医药营销市场环境分析范文
时间：2024-02-27 17:50:44
导语：如何才能写好一篇医药营销市场环境分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
在医药市场的分类上可以按照不同的类型进行对其分类，如果是从医药市场的形态上进行分类的话就可以分为药品市场以及医疗服务市场，药品市场从管理者的角度进行分类又能够分为处方药市场以及非处方药市场；按照营销的区域进行划分可以把医药市场分为国际市场以及国内市场；按照营销的环节对医药市场进行划分就可以分为批发市场和零售市场；按照医药的产品供求态势来进行分类可分为买方市场和卖方市场；按照购买者以及购买目的进行分类可分为组织市场以及消费者市场。
2.医药市场的特点。
医药市场在当下的发展中有着几个重要的特点，首先就是医药市场较为集中，从有关的数据显示可以了解到我国的药品消费百分之八十都是在城镇领域，农村的消费只占有约百分之二十，还有就是医药市场的群体主导性比较强，非主动型消费的现象比较的突出，这主要表现在医生起着主导的作用，在医药市场的需求方面波动比较大，这主要是受到突发性以及流行病的相关影响，医药市场的需求缺乏弹性，消费者对医药的产品价格不是太敏感，另外就是医药市场的需求结构呈现出多样化的趋势，在购买的差异上比较大，最后就是医药市场营销人员的专业化。
二、新环境对我国医药市场营销的影响分析
在新的发展形势下，给我国的医药市场带来的影响是多方面的，在进入新的世纪以来我国的医药市场的环境就开始出现的很大的变化，新的环境给医药市场的营销既带来了很好的发展机遇，同时也带来了严峻的挑战，在这一重要的阶段医药企业要积极的来进行应对。医药经济在我国的国民经济的发展中占有者重要的地位，在不断的发展过程中一些优质的医药企业纷纷的涌现出来，在加入了世贸组织之后我国的医药产业的发展更是飞速猛进。为我国的医药企业的发展市场拓宽了道路，在医药产品的创新上得到了很大的进步，技术以及产品的质量也得到了迅速的提升，这为我国的医药进入欧美市场提供了很好的条件，在市场上有着广阔的发展前景。还有就是新环境对医药产品的调整以及市场秩序的好转有着促进的作用，在最近的这几年的发展中我国对药品的分类管理以及药品的价格管理都得到了加强，这就使得医药的产品结构的调整以及医药的流通秩序有了很大的改善，在随着各项的法律规定出台之后，对于医药的各方面的要求都有着提高，这从客观上对于医药的市场促进起到了重要的推动作用，另外对于非处方药的市场空间也得到了增大，新的环境对非处方药品的生产企业提供了有利的发展良机，还有就是在“转移生产”为我国的医药企业走向国际化提供了良好的机会。在新环境的影响下，同时也对我国的医药市场营销的发展带来了很大的挑战，在我国的经济体制中的一些深层的矛盾和隐患也在医药领域有着明显的体现，首先是在规模上还不是很大，开放药品的分销市场使得医药的流通领域面临着严重的冲突，在医药的营销管理以及规模等体系的建立上还没有形成自己独特的个性，在知识产权方面还比较的弱势。
三、当前我国的医药市场营销现状分析
目前我国的医药市场在流通的渠道上逐渐的呈现出多样化的趋势，根据下图可以发现，药品的厂商已经可以和批发商以及零售的药店和医院等进行直接的交易，这就使得批发商以及零售药店不需要经过医药站来进行采购药品，从而减少了很多的时间提高了效率。虽然医药市场的流通渠道呈现出了多样化从一方面来说提高了其效率，但是随着市场化竞争的日益激烈，有一些企业就随之占据着市场中的主置，由于经验上的不足没有在长期的发展战略上进行规划，只重视眼前的利益，以及管理方面还存在着不足等诸多因素，导致了医药市场上的流通渠道愈来愈紊乱，还有就是医药市场与当下的医院之间的关系也开始呈现出比较矛盾的局面，主要表现在医院在医药的贷款方面拖欠情况愈来愈严重，而医药企业为了能够和客户的关系维系好只能是对于这种情况隐忍对待，在“坐商”现象上目前还依然存在，对于医药的批发方面数量已经愈来愈庞大，各个医药企业的竞争也在不断的加强，医药价格的降低是在竞争中能够起到作用的重要方法，在医药的价格不断降低的同时医药企业的利润也在进一步的减少，医药的流通企业主要依靠着公共的关系以及社会的关系来进行获利，已经和真正意义上的市场营销有着一定的区别，它所表现的是以利益作为吸引的主要手段，这在短期内能够发挥其作用，在长期的战略上显然是不适合的，医药流通的市场在未来的发展过程中将会面临更加激烈的竞争。在我国的医药经济发展的过程中，医药的生产企业以及医药的流通企业在不断的增加，医药市场已经由原来的卖方市场逐渐的向买方市场开始转变，并在当前的发展中已经成型，在医药市场的体制方面也在市场化的程度上得到了进一步的加强，在竞争的程度以及终端营销的难度上也大大的增加了。在医药市场的不断发展下其已经到了变革的重要阶段，把医药市场营销的规范化得以施行有着其发展的必要性，在新环境下医药市场营销应该以客户作为中心，从而建立医药市场营销的完整体系，在具体的营销过程中要对消费者的心理行为以及影响的因素进行详细的分析研究，创新医药的品牌建设以及管理的新渠道，进而才能在新环境下把医药市场营销的规模做大、做强。
四、新环境下医药市场营销的问题成因及应对策略探究
1.新环境下医药市场营销的问题成因分析。
首先在医药的营销模式上出现的畸形主要还是由于高价格以及高回扣的销售，在医药市场当中最为强势的渠道应当说还是医院，在城镇的医院消费占据着百分之八十的比例，这种以药养医以及医药不分的体制下使得医药的营销模式出现了问题，为了能够占据医院这一市场只能是在价格上进行降低来获取长期的发展，但是这种模式也是在眼前的利益驱使下进行开展的，在实际的发展过程中不是对医药的质量进行的竞争，而是在医药的折扣上的竞争。还有就是医药的药剂科对于药品的采购有着主要的权利，故此在采购的过程中会存在带金销售的情况。另外在医药市场营销的观念方面也比较的滞后，营销的渠道模式较为的单一，这些也导致了营销的方式没有新意，不利于在当今的新环境下长期的发展。
2.新环境下医药市场营销的应对策略探究。
