房地产新会计准则范文

导语：如何才能写好一篇房地产新会计准则，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】新会计准则；房地产行业；上市集团

一、新会计准则的内容和特点

1.新会计准则概述

新会计准则于2007年1月1日在上市公司开始实行，由1项基本准则、38项具体准则和相关应用指南构成。2014年，财政部对基本准则、原38项具体会计准则中的2号（长期股权投资）、9号（职工薪酬）、30号（财务报表列报）、33号（合并财务报表）、37号（金融工具列报）进行了修订，另新增了39号（公允价值计量）、40号（合营安排）、41号（在其他主体中权益的披露）3个具体会计准则。新会计准则的修订和会计准则解释的补充更加注重强化上市公司财务信息真实性，使资产和交易得到更为公开透明的反映，从而使会计制度更符合现代企业的发展需要。

2.新会计准则的特点

（1）趋同性――与国际会计准则接轨

我国新会计准则严格界定了各会计要素的定义，对资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润的确认条件做了细化，严格遵循会计信息质量特征，这也是国际会计准则规范的内容，另外，我国还对会计要素中的收入和费用与利润要素中的“利得和损失”做了细致的区别，这是基于我国企业经营复杂性特点而调整补充的内容。

（2）完整性――构建了较完整的企业会计准则体系

虽然新会计准则体系首先在上市公司开始执行，但其涵盖了众多经济领域以及大量的新兴行业，例如房地产业适用的《新会计准则第3号――投资性房地产》应用指南。我国建立的新企业会计准则体系既有对行业统一规范的基本会计准则，也有各行业独立适用的具体准则，形成了梯级的理论体系，具有极大的指导作用。

（3）实用性――符合我国国情

我国企业的状况比较复杂，对于会计准则的了解和掌握程度也各不相同，因此明确会计要素的定义、强化财务报表的作用、对行业适用的会计试蚪行细化等新改革对于发展中的企业以及已上市的企业都会有一个明确的约束力，是符合我国国情的。

二、简析新会计准则对房地产行业的影响

1.明确了投资性房地产行业的计量模式

根据《新会计准则第3号――投资性房地产》的规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明其公允价值能够可靠计量的，可以采用公允价值模式进行后续计量。计量模式一经确定，不得随意变更。计量模式由成本模式要变更为公允价值模式应作为会计政策变更的情况来处理，但房地产行业一旦采用公允价值计量模式，就不得转为成本模式。

2.规范了房地产行业的信息披露

根据《企业会计准则第41号――在其他主体中权益的披露》的要求，财务信息披露制度适用于企业在子公司、合营安排、联营企业和未纳入合并财务报表范围的结构化主体中权益的披露。在中国市场上，房地产投资一直处在市场投资的前列，投资方式包括持有股权、债权，想被投资主体提供资金、流动性支持、信用增级和担保等。新企业会计准则要求企业应当披露两方面的内容：（1）关于重大判断和假设的披露。企业应当披露对其他主体实施控制、共同控制或重大影响的重大判断和假设，以及权益性质改变导致企业得出与原先不同的结论时所作的重大判断和假设。这让财务报表使用者对企业真实财务状况有更好的理解，也容易评价企业是否进行了有效的风险管理。（2）在其他主体中权益的披露。企业被确定为投资性主体，应当披露其子公司的基础信息和与权益相关的风险信息，重要的合营安排或联营企业的基础信息、主要财务信息以及与权益相关的风险信息、未纳入合并财务报表范围结构化主体的额外信息披露。房地产行业信息披露的逐步完善将有助于投资者作出更准确的投资决策，降低投资风险，逐步完善房地产投资市场。

3.有利于推进房地产业“营改增”的步伐

有学者将“营改增”对房地产行业的影响归纳为“降税负”和“去库存”。这要从两方面来理解：一方面，房地产营改增有助于房地产企业降低税负，从而提高企业的利润率；另一方面，营改增将企业购置不动产纳入增值税进项税额抵扣范围，这将鼓励企业购置房产用于改善办公条件，进而减少房地产市场的积压房产。新会计准则对房地产投资的基本政策与税收政策的规定息息相关，是为了税收政策的顺利实行而服务的，这表现在房地产行业营改增后将会有更多有能力的企业投资房地产，有利于调控楼市，为房地产业的税制改革铺平道路。通过新会计准则与营改增税收政策在房地产行业的互为支柱的表现，我们可以看出会计准则和税收体系改革间不可或缺的辅助关系，如何做到二者积极意义上的相互影响，是房地产行业未来需要深思的问题。

三、结语

随着新会计准则的实施，将对我国行业会计核算产生深远影响，作为民生行业和支柱行业的房地产市场，新会计准则的运用更加能够体现出企业的财务状况和经营业绩，从而编制更加精确地会计报表，给报表使用者提供真实可靠的财务信息，这是新会计准则对于房地产行业最重要的意义。

参考文献：

[1]张秀红.试析新会计准则对房地产行业的影响与对策[J].中国总会计师，2012年11期.

[2]李颖. “营改增”对房地产开发企业的影响[J]. 财会学习. 2016（22）.

[3]袁少莉.探析新会计准则对房地产企业的影响[J].财经界（学术版），2008年03期.

[4]张春雨.新会计准则对房地产行业影响分析[J].北方经贸，2009年02期.

[5]王清刚. 中国会计标准与国际会计标准的差异研究[J]. 山西财经大学学报. 2005（02） .

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关键词：新会计准则；投资性房地产；影响；公允价值

一、简析投资性房地产的相关内容

笔者主要是从投资性房地产的概念，投资性房地产的会计核算、投资性房地产的计量模式等方面，简要分析投资性房地产的相关内容。

（一）投资性房地产的概念

通过查阅各种相关资料，我们可以看出，投资性房地产与普通房地产业的主要区别，从概念上来看，投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值，或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。通过投资性房地产的概念和其运营的最终目的，我们知道，相对于普通的房地产而言，投资性房地产必须能够单独的计量和对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权，还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。这较普通的房地产，投资性房地产对外出租的选择余地更大，赚取的盈利价值更多，可以实现出售、出租具体建筑物的目标，也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权，从而可以从中获取更多更大的经济利益。这其中不包括房地产商用以经营或是留作厂房的自用房屋。

（二）投资性房地产的会计核算

新会计准则明确规定，针对于投资性房地产的特有特点，对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定，它需要明确的前提条件才能实现会计确认，这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量，只有同时满足这两个条件，才能对投资性房地产进行会计核算，这不仅有利于从总体上评估该投资性房地产的总体资金优势，也有利于保证与其交易的企业的相关利益，这有利于市场经济的稳步发展，也有利于推动投资性房地产业的不断良性的发展。

相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定，它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量，投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款，在购买过程中所支出的各种消费税费，以及其余可以归该房地产支出的一些税费；还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定，我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤，从而有利于保证其更好的进行核算。

（三）投资性房地产的计量模式

新会计准则对投资性房地产的计量模式提出了一套新的模式，那就是可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量，这种新的方式可以给投资性房地产带来会计计量模式上的创新，但也必须具备必要的条件，首先必须要保证该投资性房地产所在的区域内有活跃的充分的房地产交易市场，通过从这些活跃的地产交易市场上，该企业能够从中获取其他企业的房地产的价格或是相关的其他信息，从而可以为该企业的正常发展提供可靠的参考信息，利于该企业随时作出相应的调整，也可以对投资性房地产中的公允价值作出正确合理的评估。

通过上述对投资性房地产的相关内容的简述，我们对投资性房地产的相关知识都有所了解，通过对投资性房地产的概念及它的会计核算模式及计量模式进行分析，我们可以看出，投资性房地产的会计核算的特有规定，下文中，笔者主要是论述新会计准则对投资性房地产会计政策的影响。

