健康社区规划方案范文

导语：如何才能写好一篇健康社区规划方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：城市；社区规划

中图分类号：TU-856 文献标识码：A 文章编号：

社区是城市社会最基本的组成单位，在解决社会问题、维护社会稳定、促进社会和谐、提高居民社会福利水平方面的作用日益显著。社区的重要性不断得到党和政府的高度重视，创新社会管理的重心在社区，改善民生的依托在社区。目前，社区建设工作在各个城市中大力开展，取得了显著的成效，极大地促进了我国社会经济的稳定和发展。但是，社区建设中存在一些诸如缺少必要的场地、配套设施、活动空间等的问题，有些严重影响到了社区居民的切身利益和社区建设的进程，本文从改善社区规划角度，研究如何解决这一问题。

城市社区规划就是以社区为单位进行的规划,又称社区计划或社区设计,它是运用系统分析技术,决定最佳行动方案,以达到预定目标,解决社区共同问题,引导社区变迁的理性决策方法。社区规划可分为两个层面:①全社区的总规划。是将整个社区的经济、教育、卫生、福利、交通等方面综合起来拟订的发展计划。②各部门的规划,即社区各业务机构按社区总规划的分工拟订的具体工作方案。前一方式为集中式,后一方式为协调式。社区规划的总目标或长期目标是全面提高居民的生活水平,促进社区发展,实现国家整体建设;分目标或短期目标是,根据社区当前需要,解决社区面临的各种问题,逐步改善社区的生活条件。

1 我国城市社区规划的现状

随着我国人居生活水平的提高,人们越来越重视自身的居住条件,这就决定了城市的规划要把社区规划作为一个重点来抓,我们通过对当前我国社区规划的研究不难发现现在我国的社区规划大致分为:城市扩展过程中的新区开发和对原有社区进行旧区改造。

1.1 新区开发过程中的社区规划

新区开发过程中的新建居住空间是当前我国社区设计的主要对象,它的建设模式主要是以市场主导的房地产开发建设为主。多年以来,我国的社区规划一直沿用传统的“物质形体决定论”的社区规划理论。主要表现在

1.1.1 社区规划随意性。社区建设,规划先行。规划在建设中的地位极其重要,然而,在社区建设中,社区规划经常被改变,表现出了很强的随意性。

1.1.2 社区规划缺乏前瞻性。目前小区的车位紧张几乎成为每个社区的通病,这除了与人们的生活水平提高有关外,还有一个很重要原因就是在社区规划中缺乏前瞻性。特别是近几年来,由于私家车的普及率提高,社区内的车位已经不能满足车主的停车要求致使公众利益得不到有效的保障。这一切都与在城市规划中缺乏前瞻性有关。

1.2 旧城改造中的社区规划

20世纪90年代以来,随着经济体制的改革和房地产市场的快速发展,旧城改造成为了城市建设与房地产开发的重点。我国现在对于旧城的改造大多数是对其进行综合再开发模式,其规划主要是:

1.2.1 维护型社区规划。这种规划主要用于具有使用价值较高的社区,在维护住宅正常使用的前提下,通过改善社区的空间环境品质和公共设施来增加社区居民的生活质量。

1.2.2 整建型社区规划。对于旧区的住宅我们视其现状对其进行改建、扩建、部分拆除以及对公共设施进行升级完善或者对其住宅内部进行现代化的更新,来改善旧社区的居住环境,这样有利于保留原有社区的风貌特点,提高社区的特色价值。

1.2.3 重建型社区规划。重建型就是对已经没有保留价值的旧社区进行拆除清理后,重新规划设计,提高住宅的容积率、质量标准和居住舒适度并且完善社区的公共设施,使社区的生活功能得到提高。

2 我国社区规划的发展趋势

长期以来,我国的城市规划大多注重外观的美观性,强调对城市的科学与理性控制,力求城市物质效益最大化。因此社区规划便被提到越来越突出的位置。城市社区规划的发展对于克服现代的城市空间规划的局限、回归城市的人文价值有着重要的作用。

2.1 社区规划的指导原则

2.1.1 可持续发展的指导原则。可持续发展是人类发展的必然选择,实现经济社会文化人口等的协调发展是当代城市发展的主潮流。城市规划建设中对生态环境的破坏在所难免,但要采取科学合理的规划措施把这种消极影响降到最低,要把可持续发展的思想贯彻到规划的各个层面上。

2.1.2 公平与共享原则。公平与共享原则是对社区主体之间存在与发展的界定。社区是一个整体,社区的功能是对于这个整体来说的,社区内的所有居民有权利享有社区的公共设施,而且公平的享有社区的空间环境资源,无论他的年龄、身体状况等他都有权利公平合理的享有社区的一切公共资源。

2.1.3 适居性原则。适居性是强调社区的整体环境对居民的生活与生产的适应与支持。社区是居民的居住场所,这就要求社区具有“可居住性”的品质,满足社区主体的多层次需求。同时由于社区居民的不固定性,这就要求社区具有相对固定与恒久的空间结构来适应居民的变化从而达到居民的居住。

2.2 社区规划的发展趋势

可以说社区规划作用越来越重要,已经成为城市建设中不可缺少的一部分,对于城市的快速发展,我们不难发现社区规划的发展趋势主要有:

2.2.1 生态社区规划模式。生态社区是以可持续发展的思想为辅导,意在寻求自然、建筑、环境和人四者之间的和谐统一,即消耗最少的资源和能源,产生最少废弃物的社区。

2.2.2 复合社区规划模式。在我国大部分的城市中城市规划为确保居住的环境要求,往往会将工厂区域和生活居住区域相互隔离,以此保证居住区的空气质量,但这一过程却耗费了太多时间和大量资源。因此规划一种复合式的社区模式对于人们的生活质量有着重要的意义。这种复合式的社区模式功能不是单一的而是混合的,就是规划为先进制造、研发和生产服务业的综合基地,与公共服务设施、生态型的居住小区错落分布,包括了工作、居住、娱乐等复合形态,人们在复合式的社区生活除了工作之余还能满足各类的精神需求。

2.2.3 健康社区的规划模式。创造支持性的健康空间与环境,是规划设计的关键。规划设计应推动支持性健康环境的相关方案,并制定系统的架构,在此基础上落实社区健康环境与空间建构的措施。在我们这个越来越注重居住条件的社会,我们也要建设新郊区主义的、强调“人性互动”、邻里人情味的空间低密度社区,达到自然、休憩、简洁的居住环境氛围的高品质社区、以实现舒适健康的居住生活。健康社区的规划模式强调空间结构与领域空间的结合,注重交往场所的营造,通过交往空间设置和交往活动组织,为居民提供交流、对话、共处的机会和场所,营造亲切和谐的人文氛围。

3 结束语

社区规划已经成为城市建设过程中最重要的一个环节,在我们这个越来越强调建设“宜居城市”的社会背景下,我们要加强对社区建设的规划,使社区建设在科学合理的规划下发挥最大的社区功能。

参考文献:

[1] 郭永龙，武强．绿色社区的理念及其创建[J]．环境保护，2011，（9）.

[2] 丛澜，徐威．创建省级绿色社区的思路及评价指标体系研究[J].福建环境，2010，（5）.

[3] 任远．转型期就业：城市社区就业状况与社会政策分析[M]．上海：复旦大学出版社．2007．

[4] 王颖，杨贵庆．社会转型期的城市社区建设[M]．北京：中国建筑工业出版社．2009．

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关键词：生态社区；规划设计；生态环境设计

Abstract：The article elaborates the meaning of ecological community and characteristic proceed, elaborates zoology community design concept, principle and basic target, and provides suggestions on building continuous development ecological community.

Key words：the ecology community; planning design; ecological design of environment

中图分类号：S757.4+2文献标识码：A文章编号：

保护生态环境，实现人与自然的可持续发展，成为了人类的共识，而建设生态社区是实现可持续发展的重要组成。

一、生态社区的涵义和特征

1、生态社区的涵义

生态社区以生态建筑为基本单元体，用科学的生态环境观组合建筑和环境要素，以此达到原有社区生态系统平衡，实现资源的高效循环利用，真正做到经济高效、生态可持续发展的社区。

2、生态社区的特征

(1)体现人与自然和谐发展理念。生态社区强调人与自然的和谐发展，充分体现了人、建筑和自然的和谐统一。

(2)注重环境保护的整体和谐。在生态社区中，人、社区和自然作为其最基本的三大要素，这三要素相互依存、相互影响、共同发展。

(3)倡导自然―经济―社会复合系统的统一。生态社区是自然―经济―社会复合系统的统一。它是一个由自然生态系统、人工生态系统等若干个子系统组成的，具有一定层次和顺序的综合系统。

二、生态社区设计理念、原则与基本目标

1、生态社区的设计理念和设计原则

人类不合理的开发对自然和社会环境造成了严重的破坏，为平衡自然和社会环境，城市社区规划者将生态保护，生态可持续发展以及和谐思想纳入到社区的规划设计理念中，因而产生了“生态社区”的概念。生态社区注重社区资源的高效利用和可持续发展，主要包含环境资源、文化资源以及经济资源等，其设计理念的特点是高效性、和谐性以及持续性。生态社区的设计原则主要有：环境保护原则、节能高效原则、整体和谐原则以及社区质量管理原则等。

2、生态社区的基本目标

建设生态社区，其基本目标在于：注重社区生态规划和布局的整体性，追求社会居住环境的舒适度和满意度，社区资源的高效利用和可持续发展，构建人、社区、自然的和谐统一和其和谐相处的行为规范体系，建立科学民主的决策体系，以及在社会内形成共同的具有生态环境保护意识的环境价值观。

