房屋销售制度范文

导语：如何才能写好一篇房屋销售制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

8月17日，北京市建委明确表示，北京市暂时不会实施现房销售的政策。

那么?房屋预售制度的前景如何呢?

开发商：目前仅仅是一个建议

SOHO中国董事局主席潘石屹认为，央行报告“只是一个建议，不是政策”。在一些市场比较成熟的国家，例如欧美，房屋的预售是由发展商和客户通过合同决定的，政府没有管理。所以修改目前房地产销售管理的政策的可能性不大。

“北京房地产市场在宏观控调下已逐渐低迷，如果现在实施现房销售的话，那么将对所有的开发商造成巨大的资金压力，这对整个房地产业的冲击会非常大”，一位不愿意透露姓名的开发商表示。

“这个政策基本上是不可行的，出台这个政策更多的是站在银行业的角度去考虑。”“我爱我家”副总经理胡景晖在接受中国经济时报记者采访时认为。从银行的角度讲，提高首付比例和期房预售，银行是进行了一定的权衡的。如果提高首付比例，在降低风险的同时会减少放贷量；但如果改成现房销售，既可以减少放贷风险，也不会影响放贷量。但如果从房地产的角度来看，这个建议的确不可取。房地产的充分竞争也是非常重要的。

他认为，如果取消期房预售制度，80％以上的开发商要倒闭或者撤出房地产市场。一方面，开发商征用土地的成本非常大，用前期的资金来支持后期的建设，施工、材料、雇员等等，对于开发商的能力要求非常高；另一方面，会造成仅仅剩余为数不多的实力非常强大的开发商，房地产市场就会变为寡头垄断市场，市场竞争就会极大的减弱，那么抬高房价成为必然结果。

另外，取消期房预售后，使得自由资金的占用时间特别长，由此开发商的开发成本会提高。而随着开发商回收的过程相应地增长，时间成本的加大，就会导致进一步会推动房价的上涨，成为购房者最大的弊端。

购房者：支持取消房屋预售

新浪网房产频道最新调查结果显示：近9成市民支持取消房屋预售制度。

朱先生在接受中国经济时报采访时认为，即使实行房屋预售政策，也不会提高房价。因为那时房子成为真正的商品，人们可以自由选择，因此，没有人傻到去买超出价值很多的房子。另一方面，如果价格高，人们可以拒买，但开发商用的是自己的钱盖的房子，开发商等不起，不仅仅因为要付更多的银行利息，同时并不会因为等而使其房子升值。

专家：政策看好，但实施困难

“目前仅仅是个建议，这个建议有利于房地产行业发展。”国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏指出，销售期房有诸如期房的质量、纠纷、消费者的权益得不到保障等问题。同时，期房炒作也会带来房产市场的动荡。如果取消期房预售，从这两方面讲，这个政策建议是比较好的。

他认为，具体执行起来，要有一个过渡期。从今年的情况来看，房价上涨的速度已经控制住了，房价也在趋稳。因此，不宜再加大政策的力度。

“总体来讲，房屋预售制度是有利于开发商的。”中国社科院财贸所城市与房地产研究室况伟大在接受中国经济时报采访时分析，预售制度通常是在供小于求的状况下出现，它实质上是一种排队制度。如果存在房屋预售制度，房子还没有盖起来，消费者就要提前交付预售款，也就是消费者向开发商融资，这种融资就是直接融资，比银行贷款的利息要低很多。开发商通过比较高的预售款，即“杠杆作用”，可以有效减少其投资准备。

篇2

为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规和《商品房销售管理办法》，结合公司的具体情况，制定本制度。

售房市场和工作人员版权所有

一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。

二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。

三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。

五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。

六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。

七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本；认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。

八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。

九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。

十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定银行帐户，严禁公款私存。

十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。

十二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。

十三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。

公司管理制度之合同的签订与管理

十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。

十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。

十六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐（包括序号、合同号、签约日期、对方姓名），做到准确、及时、完整。

商品房按揭贷款和其它业务

十七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务，熟练掌握操作流程，必须按照银行规定签定合同，做到办证细心，资料齐全，专人办理。版权所有

篇3

为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规和《商品房销售管理办法》，结合公司的具体情况，制定本制度。

售房市场和工作人员

一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。

二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。

三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。

四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。

五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。

六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。

七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。

八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。

九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。

十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定?姓驶В辖钏酱妗?

十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。

十二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。

十三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。

公司管理制度之合同的签订与管理

十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。

十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。

十六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。

商品房按揭贷款和其它业务

十七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务。

篇4

关键词：房地产价格;VAR模型;土地市场;货币政策;时滞

Abstract: In this paper, based on the VAR model, using the theories and methods of econometrics, combining quantitative analysis and qualitative analysis, illustrations, empirical research on the relationship between GDP, CPI, interest rates, land prices and money supply variables and the price of real estate, draw relevant conclusions and suggestions on the macroeconomic regulation and control in China the real estate market.

Keywords: real estate price; VAR model; land market; monetary policy; delay

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

1.研究背景与研究方法

2008年，受到美国次贷危机的影响，欧债危机爆发，我国市场经济也受到了明显的影响。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，房地产投资增速将略有减缓，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。研究我国房价波动的主要影响因素 ，提出具有可操作性的对策建议，有助于增强政府宏观经济调控政策的针对性和有效性。

2.研究对象和研究方法

本文所运用的研究方法主要有以下几点：包括定量与定性分析两种方法，其中，定量分析方法主要包括协整分析、格兰杰因果关系检验、脉冲响应函数、方差分解等计量经济分析方法，这种实证研究贯穿全文；定性分析方法主要采用了统计图表的分析方法。

3.实证研究

3.1指标的选取与数据的处理

本文将房屋销售价格指数、土地交易价格指数、国内生产总值、货币供应量和居民消费价格指数等5项数据都做取对数处理，目的是为了消除异方差的影响，分别得到时间序列数据LMFW、LMTD、LNGDP、LNM2和LNCPI等5个变量。一年期贷款基准利率无需做对数化处理。本文中房屋销售价格指数、土地交易价格指数、国内生产总值数据来自于中国国家统计局数据库网站、国务院发展研究信息中心网站和《中国经济景气月报》期刊。一年期贷款基准利率和货币供应量数据来源于中国人民银行网站。上述数据的原始数据均为2001年第一季度到2011年第四季度的季度数据。

3.2协整分析

通过对变量进行ADF检验，可知序列LNFW、LNTD-sa、LNI、LNCPI、LNGDP-sa、LNM2均是非平稳序列，其一级差分序列D（LNFW）、D（LNTD-sa）、D（LNI）、D（LNCPI）、D（LNGDP-sa）、D（LNM2）都是平稳序列。

为了能够检验出在长期中哪些变量与房价指数存在长期稳定的均衡关系，说明哪些政策变量是真正影响房价指数的长期因素，本文接下来会将解释变量逐个与被解释变量进行协整分析，从而寻找到与被解释变量存在长期均衡的解释变量。