二、初探新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

新会计准则对投资性房地产的会计政策产生了很大的影响，随着房地产业的不断发展，特别是投资性房地产的迅速发展，一种新的公允价值模式便应运而生，但通过调查研究发现，大多数的投资性房地产所采取的会计核算模式仍然是传统的成本核算方式，而不采用公允价值模式进行核算，下述笔者主要是从以下几方面来探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响：

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关键词：新会计准则；投资性房地产；影响；公允价值

一、简析投资性房地产的相关内容

笔者主要是从投资性房地产的概念，投资性房地产的会计核算、投资性房地产的计量模式等方面，简要分析投资性房地产的相关内容。

（一）投资性房地产的概念

通过查阅各种相关资料，我们可以看出，投资性房地产与普通房地产业的主要区别，从概念上来看，投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值，或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。通过投资性房地产的概念和其运营的最终目的，我们知道，相对于普通的房地产而言，投资性房地产必须能够单独的计量和对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权，还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。这较普通的房地产，投资性房地产对外出租的选择余地更大，赚取的盈利价值更多，可以实现出售、出租具体建筑物的目标，也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权，从而可以从中获取更多更大的经济利益。这其中不包括房地产商用以经营或是留作厂房的自用房屋。

（二）投资性房地产的会计核算

新会计准则明确规定，针对于投资性房地产的特有特点，对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定，它需要明确的前提条件才能实现会计确认，这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量，只有同时满足这两个条件，才能对投资性房地产进行会计核算，这不仅有利于从总体上评估该投资性房地产的总体资金优势，也有利于保证与其交易的企业的相关利益，这有利于市场经济的稳步发展，也有利于推动投资性房地产业的不断良性的发展。

相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定，它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量，投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款，在购买过程中所支出的各种消费税费，以及其余可以归该房地产支出的一些税费；还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定，我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤，从而有利于保证其更好的进行核算。

（三）投资性房地产的计量模式

新会计准则对投资性房地产的计量模式提出了一套新的模式，那就是可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量，这种新的方式可以给投资性房地产带来会计计量模式上的创新，但也必须具备必要的条件，首先必须要保证该投资性房地产所在的区域内有活跃的充分的房地产交易市场，通过从这些活跃的地产交易市场上，该企业能够从中获取其他企业的房地产的价格或是相关的其他信息，从而可以为该企业的正常发展提供可靠的参考信息，利于该企业随时作出相应的调整，也可以对投资性房地产中的公允价值作出正确合理的评估。

通过上述对投资性房地产的相关内容的简述，我们对投资性房地产的相关知识都有所了解，通过对投资性房地产的概念及它的会计核算模式及计量模式进行分析，我们可以看出，投资性房地产的会计核算的特有规定，下文中，笔者主要是论述新会计准则对投资性房地产会计政策的影响。

二、初探新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

新会计准则对投资性房地产的会计政策产生了很大的影响，随着房地产业的不断发展，特别是投资性房地产的迅速发展，一种新的公允价值模式便应运而生，但通过调查研究发现，大多数的投资性房地产所采取的会计核算模式仍然是传统的成本核算方式，而不采用公允价值模式进行核算，下述笔者主要是从以下几方面来探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响：

（一）没有形成一套完善的评价公允价值的市场体系

新会计准则中对投资性房地产的会计核算作出了明确的规定，特别是对采用公允价值模式的计量的要求和前提条件更为严格。新会计准则中明确规定，只有有足够的证据证明投资性的房地产的公允价值能够持续可靠的获得，才可以让投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值的应用必须符合两大条件，一是该地产必须要具备活跃的房地产交易市场，并且还应能及时的从市场上获得相关的各种信息，以作出相应的调整。公允价值模式的最大优势在于，它能够较真实客观地反映出投资性房地产的所具备的实际资本能力、市场价值和所具备的盈利能力，这样可以有效的正确的反映出该房地产投资企业的各项综合能力，有利于该房地产对自身的发展适时的作出调整，可以推动投资性房地产业的不断健康稳定的发展；但这种公允价值计量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中国市场经济发展还不够成熟和完善，市场体系还不够健全，市场上很多同类市场的交易信息还不够充足，有些企业为了自身的利益不愿公开该企业的相关信息，从而导致市场上的各种交易信息缺乏公开性，不利于企业获得足够多的信息，这样就无法满足公允价值得以实现的前提条件。新会计准则中明确要求企业能够从活跃交易市场上相关企业的房地产市场价格信息，从而能够客观的对自身的资金及市场地位进行分析和定位，以便对投资性房地产的公允价值能做出明确而合理的评价和估算，综合各种原因，结合现阶段的市场经济条件发展的水平，以及综合分析现阶段的市场环境，新会计准则中规定的投资性房地产采取公允价值计量模式进行计量的要求，在现阶段现有的市场环境下是无法严格有效的实施的。我们必须去探讨一种新的更有利于更适合投资性房地产的会计核算模式，不断的健全市场机制，推动投资性房地产的发展。

（二）新会计准则改变了税收与对企业价值的关系

新会计准则的实施，带给投资性房地产最大的影响就是改变了在成本价值核算下的税收对企业价值的关系，这种改变表面上只是简单的调整了二者之间的相关联，实质上却从企业内部深层次的改变了企业的经济利益，改变了企业整个经济链。在原先的以成本核算的模式下，投资性房地产每期都要提取固定的资产折旧费或是摊销一些必要的资产损失费，从而使当期的账面资产利润减少，但是这种固定资产的折旧和摊销可以在企业本期交税之前就进行，因此可以提前从税收中支取，这样就可以实现抵消税收的目的，从而可以保证企业的经济利益的实现。新会计准则中的公允价值计量模式，则无法实现这一目的，公允价值模式需要企业能够持续而可靠的保证资金来源，这种模式不再对投资性房地产进行固定资产的折旧和提取相应的摊销，而应当以企业的实际支出计入企业的账面价值，这一做法虽然能够很客观的反应企业当期的收益和负债，但由于不能提取固定资产的折旧和摊销，企业便无法实现税收的抵消，这样就大幅度地增加了企业的税收压力，这样就会减少企业的价值，因此，虽然新会计准则明确规定投资性房地产应采用公允价值核算模式，但由于多数企业为了减少税收的压力，仍然采用传统的成本计量模式，为了能更好地推动新会计准则的实效，我们应不断的改革和更新投资型企业的经营思想，处理好税收与企业的关系，推进企业的不断发展与壮大。

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（三）公允价值模式会影响企业的业绩

传统的成本核算模式，是一种以投资企业的成本为核算基础的一种计量模式，它无须考虑市场上房价的变动，不论房价上涨或是下跌，都不会太大程度的影响企业的实际成本，从而也不会大幅度地影响企业的业绩。新会计准则中规定的投资性房地产采用公允价值模式，这种计量模式的变化，可以使企业的报表更加科学合理，但并没有从内部上改变企业真实的内在价值。在房地产市场发展趋势较好，市场上房屋都在涨价的情况下，企业采用公允价值模式能够在一定程度上增加企业的资产和利润；但是，如果房价下跌，采用这种模式就会给公司带来严重的账面损失，这就使得企业的资金链时刻处于变动中，从而增加了企业的资本变动，影响了企业的业绩，导致企业在进行资产和利润管理上遇到很严峻的问题。特别对于投资性房地产这类投资性行业，更加剧了企业经济和利润的变化，严重影响了企业的业绩。为了能使投资性房地产稳定的发展，我们必须不断采取各种措施，减少公允价值在实施过程中的不利因素。

通过调查研究我们发现，房地产企业中采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性，可以使房地产企业的账面价值更加客观可靠，可以让房地产商随时获得最可靠的资金信息。然而，由于上述所提出的这些问题的存在，投资性房地产中以公允价值计量的会计核算模式还有待研究，它不可能很快的被市场所接受并运用，它需要一个适应当前市场经济的过程。但随着市场经济的不断发展，市场体系的不断健全，公允价值模式将会最终取代传统的成本模式，并最终被企业所接受和加以应用。