医药行业是一个具有着高科技以及集约化和国际化程度较高的一个产业，在当今新环境背景下，我国的医药市场营销面临着很大的挑战，笔者根据医药市场营销在当前我国的发展现状以及相关的研究进行分析思考，对医药的市场营销归纳出一套应对新环境的策略，希望能够起到一定的作用。在新环境的发展下，医药的市场营销要现在营销的渠道模式上进行创新，要对产品的组合策略进行扩大，这就包括对医药产品的组合宽度以及深度方面，在宽度的扩大上主要是在原有的医药产品上多开设几个产品线，把其范围得到有效的扩大，在深度上就要在医药的产品生产过程中把一些新的产品项目要得到引入，这一策略能够很好的对物力以及人力和分散风险、财力资源等领域得到有效的利用，从而对医药企业的经营稳定性得到了保障，同时对于消费者的需求也得到了满足，在其自身的经营规模方面有了很大的拓展。从整体上来进行应对新环境带来的变动可以从产品的策略上进行着手，这也是对长期医药市场营销的重要策略，要根据消费者的需求以及其它方面的市场信息，一方面来对医药的产品质量进行有效的提高，另一方面来对医药的产品包装进行改进，从而增强产品的竞争力和适应性；在医药的价格策略方面企业应该根据生产成本以及市场价格的变动趋势，分析竞争者的价格策略，保持原价或适当调整价格，以保持产品的声誉和吸引更多的购买者；另外在医药营销的渠道策略上进行改进，企业应巩固原有的营销渠道，并积极的对新的医药营销的渠道进行开辟以此来加强销售网点的联系，从而开拓新的市场领域促进市场份额的提高；在医药的促销策略进行有效的创新，在继续做好医药促销宣传工作的基础上，还要把工作的重心从建立医药产品的知名度逐渐的向着树立医药产品的形象方面进行转移，主要目标是建立顾客的品牌偏好进而争取新的客户。在医药营销的观念上要加以创新，要把消费者的导向营销的观念进行树立，要能够从消费者的角度进行组织营销的活动，对消费者群体的不同情况进行详细的了解，要把其需要纳入到营销的内容中去，在对医药的营销过程中还要对要注重道德的体现，在社会的不断发展过程中人们对于医药企业的行为已经愈来愈得到了重视，并且对其的期望值也是不断的增高，故此，医药企业的行动受到的道德约束会越来越严密，倘若是在这一方面上出现了问题就会对整个的医药营销带来严重的风险，更甚者还有可能造成诉讼的可能，所以在医药的市场营销的道德规范要严格的履行。在医药的营销方式上的创新可以从售后服务的建立以及完善开始，要坚持以客户为中心的原则，对客户在这方面的顾虑得到最大化的降低，从而把医药的企业形象得以建立起来，还有就是要利用转移策略，也就是把其转移到其它盈利更多的一些市场，因此，医药的企业要能够在选择对策的时候控制好全面的布局，要在企业的内部以及外部的环境上加以平衡的考虑，以此来取得长足的发展，在专业的广告推广方面也是当下较为常用的策略，它能够为医药的市场营销收效起到很大的促进作用，最后就是在营销人才的培养方面要得到加强，更好的为医药的市场营销做出更大的贡献。
五、结语
篇2
营销总监
性 别：男
工作年限：11年 所处行业：家具·建材
自我评价：11年建材行业销售管理工作经验，擅长成长中品牌的运作，有丰富销售渠道开发与管理经验；了解广东与闽南卫浴制造企业的各自优势并能在新的工作中加以利用；有销售团队、销售办事处组建及管理经验；在凯玛洁具有限公司任职时，根据市场特点确立了以五金卫浴为突破口参与国内市场的销售方针。
简历编号：M010000606
性 别：男
工作年限：9年 所处行业：快消品
自我评价：9年快消品行业工作经验，从一名销售代表到现在负责省级办事处，于滨海城市天津办事处管理工作，年销售额过1500万元；对市场营销、渠道开发、经销商管理与KA管理有丰富的经验，可经常出差；在雅客（中国）食品有限公司任职时，负责乌鲁木齐中心城市和昌吉、哈密、吐鲁番市场的销售与客户管理工作。
简历编号：M040100293
区域销售经理
性 别：男
工作年限：5年 所处行业：生物工程·制药
自我评价：在医药行业工作5年，从一名销售代表走到现在的大区经理；对市场环境分析、市场策略和产品策略制定、业务推进评估和改进等有清醒认识和掌控能力；在湖北天盛医药有限公司任职大区销售经理，任职期间，与各地商和大包商建立了良好的客户关系，负责区域销售提升度达200%。
简历编号：M010000600
销售总监
性 别：男
工作年限：11年 所处行业：快消品
自我评价：11年快消品行业营销管理经验，丰富的团队管理经验和经销商开发、管理经验，擅长市场营销、渠道开发与管理；有较强的协调沟通能力和管理能力。在山西汾酒集团聚合祥事业部任职时，负责公司销售部的组建及日常管理；负责公司产品山西市场的销售与管理；开拓了山西市场的销售渠道，使销售网络更完善、通畅。
简历编号：M010000598
省级经理
性 别：男
工作年限：10年 所处行业：食品
自我评价：有10年食品行业从业经历，具有5年以上独立操作市场、使业绩持续增长、累计增长10倍的成功经验；现在年销售额3000万元，在同级别区域经理中各项考核指标排名第一；对团队建设、人员管理、渠道开发、经销商管理、产品推广、费用控制等方面均有多年的实战操作经验；目前就职于福建福马食品有限公司。
销售经理简历编号：M040100288
销售经理
性 别：男
工作年限：7年 所处行业：生物工程·制药
自我评价：7年医药行业工作经验，熟悉医药行业的市场形态，具有区域药品商务、终端和招商的实操背景和丰富的商业、终端资源；在武汉健民药业集团股份有限公司任职时，湖南医疗网络、终端纯销配送商业的开发和建立由无到有，由少到多，截止到2009年共开发中小型医疗机构将近300家，高端医院近5家。
简历编号：M040100287
销售总监
性 别：男
工作年限：11年 所处行业：生物工程·制药
自我评价：11年医药行业工作经验，擅长商务渠道管理，有16人团队管理经历；具有良好的心理素质，可独立在高强度压力环境下完成公司下达的任务指标；在湖北科益药业股份有限公司任职时，负责公司产品渠道设计，对公司原有商业渠道进行整合；负责经销商的管理，办事处与公司之间的沟通衔接和招标工作等。
简历编号：M010000597
品牌经理
性 别：男
工作年限：10年 所处行业：食品
自我评价：从事快消品行业10年之久，积累丰富的产品管理经验，单品牌产品年销售额过3亿元；在上市公司从事市场产品管理工作达8年，对新产品开发、新产品上市管理、品牌资产维护、大型推广活动、媒介策略制定等方面具有丰富的经验，可经常出差。在伊利集团冷饮事业部任职时，创下良好的销售业绩。
招聘企业：红楼梦酒业（莱芜）营销中心
招聘岗位：招商经理
人数：2人 地点：山东
岗位要求：大专及以上学历，30岁以下；要求有一定的经销商资源，熟悉山东市场，熟悉酒水行业通路运作模式；3年以上同等岗位从业经验；负责制定本地区的销售政策，并进行招商谈判工作；负责经销商维护，协助经销商制定政策及分流产品；管理及协调各经销商之间的关系、处理窜货、低价倾销等不正当的市场行为。
招聘企业：索德士体育用品有限公司
招聘岗位：营销总监
人数：1人 地点：广州
岗位要求：本科以上学历，市场营销管理类或相关专业；5年市场营销工作经验，在同行业任职市场总监3年以上，对该领域发展有深刻理解；具备很强的策划能力，熟悉各类媒体运作方式，有大型市场活动推广成功经验；具有敏感的商业和市场意识，分析问题及解决问题能力强，具有优秀的资源整合能力和业务推进能力。
招聘企业：江西德泰医药生物营销有限公司
招聘岗位：市场总监
人数：1人 地点：南昌