三、生态社区中的生态环境设计

1、空间环境的整体布局

在生态社区规划设计时，需要依据不同的地理环境和地形特征进行合理规划，有效采用“点―线―面”的空间组合形式，由多栋住宅形成点状空间，由社区道路形成线状空间，由公共活动场所形成面状空间。比如威尼斯滨水住宅采用带状空间组合方式，考虑到威尼斯的自然地理特征，充分利用城市河流和城市主干道布局，形成了狭长的建筑群空间。

2、空间环境的专项设计

住宅空间环境专项设计的内容较为广泛，主要包含有道路，建筑群、公共绿地以及水系等环境要素。在上述诸多环境设计要素中，绿地设计比较重要和复杂。其中绿地规划包含有自然式、规则式以及自然和规则的混合式等形式。具体适用何种布置形式，要因地制宜，根据建筑布局，小区环境以及居民要求进行综合考量。同时要将绿化、居住方式以及小区景观联系起来，形成建筑屋面、阳台和地面等多层次绿化方式。考虑到生态社区的主要功能在于为社区居民提供一个健康的休憩交流的共享空间，因而在布置空间环境时，要将小区的娱乐性、休憩性有机结合，创造一个半公开，半私密的空间环境。

3、环境生态系统设计

在环境生态系统设计方面，最重要的一点是要做到节能环保。其一生态社区要求节约建筑能耗，在适用绿色能源时，要适当增加辅助能源系统，在安装时要符合建筑群体的整体风格，同时做好防雨、防雷和地热等技术的处理。其二生态社区要求在水源环境系统中充分使用节水器皿，做好污水、中水的处理工作，并建立完善的雨水收集和利用系统。其三生态社区的室外照明要求采用绿色照明技术，使用发光指示牌照明设施，室内需要采用节能光源，尽量排除光污染。此外，还要保证生态社区内的空气环境质量达到一级标准以及实现社区内具有良好光合作用的绿色再生机制。

4、生态控制工程设计

一是提高住宅社区的规划设计水平。可以采用提高园林绿化率，增加减噪设施，控制步行区的风效等措施来提高社区规划的整体水平。二是采用节约能源的设计方案。节能技术在建筑中早已开始使用，但在生态社区规划中，除了使用一般的节能技术外，还需使用保温材料以此提高建筑的热环境性能，从建筑物设计角度来看，可以在建筑物表面使用保温材料，以便控制建筑物对热量的吸收，在保温隔热的同时，需要充分利用热量，减少使用空调费用和在杜绝能量使用中的大锅饭现象。三是研制出再生能源的收集、储存装置。充分利用风能、太阳能灯绿色能源，设计良好的室内通风户型。在室内外照明方面，也要使用绿色节能装置，此外也要讲每户的热水装置与天阳能热水系统相连接。四是考虑生态社区建设和使用过程中的垃圾处理。在社区建设过程中，处理好建筑垃圾，以便日后对居民产生不好影响。在住宅社区建成后，要使用不同的垃圾箱，对垃圾进行分类回收，鼓励居民养成良好的卫生习惯等。此外，在生态控制工程设计方面，还有降低污染排放，提高居民综合素质方面的措施等。

总之，生态社区倡导的是人、建筑和自然的和谐相处，希望通过资源、环境整合，培养生态社区居民的绿色环保意识，以政府主导、社区参与为原则创建绿色家庭，以此构建绿色家庭，使生态社区向更加自然化的方向发展。同时，实现生态社区和谐发展，还需要社会各阶层的广泛参与，发挥政府、社区、居民的作用，实现长期而整体的社区建设策略，真正做到社区资源循环利用，实现经济高效、生态可持续发展的社区。

参考文献：

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关键词:老年人;居住住宅;现状分析;建筑设计;特性;设计探索

中图分类号:C913.6 文献标识码:B文章编号:1009-9166(2010)014(C)-0262-01

住宅设计应如何适应老龄社会,如何满足老年人的住房需求,已成为我们所面临的、迫切需要考虑的问题。面对我国老龄化人口越来越多这一趋势,面对大量增加的“银潮”,一些专家认为,我国现行的住宅体系在设计理念上对老年人的需求考虑不多,国家颁布自2003年9月1日起实施的国家标准《老年人建筑设计规范》(GB/T50340-2003)未能得到很好落实。因此,尽快建立能够适应老龄化社会需求的建筑住宅体系已刻不容缓。

一、国外老年人的居住建筑设计经验

针对老年人健康及行为不断发展变化的特征,建设部和民政部1999年了《老年人建筑设计规范》,然而我们有关老年人建筑研究方面的成果还不多,而国外已经有了相当丰富的成果。国内外老年人的居住建设设计表现在以下几方面:

(1)1996年在德国建成的韦塞尔老年人公寓很好的解决了老年人的部分需求。为了满足老年人的交往需求。建筑设置了宽敞没有顶的走廊,并且在食堂外面设计了一个露台,它既加强了室内室外空间之间的联系,又为老年人饭后的交往提供了一个便提舒适的空间。在建筑材料的使用红色面砖,这是在韦塞尔地区大量使用的一种建筑材料。红色面砖的使用,给人温暖亲切的感觉,消除老年人害怕冷漠的心理。(2)在人口老年化问题出现之前,我国的许多城镇为社会上的孤寡老人,建立了一些救济性、福利性的养老院和老年公寓。养老院已经不仅仅是供孤寡老人使用,许多子女不方便照顾的老人也将家安在了那里。养老院和老年性质的居住建筑成为今后我国老人的主要养老之地。

养老院和老年性质的居住建筑绝不是孤立设置的,它主要的目的是方便老人之间的相互照应和交流。

二、老年人的生理和心理特性

从少年,青年,中年,一路走到老年,人的心理和生理发生了巨大的变化。步入老年以后,人在心理和生理上发生与青壮年完全不同的情况,叫做老化现象。主要表现有身体功能的变化、感觉功能的变化、心理功能特征的变化、生活结构的变化等。据研究表明,老年人需求的方面比其他人群更多,这包括:

(1)健康的需求:老年人常常能感觉自己身体的变化,尤其是70岁以后,人体生理功能的衰退是显著的。对于健康的需求是老年人普遍存在的一种心理状态。人到老年,常有恐老、怕病的心理,所以在条件允许的情况下老年人更关注自身的健康状况。(2)依存的需求:人到老年,精力、体力、脑力都有所下降。有的生活还不能完全自理,这时他们希望有人照顾,尤其得到子女的亲自照顾。子女的孝顺,将会使他们感到有所依靠。(3)和睦的需求:到了老年,人更希望自己有个和睦的家庭环境,不管家庭经济条件如何,只要全家和睦,邻居关系融合,互敬互爱,互相帮助,老年人就会感到温暖和幸福。(4)安静的需求:老年人一般都喜欢安静,怕吵怕乱,有些老年人就怕过星期天,这一天子女、儿孙都来了,乱嚷嚷地度过一天,对老年人来说,这样的星期天是“苦恼的星期天”。

三、老年人的居住建筑设计探索

设计老人住房时,从目的性、方案及实际设施上要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面,以体现他们早先生活方式的连续性,最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。因此,在老年人居住宅的规划与设计上,应从以下几方面加以充分考虑:

(1)从空间(消除室内高差)、装置(设置扶手、地面防滑)、设备(紧急通报系统、安全电热源)、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性,做到紧急时刻可立即采取措施。从环境行为心理学的角度出发,考虑大多数老年人常年形成的居住习惯,提供传统形式的室内空间。从建筑人类工程学的观点出发,在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征。(2)考虑老年人的户外环境设计特色。在老年社区,首先考虑到要弥补老年人减退和丧失的机能,住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或部分分流的道路交通结构,增加社区感和安全感。(3)加强社区服务设施和服务内容。针对老年人开发建设的老年社区规划的基本要求是从老年学、社会学、心理学、美学和医学等新角度来研究和设计老年人的住区环境,在规划设计上为老年人提供恰当的生活条件,满足老年人在生理、心理和社会方面的种种特殊需要,以充实他们的生活内容,提高生活质量。此外,为老年人服务的各项设施的位置和环境也必须结合社区规划,否则难以充分发挥作用。

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【关键词】生态房产社区项目特点开发建设

中图分类号：S891+.5 文献标识码：A 文章编号：

引言

如何建设好自己的家园，使其生态化、环保化、绿色化是全世界共同关注的课题，生态房产社区建设正日益受到重视和肯定。生态房产社区是一个结构合理、功能稳定的社会经济环境复合生态系统，是一种生命力极强的社区模式，必将随着时代的进步、经济的发展而为人们所认同和接受。

一、生态房产社区项目的特点 生态房产社区项目与传统住宅小区相比有本质的不同，主要有以下特点：生态社区内自然与人共生，人类回归自然，亲近自然，自然融于社区，小区融于自然；同时，能营造满足人类自身发展需求的环境，富有人情味，充满浓厚的文化气息，拥有强有力的互帮互助的群体，呈现出繁荣、生机和活力。生态宜居是新型城镇化的主要特征，居住社区作为城市的“细胞”，在综合开发建设上真正体现生态宜居，将会有效提高整个城市的生态宜居水平和城市品位。

二、生态房产社区项目的开发建设定位 1、合理选址。生态房产社区在开发设计之初就要严格按照城市规划进行正确选址，选择靠近生态环境好的区域，尊重并保护自然原生态特色环境，尽量使居住者能利用公共交通系统。

