企业物业管理办法范文

导语：如何才能写好一篇企业物业管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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物业管理企业资质管理办法最新版全文第一条　为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。

第二条　在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。

本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第三条　物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

第四条　国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

第五条　各资质等级物业服务企业的条件如下：

(一)一级资质：

1.注册资本人民币500万元以上;

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

(1)多层住宅200万平方米;

(2)高层住宅100万平方米;

(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;

(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

(二)二级资质：

1.注册资本人民币300万元以上;

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

(1)多层住宅100万平方米;

(2)高层住宅50万平方米;

(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;

(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

(三)三级资质：

1.注册资本人民币50万元以上;

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目;

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

第六条　新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

(一)营业执照;

(二)企业章程;

(三)验资证明;

(四)企业法定代表人的身份证明;

(五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

第七条　新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

第八条　一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第九条　申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：

(一)企业资质等级申报表;

(二)营业执照;

(三)企业资质证书正、副本;

(四)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;

(五)物业服务合同复印件;

(六)物业管理业绩材料。

第十条　资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书;一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

第十一条　物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

(一)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

(二)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;

(三)挪用专项维修资金的;

(四)擅自改变物业管理用房用途的;

(五)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

(七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

(八)物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;

(九)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的;

(十)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;

(十一)超越资质等级承接物业管理业务的;

(十二)出租、出借、转让资质证书的;

(十三)发生重大责任事故的。

第十二条　资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三条　任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。

第十四条　企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

第十五条　企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

第十六条　企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

第十七条　物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。

资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。

第十八条　有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：

(一)审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的;

(二)超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的;

(三)违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的;

(四)对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的;

(五)依法可以撤销审批的其他情形。

第十九条　物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十条　物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十一条　物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

第二十二条　资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)对不符合法定条件的企业颁发资质证书的;

(二)对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的;

(三)对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的;

(四)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的;

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第二条  凡在本省行政区域内经营物业管理的企业，均应遵守本办法。

第三条  省建设行政主管部门负责本省物业管理企业资质的综合管理工作。

各地、市、县房地产管理部门负责本行政区域内物业管理企业资质管理工作。

第四条  经营物业管理的企业必须具备下列条件：

（一）必须是实行独立核算，自主经营，自负盈亏，具有法人资格的经济实体；

（二）有自己的名称、组织机构和章程，有符合国家规定的财务制度，有明确的经营负责人；

（三）按照规定配备物业管理专业技术、业务管理人员；

（四）注册资金和自有流动资金应达到规定的最低限额；

（五）具备管理房屋及其附属设施的能力；

（六）有固定的办公和经营场所。

第五条  城市物业管理企业资质等级按条件分为一、二、三级。

（一）资质一级：

1.注册资金不少于50万元，自有流动资金不少于25万元；

2.从事总建筑面积10万平方米以上（含10万平方米）的物业管理2年以上；

3.具备有高级工程人员1人，有中级职称以上的土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各1人以上；

4.有固定职工人数20人以上，其中70％以上获省级以上《物业管理岗位合格证书》。

（二）资质二级：

1.注册资金不少于40万元，自有流动资金不少于20万元；

2.从事过总建筑面积5万平方米以上（含5万平方米）的物业管理2年以上；

3.具备有中级职称以上土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各1人以上；

4.固定职工人数14人以上，其中70％以上获省级以上《物业管理岗位合格证书》。

（三）资质三级：

1.注册资金不少于30万元，自有流动资金不少于15万元；

2.有初级职称以上的土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各1人以上；

3.有固定职工人数10人以上，其中70％以上人数获省级以上《物业管理岗位合格证书》。

兼职的技术、经济管理人员不计入物业管理企业人数。

第六条  物业管理企业资质审批权限：一、二级企业由省建设行政主管部门审批；三级企业，由地区或者设区的市房地产管理部门审批，由省建设行政主管部门颁发《江西省物业管理企业资质证书》。

第七条  申请资质等级时须提交下列材料：

（一）物业管理企业资质申报表一式三份；

（二）企业法人代表任命书与营业执照；

（三）企业法人代表、部门经理、技术业务人员的证明文件或职称等级证书和省级以上核发的《物业管理岗位合格证书》；

（四）企业章程；

（五）企业办公地点的证明或房屋所有权证书；

（六）资信证明；

（七）有主管部门的，须主管部门审批意见；

（八）外资企业须有对外经贸主管部门的批准文件、批准证书、境外开具的资信证明、资金到位证明；

（九）向省建设行政主管部门提出申请资质的报告。报告内容应包括成立物业管理企业的必要性、委托意向、经济性质、经营范围、注册资金、专业技术、管理状况、办公地点、联系电话、拟申报资质等级等。

第八条  各资质等级可以承接的业务范围：

（一）资质一级可以不受建筑面积限制承接各类物业管理业务。

（二）资质二级可以承接总建筑面积不超过10万平方米的各类物业管理业务。

（三）资质三级可以承接总建筑面积不超过3万平方米，层数不超过7层的物业管理业务。

资质一、二级物业管理企业可在省内跨市、县承接物业管理业务，但须到物业所在市、县房地产管理部门备案。

第九条  物业管理企业变更法人代表、企业名称、办公地点等，应当在变更30日内向当地房地产管理部门申请办理变更登记，按原审批程序逐级上报换发资质证书。

第十条  物业管理企业实行年审制度。

物业管理企业应于下年二月十日前向当地房地产管理部门提交统计年报资料，资产负债和损益表；从业人员机构设置情况；物业委托管理合同书；物业管理基本情况（包括房屋及其配套设施、绿化、市政设施、环境卫生、服务、保安、经营等方面）。各级房地产管理部门按照资质审批程序，根据物业管理企业提交的年审材料进行初审，报省建设行政主管部门审验。

经审验合格的企业，《江西省物业管理企业资质证书》继续有效；对物业管理业绩比较突出的，晋升资质等级；审验不合格的，限期改正或降低资质等级。

第十一条  任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让、出售资质证书。

遗失资质证书的，须登报申明作废后，方可补领。

第十二条  有下列情形之一的，可降低资质等级或收回资质证书重新审验，视情节轻重予以处理：

（一）申请资质等级证书时隐瞒真实情况；

（二）委托方投诉较多，经房地产管理部门批评后又无明显改进的；

（三）由于物业管理不善，造成委托方或物业使用人重大质量安全事故的；

（四）因物业管理服务质量问题，被委托方终止物业管理合同的；

（五）由于条件变更，已达不到原审批资质等级条件的。

第十三条  没有领取资质等级证书的，不得从事物业管理经营活动；超越资质等级规定的范围承接物业管理业务的，由市、县房地产管理部门责令其限期改正，并依法予以处罚。

第十四条  当事人对房地产管理部门作出的行政处罚不服的，可以在接到处罚通知之日起15日内向作出处罚决定的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到通知之日起15日内向人民法院起诉；当事人也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第十五条  本办法前已取得营业执照并已开展物业管理活动的企业，应在本办法后，持本办法第七条规定的材料在三十日内到当地房地产管理部门申请核发资质等级证书。