采用两个变量的Engle-Grange 检验法，对房屋销售价格指数分别和GDP、土地交易价格指数、居民消费价格指数、货币供应量进行协整分析。利用最小二乘法进行回归， 对方程的参差序列进行ADF检验。除了GDP序列之外，其他序列均拒绝原假设。

结论:根据以上分别讨论各变量与被解释变量的协整关系后得出，除了GDP之外，各变量与房价指数之间都存在长期的均衡关系。

3.4 VAR脉冲响应与方差分解

3.4.1 VAR模型的稳定性检测

由Eviews软件模型的AR根分布图可知：VAR模型的单位根均在单位圆内，表明本文所建立的VAR模型是稳定的。

3.4.2 VAR脉冲响应分析

由Eviews软件脉冲响应函数图可以得出以下结论：

第一，角房屋销售价格指数对其自身脉冲响应函数图可以看出，房屋销售价格指数对其自身的一个标准差信息立刻有强烈的正向反映，到第二期开始逐渐减缓，正向反映一直持续到第8期和第9期之间才结束，第9期以后开始为负向的反映。这与实际经济环境中的情况是相符合的，房屋销售价格上涨，势必会导致楼市繁荣的景象，此时投资者和置业者会抱着买涨不买跌的心态，将资金投入楼市，造成楼市供给短缺，开发商则适时提高房价以获得更大利润，再加上楼市供给弹性较小的特点，房屋销售价格便能维持一段时间的走高。

同理：居民消费价格指数CPI对房屋销售价格指数从第1期开始，有较强的正向影响，该正向影响持续到第5期就回到原来的水平，滞后有一个由强到弱最后趋向于0的负向影响。利率变动对房价影响十分有限，房价对利率变动总体来说并不敏感。从方向上讲，利率对房价一开始在短期内有正向影响，利率提高将会推高房价，但长期来看，却对房价有更为持久的负面影响。房屋销售价格指数在受到货币增长率的一个单位的正向冲击后，当期反应并不明显，然后开始有一个较低的正向效应，这种正向效应一直持续到第6期结束，从第7到10期效应一直几乎为零。这表示在短期来看宽松的货币政策确实能给楼市带来利好，利于房价的上升，但是影响的力度其实并不大。现行的土地出让制度为招拍挂，价高者得，在这种制度的影响下，实力强的大型集团开发商明显在拿地上处于优势，对市场中上中小企业造成了不小的冲击和排挤作用。

4.4.3 VAR模型方差分解

由Eviews软件方差分解图可知：房价受到各变量冲击的方差分解结果可以看出，随着时间的推移，在 1-4 期内，房价的解释力迅速下降；从第1期开始，地价、利率、CPI、M2的解释力都只缓慢的上升，且的预测方差所占比例均非常微小，；CPI解释力略微大于其他几个解释变量。第 5 期开始，地价、利率和M2的解释力逐渐趋向于0，而CPI的解释力仍快速上升。最后，以房价指数自身变动为因变量的方程对房价变动的重要性排第一，其对预测误差的贡献率稳定在 75%以上，其次是CPI指数，其对预测误差的贡献率大概是 15%左右，最后是利率、地价和M2三个指数，其对预测误差的贡献率随时间一直较稳平稳，并无明显上升或者下降趋势，三者贡献率之和最终稳定在接近 10%的水平上。因此，从解释能力上讲，CPI对于房价的解释能力随着时间增长而不断提高，但是相对于CPI而言，房价自身变动冲击能够解释更多房屋销售价格的变动。

5.结论与建议

通过分析实证研究的结果，可以得到以下几点结论，并以此为依据向国家调控房地产市场提出几点建议：

第一，大力培养房地产金融市场，拓宽房地产融资的渠道，加强利率发挥价格调节杠杠作用。

第二，加快市场利率化进程，使利率成为反映市场真实的供求情况，从而提高利率调控房价的有效性和及时性。

第三，合理宏观经济手段对市场经济进行干预和调节。

第四，合理刺激经济，谨防稀释民财带来的负面影响。国家投入资金救市，引起物价飞涨，CPI持续走高，当通货膨胀率大于名义利率的时候，银行储蓄处于贬值状态，于是纷纷流向固定资产市场，特别是房地产市场，进而推高房价。

参考文献

1.董志勇、官皓等：房地产价格影响因素分析--基于中国各省市面板数据的研究[J].中国地质大学学报，2010年10月第2期。

2.周海波：房地产价格影响因素的实证研究[J].海南大学学报（人文科学版），2009年第5期。

3.陈秋宇、罗茹月：商品房价格影响因素分析―基于M2供应量的实证研究[J].经济论丛，2010.

篇5

【关键词】 房地产开发企业 销售收入 确认

房地产商品销售的前提是房地产开发企业首先要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过与购买方签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，房地产的销售收入应在哪一环节或者说在具备哪些条件时才能予以确认？如何针对上述环节规范和加强房地产企业销售收入的会计核算，成为业界广泛关注的问题。

一、对房地产开发企业销售收入确认的争议性问题进行分析

1．签订预售合同收取预收房款是否可作销售确认。签订预售合同收取预收房款其性质是预收账款，房地产预售合同只属于合同要约的一部分，能否真正实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意愿决定。预售合同不同于建造合同，建造合同是指为建造一项资产而订立的合同，房地产预售合同是商品购销双方的意向。因此，根据《企业会计准则第14号―收入》的规定，收入确认是以商品所有权上的主要风险和报酬是否已转移给买方，签订预售合同并收取预售房款由于该开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据。

2．订立正式合同但房屋没有交付是否可作销售确认。此时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，不符合《企业会计准则第14号―收入》的有关规定，故也不能确认收入。只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。

3．开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成是否可作销售确认。如果完全从谨慎性原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，一些会计人员往往坚持在竣工决算金额确定后才能进行销售确认。一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量，不应因决算未完成而不予确认销售。

4．是否要在办妥房地产过户手续并取得相关产权证书时方可确认销售收入。我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度已较为健全。在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收及房管部门对建筑实测后方可领取销售许可证、签订正式房屋销售合同。在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收，面积和房屋价款等无异议，并交付买主办理入住手续的情况下，房屋所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。此外，产权证的办理涉及房地产管理、土地管理等政府部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。因此，尽管房屋产权证书是房屋所有权的重要标志，但却不能构成确认收入的必要条件。倘若以办妥过户手续并取得产权证书作为确认收入的条件，会导致收入滞后，另一方面也不符合实质重于形式原则和收入确认原则。

二、结论

销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； （3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。但是，由于房地产行业的特殊性，其收入确认的主观性高于一般工商企业，应以上述销售商品收入确认的五项条件为基本原则，结合房地产销售不同形式的具体特点，进一步规范房地产销售确认的具体标准，使得不同企业的会计人员都可运用同一具体标准进行销售确认，从而避免因不同判断形成不同结果而使会计信息失去可比性。对照会计制度的要求并结合房地产业务的实际情况，从谨慎性原则出发，房地产企业自行开发商品房对外销售的收入应同时满足以下几个具体标准才可予以确认：（1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积也经有关部门测定；（2）签订了正式房屋销售合同；（3）房屋已经客户验收并签字确认，并与客户办妥了交付入住手续，房屋销售发票已提交买主。

参考文献

篇6

谁都知道开发商卖房子是一锤子的买卖，物业管理却是关乎房屋整个“生命周期”的事情。凭什么可以把物业管理当成卖大白菜时候做添头的一颗胡萝卜?