岗位要求：大专及以上学历，工商管理、市场营销、广告学等相关专业毕业；至少3年以上快速消费品行业市场总监职位经验；具备丰富的营销专业知识及品牌建设知识，熟练运用各类营销策划方式，有决断能力；对市场调研分析、品牌建设运作、新品开发、促销推广及媒介管理有着丰富的理论和实战管理经验。
招聘企业：中储粮油脂营销有限公司
篇3
一、项目背景
中国某某集团公司是一家具有现代企业特点的大型企业集团，以生产经营现代中成药、保健品而闻名海内外。
然而，由于产品结构的老化，以及市场推广手段的单一，使得登峰公司的总体产品销售面临滑坡的危险。为了从根本上改变这一不利的局面经过周密的前期市场调查，决定借企业新品铁皮石斛颗粒的开发，引入外脑为铁皮新品的入市推广进行全案策划与推广。
二、策划目标
希望通过本案市场推广策划的导入，使中国某某登峰保健品通过新品铁皮石斛颗粒的成功市场推广，带动公司其它产品的市场销售，并由此强化企业的整体终端销售队伍与品牌形象，并将目标期望集中在：
1、初期主打市场为省城杭州，待杭州市场稳固后，再向省内其它地区或省外渗透。
2、通过8个月有效的市场策划与推广，使新品铁皮达到1500万的销售收入。
3、通过8个月有效的市场策划与推广，强化已有的终端销售队伍。
4、通过8个月有效的市场策划与推广，提升某某登峰的品牌形象与品牌信任度。
5、争取8个月有效的市场策划与推广，确立通过某某登峰铁皮的市场地位与声誉。
6、在完成铁皮产品的成功推广后，对其公司其它品牌进行包装与品牌整合。
三、策划方略
用半个月的时间，对登峰现有180家终端进行了细致周密的调研；
用一个月的时间，对登峰数百名消费者进行了随机的访问；
对铁皮研制专家进行深度产品知识与市场趋势访谈调研；
对某某登峰公司全体员工思想动态进行深度访谈及问卷调研；
对某某登峰公司现有的经销商网络进行访谈调研；
对产品市场最大的竞争对手"立钻"进行全方位细致调研；
对已入市的其它竞争对手"民康"、"桐君"等同期跟踪调研；
对即将入市的潜在竞争对手进行市场搜索调研。
经过大量细致的调研，本案的一些市场背景渐渐清晰起来。
四、市场环境分析
纵观杭州铁皮枫斗类产品市场，明显存在以下特征：
产品品种和品牌为数尚少 ;
产品市场因未饱和而未及细分 ;
铁皮类产品无明确的产品定位 ;
先导者"立钻"牌铁皮枫斗晶的系列产品一枝独秀 ;
少数一些跟进品牌因"立钻"的强大竞争优势而被迫处于守势；
历年来，铁皮枫斗产品的销售大部产生于礼品市场；
铁皮枫斗产品消费意识较强，但因价格高而仅限于高端消费者；
铁皮枫斗产品在消费者心目中存在一定程度的信任危机。
五、行业环境分析
由于天然铁皮石斛对生长环境的要求较高，多年来铁皮石斛一直受供求关系的影响而价格高企。然而浙江天皇药业的立钻铁皮枫斗晶因率先建立铁皮石斛培植基地而占尽市场先机， 并以此为制高点狙击跟进者。
即便如此，铁皮枫斗巨大的市场空间仍吸引着众多的品牌前赴后继欲分一杯羹。
据一些可靠的市场信息表明，目前铁皮枫斗产品市场已山雨欲来。
场内 ：一些已生产铁皮枫斗晶的企业，如浙江民康、桐君阁药厂、森山、雷允上等正处心积虑酝酿更大的市场动作。
场外 ：更多实力企业与品牌已虎视眈眈，瞄准这一热点市场，准备投入资金与人力生产铁皮枫斗，进场拼抢市场份额。
可以预见 ：不久的将来，铁皮枫斗这一产品市场必将因市场份额的重新瓜分而烽烟四起！
六、品牌现状分析
作为一个有着几十年历史的品牌，登峰品牌目前存在着以下优势与问题：
品牌优势点
（1）品牌历史较长，在省内有着良好的品牌知名度；
（2）母品牌某某有很强的品牌实力与品牌影响力
（3）有着发育成熟的经销商网络体系；
（4）与超过180家超市与医药终端有良好合作关系；
（5）有一支常年活跃在终端一线的营销推广队伍。
品牌问题点
（1）登峰品牌存在一定的品牌老化现象；
（2）登峰系列产品从未进行过产品形象整合；
（3）登峰铁皮石斛晶产品入市形象尚未明确；
（4）如何塑造登峰铁皮石斛晶独特的产品个性；
（5）如何面对产品市场先导者的市场狙击；
（6）如何未雨绸缪完成产品市场的市场细分；
（7）企业营销队伍完成整合后能否打好终端硬仗；
（8）直销市场未设销售总监，营销措施的执行力偏弱 ;
（9）如何运用母品牌优势使登峰铁皮石斛迅速获得市场认同。
七、定位措施
（1）针对常规消费市场，产品定位于"钻石补品";
（2）针对礼品市场，定位于"尊贵礼品";
（3）主打广告语"做事我靠它"。
3、针对市场先导者制定相应的集中市场要害的价格策略。（价格分为礼品，普通，常规三种）。
4、采取"高档包装"的包装策略，并在制作中采用新材料，强化产品形象。
5、做好产品系列的开发准备，适时整合登峰品牌的整体产品形象。
6、制定所有终端的户外广告推广策略。
7、制定大型终端的促销推广活动方案，促进品牌产品促销互动。
8、制定市中心广场大型公关推广活动方案。
9、针对一些特殊人群，制定独到的特通销售。
10、举办"万人重阳登峰活动"，提升品牌美誉度。
八、市场策略
20XX年5月底，经过前期透彻的消费市场调研分析，提出了以下基本策划思路：
1、登峰营养保健品公司借助母品牌某某进行品牌整合（某某·登峰出品）。
2、确定明确的产品定位（目前铁皮市场无明确产品定位）。
九、本案策划与实施
篇4
一、研究背景
随着国民经济的迅猛发展，旅游日渐成为中国国民的一种普遍性的休闲方式。在国内众多旅游景点的竞争态势之下，旅游目的地营销的成败对旅游景区的发展起着至关重要的作用。神仙居属于国家4A级旅游景区，相对于黄山等5A级旅游风景区来说品牌影响力相对有限，目标市场范围相对狭小。本文主要探讨如何通过市场营销提高神仙居景区旅游目的地竞争力。
通过以上数据看出，神仙居近年来游客的增长趋势非常的稳定，然而在与浙江省和台州市的旅游接待人数比较中分析得出，神仙居所占旅游市场份额分别约为0.005%和3.8%，由此可见神仙居在浙江省内的旅游目的地中的市场份额和影响力都还有提高的空间。而浙江省丰富的旅游资源也给神仙居提供了展示自己的舞台。那么，如何让神仙居获得更多的市场份额和更强大的影响力，就是现在急需解决的问题。而成功的市场营销，就成为解决问题的关键所在。
二、神仙居旅游目的地营销现状
（一）营销意识方面
通过景区官网可以查看到，神仙居的建设规划为：“通过对景区自然景源的规划，提高景区的景观价值，完善景区的内外交通和管理体系。并对景区服务和游览设施进行全面升级，将神仙居打造成为仙居国家级风景名胜区的核心景区。”
神仙居的目标规划为将自身的内部资源进行全面的规划和升级，为游客提供更加具有价值的旅游风景和更加周到的服务体系的同时，却忽视了对外部资源的联系。如果在缺乏宣传的情况下，游客得不到神仙居的旅游信息，神仙居将落入没有客源的尴尬境地。现代已经不适应“酒香不怕巷子深”的营销模式，只有对景区的充分宣传，才能使神仙居在自身价值提高的同时获得与之对应的经济回报和对社会影响力的提升。
（二）营销理念方面