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关键词：建筑企业；财务风险管理；控制方法

建筑企业自身具有很强的流动性，工程建设周期较长，生产方式多样性等特点，在成本预算、绩效考核等方面同一般生产企业还存在很大不同，实际需要面临的财务风险会更大。而就现阶段实际情况来看，市场经济环境越发的复杂，科技水平更高，使得其建筑企业需要不断提升其自身发展规模和水平，这时就需要建筑企业在经营中对财务风险管理进行适时调整，从而有效满足新形势下建筑企业发展的实际需求。

一、导致财务风险出现的原因

（1）建筑企业财务工作人员素质水平不足。计算机技术的有效发展，推动了企业会计电算化的普及，传统手工记账的方式逐渐被取代，需要不断的对建筑企业财务人员进行适时的调整，从而提高财务工作人员整体业务水平。而现在大多数财务人员流动性大，培训体系不健全，自身储备知识量有欠缺，导致其不能满足建筑企业发展的实际要求。

（2）财务控制欠缺。由于建筑行业竞争激烈，有些企业为了获取市场不惜放弃利润招揽项目，项目建设周期相对较长，不可预见因素较多，管理人员自身管理经验的欠缺，造成了建筑企业的资金周转困难，无形中增加了工程成本投入。财务人员对业主的经营状况不够重视，使得资金回收相对较慢，甚至出现坏账的情况。同时，由于对资金管理不到位，导致供应商出现断货、撤场以及诉讼等使企业整体收益受到影响。正是财务控制方面的欠缺，导致财务风险加大。

（3）财务监管不具备有效性，且没有落实到实处。建筑企业中的财务管理工作是非常复杂的，部分企业会为未来利润的提升而对相应的交易活动进行较为刻意的隐瞒，使得财务账目不能真实的反映出建筑企业的实际经营活动。而核算体系中只是对其中一少部分经营活动进行反映，使得会计核算真实的作用没有被充分发挥出来，导致核算与企业经营活动之间严重分离，加之财务监管的缺失，使得企业自身的经营情况不能被真实的反映出来。

（4）不具备完善的风险控制体系。目前多数建筑企业管理人员都没有深刻的意识到财务风险管控的重要作用，由于意识不足也没有对财务风险进行系统化、科学化的管理，并且在对风险管理结构的设置上还存在一些不足，使得风险管理存在一定缺失。风险监控体系的不完善，使得企业在处理和解决财务风险方面受到了严重的影响，容易导致建筑企业的风险加剧。

二、财务风险类型的划分

首先，筹资风险。随着经济形势放缓，资金投入减缩，导致业主资金拨付不到位，而建筑企业为了保证发展规模以及合同履约率，通常在流动资金不足的情况，向银行申请贷款是最为有效的方法，但是大量利息的支付使得企业财务要面临更大的风险。其次，投资风险。随着行业市场竞争的加大，使得大部分建筑企业新添购置固定资产以及通过债权、债务投资等方式来作为企业的另一个利润增长点，然而由于企业相关投资不合理，信息不对称等情况的存在，使得企业收益严重受损，加剧了财务风险。再次，收益分配风险。在企业进行经营过程中，收益分配的不合理会直接影响企业投资方的积极性，导致企业偿债能力下降。此外建筑企业预算体系的不完善，使得前期预算不能有效落实到实际，导致投资方利润分配和实际资金情况缺少必要的联系，容易导致企业担负大量的资金成本压力，使得建筑企业自身财务风险上升。

三、提升财务风险管理水平的有效途径

（1）提高财务人员整体业务水平。随着社会发展对于人才的需求有了更高的要求标准，因此，想要符合社会发展的的根本需求，就要不断地完善和提升。而在建筑企业中，要注重提升财务工作人员的分析能力和风险敏感度，加强职业判断能力。还要定期组织财务人员进行相关的培训，保证会计信息的真实性，确保账目和实际情况相一致，使得管理人员能够将其作为参考依据，从而对建筑企业的经营决策做出准确的判断。

（2）做好项目管理工作，并对其过程进行控制。首先，建立起完善的风险管理队伍。针对在建工程项目的管理，就要组建完善、且健全的管理队伍，然后按照科学流程对工程的整体设计方案、合同管理、施工技术等进行逐一审核，充分发挥其自身监督管理的职能和作用，进而使工程建设能够顺利进行。其次，对工程资金进行有效地统筹规划。根据工程招标的实际价格以及相关经验来制定适合该项目的资金使用明细，有针对性、有计划的对工程项目每一笔资金使用都进行严格管控和审核，保证资金使用符合工程的预算标准。再次，对工程成本进行有效管控，保证建筑企业经济收益的最大化。由于市场环境的改变，使得人力、物资等方面也相应的发生了改变，因此建筑企业就要制定科学合理的目标成本方案，从而推动企业能够健康长远的发展。最后，项目结算管理。工程整体建设完成以后，如果不能及时的进行结算，不但影响企业资金的回流，还有可能会出现一定的坏账损失，因此建筑企业一定要组建结算小组，委派具体人员进行结算，否则易导致工程索赔失去法律依据。

（3）提升预算管理水平。建筑企业要降低财务风险出现的几率，就要制定一套完善、健全预算管理体系。其中包含了企业财务预算、企业内部各部门的预算额度以及经营预算等。建筑施工企业项目施工周期长、涉及资金量大、资金来源渠道广泛等特点，所以做好资金预算的有效管理就显得非常重要了。因此，建筑企业必须要不断强化自身资金的有效管理，提升其监控水平和能力，确保企业资金能够被合理使用，从而有效提升企业对财务风险的管控能力。

（4）建立健全的风险预警体系。第一，要制定科学、合理的财务监测指标。按照建筑企业自身所具备的的特点、企业实际的运营情况以及需要完善的财务指标等方面，进而确定财务监测指标。第二，对相应的指标进行综合评估。首先，按照指标自身的重要性来确定其自身所有承担的权利大小。其次，聘请相关方面的专家，并选派企业相应人员共同进行探讨商议，从而对指标进行有效评估。最后，按照相应指标的权重对其进行打分。第三，充分结合相关财务指标对企业实际情况进行分析，同时还要有效结合其他相关部门所提供的信息，再进行预警分析报告的编写。

（5）提升企业内部审计的水平。建筑企业希望有效执行风险管理体系，就一定要有目的的扩大企业内部审计的职能和权利，充分发挥其在保证企业运营以及风险防范方面的作用，并对建筑企业内部各项指标进行量化。同时，内部审计水平的提升能够减低财务风险出现几率，有效提升企业综合竞争实力，保证企业经济效益的最大化。

参考文献

1.卑建秋.新形势下建筑企业财务风险管理控制.会计师,2013(1).

