此为荣，良好的道德和信用并不能带来相应的收益。

4.会计人员自身职业素质不高。房地产开发企业会计信息失真现象普遍与会计人员的职业道德素养不高有着密不可分的直接联系。会计人员的职业道德素养的高低直接影响了对会计信息质量的好坏。

在层出不穷的经济交易中，房地产开发企业的会计人员需要通过自己的职业判断，客观、公正地选择会计核算方法和会计核算程序及评估企业的财产价值等，否则，就会发生非违法性会计信息失真。如果会计人员不能完全抵制利益诱惑，其职业判断就会失去客观和公正，发生违法性会计信息失真恐怕就难以避免。

三、提高房地产开发企业会计信息质量的对策

1.建立健全的法律法规制度，完善企业管理结构。目前房地产开发企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和不一致，极大地影响了房地产开发企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此我们认为，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。这些业务准则的制定将会大大缩小利润操纵空间，为会计信息失真治理奠定制度基础。

2.加强房地产开发企业的内部控制关键点的管理。（1）建立和完善行业收入与成本费用确认准则指引房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续等四个环节。那么，究竟在哪一环节确认销售收入才更合理呢？房地产商品销售收入的确认应同时具备以下条件：1）房地产开发企业与客户签订了正式的商品房销售合同，并履行了相关法律手续；2）房屋已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经过有关部门测量确定；3）房屋经验收后，客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，买卖双方办妥房屋移交手续；4）收入的金额能够可靠地计量。一般应在第三个环节之后、第四个环节之前确认房地产商品的销售收入。至于特殊情况的确认时点，只能取决于专业标准和会计人员的职业判断。房地产开发企业的成本费用应有明确的规定，并根据房地产开发企业的特点不断细化使得具有可操作性。收入与支出（成本费用）之差就是利润。收入与成本费用确认准则的细化必将减少房地产开发企业会计确认与计量方面的任意性，将大大缩减企业会计政策选择的自由度。这对提高会计信息质量是大有裨益的，是从制度上治理会计信息失真的必然选择。（2）提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该增加以下披露内容：一是披露企业的预售政策及情况。披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下，额外提供具可比性的资料。二是增加土地储备量及成本构成等额外的信息。三是在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。四是增加质量保证金及风险的披露。增加披露以提高房地产开发企业信息披露中的信息含量是促使企业提供真实公允会计信息的重要动因，也是治理信息失真的重要举措。

3.提高房地产开发企业财务人员的综合素质。会计人员的职业判断力是影响会计信息质量的重要因素。会计人员的职业判断力，也即会计人员根据已有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力直接影响会计信息质量。会计人员诚信和职业道德，是开展会计工作的基本前提，建议建立会计人员诚信档案，敦促会计人员恪守职责。在此基础上提高会计人员职业判断素质，将为会计信息生成提供良好生态。这是治理会计信息失真不可或缺的。

四、结束语

随着中国社会经济的飞速发展，会计核算工作显得越来越重要。房地产开发企业会计人员应该提供真实、可靠的会计信息才能为社会主义经济建设服务。房地产开发企业会计信息失真问题是一个普遍的社会现象，要从根源上治理好这一现象，需要较长的时间，也只有社会和房地产开发企业会计人员一起努力，才能从真正意义上解决好会计信息失真的问题。

参考文献：

[1] 仇俊林，范晓阳.企业会计信息失真问题研究[M].北京：人民出版社，2006：66-78.

篇3

关键词房地产会计核算问题对策

随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

篇4

关键词 房地产 会计核算 问题 对策

随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1 房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1 房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳，验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2 完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1 正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

篇5

[关键词]房地产企业 会计信息质量 会计准则

一、前言

当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。

二、房地产企业会计信息质量存在的问题

(1)风险信息披露内容不完整

房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。

(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观

对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。

(3)企业内部会计核算不完善

当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。

(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善

当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。

三、提高房地产会计信息质量的对策建议

针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:

(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。

(2)完善配套工程的会计核算准则指引

我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。

(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计

针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。

(4)完善房地产企业的会计规范体系

近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。

四、结束语

由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。

参考文献:

