房地产企业会计核算细则范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业会计核算细则，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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引言

房地产企业如何更好的进行自身的成本会计核算工作，将自身的经营效果客观的反应出来，不论其企业自身的发展，还是对社会、政府及普通消费者均有着非常重要的意义。但是，当前很多房地产企业在会计成本核算的过程中仍旧存在一定的问题，严重的制约了房地产企业成本控制工作的有效性，因此，全面的实现房地产企业会计成本核算常见问题及对策的分析有着较为重要的意义。

一、房地产企业会计成本的组成

1.前期工程费用、土地费用及建设安装费用

前期工程费用、土地费用及建设安装费用为房地产企业在进行房产开发中前期的主要投入成本，也是房产开发的主体内容，约占到房产开发总成本的75%以上，其中土地费用为最为关键的费用，其包含有：土地转让费用、土地征用费用、土地租用费用、出让地价费用、安置拆迁费用及耕地占用费用等。建筑安装费用是指房产开发过程中房产企业设备安装及建筑施工所消耗的费用，主要包含有：材料费、措施费及人工费。前期工程费用为房地产工程开始之前消耗的费用，主要包含有测绘费、勘测费、规划费及三通一平费等。

2.管理费用与筹资成本

管理费用为建筑施工过程中现场组织管理所产生的费用，主要包含有：房屋设备折旧费、修理费及施工人员工资等相关的费用。筹资成本为房地产企业为更好的应对建筑成本而向银行贷款产生的费用，例如，贷款利息等。

3.其他相关费用

其他相关的费用一般占据到房产开发总费用的15%左右，包含有：公共配套费用、基础建设费用等。公共配套费用包括房地产项目开发过程中出现的各种公共配套项目消耗费用，如：学校、商场、停车场及变电站等。基础建设费用包括道路、照明、煤气、电、水等相关的费用。

二、当前房地产企业会计成本核算存在的问题

1.成本核算的对象难以有效确定

房地产企业只有确定出明确的对象，才能有效的开展成本会计核算工作。但是由于房地产在开发过程中所含的项目非常多，同时多数项目具有较大的复杂性，导致在实际工作开展的过程中出现了划分过粗、过细等不确定现象。若划分的过粗，则不能将房地产开展的实际成本全面的反应出来，不利于房地产企业进行成本控制与成本分析。若划分的过细则，则房地产开发过程中很多共同费用需要进行大量的合理分配，增加了房地产开发成本会计核算工作量，降低了房地产企业成本会计核算的效率，增加了房地产企业会计成本核算工作的成本，对于房地产企业控制自身成本，提升自身工作效率是非常不利的。

2.成本费用分配与归集的规范性较为欠缺

房地产行业现行的会计准则将公共设施建设费用、基础设施费用、土地费用等成本在归集的而过程中并没有给出明确的界定，导致房地产企业在进行会计成本核算时在尽心该部分分配与归集时存在较大的随意性。其次，很多房地产企业重视总成本核算，而忽视成本费用的归集，这在很大程度上降低了成本资料的完整性与可靠性。第三，因为当前房地产企业成本分配的方式较多，导致在具体成本分配时，不能严格的按照成本分配的原则进行，任意转换有利于房地产企业自身的分摊方法，从而导致房地产企业会计信息披露不够准确。

3.房地产企业账簿的设置不够合理

当前很多房地产企业内存在较为严重的账簿设置不够合理的情况。例如，很多房地产企业内部的明细账目设置的过于太详细，但是预售账款在进行设置时则过于的简洁，而房产建设的周期一般均较长，若出现了跨越会计年度进行核算，建筑工程项目则会记录在几个账簿上，这就在很多方面在增加了房地产企业会计核算的工作量，降低了房地产企业会计核算工作的有效性，不利于房地产企业进行自身成本控制。

三、提升房地产企业会计成本核算质量的对策

1.明确成本核算的对象

针对当前房地产企业成本核算对象较为模糊的情况，全面的明确出成本核算的对象是非常必要的。在具体的实施过程中，应当首先充分考虑工程施工的实际情况，全面的考虑：建筑结构、建筑层数、建筑用途、建筑施工队伍、建筑地点等方面的因素，合理的分配与归集上述费用，从而确定出费用的具体承担者。在进行成本核算的过程中，需全面的按照施工图中所罗列的单项开发工程进行核算。若属于同一种结构类型相同、施工及竣工时间较为相近，则由同一个施工队伍进行施工的可以将其合并为同一个成本核算的对象。若建筑工程的建设规模非常大、建设工期也比较长，则可以遵循经济责任制的原则，按照开发项目区域进行成本核算对象的确定，从而更好的明确出成本核算的对象。

