商业运营规划方案范文

时间:2024-02-26 17:50:46

导语:如何才能写好一篇商业运营规划方案,这就需要搜集整理更多的资料和文献,欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文,供你借鉴。

商业运营规划方案

篇1

·电商总监:主要对电子商务部门全盘负责主要工作包括:

1完成制订的业绩指标;

2全面负责店铺的整体规划,提出店铺市场推广、促销活动策划、VIP营销、公共关系等方面的战略规划和实施方案

3负责店铺所有商品的规划,结合行业发展趋势、店铺推广策略、市场客户需求等,主导产品规划方案;

4负责整合产品规划、设计、生产、物流等相关资源,保证业务的顺利运营;

5负责旗舰店的运营计划与实施,架构与维护,保障旗舰店的正常运营;

6制定旗舰店各项业务运营流程,提供与销售业务紧密结合的各项服务方案;

7负责团队管理工作及团队人员的激励和考核。

·店长、店长助理:主要按照既定运营计划,负责项目实际操作主要工作包括:

1.负责电子商务网站的整体运营,包括用户需求分析、网站架构设计、产品设计、页面设计、网站优化与推广、流量分析等;制定切实可行的网站运营计划及实施方案;

2.负责网站团队的日常管理,制订运营团队的内部管理措施、规范及业务流程,推动网站商业模式的形成和相关的优化;负责网站的内容管理及整体规划、实施以及内容运作,组建并管理网站运营团队,建立网站运营的内部管理制度、规范和标准及业务流程;

3.负责网站的整体推广,网站运营过程中的监控数据分析,指导市场推广和产品销售方案;

4.熟悉电子商务网站的成本控制及营销手段,建立网站品牌知名度,扩大市场影响;

5.负责网站运营合作项目的洽谈、拟定商业计划方案;协助项目总监制定网站的发展战略。

·企划部:主要负责项目活动策划和电子商务平台广告投放,负责硬广投放执行工作,完成项目总监提出的营销工具如:直通车,钻展,淘客,站外推广的工具计划执行工作;店铺宝贝SEO关键词优化,店铺数据统计,行业数据分析。

·客服部:客服部工作主要分售前导购和售后服务,主要利用网购及时通讯工具阿里旺旺,接待消费者和提升店铺咨询转化率。

篇2

一、大数据时代的挑战

进入21世纪,中国银行业对信息化建设投入了前所未有的力量,众多商业银行都建立起了自己的数据平台,形成了金融机构网络和垂直业务体系,实现了金融数据大集中。这些数据呈现出“数量大、类型多且价值密度低”的特点,因而,长久以来,大数据的存储和管理成为一个重大难题,且难以发挥其商业价值。在国家大力推进金融改革,促进产业结构转型升级和利率市场化的大背景下,商业银行必然对追求资产高效率的集约化管理目标提出更高的要求。如何对每天产生的大量数据进行科学的分析处理,挖掘隐藏在数据内部的各种价值,并及时提供决策支持,以优化资源配置和提高盈利能力,成为摆在银行业面前的新课题。

二、紫金数据挖掘方案

紫金作为国内领先的银行自助渠道运营管理解决方案提供商,凭借多年的技术积累和在位优势,以银行自助渠道资产价值最大化为目标,围绕自助渠道布局优化、选址和加钞规划三个方面,提出了相应的数据挖掘解决方案,以帮助银行更好地发挥大数据资产效益,提高自助渠道运营的精细化管理水平。

1.自助渠道布局优化自助渠道设备数量庞大、种类繁多,除了传统的ATM、CRS,还有BSM、VTM、发卡机、排队机等,广泛分布于银行各级网点(包括离行式自助银行、银亭、单体式自助设备等)。这些分散的自助渠道在日常运营过程中,积累了大量的业务数据,可以加以分析和挖掘,指导自助渠道的布局优化,以发挥更大的效益。(1)网点效益评估要想对自助渠道的布局配置进行优化,前提是能够准确地评估各网点的实际运营效益。系统首先从吸储能力、中间业务发展能力、柜面和自助渠道交易类型、交易量、交易额、日均客户流量等方面,综合评判不同类型网点的效益指标。然后,通过网点成本分析,将人员成本、场地租金、水电费用、通讯费用、管理费用、设备维护费用等成本要素折算为可量化的效益指标。最后,根据这些指标计算出各网点的运营盈亏平衡点、盈利能力以及综合排名,为后续的自助渠道布局优化提供参考标准。(2)自助渠道布局配置优化自助渠道的布局配置取决于对所在网点区位的业务需求预期。系统基于网点效益评估和业务需求预测模型决定自助渠道布局配置的优化策略,包括哪些网点需要升级、降级、增撤柜台或低柜、增撤自助设备及增撤何种类型自助设备等,并预测相应的优化效果。