广州有个开发商承诺，买房子赠送5年物管费。售出一年以后，小区成立了业主委员会，选聘了新的物业管理企业。新物管上门来收费，却被业主告知今后四年的物管费还算开发商赠送的。要收你去找开发商吧。物业公司多次催缴无果只好把业主告上法庭。

东莞的开发商绕得更远一些，不直接赠物管费，而是送面积，买33平方米，赠送15平方米。物管去收费，业主只肯按自己实际买的面积缴费，按赠送部分计的费用不肯交，而且堂而皇之认为“早知道赠送的部分也要交物管费，那当初就不买这房子了”。

按应缴费面积与实际缴费面积的折算，物业管理企业在此项目上将白白损失三分之一的收入。物管也可以说。早知道赠送的面积不交物管费，我们就不接这个小区了。然而这两个“早知道”，结果却是谁也不知道，因为开发商既没有和业主说“赠送的要交费”，也没有和物业管理单位说“赠送的不收费”。

此外诸如“终身免物管费”的销售承诺，更不知道有谁有能力来兑现。是开发商把盖楼赚的钱再分70年花在业主身上?还是有一个物业管理企业愿意不顾自己的死活连续70年为业主做雷锋?显然这都不符合常识。

不过开发商依然这么做了，因为游戏规则里有空子可以钻。

先来看看“前期物业管理”。业主大会成立之前制度设计了由开发商作为物业管理合同的甲方。“前期物业管理”制度的设计者把开发商作为物业产权所有人，道理上并没有问题。但房屋销售行为，不管是有偿的还是赠与的，在这个制度当中就简化为产权之间的契约换。至于交换之中乖之后可能出现的管理问题并不在必须规定之列。

然而，开发商的目的是以房换钱，小业主的目的是以钱换住。显然。达成“现金”与达成“安居”这两个目的在时间上的成本并不相等。而物业管理真正的含金量是需要经过相当的时间才能检验出来。制度赋予了开发商支配“前期物业管理”的权力。使得他们为了达成短期的盈利目的，可以赠送一个根本不属于他们的东西。这也就是将小业主使用物业时的时间成本在销售时化为虚无，而以价格的优惠条件重新定义物业管理。小业主在购房前没有权利为自己物色今后相当一段时间的物业管理人选，也只好通过选择开发商来选择最初的物业管理，或者干脆，就把物业管理当做开发商的售后服务来考虑，于是物业管理费变成了最容易贱卖的筹码。

开发商在楼盘先期管理上作是了文章：挂上某知名企业的名头做“物业顾问”并大肆宣传；安排自己的“儿子”管理物业，并制定很低的管理费标准增加销售；更进一步，减免物管费、赠送物管费、甚至赠送公摊面积。真等业主入住，物业管理管得不好，业主他们自然会商量换物管，“后期”总要到来而“前期”总有卷铺盖走人的时候(制度就是这么设计的)，但那根本不关开发商什么事情。

篇7

今年2月25目，国家统计局“2009年全国70个大中城市房屋销售价格上涨1.5％”数据，引来媒体和网民一片热议。随后，国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成回应称，上涨1.5％是全年平均数。然而，“房价平均说”并没有平息公众的疑虑、得到媒体和公众的理解，反而将这一话题的热度再次拉升。两会期间，各路记者看到统计系统的人大代表、政协委员，问得最多的也是有关房价方面的问题。

说实话，看到这么多专家学者的质疑诘责，看到这么多网民的冷嘲热讽，甚至挞伐谩骂，作为统计人心里并不好受，委屈烦闷苦恼五味杂陈。凭良心说，统计系统的绝大部分人员，兢兢业业，尽职尽责，力求工作中不出一点差错，力求上报的每一个数据真实无误。但激动之后我们应该冷静，应该真诚感谢民众的关心。广大民众高度关心统计数据，说明我们的统计工作，不仅关系国家大计，更与人民生活息息相关；说明我们的工作，特别是直接关系老百姓生活的统计工作还有许多不尽完善、需要改进的地方。我们要以此为动力，正确对待网民的每一条意见建议，认真反思引发网民热议的问题和原因，以利于我们改进工作方式，创新统计方法，提高统计服务质量。

国家统计局每年都70个大中城市房屋销售价格变化情况，为什么2009年的销售价格刚刚，就引来这么多冈民的高度关注和热议?一是房屋销售价格上涨1.5％的数据与民众的切身感受相差较大，人们只看到眼前的“高”，不了解也不相信平均的“低”，尤其是2009年下半年以来，北京、上海等一线城市房屋价格飙升，这在一定意义上固化了人们对2009年房价大幅上涨的认识；二是近年来住房问题已不仅仅是纯粹的经济问题，而是纠缠了各种权力利益的社会问题。普通民众饱受高房价之苦，对于“房价狂飙、无房可居”有着铭心刻骨的切肤之痛。三是公众期望数据的统计部门能在两会召开之际传递房价过高、上涨过快的信息，呼吁政府拿出政策，平抑房价。然而，结果却与此相反，质疑也就不难理解了。

统计数据关系到公众的切身利益，代表着国家和政府公信力。随着经济社会的发展，人们对统计数据的关注度越来越高，对统计数据的需求越来越多，而统计知识的普及却没能及时跟上。普通民众对统计数据的来源不清楚、对统计数据的生产过程、计算方法不清楚，况且不少人对统计部门的数据是金年平均数还是全国平均数并不在意，他们关心的是统计数据是否真实地反映了经济社会的发展情况，是否与自己的切身感受相一致。事实上，普通民众很希望统计数据能够像股票指数一目了然，能够像天气预报通俗易懂。去年大中城市房价涨幅1.5％的数据与大多数民众的实际感受有差距，说明我们在数据的采集方面、统计技术方面，以及统计数据的方面还存在问题，这就要求我们统计人员，要改进工作方法，创新统计方式，力求统计的制度方法更加合理，调查行为更加严谨，数据更为科学。同时，让人们既看到平均涨幅，也了解抬高涨幅的一线城市的信息和拉低涨幅的其他城市的原因。“群众的眼睛是雪亮的”，各地民众看到的数据信息和实际感受大体一致，也就从根本上消除了负面反映。

塞翁失马，焉知非福。统计数据遭到质疑是坏事也是好事，它给我们敲响了警钟，有利于我们认真研究民众需求，创新工作方法。2009年“工资被增长”后，国家统计局积极推进工资统计改革，改变现有劳动工资统计的调查方式，将私营单位纳入工资统计调查范围，规范企业对使用劳务派遣人员的统计，试点反映劳动报酬结构和差异的统计指标，这些变革，无疑将促进工资统计更加准确，避免更多工资“被增长”的现象。同样，针对公众质疑“2009年房价上涨1.5％”的数据，国家统计局积极应对，一周内。连续在深圳、北京召开房价统计座谈会，邀请统计专家、学者、房地产业内人士一起“找问题”，认真听取媒体和公众的意见建议，积极改进工作方法，进一步完善房地产价格统计。相信不久的将来，统计数据会更加准确，更易为普通民众所接受。