2.准确的分配与归集成本费用

建筑工程在建设的过程中成本核算的对象往往较为复杂，涉及的成本核算的对象较多，导致部分成本费用不能直接的归集到具体的成本核算对象中，需采用一定针对性的方法记性成本费用的分配，从而简介的实现成本费用的归集，而不能将成本费用进行随意分摊。如，在进行建筑工程基础建设费用核算时应采用因果分析方法，按照建筑工程基础建设费用产生的原因进行全面合理的分配。其次，在进行公共配套设施费用的分配与归集时，应当按照预算的面积或者收益比例进行收益分配。第三，在进行间接费用、基础设施费用及前期工程费的分配与归集时应当按照建筑面积进行合理的分摊。第四，在进行土地拆迁费、征用费等费用的分配与归集时应按照实际占地的面积进行分摊，同时在分摊的过程中还应当坚持合理公平的原则，从企业层面出发，全面的考虑成本核算对象的实际承受能力。

3.科学合理的设置会计账簿与成本核算科目

科学合理的进行成本项目的划分，在很大程度上能够提升工程成本结构的准确性与客观性，有利于房地产企业进行成本控制与成本分析。根据当前房地产企业会计制度的相关规定，会计成本核算为房地产企业的一级科目，在该一级科目下，房地产企业应当从自身管理需要与经营特点出发，确定出合理的成本项目，开展全面的明细核算。同时在进行成本费用的罗列时，不应当罗列的太多，对于房地产企业内出现的次数较少的成本费用，例如单笔发生的费用，进行尽量的进行合并，而对于金额较大的同时陆续发生的费用应当进行单独科目的核算。

4.重视建筑项目竣工决算

当前很多房地产企业在进行会计成本核算时，往往仅重视工程决算而在多数情况下忽视工程项的竣工决算，这在很大程度上是由于影响项目竣工的因素非常多，而导致项目拖延时间较长，因此，为更好的解决上述情况，在具体的实施中，可以采用“预提费用”的方式将没有完工的工程的预算纳入到工程成本中，这样就可以将工程项目预算按照先前的计划进行，等到整个建筑工程全部竣工之后，再按照实际的支出进行项目总成本的调整。

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关键词：房地产企业 预缴税费 会计处理

一般营业税企业纳税义务发生的时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。而房地产开发企业营业税纳税义务发生时间与一般营业税企业不同，依据《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条，其发生时间应为收到预收款的当天。

一般企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。而房地产企业所得税按照国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第八条规定房地产对预收款依据计税毛利率缴纳所得税。

结合具体房地产企业财务实践，具体来说：

一、税费基数的获取。

1、房屋以预收款形式销售时：

营业税（所得税）纳税基数＝预收款期末余额－预收款期初余额

应纳税所得额＝（预收款期末余额－预收款期初余额）*适用利润率

2、部分房屋竣工时：

营业税纳税基数＝主营业务收入+预收款期末余额－预收款期初余额

应纳税所得额＝（预收款期末余额－预收款期初余额）*适用利润率+利润总额

二、会计核算

在应交税金下设预缴营业税（预缴所得税）、应交营业税（应交所得税）明细科目。

1、计提营业税金、所得税时，借记“应交税金－预缴营业税（预缴所得税）”，贷记“应交税金－应交营业税（应交所得税）”科目。

2、缴纳营业税金、所得税时，借记“应交税金－应交营业税（应交所得税）”，贷记“银行存款”科目。

3、收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税金－预缴营业税”科目。

4、期末结算应交企业所得税时，借记“所得税”，贷记“应交税金－预缴所得税”。

这样在应交税金的二个明细科目中分别反映欠缴的税金和待实现收入后转入损益的预缴税金。

三、报表反映

上述会计处理方法，所预缴税款在账面上体现为“应交税金”是负数余额。作为应交税金反映在负债类科目中，使得信息使用者误以为是企业“多交了税费”，不符合会计“明晰性原则”。

同时从会计基本原理权责发生制的角度分析，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均应作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。因此预缴税费又不能作为一项费用反映在利润表中。