2.自助渠道选址自助渠道在城市中的布设受区域人口、地理地形、成本因素、同业竞争等多种社会因素的影响,难以定量分析,是一个复杂的优化问题。首先,系统基于GIS将数据可视化,以人机交互的方式辅助用户选取候选网点。然后,系统提供候选网点的标准化调研表单,供实地勘测人员采集关于地理地形、人群特征、消费类型、同业竞争等影响网点运营效益的信息,并同步录入数据仓库。最后,系统基于已训练完成的数据挖掘模型分类候选网点,预测布设后的可能效果,并根据评测结果对每个候选网点是否需要派人复查给出决策支持。

3.加钞规划在自助渠道的运营管理中,自助设备的加钞运营是一个重要方面,而制定科学合理的加钞规划又是保障加钞运营效率的关键所在。加钞规划包括筛选设备、预测金额、分组网点和规划路径四个核心问题,紫金围绕这四个核心问题提出并实现了一套基于机器学习的ATM加钞规划解决方案,帮助商业银行提高加钞运营效率和自助服务质量,实现智慧加钞。(1)加钞设备筛选筛选加钞设备是加钞规划管理中遇到的首要问题,传统的方法主要有两种:一是按周期顺排,比较省事,但缺点是粗放,无论需要不需要,只要周期到了,一并加钞。二是人工通过交易监控系统发现需要加钞的设备,加钞范围较为精确,但所需人为干预度较高。系统考虑设备缺钞、满钞、清机周期等因素,量化为可配置的参数权重,计算设备的加钞优先度分值并排序,在车辆、人员等约束条件下,筛选出加钞设备列表,从而为管理员筛选加钞设备提供科学指导。(2)加钞金额预测目前ATM的加钞金额往往需要依靠管理员的个人经验来决定,具有较高的主观性,如果不合理,便有可能导致白白占用大量备付金或者由于缺钞、满钞降低银行自助设备服务质量。随着近年来ATM数量的迅速扩容,单纯依靠人工方式已越来越显得力不从心,急需一种有效的数据挖掘算法来实现加钞金额的预测。由于ATM现金需求量本身的不确定性,又受到各种复杂因素的影响,因此,我们在系统建模中通过时间序列变量的自身历史观测值来反映有关因素对预测目标的影响和作用,不受模型变量相互独立的假设条件约束,将一般回归测试方法中由于自变量选择、多重共线性等造成的困难转化为“黑盒”加以消除。模型在样本拟合度和残差自相关验证分析中表现出良好的预测效果。(3)加钞网点分组和路径规划为了能够在约束时间内利用有限的押运车资源尽快完成加钞任务,我们需要对加钞网点进行科学合理地分组和路径规划。系统将加钞路径优化问题抽象为TSP问题,运用相关聚类算法实现在车辆和任务时间约束下的网点自动分组,并基于GIS地图和机器学习技术规划得出每个分组内的行车路线建议,从而提高加钞管理水平,节约运营成本。

三、紫金数据挖掘方案的特色

1.友好的交互体验引入GIS强大的空间分析能力,实现自助渠道运营数据的可视化,直观地揭示各类统计数据与地理信息之间的内在联系,提升客户在数据分析过程中的交互体验。

2.科学的决策参考基于海量历史数据构建的数据挖掘和机器学习模型,为破解自助渠道布局优化、选址以及加钞规划等银行运营管理难题提供了科学的辅助决策工具,有效地提高了管理效率。

3.高效的数据治理分散的海量历史数据,冗余度高、价值密度低。我们在系统架构方面通过ETL集成分散、异构的业务数据源,构建面向主题的数据仓库作为数据挖掘的基础设施,帮助客户提高数据治理能力,发挥大数据资产的战略性价值。

篇3

“武汉异地数据中心投产后,将会极大提高我行数据中心业务系统承载能力,进一步提升业务连续性保障水平,为我行跨区域经营和业务发展提供更强有力的技术支撑。”深圳农村商业银行信息技术部数据中心主任李涛表示。

成立于2005年的深圳农村商业银行,是经中国银监会批准,在深圳市农村信用社基础上改制组建而成的股份制农村商业银行。截至2012年底,深圳农村商业银行总资产达到人民币1177.29亿元,全年实现净利润20.72亿元,主要财务指标均位居国内中小商业银行前列。

据了解,为加强商业银行数据中心风险管理,保障数据中心安全、可靠、稳定运行,提高银行业务连续性水平,中国银行业监督管理委员会于2010年了《商业银行数据中心监管指引》(以下简称指引)。该指引对数据中心风险管理、运行环境管理、运营维护管理、灾难恢复管理、外包管理等方面提出了明确要求,其中要求总资产规模一千亿元人民币以上且跨省设立分支机构的法人商业银行及省级农村信用联合社应设立异地模式灾备中心。