[1]崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009;1

篇6

一是成本核算的特殊性。房地产开发企业成本核算方面的特殊性主要表现为核算的复杂性及核算的重复性。就核算的复杂性来讲，房地开发产企业每一项工程的资金投入很大，成本所涉及的内容和计算过程也相对复杂。首先，成本项目构成复杂。房地开发产企业的成本包括“开发成本“和“期间成本”。开发成本包括：土地成本、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。期间成本包括：与开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用、与转让房地产有关的税金。其次，成本核算过程复杂。其顺序如下：（1）将开发过程中的费用归集在开发项目的“开发成本”科目中，（2）将“开发成本”合理计算出“在建成本”和“完工成本”，（3）将“完工成本”合理计算出“固定资产”（自用部分）和“开发产品”，（4）将“开发产品”合理计算出“销售成本”和“未售成本”。第三，成本核算量大。房地产开发企业一般是以工程出包的方式进行项目建设，对于规模较大的房地产项目，一般进行分期建设。有的房地开发产企业化整为零，将工程内容零散出包，导致施工单位和施工合同的数量较多，工程款核算的量大而复杂。成本核算的重复性，主要是指房地产开发企业在项目开发经营中要对开发成本进行两次计算：其一是由于房地产开发项目高投入、高风险性的特点，决定了项目投资决策都必须具备一定的科学性和可行性，因而在项目的投资规划阶段，相关财会人员需要对项目的成本进行初步的核算及估计。成本管理部门还要编制工程总预算。其二是在项目真正投入实施的过程中，相关财会人员需要随着项目工程的推进对开发成本进行及时核算，这一成本核算行为不是估算，而是按照《会计法》、《企业会计准则》进行真实、完整的会计核算，对项目发生的各项开发费用按期、按成本项目进行分类归集，在结转收入时，再按配比原则结转销售成本。

二是收入核算的特殊性。房地产开发企业的收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、出租商品租金收入等各种收入，其中房屋销售收入是主要收入来源，但是房屋销售收入的确认存在一定的特殊性。原因是房地产开发企业开发的商品具有周期长、资金占用量大的特点，房地产开发企业在取得预售许可证后通常采取先收款后交房的预售方式进行销售，交房时间一般是在项目竣工验收合格之后。《企业会计准则》对企业的商品销售收入进行了相关界定，将风险和报酬是否转移作为收入确认的标准，但是不同的房地产企业对风险和报酬转移的把握还存在一定的差异。实际操作中，一般在预售房屋“完工”后确认收入，“完工”的标准按以下三个条件中孰早的原则确定。原则一，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 原则二，开发产品已开始投入使用。原则三，开发产品已取得了初始产权证明。

三是税务处理的特殊性。依照我国税法规定，纳税人在转让或者销售不动产时，凡采用预收款方式进行的，纳税人收到预付款的同时其营业税及附加、土地增值税（预缴）的纳税义务随即产生，所以房地产开发企业应当按照预收款金额进行税金的计算与缴纳，但是不按照这部分预收款进行税金的计提，只是在“应交税金”账户借方中对已缴纳的税款进行反映。一般情况下，房地产开发企业在年末时将满足收入确认条件的预收房款转为企业的销售收入，按照相应的配比原则进行销售税金及附加的计提，然后由会计人员编制会计分录，如此一来，房地产企业在当年所缴纳的税金通常不等于按照利润表中销售收入进行计提的税金数额。根据国税发[2009]31号文，房地产开发企业在企业所得税的计税收入和计税成本方面与其他行业相比，也存在以下特殊性。（1）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入。（2）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。（3）可以预提以下成本：其一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。其二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。其三，本该向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

篇7

关键词：房地产业 收入 确认 时点

中图分类号：F234 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2015）18-0096-01

地产业在国民经济中处于非常重要的位置，处于房地产产业链上相关的行业达上百个，房地产业的兴衰对国民经济影响是显而易见的。在近几年，房地产业经过了前些年的快速增长，市场已逐步趋于理性，行业暴利时代基本结束，房地产行业洗牌动作明显。在这个时候，健全房地产开发企业的会计核算尤为重要，这对国民经济的统计、房地产投资人都有极其重要的意义。

一、房地产开发企业营业收入的核算范围

房地产开发企业的营业收入，是指房地产开发企业在开发经营过程中，由销售开发产品、出租商品、提供劳务，以及其他多种经营活动所实现的收益，分为主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、出租产品租金收入和代建工程结算收入等在开发经营过程中实现的各种收入。除了上述的主营业务以外的其他业务实现的收入，在“其他业务收入”科目核算，如商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入和无形资产转让收入等。另外，房地产开发企业出售的周转房，在旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，也属于房地产销售收入核算的范围。