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一、呈现财务管理发展现状，为其方法创新缘由补充解释

关于建筑施工企业财务管理基础性知识的阐释，并没有将重点放在财务管理特点、基本概念上，而是聚焦于财务管理发展现状，即指出建筑施工企业在国家政策的扶持下、国际先进经验的助推下、建筑行业与财务行业的帮助下、相关工作人员多年的努力下，逐渐构建起符合中国特色社会主义市场经济的财务管理体系、开拓出丰富多元且具科学性的财务管理方法、制定出日渐完善且符合社会主义市场经济发展需求的财务管理制度。简言之，在阐释建筑施工企业财务管理基础性知识时，将重点放置在“建筑施工企业财务管理在多方力量的扶持下，取得了一定成就”这一发展现状上。这一现状分析，从某一方面回答了为何要进行财务管理方法创新等问题——建筑施工企业财务管理发展到一定程度，不可避免会激发财务管理方法的创新，以便适应新时期新的要求——为当前财务管理方法创新提供了现实支撑。

二、揭示财务管理中的问题，为其方法创新必要性提供支持

在分析建筑施工企业财务管理发展现状之后，以问题意识为指导深层次探究了建筑施工企业财务管理的实际情况，即多角度解读了财务管理中存在的问题，从发展障碍这一层面强调了建筑施工企业财务管理方法创新的必要性。具体而言，本书结合投资风险、资产管理、施工成本等建筑施工企业财务管理内容，指明当前建筑施工企业财务管理中存财务管理从业人员专业素养不高与工作理念老旧、财务管理机构设计不科学且不合理、财务管理体系不系统且不全面、财务管理制度不完善、财务风险更加多元化、资金与成本管理不恰当等多方买问题，直接影响企业抵御市场风险的能力、企业发展战略与重大决策的制定、企业经济效益的提高，继而以此反映出以财务管理方法创新推动建筑施工企业财务管理中问题解决的必要性。

三、提出财务管理优化策略，为其方法创新提供有效参考价值

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关键词：财务内控；企业财务管理

企业财务内控是企业实现并提高财务管理的重要途径，也是企业开展各个经济项目、正常高效运营的基础。现代企业作为一个经营自主、盈亏自负、风险自担的经济实体，一旦上市后就必须以实现经济效益提高市场竞争力为企业发展的根本目的。只有在企业内控基础上加强企业管理水平，才能在日益激烈的市场竞争中继续生存并不断发展。

一、建立健全财务内控的必要性

任何一个企业都有自己的一套财务内控体系，只有做到因地制宜、因人而异，企业才能正常经营、高效运转。因此在企业管理中财务内控占有重要地位，财务内控直接影响企业的财务管理水平，进而影响一个企业的持续经营与发展。建立健全企业财务内控的必要性主要体现在一下几方面：

（一）企业内控是提高企业管理水平的可靠保证和客观要求

现代企业不同于以往传统企业的经营模式，对于企业活动项目的策划、评估、组织及监督等各方面越来越严格，要求也越来越高。在这样的社会背景下企业经营者要想提高企业经营效益、实现经济效益最大化就必须建立明确的管理与控制体系，对各部门各项目的业务进行监督和督促。

（二）财务内控可以有效保护企业财产及资金安全

企业的财产以及物资是企业各项生产经营活动的保障，企业一般以内部控制为手段，对收入、支出、结余及采购、验收、保管、分配、销售等各项经济环节进行监控管理，避免贪盗等不良行为损坏企业财产安全。基于财务内控可以具体明确各部门、具体工作人员在经济活动中的相互联系而又相互制约的分工与责任，能够使各部门各尽其责，相互监督，大大提高了工作效率，同时又保证了财产安全。

（三）财务内控能够保证会计报表真实有效

财务内控会严密控制财务信息的处理过程，保证了财务报表的真实性，而管理者利用能够真实的反映企业的经营状况与盈利水平的数据，最终制定正确的发展战略。

三、以财务内控为手段加强企业财务管理的具体办法

（一）通过财务内控加强预算管理

在企业内部实行预算管理制度，开展具体项目活动前，各职能部门先对支出、收入进行预算，相关财务部门进行评估、审核，再经董事会集体讨论，决定项目开展与否，这样能有效减少不必要的项目开支，减少企业财产损失。其次各职能部门还需合理制定该部门年度经费支出计划，经由财务管理部门审核，经理办公会集体讨论，如果通过上报董事会，没有通过则退回，须重新制定。另外项目预算和部门预算应控制在企业整体预算之内，避免出现资金流动不良或者超出企业固定资产等增加企业外债负担。

（二）加强财务内控完善财务汇报管理

各子公司应按财务内控条例定期、不定期向企业的总部以财务报表形式上报各种财务信息。其中定期上报的财务信息按照固定格式统一标准进行编制，比如各种会计月报表、销售报表及收入报表等；不定期上报的比如需要重大资金投入的项目经营、进展的相关财务信息等，其次各子公司在经营中出现的经济财务问题也要实时向企业总部汇报，企业相关部门及负责人对处理情况实时跟踪，并在必要时提供人力物力帮助；同时对于信息上报不及时或者不准确造成严重经济损失的追究相关责任人的重大责任，并予以惩罚教训。通过加强企业汇报管理，有利于总部财务管理部门汇总企业各项经营信息并进行分析，并上报给企业的管理层，有利于增强企业对其下子公司经营状况及财务状况的了解及实时跟踪，因而可以有效降低企业财务风险。