在旅游市场不断扩大的今天，满足游客的个性化，多样化需求，也成为各个景区必须面对的问题。对旅游景区来讲，建设具有强大吸引力和丰富内涵的景点，在此基础上运用现代化的营销理念，成为提高景区经济和文化效益的必然的选择。近年来神仙居景区的建设在“立足大众，完善配套，丰富活动，提高重游率；提升品质，展现文化，发展养生，提升附加值”两大原则的指导下取得了长足的发展。
上述两条原则从发展理念、景区的建设项目和景区品牌的主题建设等方面都给予了全面系统的指导，明确指出了神仙居的发展理念――神仙居是作为一个大众旅游目的地而进行建设的，为神仙居的发展方向确定了格局。然而景区在执行原则和景点建设的过程中却出现了理解的片面性和偏差，不能将两个原则很好的融合起来。如景区主题的建设在呈现出多样化的格局的同时，也造成了景区主题不明确，这样不但会破坏神仙居自身的特色，也会混淆游客的视线，使游客选择其他主题更加明确的旅游景区，造成游客的流失。神仙居应结合自身的自然资源，人文因素，并结合游客的偏好，明确主题，并对其进行重点建设，才能在众多景区中脱颖而出。
（三）目标市场方面
神仙居景区目前主要对仙居或者周边城市进行了大量推广，而对浙江省外的其他市场推广较少。形成本地游客信息过量而外地游客信息匮乏的局面。这种目标市场的选择，虽然使本地游客最大化但外地游客的数量却增长缓慢，从而导致了神仙居旅游目的地的客源来源范围狭小，经济收益不佳，缺乏发展增长的持续性。神仙居需要根据自身景区的特性和经济实力，在充分研究游客心理和需求后，基于目标市场的定位，扩大市场范围，特别是浙江省内的旅游市场，有着交通便利，旅游信息易于传播的天然优势，应成神仙居重点的发掘市场。
三、神仙居旅游市场的环境分析
经过多年的发展，中国已经进入大众旅游发展阶段。这意味着旅游行业的整体环境在扩充的同时也变得日渐复杂多样。神仙居如何在一个复杂的行业环境中脱颖而出，就需要对行业环境有一个充分的认识：正确的掌握行业所面临的的机遇和挑战。
机遇：神仙居风景区国家级旅游服务业标准化试点始于2011年，经过近两年的努力，现已完成三大类共计200多项标准的制（修）订，标准覆盖景区各个岗位，并涉及了景区游览、交通、消费服务的各个方面，并基本建立起了“政府引导、部门参与、企业主体、中介支撑”的景区标准化试点创建机制。借助旅游服务业标准化试点，神仙居景区还实现了索道运行模式、景区生态环境保护的创新，以及景区考核管理机制的规范化，景区从业人员服务质量显著提升。
在政府部门的支持下，神仙居的内在环境如硬件设施、管理水平和服务水平等都得到了极大的提升。这为神仙居在激烈的竞争环境中打下了良好的基础。在此基础上，再通过适当的营销手段，神仙居对浙江省旅游业影响力将得到长足的增长。
挑战：截止至2013年7月浙江省内共有10家5A级旅游景区，128家4A级旅游景区。面对如此多的竞争对手，神仙居作为05年新晋的4A级旅游景区相对来说还存在许多如景区规模较小、管理制度不够建全、服务水平落后、旅游渠道缺失、品牌的弱势以及自然和文化资源问题等不足。在神仙居发展自身的同时伴随着国内旅游市场的不断完善，游客除了对旅游质量的要求更高了之外更是多样化、个性化的需求日益凸显，总而言之，旅游市场对旅游景区提出的要求一直在不断增高。而神仙居能否适应市场的高标准，并获得更加多的市场份额。这些内外因素都是神仙居必须面对和解决的挑战。
四、神仙居营销策略分析
（一）强化营销意识，增加景区宣传
随着网络、媒体等信息工具的飞速发展，消费者面临着大量的产品信息冲击，在有限的消费时间内，造成在购买时对一般产品没有概念，而忽略该产品。神仙居景区作为旅游产品，如何在海量的信息之中成为消费者的购买对象，这就需要增强自身的吸引力，而对产品的有效宣传无疑是曾加吸引力的最佳方式。宣传手段中又以电视广告和网络媒体的宣传效果最好，神仙居景区应有计划的增加广告的投入，增强对消费者的吸引力，使自身在大量的同类信息中脱颖而出。
（二）运用品牌策略，提高景区影响力
随着旅游市场的专业化、细分化，游客不再只追捧名山名水而是依据自身的喜好进行目的地选择，这意味着各个旅游目的地的特色需要得到更好的体现。而品牌形象的树立，将会使游客在选择旅游目的地时有更明确的信息选择自身需要的目的地。神仙居将长三角地区独具文化特色与休养功能的景区作为自身的品牌形象。这一品牌形象的优势在于长三角地区的经济发展非常的迅速，随着经济收入的增加，国民对于养生之道的理解越来越深从而使以养生为目的的旅游需求快速增长。目前，在市场需求扩大的情况下长三角地区以养生为主题的旅游目的地竞争并不激烈，所以神仙居这独树一帜的旅游品牌必然能获得游客的青睐。但作为另一主题的文化特色却略有不足，不足之处在于：长三角地区作为江南历史上的明珠，历史文化特色浓厚的景区比比皆是，神仙居的文化特色在和杭州、扬州等历史名胜相比时，并不占有任何的优势，所以神仙居品牌应着重养生，将自身优势最大化，才能获得更好的品牌影响力。
（三）实施走出去战略，扩大市场范围
在现代社会中，一方面，在经济高速发展的支持下旅游市场消费需求的多样化成为主流；另一方面，旅游目的地的营销能力是有限的，不同目的地的人力、物力和财力资源不同，为市场提供的产品不同；任何目的地的营销资源都具有局限性，无论规模大小，都不可能以自己的产品或服务满足市场上所有消费者的需求，只能满足某一类或某几类消费者群体的需求。
神仙居在浙江省旅游行业中所占的份额比列小，在自身能力有限的情况下，应选择集中性目标市场策略：该策略是选择一个或几个细分化的专门市场作为营销目标，集中企业的优势力量，对某细分市场采取攻势营销战略，以取得市场上的优势地位。如对浙江省内的市场进行大规模营销宣传，而对于交通不便利的省外市场只进行针对性的宣传。并且1.稳定已有的细分市场：不可为了追随游客偏好，而刻意改变目的地的内涵而导致传统市场的丧失；2.增强对自身感兴趣的特殊市场的吸引力。神仙居以宋真宗之言：此地“洞天名山，屏蔽周围，而多神仙之宅。”而得名，通过对这一主题的深化和宣传必然会吸引对仙宅神邸具有特殊兴趣的游客前来观赏。
篇5
关键词：企业；客户资信；分析方法
中图分类号： C29 文献标识码： A
随着我国市场经济的快速发展，企业间的竞争日趋激烈，在这种情况下赊销已逐步成为企业获取市场竞争力的必要手段和经营方式。目前在我国的许多行业如医药保健品、纺织、机械等行业以赊销方式完成的交易额已达到50%以上。但由于我国市场经济秩序的不完善及很多企业没有内部信用管理机制或是信用管理机制不健全，导致了大量坏账的产生，给企业造成了严重的经济损失，阻碍了企业的健康发展。