三、简述新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响

通过上述论述，我们可以看出，投资性房地产业是有别于普通房地产业的一种企业，新会计准则的实施，对其产生了很大的影响，下面笔者简要论述新会计准则的实施，对投资性房地产业未来发展趋势所产生的影响：

（一）新会计准则的实施将会影响地产业的实际经济利益

投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权，从中获取利益，但那些留作厂房或是用以经营的建筑物则不可以归于投资性房地产，因而也无法在市场上进行交易，获取利润。新会计准则的实施，提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量，这样就会加重企业的税收负担，从而会影响企业的实际利益，但如果市场经济能一直稳定持续的发展，房地产业能在市场上占据有利的竞争地位，能够拥有有利的价格优势，那么新会计准则的实施，将会不断推动投资性房地产的快速的发展。

（二）新会计准则的实施对投资性房地产未来的发展趋势影响深远

传统的会计准则中对投资性房地产的会计核算都是采用成本核算，这种模式有其一定的优点，但也具有缺陷。传统的成本模式主要考虑的是企业的资本，所需做的报表很多，这样不仅消耗时间，也影响了工作效益，但新会计准则中规定的公允价值模式，很大程度上改变了这种现象，公允价值模式下，是通过企业的账面价值，直接的反应企业的赢利或亏损情况，它可以将各种报表加以有序的整合，这样不仅节省人力物力，同时还可以有效的提高工作效益，能通过简易清晰的账面价值报表，反映出房地产业的发展情况，所以说，新的会计准则的实施将会很大程度上影响投资性房地产业的发展，对其长远的发展产生深远的影响。

综上所述，我们可以看到，新的会计准则对投资性房地产的会计核算产生了很大的影响，同时对投资性房地产的未来发展趋势也将会产生很深远的影响意义，为了能更好地运用新的会计准则，我们必须努力发展市场经济，不断完善市场经济体系。

参考文献：

[1]向巧玲.浅谈新会计准则之投资性房地产[J].当代经济，2008，(21).

[2]财政部.企业会计准则应用指南[M].北京:中国财政经济出版社，2006.

[3]王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007，(8).

[4]黄开兴.投资性房地产准则差异比较及对企业的影响[J].黑龙江对外经贸，2007，(4).

[5]赵延波.浅谈投资性房地产[J].科技信息，2007，(9).

[6]李健.投资性房地产准则解读[J].会计之友，2008，(22).

[7]财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社，2006.

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【关键词】 投资性房地产； 成本模式； 公允价值模式

为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月了《企业会计准则第3号―――投资性房地产》，明确将投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，强调投资性房地产的单独计量并引入公允价值计量模式。房地产准则的出台，对于公允、客观地反映投资性房地产的价值具有积极的意义。但同时由于较之原先单一的成本模式计量有较大的变动，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响。

一、投资性房地产的含义

随着我国房地产行业的不断发展，企业持有房地产除了用于自身生产和存货对外销售，还出现了以赚取租金或资本保值增值为目的的房地产收益活动，甚至成为影响个别企业利润的主要经济业务。这种具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。但长期以来，在我国的会计实务中，并没有区分自用房和出租房、自用土地使用权和出租土地使用权的概念，而是统括在固定资产和无形资产中，采用历史成本法为基本计量原则进行核算。这样的核算方式，在我国经济高速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值存在较大的偏差，直接导致企业财产低估和投资者权益受损。

投资性房地产准则的出台填补了这一空白，明确了投资性房地产的概念及其范围。所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和出租的建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产的核算模式

针对以往会计实践中将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质和真实价值的情况，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策依据，并规定了以下两种模式可供选择：

（一）成本模式

该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。采用此模式一方面是基于企业传统的习惯性操作；另一方面，成本模式的初衷是：认为企业对外公布的资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状，而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。

（二）公允价值模式

国际会计准则委员会对公允价值的定义是：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。我国《企业会计准则――基本准则》中对公允价值的定义与国际会计准则委员会对公允价值的定义大体一致，准则规定，“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。

三、两种核算模式的比较

（一）共同点

1. 两种核算模式均应单独核算。

新准则颁布之前，会计实务往往把具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能真实反映投资性房地产的经济实质及其真实价值的情况，进而不能使投资者获得相关的财务信息，影响其投资决策。新准则借鉴了国际会计准则，规定投资性房地产应从固定资产和无形资产中独立出来，单独核算。无论是采用成本模式还是公允价值模式，对投资性房地产都必须独立核算，单独入账。

2. 取得投资性房地产时，成本法与公允价值法的计量一致。

无论投资性房地产的后续计量采用成本模式或是公允价值模式，在投资性房地产初始入账时，一律按照取得时的成本进行初始计量。如果是外购房地产，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；如果是自行建造的房地产，则包括使该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

（二）不同点

1. 两种核算模式对投资性房地产持有期间的计量不同。

成本模式沿用固定资产的计量模式，以历史成本记账，需考虑投资性房地产账面价值和使用年限按期计提折旧或进行摊销。期末需进行资产减值准备测试，如果发生减值，则计提减值准备。

采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的变动计入当期损益。

2. 两种模式对投资性房地产处置阶段的核算不同。

在处置投资性房地产时，成本模式只需考虑该资产已提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。

四、两种核算模式对企业的不同影响

（一）对企业资产状况的影响

一方面，长期以来，企业习惯于在会计核算上将自用房产与出租房产混为一谈，不加区分。新准则的颁布和实施要求企业无论采用成本模式还是公允价值模式，都必须对投资性房地产独立核算，因此，原来分别计入固定资产和无形资产中核算和列报的投资性物业，将统一计入“投资性房地产”项目。这一变化无疑会对企业的资产结构产生影响，尤其是那些持有大量投资性房地产物业的企业，其结果是企业固定资产和无形资产在整个资产中的比重下降，投资性房地产的比重增加。

另一方面，新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，企业一旦选用公允价值模式来计量其早些年购入的投资性房地产，必将大大增加其账面净资产，提高偿债能力。

（二）对公司盈利能力的影响

成本模式对企业利润的影响比较稳定，无非是按期对投资性房地产计提折旧或摊销造成企业成本费用的增加，除非进行资产处置，一般情况不会创造利润。采用公允价值计量模式对企业盈利的影响会有一些不确定性。一方面，因为该方法无需计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用；另一方面，由于期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整当期损益。该资产要按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当前，房地产行业持续飞速发展，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，其升值潜力较大且预计将会持续，总体上每年的重估增值额应该持续为正值，对当年的净利润预计将会产生较大的贡献，但不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能。因此，预计采用公允价值核算模式对企业利润的影响是先扬后抑，且企业每年净利润的波动程度会随之加大。

（三）对企业税负的影响

目前，我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。换句话说，投资性房地产的计税基础是其历史成本，无需考虑投资性房地产重估增值部分的税收。因此，无论企业采用何种模式，其应纳税所得额是一样的，其应交税费也是差不多的。但是，若企业采用成本模式，由于新会计准则和税法的处理基本一致，企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简单；若采用公允价值模式，考虑到会计和税法处理的差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加核算的难度及工作量。

五、企业选择投资性房地产核算模式时应注意的事项

企业投资性房地产选择何种核算模式会直接影响企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。国家制定不同的会计核算模式供企业选择，是因为企业所处的社会经济环境不尽相同，为了能更好地反映企业的财务和经营状况，允许企业选择与之相适应的计量模式。而企业在进行选择时，必然要对各方面的影响因素进行综合考虑，从而选择出最利于企业的计量模式。企业在具体选择核算模式时不妨考虑以下因素：

（一）模式的适用性

新准则规定，企业对投资性房地产的计量一般应选择成本模式，当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的，才可以用公允价值模式进行后续计量。具体地说：1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2. 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。换言之，即使是满足按公允价值模式进行后续计量条件的投资性房地产仍然可以采用成本模式进行后续计量；而反过来，如果希望对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，则需要满足相应的条件。