2、建筑风格与社区空间组合。生态房产社区的建筑风格应体现地方传统特色和地域文化。如一些小区的风格属于古代民居建筑中融入一些现代的风格，使整个院区既富有深厚的文化底蕴和清晰的历史文脉，又不失现代感和舒适感。 3、方案设计中空间组合。室内通风良好是清除一切辐射物质的最简单有效的方法。故在设计的宏观定位中，从创造生态环境的空间规划布局出发，应开辟组织社区风道与生态走廊，保证建筑物室内自然通风，力求每户都有通向住区之外的风道廊道。

4、生态节能方案。社区的生态化首先必须是建筑的生态化，一是能为人类提供“宜人”的室内空间环境。它包括健康宜人的温度、湿度，清洁的空气，好的光环境、声环境以及灵活开敞的空间。二是在对自然资源的利用上，对环境的索取要小。主要指节约土地，在能源与材料的选择上贯彻减少使用、重复使用、循环使用以及用可再生资源替代不可再生资源的原则。三是对环境的影响要最小，主要指减少排放和妥善处理有害废弃物以及减少光污染、声污染。

5、确定节能户型。户型设计尽量保证获得较好的自然通风、天然采光与景观效果。自然通风良好的户型在夏季可取代空调的作用。通过调整建筑物的位置与朝向，使建筑物在冬天能得到较多的热量，而在夏天能减少日晒。一是采取节能维护结构。节能型住宅就是通过提高建筑维护结构(外墙、屋面、外门窗和楼板)的隔热性能，同时提高采暖、空调能源利用效率，使住宅的耗能比普通住宅降低50%。二是节能材料与节能施工。严格遵照以“四节(节能、节水、节地、节材)-环保(生态环保住宅)”的理念，更多地采用环保材料、绿色材料，在建造过程中，严格控制能源消耗，建材尽量就地取材，充分减少材料在运输过程中的能耗，让建筑的总能耗降到最低。三是选用节水器具节约水资源。建设两套给水系统，一套是饮用水系统，另一套是非饮用水系统，实现水低质低用、高质高用。四是充分利用再生能源。研制采用再生能源如太阳能、风能的收集、储存装置和热接收装置，充分利用这些绿色能源。

6、绿化方案。在绿化的规划布局、树种选择、植物配植方面，既要考虑有利于居室采光、通风等方面的要求，又要尽可能地发挥其遮阴、防风、滞尘、减噪等功能。要充分利用植物蒸腾水分，调节空气湿度、温度，生产氧气，来改善居住区的小气候，取得显著的生态效益；充分利用土地延伸绿化空间，利用居住区的围栏和墙体发展垂直绿化、增加绿量、扩大叶面积系数，使绿化更具有层次和立体效果。

7、垃圾废物处理。生态社区的垃圾处置应尽量做到减量化、无害化、资源化。实行垃圾分类收集，把垃圾中的可利用物分离出来，作为产业原料，循环利用，如有机废料经处理可用作花木肥料。

三、生态房产社区的规划设计定位

生态房产社区项目的规划设计必须实现社区及所在区域各种生态与技术、文化、体育、娱乐的有机融合。因生态社区建设和所在区域环境的具体要求不同，在规划设计实践中要突出生态社区的侧重点或者特色。特别是生态房产居住社区项目，规划设计应把握好以下几点：一是按照生态的要求，保证规划结构、布局合理、功能协调，适应所在区域可持续发展的能力。二是人工与自然环境相融合，环境质量优良并有完善的处理污染措施。三是采用可持续的能源消费模式，高效利用资源和能源，采用清洁工艺，提高能源利用率和资源重复循环率。四是提供完善的社区服务设施，有利于社区居民生活质量的提高。五是尊重社区的文化多元化和民族习俗，保护和继承优秀的历史文化遗产。六是培育社区居民的生态意识和环境道德观，倡导生态文明和道德伦理，鼓励社区居民积极参与生态社区管理。七是建立政府、社区管理部门和社区居民等多层次的生态监督管理系统，不断提高社区的生态宜居程度。

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摘 要 一事一议是中央推出的又一项“强农、惠农、富农”政策。一事一议财政奖补项目推动了农村社区公益事业的发展，解决了制约农村发展的诸多瓶颈问题，极大地改善了农村生产生活环境。

关键词 一事一议 财政奖补 社区建设

一事一议是中央推出的又一项“强农、惠农、富农”政策。加强一事一议，充分发挥财政奖补资金作用，对新农村社区建设起着非常重要的作用。二月二十七日，濮阳市财政局农村综合改革工作办公室召开了“问需于基层、问计于基层、问政于基层”的农村综合改革调研活动。近日，开发区组织人员进行了专题调研，现将王助镇濮水湾社区及皇甫办天一苑社区情况予以整理，供领导参考。

一、一事一议财政奖补项目开展情况

皇甫办天一苑社区是两个行政村9个村民小组，626户，2810人，耕地面积6500亩。地理位置位于黄河路西段路南，北距黄河路1.3公里，属黄河故道，砂质土壤，传统种植业收入较低，2008年开始发展经济林建设，2012年实施新型农村社区建设，规划建设43栋楼。按照《河南省农民一事一议筹资筹劳管理办法》规定的范围和程序，经两村党支部提议，村两委商议，全体党员大会审议，村民代表会进行决议，一致通过实施一事一议筹资筹劳方案。

一事一议筹资筹劳社区道路建设项目：社区道路长815.1米，宽10米，厚度0.18米。建设标准：C25混凝土。投资概算2145345元，筹资2810 人，符合减免13人，实际筹资2797人，计筹资金额13958元；筹劳2032人，符合减免48人，实际筹劳1984人，筹劳工日3968个，折筹劳资79360元。申请一事一议财政奖补资金2052000元。 王助镇濮水湾社区是开发区新型农村社区的试点，社区规划涉及11个行政村、20520人、4020户，占地1200亩，总建筑面积72万平方米，建成后可节约耕地2573亩。社区用地获得了省国土厅批复，走的是增减挂钩模式，先占后补，三年实现占补平衡。2011年12月31日，省国土厅分两个批次同时下达两个文件，共批复土地895亩，既保证了社区用地不违法，又保证了二、三期建设用地需要。

整个社区建设分三期完成，计划为3―5年。2013年6月底一期建设争取达到入住条件。申请一事一议财政奖补资金200000元，用于社区雨污水处理机管网建设。

濮阳市开发区于2012年开展一事一议项目试点工作，就皇甫办天一苑社区和王助镇濮水湾社区上报农村公益事业一事一议财政奖补项目，申请了社区道路建设和雨污水处理机管网建设项目资金4052000元，于2013年2月1日拨付使用。

二、一事一议财政奖补资金项目作用发挥情况

一事一议财政奖补项目推动了农村社区公益事业的发展，解决了制约农村发展的诸多瓶颈问题，极大地改善了农村生产生活环境。筹劳折资既方便了用工方也拓宽了农民增收渠道。密切了党群干群关系，调动了农民参与新社区建设的积极性。

以政府为主导的开发模式，最大限度的整合了资源。独一无二的社区开发模式，建筑商垫资建设，没有了房地产中间商的取利，降低了社区建造成本，最大限度地让利于民。政府为主导，能充分调动方方面面的积极性，各个部门整合资源、资金、项目集中投放社区，减少了政府投资，增加了社区建设项目和服务内容，推进了建设进度，促进了社区建设健康发展。

广泛的群众参与，营造了积极的社会舆论环境。通过成立指挥部、选派村民代表和购房户代表，通过建立例会制度和代表定期巡查建筑质量制度，通过成立社区居委会和社区党总支，充分调动村级组织和广大党员干部的积极性，在社区政策宣传、群众思想动员、带头示范、社区建设管理等方面广泛参与。在参与中，既让群众实施了监督，又让群众在监督中了解、认识、认可社区建设，积极去宣传、积极去推动，为社区建设营造积极的社会舆论环境。

三、社区建设面临的几个问题

1.群众对社区优惠政策不是很接受，认为房价高。首先反映的是购房补贴不合理，没有对老宅基地和房屋进行补偿。认为 “城中村”改造，一人能无偿获得几十平方后还能低价购买几十甚至上百平方，相比之下他们吃亏了；其次反映的是社区建设进度快，又没有“按揭贷款”，短短一年时间内支付十几万、几十万房款，确实困难；第三是土地是暂时租赁的，能办成何种类型的住宅用地不详，也在困扰着他们；第四是产业集聚区内和社区规划区内的村民认为等征地建设时房屋、宅基地都赔偿了再买房，既划算还没购房经济困难；第五是部分农户确实经济困难；第六是初期对农户开展的座谈和征求意见工作不深入细致，征求上来的意见与现实群众经济实力、购房意愿出入较大。

2.后续建设为社区建设的重中之重，但仍面临资金困惑。

3.土地规划建设手续难办，既影响社区建设进度又影响健康发展。

四、关于社区建设的几点思考

1.采取多种措施最大限度调动群众购房积极性。一是撬动群众的购房积极性，打消他们怕购房后马上让复耕老庄基的思想顾虑，把原定的复耕时间向后推迟一年，最多可延缓到2014年12月前；二是入驻社区后的政策刺激。凡在社区购房户可优先享受城镇户籍、低保、社保等；三是迅速启动商业街。用商业街门市房销售所取得的利润解除当前资金周转困难，并让购房户优先购买商业街门市房，并适当给予优惠，以商业街门市房的利益刺激群众购房的积极性；四是与银行部门协商，寻求政策倾斜、资金支持。如市农行推行的“新农居”贷款，为全市各个银行的先例，这样可以让农户和城镇居民一样走“按揭”的路子；五是在市委支持新型农村社区政策出台的基础上，适时调整相关优惠政策。如果市委能明确节约一亩土地给予15万元补助，投放在社区建设上，最大限度的调动群众购房积极性。