（三）增强对企业财务支出的控制

建立完善的财务支出付款流程，加强对企业账款、资料库存及存积产品等主要资产进行控制，加强对其进行定期核对分析，增强对企业财务支出的有效控制并进行成本核算。相关人员应清晰记录每一笔财务支出并严格入账；在原材料采购环节根据市场具体实际情况，调整制定进货、分配、库存制度的标准，并据历史记录科学地分析对原材料的市场价格进行预测，以助于企业通过财务有效地控制财务支出。

（四）广泛应用信息技术，建立健全财务内控监督平台

在内部控制体系下的预算管理应将信息化管理技术广泛应用到经济活动及内部控制的流程和项目中，从而减少甚至消除人为因素的操纵，保留原始信息。在复杂的市场经济环境下，企业在经营、运行及财务运转等方面存在着许多很难预料和预防的风险。为了更好地规避各种风险，避免企业经营不善，企业应该积极利用信息技术优势，建立健全财务内控监督机制。财务汇报管理工作能否达到预期效果，还需加强对其的监督督促，增强执行人员严格遵守纪律的意识；同时加大对各项目各部门无视企业制度的违纪行为的惩治力度，通过严格的监督机制在整个企业制造遵守财务制度、规范化处理各项经济事务的良好氛围，避免各项重大的财务违纪行为的发生。其次建立企业内网，在内网上通报各违规者的违纪行为，以儆效尤。再次利用信息技术提高财务核查的手段和方式，定期不定期抽查各子公司、各部门及各项目的财务信息，避免账表不符，使企业蒙受经济损失。

（五）建立企业财务内控模式，完善财务体系

企业财务内控模式服务于企业财务体系，为了完善企业财务体系，就需要进一步加强财务会计人员的工作能力并规范其工作范围，具体分配会计主管、核算、综合分析、制单录入、档案保管及出纳的具体工作岗位，明确规范其岗位主要工作内容、工作流程与责任，并制定合理的衡量标准，建立岗位轮换、考核等制度，增强财务人员的职业操守，提高其监管能力，以建立科学合理的财务内控模式，进一步完善企业财务管理体系。

（六）通过财务内控管理固定资产加强财务监督

企业在推进内部会计控制制度建设、加强内部财务监督的过程中，必须建立健全企业的固定资产内部管理控制体系。企业的各级部门尤其是行政部门，应该结合经济市场工商监管机构的具体要求和企业经营管理的实际情况，建立健全固定资产的内控体系，进而完善财务内控手段，保证在财务内控下固定资产管理能够有效执行并发挥相应作用。其具体措施主要是以下三点：

（1）在企业内部形成各部门各项目之间相互促进相互制约的机制，建立好监督“防”线。

（2）企业不但对财务部门进行常规会计核查，另外增加对各项目活动、各环节的周期和不定期财务核查，建立好监督“堵”线。

（3）企业规范纪检部门的各项工作纪律，加强纪检部门的检查力度，建立好监督“查”线。

通过建立“防堵查”这样层层递进的监督机制，有助于企业及时发现财务端倪，实时采取合理措施，实现防范和纠正财务风险的目的。

四、结语

企业财务内控在现代企业生存发展中扮演者愈来愈重要的角色，并且其水平的高低直接影响财务管理水平的高低，进而影响企业整体经营及运行状况。因此企业必须从加强预算管理、完善财务汇报管理、控制企业财务支出、将信息技术与企业财务内控相结合、建立健全财务内控完善财务体系及加强企业固定资产管理等几方面以财务内控为手段加强企业财务管理。

参考文献：

[1]谢业凤.强化内部会计控制提高企业财务管理水平[J].财经界，2012（12）.

[2]侯文丽.完善企业财务内控制度，提高财务管理水平[J].时代金融旬刊，2012 （12）：32-32.

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关键词：财务内控 财务管理

企业内部控制制度是保障企业平稳安全运行、健康快速发展的重要措施，自改革开放以来，我国的市场经济体制已经逐步完善，各大企业的竞争意识和市场适应能力都得到了较明显的提升。在这种形势下，大量的企业将会面临比以往更加激烈的竞争环境和更加复杂的风险危机，而想要在保证企业健康稳定的前提下获得长远发展，各大企业就必须重视对企业会计财务的管理工作，最大程度地保障企业自身的资本安全，提升企业的效益。内部控制是监督并改善企业财务管理工作的重要保障，因此，企业必须加强自身的内部控制工作，以保证企业能够在竞争激烈的当代市场中稳步前行。

一、实施企业财务管理意义分析

（一）有助于节约资金

合理的财务管理能够在企业的发展中起到画龙点睛的作用，有助于企业节约使用资金，提高企业的资金利用率，降低企业成本，提高企业的经济效益，促进企业的发展。企业是以盈利为目的的经济组织，利润是企业主要的经营目的，因此，成本的控制是企业对抗内外压力的关键。对外，企业在运营过程中，既有同行业的竞争压力，还有政府纳税和经济形式的压力。对内，企业员工待遇的改善和其他合伙投资人的分红压力，而解决这些压力最好的措施就是降低成本、提高质量、创新科技从而达到增加销量创造大的经济效益的效果。而这其中降低成本是最实用的方法，成本的降低可以提高企业在价格方面的竞争力，使企业得以发展。成本的降低还有利于企业花更多的时间和精力去提高质量、创新产品、提高员工的福利待遇。成本的控制可以说是一个企业生存发展的关键。

（二）有利于实现按劳分配

我国目前实行的是按劳分配为主体多种分配方式并存的分配制度，员工的收入大多来自自己的产品销售业绩和劳务绩效所得，合理的财务管理不仅有利于遵守国家规定的范围和标准，还可以调动员工的积极性促进企业的发展。通过对财务的合理规划安排，还可以反映人力、物力、财力是否有效使用，以及各个环节的工作是否合理开展，并且发现其中的问题加以解决，促进企业良性发展。

二、财务内控对企业财务管理的重要性

（一）保障企业资金安全

内部控制工作能够有效监督并控制企业会计财务人员对资金的使用工作，例如控制企业周转资金的数量、项目成本支出等。内部控制措施能够保证企业项目建设的过程中有可靠的资金保障，并且内部控制能够加强企业财务管理部门和企业所有工作人员之间的相互监管，确保企业的所有资金项目都是合理的。