因此预缴税款应作为一项资产来反映，预缴营业税金及附加可以列示在“其他流动资产”科目反映，而预缴所得税在“递延所得税”科目反映。

举例说明如下（为缩小篇幅，对附加税费不做举例说明，金额单位：万元）：

例：湖州市万家房地产开发有限公司开发“绿色花苑”项目，于2004年3月开工，整个工程分期开发，首期于2005年年底交付使用。2004年末，预收款余额4000万元，该公司依据规定缴纳了相关税费。2005年首期竣工后，结转收入6000万元，利润总额1500万元，预收款年末余额2000万元。公司适用的营业税税率5%，预售收入利润率15%，企业所得税税率25％。则依据资料应编制如下会计分录：

1、2004年会计处理：

（1）计提应缴的营业税

营业税应缴税额＝4000*5%＝200（万元）

借：应交税金－预缴营业税200

贷：应交税金－应交营业税 200

（2）计提应缴纳企业所得税

应纳税所得额＝4000×15%＝600（万元）

计提企业所得税＝600*25%＝150（万元）

借：应交税金－预缴所得税150

贷：应交税金－应交所得税150

（3）缴纳营业税、所得税

借：应交税金－应交营业税200

应交税金－应交所得税 150

贷：银行存款 350

2、2005年会计处理：

（1）实现收入办理结算时

借：预收账款4000

银行存款2000

贷：主营业务收入6000

（2）计提应缴的营业税

营业税应缴税额＝（6000+2000－4000））*5%＝200（万元）

借：应交税金－预缴营业税200

贷：应交税金－应交营业税 200

（3）计提应缴纳企业所得税

应纳税所得额＝1500+（2000－4000）*15%＝1200（万元）

计提企业所得税＝1200*25%＝300（万元）

借：应交税金－预缴所得税300

贷：应交税金－应交所得税300

（4）结转当期营业税、所得税

当期主营业务收入营业税额＝6000*5%＝300（万元）

借：主营业务税金及附加300

贷：应交税金－预缴营业税300

当期所得税费用＝1500*25%＝375（万元）

借：所得税 375

贷：应交税金－预缴所得税 375

参考文献：

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0 引言

从整体的房地产市场来看，商业类房地产是所有房地产类型中最复杂、最具风险、盈利性最高的不动产形式。在其发展过程中逐渐形成了包括多种类型地产项目的综合物业，在日常生活中常见的商业街、购物大厦、地下商场、电影院、写字楼大型超市等属于商业类房地产的范畴。房地产企业，对商业类房地产进行的税收筹划，本质上是一种事先设计安排的经营活动，可以说是企业财务管理战略的一部分，通过使用巧妙、合法的会计技巧，优化财务管理组合、提升效益，减少或延期缴纳相关税款，以此降低企业付税额。在企业实际运行操作过程中，商业类房地产的税收筹划呈现出以下基本特征：第一，最基本的特点是其具备合法性，这也是税收筹划可以实现的法律保障。第二，事前预测性，企业在确定基本纳税方案时，可以根据企业自身的经营状况，投资计划，进行事前准备，调整相关活动项目，以设计最合理的纳税方案。第三，税收筹划本身具有一定的时效性，现阶段我国的税收政策、税法环境等还处于快速发展变革之中，对商业类房地产企业的税收筹划适应了新的环境需要，及时与新的政策法规接轨，具备一定的时效性。第四，税收筹划体现出的整体综合全局性特征较强。

1 商业类房地产企业税收筹划存在的问题

房地产业近年来多次被国家税务总局列为税务专项检点行业，以下是几类比较常见的重点问题：

1.1 目前，商业类房地产企业的税收筹划仍然存在较高的风险 从房地产业的基本属性来看，商业类房地产企业所涉及到的项目一般都比较大，其资金规模也相对庞大，需要缴纳的税款种类比较多。一般来说，商业类房地产企的税负在25%-30%之间，相对来讲，这是一个很高的税负比例。基于这种基本情况，对于税收筹划的进行，商业类房地产企业是十分迫切的。但是，由于目前相关税收筹划的政策法规没有清晰明确的规定，而企业在进行税收筹划时常常会发生超越法律、法规的界限，潜在隐藏着许多风险。而过高的税收筹划风险，意味着企业税收筹划活动失败的可能性的增加。这不仅使企业无法实现预期的财务目标，还会使企业面临税务机关的处罚，甚至可能还会追究相应的刑事责任。