除了上述政策背景,对深圳农村商业银行而言,自身数据大集中的完成,为银行业务带来便利的同时,也带来了风险的高度集中。“深圳农村商业银行在深圳本地拥有两个数据中心,但由于建设时间比较久,面临设备老化、容量不足、能耗较高等一系列问题,此外,监管力度不断加大,银行业务的发展对于系统稳定性、可靠性的要求越来越高,综合上述所有因素,我们最终决定在武汉投入建设异地数据中心。”李涛介绍道,“截止2013年10月,深圳农村商业银行已经实现了核心数据的异地备份,到今年上半年武汉数据中心将全面接管银行的核心业务,因为,到今年年底我们会将武汉数据中心发展成为全量数据中心。”

李涛介绍,深圳农村商业银行作为中小型商业银行,与全国性大型商业银行相比,在信息化建设方面的投入能力相对有限,所以在武汉异地数据中心规划之初将能耗、运营成本、运维效率等问题作为首要考虑的重点。

“通常很多人非常在意数据中心初次建设的成本问题,但由于数据中心的生命周期很长,我们认为如何降低运营成本才是更关键的。采用惠普绿色解决方案,也是希望通过惠普专业的关键设施规划、设计、实施、验证一系列服务帮助我们形成‘两地三中心’的运维格局,同时,在这个过程中通过合作或资源共享等方式降低整体持有成本。”李涛表示。

在惠普的全力配合下,目前武汉异地数据中心预计可满足深圳农村商业银行未来15年的业务增长需求,同时,借助风冷冷冻水型空调技术等多项节能技术帮助武汉数据中心达到节能20%的效果,实现了运营成本的大幅降低。

“针对武汉数据中心的实际需求,我们为其提供了端到端的整体解决方案。在规划阶段,为其从空间、电量到制冷方面提供了整体规划服务,并提供了包括电力系统、制冷系统以及弱电控制系统的设计服务;在实施阶段,则提供了具有惠普特色的数据中心验证服务。”中国惠普有限公司企业集团技术服务事业部关键设施保证服务部门经理寇海鹰表示。

篇4

Abstract: According to the complexity and uncertainty of the factors which affect the sites selection of commercial real estate, the paper applies gray-fuzzy comprehensive evaluation method which involved gray system theory and fuzzy mathematics to the sites appraisal of commercial real estate projects.

关键词:商业地产;选址;灰色模糊综合评价

Key words: commercial real estate;sites selection;gray-fuzzy comprehensive evaluation

中图分类号:TU7文献标识码:A 文章编号:1006-4311(2011)28-0058-02

0 引言

目前我国城市化率还相对较低,房地产行业有很大的发展空间。随着政府针对房价宏观调控政策的不断完善,相对于住宅地产开发能给企业带来短期利润而言,商业地产更有可能为企业提供持续的竞争力和稳定的现金流。商业地产项目的投资成本回收和效益取决于项目的长期运营,商业地产的选址是影响项目运营成功的先决条件,而影响商业地产选址的因素具有的不确定性给开发商们的决策增加难度。

1 商业地产选址影响因素与决策方法

1.1 商业地产选址影响因素 商业地产项目的选址由于不同地段项目所面临的问题互异,来自企业自身和社会以及政府等方面的因素共同影响着商业地产项目的选址,对于同一城市范围内的商业地产项目的开发,可以从企业、社会和政府三方面将影响选址的因素归纳如下:企业品牌价值目标、地价及拆迁等成本费用、单位租售价格水平、道路交通设施等基础服务配套设施、平均人流量、周围环境的竞争程度、地段升值潜力、政府对城市的整体规划。

1.2 商业地产选址决策方法 关于房地产的选址决策,目前应用比较多的是层次分析法和模糊综合评价法,以及由两者结合的模糊层次分析法。但是,目前我国大多数房地产企业存在着严重的数据不完备问题,因此商业地产项目的选址既存在模糊性又存在数据不完备性。因此,在商业地产选址决策方法中引入灰色系统理论是十分必要的,并有着坚实的理论基础。

本文将灰色系统理论、模糊数学以及层次分析法相结合,采用灰色模糊综合评价法对商业地产选址进行决策。较单纯运用模糊综合评价而言,将灰色系统理论和模糊综合评价结合,不仅能得出一个综合的评价结果,还能够通过模糊评价矩阵中的关联系数比较不同方案的因素之间的优劣,使评价的过程更具有明确性。

2 灰色模糊选址决策模型

2.1 评价指标体系的构建 商业地产的选址直接关系到项目的运营,对于很多影响选址的因素,我们只能进行定性分析,从企业对项目的定位、社会对项目的综合影响以及政府对城市的整体规划三方面将影响选址决策的指标因素划分成8个指标:企业品牌价值、土地价格及拆迁成本、租售价格、道路交通等基础配套设施、平均人流量、竞争程度、地段升值潜力、政府整体城市规划八个因素作为评价指标,评价指标体系如图1。

2.2 决策模型构建 灰色模糊决策的步骤是首先邀请熟悉项目情况的专家对各因素的重要程度进行综合打分,确定各评价指标的权重,再对不同方案的相同因素进行综合评分,计算灰色关联系数,最后利用评价指标的权重向量和以灰色关联系数构成的模糊判断矩阵进行模糊综合评价。

参考文献:

[1]霍亚坤.基于模糊数学的商业地产地段价值影响因素研究[J].商场现代化,2007,(1):60-61.