（二）提供科学的财务信息

企业的内部控制工作主要的控制目标是企业财务的日常资金走向，从而为所有部门的日常工作安排和活动提供依据。这些依据是提高企业员工工作效率的重要保障，为实现企业资源的有效配置提供有力支撑。传统的财务管理方式存在很多缺陷，其中就有会计财务信息混乱的问题，如果财务部门无法为企业提供科学、准确、有效的财务信息，企业就无法根据财务报告决定将来的走向，而内部控制系统提供的监管程序则能够有效避免这一情况的出现，为企业决算提供科学的信息。

（三）提升企业的经济效益

有效的内部控制措施能够显著减少甚至杜绝企业在经营活动中所产生的非必要支出，从而加速企业资金周转，提升企业项目经营的管理效率，最终提升企业的经济效益。企业内部控制能够促使会计财务管理人员提升自身的专业水平和职业素养，准确做好市场评估，减少资金浪费，而这些对于提升企业的效益、促进企业的发展至关重要。

三、企业财务管理中内部控制的现状

（一）不重视企业内部控制

随着经济全球化的发展，我国的市场经济形势正面临着巨大的竞争压力，为了更多地抢占市场份额，企业除了寻求外部发展机遇的同时，也要重视自身的不足之处。很多企业对财务会计管理的内部控制措施没有足够的重视，导致其形同虚设，起不到关键作用，使得企业在激烈的市场竞争中难以保持优势。

（二）财务管理人员素质低

企业财务管理系统设计到企业内部的多个领域，包含有复杂庞大的内容，因此，财务管理人员应具有足够的专业素质才能胜任这一工作。就目前来看，很多企业财务管理人员的选拔制度不严，并不重视培训工作，导致其会计财务管理人员的职业素养普遍较低，无法以国家最新的会计准则为工作依托，对企业的财务工作产生不良影响。

（三）对内部控制的执行力差

落实企业内部控制制度的首要条件，是制度本身具有强大的执行力，迫使所有员工依照这一制度开展工作。然而，现在很多企业的内部控制制度缺乏这一执行力，制度落实并不理想，对企业财务管理的监督力度也很弱，长期下去，就会导致企业的内部控制出现问题，从而无法发挥内部控制的作用。

四、企业财务内控下如何促进财务管理工作有序进行

（一）加强内部控制意识

强化企业财务管理工作的前提条件是企业管理层对内部控制给予足够重视，以此为基础，才能保证企业自上而下地重视内部控制措施，进而提升内部控制对企业财务管理的作用。当企业全员都对内部控制足够重视后，内部控制的效果才能得以显现，比如企业会计财务信息的准确性与完整性得到显著提升，进而使企业效益得到显著提升。同时内部控制也能够迫使企业遵守国家相关法规，规范企业的财务工作，从根本上提升企业的核心竞争力。

（二）提升财管人员素质

提升企业财务管理人员的专业水平和职业素质，能够使其更大限度地发挥自己的能力，提高工作效率和责任心，准确评估企业财务状况和市场前景，促进资源有效配置。企业在进行财务管理人员招聘时，应制定科学有效的选拔制度，综合考虑应聘人员的专业水准、职业素养和道德素质，而不是单一考察其工作能力。要知道，一个有能力没素质的人，对企业来说是最危险的。

（三）强化内控监督工作

企业的内部控制监督体系涉及企业日常管理的多个方面，除了监督企业的常规工作以外，还要对企业的行政和内部审查工作进行监督。加强内部控制的监督功能，能够保证企业呈现出来的各种财务信息更加真实可信，也有助于提升企业财务管理的内部控制效率和效果，从而促使企业的经济效益得到提升，保障了企业在将来的发展当中取得一定的先机。

（四）完善财务管理制度

加强内部控制，完善企业的财务管理制度，保障企业内部控制制度的合理性和规范性，从而有利于加强对员工的管理和监督工作。在这种情况下，企业需要建立起健全的财务管理制度，确保财务的有关信息都能够被更加系统地整合并分析。科学完善的制度才能被广大员工所接受、认同，并自觉执行相关标准，并且完善的财务管理制度也更有利于责任落实。此外，应充分利用现代技术，对企业的财务信息进行核算和处理，既保证了信息的准确度，又能够有效提高工作效率。

（五）加强内控的执行力

优秀的内部控制制度必须要落到实处才具有实际意义，因此，加强企业员工的执行力非常重要。内部控制针对企业财务管理的各项工作，对所有的细节进行监督和控制，因此，企业必须加强员工对内部控制的执行力，使员工绝对服从内部控制的相关条例和规范。另外，企业也应协调制度间的合作，提升企业内部控制制度的实际影响力。较强的执行力是有效推行企业内部控制制度的有力保障，是促进企业内部控制工作实现其实际价值的最有效手段。

（六）加强信息技术应用

在进行财务管理内部控制时，企业可以结合互联网技术，实现对企业内部控制的信息化建设，进一步提升内部控制的工作效率，并强化沟通和监督机制，保证财务的精准对流，有效避免出现信息失真现象。

五、结束语

企业内部控制是企业财务管理最重要的组成部分，是保证企业财务安全、提升企业工作效率、保障企业稳步前行的重要措施。强化企业财务管理的内部控制工作，不仅有利于保护企业的资产安全，也有利于为企业呈现准确的信息，更有利于降低企业的运行成本，减少资金浪费。由此可知，强化会计财务管理内部控制是保障企业可持续发展的重要途径。

参考文献：

[1]章云婷.企业财务管理与内部控制[J].中外企业家，2016，（17）：59-60.

[2]陆煜，詹骥.基于财务风险管理的内控体系建设[J].新会计，2012，（4）：27-28+20.

[3]王春鹤.浅谈企业财务内控制度体系建设[J].价值工程，2010，（24）：7-8.

[4]章旭琛.试论企业财务监管体系的构建与完善[J].中国总会计师，2010，（12）：149-150.

[5]马先骅，房磊.以财务内控为核心实现财务职能转型[J].交通财会，2014，（2）：14-16.