无论是成本法还是公允价值模式都有其自身的优缺点，不存在孰好孰坏，关键要看该模式是否适用于企业。成本计量模式沿用传统的资产计量方法，会计处理相对简单，容易理解，不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人操纵；公允价值模式则能使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值，但公允程度不易控制，短期内能有效提升企业资产状况和盈利水平，但长期来看易造成利润的较大波动。从国际会计发展趋势来看，公允价值的存在和发展是必然的，并将在今后发挥重要的作用，但这并不意味着成本法会退出历史舞台。可以预见，两者将在很长的一段时间内并存。

（二）模式的唯一性

根据新会计准则的规定，企业在选择投资性房地产的计量模式时，既可以选择成本法也可以选择公允价值法。但由于两种方法的计量基础截然不同，会计处理也完全不一样，因此在具体操作中，一个企业只能采用一种模式对其投资性房地产进行后续计量，不应该同时采用两种计量模式，以便带来计量上的前后矛盾而误导投资者。

（三）计量模式转变的不可逆性

为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，除非计量所处的环境发生变化，不得随意变更。特别要注意以下两种情况：1. 当房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，允许对投资性房地产从成本计量模式变更为公允价值计量模式。2. 企业所拥有的投资性房地产在其“为赚取租金或资本保值增值”这一特性未发生根本性转变前，也就是“投资性”未转为“自用”之前，原计量模式采用公允价值模式的不可以逆转为成本模式计量。

【主要参考文献】

[1] 财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产.经济科学出版社，2006.15-18.

[2] 财政部会计司.企业会计准则讲解.人民出版社，2006.49-61.

[3] 于长春.新旧会计准则差异实务导读[M].中国财政经济出版社，2007.56-69.

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1、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。

（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。

2、投资性房地产的后续计量

投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

二、投资性房地产概述

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

三、投资性房地产的转换

房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产

企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

3、公允价值模式下投资性房地产转为自用

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。

四、综合示例

2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。

2007年5月1日转换时：

借：投资性房地产—成本94000000

贷：开发产品90000000

资本公积—其他资本公积4000000

2007年12月31日：

借：投资性房地产—公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2008年3月31日出售时：

借：银行存款110000000

贷：其他业务收入110000000

借：其他业务成本96000000

贷：投资性房地产—成本94000000

—公允价值变动2000000

同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借：公允价值变动损益2000000

贷：其他业务收入2000000

同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

借：资本公积—其他资本公积4000000

贷：其他业务收入4000000

综上所述，采用成本模式或公允价值模式是由企业自主选择的，但公允价值模式需要满足一定的条件，采用不同的后续计量模式会对财务报表带来不同影响。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，但因不计提折旧会导致税前扣除额减少，所得税由此增加。因此，在满足采用公允价值模式计量的情况下，企业应当根据本企业的实际情况选择合适的后续计量模式。

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以前，我国房地产业的暴利令人昨舌，房地产企业利用会计准则漏洞操纵利润的大有人在．这极大的扰乱了国家正常的市场经济秩序。2006年2月15日，财政部了39项企业会计准则，2007年1月1日．新会计准则在我国地产类上市公司实施．新的会计准则的实施对我国当今房地产企业的财务管理与经营发展战略带来了一定的影响。

本文将新旧会计准则进行对比，从涉及当今房地产企业的主要内容出发，重点探讨了新会计准则对我国当今房地产企业的影响．结合我国实际情况分析其应用的积极之处以及存在的问题，并对新会计准则进行了思考，提出了相关对策分析，以期为促进房地产企业的持续、稳定、健康发展提供借鉴与参考。

二、与房地产企业相关的会计处理上的主要变化

1、《投资性房地产》准则的引入在旧的会计准则中。以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物是作为固定资产或无形资产进行核算的，并且投资性房地产是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算。新准则体系增加‘T《投资性房地产》准则，对投资性房地产做出了明确定义：为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。

2、《收入》准则的变化以前的《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买受人并得到认可作为房地产收入确认的依据．虽然比较简单而便于会计实务操作，但其未能反映销售的实质，且理论上缺乏合理性。新《收入》准则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标志，虽然要求会计人员具有较高的职业判断能力．但理论上更具有合理性。

3、《资产减值》准则的变化及其意义以前，上市公司“盈利上升，多计提跌价准备；盈利下滑，再将跌价准备冲回”，运用资产减值准备的计提和冲回来操纵企业利润，调节盈利。实施新会计准则后，上市公司不能冲回固定资产减值准备、无形资产减值准备和按成本计量的投资性房地产的减值准备，使得利润操纵的这一主要途径被封死。

4、《借款费用》的变化及其意义借款费用准则的变化有以下几方面：扩大了借款费用资本化的资产范围；扩大可以资本化的借款范围；借款费用扣除项目规定更加严谨科学。

首先，借款费用可资本化范围的扩大，将使生产周期长的房地产企业受益。但对借款费用中应予资本化的利息金额，扣除了尚未动用的借款资金存人银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益。其次，新准则还要求披露资本化率和利息资本化金额，这也有助于投资者了解房地产企业的融资状况。

三、新会计准则对当今房地产企业理财的正面影响

1、增加房地产企业资产账面价值企业从采用成本模式转换为公允价值模式．视为会计政策的变更，根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此．在采用新会计准则公允价值模式的首年，各相关上市公司将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量．其影响结果是．这些上市公司的上年度的资本公积f其他资本公积1将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。同时，企业将自用房地产转换为投资性房地产时．公允价值大于原账面价值的差额也将计人所有者权益。这都有利于提高这些房地产企业的规模，使原来隐形的资产得到了体现，达到更好地披露其真实价值的目的。

2、增强会计信息真实性和可靠性新会计准则引入公允价值的后续计量模式，可以反映出房地产随时间变化的真实价值，提高了会计信息的真实性和可靠性。同时，新准则规定：投资性房地产从原来的固定资产中分离出来，需要单独披露其种类、金额和计量模式，还有两种计量模式下的详细信息。新准则下的财务报告相当于一份详细的调查报告，信息披露更加规范、详细，这大大增强了房地产企业会计信息的真实性和可靠性，从而使企业信息披露更加透明．利用资本市场融资更加便利。

四、新会计准则对当今房地产企业理财的负面影响

1、加大了会计槽算的工作量新的会计准则体系对不同类型的房地产进行了明细规定。对不同房地产类型的明细划分，要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认．以便向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息．在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。

2、容易造成房地产企业业绩波动新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量．但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的．可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量，不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与账面价值之间的差额计人当期损益。这势必会影响到。房地产企业各个会计期问财务状况和经营成果的稳定性。

3、易引起房地产企业现金不足房地产企业大多是以现金为主的．所以人们除了关注企业的盈利状况外，会更加关注企业良好的现金流状况。如果房地产企业以公允价值计量投资性房地产．使得被重估的投资性房地产更贴近市场价值．但没有形成实质性的现金流人。新会计准则并没有对其价值重估带来的当期损益税收安排做出明确解释，如果按照现行的评估增值会计处理方式，虽然净资产增加的一部分只是形成递延税款．不影响当期应计税款，但由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，使得企业利润提前实现．就要缴纳相应的所得税，反而导致房地产企业的现金流出

五、应对新准则不利影响的措施

作为房地产企业而言．一方面要积极利用新会计准则的利好政策促进企业的发展：另一方面，房地产企业也要有针对性的采取措施，尽量避免其带来的不利影响

1、调整资金来源结构针对新会计准则的出台导致房地产企业现金不足的问题．房地产企业必须调整资金结构，扩大资金来源。对当今房地产企业来说，不能过分依赖银行贷款，而要重点注意实现资金的多元化来源渠道。

2、加强企业成本控制新会计准则的出台．必然会增加房地产企业的费用支出，房地产企业要实现利润最大化．必须加强成本控制。包括明确成本控制]：作流程、建立成本控制体系、建立完善的成本控制机构、贯彻成本控制思想等。