2.充分调动部门优势，整合资金项目向社区倾斜。由开发区社区建设领导小组牵头，协调区内各个职能部门统筹协作，或者创造性的对待社区建设工作，予以政策上的倾斜支持或者积极与上沟通协调，在资金、项目上予以倾斜。

3.可以尝试商业开发和BT代建模式，让社会资金参与社区建设。在近几个月的社区推进工作中，得出以政府为主导的开发模式存在以下弊端：一是由于政府财力有限，仅仅依靠政府财政投资无法确保投资几个亿的社区建设能顺利实施。特别是社区建设用地属性难以确定和目前还不能从农民手中征用的情况下，阻碍了社区的建设推进。更何况开发区还要启动若干个社区；二是区级职能部门权力有限，加上个别部门对上协调畏首畏尾，职能优势得不到发挥。基层政府工作人员跑部门、跑环节，路不熟、人不熟，出现手续办理难；三是政府工作人员缺乏社区建设和工程建设管理的经验，社会管理人才又难聘请，在管理上难免有不足。如全王助镇83个编制，只有50个工作人员，日常工作就忙于应对，很难抽调足够的、熟悉建设管理型人员参与社区建设工作，更难做到为社区建设全程服务、超前运作。

针对社区目前的实际情况，参照外地社区建设的成功作法，引入开发商运作社区不失为明智之举。开发商的参与，既能有效的避开政府资金不足、人员不足、经验不足等不利因素，又可通过土地置换、指标漂移置换来为社区建设换取更多的、政府财政以外的资金补助。他们的合作模式有以下几种：

一是房产开发以地换钱，由开发商办理土地征用，然后让出一部分土地给予开发商。一部分满足群众购房需求，一部分由开发商对社会销售。给予开发商合理的土地价格补贴社区建设。这样就是在政府补助的基础上又增加了开放商的投入。

二是给予开发商一定数量的建设用地指标，在本区、本市内，予以“指标漂移”，让其在甲地取得指标，乙地征地建设。通过“出让”建设用地指标换取一定数量的资金用于社区建设。

三是纯粹的BT代建模式。选定投资商，合理敲定利润点，由投资商运作社区，交付使用后约定本息偿还时限；

四是投资商不换取土地，在土地性质不变的情况下，适当增加商业建设面积。按原设计要求交付商住建筑总面积，其他的交由投资代建商自主租赁经营，来作为投资建设者的利润回报。

五、几点建议

1.各级财政应加大投资力度，提高奖补标准，实施的重点要向社区纵深转移，要根据当地经济发展状况、建设规模，一事一议筹资筹劳情况，分类进行，重点突破。

篇6

实现有效的政府治理，公民参与是必不可少的组成部分和社会资源。在城市政府层面，公民参与是实现城市政府有效治理的重要部分。美国、澳大利亚、英国等发达国家的一些城市治理中公民参与的案例具有共同特点：公民参与有法律基础和制度保障、有政府的引导作用、参与环节和链条比较完整、运用现代化手段促进参与等。在全球化进一步发展的背景和实现中国政府治理现代化的目标指引下，这些实践的共性特征对于推进中国城市政府治理中的公民参与具有一定借鉴价值。

[关键词]

公众参与；城市治理；公民导向；政府引导；合作治理

中图分类号：

D633 文献标识码：A 文章编号：1008410X（2016）01006507

在全球化和城市化进一步发展的现阶段，城市政府及其治理在不同国家面临的问题具有一定的共性特点。分析外国尤其是发达国家的一些城市政府治理中的公民参与实践，目的是寻求其共性特征，得出对中国城市公民参与治理的借鉴与启示。在方法上，对美国、澳大利亚、英国等国家城市治理中的公众参与案例分析带有随机抽样的性质，主要体现为以点带面、以小见大、由特殊到一般的归纳分析。落脚点在于提炼出这些案例在公民参与应具备的要素上是如何体现的，找出对于中国城市治理中公民参与实践的借鉴意义。

一、美国城市政府治理中的公民参与

美国城市治理中的公民参与有着历史传统因素，也有着完善的法律制度基础。公民参与在美国发展的标志性事件是，1954年公众参与第一次在美国联邦层面被规定为“城市复兴规划”的一部分。从具体实践看，美国城市治理的诸多领域，从城市规划、城市交通、环境保护，到城市治安、文化教育等，都有公民参与这些公共事务。

（一）洛杉矶城市社区和城市规划中的公民参与

洛杉矶市的社区参与主要是通过社区赋权部来组织的。社区赋权部于2001年创建了一个覆盖全市的社区委员会系统规划，社区委员会的运作是参与式民主的核心。在这一系统规划之下，洛杉矶市正式批准了一百多个社区委员会，政府部门工作人员作为项目协调员与这些社区委员会一起工作[1] 。在这个部门网站中，有“Town Hall”栏目，让市民参与对话，就社区关注的主题进行讨论。该社区赋权部还有许多工作小组，有市民大学，这是洛杉矶市的公共事务布朗学院和洛杉矶市市长办公室进行合作的一种形式，也是学校参与政府管理的一种方式。社区赋权部还有一个社区评价项目，给社区委员会的代表提供参与政府事务的途径，可以向城市委员会、政府部门、市议会就涉及或影响他们社区的问题提出意见建议。

洛杉矶城市规划中的公众参与也比较完善。洛杉矶市设有专门的城市规划部，该部门负责制定和实施计划、政策和项目，实现洛杉矶市健康、可持续发展的城市愿景，增强经济活力，提高所有居民生活质量。

（二）明尼苏达州城市财政问题的公民参与

明尼苏达州公民参与的一个重要载体是城市领导联盟（League of Minnesota Cities）。比如，2009年该联盟认为支撑城市服务的财政存在不可持续问题。为此，该联盟发起了一项计划，目标是“城市、服务和资金：集思广益，寻求更好的解决方案”，让明尼苏达州的人们都参与进来。明尼苏达州居民得到了一个很好的机会参与到公共政策制定中。以下是讨论财政问题的一次具体参与案例[2] 。第一阶段是研究问题，认为当时最大的问题是城市财政、公共服务的财政资金问题，如果不进一步采取措施，城市财政将会在2015年破产。第二阶段是对问题的认识，并公开一些关于问题的报告和信息，目的是引起关注和下一阶段对话。第三阶段是社区对话，大概有730个明尼苏达州居民参与了这个阶段的社区对话，讨论城市服务、服务供给、资金问题、可持续发展等，这些对话采取了类似市政厅会议的形式，让参与者能够公开而自由、无畏惧地发表看法和意见。第四阶段是州和地方政府层面，综合形成新的政策建议，对城市公共服务的资金来源做出更好的决策。

（三）纽约州某镇开发页岩气项目的公众参与

听证会是美国城市治理中公民参与环境保护项目经常采用的形式之一。例如，美国纽约州一个叫

Brewster的小镇召开的一次关于页岩气开发对当地居民健康造成影响的听证会[3] 。随着页岩气开发在美国的发展，越来越多的人关注开采过程中产生的污染，包括废液、放射性污染、饮用水污染、噪声污染等产生的负面后果，尤其是对当地居民健康造成的影响。这个听证会就是由纽约州环境保护部门组织的，与页岩气开发有关的扩展压缩泵站项目的听证会。任何可能受到该项目影响的个人、组织、企业或政府部门都有权利参与听证会，并向纽约州环保部门提供书面或口头意见。在听证会现场，纽约州环保部门工作人员根据事先登记的发言人信息，通知各发言人进行三分钟发言。环保组织、学者、企业领导、当地居民、政府工作人员，还有靠着AIM项目生存的一些普通工人都参加了听证会。为了对环境项目做出尽可能全面、综合性的决策，这次公众参与非常有意义。

从上述参与案例可看出，公众参与是美国地方政府治理的内容之一。在美国，城市公民参与不仅有法律支撑和制度保障，而且有规范的参与环节和程序；同时，公众也有着较为普遍的参与意识，公众参与面广、参与程度深，对城市政府决策和实施起着影响和监督性作用。

二、澳大利亚城市政府治理中的公民参与

澳大利亚作为经济发达国家，其城市治理中的公民参与也比较发达。从公民参与的领域和范围看，不仅有城市和社区规划中的公民参与，而且有城市安全、发展等方面的参与。与州政府相比，城市政府层面更有利于公民参与。

（一）昆士兰地区发展规划中的公民参与

昆士兰在其东南部地区的发展规划修订和形成过程中，引入了公民参与。昆士兰的东南部地区是快速增长地区，2005年预计人口将从2006年的280万发展到2031年的440万，为此要修订2005年地区发展规划。先是基础设施和规划部对2005年～2026年的规划进行正式审查（2007年11月～2008年3月），其中有社区利益相关者参与；准备规划草案的说明，提交州议会（2008年5月）；然后进入公众咨询阶段，从2008年12月7日到2009年5月1日，公开这个规划草案由公众评论。这个规划是该地区的第一个法定规划[4] 。

公众咨询阶段是制定地区规划的重要部分。在这个阶段，政府采用了一系列咨询方法。具体包括公开规划草案，在报纸、广播和电视中进行公告；在昆士兰政府的公报中进行公开；公众信息展示，有14个公共信息展示处；电子网络形式，政府网站上有规范电子版，提供互动交流意见的方式，还有电子邮件，获得公民的意见和建议。通过这些多种多样的方法，基础设施与规划部收到了3500份正式提交的意见，其中2271份是以标准形式提交的。然后对这些资料进行分类评估，对提出的战略问题进行归纳，给提交意见者回应。这些提交的资料和其他的公众意见成为最后规划的一部分。