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【关键词】中小企业；财务；管理；控制

一、中小企业财务管理上的主要问题

（1）财务管理的目标定位不准确。传统工业经济时代的产权理论及制度只注重有形资产和投入资本的配置，忽视知识资本的有效配置，只注重出资者享有企业的剩余索取权，排斥智力劳动及其他相关利益者对企业的剩余分配权，从而，会加剧所有者（股东）、经营者和员工等利益相关者之间的冲突与矛盾。在这种情况下，财务人员有必要进一步明确应该以谁的利益最大化为企业的理财目标。（2）企业财务控制不到位。目前中小企业大多数仍是家长式管理，财务是由老板单线控制，但是往往又控制不住，于是出现了财务整体管理混乱、会计基础工作薄弱、缺乏风险控制系统等情况。有些中小企业虽然也有公司管理规定和相应的财务制度，但是在具体操作中却因难以严格把关而导致制度和规定名存实亡。（3）财务风险与危机不可避免。在市场经济运行过程中，企业会面临很多的财务风险，比如：一是由于经济活动的网络化、虚拟化，信息的传播、处理和反馈速度将会大大加快，倘若企业内部和外部对信息的披露不充分、不及时，或者企业当局不能及时有效地选择利用内部和外部信息，会加大企业的决策风险；二是由于知识积累和革新的速度加快，倘若企业及其员工不能及时作出反应那就不能适应环境的发展变化，会进一步加大企业的风险；三是高新技术的发展，使产品寿命周期不断缩短，这不仅加大了存贷风险，而且加大了产品设计、开发风险。因此，如何有效防范、抵御各种风险及危机，使企业更好追求创新与发展已是财务管理需要研究和解决的一个重要问题。（4）财务人员业务水平不过关。由于中小企业管理者本身管理能力和管理素质不高，没有将财务管理纳入企业管理的有效机制中，缺乏现代财务管理观念，因而不注重培养合格的财务人员。财务管理人员的理财观念滞后、理财知识欠缺、理财方法落后，缺乏掌握知识的主动性，缺乏创新精神和创新能力，严重妨碍了信息化、知识化理财的进程。

二、改善中小企业财务管理的可行之道

（1）建立现代企业价值观，明确企业的财务管理目标。企业财务管理目标是与经济发展紧密相连的，这一目标的确立总是随经济形态的转化和社会进步而不断深化。在当前的知识经济条件下，企业知识资产在企业总资产中的地位和作用日益突出，使企业财务管理的目标向高层次演化。原有追求企业自身利益和财富最大化的目标将转向“知识最大化”的综合管理目标。（2）全面提升财务管理的层次。从上述存在的问题看，我国中小企业财务管理工作尚处于较低水平，管理手段落后，管理方法落后，日常财务管理工作以现金、应收应付款、存货等营运资金的管理为主，财务管理无法从大局上对企业经营状况予以把握。企业要想在新的市场经济环境中做到防范财务风险、提高资金效率，必须全面提升企业的财务管理层次。第一，财务管理内容上的拓展。除传统的资金管理和财物管理外，还应向金融风险管理、税金管理、保险管理甚至知识资本（技术、人才、信息等）管理方面拓展。第二，财务管理方法的更新。量化的财务管理方法应得到更多的应用，如定量预测、滚动预算、风险决策及不确定性决策等。（3）培养高素质的财务管理人员。要全面提升中小企业财务人员综合素质，国家和企业应该双管齐下。对于国家而言，一方面应该建立财会人员的后续教育体系，通过有效的教学手段（如集中培训、函授、远程教育等）对财会人员进行适时的知识更新；另一方面，严格执行《会计法》关于财会人员在职培训的规定，强制财会人员接受后续教育。对于企业而言，其途径主要有：第一，经常组织学习和培训，适时进行知识的更新，力争实现的目标是财务人员既要有宽广的经济和财会理论基础，又要有良好的现代数学、法学和网络技术基础。第二，鼓励财务人员接受函授、远程教育，并为其提供必要的条件。第三，鼓励财务人员思考和创新，为其参与企业的经营管理和决策创造条件。

参 考 文 献

[1]陈书清．合并会计报表编制工作中的问题及完善措施[J]．四川会计．1998(6)

[2]张翠荷．关于合并会计报表编制理论的探讨[J]．财会通讯．1998(2)

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一、物业管理取得的成绩

我公司下设办公室、财务部、品质管理部、市场发展部、工程技术部、保安部，保洁部等职能部门，秉承“顾客至上，服务至微”的服务宗旨和“团结、务实，文明、敬业”的企业精神，向业主提供规范化、标准化的物业管理服务。目前我公司承揽的物业管理业务有临沂人民广场、临沂人民公园、临沂兰山补习学校、临沂河东区政府等XX个项目。为做好物业管理，确保获得业主满意，我公司立足业主的需要，要求广大员工真正把“业主第一，服务至上”的工作理念落实到实处，着重做好五方面工作：一是加强配电室管理，配合电力部门做好变压器年检工作确保业主用电安全，维护业主利益。二是做好基础设施维护工作，维护良好的工作、生活秩序，让业主生活方便，工作舒心。三是加强安全保卫工作，对部分项目坚持执行24小时封闭式管理制度，加强夜间巡查力度，加强与辖区派出所的联系，建立应急事件处理机制，实行群防群治，确保安全不发生刑事和治安事件，让业主放心工作、生活。四是强化卫生打扫，注重日常保洁，定期对下水道、污水井进行灭蟑消杀，对公共区域进行除“四害”，确保环境整洁卫生。五是加强绿化养护，根据季节、气候的变化适时对草坪进行浇水，对花草树木定期培土、施肥、除杂草、修枝、补苗和病虫害防治，提高绿化养护质量。由于，我公司认真做好物业管理工作，获得业主的相当满意，在社会上有良好声誉，使得业务不断发展。

二、物业管理自查情况

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关键词：城市住宅小区 房地产物业管理 现状 对策

1 徐州市城市住宅小区房地产物业管理发展现状

1.1 徐州市城市住宅小区房地产物业管理取得的成果

1.1.1 房地产物业管理行业规模不断壮大，从事物业管理的人员素质不断提高。近几年徐州市以城市住宅小区为主的房地产开发项目快速增长，带动了房地产物业管理行业的飞速发展和激烈竞争。徐州市从1995年开始全面推广物业管理工作，最初物业管理公司只有8家。根据统计数据，2006年，徐州市房地产物业管理企业年检合格的共148家，其中二级资质企业5家，三级资质企业64家；2008年，全市的物业服务企业达275家，物业管理从业人员1万余人，物业管理面积2700余万平方米；全市创建57个市级物业管理示范项目、24个省级示范项目、8个国家级示范项目，初步建立了一个社会化、专业化、市场化的物业管理新体制；2009年5月底，徐州市共有物业企业288家，管理面积发展到4500万平方米。截至2012年年初，全市共有房地产物业管理企业420多家，其中一级资质3家，二级资质12家，三级资质390多家，外省企业进入徐州市的有8家，全市物业管理从业人员4万多人，国家注册物业管理师19人。由此可见，徐州市物业管理经过10多年的发展，不仅在企业数量上有快速发展，在企业资质方面也呈现出专业化发展趋势。高素质管理人才也不断涌现，物业管理服务趋向多元化、专业化、市场化。