[2]王松涛,陈伟.我国大中城市商业地产投资潜力评价[J].商业时代,2007,(3):10-11.

[3]黄正军,万继业等.基于集合理论的房地产项目的选址决策分析[J].重庆大学学报,2007,(9):113-116.

篇5

在这里我们不去探讨商业地产策划案的大纲格式和写作风格,而是分析一份成功商业地产策划案的核心应该是怎样的呢?什么样的策划案可以顺利通过商业地产开发商的审核?

首先,要规范、简洁、易懂。

大多数策划公司往往认为一本厚厚的案子更有说服力,更可以显示自己的高超水平和雄厚的实力。的确,一份厚厚的文字是很有气势的,并且可以证明自己付出了很多的辛劳。但是真正需要靠这份策划案来答疑解惑的人们却往往被其中错综复杂的分析和论证弄的头晕眼花,不知所云,说白了就是仍然不知道怎么办。

其实造成这种现象正好说明了策划公司自己在面对项目时,心中并没有良好、成熟的方案,不敢轻易下结论。就象民间老中医一样,开一大堆子的药方,治好了是自己的功劳,治死了,那是说明你没有把握好,与本策划公司无关。

我们承认面对SHOPPINGMALL这个庞然大物,要涉及的内容、方面非常多,几页纸肯定是说不清楚的,但是,即便无法削减策划案的物理厚度,却应该可以看到清晰的思路、分明的条理,准确知道现在应该做什么,未来应该做什么,该如何精确实行(实现)。

其次,有较强的可操作性。

开发商花钱请策划公司,是希望能够获得解决实际问题的指导性方法和步骤。那么这份东西不需要多少引经论典的内容。开发商需要的是有较强的操作性、解决问题的办法或者指明发展方向的内容,要看到通过怎样的操作流程让他们可以最终赢利。而策划公司提交的策划案多是格式化的框架内容和无关痛痒的分析,究竟怎样执行,仍然不明所以。因此,策划公司在作商业地产案子之初,就要分析开发商究竟最关心的是什么,并明确解决方法,确定以后,要把它做透、做深,可执行性要强,便于开发商在实际运用中的操作。

再次,策划公司一定要真正懂得商业地产的运营、操作。

现在大多数从事商业地产的策划公司并没有本方面的专业人才,多是从住宅、写字楼方面转来的人员。这些人在住宅、写字楼等传统地产方面可能经验丰富,况且住宅、写字楼在中国10年了,他们可以去借鉴。但是面对商业地产呢?难道去借鉴超市、百货大楼的运营可操作模式吗?再或者把超市、百货大楼、住宅、写字楼等这些东西拼凑一下吗?所以策划公司必须要有一批从商业地产策划实践中磨练出来,或者实实在在操作过这类项目的精英,他们要对商业地产的操作流程了如指掌,懂得商业地产如何规划、怎样运营、以及解决企业发展过程中的危机应对策略等问题。

最后,以实际调查数据为基础,不可闭门造车。

篇6

商业房地产投资风险控制的措施:

1.防范开发商的经营风险,加强商业房地产的管理运营。首先,开发商必须建立商业管理运营的观念,增加人才储备。商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,商业地产的地产属性包含建筑形态、功能空间、环境配套、技术要求等专业内容,而其商业属性涉及相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合因素。由于商业地产的双重特性,需要跨行业资源的整合力度和复合型专业人才团队,进行项目的合理商业规划和招商活动。其次,统一运营管理使项目具有商业核心竞争力。统一运营包含:统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管;其中统一招商管理是基础。最后,制定适宜的运营战略规划,选择项目适合的运管理模式,包括租赁模式﹑销售模式和租售相结合的组合模式等。

2.按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险。开发商应关注宏观政策(产业、土地及税收等)的变化,依此选择合理的经营及区位。城市规划风险对商业地产项目影响巨大,对选址、定位、规模、档次等内容做充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,以规避城市规划与项目不符,造成的项目利益损失的风险。

篇7

弹性网络助运营商转型

 

中兴通讯的云网融合弹性网络方案以控制集中化、功能虚拟化和网络自动化为切入点,重构面向未来的通信网络。

 

通过融合SDN/NFV以及云计算等技术,改变传统网络烟囱式的封闭建设方式,对网络进行水平功能划分,构建包括智能的编排管理层MICT-OSTM、开放的业务层Elastic Cloud Service TM和灵活弹性的转发层Elastic Cloud Bearer的三层架构。