二、对房地产开发企业收入确认的几种理解

（一）企业会计准则。根据《企业会计准则第14号――收入》第四条规定：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认收入。（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制;（3）收入的金额能够可靠的计量;（4）相关的经济利益能够流入企业;（5）相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。

针对上述收入确认原则，财政部的《准则指南》及《讲解》进一步解释：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失;与商品所有权有关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担，与商品所有权有关的任何经济利益也不归销货方所有，就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。

（二）税收法规。根据国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第6条规定：（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现;（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现;（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款于实际收到日确认收入，余额在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现;（4）采用委托方式销售开发产品的于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入实现。

也就是说，税法规定的计税收入的确认，最重要的标准还是以收付实现制为基础的收入确认。

（三）实务中一些做法。虽然上市公司执行的都是企业会计准则，但由于各公司对会计准则规定的收入确认时点的理解和解释不同，而采取不同的收入确认时点，具体有以下代表企业：

1.万科。销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠的计量时，确认营业收入的实现。房地产销售在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20%或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。

2.滨江集团。房地产销售收入在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠的计量;相关的经济利益很可能流入;并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠的计量时，确认销售收入的实现。

3.招商地产。当本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠的计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠的计量时，确认商品销售收入的实现。对于房地产开发产品销售收入，系在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认销售收入的实现。

4.泛海建设。房地产销售收入的确认原则：在房产主体完工并验收合格，签订了销售合同，收取首期款项并已办理银行按揭手续或分期收取的款项超过50%以上时确认销售收入的实现。

上述代表性企业的收入确认，在时点上可归纳为两类：一是在商品房完工并验收合格时确认收入，比如万科、金地集团。二是在商品房实际交付时确认收入，比如招商地产。

三、房地产企业收入确认的一些建议

虽然企业会计准则对房地产企业的收入做了框架性的规定，但由于各企业理解的不同，造成一些收入确认口径不一致，致使收入提前或滞后确认，给国家的经济统计工作以及金融机构的判断造成一定的影响。 下面就会计准则规定的五条标准并结合房地产项目开发销售过程的几个时间节点来进行分析。

（一）预售环节时点。虽然商品房销售合同已经签订，收入金额已经能够可靠计量，经济利益已经流入企业，但房屋仍处于建设阶段，商品房还不具备成为商品的条件，成本还不能进行可靠计量。但国家出于对房地产企业的管控，根据国税发[2009]31号文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。所以该环节应作为税收完税收入的确认环节，但不适合作为财务会计收入确认的环节。

（二）竣工验收时点。房屋已经建造完成并通过验收，但该房屋实质仍处于房地产企业的控制之下，房屋没有完全交付，房屋发生损毁的风险并没有转移给购房者，同时购房者还保留因房屋质量或合同不符等原因而退房的权利，该环节不应作为收入确认的环节。

（三）房屋交付时点。商品房已经被购房者认可并接收，合同已经履行完毕。该环节应作为收入确认的环节。

（四）产权过户时点。通过办理权证，所有权真正发生转移，但商品房所有权相关的主要风险与报酬在交付时点已转移。该环节作为收入确认具有一定的滞后性。

通过以上分析，房地产开发企业在商品房交付时点来确认开发经营收入是最恰当的。

由于房地产业投资大、回报周期长，在现今市场背景下，如果给予房地产太多的会计利润操纵权，可能会影响到国家经济的决策、金融机构的判断、投资人的决定等。本文结合企业会计准则等法规做了一些浅显分析，希望与同行探讨。J

参考文献：

篇8

关键词：会计核算 房地产企业 风险披露 会计信息

房地产企业要进行正常的开发及经营活动并保持持续发展, 都需要有计划地配备有一定数量和质量的财务管理及会计核算人才，因为，房地产企业的会计核算处理是房地产企业众多经营中最重要的经营之一。从房地产企业发展的历史经验看，房地产企业中会计核算处理水平的高低使得凡地产企业的发展速度是存在有很大差别的。不科学的会计核算处理不但影响着房地产企业最大程度的稳步发展，甚至会让房地产企业自身承担巨大的风险。