（二）阿德莱德城市安全发展中的公民参与

在南澳大利亚州，政府提出了一项城市夜晚安全发展规划。其城市之一，阿德莱德市也采取一些措施致力于实现此目标，市政府采取了通过公民参与来吸纳市民意见和建议的做法。

例如，在2013年6月和9月召开了两次有公民代表参与的公开讨论会议，也有公民评审团的形式[5] 。这次参与的主题是讨论“如何确保我们实现有活力而又安全的城市夜晚发展”。对此召开一系列公民评审会议，讨论城市夜晚的安全发展环境，涉及道路安全、酗酒和犯罪、旅馆经营等问题。以2013年9月的一次公民评审会为例。参与各方包括：6位政府部门人员；41位随机选择的居民；还有8位旁听市民。其中一位政府人员是主持人，整个公民评审团会议分成6个小组。第一阶段是介绍基本情况和议程。第二阶段是各个小组向政府人员提出问题，以及政府人员回答。具体讨论的是如何实现更安全的街道、交通、旅馆住宿等环境以及如何塑造更加安全的文化。第三阶段是政府人员分别到各小组与公民交流，继续回答问题。第四阶段是评论专家的看法，政府对这些都会及时、具体反馈。

上述案例说明，澳大利亚一些城市政府在吸纳公民参与管理的领域已经有成熟运作的体系，从参与的形式、环节、程序等都能体现出来。参与领域较多的是城市或地区、市镇发展规划的制定与执行，从开始规划制定的消息，到最后对公民提出意见和建议的反馈，有一套完整程序。在多样的形式中，最常见的一种是通过公民评审团和公民小组参与讨论的方式，就城市治理中存在的一些较为普遍的现实问题出谋划策，公开讨论。

三、英国城市治理中的公民参与

英国公众参与的官方文件，可追溯到1969年斯凯芬顿报告。扩大公民参与也是工党政府现代化发展的一个组成部分。新工党是第一次（2004年）把公众参与作为规划改革的重要部分提出来的，要求各个层次增加规划体系中的公众参与。此后，英国政府强化公民参与成为所有政策领域的重要议程，尤其是地方城市政府中的公众参与也日益广泛。

（一）城市规划体系中的公民参与

在英国，公民（居民或利益相关者）有权利参与影响他们的决策，这是英国城市规划的一个重要思想。1968年《城乡规划法》把公众参与城市规划作为一项法定制度确定下来。英国地方政府把公众参与作为规划改革措施的中心部分，采取措施确保在规划制定、修改和执行过程中实现有效的公众参与。

地方规划作为开发控制的主要依据，直接影响到各方利益。公众参与的磋商、质询和修改是地方规划编制过程的法定环节[6] 。城市规划编制中的公众参与采取公众评议的形式而不是公众质询（Public Inquiry）方式。在城市规划中，公众参与的阶段主要是在规划方案的评议和规划项目的审批阶段，并且有比较详细的参与程序。不过从总体上看，政府和专家在公众参与过程中还扮演着主导角色，公众参与处于比较被动的地位，这与美国的城市公众参与情况相比，参与进程的发展还有差距。

（二）伦敦城市决策中的社会公众参与

伦敦在城市治理和决策中实行公民和社会组织参与的多种方式，包括向公众咨询、召开听证会和公开讨论会，向利益相关者进行调查等。伦敦城市治理有一系列法规，来确保制定的决策以及行动是公平、高效、透明和负责任的。

伦敦市政府每年都要召开城市居民会议，全市居民会议一般在市政厅举行。比如，2014年城市居民会议吸纳了160多名居民参与，当场讨论的问题涉及公共健康医疗、犯罪以及城市未来发展问题等。2015年的居民会议有两场，为参与的居民提供听证和询问的机会，居民可以向市政府的民选官员和高级管理人员提出问题。在这次城市居民会议上，讨论的主要是空气污染、犯罪和安全等问题[7] 。

从英国地方政府主体一方来分析，地方规划者是以更为理性的态度对待公众参与的。在深度访谈中，提问 “公众参与对你个人而言是否重要”这个问题时，53名被访谈者中只有4名认为不重要[8] 。这印证了多数英国地方管理者对于公民参与实际作用的认可，有利于加强公众参与的实践。

四、国外公民参与城市治理的基本特点

观察上述不同类型国家的公民参与城市治理的实践做法，发现这些不同形式和路径的公民参与实践，其实有着一些共同特点。

（一）公民参与城市治理有城市政府的引导

不管是西方发达国家、还是东亚国家，城市治理中的公民参与，几乎很少有完全属于公民自发性质的参与。相反，城市政府或相关部门在其中发挥了应有的职责，或者是引导、或者是桥梁与中介的作用。例如，美国明尼苏达州多个参与项目、澳大利亚的城市安全发展规划、日本城市环境管理中的公民参与实践，都有城市政府在其中的角色扮演。可以判断，只要是能够有效促进城市治理的公众参与，都不是无序的、非制度化的非正常参与，而是有协调、引导的有序和依法、按照制度来进行的参与实践。这一点是许多国家城市治理过程中公民参与实践的一个基本共同特点。

（二）公民参与城市治理具有广度、深度和完整链条

在城市治理中的公民参与，领域是非常广泛的，特别是城市规划和环境保护等公共事务，成为共同领域。参与的广泛性还体现在参与形式多种多样。不论从理论还是实践上，公民参与都有多种不同形式，从最一般的咨询、对法律草案通过邮件提交建议，到基于战略合作协议的直接协商；从公开辩论到公民社会组织参与。

公民参与程度较深，有着完整的参与链条。从参与环节看，在每一个重要环节上都有深度参与，尤其体现在表达权的实现和得到反馈，最后影响决策或改变公共政策。比如，在美国的城市治理中，从发现问题、寻求决策，到实施决策的整个过程和环节都有公众参与进来。在发现城市治理中的问题或确定议题上，政府会充分调动利益相关者和公民的积极参与。在进入对议题的决策过程时，像城市规划、环境保护事项等，经由各方面的公众参与，这是规划和决策的重要步骤。在公民参与提出意见建议之后，有些项目或决策还要通过公众投票来表决。最后，在政策或项目实施阶段也吸纳公民参与，这一阶段的参与，一方面是发挥公众在项目或政策实施过程中的监督作用，另一方面也是为了使公众对政策方案或项目实施采取支持与合作的态度。

（三）公民参与有法律基础和制度保障

完善的法律法规和制度体系是发达国家城市政府促使公民参与实践的重要保障。不仅有一些基本法律的规定，还有行政程序法的规定，以及比较完善的制度来保障公民参与实践。譬如，国外城市规划中的公民参与法规制度比较健全，程序和内容也比较详细。这也为更改城市规划的随意性提供一种社会监督与限制，促使城市发展规划更具长远性、可持续性。英国公民参与城市规划的发展状况，包括在参与规划法的基础上，采取一些具体参与形式。美国的城市治理模式，由其市政管理体制决定，也吸纳大量公众参与其中。关于城市治理的立法，为公众参与城市治理提供了程序性规范，切实保证了公众的主体地位。

通过各种保障和规范化条件促使公民参与制度化，这是一些发达国家比较常见的做法。例如，在制度保障上，美国的城市政府通过多种方式和途径让利益相关者参与到城市治理中，把这些参与形式加以制度化。可见，积极有效的公民参与需要政府提供法律、制度支持与保障。

（四）公民参与手段的现代化发展

除了比较传统的听证会、公民评审会、小组讨论等参与方式，利用现代化网络和信息通讯技术，为扩大公民参与提供技术支撑，改善和提高城市治理水平，这在许多发达国家城市治理中已是比较普遍和具有共性的做法。

例如，在洛杉矶市的社区参与和规划制定中，就利用了网络栏目和技术形式，昆士兰的地区发展规划中也大部分利用了网络提交意见的形式，伦敦城市决策和管理的评估中，都大量使用了现代的技术促进公民参与。在美国Pilsen市在社区规划过程中，利用了现代电子可视化技术促进公民参与，实现规划的民主决策[9] 。大量案例说明，互联网的应用和新ICT技术的运用，在不同程度上提升了公民参与的程度。

在互联网迅猛发展的时代，我国城市政府在充分利用现代科技手段促进公民在公共事务管理中的实质性参与方面，还有很大的提升空间。利用网络、电子技术的参与形式多种多样，包括普通电子邮件、网络论坛、远程讨论与对话平台、电视电话会议、电子调查等。综合利用这些不同形式，可以促进公民对利益诉求和意见建议的表达，提高城市政府管理水平。

五、国外公民参与城市治理的主要借鉴价值

虽然与发达国家相比，我国的国家政治制度、社会发育程度、城市治理状况都与之不同，但这并不能否认，在推动公民参与的理念与方法、程序化、制度化、法治化等方面，有一些基本理念、重要原则、可操作性技术、具体程序和制度等，对于我国城市治理中的公民参与具有一定参考意义。

（一）发展公民参与应坚持以公民为中心的理念和原则

在推进公民参与治理的实践中，要改变以政府为中心的现状，城市政府应坚持的理念必须是以公民为中心或者公民导向，突出公民主体地位。吸纳公民参与城市政府治理的实践，并不只是在形式上听取民众意见建议，还要在实际上把公民放在中心位置，这是政府决策和管理公共事务的基础。

要坚持以人为本与合作的理念。城市政府治理要以服务为先，强调以人为本的先进管理理念，把有利于提高城市生活质量作为发展规划、建设和管理的重要目标。在一些发达国家，尤其是美国，在公众参与城市规划当中，是以合作的指导思想解决问题的。