近几年来,市场营销风险与日俱增,严重制约着企业的经营活动,也是困扰企业改革和发展的重要因素之一。突出表现在客户资信水平普遍下降,企业间货款拖欠严重。这虽然有宏观因素的影响,但更重要的是多数企业尚没形成一套有效的营销风险管理机制。一些企业虽然已认识到营销风险的严重性,但缺乏营销风险预警与防范的措施。在众多的营销风险中,客户资信的风险是营销风险管理的核心。因为客户是企业营销的对象,也是企业赖以生存与发展的基础。因而加强客户管理,尤其是对客户资信进行调查评估,并在营销过程中根据客户的特征及行为变化,适时地给予风险预警,可以从营销的开始便预防风险的发生,并通过对不同资信水平客户的分别管理,建立良好稳定的客户关系。
企业客户资信评估是企业在对客户进行全面考察分析的基础上,对其履行营销承诺的能力及其可信任程度进行的综合分析和评价。企业在营销活动中,可以利用客户资信水平来执行信用政策,即在商品销售中利用赊销、分期付款、经销等方式来达到既有效促进营销,又有效控制风险的目的。
在我国，长期以来信用分析和企业信用评级工作主要局限于银行系统对贷款客户或专门评估机构对特定企业(如证券、股票发行公司、房地产公司等)的评级。其评估的目标和方法带有很大的局限性。
1 BJ企业进行客户资信分析的目的和意义
BJ企业在赊销企业产品时，面临两种风险：一是客户在偿还货款到期时，主观上不愿意偿还货款；二是客户在货款到期时，由于经营不善或外部环境因素的影响，没有能力偿还货款。为此，BJ企业有必要进行客户资信分析避免或降低风险，保证货款及时回笼和企业的效益。
企业客户资信分析，是指企业在客户经营状况的基础上，运用科学的方法，通过信用分析，对客户的资金实力、偿债能力、经营管理能力、获利能力、履约能力、发展能力等各方面状况作出评定和预测，从而确定客户的资信等级的过程。
具体的分析方法是：制定一系列指标，评估人员根据客户提交的财务报告以及自己调查掌握的相关资料进行分析评定，按得分高低把客户归人不同的资信等级，如AAA级、AA级、A级、BBB级、BB级等。客户资信等级是反映客户偿还债务能力的相对尺度，它们分别代表如下含义：（1）AAA级客户(90 -100分，不含90分)：生产经营规模达到经济规模，市场竞争力很强，发展前景良好，流动性很好，管理水平很高，具有很强的偿债能力，对企业的业务发展很有价值。（2）AA级客户(80- 90分，不含80分)：市场竞争力强，有好的发展前景，流动性好，管理水平高，只有较强的偿债能力，对企业业务发展有价值。（3）A级客户(70-80分，不含70分)：市场竞争力较强，有较好的发展前景，流动性较好，管理水平较高，具有较强的偿债能力，对企业业务发展有一定价值。(4)BBB级客户(60-70分，不含60分)：市场竞争力一般，发展前景一般，流动性一般，管理水平一般，偿债能力一般，具有一定风险。(5)BB级客户(50-60分，不含50分)：市场竞争力、流动性和管理水平较差，发展前景较差，偿债能力较弱，风险较大。
通过对客户的资信分析，一方面，可以帮助企业更全面地了解客户，降低企业风险，确保资金的安全，避免只凭经验和主观判断来确定客户信用状况而产生的偏差、不客观和不公正；另一方面，可以使客户对自己在本行业乃至在全社会中所处的地位有一个大概的了解，从而促使客户加强自身管理，维持良好形象。
2BJ企业客户资信评估因素
对客户资信评估因素可以划分为三类。
第一类，客户自身的特征。这一类因素主要是指那些有关客户表面的、外在的、客观的特点，如客户的表面特征，产品与市场状况、经营管理状况以及其最终用户情况。一般来说，有关这一特征的信息来自于企业与客户的一般接触和公共资料中，较为容易获得。
第二类，客户优先性特征。这一类因素主要是指企业在挑选客户时往往优先考虑的那些因素，如企业与该客户交易可获得的利润率、该客户对企业(评估者)市场竟争和市场吸引力的作用以及该客户的可替代性等等。一般来说，这一类特征反映在企业的业务部门所掌握的资料当中，而且带有相当大的主观性(评估者的偏好)。然而对这一类因素也必须给予足够的重视。因为它直接地反映了评估者的目的性。
第三类，客户的信用及财务特征。这一类因素主要是指能够直接反映客户信用状况的财务状况的那些囚素，如银行信用状况、付款记录、诉讼记录、资本及利润增长情况、偿债能力及其债务状况等等。这一类信息住往是企业信用部门或财务部门较为关注的。在我国目前许多企业的财务报表缺少严格审计的情况下，对其财务数据的准确性应当给予格外的注意。另外企业应当对客户的付款记录进行严格的监督，作为信用分析的重要根据。
3 BJ企业客户资信分析方法的研究
3.1 BJ企业客户资信分析原则
3.1.1静态与动态相结合。过去的分析与未来分析相结合，要将企业的发展过程以及影响企业未来发展的内外部因素，经济和非经济的因素结合起来进行 分析和预测，才能对企业的可持续发展状况作出准确的估计和判断。同时还要对 受评企业进行持续的跟踪评估。
3.1.2定量评价与定性评价相结合。资信评估以定量分析为基础，主要检查企业内部，如财务结构和质量、偿债能力、经营能力、经济效益等经济数据的真实性，准确性和全面性。在企业资信评估中，定性研究主要在定量分析的基础、 外部支持力度等方面的特性及存在差异。
3.1.3资料分析与实地考察相结合。担保项目企业资信评估需要特别注意现场考察和资料核实。现场考察可直接了解企业规模、设备能力、主要产品、经营状况、管理能力、技术能力、人员素质等方面，均可得到直接信息，我们必须进行进一步核实，有必要会聘请行业专家共同进行考察及评估。
3.1.4宏观分析与微观分析相结合。资信评估对企业内部因素，企业外部因素，直接间接影响企业的因素、现实、潜在的因素，从国内、国际市场的等等进行全面分析，才具有全面性、科学性和权威性。
宏观经济环境分析，包括经济形势、经济政策因素的影响以及行业情况的分析：(1)外部支持力度等方面的特性及存在差异。①经济形势分析：分析国民经济总体运行情况，以及消费、金融、投资、财政等方面影响；②经济政策分析：分析财政政策、货币政策、收入政策等方面影响；③行业分析：分析产业政策、行业特征、行业周期、行业水平、行业前景等方面的影响；(2)微观分析主要包括下面几个方面：①基本分析，分析市场环境、行业地位、经济区位、产品、竞争能力、成长性、领导素质、员工素质、管理水平及技术装备水平等；②财务分析，分析现金流量、收益、资产、负债等财务信息；③重大事项分析，分析重大关联交易、重大投资项目、重大资产重组、重大 损失、重大或有事项、重大诉讼案件等。
3.1.5横向分析与纵向分析相结合。将评估对象与相关行业(企业、项目等)比较，分析其所处的地位和优势劣势；将评估对象的当前状况与历史发展相比较，分析其成长性、发展潜力和趋势。
3.1.6对企业申报资料及报表的真实性分析。采用要求企业提供审计报告，对企业进行现场考察，对企业提供的财务数据进行抽样检查包括进行账表、账证、账务等方面核查，要求企业提供贷款卡信息、银行对账单，查询工商、税务、海关等相关记录，审查企业供货及销货合同等方法了解其财务状况、经营能力、盈利能力及资金需求的真实情况。