一、会计核算的定义及前提以及在房地产企业经营中重要作用

究竟何为会计核算？会计核算又叫会计反映，是将货币作为关键的计量尺度，是对会计主体其资金的运动所进行的反映。也就是说，它是以货币作为计量的单位，运用专门的会计手段，对生产经营活动或者是预算的执行过程及其结果进行连续、系统、全面地记录、计算和分析。房地产企业的会计核算同其他类型企业的会计核算在基本前提上有着4个相同的方面；首先，不论何种类型的企业要实现会计核算必须具备会计主体的前提，会计主体即是会计为之服务的单位，会计核算应该以企业发生地各项经济业务为对象，记录并反映房地产企业自身的生产经营活动；其次，会计核算还应该注重持续经营这样一个前提，因为只有在这个前提下才能进一步建立会计确认和计量的原则；再次，会计分期，会计分期就是指把企业持续不断的生产经营过程，划分为较短的等距会计期间，以便分期结算账目，按及编制会计报表。 在《企业会计准则》中，规定我国企业的会计期间按年度划分，以日历年度为一 个会计年度，即从每年1月1日至12月31日为一个会计年度；最后，就是货币计量，货币计量（Monetary Measurement）是指会计主体在会计核算过程中采用货币作为计量单位，记录、反映会 计主体的经营情况。

在房地产企业开发及运营中，实行会计核算处理，目的在于提高房地产企业的财务管理并实现房地产企业自身的最大化效益。我们知道，会计核算处理对于房地产企业至关重要，会计核算以及会计监督对防范房地产企业风险具有相当重要的作用， 房地产企业风险存在于其开发及运营活动的始终。房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。其实，在现阶段，房地产行业的盈余管理已经影响了政府部门的宏观调控决策。日益显现的房地产行业繁荣的假象而引起的过高的房价是极其不利于社会稳定的。因此，做好防范工作的前提就是进行科学的会计核算处理，旨在利于研究房地产企业的盈余管理。

二、房地产企业会计核算存在的主要问题

相当长一段时期以来，无论是国有房地产企业还是其他形式的房地产企业，都在实行着计划经济体制下的各项制度。毋庸置疑的是，这种跟随了我们几十年的制度应该说在特定的历史时期和环境下是起到了一定的积极作用的，可是，伴随着市场自由化进程脚步的加快，在房地产行业竞争日益加剧的形式下，房地产企业在众多管理问题中的不利日益显现且逐渐增多，尤其是会计核算处理方面仍然存在着很多问题，具体表现在：

1、会计科目的设置不够科学

很多房地产企业都存在着会计科目设置缺乏科学性的问题。会计科目就是 对经济活动或会计对象的具体内容，进行详细分类设计的会计项目。我们知道，会计科目的设置是会计专业所特有的手法。对于房地产开发企业中关于会计科目的设置不当已经不适合房地产企业的会计核算处理，因为房地产开发企业存在建设周期过长的问题，在项目竣工验收前均为在建工程，时间上要跨几个会计年度，所以成本的结转期以开发项目的建设周期为准，而按通常会计记账方法往往是要求在年终结旧账建新账，这样就导致了一个开发项目就要分别记在几本账上，这样会计科目设置的弊端是不利于投资分析的，同时也增加了会计的工作量。

2、房地产企业财务风险披露的不真实

对于房地产企业来讲，财务风险就是房地产开发企业因为财务情况恶化而 致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。投资风险、筹资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等是房地产企业财务风险的主要方面。从目前我国的会计制度规定来看，针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定是没有的，当然，我国的证监会是允许房地产开发企业提取质量保证金的，并对其披露其核算方法也是有要求的，但披露的风险却仅仅限于抵押贷款的担保风险，从很多房地产企业披露的实际情况可以看出，关于质量保证金问题其实基本没有披露。

三、 完善房地产企业会计核算处理的相关措施

近年来，我们国家的房地产行业发生了翻天覆地的变化，发展之迅速是有目共睹的，而房地产行业的会计核算工作也成为众多房地产企业管理者强烈关注的主要组成部分。,由于房地产企业与其他行业在会计核算上存在着巨大的差异，使得房地产企业的会计工作不能与其它行业的商品同样进行。在房地产行业逐渐成熟和发展的过程中，会计核算中的某些问题的暴露，令更多的房地产企业管理者意识到，规范房地产企业的会计核算处理工作的健康发展，是房地产企业当下应该慎重对待的问题，因此，完善房地产企业会计核算处理工作的有效策略变得至关重要。

1、将会计科目的设置逐步合理化

房地产企业应该按照自身企业所开发的项目和规模等要求来开展核算。在企业的具体执行操作中,房地产企业应该建立开发成本明细台账并按照核算对象的具体情形设立其成本卡片,成本卡片最先可以只分为两个部门,也就是举头部门以及账表部门。举头部门主要列举其施工合同的相关内容,例如开工日期和完工日期以及施工单元以及建筑面积等。正文则要负责多栏式的明细账,需要全面和真实地反映成本开支的状况。