篇8

关键词 房地产开发企业；融资方式；融资风险因素；融资风险评价；模糊层次分析法

中图分类号 F293.3

文献标识码 A

文章编号 1006-5024（2013）02-0137-04

一、河北省房地产开发企业融资方式分析

河北省房地产开发始于上世纪80年代，也是伴随着我国的住房制度改革，城市建设的发展模式开始出现的。改革开放以来，我国经济飞速发展，全国各大城市房地产的开发也取得了全面的进步。近年来的发展主要体现为产业规模不断扩大，城市建设步伐加快，市民居住条件日益改善和提高，房地产市场日趋规范和完善。但是，河北省房地产开发不仅起步较晚，而且发展速度比较慢，还远远低于东部沿海城市。目前，河北省房地产开发企业正在从单纯的银行贷款向融资方式的多元化发展，以便保证房地产开发的资金需求。房地产融资方式的多元化，对于降低房地产融资风险，提高资本利用效率，发挥房地产业作为国民经济支柱产业的作用，具有十分重要的意义。

融资方式可以按照不同标准进行划分，美国经济学家格利和肖提出融资方式按照其储蓄与投资的联系方式可以分为内源融资和外源融资。

（一）内源融资是指开发商在企业内部的资金调拨和运作活动，资金的所有权和使用权合二为一

在企业内部通过自有资金、留存收益、折旧计提、闲置资产变现、应收账款转让、国家资金扶持等方式融资，一般具有自主性强、规模有限、成本低等特点。

（二）外源融资对企业的资金获得具有高效性、灵活性、大量性和集中性的特点，一般是通过金融媒介机制的作用实现融资

按照资金对企业权益的影响，又可以将外源融资分为债务融资和权益融资。债务融资是指通过增加企业的负债来获取资金，例如：向银行借款、发行债券等。企业通过这种方式筹集到的资金必须到期偿还，并且要支付利息。权益融资是指通过增加企业的所有者权益来获取资金，如发行股票、增资扩股。这种方式筹集到的资金不需要偿还，但要定期分红派息。通过问卷调查可知，目前河北省房地产开发企业融资方式中债务融资方式占主导地位，权益融资方式占比极小。

1 已经用到的债务融资方式有：银行贷款、信托贷款、小额贷款公司运作、企业间拆借、民间借贷、发行企业债券（含短期融资券）、发行中小企业集合债券、融资租赁、回租回买融资、商业信用融资（应付账款、应付票据、预租预售）、典当融资等。但其中最主要的是：银行抵押贷款、发行债券、预租预售和民间借贷。

2 已经用到的权益融资方式有：上市融资、兼并收购、增资扩股、股权转让、资产置换、合作开发、权益型信托融资等。但其中最主要的是上市融资和以兼并收购为主的资产重组。

二、河北省房地产开发企业融资风险影响因素分析

通过对河北省部分房地产开发企业进行深度访谈和问卷调查，结合企业融资风险研究的相关文献资料，从宏观和微观两个方面总结房地产开发企业融资风险的主要影响因素并对其进行分析。

（一）宏观影响因素分析

本文界定房地产开发企业融资风险宏观影响因素主要有政策法律因素、宏观经济因素和行业竞争因素。

1 政策法律因素。政策法律因素主要包括房地产业政策，金融政策、土地使用政策等因素。（1）房地产业政策是指国家中央或地方政府制定的，主动干预房地产业经济活动的各种政策的集合。产业政策包括产业结构政策、产业组织政策和产业布局政策。（2）金融政策是指中央银行为实现宏观经济调控目标而采用各种方式调节货币、利率和汇率水平，进而影响宏观经济的各种方针和措施的总称。（3）土地使用政策。近几年来。我国一直在执行严格的土地管理政策。严格的土地管理政策虽然促进了土地的节约使用，但也导致了土地供应的相对紧张，并增加了房地产开发企业的土地开发成本，增加了其融资的难度和融资成本，进而提高了其融资风险。

2 宏观经济因素。宏观经济因素主要包括通货膨胀率、家庭可支配收入、房屋销售价格指数、供求关系等因素。（1）通货膨胀是一种货币现象，指货币发行量超过流通中实际所需要的货币量而引起的货币贬值现象，它体现为购买力风险。在通货膨胀压力下，流动性过剩问题将趋于明显。为了确保经济持续健康、稳定地发展，一般情况下政府会采取紧缩银根的货币政策。作为资金密集型的房地产行业，对银行等金融机构的信贷依赖较大，受到紧缩货币政策的影响，房地产企业融资难度将会有所加大进而增加其融资风险。（2）家庭可支配收入是指居民家庭在支付个人所得税之后，所余下的实际收入。一般而言，家庭可支配收入多会增加房地产的需求，进而带动房地产的发展，房地产企业更容易实现预期收益，提高其商业信誉进而降低融资风险；反之，家庭可支配收入较少会使得房地产需求萎缩从而增加融资风险。（3）房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数。一般来说，房屋销售价格指数越高，房地产开发企业就越容易实现预期收益从而偿还债权人和投资者，增强其商业信誉，从而增强其融资能力，降低融资成本，最终降低融资风险；反之，房屋销售价格指数越低，则会加大融资风险。（4）供求关系指在一定条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系。供大于求则预期销售收入难以实现，从而增加房地产开发企业融资的难度和成本，融资风险较大；相反，如果供不应求，则融资风险就较小。

3 行业竞争情况。目前我国房地产行业竞争情况表现在：（1）企业数量多，规模普遍偏小，每个企业占据的市场最高份额也极其有限，说明我国房地产市场集中度比较小。（2）房地产市场是区域性市场，房地产东西部发展不平衡：东部地区在企业规模和投资、开发规模方面均大大超过西部地区，而东部又主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江5省市。本文研究的行业竞争情况对融资风险的影响主要包括行业定位、同类型竞争者数量和企业所处的市场竞争环境三个方面。

（二）微观影响因素分析

本文界定房地产开发企业融资风险微观影响因素主要有企业信誉情况、企业财务状况和企业经营管理因素。

1 企业信誉情况。企业信誉主要包括企业形象、抵押担保、企业提品和服务的质量、贷款到期清偿率等因素。（1）企业形象是指人们通过企业的各种标志（如产品特点、行销策略、人员风格等）而建立起来的对企业的总体印象。企业形象是企业精神文化的一种外在表现形式，它是社会公众与企业接触交往过程中所感受到的总体印象。企业形象好，知名度和公众认知度高，则融资更为容易，融资成本较低，所以融资风险较低；反之企业形象差则融资风险较高。（2）抵押担保。抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产开发企业能够提供的抵押担保物越多、价值越高，投资者越愿意将资金投入该企业，则融资风险越低；反之融资风险便越高。（3）企业提品和服务的质量。企业提品和服务的质量对购买者的购买行为产生最直接的影响。如果产品和服务质量好则销售状况良好，进而企业容易实现预期收益，降低了企业融资风险；反之，则加大了企业融资风险。（4）贷款到期清偿率。企业到期贷款偿还能力的大小反映出其融资风险的大小。一般来说企业贷款到期清偿率越高，则融资风险越小；反之融资风险就越高。