3、把握好将自用房地产资产或存货转为投资性房地产的时机是否将自用房地产或存货转换为投资性房地产?这往往取决于企业持有的目的。如果说企业持有是为了近期转让，并且比较容易实现转让的情况下，好的选择是，继续作为自用房地产或存货；在不打算近期转让的情况下．公司才会选择将重估盈余巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。

4、选择合理的投资性房地产后续计价模式新会计准则虽然引入『公允价值计量模式，但对于这一模式的运用尚有一定的保留。因而采用公允价值模式对企业也存在着某些不利因素。因此，即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说，对投资性房地产的后续计量模式应该相机选择

5、加强人员培训新会计准则的实施．对房地产企业财务管理人员的职业判断和综合技术操作能力提出了更高要求．财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量。这样对于房地产企业来说应特别注意管理人员是否对新会计准则的精神做了正确的传达，财务人员是否真正了解领会了新会计准则的精髓、要点和内容，以及是否能做好新会计准则的衔接工作。要想让财会人员尽快熟悉新制度的运作，就必须重视对财务人员的继续教育，这样不仅能使我们财务人员最快、最准确的学习和掌握不同时期的制度，也能大大减少企业成本，降低企业财务风险。

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论文摘要摘要：财政部了新会计准则，本文分别从企业会计准则第3号、第9号、第14号、第20号、第22号新会计准则内容出发，讨论其对企业经营成果的影响，以期促进企业更好地应用新会计准则。

财政部于2006年了新的会计准则和审计准则体系，新会计准则的是中国会计准则建设的重要跨越和重大突破。新会计准则体系强化了为投资者和社会公众提供决策和有用会计信息的新理念，首次构建了比较完整的有机统一体系。由于新会计准则实现了和国际财务报告准则的趋同，新准则中的一些理念应用对企业业绩、企业财务信息及企业纳税义务等都产生了深远的影响，我们分别针对企业会计准则第3号、第9号、第14号、第20号、第22号新会计准则内容讨论其对企业经营成果的影响。

1、《企业会计准则第3号——投资性房地产》

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。我国原有的会计准则体系没有投资性房地产准则，没有将投资性房地产列示为单独的项目加以处理，而是把现有的投资性房地产的相关内容分散在其他相关的会计准则之中。投资性房地产的显著特征是应当能够单独计量和出售，应同时符合和该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业和该投资性房地产的成本能够可靠计量这两个条件，才能作为投资性房地产科目进行核算。

投资性房地产按初始计量成本进行，采用成本和公允价值计量进行后续计量。假如企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业可以对其采用公允价值模式进行计量。采用公允价值计量模式应该同时满足以下两个条件摘要：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息。对于不能满足上述两个条件的投资性房地产，企业应采用成本模式对其进行计量。

对于采用成本模式计量的建筑物的后续计量，应参照《企业会计准则——固定资产》进行核算；对于采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，应参照《企业会计准则——无形资产》进行核算；对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其当期损益。由于是按公允价值对其期末的账面价值进行调整，公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值新问题。企业对于投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变动。对于已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式改为成本模式。在公允价值模式下将其他资产转为投资性房地产时，转换公允价值大于其账面价值作为所有者权益处理，小于时计入当期损益。

新会计准则以成本模式为后续计量的基准模式，以公允价值作为可选模式，这是对公允价值的谨慎使用。这意味着房地产公司在调节利润上可以对这两种模式进行选择，假如采用公允价值计价，拥有投资性房地产企业当期净利润会有较大程度的提高。公允价值究竟应该是多少，不同的评估方式有不同结果，公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。投资性房地产以取得成本或建造成本入账，每年提取折旧，投资性房地产的账面净值往往低于公允价值。企业一旦采用公允价值模式后，对于当期利润将会大幅增加，在地产价格下跌时，有关上市公司的业绩也会大幅下降。

2、《企业会计准则第9号——职工薪酬》

职工薪酬指企业为获得职工提供的服务给予的各种形式的报酬及其他相关支出，包括职工工资、奖金、津贴和补贴，医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币利、因解除和职工劳动关系给以的补偿和其他和获得职工提供服务相关的支出。新会计准则除保险、住房公积金需要根据规定比例计提外，如职工福利费等据实列支。取消按工资总额一定比例提取，在由企业自行把握的情况下，会对当期经营成果产生影响。

3、《企业会计准则第14号——收入》

新会计准则中的收入包括销售商品收入、提供劳务收入、让渡资产使用权收入。销售商品收入的计量，企业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，合同或协议价款不公允的除外。假如采用递延方式付款的，应当按照公允价值确定收入，应收合同或协议价款和其公允价值的差额计入当期损益。如甲公司售出大型设备一套，协议约定采用分期付款方式，从销售当年末分5年分期收款，每年2000元，共10000元。假定在销售日支付货款，只需付8000元，计算出折现率为7.93％。那么在销售当年确认的主营业收入为8000元，当期冲减财务费用634元，该年的经营利润会增加8634元。由于公允价值没有确定的标准来判定，故当期经营成果具有人为操作性。

4、《企业会计准则第20号——企业合并》

企业合并分为同一控制企业下的企业合并和非同一控制下的企业合并。对于同一控制下的企业合并，原则上按权益结合法进行会计处理，对非同一控制下的企业合并，原则上按照购买法进行会计处理。企业合并形成母子公司关系的，母公司应当编制购买日的合并资产负债表，因企业合并取得的购买方各项可辨认资产负债及或有负债应当以公允价值列示。

同一控制下的企业合并，合并方在企业中取得的资产和负债，应当按照合并日被合并方的账面价值计量。合并方取得的资产净账面价值和支付的合并对价账面价值的差额，应当调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

非同一控制下的企业合并，合并成本按以下规定确认摘要：通过一次交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得另一方的控制权并由此放弃的资产、发生或承担的负债以及发行权益性证券的公允价值。由于非同一控制下的企业合并采用购买法合并，合并成本按公允价值计量。通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本每一单项交易成本之和，即为每一次所发生的所支付资产、发生或承担的负债以及发生的权益性证券公允价值之和；购买方为进行企业合并发生的各项直接相关费用应计入企业合并成本，而不是直接作为当期费用处理。在企业合并或协议中对可能影响企业合并成本的未来事项做出约定的，购买方假如是估计未来事项做出约定的，且估计未来事项很可能对合并成本金额影响能够可靠计量，购买方应当将其计入合并成本。

在吸收合并和新设合并的情况下。购买方在购买日取得被购买方的各项资产，假如所带来的未来经济利益预计能够流入企业且公允价值能够可靠计量，应按公允价值确认资产。购买方在合并日取得被购买方各项负债，假如履行有关义务预期会导致经济利益流出企业，且公允价值能够可靠计量，应当按公允价值确认为负债。新会计准则中明确了商誉的概念。在购买日，购买方的合并成本大于确认的各项可辨认资产、负债的公允价值净额的差额确认为商誉。企业应于每个会计期末，对商誉按照《企业会计准则第8号——资产减值》进行测试，计算确定其减值金额。对商誉测试的减值部分计入当期损益。在购买日，购买方的合并成本小于确认的各项可辨认资产、负债的公允价值净额的差额为负商誉。取得的被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值进行复核后，计入当期损益。

企业经营成果的影响表现在两个方面摘要：一是购买法和权益法的选择会影响到合并后企业的资产结构及利润变化。购买法下，被收购资产以公允价值入账会使资产总额增加，以后每年度摊销额较大，形成的商誉会引起以后年度商誉减值费用增加。因此，正常情况下，购买法会使企业总资产增加，年度利润降低，净资产收益率降低。合并利润表中，权益法下所并入的收入和费用等是年度性的，购买法下从购买日算起，权益法的合并当年的利润高于购买法，这些影响将使得一些公司偏好权益法。二是商誉减值的利用空间。以往，企业处置资产或股权，会带来非经常性收益。对于非同一控制下的企业合并，也可能给主并方带来当期收益，商誉不再逐年摊销，而是每年做减值测试，减值损失一经确认，以后每个年度不能转回。这样规定给企业以很大的空间，注重当期收益指标的情况下，有可能不做减值处理。注重现金流的情况下，有可能大幅减值以获取所得税递延。