1.2 企业会计核算制度不健全制约税收筹划实际效果的发挥 商业类房地产企业税收繁琐复杂，对财务管理的水平要求很高，但是，在实际的企业内部，大多缺少与之配套的会计核算制度。对于商业类房地产，比较常见的会计核算跨期摊派，收入的确认，成本的计算冲销会计期内的损益等，不健全的会计核算制度，影响企业真实税收筹划效果。

1.3 企业配备的税收筹划人员水平不高 税收筹划是一种很专业的税务工作，涉及到财务、税务、税法、公司法等多方面的知识，对负责人员和具体执行人员的专业性要求很高。企业人员对税收政策执行不到位或在综合性的税收筹划过程过程中，对于企业的整体性和相关税收政策的宏观性把握不恰当，会造成税收筹划执行效果的不理想。同时，具体执行负责人员的经验不足，也不利于税收筹划的顺利开展。在具体操作环节，有的企业税收筹划人员，为了尽可能的降低企业税负，可能使用一些特别技巧，容易导致企业的故意偷税、漏税，过于急功近利的税收筹划，使得企业偏离了税收筹划的本质，不利于企业的长远发展。

1.4 现阶段的税务行政执法存在一些不合理之处，影响了税收筹划的实施 国家税收法律在制定过程中，主要是从收税的角度考虑的，在企业税收筹划方面的一些细则不够明确，而相关约束性条款又卡得过严、过死。现代社会经济发展迅速，税收的形式和征税的政策，跟不上企业自身的快速发展，随着社会经济制度的日益多元，企业组织形式越来越灵活，而现阶段的税务行政法的诸多条款依然比较滞后，参照标准有很多不合理之处，这些不合理之处，阻碍了企业税收筹划的正常开展，不利于企业降低税务负担。

2 商业类房地产企业进行税收筹划的相关对策分析

2.1 提高对税收风险因素的防范力度 首先加强对营业税纳税风险的防范，根据房地产企业纳税的一般条件，可以得知，营业税纳税风险主要受到以下几种因素的制约：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。其次加强土地增值税纳税风险防范，对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。四是开发产品的成本。五是共同成本的分摊方法。因此，要从这五个方面，加大对土地增值税纳税风险的防范。第三，企业所得税纳税风险的防范。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素，所以要加大对企业所得税纳税风险的防范。

2.2 及时关注税法变动 在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税收筹划方案及时作出调整；企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，严格按照税法来进行筹划，严守税收筹划合法的底线，正确处理税收筹划与避税、偷税、漏税的关系。

2.3 提升企业税收筹划人员素养 企业税收筹划人员的素养包括道德素养和专业素养。第一，商业类房地产企业的税收筹划人员要提升职业道德素养。企业税收筹划人员自身必须要具备较高的职业道德情操，因为企业的纳税行为不仅关系企业自身的利益，也涉及到国家的利益。任何税收筹划方案的设计，要以现行国家税收政策、税收法规为底线，在法律框架内，通过科学合理的财务运作，降低企业的财务负担，提升企业的税负结构质量。第二，企业内部的税收筹划负责人员要切实提高自身的专业水平，增强实践经验。税收筹划需要综合很多学科的知识，其中税务，法律、金融等学科为主，这就需要税收筹划相关负责人员必须掌握扎实的理论知识，同时在实际企业内部税收筹划设计时，不断丰富实践经验。学习业内先进的税收筹划设计方案，提升税收筹划设计的科学性。

2.4 建立良好的税企关系 税法的具体执行者是税务机关，许多法规条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税收筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。

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摘要：实务中对预售商品房收入计征税费的会计核算有争议。本文首先分析三种流行会计处理方法的法理基础，进而区分营业税金及附加、所得税、土地增值税和印花税等四种主要税种分别进行阐释，并针对其会计核算思路给出了明确建议。

关键词：商品房预售 计征税费 账务处理

商品房预售，是指房地产开发企业（以下简称开发商）根据《城市商品房预售管理办法》，对符合一定条件的正在建设的房屋经房地产管理部门审批取得《商品房预售许可证》后，将其预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。因该预售的房屋未完工，开发商根据合同规定，仍有责任实施重大行动，即：商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人，故开发商预售房屋收取的价款不符合收入确认原则，不能将其确认为收入。但根据相关税法的规定，部分税收（如营业税）的纳税义务已经发生。因此，对该已缴纳的税费在会计处理上如何核算存在一定的争议，本文对此问题进行探讨。