2 企业财务状况。企业财务状况主要体现在偿债能力、营运能力和盈利能力。（1）偿债能力是指借款人（或担保人）偿还债务的能力。它表明借款人对债务的承受能力和偿还债务的保障能力。企业偿债能力强则增强企业信誉，能较好地降低企业融资风险；反之则增加融资风险。（2）营运能力是指企业的运行能力，即企业运用各项资产以赚取利润的能力。它揭示了企业资金运营周转的情况，反映了企业对经济资源管理、运用的效率高低。企业资金周转越快，流动性越高，企业的偿债能力越强，资金获取利润的速度就越快。企业营运能力强，则企业信誉增强，能较好地降低融资风险；反之则增加融资风险。（3）盈利能力是指企业获取的能力，也称为企业的资金或资本增值能力。在一定时期内企业赚取利润的能力越高，其盈利能力就越强。企业盈利能力强，则企业信誉好，能较好地降低融资风险；反之则增加融资风险。

3 企业经营管理因素。企业经营管理因素主要包括企业规模、开发项目的多样性、管理层的经营和素质、内部控制与管理等因素。（1）企业规模指对企业生产、经营等范围的划型。新标准将企业的类型划分为大中小三个类型。一般来说，企业人员数、销售量、资产、盈利和市场份额越小，融资风险就越大；反之，融资风险就越小。（2）开发项目的多样性。按照房屋的使用功能不同可以将房地产划分为居住用途的房屋、工业用途的房屋、商业用途的房屋、文体娱乐设施、政府和公用设施、城市综合体等。房地产开发项目多样化能较好地分散融资风险，反之，房地产开发项目单一化则融资风险较大。（3）管理层的经验和素质。企业管理层学历高，具有优良的道德品质及丰富的管理经验，则融资风险比较低；反之则融资风险较高。（4）内部控制与管理。内部控制是指单位和各个组织之间建立的一种相互制约的形式和职责分工制度。内部控制的目的在于改善、提高经济效益。企业内部组织构架健全，建立了完善和科学的决策程序和管理信息系统，则融资风险较低；反之融资风险较高。

三、河北省房地产开发企业融资风险评价

本文基于模糊层次分析法的基础理论，结合实际数据对河北省房地产开发企业的融资风险进行评价。文中数据全部来源于对河北省30家房地产开发企业进行的直接和间接调查，与企业的中高层管理人员、财务人员，和这些房地产企业相关的银行风险部管理人员以及部分高校房地产金融专家进行的访谈。下面结合构建的层次分析模型进行模糊层次分析。

（一）层次分析法确定权重

1 构造层次分析结构。本文基于调研资料分析河北省房地产开发企业主要融资方式下面临的各种风险因素，构建融资风险评价模型如下图：

融资风险评价模型图的第一层：融资风险，为目标层。通过这个风险评价模型的建立，最终预期得出一个地区整体的房地产开发企业的融资风险情况，也可以得出某一个房地产开发企业的融资风险情况。第二层：债务融资、权益融资，为准则层。由于内源融资方式面临的融资风险相对很小，故本文仅从债务和权益融资两种外源融资方式中发掘其融资风险。第三层：银行贷款、发行债券、民间借贷、预租预售为房地产开发企业在债务融资中主要的融资方式，上市融资和资产重组为权益融资中主要的融资方式，这六项构成了子准则层，分析这六种主要的融资方式下对应的各种风险因素。第四层：政策法律因素、宏观经济因素、行业竞争因素、企业信誉因素、企业财务状况、经营管理因素六种风险影响因素为方案层。这六种融资风险因素涵盖了上面六种融资方式的共同风险。

2 构造两两比较的判断矩阵。依据专家打分情况，构造各个层次的两两比较判断矩阵。

3 层次单排序和一致性检验。通过MATLAB软件的编程计算，可以求得各判断矩阵的权重、最大特征根、一致性指标和一致性比率，结果证明各判断矩阵的一致性检验均可接受。

4 层次总排序。由计算可知，第二层对第一层的权重为WA=（0.8000，0.2000），第三层对第二层的权重分别为WB1=（0.5219，0.0715，0.1137，0.2928），WB2=（0.8571，0.1429）。所以，第三层对第一层的权重为Wc=（0.4175，0.0572，0.0910，0.0910，0.2342，K0.0286）。

因此，此模型运用层次分析法的层次总排序，即第四层对第一层的层次总排序WD（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）。

由评价结果可知，河北省房地产开发企业的融资风险影响因素从大到小排序为：政策法律因素>企业财务状况因素>企业信誉因素>企业经营管理因素>宏观经济因素>行业竞争因素。

（二）运用模糊层次分析法进行评价

1 建立评判因素集：U=（政策法律因素，宏观经济因素，行业竞争因素，企业信誉因素，企业财务状况因素，企业经营管理因素）

2 建立权重集：通过层次分析法的计算，因素集中元素所对应的权重为：W=（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）

3 建立评语集：v=[风险极大，风险较大，风险一般，风险较小，风险极小]

4 单因素模糊评价：经过对调查问卷反馈情况的总结整理，得出对房地产开发企业融资风险的单因素模糊评价为：

5 模糊综合评判：M=W·I==（0.2335，0.4656，0.1939，0.0893，0.0176）

由评价结果可知，河北省房地产开发企业的融资风险比较大。

四、结论评析

首先，政策法律因素对融资风险的影响最大。目前我国房地产融资渠道单一，大多依赖于银行贷款，尤其是河北省，其他融资方式所占比重很小。这是由于上市融资、债券融资、房地产基金等方式在很大程度上受制于国家和地方的政策和法律因素，从而使其融资方式很难向多元化方向发展，进而规避其融资风险。因此，政策法律因素对房地产开发企业融资风险的影响很大。

其次，企业的财务状况、经营管理因素和信誉因素对融资风险的影响较大。房地产开发企业能否融资成功、融资的成本高低以及能否实现预期收益等都与企业本身密切相关。

篇9

关键词： 房地产开发； 核准主义； 商品房预售

中图分类号： F293.31；D922 文献标识码： A DOI：10.13411/ki.sxsx.2016.04.022

近二十年来，我国房地产开发发展迅速。从经济效益来看，房地产开发在投资规模、开发体量以及对地方GDP与财政收入的贡献率，都呈现出快速增长的态势。[1] 现如今，黄金一代已然逝去，冷极生静，检讨我国现行房地产开发制度的时机悄然来临。