 

引入边缘DC、区域DC和中心DC的多级DC部署方式,以SDN/NFV技术双轮驱动,MICT-OS统一管控的形式,形成电信级的目标网络及整套解决方案,全面涵盖运营商网络、云数据中心、企业网等应用场景。

 

在弹性网络架构中,虚拟数据中心形式出现的多级云设施,是业务层和编排管理层部署的基础,成为电信运营商业务容器和核心载体。结合现网大量通信机房退网改造,采用了弹性网络架构的CO(中心局点)重构方案,能够既充分利用现有的机房资源,又逐步实现传统网络向SDN/NFV新网络的演进,助力运营商转型。

 

中兴通讯的CO重构方案,以边缘DC为中心,对现有城域网架构进行重构,实现控制与转发分离,BNG/CPE/OLT等控制面功能实现虚拟化,集中部署到边缘DC;vCDN和vEPC-U下沉至边缘DC;DC内的转发面采用高性能通用转发设备,并实现资源池化,既满足未来超大带宽的处理需求,又通过资源共享,大幅降低设备数量,节省网络建设和维护成本。

 

产品与技术亮点

 

云网融合的弹性网络目标架构带来的显著价值包括以下方面。

 

开放的网络:对外提供可编程接口,解决网络面临的自动配置和业务灵活配置的挑战;提供开放接口,可以与其他厂商无缝集成。

 

简化网络管理:“网络自动配置,网络随需而变”成为现实。

 

提升整网资源效率:实现跨层,跨域,跨厂家的网络资源整合,业务端到端打通,提升资源利用率,通过自动化部署,缩短新业务的上线时间,提升运营商市场竞争力。

 

拓展网络服务能力:网络更易支持对新增的网络业务的支持;网络具备弹性伸缩能力,按照客户的需求变化。

 

支持新的商业模式:传统的网络在规划和设计上基于已有的商业模式,商业模式的变化将导致网络的重构和变革,需要增加大量的投资;云网融合的弹性网络通过标准的网络可编程协议和基于开源的代码,使得网络平滑支持商业模式的变革。

 

降低成本:用IT的硬件构筑CT的可靠性硬件平台,使得网络具备弹性伸缩的能力,为客户节省了CAPEX和OPEX。

 

通过CO重构实现BNG资源池化,设备数量大幅降低80%。CO重构能够减少城域网穿透流量,提升用户体验。

 

全面开展商用部署

 

中兴通讯已经在全球范围内获取超过10个SDN/NFV商用合同,PoC测试/试点50余个,并与国内外的多家主流运营商/互联网企业围绕SDN/NFV结成了紧密的合作关系,其中包括国内三大运营商、BAT、海外的TEF、TAG、Vimpelcom、法电、印尼电信、沃达丰、德电等。

 

主要应用情况如下。

 

全面完成在国内外运营商的现网测试并开展商用部署。

 

中兴通讯持续参加了国内外运营商在SDN/NFV各领域的测试,云网融合的弹性网络方案得到了较全面测试验证和商用市场的检验。

 

作为云网融合弹性网络的业务载体,VDC建设已经成为目前运营商基础设施和机房改造的一个必然方向。中兴通讯目前已经完成多个VDC商用部署,具备了从方案到产品的成熟部署能力。

 

在云网融合弹性网络的业务层方面,中兴通讯的vIMS/vEPC(虚拟化IMS,虚拟化EPC)技术已在国内三家运营商进行了虚拟化测试及试点,并在国际市场上已经成功完成了近10个商用部署,实现了对传统IMS和EPC的技术方案的全面替代,提供了更好的技术演进路线和更快的业务上线时间。

 

在云网融合弹性网络的转发层方面,完成了包括SPTN、SD_IPRAN、 SDON、DCI等多场景的10余个现网试点,极大推动了SDN技术在承载网方面的应用。

 

2015年9月,开放网络基金会(ONF)执行主席Dan Pitt在2015年ONF Member Workday上正式宣布,中兴通讯的SDN交换机正式通过由全球SDN测试认证中心进行的OpenFlow v1.3一致性认证测试,成为全球首批通过OpenFlow v1.3协议一致性认证的设备,开创了产业先河。

 

在编排领域,中兴通讯与中国移动深度合作,并共同推动了该编排项目Open-O在国际开源组织立项。

 

中标中移Nanocell小基站网关项目,成为NFV在中国的首个商用。

篇8

关键词:隧道桩基托换托换工作室

1 工程概况

本工程地处东门商业区,周边建筑密集,用地紧张。桩基托换工作室位于永新商业城地下室下面及人行道下,地下室有空调机房、水泵房、库房,其余为地下停车场;地面为正在营业的商铺及戴斯酒店等;与地铁一号线老街站仅一地下连续墙之隔。工作室范围内有两根铸铁供水管(埋深约2.1~2.5m),1根电力管(埋深约0.6m)。