5、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》

《金融企业会计制度》并未对金融工具的概念做出具体的规定。而新的会计准则明确地把金融工具定义为形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。该合同可能是个人，也可能是合伙企业、公司形式的实体或政府机构。金融工具包括基本金融工具和金融期权、期货或运期合约、利率互换以及货币互换等衍生金融工具。衍生金融工具无论是正确还是未确认的，均符合金融工具的定义。

新会计准则在分类上改变了以往按期限划分资产、负债类别的做法，按金融工具的属性将资产划分为摘要：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有直至到期投资、贷款和应收款项和可供出售金融资产4类；将负债划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。

企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量。后续计量采用公允价值和历史成本混合计价模式，对于交易性资产、金融衍生工具，要求按市值计价；对于持有至到期投资贷款和应收款项及其他金融负债，按历史成本计量，但需按实际利率法，以摊余成本对金融负债进行后续计量。新会计准则对金融工具的公允价值的确定，采用了两个层次，对活跃市场中交易的金融工具使用标价计量，对于不存在活跃市场的金融工具的公允价值在估价的技术基础上确定。

对于交易性金融资产，取得时以成本计量，期末按照公允价值对金融资产进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益。按照规定，一些公司进行短期股票投资，将不再采用原先的成本和市价孰低法计量，而将纯粹采用市价法。假设某公司以每股10元在二级市场买入1000万股股票，到年底该股票上涨到15元。按照原先的会计方法，该公司的5000万元账面所得不能计入当期利润，在报表中这部分股票仍然按照10元成本计入资产；但按照新会计准则，这部分股票将按照15元计价，并且将为公司增加5000万元投资收益。相反，当年底股票价格下降，按新准则会造成利润下降。

参考文献摘要：

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［2］任秀梅、赵晓华、任亮.新会计准则对上市公司盈余管理影响探究[J.理论观察，2006，(05)摘要:85-86.

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一、新会计准则变更的主要内容

1、新会计准则规定：固定资产、无形资产和商誉等减值损失，一经确认，不得冲回，这和原准则有很大不同。截止到2006年年中，1396家A股上市公司的固定资产减值准备约为223亿元，主要集中在煤炭、机械、化工、钢铁等行业，它们若在2006年转回部分跌价准备，将极大地影响当期净利润，提高每股收益。

2、新会计准则规定：对于“金融工具确认和计量”、“投资性房地产”、“企业合并”、“债务重组”及“非货币性资产交易”等均采用公允价值入账。虽然在目前经济市场环境下公允价值的确定还有一定难度，但毕竟向国际又迈进了重要的一步。而相关的行业和上市公司将因此提升投资价值。从行业并购的角度来看，并购后企业价值的重估将在公允价值确定后有更大的提升。

3、新会计准则规定：债务重组以现金清偿债务的，债务人应将支付的现金与债务差额，确认为债务重组利得，计入当期损益。以非现金资产清偿的，债务人应将非现金资产的公允价值与债务的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额，确认为资产转让损益，计入当期损益。将债务转为资本的，重组债务的账面价值与股份的公允价值之间的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益。此次修订后，不仅支付的对价与债务的差额，可以计入当期损益，而且通过评估等方式，可人为调高所转让的非现金资产的公允价值（对价），将公允价值与其账面价值的差额计入“资产转让收益”，这样，绩差公司或债务负担严重的公司可能通过债务重组行为调高利润。

4、新会计准则规定：非货币性资产交换以公允价值和相关税费之和作为换入资产的入账价值，换入资产的公允价值与换出资产的账面价值的差额可计入当期损益。虽然新准则增加了非货币性资产交换的限定条件（商业实质），但是非货币换中对商业实质的判断存在一定的会计弹性，上市公司如想操纵利润，会想方设法予以规避，将关联交易非关联化。此外，在发达的市场条件下，公允价值比较容易确认，但是在市场不充分的情况下，如何确认公允价值是一个难题，从而为企业利润调高留下一定空间。

5、新会计准则规定：为生产大型机器设备、船舶等生产周期较长且用于出售的资产所借入的款项所发生的利息，可以进行资本化，计入存货价值，而不再直接计入损益。对于大型设备制造商而言，该规定将能降低即期成本，提高毛利率，提高会计利润。

6、新会计准则规定：对于无形资产，对企业内部研发项目，在研究阶段的支出，应于发生时计入当期损益，在开发阶段的支出，具备一定条件时应确认为无形资产。该规定减轻了科技企业在开发阶段的利润指标压力。此外，对无形资产的摊销年限，原准则规定，如果合同及相关法律均未规定有效年限的，摊销年限不超过10年；新准则不再具体规定摊销年限，对于使用寿命有限的，应在使用寿命内系统合理摊销，使用寿命不确定的无形资产，不应摊销（利润上升）。这样，公司对其无形资产是否属于寿命可确定，以及寿命多长的判断将对公司利润造成一定的影响。

二、新会计准则对相关行业的影响

（一）对房地产行业的影响。新会计准则中，《投资性房地产》准则是新增的一项重要内容，将对房地产业产生重大影响。新的会计准则规定：企业应当在资产负债表中采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。对于具有投资性房地产的上市公司而言，这无疑提供了利润大幅提升的机会。但从实际考虑，房地产公司在进行会计入账时采用公允计价的可能性不大，毕竟在没有该项利润税收优惠的前提下，变实际的现金为纸上的财富并不是明智之举。但对于需要对利润进行调节的公司除外。因此，该项会计准则对房地产公司的影响将是一个长期的过程，短期影响不大。此外，新会计准则中对于借款费用的规定可能会对房地产公司利润产生一定的影响。新的会计准则规定：借款费用只有同时满足以下条件时，才应当开始资本化：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。如果严格按照这一规定执行，那么房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用将不能再资本化，这样如果这部分支出计入财务费用，会影响房地产企业的当期利润。从以上两点分析可以看出，房地产公司在应对新会计准则时主动性还是很大，因此对于利润的调控仍然具有空间。至于是否能够体现出来，则要看房地产公司贯彻执行新会计准则的力度和把握程度了。

（二）对钢铁、煤炭、电力行业的影响。新会计准则中规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状态的资产，包括固定资产和需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、投资性房产等。该条准则对于资本投资支出较大的行业无疑会减少当期财务费用的支出，从而增加即期利润。虽然很难在公司财务报表中直接找到相应的资本性支出。但通过对各行业投资活动现金净流量还是可以大体考察其规模。从目前A股上市公司分行业统计出的结果来看，投资支出较大的行业为采掘、金属非金属、电力，相信随着新会计准则的实施，将会为这些行业带来一定财务费用的减少，从而增加即期利润。

（三）对零售业的影响。新会计准则中，对“投资性房地产”的会计核算有明确的准则进行规范。其中，与原《企业会计准则――固定资产》中的规定有较大差别的是，投资性房地产在后续计量时，可以采用公允价值模式。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。对于零售业的上市公司而言，商铺出租已成为公司重要的收入来源之一。在宏观经济发展强劲的背景下，这种地产的公允价值完全可以持续获得，因此以公允价值来计量的条件是完全符合的。但与房地产公司一样，公允计价只是一种选择，不一定会被上市公司采纳。但我们看中的是行业在并购过程中所体现出来的价值。正如前文提到的，目前零售业正处于行业并购逐渐步入的阶段，在并购大潮中，商业物业的价值将会体现，因此行业发展周期与新会计准则的实施，将为行业提供良好的投资回报预期。

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（一）投资房地产的类别归属

按照新会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。具体包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。企业拥有产权的房屋建筑物中不属于投资性房地产的包括两种情况，一种是指自用房地产，在资产负债表中作为固定资产核算，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；第二种是房地产开发企业开发并拟出售的房地产，在资产负债表中作为存货核算。企业在执行投资性房地产准则时，应根据投资性房地产的定义和主要内容，对企业的资产、负债和所有者权益进行重新分类、确认和计量。作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量；三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该投资性房地产的产权可单独划转和交割。