一、我国房地产开发理念的反思与革新

（一）反思――总量适度控制

房地产开发企业的数量是否要控制，一直有三种声音：其一，完全放开；其二，完全控制；其三，基本放开，适度控制。[2]该问题的分歧完全可以还原至市场经济初期“市场”与“市长”关系的争论中去。事实上，在市场经济的诸次争辩中，对此已经形成了极为统一的认识，即市场对资源配置起基础性作用，资源要素需要通过市场自发调节自由流动，实现配置的最优化，当市场自发调节出现问题时，国家应进行强有力的干预和调控，这就是著名的中国特色社会主义市场经济理论。它的影响不仅在经济生活，而且影响到法律体系的建构。遥想当年，经济法风光无限，而民法岌岌可危。星移斗转，民法已被确认为市场经济的基本法律，经济法回归到它本来应有的位置。对房地产开发企业进行总量适度控制是贯彻社会主义市场经济理论的必然要求，是实现房地产业健康发展的重要保障。当然，我们应该清楚地认识，国家宏观调控的手段有很多，最不应考虑的是行政命令，尽管它最立竿见影，但却是负面伤害最多的方式。历次房地产调控过程中“限购令”倍受质疑，就是最好的警示，很多人甚至指出它是违法的，因为限购令的推行破坏了“自然人民事权利能力平等”的原则，希望尽快能用其他的方式来代替它。通过法律制度的重新设计应该是落实适度控制房地产开发企业数量的最优方案。

（二）革新――采取核准主义设立原则

长期以来，在国家鼓励房地产开发，推进城市化进程的大背景下，房地产开发企业的准入门槛较低。一方面，导致房地产企业过多、过滥，参差不齐，极大地损害了消费者的合法权益和房地产业自身的口碑与声誉；另一方面，造就了“有钱就能开发房屋”的客观现实，事实上，房地产开发专业性极强，牵扯到的事情复杂多样。与此同时，在中国特定的社会文化中，房屋代表着家，代表着幸福，代表着人一生的付出。因此，仅仅靠一腔热血和一笔钱是很难确保其承担起如此大的社会责任和历史使命。

综观中外的企业的发展史，我们不难发现，针对企业的设立存在不同的设立原则。其中以自由设立主义最为随意，其在早期的自由放任经济时期曾经受过推崇，而特许设立主义却又迈向极其苛刻的另外一个极端。设想一下，在企业设立量相当大的当下，需要经过国家元首或最高国家权力机关的特批成立企业，不仅不现实也没有必要，故其也为各国所放弃。然而，让我们比较欣慰的是，人类探寻真理的努力却从来都没有停止过，人们还是一直在寻找保护投资人利益与保护债权人利益的最佳平衡点。在此之后，核准主义和准则主义应运而生，开始进入立法者的视线。在笔者所查到的立法资料中，我们能够清晰地聆听到《城市房地产管理法》制定之初就有两种不同的声音，最终其选择的是准则主义，即只要符合设立要求即可登记。[3]而摆在工商登记机关面前的开发企业的设立条件几乎用的都是“固定的”、“符合国家规定的”、“足够的”这样一些模棱两可、含糊不清的表达，结果就造成了今天人们所看见的鱼龙混杂的房地产市场。

针对上述问题，是否可以考虑用“严格准则主义”取代“准则主义”的做法？事实上，准则主义的弊端在我国2004年公司法修改过程中已经为立法者所关注，严格准则主义也是在那一时期被成功地引入到有限责任公司和股份有限公司制度中。[4]因此，有人建议，将其借鉴到房地产开发企业中来，即进一步严格规定房地产企业的设立条件和加重投资人的责任。在登记的时候，登记机关有权审查房地产企业是否符合成立的实体要件和程序要件，只要符合不得以政策上和其他理由拒绝登记。开发企业设立登记后，再配以资质管理制度进一步对其进行规制和约束。也就是说，采取了“严格准则主义”之后，仍然无法避开资质管理的需要。与其后置，为何不能考虑前置？采取资质前置，可以节约社会成本，确保决不出现“无资质”的房地产开发企业。从理论上讲，在房地产开发企业成立之后，存在取得开发经营资格但却没有资质的“空档期”，甚至有终身无法获得资质的可能性。试问一下，这样房地产开发开发企业设立，除了浪费社会资源之外，还有什么意义。也许有人会说，只要能够注册登记成为房地产开发企业，它都会拥有相应的资质，这似乎是否意味着资质管理是个摆设。所以说，从根本上解决上述问题的做法，应该是采用核准制，将原本后置的程序前移，从源头上控制开发企业的总体数量，即先向建筑行政主管部门部门获得暂定的资质，才能有权向工商登记机关申请注册执业。这种制度上的调整不仅在理论上行得通，在实务上也有先例可循。一方面，核准主义的适用对象就是涉及国家安全、公共利益和关系国计民生等特定行业和项目。房地产行业属于涉及国计民生的特殊行业和项目，从理论上没有任何障碍。另一方面，在历史上我们有接近适用该原则的类似做法，其中最早可追溯到1993年11月建设部颁发《房地产开发企业资质管理规定》。1998年国务院《城市房地产开发经营管理办法》更是明确规定了工商行政主管部门在对设立房地产开发企业申请登记审查时候，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。倘若“应当听取意见”再向前迈进一步就与核准制几乎没有质的区别。综上所述，采取核准制是未来房地产开发企业设立原则的最佳模式。

（二）固定资产投资项目资本金应贯穿于项目始终

1996年国务院规定实行烦人项目资本金制度，对于调控房地产开发过热、防止“烂尾楼”等问题发挥了积极的作用。但由于没有具体落实的配套规定，其保障房地产开发项目顺利进行、控制开发企业囤地、推进房地产市场健康发展的作用尚未完全发挥。众所周知，房地产开发所出现的一切问题，最后都可归根于资金或资本的空缺。为此，在房地产开发过程中，预留部分资本金来确保整个开发建设的顺利进行就显得相当重要，项目资本金制度也正是在这一背景下应运而生。项目资本金在本质上属于保证金的范畴，承担着担保的功能。根据民法担保制度的要求，担保人既可以是自己也可以是第三人，既可以是物、也可以人或金钱。[7] 项目资本金就是开发企业为了确保自己的履行能力而给自己提供的一种担保，开发企业事先提供一笔钱存在商业银行指定的帐户中，一旦开发出现问题且不愿意及时解决的情况下，相关主管部门就可申请商业银行直接动用其中的资金；反之，项目资本金将沉睡多年，仅仅起到第二顺位保障的功能。所以说，我们必须对项目资本金的提取和使用进行具体规定，并明确规定资金的监管责任主体，以确保项目资本金不被挪用。