一、实务中预售商品房收入计征税费的会计处理方法

在实务中，各开发商对预售商品房收入计征税费的会计处理有以下三种方法：

第一种做法为按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，直接记入“应交税费”科目的借方（为便于表述，以下均采用新企业会计准则下的科目名称）；收入确认、办理结算或年末时，确认“主营业务税金及附加”“所得税费用”，同时冲销“应交税费”。上述营业税及附加的会计处理方法，是根据财政部会计司1995年12月编辑出版的《会计制度补充规定及问题解答（第二辑）》第233页中解答“按照税法规定，房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，预收款时，借记‘银行存款’科目，贷记‘预收账款’科目。按预收款计算缴纳营业税，借记‘应交税金――应交营业税’科目，贷记‘银行存款’科目。待转让土地使用权和销售不动产的收入实现时，借记‘应收账款’科目，贷记‘经营收入’科目；同时，计算应交的营业税，借记‘经营税金及附加’科目，贷记‘应交税金――应交营业税’科目，并将‘预收账款’科目转入应收账款’科目”进行处理。此种处理方法似乎符合会计处理的“配比”原则（《企业会计制度》、新会计准则均未对此事项作出规范）。其实，该种处理方法值得商榷。

首先，在新《企业会计准则――基本准则》中，已没有“配比”原则之说，现在讲的是会计信息质量要求，不再讲会计核算原则；强调的是“资产负债观”、权责发生制，不再强调“收入费用观”、配比性原则。其次，上述会计处理是否有效，尚待探讨，因为该补充规定及问题解答，是对1993年所颁布“两则”和“两制”的补充规定和解答，现该“两则”和“两制”的内容已大部分作废；不管是《企业会计制度》（2001年），还是新企业会计准则（2006年版），均未对该事项进行规范。最后，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的税费在账表上体现的“应交税费”是红字或负数余额。本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该交纳的税费，却使信息使用者误认为是企业“多交了税费”，因而不符合会计“可理解性”会计信息质量要求。

第二种做法为按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，直接记入“主营业务税金及附加”“所得税费用”科目的借方；收入确认、办理结算或年末时，补计“营业税金及附加”“所得税费用”。上述营业税及附加、所得税的会计处理方法，符合税收法规的规定，能体现会计处理的“权责发生制”记账基础。但把不符合收入确认条件的“预收账款”计征的税费确认为当期费用，减少了所有者权益，而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系，违背了会计处理的“配比”原则。

第三种做法为按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，根据其纳税环节，分别通过“待摊费用”“递延税款”科目核算（该科目只存在于《企业会计制度》或行业会计制度条件下）；收入确认、办理结算或年末时，确认“主营业务税金及附加”“所得税费用”，同时冲销“待摊费用”“递延税款”科目。上述会计处理方法解决了营业税金及附加、土地增值税、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中反映了已预交的待摊税费、递延税款，利润表体现了“配比”原则。但是，把计征的营业税金及附加和土地增值税纳入“待摊费用”科目核算，虚增了资产和负债，与“待摊费用”科目的核算内容不相符，且该“待摊费用”“递延税款”在新企业会计准则中已被取消。

二、预售商品房收入计征税费账务处理的分析

（一）营业税及附加的账务处理。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”、《企业会计准则――基本准则》第九条“企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告”和第三十五条“企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益”，开发商预售商品房收取的预收款所承担的营业税纳税义务，属于开发商的现实义务，是现实发生的支出，未来不能产生经济利益，未来也不可能退还，不属于预交款项性质，不符合确认为一项资产（比如“递延所得税资产”或者“应收账款”）的条件，应当确认为纳税当期的费用，故按预收售房款计征的营业税金及附加应采用上述第二种做法进行会计处理，记入“主营业务税金及附加”科目借方，进入当期损益。

（二）企业所得税的账务处理。

1.采用应付税款法核算所得税。根据《企业所得税会计处理的暂行规定》（[94]财会字第25号）和《企业会计制度》第一百零七条规定，应付税款法是将本期税前会计利润与应纳税所得之间的差异造成的影响纳税的金额直接计入当期损益，而不递延到以后各期，即：企业不确认时间性差异对所得税的影响金额，按照当期计算的应交所得税确认为当期所得税费用。在应付税款法下，当期计入损益的所得税费用等于当期应缴的所得税。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”及《国家税务总局关于的补充通知》（国税函[2008]1081号）“附表三《纳税调整项目明细表》填报说明”的“第52行‘五、房地产企业预售收入计算的预计利润’第3列‘调增金额’填报从事房地产开发业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润的金额……”，开发商在预售商品房收到预收款时，便产生了所得税的纳税义务，该义务属于开发商的现实义务，是现实发生的支出，不属于预交款项性质。