2、加强现金收付的实现功能

现金收付实现制也叫现金制或者实收实付制，它是以现金收到或付出为标准，来记录收入的实现和费用的发生。按照收付实现制，收入和费用的归属期间将与现金收支行为的发生与否，紧密地联系在一起。换言之，现金收支行为在其发生的期间全部记作收入和费用，而不考虑与现金收支行为相连的经济业务实质上是否发生。房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。依据我国企业会计准则中的划定,房地产企业的会计核算应该以权责发生制作为主体。但是,由于房地产企业的经营的不同，应该更加重视现金收付实现制。允许权责发生制与收付实现制这两种体例并存,是当今房地产企业会计核算处理中明智的选择。

3、完善房地产企业会计信息的形成基础

房地产开发企业多数都存在现金流量的管理、财务管理、成本管理方面的问题，而这一切又都属于房地产企业财务管理的范畴，也甚至影响着会计核算的成效性。所以，为了完善房地产开发企业的会计核算处理，就必须加强房地产企业的财务管理。正因为这些存在问题的方面是房地产企业会计信息形成的重要基础，那么，要保证赖以发展的会计核算处理的合理性，其基础的管理就显得更加必要。

4、完善房地产企业的内控体系

篇9

关键词：会计信息 规范制度 房地产会计核算

房地产开发企业在企业制度方面比较独立，这在一定程度上促进了房地产开发行业的规范化。然而，现有的一些制度对会计处理方面并没有明确的规定，使得企业的会计核算和实际情况有一定的差距。房地产开发行业属于长周期、大投资的特点，配合我国在房地产生产和销售方面的管理策略，使得房地产企业在会计信息方面和其他企业有一些不一致的地方。房地产开发企业的会计信息需要进行改进，以期更进一步完善房地产会计核算。

一、将会计科目进行统一，利于信息获取

房地产企业在关于会计科目设置方面，要根据财政部统一科目，利于会计信息使用人员进行企业之间的对比分析；还需要房地产企业其内部做好统一的科目设置，包括一级科目设置和二级及更多科目的设置，利于对会计信息进行分析和制作会计报表。一般情况下，可以依照公司在开况，公司的经营规模等，进行成本会计核算。在一些情况下，企业在很多项目方面都不是进行独立核算的，因此也就不需要单独建立相关费用账目表，只需要在成本项目地方增加管理费用一栏即可。为了计算方面，还可以取消开发成本一级帐，将房屋开发、土地开发以及代建工程开发等设置为一级帐，进一步进行相关明细账目的设置。在实际的操作过程中，房地产企业可以按照具体的情况进行详细账目表的设置，全面进行成本计算。到年底的时候归档即可。

二、会计核算基础实施权责发生制，规范会计制度

有资料显示，房地产企业在上市公司和国有公司在会计核算方面，采取的是权责发生制核算方式，从而能够及时准确的找到交易项目，并对费用进行核实，对费用的具体情况有所了解。权责发生制在一定程度上能够及时准确的反应企业的财务状况变化情况，对企业的收益和负债有很直观的了解。通过权责发生制，还能够将企业的盈亏、结余等，以及企业的运营状况进行了解。这样的管理利于提高企业的安全性，抵抗风险。

三、规范房地产企业收入和成本管理

我国在会计准则、会计制度方面，商品销售收入确认的标准有4个，包括企业已经把商品的所有权的主要风险与报酬转移给购买方，或者是企业对已经售出的商品没有进行控制，或者是和交易有关系的利益没有进入企业，或者是收支能够可靠的计量。在这些内容里面，收入确认的标准是风险和报酬的实质转移。当不满足以上4条时，即使商品开发完毕，验收通过，同样不能够对其收支进行确定、这些标准如何兼顾会计准则和相关法律法规，还需要进一步完善。

四、规范信息披露

（一）土地信息资料全面化

对土地信息资料全面化，让信息使用者能够及时了解房地产的开况。房地产在开发过程中消费最高的是土地成本。企业的发展好坏在一定程度上取决于土地成本。对于企业而言，土地成本越低，其在市场经济竞争中越有优势。这样的话企业在发展中就可以有更大的利润空间，利于企业的长远发展。投资者在对其企业发展方向方面有了准确的认识之后，就能够准确做出投资判断，从而保障投资者的利益。增加土地信息量的披露，是作为房地产财务报告内容中比较有价值的一条。