鉴于项目资本金的责任与使命，我们对项目资本金的制度设计应贯穿开发建设的始终。在项目申报时，没有相应的项目资本金存在，规划主管部门将不颁发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。在开工建设时，同样要执行相应的项目资本金比例，不达标者将无法取得建设工程施工许可证。由于房屋预售意味着房屋即将进入流通领域，将会在法律关系上形成更多的利害关系人，因此这一环节的项目资本金的比例更应明确确定，商品房预售许可证将颁发给符合要求的房地产开发企业。商品房竣工验收时，项目资本金同样得有法定的要求，因为在现实生活中竣工验收并没有完成房屋的全部交易过程，购房者仍然面临着上房和过户的风险，如果出现房屋的质量瑕疵或开发企业拖欠税费而导致房产证办理困难时，项目资本金的价值就突显出来。为此，不到房屋交易环节全部结束，就无法确保开发建设的顺利完成，从这个意义上讲，项目资本金担保的范围已经从原先的开发建设扩展到整个房地产交易环节。然而非常遗憾的是，根据我国房地产开发相关法律法规的规定，项目资本金不能低于总投资规模20%的规定显然无法适应上述细化的要求。因此，笔者建议，根据开发建设所处的不同时期，对项目资本金的比例提出不同的要求，具体而言，立项时不得低于25%，开工建设时不得低于20%，预售时不得低于15%，验收合格时不得低于10%。只有等到全部建设房屋交易完成时方可提取全部的项目资本金。为了确保项目资本金的运行安全，法律不仅需要赋予开户商业银行的法定监管职责，还要明确规定申请动用项目资本金的法定条件和程序。违反法定条件和程序的申请行为，相关商业银行不得予以支付，否则将承担连带赔偿责任。

（三）商品房预售许可制度应细化

商品房有现房销售和期房销售两种方式，前者指的是对已经建好且验收合格的房屋进行销售，而后者则主要是正在建设中的房屋销售。目前我国房地产开发企业普遍采用的是后者。根据我国《物权法》的规定，由于贯彻了区分原则，所以房屋等不动产所有权的转移并不是依据房屋买卖合同，而是采取的是登记生效主义。只有对房屋完成了过户手续之后，买方的购房利益才能得到终级保护。[8] 实行商品房预售制度使得原本就存在时间差的付款行为和所有权转移行为进一步被放大，少则几个月多则一年半载。为此，一些学者一针见血地指出，目前实行的商品房预售制度加剧了消费者购房的风险。在这一逻辑的指引下，有人便提出取消商品房预售制度的主张。然而，在时下，在开发企业融资不畅的情况下，取消预售制度无疑对房地产业是致命性打击。所以说，在总结近年来我国规范房地产预售行之有效的措施基础上，严格细化房地产预售条件，完善商品房预售制度可能是更为务实更为有效的出路。

在法律所规定预售的诸多条件中，有两个内容需要进一步细化，一是投资额，二是施工进度和竣工日期。对于现在法律所规定的投资额需达到25%以上的理解，各级房地产行政主管部门的把握尺度不尽一致。事实上，由于房地产开发需要资金量比较大，所以很多开发企业只要在帐目上稍做文章即可蒙混过关，即在开发项目并没有取得任何实质进展的情形下，投资额也可达到25%的法律下限规定。我们生活中见到许多开发项目有的才刚刚建出地面，甚至尚未建出地面的情形下都能获得预售许可证，就是最好的证明。当然，其中也不乏有一些违规获得预售许可证的情形。撇开这些项目之外，我们认为更多的也许是利用投资额的弹性规定合理地规避法律而已。如此一来，乱象丛生的预售市场给人们最大的感觉就是法律面前的不平等。鉴于此，我们需要探究更为直观的客观判断标准，可以考虑在法律上直接明确规定“多层房屋必须封顶、小高层和高层必须建设到地面之上的过1/2以上”才符合颁发预售许可证的要求。关于施工进度与竣工时期，现在的法律只是要求开发企业给个明确的说法，至于是否合理必要，并没有强制性要求，企业多会以各种理由设计对自己比较有利的较长施工周期，由于战线拉得特别长，很容易“夜长梦多”，损害到购房者的合法利益。鉴于同一类型的房屋建设周期几乎相同的原理，加上前期已完成的建设基础，法律可考虑再给开发企业一段法定的时间，多层为6个月，小高层和高层为1年。房地产开发企业只有能够作出上述施工进度和竣工日期的承诺，才能够颁发预售许可。当然，上文论及的指定商业银行帐户中项目资本金余额不低于15%，也是必须增加进来的又一个条件。对于没有获得预售条件的商品房预售行为，在民法上首先应认定协议无效，行政法上也应对其严格处理，在涉及到行政罚款具体数额时，在规定最低罚款数额100万基础上，又要考虑销售金额，基本维持在销售额的1到2倍之间比较合适。

（四）房地产标价与价格申报应规范，彻底打击价格违法行为

阳光是最好的防腐剂，为了解决房地产销售乱象丛生、混乱不堪的问题，国务院在2010年才开始正式要求房地产销售价格要明码标价，并报有关机关备案。当然，房屋销售的价格备案是国家此轮调控房价的应急之举，此后不宜作为常态措施。现如今，尽管商品房销售价格是依据备案价格来确定的，但是，价格备案制度并不会对商品房销售价格的变动构成太大的障碍，只是职能部门对商品房价格予以监控的途径之一。考虑到其作为市场监督的手段，因此，我们应对其备案价格提高或减低提供法律上的修正程序。根据价格备案调整对购房者利益影响，建议将提高备案价格的程序规定的严格些，这样一来，不仅可以遏制房价快速上涨的势头，又能企业留下正常合理的利润空间。

在商品房的定价模式中，全国范围内形成了两种定价方式：一是按照建筑面积；二是按照实际使用面积。[9] 笔者认为，后一种定价模式是今后强制推广的方向。因为在购房者购买的房屋面积中，具有真正意义上并能够独占使用价值的仅仅是房屋的实际使用面积，即套内面积。依据后一种模式定价，不仅可以让购房者明明白白消费，还可以防止开发商的价格欺诈。在现实生活中，我们就遇到很多“同样价格却购买到不同公摊面积的房屋”，这明显违反了公平交易的原则。况且，公摊面积如何计算这样专业的问题，不要说是消费者，就连开发商自身有时都说不清楚。通过建筑面积定价很容易坑害消费者，这也许是该种定价模式更受开发企业推崇的重要原因。为了确保房屋销售价格市场不再混乱，法律应明确列举房屋销售过程中的价格违法行为：（1）与其他房地产开发企业联合定价，形成统一的市场价格，制造垄断；（2）通过控制销售进度来控制房源的数量，进而操纵房屋的价格；（3）通过散布涨价的虚假信息形成抢购，制造销售市场恐慌，进而抬物价；（4）相同的房屋却销售出不同的价格，制造价格歧视；（5）价格法上规定的其他违法行为。鉴于房地产销售过程中的价格违法，不但能给开发企业带来巨大利润，而且股东、董事、监事、高级管理人员也从中受益不浅。因此，在处罚时，应实行双罚制，即不仅要处罚房地产开发企业，还要对房地产开发企业的直接责任人进行包括资格罚在内的处罚。

参考文献：

[1]管好用好国有土地[N].人民日报，2015-06-05（08）.

[2]符启林.房地产法[M].北京：法律出版社，1997.

[3]俞兆平.房地产法与律师实务[M].北京：人民法院出版社，1998.