鉴于上述情况，在采用应付税款法进行所得税核算时，按预收售房款计征的企业所得税，根据《企业会计准则――基本准则》第九条会计核算的权责发生制记账基础，应按上述第二种做法进行会计处理，记入“所得税费用”科目借方，进入当期损益。

2.采用纳税影响会计法核算所得税。根据《企业会计制度》第一百零七条规定，纳税影响会计法，是指企业确认时间性差异对所得税的影响金额，按照当期应交所得税和时间性差异对所得税影响金额的合计，确认为当期所得税费用的方法。在这种方法下，时间性差异对所得税的影响金额，递延和分配到以后各期。不管是债务法，还是递延法，利润表中所得税费用均应含“本期应交所得税、本期发生或转回的时间性差异所产生的递延税款贷项或借项”。根据前述原因分析，开发商在预售商品房收到预收款时产生的企业所得税纳税义务，属于开发商的现实义务，不属于预交款项性质，故开发商在收到预收售房款年度，其税前会计利润（或税前会计利润加减发生的永久性差异后的金额）肯定少于当期应纳税所得额，形成可抵减时间性差异。

鉴于上述情况，在采用纳税影响会计法核算所得税时，按预收售房款计征的企业所得税，应按上述第二种做法进行会计处理，记入“递延税款”科目借方，列入资产负债表。

3.采用资产负债表债务法核算所得税。根据《〈企业会计准则第18号――所得税〉应用指南》第三条规定，除直接计入所有者权益的交易或事项产生的递延所得税外，利润表中的所得税费用由当期所得税和递延所得税构成，即：所得税费用（或收益）=当期所得税+递延所得税费用（-递延所得税收益）。

根据《企业会计准则第18号――所得税》及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定，开发商预售商品房收到的预收款，其计税基础等于零，应产生递延所得税资产，会计处理为：借记“递延所得税资产”科目，贷记“所得税费用”科目。

同时根据前述原因分析，开发商在预售商品房收到预收款时产生的企业所得税纳税义务，属于开发商的现实义务，不属于预交款项性质，故开发商根据税法规定，缴纳因预售商品房收到的预收款的所得税，属于当期所得税，会计处理为：借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费――所得税”科目。

若无税率变动，上述两分录的金额应相等，将上述两分录合并为：借记“递延所得税资产”科目，贷记“应交税费――所得税”科目。

鉴于上述情况，在采用资产负债表债务法核算所得税时，按预收售房款计征的企业所得税，应记入“递延所得税资产”科目借方，列入资产负债表。

（三）土地增值税的账务处理。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定”，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十四条 “对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案”，以及《财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会[1995]15号）“四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记‘应交税金――应交土地增值税’科目，贷记‘银行存款’等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工，办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记‘银行存款’等科目，贷记‘应交税金――应交土地增值税’科目，补交的土地增值税作相反的会计分录”，开发商在预售商品房收到预收款时，不产生土地增值税的纳税义务，即使根据各省地方税务机关自定的规定应对预售售房款缴纳土地增值税，也属于预交税款性质，故应采用上述第一种做法进行会计处理，缴纳时记入“应交税费”科目借方，列入资产负债表。

（四）印花税账务处理。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条“应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花”，印花税属于行为税，开发商应于签订商品房销售合同时按产权转移书据征收印花税的标准缴纳，并同时直接记入“管理费用”科目借方。故印花税的缴纳与开发商是期房预售还是现房销售，是否收到款项，均无关系。

三、结论

综上所述，开发商出售经审批的符合一定条件的正在建设的房屋而收取的预收款，根据税法规定计征的营业税金及附加、企业所得税、土地增值税、印花税，应按以下方法进行账务处理：（1）按营业税暂行条例及相关规定计征的营业税及附加，应记入“主营业务税金及附加”科目借方，进入当期损益。（2）按企业所得税法及相关规定计征的企业所得税，采用应付税款法时，记入“所得税费用”科目借方，进入当期损益；采用纳税影响会计法时，记入“递延税款”科目借方，列入资产负债表；采用资产负债表债务法时，记入“递延所得税资产”科目借方，列入资产负债表。（3）按土地增值税暂行条例及相关规定计征的土地增值税，应记入“应交税费”科目借方，列入资产负债表。（4）印花税属于行为税，与开发商预售商品房收取的预收款无关，应于签订商品房销售合同时缴纳，并直接记入“管理费用”科目借方。X

参考文献：

1.财政部.企业所得税会计处理的暂行规定[S].[94]财会字第25号.