（二）投资房地产在财务报告中的体现

为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于 2006 年 2 月了《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第6号――无形资产》、《企业会计准则第 3 号――投资性房地产》。按照新准则，企业对满足固定资产定义的建筑物、满足无形资产定义的土地使用权分别在资产负债表的“固定资产”和“无形资产”科目下核算与列示，对满足投资性房地产定义的建筑物和土地使用权，在“投资性房地产”科目中具体核算。具体操作时，对投资性房地产的确认应严格按照新准则对投资性房地产的定义，即作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量；三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售。

对于企业拥有的建筑物及土地使用权，不属于固定资产、无形资产和存货，则就应属于投资性房地产。即企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产作为固定资产，房地产开发企业开发并拟出售的房地产作为存货；此外，企业出租给本企业职工居住的宿舍不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租的房地产在编制合并财务报表时作为企业集团的自用房地产，但应确认为母公司的投资性房地产。

二、投资房地产会计计量方法的运用

（一）投资性房地产的初始计量

投资性房地产会计准则规定，投资性房地产应按成本模式进行初始计量。以下分别投资房地产的不同获得情况分别说明计量方法。第一种情况，对于外购的投资性房地产，按照购买价格、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目；对于企业以分期付款方式购入的投资性房地产，按照投资性房地产的公允价值作为入账价值，借记“投资性房地产”科目，按照应支付金额与成本之间的差额，借记“未确认融资费用”科目，按照应支付金额，贷记“长期应付款”科目。第二种情况，对自行建造的投资性房地产，按照建造该资产使其达到预定可使用状态前所发生的必要支出，包括工程用物资成本、人工费用、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税费以及应分摊的其他间接费用等，作为入账价值。第三种情况，对于企业以其他方式，如非货币易、债务重组等方式取得的投资性房地产的成本，

按照相关会计准则的规定确定。

（二）投资性房地产的后续计量

按照新会计准则的规定，与作为固定资产或无形资产核算的自用房地产以及作为存货核算的房地产，投资性房地产在会计处理上的最大差异是后续计量模式的规定不同。按照新会计准则，投资性房地产的后续计量可选择采用成本模式或公允价值模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更，由成本模式可以转为公允价值模式，视为会计政策变更，而一旦采用公允价值计量模式，则不得转为成本模式。鉴于我国当前市场经济体系还不够健全完善，资产的活跃市场程度不够，公允价值的应用缺乏规范的市场环境和规则，因此应在适度谨慎的情况下运用公允价值，以避免出现人为操纵利润的情况。因此，新颁布的投资性房地产准则规定，只有存在活跃市场，公允价值能够获得并能可靠计量的情况下，才允许采用公允价值计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

此外，新准则规定，采用公允价值模式计量投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，资产负债表日确认公允价值变动损益时，借记“投资性房地产（公允价值变动）”，贷记“公允价值变动损益”。

（三）投资性房地产的转换

在成本模式核算情况下，投资性房地产转换的会计处理在成本模式下，无论是非投资性房地产转换为投资性房地产，还是投资性房地产转换为非投资性房地产，都仍按照固定资产或投资性房地产的账面价值进行计量与核算，直接将房地产转换日的账面价值作为转换后的入账价值。

在公允价值模式核算情况下，投资性房地产转换为非投资性房地产时，应当以转换当日投资性房地产的公允价值作为非投资性房地产的入账价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，公允价值变动损益。公允价值与原账面价值的差额，分两种情况处理：第一，将投资性房地产转为自用房地产时，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，公允价值变动借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。第二，企业将作为存货、固定资产或无形资产的房地产和土地使用权转换为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值确认投资性房地产，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，按公允价值借记“投资性房地产”，公允价值与帐面价值的差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。转换当日公允价值大于原账面价值的，按公允价值借记“投资性房地产”，按账面价值贷记“固定资产”，公允价值与账面价值的差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。

三、企业对投资房地产会计计量方法的选择

（一）选择会计计量方法的前提条件

按照新准则，投资性房地产的计量可以采用成本模式或公允价值模式。成本模式下，投资性房地产按照帐面价值计量，可以计提折旧，能够起到抵税作用，同时企业的经营成果不会受房地产市场泡沫或起伏的影响，能够比较准确的预期。而公允价值计量模式下，企业不能计提折旧或进行摊销，在多方面不同程度地对企业纳税产生影响，这些影响表现为相对影响和绝对影响两个方面：相对影响的结果表现为对会计净利润的调节，需通过递延所得税资产和递延所得税负债进行处理；绝对影响是指对相关税种纳税绝对额的影响，结果表现为绝对应纳税额的多少，同时房地产市场价格的变化会随时影响企业的经营业绩，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响，企业对未来的经营预算存在较大的不确定性。鉴于以上分析，企业在选择投资性房地产计量模式时，应首先考虑该企业的投资性房地产是否适用公允价值模式。其次应考虑公允价值给企业可能带来的影响。

（二）不同计量方法对企业的影响

第一，成本计量模式对企业的影响。新会计准则规定，投资性房地产的初始计量采用成本模式，后续计量可以选择应用成本模式或公允价值模式。税法规定，对于投资性房地产，通常情况下不得调整固定资产账面价值。可见税法也将投资性房地产也作为固定资产或无形资产处理，其初始计量与会计核算相同。新会计准则与税法对投资性房地产初始成本的计量基本相同。由此可以看出，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。

第二，公允价值计量模式对投资性房地产核算及税务的影响。在公允价值模式下，两者存在明显的差异。新会计准则在投资性房地产的业务处理上引入了“公允价值”作为会计核算的计量模式。会计准则规定，一方面，投资性房地产在年末按公允价值调整其账面价值，差额计入损益，这就可能会大幅度的提高或降低企业经营业绩；另一方面公允价值计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，相比于成本模式下无疑会提高企业利润。根据相关企业所得税政策的规定：“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”可见，在税务处理上，一方面对投资性房地产不确认公允价值变化所产生的所得，另一方面还应计提折旧或摊销，基本还是与成本模式的核算方法一致。由此可见，新会计准则与税法不一致产生的差异，将影响企业所得税费用。由于上述情况会对当期损益产生影响，因而也会对当期企业所得税费用产生影响，进而影响企业的净利润。

四、结论

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一是降低了利用资产减值准备调节盈余的可能。过去我国会计准则、制度均规定资产应建立减值准备(资产发生减值时计提，资产升值转回)。但事实表明资产减值准备的这一核算规定被用来进行盈余管理的频度及深度均很大。如何有效遏制企业利用减值准备进行盈余管理，新“企业会计准则――资产减值”舍弃了过去与IASB趋同，即允许转回长期资产减值的做法，转而向FASB靠拢，采取了在长期资产存续期间只计提不允许转回的做法，这样就使资产减值的调节功能大大降低，从而反制公司滥用资产减值调节利润。另外，对流动资产计提的准备(如坏账准备、存货跌价准备等)，新会计准则虽然允许计提和冲回，但对其计提和冲回也进行了严格限制，如应收账款作为一项金融工具，要求必须有“客观证据(如债务人发生严重灾害、财务困难、即将倒闭或财务重组等)”表明发生减值才能计提，减值准备的大额冲回也必须提出证明原计提的减值准备的适当性和资产价值于本期确实大幅回升的充分适当的证据，否则视为调节利润而建立的秘密准备，必须按“重大会计差错”来处理。