坚持公民参与过程中的协商。参与过程是各方参与主体进行协商与沟通协调的过程。政府要善于运用各种不同参与方式与手段，在参与的各方主体之间进行协商，以此促进共识的形成。因此，参与过程也为不同公民群体和政府之间提供了交流和沟通平台，加强了政府与公民之间的理解，增强了社会各群体的凝聚力，最大程度地达成共识。一些发达国家，例如在英国，强调推动公民参与，“使公民、社区和地方政府获得更多的权力和信息，从而推动家庭、邻里和社区中的公民获得更多权利”[10] 。在这种向公民和社区赋权的理念下，进一步通过多方主体的协商达成共识。

（二）为公民参与提供完善的法律体系基础

纵观这些发达国家公民参与城市治理的实践案例，无不具有法律体系的基础和依据。这一点对于中国全面实施依法治国方略和建设法治政府目标的实现而言，具有借鉴价值。

例如，美国在环境保护中的公民参与，涉及公民和大企业之间的博弈。如果公民针对企业或公司的环境污染等行为向政府进行请愿申诉活动或控告，企业就会动员高成本的诉讼过程来打击报复公民。为了减少这种威胁，促进公民在环境保护中的参与，2009年美国联邦政府众议院讨论了这一方面的立法，即“公民参与法案”的立法。这个立法将更好地保护公民向政府请愿申诉的权利。这种请愿权是美国宪法第一修正案中规定的公民重要权利之一，而公民参与就是请愿权的一种重要实现形式[11] 。

我国城市政府治理中公民参与的规范化发展，也必须具备完善法律基础。同时，还要根据公民参与实践发展，不断进行新的立法和修订已有法律法规。对于已有法律中关于公民参与的条款进行细化和可操作化，设计专门的公民参与政府管理法，从主体、程序、制度和范围等多层面来规定，为公民参与城市政府治理提供较为全面的法律法规基础。

（三）延伸和拓宽公民参与的链条和领域

推进我国公民参与城市治理链条的延伸，主要是在管理某项公共事务过程的不同阶段和环节都要不同程度的参与。像美国城市规划中的公民参与，从发现已有城市规划中的问题，到修改或制定新规划、实施规划过程，再到实施规划效果监督等，每个环节都有公民参与。我国城市治理中的公民参与，也应逐步延伸参与链条，从绝大多数限于决策前或者政府行政立法草案制定后的参与，逐步延伸到政策实施后评估中的参与，以及制定立法草案之前的参与，等等。

推进公民参与领域的拓宽，主要是扩大公民参与城市治理公共事务的范围。除了在公用事业价格调整上有更多听证会的参与形式、起草政府工作报告中的参与，还要不断拓宽公民参与领域，特别是在城市规划中真正引入公众参与、在环境治理和环境评价上真正吸纳公民参与，更为深入的发展是在城市政府预算中引入公民参与。拓宽公民参与的领域与延伸公民参与链条是紧密联系在一起、相互影响、相互促进的。在公民参与城市治理的深度上，要沿着这样一个链条逐渐深入。从简单向公民公开信息和实现与公民信息共享，以及在这些共享信息基础上进一步发展公民咨询和协商；然后进一步延伸，让公民参与辅助决策、进行更深入的共同决策与合作，最后发展到更具有实质性意义的向公民赋权（Empower）。

（四）注重公民参与城市治理的组织机构建设

城市治理中的公民参与，以及政府与公民合作关系的构建，除了公民自身责任的激发，还需要政府引导。这也是一些发达国家在城市公众参与实践中的共同特点之一。

政府作用的突出表现之一是设立组织公民参与的一般机构或专门机构。美国公众参与的组织机构有多种，既有政府安排的，也有民间组织的各种委员会。比如，政府安排的有社区规划理事会，由市民代表组成，具有法律地位。民间组成的市民咨询委员会，还有针对专门事务的工作组、焦点团体、监督委员会等。比如，在华盛顿州西雅图市，除了专职的政府行政官员之外，还有 41个由专家、政府官员、市民志愿者组成的各种理事会和委员会，有470多名市民为市政议会、市长和市政府各个机构提供咨询和进行监督。在日本，地方和城市政府治理中的公民参与也有政府机构的组织保障，像市民参与指导委员会、审议监督委员会等。这些组织的成立，为公民参与提供了组织保障。

政府通过专门组织机构来负责促进公民参与城市治理的实践，这一点值得我国城市政府借鉴。加强组织建设的另一个重要方面是培育社会组织及其参与能力。与发达国家城市治理中公众参与的主体相比，我国目前的公民参与主体还大多停留在个体层面，未形成有组织的参与团体。结果是，在与政府沟通交流和提出意见建议过程中，分散的观点不太容易整合，达成共识的效果要打折扣。所以，国外非政府组织的参与做法值得分析。

（五）借鉴和运用公民参与的技术与策略

不同国家的城市政府治理中运用的一些参与技巧和策略，与参与的法律基础相比，可借鉴的程度更大一些，因为这一方面与政治制度的关联度较小。

参与形式应该简单透明、结果要公开，注意使用普通公众易理解的日常语言，避免过于书面化、术语化、专业化的陈述。每一次参与都应根据具体情况和实际需要进行设计，不能用同一套模式应对所有场合。整个公众参与过程都应当用文件形式正式记录，包括在过程中的意见和最终结果，还要向公众进行反馈或回复。

参与的完整程序，可有如下步骤：（1）通过各种渠道和途径（社区活动、写信、地方报纸、电话热线、网络等），邀请公民参与的信息；（2）选择参与者，根据居住区、年龄和性别等区分，随机选择一定人数的参与公民，发出确认邀请；（3）长期有效的供参与使用的空间（公民和政府人员需要有空间“Space”坐下来协商合作，而且这个地方能可持续利用、是开放的）；（4）对参与的公民根据每次参与的情况组成数量不同的圆桌，每组在5人～10人之间，主持人应该公平，有主持能力技巧；（5）运用创造性的参与过程和技术，包括电子投票、意见上墙、团队活动、个人反馈、专家组讨论等，这是讨论和收集信息的过程；（6）最后进行总结和反馈，并告知决策安排。整个参与的过程和环节都有精细的时间安排。这一完整的参与流程值得中国城市管理者吸纳公民参与实践中进行有针对性借鉴。

根据参与领域的不同特点和参与的不同阶段性目的，选择不同的参与方式和技术。例如，在决策前期政府广泛征求公众意见时，采用公民调查、关键公众接触、开放空间、市民论坛等方式，这类参与方式一般适用于决策前期不能确定公众的观点和意愿时，需要得到更多视角的信息。又如在决策过程中针对一些冲突性问题，采用圆桌会议、公众对话、座谈会等参与方式，通过协商来解决冲突，使得各方达成一致意见，这类方式公众参与程度较高，往往是一个漫长的相互说服、妥协的参与过程，参与结果对决策有着较高的约束力。

最后强调的是，每一种参与制度和方式都有其优势和缺点，有其适用范围和条件。把多种参与制度和方法技术相结合，这样才能更好地促进公民参与城市治理实践的发展，并且发展到政府与公民的合作治理。

参考文献：

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[3][美]塞西莉亚.公众参与在美国――从听证会看美国环保事件公众参与[J].世界环境，2015，（3）.

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[5]Late Night Safety in SA[DB/OL].[20130931].http：//sa.gov.au.

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[8]Ben P. Clifford. Rendering Reform：Local Authority Planners and Perceptions of Public Participation in Great Britain[J].Local Environment，2013，（1）.

[9]Kheir AlKodmany.Public Participation： Technology and Democracy[J].Journal of Architectural Education，2000，（4）.

篇7

此次问卷调查主要集中在区域和社区环境、社区规划与配套、建筑与户型、物业管理等方面，是对京城消费者住房需求的一次较为全面的征询，也充分表明了珠江地产一贯秉持的“好生活，在珠江”的开发理念和服务精神。

据统计，被调查者中30至45岁的中青年人占据了绝对的主力，占64.4%，家庭月收入在3000-5000元的占29%，5000-10000的占32%，10000元以上的占4%。30至45岁的中青年人多数已经拥有商品房或其他形式的自有住宅，这一年龄段的人大多事业家庭都较为成熟、稳定，他们在年轻时购置的商品房或房改房已经到了更新换代的时候，随着住房二三级市场的开放，他们潜在的需求将得到释放；此外有很多目前租住公寓的人，他们也会考虑购置房产。调查结果表明：

1、消费者选择购房的区位偏好日益多元化，但朝阳区和泛CBD地区仍是热点区域

被调查者中49%希望居住在朝阳区，19%希望居住在丰台区，希望居住在通州区的人约9%，另有23%希望居住在其他区。购房者最倾向于居住在朝阳区的理由有三点：(1)它是是北京主要的涉外活动区域，CBD规划方案的确定更明确了朝阳区的区域特征；(2)从居住环境优劣的角度考虑，区内亚运村、望京及其以北地区空气自然环境优良，居住区集中，区域人文环境好；(3)东四环路打通，国贸桥、地铁复八线通车，通州区轻轨地铁开工，区域交通优势明显。此外，开始有越来越多的消费者考虑在南城购房，其主要原因是南城房价相对便宜，购房者更易于选择到价位适中，品质高档的社区，同时，南城改造力度的不断加大也增强了人们对于该区域的信心。

对于社区周边环境的期望，许多被调查者同时选择了两项，约41%的被调查者期望居住在三、四环边，29%期望居住在泛CBD区域，9%的人喜欢郊野风光。可见，环线的概念在人们心目中已发生变化。购买者倾向的区域已经不再是二环至三环之间，而转变为三环至四环之间。与此同时，许多人愿意居住在泛CBD区域，主要原因是CBD商业核心区的形成，使得城市的核心居住区域外移。