1.1.2 先后出台多部相关政策法规。徐州市早在1999年3月就了《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》，并先后出台实施了《关于加强物业管理工作的意见》、《徐州市物业维修基金管理办法》、《徐州市物业管理评标专家和评标专家库管理办法》、《徐州市前期物业管理招标投标实施细则》等一系列规章和规范性文件，明确了业主、使用人及物业管理企业的权利、责任和义务，做到有章可循。2012年5月我市还了最新的徐州市市区物业服务收费管理办法。

1.1.3 行业协会发挥了显著的作用。2008年由36家物业管理公司组成的徐州市泉山区物业管理协会正式成立。这是苏北地区成立的首家物业管理协会，主要作用是协助政府部门实施行业管理，积极督促物业企业贯彻物业管理法规政策，维护企业合法权益和市场公平竞争秩序，共同提高物业管理的工作水平和服务水平。2008年在徐州市泉山区物业管理协会的协助下，市房管局在全市住宅小区全面推行“三位一体”物业管理新体制，许多住宅小区的物业管理状况得到了明显的改善，居民生活质量大大提高。

1.2 徐州市城市住宅小区房地产物业管理存在的问题

1.2.1 较老的城市住宅小区与新建的城市住宅小区各自存在典型的物业管理问题。徐州市是个文化古城，虽然近几年房地产新开发项目很多，新楼盘比比皆是，但还有许多老住宅小区（尤其在老城区），可以看到有业主违章搭建，毁绿种菜等现象不在少数，业主中老年人居多，不听劝阻一意孤行，物业管理工作艰难。这些老城区老的住宅小区物业管理管不好会严重影响城市形象。新建小区也有较多典型问题：高层住宅越来越多，电梯使用频繁，自然问题也多；新建小区大多采用智能管理方式，电子单元门等智能系统会经常出问题；高层建筑水压不够，居民用水困难，诸如此类一些城市住宅小区常见问题，都需要专业人员进行维修，物管人员有时不能及时安排好人员，与业主协调不畅，造成业主意见颇多。

1.2.2 房地产物业管理企业竞争激烈，利润不高。我市房地产物业管理公司在数量上飞速增加，但取得一级、二级资质的企业为数甚少，大多是三级资质企业，另外还有外省企业进入竞争，物管行业利润微薄，因此要想提高利润就必须提高自身的竞争力去获得更多项目，这对于绝大多数三级资质的企业来说相对较困难。据调查，目前我市房地产物业管理公司的利润在5%-8%之间。

1.2.3 房地产物业管理费收取困难。新老住宅小区都存在收费困难现象。老的住宅小区本身环境就较难改善，业主看不到好的管理效果就不愿缴纳物业管理费，物业公司难有足够的资金去管理好小区；同样新住宅小区交了物业管理费，一旦某个方面没有达到业主满意，就会拒交下一年物业管理费，这样物业管理公司很难做到完美服务。[1]据调查，我市住宅小区物业管理服务实际收费率在50%-95%，好一点的新建小区起初收费率能达到95%，差一点的不到50%。业主不缴费，企业就没有资金去做更好的服务，没有好的服务，业主更不愿意缴费，这样就会形成恶性循环，严重阻碍房地产物业管理公司的发展。

1.2.4 高素质房地产物业管理人员仍然不足，管理水平仍需提高。我市目前已有国家注册物业管理师19人，高素质管理人才还是偏少。物业管理从业人员大多数是应某个项目需要而临时招聘，这些人大多没有经过专门的正规培训，由于公司利润微薄，他们的工资待遇也不高，因而人员流动性大，这对企业提高服务质量很不利。

2 徐州市城市住宅小区房地产物业管理发展及对策研究

2.1 加大物业管理服务新模式的宣传力度，提高业主意识 应当继续加大物业管理“三位一体”新模式的宣传力度和实施，尤其在老小区。老小区应紧密联系社区居委会，目前还是有许多年纪大的业主不习惯被物业管理公司管理，可以发挥社区居委会与业主联系的作用。可以由主管部门总体调度，向街道办事处、业主、物业公司发放宣传资料，选择有代表性的物业公司举行座谈会，征求意见，树立典型，让全社会对“三位一体”新模式有更多了解，让大家深入理解业主委员会与物业服务企业是互相依存的，他们地位是平等的。[2]

2.2 房地产物业管理企业走规模化品牌化发展之路 徐州小的房地产物业管理公司居多，企业应当考虑在做好母公司的基础上向外扩张以实现规模效益。外省企业进入我市越来越多，我们也可以扩大公司企业规模向外省市发展。要注重提升自己的品牌形象，宣传自己的优势。[3]其次，政府监管部门应充分发挥作用，定期检查，对检查不合格的企业采取严格处罚措施。《物业管理条例》第三十二条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”我们在评级工作中要严格本着公平公正原则，使物业管理行业竞争规范有序。

2.3 提高服务质量，完善收费管理办法 2012年5月我市了最新的徐州市市区物业服务收费管理办法，新办法出台后我们应关注具体的实施情况，例如居民的反响、承受能力，物业公司的利润有何变化等，定期将情况汇总统计，如出现过大偏差应及时调整修改管理办法。此外，应把服务质量放在首位，服务好了自然业主就会主动缴纳物业管理费，由此形成良性循环，对于企业和业主就是互惠互利。

2.4 企业严把招聘关，制定有效的员工激励政策 《物业管理条例》第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”严把招聘关，选择优秀的人员可以为公司今后发展做好铺垫。员工进入企业以后可以由负责人组织员工加强思想道德培训，学习企业文化，提高自身服务意识，制定相关鼓励政策和措施，例如：取得执业资格证或者国家注册物业管理师证的员工给予适当奖励，公司内部公开竞争，选择有能力表现突出的员工担任重要职位。[4]

3 结论

近几年，徐州市先后获得了“国家园林城市”、“国家卫生城市”等荣誉称号，创建对于作为公共场所的城市住宅小区有诸多要求，在这些荣誉称号背后，房地产物业管理工作发挥了重要作用。住宅小区物业管理的规范发展是构建和谐社会的基础，作为城市建设与管理的一项基础性工作，物业服务企业对维护社区环境和秩序具有积极的推动作用。

参考文献：

[1]熊群英.住宅小区物业管理行业问题及对策研究[J].科技风，2012（10）：253―254.