2.财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知[S].财税字[1995]48号.

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一、房地产行业会计信息失真的原因

导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。

（一）会计法规制度和会计法规尚不完善

我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。

（二）房地产行业监督机制不健全

房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。

（三）房地产行业会计人员自身素质较低

总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。

二、房地产行业会计信息失真的治理对策

（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系

会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。

（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制

一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。

（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍

房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。

随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。

参考文献：

1、方璇.企业会计信息失真问题研究[j].安徽农业大学学报(社会科学版),2007(4).

2、关雪.企业会计信息失真及审计对策[j].辽宁科技学院学报,2007(4).

3、啜华.会计信息质量与财务约束机制研究[j].财会通讯,2009(2).

4、李益婧.会计信息失真的原因及防范对策的思考[j].吉林工商学院学报,2010(1).

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关键词：我国企业 期间费用 存在问题 措施

一、管理费用的定义

管理费用是指企业为组织和管理生产经营所发生的支 出，其主要包括以下项目：企业的董事会、行政管理部门以及 企业其他职能部门在企业生产经营过程中发生的费用；应该 由企业统一负担的公司经费。 管理费用的明细项目有：行政管理部门和职能部门人员 工资费用、职能部门所使用的资产维修费、办公室租金、办公 用品费、员工差旅费、工会经费、社会保险费、劳动保险费、董事会和股东大会费用、企业聘请会计师事务所以及律师事务 所等中介机构费、企业咨询费用、诉讼费、企业业务招待费、 缴纳的房产税、缴纳的车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源税、无形资产摊销费用、职工教育经费、 研究与开发支出等。

二、我国期间费用管理存在的问题

1.企业无法对管理费用进行准确计算

第一，企业对产品成本有更为严格的要求，为了获得公司奖励，实现低成本目标，企业的管理者会将一些本来应该划入产品"生产成本”的费用支出列支为管理费用，不利于准确核算管理费用。第二，企业把由日常经营和管理活动共同产生的费用一起核算，如排污费、技术开发费、财产保险费、矿产资源补偿费、检验费和诉讼费等，如果完全到管理费用核算不合理，就会造成管理费用核算不准确。第三，许多企业管理者缺乏对原材料、成品和半成品等的严格管理，经常出现亏损、物品丢失等情况，而且许多产品出现问题也无人过问，这样造成了企业资产损失和浪费严重的情况，另一方面，也间接地增加了管理费用，造成管理费用难以确保在会计核算时准确。

2.企业对管理费用的处理不严谨。

a.将不应该记入管理费用的费用支出记入期间费用 企业在产品成本上应有严格的要求，例如，如果产品的平均生产成本超过一定数量时，相关责任人将被通报批评或记过处分。一些基本的管理者，如车间主任，厂长，将记入“生产成本”的费用记入期间的费用，从而达到公司或工厂的要求，达到不受处罚。b.扩大支出范围，提高财政支出标准 例如将超标的业务招待费列入管理费用，或者将旅游费用列入销售费用，扩大折旧摊销额，缩短摊销期限等。 c.虚列管理费用 有的员工或者管理者利用职务之便，将一些不属于期间费用的支出列入期间费用。例如将高档消费场所的消费支出记为“管理费用”，或者凭借假发票报销费用。这种情况之所以会发生是由于企业的内部控制有漏洞，使这些人有机可乘。d.用管理费用隐匿销售收入 并将资金占为己有有的公司存在部分管理者和财务人员相勾结，将销售收人或者其他收入不记做“主营业务收入”、“投资收益”或者“营业外收入”、“其他业务收入”，而是将其记为期间费用，用这部分收入建立“小金库”或者私自占为己有。

3.差旅费报销的失范。

企业亟待提升公司执行力，由人事行政部门牵头落实有关制度。企业各个部门对差旅费都有相关标准限额，并列举了一些具体的实施细则和规定，同时在出差过程中提供了相关得餐补。但在实际报销过程中，通过主观和客观因素的影响，一些同事在出差过程中列举了各种原因和特殊情况，让报销费用远远大于规定的实际数额，随着数额的增加，差旅费预算失去控制，它已经在一个较高的位置。由于出差人员出差的时间和地点，具体的任务都由各部门和领导安排，加上财务部门与各部门缺乏协调与配合，使得财务人员对业务的具体情况了解甚少。因此，财务部门难以对其进行准确的监控和控制，给财务人员的审核、结算带来更多的困难。