（二）现金流量评估进一步完善

根据不同内容对现金流量进行评估。房地产企业在做财务报告的时候，现金流量信息是比较重要的一方面，企业在对项目进行基本划分时，要对现金流进行划分，从企业财务报告中体现到现金的销售情况、采购情况以及购买情况和工资开销等，从而实现现金流向的有用性。

（三）重视信息资料的风险性

信息资料风险性要重视，保障投资者利益。房地产开发企业是一个高风险的行业，它有其自己的特殊性。在这一行业，需要将会计信息准确披露，从而保障投资者的合法权益。一般情况下，质量需要有保障，企业要建立完善的质量保障制度，当然，房地产商品和其它的商品有着很大的不同，其本身具有周期长、性价高等特点，使得其保证金数额巨大，周期更长。这样的话就需要房地产企业在进行会计核算的时候，把保证金列为成本核算，为消费者做好风险信息评估，提高企业的抵抗风险的能力。另外一方面，企业财务会计核算在进行会计报表的时候，还需要对风险内容进行总结，增加风险项目，包括开发风险、筹资风险、土地使用风险等，方便投资者决策。

五、结束语

会计制度和会计准则包括《企业会计准则》《企业会计制度》等相关的规章制度。市场经济在发展过程中的不断完善，也是对会计制度在不断的改进和完善。房地产开发企业在发展过程中，也需要根据市场需要，完善会计核算，更好的体现会计部门的职能。对于会计工作人员，则需要不断提高自己的工作水平，完善业务技能，规范会计核算。相信在未来的发展过程中，房地产会计核算和会计信息会得到不断的完善，为房地产企业和投资者提供更为全面可靠的会计信息。

参考文献：

[1]何陈欢.房地产行业会计信息质量问题的分析与探讨[J].现代商业， 2014， （2）

篇10

1.对于房地产开发企业来说其收入比较复杂。商品销售主要有开发销售一体化和合同性开发两种。对于后者来说是根据预先制定的合同开发项目，按照合同内容的标准进行收款确认工作，而对于企业自己开发的房地产项目商品因为其投入的资金较多，整个工程的开发周期较长。所以房地产项目产品采取很多的收款方式进行结算工作，比如预售、分期等方式。在收款过程中要制定销售合同，并要确认收款和办理过户等，所以对于房地产开发企业来说是一个比较复杂的过程。在实际的会计核算的过程中《企业会计准则-收入》和《企业会计制度》中规定风险和报酬的转移必须要以确定的实质性的资产转移为准，因此对于一名高素质的会计人员来说必须在工作中分清实质的收入。综上所述房地产开发企业在进行核算的时候其收入具有较高的复杂性。

2.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长，所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金，想要收回成本需要大量的时间，在这个期间中，即使预售工作已经完成，但是对于我们会计工作来说也无法确认收入，这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位，而对于销售楼房来说是以户型为基本单位，这就造成了两者的不配比。

3.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位，而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门，其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目，但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目，以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性，这些差异性会对企业产生一定的影响，因此无论对于内部的审查还是外部的认知，现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌，这也就造成了我们会计工作的困难性。

二、解决会计核算问题的措施

1.合理设置会计科目在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作，要明确本企业对于开发项目的数量，项目的具体规模，并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话，那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体，为了账目的核算更加方便，可以对开发成本一级账适当的取消，并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账，然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账，然后根据我们进行的核算的不同对象，设立成本卡片，这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分，抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况，有利于对项目是否投资进行详细的分析。

2.实施现金收付实现制房地产开发企业因为在一个会计期间内，可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体，但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷，能够让人为的对所产生的利润进行调剂，权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷，能够导致我们会计信息的不准确，进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况，这样会导致企业的资金的周转情况不明确，如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同，所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则，而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题，在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。

3.扩大信息透明度在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度：一是对于土地的拥有量及其成本的信息，对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目，这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润，如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息，这样可以有利于社会对于土地资源的监督；二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开，让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位，在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动，尤其是对于资金的流动情况，更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款，对工人的工资发放情况，还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少；三是注重质量保证金及风险信息的透明度，我们房地产开发企业有一定的高危险性，为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量，以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大，所要消耗的时间也相对其余的商品比较长，所以对于保证金的数额自然较高，而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金，把保证金计入工程成本，提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明，并对项目的抗风险力度进行标注，这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。