本工程属海冲积平原地貌,表覆第四系全新统素填土(粉质粘土)、粉质粘土、粉砂、中砂、砾砂、圆砾、第四系残积层粉质粘土,结构松散;下伏震旦系花岗片麻岩,局部为花岗岩侵入体,且局部已混合岩化。地下水主要为第四系孔隙潜水及基岩裂隙水,主要含水层为第四系砂层,基岩裂隙水略具承压性,含水量丰富。

2 方案设计边界条件和难点问题

1)方案设计边界条件

为了实现深圳地铁龙岗线和一号线在老街站同站台平行换乘,需要将地铁1号线老街站站台改到轨道线路以北,为此需对一号线车站东端站台进行扩建。

该扩建工程为地下两层结构,开挖深度约23m,顶板覆土约10m,一般宽度为3.8m,受永新商业城影响的范围长约50m。需对永新商城6根Φ1400挖孔桩进行托换,有影响的桩基均位于地下室侧墙以下,柱与地下室侧墙为整体浇筑。

永新商业城建成于1998年,地面以上9层,设有一层地下室,平面呈L型布置,中部设变形缝一条,采用钢筋砼框架结构,基础为人工挖孔灌注桩,桩端持力层大部分处于强风化地层,有部分桩端处于第四系残积土层。

2)重难点

扩建工程在平面上已侵入永新商业城房屋约5m,其地下室以下的地层主要为砂层,如何保证施工过程中让永新商业城正常营业及地铁一号线正常运营是本工程的重难点。

3工程难点设计方案和比选

针对本方案设计的边界条件及重难点,经分析研究,提出以下三个比较方案:

1)拆除部分房屋方案

将变形缝以南部分房屋拆除,采用明挖法施工。需拆除建筑面积约7280m2。经与永新商业城业主多次协调,对方要求补偿约2.2亿元,方案协调难度极大,经多次协商无果,可实施性差。

2)明、盖挖结合方案:

该方案需临时占用永新商业城红线用地111.21m2,并封闭商业城主要通道,对商业城的经营,车流、人流均有影响。

其施工工序:施工围蔽及管线改移托换工作室围护结构施工托换工作室(永新商业城地下室底板以上)土体明挖施工架设支撑铺盖基坑顶面、恢复交通盖挖基坑内土方、矩形人工挖孔桩北侧(永新商业城一侧)地层注浆加固形成托换工作室。

该方案占用时间约2年,戴斯酒店、新福楼海鲜坊和一楼商铺业主认为场地围挡后无法继续经营,要求按停业方式并结合市场指导租金给予补偿。经多次协商,双方仍对补偿方案无法达成共识,其方案协商的难度大、周期长,严重影响工程进展。

3)暗挖方案

考虑到本工程复杂的周边环境条件及困难的外部协调等多方面因素,拟采用对环境影响相对较小的浅埋暗挖法,从正在施工的换乘综合体基坑内东侧围护桩处开洞门施做一条隧道作为桩基托换工作室,在隧道内实现桩基托换。

(1)隧道的实施条件

①隧道拱顶覆土厚度2.8~3.0m,主要为素填土及砂层,采取适当的辅助措施加固地层和止水后,具备浅埋暗挖实施条件。

② 可利用老街站换乘综合体既有基坑东侧围护结构部位实施开洞门及隧道大管棚超前支护施工。

③ 可利用换乘综合体预留进料出土孔组织隧道、桩基托换及站台扩建主体的施工。

(2)施工步骤

其施工步骤:换乘体内洞门上方钢支撑架设大管棚施工洞门范围全断面引孔注浆及洞门破除、型钢支护超前小导管打设、注双液浆预加固土体隧道采用CRD法开挖及型钢喷射砼支护。

通过上述方案在实施性等综合比较,推荐暗挖方案。

4 暗挖方案设计简介

1)隧道断面尺寸的确定

暗挖隧道是以隧道内桩基开挖、桩基托换、基坑开挖的基本超作空间,决定隧道断面的大小(托换梁下人工挖孔桩的超作空间≥2米,靠地下室侧在托换梁外缘0.8米),同时考虑隧道在托换、基坑开挖、主体结构等施工期间的安全性、可行性,以及既有构筑物的容许沉陷、结构受力及变形的需要确定结构横断面的合理拱轴线及结构尺寸。隧道拱部采用半径为8m的微形拱,隧底净宽6.5m,净高5.5~6.5米。

2)隧道主要支护参数及辅助工程措施

(1)主要支护参数

暗挖隧道采用浅埋暗挖法及喷锚构筑法进行设计,采用锚管、钢筋网、喷射砼和钢架为支护,并辅以大管棚和小导管作超前支护,及其长短结合的隧道全断面注浆加固地层。

根据线工程地质和水文地质条件,以及与周边邻近建筑物的相互影响关系进行设计,共采用了A、B、C、D、E型5种暗挖隧道断面。其支护参数如下表:

支护参数表

(2)主要辅助施工措施

由于隧道拱顶及洞身基本在砂层中穿过,砂层透水性很强,加上复杂的周边环境,故采用大管棚和小导管作超前支护;对隧道采用长短结合的全断面注浆加固地层,采用超细水泥-水玻璃双液浆,加固范围为拱顶上1m,地下室侧2m,隧道底板下4m范围。

3) 端头墙设计

端头墙与暗挖隧道一致,按喷锚构筑法进行设计和施工,采用锚管、双层钢筋网、喷射砼和钢架为支护。

5施工情况与监测情况

该暗挖隧道自从2007年7月份开始施工(隧道施工3个月),直至2008年12月桩基托换及站台扩建工程竣工,施工情况良好。开挖前采用超前钻孔探水,确保掌子面无大的渗水后才开挖,施工监测地面最大沉降仅8mm,对地面房屋(永新商业城)基本无影响,确保了永新商业城及一号线地铁车站的正常营业和运营。

6 结语

篇9

所有的商业活动,其本质都是通过创造顾客价值而赢利。因此,对顾客价值的挖掘、引导、发现、创造、传递、交付和兑现,就成为企业生存和发展的根本。价值的创造与企业的赢利,需要一系列的商业运营才能实现,而成功的商业运营实践,是以一系列成功的运营模式为支撑的。当今,有关企业运营模式的观点可谓令人眼花缭乱,有关商业运营的模式分类更是见仁见智。在我们看来,以顾客价值实现为根本目的,以企业赢利为核心手段的关键模式不外乎三个,这就是商业模式、管理模式、营销模式。这是总的模式分类,在实践中,企业可从自身资源要素及其成功运营经验出发,不断总结和提炼出自己独特的商业、管理、营销模式。要充分发挥各自模式的价值,企业就需要围绕客户价值主张,整合相关组织资源,明确战略定位、策略组合,并设计出一套卓有成效的运营管理流程,方能保证客户价值的创造与企业赢利的实现。

因此,着眼于客户价值创造与企业赢利的关键要素、核心方法与逻辑结构,我们主张将企业运营的关键模式分为以价值挖掘、规划设计为特征的商业模式,以价值创造、运营控制为特征的管理模式,以价值交付、传播兑现为特征的营销模式。一项完整的商业运营,都离不开这三种模式的相互作用。因此,一个成功的企业必须正确认识三者之间的辩证关系,科学地处理好三种模式之间的相互协同,否则企业就很难健康发展,进而出类拔萃。也可以这样说,成功的企业运营,都是在演绎一台三种模式跌宕起伏、纵横交织的交响乐。三种模式的音乐主题一致,但调性及功能各不相同,它们既是企业发展交响乐的三重奏,也是企业做强做大的合奏曲。

如今,模式越来越受到企业界及学界的重视。但对模式的片面理解,或者单纯的模式创新往往带来模式的空心化。因此,为模式而模式,唯模式创新马首是瞻的做法应当引起企业警惕。在这方面,无论跨国企业因水土不服,还是本土企业一味急于创新,都有很多失败的案例可资佐证。从模式的典型特征上说,商业模式可谓企业的发展模式,或者说是企业的总体竞争模式,着眼于企业的战略规划与资源整合。管理模式是保证商业模式落地,提高企业运营效益的思想观念与方法体系。营销模式则是客户价值交换的市场规则与策略工具,也是商业模式的核心手段与实现形式。从狭义上说,企业的营销模式就是赢利模式。特别是对于产品制造业来说,一旦企业的营销模式失利,企业的其他模式都将付诸东流。

篇10

【关键词】商业地产;规划设计;项目定位;概念设计;施工图设计;设计变更

自2000年开始,我国商业地产开发进入了高速发展期。仅仅用了几年的时间,我国商业模式就完成了西方国家几十年的发展历程,从传统的商业街发展到商业步行街、购物中心、城市综合体。商业地产作为房地产开发的重要发展方向,受到越来越多大中型房产公司的重视。万达地产、宝龙地产、华润置地、世茂地产等近十几年来一直以商业地产作为房地产开发的主要业务进行发展,并取得了较大的成就。万科、保利、中海、中粮、金地、富力、凯德置地多年来以住宅开发为主业的房产巨头,其总部纷纷通过不同渠道表示,2010年将进军商业地产领域。然而要做好商业地产,科学、系统的规划设计与招商管理是重点。

然而,规划设计好坏并不仅仅取决于设计本身。项目所处位置周边环境、配套设施、政府规划部门对地块的控制性条件、区域人口规模、经济水平、当地政策、开发商整体实力等对项目设计有着极大的影响。商业地产项目的开发不同于住宅项目开发,不能沿用住宅项目开发的操作模式,机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位,还是设施的规划都要考虑其商业属性,商业属性是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。