三、加强企业管理费用管控的对策

1.合理划分收益性支出与资本性支出，明确各自的界限。

我国《企业会计准则》第二十条规定：“会计核算应合理划分收益性支出与资本性支出。支出与本财政年度有关的，作为财政支出；每一次支出的效益与若干会计年度有关，作为资本性支出。我们都知道：利润=收入-费用。如果一笔款项应属于资本性支出，则视为当期的成本支出处理，将低于企业的资产价值。成本增加，利润减少。如果一笔款项应属于支出的收益被视为资本支出，将报告给企业资产价值，使目前的成本降低，从而增加目前的净收入。因此，合理划分收入支出和资本支出对企业和国家的利益都具有十分重要的意义。

2.合理规范企业管理费用。

首先，规范管理费用核算 对现行管理费用的会计核算内容的规范，应遵循因果关系和秩序制约原则。在管理费用中应把员工工资作为计算基数的额外费用，坚持因果关系将有利于提取和分配结果符合相应费用职工福利费计算的分布；根据在实际核算的重要性原则，相对较低的利率具体的管理费的计算在实际管理会计成本上有相对较高的利率，按照因果关系的计算原则，区分两者之间，更有利于成本核算管理。例如，在税收对房地产企业技术开发费、开办费、财产保险方面进行相关费用的计算，如计入管理费用的纳入“管理费用”，其中包括生产制造成本。其次，严格报销流程，加大控制力度 对于企业严格的报销流程，大家都知道加大力度控制是提高企业管理效率和节约成本提高工作质量的有效方法之一，对社会的发展和企业的进步，企业报销的渠道越来越多，而企业业务招待费以及其他娱乐费用逐渐增加，也给企业提供了更多的以及滥用权力的相关人员更多的机会，因此企业应根据自己的实际情况制定合理的报销程序规范，同时企业的发展和战略目标也在不断增加，对每个报销程序实行控制，可有效降低企业不必要的风险和损失，以促进其他相关部门工作顺利开展和运作。再次，强化管理费用控制意识，完善监管系统 加强员工的对管理费用的节制意识是提高企业的成本控制管理工作效率和工作质量的重要基础，这就需要鼓励相关人员建立终身学习的意识，提高他们的管理成本控制工作的专业知识和专业技能，利用信息技术的良好管理和成本会计方法的控制，增强他们的责任感，完善监管体系需要完善相关的规章制度和建设监理部相关企业，提高员工的责任感。最后，科学设置会计科目 管理费用主体应根据市场发展趋势的变化来设置，主体不仅应包括检验费等内容，还应合理区分一些不属于管理成本的会计内容。并且应深化公司治理机构，公司应当对公司管理人员的综合素质以及人员配置进行适当的管控，加强管理人员的综合职业素养和业务能力，不能随意削减公司的治理层级，修补管理机构存在的漏洞。

3.提高财务人员和管理人员的素质。

我国目前存在企业的整体管理水平不高，对会计核算的部门管理不够重视等问题。而这和企业的管理者和财务人员的综合素质有较大的关系。企业可以办理企业员工岗位培训，进行专业培训，引进新的会计准则和有关会计调整的会计政策，如利息收入及财务费用账户外汇收益核算内容的取消，还建立了一个新的损益账户，日常核算可以促进企业的财务成本，并在利润表中反映的新项目，从而实现“收支”信息的独立反映，克服现行“财务费用”科目设置与报表反映存在的弊端，提高会计信息质量。

综上所述，随着世界经济的高速发展，企业的竞争也越来越激烈，企业想要不断进步，就需要对管理费用进行严格的管控。在企业在日常的运营中，企业应根据自身的实际情况以及市场的发展状况，制定出一套适合自己的管理措施，并落实到企业的各个部门。企业只有健立健全了管理费用管控系统，才能使管理费用得到有效的管理，从而达到企业降低费用，提高利润的目标。

参考文献：

[1]若丹，黄亚青.初级会计实务[M].北京：中国财政经济出版社，2015.176-176

[2]冯晓飞.小议企业期间费用的预算与控制[J]. 江苏商论， 2010（33）：92-92

[3]虞建晓.试析国有企业期间费用预算管理[J]. 财经界，2015，（33）：122