[4]顾培东.公司法修改热点问题研究[M].北京：中国民主法制出

版社，2005.

[5]张民安.民商法学家（第二卷）[M].广州：中山大学出版社，2006.

[6]唐烈英.房地产法学[M].北京：法律出版社，2008.

[7]王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，1998.

篇10

【关键字】现行；房地产；价格统计；方法制度；探析

1 前言

本文主要针对现行房地产的价格统计方法制度进行相关讨论，首先，对于房地产价格指数编制方法从国外房地产价格指数编制方法现状和国内房地产价格指数编制现状两方面进行相关概述；其次，针对现行的房地产价格统计制度所存在的缺陷进行相关阐述，主要分为三方面；最后，将对我国房地产价格统计制度的发展方向阐述自己较客观的四点观点。

2 房地产价格指数编制方法的概况

2.1 国外房地产价格指数编制方法的现状

2.1.1 成本投入法

根据对房地产营造各项成本投入的资金或者材料的变化情况，使用算术平均法来进行相关的房地产价格指数的方法就是成本投入法。这种计算方法是一种最原始的房地产价格指数编制方法，同时也是一种十分重要的方法。

2.1.2 加权平均法

加权平均法主要包括两种方法，分别是中位数价格法和算术平均法。这种计算方法的基本原理就是在计算房地产实际价格时是按照一种加权平均法的方式进行计算的，而加权的目的就是用来降低在不同的房地产交易案例中由于特征差异所产生的误差，这种方法主要在加拿大和日本应用较广。和算术平均法相比，在降低房地产品质差异对指数的影响上，中位数价格法有了一定程度的提高，然而也没有彻底的将这种影响消除，而随着时间的推移，房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产的变动产生较大的偏差。

2.1.3 重复交易法

这种交易法指的是对于同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数，主要应用国家有美国和英国等，其主要优势为可以基于同一宗房地产的价格变化运行，可以满足房地产价格的“同质性”要求，同时存在的劣势就是随着时间的推移，房子的内部结构和外部环境的变化影响到房子自身的价值变化，无法保证同一栋房子在不同时期的价值统一性。

2.1.4 特征价格法

这种方法的还有一些其他的说法，比如Hedonic模型法或者是效用估价法，方法含义主要是认为房地产组成特征的多样性和房地产价格则是由这些特征所带给人们的实际效用所决定的，房价的差异则是由于各种特征的数量或者是组合方式不同造成的。其反映纯粹价格变化的方法就是将房地产的价格影响因素分解求出隐含的价格，在保证品质数量不变的前提下将房地产价格变动的品质因素拆离。这种方法又分为直接特征法和间接特征法。

2.2 国内房地产价格指数编制现状

与国外的编制方法相比，我国的编制方法较少，主要有加权平均法和加权综合指数法两种，下面主要对加权综合指数法进行相关叙述。

加权综合指数又分为拉氏指数和帕氏指数两类，其编制原理都是先综合，再对比，是两个总量指标对比形成的指数，包括两个或以上的因素，但是仅观察被研究因素的变动。

3 现行方法制度存在的缺陷

3.1 新开或新建楼盘无上期价格造成涨幅不能准确反映房价涨落

对于新开或者新建的楼盘，没有上期数作为参考标准，较易出现涨幅缺失的情况广泛存在。

3.2 同质可比差异因素剔除难度加大

在上期或者是本期的房屋样本存在楼层或者是套型上的差别时，应在统计时将楼层、套型等差异因素剔除掉才可以保证样本的质比性。成本细化的推行随着房地产的快速发展也得到了更多的关注，一房一价是现行楼盘的主要特点，并且随着销售的增加同质可比的房屋也变得不那么多了。有关方案中规定购房者的实际购房价作为调查的房价，然而购房者主观上的谈价水准不同，开发商对购房者的优惠策略也不同，还有其他一些如时间性差异的因素导致了同类型房屋实际购房价的不确定性，间接的为剔除差异因素增加了难度。

3.3 平均数不能准确的反映客观情况

这种采用平均数的方法是十分不科学的一种做法，房价的趋势是不可以由一个简单的平均数就可以反映出来的，而应该分区域、分层次的进行具体的相关说明，用精确的统计方法制度引导国民对房价统计工作的正确认识。

4 房价统计规则的未来发展方向

对于房地产价格统计的客观真实性的保证，可以从下述四点进行完善。

4.1 “虚拟价格”还原基期

没有基期的情况就是一般所说的“虚拟价格”，为了补偿国家现行的房地产价格涨幅缺失而拟定的一个可比价格。同等地段均价评估法是针对新开的楼盘缺少基期价格的一个还原，是为了避免缺少基期价导致的价格涨幅缺失而采用的一种以现行报表中的上月同等地段均价作为新开楼盘的上期销售价格的估价方法。最近时点价格评估法则是采用最接近下期开盘价格的一期同类型房屋销售价格作为基期价的一种方法。

4.2 减少评估差异性因素的误差

主要采用间接特征价格法和楼盘标价法两种方法来减少评估差异性因素的误差问题。间接特征价格法是以特征价格模型取代现行人为设定的调整公式的一种价格调整法，主要针对不同住房单元朝向和楼层的主要特征进行差异性调整，再通过拉式指数进行相关运算，可以有效的实现小成本提高指数结果同质化。报送房屋销售的实际价格是现行的方法制度，然而房屋的不可复制性导致了找一栋严格意义上的可比房的困难性，所以大多数开发商采用一种每月提供楼盘销售基准价格表作为参考评估房屋销售价格涨跌幅度的标准。

4.3 统计法规及政府相关规定作为房价统计的后盾

保证房地产统计数据质量的根本是依法统计，在房地产企业中的特点之一就是统计人员的高流动性，很多情况下企业的报表人员都是兼职人员，出现了报表人员对房价统计的重视程度较低的现象，因此，应保证检查指导工作的到位和对《统计法》的认真贯彻执行，保证统计数据的准确性。

4.4 完善现行公布制度

对房地产价格统计数据的公布实际上还是一种有力的宣传手段，可以通过完善现行的公布制度对提高统计公信力增加更强的效果。首先，可以在公布数据的内容方面尽可能的做到完善，在公布全年价格平均水平的同时将上半年和下半年的价格情况、涨跌幅度和总体趋势等一并公布，这样可以给民众一个更为全局的房地产价格认识，减少他们对数据的疑惑；其次，针对我国区域广阔性同时各个地域和城市的房价迥异性这一特点，对于公布的统计数据可以采用划分层次的方法；最后，保证严格有效的监督制度是保证数据准确性的有力武器，在公布统计数据前做到合理的审核评估和对价格趋势的理性分析，可以对统计的数据有良好的认识和理解。

5 结束语

本文就房地产价格统计规则等各个方面进行了相关论述，以期对我国的房地产业的发展趋势奉献一点微薄之力。

参考文献：

[1]薛茹，王茂平，隗斌贤.我国房地产价格统计方法探讨[J].统计科学与实践，2012，（5）：42-43.

[2]林春微.我国房地产价格统计分析研究[J].现代商业，2011，（12）：96-97.