2、消费者越来越看重社区的景观环境，并且喜欢居住在有相当规模的大社区

51%的被调查者期望滨河而居，68%的人喜欢水景园林。由此可见，傍水而居、亲近自然是许多人的居住理想，所以水景住宅理所当然受到购房者的推崇。因此，利用自然水系或在小区内建造人工湖泊、瀑布、喷泉、水景广场演绎都市水文化是开发商明智的选择。

对于社区建筑环境的期望，32%的被调查者喜欢河边林荫跑道，34%希望有人工湖，选择河边大型艺术广场和社区中轴线广场的人数都约占25%，选择社区艺术中心的人不多。

关于社区的理想规模，68%的人认为是30-50万平方米，选择50-100万平方米的约有15%，选择100万平方米以上的约9%，只有5%的人选择30万平方米以下。按照一般规律，居住区社区规模大，居住者就会感到居住的环境更加舒适、生活更加方便。比如购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等方面，只有社区达到一定规模，这些条件才会同时具备。所以，多数人选择30-100万平方米的社区。但是，如果社区规模太大可能会受到购房者的抵触。

3、社区配套仍是消费者购房的重要考虑因素，社区的休闲娱乐和运动健康功能日益凸显

结果显示，住房消费者对居住区公建配套有较多要求。住房消费者最希望社区提供的公建配套依次是学校及幼儿园，会所设施，超市。医院和保健中心等其他选项在问卷中都有涉及，难分主次。关于会所设施的功能选择，在休闲娱乐和运动保健之间，住房消费者无明显倾向。由于温泉的保健疗效众所周知，37%的人希望会所具有温泉保健的功能。游泳池、网球场、室外林荫跑道、篮球场、乒乓球场是住房者需求较多的娱乐设施，其中希望有游泳池的人最多，有59%。结合被调查者的收入水平进一步的分析可知，对公建配套的需求出现了分化，不同收入阶层的居民对公建配套设施要求不同，收入在5000-10000元的消费者，对环境、休闲、娱乐、文化等设施的需求较高；收入在5000元以下的消费者更注重与基本生活密切相关的公建配套设施(如学校、超市等)。

被问及希望居住区域所具备的交通工具时，选择地铁、轻轨的人最多，约72%，56%的人希望社区有公交车，另有18%的人希望有社区中巴。由此可见，公共交通的状况仍是许多购房者考虑的重要因素，地铁、轻轨因其快速、便捷受到众多购房者的青睐。

篇8

【个人房地产销售工作计划范文一】 一、市场背景：

汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。

二、竞争对手分析：

由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。

1.在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢?

2.在汉沽我们的间接竞争对手?

在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：

绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁;

绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接;而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态;

绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。

三、竞争项目基本信息：

项目名称规划面积销售均价基本情况

绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。

滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。

井田蓝月湾6万平方米2050l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。

分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。

3.楼栋售出率分析

分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。

4.已售出产品面积区间与总价格区间分析：

四、已购客户分析

1.付款方式分析：

分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。

2.年龄结构分析：

分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。

3.行业分析：

行业累计销售套数累计百分比

天化5830.05%

石化52.59%

个体及私营3618.65%

银行94.66%

学校94.66%

医院52.59%

盐场63.11%

税务52.59%

规划局21.04%

保险21.04%

其它5629.02%

总计193

分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。

4.居住区域分析：

分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。

五、产品前期市场推广简要分析：

xx在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。

在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强;二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑;三是宣传中对产品的价值宣泄不足。

六、分析|总结：

1.对市场、产品、消费者的总结：

我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：

市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说2004年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。

我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大(包括产品及价格)，但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。

产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。

消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。

【个人房地产销售工作计划范文二】 20xx年是我们**地产公司业务开展至关重大的开局之年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力并重的开始的一年。因此，为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：

一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

3、第三季度的十一中秋双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!

二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

三、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

以上，是我对20xx年的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望20xx年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求的客户，争取的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接新的挑战。

【个人房地产销售工作计划范文三】 在已过去的201x年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定201x年房地产销售个人工作计划。

一、加强自身业务能力训练。

在201x年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现201x年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20xx年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。

二、密切关注国内经济及政策走向。

在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对201x年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20xx年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。

三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。

我在201x年的房产销售工作重点是*公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。

四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。

我将结合2009年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。

五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。

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（一）重点项目建设推进有力。一是文化艺术中心，项目经过7年的建设已全面竣工，城市规划艺术馆、工人文化宫、青少年宫、图书馆、科技馆已经交付使用；音乐厅、大剧院达到交付条件，正在与保利集团洽谈托管运营事宜；7月份完成竣工验收，为第十届中国艺术节提供场馆保障。二是公园，工程已全部完工，投资比预算节省1.8亿元、占预算总额的45%，全面打造了以野为美的郊野风光。三是化肥沟改造，工程已基本完成，泄洪量为改造前的4倍，7月底全面完成，彻底消除城区西部汛期安全隐患。四是城隍庙片区改造，一期工程正在进行基础施工，二期工程已开挖基坑。五是火车站南广场改造，与中国建设基础设施有限公司签署项目合作框架协议，启动了月河路（仓南街—宝通街）等片区基础设施建设。

（二）小城镇建设加快推进。全市完成小城镇建设投资55亿元，其中基础设施22亿元。积极推进小城镇融资，借助与建设银行签订的《战略合作协议》，目前已审批贷款64亿元、发放22亿元。。扶持示范镇率先发展，上半年，全市20个示范镇街生产总值、地方财政收入预计分别达到400亿元、10.5亿元，同比分别增长25%和30%。开工建设集中居住农房3.3万户、启动危房改造4500户、开展村容村貌整治村庄1262个，分别占年度任务的82.5%、75%、80.5%。申请全省新型农村社区规划补助资金210万元、全省绿色农房示范项目补助资金440万元，分列全省第一、第二位。组织申报4个镇、9个村申报历史文化名镇名村，申报数量全省第一。（三）保障房建设进展顺利。截至6月底，全市共开工各类城市保障性安居工程15890套，任务完成率达到90.8%；建成7552套，占省下达任务的100.7%。市区住房保障低收入线标准由19100元调整为22000元，住房保障覆盖面进一步扩大。

（四）低碳城市建设成效显著。我市获批国家第一批中美低碳生态城市试点城市，成为全国6个入选城市之一。低碳社区建设进展顺利，第4批、24个、415万平方米低碳社区项目立项建设。11个绿色建筑项目获省级补助资金，约3000余万元。实施既有居住建筑节能改造65万平方米，占年度任务的67%。

(五)房地产市场保持回暖态势。上半年，全市房地产投资、供应、销售同比增幅明显，完成房地产投资198亿元、新开工980万平方米、竣工420万平方米，同比分别增长8.4%、13.6%、15.4%；新建商品房网签62769套、632.4万平方米，同比分别增长62%、58%。天同集团、防水材料有限公司先后被授予国家住宅产业化基地，我市国家住宅产业化基地增至3个，位列全省第一。天同·九龙湾、寿光德润绿城百合园、安丘新秀·理想之城等3个项目先后通过国家康居示范工程评审，我市国家康居示范工程总数达到6个，位居全省第一。

（六）招商引资工作扎实推进。成功举办2013中国房地产发展高峰论坛，260余家国内知名企业参会，19家企业达成初步投资意向。以潍河、弥河两岸小城镇及示范镇建设为切入点，启动了“两河”城镇带暨示范镇“百千工程”，集中推介33个镇街的105个项目，计划总投资987亿元，以投资促动城镇基础设施建设和产业发展。总部经济招商成效初显，正在与杭州滨江绿化公司、上海胜华电缆集团、中建三局一公司沟通对接，均已初步达成引进协议。

（七）行业作风建设不断加强。开展了“作风建设年”活动。出台了《关于提高审批效率规范审批行为的意见》，最大程度地提高服务效能，刘曙光市长对我局做法作出批示，给予充分肯定。成立了服务滨海工作组，局主要负责同志担任总指挥，抽调10名业务骨干到滨海一线，并与原单位工作彻底脱钩，集中精力做好服务滨海特色小镇建设、直饮水建设把关、质量安全监管、绿色生态城区建设和公租房建设等工作。

二、工作中存在的主要问题和不足

总的来看，上半年各项工作进展顺利，但也存在一些问题和不足：一是部分重点工程依然存在拆迁障碍，影响工程建设进度；二是我市推进城镇化发展体系还不系统，推进城镇化的有效合力尚未形成。

三、下半年工作打算

（一）抓好城建重点项目建设。抓好文化艺术中心收尾工作。加快万达广场一期工程建设，年底前商业购物中心和五星级酒店达到开业条件。加快城隍庙片区改造，一期工程力争年内主体竣工。做好火车站南广场改造项目核心区规划建设、征收拆迁和招商工作，月河路、高家街力争年底前建成通车。加快建筑产业园项目建设，确保完成全年建设任务。在拆迁到位情况下，加快张面河与白沙河综合整治工程及已进场施工的路桥工程建设。

（二）抓好城镇化发展。积极参与城镇化与农业现代化协调发展等调研，配合筹备全市城镇化工作会议。开展特色小城镇试点工作，在每个县市区选取1—2个有特色的小城镇进行重点扶持，打造特色小城镇。结合全省“百镇建设示范行动”，深化示范镇体制机制创新试点，在人事、财政、审批等方面赋予更大的自，推进示范镇率先发展。加强调度考核，确保全年新建集中居住农房4万户，改造危房6000户，全市村容村貌整治比例达到80%以上。