[2]赵素萍.中小城市住宅小区物业管理收费难现状分析[J].宁波职业技术学院学报，2012（04）：66-70.

[3]龚勇.当前物业管理存在的问题及对策思考[J].中国科技信息，2011（21）：92.

[4]周林，孙永刚. 对加强住宅小区物业管理问题的思考[J].科技资讯，2012（25）：54.

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为适应当前新的物业管理法制环境，为当地物业管理行业提供更加规范的发展空间，江西省萍乡市人民政府对《萍乡市物业管理办法》(市政府19号令，以下简称原《办法》)进行了修订。修订后的《萍乡市物业管理办法》(市政府51号令，以下简称新《办法》)已正式实施。本文就《办法》修订背景、主要内容和法律依据加以说明。

修订背景

《办法》的修订是相关法律法规发展的需要。随着2007年3月《中华人民共和国物权法》的颁布，国务院《物业管理条例》亦随之进行了修订。同时，建设部和财政部也相应修订了《住宅专项维修资金管理办法》。该办法的一个根本变化是，将专项维修资金归集标准进行了调整，即“商品住宅的业主、非住宅的业主按拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％”。这个规定体现了法律的公正合理，即同一栋住宅不存在因购房款多少而交纳不同的首期专项维修资金。所以萍乡市再执行原标准就不符合现行的《住宅专项维修资金管理办法》了。

地区物业管理行业快速的发展需要相应的规范文件加以更新。截至2009年，全市城区物业管理覆盖率达43％，覆盖面积700多万平方米，物业管理项目100余个，物业服务企业近50家，业主委员会32个。物业管理的兴起和发展，为萍乡市人民的安居乐业提供了重要的保障。但随之而来的是，一些新的问题和矛盾为原《办法》所不能解决，主要表现在：

1、未对业主委员会成员质量的要求作定性化的规定，不便于备案。确定业主委员会成员质量是做好物业管理工作重要的一环：业主委员会是物业管理企业服务的接受对象，又是物业服务合同的直接签订者；既是业主利益的代表人，又是政府有关政策、法规的宣传者与执行者。

2、未对业主委员会活动经费作出规定。小区的业主委员会进行管理、开展各种活动，必须有一定的工作经费才能保障业主委员会正常运作，才能发挥业主委员会的桥梁作用。尽管有些小区依靠共有用房等公共部位收益能维持业主委员会工作，但是有些业主委员会并没有共有用房等公共部位可供支配，筹措活动经费就相当困难，造成该类业主委员会工作不能正常运转，形同虚设。

3、未对物业管理行业协会的地位和作用予以确认。虽然协会成立时确立了协会的地位和作用，这是团体的共同意愿，无政府方向性的政策指导，这样不仅协会的职能和作用不能充分发挥出来，而且还为政府部门增添不少事务。

4、未对前期物业服务企业作要式规定。由于萍乡市物业管理起步晚，管理缺乏经验，对前期物业管理认识不足，加上开发企业出于经营利益策略，多数未对前期物业服务企业进行招标，从而挫伤了物业管理行业市场竞争的积极性。

增加的主要内容

根据上述实际情况，经市房管局起草、市法制局论证，新《办法》增加了如下八个方面的主要内容。

之一：增加了第七条第三款“街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会的选举工作、指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调处理物业管理与社区管理的关系”。此内容旨在强化业主委员会产生过程及产生后管理工作的监督力度和协调能力。法律依据源于国务院《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。

之二：增加了第八条“物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行为，维护市场秩序和公平竞争，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，促进行业健康发展”。如前文述及，这样规定有利于确定物业管理协会的地位和作用，而减少了政府部门的一些事务。法律源于参照《广东省物业管理条例》第六条，内容相同。参照原因是广东的物业管理兴起较早，物业管理经验也极为丰富和先进，值得萍乡市借鉴。

之三：增加了第十条第二款“住宅物业和非住宅物业的建设单位，应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较少的，经住宅物业所在地的市、县人民政府房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。此款内容源于国家《物业管理条例》第二十四条第二款，旨在加强物业服务企业的市场竞争。

之四：增加了第二十九条“业主委员会成员有下列情形之一的，其职务自行终止：(一)因物业转让等原因不再是业主的；(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的；(三)任职期间被依法追究刑事责任的；(四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；(五)业主会议规则约定的其他情形”。增加此条意在注重业主委员会成员质量，使业主委员会成员身份既符合民事法律，又符合刑事法律，同时还注重身体状况，尊重业主会议规则。据此管理部门便可结合国家《物业管理条例》第十六条进行业主大会备案了，法律依据也是参照《广东省物业管理条例》第五十二条，内容表述完全一致。

之五：增加了第三十条第一款“业主委员会日常工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定”。本增加内容主要是为了保障业主委员会工作经费来源，在未有其他渠道获取(如共有用房的出租收入、广告收入等)，可召开业主大会，讨论业主委员会日常工作经费由业主成员承担，采取其他获取方式以保障业主委员会活动经费。其法律依据是参照《辽宁省物业管理条例》第十七条，条款采用内容相同。

之六：增加了第三十条第二款“业主委员会成员应当遵守法律法规和管理公约，不得有下列行为：(一)挪用、侵占业主共有财产；(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者利害关系业主提供的利益和报酬；(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；(四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动，其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为”。此内容条款是将业主委员会成员在工作中违纪违规定性化，做到业主委员会成员在任届中能知道自己哪些可为或不可为，同时又便于业主、物业公司等相关主体的监督。法律依据是参照《广东省物业管理条例》第三十条，其采用条款内容不变。

之七：调整了原《办法》第四十条第二款表述，更改为新《办法》第四十三条第二款“商品房、经济适用住房出售时，售房单位应当与买受人签订代收缴专项维修资金的约定，买受人应当按本市、县住宅建筑安装工程每平方米造价6％的比例与购买物业的建筑面积的乘积，向售房单位缴交首期专项维修资金，市、县房产主管部门应当根据本辖区的实际情况，合理确定，公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整”。缴交专项维修资金公平与否是广大业主共同关心的大事，本条款的修改是从既遵守法律又体现公平，符合业主的意愿，并结合萍乡实际出发的。故根据建设部《住宅专项维修资金管理办法》第七条之规定“每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％”的要求，结合萍乡地级市水平的经济发展等因素，经讨论研究决定，按6％的标准收取比较合理实际。