二是对公允价值的运用过程进行了适当限制。相对于国际会计准则而言，我国公允价值使用的前提、范围及具体方法上更加谨慎，这既是对我国过去曾使用公允价值计量属性出现问题的总结和改进，也是基于我国国情，确保公允价值不被滥用的现实选择。如在基本准则第43条中就明确指出采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。投资性房地产准则第10条明确规定只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值计量模式进行后续计量。在非货币换准则中规定了以公允价值作为计量基础确定换人资产入账价值和换出资产价值损益的首要条件是交换必须具有商业实质，同时还明确指出：“关联方关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质”。此外，公允价值使用的限制性规定还在金融工具的确认与计量、股份支付、套期保值等会计准则中得到体现。新会计准则的这些规定向企业传达的信息是严肃而鲜明的，只有在具有一定的可靠性基础上才能使用公允价值计量模式，禁止含有较多假设的估值技术的应用。

三是消除了死角。过去有不少经济业务，要么会计准则、制度未作规范，要么准则、制度虽作规范，但规范粗糙、模糊，针对性和可操作性差，成为企业进行盈余操控的最佳选择。新会计准则基本上消除这些会计规范的“盲区”，一定程度上牵制了企业盈余管理。如企业合并业务，过去各企业在如何确定合并成本及其分配、如何确定作为对价付出的相关资产的相关损益、发生或承担的负债等方面一直很混乱，影响了盈余的核算口径。新会计准则第20号对此作了专门规范，要求企业将企业合并区分为同一控制和非同一控制下的合并两大类，并分别采用不同的规则进行处理。又如，对传统金融企业出现的创新金融业务和一般企业的套期保证、衍生金融工具、年金基金等新业务的确认、计量和列报进行了统一规范，减少了企业会计处理上的随意性。

四是完善了会计披露的要求，增强了企业经常性和非经常性损益信息的透明度。新准则对损益披露的要求随处可见，除“财务报告列报”准则外，各具体准则几乎都有要求，如非货币性资产交换准则要求在会计报表附注中披露非货币性资产交换而换入换出资产的公允价值及确认的损益金额；债务重组准则要求在附注中披露债务重组双方的重组利得或损失的金额；投资性房地产准则要求在附注中披露公允价值确定的依据和方法、公允价值变动对损益的影响、房地产转让的情况和理由、当期处置的投资性房地产及其对损益的影响等；关联方披露准则要求在附注中披露关联方交易的金额、定价政策等；分部报告准则要求在附注中将企业的损益按地区分部或业务分部进行分部披露等。这些会计报表列报要求使财务报告使用者能较好判断企业损益的构成、风险币Ⅱ报酬的主要来源，增强了决策科学性。

二、新会计准则客观上增加了盈余管理的空间

(一)借款费用资本化范围扩大由原来仅限于“为购建固定资产的专门借款所发生的借款费用”扩大到“为需要经过相当长的时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、存货、投资性房地产等的专门借款和一般借款的借款费用”。由于企业的借入资金借入后是混合使用的，企业上述符合资本化条件的资产到底占用了多少一般借款，为符合资本化条件的资产而借入的专门借款到底有多少被用于短期投资性运作、产生了多少投资收益，企业外部人很难准确了解，因此借款费用是费用化还是资本化，数量上如何分配，企业管理层选择的空间有所增大。

(二)公允价值运用范围的拓展新准则在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面的确认与计量中引入了公允价值计量属性。公允价值如能在上述经济业务事项中得到正确运用，将有效提高会计信息的相关性，但不能排除公允价值不被滥用。公允价值与企业盈余关系密切，其可验证性相对较差，加之存在信息不对称，审计部门和监管机构的审计、监管手段、方法等又不尽完善，所以企业管理层有意识地借助公允价值计量进行盈余管理的可能性极大。

(三)资产减值中会计选择与职业判断增多 资产减值准则中的“可收回金额的计量”、“资产未来现金流量的预计”、“折现率的选择”，“资产组的认定”等都存在不确定因素和主观判断，若企业管理层利用公允价值进行盈余管理，将更难查证。

(四)研发支出的非完全费用化处理企业的研究与开发费用支出过去一直是全部计入当期损益。新无形资产准则则将企业的研发费用分成两个阶段，并允许部分“符合条件”的开发阶段的支出资本化计入无形资产的价值，然后分期摊销。由于允许开发支出资本化大大降低了开发费用对发生当期利润的冲击，对调动企业科技创新的积极性有利。但由于新产品、新设计和新技术的研发难度大，风险高，且其研究阶段和开发阶段的界限也较难准确划分，因而可能被企业管理层用于盈余管理。

(五)预计负债计量的新规定新或有事项准则对预计负债的初始计量增加了“……如果货币时间价值影响重大，应当通过对相关未来现金流出折现后确定最佳估计数”；同时还增加了后续计量的规定：“企业应在资产负债表日对预计的账面价值进行检查，如有客观证据表明该账面价值不能真实反映当前最佳估计数，应作相应的调整，差额计入当期损益。”这些新规定也为企业进行盈余管理增加了余地。

(六)新债务重组的三大变化一是债务重组利得的会计处理由“资本公积”科目回归到“营业外收入”科目，而且由此增加的利润只需在附注中披露，勿需在计算每股收益指标时扣除；二是以非现金资产抵偿债务时，既确认债务重组利得又确认转让非现金资产损益，而且用以抵债的资产的转让损益应根据资产的性

质确认为正常情形下的出售损益，如主营业务收入(成本)、投资收益等；三是以修改其他债务条件进行债务重组时未来应收金额或应付金额由过去以协议中规定的未来的本利和确定，改为按未来现金流量的公允价值确定。新债务重组准则的这三大重要变化也给企业盈余管理留有一定空间。此外，非货币性资产交换准则的交易类别划分和不同类别相关损益的不同处理规定，存货准则有关存货与投资性房地产之间重分类的会计处理规定，企业合并准则中有关同一控制和非同一控制下企业合并的界定及不同的会计处理规定等，都存在盈余管理的空间。

三、新会计准则盈余管理差异分析

(一)对上市公司和非上市公司的影响不同 由于新会计准则主要是以上市公司为平台进行调查研究后设计的，而且出台后其实施范围又暂定于上市公司，所以新会计准则对上市公司的影响必然大于非上市公司。但新会计准则的实施范围随时都可能扩大，因此其对非上市公司的影响在1―2年后也会逐渐显现。

(二)对境内公司和境外公司的影响不同新会计准则对设立在我国境内的公司影响较大，而对设立在境外或设立在香港、澳门、台湾地区的公司，由于其必须遵守所在国或地区的会计准则体系，所以新会计准则对其影响也小。但是，对于内地企业设立在境外或港、澳、台等地的子公司，因其财务会计报告要与大陆的母公司合并，其会计信息需要遵从新会计准则进行折算、调整和合并，所以新准则对其的影响也不亚于境内公司。

(三)对不同行业的影响不同就上市公司而言，不同行业板块公司执行新会计准则对其会计确认、计量、记录和报告的冲击是不同的，对其盈余管理所产生的冲击也不尽相同。如经营投资性房地产的企业执行新会计准则后，其持有的投资性房地产的后续计量模式不再为单纯的成本计量模式，而可能完全采用公允价值计量模式。在采用公允价值模式的情况下，投资性房地产的价值将随其公允价值的变动而调整，调整的金额要计人当期损益。这意味着过去市价大幅上升或下降带来的资产价值和潜在利润波动不予反映的情况将不复存在。总体上讲，新准则对石油、天然气、金融、保险、农业、房地产、特许经营服务等行业的会计要素的确认、计量、记录和报告会产生较大影响，其盈余管理的空间也随之变大。

新会计准则对企业盈余管理的影响是客观存在的。面对新会计准则对盈余管理的这些影响，应采取正确态度和方略。

第一，不能将新的盈余管理行为完全归咎于新会计准则。因为盈余管理的存在有其深层的社会政治、经济原因，会计准则与盈余管理不存在因果关系。会计准则只不过是盈余管理在特定时期和特定环境下加以利用的工具，而不是唯一可资利用的工具。实际上，早在会计准则产生之前，盈余管理即已存在。会计准则并不影响盈余管理的存在，影响的只是盈余管理的具体手段。