3.2 BJ企业客户资信分析具体方法
3.2.1比较分析法
比较分析法是指通过相关经济指标的对比分析确定指标之间差异或趋势的 方法。比较分析法的具体分类如下：
（1）根据财务报表分析的要求与目的的不同，比较分析法可分为：实际指标与本企业以前多期历史指标相比较、实际指标和预算计划指标相比较、本企业指标和国内外行业先进企业指标或同行业平均水平相比较等。
（2）按指标数据形势的不同，比较分析法可分为绝对指标比较分析、相对指标比较分析和平均指标分析。
3.2.2比率分析法
（1）相关比率-财务指标分析分析的比率关系有：反映企业流动状况的比率即偿债能力比率、反映企业资信管理效率的比率的资产周转率、反映企业权益状况亦或企业经营成果的比率即盈利能力比率、反映企业偿付财务费用的比率、反映企业资金流入流出的比率等。
（2）构成比率--结构分析
主要计算项目有：各资产占总资产比重，各负债占总负债比重，各负债及所 有者权益占总负债及所有者权益的比重，各项业务及产品利润，收入，成本占总 利润、总收入和总成本的比重，各类存货占总存货的比重等。
（3）动态比率-趋势分析对比的标准不同，又可分为定基速度、环比速度和平均速度。
3.2.3趋势分析法
通过分析历史资料，找出事物的变化规律，从而预测其发展趋势的一种方法。 在进行项目评估时，将分析指标的历史数据按照发生的先后排序，形成时间数列。 当时间数列呈现一定的上升或下降趋势，并且逐期增减量大致相同时，用平均增 减量趋势法测算未来经济指标的发展趋势。
3.2.4因素分析法
通过分析影响财务指标的各项因素，并计算其对指标的影响程度、用以说明 本期实际与计划或基期相比，财务指标发生变动或差异的主要原因，因素分析法 根据其不同的特点，有以下几种分类：
（1）连环替代法 把经济指标分解为各个可以计量的因素，根据因素之间的相互依存关系，顺次的测定这些因素对财务指标的影响方向和影响程度。
（2）差额计算法 利用各个因素的比较期与基期数之间的差异，依次按顺序替换，计算各个因素变动对综合指标变动的影响方向和程度。
3.2.5平衡分析法
对经济活动中具有某种平衡关系的经济指标进行分析，该种方法查明这些指 标间的关系是否变现为平衡关系，按照指标间的平衡关系测定各项因素对分析对 象的影响程度。
4 BJ企业客户资信分析简易方法
本办法适用于业务发生时间达到6个月以上的用户。通过我们HK企业两年多来的实际运作，未产生一例货款回笼风险，初步证明用本办法评估选择用户是行之有效的。
申请或请求销售公司产品部分货款非即时结清的用户，在评估资信时，必须提供下列有效资料或文件：
（1）经注册登记机关加盖印章的 《营业执照》复印件；
（2）书面申请报告表（法人签字、盖公章），见表一；
（3）提供有效的履约保证资料：预交履约保证金的收据、提供质押或抵押的有效产权所有权证书等。
在客户提供上述有效资料的基础上，可按照以下程序进行客户资信评估：
（1）《非即时货款结清申请表》的确认：本表内容的真实性经销售主管确认后，由销售部门填写《用户诚信登记评审表》（见表二），交营销部、财务部、法律顾问签署意见后，由分管销售的经理审批签字生效。该评审表的主要内容为：用户全称、货款往来情况、履约诚信、经营能力和业绩、综合登记评价（分为：AAA、AA、A三个等级）。
(2)评价细节：不同企业、产品可根据实际情况制定相应的百分制评分细节。
AAA级：双方合作融洽、合同履约率95%以上、提货均衡、专营本公司产品或占全部经营同类产品份额80%以上、货款能按规定期限结清、市场网络健全、开发能力强、发展潜力大的用户。
AA级：用户在其所属区域市场占主导地位，并以经营公司产品为主，合同履约率在85%上。
A级：用户经营多家同类产品，合同履约率低于85%，公司产品非其主营产品。
(3)不同“A”级享受不同政策：
AAA级：通过申请可享受月供货量金额内铺底资金销售运作及相关价格等优惠政策。
AA级：可以申请以质押、抵押等保证方式进行相当金额的铺底资金销售运作及相关优惠政策。
A级：只限于即时货款结清销售方式。
用户资信、诚信等级是动态的，有效期最长为一年，第二年必须重新评估定级确认。在运作期间，销售部门负责用户的随访。每个季度初，销售部门必须将用户最新资信、业务往来情况书面报告反馈给营销部等相关部门，以便及时调整政策，做到动态监控，防患于未然，杜绝货款回笼风险的产生。
5结语
客户是企业的重要资源，它既是企业的财富来源也是企业的风险来源。因此企业在做好客户关系管理的同时，还要重视客户的资信管理，使企业拥有良好的客户群，保障企业的健康发展。
参考文献
[1]吴晶妹.资信评估[M].北京：中国审计出版社，2008
篇6
超市可行性报告
金融超市是一种面向社会大众、集多种功能于一身、全面办理个人资产业务、中间业务和负债业务的理财经营方式。近日，中国农业银行山东省分行组织人员对辖内金融超市开办情况进行了专题调研，对目前开办金融超市中存在的业务品种不齐全、业务发展不平衡、信贷管理薄弱及人员素质有待提高等问题进行了分析，并提出加强组织领导、政策适度倾斜、增强宣传力度等建议。
为全面了解当前金融超市开展的现状及存在的问题，近日，中国农业银行山东省分行组织有关人员对辖内开办金融超市情况进行了专题调研。
一、基本情况
自今年年初开始，中国农业银行总行全面部署建立“金融超市”工作。目前，山东省农行共有金融超市25家，在省会济南和除菏泽市、莱芜市以外的地级市都设有金融超市。目前，金融超市已经开办的业务有：本外币个人存取款、个人汇票、个人消费贷款(包括个人住房贷款)、个人理财咨询、代收代付、银行卡营销、保险等经人民银行批准的个人金融业务。
金融超市引入了“以人为本”的理念，坚持以客户为中心，改变了银行与客户之间传统的沟通方式，使客户在一个门市便可办理所有个人金融业务，并且能够得到优质、安全、高效、便利的服务。各金融超市可以根据客户不同需求实行个性化服务，提供理财建议。各金融超市引进了律师、保险、公证等中介机构，可以直接代客办理法律咨询、资产评估、公证、抵押登记、保险等手续，还可以联系住房开发商、汽车经销商和其他经销商到营业大厅展示推介商品。各金融超市除储蓄业务外实行开放式经营和消费贷款发放的“一站式”流水作业，客户能够随到随办，凭证内部传递，减少中间环节，服务简便快捷，受到了客户的青睐。
通过开办金融超市，有效加大了全行资源直接经营的力度，通过在负债、资产及中间业务方面为客户提供优质、安全、高效、便利的个性化金融服务，有效增强了市场竞争力，促进了个人业务的快速健康发展。截至10月末，该行所属25家金融超市储蓄存款余额23l262万元，较年初增加29680万元，增长14.72%;个人消费贷款57098 万元(其中个人住房贷款19558万元)，较年初增加36844万元，增长181.91%.