投资开发阶段,在进行项目立地选项过程中,需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据,这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度,确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心,对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。

项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位,首先要对项目进行科学的分析,分析项目自身及资源条件,主要方式是对项目进行科学的分析。在完成分析后,对项目以下七个方面进行定位:

1、项目业态定位——明确项目的业态,回答项目是什么的问题。

2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能,回答项目可以做什么的问题。

3、项目主题定位——明确项目的主题,回答项目应该做什么的问题。

4、项目形象定位——明确项目的形象,回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。

5、项目目标客户定位——明确项目资源优势,回答项目如何整合资源,提升项目商业价值的问题。

6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务,回答项目生存、发展的问题。

7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的,回答项目运营模式的问题。

在项目七个方面的定位中,项目目标消费群体定位作为开发商,是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位,必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展,归根结底需要消费者的消费作保障,没有消费者的消费,项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位,才能设置项目的功能组合。

概念性方案设计阶段,有了投资开发阶段扎实的基础工作,建设单位可结合规划条件、相关法律法规、项目定位、商家资源等对各种业态组合进行对比分析,寻找经济效益最大、符合市场需求的业态布置方案。城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式。通常城市综合体项目涵盖住宅、酒店式公寓、写字楼、商业街和购物中心各类建筑。只有建设单位对产品提出明确的设计要求,并经充分论证取得一致意见后,才能委托设计单位从建筑整体风格、日照分析、交通流线、环境评价、规划指标、建设单位要求等方面着手,构思项目的两、三种设计方案。建设单位对各种方案进行分析、比较,综合评分选择评分最高的方案为最终的概念方案,作为后续设计的基础。

概念方案一旦确定,即可进入方案设计阶段。在进行建设方案设计时,需要把握好四个方面:

1、城市基础设施发展状况。

2、城市未来规划发展趋势。

3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求,主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。

4、商业功能的通用性设计,不可按照某一个商业机构的个性需求设计。

方案设计阶段重点是对总平面布置及地下室进行进一步优化设计,明确规划红线与建筑物的位置关系、场地道路与建筑物之间的关系、建筑单体相互位置关系、地下车库出入口位置,以及完成建筑单体的平面布置、外立面造型、外立面材料确定。从满足产品标准、政府各部门审批要求等角度进行审核,确保在满足较好经济效益的同时,方案能满足建设单位目标成本和政府审批要求。

初步设计阶段,建设单位应统筹建设单位资源,加强与设计单位的沟通,形成初步设计委托书,委托书的主要内容包括:设计依据,项目准予建设的批文,经过科研取得的建设条件的技术资料,环境部门批准的环境影响报告书和环境评价书,人防工程部门的批示,建设工程的名称、功能、规模和有关的技术数据和条件,各单位工程的详细使用要求,批准的相应地勘报告,科研报告,自然环境资料,测量资料等。设计单位根据委托书展开初步设计工作,初步设计文件应明确建筑做法,外立面设计满足节能要求,机电系统设计深度满足施工图设计的准备工作要求。

施工图设计应根据建设单位批准的设计任务书进行编制,并不得违反初步设计的设计原则和方案。如确实需要更改初步设计文件时,建设单位要组织相关部门进行详实的论证后实施。施工图是对设备、设施、建筑物、管线等工程对象物的尺寸、布置、选材、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明,是指导施工的直接依据,从而也是设计阶段质量控制的一个重点。建设单位拿到施工图后,首先要审核施工图纸的完整性和全面性。其次审核工程施工设计的总布置图和总目录。各专业图纸是否存在无法合理规避,相互碰撞现象,以及设计是否违反专业规范或国家法律法规的规定。施工图首先由设计单位自身审核,建设单位应要求设计单位提供审核意见,以便核实设计单位内部审核流程完整;建设单位在设计单位自审完成后,组织公司相关部门进行集中审核,从建设单位角度提出审核意见;设计单位根据审核意见对图纸进行完善后,由建设单位组织将施工图报第三方图纸审查、政府相关部门审核。

施工图完成后,进入设计交底及变更管理阶段。设计单位应充分准备,将各专业的重点、难点在交底时向建设方、施工、监理单位交待清楚,并形成书面纪要。设计变更有可能节约成本,产品功能更加符合建设方要求,也可能产生不好的影响,导致费用增加,影响工程进度。要想减少设计变更次数,关键是将设计变更的风险前移,也就是将设计变更的可能性尽可能在设计管理阶段提出来,予以解决。概括来说,就是在设计过程中编制好设计任务书、加强过程控制与沟通、做好设计评审工作。

参考文献:

[1]尹青. 建筑设计构思与创意. 天津:天津大学出版社,2002

[2]刘力编著. 商业建筑. 中国建筑工业出版社,1999年