（三）抓好保障房建设管理。加强调度考核，确保完成省下达年度建设任务。出台市区公共租赁住房分配细则，指导各县市区、开发区做好保障房分配工作。建成住房保障信息管理系统，为全市保障房分配和后续管理提供技术支持。

（四）抓好低碳城市建设。加快前四批低碳社区建设。出台《大力推进绿色建筑行动的意见》，引导企业申报绿色建筑标识，争取年内有5个以上项目获得绿色建筑评价标识，保持全省领先位次。制定出台中美低碳生态城市建设工作方案，加快推进各项试点工作。

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关键词：老年住宅分类设计原则具体措施

中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：

我国作为世界第一人口大国，老龄人口无论是基数还是增长速度均属世界之最。据2010 年第六次人口普查，60 岁及以上人口为 177648705 人，占 13.26%，其中 65 岁及以上人口为 118831709 人，占 8.87%。按国际标准衡量以上数据，均已进入了老年型社会。

从 2011 年到 2015 年，全国 60 岁以上老年人将由 1.78 亿增加到 2.21 亿，平均每年增加老年人 860 万；老年人口比重将由 13.3%增加到 16%，平均每年递增 0.54 个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来 20 年，我国人口老龄化日益加重，到 2030 年全国老年人口规模将会翻一番。

从我国人口老龄化的发展趋势可以看到，老人在未来的很长一段时期都将是一个庞大且特殊的社会群体，将越来越多的重视，我们需要去满足这个庞大的且相对弱势群体的各种需求：包括文化、物质等，其中如何解决老龄社会的居住问题及切实的提高老年人的生活质量，已经成为一个亟待解决的实际问题。一个好的居所是有质量的生活的基础，现在我们探讨的就是其中的占着相当大比重的老年人居住问题。

一，老年住宅的分类

根据国际机构(HTA)1986年根据住户所需提供服务程度将老年居住建筑划分为7类:

1)非老年专用或用作富有活力的退休和退体前老年人居住的住宅，他们有生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。

2)可供富有活力，生活基本自理，仅需要某种程度的监护和少许帮助的健康老年人口居住的住宅，包括经过专门改造的原来居住的住宅。 3)专为健康而富有活力的老年人建造的居所，附带帮助老年人基本独立生活设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。

4)专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所，入住者不需要医疗护理，但可能偶然需要个人生活的帮助和照料，应提供全天监护和需要时的膳食供应。 5)专为体力尚键，而智力衰退的老人所建的住所，入住者可能需要某些个人生活的监护和照料，公用设施同第四类，但可按需要另增护理人员。

6)养老院，专门为体力和智力都衰退的，并需要个人监护的老人所设，入住者很多生活不能自理，因而住所不可能是独立的，可为入住者提供进餐，助浴，清洁和穿衣等服务。

7)护理院，入住者除同6外，还有患病，受伤的临时或永久的病人，这类建筑应具有注册医护机构，住房几乎应全部为单人间。

结合国外的经验，再根据我国的实际情况，可将老年建筑分为5类:

1)普通住宅: 又可分为独用住宅，新旧式里弄合用住宅，公房等。

2)老年住宅:专供老年人居住，符合老年人的体能心态特征的住宅，普通住宅可以通过改造成为老年住宅。

3)老年公寓:专供老年人集中居住，符合老年人的体能心态特征的公寓式住宅，具备餐饮，清洁卫生，文化娱乐，医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

4)养老院:专为接待老年人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有起居生活，文化娱乐，以医疗保障的多项服务设施。

5)托老所:为短期接待老年人的托管服务的社区养老服务机构，设有起居生活，文化娱乐，医疗保健的多项服务设施，可分为日托和全托两种。

二、老年阶段分析

按照《中华人民共和国老年人权益保障法》及国际通用标准，年满60周岁及 其以上的人称为老年人。 进一步可以对老年人按身体功能水平的不同阶段划进行划分。

就为老年人提供相应的生活环境研究而言，按其生活能力状态分类更符合实际。 据《老年人建筑设计规范》，将老年人分为自理老人、介助老人和介护老人。 1)自理老人:生活行为完全能够自理，不依赖他人帮助的老年人。 2)介助老人:生活行为需要依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施帮助的老人. 3)介护老人:即生活行为需要依赖他人护理的老年人。

老年人状态一般是随着年龄的增长逐渐从自理状态向介护状态推移，但是这个过程速度并不完全遵循年龄的变化。因此在考虑老年人居住环境设计时，应尽可能充分考虑不断变化的复杂内涵。

结合我国大多数人的家庭观念、现实生活状况、经济条件，在现有的社区基础上进行改进，形成一个适合老年人也适合年轻人的生活社区，能够很好的在普通住宅和老年住宅之间进行转换会是一个解决老年人比较理想的模式。

三、老年人住宅的设计原则

1)自立性：1）老年人居住建筑设计应以提高老年人自立、自理能力，延长健康期，推迟护理期为目标。2）老年人使用的设备设 施 应 符 合老年人生理和心理的特点，其服务方式以便于老年人自己使用为原则。3）空间布局以有利于提高老年人自信心，增进老年人机体活动愿望和更长久保持独立生活的能力为原则

2)可变性：1）老年人居住建筑设计，应考虑满足居民进入老年后各年龄段的基本生活需求。使老年人居住建筑具有可改造性和加设相应设施的可能性，满足老年人随着年龄增长而要求居住建筑功能变更的需求。2）家庭供养型老年人居住建筑还宜为其所经历的几个关 键期（退休、重病、丧偶、子女结婚同住、子女结婚分住、孙辈出生等）的特殊要求而提供方便、经济的可改造性。

3)选择性：老年人居住建筑的设计，应在保证老年人对居住的安全、自立和使用方便的 前提下，针对居住对象不同，平面布局、设备、材料应有适当的选择性。

4) 安全性：老年人居住建筑以及老年人使用的社区公共建筑、配套商业、文化娱乐、医疗健康等设施的设计，应确保老年人使用安全，有条件的还应设置老年人专用空间、构造、设备和设施。

5）健康性： 1）老年人居住建筑在设计前应作居住实态调查，以便充分掌握老年人生理和心理变化的特点。2）老年人居住建筑 的 空 间、结构、设备设施设计应能满足老年人生理、心理机能衰退的特点，保障其健康使用.3）老年人居住建筑、各功能空间和设备设施的设计应注意细部，以老年人人体尺度为基础，考虑使用轮椅和护理的尺度。

6）适用性：1）老年人居住建筑、各功能空间及设备设施的设计应避免造成其他人的使用不便。家庭供养型老年人居住建筑应考虑为子女和护理者提供方便。2）为年龄段明确的老年人设计时，应有相应的分级措施，以便为该年龄段老人提供更为适用的服务。

四、适宜我国老年人住宅设计的具体措施

1）要考虑整体人群的情感交流问题，在规划的时候，为他们提供充分的室外活动空间及适合老年人的公共服务设施。

在户外环境设计中，要考虑到要弥补老年人减退和丧失的机能，住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内宜采用人车分流或部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感。合理设置以老年人体检、保健、医疗、娱乐为主的公共服务中心，提供适合老年人的公共服务项目。应设足够面积的室外活动场所，可结合景观布置亭台阁榭等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和互相交流的公共空间。并且户外环境设计应有一定的地域特征，令老人们的往日生活能得到和谐的延续，使老年人不感到陌生。户外环境也应有清晰的导向性，以方便记忆力衰退的老年人，如设置明显的指引标示文字等。室外环境应有良好的日照、通风条件，没有各种环境污染，营造出一个卫生、健康的生活环境。

2）要充分考虑老年人居住需求。在设计普通住宅的时候，就应该考虑到老年人居住的要求：1）在房型设计上，供老年人使用的卧室应和卫生间紧连，老人用的卫生间尺度应该适当的放宽，要考虑老年人使用时的空间尺寸和方便程度，在适当的地方要设置不同功能的扶 手；2）地面要防滑、防跌和防碰，不要出现落差。浴室台阶的设置尤其应该重视；3）门洞尺寸要加宽。厨房 卫生间的门不应小于800mm；4）关门和开门要防止夹伤和碰伤手脚。杆式把手更易于转动和握紧，应安装在距地面约1m 处。开关应距地面高度不超过1.2m，且应有颜色对比；5）提供更强的光线，可提高可视度。如玄关、走道或楼梯间加强照明；6）浴缸的深度、便器以及洗手池的高度均应满足无障碍设计的要求。

3）在社区服务设施和服务内容上，老年社区规划的基本要求是从老年学、社会学、心理学、美学和医学等新角度来研究和设计老年人的住区环境，在规划设计上为老年人提供恰当的生活条件，满足老年人在生理、心理和社会方面的种种特殊需要，以充实他们的生活内容，提高生活质量。

4）室内环境的设计，包括装修材质、色彩，室内照明灯光、厨卫家具的选择等也是需要老人住宅设计考虑的，这部分涉及室内环境的深入设计，此次就暂不在本文进行探讨了。

最后，设计老年人住宅时，我们在设计方案到最终具体实施上都要充分考虑到老人的起居规律、个人生活习惯、社会活动和娱乐及体育活动等各个方面，以延续或者改善他们原先的生活方式及状态，我们的最终目的是令老人们能够尽可能长久的保持他们独立生活能力及享受到更好的生活质量。

参考文献：

[1] GB/T50340-2003 老年人居住建筑设计标准[S]

[2] 2010 年第六次全国人口普查主要数据公报[M].北京：中华人民共和国国家统计局，2011.04.28

[3]中国老龄事业发展“十二五”规划[R].北京：国务院，2011.09.17