二、存在的主要问题
个人业务品种不够齐全，服务方式不够规范。目前，各金融超市均未开办代保管和银证通业务，不能很好地满足客户的各种金融需求。有的金融超市没有按省行要求对除储蓄外的业务实行开放式经营，而是与普通营业网点一样封闭式办理全部业务，无法对客户提供个性化服务;有的金融超市还没有按省行要求引入保险、律师等中介机构和经销商合作伙伴进行现场办公，无法对客户提供消费贷款发放的“一站式”服务。
业务发展的不平衡性十分突出。以消费贷款业务为例，从贷款总量看，到9月末，全行有9个金融超市消费贷款余额超过XX万元，最高的济南市槐荫区支行南辛分理处金融超市达到15230万元，但另有10个超市余额不足100万元;从贷款增量看，到9月末，全行有12个金融超市增量超过1000万元，最高的达3601万元，但有4个金融超市增量不足100万元。
业务管理特别是信贷基础管理存在薄弱环节。调查表明，经办人员在贷款操作程序上、贷款制度执行上均不同程度地存在一些问题，主要是有的无留存借款人首期付款存款凭证;有的贷款审查意见不具体;有的担保措施不妥当;有的贷款合同签订不够规范;有的超比例发放贷款;有的贷后检查不到位等
管理和经办人员素质与提高金融
超市服务水平的要求不相适应。为确保金融超市的服务质量和水平，各行对金融超市的工作人员进行了精心选拔和培训。由于金融超市开办时间短，各金融超市绝大多数工作人员长期从事柜台业务或资金组织业务，普遍缺乏贷款管理和个人理财方面的经验，对办好金融超市业务还需要有一个适应过程。
三、规范发展金融超市的建议
切实加强组织领导，努力办好金融超市。要从调整业务经营战略的高度，把金融超市建设纳入全行工作的重点来研究和部署，切实做好协调工作。个人业务、房地产信贷、信贷管理、财务会计等有关部门做到密切配合，形成合力，共同做好金融超市管理工作。按照循序渐进的原则，逐步扩大金融超市服务范围。金融超市开办初期的业务，要求各行根据当地实际有选择地发展，除传统负债业务外，可以把个人消费信贷业务作为主打产品。随着条件的成熟，金融超市要逐步增加业务种类和扩大服务范围，为客户提供全方位个人金融服务。根据客户需求和市场发展需要，积极增加金融超市数量，继续在省会城市、各地级市和部分经济发达的县级市增设金融超市，使更多的客户能够获得全方位、一站式的个人金融服务。进一步搞好人员培训，帮助他们尽快提高业务素质，努力为客户提供方便、快捷的金融服务。
实施适度倾斜政策，促进金融超市业务快速发展。在配置全行资源时，要对金融超市做到“四个优先”，即：优先安排人员、优先安排装修改造、优先安排费用计划、优先配置服务器具。为促进金融超市业务的发展，根据业务发展需要、经营管理水平及风险控制能力，对金融超市进行适度转授权，在可能的条件下，要授予金融超市一定的个人贷款审批权限。
搞好市场营销，加大宣传力度。开办金融超市需要房地产开发商、经销商和保险、公证、车管、房管、律师事务所等部门的配合与协作，要积极争取他们派员到金融超市现场办公，为消费贷款客户提供“一条龙”服务。要利用多种传播媒体，采用多种宣传形式，积极搞好金融超市宣传活动，迅速扩大金融超市的社会影响力，尽快形成金融超市业务的规模优势。
加强管理，确保金融超市有序运作。切实加强金融超市规范化管理工作，堵塞漏洞，消除隐患，确保金融超市各项业务的健康发展;牢固树立风险意识和法律意识，认真落实信贷新规则，严格按照审贷分离和岗位制约的信贷制度，加强个人贷款管理，防范和化解贷款风险。
人民银行对金融超市在新产品准入方面给予政策倾斜。由于受政策限制，金融超市只能对客户提供传统的银行金融产品，无法为客户提供真正意义上的全方位个人金融服务，在同业竞争中也处于劣势。为扩大金融超市服务范围，促进金融超市业务发展，建议人民银行能够在政策允许的前提下，对金融超市在新业务、新产品准入方面给予适当的政策倾斜，允许金融超市开办一些银行一般营业网点不能办理的金融衍生业务。
开发区关于组建交安委可行性研究报告
高新技术产业开发总公司是一家国有经济性质的注册企业。公司于1992年成立后，根据开发区创新管理体制的总体要求，总公司在牢固树立服务第
一、效率第一的同时，不断强化内部各项管理，充分调动社会各方面的积极因素，不断吸引全社会的科技人才和投资者加盟，为共同建设和开发高新技术产业开发区不懈的努力。随着总公司“大招商、招大商”战略目标的整体推进，在开发区组建一个机动车辆管理机构，有效的实施人员与车辆的管理，已经成为促进当前开发区迅速发展壮大的迫切需要。
一、组建交安委的必要性
1、高新技术开发区目前现有各类型机动车辆xx余辆，驾驶人员xx余人，根据二期扩建规划，预计到明年底机动车辆将增加到xx余辆，机动车驾驶人员也将增加到xx余人。
2、已经和即将进驻开发区的外地的，以及在其他交安委上户的机动车辆和人员，由于异地车辆审验、工作联系等方面的繁琐和不便，待开发区交安委组建后，必将有一批机动车辆和人员转入管理。
3、高新技术开发区位于太原市南部学府街，地理位置十分突出。在开发区四周又云集着各类大中型机动车辆交易市场，加之长风大街的开通，东西南北，四通八达，车流量较之以往成倍增加，具有良好的组建条件和管理环境。
二、交安委的管理方案和管理规模
1、管理名称及法人
1、1管理名称：太原市高新技术产业开发总公司交通管理安全委员会
1、2隶属单位：太原市高新技术产业开发总公司
1、3法人代表：xxx
1、4负 责 人：xxx
2、组织机构：
2、1主 任：1人
2、2内 勤：1人(负责车辆和驾驶人员的档案管理〕
2、3车管员：2人
2、4安全管理：1人 3、 管理办法 3、1主任由总公司选派一名具有多年交通管理实际经验的技术人员担任。 3、2其他所需人员全部面向社会实行公开招聘。择优录用。 3、3制定岗位实施细则，严格各项管理规定。 3、4实行年度测评、奖优罚劣、竞争上岗，采取末位淘汰的新机制。 4、办公地址：鉴于高新技术开发区的极佳投资环境，场址选择在高新开发区管委会大楼为最优方案。
三·经济分析：
1、市场前景
1、1太原市高新技术产业开发区，正处于全市结构调整、城市建设、经济发展最为关键的一个非常时期，开发区机动车辆与驾驶人员增长较快，要求简便快捷的管理需求量较大。
1、2高新技术开发区目前尚无具有一定规模，且又具有较强竞争实力的交通管理机构。总公司交安委的组建成立，依托开发区良好的投资环境，通过先进合理的计算机管理手段，必将对开发区驾驶人员以及各类型机动车辆实施有效的管理，具有稳定的管理基础。
1、3随着人们生活水平的日益提高，家用汽车的普及，通过不断完善管理服务意识与管理服务质量，以严格的管理，规范的运作，良好的服务，树立诚实可信的管理形象，必将吸引周边地区一大批机动车辆和驾驶人员入户挂靠。逐步拓展管理范围。
2、资金来源
2、1申请国家预算内拨款
2、2向国内各大银行及财政信托公司贷款
2、3自筹组建初期投资和铺底流动资金xx万
3、费用估算：先期 投资年费用约xx万余元
其中：场地租赁费：
xxxx元
办 公 设 备： xxxx元
人 员 费 用： 编制定员5人，年平均工资xxxx元， 年工资总费用为xxxx元
其 他 费 用： xxxx元
4、效益估算
4、1目前开发区现有车辆xxxx辆，单车年管理费xxxx元，年收益xxxx元。
4、2随着管理规模的不断扩大，预测在明年底前将吸纳各类转户迁移机动车辆xx余辆，年收益xx万元。
4、3随着管理人员业务素质的不断提高和服务意识的增强，高效便捷的管理手段，必将吸引众多零散和家用私车车主的入户挂靠，在极大便利广大群众购车上户的同时，所产生的社会效益无法估算。
综上所述，组建高新技术产业开发总公司交安委，具有广阔的市场前景和良好的发展机遇，依托开发区组建交安委具有明显的优势，投资利润率较高，有一定的抗风险能力，在管理上是可行的，在经济上是合理的，交安委组建后，对开发区和社会都具有明显的经济效益和社会效益。
小区房地产开发项目可行性研究报告
“ 城南春天 ” 可行性研究报告
第一章 投资环境分析
一、 国内环境：中国房地产还有20年以上的好景
XX年12月3日 上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在XX年中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
XX年中国住宅投资占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。
20xx年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比XX年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温
1、湖北省宏观政策的指导
XX年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房
自XX年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
XX年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%;XX年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《XX年荆州市经济运行特点、问题及对策》)
XX年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8.5%，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20.0%，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。(摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《XX年经济发展情况新闻稿》)
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况
荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭
1、旧城改造，造成了需求量的增加
鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力， XX年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
第二章 项目概况
一、建设地址
新风小区二期工程——城南春天项目(以下简称“本项目”)位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计XX年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模
“新风小区”项目规划总用地面积为 61730.85平方米 ，总建筑面积 100300平方米 ，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积 9666.61平方米 ，建筑面积 2XX平方米 。
本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市XX年度房地产开发计划。用地面积 52064.24平方米 ，总建筑面积 8XX平方米 ，其中含住宅建筑面积 70803平方米 ，商业用房面积 9659平方米 ，公建面积 1538平方米 。总套数为636套，入住人口约XX人。
三、总体规划设计理念
1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境;
2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境;
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设 5000平方米 中央绿地广场、约 1000 平方米 时尚休闲会所、 400米 特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构
小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计
小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出 1米 左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设 三十米 宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁;园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作;消防设施的保护;公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
第三章 项目市场分析与整合营销
一 、项目市场分析
1、地段环境优越
本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计XX年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善
本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市;新风菜场、金丰园菜场;农业银行、工商银行;胸科医院、二医院、荆州市中心医院;以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出
本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约 1000 平方米 时尚休闲会所，等等(详见p.5“建筑环境及园林景观设计”)。
4、教育配套优势显著
自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。
本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。
5、建筑施工品质过硬
本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第
一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。
一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“城南春天”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。
6、市场供求关系良好
本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。
7、开发区的升值潜力巨大
本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在荆州市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。
恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。
二、一期现房整合营销
我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。
XX年3月，本项目聘请武汉新希望物业顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售合同。
武汉新希望物业顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，4 8个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。
武汉新希望物业顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止XX年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54%，大大加快了项目的资金回笼速度。XX年元旦及春节期间，新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。
事实证明，本项目聘请武汉新希望物业顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。 据此进度预计，一期186套现房将于XX年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。
三、 “城南春天”价格定位
现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。
另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从XX年1月我公司对市场同类产品的价格调查(见下表)可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/ m 2 以上。
楼盘名称
荆州花园
顺驰·太阳城
翰林苑
观邸
起价 (元/ m 2 )
1380
1616
1448
1428
均价 (元/ m 2 )
1550
1750
1460
1750
备 注
仅剩10余套
与上表所列同类产品相比，“城南春天”在园林景观设计(详见p.5“建筑环境及园林景观设计”)、教育配套(详见p.7“教育配套优势显著”)、产品品质(详见p.7“建筑施工品质过硬”)等方面具有显著优势。
如园林景观设计方面，顺驰·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约 1000 平方米 时尚休闲会所，等等。
根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。
目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/ m 2 。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。
四、“城南春天”整合营销
武汉新希望物业顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二期“城南春天”的包装与营销进行了良好铺垫，“城南春天”尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上的改进已在荆州深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。
“城南春天”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群(以周边教师、公务员等高知高收入人群为主)的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。
1、案名：新风小区二期·城南春天
以“城南春天”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“城南春天”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般的新意。
2、推广主题：春天里的书香院落
“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势;“书香院落”紧扣产品的另一重大优势——教育配套，并深深契合。
3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园
将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。
梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势;也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群(以周边教师、公务员等高知高收入人群为主)所爱。
4、主打广告语：
(1)XX荆州最值得期待的生态人文住宅(开盘前)
(2)领舞城南新生活(开盘后，暂定)
以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。
主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装(报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等)中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。
5、卖点提炼：
(1)金牌美福地，品艺术人文书香。
绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。
黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。
(2)优越性价比，体贴生活多样选择的空间
超值起价，引领城南片区超值风暴。
精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留……
省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。
(3)完美设计，成就大家风范
100亩宏大规模，1000㎡时尚休闲会所，5000㎡中央绿化广场， 400m 特色商业街，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。
绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。
(4)完善配套，实现爱家之人的梦想
金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲场所举步即至;江汉石油学院、石油附中、石油附小、石油幼儿园、新风幼儿园等名校环绕毗邻;超市、菜场、医院、银行、商场林立四周。
爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。
(5)“五心”级物管，感受心的呵护
